Woningbouwvereniging de Kombinatie
JAARVERSLAG 2007 Steniaweg 44 3702 AH Zeist
-2-
INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 3.1 3.2 3.3 4 4.1 4.2 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 7 7.1 7.2 7.3 7.4 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 9 9.1 9.2
Inleiding ..........................................................................................................5 Koers..............................................................................................................5 Bestuurlijke organisatie......................................................................................5 Werkorganisatie ...............................................................................................5 Bouwactiviteiten ..............................................................................................6 Positie woningcorporaties ..................................................................................6 Verslag van de Raad van Toezicht ......................................................................7 Algemeen........................................................................................................7 Werkwijze .......................................................................................................8 Inhoud van het toezicht.....................................................................................9 Verantwoording .............................................................................................10 Samenstelling van de Raad van Toezicht ...........................................................11 Werving en selectie ........................................................................................12 Integriteit ......................................................................................................12 Commissies en bezoldiging ..............................................................................13 Tenslotte.......................................................................................................14 Waar we voor staan en waar we voor gaan .......................................................15 Missie ...........................................................................................................15 Doelgroepen ..................................................................................................15 Waar we voor gaan ........................................................................................15 Beleid in uitvoering .........................................................................................17 Beleidsplan ontwikkeling..................................................................................17 De relatie met gemeente..................................................................................18 Verhuur en verkoop van woningen....................................................................19 Omvang van de woningvoorraad ......................................................................19 Mutaties in het bezit .......................................................................................20 Leegstand .....................................................................................................20 Kernvoorraad .................................................................................................20 Gemiddelde netto huurprijs ..............................................................................21 Woningtoewijzing ...........................................................................................21 Toewijzing in herstructurering ..........................................................................23 Huurbeleid .....................................................................................................23 Huurincassobeleid ..........................................................................................23 Overlast ........................................................................................................24 Huurtoeslag ...................................................................................................25 Aanvragen zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV, geriefverbetering en Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) .............................................................25 Kwaliteit van de woningen...............................................................................26 Algemeen......................................................................................................26 Nieuwbouw ...................................................................................................26 Herstructurering .............................................................................................29 Groot onderhoud ............................................................................................31 Dagelijks onderhoud........................................................................................32 Planmatig onderhoud ......................................................................................32 Onze eigen onderhoudsdienst...........................................................................33 Leefklimaat en woonomgeving .........................................................................34 Wijkgericht werken in Zeist..............................................................................34 De Kombinatie-aanpak ....................................................................................36 De L-flat........................................................................................................38 Vogelwijk ......................................................................................................38 Wonen, welzijn en zorg (WWZ) ........................................................................39 Inleiding ........................................................................................................39 Wat zijn onze ambities?...................................................................................39 Ontwikkelingen in Zeist ...................................................................................39 Initiatieven ....................................................................................................40 De Kombinatie in relatie tot Wonen, Welzijn en Zorg (WWZ).................................40 Overige activiteiten.........................................................................................43 Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid................................................43 Bewonerscommissies ......................................................................................43 Senioren Kerngroep ........................................................................................43
-3-
9.3 9.4 9.5 10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 11 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 12 13 13.1 13.2 13.3 14 14.1 14.2 15 15.1 15.2 15.3 15.4 15.5 15.6 15.7 15.8 15.9 15.10 16 16.1 16.2 16.3 16.4 16.5 16.6 16.7 16.8 16.9 17 18 18.1 18.2 18.3 19
Platform bewonerscommissies .........................................................................44 Communicatie met Huurders ............................................................................44 Klachtencommissie .........................................................................................44 Financiële continuïteit .....................................................................................45 Algemeen......................................................................................................45 Jaarresultaat 2007 .........................................................................................47 Treasury .......................................................................................................49 Waarde van het bezit ......................................................................................50 Kengetallen ...................................................................................................51 Risicoprofiel...................................................................................................52 Meerjarenprognose .........................................................................................56 Deelnemingen ................................................................................................56 Dienstverlening ..............................................................................................57 Melding Topinkomens .....................................................................................57 Verklaring Bestuur ..........................................................................................57 Sociaal verslag ...............................................................................................58 Inleiding ........................................................................................................58 Personeelsbestand ..........................................................................................59 Personeels Vereniging (PV) ..............................................................................61 Communicatie en overige Personeelsactiviteiten .................................................62 Arbeidsvoorwaarden .......................................................................................62 Arbeidsomstandigheden ..................................................................................63 Zwangerschap- en ouderschapsverlof................................................................64 Werkomgeving ...............................................................................................64 BedrijfsHulpVerlening (BHV) en EHBO ...............................................................64 Kengetallen ...................................................................................................65 Jaarrekening ..................................................................................................66 Geconsolideerde Balans...................................................................................66 Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2007.........................................68 Kasstroomoverzicht 2007................................................................................69 Algemene toelichting ......................................................................................70 Regelgeving ...................................................................................................70 Grondslagen voor consolidatie..........................................................................70 Grondslagen voor waardering van activa en passiva ............................................70 Algemeen......................................................................................................70 Materiële vaste activa .....................................................................................71 Financiële vaste activa ....................................................................................73 Voorraden .....................................................................................................74 Vorderingen...................................................................................................74 Liquide middelen ............................................................................................75 Egalisatierekening ...........................................................................................75 Voorzieningen ................................................................................................75 Langlopende schulden .....................................................................................75 Overige activa en passiva ................................................................................75 Grondslagen voor bepaling van het resultaat ......................................................76 Algemeen......................................................................................................76 Opbrengstverantwoording ...............................................................................76 Bijzondere posten ...........................................................................................76 Bedrijfsopbrengsten ........................................................................................76 Bedrijfslasten .................................................................................................77 Belastingen....................................................................................................78 Rentebaten en rentelasten ...............................................................................78 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling .............79 Kasstroomoverzicht ........................................................................................79 Toelichting op de geconsolideerde balans en Algemene Verlies- en WInstrekening ...81 Enkelvoudige jaarrekening................................................................................90 Enkelvoudige Balans per 31 december 2007 ......................................................90 Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over 2007 .............................................92 Toelichting op de Enkelvoudige Balans per 31 december 2007 en de Winst en Verliesrekening over 2007 ...............................................................................93 Accountantsverklaring.....................................................................................98
-4-
1 Inleiding 1.1 Koers Op bestuurlijk niveau heeft in 2007 de koers van de Kombinatie veel aandacht gekregen. Het conceptbeleidsplan dat in 2006 is opgesteld, is aan maatschappelijke partners voorgelegd, met de raad van toezicht besproken, vervolgens aangepast, in het najaar door de raad van toezicht vastgesteld en goedgekeurd door de ledenvergadering. De Kombinatie gooit het roer niet om, maar wel zijn er koersveranderingen die moeten leiden tot zichtbaarheid van de Kombinatie als maatschappelijke onderneming met een brede taakopvatting ‘midden in Zeist’. Vooruitlopend op het definitieve beleidsplan heeft het managementteam, daarin gevoed door de afdelingen, een aantal beleidsdoelen verder uitgewerkt in het jaarplan 2008.
1.2 Bestuurlijke organisatie De Kombinatie streeft ernaar om – in lijn met de Governance Code Woningcorporaties maatschappelijke partners sterker te betrekken bij de organisatie. De gesprekken met maatschappelijke organisaties over ons voorgenomen beleid zijn een voorbeeld daarvan. In het overleg met de raad van toezicht en de ledenvergadering heeft een verkenning plaatsgevonden van de wenselijkheid en mogelijkheden om Zeister maatschappelijke organisatie een positie en rol te geven in de bestuurlijke organisatie van de Kombinatie. Aan de hand van het “voorontwerp rechtsvorm maatschappelijke onderneming” zetten we in 2008 de gedachtevorming voort.
1.3 Werkorganisatie Voor de werkorganisatie was 2007 een jaar met ‘ups and downs’. Het overlijden van een geliefde medewerker, laat diepe sporen na. Overigens sorteerden we voor op versterking van wijkgericht werken en participatie, door uitbreiding van de afdeling wonen op dat vlak. Werken aan nieuw beleid vertaalt zich in een zekere uitbreiding van het personeelsbestand en andere accenten. Dit zal zich ook de komende jaren manifesteren, wanneer het beleidsplan successievelijk tot uitvoering wordt gebracht, de Kombinatie stelselmatig bouwkundige projecten onderneemt en de fiscalisering administratief en organisatorisch zijn beslag krijgt.
-5-
1.4 Bouwactiviteiten In Den Dolder is in het voorjaar een appartementengebouw met 18 woningen opgeleverd en tegen de zomer, als onderdeel van de zelfde grootschalige aanpak van de buurt, de laatste fase van grootonderhoud afgerond. De nieuwbouw aan de Van der Heijdenlaan is gestart en van het project Nieuw Brinkhove zijn voor kerstmis de eerste –middeldurehuurwoningen opgeleverd.
1e blok in Vogelwijk valt onder de slopershamer
Ook de sloop van 2 flats aan de Kievitlaan als startpunt voor daadwerkelijke bouwactiviteiten in de Vogelwijk was een mijlpaal.
1.5 Positie woningcorporaties In 2007 heeft het kabinet een einde gemaakt aan een ruim honderdjarige arrangement, dat ertoe heeft bijgedragen dat de kwaliteit van de Nederlandse volkshuisvesting elders niet wordt geëvenaard. Het regeerakkoord van het nieuwe kabinet voorziet in invoering van daadwerkelijke heffing van vennootschapsbelasting over de gehele bedrijfsvoering en een aanzienlijke bijdrage van woningcorporaties aan nieuw beleid in veertig kwetsbare stadswijken. Het effect van deze maatregelen laat zich nog niet exact becijferen, maar wel is duidelijk dat de ‘toelating’ van een voorrecht is omgezet in een valkuil. Het heeft de Kombinatie er niet van weerhouden om zijn taken in Zeist met verve te vervullen en de bestuurlijke en organisatorische veranderingen door te voeren die voortvloeien uit de ‘stelselwijzing’. .
-6-
2 Verslag van de Raad van Toezicht 2.1
Algemeen
Met genoegen stelt de Raad van Toezicht vast dat de in 2005 en 2006 in gang gezette ontwikkelingen zich hebben doorgezet in 2007. Extern staat de Kombinatie goed op de kaart, en is zij betrokken bij alle belangrijke ontwikkelingen in de gemeente Zeist en de regio. Intern is de organisatie voortdurend bezig zich verder te ontwikkelen om goed uitvoering te kunnen geven aan de speerpunten van beleid en te beantwoorden aan de verwachtingen van de klanten en belanghebbenden. De Raad van Toezicht is tevreden over de voortgang die de Kombinatie op deze fronten heeft geboekt en is optimistisch over de toekomst. Tegen deze achtergrond was het ook passend om het jaar 2007 te benutten om het strategisch beleid van de Kombinatie hernieuwd vast te stellen. Bij de aanpak daarvan zijn de belanghebbenden van de Kombinatie, de bewoners en de medewerkers intensief ingeschakeld. Hierdoor heeft de Kombinatie niet alleen een goed inzicht gekregen in de wensen en behoeften van alle belanghebbenden als basis voor de eigen strategische keuzes, maar kon zij ook in een vroeg stadium starten met het creëren van draagvlak voor haar beleidskeuzes. Eind 2007 heeft het Bestuur en de Raad van Toezicht het beleidsplan vastgesteld. De Kombinatie zal het beleidsplan in het voorjaar van 2008 op een zorgvuldige en gerichte wijze extern bekendmaken. De Raad van Toezicht heeft in 2007 geen wijzigingen ondergaan. In de Algemene Ledenvergadering van 12 december 2007 is de huidige voorzitter mevrouw Thea Poortenaar herbenoemd, waarbij zij heeft aangegeven niet een volledige nieuwe termijn te zullen dienen, maar eind 2008 de Raad van Toezicht te zullen verlaten. De Raad van Toezicht is zich zeer bewust van de belangrijke rol die zij heeft in het kader van toezicht, en de scharnierrol die zij vervult tussen de Kombinatie en de externe omgeving. De Raad van Toezicht onderschrijft dan ook volledig de noodzaak tot transparantie in de sector volkshuisvesting en wil met dit jaarverslag maximaal aan deze transparantie ten behoeve van alle belanghebbenden van de Kombinatie bijdragen. De Raad van Toezicht heeft in lijn met de eerder gesloten overeenkomst aan KPMG accountants opdracht verstrekt tot het controleren van de jaarrekening 2006. De raad heeft kennis genomen van de bevindingen en beoordeling, en het rapport in de vergadering van 6 juni 2007 in aanwezigheid van de accountant besproken. Op verzoek van de raad is daarbij specifiek aandacht besteed aan de uitgangspunten voor en het realiteitsgehalte van de meerjarenprognose van de Kombinatie. De Kombinatie heeft in het najaar van 2007 aan KPMG accountants verzocht om – bij wijze van ‘niet-controleactiviteit’- een inbrengverklaring op te stellen ex art. 2:204c lid 3 BW inzake de waardebepaling van 150 over te dragen woningen. Bij dit verslag bieden wij tevens de door het Bestuur opgemaakte (geconsolideerde) jaarrekening over 2007 aan. Deze omvat de winst-en-verliesrekening, de balans en de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door KPMG accountants gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring. De Raad van Toezicht kan zich met deze stukken verenigen en stelt het Bestuur voor de jaarrekening 2007 overeenkomstig vast te stellen, welke vaststelling overeenkomstig artikel 14 lid 1a van de statuten het Bestuur en de Raad van Toezicht tot volledige decharge zal strekken.
-7-
2.2
Werkwijze
De Raad van Toezicht heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van het Bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en -procedures welke zijn ingesteld door het Bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de Kombinatie en de met haar verbonden ondernemingen. Om deze verantwoordelijkheden uit te oefenen: •
• •
beschikt de Raad van Toezicht over een aantal (in de statuten beschreven) instemmingrechten voor belangrijke besluiten waarvoor de goedkeuring van de Raad van Toezicht noodzakelijk is; houdt de Raad van Toezicht toezicht aan de hand van periodieke informatie vanuit de werkorganisatie; en staat de Raad van Toezicht de bestuurder bij vanuit de individuele deskundigheden en ervaringen in de Raad.
De Raad van Toezicht hecht zoals gezegd grote waarde aan transparantie en beschouwt de Governance Code Woningcorporaties dan ook een goed instrument voor het herstel van het vertrouwen van het publiek in een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen woningcorporaties. De Raad van Toezicht van de Kombinatie probeert zich in haar functioneren te richten op de in deze Code neergelegde spelregels en aanbevelingen. In datzelfde licht hebben wij ervoor gekozen om in dit verslag overeenkomstig de Code aan te geven hoe Corporate Governance binnen de Kombinatie is vormgegeven. 2.2.1
Voornaamste punten waar de Kombinatie thans afwijkt van de in de Code omschreven best practices De voornaamste punten waarin de Kombinatie afwijkt in de Governance Code zijn: • De Kombinatie volgt niet de aanbeveling van een mandaat voor maximum vier jaar voor bestuurders. Bij de inwerkingtreding van de Code had de Kombinatie reeds een contractuele overeenkomst met de huidige bestuurder, en de Raad van Toezicht wenst die niet te wijzigen, mede omdat in de afspraken tussen Raad van Toezicht en bestuurder omtrent het functioneren en de beoordeling een effectieve werkwijze is vastgelegd • Ook de aanbeveling voor beperking van de ontslagvergoeding tot het vaste deel van de bezoldiging over een jaar wordt niet gevolgd. Met de huidige Bestuurder is een arbeidscontract aangegaan waarin geen specifieke afspraken zijn opgenomen inzake ontslagvergoeding. • De Raad van Toezicht heeft in 2007 geen afzonderlijke commissies gekend. De voltallige Raad van Toezicht was verantwoordelijk, waarbij de beoordeling van de bestuurder uitgevoerd is door de voorzitter aangevuld met een tweede lid van de Raad van Toezicht. Inmiddels heeft de Raad van Toezicht in de vergadering van 28 november 2007 besloten in 2008 wel met een auditcommissie te gaan werken, en de beoordeling van de bestuurder te formaliseren in een remuneratiecommissie, waarvan de reglementen in de vergadering van 25 maart 2008 zijn vastgesteld. • Binnen de Kombinatie was in 2007geen klokkenluiderregeling, maar de Raad van Toezicht heeft in de vergadering van 28 november 2007 besloten in 2008 een dergelijke regeling in te voeren. De Raad van Toezicht heeft dit reglement inmiddels in de vergadering van 25 maart 2008 vastgesteld. • In het licht van de vast te stellen reglementen voor de hiervoor genoemde commissies heeft de Raad van Toezicht in de vergadering van 25 maart 2008 tevens een actueel, en ‘Governance proof’ eigen Raad-van-Toezichtregelement vastgesteld. In 2008 zullen de stukken vanuit de verplichting van de Governance Code op de internetpagina van de Kombinatie worden geplaatst.
-8-
2.3
Inhoud van het toezicht
2.3.1 Goedkeuring van operationele en financiële doelstellingen en strategie Zoals gebruikelijk binnen de Kombinatie heeft het Bestuur in het verslagjaar het volgende aan de Raad van Toezicht gepresenteerd: a. de operationele en financiële doelstellingen van de Kombinatie zoals opgenomen in de meerjarenbegroting en het activiteitenplan; b. de strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen; c. de te gebruiken prestatie-indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties. De Kombinatie vertaalt haar operationele en financiële doelstellingen in de financiële meerjarenbegroting. Het Bestuur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting en legt die vervolgens ter goedkeuring voor aan de Raad van Toezicht. De doelstellingen van de Kombinatie zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Inmiddels heeft de Kombinatie ruime ervaring opgedaan met de hiervoor genoemde systematiek van beleidsplanning en financiële planning, waardoor het bestuur en de Raad van Toezicht steeds beter in staat zijn de sturing naar de toekomst te verfijnen en de continuïteit te realiseren. 2.3.2 Interne risicobeheersing en controlesystemen De Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de verklaring inzake risicobeheersing- en controlesystemen van het Bestuur. Op verzoek van de Raad van Toezicht is in 2007 specifiek aandacht besteed aan de risico’s in samenhang met projectbeheersing, dit omdat de Kombinatie – gelukkig – weer volop actief is op het vlak van projecten, en Bestuur en Raad van Toezicht samen de beheersing daarvan voor de komende jaren belangrijk vinden.
Nieuw Brinkhove: pareltje aan de Stichtse Lustwarande
De Raad van Toezicht heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met het Bestuur gesproken over de kwaliteit van risicobeheersing, de genoemde aandachtspunten in de financiële verslaglegging en beheersing van andere risico’s zoals de projectbeheersing, en daarbij ook het oordeel en advies van de accountant betrokken. De Raad van Toezicht ondersteunt het Bestuur bij de in 2007 door het Bestuur genomen maatregelen ter beoordeling en verbetering van systemen van risicobeheersing. 2.3.3 Financiële continuïteit Jaarlijks beoordelen de Raad van Toezicht en het Bestuur in overleg in hoeverre het voorgenomen beleid bijstelling behoeft om te voldoen aan de samen met het Bestuur
-9-
benoemde kengetallen. Gedurende 2007 is daartoe specifiek aandacht gegeven aan het verkoopbeleid in relatie tot de toekomstige strategische ontwikkelingen en de financiering daarvan. In 2007 heeft het Bestuur de opzet van een nieuw strategisch beleidsplan afgerond, mede op basis van een overlegronde met alle voor de Kombinatie relevante belanghebbenden, waarin gezocht is naar de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven. De Raad van Toezicht heeft het nieuwe beleidsplan in december 2007 goedgekeurd. Begin 2008 zal het beleidsplan op een gerichte wijze extern bekend worden gemaakt. Met de gemeente Zeist wordt, in samenwerking met de andere corporaties, nog altijd gewerkt aan de herijking van de bestaande prestatieafspraken. 2.3.4 Verbindingen De Kombinatie kent een aantal verbindingen die zijn toegelicht in de jaarrekening. Verbindingen worden aangegaan vanuit een afwegingskader waarin fiscale, operationele en aspecten van risicobeheer zijn opgenomen. In de loop van 2007 heeft de Kombinatie in het kader van de fiscalisering nieuwe juridische entiteiten opgericht waarin de zogeheten commerciële activiteiten zullen worden verricht. De bestuurlijke inrichting van deze entiteiten is zodanig dat de Raad van Toezicht van de Kombinatie het toezicht op deze activiteiten direct uitvoert en er dus volledige transparantie op dat vlak zal bestaan. Vanwege de onzekerheden op het vlak van de fiscalisering in de volkshuisvesting zal de operationalisering van deze structuur grotendeels in 2008 plaatsvinden. 2.3.5 Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving vindt op basis van een cyclus van vier maanden plaats en is gebaseerd op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van de Kombinatie.
2.4 Verantwoording 2.4.1 Activiteiten van de Raad van Toezicht In totaal heeft de Raad van Toezicht in 2007 zevenmaal volgens een vooraf vastgesteld schema vergaderd. Vaste onderwerpen op de agenda van iedere vergadering van de Raad van Toezicht zijn het directieverslag (algemene interne en externe ontwikkelingen), periodieke financiële en beleidsmatige informatie (viermaandelijkse rapportages), voortgang projecten, en lokale, regionale en landelijke ontwikkelingen op het vlak van wonen en bouwen. De agenda van de Raad van Toezicht is opgezet naar toezicht, goedkeuring, advies en informatie. Tijdens de reguliere vergadering van de Raad van Toezicht is de financiële manager in zijn rol als controller aanwezig om de Raad van Toezicht van informatie te kunnen voorzien. Tijdens de halfjaarlijkse ‘heisessies’ zijn alle managers aanwezig. In het • • • • • • • • •
verslagjaar kwamen onder meer de volgende onderwerpen ter sprake: Jaarrekening 2006 (goedkeuring), mede in direct contact met de accountant Begroting 2008 (goedkeuring) Financiële meerjarenplanning, inclusief risicoprofiel en financiële risicoanalyse Herijking verkoopbeleid Strategisch Beleidsplan (goedkeuring) Verbetering huurderparticipatie de Kombinatie Verbetering functioneren vereniging en toekomstige structuur de Kombinatie Fiscale ontwikkelingen en fiscale maatregelen; oprichting nevenstructuur Aankoop gronden ten behoeve van projectontwikkeling
In 2007 hebben alle toezichthouders opnieuw een rondleiding gehad langs delen van het bezit en nieuwbouwlocaties en woonden zij feestelijkheden bij. In 2007 is daarbij bijzondere aandacht gegeven aan de wijk Vollenhove als een voor de toekomst belangrijke
- 10 -
wijk voor de Kombinatie. Het directe contact met het Bestuur, de managers en medewerkers levert nuttige aanvullende informatie en verhelderende inzichten op. De traditie van rondleidingen zal in de komende jaren worden voortgezet. Het bestuur werd in het verslagjaar gevormd door de heer Willem de Bruin, geboren 16 november 1952, en aangesteld als statutair directeur op 1 juli 2005. De vertegenwoordiging van de Kombinatie in plaatselijke en regionale samenwerkingsverbanden berust bij hem. Dat betreft met name het Corporatieoverleg Zeist, het verband van regionale woningcorporaties RWU, De Stuurgroep Wonen Welzijn Zorg in de gemeente Zeist, het Beleidsteam Wijkgericht Werken in de gemeente Zeist. Een delegatie van de Raad van Toezicht heeft in 2007 tweemaal overleg gevoerd met de Ondernemingsraad. Hierbij zijn met name het strategisch plan, de jaarrekening over 2007 en de ontwikkelingen binnen de Kombinatie aan de orde geweest. De samenwerking met de Ondernemingsraad vonden wij open en positief. Ook heeft een delegatie van de Raad van Toezicht gesproken met het Bestuur van het Bewonersplatform. De Raad van Toezicht hecht grote waarde aan voornoemde contacten vanwege de openhartige uitwisseling van standpunten. De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van het verslag van de klachtencommissie in de zin van artikel 16 BBSH. In het verslagjaar werden de klachtencommissie geen klachten ter behandeling voorgelegd.
2.5
Samenstelling van de Raad van Toezicht
De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd door de Algemene Ledenvergadering, en die voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de Raad van Toezicht is gebaseerd op een vastgelegde profielschets. De Raad van Toezicht was per 31 december 2007 als volgt samengesteld: Lid Raad van Toezicht
M/V
Geb.jaar
Benoemd in
Herbenoemd in
Zittingsperiode tot
Hoofdfunctie en nevenfunctie
T. PoortenaarSikkema voorzitter
V
1938
1999 voorzitter in 2003
2007 als voorzitter
2011 (zal eind 2008 aftreden)
H.H. Bröring RA vice-voorzitter
M
1960
1999
- 2002 - 2006
2010
Voormalig gedeputeerde Provincie Utrecht Voorzitter Stuurgroep Dementie programma ZON-MW Registeraccountant Director sector Groep Woning-corporaties
-
2009
D.H. van Ginkel Lid
M
1953
vicevoorzitter in 2005 2005
W.C.J. Driessen Lid Drs M. de Ruiter Lid
M
1944
2006
-
2010
Senior organisatieadviseur Visitator bij Raeflex Bestuurslid OOA Zelfstandig ondernemer
V
1972
2006
-
2010
Procesmanager
- 11 -
2.5.1 Reglement De Raad van Toezicht heeft gebruik gemaakt van een reglement als basis voor het eigen functioneren en de relaties met het bestuur. Dit reglement dateert uit 2004. Tezamen met het instellen van een auditcommissie en het formaliseren van de werkgeversrelatie in de remuneratiecommissie, zal de Raad van Toezicht alle reglementen opnieuw beoordelen en waar nodig aanpassen (‘Governance proof’). De voorbereiding daartoe zijn gestart en alle reglementen zullen in de eerste vergadering van 2008 worden vastgesteld 2.5.2 Bezoldiging 2006 De Raad van Toezicht heeft eind 2006 besloten de eigen bezoldiging in overeenstemming te brengen met de richtlijnen van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). In 2007 ontving de voorzitter van de Raad van Toezicht een bezoldiging van € 7.500,-- en de overige leden € 5.000,--.
2.6
Werving en selectie
2.6.1 Profiel In het reglement van de Raad van Toezicht is een profiel opgenomen dat de gewenste deskundigheid en achtergrond van de toezichthouders schetst. Hiervan is dit jaar geen gebruik gemaakt voor wervingen, omdat er geen mutaties in Raad van Toezicht hebben plaatsgevonden. De Raad van Toezicht hanteert de profielschets wel bij de periodieke zelfevaluatie, en is van mening dat alle in de profielschets genoemde deskundigheden momenteel zijn vertegenwoordigd. 2.6.2 Zelfevaluatie De Raad van Toezicht kwam tweemaal zonder het Bestuur bijeen om het eigen functioneren te bespreken. De Raad van Toezicht kwam tot de conclusie dat het functioneren bevredigend is en dat de samenstelling aan de criteria van het profiel van de Raad van Toezicht blijft voldoen. De Raad van Toezicht besprak eveneens het functioneren van het Bestuur als college en het functioneren van het Bestuur en kwam tot de conclusie dat dit bevredigend was. De Raad van Toezicht volgt nauw de activiteiten van de Verenigiing van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en leden van de Raad van Toezicht nemen regelmatig deel aan professionaliseringsactiviteiten van deze VTW. Met de nieuwe leden (benoemd 2006) van de Raad van Toezicht zijn afspraken gemaakt over het volgen van opleidingen en trainingen. In 2008 zal de Kombinatie opdracht geven voor het uitvoeren van een visitatie. De Raad van Toezicht zal hiertoe zal in overleg met het Bestuur een bureau selecteren.
2.7
Integriteit
2.7.1 Tegenstrijdige Belangen De zakelijke gedragscode (integriteitscode) van de Kombinatie verbiedt werknemers, leden van het Bestuur en leden van de Raad van Toezicht geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke opportuniteiten die Woningbouwvereniging de Kombinatie toekomen.
- 12 -
2.7.2 Leningen of garanties De Kombinatie heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de Raad van Toezicht, het Bestuur en het personeel. 2.7.3 Klokkenluiderregeling Binnen de Kombinatie was in 2007geen klokkenluiderregeling, maar de Raad van Toezicht heeft in de laatste vergadering van 2007 besloten in 2008 een dergelijke regeling in te voeren. In de vergadering van 26 februari 2008 van de Raad van Toezicht in 2008 is deze inmiddels vastgesteld 2.7.4 Onafhankelijkheid van de Raad van Toezicht Alle leden van de Raad van Toezicht zijn onafhankelijk van de vereniging. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de toezichthouders is of was in het verleden in dienst van de Kombinatie of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de Kombinatie. Geen van de toezichthouders verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de Raad van Toezicht of onderhoudt banden met de Kombinatie, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de Raad van Toezicht bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen.
2.8 Commissies en bezoldiging 2.8.1 Audit Commissie In 2007 heeft de Raad van Toezicht geen aparte auditcommissie gehad. 2.8.2 Selectie- en remuneratie Commissie In 2007 trad de gehele Raad van Toezicht op als Selectie- en Remuneratie Commissie onder voorzitterschap van de voorzitter. In 2007 bedroeg de bezoldiging van het Bestuur, inclusief pensioenkosten en vakantiegelden € 138.263,76 . Aan emolumenten werd besteed een bedrag van € 7.900,-. Ten behoeve van de kosten voor een auto van de zaak werd € 10.322,40 aan fiscale bijtelling gerekend. Eind 2007 is een extern advies ingewonnen met betrekking tot de periodieke herijking van de bestuursbezoldiging conform de ‘Izeboudregeling’. Op basis daarvan heeft de Raad van Toezicht met de bestuurder afspraken gemaakt over de toekomstige salarisontwikkeling, ingaande 1 januari 2008.
- 13 -
2.9 Tenslotte De Kombinatie heeft zich in 2007 opnieuw geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van wonen, zorg en welzijn. De Raad van Toezicht heeft grote waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor haar erkentelijkheid uit jegens het Bestuur en alle medewerkers.
- 14 -
3 Waar we voor staan en waar we voor gaan 3.1 Missie De Kombinatie is een woningcorporatie, actief in de gemeente Zeist, die vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid kwalitatief goede en duurzame woningen in aantrekkelijke buurten aanbiedt aan mensen met een lager inkomen en mensen met een geestelijke of lichamelijke beperking die voor hun huisvesting aangewezen zijn op betaalbare woningen. De Kombinatie bevordert het welzijn en het welbevinden van haar bewoners en woningzoekenden door een professionele en betrouwbare dienstverlening, door goede informatie en voldoende zeggenschap te geven, door samenwerkingsverbanden aan te gaan met de gemeente en andere – maatschappelijke - organisaties en door maatschappelijke opvang te faciliteren. De medewerkers van de Kombinatie zetten zich – binnen het kader van een gezonde financiële bedrijfsvoering - dagelijks in voor een optimale klanttevredenheid, voor het behoud van het kwaliteitsniveau van de woningen, voor uitbreiding en vernieuwing van de woningvoorraad en voor schone en veilige wijken waar het goed wonen is.
3.2 Doelgroepen Van oudsher profileert de Kombinatie zich als ‘sociale verhuurder’. We zullen ons er blijvend voor inzetten dat huishoudens met een laag inkomen bij de Kombinatie voor een betaalbare prijs terecht kunnen. Gelet op de huidige marktontwikkeling is het vooral voor jongeren en jonge gezinnen lastig om passende woonruimte te vinden. Dus besteden we aan hen extra aandacht. Daarnaast richten we onze inspanningen speciaal op ouderen. Door op wijkniveau te zorgen voor voldoende toegankelijke woningen en met partners samen welzijns- en zorgvoorzieningen te arrangeren. Zeist en omgeving herbergen naar verhouding veel personen die extra aandacht vragen. De Kombinatie ontwikkelt zelf initiatief en laat zich vanzelfsprekend door anderen inschakelen als het gaat om huisvesting voor bijvoorbeeld asielgerechtigden, personen met een verstandelijke of psychische handicap e.d.
3.3 Waar we voor gaan We leggen de lat hoog als het gaat om voldoende betaalbare woningen, een gevarieerd aanbod van woningen, levensloopbestendigheid en leefbaarheid van wijken. In samenwerking met de gemeente Zeist en de collega-corporaties zorgen we dat er in Zeist voldoende welzijns- en zorgvoorzieningen in de wijken zijn waardoor mensen in Zeist in een passende woning kunnen blijven wonen, die aansluit bij hun levensfase en waarin ze zich thuis en geborgen voelen. 3.3.1 Levensloopbestendige woningen Meer specifiek wil de Kombinatie op wijkniveau zorgen voor een adequate voorraad toegankelijke en doorgankelijke woningen voor mensen met een fysieke disfunctie. Ter uitvoering van de visie op wonen, welzijn en zorg (WWZ), waar we als maatschappelijke onderneming mee aan de wieg hebben gestaan, zullen we op diverse locaties levensloopbestendige woningen met voorzieningen om de hoek toevoegen aan de woningvoorraad. Eén van de mogelijkheden om dat te doen is het herbestemmen van bestaande meergezinswoningen voor senioren en/of bijzondere doelgroepen. In de wijken waar de Kombinatie dominant aanwezig is, om te beginnen in Zeist Noord en Centrum, zullen we als voortrekker fungeren voor het realiseren van een wijkservicepunt, met voorzieningen die het mensen van alle leeftijden mogelijk maakt om zich veilig en ‘wel voorzien’ te voelen.
- 15 -
3.3.2 Wijkgericht werken Als partner in het wijkgericht werken vervult de Kombinatie een actieve rol als maatschappelijke ondernemer in de Zeister samenleving. We werken samen met de gemeente, de politie, het welzijnswerk en de collega-corporaties. We organiseren buurtontwikkeling en gemeenschapszin met de gemeente en nemen prominent deel aan de wijkteams, het wijkregieteam en het beleidsteam. De wijkteams pakken vraagstukken die de leefbaarheid in de wijken betreffen direct aan. 3.3.3 Leefbaarheid en participatie Daarnaast nemen we het voortouw ten aanzien van vernieuwing op het gebied van de leefbaarheid in de wijken waar wij veel woningen bezitten. Wij willen dat wijkgericht werken vanzelf spreekt en hebben daarom onder andere medewerkers aangesteld die gespecialiseerd zijn in leefbaarheid. Omdat we het belangrijk vinden dat bewoners en professionals gericht samenwerken, versterken we de rol van de bewoners. We willen de sociale cohesie in de wijken versterken door bewoners(commissies) te betrekken bij onderwerpen die zij als terugkerende knelpunten in de wijk ervaren. Daarom werken wij momenteel, in nauw overleg met het bestaande Platform van bewonerscommissies, aan de oprichting van een Platform nieuwe stijl. Op basis van een door een externe partij uitgevoerd onderzoek wordt de participatiestructuur ontwikkeld en beproefd. Wij beogen hiermee nieuwe, actievere vormen van bewonersraadpleging te ontwikkelen aangaande ons beleid en ons dienstenaanbod. Daarnaast willen wij ook dat een groter en gevarieerder deel van de bewoners hun mening laten horen. 3.3.4 Doorstroming bevorderen Op de Zeister woningmarkt zijn jonge starters aangewezen op een (huurflat) en moeten daar enkele jaren op wachten. Voor betaalbare eengezinshuurwoningen is de inschrijfduur meer dan 10 jaar. Ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig in hun ‘eigen’ buurt blijven wonen, ook als de geschiktheid van hun woning en het voorzieningenniveau niet optimaal zijn. Voor huishoudens met opgroeiende kinderen en een laag tot gemiddeld inkomen is een koopwoning moeilijk of niet bereikbaar. De doorstroming van huur naar koop is laag. Om met name jongere gezinnen meer kansen op de Zeister woningmarkt te bieden wil de Kombinatie de komende jaren circa 20% van haar woningen tegen aantrekkelijke voorwaarden te koop of als keuzewoning aanbieden. Door daarnaast te bouwen voor de doorstroming en het prijsverschil tussen huur en koop kleiner te maken, kan de Kombinatie de dynamiek op de woningmarkt vergroten. 3.3.5 Nieuwbouw De komende jaren willen we ten minste jaarlijks 45 nieuwe woningen bouwen. In Zeist is er echter een tekort aan op korte termijn beschikbare bouwlocaties. Bij de gemeente dringen we er – samen met de collega-corporaties – op aan om de Wet voorkeursrechtgemeenten in te zetten. Toch staat een aantal nieuwbouwprojecten op stapel of is al van start gegaan, hoofdzakelijk op herstructureringslocaties. In het kader van herstructurering zetten we er per saldo op in om het aantal woningen per locatie uit te breiden en vooral woningen voor specifieke doelgroepen, zoals senioren, toe te voegen. In 2007 zijn we gestart met het ontwikkelen van scenario’s voor de toekomst van de L-flat in Vollenhove, ons grootste complex en ongeveer 20% van onze woningvoorraad. Uitgangspunt is dat in Vollenhove hetzelfde aantal woning beschikbaar blijft of komt en dat we een aantrekkelijk aanbod realiseren. 3.3.6 Huurprijsbeleid Om het prijsverschil tussen huur en koop kleiner te maken streven we naar een systematische aanpassing van alle huurwoningen richting maximaal redelijke huurprijs. Aan huishoudens die op grond van de Huurtoeslagwet in aanmerking komen voor een huurtoeslag, willen we – als daar de mogelijkheid toe bestaat - op individuele basis een korting op de huurprijs geven tot het niveau dat de Huurtoeslagwet toestaat. Hiermee
- 16 -
beogen we te bereiken dat huurders met een relatief hoog inkomen een serieuze afweging gaan maken tussen huur en koop. Daarnaast geven wij aan huurders, gemeente en maatschappelijke partners de garantie af dat wij ten minste 45% van de doelgroep sociale huursector te Zeist passend en betaalbaar huisvesten. Dat percentage is gestoeld op ons aandeel in de voorraad sociale huurwoningen. Op dit moment verhuurt de Kombinatie ruim 3700 woningen (De totale voorraad op de Zeister woningmarkt bedraagt ongeveer 25.000 woningen.) Van de totale woningvoorraad van de Kombinatie heeft 95% een rekenhuur onder de aftoppingsgrens van de Huurtoeslagwet die per 1 juli 2007 € 526,89 bedraagt. Zij behoren hierdoor tot de kernvoorraad.
4 Beleid in uitvoering 4.1 Beleidsplan ontwikkeling Tussen december 2006 en april 2007 heeft de directeur bestuurder gesprekken gevoerd met collega’s, maatschappelijke partners en vertegenwoordigers van de gemeente over het conceptbeleidsplan. In totaal zijn 20 gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van de volgende organisaties – in vakjargon ook wel ‘stakeholders’ genoemd - : de woningcorporatie De Seyster Veste, R.K. Woningbouwvereniging Zeist en Woningstichting SSW De Bilt, RWU, Aedes, de gemeente Zeist bestuurlijk en ambtelijk, Politie district Binnensticht, welzijnsorganisatie Meander-Omnium, het algemeen maatschappelijk werk van Vitras, GGD Midden-Nederland, Kwintes begeleid wonen, de organisaties voor ouderenzorg Stichtse Warande en Zeisterwoude, Vitras Thuiszorg en de organisaties voor gehandicaptenzorg Abrona, Bartiméus, Reinaerde en de Zonnehuizen Veldheim/Stenia. De maatschappelijke partners stelden het contact op prijs en konden doorgaans waardering opbrengen voor de geagendeerde beleidsthema’s een beoogde resultaten. Niet zozeer op het vlak van het ‘pure’ woonbeleid, maar veeleer betreffende bredere maatschappelijke vraagstukken en samenwerkingsmogelijkheden hebben we nuttige suggesties ontvangen. Enkele organisaties gaven te kennen wel te voelen voor een structurele betrokkenheid bij beleid en bestuur van de Kombinatie. Naar aanleiding van de gespreksresultaten is het conceptbeleidsplan aangepast, besproken met het managementteam en de Raad van Toezicht (RvT), weer aangepast en tenslotte in het najaar door de RvT vastgesteld en in de ledenvergadering goedgekeurd. Het beleidsplan laat zich puntsgewijs samenvatten in de volgende thema’s: 1. Meer keuze voor bewoners: 20% van het woningbestand als koopwoning of ‘keuzewoning’ aanbieden. Aanbod voor bijzondere doelgroepen vergroten, aanbod voor primaire doelgroep in de huur op peil houden. 2. Opvoeren verkoopprogramma naar ca. 25 woningen per jaar, deels in Maatschappelijke Gebonden Eigendom 3. Minstens 45 woningen per jaar nieuw bouwen. Vooral voor de doorstroming: toegankelijke woningen voor ouderen, gezinswoningen voor jonge gezinnen. 4. Bij mutatie huren verhogen naar marktwaarde; minder draagkrachtige huurders krijgen individuele huurkorting tot maximumhuur voor de huurtoeslag. 5. Herstructureringsprojecten uitvoeren in o.a. Vogelwijk, Indische buurt , AC Kerkhofflaan. Plannen maken voor Vollenhove, Schaepmanlaan en andere kleinere projecten. Daarbij sturen op levensloopbestendigheid en differentiatie. 6. Door o.a. onderhoudsbeleid ‘energiezuinigheidswinst’ van 20% bewerkstelligen
- 17 -
7. Wijkservicepunten faciliteren in Noord en Centrum als uitvloeisel van onze verantwoordelijkheid voor wijkgericht werken en programma wonen, welzijn en zorg. 8. Bewoners als ‘klanten’ en ‘belanghebbenden’ op nieuwe manieren betrekken bij de organisatie. Tevredenheid over dienstverlening vergroten. 9. Versterken maatschappelijke inbedding door Zeister maatschappelijke organisaties structureel te betrekken bij beleid en bestuurlijke organisatie. 10. Samenwerking zoeken met collega-organisaties om professionaliteit en efficiency te vergroten. 11. Kostendekkend investeren en voldoende positief bedrijfsresultaat generen om voor voorzienbaar grote opgaven op eigen kracht te kunnen uitvoeren.
4.2 De relatie met gemeente De Kombinatie heeft in 2007 met zijn activiteiten onder meer invulling aan de Prestatieovereenkomst 2005-2008 van de drie lokale woningcorporaties met de gemeente Zeist. Ook spiegelden we ons aan de Woonvisie en met name aan de daarin geformuleerde differentiatie naar woningcategorieën voor nieuwbouwprojecten. De samenwerking op beleidsmatig en bestuurlijk niveau was steeds open en constructief. De gemeente Zeist en de woningcorporaties hebben de gezamenlijke afspraken tussentijds geëvalueerd en constateerden dat de uitvoering de goede richting opgaat, maar trager verloopt dan voorzien en wenselijk is. De Kombinatie was in 2007 prominent betrokken bij de bespreking van de wijkvisie Den Dolder c.a, inspraak over de Bouwvisie en de evaluatie van de ontwikkelingen in de verhouding tussen de gemeente, partners in het Wijkgericht werken en diverse bewonersgroepen. In Zeist is de laatste jaren sprake van luidruchtig protest door groepen burgers tegen elke nieuwbouwontwikkeling binnen de gemeente. Waar mogelijk heeft de Kombinatie steeds een lans gebroken voor – de grote aantallen – woningzoekenden en tevens geprobeerd de dialoog met opposanten respectvol te voeren. In 2007 is over zeer uiteenlopende ‘projecten’ met de gemeente van gedachte gewisseld. Over de realisatie van de Vogelwijk is een samenwerkingsovereenkomst gesloten. De bouwvergunning voor de Van der Heijdenlaan is ontvangen en het hoogste punt feestelijk gemarkeerd. De Kombinatie heeft met de gemeente vorm gegeven aan een samenwerkingsconstructie, zodat 7 koopwoningen voor starters in maatschappelijk gebonden eigendom konden worden gerealiseerd. Samen met de collega-corporaties hebben we de herontwikkeling van de buurt rond de Schaepmanlaan aangekaart. We hebben een brainstorm over de toekomst van Vollenhove voorbereid en een intentieverklaring over ontwikkeling van een park met enige woningbouw in het waterwingebied met de gemeente en Vitens opgesteld. De Kombinatie heeft gesprekken geëntameerd over het recht van eerste onderhandeling over nieuwbouw op gemeentegrond en overname van maatschappelijk vastgoed van de gemeente. We gaan ervan uit dat de implementatie van de verschillende onderdelen van ons beleidsplan aanleiding geeft tot stevig overleg met de gemeente. Gegeven de gegroeide verstandhouding is er een goede basis voor die besprekingen. De ervaring die we in 2007 hebben opgedaan met het sterker betrekken van maatschappelijke partners, waaronder de gemeente, bij beleid en uitvoering wordt door die partners en ons positief gewaardeerd en zal in komende jaren een vervolg krijgen op beleidsmatig en operationeel vlak.
- 18 -
5 Verhuur en verkoop van woningen 5.1 Omvang van de woningvoorraad Onderstaande tabel geeft het verloop weer van de voorraad in 2007:
Omvang woningvoorraad Aantal per 1 januari 2007 Uit exploitatie in verband met sloop Verkocht Nieuwbouw Aantal per 31 december 2006
3715 - 24 -4 21 3708
Van dit totale aantal heeft de Kombinatie 150 woningen ingebracht in een 100%dochtervennootschap. Voor het beheer van die woningen verandert er in de praktijk niets.
Herstructurering Van der Heijdenlaan: oud en nieuw
De nieuwbouw betreft 8 appartementen van de 18 appartementen in Den Dolder die nog niet werden opgeleverd in 2006 en 13 appartementen van het sociale huurgebouw van het nieuwbouwcomplex Nieuw Brinkhove. In 2007 hebben we de eerste aanzet tot herziening van het verkoopbeleid gemaakt. Dit heeft geresulteerd een conceptverkooplijst waarin we behalve naar de strategische ligging van de woningen ook gekeken hebben naar de verhuurbaarheid, het type woning e.d.
- 19 -
Vervolgens bekijken we op welke punten we het huidige beleid voor de aangewezen complexen moeten aanpassen om tot het nieuwe beleid te komen.
5.2 Mutaties in het bezit Per wijk is in de tabel aangeven waar de huurdermutaties hebben plaatsgevonden. Er is een duidelijke daling waar te nemen ten opzichte van 2006, toen het aantal mutaties beïnvloed werd door de herstructurering in de Vogelwijk. Opvallend is verder dat het aantal mutaties in ons grootste complex, de L-flat in Vollenhove de laatste 3 jaar gestaag afneemt. Wijkcode 11 12 13 14 21 22 23 24 25 31 34 46 51 56
Wijk Mutaties 2005 Mutaties 2006 Carré 36 49 Centrumschil Zuid 0 3 Centrumschil Noord 29 34 Lyceumkwartier 2 2 Patijnpark 47 22 Dijnselburg 36 47 Staatsliedenkwartier 40 40 Mooi Zeist (beheerwoning) Vollenhove 116 104 Griffensteijn/Kersbergen 4 5 Vogelwijk 17 65 Austerlitz 0 2 Huis ter Heide 0 0 Den Dolder Noord 31 17
Totaal
de Kombinatie
358
390
Mutaties 2007 35 0 27 2 29 40 41 1 96 2 51 1 0 19 344
5.3 Leegstand De Kombinatie voert al een aantal jaren het beleid dat een mutatiewoning bij oplevering aan een nieuwe huurder voldoet aan de hedendaagse eisen. Om dit te bereiken brengen wij de woning op het gewenste niveau vóór oplevering aan de nieuwe huurder. Dit heeft in de regel een aantal weken leegstand tot gevolg. Uiteraard houden wij deze periode door een goede planning en voorbereiding zo kort mogelijk. Over het algemeen is de nieuwe huurder zeer tevreden over deze werkwijze, omdat de overlast die het op niveau brengen van de woning met zich meebrengt bij onder meer een doucherenovatie hem bespaard blijft. Voor onze organisatie leveren dergelijke werkzaamheden in een lege woning efficiëntiewinst op. In de afgelopen drie jaar is het aantal woningen dat meer dan 30 dagen leegstond als gevolg van mutatiewerkzaamheden van 130 in 2005 en 104 in 2006 gedaald tot 53 in 2007. De daling is toe te schrijven aan een betere afstemming tussen aansluitend verhuren zodra de werkzaamheden klaar zijn, het feit dat steeds meer mutatiewoningen al een (planmatige) ingreep gehad hebben en een scherpere registratie.
5.4 Kernvoorraad In de prestatieovereenkomst tussen de gemeente Zeist en de drie Zeister corporaties voor de periode 2005-2008 is opgenomen dat de omvang van de kernvoorraad tot 2008 met maximaal 1000 woningen mag krimpen. Verder is vastgesteld dat de kernvoorraad eengezinswoningen een groot maatschappelijk knelpunt in de gemeente vormt. De corporaties garanderen dat 2050 eengezinswoningen in de kernvoorraad blijven.
- 20 -
Tot de kernvoorraad (binnen het samenwerkingsverband Bestuur Regio Utrecht) wordt gerekend het aantal betaalbare en bereikbare één- en meergezinswoningen onder de bovenste aftoppingsgrens van de Wet op de huurtoeslag; rekenhuur € 526,89 per 1 juli 2007. Uitgaande van de huidige kernvoorraadverhoudingen tussen de drie corporaties zal de Kombinatie ruim 3000 woningen in de kernvoorraad dienen te houden.
Uitbreiding in de kernvoorraad
OP 31 december 2007 behoorden 3519 van onze woningen tot de kernvoorraad. Dit is 95% van ons totale bezit. Daarmee voldoen we dus ruimschoots aan de prestatieafspraken met de gemeente Zeist.
5.5 Gemiddelde netto huurprijs In de tabel is over de laatste drie de ontwikkeling te zien van de middelde netto huur. De stijging wordt veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging en de huurprijsaanpassing bij mutatie en geriefverbeteringen. Jaar Netto maandhuur Stijging 2005 € 360 3,4% 2006 € 374 3,9% 2007 € 384 2,7%
5.6 Woningtoewijzing Voor het overzicht van verhuurde woningen is gebruik gemaakt van door WoningNet aangeleverde gegevens. Deze gegevens zijn gebaseerd op de verleende huisvestingsvergunningen. Het totaal aantal woningen (258) wijkt af van het aantal woningen in het mutatieoverzicht (344) omdat de datum van vergunningverlening niet overeenkomt met de datum waarop de woning leeg komt. Maar vooral is een groot aantal woningen niet opnieuw verhuurd of verhuurd onder de Leegstandswet in verband met sloop/nieuwbouw.
- 21 -
De tabel is het model zoals is voorgeschreven op grond van het Besluit beheer sociale huursector (toewijzing op doelgroepen en inkomensklassen) Aantal toewijzingen 1e helft 2007 1-persoon < 65
Huur <= 339,08 < € 20.300 >= € 20.300
> 65 jaar
Huur 339,09 485,33
Huur > 485,33
Totaal
11
31
0
42
0
18
5
23
< € 18.250
0
1
0
1
>= € 18.250
0
1
0
1
Subtotaal
11
51
5
67
2-personen
Huur <= 339,08
Huur 339,09 485,33
Huur > 485,33
Totaal
< € 27.575
6
16
0
22
>= € 27.575
0
5
10
15
< 65 > 65 jaar
< € 24.275
0
2
0
2
>= € 24.275
0
1
2
3
Subtotaal >=3 personen < 65 > 65 jaar
12
42
Huur > 520,13
Totaal
< € 27.575
0
5
0
5
0
2
4
6
< € 24.275
0
0
0
0
>= € 24.275
0
0
0
0
Totaal Aantal toewijzingen 2e helft 2007 1-persoon
> 65 jaar
24 Huur 339,09 520,12
>= € 27.575
Subtotaal
< 65
6 Huur <= 339,08
< € 20.300
0
7
4
11
17
82
21
120
Huur <= 343,49
Huur 343,50 491,64
Huur > 491,65
Totaal
20
29
0
49
>= € 20.300
0
21
5
26
< € 18.250
0
1
0
1
0
0
0
0
Subtotaal
>= € 18.250
20
51
5
76
2-personen
Huur <= 343,49
Huur 343,50 491,64
Huur > 491,65
Totaal
< € 27.575
1
15
0
16
>= € 27.575
0
7
9
16
< 65 > 65 jaar
< € 24.275
0
3
0
3
>= € 24.275
0
1
1
2
1
26
10
37
Huur <= 343,49
Huur 343,50 526,89
Huur > 526,90
Totaal
Subtotaal >=3 personen < 65 > 65 jaar Subtotaal
< € 27.575
1
9
0
10
>= € 27.575
0
6
9
15
< € 24.275
0
0
0
0
>= € 24.275
0
0
0
0
1
15
9
25
Totaal
22
92
24
138
Aantal toewijzingen 2007 Totaal
39
174
45
258
- 22 -
5.7 Toewijzing in herstructurering Zowel de te slopen woningen aan de Van der Heijdenlaan als in de Vogelwijk worden op grond van de Leegstandswet tijdelijk verhuurd. Hiervoor zijn afspraken gemaakt met de SSH Utrecht en Antikraak BV. De gemaakte afspraken zijn in 2007 wegens succes gecontinueerd.
5.8 Huurbeleid 5.8.1 Algemeen De Kombinatie heeft een huurbeleidsplan ontwikkeld voor het realiseren van evenwichtige huurprijzen van haar woningbezit in de gemeente Zeist. Uitgangspunt van dit beleid is het creëren dan wel handhaven van een goede verhouding tussen het woningaanbod en de huurprijs. Met dit huurbeleid beogen we de juiste balans tot stand te brengen tussen de vereiste financiële continuïteit van de Kombinatie en het in stand houden van voldoende betaalbare huurwoningen. Met de implementatie van ons strategisch voorraadbeleid begin 2005 is het niet alleen het type woning dat de percentages maximaal redelijke huur bepaalt, maar speelt ook het kwaliteitsniveau – bij de Kombinatie bekend onder het sterrenniveau - hierin een aanzienlijke rol. De percentages variëren van 70 tot 100%. In 2007 heeft de Kombinatie het eerder ingezette beleid, waarbij een relatie werd gelegd tussen de huurverhoging en het ontvangen van huurtoeslag door de huurder, niet kunnen voortzetten, omdat wetgeving dit verhinderde. De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2007 welke door de Kombinatie is uitgevoerd bedroeg 1,1%. De Kombinatie voert jaarlijks met de Stichting Platform Bewonerscommissies overleg over de invulling van bovengeschetst huurbeleid. In de eerste plaats gaat het hierbij om de inhoud en de daarbij vastgestelde uitgangspunten. Daarna presenteren en bespreken wij op basis van het vastgestelde beleid de door ons voorgestelde huurverhogingen per woning. 5.8.2 Bezwaren tegen huurverhoging In 2007 zijn er voor het eerst sinds jaren geen bezwaarschriften ingediend tegen de huurverhoging van 1 juli 2007. Ook verzoeken om huurverlaging wegens onderhoudsgebreken zijn niet voorgekomen. Onderstaande tabel laat het aantal verzoeken zien van de afgelopen jaren.
Aantal Aantal Aantal Aantal
5.9
bezwaren naar huurcommissie ingehouden huurverhogingen verzoeken om huurverlaging
2003 3 2 0 1
2004 5 5 0 1
2005 4 4 0 1
2006 2 2 0 1
2007 0 0 0 0
Huurincassobeleid
Het beperken van de huurachterstand en het voorkomen van huisuitzettingen zien wij als een belangrijke opgave. Wij proberen onze klanten in een zo vroeg mogelijk stadium te benaderen. Dit doen wij schriftelijk, telefonisch en indien nodig in een persoonlijk gesprek. Onze incassomedewerker heeft regelmatig contact met het Bureau Schuldregeling, Vitras (maatschappelijk werk) en het deurwaarderskantoor over dossiers die in behandeling zijn. In 2007 zijn de afspraken met het Bureau Schuldregeling aangepast en vastgelegd in een nieuwe samenwerkingsovereenkomst.
- 23 -
Per 31 december 2007 zijn er 40 dossiers van zittende huurders, voor een totaalbedrag van € 55.345,-- in handen van de deurwaarder. De deurwaarder probeert de bedragen zoveel mogelijk met goede betalingsregelingen te incasseren. Mocht dit niet lukken, dan volgt loonbeslag of in het uiterste geval woningontruiming. Het huurachterstandspercentage bij zittende huurders lag per 31 december 2007 op 1,09 %, dat is iets lager dan in 2006. Het landelijke percentage komt uit op ongeveer 1%. 5.9.1 De L-flat inVollenhove Wat betreft huurachterstanden neemt de L-flat een belangrijke plaats in. Van de totale huurschuld neemt de L-Flat met ongeveer € 96.000,-- ruim 46% voor zijn rekening en ook het aantal huisuitzetting is hier ten opzichte van de rest van ons woningbezit hoog. Van het totaal aantal ontruimingen dat dit jaar doorging, vond 57% plaats in de L-Flat. Het aantal klanten dat gebruik maakt om de huur tijdens de spreekuren van de woonconsulent te betalen is in de laatste maanden van 2007 behoorlijk gedaald. 5.9.2 Ontruimingen In 2006 is 45 maal ontruiming wegens huurschuld en 1 maal wegens het hebben van een wiet plantage aangezegd. Ten opzichte van 2006 is het aantal aanzeggingen aanzienlijk afgenomen. Ook is er een afname van daadwerkelijk uitgevoerde ontruimingen. Het aandeel van de L-flat hierin is ten opzichte van 2006 ongeveer gelijk gebleven. Tabel: Ontruimingen
Totaal aantal Totaal aantal Waarvan Waarvan aangezegde ontruimingen aanzeggingen ontruimingen Jaar ontruimingen L-Flat L-Flat 2006 72 17 39 13 2007 46 14 25 8 Één woningontruiming vond plaats wegens het oprollen van een wietplantage op de Laan van Vollenhove.
5.10 Overlast De tabel geeft een overzicht van de gemelde overlast. Het totaal aantal geregistreerde meldingen ligt met ongeveer 34 op hetzelfde niveau als voorgaande jaren. Totaal aantal meldingen -Geluid/pesterij/intimidatie -Ruzie -Vervuiling -Huisdieren -Overig
34 16 2 7 3 6
Zoals blijkt uit bovenstaande tabel ontving de Kombinatie 34 meldingen van overlast. Op 31 december van het verslagjaar was circa 80% van alle gemelde zaken afgehandeld, door de consulent van de Kombinatie of - na interventie - door het bureau Buurtbemiddeling.
- 24 -
Van de 23 verwijzingen door woningcorporaties ontving dit bureau er 7 van de Kombinatie. Ongeveer 20% van de meldingen is structureel en lastig aan te pakken. Voorbeelden hiervan zijn overlast veroorzaakt door hangjongeren en herhaalde meldingen over vuil in de portieken. Verschillende partijen besteden voortdurend aandacht aan deze hardnekkig terugkerende problematiek.
5.11 Huurtoeslag Eind 2007 ontvingen 852 huurders huurtoeslag via huurmatiging bij de Kombinatie. Sinds 1 januari 2006 verloopt de aanvraag via de belastingdienst en moeten huurders dit zelf afhandelen. Men kan huurtoeslag via huurmatiging krijgen of rechtstreeks op eigen rekening. Het aantal huurders met huurtoeslag (via huurmatiging) dat bij ons bekend is, is in 2007 afgenomen van 920 tot 852. Het gemiddelde bedrag is € 158,- per maand. Het landelijk gemiddelde lag in 2006 op € 150,- per maand (Bron: CBS). De verwachting is dat de stijging in 2007 gelijke tred houdt met de jaarlijkse huurverhoging.
5.12 Aanvragen zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV, geriefverbetering en Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) De Kombinatie geeft huurders de mogelijkheid om voor eigen kosten zelf veranderingen/voorzieningen aan te brengen (ZAV) of verbeteringen tegen een huurverhoging te laten uitvoeren. Indien huurders zelf een voorziening of verandering willen aanbrengen is een aanvraag hiertoe noodzakelijk. In de verleende toestemming is vastgelegd welke afspraken er gelden voor de aangevraagde verandering. In 2007 zijn 84 aanvragen voor een ZAV ingediend en gehonoreerd. Verreweg de meeste aanvragen hebben betrekking op het aanbrengen van een laminaatvloer. In mindere mate hebben aanvragen betrekking op aanpassingen in of aan de keuken en het maken van een uit- of aanbouw zoals een carport, afdak, zonnescherm of schutting.
Oplaadpunt scootmobielen
Er zijn 34 aanvragen voor geriefverbeteringen doorgevoerd. In de meeste gevallen betreft het thermostatische (douche)mengkranen, CV-(combi)ketels en isolatieglas.
- 25 -
Elf huurders kregen een voorziening op grond van de Wmo-regeling.. De getroffen voorzieningen zijn divers en betreffen vooral verhoogde toiletpotten, elektriciteitsaansluitingen voor scootmobielen, douchezitjes en trapliften.
6 Kwaliteit van de woningen 6.1 Algemeen Wij onderschrijven het ambitieniveau uit het convenant Duurzaam Bouwen Zeist. Hiermee willen wij onder meer een bijdrage leveren aan de reductie van negatieve milieueffecten. In de prestatieafspraken tussen de corporaties en de gemeente Zeist is verder nog vastgelegd dat er ook samenwerking is op het gebied van op energie- en waterbesparingsacties. 6.1.1 Energie, milieu en preventiebeleid Met de stijgende energieprijzen wordt het steeds meer zaak te kijken naar de totale woonlasten voor de bewoner. Ook de afspraak met het ministerie van VROM om het energiegebruik van de bestaande voorraad met 20% te reduceren is voor de Kombinatie aanleiding om het huidige terughoudende milieubeleid ten aanzien van de bestaande voorraad te herzien. We maken de eerste stap richting nieuw milieubeleid door aan de hand van de energielabeling in kaart te brengen hoe het bestaande bezit er voor staat. In dit aangepast beleid zal bij de doelstellingen inzake de kwaliteit van het woningbezit meer aandacht uitgaan naar flexibel en levensloopbestendig bouwen, duurzaamheid en ecologische voorzieningen, waarbij we echter de financiële randvoorwaarden waarbinnen de Kombinatie moet opereren, niet mogen vergeten. Voor alle daarvoor in aanmerking komende woningcomplexen hebben we beheerplannen opgesteld ter voorkoming van legionella. 6.1.2 Zuinig en gezond in Nieuw Brinkhove Een goed voorbeeld van energiezuinig bouwen is Nieuw Brinkhove, waar de Kombinatie de nieuwbouw heeft voorzien van een HR-ketel met een warmteterugwin-unit. Vaak gaat door het mechanisch afzuigsysteem veel warmte verloren. Deze unit zorgt dat de vers aangevoerde lucht opgewarmd wordt met de warmte van de afte voeren lucht. Hierdoor gaat zo min mogelijk warmte verloren en kost het minder energie om de woning te verwarmen. Het resultaat: een energiezuinig geventileerde en gezonde woning. Verder zijn In de nieuwbouw de eisen die gelden voor duurzaam bouwen en die in het nieuwe bouwbesluit zjjn vastgelegd, vanzelfsprekend van toepassing.
6.1.3 Ophogen van kwaliteitsniveau Voor al onze woningen hebben wij in ons strategisch voorraadbeleid het te bereiken kwaliteitsniveau beschreven. Bij mutaties en groot-onderhoudsprojecten wordt de woning op het gewenste kwaliteitsniveau gebracht. Naast het gebruikelijke toezicht zijn wij in 2007 begonnen met het beoordelen van de kwaliteit van de door aannemers geleverde diensten. De resultaten hiervan worden jaarlijks met de betrokken aannemers besproken om zo te komen tot wederzijdse verbeteringen.
6.2 Nieuwbouw De Kombinatie werkt hard aan vernieuwing en uitbreiding van haar woningbezit. Met de nieuwbouw van Nieuw Brinkhove en de herstructurering van de Vogelwijk en de Van der Heijdenlaan zorgt de Kombinatie voor 345 nieuwe kwaliteitswoningen in Zeist. Hiermee heeft de Kombinatie in het verslagjaar een aantal belangrijke stappen gezet in de realisatie
- 26 -
van zowel nieuwbouw als herstructurering. De woningen zijn bestemd voor zowel starters op de woningmarkt als ouderen en voor alle inkomenscategorieën.
6.2.1 Willem Arntzlaan In 2005 heeft de Kombinatie zes eengezinswoningen gesloopt aan de Willem Arntzlaan. De verouderde woningen maakten plaats voor 18 seniorgeschikte huurappartementen. Deze appartementen hebben aangepaste voorzieningen en er zijn winkels om de hoek. Begin 2006 begon de bouw en in januari 2007 kregen de bewoners de sleutel overhandigd. Voor het vinden van een originele naam voor het nieuwe seniorencomplex schreef de Kombinatie een wedstrijd uit. De winnende naam werd ‘Transvaalhoek’. Met Transvaalhoek werkt de Kombinatie aan een levensloopbestendige wijk. Dit houdt in dat er gemengde wijken onststaan met oude en jonge mensen. Het geeft de bewoners daarnaast de mogelijkheid om ook op oudere leeftijd in hun geliefde wijk te kunnen blijven wonen. Door senioren in de buurt voorrang te geven op een woning in Transvaalhoek schuiven zij door en komt hun woning beschikbaar voor starters en gezinnen. 6.2.2 Brinkhove Het thema van dit project is: landelijk wonen in het hart van Zeist. Op een voormalig landgoed bouwde de Kombinatie in de loop van het verslagjaar een bijzonder wooncomplex, bestaande uit drie stijlvolle appartementengebouwen, waarvan een gebouw bestemd is voor de sociale huursector, een voor de vrije huursector en een voor de koopsector. Na oplevering van de woningen volgt de aanleg van een landschappelijk park in de stijl van de tuin van het voormalig landgoed. In het appartementengebouw met de sociale huurwoningen zal MeanderOmnium in een maatschappelijke ruimte op de begane grond activiteiten voor (oudere) buurtbewoners waaronder recreatie en maaltijdverstrekking verzorgen. De Warande gaat er zorgspreekuren houden.
Nieuw Brinkhove in aanbouw
Plan Na de sloop van 80 bejaardenwoningen worden 3 gebouwen met in totaal 46 woningen en 345 m2 ruimte voor maatschappelijke voorzieningen gerealiseerd; 16 sociale huurwoningen met een maandelijks huurprijs van € 508,--; prijspeil 1 juli 2006 in een gebouw rechts vanaf de Utrechtseweg, grenzend aan de Van Reenenweg; 13 middeldure appartementen met een maandelijkse huurprijs van € 775,-- tot en met € 860,--; prijspeil 1 juli 2006 in een gebouw tegen het Meerdinkplein aan; 17 koopappartementen waarvan de koopprijs varieert van € 345.000,-- tot en met € 519.000,-- inclusief parkeerplaats. (14 verkocht, 3 opties) in een gebouw grenzend aan de Utrechtseweg 18 parkeerplaatsen in de kelder van het koopappartementengebouw. Stand van zaken De verkoop is gestart op 26 augustus 2006. De werkzaamheden lopen volgens planning.
- 27 -
Planning De bouw is gestart in januari 2007. Opleveringen: • blok 1 is inmiddels opgeleverd • blok 2 februari 2008 • blok 3 begin april 2008
Van der Heijdenlaan: volop actie op het gebied van herstructurering
6.2.3 Bergweg Aan de Bergweg in Zeist werd in opdracht van de gemeente Zeist een project ontwikkeld van 7 starterswoningen. Het is een uitvloeisel van een initiatief van de provincie Utrecht die bouwers heeft uitgenodigd om de ideale starterswoning te ontwikkelen en een premie beschikbaar heeft gesteld voor die gemeente die het snelst met een realiseerbaar project op de proppen kwam.Het gaat om koopwoningen, speciaal ontwikkeld voor jongeren (tot 30 jaar), die graag een woning willen kopen. Belangstellenden konden zich inschrijven voor het project via Woningnet. Bijna 600 (!!) belangstellenden meldden zich aan. Notaris Bakker van kantoor Van Rhijn heeft door loting een koopvolgorde bepaald. De woningen worden gebouwd door Nijhuis Bouw BV en verkocht via de Kombinatie. De verkoop vindt plaats onder een zogenaamde Koopgarant-constructie. Dit betekent o.a. dat de grond in (eeuwigdurende) erfpacht wordt uitgegeven en dat er een forse korting op de verkoopwaarde van de woning wordt verstrekt. De koopprijzen zijn dan ook – zeker voor Zeister begrippen - buitengewoon aantrekkelijk. De hoekwoningen worden verkocht voor € 121.000,-; de middenwoningen voor € 116.300,-. Ook is er sprake van een terugkoopgarantie. Zodra een eigenaar de woning wil verkopen wordt deze door de Kombinatie teruggekocht. De woningen werden aan het eind van het verslagjaar opgeleverd. 6.2.4 Dolderse Duinen Dit plan is ondergebracht in een Vennootschap onder firma (VOF) met de Seyster Veste, Era Bouw BV en de Kombinatie. Plan Dolderse Duinen wordt een aansprekend opgezet nieuwbouwproject in een bosrijk gebied. Het komt op de plek van de huidige voetbalvelden van DOSC, aan de noordkant van Den
- 28 -
Dolder. Het plan omvat in totaal 135 woningen, waarvan 47 huur- en 88 koopwoningen. Van de 47 huurwoningen zijn er 23 vvoor de Kombinatie en 23 voor collega-corporatie de Seyster Veste. Het project onderscheidt zich door zijn variatie in woningtypen: er komen zowel rijwoningen als patiowoningen, twee-onder-een kapwoningen en vrijstaande woningen. De architectuur van de woningen sluit aan op de wijken in de directe omgeving. En waar het ontwerp vooral rekening mee houdt is het centrale thema: wonen aan het bos.
Stand van zaken De bouwvergunning voor de eerste fase is in juli 2007 afgegeven. Er heeft inmiddels in overleg met de gemeente een nieuwe verkaveling plaatsgevonden. De kostendeskundige is bezig in samenwerking met aannemer ERA het totale plan opnieuw door te rekenen. De VOF zorgt daarna voor een nieuwe opzet van de stichtingskosten, waarna de grondafspraken in overleg met de gemeente kunnen worden vastgelegd. Op de website www.dolderseduinen.nl treft men veel informatie aan over dit project. Planning De bouw zal van start gaan in het 3e kwartaal van 2008. De bouwvergunning voor de tweede fase verwachten we in het 1e kwartaal van 2008. 6.2.5 Lenteleven – Triodosterrein Het plan bestaat uit het slopen van een school en het naar verwachting op die locatie realiseren van de volgende woningen: 16 eengezinswoningen (8 koopwoningen en 8 huurwoningen) 4 appartementen (2 koopwoningen en 2 huurwoningen) 1 vrijstaande woning (koopwoning) Stand van zaken Het plan is door de Stedenbouwkundige en de Welstandscommissie goedgekeurd. Door miscommunicatie binnen de gemeente is de te slopen school verhuurd tot en met 2011. Planning De grond zal op zijn vroegst in het 2e kwartaal van 2011 worden opgeleverd, de verwachte start bouw vindt plaats in het 4e kwartaal van 2011. De oplevering vindt naar verwachting plaats in het 1e kwartaal van2013.
6.2.6 A.C. Kerkhofflaan We hebben een begin gemaakt met de initiatieffase voor het complex A.C. Kerkhofflaan. Het voorstel is om de 8 seniorenwoningen te vervangen door circa 20 seniorenappartementen, verdeeld over drie huurprijsklassen.
6.3
Herstructurering
6.3.1 Van Der Heijdenlaan In het gebied begrensd door de Van der Heijdenlaan en de Lievendaallaan realiseert de Kombinatie vanaf 2007 tot 2010 een grondige buurtvernieuwing die met name voor gezinnen met kinderen bijzonder aantrekkelijk is. Het totale project omvat 50 eengezinswoningen, waarvan zestien van het type twee-onder-een-kap en 12 driekamerappartementen. In het project is tevens een groen plein opgenomen met speelvoorzieningen. De buurt eromheen kenmerkt zich door woningen uit de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw en veel openbaar groen. Het architectonische uitgangspunt is een vertaling van de architectuur van de dertiger jaren van de vorige eeuw naar vandaag. Deze architectuur kenmerkt zich door veel aandacht voor detaillering van raampartijen en entrees, geknikte kappen met oranjerode daken en de toepassing van baksteen in bijzonder metselverband.
- 29 -
Op 1 november kwamen toekomstige en voormalige bewoners, omwonenden en Kombinatiemedewerkers bijeen in een feesttent om het bereiken van het hoogste punt in de bouw van het appartementencomplex samen te vieren Plan De sloop van 52 eengezinswoningen. De realisatie van: 34 eengezinswoningen voor de sociale huursector met een huur van € 474,-; 16 twee–onder-één-kapwoningen voor de koopsector met een koopprijs vanaf € 335.000,- ; 12 driekamerappartementen voor de sociale huursector met een huur van € 474,-..; Stand van zaken De vergunning voor de 12 appartementen is in september 2006 afgegeven. Voor de 50 eengezinswoningen is de vergunning op 21 maart 2007afgegeven. Planning De bouwwerkzaamheden van fase 1 – de sloop van 22 woningen en de bouw van 12 eengezinswoningen ,12 levensloopbestendige en 2 twee-onder-een-kapwoningen - zijn gestart op 10 april 2007. Oplevering van de 1e fase wordt verwacht in april 2008. De start van project fase 2 – de bouw van 25 koopwoningen en 11 sociale huurwoningen, wordt verwacht in het 3e kwartaal van 2008, nadat fase 1 is opgeleverd. De bewoners die hun woningen in fase 2 moeten verlaten, kunnen zo doorschuiven naar de opgeleverde woningen uit fase 1. Oplevering van het totale plan vindt naar verwachting medio 1e kwartaal 2010 plaats. 6.3.2 Vogelwijk De Vogelwijk omvat een gebeid van 7,6 hectare. Het is een naoorlogse buurt met veel portiekflats uit de jaren vijftig. Eind jaren tachtig zijn veel woningen in de Vogelwijk flink opgeknapt. Twintig jaar later werd duidelijk dat er meer moest gebeuren. Niet alleen de woningen waren verouderd, maar ook de leefbaarheid liep terug. Herstructurering van de Vogelwijk, inclusief een herinrichting van de openbare ruimte, bleek de enige oplossing. Het nieuwbouwplan omvat zowel sociale huurwoningen als koopwoningen, waardoor de wijk gemêleerder wordt. Er komen speelvoorzieningen voor de jeugd tot 15 jaar, en de bestaande speeltuin verhuist en wordt hierdoor beter zichtbaar. De straten krijgen ouderwets brede speelstoepen, De bomen en het groen zorgen voor een dorpse sfeer en er worden vier grroene pleinen gecreëerd. Veel woningen hebben of krijgen een voortuin waardoor de sociale interactie toeneemt.
Plan Sloop van 198 portieketagewoningen en nieuwbouw van 237 woningen, waarvan 126 eengezinswoningen met tuin 26 beneden- en bovenwoningen 85 appartementen.
- 30 -
Stand van zaken We hebben de bouwaanvraag voor de 73 sociale huurwoningen ingediend in december 2006. Het College van Burgemeester en Wethouders heeft het plan in augustus 2007 goedgekeurd en vervolgens verzonden naar Gedeputeerde Staten. De bouwvergunning is eind 2007 afgegeven. Voor de 164 koopwoningen (fase 2 en fase 3) hebben we een bestemmingsplanwijziging aangevraagd.. De Kombinatie heeft 5 aannemers uitgenodigd voor de inschrijving. Planning 73 sociale huurwoningen (fase1) De vergunning is onherroepelijk ; We verwachten in het 1e of 2e kwartaal van 2008 te kunnen starten met de bouw; De oplevering vindt plaats in het 2e of 3e kwartaal 2009; Verhuizen bewoners uit fase 2 en fase 3, naar fase 1 verwacht 3e kwartaal 2009. Fase 2 en fase 3 Goedkeuring bestemmingsplan: 4e kwartaal van 2008 Start bouw: 1e kwartaal van 2010 Oplevering: 2e kwartaal van 2013
6.4 Groot onderhoud 6.4.1 W.A. Laan Den Dolder Deelplan 4 Plan Groot onderhoud 79 woningen. Stand van zaken Projectorganisatie: De Kombinatie heeft het groot-onderhoudsproject met keuze voor geriefverbeteringen uitgevoerd in een bouwteam met aannemer Van Ieperen. Het groot onderhoud betreft de gevels, daken, riolering, isolatie en geriefspakketten.
Feestelijke oplevering groot-onderhoudsproject Den Dolder
Oplevering Opgeleverd juli 2007.
- 31 -
6.4.2 Bothalaan/Wethlaan Voor de Botha-/Wethlaan hebben we de initiatieffase gestart. Na het groot onderhoud moeten de 25 eengezinswoningen weer 25 jaar mee kunnen en naar het gewenste kwaliteitsniveau gebracht zijn.
6.5 Dagelijks onderhoud Bij het dagelijks onderhoud maken we een onderscheid tussen mutatieonderhoud, reparatieverzoeken en vandalisme. In 2007 bedroegen de totale kosten voor dagelijks onderhoud € 2.558.056,-. Dit bedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Mutatieonderhoud inclusief geriefverbetering € 1.626.220,-Reparatieverzoeken € 816.290,-Vandalisme € 41.791,-Overige kosten dagelijks onderhoud € 73.755,-6.5.1 Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud is erop gericht leeggekomen woningen in goede staat te brengen voor verhuur. Daarbij kunnen we om redenen van verhuurbaarheid en marktontwikkeling besluiten tot het aanbrengen van extra voorzieningen. De uitgaven die gedaan worden om een leegkomende woning weer op een kwalitatief voldoende niveau te krijgen, zijn deels te beschouwen als onderhoudskosten en deels als investering. Het investeringsdeel bepalen we mede aan de hand van de door de mutatie te genereren extra huuropbrengst. In 2007 werden 304 mutaties verwerkt (2006: 390) tegen een gemiddeld onderhoudskostenniveau van € 5.349,41,- per mutatie (2006: € 4.066.-) De gemiddelde mutatieprijs valt in 2007 circa € 1000,-- hoger uit dan begroot. De oorzaak hiervan ligt in de begroting van de uitgebreide mutaties. In de L-flat werden 95 mutaties verwerkt tegen een gemiddeld onderhoudskostenniveau van € 2.719,- per mutatie (begroot waren 125 mutaties tegen een gemiddeld bedrag van € 2.500,- per mutatie).
6.5.2 Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken (klachtenonderhoud) betreffen kleinschalige reparatiewerkzaamheden die worden uitgevoerd naar aanleiding van meldingen van bewoners. In 2007 bedroeg het aantal reparatieverzoeken 3.155. Dit is ongeveer gelijk aan het aantal in 2006 (3164). De totale kosten bedroegen € 816.290,-; gemiddeld is dat € 259,- per klacht. Ten opzichte van 2006, toen de gemiddelde kosten € 235,- bedroegen, betekent dit een stijging van11%. Individuele doucherenovaties, stucwerkherstel en diverse herstelwerkzaamheden aan riolering en dak zijn debet aan deze overschrijding. Bij de Klerkstraat zijn een aantal dubbele ruiten vervangen. Het gemiddeld aantal klachten per verhuureenheid bedroeg in 2007: 0,85 (2006: 0,86). 6.5.3 Vandalisme De kosten van vandalisme zijn circa € 2.400,- (6%) hoger dan begroot. Er is meer uitgegeven dan geraamd was bij de J.C. Boogaardslaan, Hofwijk, Binnenhof, Promenade en Eldorado. Bij Vollenhove is daarentegen een forse afname te zien.
6.6 Planmatig onderhoud Het doel van planmatig onderhoud is het technisch op peil houden van de woningvoorraad. Om dit doelmatig te kunnen uitvoeren, heeft de Kombinatie een meerjarenonderhoudsplanning opgesteld die we jaarlijks actualiseren door middel van
- 32 -
inspecties. Deze inspecties vormen de basis van de nieuwe jaarbegroting. Het geactualiseerde, eerstkomende jaar vormt de technische begroting voor dat jaar.
Bij planmatig onderhoud onderscheiden we: 1. Contractonderhoud € 390.480,2. Schilderwerk € 372.130,3. Overig planmatig onderhoud € 1.155.300,- . Van de begrote werkzaamheden is ruim 91% opgedragen. Het merendeel van het planmatig onderhoud van 2007 is in de eerste vier maanden voorbereid. De overlooppost planmatig onderhoud van 2007 naar 2008 bedraagt inclusief schilderwerk € 51.225,-. Het verschil met de begroting (€ 135.000,-) is met name een gevolg van het niet uitvoeren van gepland groot onderhoud (€ 120.000,-).
6.7 Onze eigen onderhoudsdienst Onze onderhoudsdienst bestond tot juni 2007 uit 15 vaklieden verdeeld over de volgende vakgebieden: loodgieter, elektricien, stukadoor, sloper en timmerman. In juni 2007 heeft de organisatie afscheid moeten nemen van 3 medewerkers: 2 timmermannen en 1 sloper. In 2007 zijn 1.203 (38%) van het totaal van totaal 3.155 reparatiebonnen in eigen beheer uitgevoerd. (In 2006 waren dit 1.196 (38%) stuks van het totaal 3.164 reparatiebonnen.) In het eerste halfjaar verwerkte de onderhoudsdienst 41% van het aantal klachten, in het tweede halfjaar is dit gezakt naar 36% door het wegvallen van de drie vaklieden.
Onderhoud door eigen bedrijf
In 2007 heeft de Onderhoudsdienst 96 % (98% in 2006) van de reparatieverzoeken binnen de gestelde termijnen afgehandeld. De aannemers die voor ons werken hebben 91% van de klachten op tijd afgemeld. Dit was 93% in 2006. Voor het mutatieonderhoud (304 mutaties) zijn 430 werkopdrachten uitgegeven. Hiervan zijn 276 werkopdrachten (64%) in eigen beheer uitgevoerd.
De eigen Onderhoudsdienst heeft 86% van de werkopdrachten binnen de gestelde termijn afgehandeld, bij de aannemer was dit 84% (in 2006 respectievelijk 90% en 92%). Omdat de resultaten ten opzichte van 2006 teruggelopen zijn, verdient het afhandelen binnen de gestelde termijn extra aandacht.
- 33 -
7 Leefklimaat en woonomgeving 7.1 Wijkgericht werken in Zeist 7.1.1 Algemeen Leefbaarheid is voor de Kombinatie een belangrijk verantwoordingsveld en krijgt daarom veel aandacht van ons. Naast het beheren van de woning onderkennen wij het belang van een rustige en goed onderhouden woonomgeving. In personele zin hebben we deze aandacht verscherpt met de aanstelling van een nieuwe coördinator Leefbaarheid en twee consulenten Leefbaarheid. Met de gemeente heeft de Kombinatie in het kader van de Prestatieafspraken en met de partners binnen het ‘Wijkgericht Werken’, actiepunten afgesproken. 7.1.2 Wijkgericht werken in Zeist Vanaf 1998 heeft de samenwerking tussen de Zeister woningcorporaties, de gemeente, de politie en de stichting MeanderOmnium (opbouw- en welzijnswerk) ten aanzien van een integrale aanpak van de leefbaarheid meer inhoud gekregen. Dit heeft er in de loop van de jaren in geresulteerd dat in vijf Zeister wijken het ‘Wijkgericht Werken’ is neergezet. Gestreefd wordt naar wijken die: ‘Schoon, Heel, Veilig en Sociaal’ zijn. Bewoners kunnen wijkinitiatieven indienen die in samenwerking met hen zoveel mogelijk worden uitgevoerd. De communicatie met de burgers krijgt ook veel aandacht. Er is een eigen website (www.zeistwijkgericht.nl) en drie keer per jaar ontvangen alle bewoners per wijk een veel gelezen nieuwsbrief. Verder worden er wijkavonden en wijkschouwen in iedere wijk georganiseerd. In wijkplannen worden de voorgenomen activiteiten en acties van de wijkteams vastgelegd en bekendgemaakt bij de inwoners en andere belanghebbenden in Zeist. Op operationeel niveau is per wijk een Wijkteam actief, waarin alle deelnemende organisaties zijn vertegenwoordigd. In 2007 namen van de Kombinatie drie consulenten deel aan vier Wijkteams. Op tactisch niveau voor onder meer beleidsmatige aspecten van de leefbaarheidaanpak is het Regieteam, bestaande uit leidinggevenden uit diverse organisaties, verantwoordelijk. Aan dit team neemt onze manager Wonen deel. Het Beleidsteam, dat onder meer wordt gevormd door de corporatiedirecteuren, het districtshoofd van de politie, de wethouder wijkgericht werken en twee productgroepdirecteuren, draagt de eindverantwoordelijkheid voor het Wijkgericht Werken. De Wijkteams houden wekelijks op vaste tijdstippen spreekuur in de wijken. Bewoners kunnen daar persoonlijk meldingen en initiatieven aan het Wijkteam voorleggen. Daarnaast is dat ook telefonisch en per mail mogelijk. De wijkwinkel is iedere werkdag open en alle daar gemelde klachten over leefbaarheid worden volgens een vastgesteld protocol door de medewerkers van de wijkwinkel aan die organisatie gemeld die voor een oplossing moet zorgen. De (tijdige) afwikkeling van meldingen wordt bewaakt. Ook zetten de aangesloten organisatie professionals in om initiatieven van bewoners die de leefbaarheid in de wijk betreffen zoveel mogelijk te ondersteunen. In een bijeenkomst hebben we nogmaals vastgesteld dat deelname aan de wijkteams zinvol is. Wel zijn in praktische zin verbeteringen te treffen, bijvoorbeeld door een aanpassing van de bereikbaarheid. Deze suggesties zijn meegenomen bij de evaluatie van het convenant dat door Wijkregieteam en Beleidsteam begin februari werd gehouden. In 2007 is uitvoering gegeven aan de afspraken, zoals vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst wijkgericht werken tussen de partners. Om aan de in deze overeenkomst gemaakte afspraken invulling te kunnen geven, is aandacht besteed aan de verdere inbedding van Wijkgericht Werken in de eigen organisatie. We hebben er in de loop van het verslagjaar voor gekozen de nieuw aangestelde consulenten Leefbaarheid deel te
- 34 -
laten nemen aan de Wijkteams. Zij zijn onze relatiebeheerders en zijn goed toegerust om deze rol te kunnen uitvoeren. In Zeist-Noord doet de Kombinatie mee met de uitvoering van het Wijkprogramma. In Den Dolder, Huis ter Heide en Bosch en Duin is het ontwikkelen van een Wijkvisie niet zonder slag of stoot verlopen. Wantrouwen onder de deelnemers van de Werkplaats die de wijkvisie ging ontwikkelen jegens de gemeente, heeft voor veel commotie en vertraging gezorgd. De drie buurtvisies, die gezamenlijk de wijkvisie vormen, werden in 2007 verder behandeld. De gemeente Zeist speelde hierin de leidende rol. Het proces van Wijkvisieontwikkeling werd door bewoners verbonden met de totstandkoming (en vaststelling) van de gemeentelijke Woonvisie. Tegen hoge aantallen nieuwbouwwoningen heeft men in de buurtschappen grote bezwaren. Ook via de band van de Wijkvisie gaven bewoners blijk van die bezwaren. In de loop van 2007 kwam daar de voorbereiding van de Bouwvisie nog bij, welke de gemoederen hoog deed oplaaien. Eind 2007 is het Leefbaarheidsonderzoek in Den Dolder van start gegaan. De Kombinatie participeert daar in de Klankbordgroep. Het tumultueuze proces rond de totstandkoming van de Wijkvisies was voor de partners aanleiding om een evaluatie(onderzoek) te laten uitvoeren. De manager Wonen van de Kombinatie heeft hierin actief geparticipeerd als gedelegeerd opdrachtgever. In 2007 heeft de Kombinatie een aantal specifieke activiteiten projectmatig ondersteund. Het betreft hier bijvoorbeeld het succesvolle project Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling heeft gedurende de periode 1 juni 2006 tot en met 31 december 2007 in het merendeel van de aangemelde zaken (85) een positieve bijdrage kunnen leveren. Door de inzet van Buurtbemiddeling worden niet alleen conflicten opgelost maar ook relaties tussen partijen hersteld. Hierdoor wordt een bijdrage geleverd aan de verbetering van de leefbaarheid in de wijken en ontlast Buurtbemiddeling de deelnemende organisaties door haar bemiddeling. In het kader van Wijkgericht Werken heeft de Kombinatie deelgenomen in een project “aanpak van criminele jongeren in de vorm van een groepsaanpak”. De Kombinatie heeft wekelijks de gegevens aangeleverd van woningen die bezocht werden door een multidisciplinair samengesteld interventieteam. De Kombinatie heeft een ‘woonrechercheur’ ingehuurd die namens haar optrad in het team en de jongeren thuis bezocht. De coördinatie intern was in handen van de coördinator Leefbaarheid met directe betrokkenheid van de incassomedewerkster. Enkele bezochte bewoners hebben bij de deelnemende instanties geklaagd over het optreden van het Interventieteam. Ook is een rechtszaak aangespannen. De Kombinatie heeft de klacht tegen het optreden van de woonrechercheur ‘gevoegd’ met klachten tegen de gemeente en de politie. Deze zijn door de gemeente behandeld. Naar het oordeel van de klager heeft de Kombinatie aldus de zaak ontoereikend afgedaan. De klager heeft vervolgens de Aedescodecommissie benaderd. Die heeft uitgesproken dat de Kombinatie de klacht zelfstandig had moeten behandelen. Voor het financieel ondersteunen van wijkinitiatieven hebben de Wijkteams ieder een budget van €15.000,-. Daarnaast stelt het Wijkregieteam middelen beschikbaar voor projectmatige activiteiten en wijkteamoverstijgende initiatieven ter hoogte van circa € 325.000,- per jaar. Verder heeft het Wijkregieteam nog € 245.000,- uitgegeven voor organisatiekosten. Wij dragen € 86.000,- bij in de organisatiekosten en het activiteitenbudget. De politie en Meander Omnium leveren met name fysieke ondersteuning. De Kombinatie levert een forse bijdrage in tijd (ruim 700 werkuren) aan Wijkgericht Werken. Wij ervaren de samenwerking in deze structuur met de andere organisaties als positief. Op beheerniveau spelen we snel in op signalen vanuit de wijk en lossen we de aangedragen problemen ook op.. Belangrijke meerwaarde van het samenwerken in Wijkteams is verder
- 35 -
dat partijen elkaar op operationeel niveau gemakkelijk weten te vinden en slagvaardig knelpunten (bijvoorbeeld overbewoning of overlast) kunnen aanpakken.
7.2 De Kombinatie-aanpak Ten aanzien van activiteiten die met name voor ons eigen woningbezit en dus voor onze klanten van belang zijn, kan het volgende worden gemeld: 7.2.1 Schoon Samen met collega-corporatie De Seyster Veste en de gemeente Zeist beschikken wij over een O-Team. Het O-Team vervult een belangrijke functie bij het schoonhouden van de directe woonomgeving in wijken die extra aandacht nodig hebben. Het gaat hier vooral om het opruimen van zwerfvuil en het ruimen van blad.
O-team houdt de wijk schoon
Met de inzet van het O-Team voor deze publieke taak geeft de Kombinatie mede invulling aan haar rol van maatschappelijk ondernemer. Wij hechten er aan onze klanten te laten wonen in een schone en veilige omgeving. Schoonmaakprogramma’s ophangen in de complexen en toezicht organiseren Wij hebben borden met schoonmaakprogramma’s in alle complexen opgehangen. In de ouderencomplexen kregen wij klachten over de leesbaarheid van de programma’s. In een van de complexen is een test gedaan met een programma met grotere letters en alleen tekst in plaats van een schema. Dat bevalt uitstekend. Ook in de andere ouderencomplexen We zullen deze aangepaste schema’s ook in de andere seniorencomplexen aanbrengen. De complexbeheerder voert nu de schoonmaakcontroles uit bij alle seniorencomplexen; in de L- Flat doet de huismeester dat. 7.2.2 Sociaal Bij de Kombinatie is een complexbeheerder werkzaam die alle klachten oplost binnen de seniorencomplexen en daar de nodige hand- en spandiensten verricht. In de Vogelwijk beschikken wij over een aparte wijkpost . Hierin worden niet alleen bijeenkomsten met bewoners gehouden, maar vindt onder meer ook huiswerkbegeleiding plaats. Wij ondersteunen diverse initiatieven die tot doel hebben de leefbaarheid te bevorderen, waaronder het Lindenhuis in het Staatsliedenkwartier en het inloophuis in de L-flat. Hier organiseert een opbouwwerker samen met vrijwilligers onder verantwoordelijkheid van Kerk en Samenleving, allerlei activiteiten voor bewoners.. Invoeren complexschouwen en uitkomsten rapporteren
- 36 -
Twee projecten zijn in 2007 opgestart. Deze hebben betrekking op twee wijken. In een oude wijk zijn veel vervuilde portieken en achterpaden die slecht toegankelijk zijn. In een andere wijk zijn veel achterpaden verdwenen en staan er veel illegale bouwwerken. De wijkopzichters zijn in 2007 gestart met het in kaart brengen van de situatie. Complexschouwen en controles vinden vooralsnog op projectmatige basis plaats. We hebben besloten om in een van deze buurten samen met de bewonerscommissie en een eventueel op te richten panel te komen tot afspraken over omgangsregels en regels over het gebruik van de trappenhuizen. Voor de andere buurt ligt het een stuk ingewikkelder. Daar moeten ook nog veel kadastrale gegevens worden uitgezocht. De verwachting is dat wij niet eerder dan in 2008 de gesprekken met bewoners kunnen opstarten. Wel is op wijkniveau een start gemaakt met het betrekken van de jeugd bij activiteiten. Zo zijn er de eerste bijeenkomsten gehouden waar jongeren uit de buurt gezamenlijk kunnen sporten. Hoewel de opkomst nog niet hoog is kunnen we spreken over een succes. Voor 2008 staat het opknappen van het binnenterrein op het programma. In 2007 zijn we begonnen met het uitvoeren van een Credit Check bij het aangaan van iedere huurovereenkomst. Aan de hand van openbaar gepubliceerde gegevens wordt dan gechekct of een klant in staat is aan zijn betaalverplichtingen te voldoen. De resultaten hiervan zullen in 2008 eerst zichtbaar worden. 7.2.3 Veilig Bewoners laten ons regelmatig weten dat zij zich minder veilig voelen in de woning en de woonomgeving. Deze signalen worden volgens vaste procedures aangepakt. In 2007 is een nieuwe procedure voor de aanpak van overlast ontwikkeld. Ook bespreken onze consulenten Leefbaarheid de klachten met de betrokkenen (met inschakeling van Buurtbemiddeling). Wij streven naar totaaloplossingen op woning- en wijkniveau. Dat doen wij onder meer samen met de gemeente, de politie en het welzijnswerk binnen het Wijkgericht Werken. We zijn actief in het nagaan van signalen van woonfraude, voor zover dat binnen onze mogelijkheden en die van de organisaties waarmee wij samenwerken, ligt. Wij hebben op dat punt bijzondere aandacht gegeven aan de samenwerking met de gemeente.. Het is namelijk bijzonder lastig gebleken om via de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA) over de juiste gegevens te beschikken om woonfraude aan te kunnen pakken. Wij bieden onze klanten in de vorm van een geriefverbetering de mogelijkheid aan de woning beter te beveiligen aan de hand van veiligheidsbeslag en –hang en sluitwerk, een rookmelder en buitenverlichting, dit alles conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Bij woningmutatie brengen we ook de noodzakelijke veiligheidsmaatregelen aan. Het camerasysteem in het seniorencomplex Binnenhof is gemoderniseerd. Modernisering was noodzakelijk geworden in verband met de slechte beeldkwaliteit van het huidige systeem. Aanhoudende overlast van jongeren, brandstichting en vernieling zijn directe aanleiding geweest hierin snel te investeren.
- 37 -
7.3 De L-flat 7.3.1 Vuilbeheersing Er wordt veel aandacht besteed aan het schoonhouden van de L-Flat en de directe omgeving. De inhuur van een extra schoonmaker hebben we in 2007 gecontinueerd. Extra aandacht is er met name voor het dagelijks schoonhouden van de liften. In het weekend, op zaterdagen én zondagen, worden alle portieken ontdaan van brandbaar grofvuil door een schoonmaakbedrijf. Het O-Team zorgt elke week voor het schoonmaken van de directe omgeving van de L-flat. 7.3.2 Camerabewaking Om de veiligheid te vergroten heeft de Kombinatie in 2005 alle portieken voorzien van camera’s. In 2007 hebben we het camerasysteem verder uitgebreid. Ook de ingang van de kelderboxen van de L-flat is in 2007 voorzien van camera’s. 7.3.3 Leefbaarheidaanpak Gedurende twee ochtenden is, naast de huismeester, een consulent aanwezig om vragen van klanten te beantwoorden. De huidige frequentie volstaat en biedt een extra service aan bewoners van de L-flat: zij hoeven voor vragen en opmerkingen niet naar het kantoor van de Kombinatie te komen. Bij de behandeling van zaken die bijzondere aandacht vragen, zoals overlast, werken de consulenten en de huismeester nauw samen. Om de problemen in de L-Flat beheersbaar te houden is afgesproken dat wij ons intensiever dan voorheen gaan bezighouden met onze nieuwe huurders. In 2007 hebben wij de voorbereidingeng etroffen voor het houden van kennismakingsgesprekken met nieuwe huurders in de L-flat.
7.4 Vogelwijk Onder verantwoordelijkheid van het Wijkgericht Werken Zeist-West heeft het Wijkteam in voorgaande jaren veel aandacht besteed aan leefbaarheidmaatregelen voor de korte termijn. Dit project is tot nu toe zeer succesvol verlopen door een intensieve samenwerking tussen de corporaties, de gemeente, de politie en het opbouwwerk. In de wijkpost worden twee keer per week spreekuren gehouden door de medewerker projectparticipatie ten behoeve van bewoners van de Vogelwijk. In de wijkpost worden onder meer huiswerkbegeleiding en Arabische taalles aangeboden. Alle maatregelen die tot nu toe zijn uitgevoerd hebben mede geleid tot meer rust in de wijk. Vandalisme en onrust in de nachtelijke uren zijn tot een aanvaardbaar niveau teruggedrongen. Nadat de bewoners succesvol waren uitgeplaatst vond medio 2007 de sloop van twee flats plaats,. Door de vele woningmutaties als gevolg van de naderende herstructurering in de Vogelwijk komt grof vuil, zoals afgedankt huisraad en vloerbedekking, vaker op een verkeerde wijze op straat terecht. Met de gemeente Zeist, de Welzijnsstichting en de politie hebben wij hiervoor aparte afspraken gemaakt om verloedering van de wijk tegen te gaan. Ook leegstaande woningen verhuren we zo snel mogelijk op basis van een tijdelijk huurcontract. Wij hebben hiervoor met de Stichting Studentenhuisvesting Utrecht een contract gesloten. Leefbaarheid opnemen in de projectplanning Op hoofdlijnen zijn de aandachtspunten op het gebied van leefbaarheid in herstructureringsgebieden beschreven. Afgesproken is dat het aandachtgebied “Leefbaarheid” bij het projectoverleg een vast agendapunt wordt.
- 38 -
8
Wonen, welzijn en zorg (WWZ)
8.1 Inleiding Mensen die zorg of ondersteuning nodig hebben maar zelfstandig willen wonen, hebben in de woningcorporaties al langer een bondgenoot gevonden. In de jaren negentig van de vorige eeuw zagen initiatieven zoals woningaanpassingen bekostigd vanuit de Wet Voorzieningen Gehandicapten en het “opplussen” van woningen het licht. Daarna brak het besef door dat vooral in de nieuwbouw de grootste kansen voor verzorgd wonen lagen. Levensloopbestendig bouwen (wonen is mogelijk in alle levensfasen), aanpasbaar bouwen (bij toenemende zorgafhankelijkheid kunnen voorzieningen eenvoudig worden aangebracht) is een algemeen aanvaard uitgangspunt. Maar het gaat niet alleen meer om de woning. De woonomgeving met daarin verankerd welzijns- en zorgdiensten wordt steeds belangrijker. De Kombinatie werkt daarom samen met partners, zoals de gemeente en welzijns- en zorgorganisaties aan de totstandkoming van levensloopbestendige wijken.. Op dit vlak wordt van woningcorporaties steeds meer verwacht dat zij zich opstellen als maatschappelijke ondernemers door bijvoorbeeld te investeren in onroerend goed bestemd voor zorg- en welzijnsdiensten, zoals wijkservicepunten.
8.2 Wat zijn onze ambities? Wij willen ons waar mogelijk inzetten om samen met de andere partners op het gebied van WWZ en de gemeente die zaken te ontwikkelen die ervoor zorgen dat onze huurders langer thuis kunnen wonen Wij zijn daar ook al heel actief in. Levensloopbestendige nieuwbouwwoningen, het aanbieden van zorg- en welzijnsarrangementen zoals directe alarmering en recreatie zijn hiervan voorbeelden. Daarnaast zetten wij ons in voor een goed aanbod van WWZ-diensten en -producten in alle wijken waarin wij werkzaam zijn. Op deze manier willen wij levensloopbestendige wijken ontwikkelen, die gekenmerkt zijn door woningdifferentiatie en een zodanig voorzieningenniveau hebben dat “prettig” wonen in alle levensfasen mogelijk maakt.. Tot nu toe heeft de Kombinatie flink aan de weg getimmerd als het gaat om samen met partners inhoud te geven aan initiatieven op het terrein van WWZ. In paragraaf 7.5 is dit in detail beschreven. Wij zijn ons er van bewust dat het vergroten van de zelfredzaamheid van een deel van met name onze oudere bewoners en bewoners met een beperking veel aandacht en vermogen tot samenwerking vraagt. Onze organisatie is niet gericht op het leveren van welzijns- en zorgdiensten en-producten. Sterker nog, dat is niet toegestaan. Wel beschikken wij over een uitgebreid WWZ-netwerk en hebben we goede contacten met alle in Zeist werkzame WWZ-organisaties. Wij zijn sterk in het realiseren van accommodaties en initiatiefrijk op de terreinen die van belang zijn om onze ambities te verwezenlijken. Verder zijn wij ons ervan bewust dat niet alleen onze huurders, maar ook de Zeister samenleving verwacht dat wij op het gebied van WWZ een proactieve rol vervullen. Dat betekent onder meer met relevante partners samenwerken aan nieuwe woon- en leefconcepten en die partners ook stimuleren als het gaat om het realiseren van betaalbare welzijns- en zorgvoorzieningen.
8.3 Ontwikkelingen in Zeist 8.3.1 Vergrijzing Zeist is van oudsher een vergrijsde gemeente. Dat komt met name door het grote aantal verzorg- en verpleeghuizen, maar ook doordat ouderen Zeist als een aantrekkelijke gemeente beschouwen en zich daar graag willen vestigen. Ook in Zeist zal de vergrijzing de komende decennia verder toenemen. In 2020 wonen er naar schatting 12.000 vijfenzestigplussers in Zeist, waarvan 9.300 een leeftijd hebben tussen 65 en 80 jaar. Dat is een stijging van 29% ten opzichte van 2007.
- 39 -
Daar staat tegenover dat de groep 80+ daalt met circa 15% tot 2800. Dus een substantiële toename van het aantal ouderen, met als bijzonderheid een afname van de doelgroep 80+, die waarschijnlijk de meeste aandacht vraagt. 8.3.2 Vermaatschappelijking van de zorg Binnen de gemeentegrenzen van Zeist bevinden zich veel instellingen voor mensen met onder meer lichamelijke en psychosociale beperkingen. Deze instellingen doen in toenemende mate een beroep op de corporaties voor het huisvesten van hun cliënten. Tot nu toe vinden vooral in bestaande woningen allerlei vormen van begeleid wonen plaats. De Kombinatie is momenteel in gesprek met zorgorganisaties over de toekomst van de Gregoriusvilla en met de Warande (actief op het gebied van verzorging en verpleging) over een project kleinschalig wonen voor licht dementerenden.
8.4 Initiatieven Nadat een groot aantal organisaties in Zeist op het terrein van WWZ een concept voor één loket op het gebied van WWZ (Triade) ging ontwikkelen en initiatieven voor wijksteunpunten tot uitvoering kwamen, drong ook bij de gemeente Zeist het besef door dat zij niet langer aan de zijlijn kon blijven staan. Daar speelde natuurlijk ook in mee dat in de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) een duidelijke regierol voor de gemeentes is weggelegd. Alle binnen WWZ opererende partijen inclusief de ouderenbonden hebben vervolgens samen het Actieplan WWZ Zeist opgesteld. In dit actieplan zijn een aantal speerpunten benoemd, waaronder een innovatief concept voor een wijkservicepunt. Om dit concept te testen vindt een pilot plaats in Zeist-Noord. Omdat de Kombinatie, veel woningen bezit in deze wijk, vervult zij hierin de voortrekkersrol.
8.5 De Kombinatie in relatie tot Wonen, Welzijn en Zorg (WWZ) 8.5.1 Wonen en welzijn In de jaren negentig van de vorige eeuw heeft de Kombinatie al samen met andere organisaties initiatieven ontwikkeld op het gebied van welzijn en zorg. Voorbeelden hiervan zijn het financieel ondersteunen en faciliteren door het verhuren van (woon)ruimte aan de stichting Kerk en Samenleving. In het Lindenhuis (Staatsliedenkwartier) en het inloophuis in de L-flat biedt deze organisatie de nodige aandacht en ondersteuning aan met name onze bewoners die dat wensen. Aan de stichting Fatima hebben wij in 2007, vooruitlopend op een definitieve buurtvoorziening in de Vogelwijk, tijdelijk een leegstaande woning in de wijk in gebruik gegeven. Met name allochtone vrouwen uit de wijk kunnen daar terecht voor allerlei activiteiten, zoals ontmoeting, naailes, taalcursus etc.. In het woonzorgcomplex Binnenhof werken wij samen met Zeisterwoude. Deze organisatie biedt recreatie en warme-maaltijdverstrekking aan. Zowel bewoners in het complex als senioren uit de buurt kunnen hier gebruik van maken.
- 40 -
Begin 2000 ontwikkelde zich hier zelfs het eerste wijksteunpunt in Zeist met onder meer een dagopvang voor nog zelfstandig wonende dementerende ouderen en een internetcafé. Verder vindt van hieruit de coördinatie plaats van zorgverlening en huishoudelijke hulp in de wijk.
Internetcafé in Binnenhof
In 2006 hebben wij in samenwerking met de Warande in het seniorencomplex Eldorado een eerste aanzet gegeven tot het realiseren van een bescheiden wijksteunpunt. Hier zijn twee woningen verbouwd tot een aantrekkelijke recreatieruimte. De Warande heeft dit. bekostigd en huurt deze ruimte van de Kombinatie. De voornaamste activiteiten waarop de Warande zich richt zijn het aanbieden van recreatie, het houden van een zorgspreekuur en het – in beperkte mate – verzorgen van maaltijden. Ook hebben we in twee seniorencomplexen woningen verhuurd aan woongroepen voor ouderen. Deze woongroepen beschikken beide over een gemeenschappelijke woning die verbouwd is tot ontmoetingsruimte. Het seniorencomplex Achterheuvel beschikt over een logeerruimte.
- 41 -
8.5.2 Wonen en zorg In het woonzorgcomplex Binnenhof wonen uitsluitend mensen met een zorgindicatie. Allen hebben een aansluiting op de directe alarmering bij Zeisterwoude. Bij directe alarmering kunnen bewoners die in nood verkeren via een knop in bijvoorbeeld een polsband en via de telefoon contact maken (spreek/luisterverbinding) met de aangesloten zorgverlener. Deze bewoners ontvangen van deze organisatie, maar ook van andere organisaties zoals Vitras, diverse vormen van (huishoudelijke)zorg.
Wonen met Zorg in Binnenhof
In het seniorencomplex Eldorado is er, behalve voor onze reguliere huurders, ook plaats voor tijdelijke bewoners met een zorgindicatie geplaatst. De tijdelijke plaatsing gebeurt via de Warande. Ook in dit complex kunnen bewoners gebruik maken van directe alarmering. In beide complexen is sprake van zelfstandig wonen. Verder verhuren we ten behoeve van begeleid wonen in diverse complexen woningen aan instellingen zoals Kwintes en de stichting Zonnehuizen Stenia Veldheim. 8.5.3 Wonen, welzijn en zorg In Zeist is een aantal jaren geleden ook een initiatief ontwikkeld om alle Zeister partijen die actief zijn op het terrein van WWZ, te laten samenwerken. Ten gevolge van de Wmo heeft de gemeente de regierol op zich genomen. Een stuurgroep WWZ met project- en werkgroepen geven structuur aan de samenwerking. De betrokkenheid van de corporaties is behoorlijk groot. Een voorbeeld hiervan is de eerdergenoemde pilot in Zeist-Noord voor een wijkservicepunt. 8.5.4 Er staan nog de nodige plannen op stapel. In ons nieuwbouwcomplex Nieuwe Brinkhove gaat MeanderOmnium samen met de Warande een wijksteunpunt ontwikkelen. MeanderOmnium huurt de daarvoor bestemde ruimte op de begane grond van het sociale-huurwoningengebouw van de Kombinatie. In het Binnenhof wordt het wijksteunpunt Hebron getransformeerd naar een wijkservicepunt. Hiervoor worden ook twee woningen aan de achterkant van het gebouw vrijgemaakt en verbouwd. In de Vogelwijk zijn wij betrokken bij het ontwikkelen van een sociaal-maatschappelijke ruimte in de garage van de voormalige drukkerij Gregorius. Ook zijn er locaties in beeld, waarin wij samen met andere partners zorgwoningen kunnen ontwikkelen voor groepswonen. Het gaat hier bijvoorbeeld om de Gregoriusvilla.
- 42 -
8.6 Overige activiteiten De Kombinatie vertegenwoordigt de drie corporaties in Zeist in de werkgroep Landelijk Dementie Programma Zeist. In deze werkgroep zijn vele bij dit onderwerp betrokken organisaties, zoals Alzheimer Nederland, Vitras, Stichting Rhijnhuysen, gemeente Zeist en diverse zorg- en verpleegorganisaties vertegenwoordigd. Bij de werkgroep zijn diverse deelprojecten in ontwikkeling, zoals ondersteuning huisarts, ontmoetingscentrum en website/sociale kaart. Wij vinden het belangrijk de belangen van onze huurders zo goed mogelijk te behartigen. Wij zijn met name betrokken bij de ontwikkeling van een ontmoetingscentrum.
9 Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid 9.1 Bewonerscommissies De Kombinatie vindt het erg belangrijk dat haar huurders goed worden geïnformeerd over beleid en beheer van de corporatie. Daarnaast hechten we veel belang aan de inbreng van de huurders, vertegenwoordigd in bewonerscommissies. In de praktijk functioneerden er in 2007 14 bewonerscommissies en bewonersvertegenwoordigingen. De woonconsulenten voerden aanvankelijk het overleg. Ten gevolge van de vergrote aandacht voor bewonersparticipatie en de aanstelling van een coördinator en consulenten Leefbaarheid, waren het de consulenten Leefbaarheid die het overleg voerden vanaf periode 3 in 2007.. Behalve belangenbehartiger en contactpunt op complexniveau vormden de bewonerscommissies in 2007 ook nog de achterban van de leden van het Platform bewonerscommissies en benoemden zij de deelnemers in het Platform. Bij het merendeel van de actieve bewonerscommissies en -vertegenwoordigingen waren consulenten betrokken om diverse beheeronderwerpen op te pakken In de Vogelwijk, Den Dolder, de Van der Heijdenlaan en de A.C. Kerkhoflaan heeft regelmatig overleg plaatsgevonden met de bewonerscommissie/-vertegenwoordiging over het groot onderhoud en de herstructurering. Bureau Newcom Research & Consultancy heeft in onze opdracht een telefonisch woonbelevingsonderzoek uitgevoerd onder bewoners van een complex met 728 woningen, de L-flat in Vollenhove. De bevindingen zijn met de bewonerscommissie besproken.
9.2 Senioren Kerngroep De Senioren Kerngroep neemt in onze organisatie een speciale plaats in. Het is een corporatiebrede commissie van voornamelijk bewoners van seniorencomplexen. De groep is in 1998 ontstaan als adviescommissie voor met name complexoverstijgende zaken, zoals nieuw te ontwikkelen seniorenwoningen. De Senioren Kerngroep is vertegenwoordigd in het Platform. Overlegpartner was in 2007 de coördinator Woonservice die eind 2007 het stokje overdroeg aan de coördinator Leefbaarheid.
- 43 -
9.3 Platform bewonerscommissies Elke bewonerscommissie kan een gedelegeerde benoemen in het Platform bewonerscommissies. Het Platform bespreekt zaken die alle huurders aangaan en geeft advies over beleidsveranderingen van de Kombinatie. In de praktijk komen echter ook onderwerpen ter sprake die in de eigen wijk of in het eigen complex spelen. Gesprekspartner vanuit de Kombinatie is de manager Wonen met wie het Platform maandelijks overleg voerde. Het Platform heeft een bestuur dat een aantal keren per jaar – afhankelijk van het onderwerp - overleg heeft met de bestuurder en de manager Wonen van de Kombinatie. Eénmaal per jaar overlegt het Platform met een vertegenwoordiging van de Raad van Toezicht. Om de bewonersparticipatie daadwerkelijk mogelijk te maken, geeft de Kombinatie zowel financiële als logistieke en professionele ondersteuning aan het Platform en de bewonerscommissies. De manager Wonen is bij de maandelijkse Platformvergaderingen aanwezig om het beleid toe te lichten en beleidsinhoudelijke vragen te beantwoorden. Gemiddeld gaven wij in 2007 circa € 14,- per woning uit voor bewonersparticipatie. In deze kosten is de facilitaire ondersteuning niet inbegrepen. Om de participatie via bewonersorganen te reactiveren heeft de Kombinatie in 2006 aan een extern adviesbureau de opdracht verstrekt om tot voorstellen te komen voor verbetering van de participatiestructuur. Op 9 januari 2007 hebben we een huurderbijeenkomst over het onderwerp participatie gehouden. In 2007 hebben we de adviezen van het externe bureau ontvangen en deze uitgebreid besproken met de bewonersorganen. Opmerkingen van de bewonersorganen zijn verwerkt in het uiteindelijke voorstel. Medio 2007 is het voorstel ter instemming aan het Platform aangeboden. Een belangrijk onderwerp van gesprek in 2007 was de totstandkoming van een gezamenlijk Basis Sociaal Statuut van de drie Zeister corporaties: de Kombinatie, de Seyster Veste en de R.K. Woningbouwvereniging Zeist. De drie huurdersorganen hebben gezamenlijk hun standpunten naar voren gebracht en amendementen ingediend op het voorgestelde Statuut.
9.4 Communicatie met Huurders Algemene communicatie naar onze huurders gebeurt via onze bewonerskrant die circa drie maal per jaar verschijnt, en via onze website www.kombinatie.nl. Informatie over (onderhouds)projecten krijgen de huurders van de desbetreffende woningen via nieuwsbrieven.
9.5 Klachtencommissie Er zijn in het verslagjaar geen klachten ingediend bij de Klachtencommissie. Wel heeft een huurder succesvol zijn beklag gedaan bij de Aedescodecommissie. Deze klacht had betrekking op de deelname van de Kombinatie aan het Jongereninterventieteam. Aan dit team namen we deel als partner vanuit het wijkgericht werken. De drie Zeister corporaties hebben aan de drie huurderorganen het voorstel gedaan om één gezamenlijke geschillenadviescommissie op te richten. Een commissie heeft dit voorstel verder uitgewerkt en besproken. Besluitvorming hierover vindt plaats in 2008.
- 44 -
10 Financiële continuïteit 10.1 Algemeen Het jaar 2007 kan worden gekenmerkt als een jaar van veel activiteiten op het gebied van nieuwbouw en groot onderhoud. Projecten die al eerder waren opgestart, kenden in volle omvang een vervolg. Begin 2007 werden de laatste woningen van het sloopnieuwbouwproject Den Dolder opgeleverd en werd ook de laatste fase van het grootonderhoudsproject in Den Dolder afgerond. Daarnaast kwamen nieuwe projecten in ontwikkeling. Het project Van der Heijdenlaan ging van start. Nadat de woningen in het gebied van de eerste fase in 2006 waren gesloopt kon begin 2007 een start gemaakt worden met de nieuwbouw. Het project Brinkhove kwam in volle ontwikkeling en al in december konden de eerste woningen worden opgeleverd. Bij het herstructureringsproject Vogelwijk zijn flinke vorderingen gemaakt. Met de gemeente Zeist is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten over de wijze waarop de ontwikkeling wordt uitgevoerd en de rol die elk van de partijen speelt. Vervolgens zijn de eerste 48 woningen (waarvan 24 van een collega-corporatie) gesloopt en zijn de werkzaamheden voor het bouwrijp maken gestart. Elders in het verslag worden de projecten uitgebreid beschreven. We noemen de projectactiviteiten op deze plaats in het jaarverslag omdat de gevolgen ervan in financiële zin nadrukkelijk in de cijfers tot uitdrukking komen. Als gevolg van de zogenaamde onrendabele investeringen in met name nieuwbouw-(huur)projecten is het vermogen van de Kombinatie de laatste jaren teruggelopen. Weliswaar wordt per project getracht compensatie te vinden met de realisering van koopwoningen. Dit lukt echter niet bij alle projecten, zeker niet als het gaat om groot onderhoud. In 2007 bereikt het eigen vermogen (berekend op basis van de minimum waarderingsregel) van de Kombinatie een dieptepunt op een niveau van circa € 3.700.000,-. Vanaf 2008 zal naar verwachting het vermogen weer toenemen. Een ontwikkeling die zeer noodzakelijk wordt geacht mede gezien de projecten die nog in het verschiet liggen, waarbij de L-flat in Vollenhove een prominente plaats inneemt. Hoewel wij zoveel als mogelijk is door willen, moeten en zullen gaan met (maatschappelijk) investeren zal de ontwikkeling van onze financiële positie nadrukkelijk in de aandacht blijven. Het jaar 2007 is minder goed afgesloten dan begroot. Met name vanwege de afboeking van de onrendabele investeringen in nieuwbouwprojecten was aanvankelijk een negatief resultaat begroot van ruim € 4,1 miljoen. Begin 2007 is deze raming bijgesteld tot € 5,7 miljoen, met name als gevolg van ontwikkelingen op het gebeid van nieuwbouw. Het uiteindelijke resultaat is uitgekomen op ruim € 6,6 miljoen negatief. Als gevolg van investeringen in de samenleving neemt het eigen vermogen af. Dit geschiedt uiteraard wel planmatig en op een verantwoorde basis. Zorg voor de bestaande voorraad vereist – zoals al eerder gesteld – financiële continuïteit. Financiële continuïteit is geen primaire doelstelling. Het is meer één van de meest essentiële randvoorwaarde in relatie tot de overige prestatievelden. Het prestatieveld waaruit de rentabiliteit, solvabiliteit, liquiditeit en continuïteit moet blijken is eigenlijk een gebied van financiële randvoorwaarden, waarbinnen de woningcorporatie moet presteren. Het begrip financiële continuïteit wordt niet gekwantificeerd in het Bealuit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De Kombinatie bepaalt zelf op welke wijze de financiële continuïteit is
- 45 -
gewaarborgd. Uitgangspunt hierbij is het ook in de toekomst kunnen realiseren van de corporatiedoelstellingen (de overige prestatievelden). De Kombinatie wenst onder alle omstandigheden een betrouwbare partner te zijn, ook op financieel gebied. Huidige en toekomstige klanten moeten kunnen blijven rekenen op de Kombinatie. Hierbij is het onder meer ook van belang in voldoende mate financiering (via de kapitaalmarkt) te verkrijgen. 10.1.1 De Kombinatie en de fiscus In 2007 heeft de Kombinatie de Vaststellingsovereenkomst (VSO) getekend en daarbij gekozen voor model I: de belaste activiteiten worden ondergebracht in een nevenstructuur. Ook nadat zeer plotseling door de overheid een integrale belastingplicht per 1 januari 2008 werd afgekondigd hebben we aan deze keuze vastgehouden. In december 2007 is daarom opgericht “Kombinatie Holding BV” en als dochteronderneming “Komvast II BV”. Eind december is aan Komvast II het economisch eigendom overdragen van 150 woningen die op de nominatie staan gesloopt te worden in het kader van een herstructureringsopgave. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft aan deze overdracht haar goedkeuring verleend; de transactie is ter kennisgeving gebracht aan het ministerie van VROM/ WWI. Begin 2008 is Komvast I BV opgericht, de BV waarin de projectontwikkeling zal worden ondergebracht. Als gevolg van de keuze voor model 1 maakt de Kombinatie voor haar belaste activiteiten in de jaren 2006 en 2007 –projectontwikkeling uitgezonderd – gebruik van de zogenaamde buffer. Alle activiteiten (commerciële dienstverlening, verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed en woningen in de vrije sector) vallen binnen deze buffer zodat over de exploitatiewinsten geen vennootschapsbelasting behoeft te worden afgedragen. De projectontwikkelingsactiviteiten, en dan met name de realisatie van koopwoningen, worden overeenkomstig de (verruimde) bepalingen uit de VSO ondergebracht in de in 2008 opgerichte “Komvast I BV”. Woningbouwvereniging de Kombinatie zal met de drie genoemde BV’s een fiscale eenheid gaan vormen voor zowel de Vennootschapsbelasting als de Omzetbelasting. Omtrent de verdere uitwerking van de integrale belastingplicht is thans nog veel onduidelijk. De gehele gang van zaken vanuit de rijksoverheid verdient ook zeker niet de schoonheidsprijs. De voor enkele jaren met een VSO geschapen duidelijkheid is binnen enkele maanden door politiek ingrijpen geheel verdwenen. De vraag rijst dan: wat is de waarde van een afspraak met een overheid? 10.1.2 Effect op de financiële positie Een globale berekening van de financiële effecten van de invoering van de integrale vennootschapsbelasting leert dat de Kombinatie de komende 10 jaar circa 12 miljoen euro belasting moet betalen. Hierbij is overigens nog geen rekening gehouden met de waarderingseffecten van bij herstructurering ingebracht woningen. Dit kan een drukkend effect hebben op de af te dragen belasting. Op de aanvankelijk meerjarenbegroting van de Kombinatie heeft de belastingheffing van 12 miljoen euro een grote impact. Een aanmerkelijk deel van ons bezit is relatief oud en toe aan groot onderhoud. Daarnaast vormt de L-flat in Vollenhove met ruim 700 woningen bijna 20% van ons bezit. Deze flat dateert uit het eind van de zestiger jaren van de vorige eeuw en binnen afzienbare tijd zal er een besluit moeten worden genomen over de toekomst van dit gebouw. Hoewel de financiële effecten van de belastingplicht nog niet exact zijn te bepalen moet niet uitgesloten worden geacht dat er in de aanpak van het bezit vertraging gaat optreden. Voor Vollenhove is circa 26 miljoen aan onrendabel investeren geraamd ; de mogelijke belastingafdracht voor de komende 10 jaar beloopt zo’n 50% hiervan!
- 46 -
10.1.3 Consolidatie Kombinatie Holding BV is een 100%-dochter van woningbouwvereniging de Kombinatie; Komvast II BV is een 100%-dochter van Kombinatie Holding BV, evenals na oprichting in 2008 Komvast I BV. Als gevolg hiervan zullen in eerste instantie de cijfers van Komvast II BV en Kombinatie Holding BV volledig worden geconsolideerd, vervolgens vindt er consolidatie plaats tussen Kombinatie Holding BV en de woningbouwvereniging de Kombinatie. Overigens is voor wat betreft bestuur en toezicht de gehele structuur transparant; het zogenaamde concernmodel is toegepast. Zowel Bestuur als Toezicht wordt door dezelfde personen uitgevoerd.
10.2 Jaarresultaat 2007 Ook in 2007 is het jaarresultaat beïnvloed door de nieuwbouwactiviteiten. Als gevolg van de voortgang van projecten zijn onrendabele investeringen bij de projecten Vogelwijk en Dolderse Duinen ten laste van het resultaat afgeboekt. Het boekjaar 2007 is mede hierdoor afgesloten met een negatief resultaat van € 6.618.000,-. Voor het boekjaar was een resultaat begroot van € 4.135.000,- (in februari 2007 bijgesteld tot € 5.741.000,-) negatief. Het verschil tussen begroot en gerealiseerd wordt met name veroorzaakt door minder baten uit verkoop van nieuwbouwwoningen en bestaand bezit en een meer negatieve afwaardering van het bestaande bezit. Het jaarresultaat kan in de volgende onderdelen worden uitgesplitst: -
verhuur/exploitatie van het bestaande bezit; financieringsresultaat; resultaat verkoop woningen; waarde-veranderingen bestaand bezit en nieuwbouw.
10.2.1 Verhuur/exploitatie van het bestaande bezit Het resultaat uit verhuur en exploitatie van het bestaande bezit bedroeg:
2007 € 5.381.000
2006 € 4.370.000
Ten opzichte van vorig boekjaar nam het resultaat toe met € 1.011.000,-. De belangrijkste oorzaken, die geleid hebben tot deze ontwikkeling, zijn: 2007 was in 2006: - toename huuropbrengst: € 494.000,-+ € 533.000,- + - afname kosten onderhoud: € 447.000,-+ € 266.000,- + - toename overige bedrijfslasten: € 196.000,- € 744.000,- + - afname personele kosten: € 90.000,-+ € 231.000,- afname huurderving € 224.000,-+ € 180.000,De totale huuropbrengst (exclusief derving) is ten opzichte van vorig boekjaar gestegen met gemiddeld 3,0% (was 4,2%). De huurstijging bij de jaarlijkse huurverhoging bedroeg 1,1%. Omdat het (nieuwe) huurbeleid,zoals door de overheid bepaald, helaas geen ruimte toeliet voor een gedifferentieerde verhoging bedroeg bij nagenoeg alle woningen de huurstijging ook 1,1%. De huuropbrengst is –naast de jaarlijkse huurverhoging- verder toegenomen door uitbreiding van het bezit vanwege nieuwbouw en door aanpassingen van de huurprijs bij
- 47 -
mutatie en na het aanbrengen van geriefverbeteringen (al dan niet tijdens groot onderhoud). De gemiddelde maandhuurprijs van onze woningen is ten opzichte van vorig boekjaar gestegen van € 374,- tot € 384,De afname van de huurderving wordt met name veroorzaakt doordat er minder woningen leegstonden vanwege de uitvoering van projecten dan wel dat de leegstandskosten ten laste van de betreffende projecten zijn gebracht. De kosten van onderhoud worden in hoofdzaak bepaald door het planmatig onderhoud. Hoewel gestreefd wordt naar een zo gelijk mogelijk kostenpatroon zijn schommelingen in de uitgaven onvermijdelijk. De onderliggende doelstelling – adequaat onderhoud - is volledig gerealiseerd. De wijzigingen met betrekking tot overige bedrijfslasten en personele kosten zijn in hoofdzaak veroorzaakt door het niet of later invullen van vacatures. Hierdoor komen personele kosten lager uit. Als gevolg van het inlenen van personeel stijgen de overige bedrijfslasten. 10.2.2 Financieringsresultaat Het financieringsresultaat bedraagt over 2007 € 4.032.000,- (2006: € 3.883.000,-). Deze ontwikkeling komt met name door een toename van de leningenportefeuille met circa € 6.000.000,-. De gemiddelde rentevoet op de leningen daalde in 2007 van 5,23% tot 5,10%. 10.2.3 Resultaat verkoop woningen Het resultaat uit de verkoop van woningen (bestaand bezit) is ten opzichte van vorig boekjaar afgenomen van € 907.000,- tot € 588.000,-. Werden er in 2006 vier eengezinswoningen verkocht; in 2007 waren dit 4 appartementen alsmede 4 garages. In de begroting werd ook uitgegaan van verkoopwinsten uit de nieuwbouwprojecten. Deze baten zijn in de definitieve cijfers gesaldeerd met de onrendabele top van het (gecombineerde) koop-huurproject. 10.2.4 Waarde van het bezit en de veranderingen daarin In 2007 wordt aan waardeverandering een last verantwoord van € 8.374.000,-; in 2006 was dit € 4.055.000,-. De waardeverandering van bestaand bezit op basis van de minimum waarderingsregel komt uit op € 1.895.000,- (negatief); begroot was een waardetoename van € 315.000,-. Deze waardeverandering komt voort uit de verandering van de bedrijfswaarde van het bezit. De bedrijfswaarde van het bestaande bezit is in 2007 gedaald met per saldo € 9.500.000,De meest belangrijke oorzaken van de waardedaling zijn (in contante waarden): - afname huuropbrengst: € 1.500.000,- toename kosten onderhoud: € 4.000.000,- toename personeels- en bedrijfskosten: € 4.300.000,- afname verkopen (bestaand bezit): € 3.500.000,De toevoeging van 13 nieuw opgeleverde woningen van het project Nieuw Brinkhove betekende een toename van de bedrijfswaarde van € 1.800.000,- zodat de totale bedrijfswaarde uiteindelijk afnam met € 7.700.000,-. De afname van de contante waarde van de huuropbrengst wordt vooral veroorzaakt door een lagere jaarlijkse huurverhoging. Het huidige huurbeleid van de overheid koppelt het
- 48 -
maximale verhogingspercentage strikt aan het inflatieniveau en laat bovendien geen enkele ruimte voor differentiatie. De toename van de contante waarde van de onderhoudkosten vindt zijn oorsprong in de aanscherping van beleid inclusief milieumaatregels (Onder andere asbestsanering). De personeels- en bedrijfskosten nemen toe vanwege een verwachte uitbreiding van de formatie. De komende jaren staat veel werk te wachten op het brede gebied rond maatschappelijk ondernemen, maar ook het gebied van groot onderhoud en herstructurering. De Kombinatie wil daarvoor goed gesteld staan. In 2007 wordt verder een afboeking verantwoord van € 8.315.000,- voor de twee nieuwbouwcomplexen Vogelwijk en Dolderse Duinen . Een belangrijk deel van de afboeking voor de Vogelwijk (ruim € 7.000.000,-) zal te zijner tijd naar verwachting worden terug verdiend met de realisering van koopwoningen in fase 2 en 3. Met deze toekomstige winst is gezien de fasering in het project voor alsnog geen rekening gehouden.
10.3 Treasury Het treasurybeleid van de Kombinatie is gericht op het waarborgen van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Daarnaast wordt gestreefd naar zo laag mogelijke financieringslasten en tevens naar een beheersing van huidige en toekomstige renterisico’s. Het streven is onder andere de interne financiering te optimaliseren en daarmee ook het minimaliseren van de externe financiering. Feitelijk betekent dit dat gestuurd wordt op een zo beperkt mogelijke liquiditeit. Gezien de onzekerheid van het tijdstip waarop investeringen in de komende jaren gedaan zullen worden is hierbij enige flexibiliteit (marge) vereist. De Kombinatie maakt in het kader van haar cashmanagement gebruik van een rolloverlening met een variabele hoofdsom en een rekening-courant-kredietfaciliteit. De rollover-lening is afgesloten in 2002 voor een maximumbedrag van € 10.000.000,- met een looptijd van 10 jaar. Eind 2006 werd deze lening geheel opgenomen. De te betalen rente is gekoppeld aan het 6 maands euribor en voor 75% afgedekt door middel van een CAP (rentebeschermingsinstrument) op 5,75%. De kredietruimte op de rekening-courant is in 2007 verhoogd tot € 3.000.000,- Deze extra ruimte is gecreëerd na de start van het project Brinkhove. Omdat de tijdstippen waarop verkoopopbrengsten worden ontvangen niet gelijk behoeven te lopen met de momenten van uitgaven terzake het project was enige kredietruimte wenselijk. Per ultimo 2007 is de ruimte benut tot een bedrag van € 1.970.000,-. In 2008 zullen kapitaalmarktgelden worden aangetrokken waarmee o.a. het rekening-courantkrediet zal worden afgelost.
Het rentemanagement richt zich primair op stabilisatie van de vermogenskosten. Dit betekent dat de Kombinatie er naar streeft om in de toekomst zoveel mogelijk jaarlijks gelijkblijvende renterisicoposities te creëren. Dit wordt vooral bereikt door renteconversievolumes en aflooptijdstippen van financieringen te spreiden. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de uit de overige bedrijfsactiviteiten voorziene vermogensbehoeften of -overschotten.
- 49 -
Rente-exposure analyse portefeuille 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 Niet afgedekt rente-
6.000 risiko Roll-Over 4.000
Schuldrestant bij rente
2040
2038
2036
2034
2032
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2.000 conversie 0
Schuldrestant bij (eind)afloss. Ineens
Het schuldrestant bij eindaflossing voor 2008 is in 2006 reeds geheel geherfinancierd. Daarbij is vanwege de relatief lage rentestand voor een langere looptijd gekozen. De invulling van randvoorwaarden inzake het treasurybeleid is uitgewerkt in een treasurystatuut. Dit statuut is in het voorjaar van 2003 vastgesteld en; de actualisering zal plaatsvinden in de eerste helft van 2008 waarbij rekening zal worden gehouden met de uitwerking van de Vaststellingsovereenkomst (Vpb). Hierin wordt ook aandacht besteed aan de administratief organisatorische randvoorwaarden en de informatievoorziening. De liquiditeit van de Kombinatie per ultimo 2007 is negatief. Het werkkapitaal verbeterde zich zich van € 18.851.000,- negatief (eind 2006) tot € 16.130.000,- negatief eind 2007. Deze ontwikkeling wordt met name veroorzaakt door een afname van aangegane verplichting inzake nieuwbouwprojecten als gevolg van de voortgaande realisatie ervan. Eind 2007 was er voor € 6.600.000,- aan leningcontracten gesloten, waarvan de storting gaat plaatsvinden in 2008.
10.4 Waarde van het bezit 10.4.1 Bedrijfswaarde Een in de sector gebruikelijke manier om de toekomst in financiële zin enigszins te kwantificeren wordt gevormd door de bedrijfswaarde, ook wel de actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachten toekomstige in- en uitgaande kasstromen m.b.t. de woningexploitatie de contante waarde berekend. Een zelfde berekening kan worden gemaakt van alle toekomstige aflossings- en rentebetalingen terzake de schulden. De contante waarde van deze geldstromen geeft de rentabiliteitswaarde van de opgenomen geldleningen weer. Het verschil tussen de bedrijfswaarde van de activa en de rentabiliteitswaarde van de schulden geeft de financiële ruimte weer. Deze financiële ruimte vormt de risicobuffer van de corporatie, die tegenvallers in de exploitatie of de financiering moet opvangen. Op basis van inschatting van de toekomstige ontwikkelingen op het gebied van huren en kosten, is een berekening gemaakt van de toekomstige kasstromen. De contante waarde van deze toekomstige kasstromen geeft de bedrijfswaarde van het woningbezit weer.
- 50 -
Bij deze berekeningen hebben wij aannames ten aanzien van het kostenpatroon en de levensduur van de complexen gehanteerd. Hiervoor verwijzen wij naar de waarderingsgrondslagen, zoals opgenomen in de toelichting, op de balans per 31 december 2007. Per ultimo 2007 is de totale bedrijfswaarde becijferd op ruim € 150.000.000,(2006: € 158.000.000,-); de rentabiliteitswaarde van de schulden is berekend op circa € 79.000.000,- (2006: € 73.800.000,-) De aldus vast te stellen risicobuffer bedraagt circa € 71.000.000,- (2006: € 84.200.000,-). De belangrijkste oorzaken van de afname van de bedrijfswaarde zijn eerder in dit hoofdstuk uiteen gezet. De toename van de rentabiliteitswaarde van de schulden wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het aantrekken van nieuwe leningen (per saldo € 6.000.000,-). 10.4.2 Marktwaarde Een andere mogelijkheid van waarderen betreft de marktwaarde: wat is het bezit waard op de vrije markt? Wij hebben ons bezit niet per woning voor deze waardering getaxeerd. Een goede indicatie is echter de WOZ-waardering. De WOZ-waarde van ons gehele bezit bedroeg in 2007 ruim € 641.000.000,- ofwel gemiddeld per VHE € 168.000,-. In 2006 waren deze bedragen nog € 590.000.000,- en € 155.000,- De toename van het totaal met € 51.000.000,- vindt voor circa € 10.000.000,- zijn oorsprong in nieuwbouw en woningverbetering. Het overige deel van de toename (€ 41.000.000,-) is toe te schrijven aan de algemene waardeontwikkeling van het bezit. Deze ontwikkeling bedraagt dan circa 7%. De druk op de woningmarkt van Zeist en omgeving blijft onverminderd hoog. Dit zal mede van invloed zijn op de marktwaardering van ons woningbezit.
10.5 Kengetallen Met de balans en resultatenrekening kan men aan de hand van een beperkt aantal kengetallen inzicht krijgen in de financiële positie en - prestatie. 10.5.1 Solvabiliteit Dit kengetal geeft de verhouding aan van het eigen vermogen ten opzichte van het totale (eigen en vreemde) vermogen. Het is een indicatie van de mate waarin de organisatie in staat is aan haar verplichtingen op lange termijn te voldoen. 10.5.2 Liquiditeit Dit kengetal geeft aan in welke mate de organisatie in staat is om te voldoen aan haar verplichtingen op korte termijn. Hoe groter het getal, hoe beter aan de verplichtingen kan worden voldaan. 10.5.3 Loan to value Met dit kengetal wordt een verhouding uitgedrukt tussen de (bedrijfs)waarde van het bezit en de externe financiering ervan. Het is een indicatie van de mate waarin de organisatie is gefinancierd. Een getal groter dan 100 wijst op overfinanciering. 10.5.4 Rendement gemiddeld geïnvesteerd vermogen Dit kengetal geeft de operationele kasstroom aan, uitgedrukt in een percentage van de gemiddelde waarde van het bezit. Het is een indicatie van het (jaar)rendement (ten opzichte van de waarde).
- 51 -
10.5.5 Interest dekkingsratio Hiermee wordt de operationele kasstroom afgezet tegen de som van de financiële baten en lasten. Een kengetal, groter dan 1, geeft aan dat er financieringsruimte is voor nietrendabele investeringen. In 2007 (en 2006) waren deze kengetallen als volgt :
Solvabiliteit: Liquiditeit: Loan to value Rendement gemidd. geinvesteerd vermogen: Interest dekkingsratio:
2007
2006
3,6 0,06 53 5,51 2,11
9,82 0,07 47 4,97 1,97
10.5.6 Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft in 2007 de faciliteringsruimte bepaald op basis van de aangeleverde cijfers per ultimo 2006. Met een verklaring van 26 september 2007 is deze ruimte bepaald op € 29.500.000,voor de voorliggende drie jaar. De ruimte sluit aan bij de financieringsbehoefte, zoals is berekend op basis van onze meerjarenplanning. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft onze financiële positie beoordeeld op basis van het jaarverslag en specifiek daartoe door ons ingediende cijfers. De positie wordt bepaald door het risicoprofiel vast te stellen en dit af te zetten tegen het weerstandsvermogen. De noodzakelijke weerstandsvermogen is door het Fonds berekend op 14,1%. Het weerstandsvermogen in percentage van het balanstotaal is voor de periode tot en met 2011 vastgesteld tussen 22,4% en 40,6%. De Kombinatie wordt daarmee als voldoende solvabel beoordeeld.
10.6 Risicoprofiel 10.6.1 Bedrijfsrisico’s Dit betreft de risico’s, die verbonden zijn aan het ondernemen. Voor de Kombinatie gaat het met name om: Huurmarktontwikkeling Risico’s met betrekking tot de verhuurbaarheid, huurprijsstelling en –ontwikkeling worden hieronder begrepen. De verhuurbaarheid en marktpositie van het bezit worden nauwkeurig gevolgd. Voor de kortetermijnpositie wordt gesteund op de gegevens uit het (dagelijkse) verhuurproces. Voor de langere termijn wordt gewerkt met de trends van bovenstaande gegevens en met lokale en regionale woningbehoefteonderzoeken. Uitkomsten worden zonodig vertaald naar maatregelen op het gebied van Strategisch Voorraad Beleid. Overigens is de woningmarkt van Zeist en omgeving nog steeds gespannen. De huurprijsstelling van het bezit van de Kombinatie bevindt zich aan de onderkant van de (sociale) huurmarkt in de gemeente Zeist terwijl de kwaliteit van het bezit, gemeten naar de WOZ-waarde en de staat van onderhoud van de woningen, duidelijk hoger is. Staat van de woningen Hieronder vallen risico’s als geheel of gedeeltelijke tenietgaan van de woningen.
- 52 -
De woningen van de Kombinatie worden onderhouden op basis van een meerjarenonderhoudsplanning. Deze planning is gebaseerd op de te onderscheiden bouwdelen en de daarbij behorende levensduur. De planning is er op gericht de woningen tot in lengte van jaren technisch gezien in goede staat te houden. De woningen worden jaarlijks op hun technische staat geïnspecteerd. De woningen zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade, waarbij onderverzekering is uitgesloten. Schade als gevolg van terrorisme is door verzekeraars uitgesloten van dekking. Verkopen Om investeringen te kunnen plegen is de Kombinatie op termijn voor een deel afhankelijk van verkoopopbrengsten van bestaand bezit. Op dit moment zijn circa 100 woningen voor verkoop gelabeld. De verkoop vindt plaats aan de zittende huurder of na het leegkomen van de woning. Dit leidt voor alsnog tot een beperkt aantal verkopen. Overigens zullen geen investeringsverplichtingen worden aangegaan zonder dat voldoende middelen zijn gegenereerd uit de verkopen. Vollenhove De Kombinatie bezit de L-flat in de wijk Vollenhove. In dit flatgebouw zijn 728 appartementen ondergebracht. De flat vormt daardoor bijna 20% van het woningbezit. Dit levert een verhoogde gevoeligheid op terzake de woningmarktontwikkeling en de (technische) staat van de woningen. De plaats van de flat op de woningmarkt wordt permanent gevolgd middels populariteitsmeting en het volgen van de aanbiedingsgraad. Binnen de wijk kent de flat de meest gunstige huurprijs. De technische staat van het gebouw en de installaties wordt nauwgezet gevolgd. Het moment van einde van de levensduur wordt voorzien in de periode 2012- 2016 Er is een projectgroep van start gegaan, die de mogelijkheden van het gebouw gaat onderzoeken. Vanuit de projectgroep functioneert een beheerteam en een ontwikkelteam. Het beheerteam volgt de verhuurbaarheid en leefbaarheid van het complex op de voet; het ontwikkelteam buigt zich over de toekomstmogelijkheden. In 2007 zijn diverse ontwikkelrichtingen onderzocht. In samenspraak met de gemeente en een collegacorporatie met naburig bezit zal in 2008 een verdere lijn worden uitgezet. Om te zijner tijd over voldoende financiële slagkracht te kunnen beschikken, is het wel van belang dat de komende jaren het weerstandsvermogen van de Kombinatie toeneemt. 10.6.2 Financiële risico’s De Kombinatie loopt risico’s op het gebied van: Financieren en rente Risico’s op het gebied van financiering betreffen de rentestand en de beschikbaarheid van geld. Op grond van het Treasurystatuut worden renterisico’s gespreid door deze gelijkmatig over jaren te verdelen. Er wordt op gestuurd dat het risicovolume in enig jaar niet meer dan 15% van de gehele leningenportefeuille bedraagt en over drie jaar voortschrijdend niet meer dan 35%. De komende jaren blijven de risico’s onder de grens van 15%. Een deel van de langlopende schulden betreft zogenaamde roll-over leningen, waarbij de rente voor 6 maanden wordt vastgezet. Het hieruit voortvloeiende risico is voor 75% middels een cap en een collar begrenst op 5,5% en 5,75 %
- 53 -
De mogelijkheid van financieren (beschikbaarheid) wordt voor de Kombinatie in belangrijke mate bepaald door de faciliteringsruimte bij het WSW. Deze ruimte wordt bepaald op basis van onze financieringsbehoefte waarbij een belangrijke randvoorwaarde is dat er in voorliggende jaren positieve kasstromen zijn uit de woningexploitatie. Aan deze voorwaarde wordt door de Kombinatie voldaan. Inflatie De inflatiegevoeligheid van de inkomsten is groter dan die van de uitgaven. Dit betekent dat een oplopende inflatie een positief effect zal hebben op de financiële resultaten. Ook de (bedrijfs)waarde van de woningen zal daardoor in principe toenemen. De inflatie maakt onderdeel uit van de parameters, waarmee de effecten van het Strategisch Voorraad Beleid worden doorgerekend. Uitkomsten hiervan zijn bepalend voor de vaststelling van het beleid. De doorrekeningen vinden tweemaal per jaar plaats, waarbij zonodig de inflatieparameter wordt aangepast. Valutarisico De Kombinatie werkt uitsluitend met eurocontracten; valutarisico’s worden derhalve niet gelopen. 10.6.3 Project-risico’s De activiteiten op dit terrein hebben betrekking op groot onderhoud, herstructurering en sloop/nieuwbouw-koopprojecten. Als gevolg van de Vpb-plicht voor corporaties vanaf 1 januari 2006 heeft de Kombinatie een nevenstructuur opgericht. Als 100%-dochter is opgericht Kombinatie Holding BV. In december 2007 is onder deze holding Komvast II BV opgericht terwijl in februari 2008 een tweede kleindochter, Komvast I is ontstaan. De projectontwikkelingsactiviteiten worden begin 2008 ondergebracht in Komvast I. Formeel worden dan ook risico’s vanuit de corporatie ondergebracht in deze BV. De grootonderhoudswerkzaamheden vloeien voort uit het strategisch voorraadbeleid en zijn gericht op instandhouding (levensduurverlenging) van de betreffende complexen. Het gaat veelal om forse investeringen. Risico’s in sferen van “verkopen” en dergelijke zijn niet aanwezig. Het solvabiliteitsrisico van de aannemer wordt geminimaliseerd met een strak afgesteld betalingsschema, waarbij voorkomen wordt dat de Kombinatie voorfinanciert. Herstructurering speelt ultimo boekjaar voor de wijk Vogelwijk. In 2007 is een Samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeente Zeist voor een gezamenlijke aanpak van het project. Op basis van deze overeenkomst blijft of wordt de Kombinatie (of één van haar BV’s) eigenaar van alle te bebouwen grond. De gemeente verzorgt het bouw- en woonrijpmaken. De Kombinatie dan wel Komvast I zal de ontwikkeling en verkoop van de koopwoning verzorgen. De projectrisico’s – waaronder het verkooprisico - ligt derhalve direct dan wel indirect bij de Kombinatie. Per einde 2007 zijn nog een tweetal projecten lopend waarbij koopwoningen worden gerealiseerd. Bij Brinkhove gaat het om ook 17 koopwoningen. Hiervan zijn op balansdatum 14 woningen verkocht. In het project Van der Heijdenlaan worden in totaal 27 koopwoningen gerealiseerd. Rond het einde van 2007 waren hiervan 12 woningen definitief verkocht; op 10 woningen waren opties genomen door belangstellenden. Het verkooprisico voor dit project is derhalve nauwelijks meer aanwezig. De Kombinatie heeft thans geen grondposities zonder nadrukkelijke bouwmogelijkheid.
- 54 -
Aangaande projecten wordt per kwartaal gerapporteerd op voortgang van werkzaamheden en investeringen.
10.6.4 Operationele risico’s De Kombinatie is een dienstverlenende organisatie, waarbinnen de medewerker een cruciale rol speelt. Dit levert risico’s op met betrekking tot continuïteit en gedrag. Ook het bedrijfsinformatiesysteem kent een continuïteitsrisico. De Kombinatie werkt aan een onderlinge kennisuitwisseling waardoor de kwetsbaarheid door uitval van medewerkers wordt beperkt. De meest belangrijke procedures zijn bovendien beschreven en volledig gedocumenteerd. Medewerkers kunnen daardoor snel andere taken oppakken waardoor de continuïteit van deze procedures gewaarborgd is. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is het afgelopen jaar gezakt van circa 48 jaar tot 46 jaar. Tien medewerkers (circa 18%) zijn 55 jaar of ouder. Dit betekent dat binnen enkele jaren een uitstroom op gang komt. Het personeelsbeleid voorziet in een goede begeleiding van deze uitstroom, zowel waar het gaat om de belangen van de betreffende medewerkers als om de continuïteit in bedrijfsvoering. De risico’s rond het gedrag hebben te maken met fouten en fraude. Door middel van een adequate administratieve organisatie wil de Kombinatie deze risico’s minimaliseren. De belangrijkste bedrijfsprocessen zijn beschreven en vastgelegd, inclusief de verantwoordelijkheden. Er is een systeem van interne controle; functiescheiding wordt zoveel als redelijkerwijs mogelijk is toegepast. Er is een Integriteitprotocol vastgesteld en ingevoerd. Transparant, eerlijk en open handelen is een rode draad in het protocol. In 2007 is mede in dit kader een Klokkenluidersregeling vastgesteld. Facturen worden pas betaald nadat ze zijn gecontroleerd en geaccordeerd door daarvoor verantwoordelijke personen. Voor elke betaalopdracht/batch dient altijd door twee bevoegde functionarissen (leden van het MT) te worden getekend. De Kombinatie heeft een eigen bedrijfsinformatiesysteem. Dit systeem wordt beheerd door een in dienst zijnde systeembeheerder. Met een automatiseringsbedrijf zijn afspraken gemaakt omtrent de achtervang van onze systeembeheerder. Dagelijks worden van alle databestanden backuptapes gemaakt. Deze tapes worden in drie generaties bewaard waarbij de eerste generatie altijd buiten het kantoor wordt opgeslagen. Een formele uitwijkregeling is er niet.
- 55 -
10.7 Meerjarenprognose Op basis van het resultaat over 2007 en de verwachte toekomstige ontwikkelingen, zoals opgenomen in de meerjarenplanning 2008-2012 is een prognose gemaakt voor de komende vijf jaren. Hierna volgt een overzicht van enkele belangrijke gegevens uit de meerjarenprognose: Ontwikkeling:
2008
Jaarresultaat Algemene reserve (min. Waardering) Solvabiliteit (%) Loan to value (%) Direct rendement (obv Bedr.waarde) (%) Interest dekkingsratio (%)
1.139 4.863 4,6 60 5,2 1,60
2009 3.750 8.613 8,0 59 7,0 1,99
2010 9.346 17.959 16,8 51 7,0 2,43
2011 5.547 23.506 20,6 49 5,8 1,96
2012 (1.278) 22.228 19,3 49 3,8 1,25
In bovenstaande prognose is rekening gehouden met de volgende projecten: Lente Leven (2012):
- realisatie van 10 huurwoningen en 11 koopwoningen
Vogelwijk:
- realisatie van 164 koopwoningen verspreid over de jaren 2010 en 2011
De koopwoningen zullen worden ontwikkeld door Komvast I BV. De ontwikkelingsresultaten worden toegerekend aan de Kombinatie. In de prognose is ook rekening gehouden met groot onderhoud voor totaal ruim 300 woningen. Van de volgende projecten zijn de resultaten verwerkt in 2007 of eerder: Brinkhove: - realisatie van 17 koopwoningen, 16 sociale huurwoningen, 13 vrijesector huurwoningen en 3 maatschappelijke ruimten; Lipsterrein: - realisatie van 20 huurwoningen; Den Dolder: - realisatie van 18 huurwoningen; Van den Heijdenlaan: - realisatie van 35 huurwoningen en 27 koopwoningen als onderdeel van het herstructureringsproject; Dolderse Duinen: - realisatie van 23 huurwoningen; Vogelwijk: - realisatie van 73 huurwoningen en 164 koopwoningen als onderdeel van het herstructureringsproject (tot circa 2011); De algemene reserve (en daarmee ook de solvabiliteit) kent in 2007 een dieptepunt, daarna is een stijgende lijn waarneembaar. Deze ontwikkeling wordt noodzakelijk geacht in verband met de verwachte aanpak van de wijk Vollenhove vanaf 2012. Een belangrijk deel van de reserve dient voor dit project (intern) te worden geoormerkt.
10.8 Deelnemingen De Kombinatie is 100% aandeelhouder van Kombinatie Holding BV. Deze BV is 100% aandeelhouder van Komvast II BV. De balans en resultatenrekening van beide BV’s zijn geconsolideerd. De Kombinatie neemt deel in het aandelenkapitaal van WoningNet NV met totaal 3720 aandelen. De nominale waarde per aandeel bedraagt € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De deelneming is niet geconsolideerd.
- 56 -
Met De Seyster Veste te Zeist en Era Bouw BV te Zoetermeer is een VOF(Zeicon) opgericht met als doel de ontwikkeling van het project Dolderse Duinen. Het project bestaat uit 135 woningen, waarvan 47 in de huursector. De deelneming is niet geconsolideerd.
10.9 Dienstverlening De Kombinatie verleent diensten op administratief, technisch en/of automatiseringsgebied aan: - VVE Promenade - VVE de Heuvel - VVE Mr de Klerkstraat - Stichting Bevordering Bejaardenhuisvesting Soest - Gemeente Zeist
10.10 Melding Topinkomens Door de Kombinatie zijn in 2007 geen te vermelden beloningen uitgekeerd.
10.11 Verklaring Bestuur Woningbouwvereniging De Kombinatie heeft in het verslagjaar 2007 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.
- 57 -
11 Sociaal verslag 11.1 Inleiding Het jaar 2007 is getekend door het wegvallen van een collega. Op 11 juni 2007 is onze geliefde en gewaardeerde collega Joop van Es op 53-jarige leeftijd overleden. Dit is voor de Kombinatie en voor vele medewerkers een groot verlies. Een aantal projecten uit 2006 moesten in 2007 nog afgerond worden. Dit waren bijvoorbeeld de risico-inventarisatie, het verlagen van het ziekteverzuim en de personeelsadministratie. Deze zaken zijn succesvol afgerond. In het eerste half jaar hebben de directie, de Ondernemingsraad (OR) en Personeel & Organisatie (P&O) intensief samengewerkt om de bedrijfseigen voorwaarden van de Kombinatie goed in kaart te brengen. Dit heeft geresulteerd in een Arbeidsvoorwaarden ABC waarin alle onderwerpen staan beschreven die met het dienstverband bij de Kombinatie te maken hebben. Dit boekje vormt samen met de CAO het totale pakket van arbeidsvoorwaarden. De afdeling Financiën/Algemene Zaken heeft in mei een teambuildingsdag georganiseerd. In groepen samengesteld uit collega’s van verschillende afdelingen hebben de medewerkers allerlei sportieve activiteiten uitgevoerd. De dag was een groot succes en zal in 2008 worden herhaald.
Actie tijdens de teambuildingsdag
Er is hard gewerkt om een aantal langlopende vacatures ingevuld te krijgen. In een krappe arbeidsmarkt is dit een moeilijke opgave. De doorlooptijd heeft daardoor langer geduurd maar het resultaat is dat we in het tweede deel van het jaar 4 nieuwe collega’s hebben mogen verwelkomen. In de zomer ving de werving van bedrijfshulpverleners (BHV’ers) binnen de Kombinatie aan. Na een oproep op intranet hebben zich 7 collega’s aangemeld. Met trots kunnen wij melden dat zij allen hun BHV-diploma hebben gehaald. In november is de hele afdeling Techniek uitgenodigd voor een Periodiek Medisch Onderzoek. In totaal hebben 20 medewerkers hieraan deelgenomen. In de uitvoering zijn wel een aantal verbeterpunten naar voren gekomen, maar al met al is het onderzoek goed verlopen. In 2008 zal de rest van de organisatie een dergelijk onderzoek aangeboden krijgen. Het jaar is afgesloten met een Medewerkerstevredenheidsonderzoek. Half december is dit onderzoek uitgezet en de respons is uitgekomen op 70%. We verwachten de resultaten in februari 2008 te ontvangen. Daarna volgt een informatiebijeenkomst voor alle medewerkers..
- 58 -
11.2 Personeelsbestand Het personeelsbestand bestond aan het eind van het jaar uit 17 vrouwelijke (31,5%) en 37 mannelijke (68,5%) medewerkers. Het totale personeelsbestand bedroeg 49,37 fte (fulltime-equivalenten). In totaal werkten 16 mensen parttime (<36 uur per week) waarvan 4 mannen en 12 vrouwen. Dit is 29,6% van het totale personeelsbestand. In 2007 zijn er 7 nieuwe medewerkers in dienst gekomen en hebben 5 medewerkers de organisatie verlaten. Op dit moment werken er 2 medewerkers op basis van detachering door de gemeente Zeist bij de Kombinatie. Binnen de afdelingen hebben de volgende mutaties plaatsgevonden: Instroom: • Secretaresse - afdeling Projecten • Opzichter - afdeling Wonen • Medewerker Financiële Zaken – afdeling Financiën • Coördinator Onderhoudsdienst – afdeling Techniek • Medewerker Communicatie – Staf • Coördinator Leefbaarheid – afdeling Wonen • Sloper/opruimer – afdeling Techniek Doorstroom en de wet Aanpassing arbeidsduur: • Coördinator Onderhoudsdienst naar Opzichter Wonen • Woonconsulent naar medewerker Projectparticipatie • Bestuursadviseur Wonen van 32 naar 24 uur • Manager Wonen van 32 naar 36 uur • Medewerker P&O van 24 naar 28 uur • Coördinator Leefbaarheid naar Coördinator Woonservice • Coördinator Woonservice van 32 naar 36 uur Uitstroom: • Timmerman allround (2fte) – afdeling Techniek • Opzichter – afdeling Wonen • Medewerker Bedrijfsbureau – afdeling Techniek • Medewerkers met vroegpensioen (2 fte) Bij 8 medewerkers is het jaarcontract omgezet in een vast dienstverband. Personeelsverhoudingen per 31 december 2007 In de onderstaande grafieken zijn de diverse verhoudingen te zien welke in het personeelsbestand voorkomen. Deze variëren van leeftijdsopbouw tot dienstjarenopbouw en parttime medewerkers. De gegevens zijn gebaseerd op peildatum 31 december 2007.
- 59 -
Op 31 december 2007 was de gemiddelde leeftijd van de medewerkers van de Kombinatie 46 jaar. Leeftijdsopbouw personeel >60 55-59 50-54 45-49
aantal medewerkers
40-44 35-39 30-34 25-29 0
5
10
15
Op 31 december 2007 was de gemiddelde lengte van een dienstverband 7,3 jaar. Lengte dienstverband medewerkers
jaren dienstverband
26-30 16-20 11-15
aantal medewerkers
5-10 0-4 0
10
20
30
Op 31 december 2007 was de verhouding mannelijke versus vrouwelijke medewerkers: 37 mannelijke en 17 vrouwelijke medewerkers. 60 50 40 Totaal Kombinatie
30
medewerkers
20 10 0 mannen
vrouwen
- 60 -
Op 31 december 2007 had 29,6% van de werknemers een parttime (<36 uur) dienstverband. Verhouding partime werken
parttime vrouwen
parttime mannen
fulltime medewerkers 0
5
10
15
20
25
30
35
40
11.2.1 Opleidingen In 2007 was het budget voor opleidingen, conferenties, seminars en studiekosten € 77.500,-. Het budget is overschreden met € 6.500,-. Totaal is er in 2007 € 84.000,uitgegeven. 11.2.2 Stageplaatsen In de verslagperiode zijn er 3 stagiaires werkzaam geweest bij de Kombinatie. Op de afdeling Techniek was dit bij de Onderhoudsdienst. Ook bij de afdeling Techniek maar dan bij het Bedrijfsbureau heeft voor een periode van 4 maanden een stagiaire van de MBOopleiding Bouwkunde en Makelaardij meegelopen. Zij heeft zich beziggehouden met een onderzoek over domotica voor voornamelijk senioren. Tevens heeft ze voorwerk voor de EPA-labels, begeleiding van huurders van Nieuw Brinkhove en diverse administratieve zaken opgepakt. Daarnaast was ze inzetbaar voor de achtervang bij de receptie. Bij het directiesecretariaat heeft in de periode september 2007 t/m januari 2008 een stagiaire praktijkkennis opgedaan. De stagiaire in kwestie volgde op dat moment een opleiding tot directiesecretaresse bij het ROC. De stageopdracht bestond uit diverse opdrachten op secretarieel gebied.
11.3 Personeels Vereniging (PV) De PV heeft een enquête gehouden onder de leden om te achterhalen welke activiteiten de leden op prijs zouden stellen en daarnaast een prijsvraag uitgeschreven voor een passende naam voor de PV. Tijdens een bijeenkomst heeft de PV de uitslag van de enquête aan haar leden gepresenteerd en teven de naam voor de PV onthuld: “Kombimaatjes”. Met Pasen heeft de PV aan alle medewerkers van de Kombinatie een attentie in de vorm van paaseitjes uitgedeeld. Bij die gelegenheid heeft de PV aan niet-leden is gevraagd of zij interesse hadden in het lidmaatschap van de PV. Deze actie heeft twee nieuwe leden opgebracht. Ook in 2007 heeft de PV aan het begin van december een Sinterklaasfeest georganiseerd. Enkele bestuursleden van de PV hebben in 2007 aangegeven te willen stoppen met hun bestuurswerkzaamheden. Gelukkig zijn er ook een aantal nieuwe bestuursleden bijgekomen. In verband met deze wisselingen in de bezetting van het bestuur heeft de PV in 2007 weinig activiteiten kunnen organiseren.
- 61 -
11.4 Communicatie en overige Personeelsactiviteiten Vanuit de directie en MT wordt er periodiek een MT-bulletin verspreid met daarin de actuele informatie over de zaken die spelen binnen de Kombinatie. De onderwerpen zijn divers en kunnen bijvoorbeeld gaan over arbeidsvoorwaarden, nieuwbouwprojecten of afdelingsaangelegenheden. Ook in 2007 hebben ongeveer 20 enthousiaste medewerkers en hun partners voor de 10e keer de seniorenmuziekavond georganiseerd. Dit jaar namen de Steegzangers uit Utrecht de muzikale verzorging van de avond voor hun rekening.. Medewerkers van het Bedrijfsbureau hebben ervoor gezorgd dat kerstrelatiegeschenken en –kaarten plaats maakten voor een donatie aan Kinderen Kankervrij (KiKa). Deze medewerkers kondigden bij de relaties van de Kombinatie aan dat de Kombinatie in 2007 geen kerstkaarten zou sturen en dat het geld dat hiermee bespaard werd naar KiKa zou gaan. Ook vroegen zij de relaties om geen relatiegeschenken te sturen, maar in plaats daarvan een donatie over te maken voor KiKa. Bovendien verkochten de medewerkers van het Bedrijfsbureau KiKa-beren aan hun collega’s en aan de bezoekers van de huurdersbalie.
Bedrijfsbureau: beregoed
De Kombinatie zegde toe de uiteindelijke opbrengst van de actie te verdubbelen. Als resultaat van hun inspanningen en de verdubbeling konden de medewerkers van het Bedrijfsbureau op 27 maart 2008 een cheque ter waarde van 8000 euro overhandigen aan de ambassadrice van KiKa voor Zeist. De diverse afdelingen hebben vorm gegeven aan hun afdelingsuitje. De Staf en projecten zijn bijvoorbeeld in december op bezoek geweest bij collega-corporatie Haag Wonen en hebben met deze collega’s onder andere de schilderswijk in Den Haag bezocht. De afdeling Techniek heeft de Dom van Utrecht beklommen, Wonen is op bezoek gegaan bij SSH Utrecht en heeft rond gekeken in wijk C in Utrecht en Financiën en Algemene Zaken is op bezoek geweest in de wijk Vathorst in Amersfoort.
11.5 Arbeidsvoorwaarden CAO Na overleg met de bonden is er vanuit Aedes besloten om de CAO voor 2 jaar af te sluiten. In mei is er overeenstemming gekomen over de CAO en is deze afgesloten voor 2007 en 2008. De CAO boekjes zijn onder de medewerkers verspreid.
- 62 -
In juni 2007 heeft de afronding van het Arbeidsvoorwaarden ABC van de Kombinatie plaatsgevonden. In dit ABC staan allerlei zaken die betrekking hebben op het werken bij de Kombinatie. Bijvoorbeeld over buitengewoon verlof, ziekteverzuim, sportvergoeding. Maar ook de salarisschalen en de OR samenstelling. Er is gekozen voor een losbladig systeem zodat aan het einde van elk jaar de “actuele bedragen” bijlage eenvoudig vervangen kan worden.
11.6 Arbeidsomstandigheden 11.6.1 Ziekteverzuim Het ziekteverzuim bedroeg in 2007 5,96%. Hiermee heeft De Kombinatie de doelstelling van een gemiddeld verzuimpercentage van 6,5% in 2007 gehaald. Ook in 2007 is de samenwerking met arbodienst ArboNed voortgezet. De Kombinatie is tevreden over de dienstverlening en de manier waarop de spreekuren worden uitgevoerd door bedrijfsarts Tiny Scholtens. De bedrijfsarts heeft elke maand spreekuur (1 dagdeel) gehad (met uitzondering van de maanden juli en augustus). Het is voor de medewerkers nog steeds mogelijk om een consult met de bedrijfsarts bij ArboNed op kantoor te krijgen. Verzuimpercentage per maand 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
verzuimcijfer
ja nu fe ari br ua m ri aa rt ap ril m ei ju ni au ju g li se u s pt tus em b o k er t o no b ve e r d e mb ce er m be r
stuurgetal
De meldingsfrequentie geeft de verhouding tussen het aantal verzuimgevallen en het aantal medewerkers weer. Landelijk ligt dit getal gemiddeld op 1,1. In 2007 was de gemiddelde meldingsfrequentie 1,82. In 2008 zal hier strakker op gestuurd worden.
Meldingsfrequentie per maand 3 2,5 2 1,5 1
Meldingsfrequentie Stuurgetal
november
december
oktober
augustus
september
juli
juni
mei
april
maart
februari
januari
0,5 0
11.6.2 Gezondheid en preventie In november zijn de medewerkers in de gelegenheid gesteld een griepvaccinatie te nemen. Dit jaar hebben 12 medewerkers (22%) hier gebruik van gemaakt.
- 63 -
In overleg met de OR zijn we in 2007 verder gegaan met het aanbieden van stoelmassage aan de medewerkers. Alle medewerkers kunnen 1 maal per maand gebruik maken van de stoelmassage. Maandelijks maken gemiddeld 26 medewerkers gebruik van de stoelmassage. Dit is 48% van het personeelsbestand.
Sportbeleid In navolging op 2006 heeft de Kombinatie in 2007 het verstrekken van een sportvergoeding gecontinueerd. Alle medewerkers kunnen tot een bedrag van maximaal € 30,- bruto of 60% van hun abonnementsprijs op maandbasis de kosten van fitness, zwemactiviteiten of yoga declareren. In 2007 hebben 19 medewerkers hiervan gebruik gemaakt. Dit is een stijging van 58% ten opzichte van 2006. Het promoten van de vergoeding heeft dus zijn vruchten af geworpen.
11.7 Zwangerschap- en ouderschapsverlof Er is in 2007 door 1 medewerkster gebruik gemaakt van zwangerschap/bevallingsverlof. Deze medewerkster is werkzaam op de afdeling Wonen. Tijdens haar afwezigheid is ze vervangen door een uitzendkracht.
11.8 Werkomgeving In 2007 is door Keurcompany, een gecertificeerd bedrijf voor arbozaken, de Risicoinventarisatie en het Plan van Aanpak gecontroleerd. Het totale document is goedgekeurd en tijdens de inspectie in en buiten het gebouw zijn geen gevaarlijke situaties geconstateerd. Er is een overzicht gemaakt met onderwerpen die doorlopend onderhoud behoeven. Keurcompany kwam tot de overall conclusie de Kombinatie het welzijn, de veiligheid en gezondheid van de medewerkers goed bewaakt. Met regelmaat komt de werkgroep die belast is met arbozaken bij elkaar. Medewerkers kunnen zich met vragen en opmerkingen over Veiligheid, Gezondheid en Welzijn melden bij Arend Bijsterbosch, preventiemedewerker.
11.9 BedrijfsHulpVerlening (BHV) en EHBO Dit jaar is er een oproep gedaan voor nieuwe BHV’ers en EHBO’s binnen de Kombinatie. Hiervoor hebben zich 7 medewerkers opgegeven. Allen hebben zij het examen voor het BHV diploma gehaald. Op dit moment bestaat het team uit de volgende mensen: Koos Hofman - Vervangend Hoofd BHV Arend Bijsterbosch, Adri Bastiani, Karin van Elst, Pieter Hartsteen, Jan Wim Koelewijn, Betty van Rossum, Trudy Slootman en Jet Wolters. Met deze nieuwe aanwas werd het voor Simone van Bockel tijd om het stokje over te dragen aan haar collega’s. Binnen de onderhoudsdienst zijn er 10 medewerkers met een EHBO-diploma. Drie maal per 2 jaar volgen de medewerkers hier een herhalingscursus voor. Dit is in 2007 wederom gebeurd.
- 64 -
12 Kengetallen Boekjaar
2007
2006
2005
2004
2003
2002
3708 40 3748
3716 7 3723
3713 38 3751
3722 0 3722
3725 0 3725
3728 0 3728
48 20
52 21
52 21
64 21
64 21
64 21
3816
3796
3824
3807
3810
3813
168.000 nvt
155.000 nvt
155.000 64.032
126.600 64.700
64.000
64.022
20 0 24 4 5 0 0
31 0 24 4 0 0 0
0 0 7 2 12 0 0
0 0 0 3 0 0 0
0 0 0 2 0 0 0
38 0 0 3 0 0 0
0,85 0,08 437 621
0,86 0,10 436 620
0,81 0,10 478 637
0,87 0,07 422 567
0,89 0,07 504 591
0,81 0,08 595 749
1.058
1.056
1.115
989
1.095
1.344
Prijs-kwaliteitverhouding per 01-07 1. Gemiddeld aantal punten WWS 2. Gemiddelde netto huurprijs per woning 3. Gemiddelde huurverhoging ( in % ) 4. Jaarlijkse huurverhoging 5. Gemiddelde puntprijs per woning
126 384 3,0 1,10 3,05
126 374 4,2 2,50 2,97
124 360 3,4 1,60 2,90
125 348 2,90 2,90 2,84
118 336 2,97
114 321 2,34
2,84
2,82
Verhuur 1. 2.
1,09 1,54
1,11 1,54
1,04 0,61
1,14 0,73
1,05 0,58
0,91 0,74
Gegevens woningbezit 1. Woningen en woongebouwen : a. In exploitatie : b. In aanbouw
2. 3.
Garages Overige objecten Totaal Gem.WOZ- waarde per woning Gem.verzekerde waarde per woning
Mutaties in het woningbezit 1. Aantal opgeleverd 2. Aantal aangekocht 3. Aantal gesloopt 4. Aantal verkocht 5. Aantal gesloopt /verkochte garages en overige objecten 6. Aantal uit exploitatie 7. Van woningen naar overige objecten Kwaliteit 1. 2. 3. 4. 5.
Aantal rep.verzoeken per woning Aantal gevallen mutatie onderhoud per won. Kosten niet planmatig onderhoud per won. Kosten planmatig onderhoud per woning Totaal kosten (planmatig en niet-planmatig) onderhoud per woning
Huurachterstand in procenten op jaarbasis Huurderving in procenten jaarhuur
Financiële continuïteit 1. Liquiditeit 2. Solvabiliteit 3. Rentabiliteit langlopend vreemd vermogen 4. Loan to Value 5. Direct rendement (obv kasstromen) 6. Interest dekkingsratio 7. Interne financiering per woning Boekjaar Balans en winst- en verliesrekening per woning 1. Eigen vermogen 2. Voorziening onderhoud 3. Weerstandsvermogen 4. Totaal opbrengsten 5. Kapitaalslasten 6. Overige bedrijfslasten 7. Saldo buitengewone baten/lasten 8. Jaarresultaat 9. Werkkapitaal
0,07 0,07 0,07 0,24 0,07 3,33 9,82 12,97 15,41 18,20 5,10 5,23 6,24 6,54 6,55 53 47 50 49 5,51 4,97 2,10 1,97 4.739 5.446 5.532 4.053 6.465 (excl. toegezegde leningen en vrijval lening u/g) 2007 2006 2005 2004 2003
0,32 17,88 6,66
952 0 952 5.145
5.244 0 5.244 4.445 2.142 1.622 0 40 -1.571
5.253 0 5.253 4.625 2.193 1.993 0 0 155 0 0 -1.785 -716 -445 -1.372 6 -3.839 -4.022 -3.470 -2.807 -6.721 (excl. toegezegde leningen en vrijval lening u/g)
- 65 -
2.731 0 2.731 5.087
3.443 0 3.443 4.860
3.917 0 3.917 4.725
6.926 2002
13 Jaarrekening 13.1 Geconsolideerde Balans
ACTIVA
31 december 2007
31 december 2006
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
88.232 6.890 5.569 100.691
88.287 6.190 5.929 100.406
847 347 2.700 231 4.125
975 292 267 1.534
104.816
101.940
740
928
284 5 94 4 387
241 9 89 22 361
-
150
1.127
1.438
105.944
103.378
6.600
19.400
Vaste activa Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Sub-totaal Financiële vaste activa - Te vorderen BWS - subsidies - Deelnemingen - Leningen groepsmaatschappijen - Te amortiseren cappremie Sub-totaal Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden
Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Overige vorderingen - Actieve belastinglatenties - Overlopende activa Sub-totaal Liquide middelen Totaal vlottende activa
Totaal activa PM: Nog te ontvangen leningen
- 66 -
PASSIVA
31 december 2007
31 december 2006
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
3.531
10.149
Eigen vermogen - Groepsvermogen
Egalisatierekening - BWS - subsidies
-
Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
7.570
1.063
76.601 2.700 79.301
71.878 71.878
10.010 1.460 479 625 321 2.466 15.361
8.291 1.601 264 7.055 210 2.868 20.289
181
-
105.944
103.378
6.600
19.400
Langlopende schulden - Leningen kredietinstellingen - Overige Leningen Kortlopende schulden -
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Actieve belastinglatenties Aangegane verplichtingen Overige schulden Overlopende passiva
- te betalen VPB Totaal passiva PM: Met financiers overeengekomen leningen
- 67 -
13.2 Geconsolideerde Winst- en Verliesrekening over 2007
Begroting 2007
Werkelijk 2007
Werkelijk 2006
( x € 1.000 )( x € 1.000 )( x € 1.000 ) Bedrijfsopbrengsten. -
Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Opbrengst verkopen Geactiveerde kosten eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Wijziging onderhanden werk
Som der bedrijfsopbrengsten
17.075 1.459 1 2.650 199 252 0
16.851 1.253 0 588 112 275 2.135
16.133 1.294 118 907 123 330 0
21.636
21.213
18.905
3.114 7.514 2.000 358 389 2.266 5.321 0
3.104 8.374 2.048 405 381 2.478 4.693 2.135
3.295 4.055 2.135 385 404 2.925 4.484 0
20.962
23.619
17.683
674
-2.405
1.222
70 0 4.678
175 0 4.207
196 0 4.079
-3.934
-6.437
-2.661
142
181
0
-4.076
-6.618
-2.661
Bedrijfslasten. -
Afschrijvingen op materiële vaste activa Waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Wijziging onderhanden werk
Som der bedrijfslasten Saldo - Rentebaten - Opbrengsten financiële vaste activa - Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen
Jaarresultaat
- 68 -
13.3 Kasstroomoverzicht 2007 ( x € 1.000 () x € 1.000 ) Kasstroom uit operationele activiteiten Jaarresultaat Afschrijvingen Mutatie boeterente/cappremie Waardeveranderingen Gactiveerde kosten algemeen beheer Rente vordering BWS Geactiveerde rente activa Rente lening u/g Mutatie egalisatierekening BWS Mutatie voorzieningen Mutatie voorraden Mutatie debiteuren Mutatie crediteuren Mutatie aangegane onderhoudsverplichting
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen bestaand bezit Investeringen nieuwbouw af: aangegane verplichtingen Investeringen activa t.d.v. exploitatie Desinvesteringen Waardevermindering/afboeking nieuwbouw
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename leningen Reguliere aflossing leningen Aflossing restant hoofdsom leningen Aflossing vordering BWS Aflossing lening u/g Deelnemingen
Kasstroom Beginsaldo liquide middelen Eindsaldo liquide middelen
- 69 -
-6.618 3.020 36 1.895 -112 -39 -49 0 0 6.507 188 -26 -36 -365 4.401
-2.661 3.182 38 790 -123 -75 -69 0 -107 1.063 -799 389 -1.487 27 168
-2.870 -4.215 -6.065 -102 91 2.057
-5.052 -5.013 3.328 -202 130 2.202
-11.104
-4.607
14.734 -1.484 -6.809
8.150 -1.422 -2.269
167 0 -55
167 164 -259
6.553
4.531
-150 150 0
92 57 150
14 Algemene toelichting 14.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst–en-verlies-rekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
14.2 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van De Kombinatie en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft Kombinatie Holding BV en Komvast II BV. Met deze BV’s vormt de Kombinatie een organisatorische en economische eenheid. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In beide BV’s heeft de Kombinatie een 100%-belang. Vanaf de oprichtingsdatum zijn de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit of activa, vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht. In de consolidatie zijn de volgende rechtspersonen begrepen: Kombinatie Holding BV Komvast II BV, zijnde 100% dochter van Kombinatie Holding BV De Kombinatie is houder van aandelen in NV Woningnet. Dit betreft een minderheidsbelang (<5%); er heeft geen consolidatie plaatsgevonden. Dit geldt ook voor de deelname in de VOF Zeicon, opgericht samen met Woningstichting De Seyster Veste en Era Bouw BV.
15 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 15.1 Algemeen Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke
- 70 -
verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
15.2 Materiële vaste activa 15.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de rente, tijdens de bouw, op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten, alsmede transactiekosten, geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend op basis van een rentevoet van 5,5%. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen), die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van bouwjaar, type woning en locatie. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde, gedurende een periode van ten minste vijf jaar, lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Indien wordt vastgesteld, dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat, of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde, die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen, uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt
- 71 -
rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden, die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2007 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting (over 25 jaar) onderkende cycli per bouwdeel. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveau’s. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: - Huurverhogingspercentage : variërend per complex van minimaal 0 tot maximaal 2,25%. - Huurdervingspercentage : gemiddeld op 1%. - Stijgingspercentage variabele exploitatielasten (algemeen beheer, belastingen, verzekeringen en contributies ) : vanaf 2008 2,25%. - Stijgingspercentage dagelijkse onderhoudsuitgaven (klachten-, mutatie-, vandalismeen contractonderhoud ): vanaf 2008 3,25%.
- Kosten van planmatig onderhoud volgens, de meerjarenonderhoudsplanning 2008-2032, met een eventuele correctie voor de laatste tien jaar van de verwachte exploitatieduur. Voor de restant levensduur is een norm van 671 euro per vhe gehanteerd. Hierbij is rekening gehouden met een jaarlijkse kostenstijging van 3,25%. - Het rekenrente percentage van de contantewaardeberekening is 6% . - De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de investering. Hierbij is een minimum van 10 jaar aangehouden, tenzij uit vastgesteld beleid een kortere levensduur voortvloeit. - Als restwaarde grond is een bedrag aangehouden van € 25.889,- per woning als opbrengst en € 6.477,- per woning als kosten. Als index is gehanteerd resp. de bouwindex (3,25%) en de inflatie-index (2,25%). - Investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid. De verwachte opbrengstwaarde van woningen, geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag, dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten, die niet door de koper worden gedragen. De bedragen worden bepaald op basis van WOZwaarderingen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs, en uitgaande van een bouwprogrammering van 1/3 vrije sector, 1/3 middeldure koop of huur en 1/3 sociale sector. De aldus berekende gemiddelde kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke, dan wel in rechte afdwingbare, verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
- 72 -
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. In de bedrijfswaardeberekening is geen rekening gehouden met mogelijke effecten van de heffing Vennootschapsbelasting. 15.2.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw, die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat, uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering, uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid, waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend op basis van een rentevoet van 5,5%. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten, wordt het aandeel van de koopwoningen, verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt, bij het aangaan van de verplichting, het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken, als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 15.2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
15.3 Financiële vaste activa 15.3.1 Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. 15.3.2 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen, die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover de Kombinatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming, respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen.
- 73 -
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 15.3.3 Overige financiële vaste activa en effecten De overige financiële vaste activa (waaronder effecten), die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht. Premie die betaald is voor rente-beschermingsinstrumenten wordt afgeschreven over een periode, die gelijk is aan die van de onderliggende geldlening.
15.4 Voorraden 15.4.1 Voorraden Waardering van de voorraad materiaal t.b.v. het Onderhoudsbedrijf vindt plaats tegen een vaste verrekenprijs, gebaseerd op de laatstbetaalde inkoopprijs (FIFO) . Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. 15.4.2 Onderhanden projecten Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden, wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten, inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal, van de voor het project. te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk, in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstname geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord, dan nadat een projectvoortgang is bereikt, waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan, dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen, die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.
15.5 Vorderingen 15.5.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde. De mogelijke oninbaarheid wordt per kwartaal beoordeeld en zonodig afgeboekt; een specifieke voorziening wordt niet gevormd.
- 74 -
15.6 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
15.7 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies, vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies, worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties.
15.8 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen, die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. 15.8.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw, worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt, in dit verband, verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
15.9 Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt, tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald, dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden, in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden (i.c. Koopgarant) heeft de Kombinatie een terugkoopverplichting, die mede afhankelijk is van de waarde van de betreffende woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
15.10 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
- 75 -
16 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 16.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
16.2 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s, met betrekking tot de eigendom van de goederen, zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum, in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is, dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.
16.3 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter, afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
16.4 Bedrijfsopbrengsten 16.4.1 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2006 bedroeg dit maximumpercentage 2,5 %. 16.4.2 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; overige overheidsbijdragen. 16.4.3 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit), danwel de vervaardigingsprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 16.4.4 Wijziging in voorraden (gereed product en) onderhanden werk De post wijziging in voorraden (gereed product en) onderhanden werk betreft de mutatie gedurende het verslagjaar. De mutatie bestaat uit de gedurende het boekjaar bestede kosten voor projecten minus de bestede kosten van gereedgekomen projecten. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf.
- 76 -
De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
16.5 Bedrijfslasten 16.5.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode, danwel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Op grondkosten wordt niet afgeschreven. 16.5.2 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. 16.5.3 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 16.5.4 Pensioenen De pensioenregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegdebijdrageregeling. Behalve de betaling van premies bestaat geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De Kombinatie heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies . De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. 16.5.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden, danwel zijn gestart. Het nog niet gefactureerde deel van deze wel gestarte maar niet afgeronde opdracht(en) is opgenomen onder Aangegane verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 16.5.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
- 77 -
16.6 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden, uit hoofde van wijzigingen, in het te hanteren belastingtarief. Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Branchevereniging Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht, waarmee corporaties sinds 1 januari 2006 te maken hebben, afgerond. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO) De Kombinatie heeft de VSO ondertekend en daarbij gekozen voor de optie van subjectieve vrijstelling. Dit impliceert dat alle in de VSO benoemde commerciële activiteiten, die niet binnen gestelde bufferzones vallen, zullen worden ondergebracht in een afzonderlijke rechtspersoon. Deze rechtspersoon is begin 2008 opgericht. Gezien dit feit en het feit dat de overige commerciële activiteiten geheel in de bufferruimte vallen zal van een materiele belastingplicht eerst sprake zijn vanaf 2008.
16.7 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 16.7.1 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van een rentevoet van 5,5% 16.7.2 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van De Kombinatie dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover dit dient om het rentetype van de leningenportefeuille te veranderen en om renterisico’s te reduceren. Er dient een verband te bestaan tussen de opbouw van de leningenportefeuille, beleggingen en/of nieuw aan te trekken middelen en de inzet van rente-instrumenten. De rente-instrumenten dienen een fixerend dan wel een afschermend karakter te hebben. In de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen kostprijs, onder aftrek, van een aan de looptijd van de onderliggende leningen gerelateerde (lineaire) afschrijving. Financiële derivaten (met name interestswaps) worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie.
- 78 -
16.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 16.8.1 Materiele vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardevermindering. Een bijzondere waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van de Kombinatie. Deze voornemens komen onder meer tot uitdrukking in het Strategisch Voorraad Beheer, waarbij keuzes gemaakt zijn met betrekking tot verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. De Kombinatie hanteert daarbij zoveel mogelijk de uitgangspunten, die binnen de sector gangbaar zijn. 16.8.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen inzake nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake indien uitingen namens de Kombinatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces en als meetmoment is gekozen voor het moment waarop de betreffende bouwvergunning is afgegeven. De aannames gedaan bij de bepaling van de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 16.8.3 Vennootschapsbelasting De Kombinatie is vanaf 1 januari 2006 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting geworden. Voor de periode 1 januari 2006 tot 1 januari 2008 geldt een vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst, vanaf 1 januari 2008 geldt een integrale belastingplicht. Omtrent de definitieve uitwerking van bovenstaande bestaat nog een aantal onzekerheden, mogelijke interpretatieverschillen en is continu sprake van voortschrijdend inzicht met mogelijke materiele consequenties. De Kombinatie volgt de ontwikkelingen op de voet en betrekt deze bij de bepaling van de fiscale positie in de balans en de resultatenrekening. Overigens zal de omvang van de feitelijke belastingplicht over 2006 en 2007 beperkt zijn.
16.9 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening, die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening, waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.
- 79 -
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
- 80 -
17 Toelichting op de geconsolideerde balans en Algemene Verlies- en WInstrekening
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2007 Alle bedragen zijn afgerond op 1.000 euro.
Activa Vaste activa Materiële vaste activa
Onroerende Onroerende Onroerende Onroerende
en en en en
roerende roerende roerende roerende
31 december 2007 zaken zaken zaken zaken
in exploitatie woningen in exploitatie garages in ontwikkeling t.d.v.de exploitatie
Onroerende en roerende zaken in exploitatie woningen
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat : 1 januari
Onroerende en roerende zaken in exploitatie garages
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
87.572 715 6.190 5.929 100.406 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
2007
Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden Mutaties
87.525 707 6.890 5.569 100.691
31 december 2006
121.871 -7.788 -26.511 87.572
804 0 -89 715
8.392 -2.202 6.190
7.856 0 -1.927 5.929
2007
Investeringen: - Aankopen - Groot onderhoud/ renovatie - Geriefsverbeteringen - Projekten in ontwikkeling - Gebouwen - Inventarissen - Automatisering - Vervoermiddelen Desinvesteringen: - Verkopen - Sloop -Subsidies - Afgeschreven inventaris Afschrijvingen Terughalen afschrijvingen
8 2.120 742
Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
-82
-9
-2.605 46
-5 6
-2.645 -47
127.028 -10.433 -29.070 87.525
5 15 100 -18
,
Waardevermindering/afboeking Totaal mutaties 31 december
4.000 -1993
2.369
750
-462
-8
-2.057 700
-360
795 0 -88 707
10.399 -4.259 750 6.890
7.958 0 -2.389 5.569
2007
- 81 -
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: -
grond geen afschrijvingen bouw annuïtair cv annuïtair liften annuïtair woningaanpassingen annuïtair garages annuïtair zorgcentrum annuïtair gemeenschappelijke annuïtair ruimten bedrijfsruimten annuïtair kantoor lineair inventaris lineair machinale inventaris lineair automatisering hard-ware lineair automatisering soft-ware lineair personenauto's lineair bedrijfswagens lineair
40/50 jaar 25 jaar 20 jaar 20 jaar 50 jaar 50 jaar 50 jaar 50 jaar 30 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar 3 jaar 5 jaar 10 jaar
De gebouwen, het kantoor en de inventarissen zijn verzekerd tegen brand- en stormschade waarbij ondervezekering is uitgesloten. De onroerende zaken zijn voor een groot gedeelte gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
De boekwaarde van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling heeft betrekking op de volgende projecten : kosten afwaardering Zeicon 18 18 Onderzoek Vollenhove 144 Tortelduinen 13 Meerkoet/Sniplaan 21 Triodos terrein 39 Schaerwijdelaan 22 Waterwingebied 2 Brinkhove 2.741 Heydenlaan/Egelinglaan 3.836 Herstructurering Vogelwijk 2.136 2.136 AC Kerkhoff 7 Bilderdijklaan 3 Eldorado 5 Indische buurt 24 Gregorius 26 Lindenhuis 7 9.044 2.154
waarde 0 1) 144 13 21 39 22 2 2.741 3.836 0 2) 7 3 5 24 26 7 6.890
1) De totale afwaardering bedraagt voor Zeicon € 1.265.000; Voor het restant (€ 1.247.232,-) is een voorziening gevormd. 2) De totale afwaardering bedraagt voor Vogelwijk € 7.728.587; In 2006 is € 678.587,- afgewaardeerd. In 2007 is € 7.050.000,- afgewaardeerd. Hiervan is € 2.136.000,- in mindering gebracht op de projectkosten, voor het restant (€ 5.592.189,-) is een voorziening gevormd. In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van € 49.000,- aan bouwrente geactiveerd. Er is een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 5,5 %. Een bedrag van € 109,000,- is geactiveerd wegens bestede uren van de afdeling Projecten. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van 2.288.102,-. Ingebruikname zal in volgende boekjaren plaatsvinden. De actuele waarde van de woningen en woongebouwen in exploitatie gebaseerd op een bedrijfswaardeberekening bedraagt € 150,2 miljoen (2006 : € 158,0 miljoen). Deze afname van € 7,8 miljoen kan als volgt worden geanalyseerd (in miljoen euro): Bedrijfswaarde 31-12-2006: -autonome waardemutatie -realisatie verkoop -realisatie verbeterirngen -realisatie huurverhoging/wijziging WWD sub-totaal -wijziging economische parameters -Nieuwbouw -aanpassen levensduren -betaalbaarheidsheffing -aanpassing huurbeleid/woningwaardering -wijziging onderhoud/exploitaitekosten -grondwaarde bij einde exploitatie -verbeteringen/investeringen en verkoop Bedrijfswaarde 31-12-2007:
158,0 0,2 0,3 -0,1 -1,4 157,1 1,1 1,9 3,5 0,0 -2,2 -9,4 -2,8 1,0 150,2
Per einde boekjaar zijn 103 woningen gelabeld voor verkoop. De reele waarde van deze onroerende zaken bedraagt € 8.474.000,- de boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar ruim € 750.000,-
- 82 -
Financiële vaste activa
31 december 2007
Te vorderen BWS subsidie Deelnemingen Leningen u.g. Te amortiseren cappremie
31 december 2006
847 347 2.700 231 4.125
975 292 0 267 1.534
De mutaties in de financiële vaste activa zijn als volgt: Te vorderen BWSsubsidie Stand 1 januari Boekwaarden
Deelnemingen
Leningen u.g.
Te amortiseren cappremie
2007 975
Mutaties: Toevoegingen Toevoeging rente Ontvangen bijdrage Aflossing Afschrijving Totaal mutaties
292
0
267
55
2.700
-128
55
2.700
-36 -36
847
347
2.700
231
39 -167
Stand 31 december Boekwaarden
2007
Deelneming De deelneming betreft de aanschaf van 3.720 aandelen van WoningNet N.V. . De prijs per aandeel is € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De storting van de resterende 25% valt niet in 2008 te verwachten. De aandelen zijn niet verhandelbaar. Daarnaast is opgenomen een lening, verstrekt t.b.v. VOF Zeicon. De rentevergoeding op deze lening is gerelateerd aan officiele banktarieven. De Kombinatie is voor 33% vennoot in de VOF Zeicon.
Te amortiseren cappremie In 2002 is een roll-over-lening aangetrokken met een looptijd van 10 jaar. Ten behoeve van deze lening is een cappremie betaald. Deze wordt afgeschreven in de looptijd van de lening. In 2004 is een contract afgesloten voor een roll-over-lening met een looptijd van 12 jaar. Ten behoeve van deze lening, welke ingaat 1 januari 2005, is een cappremie betaald van € 211.275,- en een knock-in premie ontvangen van € 95.220,-. Het saldo wordt afgeschreven in de looptijd van de lening Vlottende activa Voorraden
31 december 2007
Onderhoudsmaterialen Bestede kosten verkoopprojekten in ontwikkeling
31 december 2006
148 592 740
De voorraad onderhoudsmaterialen is bepaald op basis van voorraadopname tegen het einde van het boekjaar. De voorraad verkoopwoningen is bepaald op basis van de aan de woningen uitgegeven kosten onder aftrek van aan kopers gedeclareerde termijnen per ultimo boekjaar, als volgt te specificeren: Bestede kosten: -project Brinkhove -project v.d. Heijdenlaan
2.524 203 2.727
af: gedeclareerde termijnen: -project Brinkhove -project v.d. Heijdenlaan
2.135 0 2.135
af: voorziening voor verliezen: -project Brinkhove -project v.d. Heijdenlaan
0 0 0 592
Totaal:
- 83 -
206 722 928
Vorderingen Huurdebiteuren
Aantal 2007
Aantal 2006
31 december 2007
31 december 2006
Achterstand 0 1 2 3 4
-
1 maand 2 maanden 3 maanden 4 maanden > maanden
376 30 15 12 37
233 130 37 22 34
93 28 20 21 122
27 62 36 31 85
Totaal
470
456
284
241
Huidige huurders Vertrokken huurders Totaal
395 75 470
411 45 456
206 78 284
178 63 241
Gemeenten
31 december 2007
Bijdragen woningaanpassingen Afrekening beheerwoningen Diversen Totaal
31 december 2006 5 0 0 5
9 0 0 9
Onder de vorderingen op de Gemeente bevinden zich geen posten met een resterende looptijd, langer dan een jaar
Overige vorderingen
31 december 2007
Kredietinstellingen rentevergoedingen Uitkering ziekengeld Te verrekenen met deurwaarder Diverse vorderingen Totaal
31 december 2006 33 0 0 61 94
52 10 3 24 89
Onder de overige vorderingen bevinden zich geen posten met een resterende looptijd, langer dan een jaar Actieve belastinglatenties Per ultimo boekjaar is geen sprake van actieve belastinglatenties.
Overlopende activa
31 december 2007
Bijdragen bws Niet vervallen rente leningen u.g. Vooruitbetaalde posten Diverse vorderingen Totaal
31 december 2006 0 0 0 4 4
22 0 0 0 22
Onder de overlopende activa bevinden zich geen posten met een resterende looptijd, langer dan een jaar Liquide middelen
31 december 2007
Direct opvraagbaar Deposito Totaal
31 december 2006 0 0 0
150 0 150
Passiva Eigen vermogen
31 december 2007
31 december 2006
Groepsvermogen Het verloop van het groepsvermogen is als volgt : Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Stand per 31 december
10.149 -6.618 3.531
- 84 -
12.812 -2.663 10.149
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Het verloop van deze voorziening is als volgt : Stand 1 januari 2007 Toevoeging in boekjaar: -correctie project Van der Heijdenlaan -project Brinkhove -project Vogelwijk -project Zeicon
1.063 -1.063 731 5.592 1.247 6.507 0
Onttrekking bij oplevering Stand 31 december
2007
7.570
Langlopende schulden De stand van de langlopende schulden is als volgt : 2007 looptijd vif jaar en korter
Leningen kredietinstellingen Leningen groepsmaatschappijen Totaal
2007 looptijd langer dan vijf jaar
26.411 2.700 26.411
2007 totaal
50.190 0 50.190
2006 totaal
76.601 2.700 79.301
71.878 0 71.878
Leningen kredietinstellingen De aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De reguliere aflossingverplichting over 2008 bedraagt 1.495.877,-., daarnaast wordt voor 6.579.813,ineens afgelost. De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt op 31 december 2007 € 78,9 miljoen . Deze staat tegenover de nominale verplichting van rente en aflossing per 31 december 2007 van € 84,7 miljoen.
Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille bedroeg voor 2007 5,10 % ( 2006 : 5,23% ). In 2002 is een roll-over-lening aangetrokken met een looptijd van 10 jaar. Het maximum bedrag van deze lening bedraagt € 10 miljoen. Eind 2007 is een bedrag van € 10,0 miljoen opgenomen.
De vervalkalender van de leningenportefeuille ziet er voor de komende 10 jaren als volgt uit : Jaar
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Bedrag aflossingen excl.reguliere aflossing
Bedrag renteconversies
6.580 5.445 0 7.990 13.222 0 0 0 0 7.900
0 0 5.489 0 0 821 0 0
Bedrag renterisico
6.580 5.445 5.489 7.990 13.222 inkl 10 mio Roll-over 0 821 0 0 7.900
Voor de aflossing van 2008 zijn de risico's afgedekt middels nieuwe leningen 14000 12000 10000 8000
Rente conversie
6000 4000
Aflossingen exkl reguliere aflossingen
2000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
- 85 -
Kortlopende schulden Schulden kredietinstellingen
31 december 2007
Aflossingen leningen in volgend boekjaar Rekening courant krediet
Schulden aan gemeenten
8.076 1.934 10.010 31 december 2007
Diversen Schulden leveranciers
8.291 0 8.291 31 december 2006
0 31 december 2007
Diverse crediteuren Belastingen en premies sociale verzekering
31 december 2006
1.460 31 december 2007
Diverse premies sociale lasten en belastingen
479
0 31 december 2006 1.601 31 december 2006 264
Actieve belastinglatenties Per ultimo boekjaar is geen sprake van passieve belastinglatenties.
Aangegane verplichtingen
31 december 2007
Inzake onroerende zaken in ontwikkeling Inzake onderhoud
Overige schulden
574 51 625 31 december 2007
Te verrekenen service kosten met huurders Te verrekenen algemene dienst/grondbedrijf Totaal
Overlopende passiva
235 86 321
31 december 2007
Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Diversen Totaal
Te betalen VPB De Kombinatie Deelnemingen
2.160 114 192 2.466
31 december 2007 183 -2 181
31 december 2006 6.639 416 7.055 31 december 2006 122 88 210
31 december 2006 2.562 94 212 2.868
31 december 2006 0 0 2.868
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Belastingen Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). De Kombinatie heeft de vaststellingsovereenkomst getekend en gekozen voor model 1, de onderbrenging van commerciele activiteiten in een nevenstructuur. Kort na ondertekening besliste de overheid dat woningcorporaties vanaf 1 januari 2008 integraal belastingplichtig werden voor de VPB. Gevolg hiervan is veel onrust en onduidelijkheid aangaande de gevolgen. Op basis van de vaststellingsovereenkomst vallen alle commerciele activiteiten binnen de buffers vallen, projectontwikkeling uitgezonderd, zodat hierover geen VPB is verschuldigd. De te betalen VPB is een gevolg van winstneming op de koopappartementen van project Brinkhove. Voor deze appartementen is "percentage of completion" bepaald via de "cost to cost methode". De gerealiseerde winst tot percentage of completion is onder aftrek van verschuldigde belasting verrekend met de gereserveerde onrendabele top van project Brinkhove.
- 86 -
Investeringsverplichtingen
De per einde boekjaar aangegane verplichtingen voor nieuwbouw zijn apart op de balans vermeld onder de kortlopende schulden. Obligo WSW
Als gevolg van de borgstelling door het WSW voor door de woningbouwvereniging afgesloten leningen, dient de woningbouwvereniging in totaal € 3,2 miljoen (2006: € 4,3 miljoen) aan obligo's aan te houden. Het WSW verwacht de komende 5 jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting.
MGE-woningen In 2006 is de Kombinatie de verplichting aangegaan om zeven bouwkavels van de gemeente Zeist te kopen en deze kavels vervolgens aan zeven geselecteerde gegadigden in erfpacht uit te geven. In totaal gaat het om circa € 90.000,-. In 2007 isl het recht van erfpacht gevestigd; hierbij is een MGE-claim bedongen via de constructie van Koopgarant. De eerste verkoopwaarde van de woningen bedraagt totaal ruim € 800.000,-; de vrije marktwaarde circa € 1.400.000,-. Verbonden partijen
Per ultimo 2007 is Kombinatie Holding B.V. opgericht met als dochter Komvast II. De Kombinatie is 100% aandeelhouder in Kombinatie Holding B.V. Komvast II heeft per ultimo 2007 het economisch eigendom van 150 te slopen woningen overgedragen gekregen van de Kombinatie onder schuldigverklaring. De Kombinatie vormt een fiscale eenheid met Kombinatie Holding B.V. en Komvast II B.V. voor zowel de omzet- als de vennootschapsbelasting.
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over het boekjaar 2007 Bedrijfsopbrengsten Huren
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens (mutatie)leegstand Af: Huurderving wegens oninbaarheid Totaal
Begroting 2007
Werkelijk 2007
17.163 75 -130 -33 17.075
Werkelijk 2006
16.886 76 -85 -26 16.851
De "te ontvangen nettohuur"is gewijzigd als gevolg van: -verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging: -verhoging wegens woningverbetering: -verhoging bij mutaties (harmoniseren) -in exploitatie nemen van nieuwe woningen: -het verkopen van woningen: -het uit exploitatie nemen van woningen/ sloop
Vergoedingen
Contributies Vergoedingen leveringen en diensten Verrekening servicekosten Af: Derving Totaal
Overheidsbijdragen
169 193 5 1843-
Begroting 2007
Opbrengst verkoop woningen uit bestaand bezit af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Gedurende 2007 zijn 4 woningen verkocht. Opbrengst verkoop nieuwbouwwoningen af: kostprijs verkopen Verkoopresultaat nieuwbouw Totaal resultaat verkopen
Werkelijk 2007
4 1.476 0 -21 1.459
Begroting 2007
Bijdrage woningaanpassingen Vrijval bws-subsidie Totaal
Opbrengst verkopen
16.395 73 -252 -83 16.133
Werkelijk 2006
3 1.495 -235 -10 1.253
Werkelijk 2007
1 0 1
Begroting 2007
1.675 89 1.586
1.064 0 1.064 2.650
- 87 -
3 1.428 -122 -15 1.294
Werkelijk 2006
0 0 0
Werkelijk 2007
3 115 118
Werkelijk 2006
623 35 588
923 16 907
0 0 0
0 0 0
588
907
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
Geactiveerd m.b.t. projecten koopwoningen Geactiveerd m.b.t. projecten huurwoningen Geactiveerd I.v.m. voorzieningen aan bestaand bezit Diversen
Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoeding afsluiten huurcontracten en inschrijfgelden Doorberekende kosten algemeen beheer aan derden Diversen (inkl. Buitengewone baten) Totaal
Begroting 2007 } }
Werkelijk 2007
14 170 15 0 199
Begroting 2007
Werkelijk 2006 8 100 4 0 112
Werkelijk 2007
21 95 7 0 123
Werkelijk 2006
27 225 0 252
33 172 70 275
36 220 74 330
0
2.135
0
Wijziging onderhanden werk Project Nieuw Brinkhove
Bedrijfslasten Afschrijvingen Onroerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Totaal
Waardeveranderingen Bestaand bezit Nieuwbouw
Begroting 2007
Werkelijk 2007
Werkelijk 2006
2.684 430 3.114
2.643 461 3.104
2.843 452 3.295
Begroting 2007 -315 7829 7.514
Werkelijk 2007 1895 6479 8.374
Werkelijk 2006 790 3265 4.055
De boekwaarde van de activa in exploitatie per 31-12-2007 bedraagt rond €98 miljoen, incl de 150 overgedragen te slopen woningen in de Vogelwijk De bedrijfswaarden van de individuele complexen zijn tegen de boekwaarde afgezet. De minimumwaarde per 31-12-2007 op complexniveau bedraagt rond € 88,2 miljoen (inclusief grondwaarde)
Lonen en salarissen
Bruto lonen en salarissen inclusief toeslagen Ontvangen ziekengelden Totaal
Begroting 2007 2.000 0 2.000
Per ultimo 2007 waren 55 personen in dienst (49,47 fte), inklusief het O-team. zijn begroot en verantwoord onder de post " Leefbaarheid"
Sociale lasten Premies bedrijfsvereniging Pensioenlasten Pensioenpremie
Lasten onderhoud Uitgaven dagelijks-onderhoud: - klachtenonderhoud via eigen dienst (lonen en materiaal) - klachtenonderhoud via derden - mutatieonderhoud via eigen dienst - af: geactiveerde mutatie-investeringen - mutatieonderhoud via derden - vandalisme via eigen dienst - vandalisme via derden - contract onderhoud Uitgaven planmatig onderhoud -via eigen dienst -via derden Personeelskosten eigen onderhoudsdienst Totaal
Werkelijk 2007 2.191 -143 2.048
Werkelijk 2007
Begroting 2007 389
Werkelijk 2007
Begroting 2007
Werkelijk 2007
766
39 390 1.291
3.242 -976 2.266
- 88 -
2.274 -139 2.135
De kosten van dit O-team (4 personen)
Begroting 2007 358
756
Werkelijk 2006
405
Werkelijk 2006 385
381
Werkelijk 2006 404
Werkelijk 2006 175 697 841 -702 797 6 36 390
128 615 898 -740 688 9 22 385
56 1.106 3.402 -924 2.478
15 1.903 3.923 -998 2.925
Overige bedrijfslasten Beheerkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Algemene kosten sub-totaal beheerkosten Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie federatie sub-totaal heffingen Overige bedrijfslasten Kosten leveringen en diensten Kosten leefbaarheid Wonen en Zorg Overige kosten/ buitengewone lasten sub-totaal overige bedrijfslasten Totaal
Begroting 2007
Rente rekening courant en deposito's Rentetoerekening activa in ontwikkeling Rente te vorderen subsidie bws Totaal Opbrengsten financiële vaste activa
313 221 33 1.531 2.097
341 206 18 1.394 1.959
877 96
905 78
860 95
973
983
955
1.414 194 175 62 1.845 5.321
1.250 251 34 78 1.613 4.693
1.308 161 39 62 1.570 4.484
0
2.135
0
Begroting 2007
Rente (langlopende) leningen Toegevoegde rente egalisatierekening bws Overige rentelasten Totaal
Werkelijk 2007
0 0 70 70 Begroting 2007
Rentevergoeding leningen u.g.
Rentelasten
Werkelijk 2006
320 196 33 1.954 2.503
Wijziging onderhanden werk Project Brinkhove
Rentebaten
Werkelijk 2007
Werkelijk 2006 87 49 39 175
Werkelijk 2007
Werkelijk 2006
0
Begroting 2007 4.678 0 0 4.678
48 69 79 196
0
Werkelijk 2007
0
Werkelijk 2006
4.155 0 52 4.207
3.993 8 78 4.079
Belastingen Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastingen
Begroting 2007 142 0 142
Werkelijk 2007
Werkelijk 2006 181 0 0
De begrote belasting betreft 25% over de begrote winst op verkopen van nieuwbouwwoningen
Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming over 2007 wordt hieronder weergegeven en is in de jaarrekening verwerkt. Ten laste van het groepsvermogen :
6.618-
- 89 -
0 0 0
18 Enkelvoudige jaarrekening 18.1 Enkelvoudige Balans per 31 december 2007 31 december31 december 2007 2006
ACTIVA Vaste activa
( x € 1.000 )( x € 1.000 ) Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Sub-totaal
88.077 6.890 5.569 100.536
88.287 6.190 5.929 100.406
847 354 2.700 231 4.132
975 292 267 1.534
104.668
101.940
740
928
284 5 94 4 18 405
241 9 89 22
-
150
1.145
1.439
105.813
103.379
6.600
19.400
Financiële vaste activa - Te vorderen BWS - subsidies - Deelnemingen - Leningen groepsmaatschappijen - Te amortiseren cappremie Sub-totaal Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden
Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Overige vorderingen - Overlopende activa - Rek. Courant verhouding groepsmaatschappijen Sub-totaal Liquide middelen Totaal vlottende activa
Totaal activa PM: Nog te ontvangen leningen
- 90 -
361
PASSIVA
31 december31 december 2007 2006 ( x € 1.000 )( x € 1.000 )
Eigen vermogen - Verenigingsreserve - Overige reserve
55 3.476 3.531
53 10.096 10.149
-
-
7.570 2.544
1.063 -
10.114
1.063
76.601 76.601
71.878 71.878
10.046 1.447 479 625 321 2.466 15.384
8.291 1.601 264 7.055 210 2.868 20.289
183
-
105.813
103.379
6.600
19.400
Egalisatierekening - BWS - subsidies Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - Ongerealiseerd resultaat intercompany verkopen
Langlopende schulden - Leningen kredietinstellingen
Kortlopende schulden -
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen Overige schulden Overlopende passiva
- Te betalen VPB
Totaal passiva PM: Met financiers overeengekomen leningen
- 91 -
18.2 Enkelvoudige Winst- en Verliesrekening over 2007
Begroting 2007
Werkelijk 2007
Werkelijk 2006
( x € 1.000 ) ( x € 1.000 )( x € 1.000 ) Bedrijfsopbrengsten. -
Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Opbrengst verkopen Geactiveerde kosten eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Wijziging in onderhanden werk
Som der bedrijfsopbrengsten
17.075 1.459 1 2.650 199 252 0
16.851 1.253 0 588 112 275 2.135
16.133 1.294 118 907 123 330 0
21.636
21.213
18.905
3.114 7.514 2.000 358 389 2.266 5.321 0
3.104 8.374 2.048 405 381 2.478 4.682 2.135
3.295 4.055 2.135 385 404 2.925 4.484 0
20.962
23.608
17.683
674
-2.394
1.222
70 0 4.678
175 0 4.207
196 0 4.079
-3.934
-6.426
-2.661
142 0
183 -9
0 0
-4.076
-6.618
-2.661
Bedrijfslasten. -
Afschrijvingen op materiële vaste activa Waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Kosten uitbesteed werk en externe kosten
Som der bedrijfslasten Saldo - Rentebaten - Opbrengsten financiële vaste activa - Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen Resultaat Deelnemingen Jaarresultaat
- 92 -
18.3 Toelichting op de Enkelvoudige Balans per 31 december 2007 en de Winst en Verliesrekening over 2007 18.3.1 Algemeen De grondslagen van waardering en resultaatbepaling voor de Enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deze grondslagen zijn opgenomen in respectievelijk hoofdstuk 14 en 15 In deze toelichting zijn voor zover noodzakelijk voor het inzicht uitsluitend de toelichtingen opgenomen op posten, die afwijken van de eerder in dit verslag opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
18.3.2 Materiele vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie: Boekwaarde materiele vaste activa geconsolideerd: Boekwaarde activa, overgedragen aan dochter Boekwaarde activa bij wbv de Kombinatie Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken in exploitatie woningen
88.235 -158 87.077 31 december
31 december
2007
2006
87.370
Onroerende en roerende zaken in exploitatie garages Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v.de exploitatie
- 93 -
87.572
707
715
6.890
6.190
5.569
5.929
100.536
100.406
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat : 1 januari
Onroerende
Onroerende
Onroerende
Onroerende
en roerende
en roerende
en roerende
en roerende
zaken in
zaken in
zaken in
zaken t.d.v.
exploitatie
exploitatie
ontwikkeling
de exploitatie
woningen
garages
2007
Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
121.871
804
8.392
-7.788
0
-2.202
-26.511
-89 715
87.572
Mutaties
7.856 0 -1.927
6.190
5.929
2007
Investeringen: - Aankopen
8
- Groot onderhoud/ renovatie
2.120
- Geriefsverbeteringen
742
- Projekten in ontwikkeling
4.000
- Gebouwen
2.369
-1.993
- Inventarissen
5 15
- Automatisering
100
- Vervoermiddelen
-18
Desinvesteringen: - Verkopen
-237
-9
-2.605
-5
46
6
- Sloop -Subsidies - Afgeschreven inventaris Afschrijvingen Terughalen afschrijvingen Waardevermindering/afboeking
-2.645
Totaal mutaties
-462 -1.307
-202
-8
700
-360
-202
-8
2.413
-360
Verkrijgingsprijzen
126.873
795
10.399
7.958
Herwaarderingen
-10.433
Cumulatieve afschrijvingen
-29.070
-88
0
-2.389
87.370
707
6.890
5.569
31 december
2007
Boekwaarden
-3.509
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: - grond
geen afschrijvingen
- bouw
annuïtair
40/50 jaar
- cv
annuïtair
25 jaar
- liften
annuïtair
20 jaar
- woningaanpassingen
annuïtair
20 jaar
- garages
annuïtair
50 jaar
- zorgcentrum
annuïtair
50 jaar
- gemeenschappelijke ruimten annuïtair
50 jaar
- bedrijfsruimten
annuïtair
50 jaar
- kantoor
lineair
30 jaar
- inventaris
lineair
10 jaar
- machinale inventaris
lineair
5 jaar
- automatisering hard-warelineair
5 jaar
- automatisering soft-ware lineair
3 jaar
- personenauto's
lineair
5 jaar
- bedrijfswagens
lineair
10 jaar
De gebouwen, het kantoor en de inventarissen zijn verzekerd tegen brand- en stormschade waarbij ondervezekering is uitgesloten. De onroerende zaken zijn voor een groot gedeelte gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
- 94 -
De boekwaarde van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling heeft betrekking op de volgende projecten : kosten
afwaardering
18
18
Zeicon Onderzoek Vollenhove
waarde 0 1)
144
144
Tortelduinen
13
13
Meerkoet/Sniplaan
21
21
Triodos terrein
39
39
Schaerwijdelaan
22
22
Waterwingebied
2
2
Brinkhove
2.741
2.741
Heydenlaan/Egelinglaan
3.836
Onderzoek Vogelwijk
2.136
3.836 2.136
0 2)
AC Kerkhoff
7
7
Bilderdijklaan
3
3
Eldorado
5
5
Indische buurt
24
24
Gregorius
26
26
Lindenhuis
7 9.044
7 2.154
6.890
1) De totale afwaardering bedraagt voor Zeicon € 1.265.000; Voor het restant (€ 1.247.232,-) is een voorziening gevormd. 2) De totale afwaardering bedraagt voor Vogelwijk in 2007 € 7.050.000; In 2006 is € 678.587,- afgewaardeerd. Voor het restant (€ 5.592.189,-) is een voorziening gevormd. In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van € 49.000,- aan bouwrente geactiveerd. Er is een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 5,5 %. Een bedrag van € 109,000,- is geactiveerd wegens bestede uren van de afdeling Projecten. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van 2.288.102,-. Ingebruikname zal in volgende boekjaren plaatsvinden. De actuele waarde van de woningen en woongebouwen in exploitatie gebaseerd op een bedrijfswaardeberekening bedraagt € 150,2 miljoen (2006 : € 158,0 miljoen). Deze afname van € 7,8 miljoen kan als volgt worden geanalyseerd (in miljoen euro): Bedrijfswaarde 31-12-2006:
158,0
-autonome waardemutatie
0,2
-realisatie verkoop
0,3
-realisatie verbeterirngen
-0,1
-realisatie huurverhoging/wijziging WWD sub-totaal
-1,4 157,1
-wijziging economische parameters
1,1
-Nieuwbouw
1,9
-aanpassen levensduren
3,5
-betaalbaarheidsheffing
0,0
-aanpassing huurbeleid/woningwaardering
-2,2
-wijziging onderhoud/exploitaitekosten
-9,4
-grondwaarde bij einde exploitatie
-2,8
-verbeteringen/investeringen en verkoop Bedrijfswaarde 31-12-2007:
1,0 150,2
Per einde boekjaar zijn 100 woningen gelabeld voor verkoop. De reele waarde van deze onroerende zaken bedraagt € 8.474.000,- de boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar ruim € 750.000,-
- 95 -
18.3.3 Financiele vaste activa Deelnemingen Woningbouwvereniging de Kombinatie neemt deel in de volgende organisaties: Organisatie Belang Waarde 31-12-2006 31-12-2007 Woningnet NV < 1% 33 33 VOF Zeicon 33,3% 259 314 Kombinatie Holding BV 100% 0 18 Totaal 292 365 De deelneming in Kombinatie Holding BV is geconsolideerd Leningen groepsmaatschappijen De overdracht van 150 woningen aan Komvast II BV (dochter van Kombinatie Holding BV) is geschied op basis van een schuldig-erkenning ter grootte van 2,7 miljoen euro. Daarnaast is 18 uitgeleend t.b.v. de oprichting van een tweede dochter (Komvast I BV) in februari 2008. Financiële vaste activa
31 december
31 december
2007
2006
Te vorderen BWS subsidie
847
975
Deelnemingen
354
292
Leningen u.g.
2.700
0
231
267
Te amortiseren cappremie
4.132
1.534
De mutaties in de financiële vaste activa zijn als volgt: Te vorderen
Deel-
Leningen
BWS-
nemingen
u.g.
Te amortiseren
subsidie Stand 1 januari
cappremie
2007
Boekwaarden
975
292
0
267
62
2.700
-128
62
2.700
-36
847
354
2.700
231
Mutaties: Toevoegingen Toevoeging rente
39
Ontvangen bijdrage
-167
Aflossing Afschrijving
-36
Totaal mutaties Stand 31 december
2007
Boekwaarden Deelneming
De deelneming betreft de aanschaf van 3.720 aandelen van WoningNet N.V. . De prijs per aandeel is € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De storting van de resterende 25% valt niet in 2008 te verwachten. De aandelen zijn niet verhandelbaar. Daarnaast is opgenomen een lening, verstrekt t.b.v. VOF Zeicon. De rentevergoeding op deze lening is gerelateerd aan officiele banktarieven. De Kombinatie is voor 33% vennoot in de VOF Zeicon. Ook is hieronder opgenomen een lening van € 18.000,- a an een dochteronderneming, Komvast II B.V. Tenslotte is opgenomen de deelnemingen ineen dochtermaatschappijen met een aandelenkapitaal van € 18.000,=. Te amortiseren cappremie In 2002 is een roll-over-lening aangetrokken met een looptijd van 10 jaar. Ten behoeve van deze lening is een cappremie betaald. Deze wordt afgeschreven in de looptijd van de lening. In 2004 is een contract afgesloten voor een roll-over-lening met een looptijd van 12 jaar. Ten behoeve van deze lening, welke ingaat 1 januari 2005, is een cappremie betaald van € 211.275,- en een knock-in premie ontvangen van € 95.220,-. Het saldo wordt afgeschreven in de looptijd van de lening
- 96 -
18.3.4 Eigen vermogen / resultaat Eigen vermogen
31 december
31 december
2007
2006
Verenigingsreserve Het verloop van de verenigingsreserve is als volgt : Stand per 1 januari
53
Uit resultaatbestemming Stand per 31 december
51
2
2
55
53
Dit betreft een reserve opgebouwd uit resultaten van verenigingsactiviteiten. Overige reserve
31 december
31 december
2007
2006
Het verloop van de overige reserve is als volgt : Stand per 1 januari
10.096
Uit resultaatbestemming
-6.620
12.759 -2.663
Stand per 31 december
3.476
10.096
.
- 97 -
19 Accountantsverklaring
- 98 -
- 99 -
