Jaarverslag de Kombinatie 2014

Jaarverslag de Kombinatie 2014

inhoudsopgave


2

1

Voorwoord

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.7.1 2.7.2 2.7.3

De Bestuurskamer Kaders Bestuurskamer Verdeling dividend Totstandkoming investeringsbudget De Kombinatie in strategisch perspectief Ontwikkelingen in Wet- en regelgeving Samenwerken aan wonen Werkorganisatie Onderhoudsbedrijf Organigram Trainingen

5 6 7 8 9 10 10 13 14 14 15

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Vastgoedkamer Visie en beleid Doelstellingen 2014 Interne en externe ontwikkelingen Wijzigingen in wet en regelgeving Exploitatiekasstromen voor onderhoud en beheer Feitelijke kasstroom onderhoud Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Reparatieverzoeken Onderhoudsabonnement Planmatig onderhoud Investeringen in vastgoed Nieuwbouw Verbeteringen: renovatie en grootonderhoud Herstructurering

16 16 17 17 18

3.5.1 3.6 3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.7 3.8 3.8.1 3.8.2 3.8.3

4

18 19 20 20 20 20 21 21 22 23 24

Overzicht desinvesteringen Verkoop Verkoopresultaat reguliere verkoop Verkoop met Koopgarant Verkoop nieuwbouw Marktwaardeontwikkeling Rendement Dividend

24 24 25 25 25 25 26 26

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4

Vermogenskamer Deel A: DrieKamerModel Rentelasten Overige bedrijfslasten Mutatie eigen vermogen Balans Vermogenskentgetallen Risicomanagement Strategische risico's Operationele- en frauderisico’s Financiële risico’s Projectrisico’s

28 28 28 29 30 30 31 31 31 32 32

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5

Maatschappelijke kamer Visie en Beleid Doelstellingen 2014 Wijzigingen in weten regelgeving Huurbeleid en maatschappelijk prijsbeleid Kernvoorraad Gemiddelde netto huurprijs Jaarlijkse huurverhoging Afrekening servicekosten Bezwaren tegen de huurverhoging

34 34 35 36 37 38 38 38 38

5.7.2 5.7.3 5.8

en de afrekening servicekosten 2014 Woningtoewijzing Toewijzing buiten de reguliere toewijzing Woningvoorraad en mutatiegraad Leegstand Sociale Interventies Bijdrage beheer Bijdrage onderhoud Leefbaarheid Bijdrage aan Investeringen en desinvesteringen Participatie Meepraten bij de Kombinatie: zo doen we dat Bewonerscommissies Seniorenkerngroep Klant en klantmetingen

47 48 48 48

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.5.1 6.5.2 6.5.3 6.5.4 6.5.5 6.6 6.7 6.8

Vermogenskamer Bedrijfseconomisch Visie en Beleid Solvabiliteit: Loan to Value Rentedekkingsgraad Jaarresultaat 2014 Exploitatie vastgoed Waardeverandering bestaand bezit Waardeverandering nieuwbouw Verkoop vastgoed Financiering Treasury Waarde van het bezit Fiscale positie

50 50 50 51 51 52 52 53 53 54 54 55 56 57

5.4.6 5.4.7 5.4.8 5.4.9 5.5 5.5.1 5.5.2 5.5.3 5.6 5.7 5.7.1

38 39 40 40 40 41 41 43 44 46 47

6.9 6.10 6.11 6.12 6.13 6.14 6.15 6.16 6.17 6.18 6.19

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Centraal Fonds Volkshuisvesting Deelnemingen Dienstverlening Sponsoring Aankoop grond Bouwen met kostprijs > 200.000,Opgeleverd en onrendabele investering Investeringen in het buitenland Melding Topinkomens Verklaring Bestuur

58 58 58 60 60 60 60 60 60 61 61

7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.4.1

Verslag Raad van Toezicht Algemeen Besluiten van de Raad van Toezicht Het functioneren van de Raad van Toezicht Samenstelling van de RvT in 2014 Het rooster van aftreden van de RvT per 1 januari 2015: Slot

62 62 63 63 64

BIJLAGEN Bijlage 1 Maatschappelijke partners de Kombinatie Bijlage 2 Kengetallen Bijlage 3 Samengevatte jaarrekening Bijlage 4 Verwijzing naar jaarrekening 2014

68

7.5 8 8.1 8.2 8.3 8.4

65 66

68 69 71 74

3


3.9 3.10 3.10.1 3.10.2 3.10.3 3.11 3.12 3.13

We hebben ervoor gekozen om de toekomst naar ons toe te halen

1

Voorwoord

5

VOORWOORD

In 2013 hebben we kennisgemaakt met de besturingsfilosofie van het DrieKamerModel (3KM). Omdat we de overtuiging delen dat woningcorporaties zich zichtbaar en vergelijkbaar moeten verantwoorden over hun – maatschappelijk- rendement en het 3KM daarvoor een bruikbaar kader biedt, hebben we dat omarmd, zo goed en zo kwaad als dat kan. We hebben ons jaarverslag over 2014 op het 3KM gebaseerd, dat is een primeur. Het impliceert onder andere dat we verslag doen op grond van de marktwaarde van ons woningbezit en gerealiseerde kasstromen. Daarnaast is de jaarrekening als gebruikelijk gebaseerd op het beginsel van de minimum waarderingsregel. De cijfers in de jaarrekening berusten op de boekwaarde van het bezit, of indien van toepassing, de lagere bedrijfswaarde. Het resultaat

wordt in de jaarrekening bepaald op basis van toegerekende kosten en derhalve niet op basis van kasstromen. Voor vergelijking tussen jaarverslag en jaarrekening is derhalve nog een ‘vertaling’ nodig. Gelet op het feit dat de Woningwet per 1 juli 2015 het gebruik van de marktwaarde als waarderingsgrondslag voorschrijft en de tendens tot transparante verantwoording onweerstaanbaar doordringt, hebben we ervoor gekozen om de toekomst naar ons toe te halen. Ik verwacht dat jaarverslag en jaarrekening op deze leest geschoeid,met belangstelling worden ontvangen. Willem de Bruin Directeur Bestuurder

De Bestuurskamer 6

2

Themadag bewonerscommissies en Platform

Het 3KM is gebaseerd op de visie dat de woningcorporatie tegelijkertijd een vastgoedbedrijf is, een belegger en een maatschappelijke instelling. Aan de Vastgoedkamer wordt de eis gesteld dat het verhuren, onderhouden, investeren en verkopen zo gebeurt als een commercieel bedrijf ook zou doen: marktconform. De Vermogenskamer richt zich met de inkomstenstromen uit de vastgoedexploitatie en het treasurybeleid, op de financiële continuïteit en sluist middelen door naar de Maatschappelijke kamer. Die zet dat budget in voor maatschappelijk gewenste activiteiten, bijvoorbeeld voor bouw van sociale huurwoningen, toewijzing aan zorgdoelgroepen of extra beheer of toezicht bij overlast in een wijk. Kortom uitgaven die een commerciële verhuurder niet zou doen. Onder verantwoordelijkheid van de Bestuurskamer stellen de Kamers de strategische beleidskeuzen op. Bij deze jaarlijkse strategische kaderstelling van beleidskeuzen is steeds de handelswijze van een marktpartij en de marktwaarden (markthuur, marktwaarde in verhuurde staat) als referentiekader gehanteerd. Door het budget van de Kombinatie uit te splitsen over de drie

kamers, maken we zichtbaar hoeveel geld we besteden aan onze maatschappelijke taak. In dit hoofdstuk gaan we in op de strategie en keuzes die de Kombinatie maakt in een veranderende omgeving zowel politiek, maatschappelijk, als op het gebied van de weten regelgeving. De beleidskeuzes die we in de bestuurskamer maken, bepalen het kader en geven richting aan de te behalen resultaten in de overige kamers. Ook de afstemming van onze beleidskeuzes en verantwoording ten overstaan van onze belanghouders, zoals het BewonersPlatform, de gemeente en de zorgen welzijnspartijen, staan in dit hoofdstuk vermeld. Tot slot komen Governance en ontwikkelingen binnen onze werkorganisatie aan bod.

Schematisch ziet dit er als volgt uit: 7

Maatschappelijke kamer

Huurkorting, extra beheer/onderhoud

Maatschappelijk buget

Bestuurskamer Investeringsbuget

Vermogens kamer

Vastgoed kamer Dividend

De Bestuurskamer

Het 3KM is een integraal, strategisch sturingsconcept voor woningcorporaties. Naast de verantwoording hebben we in 2014 ook onze organisatie erop ingericht. Het 3KM biedt transparantie over de belangrijke keuzes waar we voor staan ten aanzien van maatschappelijke taken, vastgoedactiviteiten en financiële continuïteit.

De Bestuurskamer

2.1 Kaders Bestuurskamer

De bestaansgrond van de Kombinatie ligt in haar taak om maatschappelijke prestaties met vastgoed te leveren. Die prestaties gaan over het voorzien in voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen en een leefbare woonomgeving. Deze rol kan de Kombinatie vervullen omdat het rendement dat met het vastgoed verdiend wordt, grotendeels ingezet kan worden voor het leveren van deze maatschappelijke prestaties.

De Bestuurskamer

8

De Kombinatie hecht er belang aan om zich op een transparante wijze te verantwoorden over de wijze waarop wij deze maatschappelijke rol vervullen. Het gaat hierbij onder meer om een antwoord te geven op de volgende vragen: • Hoe hoog zijn de potentiële inkomsten van het vastgoed geweest? • Op welke wijze zijn deze potentiële inkomsten besteed? • Hoe hoog is het maatschappelijke budget van de corporatie geweest? • Waaraan is het maatschappelijk budget besteed? • Welke maatschappelijke prestaties zijn daarmee gerealiseerd? • Op welke wijze wordt het vermogen in stand gehouden? Voor de beantwoording van deze vragen is het 3KM gebruikt als raamwerk. Deze verantwoording is opgebouwd aan de hand van de Bestuurskamer en de drie andere kamers. De Bestuurskamer is verantwoordelijk voor de belangrijke strategische keuzes en voor de onderlinge samenhang tussen de Maatschappelijk kamer, de Vastgoedkamer en de Vermogenskamer. De kaders waarbinnen de drie kamers hebben gewerkt, zijn door de Bestuurskamer vastgesteld. Belangrijke kaders zijn de omvang van het maatschappelijke budget en het investeringsbudget. Met het maatschappelijke budget zijn de maatschappelijke prestaties gerealiseerd. Met het investeringsbudget zijn de gewenste transformaties van

het vastgoed uitgevoerd. De omvang van beide budgetten is zodanig bepaald dat ze passen binnen de financiële mogelijkheden. De besteding van het budget vloeit rechtstreeks voort uit het strategisch perspectief geschetst in paragraaf 2.4. Eind 2014 zagen de kasstromen tussen de kamers er als volgt uit: Sociale interventies Leefbaarheid

-277

Maatschappelijke kamer € 14.654

Huurkorting Sociale interventies Exploitatie

€ 1.401

Bijdrage investeringen

€ 1.455

Bijdrage desinvesteringen

Maatschappelijk budget

Vermogens kamer

Vastgoed kamer Investeringsbudget

Exploitatie

€ 10.420

Dividend

Investeringen

€ -3.939

Gerealiseerde waarde

Desinvesteringen

€ 18.335

€ 548

€ 3.536

€ 4.625 € 29.394 € 3.307

Overige bedrijfslasten

€ -1.749

Rente

€ -3.950

Mutatie leningen Mutatie liquide middelen

€ -386 € 3.655

2.3 Totstandkoming investeringsbudget 2.2 Verdeling dividend

Het dividend kent drie bestemmingen: • de betaling van rentelasten en overige lasten; • het maatschappelijke budget (na aftrek van hierboven genoemde lasten); • mutatie van het eigen vermogen. Het maatschappelijke budget is het bedrag dat aan de Maatschappelijke kamer ter beschikking is gesteld om maatschappelijke prestaties te leveren. Met deze verdeling van het dividend tussen maatschappelijk budget en mutatie eigen vermogen, geeft de Bestuurskamer de prioriteit aan die het maatschappelijk presteren boven de versterking van het eigen vermogen krijgt.

Direct rendement

€ 28.616

€ 778

Verdeling Dividend De Kombinatie heeft het behaalde dividend als volgt verdeeld: 1) € 5,7 mln. gaat naar de vaste lasten zoals rentelasten en overige lasten; 2) € 18,3 mln. gaat naar het maatschappelijk budget, zodat we onze maatschappelijke doelstellingen kunnen nastreven c.q. behalen; 3) € 5,3 mln. is toegevoegd aan het eigen vermogen en komt daarmee beschikbaar voor het investeringsbudget, waarmee we woningverbeteringen van bestaande woningen en nieuwe huurwoningen realiseren. In 2014 was de toevoeging vanuit het dividend aan het eigen vermogen positief.

Rentelasten + overige lasten

Dividend € 29.394 Gerealiseerd indirect rendement

Opbouw Dividend Het behaalde dividend in 2014 bedraagt € 29,4 mln. Het directe rendement behaald door het exploiteren van het vastgoed bedraagt € 28,6 mln. bij. Het gerealiseerde indirecte rendement vindt plaats bij de verkoop van woningen (het betreft de winst na aftrek van de marktwaarde verhuurd).

Maatschappelijk budget Mutatie eigen vermogen

€ 5.699 € 18.335 € 5.359

Het investeringsbudget in 2014 van € 4,6 mln. komt uit de Vermogenskamer. Met dit budget wordt waarde toegevoegd aan vastgoed door te investeren.

Mutatie eigen vermogen uit dividend € 5.359 Gerealiseerde waarde

€ 3.307

Mutatie vreemd vermogen € -4.041

Investeringsbudget € 4.625

9

De Bestuurskamer

Een belangrijke verantwoordelijkheid voor de Bestuurskamer is de verdeling van het dividend. Het dividend is hetgeen de Vastgoedkamer met het vastgoed zou kunnen verdienen, vanuit het perspectief van de commerciële belegger. De hoogte van het dividend is afhankelijk van de marktconforme netto opbrengst uit de verhuur en van de winst die met de verkoop is gerealiseerd.

Een tweede belangrijke verantwoordelijkheid voor de Bestuurkamer is de bepaling van de omvang van het investeringsbudget. Dit is het budget waarmee de Vastgoedkamer het rendabele deel van de investeringen heeft betaald. De omvang van het investeringsbudget is afhankelijk van drie factoren. Deze factoren zijn in de eerste plaats het deel van het dividend dat toegevoegd is aan het eigen vermogen. In de tweede plaats zijn er investeringsmiddelen beschikbaar gekomen via de verkoop. Het gaat hierbij om de gerealiseerde waarde; de verkoopwinst is bij het dividend opgenomen. Tot slot heeft de mutatie van de leningportefeuille een bijdrage geleverd aan de omvang van de investeringsmiddelen.

2.4 De Kombinatie in strategisch perspectief

De Bestuurskamer

10

De Kombinatie biedt kwalitatief goede en duurzame +woningen in aantrekkelijke buurten, aan mensen die voor hun huisvesting aangewezen zijn op betaalbare woningen. De Kombinatie bevordert het welzijn en het welbevinden van haar bewoners en woningzoekenden door een professionele en betrouwbare dienstverlening, door goede informatie en voldoende zeggenschap te geven, door samenwerkingsverbanden aan te gaan met de gemeente en andere maatschappelijke organisaties en door maatschappelijke opvang te faciliteren. De medewerkers van de Kombinatie zetten zich - binnen het kader van een gezonde financiële bedrijfsvoering - dagelijks in voor een optimale klanttevredenheid, voor het behoud van het kwaliteitsniveau van de woningen, voor uitbreiding en vernieuwing van de woningvoorraad en voor schone en veilige wijken waar het goed wonen is. Dit is onze missie. Onze visie komt voort uit de missie: • Betaalbaar huren voor wie dat nodig heeft; • Meer doorstroming door verdeling van woonruimte, nieuwbouw, verkoop en hogere huurprijs; • Wijkgericht samenwerken aan leefbaarheid en een prettige woonomgeving; • Wijken voor jong en oud met alle voorzieningen dichtbij; • Bewoners sterker betrokken en tevreden; • Energieverbruik 33% lager in bestaande woningen; • Nieuwbouw van huur- en waar mogelijk koopwoningen. In het beleidsplan scherpen wij onze missie aan door extra aandacht te schenken aan jongeren en jonge gezinnen, onze inzet voor sterke wijken waar jong tot oud kan wonen, en aan de energetische prestatie van de woning.

Jaarplan 2014 Het beleidsplan voor de periode 2013-2016 is eind 2012 vastgesteld. In 2014 zijn we verder gegaan met het uitvoeren van activiteiten die voortkomen uit ons beleidsplan. Daarbij hebben we ons nadrukkelijk gericht op het verder terugdringen van bedrijfs- en onderhoudslasten. Het beleidsplan 2013-2016 geeft dan wel de koers aan; we houden rekening met het feit dat het Rijksbeleid op essentiële onderdelen kan wijzigen en daarmee een aanpassing van het voorgenomen beleid noodzakelijk wordt. De Kombinatie heeft in 2014 een koerswijziging voorbereid door in te zetten op extra investeringen in energiebesparing van onze woningen met een gematigd huurbeleid. Deze koerswijziging wordt in 2015 verder uitgewerkt en afgestemd met bewoners, gemeente en andere belanghebbenden. Ontwikkelingen op de woningmarkt In 2014 zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt licht verbeterd. De koopmarkt kwam na een aantal jaren van stagnatie en prijsverlaging weer op gang. Juist de lagere prijzen en lage hypotheekrente dragen bij aan deze verbeteringen. Het aantal verkochte Koopgarantwoningen uit de bestaande voorraad heeft in 2014 een vlucht genomen. De verkoop van woningen die zonder prijsdrukkende voorwaarden verkocht werden, viel tegen. Het lijkt erop dat de koopstarter zijn slag heeft geslagen, eventueel ondersteund door een gemeentelijke starterslening of belastingvrije schenking van de ouders. De huurwoningmarkt kent nog steeds weinig beweging; huurders blijven over het algemeen zitten, al heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging gevolgen. Uit ons onderzoek naar tevredenheid over de woning en woonomgeving blijkt dat afgelopen jaar meer huurders vertrokken naar een koopwoning.

De Kombinatie stre taken in afste huurders, d maatschappelij te ver

2.5 Ontwikkelingen in Wet- en regel

Vanuit de Rijksoverheid is een aantal beleidsvoornemens en zaken op het gebied van wetgeving tot stand gekomen met grote gevolgen voor de Kombinatie en haar bewoners. Hieronder staat een overzicht van de ontwikkelingen en de gevolgen voor de Kombinatie. Huurverhoging 2014 Naar aanleiding van de verhuurderheffing hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli, gedifferentieerd naar inkomen doorgevoerd. Daarbij is een groep huurders met een laag inkomen en geen mogelijkheid voor huurtoeslag, ontzien met een lagere huurverhoging. In 2015 zet de Kombinatie de inkomensafhankelijke huurverhoging in gematigde vorm voort. Parlementaire enquête 2014 In 2014 is door de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties onderzoek gedaan naar het functioneren van het corporatiestelsel met uitvoerige achtergrondstudies. Het resultaat is een eindrapport met daarbij een samenhangend pakket van achttien maatregelen. De hoofdconclusie is dat de corporaties zich nog uitsluitend op de verhuur van goedkope woningen dienen te concentreren. Een groot deel van de aanbevelingen is verwerkt in de novelle voor de Herziening van

2.6 Samenwerken aan wonen

lgeving

de Woningwet. De Kombinatie heeft haar huurders en belanghouders waaronder gemeente geïnformeerd over het proces en de achtergrond van de enquête en het beeld van corporaties dat geschetst wordt, in relatie tot onze samenwerking met deze partijen. Herziening Woningwet De kamerbehandeling van de aanbevelingen van de enquêtecommissie, direct gevolgd door behandeling van de zogenaamde Herzieningswet, heeft aan het eind van 2014 geresulteerd in flinke veranderingen in het regiem voor woningcorporaties. Deze zullen vanaf 2015 hun beslag moeten krijgen. De veranderingen hebben betrekking op het werkterrein, de behandeling van enerzijds ‘sociale’ en anderzijds ‘commerciële’ activiteiten, de governance, de verhouding ten opzichte van de gemeente en huurders en het toezichtarrangement. Hoewel we waar mogelijk al in 2014 op veranderingen hebben voorgesorteerd, is de precieze uitwerking van maatregelen in regelgeving nog niet helder. Wat de inperking van ons ‘speelveld’ en de aansturing door de gemeente betreft, gaan we de komende jaren ons beleid zo aanpassen dat we -op een financieel verantwoorde wijze- ervoor zorgen dat huishoudens met een laag inkomen een betaalbare goede woning kunnen blijven huren.

De Kombinatie streeft ernaar om haar taken in afstemming met haar huurders, de gemeente en maatschappelijke partners in Zeist te verrichten. We willen dit doen o p een manier die tot tevredenheid van huurders en woningzoekenden stemt en past bij onze omvang. In paragraaf 5.7.1 beschrijven we de samenwerking met onze huurders. De samenwerking met onze huurdersorganisatie: Stichting BewonersPlatform de Kombinatie staat hieronder beschreven. Samenwerken met de Gemeente Zeist Informeren nieuwe raadsleden In maart 2014 zijn de gemeenteraadsverkiezingen gehouden. Voorafgaand aan de verkiezingen hebben de Zeister corporaties een fietstocht langs een aantal projecten gehouden. Tijdens het bezoek aan de projecten is de problematiek ervan toegelicht en zijn de kansen en mogelijkheden voor bewoners gepresenteerd. Ter voorbereiding van het coalitieakkoord is de gemeenteraad met een brief van ontwikkelingen rondom de samenwerking van corporaties en gemeente op de hoogte gehouden. Het nieuwe college heeft in 2014 prioriteit gegeven aan andere beleidsvelden, een ‘officiële ontmoeting’ zal begin 2015 plaatsvinden. Eén van de weinige nieuwe elementen in het collegebeleid aangaande ruimte en wonen, gaat over een sterkere nadruk op het behoud van cultuurhistorische elementen Prestatieafspraken met de gemeente Zeist Op 21 november 2013 zijn de prestatieafspraken 2013 2016 ondertekend. In 2014 is regelmatig overleg geweest tussen corporaties en gemeente over de voortgang en uitvoering van de prestatieafspraken. Er is een’ jaaroverzicht prestatieovereenkomst’ opgesteld. Dit is een schema waarin per kwartaal de voortgang van de afspraken bijgehouden en gevolgd wordt. Andere gespreksonderwerpen waren onder andere de stand van zaken van het woningbouwprogramma, de financiële situatie van de corporaties naar aanleiding van de oordeelsbrieven van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het raads-

besluit over de omgang met garantie- en borgstellingen, de grondslag en het niveau van ozb en rioolheffing, het plan voor een biomassacentrale en de invoering van de nieuwe huisvestingsverordening in 2015. Convenant schuldhulpverlening Op 5 maart 2014 hebben de corporatiedirecteuren en de wethouder het vernieuwde Çonvenant Schuldregeling ondertekend. Een uitbreiding met andere hulpverleningsinstanties wordt verwacht in 2015. Ook op beleids- en uitvoeringsniveau is vaak sprake geweest van goede samenwerking met de gemeente. Bijvoorbeeld over uitbreiding Lokaal Maatwerk bij woningtoewijzing. Maar ook zaken als het voorbereiden vergunningprocedures of oplossen van overlastproblemen. Samen optrekken met Zeister Corporaties In beleidsmatig opzicht heeft de samenwerking met beide andere lokaal opererende corporaties in het Zeister Corporatieoverleg (ZCO) veel opgeleverd. Een aantal voorbeelden: • afstemming Prestatieafspraken; • afstemming inzet duurzame, energiebesparende maatregelen; • onderzoek naar toepassen Biomassacentrale Vollenhove; • tussentijdse evaluatie en uitvoering loting van woningen onder spoedzoekers; • afstemming belangenbehartiging bij de gemeente en andere organisaties; • voorbereiding discussie betaalbaarheid; • werkwijze en reglement en benoeming alle leden Geschillenadvies Commissie. De herontwikkeling van woonwagencentrum Beukbergen en de rol van de corporaties daarbij was verder een terugkerend gespreksthema. Namens de corporaties ontwikkelde de Kombinatie in 2014 uiteindelijk 42 nieuwbouwwoningen en trof voorbereidingen om een aantal huurwoonwagens over te nemen en een deel van het sociaal beheer op het centrum. In december

11

De Bestuurskamer

eeft ernaar om haar emming met haar de gemeente en ke partners in Zeist rrichten

2014 is de nieuwbouw op Beukbergen opgeleverd, hetgeen gevierd is met een feestelijke opening. Daarnaast heeft de Kombinatie het initiatief genomen om met de Zeister collega’s in gesprek te gaan over verdere samenwerking, op zowel beleidsmatig als bedrijfsmatig vlak. Zo is gekeken naar een gezamenlijke aanpak van de volgens de toekomstige Woningwet noodzakelijke scheiding van activiteiten die met en zonder staatsteun worden uitgevoerd. Maar ook naar de mogelijkheid om over te gaan op hetzelfde automatische systeem. In het licht van de toenemende complexiteit van het werk, zetten we in op intensivering van de samenwerking met collega woningcorporaties in de buurt.

De bestuurskamer

12

Samenwerking met andere maatschappelijke partners Zowel bij beleidsontwikkeling als in de dagelijks bestuurlijke en uitvoeringspraktijk hebben we in het verslagjaar afstemming gezocht met onze maatschappelijke partners. Daarop gaan we in Hoofdstuk 5 verder in. In het Platform Wonen Welzijn en Zorg hebben we regelmatig met vertegenwoordigers van zorgorganisaties en gemeente van gedachte gewisseld over het effect van decentralisatie van diverse zorgtaken van het rijk naar de gemeente en de wijze waarop dat in Zeist wordt vorm gegeven. Hoewel de zorgorganisaties voor ouderen of mensen met een verstandelijke en/of psychische beperking stuk voor stuk genoodzaakt zijn om hun vastgoedbeleid te heroverwegen, heeft samenspraak met de Kombinatie niet geleid tot substantiële wijziging in de verhoudingen. Zorgorganisaties menen vooralsnog geen sterker beroep op woningcorporaties te hoeven doen. Onze samenwerking en inzet binnen in het Wijkgericht Werken staat beschreven in paragraaf 5.5.3. De samenwerking met partijen betrokken bij de begeleiding van kwetsbare personen is in 2014 gecontinueerd. Het netwerk, signalering en opvolging zijn in Zeist goed geregeld. Geschillen Advies Commissie Op 14 januari 2014 zijn twee nieuwe leden de heren H. Rawee (voorzitter) en A. Van Kempen (plaatsvervangend voorzitter) benoemd door de bestuurders van de Zeister corporaties. Mevrouw M. Koomen heeft zich per 23 april 2014 herbenoembaar gesteld. De huurdersorganistaties

van de drie Zeister corporaties hebben hiermee ingestemd. De bestuurders van de corporaties effectueerden de benoeming tot 23 april 2017. Daarnaast is in 2014 een gewijzigd reglement tot stand gekomen. De onafhankelijke klachtencommissie heeft in 2014 inzake de Kombinatie één nieuwe klacht ontvangen en afgehandeld. Het betreft een klacht over het afwijzen van een verzoek om huurverlaging. De GAC heeft de klacht ongegrond verklaard. Het volledige jaarverslag van de Geschillenadviescommissie staat op onze site: www.kombinatie.nl. Samen werken in de regio In 2014 hebben we weer deelgenomen aan het Regionaal overleg Woningcorporaties Utrecht (RWU). In dit overleg komen met name landelijke aandachtspunten en hun uitwerking op de regio Utrecht aan de orde. In het RWU zijn voorbereidingen getroffen om allerlei volkshuisvestelijke data op regioniveau te verzamelen en ontsluiten, zodat bijvoorbeeld de effecten van landelijke beleidsmaatregelen ‘met een druk op de knop’ zichtbaar worden. Op het punt van de belangenbehartiging laat het RWU in toenemende mate binnen Aedes en gericht op de landelijke politiek een eigen geluid horen. Zo hebben we de aandacht gevestigd op de onbeoogde effecten van elementen uit de Herzieningswet.

zowel de bewoners als de Kombinatie, die we in 2015 verder uitwerken. We zullen ook collega corporaties en de gemeente bij de dialoog betrekken BewonersPlatform Het Platform heeft in 2014 zes keer formeel overleg gevoerd met de manager Wonen. Hierbij heeft het Platform de Kombinatie geadviseerd over: • de invoering van de warmtewet en de wijziging in berekening van kosten; • de jaarlijkse huurverhoging; • de wijziging van het reglement van de Geschillen Advies Commissie; • de verkoop van een aantal woningen aan de Pleineslaan; • de verlaging van het saldo van het glasfonds Vollenhove.

Vereniging de Kombinatie In 2014 zijn de statutaire taken van de Vereniging voortgezet. Zo heeft de Algemene Vergadering ingestemd met het jaarverslag 2013, de beleidsvoornemens 2015, en de benoeming van mevrouw B. Sanches, als lid van de Raad van Toezicht.

Het BewonersPlatform heeft ook in 2014 weer een jaarvergadering voor haar achterban georganiseerd. Hierbij waren op uitnodiging van het Platform ook de manager Wonen en de Senior Consulent Sociaal Beheer aanwezig. Zij hebben informatie gegeven over onder andere de organisatiewijzigingen binnen de Kombinatie en de invoering van het DrieKamerModel. Verder heeft het Platform actief meegedacht en getest als voorbereiding op de uitrol van het huurderportaal ‘mijnkombinatie.nl’. Daarnaast heeft het jaarlijkse overleg tussen het Platform met de Raad van Toezicht plaatsgevonden. Ook heeft een afvaardiging van het BewonersPlatform geparticipeerd in de selectie en werving van een nieuw RvT-lid.

Dialoog betaalbaarheid Op 5 november 2014 heeft de Kombinatie een dialoog over betaalbaarheid georganiseerd. Op de bijeenkomst waren ongeveer 30 bewoners en 6 deskundigen aanwezig. Ook het BewonersPlatform, het MT en de Raad van Toezicht waren hierbij. Er is gesproken over de betaalbaarheid van het wonen en aspecten die daarbij een rol spelen. Deze aspecten zijn kwaliteit en duurzaamheid van de woning, de beschikbaarheid van woningen voor doelgroepen en de financiële continuïteit van de Kombinatie. De dialoog leverde nieuwe inzichten op voor

Aedes De Kombinatie is lid van Aedes. Aedes is de vereniging van woningcorporaties. De directeur bestuurder van de Kombinatie is lid van Aedes Directeurencontact (NVBW). Vanuit verschillende afdelingen zijn medewerkers lid van netwerken op hun vakgebied. Aedes organiseert samen met deelnemers netwerkbijeenkomsten om kennis en ervaring te delen. De directeur bestuurder nam actief deel aan bijeenkomsten van het platform voor kleine en middelgrote woningcorporaties (MKW) en droeg daar bij aan de meningsvorming over governance en behoud

Ondertekening Convenant Schuldregeling

van de verenigingsstructuur. Daarnaast zijn er digitale communities en een digitale ontmoetingsplaats. In 2014 heeft de Kombinatie deelgenomen aan werkzaamheden van het CBC Corporatie Benchmark Centrum. In november zijn de eerste gegevens over klanttevredenheid en bedrijfslasten officieel bekend gemaakt De Kombinatie kwam in de groep: ‘voor de staartgroep’ met als resultaten voor kwaliteit een B en bedrijfslasten een C. We blijven ontwikkelingen op de voet volgen, want bij bepaling van de bedrijfslasten door het CBC zijn nog onduidelijkheden. In de Benchmark worden gegevens van zeer veel corporaties verzameld zodat resultaten vergeleken kunnen worden. Governance Ter gelegenheid van het afscheid van voorzitter Raad van Toezicht Dick van Ginkel, is in februari een symposium georganiseerd, met als titel ‘ de aansprekende commissaris’. Bij dit symposium waren de bestuurders en toezichthouders van zowel onze zorgen welzijnspartners als van onze collega-corporaties in Zeist en regio uitgenodigd. Deelnemers hebben meer inzicht verkregen in de mogelijke verhoudingen en problemen die spelen tussen bestuur en toezichthouder.

Risicomanagement Onder verantwoordelijkheid van de Bestuurskamer is het organisatiebreed risicomanagement in 2014 verder ontwikkeld. Daarvan wordt in paragraaf 4.6 verder verslag gedaan.

De bestuurskamer

Wijziging RvT Per 1 januari is de heer Martien Kromwijk benoemd als lid van de Raad van Toezicht. De Raad heeft vervolgens de heer Kromwijk gekozen als voorzitter. In verband met het volmaken van de haar benoemingstermijn heeft mw. Michèle de Ruijter per 31 december 2014 de Raad van Toezicht verlaten. In de zomer is de openbare werving gestart voor een lid ter vervanging van mw. De Ruijter. Hierbij is in het kader van nieuwe ontwikkelingen op het gebied van participatie en dienstverlening en in het kader van de diversiteit voor een nieuw profiel gekozen. De werving is succesvol afgerond met de benoeming per 1 januari 2015 van mw. Bianca Sanches.

13

Onze voornaamste doelstelling: zorgen dat er een toereikend aanbod van betaalbare woningen beschikbaar is voor mensen met een laag inkomen in Zeist

Contractondertekening

2.7 Werkorganisatie

De Bestuurskamer

14

Verzakelijken en bezuinigen Het proces van bezuiniging en verzakelijking onder de noemer Kombinatie Light kenmerkte zich in 2013 met name door het ontwerpen en inrichten van de van de organisatie en het vertrek van een aantal medewerkers. In 2014 zijn we in de nieuwe samenstelling gebaseerd op het 3KM van start gegaan. De organisatie inrichting, de functieomschrijvingen en –indeling zijn aangepast. De medewerkers zijn geplaatst op nieuwe functies. Met alle medewerkers is een plaatsingsgesprek gevoerd, waarbij is vastgesteld welke specifieke ontwikkeling nodig is om op de nieuwe plek goed te kunnen functioneren. In goed overleg met de Ondernemingsraad, zijn de condities voor die ontwikkelingstrajecten, vastgesteld. In de aangepaste organisatie wordt een groter beroep gedaan op de persoonlijke verantwoordelijkheid en het vermogen tot samenwerking en oplossen van problemen van de individuele medewerkers. Leidinggevenden zijn getraind in coachend leidinggeven. Hoewel de nieuwe manier van werken in de aangepaste organisatie in het begin onwennig was en aanleiding gaf tot enkele ‘grensconflicten’, is de overgang voorspoedig verlopen. 2.7.1 Onderhoudsbedrijf Per 1 juli 2014 is het Onderhoudsbedrijf van de Kombinatie uitgeplaatst. Het besluit daartoe is najaar 2013 genomen. Aan een negental aannemersbedrijven is gevraagd om een aanbieding voor overname van een deel van de medewerkers te doen, in ruil voor een omzetgarantie gedurende enkele jaren. Na een uitgebreid selectieproces is besloten om met 2 bedrijven, te weten Vios Bouwgroep in Utrecht en Aalberts Bouw vestiging Zeist, een overeenkomst voor 3 jaar te sluiten. Parallel aan het selectieproces is met de medewerkers en vervol-

uitplaatsing Onderhoudsbedrijf

gens met de vakorganisaties gesproken over de arbeidsvoorwaarden bij overgang. In mei is, na intensieve onderhandelingen het Sociaal Plan met FNV en CNV beklonken en door de vakbondsleden geaccordeerd. Gedurende de totstandkoming van Kombinatie Light en de inrichting van de uitplaatsing van het Onderhoudsbedrijf, heeft uitgebreid en constructief overleg met de Ondernemingsraad plaats gevonden. Helaas is door interne spanningen een deel van de Ondernemingsraad in de zomer van 2014 opgestapt en kon niet direct in een nieuwe raad worden voorzien. 2.7.2 Organigram Als uitgangspunt voor de herinrichting van de organisatie in 2013 is gekozen voor het gedachtegoed van het 3KM (Hoofdstuk 2). Het driehoeksoverleg tussen Vermogenskamer, Vastgoedkamer en Maatschappelijke Kamer is essentieel in dit model. Per 1 februari 2014 heeft dit zich vertaald in de volgende organisatie inrichting:

Directeur bestuurder Maatschappelijke kamer Vastgoedkamer

Vermogenskamer Service Centrum Staf

Personeelsverloop Als uitvloeisel van Kombinatie Light hebben 3 personen

(3 FTE) in 2014 de Kombinatie verlaten. Bij de uitplaatsing van het Onderhoudsbedrijf zijn 10 personen (9,78 FTE) uit dienst gegaan. In totaal bedroeg op 31 december 2014 de formatie 36,12 FTE (waarvan 2 FTE voor gedeelde rekening met Seyster Veste en de gemeente). 2.7.3 Trainingen In de tweede helft van het jaar hebben we verschillende trainingen georganiseerd die deels samenhangen met de aanpassing van de organisatie onder de noemer Kombinatie Light. En deels het karakter dragen van een ‘opfrisbeurt’. Zo hebben we in workshops het Integriteitprotocol tegen het licht gehouden. De input van medewerkers is, ten behoeve van actualisering, in het protocol verwerkt. In het kader van versterking van klantgerichtheid en zakelijkheid hebben alle medewerkers deelgenomen aan een schrijfcursus. De stijl van communiceren heeft aan toegankelijkheid gewonnen. De medewerkers hebben een praktische handreiking voor eenvoudig en helder taalgebruik gekregen en daarmee geoefend. In september hebben we indringend gewerkt aan het geven en ontvangen van feedback. In een kleinere organisatie die open en efficiënt wil functioneren is tijdig geven en verwerken van positieve en zo nodig negatieve feedback van groot belang. Het managementteam ziet erop toe dat de ontwikkelde vaardigheden blijvend worden aangesproken. In aansluiting op de vier jaar geleden gehouden training in omgaan met emotie en agressie in contacten met huurders/bewoners, is het hele bedrijf, conform de richtlijnen betreffende de arbeidsomstandigheden, in oktober ‘op herhaling gegaan’.

De Bestuurskamer

15

3

Vastgoedkamer

De Vastgoedkamer is verantwoordelijk voor de vastgoedexploitatie (verhuur, onderhoud en beheer) en de transformatie (renovatie, sloop en nieuwbouw en

Huurkorting

14.654

Sociale interventies

1.401

Bijdrage investeringen

1.455

Bijdrage desinvesteringen

Exploitatiekasstroom

verkoop) van ons vastgoed. Het uitgangspunt bij de vastgoedexploitatie is het realiseren van een marktconform rendement. Als dat vanwege de maatschappelijke doelstellingen niet wenselijk is, bekostigt de Maatschappelijke kamer de mindere opbrengsten of de hogere uitgaven. Voor de transformatie van het vastgoed stond de Vastgoedkamer een investeringsbudget ter beschikking. De Maatschappelijke kamer heeft het onrendabele deel van de investeringen bekostigd.

548

10.420

Investeringsbudget

4.625

3 Vastgoedkamer

16

Vastgoed kamer

Investeringskasstroom (incl. nb koop) Desinvesteringenkasstroom

-3.939 Divident 3.536

gerealiseerde waarde

29.394 3.307

Ons beleidplan geeft de koers aan

W de beoor onder K 3.1 Visie en beleid

De Kombinatie wil de kwaliteit van haar bezit verbeteren. Het kwaliteitsniveau meten we onder andere af aan de restant levensduur (gemiddeld over het gehele bezit). De Kombinatie zet daarbij in op nieuwbouw, renovatie en grootonderhoud. Wij houden bij nieuwbouw rekening met een levensduur van 50 jaar; bij renovatie met een levensduurverlenging van minimaal 25 jaar. Resultaat levensduurverlenging 2014 Door ingrepen zoals nieuwbouw, renovatie en verkoop en de natuurlijke veroudering, bedraagt de restant levensduur eind 2014 21,0 jaar. Dit is een stijging 0,1 jaar ten opzichte van de restant levensduur van eind 2013. De opgeleverde nieuwbouw van 71 huurwoningen levert ruim voldoende compensatie voor de natuurlijke veroudering van het totale bezit. Kwaliteitsbeleid De Kombinatie wil haar woningbezit op basiskwaliteit houden. We streven ernaar dat onze huurders daarbij de kwaliteit van de woning minimaal met een cijfer zes beoordelen. We beoordelen onze woningen in eerste instantie op gezondheid en veiligheid voor onze bewoners. Wij meten de beoordeling van de kwaliteit bij het jaarlijkse klanttevredenheidsonderzoek onder leden van ons digitale huurderpanel: het Kombinatiepanel. In oktober

Eerste sleutel Het Rond

2014 gaven de respondenten de algemene kwaliteit van hun woning bij oplevering het cijfer 6,5. De Kombinatie wil woningen bouwen, deels voor de doorstroming, en deels om delen van het bezit te vernieuwen. Het project het Rond met 19 sociale en 14 vrije sector huurwoningen is in februari 2014 opgeleverd. Deze woningen zijn gebouwd voor de doorstroming. Net als de in november 2014 opgeleverde 24 sociale huurwoningen op het Beukbergenplein en de 14 sociale huur- en 4 sociale koopwoningen aan de Beukbergenlaan. Met deze laatste projecten heeft de Kombinatie bijgedragen aan het vernieuwen van het woonwagencentrum Beukbergen. Risicobeheersing Het ontwikkelen, (ver)bouwen en technisch beheren van woningen gaat soms met aanzienlijke risico’s gepaard. Ook gedurende deze processen kunnen veranderingen plaatsvinden die nieuwe risico’s met zich mee brengen. Hierop anticiperen we door het op voorhand goed inschatten van risico’s en passende beheersmaatregelen te nemen. Binnen projectontwikkeling besteden we hier systematisch aandacht aan. Zo vindt maandelijks per project een beoordeling en mogelijke aanpak van het risico plaats. De uitkomst hiervan leggen we vast in verslagen en periodieke rapportages.

3.2 Doelstellingen 2014

Energiebesparing en duurzaam ondernemen In ons beleidsplan benoemen we de doelstelling voor energiebesparing als speerpunt van beleid. De doelstelling voor de vermindering van gasverbruik in onze woningen is in 2020 33% minder gasverbruik dan in 2008. De Kombinatie investeert stelselmatig in energiebesparing en berekent de huurder hiervoor een redelijke huurverhoging. Eind 2014 verbruikten de woningen van de Kombinatie 32,8% minder gas dan in 2008. In 2014 bespaarden we met onze maatregelen gemiddeld 2,2% op het gasverbruik. Deze besparing is vooral het gevolg van de toevoeging van nieuwbouw en ketelvervanging bij planmatig onderhoud. Het bedrijfsbureau heeft in ruim 150 woningen maatregelen uitgevoerd die tot energiebesparingen leidden.

17

De Kombinatie streeft ernaar om in 2020 geen woningen met een E, F en G-energielabel in het woningbestand te hebben. Een uitzondering betreft woningen buiten de reguliere doorexploitatie, zoals renovatie-, sloop– of verkoopwoningen. Ook woningen waar de bewoner niet meewerkt aan de verbetering van het energielabel, vallen onder deze uitzondering

3 Vastgoedkamer

Wij meten jaarlijks rdeling van de kwaliteit onze leden van het Kombinatiepanel

Gerealiseerde verbetering 2014 label A B C D E F G Bron: Epaview

2013 2,5% 20,8% 33,0% 16,3% 13,9% 8,3% 5,3%

2014 4,6% 20,5% 32,5% 16,0% 13,7% 7,9% 4,8%

Jaarplan 2014 De meeste jaarplan activiteiten hebben betrekking op onderhoud, nieuwbouw- en renovatieprojecten. Deze beschrijven we in dit hoofdstuk onder de paragrafen: exploitatie en investeringen in vastgoed. De geplande implementatie van bestuur- en beheertaken bij verenigingen van eigenaren (VvE’s) is afgerond. De verantwoordelijkheden en taken zijn belegd; deels bij de manager Vastgoed en deels bij de consulenten vastgoed.

De belangrijkste interne ontwikkeling is de aanbesteding van het dagelijks onderhoud geweest 3.3 Interne en externe ontwikkelingen

3 Vastgoedkamer

18

De belangrijkste interne ontwikkeling is de aanbesteding van het dagelijks onderhoud geweest. Na een zorgvuldige selectieprocedure heeft de Kombinatie twee aannemers geselecteerd: VIOS en Aalberts. Met deze twee aannemers hebben we een raamovereenkomst afgesloten waarin de voorwaarden voor het uit te voeren onderhoud, de kwaliteit van dienstverlening, de prijsbepaling van het onderhoud en de overname van het Onderhoudsbedrijf zijn vastgelegd. Conform de raamovereenkomst voeren deze twee bedrijven alle reparaties en mutatiewerk uit voor de komende drie jaar. De werkzaamheden in en aan de woningen worden uitgevoerd door de overgenomen vaklieden van de Kombinatie. Hiermee is de kennis van het onderhoud aan de woningen gewaarborgd. Onze klanten worden nog steeds geholpen door dezelfde vertrouwde medewerkers. De bedrijfsauto’s van de vaklieden zijn voorzien van zowel het logo van de aannemer als die van de Kombinatie. De kwaliteit van het uitgevoerde werkproces wordt goed bewaakt. Het klanttevredenheidsonderzoek van oktober 2014 geeft aan dat onze klanten de dienstverlening van de aannemers hoog waarderen. De uitgevoerde reparaties scoorden een tevredenheidscijfer van 8,6. Voor de deskundigheid van de uitvoerende medewerkers hebben onze klanten een 8,6 gegeven en voor hun vriendelijkheid een 8,7. Ook de procedure voor het melden en aannemen van reparatieverzoeken hebben we aange-

past. Naast telefonisch, kan de klant ook via ons huurderportaal (internet) een reparatieverzoek doen. De uitplaatsing van het onderhoudsbedrijf heeft per saldo € 567.000 eenmalige kosten in 2014 met zich meegebracht. Dit is het gevolg van het beëindigen van de onderhoudsactiviteiten in eigen beheer per 1 juli 2014. Hieronder vallen de afschrijving op bestelauto’s, gereedschap, materialen en voorraden, gemiste productie en overige kosten in verband met de uitvoering van het Sociaal Plan. Deze kosten komen ten laste van het onderhoudsbudget, zie paragraaf 3.5.1 Een andere ontwikkeling betreft de implementatie van het DrieKamerModel (3KM) met als gevolg dat de elangrijkste processen binnen de Vastgoedkamer zijn aangepast. Zo hebben we een nieuw mutatie-verhuur proces beschreven in samenwerking met de Maatschappelijke kamer en de Vermogenskamer. Daarnaast hebben we een nieuwe procedure voor planmatig onderhoud vastgesteld.Ook zijn we in 2014 gestart met een pilotproject Weideweg om de mogelijkheden van renovatie in bewoonde staat te verkennen. Hierbij streefden we naar een zo hoog mogelijk energielabel (A of A+). Daarnaast wilden we onderzoeken of deze manier van renoveren op grotere schaal kan worden toegepast.Verder zijn we gestart met het onderzoeken van assetmanagement als basis voor de keuzes in de bedrijfsvoering.

3.4 Wijzigingen in wet en regelgeving De belangrijkste wijzigingen in weten regelgeving voor de Vastgoedkamer zijn de invoering van de Warmtewet en de aanpassing van regelgeving voor energielabels. De Warmtewet heeft geleid tot een aantal technische aanpassingen van onze collectieve verwarmingsinstallaties. Maar ook tot wijziging van onze werkprocessen van de afrekening servicekosten. De gevolgen van de aanpassing van regelgeving bij energielabels is nog niet volledig in kaart gebracht. Daarvoor zijn de wijzigingen te recent. Dit werken we verder uit in 2015 samen met de te verwachte aanpassingen van de Herziening Woningwet en de Novelle. Asbest De regelgeving omtrent asbest is per 1 juli 2014 verder aangescherpt. Bij saneringswerkzaamheden past de Kombinatie deze nieuwe regelgeving toe.

3.5 Exploitatiekasstromen voor onderhoud en beheer

3.5.1 Feitelijke kasstroom onderhoud Bij de exploitatie van het vastgoed behoren de volgende onderdelen: onderhoud en beheer. Het dagelijks onderhoud kent een aantal vormen: - reparatieverzoeken - onderhoudsabonnement - mutatieonderhoud - contractonderhoud - planmatig onderhoud

Exploitatiekasstroom

Feitelijke kasstroom

Bijdrage vanuit Maatschappelijke kamer

Naar dividend

Huur

€

21.526

€

14.654

€

36.180

Onderhoud

€

-5.587

€

1.075

€

-4.512

Beheer

€

-3.428

€

326

€

-3.102

Verhuurderheffing

€

-2.091

nvt

€

-2.091

Totaal

€

10.420

€

16.055

€

26.475

19

De Vastgoedkamer realiseert een direct rendement op het vastgoed van 6,61%

Kosten onderhoud totaal

2013

Begroot 2014

€

567.000

723.000

€

661.000

Eenmalig resultaat uitplaatsen Onderhoudsbedrijf * Reparatieverzoeken

€

Onderhoudsabonnement Mutatieonderhoud:

2014

634.000

€

€

16.000

€

19.000

€

23.000

€

616.000

€

389.000

€

429.000

Contractonderhoud incl. klachten bij contractonderhoud

€

481.000

€

614.000

€

473.000

Planmatig onderhoud incl. overloop

€

2.982.000

€

4.552.000

€ 2.663.000

Totale onderhoudskosten

€

4.729.000

€

6.297.000

€ 4.816.000

* zie toelichting bij interne ontwikkelingen

Aantal woningen waaraan onderhoud is uitgevoerd

2013

Begroot 2014

2014

Aantal reparatieverzoeken

2015

2000

1909

Aantal onderhoudsabonnementen

489

450

442

Aantal woningen met mutatieonderhoud:

220

240

249

Aantal woningen planmatig onderhoud

2590

2700

2695

3 Vastgoedkamer

De Vastgoedkamer is verantwoordelijk voor een efficiënte exploitatie en transformatie van het vastgoed. In deze paragraaf beschrijven we de verantwoording van de exploitatie. In de tabel hiernaast staat een overzicht van de exploitatiekasstromen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de feitelijke kasstroom en de bijdrage vanuit de Maatschappelijke kamer. Beide bedragen bij elkaar opgeteld, geven het marktconforme niveau weer. De bedragen die voor rekening komen van de Vastgoedkamer - minus de verhuurderheffing - vormen samen het bedrag aan dividend vanuit de exploitatie: het directe rendement in euro’s.

3.6 Dagelijks onderhoud 3.7 Planmatig onderhoud Onder dagelijks onderhoud verstaan we alle niet voorziene werkzaamheden, naar aan leiding van een melding van een bewoner of door de Kombinatie geconstateerd. Daarnaast delen we het mutatieonderhoud en onderhoud als gevolg van het onderhoudsabonnement ook in bij dagelijks onderhoud. De kosten dagelijks onderhoud zijn in 2014 iets lager dan begroot doordat we gestuurd hebben op kostenbeheersing. 3.6.1 Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud is erop gericht de woning zowel bouw- als woontechnisch op het gewenste niveau te brengen, voordat deze opnieuw verhuurd wordt. Daarbij brengen we soms extra voorzieningen aan. Onderhoud bij mutatie Aantal woningen met mutatieonderhoud: Totale kosten mutatieonderhoud:

3 Vastgoedkamer

20

Gemiddelde kosten per mutatie:

2013

Begroot 2014

2014

220

240

249

616.000

389.000

429.000

2.800

1.620

1.722

We hebben in 2014 10% meer aan mutatieonderhoud uitgegeven dan begroot. Dit komt vooral doordat er relatief veel mutaties zijn geweest na een langere woonduur met hogere mutatiekosten.

Planmatig onderhoud is een efficiënt middel om de kwaliteit van de woningen op peil te houden. Op basis van de meerjarenplanning en conditiemetingen, voeren we jaarlijks in een groot aantal van onze woningen preventieve onderhoudswerkzaamheden of herstelwerk uit. De terugkerende werkzaamheden bestaan onder andere uit een schilderbeurt, herstellen van kozijnen, ramen of deuren en vervanging van daken. Ook het binnenwerk zoals keukeninrichting, sanitair en installaties (verwarming, mechanische ventilatie, liften etc.) pakken we op deze wijze aan. Kosten planmatig onderhoud Contractonderhoud

Reparatieverzoeken

2013

Begroot 2014

2014

Aantal reparatieverzoeken

2015

2000

1909

634.000

723.000

661.000

315

362

346

Totale kosten Gemiddelde kosten per reparatie:

In 2014 hebben we circa 10% minder uitgegeven aan reparatieverzoeken dan begroot. Dit komt deels doordat er minder reparatieverzoeken zijn uitgevoerd en deels door de lagere kosten per reparatie door goede kostenbeheersing. 3.6.3 Onderhoudsabonnement Met het onderhoudsabonnement bieden we onze huurders extra dienstverlening. Het gaat bijvoorbeeld om het ontluchten de CV installatie en klein onderhoud aan hang en sluitwerk. Eind 2014 maakten 442 huurders gebruik van deze dienstverlening.

Begroot 2014

2014

481.000

614.000

473.000

Planmatig onderhoud incl. overloop 2.982.000 Totaal

3.6.2 Reparatieverzoeken Reparatiewerkzaamheden zijn werkzaamheden die we in de regel uitvoeren naar aanleiding van meldingen van bewoners of na constatering van gebreken door eigen medewerkers.

2013

3.463.000

4.552.000

2.663.000

5.166.000

3.136.000

Voor het contractonderhoud hebben we voordeel behaald door een aantal contracten opnieuw aan te besteden. Het budget voor contractonderhoud is in de begroting 2015 naar beneden bijgesteld. In 2014 hebben we in 2.695 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Gemiddeld is in deze woningen voor € 1.190,- aan planmatig onderhoud besteed. Het budget voor planmatig onderhoud is voor een deel niet besteed door: - Het doorschuiven van onderhoudsproject 12 woningen Pleineslaan; - Een veel lager aantal vervangingen van keuken en sanitair bij klachten- en mutatieonderhoud; - Scherpere inkoop bij aanbestedingen. In de begroting 2015 heeft de Kombinatie deze ontwikkelingen meegenomen.

3.8 Investeringen in vastgoed

Beukbergenlaan

Het totaaloverzicht ziet er als volgt uit: Investeringskasstroom Investerings budget vanuit Vermogens Kamer

Met het onderhoudsabonnement bieden we onze huurders extra dienstverlening

Investerings bijdrage vanuit Maatschappelijke Kamer

Investerings uitgaven VastgoedKamer

11.933

1.024

-12.957

-

-

-

Verbetering

95

390

-485

Saldo terug/doorverkoop VoV

-72

42

30

Nieuwbouw huur Aankoop huur

Mutatie MVA in ontwikkeling

-7.332

nvt

7.332

Totaal

4.624

1.456

-6.080

In 2014 hebben we geïnvesteerd in de nieuwbouw van huur- en koopwoningen. De verkoop van koopwoningen ook met Koopgarant oftewel onder voorwaarden (VoV) wordt toegelicht in paragraaf 5.6.

21

3 Vastgoedkamer

Naast de exploitatie draagt de Vastgoedkamer ook de verantwoordelijkheid voor de gewenste transformatie, zoals nieuwbouw, renovatie, grootonderhoud en verkoop van het vastgoed. Daarvoor ontvangt de Vastgoedkamer een investeringsbudget voor het marktconforme deel van de investeringen. En vanuit de Maatschappelijk kamer wordt een bijdrage voor het niet rendabele deel van de investering geleverd (stichtingskosten minus markwaarde). Investeringsbudget plus de bijdrage van de Maatschappelijke kamer vormen samen de investeringsuitgaven die gedaan zijn.

3.8.1 Nieuwbouw In 2014 heeft de Kombinatie 71 huurwoningen en 4 koopwoningen gebouwd. Daarvoor is een totale investering van € 14.700.000 gedaan. Project Aantal Aantal huurwoningen koopwoningen

3 Vastgoedkamer

22

Het Rond

33

Beukbergen

38

4

Totaal

71

4

Het Rond De gemeente heeft een uitbreiding van het gemeenthuis gerealiseerd aan het Rond om de hele gemeentelijke organisatie in één gebouw te huisvesten. Op het terrein, grenzend aan het gemeentehuis, zijn 100 woningen gepland, waarvan 33 huurwoningen. Deze 33 huurwoningen heeft de Kombinatie ‘turn key’ van de bouwer Volkert Wessels afgenomen. De woningen zijn in februari 2014 opgeleverd. Alle huurwoningen zijn met parkeerplaats in de parkeerkelder verhuurd. Algemeen 19 sociale huurwoningen, 14 geliberaliseerde huurwoningen en 33 parkeerplaatsen in parkeergarage; Totale investering: € 7.800.000. Beukbergenplein en Beukbergenlaan De gemeenteraad van Zeist heeft begin 2012 het uitvoeringsprogramma voor de herstructurering van het woonwagencentrum Beukbergen vastgesteld. Daarin werd voorgesteld dat de corporaties huurwoningen gaan ontwikkelen en deels het beheer gaan overnemen. In 2013 hebben de Zeister corporaties en de gemeente hierover een raamovereenkomst ondertekend. Namens de Zeister corporaties heeft de Kombinatie 24 sociale huurwoningen ontwikkeld aan het Beukbergenplein. Aan de Beukbergenlaan hebben we verder 14 sociale huur en 4 sociale koopwoningen ontwikkeld. In het voorjaar 2014 is de bouw gestart. Alle 42 woningen zijn in november 2014 opgeleverd. Hierna hebben we huurwoningen direct verhuurd. Ook de verkoop van de 4 sociale koopwo-

ningen heeft in 2014 plaatsgevonden. Algemeen 24 senioren- en starterswoningen op het Beukbergenplein; 14 huur en 4 koop eengezinswoningen aan de Beukbergenlaan; Totale investering: € 6.900.000. 3.8.1.1 Geplande nieuwbouwprojecten Vogelwijk De Kombinatie heeft in 2012, 17 koopwoningen opgeleverd -project Watersalamander-, waarvan de laatste 2 woningen in 2014 zijn verkocht. Met de gemeente Zeist hebben we in 2014 intensief overleg gevoerd over de herontwikkeling van het totale project. Met als doel het project weer aan te laten sluiten bij de huidige wensen en mogelijkheden op de woningmarkt. Het herziene plan gaat uit van 108 hoofdzakelijk grondgebonden koopwoningen in de prijsklasse € 180.000,- tot € 250.000,-. In 2014 hebben we de ontwikkeling van de Vogelwijk tot en met het project Watersalamander geëvalueerd. Planning Start bestemmingsprocedure en verkoop van de eerste 18 woningen in 2015; Bouw: 2016-2020. A.C. Kerkhofflaan Op de locatie hoek AC Kerkhofflaan – Churchilllaan stonden 8 verouderde huurwoningen. De Kombinatie had samen met Abrona de intentie om op deze locatie 24 zorgappartementen met 4 groepsruimten en 7 senioren huurappartementen te ontwikkelen. Abrona heeft zich in 2013 teruggetrokken, waarna in 2014 de samenwerking is beëindigd. De Kombinatie is vervolgens gestart met een nieuwe ontwikkeling om 7 à 8 huurwoningen te realiseren. Daarbij onderzoeken we de mogelijkheden van ‘nul-op-de-meterwoningen’. Algemeen 7 á 8 sociale huurwoningen, eengezinswoningen Planning Herontwikkeling: 2014-2015; Realisatie: 2016. Austerlitz Schoollocatie Conform het dorpsplan Austerlitz van 2010 zijn er circa

150 nieuwbouwwoningen in Austerlitz gepland, met als doel het voorzieningenniveau te handhaven. Het grootste deel van de nieuwbouw in Austerlitz Noord (het Franse veld) wordt door een commerciële ontwikkelaar, Van Ommen en de Groot gerealiseerd. Op de huidige locatie van de basisschool wordt een nieuw dorpshart ontwikkeld. De gemeente gaat het schoolgebouw vernieuwen, waarbij een brede school ontstaat. De Kombinatie realiseert 35 sociale huur- en sociale koopwoningen. Ook zijn er diverse voorzieningen gewenst die (gedeeltelijk) in het dorpshuis worden ondergebracht. De ontwikkeling vindt plaats in samenwerking met Austerlitz Belang, Austerlitz Zorgt, Dorpshuis, Schoolbestuur Wereldkids, de gemeente Zeist en de Kombinatie. Algemeen 18 sociale huurwoningen, 17 sociale koopwo ningen (8 eengezinswoningen en 27 appartementen). Planning Ontwikkeling: 2014-2016; Realisatie: 2017-2018. 3.8.2 Verbeteringen: renovatie en grootonderhoud L-flat, Laan van Vollenhove Na de oplevering van de grootonderhoudsbeurt, hebben we eind 2012 asbest aangetroffen in de bergingen en in de meterkasten in de woningen. De sanering van het asbest heeft gedurende 2013 en 2014 plaatsgevonden. In 2014 hebben we het werk afgerond. Algemeen Groot onderhoud en asbestsanering 728 sociale huurwoningen. Planning De opknapbeurt van de L flat en de sanering evalueren we in 2015. Weideweg, Austerlitz De Kombinatie renoveert 10 eengezinswoningen aan de Weideweg in bewoonde staat. De woningen krijgen een optimale isolatie, waardoor het gemiddelde E/F label naar label A gaat. Ook de badkamer, het toilet en de keuken knappen we op. Aan de achterzijde wordt over de volle breedte van de woning een dakkapel geplaatst.

Eldorado, Griffensteijnselaan Zeist De woonkwaliteit van het complex voldoet onvoldoende aan toekomstige woonwensen. In 2013 hebben we de mogelijkheden onderzocht van het optoppen van een verdieping en het samenvoegen van twee woningen. Deze opties bleken financieel niet haalbaar. De Kombinatie zet nu in op verbeteringen van de energieprestatie, het vernieuwen van sanitair en keukens en het verbeteren van de uitstraling van het gebouw. Algemeen Renovatie en energetische verbetering 72 sociale huurappartementen. Planning Ontwikkeling: 2014-2015; Realisatie: 2016-2017. 3.8.3 Herstructurering Pleineslaan, Den Dolder In 2013 heeft de Kombinatie een bouwkundige inventarisatie en een woonwensenonderzoek uitgevoerd van de 30 woningen aan de Pleineslaan. Het planvoorstel om de 18 woningen aan het plein te behouden en ingrijpend te verbeteren, 8 woningen na een onderhoudsbeurt te bestemmen voor verkoop en 4 woningen te slopen om 10 jongerenappartementen terug te bouwen heeft het niet gehaald. Er is in overleg met de bewoners en de gemeente besloten om 12 woningen een onderhoudsbeurt te geven en in de verkoop te brengen. De 18 woningen rondom het plein gaan we ingrijpend renoveren. Algemeen 18 eengezinswoningen hoog niveau renovatie/hernieuwbouw en 12 eengezinswoningen onderhoudsbeurt. Planning Realisatie: 2015-2016 uitvoering.

3.9 Overzicht desinvesteringen

Sloop en verkoop vormen samen de zogenaamde desinvesteringen. De Kombinatie heeft in 2014 en aantal desinvesteringen gedaan, zoals reguliere verkoop en Verkoop onder Voorwaarden (VoV). Bij reguliere verkoop wordt de vrije verkoopwaarde gerealiseerd dat in de regel circa 30 % hoger ligt dan de marktwaarde in verhuurde staat. Deze meeropbrengst maakt onderdeel uit van het dividend. Bij Verkoop onder Voorwaarden is er sprake van een korting aan de koper van de woning. Deze korting wordt bekostigd door de Maatschappelijke als bijdrage aan de bijbehorende maatschappelijke doelstelling. Desinvesteringskasstroom Inkomsten vanuit Vastgoed kamer Sloop

€

Verkoop VoV Totaal

Desinvesteringsbijdrage vanuit Maatschappelijke Kamer

Marktconforme kasstroom

€

-

€ 1.800

€

-

€ 1.737

€ 548

€ 3.536

€ 548

€ 4.084

-

€

-

Gerealiseerde waarde €

Dividend

-

nvt

€ 1.800

€ 1.462

€ 338

€ 2.285

€ 1.845

€ 440

€ 3.307

€ 778

23

3 Vastgoedkamer

Het project realiseren we in bouwteam verband met de firma Mens Zeist. Algemeen Renovatie en energetische verbetering 10 sociale huurwoningen. Planning Realisatie: 2015.

3.10 Verkoop

De Kombinatie verkoopt een deel van haar woningen en in beperkte mate nieuwbouw koopwoningen. De doelstelling voor verkoop van bestaand bezit is tweeledig. Aan de ene kant zorgt het voor differentiatie in eigendomsvorm en bevordert het de doorstroming binnen buurten en wijken. Aan de andere kant levert het de Kombinatie inkomsten op die noodzakelijk zijn om onze plannen te realiseren. Verkoop 2014

3 Vastgoedkamer

24

2013

Begroot 2014

2014

Verkoop regulier

18

7

11

Verkoop Koopgarant (incl. terugkoopwoningen)

21

7

23

Terugkoop Koopgarant

-2

Verkoop nieuwbouw (Vogelwijk, en Beukbergen) Totaal

37

-3 6

7

20

38

Kennismaken met huurders woonwagencentrum Beukbergen

3.10.1 Verkoopresultaat reguliere verkoop De Kombinatie heeft in 2014, inclusief nieuwbouw, 18 woningen regulier verkocht. In de begroting is uitgegaan van 13. Het netto (bedrijfseconomisch) verkoopresultaat bedroeg € 1.677.000- tegen het geplande resultaat van € 2.121.000,-. Bij verkoop hanteren we de richtlijn conform MG 2013-02 (circulaire verkoop corporatiewoningen) en laten we een taxatierapport opstellen door een onafhankelijke taxateur. Deze gaat daarbij uit van de vrije verkoopwaarde in onverhuurde staat. Het netto verkoopresultaat op basis van marktwaarde bedraagt € 338.000,en is als dividend beschikbaar gekomen.

de kopers geleverd. De prestatie van de verkoop met Koopgarant (VoV), het netto (bedrijfseconomisch) verkoopresultaat bedraagt circa € 1.500.000,-. Het netto verkoopresultaat op basis van marktwaarde bedraagt € 440.000,- en is als dividend beschikbaar gekomen.

3.10.2 Verkoop met Koopgarant De Kombinatie heeft in 2014, 3 woningen teruggekocht en 4 woningen doorverkocht met Koopgarant. Er zijn 19 woningen het eerst verkocht in Koopgarant en 3 eerder verkochte woningen zijn ingekocht en voor een tweede maal onder Koopgarant verkocht. In totaal hebben we derhalve 23 woningen in Koopgarant aan

Investeringskasstroom Bijdrage vanuit Maatschappelijke Kamer

3.10.3 Verkoop nieuwbouw De Kombinatie heeft 7 nieuwbouwwoningen verkocht waarvan 3 voor 2014 waren opgeleverd. In het 3KM wordt van deze projectontwikkelingsactiviteiten het saldo gepresenteerd. Dit saldo wordt meegenomen in het dividend.

Saldo nieuwbouw koop

nvt

Saldo kasstromen Vastgoedkamer € 2.141

Saldo nieuwbouw VoV

-

-

Totaal

-

€ 2.141

3.11 Marktwaardeontwikkeling 3.13 Dividend Het DrieKamerModel gebruikt de ‘markt’ als spiegel voor het functioneren van de Kombinatie en het weergeven van de maatschappelijke prestaties. Hierbij is van belang op welke wijze marktconforme bedragen voor de markthuur, de normen voor onderhoud en beheer en marktwaarde in verhuurde staat worden bepaald. Deze marktconforme componenten zijn nodig om het marktconforme rendement te bepalen, waarmee we de vastgoedprestaties kunnen beoordelen en vergelijken met de markt.

De marktwaarde in verhuurde staat geeft de waarde van de woning weer, die de koper bereid is te betalen, waarbij de woning nog is verhuurd. De Kombinatie gebruikt deze waarderingsgrondslag nog niet voor de jaarrekening. Omdat op grond van de nieuwe Woningwet marktwaarde verhuurd de verplichte waarderingsgrondslag gaat worden, zullen we daar wel toe overgaan. Voor 2014 is de marktwaarde verhuurd op globale wijze bepaald en gelijk gesteld aan 75% van de WOZ-waarde. De WOZwaarde is hierbij geïndexeerd om de waarde op peildatum 31 december 2014 te krijgen. Ten opzichte van vorig jaar is er een stijging van de marktwaarde verhuurd met 3,5%.

3.12 Rendement De Vastgoedkamer heeft de verantwoordelijkheid om een optimaal marktconform rendement te realiseren. Het rendement is te onderscheiden in het directe rendement op basis van de exploitatiekasstromen en het indirecte rendement op basis van de waardeontwikkeling van het vastgoed. Het rendement geeft in procenten van de waarde van het vastgoed weer wat de Vastgoedkamer met het Vastgoed heeft verdiend. Rendement op vastgoed

Totaal

€

29.394

Huur

€

36.180

Onderhoud

€

-4.512

Beheer

€

-3.102

Verhuurderheffing

€

-2.091

Verkoopwinst

€

338

Verkoop onder Voorwaarden

€

440

Nieuwbouw koop

€

2.141

Nieuwbouw VoV

€

-

Marktconform

Direct rendement

6,57%

Indirect rendement Niet-gerealiseerd Gerealiseerd (verkoop)

3,10% 2,90% 0,19%

Totaal rendement

9.67%

Het dividend dat verdiend is met de exploitatie van het vastgoed is € 29,5 mln. Hierboven staat beschreven uit welke onderdelen het dividend is opgebouwd. De Vastgoedkamer heeft € 4,5 mln voor onderhoud en € 2,9 mln voor beheer uitgegeven. We gaan ervan uit dat op het onderdeel onderhoud nog verdere efficiëntie te behalen valt. Uitgaande van 3551 vhe betreft de vastgoedgerelateerde uitgaven voor onderhoud €1.270,- en voor beheer € 874,- per vhe.

25

3 Vastgoedkamer

De markthuur is eind 2014 bepaald aan hand van het markthuurmodel van Ortec Finance. Hierbij is de hoogte van de markthuur afhankelijk van een aantal woningkenmerken, zoals woningtype, bouwjaar, gebruiksoppervlakte woning en leegwaarde. Gemiddeld komt de markthuur uit op 6,4% van de leegwaarde.

De Vastgoedkamer heeft dividend uitgekeerd aan de Vermogenskamer. Dit is dat deel van het rendement dat in geld beschikbaar is. Het niet-gerealiseerde indirecte rendement maakt dus geen deel uit van het dividend. De volgende tabel geeft de componenten weer waaruit het dividend is opgebouwd. Het dividend is opgebouwd uit het exploitatieresultaat, het verkoopresultaat en het resultaat projectontwikkeling.

4

4 Vermogenskamer Deel A: DrieKamerModel

26

Vermogenskamer Deel A: DrieKamerModel

Visie en beleid Financiële continuïteit is voor de Kombinatie geen primaire doelstelling, maar één van de meest essentiële randvoorwaarde in relatie tot de overige prestaties. De Vermogenskamer bewaakt de financiële continuïteit. Deze rol heeft onder meer betrekking op het beheer van de kasstromen om ervoor te zorgen dat er niet meer liquiditeiten worden besteed dan er beschikbaar zijn. Deze rol heeft ook betrekking op de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Deze verhouding dient zodanig te zijn dat de corporatie niet te veel risico loopt en dat de financiële buffer voldoende solide is. Hierbij neemt de Vermogenskamer ook de beoordelingen van het CFV en het WSW in acht.

Bij de Vermogenskamer zijn de overige bedrijfslasten geplaatst, die niet direct verbonden zijn aan ons Vastgoed. Deze overige bedrijfslasten zijn onderscheiden in overhead, saneringsheffing en vennootschapsbelasting. Ook deze overige bedrijfslasten komen ten laste van het dividend. Overige bedrijfslasten

4.1 Rentelasten De rentelasten vormen een belangrijke kostenpost voor de Kombinatie. Deze rentelasten heeft de Vermogenkamer uit het dividend betaald. De onderstaande tabel geeft de rentelasten in euro’s en in een percentage van de omvang van onze leningportefeuille weer. Rentelasten Rente Gemiddelde percentage

2014 € 3.950 3,72%

Over 2014 bedroeg de gemiddelde leningportefeuille € 106.679.000,-. Per einde van het jaar was het schuldrestant € 106.487.000,-. Het vermelde rentebedrag is het saldo van de betaalde en ontvangen rente. De gemiddelde rentevoet op basis hiervan komt uit op 3,72%. Zonder de ontvangen en doorberekende rente komt de rentelast uit € 4.040.000,-. De gemiddelde rentevoet is dan 3.8%. In 2013 was dit (CIP 2013) 3,78%, waarbij het landelijk gemiddelde op 4,11% lag.

Totaal

€

-1.749

Overhead

€

-1.040

Saneringsheffing

€

-709

Vpb

€

-

Het onderdeel "overhead" bestaat m.n. uit organisatiekosten (personeelskosten en overige bedrijfslasten) die niet zijn toegerekend aan de verhuur/beheeractiviteiten (€ 915) en investeringen in activa ten dienste van de exploitatie (€ 125).

27


De Kombinatie wenst onder alle omstandigheden een financieel betrouwbare partner te zijn voor haar bewoners en andere relaties. Ook voor het aantrekken van vreemd vermogen is een solide financiële positie van groot belang.

4.2 Overige bedrijfslasten

De Kombinatie wenst onder alle omstandigheden een financieel betrouwbare partner te zijn voor haar bewoners en andere relaties

De balans geeft inzicht in de marktwaarde (in verhuurde staat) van ons vastgoed en het eigen en vreemde vermogen (leningen). In principe is de verandering van het totaal vermogen gelijk aan de verandering van de marktwaarde van het vastgoed in verhuurde staat. Hierbij moeten we rekening houden met de verandering van de overige activa en passiva. De balans ultimo 2013 en ultimo 2014 kan als volgt worden weergegeven:

4.3 Mutatie eigen vermogen


28

De mutatie van het eigen vermogen is opgebouwd uit drie componenten. De eerst component heeft betrekking op hetgeen resteert uit het dividend nadat rentelasten, overige bedrijfslasten en het maatschappelijke budget eruit zijn betaald. De tweede component heeft betrekking op het niet-gerealiseerde rendement: de autonome waardeverandering van het vastgoed. Deze laatste component is geen kasstroom maar vertaalt zich rechtstreeks in een mutatie van het eigen vermogen. Verder is er nog een saldo van de mutatie van overige activa en passiva. Mutatie eigen vermogen Totaal

€

21.724

Bijdrage vanuit dividend

€

5.359

Autonome waardeverandering

€

11.691

Mutatie overige activa/passiva/MVA i/o

€

4.674

Het eigen vermogen is in 2014 toegenomen van € 294 mln. per 1-1-14 tot € 315,7 mln. per ultimo 2014. Met deze toename van € 21,7 mln. bedraagt het uiteindelijke rendement op het vermogen 7,39 %. De belangrijkste oorzaak van de vermogenstoename is de autonome waardeverandering van het bezit.

De bijdrage vanuit het dividend is een resultante van het van de Vastgoedkamer ontvangen dividend onder aftrek van het verstrekte maatschappelijk budget, de overige bedrijfslasten en de betaalde rente.

Direct rendement

gerealiseerd 28.616

Gerealiseerd indirect rendement af: maatschappelijk budget betaalde rente overige bedrijfslasten

begroot 26.200

778

pm

18.335 3.950 1.749

15.500 4.000 1.900

De belangrijkste ontwikkelingen in 2014 gaan over de

Balans Marktwaarde in verhuurde staat Overige activa

€ €

402.841 11.063

Balans totaal

€

413.904

Marktwaarde in verhuurde staat Overige activa

€ €

423.1821 13.454

Balans totaal

€

436.636

Balans De bijdrage aan het eigen vermogen vanuit het dividend bedroeg € 5.359.000 en is daarmee 1,8% rendement over het eigen vermogen. Deze bijdrage is iets hoger dan de begrote € 4.800.000,- rendement van 1,6%. Door de toename van het eigen vermogen, komt de solvabiliteit op basis van de marktwaarde per einde 2014 uit op 72,3% en bevindt zich daarmee boven de gestelde ondergrens. De financiële positie kunnen we daardoor als robuust kenmerken. Zie ook paragraaf 4.5 vermogenskengetallen.

Opleverfeest Het Rond

waarde van het bezit en -sterk daarmee samenhangendde omvang van het eigen vermogen. De marktwaarde (in verhuurde staat) van het onroerend goed is gestegen met 20,3 mln als gevolg van: nieuwbouw verkoop regulier verkoop VOV autonome ontwikkelingen

11.933 (toename) 1.949 (afname) 2.460 (afname) 12.817 (toename)

4.5 Vermogenskentgetallen

2013 € € €

294.028 106.487 106.487

€

413.904

2014 Eigen vermogen Leningen Overige Passiva

€ € €

315.752 106.101 114.783

€

436.636

Op basis van de balansverhoudingen in beide jaren zijn vermogenskengetallen, en de veranderingen daarin vast te stellen. Solvabiliteit is gedefinieerd als eigen vermogen gedeeld door het balanstotaal, terwijl leverage gelijk is aan vreemd vermogen gedeeld door eigen vermogen. Het rendement op het eigen vermogen laat zien in welke mate het eigen vermogen als resultante van de gemaakte keuzes is veranderd. Vermogenskengetallen 2013

2014

Solvabiliteit

71,04%

72,31%

Leverage

36,22%

33,60%

Rendement op eigen vermogen

7,39%

In 2014 zijn door een positief rendement op het eigen vermogen de vermogenskengetallen verbeterd. De solvabiliteit komt uit op 72,3%, de leverage bedraagt 33,6%.

29


Eigen vermogen Leningen Overige Passiva

4.6 Risicomanagement

4.6.1 Strategische risico's De Kombinatie is in 2014 heeft het risicomanagement verder vorm gegeven. Er zijn 12 strategische risicos’s geïnventariseerd. Vervolgens zijn de tolerantiegrenzen bepaald en mogelijke beheersmaatregelen ingericht. Onderstaand schema geeft een beeld van onze strategische doelstellingen en de risico’s. Vanaf 2015 wordt in de perioderapportage de wijze en mate van beheersing van risico’s in kaart gebracht. Op deze manier kan bepaald worden of een risico de tolerantiegrens overschrijdt en de beheersmaatregel moet worden aangepast. De Raad van Toezicht heeft deel genomen aan de inventarisatie van strategische risico’s.


30

4.6.2 Operationele- en frauderisico’s Algemeen De Kombinatie is een dienstverlenende organisatie, waarbinnen onze medewerkers een cruciale rol spelen. Dit levert risico’s op met betrekking tot continuïteit en gedrag. Ook het bedrijfsinformatiesysteem kent een continuïteitsrisico. Frauderisico Binnen het geheel van risicobeheer is frauderisico een belangrijk punt van aandacht. Beheersing ervan geschiedt door adequate procedures, waarbij functiescheiding zoveel mogelijk wordt toegepast. Opdrachten voor uitvoering van werken worden volgens een procuratieschema verstrekt. Huuromzetten worden beoordeeld m.b.v. een huurmutatieregister. De Kombinatie heeft een Integriteitprotocol vastgesteld en ingevoerd. Transparant, eerlijk en open handelen is een rode draad in het protocol. Ook is het Reglement werkwijze Raad van Toezicht vastgesteld. Dit reglement, inclusief de klokkenluiderregeling en het bestuursreglement is gepubliceerd op onze website: www.kombinatie.nl.

4.6.3 Financiële risico’s De Kombinatie loopt risico’s op het gebied van: Financieren en rente Risico’s op het gebied van financiering betreffen de rentestand en de beschikbaarheid van geld. Op grond van het Treasurystatuut (herzien in 2012) worden renterisico’s gespreid door deze gelijkmatig over jaren te verdelen. We sturen er op dat het risicovolume in enig jaar niet meer dan 15% van de gehele leningenportefeuille bedraagt en over drie jaar voortschrijdend niet meer dan 35% bedraagt. De komende jaren blijven de risico’s onder de grens van 15%. Een deel van de langlopende schulden betreft zogenaamde roll-over leningen, waarbij de rente voor 3 of 6 maanden wordt vastgezet. Het hieruit voortvloeiende risico is voor een belangrijk deel begrensd middels collars.

Voor het beheer van de (dagelijkse) liquiditeitspositie beschikt de Kombinatie over een rekening-courant overeenkomst bij de Rabo Bank. Op grond van deze overeenkomst is een rekening-courant krediet mogelijk tot € 1.000.000,-. Een deel van het bezit van de Kombinatie zal onder het zogenaamde niet-DAEB (Dienst Algemeen Economisch Belang) regiem gaan vallen. De omvang van dit deel is nog niet bekend, maar kan oplopen tot enkele honderden woningen. Dit deel zal op termijn zonder staatssteun moeten worden gefinancierd. Zodra de uitwerking van de DAEB-regeling (Europese beschikking) bekend is, zullen de risico’s ook op het terrein van financiering en exploitatie worden bepaald. Keuzes en te nemen maatregelen zullen in het teken staan van beperking en beheersing van die risico’s. Deflatie De gevoeligheid voor deflatie van de inkomsten is groter dan die van de uitgaven. Dit betekent dat een situatie met langduriger deflatie een negatief effect zal hebben op de financiële resultaten. Ook de (bedrijfs)waarde van de woningen zal daardoor in principe onder druk komen te staan. Jaarlijks wordt een deflatie-scenario doorgerekend waarbij beoordeeld wordt wat de gevolgen, ook op langere termijn zijn van langduriger deflatie. Valutarisico De Kombinatie werkt uitsluitend met eurocontracten; valutarisico’s worden derhalve niet gelopen. 4.6.4 Projectrisico’s Per ultimo 2014 waren in het kader van risicobeheer de volgende projecten of posities actueel: • grondexploitatie Vogelwijk, grond bestemd voor de realisatie van koopwoningen, boekwaarde bedraagt ultimo 2014 € 2.215.000,-; • grondpositie Austerlitz, bestemd voor koopwoningen; er is overeenstemming voor overdracht van deze

grond aan een projectontwikkelaar, boekwaarde bedraagt ultimo 2014 € 539.000,-; • grondpositie A C Kerkhofflaan, bestemd voor de bouw van circa 8 huurwoningen. Project wordt ontwikkeld in 2015, boekwaarde van de grond is circa € 100.000,-; • renovatieproject 18 woningen Pleineslaan. Dit betreft een grootschalige renovatie van (gemeentelijk) monumentale woningen met per woning een hoog kostenniveau. Binnen de Kombinatie is een projectenprocedure afgesproken. Deze procedure onderscheidt een aantal fasen. Een faseovergang vindt uitsluitend plaats na een besluit daartoe door de directeur-bestuurder, waarbij telkens risico’s worden benoemd en beheersmaatregelen worden voorgesteld. Verder wordt per 4-maandelijkse periode gerapporteerd op voortgang van werkzaamheden, investeringen en risicobeheer aan Raad van Toezicht en Managementteam. Bij alle aanbestedingen van enige omvang wordt de aannemer financieel gescreend en moet een verklaring omtrent betalingsgedrag van de belastingdienst worden overlegd. Aannemers met een grote opdracht worden vervolgens continue op risico gemonitord. Ook worden nauwgezet de bepalingen in het kader van de Wet Ketenaansprakelijkheid gevolgd. Verder minimaliseren we het solvabiliteitsrisico van de aannemer door een strak afgesteld betalingsschema toe te passen, waarbij voorkomen wordt dat de Kombinatie voorfinanciert. Overige risico’s van projecten staan beschreven in de vastgoedkamer.

31


Planning en Controlcyclus Jaarlijks wordt een begroting en een financiële meerjarenraming opgesteld. Als basis hiervoor dienen onder andere de meest recente beleidsvoornemens aangaande de exploitatie van het bestaande bezit, projectontwikkeling en herstructurering. In deze meerjarenraming worden risico’s benoemd en worden de effecten bepaald indien een risico manifest zou worden. Deze risico’s betreffen de macro-economische risico’s, als renteontwikkeling en inflatie maar ook risico’s op het gebied van stagnerende koop- en/of huurmarkten. Vanuit deze risico-verkenning worden kritische risico-aspecten benoemd en gevolgd. Hiervoor wordt onder andere gebruik gemaakt van een systeem van maandrapportage (intern) en een viermaandsrapportage richting de Raad van Toezicht. De inrichting van deze rapportages zijn intern vastgesteld en worden periodiek geëvalueerd en indien noodzakelijk geacht, aangepast.

5 Maatschappelijke kamer

32

5

Maatschappelijke kamer

5.1 Visie en Beleid

De Maatschappelijke kamer is verantwoordelijk voor de goede besteding van het maatschappelijke budget van de Kombinatie. De bestedingen van het maatschappelijke budget zijn onderverdeeld in drie bestedingscategorieën, te weten: huurkorting, sociale interventies en bijdrage voor (des)investeringen. Deze laatste besteding heeft betrekking op het onrendabele deel van de investeringen. In dit hoofdstuk leest u hoe wij het maatschappelijk budget hebben ingezet.

Huurkorting

Maatschappelijk budget € 18.335

€ 14.654

Sociale interventies

€ 1.678

Bijdrage (des)investeringen

€ 2.003

In 2014 bedraagt het maatschappelijk budget € 18,3 mln. In de volgende paragrafen beschrijven we de doelen waaraan het maatschappelijk budget is besteed. Hierbij wordt gebruikt gemaakt van input > output > (te verwachten) effecten-model.

De Kombinatie zorgt ervoor dat zij in de gemeente Zeist ten minste 45% van de doelgroep voor de sociale huursector; mensen met lage inkomens, passend en betaalbaar huisvest. Ook zorgen we voor de huisvesting van bijzondere groepen mensen die wel wat extra steun kunnen gebruiken bij het vinden van een woning of bij het wonen zelf. De Kombinatie heeft de ambitie om vanuit een gezonde financiële basis jonge gezinnen, jongeren en huishoudens met een laag tot middeninkomen (max. € 43.748,-, prijspeil 2014), betere kansen te bieden om betaalbaar en naar tevredenheid te wonen. Onze bewoners van jong tot oud wonen in buurten en wijken. Een prettige buurt en woonomgeving draagt bij aan het woongenot van onze bewoner. De trend van individualisering en vergrijzing vraagt om toekomstbestendige oplossingen voor het wonen in de buurt, voor zorg en welzijn en aanpassingen aan woningen. De Kombinatie draagt bij aan het ontwikkelen van gemeenschapsversterkende wijken, stimuleert de sociale cohesie en verbetert daarmee de wijk. Als partner in het Wijkgericht Werken speelt de Kombinatie binnen de Zeister samenleving een actieve rol als maatschappelijk ondernemer. De Kombinatie levert daarmee een stevige bijdrage aan de leefbaarheid. Welzijn en zorg behoren niet tot de kernactiviteiten van de Kombinatie. Wij werken op deze aandachtsgebieden

samen met deskundige organisaties en de gemeente Zeist. De Kombinatie vindt namelijk dat haar maatschappelijke verantwoordelijkheid niet ophoudt bij het verhuren en onderhouden van woningen. Speerpunten van beleid Zorg dragen voor betaalbaar wonen in Zeist Bewoners en woningzoekenden kunnen, uit het aanbod van vrijgekomen huurwoningen, kiezen uit een gevarieerd aanbod van woningen, zowel wat betreft woningtype als huurprijs. Om de dynamiek en doorstroming op de Zeister woningmarkt te bevorderen, ook voor huishoudens met een middeninkomen, voorziet de Kombinatie in producten als vrije sectorhuur, kopen met Koopgarant en reguliere verkoop. Senioren die reageren op een servicewoning of seniorenwoning en die een eengezinswoning in de sociale huursector achterlaten, krijgen voorrang bij de toewijzing. Huisvesten van jonge gezinnen en jongeren We hebben als doelstelling geformuleerd dat we in 33% van alle woningen die in het koop- of huursegment vrijkomen jonge gezinnen huisvesten. Onder jonge gezinnen verstaan we twee- of eenoudergezinnen in de leeftijd tot en met 40 jaar met één of meer kinderen. Verder streven we ernaar jaarlijks 50% van onze sociale huurwoningen aan jongeren (tot 30 jaar) te verhuren. De krapte op de woningmarkt voor jonge gezinnen met een middeninkomen (van € 34.229,- tot € 43.748,- prijspeil 2014) verminderen we door vrije sectorwoningen en koopwoningen met Koopgarant aan te bieden. Door de beleidsvoornemens uit het Regeerakkoord en de (nieuwe) spelregels voor vrije sectorhuur (niet-DAEB activiteiten) van woningcorporaties heeft de Kombinatie

33


Op de woningmarkt blijft de kloof tussen huur en koop duidelijk aanwezig, mede ondersteunt door het overheidsbeleid. De Kombinatie wil eraan bijdragen dat het verschil kleiner wordt. Tegelijkertijd garanderen we dat bewoners en woningzoekenden met een lager inkomen betaalbaar kunnen wonen.

het afgelopen jaar een beperkt aantal jonge gezinnen met een middeninkomen kunnen huisvesten in een vrije sector huurwoning. Daarnaast maakt de aanhoudende krapte op de sociale huurwoningmarkt dat jongeren en jonge gezinnen met een laag of middeninkomen nog steeds lastig aan een woning komen. De woningmarkt is ondanks een lichte verbetering in 2013 en 2014 nog steeds weinig in beweging. Door een combinatie van omstandigheden, waaronder het huidige woonruimteverdeelsysteem, de stagnerende nieuwbouw en de nog steeds dure koopmarkt blijftvrijwil iedereen zitten waar hij zit. Om die reden onderzoeken we of we een doorstromer beter passend en een jongere woningzoekende sneller kunnen helpen aan een woning. Voor het verhuren van woningen aan zogenaamde spoedzoekers, waaronder ook vaak jongeren, zijn we vanaf 2013 gestart met een experiment met het verloten van woningen.


34

Sterke wijken Wij ondersteunen initiatieven van bewoners(groepen) gericht op gezamenlijke activiteiten rondom welzijn, zorg en vooral het ‘ontmoeten’. We beoordelen initiatieven als waardevol als ze een toegevoegde waarde hebben voor onze bewoner(s) en de sociale cohesie. Daarbij richten we ons met name op inzet van onze mensen en ons netwerk. Ook leveren we een grote bijdrage, zowel

Testen huurderportaal

financieel als in personele inzet, aan het Wijkgericht Werken. Bewonersparticipatie De Kombinatie hecht veel waarde aan de inbreng van bewoners, zowel inzake beleid als bijvoorbeeld het dienstenaanbod. Onze klanten hebben eigen opvattingen over de woningen waar ze in willen wonen of over het voorzieningenniveau. Toch willen ze vaak niet participeren in een bewonerscommissie of het BewonersPlatform. Ze willen best hun mening geven, maar dan wel op het moment of in de situatie waarin het hen uitkomt. De Kombinatie gaat de komende jaren de vorm van bewonersparticipatie herijken om de continuïteit te waarborgen. Ons doel is hiermee de bewonersparticipatie te versterken. De huidige structuur van bewonerscommissies en BewonersPlatform gaan we waar nodig optimaliseren. Goede en toekomstgerichte dienstverlening De Kombinatie meet haar klanttevredenheid en daarmee de kwaliteit van haar dienstverlening. We peilen we twee keer per jaar de mening van onze huurders. We streven hierbij naar een waardering van een 7 op een schaal van 10. Daarnaast meten we het hele jaar door de tevredenheid van vertrekkende en nieuwe huurders. Ook meten we continue of huurders tevreden zijn met de afhandeling van reparatieverzoeken.

5.2 Doelstellingen 2014

Inzet sociale media t.b.v. communicatie met jongeren en jonge gezinnen: In 2014 stond een aantal activiteiten gepland die betrekking hebben op het gebruik van sociale media: - het opstellen van beleid voor. sociale media; - activiteiten als gevolg van communicatie met jongeren en jonge gezinnen; de inzet van sociale media om met jongeren in contact te komen om hen meer te betrekken bij participatie én hun woonwensen te inventariseren; - aandacht voor verkoopbevorderende maatregelen door een pilot sociale media. Gezien onze activiteiten en de veranderingen binnen onze organisatie is besloten dit punt te verschuiven naar 2015. Bij dit besluit speelde ook een rol dat de Herziening van de Woningwet wellicht leidt tot een heroverweging van ons beleidsplan en de huisvesting van de doelgroepen jongeren en jonge gezinnen. Vergroten van kansen op de woningmarkt voor jonge gezinnen De doelstelling voor 2014 was om 33% van alle woningen die vrij komen te verhuren of verkopen aan jonge gezinnen. In 2014 hebben we 9% van de woningen toegewezen of verkocht aan jonge gezinnen. Er zijn weinig eengezinswoningen vrijgekomen in verhuur en verkoop. Ook speelt het verminderde aanbod in vrije sectorwoningen een rol. We hebben het aantal woningen dat bij mutatie in de vrije sector verhuurd wordt drastisch

ingeperkt, van 650 naar 350 woningen. De verwachte Herziening van de Woningwet aangaande de vrije sector verhuur en verkoop, leidt mogelijk tot een aanpassing van deze doelstelling. Integratie beheer woonwagencentrum Beukbergen De doelstelling voor 2014 was het waarborgen van beheer en leefbaarheid op Beukbergen van het eerste deel van de huurstandplaatsen binnen de door de Kombinatie vastgestelde aanvaardbare kaders en risico's. Het eerste deel betreft 24 huurstandplaatsen van de gemeente Zeist die zijn opgeleverd in de 1e fase van de herstructurering van woonwagencentrum Beukbergen en waarvan de Kombinatie het beheer gaat uitvoeren. De beheerovereenkomst is op 23 november 2014 getekend door Willem de Bruin en Koos Janssen, de burgemeester. Per 1 januari 2015 zijn we gestart met fase 1 van het beheer voor de gemeente. Voor het sociaal beheer hiervan hebben we een huismeester/complexbeheerder aangesteld. Verbeteren incassoprocedure om huisuitzettingen te voorkomen; schuldhulpverlening Begin 2014 zijn we met een nieuwe incassowerkverdeling gestart. We leggen nu eerder en meer huisbezoeken af. Ook hebben we in alle betalingsherinneringen en aanmaningen aan huurders een doorverwijzing naar onder andere sociaal raadslieden opgenomen om hulp te zoeken bij betalingsproblemen. De lange wachttijden voor schuldhulpverlening heeft

geleid tot vernieuwing van het 'Convenant Schuldregeling'. De Regionale Sociale Dienst (RSD), de uitvoerder van schuldhulpverlening, heeft onder andere. toegezegd sneller te starten met hulpverlening. Het vernieuwde 'Convenant Schuldregeling' wordt in 2015 mogelijk uitgebreid met andere hulpverleningsinstanties. Onderzoek naar versterking gemeenschapbestendigheid van buurten en wijken; ontdekken en beoordelen van initiatieven waardoor de sociale cohesie bij onze bewoners wordt versterkt Deze initiatieven kunt u lezen in paragraaf 5.5.3.1 ‘Wijkgericht Werken in 2014’. Implementatie huurderportaal De Kombinatie streeft naar een toekomstgerichte dienstverlening. Ook zetten we in op het verbeteren en uitbreiden van onze dienstverlening aan huurders. Daarom zijn we in september gestart met het huurderportaal ‘mijnkombinatie’. Huurders kunnen inloggen op hun persoonlijke pagina en bijvoorbeeld een reparatieverzoek doorgeven, hun rekeningnummer wijzigen, hun saldo bekijken, een huurbetaling doen of medehuurderschap aanvragen. Eind december 2014 hadden 572 huurders hun account geactiveerd. We ontvangen veel positieve reacties. In 2015 onderzoeken we de mogelijkheden tot verdere uitbreiding van informatie en diensten.

5.3 Wijzigingen in weten regelgeving

DAEB en niet-DAEB Voor de Herziening Woningwet is het van belang de consequenties te verkennen van de scheiding tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en nietDAEB en de daarbij benodigde aanpassing van ons huurbeleid. Omdat in 2014 geen nieuwe regelgeving vanuit Den Haag is gekomen heeft er nog geen besluitvorming plaatsgevonden aanpassingen van het huurbeleid. Decentralisatie overheidstaken naar gemeenten De ontwikkelingen in de zorg en de WMO hebben als gevolg dat per 1 januari 2015 de zorg over gaat van het rijk naar de gemeenten. De gemeente is dan geheel verantwoordelijk voor de activiteiten op het gebied van ondersteuning, begeleiding en verzorging. Ook de AWBZ wordt vanaf 2015 ingrijpend hervormd. De verwachting voor de komende 4 à 5 jaar is dat er door wijzigingen in indicatie van zorg-zwaarte-pakketten, minder mensen in aanmerking komen voor begeleid wonen in een instelling. Hierdoor komt een flinke toename van uitstroom van bewoners uit instellingen op gang. Deze bewoners komen de komende jaren op de reguliere woningmarkt. We merken nu al een toename van het aantal ‘zwakkere groepen’ huurders in onze sociale voorraad. Hierdoor kan de druk op de leefbaarheid in buurten gaan toenemen. Maar ook de huurachterstanden en gedwongen woningontruimingen kunnen gaan toenemen. We proberen hier preventief te werk te gaan door vroegtijdig in contact te treden met huurders met een huurachterstand. Het WMO-loket bij de gemeente gaat de zorgbehoefte bepalen. In Zeist-Oost is gestart met een pilot met wijkteams voor signalering van zorg bij bewoners.

35


Vergroten van kansen op de woningmarkt voor jongeren en jonge gezinnen

5.4 Huurbeleid en maatschappelijk prijsbeleid

Huurbeleid De Kombinatie verhuurt tenminste 90% van haar sociale huurwoningen (huurprijs tot € 699,48, peildatum 2014) aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 34.229,-, peildatum 2014). De resterende 10% bestemmen we indien nodig voor bijzondere doelgroepen met een inkomen hoger dan € 34.229,-, zoals grote gezinnen, stadsvernieuwings- en andere urgenten of senioren die naar een seniorenwoning verhuizen. Door jonge gezinnen voorrang te verlenen bij sommige woningen en woningen uitsluitend voor jongeren te bestemmen, verliezen we onze doelgroep van beleid niet uit het oog.


36

Huurkorting en maatschappelijk huurprijsbeleid Een overgroot deel van het maatschappelijk budget is besteed aan huurkorting. Om huurwoningen voor onze doelgroepen van beleid betaalbaar te houden, hebben we minder huur gevraagd dan in de markt mogelijk was geweest. Deze huurkorting heeft de Maatschappelijke kamer verstrekt aan de Vastgoedkamer, zodat de huurkorting niet ten koste is gegaan van het directe rendement van de Vastgoedkamer. Huurkorting

% marktwaarde vastgoed

Feitelijk huurniveau

€ 21.526

5,09%

Huurkorting

€ 14.654

3,46%

Markthuur

€ 36.180

8,55%

Het bereiken van de markthuur is geen doelstelling van de Kombinatie. Het verlenen van de huurkorting tot het niveau van de streefhuur is gewenst. Immers, de Kombinatie wil betaalbare woningen aan de doelgroep (mensen met een laag inkomen) verhuren tegen een acceptabele huurprijs. Streefhuur Wel streeft de Kombinatie ernaar om het streefhuur-

niveau te realiseren. De streefhuren heeft de Kombinatie nodig om haar maatschappelijke doelstellingen te behalen en financieel gezond te blijven. De streefhuur realiseren we bij mutatie. We trekken dan huurprijs van een woning op tot de vastgestelde streefhuur. In 2014 heeft de Kombinatie 206 woningen opnieuw verhuurd en 71 nieuwbouwwoningen voor de eerste keer verhuurd, vooral aan mensen met een laag inkomen. Voor deze woningen hebben we de streefhuur gerealiseerd. Bij verhuurde woningen is sprake van langlopende verplichtingen door de afgesloten huurcontracten en de daarmee vastgelegde huurbescherming. Met de uitvoering van de jaarlijkse huurverhoging proberen we ook dichter in de buurt van de streefhuur te komen. De totale streefhuur van de Kombinatie voor 2014 is € 27,8 mln. op jaarbasis. De totale markthuur bedraagt € 36,1 mln. Dus de structurele maatschappelijke bijdrage bedraagt € 36,1 -/- € 27,8 = € 8,3 mln. 5.4.1 Kernvoorraad Eind 2014 heeft de Kombinatie 3383 woningen in het sociale huursegment (huur tot € 699,48), waarvan 2358 woningen in de kernvoorraad (huur tot € 582,20). Van deze woningen in de kernvoorraad zijn er 737 eengezinswoningen (huur tot € 582,20). Hiermee voldoen we aan de prestatieafspraken met de gemeente Zeist. 5.4.2 Gemiddelde netto huurprijs In 2014 is de gemiddelde netto huurprijs van onze woningen per ultimo van het jaar € 505,-. Jaar

Netto maandhuur sociale verhuur

Netto maandhuur vrije sector

2012

€ 457

5,5%

2013

€ 486

6,3%

2014

€ 505

3.9%

Bron: Woningbouwvereniging de Kombinatie

Stijging

5.4.3 Jaarlijkse huurverhoging De overheid heeft het ook in 2014 mogelijk gemaakt om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Wij hebben daar gebruik van gemaakt. Huurders van een sociale huurwoning (huur minder dan € 699,48) die in 2012 minder verdienden dan € 34.085,- betaalden per 1 juli 2013 de basishuurverhoging van 4%. Huurders met een inkomen in 2012 tussen € 34.085,- en € 43.602,hebben 4,5% huurverhoging gekregen. Huurders die in 2012 meer verdienden dan € 43.602,- hebben een huurverhoging van 6,5% gekregen. Op advies van ons BewonersPlatform hebben we een uitzondering gemaakt voor huishoudens met een inkomen onder € 34.085,- in 2012, die een huurprijs tussen € 582,20 en € 699,48 betaalden. Zij hebben per 1 juli 2014 een huurverhoging van 2,5% gekregen in plaats van de toegestane 4%. Het resultaat van inkomensafhankelijke huurverhoging was in 2014 als volgt: 72,5% van de huurders kreeg maximaal 4% huurverhoging, 10,9 % van de huurders kreeg 4,5% en 16,6% van de huurders kreeg 6,5% huurverhoging. De gemiddelde jaarlijkse huurverhoging voor alle woningen is 4.02%. 5.4.4 Afrekening servicekosten Alle berekende voorschotten voor de servicekosten hebben we vóór 1 juli 2014 afgerekend. Voorafgaand aan de verzending aan alle huurders, hebben we de afrekening van de servicekosten besproken met de bewonerscommissies.

Bezwaren tegen de huurverhoging en de afrekening servicekosten 2014 2012 2013 2014

1-persoon <65 >=65 jaar

<= € 21.600 > € 21.600 <= € 21.600 > € 21.600

Huur <= €389,05

Huur > €389,05 t/m <=€556,82

Huur > €556,82

Totaal

11 0 0 0

22 8 2 1

73 18 16 6

106 26 18 7

Aantal bezwaren jaarlijkse huurverhoging

1

79

76

Aantal ingehouden huurverhogingen

0

2

2

Subtotaal

11

33

113

157

Aantal toetsing aanvangshuur

0

1

0

2-personen

Huur <= €389,05

Huur > €389,05 t/m <=€556,82

Huur >€556,82

Totaal

Aantal verzoek om huurverlaging

0

1

0

<65

Aantal bezwaren afrekening/ voorschot servicekosten

0

5

6

>=65 jaar

Aantal bezwaren tegen huurverhoging na verbetering

2 0 0 0

6 0 3 0

36 15 10 9

44 15 13 9

1

0

0

Subtotaal

2

9

70

81

>=3 personen

Huur <= €389,05

Huur > €389,05 t/m <=€596,75

Huur > €5596,75

Totaal

0 0 0 0

3 1 0 0

22 12 1 0

25 13 1 0

Subtotaal

0

4

35

39

Totaal

13

46

218

277

Aantal zaken doorgestuurd naar huurcommissie

1

18

12

<65


>=65 jaar We hebben 76 bezwaren tegen de huurverhoging ontvangen. Daarvan zijn er 6 naar de huurcommissie doorgezonden. Bij alle doorgestuurde bezwaren is de Kombinatie in het gelijk gesteld. Bij 48 huurders is de huurverhoging aangepast op basis van aangeleverde extra informatie. Er zijn 8 rappelbrieven verzonden aan huurders die de extra verhoging niet hebben betaald. Er zijn 6 bezwaren tegen de afrekening servicekosten ontvangen, die zijn alle 6 doorgestuurd naar de huurcommissie. 5.4.6 Woningtoewijzing In 2014 heeft de Kombinatie in totaal 277 woningen verhuurd, hiervan zijn 241 toegewezen in de sociale sector en 36 in de vrije sector. De Kombinatie heeft 99% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot

<= € 29.325 >€ 29.325 < =€ 29.400 > € 29.400

<= € 29.325 > € 29.325 <=€ 29.400 > € 29.400

Bron: woningbouwvereniging de Kombinatie

€ 34.229,-. We voldoen daarmee ruimschoots aan de Ministeriële regeling. De 10% “vrije beleidsruimte” is daardoor maar beperkt gebruikt. Twee huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.229,- zijn gehuisvest in een sociale huurwoning.

In 36 woningen (9%) is een jong gezin gehuisvest. In 2014 hebben we 93 woningen toegewezen aan jongeren tot 30 jaar (34%). Hiermee voldoen we nog niet aan onze doelstelling voor het huisvesten van jongeren en jonge gezinnen.

Toewijzing aan jongeren en jonge gezinnen In 2014 zijn in totaal 313 woningen verhuurd en verkocht. Dit betreft 277 huurwoningen in zowel sociale huur als vrije sector en 36 koopwoningen, zowel reguliere verkoop als verkoop in Koopgarant.

Aantal toewijzingen in 2014 In onderstaande tabel zijn alle 277 woningtoewijzingen opgenomen, zowel de woningen die we via WoningNet toegewezen hebben, als de woningen die we buiten de reguliere toewijzing om verhuurd hebben.

37


5.4.5

5.4.7 Toewijzing buiten de reguliere toewijzing We hebben in totaal 16 woningen toegewezen buiten de reguliere toewijzing via WoningNet. Deze zijn als volgt toegewezen: • 11 woningen aan statushouders; • 3 woningen aan kandidaten van Beter Wonen; • 1 seniorenwoning aan een bewoners van een eengezinswoning; • 1 woning in kader van de herstructurering op Beukbergen. De verantwoording van deze toewijzingen is in de voorgaande tabel opgenomen. Daarnaast hebben we 2 garages verhuurd.

Onderstaande tabel geeft het aantal huuropzeggingen per wijk weer: Wijk

Mutaties 2012

Mutaties 2013

Mutaties 2014

43

62

56

173

176

160

Zeist West

14

12

7

Zeist Oost

2

0

1

Den Dolder e.o.

14

14

25

De Kombinatie

246

264

249

Zeist Centrum Zeist Noord


5.4.8 Woningvoorraad en mutatiegraad De woningvoorraad Onderstaande tabel geeft het verloop weer van de woningvoorraad in 2014: 38

Aantal per 1 januari 2014:

3510


Aangekocht

0

Verkocht

30

Gesloopt

0

Nieuwbouw

Leegstand

71

Aantal per 31 december 2014

5.4.9 Leegstand We verhuren woningen natuurlijk zo snel mogelijk door. Toch is een periode van leegstand niet altijd te vermijden. De leegstand in 2014 was in totaal: 1,06%. De belangrijkste redenen voor deze leegstand waren leegstand voor uitvoering van mutatieonderhoud, leegstand door projecten en frictieleegstand. 2012 2013 2014 2,04%

1,07%


3551


Mutatiegraad De mutatiegraad in Zeist is de laatste jaren redelijk stabiel. Voor woningzoekenden blijft het echter onverminderd lastig om een (andere) woning te krijgen. 2012 2013 2014 Mutatiegraad totaal woningbestand

6,8%

7,3%

6,9%

Mutatiegraad L-flat

10,9%

11,4%

11,1%


Op pad met raadsleden

1,06%

5.5 Sociale Interventies

Sociale interventies Totaal

€

1.678

Leefbaarheid

€

277

Onderhoud (streef - markt)

€

1.075

Beheer (streef - markt)

€

326

5.5.1 Bijdrage beheer De bijdrage vanuit de Maatschappelijke kamer aan beheer in 2014 is € 326.000. 5.5.1.1 Huurincasso De Kombinatie besteedt extra aandacht aan het beperken van huurachterstanden en het voorkomen van huisuitzettingen. Het huurincassobeleid bestaat uit het nemen van preventieve maatregelen en het tijdig signaleren van financiële problemen. Voor huurders die in financiële problemen komen, werkt de Kombinatie nauw de Sociale Dienst, Bureau Schuldregeling en het Algemeen Maatschappelijk Werk van Vitras-CMD. Bij woningtoewijzing voert de Kombinatie bij nieuwe huurders regelmatig een kredietwaardigheidcontrole uit. Het huurachterstandpercentage bij onze huurders lag per 31 december 2014 op 1,56%. Dat is 0,38% hoger dan in 2013. Ook landelijk is de tendens dat een stijgend aantal huishoudens betalingsproblemen en schulden heeft. Met ingang van 1 januari 2014 is de keuzemogelijkheid voor huurders de huurtoeslag naar de verhuurder te laten overmaken vervallen. Huurders met huurtoeslag

krijgen dit nu op hun eigen rekeningnummer gestort. Deze maatregel heeft mede geleid tot een toename van betalingsproblemen en huurachterstanden. 5.5.1.2 Ontruimingen De Kombinatie zet het traject ‘voorkomen huisuitzettingen’ in 2014 voort. Het traject houdt in dat we, voordat we de deurwaarder inschakelen, op huisbezoek gaan of op een andere wijze in contact te komen met de huurder. Vaak blijkt er sprake te zijn van zogenaamde multiprobleem gezinnen. Hierbij werken we nauw samen met onze eerder genoemde externe partners om huisuitzettingen te voorkomen. In 2014 hebben we in de procedure het moment van op huisbezoek gaan vervroegd om indien nodig eerder een betaalafspraak te maken of hulpverlening in te schakelen. We zien een toename van het aantal mensen met betaalproblemen en (huur)achterstanden. Ondanks onze inspanningen om huisuitzettingen te voorkomen, is het aantal ontruimingen wegens huurachterstand in 2014 helaas toch toegenomen van 7 naar 10. De toegenomen ontruimingen zijn deels het gevolg van oude langlopende zaken waarbij uiteindelijk alle mogelijkheden tot regelingen of hulp niet tot een oplossing hebben geleid. Zonder onze interventie had het aantal ontruimingen wegens achterstand waarschijnlijk veel hoger gelegen. Naast de 10 ontruimingen wegens huurschuld, zijn vier woningen ontruimd wegens hennepplantage, overlast of onrechtmatige bewoning. Totale aantal ontruimingen 2014 14

Huur- Hennep Onderhuur Overlast schuld / illegale bewoning 10 1 2 1

2013

7

7

2012

7

7


39


Een derde deel van het maatschappelijke budget is uitgegeven aan sociale interventies. Bij sociale interventies gaat het om uitgaven voor leefbaarheid, extra onderhoud en extra beheeractiviteiten. De uitgaven voor extra onderhoud en extra beheer zijn verstrekt aan de Vastgoedkamer, die daarmee onder meer in het kader van wijken buurtbeheer de maatschappelijke doelstellingen kan realiseren.


40

5.5.1.3 Overlast Zoals eerder al gezegd is de Kombinatie een woningcorporatie die vanuit haar maatschappelijke betrokkenheid woningen in aantrekkelijke buurten aanbiedt. Daarbij hoort ook prettig wonen zonder overlast. Een klein deel van de overlastmeldingen is structureel en lastig aan te pakken en heeft betrekking op de woonomgeving. Voorbeelden hiervan zijn overlast veroorzaakt door hangjongeren en herhaalde meldingen over afval en vuil in en rond gebouwen. Met de partijen binnen het Wijkgericht Werken (WGW), waaronder de Kombinatie, besteden wij voortdurend aandacht aan deze hardnekkig terugkerende problematiek. Een overzicht van activiteiten en bijbehorende resultaten van de inzet van het WGW op dit terrein staat in paragraaf 5.5.3.3. Er zijn in 2014, 71 overlastgevallen geregistreerd. Van deze 71 kwesties zijn er 51 door ons afgehandeld en 20 nog in behandeling. In 34 gevallen van overlast is Buurtbemiddeling ingeschakeld. De belangrijkste oorzaken van overlast zijn: Geluidoverlast

35%

Onderhoud

10%

Vervuiling

7%

Huisdieren

6%

Overig*

13%

Een verklaring voor het hoge percentage van 35% overlast door geluid heeft te maken met het relatief groot aantal naoorlogse gestapelde woningen binnen ons bezit. Deze woningen zijn door de constructie vrij gehorig. 5.5.1.4 Wonen en zorg Een deel van onze (toekomstige) huurders heeft niet alleen belang bij bijvoorbeeld een aangepaste woning, maar ook bij voorzieningen op het terrein van welzijn en zorg. Wij denken hierbij niet alleen aan senioren of men-

sen met een lichamelijke beperking. Ook mensen die een steuntje in de rug nodig hebben bij (begeleid) zelfstandig wonen horen hierbij. Activiteiten wonen, welzijn en zorg in 2014 • Verhuur MFA Vogelnest aan MeanderOmnium MeanderOmnium wil met de exploitatie van het Vogelnest een vitale buurt realiseren. Binnen een (ideale) vitale buurt kennen buren elkaar en als men wil, onderneemt men samen activiteiten. Om dit te bereiken is het noodzakelijk dat inwoners meer eigen verantwoordelijkheid krijgen. MeanderOmnium zet in op het verbeteren van de volgende maatschappelijke effecten: - het bevorderen van sociale samenhang en leefbaarheid in de Vogelwijk; - het stimuleren en faciliteren van burgerinitiatieven; - het stimuleren van de ontwikkeling van (jonge) kinderen en jongeren; - via samenwerking ondersteuning en hulp bieden aan buurtbewoners. • Wijkservicepunt Noord We verhuren Wijkservicepunt (WSP) Noord aan de samenwerkende partners: gemeente Zeist, Abrona, Zorggroep Charim, Kwintes en MeanderOmnium. Op deze manier wordt concreet vorm gegeven aan maatschappelijke ondersteuning. Het Wijkservicepunt Zeist-Noord is steeds meer uitgegroeid tot een centrale ontmoetingsplek voor bewoners van deze wijk. • Wijksteunpunt Brinkhove In het seniorencomplex Brinkhove werken wij samen met welzijnsorganisatie MeanderOmnium. Zij bieden onder meer gelegenheid voor recreatie en geven informatie en advies aan zowel bewoners in het complex zelf als aan senioren in de buurt. • Eldorado We stellen ‘om niet’ ruimte beschikbaar in Eldorado aan onze bewoners voor gemeenschappelijke activiteiten die een aantal actieve bewoners zelf organiseert.

• Inloophuizen Wij ondersteunen zowel financieel als facilitair Stichting Kerk en Samenleving. In inloophuis ‘het Lindenhuis’ (Staatsliedenkwartier) en het inloophuis in de L-flat biedt deze organisatie de nodige aandacht en ondersteuning voor hen die daar om vragen. Het betreft hier hoofdzakelijk onze bewoners van de beide wijken. • L-flat We hebben een ruimte in de L-flat aan het Netwerk Buurtvaders beschikbaar gesteld. • Woongroep voor senioren De Kombinatie verhuurde in 2014 in één seniorencomplex woningen aan een woongroep voor ouderen. Deze woongroep beschikt over een gemeenschappelijke woning die verbouwd is tot ontmoetingsruimte waar gezamenlijke activiteiten georganiseerd worden. Bijzondere doelgroepen De Kombinatie verhuurt woningen aan instellingen zoals Kwintes, Altrecht en Abrona ten behoeve van begeleid wonen. Daarnaast verhuren we jaarlijks een vooraf vastgesteld aantal woningen voor maatschappelijke opvang met behulp van de vereniging ‘Beter Wonen’. Via deze vereniging wordt de uitstroom van cliënten uit instellingen geregeld. Voor sociaal kwetsbare mensen is het een grote stap om vanuit de ambulante zorg (zoals GGZ, reclassering, jeugdzorg, verslavingszorg en vrouwenopvang) zelfstandig te gaan wonen. De klant huurt zelf een woning bij een woningcorporatie en tekent tegelijkertijd een verplichte begeleidingsovereenkomst. Dit gebeurt meestal aan het eind van het hulptraject in de instelling. Zodoende krijgt de klant twee jaar begeleiding vanuit de instelling. In het kader van de afspraken met ‘Beter Wonen’ hebben we in 2014, 3 woningen verhuurd. In zowel de Prestatieafspraken 2013-2016 die in 2013 zijn afgesloten tussen corporaties en gemeente, als in ons eigen beleidsplan 2013-2016, is opgenomen dat we inzicht willen krijgen in de vraag naar maatschappelijke opvang en bijzondere doelgroepen. We zijn eind 2014 een onderzoek gestart in samenwerking met de gemeente. De resultaten hiervan verwachten we in 2015.

5.5.2 Bijdrage onderhoud De bijdrage van de Maatschappelijke kamer aan onderhoud bedraagt € 1.075.000,-. Deze bijdrage heeft de volgende activiteiten ondersteund, waarbij het effect voor de bewoner en belanghebbende wordt beschreven. We hebben in de Binnenhof automatische deuropeners aangebracht. De brandwerende deuren in de binnengangen van dit seniorencomplex moeten vanwege brandveiligheidseisen altijd gesloten blijven. De bewoners hadden veel moeite om de deuren te openen, onder andere door de toegenomen leeftijd en de groeiende afhankelijkheid van rollators en scootmobielen. Ook hebben we de mogelijkheid om scootmobielen te plaatsen en op te laden in dit complex uitgebreid. Met deze maatregelen wonen de bewoners veilig en comfortabel. In het Zomerkwartier (Dr. Schaepmanlaan en omgeving) hebben we bij een aantal blokken achterpaden aangelegd. Ook is er achterpadverlichting aangebracht. Deze blokken waren bij de renovatie niet meegenomen. Deze maatregel bevordert de veiligheid en het wooncomfort voor de bewoners. Er is extra onderhoud aan de sedumdaken van de entrees van de L-flat uitgevoerd om lekkages te voorkomen. 5.5.3 Leefbaarheid De bijdrage vanuit de Maatschappelijke kamer aan leefbaarheid in 2014 is € 277.000. Onze bewoners waarderen de woonomgeving op de onderdelen ‘schoon’, ‘veilig’, ‘heel’ en ‘sociaal’ met een ruime voldoende. De score voor de woonomgeving was in 2014 een 7,2. Lees meer over de klanttevredenheid en ons klantenpanel in paragraaf 5.8.

In wijken en buurten waar wij veel woningen verhuren, heeft de Kombinatie samen met de gemeente de regierol inzake vernieuwingen binnen wijkgericht werken en leefbaarheid. Buurten waar veel van onze bewoners wonen zijn: Verzetswijk, Indische Buurt, Staatsliedenkwartier, Vollenhove, Dichtersbuurt, Den Dolder, Vogelwijk en Centrum. Tevens werken we de komende jaren aan wijkvisies. In deze visies leggen we vast welke ontwikkelingen en behoeften we zien en op welke wijze we daarop inspelen. Bewoners dienen in alle levensfases van jong tot oud prettig in een wijk te wonen; de zogenaamde levensloopbestendige wijk. In wijken waar we herstructureren, bouwen we indien nodig en mogelijk toegankelijke appartementen. 2013 begroot

2013 besteed

2014 2014 begroot besteed

Budget leefbaar- 250.450 heid (bijdrage Maatschappelijke kamer)

253.923

240.700 276.781

5.5.3.1 Wijkgericht Werken in Zeist Sinds 1998 werken de gemeente Zeist, politie, de Zeister woningcorporaties (Seyster Veste, RK Woningbouwvereniging Zeist, de Kombinatie) en Meander Omnium samen binnen het Wijkgericht Werken (WGW) met als doel samen Zeist leefbaarder te maken. De Kombinatie stelt jaarlijks € 97.000,- beschikbaar voor de “werkkas” van het WGW. Naast deze bijdrage zetten drie partijen uit het WGW (gemeente Zeist, Seyster Veste en de Kombinatie) het O-team in voor 90 uur per week. De Kombinatie coördineert de inzet van het O-team (het Opruim team). Ook levert de Kombinatie personele inzet in de wijkteams (2,5 fte, deels ingezet binnen WGW). Sinds 2013 is de rol van het WGW in de wijk veranderd. Waar wij eerst nog de bepaler en uitvoerder waren, is nu veel meer de bewoner aan zet. Het WGW heeft de rol van ondersteuner en faciliteert bewoners bij hun initia-

tieven. De wijkteamleden zijn daarnaast de ogen en oren in de wijk. De reden voor deze rolverschuiving is het inzicht dat inwoners zelf het beste weten wat er moet gebeuren in hun wijk. Het samen aan de slag gaan bevordert bovendien de sociale cohesie en betrokkenheid en daarmee de leefbaarheid van een wijk. In 2014 is deze verandering van rol doorgezet. In de praktijk maken we wel een uitzondering voor kwetsbare buurten. Als het nodig is leveren we daar maatwerk en de ondersteuning. 5.5.3.2 Resultaten op speerpunten WGW in 2014 Zichtbaarheid Wijkgericht Werken De inzet op een beter zichtbaarheid heeft geleid tot een grotere bekendheid van de wijkteams. Activiteiten als spreekuren op locatie, bijeenkomsten in de wijken en gezamenlijke buurten wijkschouwen hebben hier aan bijgedragen. Veiligheid De wijkteams hebben locaties in kaart gebracht waar het veiligheidsgevoel onder druk stond. Daar waar mogelijk zijn concrete oplossingen aangedragen en uitgevoerd, bijvoorbeeld extra verlichting aan de Laan van Vollenhove (zie onder ‘burgerkracht en participatie). In het centrum is een bewonersinitiatief om een buurtpreventieteam te starten ondersteund. Op een aantal locaties in Zeist is extra toezicht geregeld. Optimaliseren samenwerking sociaal team en CJG (Centrum voor Jeugd en Gezin)-team Genoemde teams spelen een belangrijke rol bij de uitvoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo). De sociale- en CJG- teams hebben er voor gekozen om aan te sluiten bij de al bij bewoners bekende spreekuurtijden en -locaties van de wijkteams in de wijkservicepunten. Door deze keuze is er een volledig beeld van de (problemen in) de buurt en haar wijkbewoners. De teams in Noord en Oost hebben de laatste maanden van 2014 samen proefgedraaid. Dit is een succes gebleken, zowel in de samenwerking tussen sociaal team en

41


5.5.1.5 Toezicht op schoon heel en veilig Onze complexbeheerders en consulenten sociaal beheer zien toe op het heel, schoon en veilig houden van ons bezit. Vaak in samenwerking met het wijkteam. U leest hier meer over in paragraaf 5.5.3.3.

CJG-team, als in de samenwerking met het wijkteam. Vanaf 1 januari 2015 gaan de andere wijkteams dan ook op dezelfde wijze samenwerken.


42

Burgerkracht en participatie bevorderen en de sociale cohesie versterken We bouwen voort op het ondersteunen van initiatieven en bevorderen van de acties vanuit bewoners. In 2014 hebben we de volgende initiatieven ondersteund: - De mozaïeken op de wanden in het centrum en in Mamejoh zijn in 2014 officieel door de schoolkinderen opgeleverd aan de buurt. Deze mozaïeken hebben gezorgd voor een mooiere buurt. Door het samen werken aan de mozaïeken is er meer contact met elkaar. Hierdoor is naast de uitstraling ook de sociale cohesie in de buurt verbeterd. - Het aanzien van het Melis Stokehofje is verbeterd: door een gezamenlijke actie van het wijkteam is een grasveld veranderd in een tuin die de omwonenden onderhouden. - Samen met de commissie Mamejoh zetten we ons in om leefbaarheid in de wijk te bevorderen. In 2014 is er extra aandacht besteed aan schoonmaak en zwerfvuil. Door een actie zijn de bewoners nu goed op de hoogte van het op de juiste wijze aanbieden van afval. - Samen met kinderen van basisschool Opdreef zijn beeldbepalende muren in het Park Vollenhove geschilderd in frisse kleuren en voorzien van eigen ontworpen graffiti. Hierdoor heeft het park een betere uitstraling. Het project met de moestuinbakken in park Vollenhove is voortgezet in 2014. Ook is het altijd goedbezochte wijkfeest gehouden. Door deze acties is de kwaliteit van de buurt verbeterd. - In nauwe samenwerking met partners van het wijkteam Noord is de veiligheid bij de parkeerdekken van de L-flat verbeterd: er is bij elke trap naar het parkeerdek een extra lantaarnpaal geplaatst. Deze lantaarnpalen zijn betaald uit ISV gelden en zorgen voor een beter verlichting van de toegang tot het parkeerdek. Hierdoor is er een veiliger gevoel ontstaan voor onze bewoners.

- Moestuinbakken Den Dolder (Pelita); kinderen van de brede school hebben moestuintjes aangelegd in de tuin van een seniorencomplex. De kinderen onderhouden de tuintjes ook zelf. Dit heeft een positief effect op het welzijn van onze bewoners in het complex. - Na de opening in 2013 is 2014 het eerste jaar geweest waarin de VOP, de vaste ontmoetingsplek voor jongeren, gedraaid heeft. Een actieve groep jongeren uit de buurt heeft lang voor deze VOP gestreden. De corporaties ondersteunen dit initiatief financieel. Op het braakliggende terrein in de Vogelwijk wordt een voetbalveld voor de jeugd onderhouden en intensief gebruikt. Beiden dragen bij aan de kwaliteit van de buurt en het welzijn van bewoners van de wijk. - De Kombinatie steunt de ‘Jongerenbusz’ actief. De bus wordt in verschillende wijken binnen Zeist ingezet om overlast van (hang)jongeren tegen te gaan. Jongeren kunnen hier terecht voor allerlei activiteiten. Dit vermindert de jongerenoverlast en verhoogt zo het gevoel van veiligheid. 5.5.3.3 De Kombinatie: werken aan schoon, heel veilig en sociaal in 2014 Onze aanpak richt zich net als de aanpak van het WGW op de thema’s: schoon, heel, veilig en sociaal. Hieronder beschrijven we onze inspanningen per deelgebied in 2014. Schoon De consulenten Sociaal beheer en de huismeester zien door regelmatige rondes langs complexen en trappenhuizen intensief toe op het voorkomen van vervuiling door gebruikers en bewoners van complexen. Daar waar mogelijk draaien de vervuilers op voor de schoonmaakkosten. Deze bedragen minimaal € 75,- per overtreding. In onze grotere complexen begeleiden de consulenten de professionele schoonmaak. Ook in 2014 is er in samenwerking met Stadstoezicht een actie uitgevoerd om alle ‘fietswrakken’ te verwijderen bij de L flat. Hierdoor is het aanzien van de flat weer sterk verbeterd rond de entrees van de flat.

Gemeente en de RMN zijn eind 2014 gestart met het plaatsen van ondergrondse vuilcontainers bij de L-flat. Daarmee worden de inpandige containers, die vaak zorgden voor stank- en vuiloverlast, overbodig. We hebben daaraan een financiële bijdrage geleverd Heel Op basis van signalen van bewoners en op basis van wat onze consulenten en de complexbeheerders constateren, herstellen we zaken die kapot zijn snel. Daar waar dit zaken in het openbaar gebied zijn, verzorgt het WGW de afhandeling. Binnen de complexen van de Kombinatie worden de zaken gemeld aan en opgepakt door de Vastgoedkamer. Het snel oppakken van dergelijke zaken draagt bij aan een betere beoordeling van de leefbaarheid door de bewoners en zorgt daarbij ook voor minder vervuiling of vernieling. Veilig Signalen van onveiligheid bereiken ons via verschillende kanalen: via het WGW, ons klantenpanel, bewonerscommissies en individuele huurders. Dergelijke signalen van onveiligheid in wijken en buurten bespreken we met de betrokkenen. Indien mogelijk, schakelen we bij bepaalde overlastzaken Buurtbemiddeling in. Met behulp van onze partners binnen het WGW streven wij naar totaaloplossingen voor overlast op woningen wijkniveau. Ook in 2014 hebben we het toezicht iets vergroot. We zijn vaker en goed herkenbaar door onze kleding aanwezig en onderhouden actief het contact met bewoners. Cameratoezicht in ons bezit verhoogt daarbij het veiligheidsgevoel van bewoners en de pakkans van overtreders. Onze huurders kunnen de woning beter laten beveiligen met veiligheidsbeslag en hang- en sluitwerk, een rookmelder en buitenverlichting. Dit alles conform het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Dit kan in de vorm van een geriefverbetering.

Net als voorgaande jaren hebben we in goede samenwerking met alle betrokken partijen de periode rond de jaarwisseling besproken. De goede samenwerking heeft bijgedragen aan het voorkomen van (extra) schades. Voor de L-flat geldt dat de aanwezigheid tijdens de jaarwisseling van de wijkagenten in de huismeesterpost, een goede uitwerking heeft gehad. Sociaal Wij ondersteunen met financiële middelen en door gericht advies diverse initiatieven die tot doel hebben de leefbaarheid te bevorderen. Bijvoorbeeld bij het Lindenhuis in het Staatsliedenkwartier en het Inloophuis in de L flat. Bij beiden organiseert een opbouwwerker samen met vrijwilligers en onder verantwoordelijkheid van Kerk en Samenleving, allerlei activiteiten voor de buurtbewoners.


43

Wij ondersteunen met financiele middelen en door gericht advies diverse initiatieven die tot doel hebben de leefbaarheid te bevorderen

5.7 Participatie 5.6 Bijdrage aan Investeringen en desinvesteringen

De tweede bestedingscategorie van het maatschappelijke budget zijn de bijdragen aan de investeringen en de (des)investeringen. Het gaat hierbij om het onrendabele deel van de (des)investeringen. Investeringen De volgende tabel geeft de bijdragen van de Maatschappelijke kamer voor de verschillende categorieën investeringen. Deze bijdragen dekken het onrendabele deel van de investeringen af. Investeringsbijdrage


44

Totaal

€

1.455

Nieuwbouw huur

€

1.024

Aankoop huur

€

-

Verbetering

€

390

Nieuwbouw VoV

€

-

Terug/doorverkoop VoV

€

41

Nieuwbouw huur In 2014 is de nieuwbouw aan ’t Rond opgeleverd. Er zijn 33 woningen gerealiseerd, waarvan 19 sociale huurwoningen. Er zijn 9 woningen in de kernvoorraad gerealiseerd (huurprijs tot € 550) en 10 woningen in de sociale huur (huurprijs tot € 699). Ook zijn er in 2014 38 huurwoningen op Beukbergen gerealiseerd in de sociale huur (huurprijs tot € 699,48). De bijdrage aan investeringen in 2014 komt daarmee op € 1.024.000. Door deze bijdrage hebben we bijgedragen aan de beschikbaarheid van betaalbare nieuwbouwwoningen voor onze doelgroep. Verbeteringen Daarnaast hebben we de kwaliteit van onze woningvoor-

raad verbeterd door projectmatige renovaties. Er is een beperkte investering gedaan, € 390.000, vanuit de Maatschappelijke Kamer aan de Vastgoedkamer ten behoeve van renovaties dan wel verbeteringen uitgevoerd in 2014. Deze bijdrage heeft de Maatschappelijke kamer geleverd aan de laatste werkzaamheden aan de woningen L-flat. Ook zijn er in het kader van de sanering vergoedingen verstrekt voor inboedel die moest worden vernietigd en hebben we voorzieningen getroffen als uitpandige kelderboxen en leenfietsen. Verder heeft de kamer bijgedragen aan de voorbereiding van enkele toekomstige projecten. Desinvesteringen Ook bij de desinvesteringen is er sprake van bijdragen van de Maatschappelijke kamer. Het gaat in 2014 om Verkoop onder Voorwaarden. Bij Verkoop onder Voorwaarden is de korting als maatschappelijke bijdrage opgevoerd. Desinvesteringsbijdrage Totaal

€

Sloop

€

-

Verkoop onder Voorwaarden

€

548

548

De verkoop onder voorwaarden betreft de verkoop met Koopgarant. In 2014 zijn 23 woningen verkocht onder voorwaarden, waarvan 19 woningen voor de eerste keer. De bijdrage (verleende korting) van de maatschappelijke Kamer is € 548.000. Het effect van Koopgarant is onder meer: • verbeteren van de woonquote voor de koper; • gemengde buurt van koop en huur; • huisvesten van de doelgroep jonge gezinnen, jongeren en koopstarters met een lager inkomen uit Zeist.

De Kombinatie voert op verschillende niveaus overleg met haar huurders. Dat varieert van georganiseerde bewoners verenigd in de Stichting BewonersPlatform de Kombinatie, een bewonerscommissie tot individuele huurders. 5.7.1 Meepraten bij de Kombinatie: zo doen we dat Over algemene beleidszaken overleggen we met onze huurdersorganisatie, Stichting BewonersPlatform de Kombinatie, met door huurders gekozen leden zie paragraaf 2.6. In dertien complexen (straten of woongebouwen) hebben wij een bewonerscommissie waar wij op reguliere basis mee overleggen. In 2014 is één commissie gestopt met haar activiteiten. Met de Seniorenkerngroep spreken wij over vraagstukken over de huisvesting van senioren. Naast deze commissies hebben we ook het Kombinatiepanel (zie paragraaf 5.8), ons digitale klantenpanel. De Kombinatie ziet dat in de huidige participatiestructuur jongeren en jonge gezinnen slecht zijn vertegenwoordigd. Om de oorzaak te achterhalen is er in 2013 onderzoek gedaan door een stagiaire van de Hogeschool Utrecht. Uit dit onderzoek bleek dat jonge huurders laagdrempeligheid en persoonlijk contact belangrijke kenmerken vinden voor participatie. Ook het tijdsaspect speelt een grote rol: jongeren willen best meedenken maar het mag niet te veel tijd kosten. De deelnemers zeiden nieuwe participatievormen zoals Facebook en een online ideeënbus, belangrijk te vinden, maar ook de meer ‘traditionele’ participatievormen, zoals bijvoorbeeld een portiekgesprek. De toepassingen worden in 2015 verder uitgewerkt. 5.7.2 Bewonerscommissies De Kombinatie had in 2014 13 actieve bewonerscommissies. Onze consulenten Sociaal Beheer hebben met alle

Ook in 2014 heeft de Kombinatie de jaarlijkse themadag voor leden van bewonerscommissies, Platform en seniorenkerngroep georganiseerd. Met deze jaarlijkse excursie bedanken we de bewoners voor hun inzet en betrokkenheid. Dit jaar stond een bezoek aan de Broedergemeente in Zeist op het programma. Na een rondleiding over het terrein en door de gebouwen en werd de middag afgesloten met een gesprek tussen directeur Willem de Bruin en burgemeester Koos Janssen en de aanwezige bewoners over participatie. Over het algemeen zien wij een verminderde betrokkenheid bij huurders bij een bewonerscommissie. Men is meer op zichzelf gericht en is minder bereid om in te stappen in een orgaan als een commissie. Er is wel bereidheid om incidenteel mee te denken of iets te organiseren. 5.7.3 Seniorenkerngroep De Seniorenkerngroep betrekken wij bij vraagstukken over de huisvesting van senioren. Vier maal per jaar is er een overleg. De belangrijkste bespreekpunten waren de voortgang rond projecten in seniorencomplexen en wat kleinere zaken die speelden in en rond seniorencomplexen. Verder wordt er door de Seniorenkerngroep gewerkt aan een bijlage bij het eerder uitgegeven boekje “ballonnetje oplaten” over de woonwensen van senioren.

5.8 Klant en klantmetingen

De Kombinatie meet haar klanttevredenheid en daarmee de kwaliteit van haar dienstverlening. Sinds de opzet van een internetpanel in 2011 peilen we twee keer per jaar de mening van onze huurders. We streven hierbij naar een waardering van een 7 op een schaal van 10. Behalve voor onderhoud, daarbij hebben we de norm gesteld op een 6. Het aantal deelnemers aan het klantenpanel schommelt rond de 450. Daarnaast meten we het hele jaar door de tevredenheid van vertrekkende en nieuwe huurders. Ook meten we het hele jaar door of huurders tevreden zijn met de afhandeling van reparatieverzoeken. Op basis van de resultaten beoordelen we onze dienstverlening en bestaand beleid en passen het waar het kan en nodig is, aan. Ook bevragen we huurders over voorgenomen beleid en spelen we in op ontwikkelingen. Wij vergelijken onze resultaten met die van collega-corporaties om te bepalen of wij (sterk) afwijken van gangbare cijfers. Resultaten 2014 enquête Kombinatiepanel 2014 2013

2012

Tevredenheid met woning

7,2

7,0

7,0

Tevredenheid met dienstverlening

6,9

6,9

6,9

Tevredenheid met buurt en leefbaarheid

7,2

7,3

7.4

Resultaat 2014 procesmetingen

2014

2013

Tevredenheid afhandelen reparatieverzoeken

7.3

7,3

Tevredenheid nieuwe huurders

7,3

7,3

Tevredenheid vertrokken huurders

6,5

6,9

Halverwege 2013 zijn de openingtijden van de Klantenservicebalie ingeperkt. De balie is niet langer ‘s middags open voor bezoek. In februari 2014 is daarnaast het telefonisch doorgeven van reparatieverzoeken beperkt tot een telefonisch spreekuur van twee uur in de ochtend. Deze veranderingen waren noodzakelijk door de inkrimping van het personeel. Ondanks deze veranderingen is de tevredenheid over de dienstverlening constant gebleven. Dit is mede te danken aan de verbetering van onze online dienstverlening door de introductie van het huurderportaal en de digitalisering van formulieren op onze website. De deelscore op online dienstverlening is namelijk gestegen van een 6,7 naar een 7,4. De uitplaatsing van het Onderhoudsbedrijf in de zomer van 2014 naar twee externe aannemers, heeft tot nu toe niet geleid tot een teruggang in tevredenheid over de afhandeling van reparatieverzoeken. In de raamovereenkomst met de aannemers is onze streefnorm van 7 opgenomen voor tevredenheid over dienstverlening. De daling van de algemene score voor tevredenheid van vertrokken huurders vraagt om verder onderzoek. Ondanks een verbetering van de communicatie in 2014 door de introductie van een checklist en een brochure, daalt de score. Om hiervan een beter beeld te krijgen, gaan we vertrokken huurders vragen wat zij missen in de informatievoorziening.

45


bewonerscommissies in 2014 regelmatig contact gehad. Vaste agendapunten waren de servicekostenafrekening, de planning voor het onderhoud, de dienstverlening en per complex uiteenlopende zaken rond onderhoud, overlast of schoonmaak. De frequentie van het overleg is maatwerk en sterk afhankelijk van de onderwerpen die spelen. In het voorjaar ligt er elk jaar een piek in de contacten om overeenstemming te krijgen over de onderhoudsplanning en de servicekostenafrekening.

6.1 Visie en beleid

De Kombinatie wil haar financiële continuïteit zeker stellen. In het Beleidsplan Samen werken aan duurzaam en vitaal wonen (2013-2016) zijn daarvoor de volgende doelen geformuleerd: • solvabiliteitspercentage als minimumgrens van eigen vermogen bedrijfseconomisch (jaarverslag) en CFV systematiek: minimaal 25% op basis Markt waardering (WOZ): minimaal 50% 46

6 Vermogenskamer Bedrijfseconomisch

• loan to value als verhouding van de schuld t.o.v. de bedrijfswaarde van het bezit: maximaal 65% • rente-dekkingsgraad (ICR) om de kasstroompositie te bewaken: minimaal 1,3% De begroting en voorgenomen investeringen worden getoetst op de realisatie van deze kengetallen.

In gesprek over betaalbaarheid en wonen

6

Vermogenskamer Bedrijfseconomisch

6.3 Loan to Value

De Loan to Value geeft de mate van financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit weer.

6.2 Solvabiliteit

De Loan to Value van de Kombinatie, uitgedrukt in de bedrijfswaarde van het bezit, bedroeg per eind 2014 60%. 30 25

70

20 65

15 10

60

5

55

0

De solvabiliteit (bedrijfseconomisch) per eind 2014 bedraagt 14,3% en komt daarmee lager uit dan begroot. Deze ontwikkeling wordt met name veroorzaakt doordat op grond van een uiting van de Raad voor de Jaarverslaglegging vanaf 2014 zogenaamde embedded derivaten afzonderlijk in de jaarrekening moeten worden verwerkt. Middels een zogenaamde stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2014 aangepast met € 1.921.000,-. Voor 2014 werd het resultaat gedrukt met € 3.595.000,- en kwam uit op € 3.371.000,- negatief. Het eigen vermogen op basis van de minimum waardering is in 2014 met dit bedrag afgenomen. Minimum waardering wil zeggen dat de vastgoedcomplexen worden gewaardeerd tegen de oorspronkelijke kostprijs onder aftrek van afschrijvingen dan wel tegen een lagere bedrijfswaarde. De ontwikkeling van het resultaat over 2014 wordt in een volgende paragraaf nader geanalyseerd. .

47

50

2012

2013

Solvabiliteit

2014 begroot

2014 gerealiseerd Ondergrens

De solvabiliteit op basis van marktwaarde bedraagt 72,3% (zie hoofdstuk 4.5)

Door de afgenomen solvabiliteit verslechtert de financiële positie van de Kombinatie. De Kombinatie hanteert als ondergrens een solvabiliteit van 25%. Met een percentage van 14,3% per einde 2014 is de solvabiliteit niet op het gewenste niveau. De komende jaren blijft de Kombinatie sturen op een verbetering van de solvabiliteit door een verantwoorde opbrengstmaximalisering en beheersing van de kosten.

2013

LtV

2012

2014 begroot

2014 gerealiseerd

Bovengrens

De Loan to Value is in 2014 nauwelijks veranderd. Zowel bedrijfswaarde als de leningportefeuille zijn fractioneel afgenomen maar het effect hiervan op de Loan to Value is zeer gering. Met 60% blijft het kengetal onder het gestelde maximum.


De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het balanstotaal. De solvabiliteit geeft de mate aan waarin de Kombinatie in staat is om op langere termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De solvabiliteit wordt bepaald per einde jaar en is daarmee een momentopname.

6.5 Jaarresultaat 2014

Het boekjaar 2014 is afgesloten met een negatief resultaat van € 3.371.000,-. Voor het boekjaar was een negatief resultaat begroot van € 924.000,-. Het resultaat wordt bepaald op basis van de waarderingsgrondslag minimum waarde. Hierbij wordt de waarde van het vastgoed bepaald op basis van de oorspronkelijke kostprijs, dan wel een lagere bedrijfswaarde Het jaarresultaat bestaat uit een aantal onderdelen, waarvan de belangrijkste zijn: • verhuur/exploitatie vastgoed; • verkoop vastgoed; • waardeverandering bestaand bezit; • financiering. • waardeverandering nieuwbouw;

6.4 Rentedekkingsgraad

De rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio/ICR) geeft aan de mate waarin de Kombinatie in staat is om aan haar renteverplichtingen te voldoen in verhouding tot de operationele kasstromen.


48

Over 2014 bedraagt de rentedekkingsgraad van de Kombinatie 2,30 en komt daarmee hoger uit dan begroot. Ook ligt de rentedekkingsgraad ruim boven de gestelde ondergrens. De ontwikkeling in 2014 is positief beïnvloed door beter dan begrote operationele kasstromen. Dit hangt nauw samen met het exploitatieresultaat op vastgoed (zie paragraaf 1.6.1) Ten opzichte van 2013 is de ICR fractioneel hoger.

In onderstaande tabel zijn de resultaten op elk onderdeel weergegeven: Resultaten per onderdeel (x € 1,000,-) 2012 2013 begroot 2014 Exploitatie vastgoed Waardeverandering bestaand bezit Waardeverandering nieuwbouw Verkoop vastgoed Financiering Overig

gerealiseerd 2014

9.606 -8.193 -2.627 4.176 -4.242 348

9.370 -8.202 -1.514 3.559 -4.093 1.342

7.408 -6.015 -1.034 2.711 -4.119 124

9.523 -7.847 -861 3.058 -4.091 -3.154

-932

462

-924

-3.371

6.5.1 Exploitatie vastgoed Het resultaat op de exploitatie van het vastgoed is ten opzichte van de begroting ruim € 2.000.000,- hoger uitgekomen. De belangrijkste onderdelen van de exploitatie zijn: Exploitatie vastgoed 2012 2013 begroot gerealiseerd 2014 2014

3 2 1 0 2012

2013 ICR

2014 begroot Bovengrens

2014 gerealiseerd

Huuropbrengst Opbrengst leveringen en diensten Overige opbrengsten Kosten van onderhoud Personeelkosten Overige beheerkosten

Direct rendement (bedrijfswaarde) Direct rendement (70% WOZ-waarde)

19.419 926 1.090 3.801 3.378 4.651

20.258 1.176 580 3.855 3.343 5.446

21.626 1.391 643 5.247 3.075 7.929

21.585 917 880 4.091 2.829 6.939

9.606

9.370

7.406

9.523

5,2 2,1

5,1 2,1

4,1 1,7

5,3 2,3

6.5.2 Waardeverandering bestaand bezit Waardeveranderingen van het vastgoed ontstaan door afschrijvingen en door herwaardering als gevolg van het toepassen van de minimum waarderingsregel. Op grond van deze regel wordt de boekwaarde van een complex aangepast (afgewaardeerd) indien de bedrijfswaarde van dat complex lager is dan de boekwaarde. Stijgt in latere jaren de bedrijfswaarde, dan wordt de afwaardering teruggenomen. Waardeverandering bestaand bezit

2012

2013

begroot 2014

gerealiseerd 2014

Afschrijvingen Waardeverandering i.v.m. minimum waarderingsregel: afwaardering terugneming saldo Waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden

4.699

5.253

5.337

5.479

3.494

5.514 -2.565 2.949

677

3.630 -1.901 2.285

8.193

8.202

6.015

7.847

248

De afschrijvingen zijn gebaseerd op de historische uitgaafprijs en later geactiveerde investeringen in het vastgoed. De afschrijftermijn bedraagt 50 jaar, op grond wordt niet afgeschreven. De waardeverandering wordt veroorzaakt doordat op complexniveau de bedrijfswaarde wijzigt, met name als gevolg van een hogere waarde van de huuromzet. Ook is de indexering van de restwaarde in lijn gebracht met de werkwijze van het CFV.

6.5.3 Waardeverandering nieuwbouw De Kombinatie investeert in nieuwbouw huurwoningen waarbij de exploitatie niet kostendekkend kan verlopen doordat de huurprijs laag wordt gehouden. Dit resulteert in een bedrijfswaarde, die onder het investeringsbedrag ligt. Het verschil tussen beiden - de “onrendabele top”- wordt afgewaardeerd: Waardeverandering nieuwbouw

2012

2013

begroot 2014

gerealiseerd 2014

Beukbergen Rond Diverse projecten in initiatieffase

73 1.856 319

716 436 152

1.034

-255 627 82

2.248

1.304

1.034

454

Waardeverandering grondposities Waardeverandering voorraad onverkochte woningen

407 378

210

0

0

378

210

0

407

Bij het project 't Rond is een afwaardering aan de orde m.n. als gevolg van een verschil tussen boekwaarde en marktwaarde (commerciële deel). Voor 2014 was nog een afwaardering van het project Beukbergen geraamd, maar eind 2013 kon de gehele verwachte afwaardering worden genomen. 6.5.4 Verkoop vastgoed De Kombinatie heeft een deel van haar woningbezit aangewezen voor verkoop. Verkoop vindt plaats aan de zittende huurder dan wel bij leegkomst van de woning. Uit het bestaande bezit worden woningen regulier verkocht en onder voorwaarden. De Kombinatie past daarbij Koopgarant toe. De Kombinatie verkoopt vastgoed vanuit volkshuisvestelijk oogpunt maar ook om daardoor middelen te genereren, nodig om de financiële positie robuust te maken en te houden. In 2014 zijn meer woningen verkocht dan geraamd. De verkoop van woningen onder Koopgarant was in aantallen bijna driemaal hoger dan geraamd. De reguliere verkopen bleven enigszins onder de geraamde aantallen. De gemiddelde verkoopprijs bij reguliere verkopen is hoger dan in 2013, bij Koopgarant verkopen is dit gemiddelde verder gedaald.

49


De (huur)opbrengsten zijn per saldo nagenoeg conform de begroting gerealiseerd. De grootste afwijkingen bevinden zich aan de uitgavenkant. Voor onderhoud is circa € 1.160.000,- minder uitgegeven dan begroot. Vooral de uitgaven voor planmatig onderhoud waren lager. Ook de overige beheerkosten bleven onder de begroting. De saneringsheffing door het Centraal Fonds Volkshuisvesting bleef met een totaal van € 700.000,- circa € 300.000,onder de begroting; ook de personeelskosten vallen aanmerkelijk lager uit dan begroot, met name door uitplaatsen van het Onderhoudsbedrijf. Het direct rendement, uitgedrukt in een percentage van de bedrijfswaarde, is uitgekomen op 5,3%. Het directe rendement op basis van 70% van de WOZ-waarde (benadering van de marktwaarde in verhuurde staat) is 2,3%. In het kader van het verder implementeren van het Driekamer-sturingsmodel zullen voor de exploitatie van het vastgoed marktconforme rendementseisen worden geformuleerd.

Verkoop vastgoed

2012

2013

begroot 2014

gerealiseerd 2014

Verkoopopbrengst reguliere verkopen Boekwaarde van deze woningen Verkoopkosten alle verkopen

4.301 -1.012 -443

2.700 -321 -214

2.528 -300 -189

1.800 -197 -174

Resultaat verkopen regulier

2.846

2.165

2.039

1.429

2.092 -698

853 -251

1.855 346

1.082

1.394

997

1.509

247

0

70

167

4.175

3.559

3.106

3.105

24 13

18 20

13 7

180.000 117.000

149.000 101.000

169.000 122.000

Opbrengst verkopen onder voorwaarden Boekwaarde van deze woningen Resultaat verkopen onder voorwaarden Resultaat nieuwbouw-koopwoningen

Aantallen verkocht: Regulier Koopgarant


50

Gemiddelde verkoopprijs Regulier Koopgarant (incl korting)

163.500 97.50

6.5.5 Financiering Voor de financiering van het bezit en van de activiteiten heeft de Kombinatie vreemd vermogen aangetrokken op de kapitaalmarkt. De gehele leningportefeuille valt onder de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Financiering Omvang leningenporefeuille ultimo: Betaalde rente Gemiddelde rente

2012

2013

begroot 2014

gerealiseerd 2014

107.331 4.242 4,0

106.873 4.093 3,8

106.487 4.119 3,9

106.487 4.091 3,8

In 2014 is de leningportefeuille afgenomen met bijna € 400.000,- als gevolg van contractuele aflossingen. Nieuwe leningen zijn in 2014 niet aangetrokken. De liquiditeitspositie van de Kombinatie was vanwege de positieve kasstromen beter dan verwacht. De gemiddeld op de leningen betaalde rente (dus exclusief ontvangen en doorberekende rente) is in 2014 (evenals in 2013) uitgekomen op 3,8%.

6.6 Treasury Het treasurybeleid van de Kombinatie is gericht op het waarborgen van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Daarnaast streven we naar zo laag mogelijke financieringslasten en tevens naar een beheersing van huidige en toekomstige renterisico’s. Uitsluitend met dit oogmerk worden eventueel derivaten ingezet. Het streven is onder andere om de interne financiering te optimaliseren en daarmee ook de externe financiering te minimaliseren. Feitelijk betekent dit dat gestuurd wordt op zo beperkt mogelijke liquiditeit. Gezien de onzekerheid van het tijdstip waarop investeringen in de komende jaren gedaan zullen worden, is hierbij enige flexibiliteit (marge) vereist. De Kombinatie maakt in het kader van haar cashmanagement gebruik van een rollover-lening met een variabele hoofdsom en een rekening-courant-kredietfaciliteit. In totaal is per einde 2014 voor € 14.900.000,- aan rolloverleningen afgesloten met een rentevergoeding op basis van het 3- en 6-maands Euribor tarief. De leningen zijn voor totaal € 10.175.000,- afgedekt met cap’s (rentebeschermingsinstrument). De cap’s zijn voor een deel gefinancierd met de verkoop van (knock-in) floors met een niveau van 1,75% / 1,95%-3,75%. De kredietruimte op de rekening-courant is in 2013 met € 2.000.000,- verlaagd tot € 1.000.000,-. Per ultimo 2014 werd deze ruimte niet benut. Vanwege uitloop van projecten is vanaf 2011 een liquiditeitsoverschot gegroeid. Dit overschot is in een direct opvraagbare vorm aangehouden. Het rentemanagement richt zich primair op stabilisatie van de kosten van vreemd vermogen. Dit betekent dat de Kombinatie er naar streeft om in de toekomst zoveel mogelijk jaarlijks gelijkblijvende renterisicoposities te creëren. Dit bereiken we vooral door renteconversievolumes en aflooptijdstippen van financieringen te spreiden. Hierbij houden we ook rekening met de uit de overige bedrijfsactiviteiten voorziene vermogensbehoeften of -overschotten. De gemiddelde rentevoet leningen stabiliseerde in 2014 op een niveau van 3,8%.

6.7 Waarde van het bezit

Een in de sector gebruikelijke manier om de toekomst in financiële zin enigszins te kwantificeren wordt gevormd door de bedrijfswaarde, ook wel de actuele waarde genoemd. Hierbij wordt van alle te verwachten toekomstige in- en uitgaande kasstromen met betrekking tot de woningexploitatie de contante waarde berekend. Op basis van inschatting van de toekomstige ontwikkelingen op het gebied van huren en kosten, is een berekening gemaakt van de toekomstige kasstromen. Bij deze berekeningen hebben wij aannames ten aanzien van het kostenpatroon en de levensduur van de complexen gehanteerd. Per ultimo 2014 is de totale bedrijfswaarde becijferd op € 178.000.000,- en is daarmee nagenoeg gelijk aan de waarde in 2013. De belangrijkste wijzigingen in de opbouw van de bedrijfswaarde zijn enerzijds het inrekenen van de verhuurderheffing, anderzijds is een verruimd huurbeleid meegenomen. De gemiddelde bedrijfswaarde per verhuureenheid (VHE) bedraagt bijna € 50.000,-. De WOZ-waarde van onze woningen bedroeg in 2014 (peildatum 1-1-2013) ruim € 580.000.000,-, ofwel gemiddeld per VHE € 164.000,-.

KasstromenVerkoop vastgoed

2012

2013

begroot 2014

gerealiseerd 2014

Operationele kasstroom (incl rente)

5.303

5.307

3 .531

4.569

Des)Investeringskasstroom

7.962-

7.213-

5 .287-

528-

Financiële kasstroom

2.509

370-

386-

386-

150-

2.276-

2 .142-

3.655

In het kader van het eerder beschreven 3KM heeft de Kombinatie ook de marktwaarde van haar bezit laten bepalen. Ortec-Finance heeft de marktwaarde van het totale bezit voor 2013 en 2014 becijferd op respectievelijk € 402.800.000,- en € 423.200.000,-. Per VHE komt deze waarde dan op ruim € 111.000,- in 2013 en voor 2014 op ruim € 117.000,-. 200.000 180.000

Mutatie liquide middelen 2012 en 2013: bron Perioderapportage P3

160.000 140.000 120.000 100.000

Er was een afname van € 2.100.000,- begroot. Naast dat de operationele kasstroom beter was (zie 1.5), was ook de per saldo uitgaande (des)investeringskasstroom aanmerkelijk beperkter. Hogere verkoopopbrengsten van zowel bestaande als nieuwe woningen en minder uitgaven voor verbetering van bezit en nieuwbouw zijn hiervan de oorzaak.

80.000 60.000 40.000 20.000

Bedrijfswaarde

WOZ waarde

Marktwaarde verhuurd

51


De invulling van randvoorwaarden inzake het treasurybeleid is uitgewerkt in een treasurystatuut. Dit statuut is in 2012 geactualiseerd waarbij rekening is gehouden met de Beleidsregels Financiële Derivaten, uitgevaardigd door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De liquiditeitspositie van de Kombinatie nam in 2014 met € 3.655.000,- toe tot bijna € 8.700.000,-.

In 2013 waren deze bedragen nog € 631.000.000,- en € 174.000,-. De daling van de gemiddelde waarde bedraagt 5,75 % (2013: 2,8%) en is met name toe te schrijven aan de autonome daling van prijzen op de woningmarkt, gemeten op de WOZ-peildata.

6.9 Waarborgfonds Sociale Woningbouw

6.10 Centraal Fonds Volkshuisvestin Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft in 2014 de kredietwaardigheid van de Kombinatie beoordeeld en daarbij ook het zogenaamde borgingsplafond bepaald. Met name vanwege onze liquiditeitspositie per einde 2013 en positieve kasstromen uit de verhuur en verkoop van bezit is het borgingsplafond lager vastgesteld dan het bedrag van de geborgde leningen. Tegenover het schuldrestant van ruim € 106.000.000,- heeft het WSW het volgende plafond berekend:

6.8 Fiscale positie


52

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren, vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. De Kombinatie heeft op basis van de uitgangspunten van de Vaststellingsovereenkomst, versie 2 uit 2008 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Voor 2014 bedraagt het bedrijfseconomische resultaat € 3.372.000,-negatief. Na correcties wegens fiscaal niet aftrekbare kosten dan wel niet te belaste opbrengsten komt het fiscale resultaat uit op € 1.223.000,-. Deze iscale winst wordt verrekend met verliezen uit voorgaande jaren waardoor er over 2014 geen sprake is van een feitelijke betaling van vennootschapbelasting. Na deze verliesverrekening blijft er voor verrekening van toekomstige fiscale resultaten een bedrag beschikbaar van bijna € 14.247.000,-. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: 2011

€ 8.975.526

2012

€ 5.271.422

De laatst ontvangen definitieve aanslag Vennootschapbelasting is over het jaar 2012. De aangifte over 2013 vermeldt een fiscale winst van € 340.000,-

2014:

€ 101.539.000,-

2015

€ 99.716.000,-

2016

€ 97.942.000,-

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft onze financiële positie beoordeeld op basis van de door de Kombinatie verstrekte prospectieve- en verantwoordingsinformatie (dPi respectievelijk dVi). De positie wordt bepaald door het volkshuisvestelijk vermogen af te zetten tegen de door het CFV minimaal noodzakelijk geachte vermogensbuffer. Het CFV heeft deze beoorde-

Dit betekent dat het totaalbedrag van onze leningportefeuille hoger is dan ons plafond en de Kombinatie niet zonder overleg met het WSW geborgde leningen kan aantrekken 150000

10000

50000 0 2013

2016 buffer

2018 vermogen

De Kombinatie is 100% aandeelhouder van Kombinatie Holding BV. Deze BV is 100% aandeelhouder van Komvast I BV en van Komvast II BV. De balans en resultatenrekening van deze BV’s zijn geconsolideerd. De Kombinatie neemt deel in het aandelenkapitaal van WoningNet NV met totaal 3720 aandelen. De nominale waarde per aandeel bedraagt € 11,95. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De deelneming is niet geconsolideerd. Met Seyster Veste te Zeist en Era Bouw BV te Zoetermeer is een VOF(Zeicon) opgericht met als doel de ontwikkeling van het project Dolderse Duinen. Het project bestaat uit 135 woningen, waarvan 47 in de huursector. Alle woningen zijn opgeleverd en verkocht of in exploitatie genomen. De VOF zal naar verwachting in 2015 worden opgeheven. De deelneming is niet geconsolideerd.

6.12

ng

ling uitgevoerd per ultimo 2013, 2016 en 2018. In onderstaande grafiek wordt de uitkomst weergegeven. Het volkshuisvestelijk vermogen ligt op elk toetsjaar ruim boven de vermogensbuffer. De uitkomst van de beoordeling geeft het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies.

6.11 Deelnemingen

Dienstverlening

De Kombinatie verleent diensten op administratief, technisch en/of automatiseringsgebied aan: • VVE Promenade • VVE de Heuvel • VVE Mr de Klerkstraat • Stichting Bevordering Bejaardenhuisvesting Soest • Gemeente Zeist

6.13 Sponsoring De Kombinatie ondersteunt in beperkte mate lokale maatschappelijke organisaties. In 2014 is hieraan een bedrag besteed van € 4.000,-.

herstructureringsplan Vogelwijk. Ter finale afronding van eerder gemaakte afspraken heeft de gemeente Zeist bij de overdracht ruim € 700.000,- betaald. In totaal heeft de Kombinatie per ultimo boekjaar in de Vogelwijk 17.657 m2 grond in bezit.

6.15 Bouwen met kostprijs > 200.000,In 2008 heeft de Kombinatie een overeenkomst getekend met de gemeente Zeist over de “turn-key” levering van 33 woningen, te bouwen in het ontwikkelgebied ‘t Rond. De afnameprijs (grond- en bouwkosten) bedraagt gemiddeld € 237.500,- per woning. Begin 2014 zijn de laatste woningen uit het project opgeleverd.

6.14 Aankoop grond

6.16 Opgeleverd en onrendabele investering

In 2014 heeft de Kombinatie 9.628 m2 grond overgedragen gekregen in de Vogelwijk. Deze overdracht is een uitvloeisel van de Realisatieovereenkomst, die op 30 juni 2014 is gesloten met de gemeente Zeist. Met deze overdracht heeft de Kombinatie alle grond in bezit, die nodig is voor de verdere realisatie van het

In 2014 zijn 71 woningen opgeleverd. Naast de hierboven genoemde 33 woningen zijn op de locatie Beukbergen nog 38 huurwoningen en 4 koopwoningen opgeleverd. Het onrendabele deel van de investeringen in de huurwoningen is reeds voor 2014 voorzien dan wel als verlies genomen.

53

De Kombinatie is lid van 32 Verenigingen van Eigenaars: • VvE Promenade • VvE de Heuvel • VvE Mr de Klerkstraat • VvE A Stramroodlaan 1-23 • VvE A Stramroodlaan 25- 59 • VvE Nieuw Brinkhove • VvE Brinkzicht • VvE Van Reenenzijde *) • VvE Meerdinkhoek *) • VvE Fazantenplein 1-47 *) • VvE Idenburglaan/Treublaan/Thorbeckelaan • VvE Colijnlaan/J de Wittlaan • VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 1-23 • VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 25-47 • VvE Mw Kuipers-Rietberglaan 49-71 • VvE Verzetslaan 2 - 72 • VvE Vestdijklaan 2-16 • VvE Vestdijklaan 34-48

• • • • • • • • • • • • • •

VvE Vestdijklaan 50-64 VvE Vestdijklaan 1-15 VvE Vestdijklaan 41-55 VvE Mr. H. Marsmanstraat 1-11 VvE Mr. H. Marsmanstraat 2-24 VvE Johan de Meesterstraat 28-52 VvE Ter Braaklaan 2-8a VvE Ter Braaklaan 18-32 VvE Ter Braaklaan 34-48 VvE Ter Braaklaan 66-80 VvE Ter Braaklaan 82-96 VvE Schaerweijdelaan 10 - 16a VvE Schaerweijdelaan 18 - 24a VvE Lutgers, Stoopendaal en De Beijer

*) betreft “slapende” VvE vanwege een 100% eigendom bij de Kombinatie. Deze VvE’s zijn niet geconsolideerd. De woningen (appartementsrechten) die eigendom zijn van de Kombinatie zijn opgenomen onder de materiële vaste activa of onder vastgoedbeleggingen.

6.18 Melding Topinkomens Op basis van de bezoldigingsklasse (E) is de norm voor topfunctionarissen in 2014: € 130.600,-. De Bestuurder van de Kombinatie is voor 1-1-2013 in dienst getreden. Op de bestuurder is de overgangsregeling van toepassing. Overschrijding van de norm heeft niet plaats gevonden.

6.19

Verklaring Bestuur

Woningbouwvereniging de Kombinatie heeft in het verslagjaar 2014 haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting, uitgezonderd de betaalde Verhuurderheffing ter grootte van ruim € 2.000.000,-. Zeist, 18 juni 2015 Drs. W. de Bruin Directeur Bestuurder


6.17 Investeringen in het buitenland De Kombinatie heeft in 2014 geen investeringen in het buitenland gedaan.

7.1 Algemeen

7

Verslag Raad van Toezicht

54

De Raad van Toezicht (RvT) houdt toezicht op het functioneren van het bestuur. De verantwoordelijkheden van de Raad zijn vastgelegd in de statuten van de woningbouwvereniging de Kombinatie. De Raad handelt conform de Governance code Woningcorporaties. In 2014 heeft de Raad als motto omarmd “de aansprekende en de aanspreekbare commissaris”. Ondermeer door een netwerkbijeenkomst met dit thema als afscheid van de voorgaande voorzitter, een werkbezoek samen met de gemeenteraad aan de vernieuwing van Beukbergen, door een dialoogsessie met bewoners en andere belanghouders over het vraagstuk van de betaalbaarheid en door een eerste stap in 360 graden beoordeling van de bestuurder is hieraan uiting gegeven. Kaders van toezicht De RvT ziet erop toe dat de woningbouwvereniging het goed doet en de goede dingen doet. Zij doet dat door besluiten van het bestuur goed te keuren en de uitvoering van die besluiten en het functioneren van de woningbouwvereniging kritisch te volgen. De Kombinatie

Motto van 2014: “de aansprekende en de aanspreekbare commissaris”

7


- de statuten en reglementen van de Kombinatie - de regelingen met betrekking tot de governance van de Kombinatie - het beleidsplan Samen werken aan vitaal en duurzaam wonen 2013-2016 - het jaarplan en de begroting 2014 - investeringsbeleidskader (2012) - treasurystatuut (2012) - visitatierapport 2010 - Prestatie-overeenkomsten Zeister Corporaties en gemeente Zeist Governance code Woningcorporaties De Governance Code omvat uitgangspunten voor goed bestuur en toezicht. Er zijn twee punten waarin de Kombinatie afwijkt van de Code.

1. De Kombinatie volgt niet de aanbeveling van een mandaat voor maximum vier jaar voor bestuurders. Bij de inwerkingtreding van de Code in 2011 had de Kombinatie reeds een contractuele overeenkomst met de huidige bestuurder. De Raad van Toezicht wenst die niet te wijzigen, mede omdat in de afspraken tussen Raad van Toezicht en bestuurder omtrent het functioneren en de beoordeling een effectieve werkwijze is vastgelegd; 2. De aanbeveling voor beperking van de ontslagvergoeding tot het vaste deel van de bezoldiging over een jaar wordt niet gevolgd. Met de huidige Bestuurder is een arbeidscontract aangegaan waarin geen specifieke afspraken zijn opgenomen inzake ontslagvergoeding. Reglement en code De Raad van Toezicht heeft een reglement voor het eigen functioneren en de relaties met het Bestuur. Dit reglement voldoet aan alle aspecten uit de Governance Code. Alle reglementen van de Raad van Toezicht als mede

profiel en rooster van aftreden zijn beschikbaar via de website van de Kombinatie. Het reglement is in 2008 vastgesteld en voor het laatst in 2013 gewijzigd. Integriteitbeleid De Raad van Toezicht van de Kombinatie schenkt jaarlijks aandacht aan een goed integriteit-beleid. De Raad constateerde in 2014 geen zaken aangaande tegenstrijdige belangen, leningen of garanties, de Klokkenluiderregeling of afhankelijkheden van leden van de Raad. Verbindingen De Kombinatie kent enkele verbindingen die opgericht zijn vanuit fiscale overwegingen en risicobeheer (Kombinatie Holding, Komvast 1 en 2). De bestuurlijke inrichting van deze entiteiten is zodanig, dat de Raad van Toezicht van de Kombinatie het toezicht op deze activiteiten direct uitvoert en er dus volledige transparantie op dat vlak bestaat. Daarnaast participeert de Kombinatie voor 1/3 in de VOF Zeicon, een samenwerkingsverband voor de nieuwbouw “Dolderse Duinen” in Den Dolder van de Kombinatie, Era Contour, en Seyster Veste.

7

heeft haar voornemens vastgelegd in meerjarige beleidsnota’s en/of andere documenten. De volgende nota’s waren voor de werkzaamheden van de RvT in 2014 richtinggevend:


55

De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd door de Algemene Ledenvergadering 7.2 Besluiten van de Raad van Toezicht

7


56

Het bestuur is verantwoordelijk voor de woningbouwvereniging maar moet bepaalde besluiten vooraf ter goedkeuring aan de RvT voorleggen. Dit goedkeuringsbesluit is zwaarwegend, daarmee draagt de RvT mede verantwoordelijkheid voor de gemaakte keuze. In 2014 waren dit de volgende besluiten: • Jaarstukken − Jaarrekening 2013, Begroting 2015, Jaarplan 2015, Financiële meerjarenbegroting 2015 – 2024, inclusief financiële scenario’s • Projecten Nieuwbouw en herontwikkeling − Vaststellen Living Will Vogelwijk, incl. inbreng grondwaarde − Voortgang en faseovergang Beukbergen − Investeringsbesluit Pleineslaan en Weideweg

• Financiën en toezicht − Aankoopbesluit van 22 huurwoonwagens Beukbergen − Verkoopbesluit Pleineslaan 51 t/m 57 en 52 t/m 66 − Verkoop grond Austerlitz − Plaatsen op verkooplijst Sumatralaan 3 en 5 − Accountantsroulatie in 2015 • Organisatie − Uitplaatsing onderhoudsbedrijf en duurzame samenwerking aannemers Vios Bouw en Onderhoud BV en AalbertsBouw − Voordracht nieuw lid RvT mw. B. Sanches De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van het verslag van de klachtencommissie in de zin van artikel 16 BBSH. Het verslag staat beschreven op de website van de Kombinatie.

7.3 Het functioneren van de Raad v

De Raad van Toezicht heeft in 2014 acht maal volgens een vastgesteld schema vergaderd, (inclusief twee interne vergaderingen en twee ‘heisessies’ met Bestuur en het management-team). Informatievoorziening Voor een goed functioneren van de RvT is informatie die veelzeggend en op de juiste momenten komt, belangrijk. De Raad vergaart daarom haar informatie op verschillende manieren. De bestuurder informeert de RvT mondeling en door viermaandsrapportages over de resultaten in relatie tot de beoogde doelen van het beleid. In 2014 heeft de bestuurder, in overleg met de Audit Commissie, een voorstel gedaan om de interne rapportagestructuur aan te passen aan het DrieKamerModel. Hierin zijn tevens aanscherpingen met betrekking tot de projecten verwerkt. De Raad was over het algemeen tevreden over deze rapportagevorm en heeft enkele aanbevelingen gedaan voor verdere verbetering. Naast de periodieke rapportages betrof de informatie relevante externe ontwikkelingen zoals de beoordeling en het borgingsplafond van het WSW en de Toezichtbrief van het CFV. Uiteraard ook de contacten met huurders en andere relaties, waaronder de oriëntatie op samenwerking met Zeister corporaties. In september en november zijn 2 metingen van de klanttevredenheid besproken. Tenslotte kwam, mede door de in 2012 ingezette Kombinatie Light, interne zaken van de organisatie regelmatig op de agenda. Tijdens de reguliere vergaderingen van de Raad was de financiële manager in zijn rol als controller aanwezig om de Raad van informatie te kunnen voorzien. In de vergadering waarin de jaarstukken ter goedkeuring voorlagen, was de accountant aanwezig voor toelichting en overleg. De door de ac-

van Toezicht

De Raad heeft tweemaal gesproken met de Ondernemingsraad, o.a. over verzelfstandiging van het onderhoudsbedrijf en Kombinatie Light en eenmaal met het Bewonersplatform over de algemene gang van zaken De Raad was vertegenwoordigd bij de Algemene Ledenvergaderingen van de Kombinatie in juni en december, en legde daar ook verantwoording af over het gevoerde toezicht. Tevens was de Raad aanwezig bij het jaarlijkse treffen van de bewonerscommissies, bij een werkbezoek aan de vernieuwing van Beukbergen, en werd er mede op initiatief van de Raad een dialoog georganiseerd met bewoners en andere belanghouders over het thema betaalbaarheid. De Raad heeft in 2014 gezocht naar meer mogelijkheden zich te verbinden met de omgeving, onder het motto van “de aansprekende en de aanspreekbare commissaris”. Dit motto werd aangereikt tijdens het afscheidssymposium van de voorgaande voorzitter van de Raad, Dick van Ginkel.

b)De Remuneratiecommissie, bestaande uit Ruurd Lageveen en Martien Kromwijk kwam, na consultatie van de overige leden RvT, in 2014 tweemaal bijeen en heeft de bestuurder op basis van behaalde resultaatafspraken positief beoordeeld. Zelfevaluatie van de raad De Raad heeft in 2014 twee maal in afwezigheid van de bestuurder vergaderd over het eigen functioneren (zelfevaluatie). In het voorjaar zijn in het kader van de aansprekende en de aanspreekbare commissaris aan de hand van het VTW toezichtskaartspel onze stakeholders in beeld gebracht en geëvalueerd hoe de Raad zich daarmee verhoudt. Tevens is het profiel voor een nieuw lid, ter vervanging van Michèle de Ruiter, besproken. In het najaar is met name het eigen functioneren van de Raad geëvalueerd. In deze zelfevaluatie hebben de leden van de RvT de eigen werkwijze kritisch onder de loep genomen. De RvT is van mening dat alle leden een constructieve bijdrage leveren en hun gezamenlijk functioneren – ook in relatie tot het bestuur - in een open en kritische sfeer plaatsvindt. De Raad blijft haar professionalisering op de agenda houden mede in de context van verbetering extern en intern toezicht en wil daarnaast opnieuw volkshuisvestelijke onderwerpen agenderen.

7.4 Samenstelling van de RvT in 2014

Samenstelling De Raad van Toezicht bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd door de Algemene Ledenvergadering, en die voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd (maximale zittingstermijn acht jaar). De selectie van de leden van de Raad van Toezicht is gebaseerd op een profielschets. In september 2014 is Robèrt van der Wegen toegevoegd aan de Raad als stagiair, vanuit zijn opleiding tot aankomende commissaris. Vacature en herbenoeming De raad heeft in 2014 wegens het verstrijken van de zittingstermijn van Michèle de Ruiter een procedure in gang gezet voor de invulling van deze vacature per 1.1.2015. Hierbij is de profielschets aangepast, en gezocht naar een lid dat kan bogen op kennis vanuit de leefwereld van onze huurders, liefst daaruit voortkomend. Er is een benoemingscommissie ingesteld bestaande uit een lid van het Bewonersplatform en twee leden vanuit de Raad. Deze commissie - ondersteund door extern wervingsbureau - heeft na een open werving een voordracht aan de Raad en Algemene Ledenvergadering gedaan. Dit resulteerde in de benoeming door de Algemene Ledenvergadering per 1.1.2015 van drs. Bianca Sanches als lid.

57


De beide zogenaamde heisessies stonden in het teken van strategische verkenningen en de portefeuillestrategie. De heisessies boden naast gezamenlijke verkenning van ontwikkelingen de mogelijkheid tot informeel gesprek met de leden van het managementteam. In deze sessies kwam ook de advies- en klankbordfunctie van de Raad tot uiting.

Commissies van de raad De raad kent twee vaste commissies: a) De Auditcommissie , waarin Hennie de Boer en Cosmo Schuurmans als leden deelnamen, heeft het aantal bijeenkomsten in 2014 verhoogd tot vier. Omdat de meeste tijd uitging na de jaarstukken zijn in 2014 twee extra vergaderingen over noodzakelijke geachte onderwerpen risicobeheersing en controlesystemen gehouden.

7

countant uitgebrachte managementletter is door de Raad van Toezicht met de accountant besproken in zowel de auditcommissie als de Raad.

7.4.1

De Raad van Toezicht bestond in 2014 uit de volgende leden: Martien Kromwijk Positie Voorzitter (benoemd op voordracht huurders) Kennisgebied Volkshuisvesting, Strategie Hoofdfunctie wethouder in Bodegraven-Reeuwijk (vanaf mei 2014) Nevenfuncties lid RvT MEE Rotterdam Rijnmond Lid RvC Afrikaanderwijk Coöperatief U/A (vanaf 2015)

Het rooster van aftreden van de RvT per 1 januari 2015

Lid RvT

M/V Benoemd per 1e Herbenoeming Zittingstermijn (ALV december) (ALV december) eindigt (ALV december)

Martien Kromwijk (voorzitter)

M

2013

2017

2021

Hennie. de Boer (vice voorzitter) V

2009

2013

2017

Cosmo Schuurmans

M

2011

2015

2019

Ruurd Lageveen

M

2011

2015

2019

Bianca Sanches

V

2014

2018

2022

Hennie de Boer Positie

58

Kennisgebied Hoofdfunctie

7


Nevenfuncties

Lid en vicevoorzitter Zorg en Welzijn Zelfstandig Verandermanager Geen

Ruurd Lageveen Positie Lid (benoemd op voordracht huurders) Kennisgebied Openbaar bestuur en maatschappelijke organisaties Hoofdfunctie Voormalig directeur Grontmij Nevenfuncties Lid Raad van Commissarissen Viveste Houten Cosmo Schuurmans Positie Lid Kennisgebied Financiën en bedrijfsvoering Hoofdfunctie Zelfstandig adviseur Nevenfuncties Geen

Michèle de Ruiter Positie Lid Kennisgebied Project- en vastgoedontwikkeling Hoofdfunctie Projectontwikkelaar Portaal Arnhem Nevenfuncties Geen Wijziging lid per 1.1.2015 Bianca Sanches Positie Lid Kennisgebied Sociaal maatschappelijk domein en huurdersbelangen Hoofdfunctie Beleidsadviseur, Actor bureau voor sectoradvies Nevenfuncties Geen

Deskundigheidsontwikkeling RvT Om de deskundigheid op peil te houden, volgt de Raad de informatie afkomstig van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), van Aedes, die via hun publicaties en via hun vergaderingen, cursussen en lezingen beschikbaar is. Tevens namen leden deel aan diverse professionaliseringsbijeenkomsten voor toezichthouders. In het kader van de permanente educatie zijn opleidingsbehoeften besproken. Bezoldiging Raad van Toezicht 2014 De bezoldiging van de Raad van Toezicht volgt de richtlijnen van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). In 2014 ontving de voorzitter van de Raad van Toezicht een bezoldiging van € 7.500,- en de overige leden € 5.000,-. De Raad heeft op voorstel van de Remuneratiecommissie er expliciet voor gekozen deze vergoeding niet te verhogen. De uitgaven ten behoeve van opleiding en overige zaken bedroegen € 26.746,-. Bezoldiging bestuurder Het Bestuur werd in het verslagjaar gevormd door de heer Willem de Bruin ( 1952). Hij is aangesteld per 1 juli

Afscheidssymposium voorzitter raad van Toezicht Dick van Ginkel (derde v.l.)

7.5 Slot

In dit verslag hebben wij als Raad van Toezicht openheid gegeven in de wijze waarop de Raad invulling heeft gegeven aan haar taken en verantwoordelijkheden. Bij dit verslag bieden wij tevens de door het Bestuur opgemaakte (geconsolideerde) jaarrekening over 2014 aan. Deze omvat de winst-en-verliesrekening, de balans en de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door KPMG accountants gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Het Bestuur is voornemens de jaarrekening vast te stellen. De Raad van Toezicht kan zich met deze stukken verenigen en keurt het voorgenomen bestuursbesluit goed.

Zeist, 18 juni 2015 w.g. drs. M Kromwijk Voorzitter

w.g. drs. H. de Boer vice-voorzitter

w.g. ir. R. Lageveen

w.g. drs. C. Schuurmans RA MRE

w.g. drs. B. Sanches


De honorering van de bestuurder is gebaseerd op de Beloningscode van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW). De Raad van Toezicht heeft vastgesteld dat de contractuele afspraken geheel voldoen aan de eisen van deze beloningscode. In het kader van de WNT wordt de wettelijke overgangsperiode van vier jaar toegepast. In overleg tussen bestuurder en de Remuneratiecommissie is besloten de exogene wijziging van de pensioencondities niet te compenseren, waardoor sprake is van een beperkte verlaging van de honorering. In 2014 bedroeg de bezoldiging van het Bestuur, inclusief pensioenkosten en vakantiegeld € 182.480,-. Aan emolumenten werd een bedrag besteed van € 1.800,-. Ten behoeve van de kosten voor een auto van de zaak werd € 3.445,- aan fiscale bijtelling gerekend.

59

7

2005 en heeft als relevante nevenfunctie: voorzitter Voedselbank Zeist. Hij vertegenwoordigt de Kombinatie in de volgende organen: Zeister Corporatie Overleg, Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU), Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU), Regionaal Corporatieoverleg, Aedes Directeurencontact (NVBW).

8

Bijlagen

Bijlage 1 Maatschappelijke Partners van de Kombinatie

8 Bijlagen

60

De Gemeente Zeist Bestuurlijk: Het College van Burgermeester en Wethouders Ambtelijk: De directeuren en medewerkers van Strategie en Bestuur, Leefomgeving en Welzijn, en het Projectbureau. Collega woningcorporaties Directies en (staf)medewerkers Locaal: Seyster Veste RKWBV Regionaal: Deelnemers RWU,Heuvelrug Wonen Bewoners- en doelgroeporganisaties Stichting Bewonersplatform en bewonerscommissies de Kombinatie Samenwerkende Bonden van Ouderen Vereniging Woongroepen van Ouderen Zeist

Locale partners in Wijkgericht Werken en Wonen, Welzijn en Zorg : Politie Binnensticht De (plv.) districtschef en wijkchef en de wijkagenten Meander/Omnium Directie, managers en diverse medewerkers Vitras/CMD Algemeen directeur Regiomanager en beleidsmedewerker thuiszorg Manager Algemeen Maatschappelijk Werk Diverse medewerkers Brandweer Zeist Ouderenzorg, verpleeghuiszorg: Stichtse Warande Directie en (staf)medewerkers Stichting Charim Directie en (staf)medewerkers

Gehandicaptenzorg: Abrona Directie en (staf)medewerkers Reynaerde Directie en (staf)medewerkers Geestelijke gezondheidszorg: Altrecht Directie en (staf)medewerkers Kwintes Directie en (staf)medewerkers Overige zorgorganisaties: Zonnehuizen Veldheim/Stenia Directie Bartimeus Directie en (staf)medewerkers GGD Directeur en(staf)medewerker BRU (U10) en Provincie Utrecht Bestuurlijk en ambtelijk

Overige maatschappelijke partners: Alzheimer Nederland, afdeling Zeist Austerlitz Belang Biga Groep Bureau schuldhulpverlening Buurtbemiddeling Kerk en Samenleving Omgevingsdienst Zuid Oost Utrecht Regionale Sociale Dienst Kromme Rijn Heuvelrug ROC Midden Nederland Samen voor Zeist Sociaal Raadslieden Zeist Vereniging Beter Wonen Stichting Milieuzorg Zeist e.o. Stichting het Utrechts landschap VAC Zeist Voedselbank Zeist Vrouwen Advies Commissie voor de Woningbouw Wereldreis door Zeist Werkgroep Natuurlijk Zeist West Zeist Onderneemt Zakelijk Zeist

Bijlage 2 Kengetallen

2 3 4 5

Garages Overig MOG BO

Totaal

Gem.WOZ- waarde per woning Verkochte woningen met MGE-claim

Mutaties in het bezit 1. Aantal opgeleverd 2. Aantal aangekocht 3. Aantal gesloopt 4. Aantal regulier verkocht 5. Aantal verkocht onder MGE 6. Aantal gesloopt /verkochte garages en overige objecten 7. Aantal opgeleverd garages/ overige objecten 8. Aantal uit exploitatie 9. Van woningen naar overige objecten 10. Samenvoeging

2013

2012

2011 2010

3.551 0 3.551

3.510 33 3.543

3.548 33 3.581

3.593 0 3.593

3.611 0 3.611

36 9 12 5

36 9 12 5

37 11 12 5

38 11 12 5

38 11 12 5

3.613

164.000

3.605

3.646

174.000 179.000

3.659

3.677

Boekjaar

2014

2013

2012

0,54 0,07 307 871

0,57 0,06 358 987

0,64 0,06 607 833

0,68 0,08 561 663

0,62 0,07 527 579

1.178

1.344

1.441

1.225

1.106

138 505 4,0 4-4,5-6,5 3,67

136 486 6,3 4-6,5 3,55

136 457 5,5 2,3 3,36

131 433 3,1 1,3 3,31

128 420 1,0 1,2 3,28

Verhuur 1. Huurachterstand in procenten op jaarbasis 2. Huurderving in procenten jaarhuur

1,56 0,84

1,18 0,72

1,10 0,60

0,80 1,57

0,70 1,18

Financiële continuïteit 1. Liquiditeit 2. Solvabiliteit (min. waardering) 3. Rentabiliteit langlopend vreemd vermogen 4. Loan to Value (nominale schuld / bedr wrd) 5. Direct rendement (obv kasstromen) 6. Interest dekkingsratio

2,84 14,3 3,83 60 5,3 2,33

2,12 18,0 3,82 60 5,1 2,29

1,95 17,4 3,99 56 5,2 2,26

0,78 18,7 4,20 59 5,0 2,12

0,94 13,4 3,93 59 5,7 2,31

Kwaliteit 1. Aantal rep.verzoeken per woning 2. Aantal gevallen mutatie onderhoud per won. 3. Kosten niet planmatig onderhoud per won. 4. Kosten planmatig onderhoud per woning 5. Totaal kosten (planmatig en niet-planmatig) onderhoud per woning Prijs-kwaliteitverhouding per 01-07 1. Gemiddeld aantal punten WW 2. Gemiddelde netto huurprijs per woning 3. Verhoging gemiddelde huur (in %) 4. Jaarlijkse huurverhoging 5. Gemiddelde puntprijs per woning

2011 2010

192.000 194.000

86

67

47

34

28

71 0 0 11 19

0 0 0 18 20

0 0 8 24 13

6 1 0 19 6

0 0 150 9 17

0 0 0 0 0

1 0 0 0 0

1 0 0 0 0

0 0 0 0 0

11 1 0 1 1

61

Bijlagen

Gegevens bezit 1 Woningen en woongebouwen : a. In exploitatie : b. In aanbouw

2014

13

Boekjaar

Bijlage 3

ACTIVA

Samengevatte jaarrekening

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Geconsolideerde balans (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen Te vorderen BWS-subsidies Te amortiseren cappremie

13

Bijlagen

62

Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden Voorraad opgeleverd en onverkochte woningen Voorraad onderhanden werk Onderhoudsmaterialen Overige voorraden Voorraad grond en ontwikkelposities Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op overheid Overige vorderingen Overlopende activa Belastingen en premies sociale verzekeringen

Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal ACTIVA

31-12-2014

31-12-2013

104.560 108 4.607 109.275

107.369 1.411 4.955 113.735

14.775 9.401 0 24.176

10.297 7.357 3.399 21.053

61 0 2 157 220 133.671

61 0 108 184 353 135.141

0 0 0 0 2.752 2.752

789 0 56 13 3.666 4.524

771 28 53 863 0 1.715

615 0 47 851 0 1.513

8.682

5.026

13.149

11.063

146.820

146.204

31-12-2013

Groepsvermogen Eigen vermogen

21.036

26.328

Totaal groepsvermogen

21.036

26.328

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen

0 5

602 6

Totaal voorzieningen

5

608

105.195

106.487

9.543 7 6.398

7.559 7 0

121.143

114.053

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan overheid Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen Overige schulden Overlopende passiva

411 0 774 195 272 902 2.082

386 54 1.219 186 543 189 2.638

Totaal kortlopende schulden

4.636

5.215

146.820

146.204

Langlopende schulden Leningen van kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen Overige schulden Totaal langlopende schulden

Totaal PASSIVA

63

Bijlagen

31-12-2014

13

PASSIVA

Geconsolideerde winst-en verliesrekening (x € 1.000)

2013

21.585 917 0 1.596 675 205 24.978

20.258 1.176 0 2.165 403 177 24.179

5.479

5.253

1.360 2.092 321 416 4.091 407 6.939 21.105

2.859 2.491 378 474 3.855 210 5.446 20.966

3.872

3.213

-3.595 310

0 1.172

131 -4.091 -7.245

169 -4.093 -2.752

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen

-3.372 1 0

461 1 0

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

-3.371

462

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

13

Bijlagen

64

2014 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Financiële baten en lasten Waardeverandering van derivaten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal financiële baten en lasten

Bijlage 4 Verwijzing naar jaarrekening 2014 Voorgaande samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte balans per 31 december 2014 en de samengestelde winst- en verliesrekening over 2014, zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening 2014 van woningbouwvereniging de Kombinatie. Bij de gecontroleerde jaarrekening 2014 is door de controlerend accountant in haar controleverklaring een goedkeurend oordeel verstrekt op 18 juni 2015. De samengevatte jaarrekening bevat geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van deze controleverklaring van 9 juni 2015. De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van de grondslagen van waardering en resultaatbepaling zoals deze worden gehanteerd door woningbouwvereniging de Kombinatie. Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van woningbouwvereniging de Kombinatie.

13

Bijlagen

65

www.kombinatie.nl

Bezoekadres: Steniaweg 44 3702 AH Zeist

Postadres: Postbus 135 3700 AC Zeist

T (030) 693 66 00 E [email protected] www.kombinatie.nl

Jaarverslag de Kombinatie 2014

Recommend Documents