Jaarverslag de Kombinatie 2013

Jaarverslag de Kombinatie 2013


2

1

Voorwoord

5

2

De omgeving verandert. Waar staat de Kombinatie?

6

3

De Kombinatie in strategisch perspectief

8

4

Samenwerken werken aan vitale en aantrekkelijke wijken

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.5.1 5.5.2 5.6 5.6.1 5.6.2 5.6.3 5.6.4 5.6.5 5.7 5.7.1 5.7.2 5.7.3 5.8

inhoudsopgave

Wonen Visie en Beleid Speerpunten in 2013 Dienstverlening Voorwaarden voor woningtoewijzing Woningtoewijzing Woningtoewijzing buiten de reguliere toewijzing Vrije sector verhuur Huurbeleid Kernvoorraad Gemiddelde netto huurprijs Jaarlijkse huurverhoging Afrekening servicekosten Bezwaren tegen de huurverhoging en de afrekening servicekosten 2013 Verkoop Verkoop met Koopgarant Verkoopresultaat reguliere verkoop Stimulering Verkoop Huurincasso

10 13 13 14 14 15 16 16 16 17 17 17 17 17 17 18 18 18 18 18

Ontruimingen Huurtoeslag Woningvoorraad en mutatiegraad De woningvoorraad Woningmutaties Leegstand Overlast

18 19 19 19 19 19 19

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7

Ons vastgoed Visie en beleid Interne en externe ontwikkelingen Speerpunten in 2013 Grootonderhoud en renovatie Nieuwbouw Herstructurering Dagelijks onderhoud:mutatieonderhoud, reparatieverzoeken en onderhoudsabonnement Mutatieonderhoud Reparatieverzoeken Onderhoudsabonnement Planmatig onderhoud Asbestbeleid Wijzigingen regelgeving

20 21 22 23 24 25 26

Wonen en woonomgeving Visie en Beleid Wijkgericht Werken in Zeist Resultaten op speerpunten van het Wijkgericht Werken in 2013 Werken aan schoon, heel veilig en sociaal Schoon Heel Veilig Sociaal Samenwerken met corporaties en gemeente Wijken uitgelicht

28 28 29

6.7.1 6.7.2 6.7.3 6.8 6.9 6.10 7 7.1 7.2 7.2.1 7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3 7.3.4 7.4 7.5

7.6 7.6.1 7.6.2

Klant en klantmetingen Kombinatiepanel Procesmetingen

31 31 32

.8 8.1 8.2 8.2.1

Wonen, welzijn en zorg Visie en beleid Activiteiten wonen, welzijn en zorg in 2013 Wijkservicepunt, wijksteunpunten en inloophuizen Wonen, zorg en bijzondere doelgroepen

33 34 35

36 36

9.2.2 9.2.3

Participatie Visie en beleid Meepraten bij de Kombinatie: zo doen we dat Huurdersorganisatie: Stichting BewonersPlatform de Kombinatie Bewonerscommissies Seniorenkerngroep

10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.4.1 10.4.2 10.4.3 10.4.4 10.4.5

Werkorganisatie Verzakelijken en bezuinigen Onderhoudsbedrijf Organigram Personeel Personeelswisselingen Inhuur derden Onderzoek en bedrijfsbreed opleiden Personeelsbestand Ziekteverzuim

38 38 39 39 39 39 39 39 39 39

8.2.2 9 9.1 9.2 9.2.1

26 26 26 26 27 27 27

29 30 30 30 30 30 31 31

11 Financiële continuïteit 11.1 Beleid 11.2 Solvabiliteit: 11.3 Loan to Value 11.4 Rentedekkingsgraad 11.5 Operationele kasstromen 11.6 Jaarresultaat 2013 11.6.1 Exploitatie vastgoed 11.6.2 Waardeverandering bestaand bezit

35 35

37 37 37 37

40 40 40 41 41 41 42 42 42

11.6.3 11.6.4 11.6.5 11.7 11.8 11.9 11.10 11.11 11.12 11.12.1 11.12.2 11.12.3 11.12.4 11.13 11.14 11.15 11.16 11.17 11.18 11.19 11.20 11.21

Waardeverandering nieuwbouw Verkoop vastgoed Financiering Treasury Waarde van het bezit Fiscale positie Waarborgfonds Sociale Woningbouw Centraal Fonds Volkshuisvesting Risicoprofiel Bedrijfsrisico’s Financiële risico’s Project-risico’s Operationele risico’s Deelnemingen Dienstverlening Sponsoring Aankoop grond Bouwen met kostprijs > 200.000,Opgeleverd en onrendabele investering Investeringen in het buitenland Melding Topinkomens Verklaring Bestuur

43 43 43 44 45 45 45 46 46 46 47 48 48 49 50 50 50 50 50 50 50 50

12 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5

Verslag Raad van Toezicht 2013 Algemeen Besluiten van de Raad van Toezicht Het functioneren van de Raad van Toezicht Samenstelling van de RvT in 2013 Bezoldiging Raad van Toezicht 2013

52 52 53 53 54 55

13 13.1

Bijlagen: Bijlage 1 Maatschappelijke Partners van de Kombinatie Bijlage 2: Kengetallen Bijlage 3: Samengevatte jaarrekening Bijlage 4: Verwijzing naar jaarrekening 2013

56

13.2 13.3 13.4

56 57 57 61

3


5.8.1 5.9 5.10 5.10.1 5.10.2 5.11 5.12

1

VOORWOORD

Ging alles op rolletjes, of was het een angstig avontuur? Eerlijk gezegd, soms het één, soms het ander, mede afhankelijk van je standpunt. Vanuit het perspectief van de bestuurder meen ik dat onze maatregelen om kritisch naar investeringen en onderhoud te kijken en de organisatie aan te passen, goed hebben uitgepakt. Medewerkers die aan de kant kwamen te staan, kijken daar vanzelfsprekend heel anders tegenaan. Naast de organisatie, valt er ook veel te zeggen over huurverhoging en andere gevolgen van regeringsbeleid, bouwactiviteiten, prestatieafspraken, leefbaarheid, of de inzet van bewonerscommissies. En laten we de ontwikkeling van onze financiële positie niet vergeten. Dit jaarverslag is voor onze toezichthouder(s), belanghebbenden en belangstellenden. Wij nemen u graag mee in het relaas van een in alle opzichten enerverend jaar. Willem de Bruin Directeurbestuurder

5

Voorwoord

Nooit een saai moment. Dat typeert de Kombinatie in 2013

2 De omgeving verandert. Waar staat de Kombinatie?

6

2

De omgeving verandert. Waar staat de Kombinatie?

De wereld om ons heen heeft in 2013 tendensen laten zien die voor woningcorporaties een flinke uitdaging vormden en vormen. Enerzijds heeft de politieke opinie zich wijd verbreid dat woningcorporaties te veel woningen bezitten, deels ‘verkeerde’ mensen huisvesten, oneerlijk concurreren met marktpartijen, over te grote maatschappelijke vermogens beschikken, er sprake is van laakbare inefficiënties, incidenten, en tekortschietend toezicht. Dat geheel van opvattingen rechtvaardigt ingrijpen en een substantiële afroming van middelen. Anderzijds gaat het economisch slecht, nemen de investeringen in nieuwbouw en onderhoud af en verslechtert de financiële positie van veel bewoners en woningzoekenden. Het heeft tot de paradoxale situatie geleid dat het regeringsbeleid koerst op huurverhogingen, terwijl

de inkomens onder druk staan. Ook paradoxaal is dat er behoefte is aan investeringen in de bouw, maar de mogelijkheden voor woningcorporaties daartoe, door heffingen en verkleining van het speelveld, worden beperkt. Omdat bedoelingen grotendeels nog moeten worden omgezet in besluiten en regelgeving, is 2013 vooral een jaar van preluderen op veranderingen geweest voor de Kombinatie. Onze voornaamste doelstelling blijft te zorgen dat er een toereikend aanbod van betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen in Zeist beschikbaar is. We voorzien een kleiner speelveld, een krimp van ons woningbestand, blijvende heffingen, een sterkere bemoeienis van de gemeente, en aanscherping van de financiële normen en extern toezicht. Op die fun-

Onze voornaamste doelstelling: zorgen dat er een toereikend aanbod van betaalbare woningen beschikbaar is voor mensen met een laag inkomen in Zeist

het ontwerpen en inrichten van de Kombinatie Light. We hebben gekozen voor aansluiten op de besturingsfilosofie van het zogenaamde Drie Kamer Model (3KM). In het 3KM wordt de corporatie opgevat als een vastgoedbedrijf dat rendementen inzet voor de instandhouding van het vermogen en uitgaven met een maatschappelijk karakter, in de vorm van gematigde huren en uitgaven voor leefbaarheid en extra beheer. De middelenstromen en de keuze voor verschillende bestedingsmogelijkheden worden voor binnen- en buitenwereld zichtbaar gemaakt. In 2013 hebben we de werkzaamheden die binnen het 3KM herkenbaar hun plaats moeten krijgen uitgewerkt in taken die horen bij de functies in de aangepaste organisatie. Alle medewerkers, behoudens die van het Onderhoudsbedrijf, hebben aan het eind van het jaar een functie met een ‘nieuw’ functieprofiel aangeboden gekregen. De implementatie van het 3KM krijgt in 2014 en volgende jaren stapsgewijs zijn beslag. In het najaar is het besluit genomen om de werkzaamheden en de medewerkers van het Onderhoudsbedrijf uit te plaatsen naar enkele aannemersbedrijven. Het besluit is gebaseerd op de noodzaak om te bezuinigen in samenhang met het uitblijven van rendabele productie. Door de uitplaatsing zal de formatie van de Kombinatie in 2014 een kwart kleiner worden, terwijl het onderhoud een vergelijkbare kwaliteit houdt en de kosten beter beheerst worden.

7

2 De omgeving verandert. Waar staat de Kombinatie?

damenteel andere positie hebben we ons voorbereid door afslanking en aanpassing van de organisatie, een verlaging van de onderhoudsuitgaven en pas op de plaats met investeringen. We stellen ons bescheidener op ten aanzien van toekomstige projectontwikkeling, waar sprake is van middeldure en dure woningen, nieuwbouw van koopwoningen of maatschappelijk vastgoed. Tegelijkertijd hebben we ons beijverd om de verstandhouding met het college van B&W verder te verbeteren en ‘realistische’ prestatieafspraken met de gemeente gemaakt. Door de actuele ontwikkelingen heeft de verkenning van mogelijkheden voor intensievere samenwerking met collega corporaties in Zeist en omgeving een impuls gekregen.

Kombinatie Light en het Drie Kamer Model Om diverse redenen hebben we begin 2012 het project Bezuiniging en Verzakelijking gestart. Niet alleen merkte financieel toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) op dat onze financiële positie met het oog op voorgenomen investeringen versterking behoefde, maar ook liet bedrijfsvergelijking zien dat de bedrijfslasten aan de hoge kant waren. Het perspectief voor woningcorporaties is in de loop van 2012 verder verslechterd door de tegenvallende woningmarkt en het kabinetsbeleid dat voorziet in opleggen van een fikse verhuurderheffing. Ook moesten we rekenen op –tijdelijk- hoge bijdragen aan het CFV voor de sanering van noodlijdende andere corporaties. Het plan van aanpak voor de feitelijke inkrimping van de organisatie kreeg de werktitel Kombinatie Light mee. In 2013 heeft de realisatie van het plan van aanpak vorm gekregen. Met een aantal collega’s zijn afspraken gemaakt over minder werken en vervroegd uittreden. Daarnaast hebben in 2013 ook zeven medewerkers de organisatie verlaten. Dat leidt –met name in komende jaren- tot een aanzienlijk daling van de bedrijfslasten. De inkrimping van de formatie moet mogelijk worden gemaakt door een efficiëntere manier van werken en aanpassing van de manier van (samen)werken. Met externe begeleiding en de inbreng van zeer veel collega’s hebben we in 2013 gewerkt aan

3

De Kombinatie in strategisch perspectief

Ontwikkelingen in de maatschappij, bij de overheid en in de positie van de Kombinatie De Kombinatie biedt kwalitatief goede en duurzame woningen in aantrekkelijke buurten, aan mensen die voor hun huisvesting aangewezen zijn op betaalbare woningen. De Kombinatie bevordert het welzijn en het welbevinden van haar bewoners en woningzoekenden door een professionele en betrouwbare dienstverlening, door goede informatie en voldoende zeggenschap te geven, door samenwerkingsverbanden aan te gaan met de gemeente en andere maatschappelijke organisaties en door maatschappelijke opvang te faciliteren. De

2 Strategisch perspectief en samenwerking

8

medewerkers van de Kombinatie zetten zich – binnen het kader van een gezonde financiële bedrijfsvoering dagelijks in voor een optimale klanttevredenheid, voor het behoud van het kwaliteitsniveau van de woningen, voor uitbreiding en vernieuwing van de woningvoorraad en voor schone en veilige wijken waar het goed wonen is. Dit is onze missie. In het beleidsplan scherpen wij onze missie aan door extra aandacht te schenken aan jongeren en jonge gezinnen, onze inzet voor sterke wijken waar jong tot oud kan wonen, en aan de energetische prestatie van de woning.

Onze visie komt voort uit de missie: • Betaalbaar huren voor wie dat nodig heeft; • Meer doorstroming door verdeling van woonruimte, nieuwbouw, verkoop en hogere huurprijs; • Wijkgericht samenwerken aan leefbaarheid en een prettige woonomgeving; • Wijken voor jong en oud met alle voorzieningen dichtbij; • Bewoners sterker betrokken en tevreden; • Energieverbruik 33% lager in bestaande woningen; • Nieuwbouw van huur- en waar mogelijk koopwoningen. Eind 2012 heeft de Ledenvergadering van Woningbouwvereniging de Kombinatie het beleidsplan voor de periode 2013-2016 vastgesteld. Vanaf januari 2013 zijn we gestart met de uitvoering. Het beleidsplan geeft de koers aan. We houden rekening met het feit dat het Rijksbeleid op essentiële onderdelen kan wijzigen en daarmee een aanpassing van het voorgenomen beleid noodzakelijk wordt. De Herziening Woningwet laat bijvoorbeeld nog op zich wachten. Ontwikkelingen op de woningmarkt In 2013 zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt vergelijkbaar met 2012. De woningmarkt is verder vastgelopen: huurders en kopers blijven zitten. Het vertrouwen in de economie is verder weggezakt, met als gevolg dat de prijzen van woningen bleven dalen. Als gevolg van de EC-beschikking komen minder huurwoningen vrij en kunnen huishoudens met een te hoog inkomen niet meer terecht in een sociale huurwoning. In het laatste kwartaal 2013 zijn de verkopen aangetrokken en werd er gesproken van een lichte opleving van de economie.

Ons beleidplan geeft de koers aan

Ontwikkelingen weten regelgeving en regeringsbeleid Vanuit de Rijksoverheid is een aantal beleidsvoornemens en zaken op het gebied van wetgeving tot stand gekomen met grote gevolgen voor de Kombinatie en haar bewoners. Hieronder staat een overzicht van de ontwikkelingen en de gevolgen voor de Kombinatie. Woonakkoord en Huurverhoging 2013 Conform het Woonakkoord dat het kabinet dit voorjaar bereikte met D’66, SGP en CU, is de Verhuurderheffing in december bekrachtigd. De Kombinatie houdt rekening met een jaarlijkse verhuurderheffing van ongeveer 3,5 miljoen euro. Voor de Kombinatie valt de bijdrage aan de verhuurdersheffing hoger uit dan in andere delen van Nederland vanwege een gemiddelde hogere WOZwaarde van onze woningen. Naar aanleiding van de verhuurderheffing hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli, gedifferentieerd naar inkomen doorgevoerd. Daarnaast hebben we de bedrijfslasten significant verlaagd door inkrimping van de organisatie. En is een pas op de plaats gemaakt met investeringen en onderhoud. In 2014 zet de Kombinatie beide maatregelen van bezuinigen en inkomensafhankelijke huurverhoging voort.

Herziening Woningwet In de zomer van 2013 is het Kabinet met Aedes in gesprek geraakt, nadat eerder de novelle inzake de Herziening van de Woningwet was uitgelekt. Dit overleg resulteerde in conceptafspraken over het werkdomein, een nieuw toezichtregiem, een zekere financiële compensatie door BTW faciliteiten en subsidie op grond van het Energieakkoord. Ook de verplichting tot juridische splitsing en afstoten van het vrije sector woningbezit en andere ‘commerciële’ activiteiten, zou vervallen. Aedes (en daarmee de Kombinatie) aanvaardt de verhuurderheffing als een voldongen feit. De uitwerking waarin bijvoorbeeld de aanscherping van het toezicht, het financiële toezicht en de spelregels voor ‘commerciële’’ niet DAEB- activiteiten worden geregeld, is medio februari 2014 voor consultatie beschikbaar gesteld. Het lijkt erop dat de minister de breedte van het werkterrein en de rol van corporaties sterker beperkt dan in augustus vorig jaar overeengekomen. Wat de inperking van ons ‘speelveld’ en de aansturing door de gemeente betreft, gaan we de komende jaren ons beleid zo aanpassen dat we -op een financieel verantwoorde wijze- ervoor zorgen dat huishoudens met een laag inkomen een betaalbare goede woning kunnen blijven huren. Jaarverslag Vanaf 2013 golden er nieuwe regels voor de jaarverslaggeving. Dat heeft tot extra werkdruk bij de Kombinatie geleid, maar evenzeer bij accountant KPMG. Daarnaast worden corporaties door de accountant volgens strengere protocollaire regels beschouwd m.n. vanwege incidenten bij een aantal corporaties. Bovendien staat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) op een aantal controlevelden voor een goedkeurend oordeel, geen enkele afwijking toe. Hierdoor is de Kombinatie zich zeer bewust van de

noodzaak van een tijdige, correcte en toegankelijke registratie van te controleren activiteiten en opgaven. CFV en Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSW) In het voorjaar van 2013 heeft minister Blok het toezicht op de woningcorporaties ondergebracht bij een inspectieafdeling van het ministerie BZK. Dit in afwijking van het advies van de commissie-Dekker, die voorstelde om een krachtige onafhankelijke toezichtautoriteit in te richten. Daarmee lijkt op termijn de rol van het CFV uitgespeeld. In het verleden hield het CFV toezicht op de financiële situatie van een corporatie door middel van een solvabiliteits- en continuïteitsoordeel. Deze zijn in 2013 vervangen door de ‘toezichtbrief’ waarin het financiële perspectief van de Kombinatie als toereikend wordt geschetst. De tweede functie van het CFV, het saneren van woningcorporaties in financiële problemen, wordt volgens de jongste inzichten een taak van het WSW. Het WSW heeft aangekondigd de kredietwaardigheid van de deelnemende corporaties scherper te gaan beoordelen. Parlementaire enquête onderweg In 2013 is een parlementaire enquête gestart naar het functioneren van het corporatiestelsel met uitvoerige achtergrondstudies. Wanneer in mei 2014 de openbare verhoren plaatsvinden, valt op flinke en kritische aandacht van de media te rekenen. Vanaf medio 2013 bereidt de Kombinatie zich met collega corporaties hierop voor. Al met al geven de economie, de recente ontwikkelingen in de sector en met name het regeringsbeleid aanleiding tot zorg over de toekomst van de Nederlandse Volkshuisvesting in zijn huidige vorm. De rol van corporaties dreigt nog altijd onverantwoord te worden ingeperkt. De effecten voor de Kombinatie worden verder toegelicht Hoofdstuk 2 en 10.1.

9


Bij de Kombinatie waren deze woningmarktontwikkelingen vooral merkbaar op het terrein van de – tegenvallende- verkoop van nieuwbouwwoningen en verhuur van vrije sector nieuwbouw. De verkoop van bestaande woningen verliep boven verwachting goed. Het aantal verkochte woningen heeft onze verwachtingen overtroffen. De verkoopopbrengst per woning was wel lager. Voor 2014 verwacht de Kombinatie eveneens goede verkoopresultaten van bestaande woningen.

ondertekening samenwerkingsovereenkomst Wijkgericht werken

Samenwerken met de Gemeente Zeist Samenwerking met B&W In de eerste helft van 2013 heeft de Kombinatie samen met beide collega corporaties R.K. Woningbouwvereniging en Seyster Veste, twee keer gesproken met het voltallige college van burgemeester en wethouders. We hebben van gedachten gewisseld over de Zeister woningmarkt en samenleving en de rol die de lokale corporaties (kunnen) spelen in het oplossen van vraagstukken. Van beide zijden werd de nadere kennismaking als zinvol ervaren. De dialoog richt zich met name op de relatie tussen de bestuurders en is gestart op ons initiatief. Ook in 2014 zetten we de dialoog voort.


10

De Kombinatie streeft ernaar om haar taken in afstemming met haar huurders, de gemeente en maatschappelijke partners in Zeist te verrichten. We willen dit doen op een manier die tot tevredenheid van huurders en woningzoekenden stemt en passend bij onze omvang. In Hoofdstuk 7, beschrijven we de samenwerking met onze huurders.

Woonvisie In december 2012 is de concept woonvisie voor inspraak vrijgegeven. De corporaties hebben deze begin 2013 gezamenlijk van kanttekeningen voorzien. De verplichte differentiatie binnen nieuwbouwprojecten wordt ingeruild voor differentiatie op programmaniveau en organische gebiedsontwikkeling. In een motie heeft de Raad verzocht om een halfjaarlijkse rapportage over de resultaten van de differentiatie. Verder is het positief dat de gemeente onderkent dat huishoudens met middeninkomens een doelgroep vormen die moeilijk terecht kan op de woningmarkt en zodoende extra aandacht verdient. Hetzij van marktpartijen hetzij van woningcorporaties. De woonvisie gaat verder in op het bevorderen van

duurzaamheid. Ook richt de visie zich op het activeren van buurtbewoners in verband met de leefbaarheid in vergrijzende wijken. Op het vlak van het scheiden van wonen en zorg wordt verdere visieontwikkeling in het vooruitzicht gesteld. Er lag een voorstel om de bestaande volkshuisvestingsfondsen om te zetten in een stimuleringsfonds voor de verstrekking van met name startersleningen. Dit voorstel is door de raad zodanig geamendeerd dat een bredere inzet om volkshuisvestelijke knelpunten op te lossen, mogelijk wordt. Onze inspraak heeft een realistischer bouwprogramma opgeleverd. Hierdoor kan de Kombinatie de exploitatieopzet voor grond en vastgoed van haar projecten gaan uitvoeren. Deze stond onder druk door de invloed van gewijzigde marktomstandigheden en beleidsvoornemens van Kabinet Rutte II. In 2013 hebben we regelmatig overlegd met de wijkwethouders Vogelwijk en Austerlitz over de haarbaarheid van beide projecten. Met de burgemeester heeft veelvuldig overleg plaatsgevonden over de woningbouwplannen en het beheer van het woonwagencentrum Beukbergen en de Beukbergenlaan. Prestatieafspraken met de gemeente Zeist De gemeenteraad heeft in juni de Woonvisie 2013 – 2015 vastgesteld. Parallel aan de ontwikkeling van de Woonvisie zijn de gesprekken gestart over nieuwe Prestatieafspraken(2013-2016). De focus lag hierbij vooral op

duurzaamheid en de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Op 21 november 2013 is de Prestatieovereenkomst ondertekend door de drie corporatiebestuurders en de wethouder. Ook op beleids- en uitvoeringsniveau is vaak sprake geweest van goede samenwerking met de gemeente. Bijvoorbeeld over uitbreiding Lokaal Maatwerk bij woningtoewijzing. Maar ook zaken als voorbereiden vergunningprocedures of oplossen van overlastproblemen. Samen optrekken met Zeister Corporaties In beleidsmatig opzicht heeft de samenwerking met beide andere lokaal opererende corporaties in het Zeister Corporatieoverleg (ZCO) veel opgeleverd. Een aantal voorbeelden: • Afstemming Prestatieafspraken; • Afstemming inzet duurzame, energiebesparende maatregelen; • Voorbereiding en uitvoering loting van woningen onder spoedzoekers; • Afstemming belangenbehartiging bij de gemeente en andere organisaties; • Inzichtelijk maken van niet-DAEB activiteiten en verkennen samenwerking hierin op langere termijn; • Evaluatie Geschillenadvies Commissie en benoeming nieuwe voorzitter en plaatsvervangend voorzitter. De herontwikkeling van woonwagencentrum Beukbergen en de rol van de corporaties daarbij was verder een

terugkerend gespreksthema. Namens de corporaties treft de Kombinatie voorbereidingen om de woningbouw, de overname van huurwoonwagens en een deel van het beheer op het centrum te realiseren. In februari 2013 hebben de bestuurders de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en de onderlinge overeenkomst getekend. Daarmee is het startsein voor bouwactiviteiten op en bij het woonwagencentrum gegeven. Samenwerking met andere maatschappelijke partners Met het Platform Wonen, Welzijn, Zorg waarin we diverse zorgen welzijnsorganisaties ontmoeten en de gemeente, hebben we in een speciale bijeenkomst het functioneren van Wijkservicepunt Noord geëvalueerd. Als mede initiatiefnemer, was het voor de Kombinatie goed om te merken dat het servicepunt steeds beter tot ontplooiing komt, en door de verzamelde partijen werd gekenschetst als een voorbeeld dat elders in Zeist navolging verdient. Onze samenwerking en inzet binnen in het Wijkgericht Werken staat beschreven in Hoofdstuk 7. Hebben we contact gehad gericht op goede huisvestingscondities, met de samenwerkende bonden voor ouderen in Zeist en organisaties van Marokkaanse en Turkse inwoners. Het gesprek met zorgorganisaties voor mensen met een verstandelijke en/of psychische beperking ging in 2013 met name over de onzekerheid die de scheiding van wonen en zorg voor de instellingen en hun cliënten met zich mee brengt. Het voorgenomen bouwproject in sa-

11


4

Samenwerken werken aan vitale en aantrekkelijke wijken

menwerking met Abrona aan de A.C. Kerkhofflaan, is door Abrona afgeblazen. Gedurende het jaar is met een andere organisatie onderhandeld over in de plaats treden. Die besprekingen hebben niet tot een goed resultaat geleid. Geschillen Advies Commissie De onafhankelijke klachtencommissie van de drie Zeister Corporaties heeft in 2013 inzake de Kombinatie twee nieuwe klachten ontvangen. Van deze klachten is er één niet ontvankelijk verklaard. Het volledige jaarverslag van de Geschillenadviescommissie staat op onze website: www.kombinatie.nl.


12

Samen werken in de regio In 2013 hebben we onze deelname aan de het Regionaal overleg Woningcorporaties Utrecht (RWU) voortgezet. In dit overleg komen met name landelijke aandachtspunten en hun uitwerking op de regio Utrecht aan de orde. Zo heeft de Kombinatie begin 2013 een presentatie verzorgd over de consequenties van het Regeerakkoord van Rutte II in de sfeer van regelgeving. Ook in het voorjaar is in dat licht de financiële positie van de deelnemende corporaties bediscussieerd. Als uitvloeisel daarvan heeft het RWU een ‘beursvloer’ geboden aan stedelijke corporaties om eerder geplande projecten die in verband met actuele financiële omstandigheden niet kunnen worden uitgevoerd, aan te bieden aan collega’s uit de regio met een ruimere armslag. Over de condities voor overname bestaat nog geen eensgezindheid. In het regionale samenwerkingsverband voor woonruimteverdeling heeft de Kombinatie ingestemd met het project “dagelijks aanbieden”, als volgende stap in de verdere digitalisering van de woningtoewijzing.

Vereniging de Kombinatie In 2013 zijn de statutaire taken van de Vereniging voortgezet. Zo heeft de Algemene Vergadering ingestemd met het jaarverslag 2012, de beleidsvoornemens 2014, de herbenoeming van mw. H. de Boer en de benoeming van de heer M. Kromwijk, beiden als lid van de Raad van Toezicht. De heer Kromwijk volgt de heer Van Ginkel op, die na het verloop van zijn zittingstermijn de Raad van Toezicht heeft verlaten. Daarnaast is het BewonersPlatform uitgebreid met enkele leden van de Vereniging. Dit is het gevolg van een onderzoekstraject uit 2012, naar het bundelen van denken advieskracht van de leden van het BewonersPlatform en de Vereniging. Verder kan het Platform, indien zij dat wenst, een commissie instellen om op een voorstel van de Kombinatie, een advies voor te bereiden. Aedes De Kombinatie is lid van Aedes. Aedes is de vereniging van woningcorporaties. De directeur bestuurder van de Kombinatie is lid van Aedes Directeurencontact (NVBW). Vanuit verschillende afdelingen zijn medewerkers lid van netwerken op hun vakgebied. Aedes organiseert samen met deelnemers netwerkbijeenkomsten om kennis en ervaring te delen. Daarnaast zijn er digitale communities, en de vernieuwde Aedes’ website. Via deze digitale platforms kan men per kennisgebied op de hoogte blijven over de laatste ontwikkelingen. Ook in 2013 heeft de Kombinatie als deelnemer aan de pilot van het CBC Corporatie Benchmark Centrum meegedaan. In oktober is het CBC officieel in gebruik genomen door Minister Blok. In de Benchmark worden gegevens van corporaties verzameld zodat er een vergelijking kan plaatsvinden.

5.1 Visie en Beleid

Senioren die reageren op een servicewoning of seniorenwoning en een eengezinswoning in de sociale huursector achterlaten, krijgen voorrang bij de toewijzing, boven senioren die geen eengezinswoning in de sociale huursector achterlaten. De krapte op de woningmarkt voor jonge gezinnen met een middeninkomen (van € 34.229,- tot € 43.748,- prijspeil 2013) verminderen we door meer vrije sectorwoningen aan te bieden en goedkope koopwoningen met Koopgarant. Door de beleidsvoornemens uit het Regeerakkoord en de (nieuwe) spelregels voor niet-DAEB activiteiten van woningcorporaties ziet het ernaar uit dat de mogelijkheden om jonge gezinnen met een middeninkomen te huisvesten in een vrije sector huurwoning de komende jaren aanzienlijk beperkt worden. Daarnaast maakt de aanhoudende krapte op de sociale huurwoningmarkt dat jongeren en jonge gezinnen met een laag of middeninkomen nog steeds lastig aan een woning komen.

Wonen

De Kombinatie zorgt ervoor dat zij in de gemeente Zeist ten minste 45% van de doelgroep voor de sociale huursector; mensen met lage inkomens, passend en betaalbaar huisvest. Ook zorgen we voor de huisvesting van bijzondere groepen mensen die wel wat extra steun kunnen gebruiken bij het vinden van een woning of bij het wonen zelf. De Kombinatie heeft de ambitie om vanuit een gezonde financiële basis jonge gezinnen, jongeren en huishoudens met een laag tot middeninkomen (max. € 43.748,-, prijspeil 2013), betere kansen te bieden om betaalbaar en naar tevredenheid te kunnen wonen. Bewoners en woningzoekenden kunnen, binnen de mogelijkheden van door verhuizing leeggekomen woningen, kiezen uit een gevarieerd aanbod van woningen, zowel wat betreft woningtype als huurprijs. Om de dynamiek en doorstroming op de Zeister woningmarkt te bevorderen, ook voor huishoudens met een middeninkomen, voorziet de Kombinatie in producten als vrije sectorhuur, Koopgarant en reguliere verkoop.

13

5

5

Wonen

5.3 Dienstverlening

5.2 Speerpunten in 2013

5

Wonen

14

Zorg dragen voor betaalbaarheid van het wonen in Zeist Er is in 2013 gewerkt aan de formulering van de (nieuwe) prestatieafspraken 2014-2016. Op 21 november 2013 zijn de nieuwe prestatieafspraken 2013-2016 door partijen ondertekend. Er zijn o.a. afspraken gemaakt over de voorraad sociale huurwoningen en het aantal goedkope huurwoningen. Ook is afgesproken dat het aandeel goedkope huurwoningen niet daalt onder de 50%, en het aandeel eengezinswoningen niet daalt onder 25% van de totale voorraad aan sociale huurwoningen. Deze afspraken zijn we nagekomen. Dit staat beschreven in paragraaf 5.6. Huisvesten van de doelgroep jonge gezinnen en jongeren We hebben als doelstelling geformuleerd dat we in 33% van alle woningen die in het koop- of huursegment vrijkomen jonge gezinnen huisvesten. Onder jonge gezinnen verstaan we twee- of eenoudergezinnen in de leeftijd tot en met 40 jaar met één of meer kinderen. Verder streven we ernaar jaarlijks 50% van onze sociale huurwoningen aan jongeren (tot 30 jaar) te verhuren. Deze streefcijfers hebben we niet gehaald. In paragraaf 5.5: Woningtoewijzing leest u de resultaten in 2013.

Vergroten kansen spoedzoekers: experiment loting Eind 2012 is de toewijzing van woningen door middel van loting in het kader van Lokaal Maatwerk uitgewerkt. Het doel van woningtoewijzing door middel van loting is het vergroten van de slaagkans voor spoedzoekers op de woningmarkt in Zeist. Spoedzoekers zijn woningzoekenden met weinig inschrijfduur, die snel een huis nodig hebben. Dat kunnen starters zijn of mensen die een baan hebben gevonden in Zeist, of na scheiding op zoek zijn naar woonruimte. Uit onderzoek blijkt dat spoedzoekers sneller aan een sociale huurwoning komen, als er gebruik wordt gemaakt van loting. Het experiment voeren we samen met de collega-corporaties uit en heeft de steun van de gemeente Zeist. De toewijzing door loting is 1 maart 2013 gestart. Het experiment loopt twee jaar en wordt na één jaar tussentijds geëvalueerd. De eerste resultaten wijzen uit dat er veel meer mensen op een ‘lotingwoning’ reageren en dat degene die de woning krijgt relatief jong is. Gemeenschapsbestendige wijken De Kombinatie heeft in 2013 afscheid genomen van het begrip ‘levensloopbestendige wijken’ en is overgestapt op ‘gemeenschapsbestendige wijken’. De Kombinatie ondersteunt daar waar nodig bewonersinitiatieven. Meer hierover kunt u lezen in Hoofdstuk 7: Wonen en woonomgeving.

We vinden het welzijn en welbevinden van onze bewoners belangrijk en willen dit, onder andere, door een professionele en betrouwbare dienstverlening bevorderen. Dit vereist kennis van hoe onze klanten denken over de kwaliteit van onze dienstverlening en wat hun wensen zijn. Op basis van die kennis stellen wij onze dienstverlening daar waar nodig bij. Aan de andere kant ontkomt ook de Kombinatie niet aan de bezuinigingen die in de hele sector noodzakelijk zijn. Dit heeft gevolgen voor de personele capaciteit van de Kombinatie en dus ook voor de dienstverlening. Door de dienstverlening anders in te richten, proberen we met minder medewerkers de informatievoorziening aan onze huurders op peil te houden of zelfs te verbeteren. Zo hebben we begin 2013 de balie ’s middags gesloten omdat er op dat tijdstip nauwelijks klanten op kantoor langs kwamen. Daarnaast is begin 2014 is de reparatieverzoekenlijn weer in de lucht. Bewoners kunnen tijdens het spreekuur telefonisch hun reparatieverzoeken melden. Online kan dat 24/7. Klantenpanel en continumeting Sinds 2011 meten we onder ons digitale klantenpanel de huurdertevredenheid. Ook houden we een enquête onder nieuwe en vertrekkende huurders en peilen we de tevredenheid rond uitgevoerde reparatieverzoeken. Deze peilingen en enquêtes geven ons een goed beeld van onze huurders, hun mening over onze dienstverlening en producten en wat wij kunnen verbeteren en aanpakken op het gebied van wonen en leefbaarheid. Zie voor de resultaten 2013 Hoofdstuk 9.

Info’s Ten behoeve van de informatievoorziening aan huurders hebben we ook in 2013 nieuw informatiemateriaal ontwikkeld: inmiddels hebben we in totaal elf ‘huurdersinfo’s’ en één ‘checklist huuropzegging’. Deze info’s zijn als download beschikbaar op onze site, maar desgewenst ook op papier op te vragen. Huurderportaal: mijnkombinatie.nl In het najaar van 2013 is onderzoek gedaan naar de wenselijkheid en de mogelijkheid van een huurderportaal. De Kombinatie wil met de introductie van een huurderportaal haar (online) dienstverlening uitbreiden. Huurders kunnen dan sneller antwoord vinden op hun vragen en snel informatie met ons uitwisselen. In september 2013 is besloten een huurderportaal te ontwikkelen. De implementatie is begin 2014 gestart.

5

5.4 Voorwaarden voor woningtoewijzing

Wonen

15

Onze doelstelling is en blijft: betaalbaar huren blijft voor wie dat nodig heeft binnen de Ministeriële Regeling die sinds 2011 inkomenseisen stelt aan woningtoewijzing. Woningen met een huur tot € 681,02 dienen we voor ten minste 90% toe te wijzen aan woningzoekenden met een jaarinkomen tot maximaal € 34.229,-. Aan de toewijzing van de 10% ‘vrije beleidsruimte’ is invulling gegeven in overleg met collega-corporaties en de gemeente. Besloten is de ruimte te reserveren voor urgent woningzoekenden, grote gezinnen en bijzondere

woonvormen, dan wel woningen voor bijzondere doelgroepen. Denk daarbij aan rolstoelgeschikte woningen of woningen in seniorencomplexen waar zorg geboden wordt. De mutatiegraad in Zeist, maar ook in de rest van de regio Utrecht is, de afgelopen jaren steeds verder gedaald. In 2013 is er voor het eerst sprake van een kleine stijging. Voor woningzoekenden blijft het echter onverminderd lastig om een (andere) woning te krijgen.

5.5 Woningtoewijzing

In de 280 woningen die verhuurd en verkocht zijn in 2013, is in 57 woningen (20%) een jong gezin gehuisvest. Het betrof 242 verhuurde en 38 verkochte woningen. Van de 242 woningen die opnieuw verhuurd zijn, zijn er 81 (35%) verhuurd aan jongeren tot 30 jaar. Hiermee voldoen we nog niet aan onze doelstelling voor het huisvesten van jongeren en jonge gezinnen. De Kombinatie heeft 97,5% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229,-. We voldoen daarmee ruimschoots aan de Ministeriële regeling. De 10% “vrije beleidsruimte” is daardoor maar beperkt gebruikt. Zes huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.229,- zijn gehuisvest in een sociale huurwoning. Vier van deze huishoudens hadden een urgentie, twee huishoudens gingen naar

5

Wonen

16

een seniorencomplex. Voor het overzicht van verhuurde woningen is gebruik gemaakt van door WoningNet aangeleverde gegevens. De tabel hieronder komt overeen met het model zoals voorgeschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (toewijzing op doelgroepen en inkomensklassen). In 2013 zijn er 195 woningen via WoningNet verhuurd. 5.5.1 Woningtoewijzing buiten de reguliere toewijzing Er zijn zeven woningen beschikbaar gesteld voor de huisvesting van statushouders. In het kader van maatschappelijke opvang hebben we vier woningen verhuurd volgens de afspraken met de vereniging ‘Beter Wonen’. Deze woningen zijn verhuurd aan cliënten van (geestelijke) gezondheidsinstellingen.

Aantal toewijzingen in 2013 1-persoon <65 >=65 jaar Subtotaal 1-persoon <65 >=65 jaar

< € 21.025 >= € 21.025 < € 21.100 >= € 21.100

< € 28.550 >= € 28.550 < € 28.725 >= € 28.725

Subtotaal >=3 personen <65 < € 28.550 >= € 28.550 >=65 jaar < € 28.725 >= € 28.725 Subtotaal onbekend Totaal Bron: WoningNet

Huur <= 374,44 12 0 0 0 12 Huur <= 374,44 2 1 0 0 3 Huur <= 374,44 0 0 0 0 0 1 16

Huur 374,45 t/m 535,91 14 6 1 0 21 Huur 374,45 t/m 535,91 4 0 0 1 5 Huur 374,45 t/m 574,35 3 3 1 0 7 2 35

Huur > 535,91 38 27 9 0 74 Huur > 535,91 30 6 2 1 39 Huur > 574,35 19 9 0 0 28 3 144

Totaal 64 33 10 0 107 Totaal 36 7 2 2 47 Totaal 22 12 1 0 35 6 195

Door cliënten te huisvesten in zelfstandige woningen met woonbegeleiding, wordt de uitstroom uit de opvanginstellingen bevorderd. Daarnaast is één woning tijdelijk verhuurd en zijn twee woningen via woningruil gewisseld. Verder hebben we dertig woningen om diverse redenen buiten de reguliere woonruimtverdeling via WoningNet om verhuurd: • Tien seniorenwoningen in de Binnenhof zijn verhuurd aan mensen die op de wachtlijst van zorginstelling Charim stonden voor een woning met zorg; • Drie woningen zijn via een eenmalige aanbieding toegewezen aan bewoners die i.v.m. de asbestsanering van de L flat verhuisd zijn; • Twee woningen zijn verhuurd in het kader van het Laatste Kans Beleid; • Vier woningen in een woninggroep voor senioren zijn via hun eigen wachtlijst toegewezen; • Acht vrije sectorwoningen zijn via onze eigen site verhuurd; • Twee woningen zijn (tijdelijk) gebruikt als directieruimte voor de aannemer bij een renovatieproject; • Eén woning in een seniorencomplex is toegewezen aan een bewoner die binnen het complex wilde doorschuiven. Daarnaast hebben we twee garages en de MFA Vogelwijk opnieuw verhuurd. 5.5.2 Vrije sector verhuur In 2013 heeft de Kombinatie acht woningen in de vrije sector verhuurd. Zeven van deze vrije sectorwoningen zijn verhuurd aan jonge gezinnen. Ook hebben we één seniorenwoning in de vrije sector verhuurd. Alle huishoudens behoren tot de zogenaamde middeninkomens en hebben een inkomen van meer dan € 34.229,- (prijspeil 2013).

De Kombinatie heeft 97,5O\O van de vrijgekomen sociale woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot 34.229,5.6 Huurbeleid

5.6.2 Gemiddelde netto huurprijs In 2013 is de gemiddelde netto huurprijs van onze woningen € 486,-. In 2012 zijn we gestart met het verkennen van de consequenties van de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB en de daarbij benodigde aanpassing van ons huurbeleid. We hadden verwacht dat in 2013 de regelgeving vanuit Den Haag meer duidelijkheid zou bieden. Dit is echter niet zo. Daarom heeft er in 2013 nog geen besluitvorming plaatsgevonden over de benodigde aanpassingen van ons huurbeleid.

Netto maandhuur

Stijging

2011

€ 433

3,1%

2012

€ 457

5,5%

2013

€ 486

6,3%

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

5.6.3 Jaarlijkse huurverhoging De overheid heeft het in 2013 mogelijk gemaakt om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Wij hebben daar gebruik van gemaakt. Huurders van een sociale huurwoning (huur minder dan € 681,02) die in 2012 minder verdienen dan € 34.085,- betaalden per 1 juli 2013 de basishuurverhoging van 4%. Huurders met een inkomen in 2012 tussen € 34.085,- en € 43.602,- hebben 4,5% huurverhoging gekregen. Huurders die in 2012 meer verdienden dan € 43.602,- hebben een huurverhoging van 6,5% gekregen. Alle huurverhogingen zijn vóór 1 mei aangezegd. 5.6.4 Afrekening servicekosten Alle berekende voorschotten voor de servicekosten zijn vóór 1 juli 2013 afgerekend. Voorafgaand aan de verzending aan alle huurders, hebben we de afrekening van de servicekosten besproken met de bewonerscommissies.

5.6.5

Bezwaren tegen de huurverhoging en de afrekening servicekosten 2013 2011 2012

2013

Aantal bezwaren jaarlijkse huurverhoging

1

1

79

Aantal ingehouden huurverhogingen

1

0

2

Aantal toetsing aanvangshuur

0

0

1

Aantal verzoek om huurverlaging

1

0

1

Aantal bezwaren afrekening/ voorschot servicekosten

0

0

5

Aantal bezwaren tegen huurverhoging 0 na verbetering

1

0

Aantal naar huurcommissie

1

18

2

17

Wonen

Jaar

5

5.6.1 Kernvoorraad De Kombinatie houdt voldoende woningen bereikbaar voor huishoudens met lage inkomens. Het uitgangspunt hierbij is dat de Kombinatie een aandeel van 45% (2.925 vhe’s) van de sociale voorraad in Zeist voor haar rekening neemt. Eind 2013 heeft de Kombinatie 3391 woningen in het sociale huursegment (huur tot € 681,02) waarvan 2788 woningen in de kernvoorraad (tot € 574,35). Van deze woningen in de kernvoorraad zijn er 852 eengezinswoningen (tot € 574,35). Hiermee voldoen we aan de prestatieafspraken met de gemeente Zeist.


We hebben 79 bezwaren tegen de huurverhoging ontvangen. Van de 18 naar de huurcommisie doorgezonden zaken, hadden er 15 betrekking op de jaarlijkse huurverhoging. Bij 64 huurders is de huurverhoging aangepast op basis van aangeleverde extra informatie. Er zijn 12 rappelbrieven verzonden aan huurders die de extra verhoging niet hebben betaald.

5.7 Verkoop De doelstelling voor verkoop van bestaand bezit is tweeledig. Aan de ene kant zorgt het voor differentiatie in eigendomsvorm en bevordert het de doorstroming binnen buurten en wijken. Aan de andere kant levert het de Kombinatie inkomsten op die noodzakelijk zijn om onze plannen te kunnen realiseren.

De Kombinatie besteedt extra veel aandacht aan het beperken van huurachterstanden en het voorkomen van huisuitzettingen. Het huurincassobeleid bestaat uit het nemen van preventieve maatregelen en het tijdig signaleren van financiële problemen. Voor huurders die in financiële problemen komen, werkt de Kombinatie nauw samen met externe partijen zoals de Sociale Dienst, Bureau Schuldregeling en het Algemeen Maatschappelijk Werk van VitrasCMD. Bij woningtoewijzing voert de Kombinatie bij nieuwe huurders regelmatig een kredietwaardigheidcontrole uit. Het huurachterstandpercentage bij zittende huurders lag per 31 december 2013 op 1,18%. Dat is 0,08% hoger dan in 2012. Ook landelijk is de tendens dat een stijgend aantal huishoudens betalingsproblemen en schulden heeft. 5.8.1 Ontruimingen Tot 2011 hadden we gemiddeld 13 ontruimingen per jaar; een hoog aantal voor een corporatie van onze omvang. In 2012 zijn we daarom gestart met het traject ‘voorkomen huisuitzettingen’. Het traject houdt in dat we, voordat een

vordering op een huurder aan de deurwaarder overgedragen wordt, op huisbezoek gaan of op een andere wijzen proberen in contact te komen met de huurder. Vaak blijkt namelijk dat er niet alleen betalingsproblemen zijn, maar dat er sprake is van zogenaamde multi-probleem gezinnen. Hierbij werken we nauw samen met het Algemeen Maatschappelijk Werk van Vitras-CMD en het Meldpunt Zorg en Overlast. Dit traject ‘voorkomen huisuitzettingen’ is in 2013 voorgezet. In 2013 zijn er 94 incassozaken opgepakt. In 58 gevallen is er een regeling getroffen met de huurder. Er zijn 8 nog lopende zaken. In 28 gevallen verleende de huurder geen medewerking of kwam de betalingsregeling niet na. Deze zaken zijn alsnog doorgestuurd naar de deurwaarder. Er zijn in 2013 zeven ontruimingen geweest. Het is dus, evenals in 2012, een halvering ten opzichte van voorgaande jaren. Het aantal blijft ook onder de onszelf gestelde norm van maximaal 8 ontruimingen per jaar. De reden voor alle ontruimingen was een betalingsachterstand.

5

Wonen

18

5.7.1 Verkoop met Koopgarant Er zijn drie eengezinswoningen en achtien appartementen verkocht in Koopgarant. Hiervan is één woning teruggekocht en opnieuw verkocht. Twee woningen zijn gekocht met Koopgarant door zittende huurders: een appartement en een eengezinswoning. Eén eengezinswoning is verkocht aan huurders van de Kombinatie. De andere eengezinswoning is verkocht aan de eigenaar van een koopgarantappartement. Eén appartement is verkocht aan huurders van de Kombinatie, twee appartementen zijn verkocht aan huurders van andere corporaties in Zeist en de overige appartementen zijn aan andere belangstellenden verkocht. Daarmee voldoet verkoop in Koopgarant aan de doelstelling om de dynamiek en doorstroming op de Zeister woningmarkt te bevorderen, ook voor huishoudens met een middeninkomen.

5.8 Huurincasso

5.7.2 Verkoopresultaat reguliere verkoop Er zijn 18 woningen regulier verkocht, tegen marktconforme prijzen. Het verkoopresultaat bedroeg € 2.258.000,-. Uiteraard hanteren we bij verkoop de richtlijn conform MG 2013-02 (circulaire verkoop corporatiewoningen) en laten we een taxatierapport opstellen door een onafhankelijke taxateur. Deze gaat daarbij uit van de vrije verkoopwaarde in onverhuurde staat. De gemiddelde verkoopprijs per woning bedroeg € 149.000,- daar waar € 159.000,- begroot was. 5.7.3 Stimulering Verkoop We hadden het voornemen in 2013 de inzet en toepasbaarheid van diverse stimuleringsregelingen voor verkoop te onderzoeken. Gezien de succesvolle verkoopaantallen in 2013, hebben we dit voornemen verschoven naar 2014.

5.9 Huurtoeslag Eind 2013 ontvingen 526 huurders huurtoeslag via huurmatiging bij de Kombinatie voor een bedrag van gemiddeld € 177,- per maand. De huurders krijgen huurtoeslag via huurmatiging of rechtstreeks op de eigen rekening. Het aantal huurders met huurtoeslag via huurmatiging is in tegenstelling tot het voorgaande

jaar afgenomen. Het gemiddeld ontvangen bedrag is gestegen. De overheid heeft in het kader van de fraudebestrijding bij toeslagen besloten dat mensen vanaf 1 december 2013 nog maar één rekeningnummer mogen gebruiken bij de Belastingdienst voor toeslagen. Met ingang van 1 januari 2014 vervalt daarmee de

5.10 Woningvoorraad en mutatiegraad

5.10.2 Woningmutaties Onderstaande tabel geeft het aantal mutaties weer in 2013 Wijk Wijk Mutaties Mutaties Mutaties code 2011 2012 2013 3548

1

Zeist Centrum

0

2

Zeist Noord

Verkocht

38

3

Zeist West

Gesloopt

0

4

Nieuwbouw

0

5

Aangekocht

Aantal per 31 december 2013

3510

66

43

62

174

173

176

14

14

12

Zeist Oost

2

2

0

Den Dolder e.o.

9

14

14

Totaal De Kombinatie

265

246

264



De mutatiegraad over 2013 is 7,3%. Dit is een stijging ten opzichte van 2012. Toen was de mutatiegraad 6,8%. De mutatiegraad is in 2013 weer op het niveau van 2010 en 2011.

Het aantal huuropzeggingen in de L flat is iets gestegen ten opzichte van 2012. Met 83 huuropzeggingen komt de mutatiegraad op 11,4%. In 2012 was dit 10,9% en in 2011 was dit 12,4%.

5.12 Overlast

5.11 Leegstand De leegstand is in 2013 aanzienlijk gedaald ten opzichte van voorgaande jaren. Leegstandssoort leegstand 2011 leegstand 2012 leegstand 2013

keuzemogelijkheid voor huurders de huurtoeslag naar de verhuurder te laten overmaken. Huurders met huurtoeslag krijgen dit dan op hun eigen rekeningnummer gestort. De algemene verwachting bij corporaties is dat deze maatregel leidt tot een toename van betalingsproblemen en huurachterstanden.

Mutatie

0,29%

0,44%

0,39%

Wonen

0,12%

0,25%

0,06%

Verkopen

0,41%

0,37%

0,09%

Koopgarant

0,32%

0,47%

0,34%

Projecten

0,47%

0,51%

0,11%

OHB/BB

0,01%

0%

0,02%

0%

0%

0,06%

1,62%

2,04%

1,07%

Bedrijfsruimte totaal


Zoals eerder al gezegd is de Kombinatie een woningcorporatie die vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid woningen in aantrekkelijke buurten aanbiedt. Daarbij hoort ook prettig wonen zonder overlast. Een klein deel van de overlastmeldingen is structureel en lastig aan te pakken en heeft betrekking op de woonomgeving. Voorbeelden hiervan zijn overlast veroorzaakt door hangjongeren en herhaalde meldingen over vuil in en rond gebouwen. Verschillende partijen binnen het Wijkgericht Werken (WGW), waaronder de Kombinatie, besteden voortdurend aandacht aan deze hardnekkig terugkerende problematiek. Een overzicht van activiteiten en bijbehorende resultaten van de inzet van het WGW op dit terrein staat in Hoofdstuk 7. Er zijn in 2013, 98 overlastgevallen geregistreerd. Van deze 98 kwesties zijn er 79 door ons afgehandeld en 19 nog in behandeling. Daarnaast is bij 38 overlastgevallen Buurtbemiddeling ingeschakeld. Er is vooral sprake van geluidsoverlast door huurders en huisdieren. Dit is deels te herleiden naar ons wat oudere en daardoor gehoriger woningbestand.

19

Wonen

Aantal per 1 januari 2013:

5

5.10.1 De woningvoorraad Onderstaande tabel geeft het verloop weer van de woningvoorraad in 2013:

6.1 Visie en beleid

De Kombinatie wil de kwaliteit van haar bezit verbeteren. Het kwaliteitsniveau meten we onder andere af aan de restant levensduur (gemiddeld over het gehele bezit). De Kombinatie zet daarbij in op nieuwbouw, renovatie en grootonderhoud. Wij houden bij nieuwbouw rekening met een levensduur van 50 jaar en bij renovatie met een levensduurverlenging met minimaal 25 jaar.

6 Ons vastgoed

20

6

Ons vastgoed

Resultaat 2013 Als gevolg van de levensduurverlengende ingrepen en de natuurlijke veroudering is de restant levensduur eind 2013 op 20,9 jaar uitgekomen. Dit is een daling van circa half jaar ten opzichte van de restant levensduur van eind 2012. De opgeleverde 102 renovatiewoningen in de Indische Buurt en in Zomerkwartier en de opgeleverde 33 woningen na groot onderhoud aan de randen van de Indische Buurt leveren niet voldoende compensatie voor de natuurlijke veroudering van het totale bezit. De geplande oplevering van de 33 nieuwbouwwoningen van het Rond is naar 2014 doorgeschoven. Door deze oplevering in februari 2014 zal de gemiddelde restant levensduur naar 21,2 jaar stijgen. De Kombinatie wil woningen bouwen, deels voor de doorstroming, en deels om delen van het bezit te vernieuwen. De oplevering van het project het Rond met 19 sociale en 14 geliberaliseerde huurwoningen was voor eind 2013 gepland. De oplevering heeft 6 weken later in februari 2014 plaatsgevonden. Deze woningen zijn gebouwd voor de doorstroming. We realiseren hiermee in centrum Zeist ook woningen in een ander prijssegment, waarmee we ons woningbestand verder differentiëren.

In 2013 hebben we 102 woningen gerenoveerd

Risicobeheersing Het ontwikkelen, bouwen, verbouwen en technisch beheren van woningen zijn processen die soms met aanzienlijke risico’s gepaard gaan. Gedurende deze processen vinden ook veranderingen plaats die nieuwe risico’s met zich mee kunnen brengen. Hierop dient de organisatie te anticiperen door het op voorhand goed inschatten van de risico’s en door passende beheersmaatregelen te nemen. Binnen projectontwikkeling besteden we systematisch aandacht aan risicobeheersing. Zo wordt maandelijks per project bekeken welke wijzigingen er zijn geweest en maken we een keuze voor de meest effectieve risico beheersmaatregelen. Deze zaken leggen we vast in de maandverslagen en in de periodieke rapportages.

6.2 Interne en externe ontwikkelingen 21

In 2013 zijn de gevolgen van de aanhoudende crisis in de bouwsector duidelijk voelbaar. In onze regio moesten diverse bouwbedrijven reorganiseren. Vaak met gedwongen ontslagen. Er zijn ook meer faillissementen dan gebruikelijk uitgesproken. De andere kant van deze economische situatie is een voor de opdrachtgevers gunstige prijsontwikkeling. Ook de tijdelijke verlaging van de BTW van 21 % naar 6% op arbeidskosten bij renovatie en onderhoud is voordelig geweest. Eind 2013 is besloten om ons Onderhoudsbedrijf in de loop van 2014 onder te brengen bij externe aannemers. Inzet is daarbij is kostenbesparing in combinatie met zo veel mogelijk baanbehoud en behoud van kwaliteit en dienstverlening.

De afdeling Techniek en Vastgoed zal in de loop van 2014 steeds meer de vorm krijgen van de afdeling Vastgoed conform het 3KM (paragraaf 10.1). De afdeling begint in 2014 met het invoeren van assetmanagement als basis voor de keuzes in de bedrijfsvoering. Ook starten we met een pilotproject om de mogelijkheden te verkennen van een zo groot mogelijke verbetering van het energielabel van een woning in bewoonde staat. Met als doel om deze manier van renoveren later op grotere schaal toe te passen in het bezit.

6 Ons vastgoed

Kwaliteitsbeleid De Kombinatie wil haar woningbezit op basiskwaliteit houden. Onze huurders beoordelen daarbij de kwaliteit van de woning met minimaal een cijfer zes. We beoordelen onze woningen in eerste instantie op gezondheid en veiligheid voor onze bewoners. De beoordeling van de kwaliteit wordt gemeten bij het jaarlijkse klanttevredenheidsonderzoek onder leden van ons digitale huurderspanel, het Kombinatiepanel. In 2013 gaven de respondenten de algemene kwaliteit van hun woning het cijfer 6,85. De staat van onderhoud van de panden buiten kreeg een 7,1. Het onderhoud in de woningen een 6,6. De afhandeling van reparatieverzoeken is beoordeeld met 7,4.

6.3 Speerpunten in 2013

Energiebesparing en duurzaam ondernemen In het in 2011 bijgestelde beleidsplan staat onze doelstelling voor energiebesparing als volgt beschreven: In 2018 verbruiken onze woningen 20% minder gas dan in 2008. In 2013 is de doelstelling voor de vermindering van gasverbruik in de woningen aangepast en luidt: 33% minder gasverbruik in 2020. De Kombinatie investeert stelselmatig in energiebesparing en berekent de huurder hiervoor een redelijke huurverhoging.

6 Ons vastgoed

22

Wij zijn goed op weg om de gestelde doelstelling van 33% te halen. Eind 2013 verbruikten de woningen van de Kombinatie 30,6% minder gas dan in 2008. Deze besparing komt vooral ten gunste van de huurder. In 2013 bespaarden we met onze maatregelen 5,9% op het gasverbruik. Deze besparing is met name gerealiseerd door de renovaties van de woningen in de Indische Buurt enhet Zomerkwartier en door onderhoudsmaatregelen. Het bedrijfsbureau heeft in ruim 200 woningen maatregelen uitgevoerd die tot energiebesparingen leidden. Het grootste effect is het planmatig vervangen van verouderde verwarmingsinstallaties door hoogrendement CV ketels. De Kombinatie heeft als tweede doelstelling om in 2018 geen woningen met een E, F en G-energielabel in het woningbestand te hebben. De woningen met renovatie-, sloop– of verkoopplannen, zijn uitgezonderd. Ook woningen waar de bewoner niet meewerkt aan de verbetering van het energielabel rekenen we niet mee. In 2014 werken we een plan uit voor de aanpak van de woningen met E, F en G labels.

Gerealiseerde verbetering 2013 label

2012

2013

A

1,85%

2,52%

B

17,72%

20,75%

C

33,40%

32,99%

D

18,83%

16,26%

E

13,93%

13,91%

F

9,15%

8,31%

G

5,11%

5,26%*

Bron: Epaview

*De lichte toename van G labels is het gevolg van het completeren van de energetische inventarisatie van het bezit. Eind 2013 zijn alle woningen van de Kombinatie voorzien van een officieel energielabel en zijn geen indicatieve labels meer in gebruik. Enkele woningen met een indicatieve label op basis van bouwjaar kregen bij de opname een slechtere beoordeling. De Kombinatie stimuleert huurders om energiezuiniger met hun woning om te gaan. Dat doen we door goede voorlichting, na een renovatie of onderhoudsingreep en bij nieuwbouw. Voor 2013 stond het maken van een instructie voor een energiezuinig leefpatroon en goed wooncomfort gepland. Dit heeft vijf handleidingen opgeleverd met een relevant thema zoals onder andere dubbel glas en het belang van ventileren. De resultaten hiervan verwachten we op langere termijn en moeten leiden tot verlaging van de totale woonlasten van onze huurders.

Woonlastengarantie L flat en Indische buurt In overleg met de Woonbond heeft de Kombinatie de huurders een zogenaamde ‘woonlastengarantie’ aangeboden op de vermindering van de gezamenlijke woonlasten. Deze garantie houdt in dat de gemiddelde besparing op de stookkosten altijd groter is dan de totale huurverhoging. Voor het project L flat controleerden De Woonbond en de Kombinatie in 2013, één jaar na de ingangsdatum van de huurverhoging, of de totale gemiddelde energiebesparing werkelijk hoger was dan de totale gemiddelde huurverhoging. Dit was het geval. Wanneer dit niet zo zou zijn, past de Kombinatie de huurverhoging naar beneden aan, zodat deze minimaal gelijk is aan de energiebesparing. Voor een huurder weegt de energiebesparing bij normaal verbruik dus altijd op tegen de huurverhoging. De Kombinatie sluit met eerder genoemde maatregelen aan bij het ambitieniveau uit het convenant Duurzaam Bouwen van de gemeente Zeist. Hiermee willen wij onder meer een bijdrage leveren aan de reductie van negatieve milieueffecten. In de prestatieafspraken tussen de corporaties en de gemeente Zeist is vastgelegd dat er wordt samengewerkt op het gebied van energie- en waterbesparingacties. Jaarplan 2013 Geplande onderzoeken naar het toepassen van ketenintegratie, aanpassen contracten met adviseurs en architecten en consumentgericht ontwikkelen zoals voorgenomen in het jaarplan 2013, zijn door een tijdelijke beperkte bezetting van de afdeling Projecten, niet uitgevoerd. Er is besloten, gezien de economische ontwikkeling en de verwachte taakafbakening bij corporaties, om het onderzoek naar consumentgericht ontwikkelen te laten vervallen. De andere punten zijn doorgeschoven naar het jaarplan 2014.

6.4 Grootonderhoud en renovatie

Indische Buurt In 2012 zijn we gestart met de renovatie van de woningen in de Indische Buurt. Voor de start zijn de woningen aan de zittende huurders te koop aangeboden. De leegstaande woningen zijn te koop aangeboden op de woningmarkt. Van de 106 woningen zijn er 8 verkocht, de overige woningen zijn gerenoveerd. 33 woningen aan de randen van het complex hebben een onderhoudsbeurt gehad om de verhuur 10 jaar lang voor te kunnen zetten. Volgens plan zullen deze 33 woningen omstreeks 2023 vervangen worden. Algemeen Sumatralaan, Borneolaan, Balilaan, Javalaan, en Javalaan te Zeist; • 106 eengezinswoningen; Renovatie. • 33 eengezinswoningen; Groot onderhoud Ingreep • Isoleren van dak, gevel en vloer; • Aanbrengen van nieuwe dakpannen, dakkapellen, schoorstenen en het reinigen van de gevel inclusief voegwerk herstel; • Aanbrengen van HR ++ beglazing en vervangen/herstellen van kozijnen, ramen en deuren inclusief schilderwerk; • Vervangen van circa 30 badkamers, keukens en toiletten;

• Vervangen van verouderde ketels en aanbrengen van mechanische ventilatie; • Door de toepassing van energetische maatregelen verbetert de energetische prestatie van gemiddeld label G naar label gemiddeld D; 25 jaar levensduurverlenging. • Ingreep Groot Onderhoud • buitenschilderwerk incl. kozijnreparatie; • herstel daken, goten, rookgaskanalen en metselwerk. • Geen levensduurverleging Planning • De werkzaamheden zijn medio 2013 afgerond; • Evaluatie in 2014. Eldorado De woonkwaliteit van het complex voldoet onvoldoende aan de toekomstige woonwensen. In 2013 zijn de mogelijkheden onderzocht van optopping en samenvoeging van de woningen. Deze opties bleken financieel niet haalbaar. De Kombinatie zet nu in op energetische aanpassingen en verbetering van uitstraling zonder grootschalige bouwkundige aanpassingen van de plattegronden en volume van het gebouw. Algemeen • Griffensteijnselaan te Zeist; • 72 huurappartementen; • Gewenste ingreep nog nader te bepalen. Planning Het project is in september 2012 opgestart. In 2014 valt het besluit over de haalbaarheid.

Zomerkwartier In 2010 is in overleg met de bewoners besloten over de renovatie van de 27 woningen. De werkzaamheden zijn in 2012 gestart en in juni 2013 opgeleverd. Doelstelling daarbij is verbetering van de energetische situatie, verlenging van levensduur met 40 jaar en mogelijk maken van een toekomstige gebiedsontwikkeling van het Sola-terrein. De oplevering is gevierd met de bewoners en andere betrokkenen. Algemeen Jacob van Lenneplaan, Schaepmanlaan te Zeist; 27 huurwoningen; Renovatie. Ingreep • Reinigen en deels vervangen van dakpannen en metselwerk; • Vernieuwen van de dakkapellen (3 á 4 per woning); • Aanbrengen van HR ++ beglazing; • Vervangen de voordeuren, herstellen van kozijnen, ramen en achterdeuren incl. schilderwerk; • Vervangen van circa 10 keukens en toiletten;. • Uitvoeren van de gekozen opties (verruimen badkamer en open keuken); • Vervangen van verouderde ketels en aanbrengen van mechanische ventilatie; • Isoleren van dak en gevel; • Na-isoleren van de spouw in de muur; • Door de toepassing van energetische maatregelen verbetert de energetische prestatie van gemiddeld label F naar label B gemiddeld; • 40 jaar levensduurverlenging. Planning • Oplevering juni 2013; • Evaluatie in 2014.

23

6 Ons vastgoed

Vollenhove: de L flat De grootonderhoud werkzaamheden zijn november 2012 afgerond. Eind 2012 is asbest geconstateerd in de meterkasten van de woningen en begin 2013 ook in de bergingen. De sanering is in uitvoering. De geplande oplevering is in het eerste helft van 2014. De opknapbeurt van de L flat en de sanering evalueren we in 2014.

6.5 Nieuwbouw

Vogelwijk De Kombinatie heeft in 2012, zeventien koopwoningen project Watersalamander- opgeleverd waarvan er nog drie te koop staan. Met de gemeente Zeist is in 2013 intensief overleg gevoerd over de herontwikkeling van het totale project, zodat het weer aansluit bij de huidige woningmarkt. Het herziene plan gaat uit van 108 hoofdzakelijk grondgebonden koopwoningen in de prijsklasse: € 180.000,- tot € 250.000,-. Algemeen Gruttolaan, Roerdomplaan en Kievitlaan in de Vogelwijk te Zeist; 156 koopwoningen en -appartementen.

6 Ons vastgoed

24

Planning • Start bestemmingsprocedure en verkoop 2014; • Bouw 2015-2019.

Het Rond De gemeente realiseert een uitbreiding van het gemeenthuis aan het Rond om de hele gemeentelijke organisatie in één gebouw aan het Rond te huisvesten. Op het terrein, grenzend aan het gemeentehuis, worden 100 woningen gerealiseerd. De Kombinatie neemt turn-key 33 huurwoningen en de bijbehorende parkeerplaatsen in de parkeerkelder af in diverse huursegmenten. Algemeen • Het Rond / Oud Seyst te Zeist; • 33 woningen; • 19 sociale huurappartementen; • 14 vrije sector huurappartementen. Planning • De bouw is gestart in november 2012; • Start verhuur vrije sector 2012; • Start verhuurtraject sociale huurwoningen 2013; • Oplevering woningen februari 2014; • Evaluatie 2014.

A.C. Kerkhofflaan Op de locatie hoek AC Kerkhofflaan – Churchilllaan stonden acht verouderde huurwoningen. Abrona en de Kombinatie zijn een samenwerking aangegaan om op de locatie 24 zorgappartementen met vier groepsruimten en zeven senioren huurappartementen te ontwikkelen. De oude woningen zijn eind 2012 gesloopt. Abrona heeft zich in 2013 teruggetrokken uit het project. Er is gekeken naar alternatieve realisatiemogelijkheden. Tot nu toe zonder resultaat. Planning • Afhandelen gemaakte projectkosten met Abrona 2014; • Herontwikkeling 2014-2015; • Realisatie 2016. Huis ter Heide West In Huis ter Heide West is de gemeente van plan 80 nieuwbouwwoningen te realiseren. Zij onderzoekt samen met de Kombinatie op welke wijze een haalbaar plan kan worden gerealiseerd. De gemeente heeft in 2013 de intentieovereenkomst met de Kombinatie opgezegd. Algemeen • Huis ter Heide West te Zeist; • 80 koop- en huurwoningen. Planning • Geen, mogelijk herontwikkeling.

Nieuwbouw Het Rond

6.6 Herstructurering

Algemeen • Pleineslaan 25 t/m 41, 51 t/m 57 en 34 t/m 66 te Den Dolder; • 30 eengezinswoningen. Planning • In 2014 besluitvorming project; • 2014-2016 uitvoering. Beukbergenplein en Beukbergenlaan De gemeenteraad van Zeist heeft begin 2010 het uitvoeringsprogramma voor de herstructurering van het woonwagencentrum Beukbergen vastgesteld. De circa 180 woonwagens zullen in de toekomst minimaal vijf meter uit elkaar staan zodat het gevaar voor brandoverslag sterk wordt verminderd ten opzichte van de huidige situatie. In februari 2013 is de raamovereenkomst tussen

de corporatie en de gemeente ondertekend. De Zeister corporaties zullen gezamenlijk een aantal senioren- en starterswoningen ontwikkelen aan het plein en aan de Beukbergenlaan. Na uitvoering van de herinrichting is het de bedoeling dat de huurwagens worden overgenomen door de Kombinatie namens de woningcorporaties van Zeist. Naast het woonwagencentrum Beukbergen liggen aan de Beukbergenlaan 8 kavels met daarop 6 woningen die eigendom zijn van de Kombinatie. Deze woningen (noodwoningen uit begin jaren ’50) zijn technisch gezien in zeer slechte staat. De Kombinatie vervangt ze door 18 eengezinswoningen. Er is in 2013 voornamelijk gewerkt aan het uitwerken van de plannen tot DO fase en het indienen van de bouwaanvraag. De bouwvergunning is eind 2013 afgegeven. Algemeen • Beukbergenplein en Beukbergenlaan; • 14 huur en 4 koop eengezinswoningen aan de Beukbergenlaan; • 24 senioren- en starterswoningen op het Beukbergenplein. Planning • Start bouw april 2014; • Oplevering eind 2014 • Evaluatie 2015.

Austerlitz De gemeente Zeist heeft het voornemen ongeveer 150 stuks extra woningen te (laten) realiseren in Austerlitz. Daarnaast wil de gemeente de kern van dorp te revitaliseren. Als gevolg van onze positie aan de Weideweg en een verworven positie binnen het plangebied, zijn wij gesprekspartner. De gemeente en de Kombinatie hebben in 2013 besloten de realisatie van het project aan een marktpartij over te laten. De gronden in het Noordelijke deel van het plangebied worden gezamenlijk verkocht. De Kombinatie renoveert de 10 woningen aan de Weideweg in 2014 in bewoonde staat. De toekomstige rol van de Kombinatie beperkt zich tot het realiseren van de sociale- en koopwoningen, deels geschikt als zorgwoning, die gelijktijdig zullen worden gebouwd met de nieuwe school die door de gemeente vervangen wordt. Algemeen • Austerlitz te Zeist; • renovatie 10 huurwoningen; • nieuwbouw 18 sociale huur en 17 sociale koopwoningen. Planning • Renovatie woningen aan de Weideweg in 2014. Nieuwbouw in 2018.

25

6 Ons vastgoed

Pleineslaan In 2013 is een bouwkundige inventarisatie en een woonwensenonderzoek uitgevoerd van de woningen aan de Pleineslaan, Den Dolder. Het planvoorstel is om de 18 woningen aan het plein te behouden en ingrijpend te verbeteren, 8 woningen na een onderhoudsbeurt te bestemmen voor verkoop en 4 woningen te slopen om 10 jongerenappartementen terug te bouwen. De haalbaarheid van het project (renovatie en sloop nieuwbouw) wordt getoetst.

6.7 Dagelijks onderhoud: mutatieonderhoud, reparatieverzoeken en onderhoudsabonnement

Onder dagelijks onderhoud verstaan we alle niet voorziene, en dus niet-geplande, werkzaamheden. Het betreft incidentele werkzaamheden die gericht zijn op het opheffen van storingen en klachten. Over het algemeen voeren we dagelijks onderhoud uit naar aanleiding van de melding van een bewoner of bij het zelf constateren van een gebrek. Ook het opnieuw verhuren van een woning; het mutatieonderhoud, behoort tot het dagelijks onderhoud. We verdelen de kosten van het dagelijks onderhoud in de volgende categorieën: reparatieverzoeken, mutatieonderhoud, onderhoud naar aanleiding van vandalisme en overige kosten. Overzicht van kosten dagelijks onderhoud 2011 2012

6 Ons vastgoed

26

2013

Mutatieonderhoud (inclusief investeringen) € 1.400.000,-

€ 597.000,- € 616.000,-

Reparatieverzoeken

€ 646.000,- € 634.000,-

€ 1.039.000,-

De kosten mutatieonderhoud zijn iets toegenomen in vergelijking met 2012, dit als gevolg van het relatief groot aantal mutaties bij ons ouder woningbezit waar meer onderhoud is vereist. Bij reparatieverzoeken is een lichte daling waarneembaar. 6.7.1 Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud is erop gericht leeggekomen woningen zowel bouwtechnisch als woontechnisch op het gewenste niveau te brengen voor verhuur. Daarbij brengen we soms extra voorzieningen aan. Bij een investering in kwaliteitsverbetering passen we zo mogelijk ook de huurprijs aan

Onderhoud bij mutatie

2011

2012

2013

Aantal woningen met mutatieonderhoud:

291

221

220

1.400.000

597.000

616.000

0

211.400

489.000

4.811

2.701

2.796

Totale kosten mutatieonderhoud: Totale kosten PO- binnenzijde woning: Gemiddelde kosten per mutatie:

In 2013 zijn wederom planmatige werkzaamheden uitgevoerd tijdens de mutatie. De kosten hiervoor zijn inzichtelijk in het budget “PO-binnenzijde woning”. Het betreft in de regel keuken- en badkamerrenovaties, aanpassingen van installaties of opheffen van brandgevaar zoals het saneren van zachtboard plafonds. 6.7.2 Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken, ook wel klachtenonderhoud genoemd, zijn reparatiewerkzaamheden die we in de regel uitvoeren naar aanleiding van meldingen van bewoners. In 2013 zijn er 2015 reparatieverzoeken afgehandeld. Een reparatieverzoek kostte in 2013 gemiddeld € 315,-. De totale kosten voor de reparatieverzoeken bedroegen in 2013 € 634.000,-. 6.7.3 Onderhoudsabonnement Met het onderhoudsabonnement bieden we onze huurders extra dienstverlening op het gebied van onderhoud. Bewoners met een abonnement kunnen het klein dagelijks huurdersonderhoud zoals het ontluchten CV installatie, tegen een kostendekkende vergoeding door ons laten uitvoeren. Eind 2013 maakten 489 huurders gebruik van deze dienstverlening. In 2013 zijn 39 nieuwe abonnementen afgesloten. De maandelijkse abonnementskosten zijn € 5,29. De instappremie is € 40,-.

6.9 Asbestbeleid

Het doel van planmatig onderhoud is de instandhouding van de woningvoorraad. Om dit doelmatig uit te voeren, heeft de Kombinatie een meerjaren onderhoudsplanning. Het onderhoud heeft veelal betrekking op de buitenkant en installatietechnische deel van de woningen en gebouwen. Sinds 2012 is daarnaast ook het binnenwerk van de woning opgenomen. Het gaat met name om het vernieuwen van keukens en sanitair. Onder het planmatig onderhoud vallen ook werken die jaarlijks of twee jaarlijks worden uitgevoerd. Het gaat hierbij om een servicebeurt van de ketel, collectieve installatie, mechanische ventilatie of liftonderhoud. Kosten planmatig onderhoud Contract onderhoud Planmatig onderhoud

2011

€ 483.000,-

2012

2013

één portiek na gereed. De volledige asbestsanering van de L flat zal naar verwachting in februari 2014 zijn afgerond. Het asbestbeleid van de Kombinatie staat omschreven in het asbestbeleidsplan 2008. Dit beleid is voor het grootste deel nog actueel. Sinds het in werking treden van het nieuwe bouwbesluit, bestaat de mogelijkheid echter niet meer om middels de paraplusloopvergunning te saneren. Deze vergunning was ooit in het leven geroepen om bij mutaties van woningen snel werkzaamheden uit te kunnen voeren, zonder steeds te moeten wachten op een sloopvergunning. Doordat de melding in deze situaties nu maar vijf werkdagen van te voren gedaan hoeft te worden, is een paraplutoestemming niet meer nodig. In 2013 heeft de Kombinatie bij elke saneringsactie sloopvergunning aangevraagd conform regelgeving. De samenwerking met de gemeente verloopt goed in het vergunningstraject. De totale kosten asbest exclusief sanering L flat (budget € 4.100.000,-) bedroegen in 2013 € 111.532,-. Dit bedrag is een optelsom van de kosten van inventarisaties, het saneren en de vergoedingen aan bewoners.

€ 589.000,- € 481.000,-

€ 1.900.000,- € 2.368.000,- €2.982.000,-

6.10 Wijzigingen regelgeving De totale kosten planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud bedroegen in 2013 € 3.463.000,-. Omgerekend is dit ruim € 986,- per woning. We streven er naar om met effectieve inzet van middelen en mankracht een goed onderhoudsniveau te behouden. Maar zullen ook nieuwe keuzes maken om kostenbesparing te realiseren. Bovenaan staat veiligheid en gezondheid voor onze bewoners en het voorkomen of beperken van technische vervolgschades.

De voor ons belangrijkste wijzigen van het bouwbesluit betreffen de eisen omtrent brandveiligheid en energiezuinigheid. Beide aspecten hebben we al in ons nieuwe programma van eisen opgenomen. De brandveiligheidseisen hebben ook tot een groot planmatig onderhoud project geleid in de Staatsliedenbuurt. Eind 2013 is daar gestart met het nemen van maatregelen tegen mogelijke branddoorslag bij de daken. Het project loopt door en zal volgens planning eind 2014 worden afgerond.

27

6 Ons vastgoed

6.8 Planmatig onderhoud

De veiligheid en gezondheid van onze bewoners en van de medewerkers is te allen tijde onze primaire zorg. Daarom was de Kombinatie extra alert toen eind 2012 asbest werd geconstateerd in de meterkasten van de woningen in de L flat en enkele weken later ook in de bergingen. De saneringsoperatie is zeer zorgvuldig voorbereid en uigevoerd in goede samenwerking met de omgevingsdienst, arbeidsinspectie en de gemeente. De Kombinatie heeft het gevaar van verdere asbestbesmetting goed weten te beheersen. De bewoners konden veilig in hun woningen blijven wonen al heeft de sanering enig overlast bezorgd. Bij het asbestvrij maken van de meterkasten is een nieuwe saneringstechniek toegepast; Foamshield. Bij deze uit Amerika afkomstige methode worden de asbestvezels voor verwijdering ingekapseld. Ook moesten alle bergingen asbestvrij worden gemaakt. Om het werk uit te voeren zijn de bergingen eerst ontruimd. Het verplaatsen en tijdelijk in containers opslaan van de goederen van de 728 bewoners en het schoonmaken of vergoeden en afvoeren van de met asbestbesmette goederen was een complexe operatie. Dit werk was voor de kerst 2013 op

7

Wonen en woonomgeving

7


28

7.1 Visie en Beleid

Sterke wijken Onze bewoners van jong tot oud wonen in buurten en wijken. Een prettige buurt en woonomgeving dragen bij aan het woongenot van onze bewoners. De Kombinatie draagt bij aan het ontwikkelen van gemeenschapsversterkende wijken, stimuleert de sociale cohesie en verbetert daarmee de wijk. Initiatieven van bewoners(groepen) gericht op gezamenlijke activiteiten rondom welzijn, zorg en vooral het ‘ontmoeten’ ondersteunen we waar nodig. We beoordelen

Buurten waar veel van onze bewoners wonen: Verzetswijk, Indische Buurt, Staatsliedenkwartier, Vollenhove, Dichtersbuurt, Den Dolder, Vogelwijk en Centrum

7.2 Wijkgericht Werken in Zeist

Ook zetten we volop in op Wijkgericht Werken. Als partner in het Wijkgericht Werken speelt de Kombinatie binnen de Zeister samenleving een actieve rol als maatschappelijk ondernemer. De Kombinatie levert daarmee een stevige bijdrage aan de leefbaarheid.

In 2013 is de rol van het WGW in de wijk veranderd. Waar wij eerst nog de bepaler en uitvoerder waren, is nu veel meer de bewoner aan zet. Het WGW heeft de rol van ondersteuner’ en faciliteert bewoners bij hun initiatieven. De wijkteamleden zijn daarnaast de ogen en oren

Tevens werken we de komende jaren aan wijkvisies. In deze visies leggen we vast welke ontwikkelingen en behoeften we zien en op welke wijze we daarop inspelen. 7.2.1

Resultaten op speerpunten van het Wijkgericht Werken in 2013

Bekendheid van de wijkteams en communicatie Alle wijkteams zijn actief op Twitter en posten regelmatig nieuws op de website WGW. Zo wordt op snelle wijze bekendheid gegeven aan nieuws en activiteiten. Sinds mei 2012 verschijnen ‘Van ’t Rond’ en het ‘Wijknieuws’ één keer per maand samen in een uiting. Het ‘wijk nieuws’ wordt goed gelezen. Wijkteamleden zijn verder aan hun kleding herkenbaar. >>

29


initiatieven als waardevol als ze een toegevoegde waarde hebben voor onze bewoner(s). Daarbij richten we ons met name op inzet van onze mensen en ons netwerk.

Sinds 1998 werken de gemeente Zeist, politie, de Zeister woningcorporaties (Seyster Veste, RK Woningbouwvereniging Zeist, de Kombinatie) en Meander Omnium samen binnen het Wijkgericht Werken (WGW) met als doel samen Zeist leefbaarder te maken. De Kombinatie stelt jaarlijks € 97.000,- beschikbaar voor de “werkkas” van het WGW. Naast deze bijdrage zet het WGW het Oteam in voor 88 uur per week. De Kombinatie betaalt mee aan het O-team (Opruim team) en coördineert de inzet. Ook levert de Kombinatie personele inzet in de wijkteams vanuit het team Leefbaarheid (2,5 fte).

in de wijk. De reden voor deze rolverschuiving is het besef dat inwoners zelf het beste weten wat er moet gebeuren in hun wijk. Het samen aan de slag gaan bevordert bovendien de sociale cohesie en betrokkenheid. De ontwikkeling van een wijk staat nooit stil. Daarom blijven we de kwaliteit en effectiviteit van het wijkgericht werken nauwlettend in de gaten houden. Dit doen we door elke twee jaar de wijkbeleving van de inwoners te meten met de Monitor Wijkbeleving Zeist en deze resultaten te koppelen aan de uitkomsten van het Kombinatiepanel (zie paragraaf 7.6).

7

We streven ernaar dat onze bewoners de woonomgeving op de onderdelen ‘schoon’, ‘veilig’, ‘heel’ en ‘sociaal’ met een ruime voldoende waarderen. In wijken en buurten waar wij veel woningen verhuren, heeft de Kombinatie samen met de gemeente de regierol inzake vernieuwingen binnen Wijkgericht Werken en leefbaarheid. Buurten waar veel van onze bewoners wonen zijn: Verzetswijk, Indische Buurt, Staatsliedenkwartier, Vollenhove, Dichtersbuurt, Den Dolder, Vogelwijk en Centrum.

Uitwisselen kennis en ervaring Binnen de wijkteams vindt wekelijks uitwisseling plaats tijdens het spreekuur en tijdens de maandelijkse vergaderingen. In groter verband komen alle betrokkenen bij het WGW twee maal per jaar samen voor themabijeenkomsten.

Nieuwe samenwerkingsovereenkomst WGW De partners van het Wijkgericht Werken in Zeist hebben in september 2013 een nieuwe en verbeterde samenwerkingsovereenkomst ondertekend. De overeenkomst loopt 4 jaar.

7.3 Werken aan schoon, heel veilig en sociaal

Onze aanpak richt zich net als de aanpak van het WGW op de thema’s: schoon, heel, veilig en sociaal. Hier beschrijven we onze gezamenlijke inspanningen per deelgebied in 2013. 7.3.1 Schoon Wij zien door regelmatige rondes langs complexen en trappenhuizen intensief toe op (voorkomen van) vervuiling door gebruikers en bewoners. Uitgangspunt hierbij is dat vervuilers opdraaien voor de schoonmaakkosten (minimaal € 75,- per overtreding). In onze grote complexen begeleiden we professionele schoonmaak. Elk jaar houden we samen met Stadstoezicht acties om alle ‘fietswrakken’ te verwijderen bij de L flat. Dit levert een sterk verbeterd beeld op van de entrees van de flat. 7.3.2 Heel Het WGW en de Kombinatie zetten zich in voor het snel herstellen van kapotte zaken in de openbare ruimte. Dit draagt bij aan een betere beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners en zorgt voor minder vervuiling of vernieling. Dit gebeurt naar aanleiding van signalen van bewoners en op basis van wat medewerkers van de Kombinatie zelf constateren.

7


30

Werken met buurtanalyses Elke twee jaar analyseren de samenwerkende partners alle wijken met als resultaat een buurtanalyse. De harde cijfers over de afgelopen jaren worden vergeleken met de ervaringen van professionals en bewoners. Vervolgens wordt op basis van die analyse een jaarplan gemaakt voor de komende jaren. In alle analyses is de input vanuit de Kombinatie meegewogen. Dit heeft geresulteerd in diverse acties binnen onze aandachtswijken (zie 1.4 Wijken uitgelicht).

Buurtnetwerk vaders

7.3.3 Veilig We pakken signalen van onveiligheid in wijken en buurten volgens vaste procedures aan. Signalen bespreken we met de betrokkenen. Eventueel wordt daarbij Buurtbemiddeling ingeschakeld. Met behulp van onze partners binnen het Wijkgericht Werken streven wij naar totaaloplossingen voor overlast op woningen wijkniveau. We hebben het toezicht op ons bezit in 2013 vergroot. We zijn vaker en herkenbaar aanwezig en onderhouden actief het contact met bewoners. Cameratoezicht in ons bezit verhoogt daarbij het veiligheidsgevoel van bewoners en de pakkans van overtreders. Onze huurders kunnen de woning beter laten beveiligen met veiligheidsbeslag en hang- en sluitwerk, een rookmelder en buitenverlichting. Dit alles conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Dit kan in de vorm van een geriefverbetering. 7.3.4 Sociaal Wij ondersteunen met financiële middelen en door gericht advies diverse initiatieven die tot doel hebben de leefbaarheid te bevorderen. Bijvoorbeeld bij het Lindenhuis in het Staatsliedenkwartier en het Inloophuis in de L flat. Bij beiden organiseert een opbouwwerker samen met vrijwilligers en onder verantwoordelijkheid van Kerk en Samenleving, allerlei activiteiten voor de buurtbewoners.

7.4 Samenwerken met corporaties en gemeente

De Kombinatie vindt het belangrijk goed te luisteren naar haar huurders. Daarom meten wij jaarlijks de tevredenheid met onze dienstverlening, woning en woonomgeving. Daarnaast monitoren wij continu de tevredenheid met het verhuurproces en de uitvoering van reparatieverzoeken.

7.5 Wijken uitgelicht Sommige wijken vragen, naast onze reguliere inzet, extra aandacht. Voor alle acties geldt dat ze in nauwe samenwerking met de partners van het Wijkgericht Werken plaats hebben gevonden. Zeist Noord Het moestuinbakken in park Vollenhove is wegens succes in 2013 voortgezet. Ook in 2013 is er een drukbezocht wijkfeest gehouden. Een peiling onder bewoners gaf aan dat de leefbaarheid in en rond de flat is verbeterd en de tevredenheid van bewoners is toegenomen.

7.6 Klant en klantmetingen

een mozaïekwand, heeft deze wijk een betere uitstraling en onderlinge betrokkenheid gegeven. Den Dolder In Den Dolder is samen met de Brandweer de veiligheid in de seniorencomplexen bekeken en aangepakt: seniorencomplex Delta Residence is voorzien van elektrisch gestuurde brandwerende deuren.

Zeist West In West is een VOP, vaste ontmoetingsplek voor jongeren, gerealiseerd. De corporaties ondersteunen dit initiatief financieel.

Beukbergen In 2013 is samen met de Gemeente Zeist het toekomstig beheer van Woonwagencentrum Beukbergen voorbereid. Er is gewerkt aan een overdrachtsscenario en beheerovereenkomst waarin de leefbaarheid op het centrum gewaarborgd wordt.

Zeist Centrum In MaMeJoh is een bewonerscommissie opgericht. Samen met de commissie zetten we ons in om leefbaarheid in de wijk te bevorderen. Extra inzet op schoonmaak en het samen met de bewoners ontwerpen en aanbrengen van

Overige wijkoverstijgende acties De Kombinatie steunt de ‘Jongerenbusz’ actief. De bus wordt in verschillende wijken binnen Zeist ingezet om overlast van (hang)jongeren tegen te gaan. Jongeren kunnen hier terecht voor allerlei activiteiten.

7.6.1 Kombinatiepanel De Kombinatie meet elk jaar de tevredenheid van haar huurders met onze dienstverlening en beleid. Daarnaast meten we één keer per jaar de tevredenheid met de woonomgeving: de zogenaamde peiling Leefbaarheid. Hiertoe hebben we in 2011 het Kombinatiepanel opgericht. Dit is een digitaal klantenpanel met gemiddeld 450 deelnemers. Op basis van de resultaten beoordelen we bestaand beleid en passen het waar nodig aan. Ook bevragen we huurders over voorgenomen beleid en spelen we in op ontwikkelingen. Bij alle metingen streven wij naar een minimaal rapportcijfer van een 7,5. Behalve voor onderhoud, daarbij hebben we de norm bepaald op een 6. Daarnaast vergelijken wij onze resultaten met die van collega-corporaties om te bepalen of wij (sterk) afwijken van gangbare cijfers.

31


Onrechtmatige bewoning In september 2012 hebben de Zeister corporaties en de gemeente een convenant gesloten om onrechtmatige bewoning van huurwoningen tegen te gaan. Dit heeft geleid tot een intensievere samenwerking met het Gemeentelijke Basisadministratie in 2013, waarbij elke inschrijving boven een bepaalde bezettingsnorm gemeld wordt. Hierdoor wordt woonfraude of overbewoning aangepakt of voorkomen.

7

Hennepconvenant In 2012 hebben de Zeister corporaties en de gemeente een convenant afgesloten om hennepteelt nog actiever tegen te gaan. Onder toepassing van het hennepconvenant is er een huurder met een wietplantage in de woning succesvol aangepakt; de ontruiming is door de rechter toegekend en werd begin 2014 uitgevoerd.

Peiling klantenpanel over woning, dienstverlening en beleid

belangrijkste uitkomsten van het Dewoning De 2013 onderzoek • De panelleden beoordelen de woning in totaal met een 7,0. Dat cijfer is hetzelfde als in 2012 en 2011, maar ligt nog wel onder de streefnorm (7,5), en het landelijk gemiddelde (7,4). Ook bijna alle punten met betrekking tot de woning worden iets onder het landelijk gemiddelde en onze streefnorm beoordeeld. De sterke punten van onze woningen blijven, net als in de vorige metingen, de grootte van de tuin (7,8) en het aantal kamers (7,5). • De deelnemers zijn niet tevreden met de netheid en de beveiliging van het trappenhuis en de galerijen. Men wenst meer camera’s en een intercom met camera om het veiligheidsgevoel te verhogen.

8

Wonen, welzijn en zorg

32

Algemene tevredenheid dienstverlening de Kombinatie • De totale dienstverlening van de Kombinatie krijgt een 6,9. Dat is gelijk aan het cijfer in 2012, maar nog onder de norm en het landelijk gemiddelde. Ook op alle onderliggende aspecten met betrekking tot de dienstverlening scoort de Kombinatie onder het landelijk gemiddelde. • Men is vooral tevreden met het eerste, directe contact en in mindere mate over de kwaliteit en de beschikbaarheid van de dienstverlening. Het belangrijkste verbeterpunt is het nakomen van afspraken. De Kombinatie zet zich in om dit punt te verbeteren. We hebben verantwoordelijken aangewezen die toezien op een juiste en tijdige afhandeling. • De afhandeling van klachten over dienstverlening is sterk verbeterd. De Kombinatie zit nu bijna op het landelijke gemiddelde. Het verbeterplan heeft effect gehad. Vanzelfsprekend blijft de Kombinatie dit scherp in de gaten houden.

tevredenheid Peiling leefbaarheid • De leefbaarheid in totaal werd door het Kombinatiepanel in 2013 gemiddeld met een 7,3 beoordeeld. Dit is nagenoeg even hoog als het landelijk gemiddelde (7,4). • Bewoners voelen zich veilig in en om het woongebouw • De panelleden beoordeelden het veiligheidsgevoel in het woongebouw zowel overdag als in de nacht/avond met respectievelijk 8,4 en 7,5. Het veiligheidsgevoel om het woongebouw overdag scoorde een 7,9. Het veiligheidsgevoel om het woongebouw in de avond en nacht beoordeelt het panel onder de norm (6,6). Ondanks dat dit aspect aanzienlijk hoger beoordeeld is dan in 2012, blijft dit wel een aandachtspunt voor de Kombinatie. • De aanwezigheid van hangjongeren is de meest genoemde reden waarom panelleden zich onveilig voelen. Ook de slechte verlichting rond het woongebouw en de hoge criminaliteit zijn veel genoemde redenen. • Panelleden beoordeelden de bereikbaarheid van de buurt over het algemeen goed. Alleen de toegankelijkheid van minder validen wordt onder de norm beoordeeld met een 6,1. • De leden voelen zich thuis in de buurt maar men vindt de betrokkenheid van buurtbewoners bij de buurt minder goed ( 5,9). Dit is voor 2014 en verder een aandachtspunt voor de Kombinatie. Het aanbod van voorzieningen • Het cijfer voor het aanbod van voorzieningen ligt onder de norm. Alleen het aantal winkels beoordeelt men boven de norm en de landelijke benchmark. • De aanwezigheid van voorzieningen voor jongeren wordt evenals voorgaande metingen opvallend laag beoordeeld door de klantenpanelleden (5,2).

Omdat wij samen werken met onder andere de Gemeente Zeist binnen het Wijkgericht Werken hebben wij de mogelijkheid om via korte lijnen zaken onder de aandacht te brengen van de gemeente Zeist. 7.6.2 Procesmetingen De Kombinatie meet continu de klanttevredenheid bij het afhandelen van reparatieverzoeken, het betrekken van een nieuwe woning en bij verhuizen. Voor de afhandeling van reparatieverzoeken kregen wij in 2013 een 7,3. Dat cijfer ligt op het niveau van het landelijk gemiddelde. Aandachtspunt is wel de snelheid van afhandeling die net onder de 7 wordt beoordeeld. De tevredenheid van de nieuwe huurders met de dienstverlening rondom het betrekken van de nieuwe woning ligt met een 7,3 iets beneden de streefnorm (7,5) en het landelijk gemiddelde (7,4). Bijna alle onderliggende aspecten scoren (ruim) boven of gelijk aan de norm. Dat is positief. Het proces rondom het vertrekken uit de woning scoort met een 6,9 net onder de norm en onder het landelijk gemiddelde (7,3). Belangrijkste verbeterpunt is de communicatie rond dit proces. Begin 2014 is er een overzichtelijke brochure geïntroduceerd.

8


Welzijn en zorg behoren niet tot de kernactiviteiten van de Kombinatie. Wij werken op deze aandachtsgebieden samen met andere deskundige organisaties en met de gemeente Zeist. De Kombinatie vindt namelijk dat haar maatschappelijke verantwoordelijkheid niet ophoudt bij het verhuren en onderhouden van woningen. Een deel van onze (toekomstige) huurders heeft niet alleen belang bij bijvoorbeeld een aangepaste woning, maar ook bij voorzieningen op het terrein van welzijn en zorg. Wij denken hierbij niet alleen aan senioren of mensen met een lichamelijke beperking. Ook mensen die een steuntje in de rug nodig hebben bij (begeleid) zelfstandig wonen horen hierbij. Daarnaast vinden we het voor de vitaliteit van Zeist belangrijk dat ook jongeren en jonge gezinnen in Zeist kunnen (blijven) wonen. In wijken waar we herstructureren bouwen we, indien nodig en mogelijk, toegankelijke appartementen.

8

8.1 Visie en Beleid


33

8


34

Opgave in de gemeente Zeist op het terrein wonen, Welzijn en zorg Zeist is een vergrijsde gemeente. Dat komt door het grote aantal verzorg- en verpleeghuizen. Maar ook omdat ouderen Zeist als een aantrekkelijke gemeente beschouwen om in te wonen. Onderzoek wijst uit dat Zeist de toename van de vraag naar verzorgd wonen met het bestaande aanbod kan opvangen (Woningmarktonderzoek 2010-2030, ABF Research Delft, 2011). De ontwikkelingen in de zorg en de WMO hebben als gevolg dat per 1 januari 2015 de zorg over gaat van het rijk naar de gemeente. De gemeente wordt geheel verantwoordelijk voor de activiteiten op het gebied van ondersteuning, begeleiding en verzorging. Ook de AWBZ wordt vanaf 2015 ingrijpend hervormd. Alleen de zwaarste, langdurige zorg wordt dan nog vergoed uit de AWBZ. Lichtere vormen van AWBZ-zorg gaan naar de gemeente of worden geregeld via de zorgverzekering. De gemeente Zeist moet dus vanaf 2015 de indicaties voor zorg gaan afgeven. Het WMO-loket bij de gemeente gaat de zorgbehoefte bepalen. In Zeist-Oost start een pilot met wijkteams voor signalering van zorg bij bewoners. De verwachting voor de komende 4 à 5 jaar is dat er door wijzigingen in indicatie van zorgzwaartepakketten, minder mensen in aanmerking komen voor begeleid wonen in een instelling. Hierdoor komt een flinke toename van uitstroom van bewoners uit instellingen op gang. Deze bewoners komen de komende jaren op de reguliere woningmarkt. We merken nu al een toename van het aantal ‘zwakkere groepen’ huurders in onze sociale voorraad. Hierdoor kan de druk op de leefbaarheid in buurten gaan toenemen. Maar ook de huurachterstanden en gedwongen woningontruimingen kunnen gaan toenemen. We proberen hier preventief te werk te gaan door vroegtijdig in contact te treden met huurders met een huurachterstand.

8.2 Activiteiten wonen, welzijn en zorg in 2013

Voor 2013 hebben we als doelstelling geformuleerd dat we bewonersinitiatieven willen ontdekken en beoordelen, waardoor de sociale cohesie bij onze bewoners wordt versterkt. Hiermee willen we de zelfredzaamheid en saamhorigheid in wijken en buurten vergroten. Waar mogelijk worden deze initiatieven meegenomen in de wijkanalyses en wijkplannen van het Wijkgericht Werken. Er zijn in 2013 geen initiatieven ontdekt. Sinds 1 september 2013 wordt het beheer en de exploitatie van MFA het Vogelnest, waar wij de eigenaar van zijn, uitgevoerd door de MeanderOmnium. Het is een wens van veel Vogelwijkbewoners en ook van MeanderOmnium om van het Vogelnest een huis van en voor de buurt te maken. Om dat te bereiken krijgen wijkbewoners veel vrijheid om zelf te bepalen welke activiteiten op het programma komen. De ondersteunende rol van MeanderOmnium gaat uit van de gedachte dat wijkbewoners samen in staat zijn om er iets moois van te maken. 8.2.1

Wijkservicepunt, wijksteunpunten en inloophuizen Wijkservicepunt (WSP)Noord is ontwikkeld in ons seniorencomplex Binnenhof in Zeist. Vanaf 2010 worden in het wijkservicepunt diverse zorg-, welzijns- en comfortdiensten aangeboden.

Het wijkservicepunt verhuurt de Kombinatie tegen een kostendekkende huur aan de samenwerkende partners. In het eerste kwartaal van 2013 is de samenwerking binnen het Wijkservicepunt geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie is de samenwerkingsovereenkomst voortgezet. In het seniorencomplex Brinkhove werken wij samen met welzijnsorganisatie MeanderOmnium. Zij bieden onder meer gelegenheid voor recreatie en geven informatie en advies aan zowel bewoners in het complex zelf als aan senioren in de buurt. Eind 2012 heeft MeanderOmnium haar wijksteunpunt van Eldorado verhuisd naar de Clomp. De ruimte in Eldorado hebben we, in afwachting van de uitvoering van de renovatie van Eldorado, “om niet” ter beschikking gesteld aan onze bewoners voor gemeenschappelijke activiteiten. Inloophuizen Wij ondersteunen zowel financieel als facilitair Stichting Kerk en Samenleving. In inloophuis ‘het Lindenhuis’ (Staatsliedenkwartier) en het inloophuis in de L-flat biedt deze organisatie de nodige aandacht en ondersteuning voor hen die daar om vragen. Het betreft hier hoofdzakelijk onze bewoners van de beide wijken.

De Kombinatie verhuurt woningen aan instellingen zoals Kwintes, Altrecht en Abrona en de stichting Zonnehuizen Stenia Veldheim ten behoeve van begeleid wonen

Woongroep voor senioren De Kombinatie verhuurde in 2013 in één seniorencomplex woningen aan een woongroep voor ouderen. Deze woongroep beschikt over een gemeenschappelijke woning die verbouwd is tot ontmoetingsruimte. Binnenhof In het woon-zorgcomplex Binnenhof wonen sinds jaar en dag mensen met een zorgindicatie. In 2013 hebben we besloten de woningtoewijzing op basis van indicatie af te gaan bouwen. Aanleiding hiervoor was het vertrek van de zorgpartij die altijd in het Binnenhof de verzorging leverde en er ook gehuisvest was. Er komt geen nieuwe zorgpartij voor in de plaats. Bewoners kunnen zelf bepalen van wie ze de zorg geleverd willen krijgen. De mensen die nog op de wachtlijst staan, worden aan een woning in het Binnenhof geholpen. Daarna gaan we de vrijkomende woningen op de reguliere wijze via WoningNet toewijzen. Bijzondere doelgroepen De Kombinatie verhuurt woningen aan instellingen zoals Kwintes, Altrecht en Abrona en de stichting Zonnehuizen Stenia Veldheim ten behoeve van begeleid wonen.

Daarnaast hebben we in kader van de afspraken met de vereniging ‘Beter Wonen’ in 2013 vier woningen verhuurd. Hierbij wordt de uitstroom van cliënten uit instellingen geregeld. Voor sociaal kwetsbare mensen is het een grote stap om vanuit de ambulante zorg (zoals GGZ, reclassering, jeugdzorg, verslavingszorg en vrouwenopvang) zelfstandig te gaan wonen. De klant huurt zelf een woning bij een woningcorporatie en tekent tegelijkertijd een verplichte begeleidingsovereenkomst. Dit gebeurt meestal aan het eind van het hulptraject in de instelling. Zodoende krijgt de klant twee jaar begeleiding vanuit de instelling. In zowel de Prestatieafspraken 2013-2016 die in 2013 zijn afgesloten tussen corporaties en gemeente, als in ons eigen beleidsplan 2013-2016, is opgenomen dat we inzicht willen krijgen in de vraag naar maatschappelijke opvang en bijzondere doelgroepen. Hiertoe start een onderzoek in samenwerking met de gemeente voor eind 2014.

35

feest in de Binnenhof


Wonen, zorg en bijzondere doelgroepen

8

8.2.2

9

Participatie

9.1

Visie en beleid

Wij hechten veel waarde aan de inbreng van onze bewoners. Bewoners weten als geen ander wat er speelt in en rond de woning. Zij zijn onze ogen en oren. We willen graag gebruik maken van hun kennis om onze producten en diensten zo optimaal mogelijk te laten aansluiten bij hun wensen.

9

Participatie

36

De Kombinatie zet in op het versterken van de structuur van bewonerscommissies en Bewoners Platform. Wij blijven streven naar een open en goed overleg met onze huurders maar merken in de praktijk ook de individualisering in de maatschappij: de animo om deel te nemen aan een commissie loopt terug. Wij trachten bestaande contacten te onderhouden en proberen die uit te breiden in complexen die aandacht vragen. De Kombinatie voert op verschillende niveaus overleg met haar huurders. Dat varieert van georganiseerde bewoners verenigd in de Stichting Bewoners Platform de Kombinatie, een bewonerscommissie tot individuele huurders. De Kombinatie gaat de komende jaren de vorm van bewonersparticipatie herijken om de continuïteit te waarborgen. Ons doel is hiermee de bewonersparticipatie te versterken. De huidige structuur van bewonerscommissies en BewonersPlatform gaan we waar nodig optimaliseren.

9.2 Meepraten bij de Kombinatie: zo doen we dat

Huurdersorganisatie: Stichting BewonersPlatform de Kombinatie In 2012 is er onder leiding van de Woonbond een onderzoek gestart met het Platform en een aantal leden van de Vereniging de Kombinatie naar de mogelijkheden om de denkkracht te bundelen. De gesprekken hierover zijn begin januari 2013 afgerond. De conclusie is dat de mening van de verenigingsleden en het Platform over de belangenbehartiging van huurders dermate verschillen, dat er jammer genoeg geen gemeenschappelijke visie op samenwerking gevonden is. Het onderzoek heeft er wel toe geleid dat vijf leden van de Vereniging toegetreden zijn tot het Platform. Overleg met Stichting BewonersPlatform de Kombinatie in 2013 Het Platform heeft in 2013 zes keer formeel overleg gevoerd met de manager Wonen. Hierbij heeft het Platform de Kombinatie geadviseerd over het vernieuwde reglement van de Geschillen Advies Commissie, de jaarlijkse huurverhoging, de prestatieafspraken 2013-2016 tussen corporaties en gemeente en het experiment woningtoewijzing door loting. De Kombinatie heeft het Platform geïnformeerd over de beleidsvoornemens 2013, de ontwikkelingen en wijzigingen op het gebied van weten regelgeving, de afrekening servicekosten en de fondsvorming, en de resultaten van de metingen van het Kombinatiepanel. Zij zijn verder geïnformeerd over het voorgenomen planmatig onderhoud 2013, het ‘huishoudboekje’ van de Kombinatie, onze bezuinigingsopgave en de bijbehorende organisatieontwikkelingen binnen de Kombinatie. Daarnaast

heeft het jaarlijkse overleg tussen het Platform met de Raad van Toezicht plaatsgevonden. 9.2.2 Bewonerscommissies De Kombinatie had in 2013 nog veertien actieve bewonerscommissies. Twee commissies zijn gestopt. Onze consulenten Leefbaarheid hebben met alle bewonerscommissies in 2013 regelmatig contact gehad. Vaste agendapunten waren de servicekostenafrekening, de planning voor het onderhoud, de dienstverlening en per complex en uiteenlopende zaken rond onderhoud, overlast of schoonmaak. De frequentie van het overleg is maatwerk en sterk afhankelijk van de onderwerpen die spelen. Zo hebben we met de bewonerscommissie de L flat in 2013 weer met grote regelmaat overlegd vanwege de aangetroffen asbest en de daarop volgende sanering van de bergingen. Ook in 2013 heeft de Kombinatie de jaarlijkse themadag voor leden van bewonerscommissies, Platform en seniorenkerngroep georganiseerd. Dit jaar stonden de bouwmogelijkheden en samenwerking op de agenda. Het nieuwbouwproject aan ’t Rond werd bezocht, en kennis en ervaring uitgewisseld tijdens het diner. Als afsluiting volgde een rondleiding door het Gilde in het gemeentehuis van Zeist. 9.2.3 Seniorenkerngroep De Seniorenkerngroep betrekken wij bij vraagstukken over de huisvesting van senioren. Elke twee maanden is er overleg. De belangrijkste bespreekpunten waren de voortgang rond projecten in seniorencomplexen en wat kleinere zaken die speelden in en rond seniorencomplexen.

37

Participatie

9.2.1

9

Over algemene beleidszaken overleggen we met onze huurdersorganisatie, Stichting BewonersPlatform de Kombinatie, met door huurders gekozen leden. In veertien complexen (straten of woongebouwen) hebben wij een bewonerscommissie waar wij op reguliere basis mee overleggen. Met de Seniorenkerngroep spreken wij over vraagstukken over de huisvesting van senioren. Naast deze commissies hebben we ook het Kombinatiepanel (zie hoofdstuk 7.6), ons digitale klantenpanel. De Kombinatie ziet dat in de huidige participatiestructuur jongeren en jonge gezinnen slecht zijn vertegenwoordigd. Om de oorzaak te achterhalen is er in 2013 onderzoek gedaan door een stagiaire van de Hogeschool Utrecht. Er is een internetenquête gehouden onder de doelgroep. Vervolgens is een bijeenkomst georganiseerd waarbij deelnemers op een interactieve manier hun mening konden geven over communicatie en participatie. Het rapport is in juli verschenen. Uit dit onderzoek bleek dat jonge huurders laagdrempeligheid en persoonlijk contact belangrijke kenmerken vinden voor participatie. Ook het tijdsaspect speelt een grote rol: jongeren willen best meedenken maar het mag niet te veel tijd kosten. De deelnemers zeiden nieuwe participatievormen zoals Facebook en een online ideeënbus, belangrijk te vinden, maar ook de meer ‘traditionele’ participatievormen, zoals bijvoorbeeld een portiekgesprek. De toepassingen worden in 2014 verder uitgewerkt.

10

10.1 Verzakelijken en bezuinigen

Werkorganisatie

Directie

P&O

Directiesecretariaat

Communicatie

Beleid

Organigram

10

Werkorganisatie

38

Financiën en Facilitair Beheer

Wonen

Secretariaat Wonen

Woonservice

Facilitair Beheer

I.C.T.

Team klantcontacten

O-team

Leefbaarheid

Bewonersparticipatie

Vastgoed & Techniek

Financiële Zaken

Bedrijfsbureau

Onderhoudsbedrijf

Secretariaat Projecten

Projecten

De in 2012 ingezette operatie van bezuiniging en verzakelijking is in 2013 voortgezet. We hebben ons daarbij laten inspireren door het concept van het Drie Kamer Model, met de bedoeling om zichtbaar te maken op welke wijze het noodzakelijke rendement van ons vastgoed wordt ingezet voor maatschappelijk gewenste investeringen en uitgaven. Dit heeft geresulteerd in een andere indeling van de organisatie en een verkleining van de formatie, onder de werktitel: Kombinatie Light. Door middel van natuurlijk verloop, vrijwillig en verplicht minderwerken, opzegging van een inhuurcontract met de gemeente, vervroegd uittreden en beëindiging van arbeidsovereenkomsten met wederzijds goedvinden, is de formatie gekrompen en hebben het afgelopen jaar zeven personen de organisatie verlaten. De krimp zet zich ook het komende jaar ‘organisch’ voort. Op weg naar Kombinatie Light hebben we ons laten ondersteunen door Top Advies. Gedurende het verslagjaar is drie keer een serie groepsgesprekken met een overgrote meerderheid van personeelsleden gehouden. Die hebben geresulteerd in een advies aan het MT over de organisatie-inrichting, een advies over de gewenste cultuur en manieren om die te bewerkstelligen. Ook zijn de functie-inhoud en competenties voor alle functieprofielen geformuleerd. In juli is besloten over de gedaante van de aangepaste organisatie. Daarover heeft de Ondernemingsraad in september positief geadviseerd. Top Advies heeft management en organisatie intensief begeleid onderweg naar de invoering van het Drie Kamer Model in de Kombinatie Light. Aan alle zittende medewerkers van het verhuurbedrijf en projecten is een functie in de aangepaste organisatie aangeboden. Organisatorisch is die, na consultatie van de Ondernemingsraad, per 1 februari 2014 van start gegaan. De nieuwe manier van werken wordt gaandeweg in 2014 en volgende jaren stapsgewijs doorgevoerd.

10.3 Organigram Als uitgangspunt voor de herinrichting van de organisatie in 2013 is gekozen voor het Drie Kamermodel (paragraaf 10.1). Het driehoeksoverleg tussen Vermogens kamer, Vastgoedkamer en Maatschappelijke Kamer is essentieel in dit model. Per 1 februari 2014 heeft dit zich vertaald in de volgende organisatie inrichting: Directeur bestuurder Maatschappelijke kamer Vastgoedkamer

Vermogenskamer Service Centrum Staf

10.4.2 Inhuur derden De eerste helft van 2013 hebben twee medewerkers middels een detachering vanuit de Gemeente Zeist, bij de Kombinatie gewerkt. Eén bij het Onderhoudsbedrijf en één bij de afdeling Wonen. Deze jarenlange detachering, is per 1 juli 2013 gestopt. In verband met extra tijdelijke ondersteuning,vanwege zwangerschap en arbeidsongeschiktheid, heeft de Kombinatie op verschillende afdelingen vier interim personeelsleden ingehuurd. Hoewel de Kombinatie de intentie heeft om tijdelijk personeel in dienst te nemen, is in 2013 niet altijd voor deze constructie gekozen. 10.4.3 Onderzoek en bedrijfsbreed opleiden Omdat de organisatieaanpassing nog in volle gang is, heeft de Kombinatie besloten om het voorgenomen Preventief Medisch Onderzoek te verschuiven naar de tweede helft van 2014. In het PMO wordt ook de nodige aandacht besteed aan werkdruk. Daarnaast zijn alle functieprofielen voor de medewerkers herschreven, met daarin opgenomen de kern- en functiegebonden competenties. In 2013 stond een aantal bedrijfsbrede opleidingen gepland: integriteit, herhaling van omgaan met agressie en het schrijven van professionele en klantvriendelijke brievenen e-mails. Deze opleidingen zijn doorgeschoven naar 2014. Er is voor gekozen om ze pas te organiseren als nieuwe organisatie staat.

10.4 Personeel 10.4.1 Personeelswisselingen In verband met de organisatieaanpassing is van twee

10.4.4 Personeelsbestand Het personeelsbestand bestond eind 2013 uit 18 vrouwen en 37 mannen, waarvan 7 mannen en 15 vrouwen

Verhouding mannen en vrouwen 2013 40 30 20

mannen

10

vrouwen

0 aantal

fulltime

parttime

een parttime baan invulden. De omvang van de organisatie bedroeg 48,6 FTE. De gemiddelde leeftijd in 2013 was 48,7. 10.4.5 Ziekteverzuim De Kombinatie had als doelstelling voor 2013 een verzuimpercentage van maximaal 4%. In de tweede en derde periode is deze doelstelling behaald. Een aantal langdurig zieken is op een goede manier gere-integreerd in het eigen werk. In totaal zijn we uitgekomen op een verzuimpercentage van 4,8%. De meldingsfrequentie geeft de verhouding weer tussen het aantal verzuimgevallen en het aantal medewerkers. In 2013 was de gemiddelde meldingsfrequentie 1,35. We hebben de samenwerking met onze arbodienst 365 Arboned voortgezet. In het verslagjaar heeft de bedrijfsartsmaandelijks bij de Kombinatie spreekuur gehouden. Om de begeleiding van de medewerkers te optimaliseren, heeft 365 Arboned ondersteuning geboden bij het adequaat volgen van arbeidsongeschikte medewerkers, in de vorm van een toegewezen re-integratie- preventieadviseur. Medewerkers zijn ervan doordrongen wat de gevolgen zijn voor de organisatie van een te hoog verzuim. Ziekteverzuim 2013 8 6 4 2 0 percentage

frequentie

stuurgetal

39

Werkorganisatie

De in 2012 aangekondigde evaluatie van het Onderhoudsbedrijf heeft in oktober 2013 geresulteerd in het voorgenomen besluit om het Onderhoudsbedrijf uit te plaatsen. Alternatieven als: doorgaan op de huidige voet, beperken van taken en inkrimpen, verzelfstandigen of bedrijfsbeëindiging zondermeer, zijn afgewogen en afgewezen. Onze inzet was zo veel mogelijk behoud van banen en kwaliteit van uitvoering en dienstverlening. We hebben een plan opgesteld om aannemersbedrijven te interesseren voor overname van werkzaamheden en – een deel van – het personeel. En hebben met de Ondernemingsraad en de bij de CAO betrokken vakorganisaties het gesprek geopend over de voorgenomen uitplaatsing en de organisatorische en maatschappelijke gevolgen. Een negental bedrijven is benaderd met het verzoek om hun belangstelling kenbaar te maken. Uitplaatsing in de zomer van 2014 ligt in het verschiet.

medewerkers, in respectievelijk juli en november het arbeidscontract beëindigd. Twee medewerkers hebben een aanpassing van dienstverband gekregen, waarvan één op eigen verzoek. Op 1 februari 2013 heeft een medewerker de pensioengerechtigde leeftijd bereikt en is per die datum uit dienst gegaan. In 2014 zullen twee medewerkers met vroegpensioen gaan. Van één medewerker is op 1 januari 2014 afscheid genomen in het kader van de organisatieaanpassing. Deze vacatures worden niet vervuld.

10

10.2 Onderhoudsbedrijf

11

Financiële continuïteit 11.2 Solvabiliteit

Financiële continuïteit is voor de Kombinatie geen primaire doelstelling maar één van de meest essentiële randvoorwaarde in relatie tot de overige prestatievelden. De Kombinatie wenst onder alle omstandigheden een financieel betrouwbare partner te zijn voor haar cliënten en andere relaties. Ook voor het aantrekken van vreemd vermogen is een solide financiële positie van groot belang.

11 Financiële continuïteit

40

11.1 Beleid

De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. De solvabiliteit geeft de mate aan waarin de Kombinatie in staat is om op langere termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De solvabiliteit wordt bepaald per einde jaar en is daarmee een momentopname.

De solvabiliteit (bedrijfseconomisch) per eind 2013 bedraagt 18,0% en komt daarmee hoger uit dan begroot. Deze ontwikkeling wordt met name veroorzaakt doordat het bedrijfseconomisch resultaat aanmerkelijk beter uitvalt dan begroot. Het eigen vermogen op basis van de minimum waardering is in 2013 met € 462.000,- toegenomen tot € 26.328.000,-. Minimum waardering wil zeggen dat de vastgoedcomplexen worden gewaardeerd tegen de oorspronkelijke kostprijs onder aftrek van afschrijvingen dan wel tegen een lagere bedrijfswaarde. De ontwikkeling van het resultaat over 2013 wordt in een volgende paragraaf nader geanalyseerd. Door de hogere solvabiliteit verbetert de financiële positie van de Kombinatie. De 30 25 20

De Kombinatie wil haar financiële continuïteit zeker stellen. In het Beleidsplan 2013-2016 zijn daarvoor de volgende doelen geformuleerd: • solvabiliteitspercentage als minimumgrens van eigen vermogen - bedrijfseconomisch(jaarverslag) en CFV systematiek: minimaal 25% - op basis WOZ waardering: minimaal 50% • loan to value als verhouding van de schuld t.o.v. de bedrijfswaarde van het bezit: maximaal 65% • rente-dekkingsgraad (ICR) om de kasstroompositie te bewaken: minimaal 1,3% De begroting en voorgenomen investeringen worden getoetst op de realisatie van deze kengetallen.

15 10 5

0 2011

2012 Solvabiliteit

2013-begroot

2013-gerealiseerd

Ondergrens

Kombinatie hanteert als ondergrens een solvabiliteit van 25%. Met een percentage van 18,% per einde 2013 is de solvabiliteit nog niet op het gewenste niveau. De komende jaren zal gestuurd worden op een toeneming van de solvabiliteit door een verantwoorde opbrengstmaximalisatie en beheersing van de kosten. De solvabilteit, berekend op basis van de WOZ-waarde van het vastgoed, bedraagt circa 80% en voldoet daarmee ruimschoots aan de gestelde normen. Een hoge WOZwaarde ligt hieraan ten grondslag.

11.3 Loan to Value 11.4 Rentedekkingsgraad De Loan to Value geeft de mate van financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit weer.

De Loan to Value van de Kombinatie, uitgedrukt in de bedrijfswaarde van het bezit, bedroeg per eind 2013 60%.

De rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio/ICR) geeft aan de

2,5

mate waarin de Kombinatie in staat is om aan haar renteverplichtingen te voldoen in verhouding tot de operationele kasstromen.

De stijging van de Loan to Value wordt veroorzaakt door de afname van de bedrijfswaarde (zie paragraaf 11.8) bij een nagenoeg gelijkblijvende leningenportefeuille. Met 60% blijft het kengetal echter wel onder het gestelde maximum.

Over 2013 bedraagt de rentedekkingsgraad van de Kombinatie 2,29 en komt daarmee hoger uit dan begroot. Ook ligt de rentedekkingsgraad ruim boven de gestelde ondergrens. De ontwikkeling in 2013 is positief beïnvloed door beter dan begrote operationele kasstromen. Dit hangt nauw samen met het exploitatieresultaat op vastgoed (zie paragraaf 11.6.1)

66 64 62

2 1,5 1 0,5 0 2011

2012 ICR

2013 -begroot

2013 -gerealiseerd

Ondergrens

60 58

41

56 52 50 2011

2012 LtV

2013 -begroot

2013 -gerealiseerd

Bovengrens

11.5 Operationele kasstromen

p

Voor 2013 was een operationele kasstroom (exclusief rente) begroot van € 8.881.000,-. Uiteindelijk is deze kasstroom over 2013 uitgekomen op € 9.370.000,-, ofwel ruim 5% hoger. Ook hierbij is het exploitatieresultaat vastgoed bepalend (11.6.1).

2000 0000 8000 6000 4000 2000 0 2011

2012 vrije kasstroom

2013 -begroot

2013 -gerealiseerd

inclusief aflossingsfictie

In bovenstaande grafiek wordt naast de vrije kasstroom ook de kasstroom vermeld onder aftrek van de aflossingsfictie van het WSW (2% van de leningenportefeuille). De Kombinatie stuurt op een kasstroom, die inclusief de aflossingsfictie minimaal positief is. Met de gerealiseerde kasstroom over 2013 voldoet de Kombinatie ruimschoots aan deze norm.


54

11.6 Jaarresultaat 2013 Het boekjaar 2013 is afgesloten met een positief resultaat van € 462.000,-. Voor het boekjaar was een negatief resultaat begroot van € 5.586.000,-. Het jaarresultaat bestaat uit een aantal onderdelen, waarvan de belangrijkste zijn: • verhuur/exploitatie vastgoed; • waardeverandering bestaand bezit; • waardeverandering nieuwbouw; • verkoop vastgoed; • financiering. In onderstaande tabel zijn de resultaten op elk onderdeel weergegeven: Jaarresultaat 2011 2012 begroot Resultaten per onderdeel (x € 1,000,-) 2013

42

Exploitatie vastgoed

9.122

9.606

8.881

9.370

Waardeverandering bestaand bezit

2.767

-8.193

-11.477

-8.202

Waardeverandering nieuwbouw

-1.445

-2.627

-1.021

-1.514

Verkoop vastgoed

4.106

4.176

2.151

3.559

-4.296

-4.242

-4.159

-4.093

1.274

348

39

1.341

11.528

-932

-5.585

462

Financiering Overig


gerealiseerd 2013

11.6.1 Exploitatie vastgoed Het resultaat op de exploitatie van het vastgoed is ten opzichte van de begroting bijna € 500.000,- hoger uitgekomen. De belangrijkste onderdelen van de exploitatie zijn: Exploitatie vastgoed 2011 2012 begroot gerealiseerd 2013 2013

De (huur)opbrengsten zijn per saldo nagenoeg conform de begroting gerealiseerd. De huurverhoging per 1 juli 2013 was begroot op 2,2% maar is uitgekomen op 4,35%. Dit leverde voor 2013 € 200.000,- extra opbrengst op. Hier tegenover stond dat de oplevering van het project ‘t Rond is vertraagd waardoor de begrote opbrengst van € 160.000,- niet werd gerealiseerd. De belangrijkste afwijkingen bevinden zich aan de uitgavenkant. Voor onderhoud is circa € 350.000,- minder uitgegeven dan begroot. Vooral de uitgaven in het kader van planmatig onderhoud waren lager. Ook de overige beheerkosten bleven onder de begroting. De heffing door het Centraal Fonds Volkshuisvesting in het kader van sanering bleef met een totaal van € 850.000,- circa € 400.000,- onder de begroting. Het direct rendement, uitgedrukt in een percentage van de bedrijfswaarde, schommelt rond de 5%, t.o.v. 70% van de WOZ-waarde (benadering van de marktwaarde) is het direct rendement circa 2%. In het kader van het Driekamer-sturingsmodel zal de Kombinatie onder andere voor het te realiseren direct rendement normen stellen.

11.6.2 Waardeverandering bestaand bezit Waardeveranderingen van het vastgoed ontstaan door afschrijvingen en door herwaardering als gevolg van het toepassen van de minimum waarderingsregel. Op grond van deze regel wordt de boekwaarde van een complex aangepast (afgewaardeerd) indien de bedrijfswaarde van dat complex lager is dan de boekwaarde. Stijgt in latere jaren de bedrijfswaarde, dan wordt de afwaardering teruggenomen. Waardeverandering bestaand bezit Afschrijvingen

2011

2012

begroot 2013

gerealiseerd 2013

5.442

4.699

6.300

5.253

Waardeverandering i.v.m. minimum waarderingsregel: afwaardering terugneming

19.419

20.236

20.258

1.198

926

1.194

1.176

-8209

3494

5177

5.514 -2565 2949

920

1.090

694

580

-2767

8193

11477

8202

Kosten van onderhoud

3.238

3.801

4.196

3.855

Personeelkosten

3.604

3.378

3.329

3.343

Overige beheerkosten

4.647

4.651

5.716

5.446

9.122

9.606

8.881

9.370

5,0 1,8

5,2 2,1

4,9 1,8

5,1 2,1

Huuropbrengst Opbrengst leveringen en diensten Overige opbrengsten

Direct rendement (bedrijfswaarde) Direct rendement (70% WOZ-waarde)

18.495

De afwaardering is een gevolg van een voor nagenoeg het gehele bezit lagere bedrijfswaarde omdat vanaf 2013 de verhuurderheffing wordt meegenomen bij de berekening ervan (zie ook paragraaf 11.8). De terugneming van eerder toegepaste afwaardering komt met name door het complex Indische Buurt waarvan de kosten van renovatie/ grootonderhoud uiteindelijk aanmerkelijk lager uitkwamen dan begroot.

Beukbergen t Rond

108

73

1.021

734

37

1.856

0

436

Villa Gregorius

565

Diverse projecten in initiatieffase

735

319

1.445

2.248

1.021

1.304

378

0

115

0

95

0

210

Waardeverandering grondposities Waardeverandering voorraad onverkochte woningen 0

378

2011

2012

begroot 2013

gerealiseerd 2013

Verkoopopbrengst reguliere verkopen Boekwaarde van deze woningen Verkoopkosten alle verkopen

3.659 -136 -167

4.301 -1.012 -443

1.596 -307 -135

2.700 -321 -214

resultaat

3.356

2.846

1.154

2.165

Opbrengst verkopen onder voorwaarden Boekwaarde van deze woningen resultaat Resultaat nieuwbouw-koopwoningen

134

De afwaardering van Beukbergen betreft het gehele project, inclusief de investeringen die in 2014 gepland staan.De aanvullende afwaardering voor ‘t Rond is een gevolg van een nieuwe berekening van de bedrijfswaarde. Omdat hierin nu ook de verhuurderheffing wordt meegenomen, komt deze waarde lager uit en moet aanvullend worden afgewaardeerd. 11.6.4 Verkoop vastgoed De Kombinatie heeft een deel van haar woningbezit aangewezen voor verkoop. Verkoop vindt plaats aan de zittende huurder dan wel bij leegkomst van de woning. Uit het bestaande bezit worden woningen regulier verkocht en onder voorwaarden. De Kombinatie past daarbij Koopgarant toe. De Kombinatie verkoopt vastgoed vanuit volkshuisvestelijk oogpunt maar ook om daardoor middelen te genereren, nodig om de financiële positie robuust te maken en te houden. In 2013 zijn meer woningen verkocht dan geraamd. De opbrengst is daardoor hoger dan begroot.

Aantallen verkocht: Regulier Koopgarant Gemiddelde verkoopprijs: Regulier Koopgarant

2.092 -698 385 365

1.082 247

997 0

1.394 0

4.106

4.175

2.151

3.559

19 6

24 13

10 9

18 20

192.000 149.000

180.000 155.000

159.000 111.000

149.000 101.000

11.6.5 Financiering Voor de financiering van het bezit en van de activiteiten heeft de Kombinatie vreemd vermogen aangetrokken op de kapitaalmarkt. De gehele leningportefeuille valt onder de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Financiering 2011 2012 begroot gerealiseerd 2013 2013 Omvang leningenportefeuille ultimo: Betaalde rente Gemiddelde rente

105.152

107.331

112.899

106.873

4.296

4.242

4.159

4.093

4,2

4,0

3,8

3,8

Het voornemen om in 2013 nieuwe leningen aan te trekken is niet uitgevoerd. De liquiditeitspositie van de Kombinatie was vanwege de positieve kasstromen beter dan verwacht. De gemiddeld betaalde rente is de afgelopen jaren gedaald en in 2013 overeenkomstig de verwachting uitgekomen op 3,8%.

43


Verkoop vastgoed 11.6.3 Waardeverandering nieuwbouw De Kombinatie investeert in nieuwbouw huurwoningen waarbij de exploitatie niet kostendekkend kan verlopen doordat de huurprijs laag wordt gehouden. Dit resulteert in een bedrijfswaarde, die onder het investeringsbedrag ligt. Het verschil tussen beiden - de “onrendabele top”- wordt afgewaardeerd: Waardeverandering nieuwbouw 2011 2012 begroot gerealiseerd 2013 2013

11.7 Treasury Het treasurybeleid van de Kombinatie is gericht op het waarborgen van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Daarnaast streven we naar zo laag mogelijke financieringslasten en tevens naar een beheersing van huidige en toekomstige renterisico’s. Uitsluitend met dit oogmerk worden eventueel derivaten ingezet. Het streven is onder andere om de interne financiering te optimaliseren en daarmee ook de externe financiering te minimaliseren. Feitelijk betekent dit dat gestuurd wordt op zo beperkt mogelijke liquiditeit. Gezien de onzekerheid van het tijdstip waarop investeringen in de komende jaren gedaan zullen worden, is hierbij enige flexibiliteit (marge) vereist.


44

De Kombinatie maakt in het kader van haar cashmanagement gebruik van een rollover-lening met een variabele hoofdsom en een rekening-courant-kredietfaciliteit. In totaal is per einde 2013 voor € 14.900.000,- aan rollover-leningen afgesloten met een rentevergoeding op basis van het 3- en 6-maands Euribor tarief. De leningen zijn voor totaal € 10.175.000,- afgedekt met CAP’s (rentebeschermingsinstrument). De CAP’s zijn voor een deel gefinancierd met de verkoop van (knock-in) floors met een niveau van 1,75% / 1,95%-3,75%. De kredietruimte op de rekening-courant is in 2013 met € 2.000.000,- verlaagd tot € 1.000.000,-. Per ultimo 2013 werd deze ruimte niet benut. Vanwege uitloop van projecten is vanaf 2011 een liquiditeitsoverschot gegroeid. Dit overschot is in een direct opvraagbare vorm aangehouden. Het rentemanagement richt zich primair op stabilisatie van de vermogenskosten. Dit betekent dat de Kombinatie er naar streeft om in de toekomst zoveel mogelijk jaarlijks gelijkblijvende renterisicoposities te creëren. Dit bereiken we vooral door renteconversievolumes en aflooptijdstippen van financieringen te spreiden. Hierbij houden we ook rekening met de uit de overige bedrijfsactiviteiten voorziene vermogensbehoeften of -overschotten.

De gemiddelde rentevoet leningen daalden in 2013 van 4,0 naar 3,8%. De afgenomen euribor-tarieven speelden bij deze ontwikkeling een rol. De invulling van randvoorwaarden inzake het treasurybeleid is uitgewerkt in een treasurystatuut. Dit statuut is in 2012 geactualiseerd waarbij rekening is gehouden met de Beleidsregels Financiële Derivaten, uitgevaardigd door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

De liquiditeitspositie van de Kombinatie nam in 2013 met € 2.300.000,- af tot ruim € 5.000.000,-. De afname was begroot op € 7.026.000,-. Naast dat de operationele kasstroom beter was (zie 11.5), was ook de per saldo uitgaande (des)investeringskasstroom aanmerkelijk beperkter. Hogere verkoopopbrengsten, lagere kosten op het renovatieproject Indische Buurt en vertraging in de projecten L-flat en 't Rond zijn hiervan de oorzaak.

11.9 Fiscale positie

Een in de sector gebruikelijke manier om de toekomst in financiële zin enigszins te kwantificeren wordt gevormd door de bedrijfswaarde, ook wel de actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachten toekomstige in- en uitgaande kasstromen met betrekking tot de woningexploitatie de contante waarde berekend. Op basis van inschatting van de toekomstige ontwikkelingen op het gebied van huren en kosten, is een berekening gemaakt van de toekomstige kasstromen. Bij deze berekeningen hebben wij aannames ten aanzien van het kostenpatroon en de levensduur van de complexen gehanteerd. Per ultimo 2013 is de totale bedrijfswaarde becijferd op € 178.000.000,-, (2012: € 192.000.000,-). De belangrijkste oorzaken van de afname van de bedrijfswaarde zijn enerzijds het inrekenen van de verhuurderheffing, anderzijds is een verruimd huurbeleid meegenomen. De verhuurderheffing drukt de bedrijfswaarde met € 42.000.000,-, terwijl het verruimde huurbeleid een positief effect heeft van € 28.000.000,-. De gemiddelde bedrijfswaarde per verhuureenheid (VHE) bedraagt € 50.000,-. Een andere mogelijkheid van waarderen betreft de marktwaarde: wat is het bezit waard op de vrije markt? Het bezit van de Kombinatie is niet voor deze waarde getaxeerd, wel kan de WOZ-waardering als goede indicator dienen. De WOZ-waarde van onze woningen bedroeg in 2013 (peildatum 1-1-2012) ruim € 631.000.000,-, ofwel gemiddeld per VHE € 174.000,-. In 2012 waren deze bedragen nog € 665.000.000,- en € 179.000,-. De daling van de gemiddelde waarde bedraagt 2,8% (2012: 7%) en is met name toe te schrijven aan de algemene daling van prijzen op de woningmarkt.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren, vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de VSO 2. De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Wbv. De Kombinatie heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 2 voor corporaties nog ontbreekt kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting over 2008 t/m 2013 afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schattingen. Voor 2013 bedraagt het bedrijfseconomische resultaat € 462.000,-. Na correcties wegens fiscaal niet aftrekbare kosten dan wel niet te belaste opbrengsten komt het fiscale resultaat uit op € 615.000,-. Deze fiscale winst wordt verrekend met verliezen uit voorgaande jaren waardoor er over 2013 geen sprake is van een feitelijke betaling van vennootschapbelasting. Na deze verliesverrekening blijft er voor verrekening van toekomstige fiscale resultaten een bedrag beschikbaar van € 15.194.868,Dit bedrag is als volgt opgebouwd: 2008

€

2011

€ 9.850.782

2012

€ 5.271.422

687.988

2013 (Resultaat zoals opgenomen in de raming) € (615.324)

11.10 Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft in 2013 de kredietwaardigheid van de Kombinatie bepaald en tevens het faciliteringsvolume berekend op basis van de aangeleverde cijfers per ultimo 2012 (dPi2012). Met een verklaring van 31 juli 2013 is de Kombinatie onveranderd als kredietwaardig beoordeeld, waarbij het faciliteringsvolume is vrijgegeven voor een bedrag van ruim € 3.000.000,- voor de voorliggende drie jaar. De ruimte sluit aan bij de financieringsbehoefte, zoals is berekend op basis van onze meerjarenplanning, waarbij ook rekening is gehouden met de liquiditeitspositie per begin 2013.

45


11.8 Waarde van het bezit

11.11 Centraal Fonds Volkshuisvesting

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft onze financiële positie beoordeeld op basis van de door de Kombinatie verstrekte prospectieve- en verantwoordingsinformatie (dPi respectievelijk dVi). De positie wordt bepaald door het volkshuisvestelijk vermogen af te zetten tegen de door het CFV minimaal noodzakelijk geachte vermogensbuffer. Het CFV heeft deze beoordeling uitgevoerd per ultimo 2012, 2015 en 2017. In onderstaande grafiek wordt de uitkomst weergegeven. 80000 60000

46

40000


20000 0 2012 buffer

2015

2017

vermogen

Het volkshuisvestelijk vermogen ligt op elk toetsjaar ruim boven de vermogensbuffer. De uitkomst van de beoordeling geeft het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies.

11.12 Risicoprofiel

De Kombinatie is in 2013 gestart met een meer gestructureerde wijze van risicobeheersing. Het doel daarbij is te komen tot een beheersingsysteem, waarbij de organisatie wordt gesteund bij het behalen van de strategische (lange termijn) doelstellingen. Het interne beheersysteem wordt verder open uitgebouwd, waarbij het een belangrijke rol gaat vervullen bij de borging van de betrouwbaarheid en kwaliteit van verantwoordingen. 1.12.1 Bedrijfsrisico’s Dit betreft de risico’s, die verbonden zijn aan het ondernemen. Voor de Kombinatie gaat het met name om: Continuïteit van de organisatie Het financiële beleid van de Kombinatie is gericht op continuïteit. Jaarlijks wordt een financiële meerjarenraming opgesteld waarbij de financiële effecten van het voorgenomen beleid op haalbaarheid worden getoetst. Hierbij wordt gebruik gemaakt van kengetallen als rentedekkingsratio (ICR), solvabiliteit en loan to value. Bij een ongewenste ontwikkeling van de kengetallen past de Kombinatie het beleid aan. De meest recente beoordeling van het CFV geeft aan dat de Kombinatie de komende jaren in staat is de voorgenomen activiteiten uit te voeren zonder dat de financiële continuïteit in gevaar komt. Huurmarktontwikkeling Risico’s met betrekking tot de verhuurbaarheid, huurprijsstelling en –ontwikkeling vallen hieronder. De verhuurbaarheid en marktpositie van het bezit volgen we nauwkeurig. Voor de korte termijnpositie wordt gesteund op de gegevens uit het (dagelijkse) verhuurproces. Voor de langere termijn wordt gewerkt met de trends van bovenstaande gegevens en met actuele lokale en regionale woningbehoeften-onderzoeken. Uitkomsten vertalen we zo nodig naar maatregelen op het gebied van Strategisch Voorraad Beleid. Overigens is

Staat van de woningen Hieronder vallen risico’s als geheel of gedeeltelijke tenietgaan van de woningen. De Kombinatie onderhoudt haar woningen basis van een meerjarenonderhoudsplanning. Deze planning is gebaseerd op de te onderscheiden bouwdelen van met name de buitenkant en de daarbij behorende levensduur. De planning is er op gericht de woningen tot in lengte van jaren technisch gezien in goede staat te houden. De woningen worden jaarlijks geïnspecteerd op de technische staat van met name de buitenzijde (schil). De woningen zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigschade, waarbij onderverzekering is uitgesloten. Schade als gevolg van terrorisme is door verzekeraars uitgesloten van dekking. De milieulabeling van ons bezit is een punt van aandacht. Vanaf 2008 is fors ingezet op het energiezuiniger maken van de woningen. Duurzaamheid blijft in het strategisch voorraadbeleid een belangrijk aspect. Het streven is om in 2020 een (theoretische) besparing van het

gasverbruik te hebben bereikt van 33%. Deze norm wordt zeker haalbaar geacht. Waarschijnlijk kunnen we voor 2020 een hogere doelstelling bepalen. Vollenhove Binnen het woningbezit van de Kombinatie is het bezit in de wijk Vollenhove in de vorm van de L-flat een prominent complex. In dit flatgebouw zijn 728 appartementen ondergebracht. De flat vormt daardoor bijna 20% van ons woningbezit. Dit levert een verhoogde gevoeligheid op ter zake de woningmarktontwikkeling en de (technische) staat van de woningen. De plaats van de flat op de woningmarkt wordt permanent gevolgd middels populariteitsmeting en het volgen van de aanbiedingsgraad. Binnen de wijk kent de flat de meest gunstige huurprijs. In 2013 is het in 2011 opgestelde groot-onderhoudsproject afgerond en zal het complex nog minimaal 15 jaar (kostendekkend) worden geëxploiteerd. Gezien de krapte op de huurwoningmarkt in de regio Utrecht zal het gebouw ook de komende jaren een belangrijke rol spelen op die markt. In 2013 is in het complex asbestvervuiling geconstateerd. Met de sanering hiervan is in 2013 gestart. In de eerste helft van 2014 is dit afgerond. Als gevolg hiervan zal het budget voor het grootonderhoudsproject worden overschreden. 11.12.2 Financiële risico’s De Kombinatie loopt risico’s op het gebied van: Financieren en rente Risico’s op het gebied van financiering betreffen de rentestand en de beschikbaarheid van geld. Op grond van het Treasurystatuut (herzien in 2012) worden renterisico’s gespreid door deze gelijkmatig over jaren te verdelen. We sturen er op dat het risicovolume in enig jaar niet meer dan 15% van de gehele leningenportefeuille bedraagt en over drie jaar voortschrijdend niet meer dan

35% bedraagt. De komende jaren blijven de risico’s onder de grens van 15%. Een deel van de langlopende schulden betreft zogenaamde roll-over leningen, waarbij de rente voor 3 of 6 maanden wordt vastgezet. Het hieruit voortvloeiende risico is voor een belangrijk deel begrensd middels collars. Andere derivaten zet de Kombinatie niet in. De mogelijkheid van financieren (beschikbaarheid) wordt voor de Kombinatie in belangrijke mate bepaald door de faciliteringsruimte bij het WSW. Deze ruimte wordt bepaald op basis van onze financieringsbehoefte waarbij een belangrijke randvoorwaarde is dat er in voorliggende jaren positieve kasstromen zijn uit de woningexploitatie. Aan deze voorwaarde wordt door de Kombinatie voldaan. Voor het beheer van de (dagelijkse) liquiditeitspositie beschikt de Kombinatie over een rekening-courant overeenkomst bij de Rabo Bank. Op grond van deze overeenkomst is een rekening-courant krediet mogelijk tot € 1.000.000,-. Een deel van het bezit van de Kombinatie zal onder het zogenaamde niet-DAEB (Dienst Algemeen Economisch Belang) regiem gaan vallen. De omvang van dit deel is nog niet bekend, maar kan oplopen tot enkele honderden woningen. Dit deel zal op termijn zonder staatssteun moeten worden gefinancierd. Zodra de uitwerking van de DAEB-regeling (Europese beschikking) bekend is, zullen de risico’s ook op het terrein van financiering en exploitatie worden bepaald. Keuzes en te nemen maatregelen zullen in het teken staan van beperking en beheersing van die risico’s. Inflatie De inflatiegevoeligheid van de inkomsten is groter dan die van de uitgaven. Dit betekent dat een oplopende inflatie een positief effect zal hebben op de financiële resultaten. Ook de (bedrijfs)waarde van de woningen zal daardoor in principe toenemen.

47


de woningmarkt van Zeist en omgeving nog steeds gespannen, al zien we meer beweging ontstaan op de huurmarkt. De huurprijsstelling van het bezit van de Kombinatie bevindt zich aan de onderkant van de (sociale) huurmarkt in de gemeente Zeist, terwijl de kwaliteit van het bezit, gemeten naar de WOZ-waarde duidelijk hoger is. De huurprijsstelling in combinatie met de gespannen woningmarkt maakt dat het risico verbonden aan verhuur -structurele leegstand- minimaal is. De huidige kredietcrisis en de ontwikkelingen op het terrein van regelgeving zullen dit risico eerder verkleinen dan vergroten. De Kombinatie bezit een beperkte hoeveelheid bedrijfsmatig onroerend goed. In dit segment is sprake van relatief geringe leegstand; het contracteren van nieuwe huurders vergt relatief veel energie en aandacht.

De inflatie maakt onderdeel uit van de parameters, waarmee de effecten van het Strategisch Voorraad Beleid worden doorgerekend. Uitkomsten hiervan zijn bepalend voor de vaststelling van ons beleid. De doorrekeningen vinden tweemaal per jaar plaats, waarbij zo nodig de inflatieparameter wordt aangepast. Valutarisico De Kombinatie werkt uitsluitend met eurocontracten; valutarisico’s worden derhalve niet gelopen.

7


48

11.12.3 Project-risico’s De Kombinatie is betrokken bij het project Vogelwijk. Het in deze wijk geplande project met koopwoningen is in 2013 herzien. Het aanvankelijk vastgestelde bouwprogramma is niet langer haalbaar. In samenwerking met de gemeente Zeist is een alternatief bouwprogramma ontwikkeld. De hieruit voortvloeiende afwaarderingen zijn in 2012 genomen. De Kombinatie heeft een grondpositie in Austerlitz, onderdeel van een ontwikkellocatie waarin ook de gemeente Zeist een grondpositie heeft ingenomen. In 2013 is in samenspraak met de gemeente besloten de gehele locatie aan te bieden aan een ontwikkelaar. Naar verwachting zullen in 2014 ter zake afspraken worden gemaakt. De beide grondposities staan in de boeken voor ruim € 3.500.000,-. De grootonderhoudswerkzaamheden vloeien voort uit het strategisch voorraadbeleid en zijn gericht op instandhouding (levensduurverlenging) van de betreffende complexen. Het gaat veelal om forse investeringen, die doorgaans kunnen worden gedekt uit levensduurverlenging en huurprijsverhoging. Bij alle aanbestedingen van enige omvang wordt de aannemer financieel gescreend en moet een verklaring omtrent betalingsgedrag van de belastingdienst worden overlegd. Aannemers met een grote opdracht worden vervolgens continue op risico gemonitord. Ook worden nauwgezet de bepalingen in het kader van de Wet Ketenaansprakelijkheid gevolgd. Verder minimaliseren we het solvabiliteitsrisico van de

aannemer door een strak afgesteld betalingsschema toe te passen, waarbij voorkomen wordt dat de Kombinatie voorfinanciert. Binnen de Kombinatie is een procedure afgesproken in het kader van de ontwikkeling van nieuwbouw- en renovatie/groot onderhoudsprojecten. Deze procedure onderscheidt een zevental fasen. Een faseovergang vindt uitsluitend plaats na een besluit daartoe door de directeur-bestuurder, waarbij telkens risico’s worden benoemd en beheersmaatregelen worden voorgesteld. Maandelijks vindt intern projectenoverleg plaats onder leiding van de manager Vastgoed en Techniek. Hierbij worden alle risico’s, die in het fase-overgangsdocument zijn benoemd, besproken en beoordeeld. Verder wordt per 4-maandelijkse periode gerapporteerd op voortgang van werkzaamheden en investeringen aan Raad van Toezicht en Managementteam. 11.12.4 Operationele risico’s Algemeen De Kombinatie is een dienstverlenende organisatie, waarbinnen onze medewerkers een cruciale rol spelen. Dit levert risico’s op met betrekking tot continuïteit en gedrag. Ook het bedrijfsinformatiesysteem kent een continuïteitsrisico. De Kombinatie werkt met een onderlinge kennisuitwisseling waardoor we de kwetsbaarheid door uitval van medewerkers beperken. De meest belangrijke procedures zijn bovendien beschreven en gedocumenteerd. Medewerkers kunnen daardoor snel andere taken oppakken waardoor de continuïteit van deze procedures gewaarborgd is. Interne risicobeheersing- en controlesysteem Jaarlijks wordt een begroting en een financiële meerjarenraming opgesteld. Als basis hiervoor dienen onder andere de meest recente beleidsvoornemens aangaande de exploitatie van het bestaande bezit, projectontwikkeling en herstructurering. In deze meerjarenraming worden risico’s benoemd en worden de effecten bepaald indien een risico manifest zou worden.

Deze risico’s betreffen de macro-economische risico’s, als renteontwikkeling en inflatie maar ook risico’s op het gebied van stagnerende koop- en/of huurmarkten. Vanuit deze risico-verkenning worden kritische risico-aspecten benoemd en gevolgd. Hiervoor wordt onder andere gebruik gemaakt van een systeem van maandrapportage (intern) en een viermaandsrapportage richting de Raad van Toezicht.De inrichting van deze rapportages zijn intern vastgesteld en worden periodiek geëvalueerd en indien noodzakelijk geacht, aangepast. Organisatie De risico’s rond het gedrag hebben te maken met fouten en fraude. Door middel van een adequate administratieve organisatie wil de Kombinatie deze risico’s minimaliseren. De belangrijkste bedrijfsprocessen zijn beschreven en vastgelegd, inclusief de verantwoordelijkheden. Er is een systeem van interne controle; functiescheiding wordt zoveel als redelijkerwijs mogelijk is toegepast. De Kombinatie heeft een Integriteitprotocol vastgesteld en ingevoerd. Transparant, eerlijk en open handelen is een rode draad in het protocol. Ook is het Reglement werkwijze Raad van Toezicht vastgesteld. Dit reglement, inclusief de klokkenluiderregeling en het bestuursreglement is gepubliceerd op onze website: www.kombinatie.nl. Facturen betalen we pas adat ze zijn gecontroleerd en geaccordeerd door daarvoor verantwoordelijke personen. Voor elke betaalopdracht/batch dient altijd door twee bevoegde functionarissen (leden van het MT) te worden getekend. De Kombinatie heeft een eigen bedrijfsinformatiesysteem. Dit systeem wordt beheerd door onze systeembeheerder. Met een automatiseringsbedrijf zijn afspraken gemaakt omtrent de achtervang van deze systeembeheerder. Dagelijks worden van alle databestanden backuptapes gemaakt. Deze tapes worden in drie generaties bewaard, waarbij we de eerste generatie altijd buiten het kantoor opslaan. Een formele uitwijkregeling is er niet.

De Kombinatie is een dienstverlenende organisatie, waarbinnen onze medewerkers een cruciale rol spelen 11.13 Deelnemingen

VvE Mr de Klerkstraat VvE A Stramroodlaan 1-23 VvE A Stramroodlaan 25- 59 VvE Nieuw Brinkhove VvE Brinkzicht VvE Van Reenenzijde *) VvE Meerdinkhoek *) VvE Fazantenplein 1-47 *) VvE Idenburglaan/Treublaan/Thorbeckelaan VvE Colijnlaan/J de Wittlaan VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 1-23 VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 25-47 VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 49-71 VvE Verzetslaan 2 - 72 VvE Vestdijklaan 2-16 VvE Vestdijklaan 34-48 VvE Vestdijklaan 50-64 VvE Vestdijklaan 1-15 VvE Vestdijklaan 41-55 VvE Mr. H. Marsmanstraat 1-11

• • • • • • • • • •

VvE Mr. H. Marsmanstraat 2-24 VvE Johan de Meesterstraat 28-52 VvE Ter Braaklaan 2-8a VvE Ter Braaklaan 18-32 VvE Ter Braaklaan 34-48 VvE Ter Braaklaan 66-80 VvE Ter Braaklaan 82-96 VvE Schaerweijdelaan 10 - 16a VvE Schaerweijdelaan 18 - 24a VvE Lutgers, Stoopendaal en De Beijer

*) betreft “slapende” VvE vanwege een 100% eigendom bij de Kombinatie. Deze VvE’s zijn niet geconsolideerd. De woningen (appartementsrechten) die eigendom zijn van de Kombinatie zijn opgenomen onder de materiële vaste activa of onder vastgoedbeleggingen.

49


• • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

7

De Kombinatie is 100% aandeelhouder van Kombinatie Holding BV. Deze BV is 100% aandeelhouder van Komvast I BV en van Komvast II BV. De balans en resultatenrekening van deze BV’s zijn geconsolideerd. De Kombinatie neemt deel in het aandelenkapitaal van WoningNet NV met totaal 3720 aandelen. De nominale waarde per aandeel bedraagt € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De deelneming is niet geconsolideerd. Met Seyster Veste te Zeist en Era Bouw BV te Zoetermeer is een VOF(Zeicon) opgericht met als doel de ontwikkeling van het project Dolderse Duinen. Het project bestaat uit 135 woningen, waarvan 47 in de huursector. Alle woningen zijn opgeleverd en verkocht of in exploitatie genomen. De VOF zal naar verwachting in 2014 worden opgeheven. De deelneming is niet geconsolideerd. De Kombinatie is lid van 32 Verenigingen van Eigenaars: • VvE Promenade • VvE de Heuvel

11.14 Dienstverlening

11.18 Opgeleverd en onrendabele investering

De Kombinatie verleent diensten op administratief, technisch en/of automatiseringsgebied aan: • VVE Promenade • VVE de Heuvel • VVE Mr de Klerkstraat • Stichting Bevordering Bejaardenhuisvesting Soest • Gemeente Zeist

In 2013 hebben geen opleveringen plaatsgevonden. Wel zijn de bouwvergunningen verstrekt voor woningbouw op het terrein Beukbergen, totaal 42 woningen. Met het project is een onrendabele investering gemoeid van circa € 1.000.000,-. Hiervoor is een voorziening getroffen.

11.15 Sponsoring

De Kombinatie heeft in 2013 geen investeringen in het buitenland gedaan.

11.19 Investeringen in het buitenland De Kombinatie ondersteunt in beperkte mate lokale maatschappelijke organisaties. In 2013 is hieraan een bedrag besteed van € 4.000,-.

11.20 Melding Topinkomens

50

7


11.15 Sponsoring De Kombinatie ondersteunt in beperkte mate lokale maatschappelijke organisaties. In 2013 is hieraan een bedrag besteed van € 4.000,-.

Door de Kombinatie zijn in 2013 geen uitkeringen gedaan hoger dan de normbedragen in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

11.21 Verklaring Bestuur 11.16 Aankoop grond In 2013 heeft de Kombinatie geen grond aangekocht.

Woningbouwvereniging de Kombinatie heeft in het verslagjaar 2013 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

11.17 Bouwen met kostprijs > 200.000,In 2008 heeft de Kombinatie een overeenkomst getekend met de gemeente Zeist over de “turn-key” levering van 33 woningen, te bouwen in het ontwikkelgebied ‘t Rond. De afnameprijs (gronden bouwkosten) bedraagt gemiddeld € 237.500,- per woning. In 2011 is met het grondwerk gestart, de oplevering vindt plaats begin 2014.

Zeist, 10 juni 2014 w.g. Drs. W. de Bruin Directeur-Bestuurder

7


51

12.1 Algemeen

De Raad van Toezicht (RvT) houdt toezicht op het functioneren van het bestuur. De verantwoordelijkheden van de Raad zijn vastgelegd in de statuten van de woningbouwvereniging Kombinatie. De Raad handelt conform de Governance code Woningcorporaties.

12

Verslag Raad van Toezicht 2013

52

Kaders van toezicht De RvT ziet erop toe dat de woningbouwvereniging het goed doet en de goede dingen doet. Zij doet dat door besluiten van het bestuur goed te keuren en de uitvoering van die besluiten. En het functioneren van de woningbouwvereniging kritisch te volgen. De Kombinatie heeft haar voornemens vastgelegd in meerjarige beleidsnota’s en/ of andere documenten. De volgende nota’s waren voor de werkzaamheden van de RvT in 2013 richtinggevend: - de statuten en reglementen van de Kombinatie; - de regelingen met betrekking tot de governance van de Kombinatie; - het Meerjarenbeleidsplan van De Kombinatie 2013-2016; - het jaarplan en de begroting 2013; - investeringsbeleidskader (2012); - treasurystatuut (2012); - visitatierapport 2010; - Prestatie-overeenkomst Zeister Corporaties en gemeente Zeist. Governance code Woningcorporaties De Governance Code omvat uitgangspunten voor goed bestuur en toezicht. Er zijn twee punten waarin de Kombinatie afwijkt van de Code: 1. De Kombinatie volgt niet de aanbeveling van een mandaat voor maximum vier jaar voor bestuurders. Bij de inwerkingtreding van de Code in 2011 had de Kombinatie reeds een contractuele overeenkomst met de huidige bestuurder. De RvT wenst die niet te wijzigen, mede omdat in de afspraken tussen Raad

van Toezicht en bestuurder omtrent het functioneren en de beoordeling een effectieve werkwijze is vastgelegd; 2. De aanbeveling voor beperking van de ontslagvergoeding tot het vaste deel van de bezoldiging over een jaar wordt niet gevolgd. Met de huidige Bestuurder is een arbeidscontract aangegaan waarin geen specifieke afspraken zijn opgenomen inzake ontslagvergoeding. Reglement en code De RvT heeft een reglement voor het eigen functioneren en de relaties met het Bestuur. Dit reglement voldoet aan alle aspecten uit de Governance Code. Alle reglementen van de RvT als mede profiel en rooster van aftreden zijn beschikbaar via de website van de Kombinatie. Het reglement is in 2008 vastgesteld en in 2013 is artikel 7 gewijzigd.(zie verder onder bezoldiging). Integriteitbeleid De RvT van de Kombinatie schenkt jaarlijks aandacht aan een goed integriteitbeleid. De Raad constateerde in 2013 geen zaken inzake tegenstrijdige belangen, leningen of garanties, Klokkenluiderregeling of afhankelijkheden van leden van de Raad. Verbindingen De Kombinatie kent enkele verbindingen die opgericht zijn vanuit fiscale overwegingen en risicobeheer (Kombinatie Holding, Komvast I en II). De bestuurlijke inrichting van deze entiteiten is zodanig, dat de RvT het toezicht op deze activiteiten direct uitvoert en er dus volledige transparantie op dat vlak bestaat. Daarnaast participeert de Kombinatie voor 1/3 in de VOF Zeicon, een samenwerkingsverband voor de nieuwbouw “Dolderse Duinen” in Den Dolder van de Kombinatie, Era Contour, en Seyster Veste.

12 12.2 Besluiten van de Raad van Toezicht

Projecten Nieuwbouw en herontwikkeling • Besluittraject afwikkeling samenwerking Vogelwijk o Voortgang en faseovergang Beukbergen o Meerwerk asbestsanering Vollenhove o Voortgang AC Kerkhofflaan • Financiën en toezicht o Verkoop woning Balilaan 23 o Verkoop grondstrook Middellaan o Verstrekken lastgeving/volmacht WSW • Strategie en beleid o Oriëntatie samenwerking Zeister Corporaties • Organisatie o Uitwerken afbouwen Onderhoudsbedrijf onder condities o Profiel voorzitter RvT o Aanpassing reglement RvT art. 7 o Voordracht herbenoeming mw. H. de Boer o Voordracht nieuw lid RvT dhr. M. Kromwijk De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van het verslag van de klachtencommissie in de zin van artikel 16 BBSH. Het verslag staat beschreven Hoofdstuk 4.

De RvT heeft in 2013 acht maal volgens een vastgesteld schema vergaderd, (inclusief twee interne vergaderingen en twee ‘heisessies’ met Bestuur en het managementteam). Informatievoorziening Voor een goed functioneren van de RvT is informatie die veelzeggend en op de juiste momenten komt, belangrijk. De Raad vergaart daarom haar informatie op verschillende manieren. De bestuurder informeert de RvT mondeling en door viermaandsrapportages over de resultaten in relatie tot de beoogde doelen van het beleid. Over het algemeen was de Raad in 2013 tevreden over deze informatie. Wel acht zij verdere verbeteringen over m.n. de projecten (faseovergang en besluiten) in deze rapportages mogelijk. De informatie betrof verder relevante externe ontwikkelingen zoals de beoordeling WSW, de vaststelling bijdrage saneringssteun en de Toezichtbrief CFV 2013. Verder de wensen en behoeften van belanghebbenden waaronder de prestatieovereenkomst 1 juli 2013-1 januari 2016 tussen Zeister corporaties en gemeente Zeist. Uiteraard ook de contacten met huurders en andere relaties, waaronder de oriëntatie op samenwerking met Zeister corporaties. Tenslotte kwam, mede door de in 2012 ingezette reorganisatie de Kombinatie Light, interne

zaken van de organisatie regelmatig op de agenda; in het bijzonder de toekomst van het onderhoudsbedrijf. Tijdens de reguliere vergaderingen van de RvT was de financiële manager in zijn rol als controller aanwezig om de Raad van informatie te kunnen voorzien. In de vergadering waarin de jaarstukken ter goedkeuring voorliggen, was de accountant aanwezig voor toelichting en overleg. De door de accountant uitgebrachte managementletter is door de RvT met de accountant besproken in zowel de auditcommissie als de Raad. De Raad is door de bestuurder en de beleidsmedewerker in 2013 uitvoerig geïnformeerd over aspecten van de portefeuillestrategie. Samen met bestuurder en managementteam zijn in een heisessie de resultaten van een maatschappelijke vermogensscan, verricht door Derk Windhausen, besproken. De andere bijeenkomst had het DrieKamerModel (3KM) als onderwerp. Dit besturingsmodel beoogt het inzicht in inkomsten en uitgaven te vergroten waardoor de Kombinatie effectiever kan sturen en de maatschappelijke verantwoording verbetert. Deze zogenaamde heisessies boden naast gezamenlijke verkenning van ontwikkelingen de mogelijkheid tot informeel gesprek met de leden van het managementteam. In deze sessies kwam ook de advies- en klankbordfunctie van de Raad tot uiting.

53


Jaarstukken Jaarrekening 2012, Begroting 2014, Jaarplan 2014, Financiële meerjarenbegroting 2014 – 2020, inclusief financiële scenario’s

12.3 Het functioneren van de Raad van Toezicht

12

Het bestuur is verantwoordelijk voor de woningbouwvereniging maar moet bepaalde besluiten vooraf ter goedkeuring aan de RvT voorleggen. Dit goedkeuringsbesluit is zwaarwegend. Daarmee draagt de RvT medeverantwoordelijkheid voor de gemaakte keuze. In 2013 waren dit de volgende besluiten:


12.4 Samenstelling van de RvT in 2013 De Raad heeft tweemaal gesproken met de Ondernemingsraad. Onder andere over verzelfstandiging van het Onderhoudsbedrijf en de reorganisatie en eenmaal met het Bewonersplatform over de algemene gang van zaken. De Raad was vertegenwoordigd bij de Algemene Ledenvergaderingen van de Kombinatie in juni en december. Tevens bij het jaarlijkse treffen van de bewonerscommissies, met in 2013 een excursie naar de nieuwbouw bij Het Rond.

12


54

Commissies van de raad De raad kent twee vaste commissies: a. De Auditcommissie, waarin Hennie de Boer en Cosmo Schuurmans als leden deelnamen, kwam in 2013 tweemaal bijeen. Omdat de meeste tijd uitging naar de jaarstukken, worden in 2014 twee extra vergaderingen over noodzakelijke geachte onderwerpen risicobeheersing en controlesystemen gehouden. In 2013 namen leden van de auditcommissie deel aan de training risicomanagement bij de Kombinatie. b. De Remuneratiecommissie, bestaande uit Dick van Ginkel en Ruurd Lageveen kwam, na consultatie van de overige leden RvT, in 2013 eenmaal bijeen en heeft de bestuurder op basis van behaalde resultaatafspraken positief beoordeeld. Zelfevaluatie van de Raad De Raad heeft in 2013 twee maal in afwezigheid van de bestuurder vergaderd, waarbij eenmaal over het eigen functioneren (zelfevaluatie). In deze zelfevaluatie hebben de leden van de RvT de eigen werkwijze kritisch onder de loep genomen. De RvT is van mening dat alle leden een constructieve bijdrage leveren en hun gezamenlijk functioneren – ook in relatie tot het bestuur- in een open en kritische sfeer plaatsvindt. De Raad blijft haar professionalisering op de agenda houden. Mede in de context van verbetering extern en intern toezicht en wil daarnaast opnieuw volkshuisvestelijke onderwerpen agenderen.

de benoeming door de Algemene Ledenvergadering per 1 januari 2014 van drs. Martien Kromwijk als voorzitter. Daarnaast eindigde de eerste zittingstermijn van mw. Hennie de Boer. Na evaluatie van het functioneren en aangezien zij bij voortduring voldoet aan de profielschets, heeft de Raad besloten haar voor te dragen voor herbenoeming. Op voorstel van de Raad heeft de Algemene Ledenvergadering Hennie de Boer herbenoemd.

Samenstelling De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd door de Algemene Ledenvergadering. En die voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd (maximale zittingstermijn acht jaar). De selectie van de leden van de Raad van Toezicht is gebaseerd op een profielschets. In september 2013 beëindigde Martijn de Loor naar beider tevredenheid zijn stage horende bij de opleiding tot aankomende commissaris van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

De Raad van Toezicht bestond in 2013 uit de volgende leden: Dick van Ginkel Positie Voorzitter (benoemd op voordracht huurders) t/m 31 december 2013 Kennisgebied Volkshuisvesting, Strategie Hoofdfunctie Partner Adviesbureau Consort Nevenfuncties Visitator Raeflex, Vicevoorzitter Thuiszorg Midden Gelderland, Lid RvT Spectum Gelderland

Vacature en herbenoeming De Raad heeft in 2013 wegens het verstrijken van de zittingstermijn van de voorzitter (voordrachtrecht huurders) een procedure in gang gezet voor de invulling van deze vacature per 1 januari 2014. Er is een profielschets gemaakt en een benoemingsadviescommissie ingesteld bestaande uit leden van het Bewonersplatform, en Hennie de Boer en Ruurd Lageveen vanuit de Raad. Deze commissie - ondersteund door organisatie- en adviesbureau ERLY- heeft na een open werving een voordracht aan Bewonersplatform, Raad en Algemene Ledenvergadering gedaan. Dit resulteerde in

Hennie de Boer Positie Kennisgebied Hoofdfunctie Nevenfuncties

Lid en vicevoorzitter Zorg en Welzijn Zelfstandig Verandermanager Voorzitter Meerkring Openbaar primair onderwijs Amersfoort tot 1.8.2013

Het rooster van aftreden van de RvT per 1 januari 2014 Lid RvT

M/V Benoemd per 1e Herbenoeming Zittingstermijn (ALV december) (ALV december) eindigt (ALV december)

Martien Kromwijk (voorzitter)

M

2013

2017

2021

Michèle de Ruiter

V

2006

2010

2014

Hennie de Boer (vice voorzitter) V

2009

2013

2017

Cosmo Schuurmans

M

2011

2015

2019

Ruurd Lageveen

M

2011

2015

2019

Ruurd Lageveen Lid (benoemd op voordracht huurders) Kennisgebied Openbaar bestuur en maatschappelijke organisaties Hoofdfunctie Voormalig directeur Grontmij Nevenfuncties Lid Raad van Commissarissen Viveste Houten Positie

Positie

Wijziging voorzitter per 1 januari 2014 Martien Kromwijk Positie Voorzitter (benoemd op voordracht huurders) Kennisgebied Volkshuisvesting, Strategie Hoofdfunctie Wethouder gemeente Bodegraven (vanaf mei 2014) Nevenfuncties Lid RvT MEE Rotterdam Rijnmond Deskundigheidsontwikkeling RvT Om de deskundigheid op peil te houden, volgt de Raad de informatie afkomstig van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), van Aedes, die via hun publicaties en via hun vergaderingen, cursussen en lezingen beschikbaar is. Tevens namen leden deel aan diverse professionaliseringsbijeenkomsten voor toezichthouders.

Wet Normering Topinkomens In november 2013 heeft de rechter uitspraak gedaan in het geding dat door ‘de sector’ was aangespannen tegen de uitwerking van de Wet Normering Topinkomens voor de corporatiebestuurders. De rechter achtte de ingreep disproportioneel. De minister heeft inmiddels een nieuwe regeling getroffen. Bezoldiging bestuurder Het Bestuur werd in het verslagjaar gevormd door de heer Willem de Bruin (1952). Hij is aangesteld per 1 juli 2005 en heeft als relevante nevenfunctie: voorzitter Voedselbank Zeist. Hij vertegenwoordigt de Kombinatie in de volgende organen: Zeister Corporatie Overleg, Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU), Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU), Regionaal Corporatieoverleg, en Aedes Directeurencontact (NVBW). De honorering van de bestuurder is gebaseerd op de Beloningscode van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW). De Raad van Toezicht heeft vastgesteld dat deze aan de regeling NVBW, en dat de contractuele afspraken geheel voldoen aan de eisen van deze beloningscode.

In 2013 bedroeg de bezoldiging van het Bestuur, inclusief pensioenkosten en vakantiegeld €-. 182.080,-. Aan emolumenten werd een bedrag besteed van € 1.800,-. Ten behoeve van de kosten voor een auto van de zaak werd € 4.636,- een fiscale bijtelling gerekend. De totle bezoldiging valt in de vanaf 2014 geldende overgangsregeling van de Wet Normering Topinkomens. Slot In dit verslag hebben wij als Raad van Toezicht openheid gegeven over de wijze waarop de Raad invulling heeft gegeven aan haar taken en verantwoordelijkheden. Bij dit verslag bieden wij tevens de door het Bestuur opgemaakte (geconsolideerde) jaarrekening over 2013 aan. Deze omvat de winst-en-verliesrekening, de balans en de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door KPMG accountants gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Het Bestuur is voornemens de jaarrekening vast te stellen. De Raad van Toezicht kan zich met deze stukken verenigen en keurt het voorgenomen bestuursbesluit goed. Zeist, 10 juni 2014 w.g. drs. M Kromwijk Voorzitter

w.g. drs. H. de Boer vice-voorzitter

w.g. drs. M. de Ruiter

w.g. drs. C. Schuurmans RA MRE

w.g. ir. R. Lageveen

55


Michèle de Ruiter Lid Kennisgebied Project- en vastgoedontwikkeling Hoofdfunctie Projectontwikkelaar Portaal Arnhem Nevenfuncties Geen

De bezoldiging van de RvT volgt de richtlijnen van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). In 2013 ontving de voorzitter van de Raad van Toezicht een bezoldiging van € 7.500,- en de overige leden € 5.000,-. De Raad heeft art.7 van haar reglement gewijzigd wegens invoering van de Wet Normering Topinkomens per 1 januari 2013 en het toevoegen van een reiskostenvergoeding. De uitgaven ten behoeve van opleiding en overige zaken bedroegen € 7.650,-.

12

Cosmo Schuurmans Lid Kennisgebied Financiën en bedrijfsvoering Hoofdfunctie Zelfstandig adviseur Nevenfuncties Geen Positie

12.5 Bezoldiging Raad van Toezicht 2013

13

Bijlagen

13.1 Bijlage 1 Maatschappelijke Partners van de Kombinatie

13

Bijlagen

56

De Gemeente Zeist Bestuurlijk: Het College van Burgermeester en Wethouders Ambtelijk: De directeuren en medewerkers van Strategie en Bestuur, Leefomgeving en Welzijn, en het Projectbureau. Collega woningcorporaties Directies en (staf)medewerkers Locaal: Seyster Veste RKWBV Regionaal: Deelnemers RWU,Heuvelrug Wonen Bewoners- en doelgroeporganisaties Stichting Bewonersplatform en bewonerscommissies de Kombinatie Samenwerkende Bonden van Ouderen

Locale partners in Wijkgericht Werken en Wonen, Welzijn en Zorg : Politie Binnensticht De (plv.) districtschef en wijkchef Meander/Omnium Directie, managers en diverse medewerkers Vitras/CMD Algemeen directeur Regiomanager en beleidsmedewerker thuiszorg Manager Algemeen Maatschappelijk Werk Diverse medewerkers Brandweer Zeist Ouderenzorg, verpleeghuiszorg Stichtse Warande Directie en (staf)medewerkers Stichting Charim Directie en (staf)medewerkers Gehandicaptenzorg: Abrona Directie en (staf)medewerkers Reynaerde Directie en (staf)medewerkers

Vereniging Woongroepen van Ouderen Zeist Geestelijke gezondheidszorg: Altrecht Directie en (staf)medewerkers Kwintes Directie en (staf)medewerkers

Overige zorgorganisaties: Zonnehuizen Veldheim/Stenia Directie Bartimeus Directie en (staf)medewerkers GGD Directeur en(staf)medewerker BRU en Provincie Utrecht Bestuurlijk en ambtelijk Overige maatschappelijke partners: Alzheimer Nederland, afdeling Zeist Bureau schuldhulpverlening Buurtbemiddeling Kerk en Samenleving Omgevingsdienst Zuid Oost Utrecht Regionale Sociale Dienst ROC Midden Nederland Samen voor Zeist Sociale Raadslieden Stichting Beter Wonen Stichting Milieuzorg Zeist e.o. Stichting het Utrechts landschap VAC Zeist Voedselbank Zeist Wereldreis door Zeist Werkgroep Natuurlijk Zeist West Zeist Onderneemt Zakelijk Zeist

13.2 Bijlage 2 Kengetallen

2 3 4 5

Garages Overig MOG BO

Totaal

Gem.WOZ- waarde per woning Verkochte woningen met MGE-claim

2012

2011

2010 2009

3.510 33 3.543

3.548 33 3.581

3.593 0 3.593

3.611 0 3.611

3.789 0 3.789

36 9 12 5

37 11 12 5

38 11 12 5

38 11 12 5

49 10 11 5

3.605

174.000 67

3.646

3.659

179.000 192.000 47

34

3.677

3.864

Boekjaar

2013

2012

2011

0,57 0,06 358 987

0,64 0,06 607 833

0,68 0,08 561 663

0,62 0,07 527 579

0,57 0,10 684 655

onderhoud per woning

1.343

1.440

1.224

1.106

1.339

Prijs-kwaliteitverhouding per 01-07 1. Gemiddeld aantal punten WW 2. Gemiddelde netto huurprijs per woning 3. Verhoging gemiddelde huur (in %) 4. Jaarlijkse huurverhoging 5. Gemiddelde puntprijs per woning

136 486 6,3 4-6,5 3,55

136 457 5,5 2,3 3,36

131 433 3,1 1,3 3,31

128 420 1,0 1,2 3,28

128 416 6,4 2,5 3,25

Verhuur 1. Huurachterstand in procenten op jaarbasis 2. Huurderving in procenten jaarhuur

1,18 0,72

1,10 0,60

0,80 1,57

0,70 1,18

0,80 1,15

Financiële continuïteit 1. Liquiditeit 2. Solvabiliteit (min. waardering) 3. Rentabiliteit langlopend vreemd vermogen 4. Loan to Value (nominale schuld / bedr wrd) 5. Direct rendement (obv kasstromen) 6. Interest dekkingsratio

2,12 18,0 3,82 60 5,1 2,29

1,95 17,4 3,99 56 5,2 2,26

0,78 18,7 4,20 59 5,0 2,12

0,94 13,4 3,93 59 5,7 2,31

1,26 9,9 4,54 66 4,6 1,57

Kwaliteit 1. Aantal rep.verzoeken per woning 2. Aantal gevallen mutatie onderhoud per won. 3. Kosten niet planmatig onderhoud per won. 4. Kosten planmatig onderhoud per woning 5. Totaal kosten (planmatig en niet-planmatig)

2010 2009

194.000 189.000 28

11

Mutaties in het bezit 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal gesloopt Aantal regulier verkocht Aantal verkocht onder MGE Aantal gesloopt /verkochte garages en overige objecten 7. Aantal opgeleverd garages/ overige objecten 8. Aantal uit exploitatie 9. Van woningen naar overige objecten 10. Samenvoeging

0 0 0 18 20

0 0 8 24 13

6 1 0 19 6

0 0 150 9 17

84 6 0 1 4

1 0 0 0 0

1 0 0 0 0

0 0 0 0 0

11 1 0 1 1

3 0 0 (1) 0

57

Bijlagen

Gegevens bezit 1 Woningen en woongebouwen : a. In exploitatie : b. In aanbouw

2013

13

Boekjaar

13.3 Bijlage 3

ACTIVA

Samengevatte jaarrekening

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen Te vorderen BWS-subsidies Te amortiseren cappremie

13

Bijlagen

58

Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden Voorraad opgeleverd en onverkochte woningen Voorraad onderhanden werk Onderhoudsmaterialen Overige voorraden Voorraad grond en ontwikkelposities Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op overheid Overige vorderingen Overlopende activa Belastingen en premies sociale verzekeringen

Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal ACTIVA

31-12-2013

31-12-2012

107.369 1.411 4.955 113.735

110.985 0 5.459 116.444

10.297 7.357 3.399 21.053

8.624 5.701 706 15.031

61 0 108 184 353 135.141

61 0 210 227 498 131.973

789 0 56 13 3.666 4.524

773 0 57 126 3.665 4.621

615 0 47 851 0 1.513

513 11 40 1.511 870 2.946

5.026

7.935

11.063

15.502

146.204

147.475

31-12-2012

Groepsvermogen Eigen vermogen

26.328

25.866

Totaal groepsvermogen

26.328

25.866

602 6 608

947 7 954

106.487

106.873

7.559 7

5.818 7

114.053

112.698

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan overheid Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen Overige schulden Overlopende passiva

386 54 1.219 186 543 189 2.638

459 78 1.828 570 851 887 3.284

Totaal kortlopende schulden

5.215

7.957

146.204

147.475

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen Totaal voorzieningen

Langlopende schulden Leningen van kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen Totaal langlopende schulden

Totaal PASSIVA

59

Bijlagen

31-12-2013

13

PASSIVA

Geconsolideerde winst-en verliesrekening (x € 1.000)

Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille - Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Onderhoudslasten - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

2013

2012

20.258 1.176 0 2.165 403 177 24.179

19.419 926 0 3.093 863 227 24.528

5.253

4.699

2.859 2.491 378 474 3.855 210 5.446 20.966

4.660 2.521 371 487 3.800 378 4.651 21.567

3.213

2.961

1.172

358

169 -4.093 -2.752

96 -4.241 -3.787

461

-826

1 0

-104 -3

462

-933

13

Bijlagen

60

Bedrijfsopbrengsten - Huuropbrengsten - Opbrengst servicecontracten - Overheidsbijdragen - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Financiële baten en lasten - Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal financiële baten en lasten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

13

Bijlagen

61

Woonbond beoordeelt woonlastengaratie L-flat

13.4 Bijlage 4: Verwijzing naar jaarrekening 2013 Voorgaande samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte balans per 31 december 2013 en de samengevatte winst- en verliesrekening over 2013, zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening 2013 van woningbouwvereniging de Kombinatie. Bij de gecontroleerde jaarrekening 2013 is door de controlerend accountant in haar

controleverklaring een goedkeurend oordeel verstrekt op 10 juni 2014. De samengevatte jaarrekening bevat geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsvonden sinds de datum van deze controleverklaring van 10 juni 2014. De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van de grondslagen van

waardering en resultaatbepaling zoals deze worden gehanteerd door woningbouwvereniging de Kombinatie. Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van woningbouwvereniging de Kombinatie.

www.kombinatie.nl

Bezoekadres: Steniaweg 44 3702 AH Zeist

Postadres: Postbus 135 3700 AC Zeist

T (030) 693 66 00 F (030) 693 66 66 E [email protected]

Jaarverslag de Kombinatie 2013

Recommend Documents