De Econoom Jaarverslag 2013

‘De Econoom’ Jaarverslag 2013

2

‘De Econoom’ Jaarverslag 2013

3

4

7

Jaarverslag 2013 Governance

11

Geconsolideerde balans per 31 december 2013

14

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013

16

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013

17

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2013

18

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2013

19

Grondslagen voor de waarderingen activa, passiva en de resultaatbepaling

20

Toelichting op de geconsolideerde activa

29

Toelichting op de geconsolideerde passiva

36

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

42

Enkelvoudige balans per 31 december 2013

46

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013

48

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2013

49

Overige gegevens

56

Inhoudsopgave

Jaarverslag 2013 en volkshuisvestelijk verslag

5

6

Jaarverslag 2013 en volkshuisvestelijk verslag Jaarverslag 2013 en volkshuisvestelijk verslag Beredeneerd verslag van werkzaamheden over het jaar 2013 als bedoeld in artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector van woningstichting de Veste, toegelaten instelling volgens Koninklijk Besluit van 26 september 1979, ingeschreven in de KvK onder nummer 05040996. De stichting heeft tot doel werkzaam te zijn op het terrein van de volkshuisvesting in de gemeenten Ommen, Dalfsen, Hardenberg, Enschede, Zwolle, Raalte, De Wolden, Lelystad, Elburg, en Terschelling. Het bestuur van de stichting wordt gevormd door één bestuurder, de heer J.W.A. Sinke. Hij vervult deze functie sinds 1 januari 1996. Woningstichting de Veste kent een viertal deelnemingen waarvan zij 100% van de aandelen bezit, te weten: Salland Vastgoed participaties bv, de Veste projectontwikkeling bv, WOM Atolwijk bv, en de Veste planontwikkeling bv. De cijfers en activiteiten van deze deelnemingen zijn geconsolideerd opgenomen in dit verslag. De Veste kent drie vestigingen van waaruit de organisatie haar activiteiten regelt; Ommen, Terschelling, en Enschede. In totaal zijn 47 mensen in dienst van woningstichting de Veste per 31 december 2013. Het bedrijf wordt geleid door twee directeuren. Naast de heer J.W.A Sinke, die directeur en bestuurder is, functioneert de heer W.N.W. Huuskes als technisch directeur. Beide directeuren worden ondersteund door een drietal stafleden die dagelijkse werkzaamheden coördineren. Voor de werkprocessen binnen de Veste wordt sinds 2004 een kwaliteitssysteem volgens ISO normen, momenteel ISO 9001-2008. De Veste hanteert een handvest integriteit voor personeel, bestuur en RvC. De Veste is sterk kwaliteit gedreven. De Veste kent sinds vele jaren een sterke financiële positie. De huuromzet over 2013 bedroeg 27,5 miljoen, het behaalde resultaat over 2013 bedroeg na belastingen en sectorale heffingen bijna 6 miljoen. De binnen de sector gehanteerde kengetallen rond rentedekkingsgraad, en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde liggen ver boven het landelijke gemiddelde blijkens de meest recente publicatie van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het voornaamste risico voor de Veste is, los van normale marktrisico’s, te omschrijven als een politiek risico. Als gevolg van recent gemaakte politieke keuzes zullen de toekomstige kasstromen van de Veste onder grote druk komen te staan. Als gevolg van politieke onzekerheid nemen de risico’s van financierbaarheid toe. Desondanks is de Veste erin geslaagd om haar voornemens om investeringen te doen op peil te houden en kan zij op basis van het haar toegekende faciliteringsvolume door het WSW in de komende drie jaar ruim 70 miljoen euro investeren.

De Veste heeft door de hantering van kwaliteitssystemen en continue toepassing van het vier of zes ogen principe een relatief laag risico waar het fraude betreft. De Veste heeft in 2013 geen fraude vastgesteld rond haar activiteiten. Interne controle heeft binnen het bedrijfsonderdeel Acasa een onregelmatigheid in een onkostenvergoeding vastgesteld. Dit is inmiddels hersteld. De Veste doet met ongeveer € 2.000 externe kosten per jaar per medewerker relatief veel aan scholing en bij die scholing wordt soms ook onderzoek verricht. 100% van het personeel volgt jaarlijks, in welke vorm dan ook, scholing of nascholing. In 2013 is wetenschappelijk onderzoek voortgezet vanuit de Veste naar de rol die de bestuurder van een woningcorporatie speelt in het falen of het succes van een toegelaten instelling. Dat onderzoek wordt verricht aan de universiteit van Salford in het Verenigd Koninkrijk. Als gevolg van politieke keuzes heeft de Veste haar meerjarenramingen moeten aanpassen en heeft zij in 2012 een beperkte reorganisatie doorgevoerd. Uitgangspunt daarbij is dat de Veste wil blijven investeren, maar op een relatief kleinere schaal. Zij wil kwaliteit blijven leveren voor de zittende huurders, maar met een beperkte en efficiëntere werkorganisatie. Vastgesteld is in 2013 dat de genomen maatregelen werken. Toegang tot de kapitaalmarkt is bij het realiseren van de doelstellingen relevant. De Veste tracht dat te doen door woningen te verkopen in de vorm van verkoop van het economisch eigendom. Laatst genoemde vorm is een erfpachtconstructie waarbij mensen met een inkomen vanaf 30.000 euro per jaar het economisch eigendom van hun huis kunnen verwerven tegen gunstige woonlasten. Een proef daartoe is uitgevoerd in 2013 en is met 32 verkopen ook geslaagd te noemen. Het Centraal Fonds voor de volkshuisvesting heeft in 2013 een positief continuïteitsoordeel voor de Veste afgegeven tot het jaar 2017. De Veste heeft in 2013 geen financiële ondersteuning verleend aan buitenlandse instellingen. De Veste heeft in 2013 voor 4 woningen in de woonwijk de Nieuwelanden Lemelerveld een grondaankoop gedaan voor directe doorlevering aan kopers. Verkoop start in 2014. Tevens zijn grondaankopen gedaan voor de bouw van sociale huurwoningen in de gemeente Dalfsen. Er zijn geen aankopen gedaan in zogenoemde koude of warme grond.

7

De Veste heeft in 2013 € 13.267 besteed aan sponsoring van activiteiten van vrijwilligers binnen haar werkgebied. Besteding van het geld is uitsluitend gericht op verbetering van buurten en wijken. Per onderscheiden gemeente waarin de Veste is toegelaten heeft de Veste de volgende activiteiten verricht: Ommen Hardenberg Dalfsen Enschede Terschelling De Wolden Elburg Lelystad Raalte Zwolle

Beheer x x x x x x

Bouw

Aankoop

x x

x

Verkoop x x x

Ontwikkeling x x x

x

x x

x x

De Veste is in 2007 een procedure gestart om het volkshuisvestingbestel te verlaten. Die procedure heeft in 2013 geleid tot een niet ontvankelijk verklaring. De Veste is tegen die uitspraak in beroep gegaan bij het Hof in Straatsburg.

8

In 2013 is gestart met verkoop van woningen in economisch eigendom mogelijk te maken. De Belastingdienst heeft mondeling aangegeven dat de verkoop volgens dit principe voldoet aan de bepalingen die de hypotheekrente aftrekbaar maakt voor inkomsten belasting.

De bijdragen van de Veste op het terrein van leefbaarheid zijn bescheiden te noemen. Het liefst investeert de Veste in gebouwen die een maatschappelijk nut hebben in plaats van ondersteuning van processen waarvan het effect moeilijk te meten is. De oplevering van een multifunctioneel wijkcentrum in Gramsbergen in 2013 is een voorbeeld van een maatschappelijke investering waarvan wij verwachten dat het de leefbaarheid vergroot. Sinds 2001 richt de Veste zich nadrukkelijk op het huisvesten van bijzonder doelgroepen als ouderen, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding behoeven. In 2013 heeft de Veste zowel gebouwd als beheerd voor genoemde groep. Te noemen zijn de opleveringen van de projecten Stegerveld (intensieve begeleiding gedragsstoornissen), Bergentheim (PG ouderen en verstandelijk beperkten), Slagharen (PG ouderen en verstandelijk beperkten), Lemelerveld en Alteveer (beide PG ouderen). De toewijzing van de reguliere woongelegenheden geschiedt voor nagenoeg 100% aan de wettelijk omschreven doelgroep van huishouden met een inkomen van minder dan 34.000 euro per jaar. Het inkomen wordt getoetst aan de hand van een IB 60 formulier of een eigen verklaring in het huurcontract (studenten). Los van het feit dat buitenlandse studenten moeilijk toetsbaar zijn op het inkomen gaat de Veste ervan uit dat studenten met een jaarinkomen van meer dan 34.000 euro de grote uitzondering vormen. De Veste kent sinds 2001 het beleid dat huurders op elk gewenst moment hun woning kunnen kopen in bloot eigendom.

x

De Veste heeft de huurprijzen van haar woongelegenheden per 1 juli 2013 met gemiddeld niet meer verhoogd dan het wettelijk voorgeschreven percentage. De huurprijs van woningen die muteren worden bij mutatie aangepast naar het gewenste marktniveau. De Veste betrekt haar huurders op verschillende manier bij het beheer en het beleid. Voorname wijze is het onderhouden en in stand houden van contacten met diverse huurdersorganisaties die actief zijn in het werkgebied. De Veste bespreekt met de huurdersorganisaties onderwerpen van diverse aard. In de jaarlijkse bijeenkomst met de RvC hebben de huurdersorganisaties het overleg met de bestuurder positief gewaardeerd. Klachten over het handelen of nalaten van handelen kunnen de huurders van de Veste kwijt bij de organisatie of het bestuur, maar in verdere instantie ook bij de onafhankelijke geschillencommissie. Die geschillencommissie bestaat per 31 december 2013 uit de volgende personen:

De heer Liese



De heer De Haan



De heer Last



De heer Klaver

De geschillencommissie is in 2013 4 keer, waarvan twee keer formeel, bijeen geweest. Slechts 1 maal heeft zij een klacht daadwerkelijk in behandeling genomen en een advies voor het bestuur geformuleerd in de zin dat de klacht werd beschouwd als ongegrond.

In aanvulling op de geschillenregeling heeft de Veste in 2013 een algemeen vertrouwenspersoon aangesteld waar mensen zich anoniem kunnen melden. Deze persoon heeft in genoemd jaar geen meldingen ontvangen of behandeld. De Veste hanteert binnen de normen en gemiddelden in de sector een sober financieel beleid. Uit de uitgaven van corporatie perspectief van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting blijkt dat de Veste op vele punten beter scoort dan vergelijkbare organisaties of het gemiddelde van de sector.Batige saldi worden uitsluitend aangewend voor de volkshuisvesting. Het bestuur van de Veste laat zich in de uitvoering van het financieel beleid bijstaan door een Asset Liability Management commissie. Deze commissie is een extra monitor op zaken als begroting, financiering, risico, accounting etcetera. De commissie bestaat naast de bestuurder uit een senior financieel medewerker en twee leden van de RvC met een financiële achtergrond. Binnen de Veste wordt een treasury statuut gehanteerd, waarin is vastgelegd dat slechts financiële instrumenten met een beperkt risico mogen worden aangewend. De Veste heeft geen derivaten. De Veste is in 2013 niet actief geweest op de beleggingsmarkt.

Met de gemeenten waarin de Veste het grootste deel van haar activiteiten heeft wordt periodiek overleg gevoerd. Het betreft de gemeenten Ommen, Dalfsen, Hardenberg, Terschelling, Enschede, en Raalte. Met de vier eerstgenoemd gemeenten zijn ook prestatieafspraken gemaakt. Corporatie en gemeenten zijn tevreden met de frequentie en de inhoud van het overleg. In 2013 heeft de Veste de volgende onrendabele investeringen gedaan volgens het principe van interne besluitvorming en extern gecommuniceerd. Project 258 Malkander 287 Bransveen 630 Nieuwelanden II

Gemeente Hardenberg Hardenberg Dalfsen

Onrendabel € 80.000 € 246.000 € 44.000

De Veste heeft in 2013 geen activiteiten verricht conform artikel 1 onderdeel c van het BCFV, in het kader van zogenoemde wijkactieplannen. Het bestuur verklaart de uitgaven over 2013 uitsluitend gedaan te hebben in het belang van de volkshuisvesting.

9

10

Jaarverslag 2013 Governance De Veste hanteert als basis voor haar bestuurlijk handelen de governancecode voor woningcorporaties opgesteld en vastgesteld in 2011. In afwijking van de bestaande code is het bestuur niet voor 4 jaar benoemd, maar voor onbepaalde tijd. De Veste respecteert daarmee de arbeidsovereenkomst die eerder met haar bestuurder is gesloten. De Veste hanteert als risicobeheersingssysteem de ISO 9001, aangevuld met interne protocollen op het terrein van autorisatie en treasury. Rapportages omtrent de voortgang van het bedrijf inclusief risico’s worden ieder kwartaal gemaakt en worden beschikbaar gesteld aan het bestuur en de RvC. Interne controles en audits dragen zorg voor constante aandacht voor kwaliteit binnen de organisatie. De verbindingen maken onderdeel uit van de beheercyclus zoals hierboven beschreven. Majeure transacties worden, zoals statutair voorgeschreven vooraf besproken in de RvC. De Veste is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet artikel 70 en 72 en heeft statutair tot doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Bovenstaand doel is nader uitgewerkt in het beleidsplan Oorspronkelijk, in meerjarenramingen en jaarbegrotingen. In deze stukken zijn rendementsdoelen en een te voeren strategie opgenomen die vooraf met de RvC zijn besproken en goedgekeurd. Kernpunten daarbij zijn kwaliteit, klanttevredenheid, positieve kasstromen, een gemiddeld laag kostenniveau en positief rendement. De randvoorwaarden om de doelen te bereiken staan vermeld in het beleidsplan en kortweg samen te vatten in het in stand houden van een goed werkende organisatie, zowel bestuurlijk als uitvoerend. Binnen de governance van de Veste wordt een huishoudelijk reglement nageleefd waarin de bestuurlijke verhoudingen opgenomen zijn. Ten aanzien van de horizontale verantwoording als bedoeld in hoofdstuk V van de governancecode onderhoudt het

bestuur contacten met diverse organisaties van huurders. De verhoudingen in dit overleg zijn vastgelegd in reglementen en overeenkomsten die periodiek getoetst en zo nodig in overleg met die organisatie worden herzien. Er is contact tussen de vertegenwoordiging van huurders en de RvC ter toetsing van het bovenstaand. De Veste heeft zich in 2009 laten visiteren waarbij de commissie tot het oordeel kwam dat de Veste ‘boven de norm’ presteert. Het bestuur heeft de RvC in 2013 geïnformeerd over de werkwijze van de onafhankelijke klachtencommissie. De RvC stelt de bezoldiging van het bestuur vast conform de bepalingen Izeboud. De RvC heeft een remuneratie commissie uit haar midden gekozen. Het bruto salaris van de bestuurder bedroeg over 2013 € 159.019. Aan de bestuurder wordt alleen een vast loon betaald. Aan de bestuurder worden geen leningen, garanties of dergelijke verstrekt. Er hebben in 2013 geen transacties plaatsgevonden die een belangenverstrengeling met belangen van de bestuurder of leden van de RvC in zich dragen. De bezoldiging voor de leden van de RvC bedraagt € 47.832 per jaar. De voorzitter ontvangt € 10.246 excl. BTW. De RvC heeft vastgesteld dat de leden van de RvC geen verbindingen hebben of onderhouden die kunnen duiden op een belangenverstrengeling met de belangen van de Veste. Naast de remuneratiecommissie kent de RvC geen nadere commissies. Dat is een bewuste keuze om alle leden van de RvC maximaal te kunnen laten participeren in de beraadslagingen en besluitvormingen.

11

Per 31 december 2013 bestond de RvC van de Veste uit de volgende personen: Naam Mr. J van Walsem

Functie Voorzitter *

Aftredend 2016

Hoofdfunctie Bestuurder

Ing. H. Olde Meule G.F. Bloemink

Vice Voorzitter * Lid #

2016 2016

Zelfstandig adviseur Zelfstandig adviseur

M. van Winden MBA W. Dankelman Mevr. Mr. A. van der Holst - Vos

Lid # Lid namens huurders Lid *

2015 2017 2015

Directeur beleggingsfonds Directeur bedrijfsbureau Zelfstandig ondernemer, jurist

De leden van de RvC aangeduid met een * maken deel uit van de remuneratiecommissie. Leden met een # maken deel uit van de Asset Liability Management commissie. Er heeft in 2013 een functioneringsgesprek met de bestuurder plaatsgevonden. Het verslag daarvan staat op de website.

12

De RvC keurt de besluiten rond het jaarverslag en de begroting (meerjarenramingen) goed. Tweemaal per jaar is de accountant aanwezig in de vergadering van de RvC. In 2013 is de Veste van accountant gewisseld. Na een selectieproces is EY door de RvC benoemd. EY heeft in het kader van haar taak een interim/intake controle uitgevoerd. De resultaten daarvan zijn besproken met de ALM commissie en ter kennis gesteld aan de RvC. De RvC stelt vast dat de bevindingen van de RvC en die van de externe accountant omtrent risicobeheersing en controlesystemen consistent zijn. Van materiële bevindingen is in de ML geen sprake geweest.

Nevenfunctie relevant Visitator Voorzitter RvC ziekenhuis Voorzitter bestuur pensioenfonds Lid RvC woningcorporatie Laurentius Docent

13

Geconsolideerde balans per 31 december 2013 x € 1.000, na resultaatbestemming

A: VASTE ACTIVA I. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

31-12-2012

255.842 4.009 3.168 263.019

219.934 3.663 3.511 227.108

8.554 571 9.125

8.154 8.154

608 2.350 2.958

637 2.700 3.337

275.102

238.599

9.404 3.898 13.348 26.650

9.166 1.836 13.373 24.375

154 73 144 626 585 1.582

130 654 386 731 1.245 3.146

III. Liquide middelen

23.575

29.097

Som der vlottende activa

51.807

56.618

326.909

295.217

II. Vastgoedbeleggingen 1. Commercieel vastgoed in exploitatie 2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

III. Financiële vaste activa 1. Leningen u/g 2. Latente belastingvorderingen

Som der vaste activa

14

31-12-2013

B: VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 1. Vastgoed bestemd voor verkoop 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 3. Overige voorraden

II. Vorderingen 1. Debiteuren 2. Gemeenten 3. Belastingen en premies sociale verzekeringen 4. Overige vorderingen 5. Overlopende activa

TOTAAL ACTIVA

C: GROEPSVERMOGEN 1. Overige reserves 2. Resultaat boekjaar

D: VOORZIENINGEN 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 2. Voorziening latente belastingverplichtingen 3. Overige voorzieningen

E: LANGLOPENDE SCHULDEN 1. Leningen overheid en kredietinstellingen 2. Waarborgsommen

F: KORTLOPENDE SCHULDEN 1. Schulden aan kredietinstellingen 2. Schulden aan leveranciers 3. Belastingen en premies sociale verzekeringen 4. Overlopende passiva en overige schulden

TOTAAL PASSIVA



31-12-2013

31-12-2012

169.754 5.608 175.362

141.250 -/- 5.191 136.059

11.847 4.952 3.583 20.382

16.276 4.952 3.752 24.980

120.951 581 121.532

125.405 407 125.812

5.790 96 42 3.705 9.633

4.256 13 212 3.885 8.366

326.909

295.217

15

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

per 31 december 2013

x € 1.000, na resultaatbestemming Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten 3. Overheidsbijdragen 4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 5. Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 8. Lonen en salarissen 9. Sociale lasten 10. Pensioenlasten 11. Onderhoudslasten 12. Leefbaarheid 13. Lasten servicecontracten 14. Overige bedrijfslasten

16 Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten 15. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren 16. Rentelasten en soortgelijke lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 17. Belastingen Jaarresultaat

2013

2012

27.554 3.417 15 2.924 527 34.437

25.962 3.377 54 399 534 30.326

10.262

10.036

-/-3.145

1.822

2.278 346 404 5.310 1.553 2.819 3.819 23.646

2.293 384 420 5.604 553 2.656 4.797 28.565

10.791

1.761

310

-/- 86

111 5.252 -/- 5.141

521 5.135 -/- 4.614

5.960

-/- 2.939

-/- 352

-/- 2.252

5.608

-/- 5.191

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 x € 1.000, na resultaatbestemming (het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode) 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen - waardeveranderingen (im)materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en vlottende activa - dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: - vorderingen - kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen)

10.791 10.036

-/-3.145

1.822

-/-169

236

1.157 -/-176

-/-487 133 7.929

-/-5.342 518

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa - sociaal vastgoed in exploitatie - commercieel vastgoed - vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - onroerende zaken ten dienste van de exploitatie - sociaal vastgoed in exploitatie - onroerend goed verantwoord onder voorraden Aflossing financiële vaste activa Desinvesteringen in vaste activa: - sociaal vastgoed in exploitatie - commercieel vastgoed in exploitatie - vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie liquide middelen

11.740 -/-4.797 182

-/-4.824

-/- 4.615

13.896

8.886

17 -/-869 -/-571 -/-13.461 -/-7

-/-13.240 -/-113

-/-4.449 29

2.841 7

2.450 207 -

101

Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten - opname langlopende schulden - aflossing langlopende schulden - overige mutaties schulden kredietinstellingen en waarborgsommen

1.761

10.262

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest Ontvangen interest

2012

-/-1.335

736 274 -/-16.671

-/-10.729

-/-2.950

22.000 -/-7.679

203

-/- 2.148

-/-2.747

12.173

-/- 5.522

10.330

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2013 x € 1.000, na resultaatbestemming

2013

2012

Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon

5.608

-/- 5.191

Herwaardering materiële vaste activa / terugname herwaardering materiële vaste activa via het eigen vermogen

33.695

-/- 10.519

Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon

33.695

-/- 10.519

Totaal resultaat van de rechtspersoon

39.303

-/- 15.710

Op grond van RJ 212.412 dient de waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering rechtstreeks in het eigen vermogen te worden verwerkt in een herwaarderingsreserve. De waardevermeerdering dient echter in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt, voor zover deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last was verwerkt in de winst- en verliesrekening.

18

In bovenstaande opstelling wordt de rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen ten gevolge van de herwaardering weergegeven.

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2013 Algemeen Toegelaten instelling Woningstichting de Veste, gevestigd aan de Eskampweg 1 te Ommen, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 3 van de statuten: Ommen, Dalfsen, Hardenberg, Terschelling, Enschede, Zwolle, De Wolden, Lelystad, Elburg en Raalte. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2011. Verslaggevingsperiode De verslaggevingsperiode loopt van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

19

Grondslagen voor de waarderingen activa, passiva en de resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten met uitzondering van een aantal specifieke posten. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

20

In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, restwaarde, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwen transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is

gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. Vastgoed bestemd voor de verkoop en Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen onder meer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie): Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Woningstichting de Veste en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd.

Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

21 Voor een overzicht van de geconsolideerde groepsmaatschappijen wordt verwezen naar pagina 51.

Financiële vaste activa Zoals toegelicht onder het hoofd ‘Kwalificatie sociaal vastgoed’ van deze toelichting zijn de visie, missie en het beleid van Woningstichting de Veste er primair op gericht om volkshuisvestelijke doelen te realiseren. Het sociaal vastgoed wordt dan ook vooral gezien als bedrijfsmiddel om sociale doelen te realiseren. De Veste blijft evenals voorgaande jaren het sociaal vastgoed waarderen tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur.

Kwalificatie sociaal vastgoed Financiële instrumenten Nadruk van het beleid van Woningstichting de Veste is gericht op de volkshuisvestelijke taken. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.

Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten.

Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord wanneer de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn. Hiervan is sprake indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis) agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering.

22

In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden.

23

Grondslagen voor waarderingen van de balansposten Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Onder punt II.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

24

Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de Veste is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens lineaire methode op basis van de economische levensduur. De volgende economische levensduren worden gehanteerd: Component: Economische levensduur: Casco : 20 - 50 jaar Overige zaken : 15 - 20 jaar Op grond wordt niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeveminderingsverlies, te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatie-werkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder als last verwerkte waardevermindering (op niveau van kasstroomgenererende eenheid) worden wel in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen”. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op niveau van kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks in het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met het verloop door afschrijvingen van de actuele waarde en de historische kostprijs. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen”. Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst- en verliesrekening. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces van de Veste. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Casco : 40 - 50 jaar. Installaties : 15 - 20 jaar. Overige roerende zaken : 5 - 10 jaar. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt III.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een

bijzonder waardeveminderingsverlies, te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en-verliesrekening verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In 2013 is het economisch eigendom van 32 woningen verkocht. De ondergronden van deze verkochte woningen zijn gewaardeerd tegen vierkante meterprijzen volgens het grondprijsbeleid voor sociale woningbouw per gemeente.

Financiële vaste activa Grondslagen voor de financiële vaste activa zijn opgenomen onder de financiële instrumenten. Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en kavels die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen en kavels wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.

25

26

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats van voorraad grond- en ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreffen investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, inbegrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst- en-verliesrekening als last verwerkt.

• een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Overige voorraden

De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.

Voorraad grond- en ontwikkelposities De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengst waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde. Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengst waarde. Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.

Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: • sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en

Voorzieningen voor onrendabele investeringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen wordt verwezen naar de post ‘onroerende zaken in ontwikkeling’. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Overige voorzieningen De overige voorzieningen betreffen voorzieningen voor V- en E-meters, en een voorziening voor de regeling “Mijn koopwoning”. De overige voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

Langlopende schulden

Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.

OPBRENGSVERANTWOORDING Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten instelling. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vinden verrekeningen plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruit ontvangen baten zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat de Veste zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Bijdragen ter compensatie van door de Veste gemaakte

kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst- en verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Bijdragen ter compensatie van de Veste voor de kosten van een actief worden systematisch in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten. Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende

jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

27

Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud, en planmatig onderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn mede begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed).

28

Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Bepaling reële waarden Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. • Handels- en overige vorderingen De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen. • Niet-afgeleide financiële verplichtingen De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend op basis van de contante waarde van toekomstige aflossingen en rentebetalingen, gedisconteerd tegen de actuele rentevoet voor vergelijkbare leningen ultimo 2013.

Toelichting op de geconsolideerde activa x € 1.000 Activa I. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2012: Bedrijfswaarde Mutaties in het boekjaar 2012: - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Sloop/verkoop - Afschrijvingen verantwoord in de winst- en verliesrekening - Waardemutatie verantwoord in het resultaat - Waardemutaties verantwoord in het eigen vermogen

230.852

1.335 12.954 -/- 101 -/- 8.985 -/- 5.602 -/- 10.519

Saldo per 31-12-2012 Mutaties in het boekjaar 2013: - Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Verkoop en overboeking naar vastgoed in ontwikkeling Bestemd voor eigen exploitatie - Afschrijvingen verantwoord in de winst- en verliesrekening - Waardemutatie verantwoord in het resultaat - Waardemutaties verantwoord in het eigen vermogen Saldo

219.934

869

-/- 1.995 -/- 10.564 -/- 8.468 40.653 35.908

Saldo per 31-12-2013

255.842 2013

- Aanschafprijs - Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Stand per 31 december

29

15.413

2012

277.185

265.530

-/- 21.343

-/- 45.596

255.842

219.934

Som van de herwaarderingen bedraagt € 88.512. Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 255.842 (2012: € 219.934). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting

onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting. De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.

30

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging van 4,23% tot en met 2016 en 2% vanaf 2017. • jaarlijkse huurderving van 0,4% • huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar tot 65% van de maximaal redelijke huur • jaarlijkse stijgingen van de onderhoudslasten met 3% • verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar • disconteringsvoet van 5,25%. Jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepaling van RJ121 • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerando model. • restwaarde indexering van 2% • verhuurdersheffing is ingerekend over 50 jaar en wordt niet geïndexeerd.

Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn Het aantal woningen behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 1.827. Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zullen worden, bedraagt 55. De verwachte nettoopbrengst bedraagt € 4.835.000. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is deels gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW kan op eerste verzoek hypotheek vestigen op het ingezette onderpand. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Boekwaarde per 1 januari 2012

5.021

Mutaties in het boekjaar 2012: - Investeringen - Mutatie vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking naar vastgoed bestemd voor verkoop - Overboeking voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Saldo

12.386 854 -/- 12.953 -/- 909 -/- 736 -/- 1.358

Stand per 31 december 2012

3.663

Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - Overboeking voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Saldo

13.461 -/- 15.413 2.298 346

Stand per 31 december 2013

4.009

- Aanschafprijs - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Stand per 31 december 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Stand per 1 januari 2013 Boekwaarde

2013

2012

5.725 -/-1.716 4.009

12.389 -/- 8.726 3.663

Gebouwen 3.122

Auto’s 382

Inventaris 567

Totaal 4.071

Mutaties in het boekjaar 2012: - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen Stand per 31 december 2012

-/- 224 -/- 160 2.738

104 -/- 49 -/- 84 353

9 -/- 156 420

113 -/- 273 -/- 400 3.511

Mutaties in het boekjaar 2013 - Investeringen - Afschrijvingen

-/- 120

-/- 86

6 -/- 143

6 -/- 349

2.618

267

283

3.168

3.224 -/- 606 2.618

576 -/- 309 267

1.093 -/- 810 283

4.893 -/- 1.725 3.168

2013

2012

7.642 678 -/- 166 8.154

7.642 678 -/- 80 8.240

Stand 31 december 2013 Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Stand per 31 december 2013 II. Vastgoedbeleggingen 1. Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari - Aanschafprijs - Som van de herwaarderingen (ongerealiseerde waardstijging) - Som van de waardedalingen Marktwaarde 1 januari

31

Marktwaarde 1 januari - Waardedaling 2012 - Overboeking van sociaal vastgoed - Overboekingen naar mva in ontwikkeling + verkopen Marktwaarde 31 december Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde en bedraagt € 8.554 (2012: € 8.154). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de Veste actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de Veste die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de Veste actief is. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: • disconteringsvoet 4,55% • restwaarde na 20 jaar is gelijk aan het investeringsbedrag rekening houdend met een waardedaling van 2% per jaar

32 Voor de disconteringsvoet wordt genomen het tarief van 20 jaar geld bij NWB als spiegel op de termijn van de berekeningen. Bovenop dat tarief is een risico-opslag genomen van 1%. De waardedaling van 2% is de beste inschatting van de markt per balansdatum. 2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2013

2012

8.154 310 367 -/- 277 8.554

8.240 -/- 86 8.154

De methoden, relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op het feit dat de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde besteed zou zijn. Daarbij wordt in de literatuur doorgaans verdedigd dat die prijs de hoogste van de directe en de indirecte opbrengstwaarde is. De waardering is mede gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van opbrengsten. Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Van het commercieel vastgoed is € 2.500 met hypothecaire zekerheden bezwaard. Bedrijfswaarde Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 8.222 (2012: 7.488).

31-12-2013 571

31-12-2012 -

In 2013 is het economisch eigendom van 32 woningen verkocht. De ondergronden van deze verkochte woningen zijn gewaardeerd tegen vierkante meterprijs volgens het grondprijsbeleid voor sociale woningbouw per gemeente. III. Financiële vaste activa 1. Leningen u/g Stand Startersfonds 1 januari 2013 - Aflossingen Stand 31 december 2013

487 -/- 9 478

- Stand Garantiefonds nieuwbouwwoningen 31 december Stand 31 december 2013

130 608

Vanaf 2007 is er jaarlijks € 100.000 gestort in het “Startersfonds” van de gemeente Hardenberg tegen een rentevoet van 0%. Sinds 2010 is de gemeente Hardenberg een rentevergoeding van 4% verschuldigd. De Veste heeft, in samenspraak met de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantieregeling ontwikkeld, welke erop neer komt dat De Veste in opdracht van potentiële kopers van nieuwbouwwoningen en namens hen hun bestaande woning

verkoopt tegen een zo hoog mogelijke prijs, maar de bestaande woning desnoods zelf koopt indien deze niet verkocht is aan een derde op het moment waarop de nieuwbouwwoning opgeleverd wordt. Ter afdekking van de financiële risico’s hiervan hebben De Veste, de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantiefonds opgericht. De bijdrage van de Veste in het fonds bedroeg in 2010 € 150.000. In 2011 is 1 woning aangekocht door de Veste inzake de garantieregeling. Deze woning is in 2013 verkocht.

2. Latente belastingvorderingen Stand 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar - Mutatie ten laste van het resultaat Stand 31 december 2013

2.700 -/- 350 2.350

Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen - Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 223 miljoen (2012: € 247 miljoen). Dit heeft betrekking op sociaal en commercieel vastgoed dat naar verwachting de komende jaren blijvend zal worden verhuurd. De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 486 miljoen. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 263 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 56 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). - Het tijdelijke verschil inzake sociaal vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar worden verkocht bedraagt € 38.000. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De latente belastingvordering bedraagt nominaal € 9.500 (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). De gemiddelde looptijd bedraagt 3 jaar. I. Voorraden 1. Vastgoed bestemd voor verkoop Kosten vastgoed bestemd voor verkoop

- Naar verwachting wordt er de komende 15 jaar geen commercieel vastgoed verkocht, derhalve is geen sprake van een tijdelijk verschil tussen de fiscale waarde en de boekwaarde. - Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 880 . De niet gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 220 (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). De gemiddelde looptijd bedraagt 4 jaar. - Het tijdelijke verschil inzake de voorziening groot onderhoud heeft betrekking op de voorziening groot onderhoud die in 2012 is gevormd ter grootte van € 20 miljoen. De latente belastingverplichting inzake voorziening groot onderhoud bedraagt nominaal € 5,0 miljoen. Dit bedrag is in de voorziening latente belastingverplichtingen opgenomen. - Het tijdelijke verschil inzake te verrekenen fiscale verliezen is opgenomen onder de actieve belastinglatentie. Deze latentie bedraagt nominaal EUR 2,35 miljoen. 31-12-2013

31-12-2012

9.404

9.166

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde kavels die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde kavels wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze kavels zijn getaxeerd. 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Kosten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

3.898

1.836

Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van de tot dan toe verantwoorde kosten € 3.898. 3. Overige voorraden Kosten grond- en ontwikkelposities Onderhoudsmaterialen

13.242 106 13.348

13.249 124 13.373

De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.).



33

II. Vorderingen 1. Debiteuren

31-12-2013

31-12-2012

154

130

In de vorderingen debiteuren is een bedrag begrepen ad € 22 (2012: 15) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Dit betreft bijzondere betalingsafspraken met huurders. 2. Gemeenten

73

654

-/- 17 161 144

156 85 145 386

3 623 626

34 562 135 731

33 552 585

440 805 1.245

1 4.243 19.331 23.575

1 3.347 25.749 29.097

3. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing Vennootschapsbelasting

4. Overige vorderingen Gefactureerd aan Zorgcentra Debiteuren Nog te factureren bedragen

5. Overlopende activa

34

Nog te ontvangen rente Overig

III. Liquide middelen Kas Rekening-courant banken Spaarrekening

De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.

35

Toelichting op de geconsolideerde passiva x € 1.000, na resultaatbestemming PASSIVA C. Eigen vermogen Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening. D. Voorzieningen 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Beginsaldo 1 januari 2013

16.276

Mutaties in het boekjaar - Toevoeging en vrijvallen ten laste van het resultaat - Mutatie in mindering op sociaal vastgoed in exploitatie Eindsaldo 31 december 2013

-/- 2.713 -/- 1.716 11.847

Dotatie aan de voorziening vindt plaats wanneer dit intern is geformaliseerd, opgenomen in de begroting en extern is gecommuniceerd.

36

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten (‘materiële vaste activa in ontwikkeling’). Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 242. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan vijf jaar afwikkelt bedraagt € 5.345. 2. Voorziening latente belastingverplichtingen Stand per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar - Toevoeging ten laste van het resultaat Stand 31 december 2013

4.952 4.952

Voor nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting latente belastingvorderingen De nominale waarde van de voorziening latente belastingverplichtingen bedraagt € 4.952. De latenties met een resterende looptijd van 1 jaar en korter bedragen € 1.000. 3. Overige voorzieningen Stand op 1 januari 2013 Dotatie Vrijval Kosten Stand op 31 december 2013

E-meters 1.975 -/- 149

V-meters 1.719 255 -/- 98 -/- 176

Overig 58 -/- 1 -

Totaal 3.752 255 -/- 99 -/- 325

1.826

1.700

57

3.583

Jaarlijks krijgen huurders voor € 100 V-meters toegekend voor verbetering van de huurwoning. Voor de nog niet bestede V-meters is een voorziening opgenomen. Bewoners hebben eenmalig E-meters gekregen afhankelijk van de leeftijd van de huurwoning te besteden aan energiebesparende maatregelen. Er is een voorziening opgenomen voor de nog niet bestede E-meters

E. Langlopende schulden 1. Leningen overheid en kredietinstellingen Beginsaldo 1 januari 2013 Bij: aflossingsverplichting 2013

125.405 2.450 127.855

Mutaties in het boekjaar - Aflossingen Saldo Af: aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo 31 december 2013

-/- 2.950 124.905 -/- 3.954 120.951

Looptijd van: < 1 jaar 1-5 jaar > 5 jaar

2.310 19.379 103.216

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Vastrentende leningen Basisrenteleningen Extended leningen Variabel rentende leningen Saldo 31 december 2012

41.413 57.000 21.492 5.000 124.905

37 Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedraagt 4,37% (2012: 4,14%).

- -

De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.

De risico’s van deze lening zijn; - het renterisico op het moment van renteherziening, op dat moment met een vaste of variabele opslag worden vastgelegd; - het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente.

De rente van de variabel rentende lening (zogeheten roll-over lening) is gebaseerd op 1-maands Euribor verhoogd met een opslag van 0,6% (60 basispunten). De extended leningen betreffen vastrentende leningen die tot een bepaald moment herzien worden. In de leningsovereenkomst zijn de volgende punten opgenomen: - een beschrijving van de rentestructuur bij herzieningsmoment;

afgesproken voorwaarden; rechten en plichten van de geldnemer en geldgever.

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 1 jaar bedraagt. Na de overeengekomen periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,0% en 0,58%.

Tegenpartijrisico De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Overige hypotheekverstrekkers Saldo 31 december 2013

52.632 70.151 1.065 1.057 124.905

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Nationale Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.

Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 26,2 jaar (2012: 25,8 jaar). Reële waarde Hiervoor wordt verwezen naar uiteenzetting financiële instrumenten op bladzijde 39. Extended leningen Ultimo 2013 heeft de Veste voor € 21.492 aan zogeheten extended leningen. Zie voor toelichting van de extended leningen hetgeen hiervoor onder de leningenportefeuille is opgenomen.

2. Waarborgsommen Beginsaldo 1 januari 2013

407

Mutaties 2013 Vermeerderingen waarborgsommen Verminderingen a.g.v. terugbetalingen Saldo 31 december 2013 F. Kortlopende schulden 1. Schulden aan kredietinstellingen Krediet in rekening courant Aflossingsverplichtingen

38

564 -/- 390 581 31-12-2013

31-12-2012

1.836 3.954 5.790

1.806 2.450 4.256

De kredietfaciliteit in rekening-courant bedraagt per 31 december 2013 € 2.435 (2012: € 2.435) en de rente 4,39%.

2. Schulden aan leveranciers 3. Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing

96

13

42 42

128 29 55 212

377 2.360 662 306 3.705

267 2.450 680 488 3.885

4. Overlopende passiva Vooruit ontvangen huren Transitorische rente Nog te verrekenen servicekosten Overig

FINANCIËLE INSTRUMENTEN Algemeen Woningstichting de Veste maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de Veste blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen. De Veste handelt niet in financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet nakomen door een tegenpartij van aan de Veste verschuldigde betalingen blijven eventueel daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijk financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of markrisico’s. Kredietrisico De Veste loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt € 608. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 1.582. De vorderingen van de Veste uit hoofde van debiteuren bedraagt € 780. Hierin zit een post van € 154 inbegrepen voor huurdebiteuren. Deze vorderingen zijn gespreid over een groot aantal huurders. Renterisico en kasstroomrisico De Veste loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Veste risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de Specificatie van de opgenomen verplichtingen: Verplichtingen met betrekking tot sociaal vastgoed Verplichtingen met betrekking tot vastgoed voor de verkoop Verplichtingen met betrekking tot vastgoed reeds verkocht Erfpachtverplichtingen Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 439. De canonverplichtingen lopen van 2005 tot 2055. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Per 31 december 2013 heeft de Veste een obligo uitstaan van € 115.597 (2012: € 117.895) uit hoofde van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verstrekte borgstellingen. Deze obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoen-

marktwaarde. Voor een nadere toelichting inzake de renteherzienings- en aflossingsdata en het tegenpartijrisico, zie pagina 37/38. Reële waarde De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen, € 159.849, is gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van de disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor vergelijkbare leningen. De boekwaarde bedraagt ultimo 2013 € 120.951 (2012: € 125.405). De reële waarde van de overige langlopende schulden benadert de boekwaarde ervan. Valutarisico Woningstichting de Veste is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN 39 Activa Er bestaat een terugkoopverplichting van de campus op Terschelling tegen gefixeerde opbrengstwaarde € 3,0 miljoen door de gemeente Terschelling. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 25.733 (2012: € 43.778).

€ 13.859 € 11.203 € 671 de is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Ultimo 2013 zijn er geen signalen/indicaties aanwezig dat deze obligo verplichting zal worden opgevraagd. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties. Er zijn ultimo 2013 garanties afgegeven, in de vorm van vermogensinstandhoudingsverklaringen en medeschuldenaarsstelling ten behoeve van geconsolideerde deelnemingen voor circa € 7.350 (2012: € 7.350).

40

41

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening x € 1.000, na resultaatbestemming BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1. Huuropbrengsten Netto huur Derving wegens leegstand Derving wegens overige redenen

Huurderving in % van de netto huur Huurachterstand in % van de netto huur

2013

2012

27.773 -/- 202 -/- 17 27.554

26.139 -/- 157 -/- 20 25.962

0,79 0,50

0,68 0,44

De netto huur is per 1 juli 2013 verhoogd met gemiddeld 4,2% (2012: 2,3%). De gemiddelde huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2013: 68,9% (2012: 66,6%). 2. Opbrengsten servicecontracten Vergoedingen Derving wegens leegstand en oninbaarheid

42

3. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen

3.499 -/- 82 3.417

3.446 -/- 69 3.377

15 15

54 54

4.559 -/- 1.872 203 -/- 57 -/- 18 2.815 109 2.924

296 -/-98 -/- 3 195 204 399

46 -

2 17

434 32 32 29 527

435 72 32 -/- 5 534

4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkoop bestaand bezit Boekwaarde bestaand bezit Opbrengst verkoop bestaand bezit (commercieel vastgoed) Boekwaarde bestaand bezit (commercieel vastgoed) Verkoopkosten bestaand bezit Verkoopresultaat bestaand bezit Netto omzet koopprojecten

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten 5. Overige bedrijfsopbrengsten Eigen dienst Verrichte diensten Vergoedingen Overig

BEDRIJFSLASTEN 6. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken ten dienste van exploitatie

2013

2012

9.888 374 10.262

9.636 400 10.036

-/- 6.727 1.408 2.174 -/- 3.145

-/- 2.777 4.950 -/- 351 1.822

2.278

2.290

-

3

2.278

2.293

7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Vrijval voorziening onrendabele investeringen Waardedaling sociaal vastgoed in exploitatie Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

8. Lonen en salarissen Lonen en salarissen eigen personeel Lonen en salarissen ingehuurd personeel

Personeelsbestand Gedurende het boekjaar 2013 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij de Veste, omgerekend naar fte’s 46,4 (2012: 48,1). Deze personeelsomvang is als volgt te verdelen naar verschillende personeelscategorieën: Directie Projecten Stafafdeling Kwaliteit Vastgoed Boekhouding Markt Studentenhuisvesting Receptie en Secretariaat

1,0 5,9 3,5 15,8 6,0 4,0 7,2 3,0 46,4

1,0 6,7 2,0 16,9 6,9 3,9 7,3 3,4 48,1

Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. 10. Pensioenlasten De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2013 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 115% (31-12-2012: 106%). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. 11. Onderhoudslasten Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud

1.233 389 3.688 5.310

1.210 455 3.939 5.604

43

14. Overige bedrijfslasten Zakelijke lasten - Belastingen - Verzekeringen Overige lasten - Huisvestingskosten - Beheer en administratiekosten - Automatiseringskosten - Overige personeelskosten - Bestuurs- en toezicht kosten - Vechthorst matching - Af te dragen huren - Overig

Totaal overige bedrijfslasten FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 15. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren Rente op uitgezette middelen 16. Rentelasten en soortgelijke lasten Rente langlopende schulden

44

2013

2012

935 100 1.035

872 105 977

126 808 492 238 77 28 1.015 2.784

137 1.080 499 291 155 28 1 1.629 3.820

3.819

4.797

111

521

5.252

5.135

17. Belastingen De onderneming vormt samen met Salland Vastgoed Participaties BV, de Veste Planontwikkeling BV, de Veste Projectontwikkeling BV en WOM Atol-Zuiderzeewijk BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. 2013 2012 Mutatie (latente) belastingen Correctie vennootschapsbelasting voorgaande jaren

-/- 350 -/- 2 -/- 352

2.252 2.252

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens geconsolideerde jaarrekening - Onderhoudskosten V- en E-meters - Afschrijvingen - Niet aftrekbare kosten leefbaarheid - Verkoopresultaat bestaand bezit - Niet aftrekbaar deel gemengde kosten - Waardeveranderingen vastgoedportefeuille - Overige tijdelijke en permanente verschillen - Rente langlopende leningen - Toevoeging herinvesteringsreserve - Belastingen - Waardeverandering commercieel vastgoed Totaal permanente en tijdelijke verschillen

5.608 -/- 168 10.540 1.069 -/- 4.242 9 -/- 6.280 45 -/- 393 2 -/- 19

Belastbaar bedrag - Verliesverrekening Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar Acute belastingen boekjaar Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25% bij een nominaal wettelijk tarief van 25%.

563 6.171 -/- 6.171 0

45

Enkelvoudige balans per 31 december 2013 x € 1.000, na resultaatbestemming A: VASTE ACTIVA I. Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

31-12-2012

255.842 4.009 3.168 263.019

219.934 3.663 3.511 227.108

8.121 571 8.692

7.740 7.740

608 2.350 2.958

1.850 637 2.700 5.187

274.669

240.035

923 3.726 11.341 15.990

909 1.721 11.361 13.991

148 73 7.631 136 626 288 8.902

130 654 5.597 452 670 7.503

21.156

26.695

Som der vlottende activa

46.048

48.189

TOTAAL ACTIVA

320.717

288.224

II. Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

III. Financiële vaste activa - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Leningen u/g - Latente belastingvordering

Som der vaste activa

46

31-12-2013

B: VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden - Vastgoed bestemd voor verkoop - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop - Overige voorraden

II. Vorderingen - Huurdebiteuren - Gemeenten - Vorderingen op groepsmaatschappijen -Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa

III. Liquide middelen



C: EIGEN VERMOGEN - Overige reserves - Resultaat boekjaar

D: VOORZIENINGEN - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen - Voorziening latente belastingverplichtingen - Voorziening deelneming - Overige voorzieningen

E: LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen overheid en kredietinstellingen - Waarborgsommen F: KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA

31-12-2013

31-12-2012

169.754 5.608 175.362

141.250 -/- 5.191 136.059

11.847 4.952 653 3.583 21.035

16.276 4.952 596 3.752 25.576

115.951 581 116.532

119.905 407 120.312

3.953 96 42 3.697 7.788

2.450 14 2 3.811 6.277

320.717

288.224

47

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 x € 1.000, na resultaatbestemming Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen na belastingen Overig resultaat na belastingen Jaarresultaat

48

2013

2012

-/- 57

-/- 228

5.665 5.608

-/- 4.963 -/- 5.191

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2013 Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2013 van Woningstichting de Veste. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt de Veste gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling Resultaat deelnemingen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de onderneming in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de onderneming en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. ACTIVA

49

II. Vastgoed beleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie 1. Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari - Aanschafprijs - Som van de herwaarderingen (ongerealiseerde waardstijging) - Som van de waardedalingen Marktwaarde per 1 januari Marktwaarde per 1 januari - Waardeverandering - Overboeking van sociaal vastgoed - Overboekingen naar mva in ontwikkeling + verkopen Marktwaarde per 31 december

2013

2012

7.062 678 7.740

7.062 7.062

7.740 291 367 -/- 277 8.121

7.062 678 7.740

Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde en bedraagt € 8.121 (2012: € 7.740). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de Veste actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de Veste die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de Veste actief is.

50 De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: • disconteringsvoet 4,55% • restwaarde na 20 jaar is gelijk aan het investeringsbedrag rekening houdend met een waardedaling van 2% per jaar Voor de disconteringsvoet wordt genomen het tarief van 20 jaar geld bij NWB als spiegel op de termijn van de berekeningen. Bovenop dat tarief is een risico-opslag genomen van 1%. De waardedaling van 2% is de beste inschatting van de markt per balansdatum. De methoden, relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op het feit dat de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde besteed zou zijn. Daarbij wordt in de literatuur doorgaans verdedigd dat die prijs de hoogste van de directe en de indirecte opbrengstwaarde is. De waardering is niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van opbrengsten. Bedrijfswaarde Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 7.742 (2012: 6.988)

III. Financiële vaste activa

Stand per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar : - Desinvesteringen/aflossingen - Aandeel in resultaat deelnemingen Stand per 31 december 2013

Deelnemingen

Leningen u/g

-/- 596

637

Vorderingen groepsmaat schappijen 1.850

-/- 57

-/- 29 -

-/- 1.850 -

-/- 653

608

-

De toegelaten instelling te Ommen staat aan het hoofd van de groep en heeft de volgende kapitaalbelangen : Naam Salland Vastgoed Participaties BV De Veste Projectontwikkeling BV De Veste Planontwikkeling BV WOM Atol-Zuiderzeewijk BV I. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Kosten vastgoed bestemd voor verkoop

Vestigingsplaats Aandeel in geplaats kapitaal% Ommen 100 Ommen 100 Ommen 100 Lelystad 100

31-12-2013

31-12-2012

923

909

De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde kavels die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde kavels wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze kavels zijn getaxeerd. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met voorziene verliezen Af: gedeclareerde termijnen kopers

3.726

1.721

3.726

1.721

Van de op balansdatum openstaande onderhanden projecten bedraagt het cumulatief totaal van de tot dan toe verantwoorde kosten € 3.726. Overige voorraden Kosten grond- en ontwikkelposities Onderhoudsmaterialen

31-12-2013 11.235 106 11.341

31-12-2012 11.237 124 11.361

De post ‘grond- en ontwikkelposities’ betreft de grondlocatie ten behoeve van (toekomstige) ontwikkelingsprojecten die nog niet in realisatie zijn genomen. Deze gronden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de externe dan wel interne uitgevoerde toetsing van de waardering van gronden ultimo boekjaar. Deze interne toetsing is gebaseerd op de kennis van de lokale markt alsmede kennis van de lokale ontwikkelmogelijkheden (waaronder bestemmingswijzigingen etc.).

51

II. Vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Salland Vastgoed Participaties De Veste Planontwikkeling De Veste Projectontwikkeling

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Overlopende activa Nog te ontvangen rente Overig

88 3.707 3.836 7.631

87 1.768 3.742 5.597

156 -/- 20 136

-

30 258 288

437 233 670

3.187 17.969 21.156

1 1.759 24.935 26.695

III. Liquide middelen Kas Rekening-courant banken Spaarrekening

De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.

52 PASSIVA Eigen vermogen Stand 1 januari Mutaties in het boekjaar: - Herwaardering materiële vaste activa/ terugname herwaardering materiële vaste activa via het eigen vermogen - Resultaat boekjaar Stand per 31 december

31-12-2013

31-12-2012

136.059

151.769

33.695

-/- 10.519

5.608

-/- 5.191

175.362

136.059

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt € 113.321 (2012: € 86.119). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar pagina 33. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt € 3.062 (2012: € 592). Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot commercieel vastgoed wordt verwezen naar pagina 33.

D: VOORZIENINGEN Voorziening deelneming Salland Vastgoed Participaties B.V.

31-12-2012

653

31-12-2011

596

Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen heeft voor € 653 (2012: 596) betrekking op het verschil tussen de op basis van de grondslagen van Woningstichting de Veste berekende ingehouden winst en rechtstreekse vermogensmutaties van de deelneming enerzijds en het deel daarvan dat de toegelaten instelling zou kunnen laten uitkeren anderzijds. De voorziening wordt op individuele basis bepaald. E: LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid en kredietinstellingen Beginsaldo 1 januari 2013

122.354

Mutaties in het boekjaar - Gestorte leningen - Aflossingen Saldo Af: aflossingsverplichting volgend boekjaar Saldo 31 december 2013

-/- 2.450 119.904 -/- 3.953 115.951

Looptijd van: < 1 jaar 1-5 jaar > 5 jaar

2.310 14.379 103.215

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Vastrentende leningen Basisrenteleningen Extended leningen Saldo 31 december 2013

41.413 57.000 21.491 119.904

Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 4,37% (2012: 4,14%). De extended leningen betreffen vastrentende leningen tot het herzieningsmoment. In de lening overeenkomst is opgenomen dat (beschrijving van de rentestructuur bij herzieningsmoment; afgesproken voorwaarden; rechten en plichten van de geldnemer en geldgever). Het risico van deze lening betreft: • het renterisico op het moment van renteherziening, op dat moment met een vaste of variabele opslag worden vastgelegd. • het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 1 jaar bedraagt. Na de overeengekomen periode dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0,0% en 0,58%. Tegenpartijrisico De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V. Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) Overig Saldo 31 december 2013

47.631 70.152 1.065 1.056 119.904

53

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Nationale Waterschapsbank N.V.. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 26,21 jaar (2012: 26,89 jaar). Reële waarde Voor toelichting wordt verwezen naar uiteenzetting financiële instrumenten op pagina 39. Extended leningen Ultimo 2013 heeft de toegelaten instelling voor € 21.491 aan zogeheten extended leningen. Zie voor toelichting van de extended leningen hetgeen hiervoor onder de leningenportefeuille is opgenomen. F: KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen Overlopende passiva Vooruit ontvangen huren Transitorische rente Nog te verrekenen servicekosten Overig

54



31-12-2013

31-12-2012

3.953

2.450

377 2.360 662 298 3.697

267 2.450 680 414 3.811

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 21.850. Specificatie van de opgenomen verplichtingen: Verplichtingen met betrekking tot sociaal vastgoed Verplichtingen met betrekking tot vastgoed voor de verkoop Verplichtingen met betrekking tot vastgoed reeds verkocht

€ 13.859 € 7.320 € 671

Erfpachtverplichtingen Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 439. De canonverplichtingen lopen van 2005 tot 2055. Bezoldiging bestuurders en commissarissen Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2: 383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor: 2013 206 48 254

Bestuurders en voormalig bestuurders Commissarissen en voormalige commissarissen

2012 202 52 254

Er zijn geen leningen, voorschotten en garanties door de toegelaten instelling verstrekt aan de bestuurders en commissarissen. Het bedrag van de bestuurdersbezoldiging is exclusief crisisheffing. Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens De informatie in het kader van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens is als volgt:

2013 Functienaam

Directeur/ bestuurder

Datum in dienst

Deeltijd-factor

1-1-96

Belastbaar loon

1

148

Totale pensioen- Voorziening afdracht betaalbaar op termijn 53

Ontslagvergoeding 0

0

2012 Functienaam

Directeur/ bestuurder

Datum in dienst

Deeltijd-factor

1-1-96

Belastbaar loon

1

Resultaat van deelnemingen waarin wordt deelgenomen Resultaat Salland Vastgoed Participaties BV

146

Totale pensioen- Voorziening afdracht betaalbaar op termijn 50 31-12-2013 -/- 57

Ontslagvergoeding 0

0 31-12-2012 -/- 228

55

Honoraria van de accountant De volgende honoraria van EY (respectievelijk KPMG) zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW. Honoraria x € 1.000 Jaarrekeningcontrole Overige assurance Belastingadviesdiensten Overige dienstverlening Totaal

2013 34 0 0 1 35

2012 37 4 0 17 58

Overige gegevens Voorstel tot resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat ad € 5.608 is toegevoegd aan de overige reserves.

56

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan: de Raad van Commissarissen van Woningstichting De Veste, te Ommen Verklaring betreffende de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Wij hebben de verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Woningstichting De Veste te Ommen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

57

58

Oordeel Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting De Veste per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Groningen, 5 februari 2014

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. drs. B.W. Littel RA

59

De foto’s in dit jaarverslag zijn gemaakt in de periode 1955 - 1957. Wij bedanken iedereen die een bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming van dit jaarverslag voor de medewerking.

Woningstichting de Veste tel. (0529) 45 25 88, fax (0529) 45 56 05 e-mail [email protected], internet www.veste.nl Postadres Postbus 132, 7730 AC Ommen Bezoekadres Eskampweg 1, Ommen Kantoor geopend maandag t/m donderdag 09.00 - 12.30 en 13.00 - 16.00 uur vrijdag 09.00 - 12.30 uur