Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku. Ocenění pozemku. Bakalářská práce. Miroslav Mareš. Autor: Oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Ocenění pozemku Bakalářská práce

Autor:

Miroslav Mareš Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Srpen, 2010

Čestné prohlášení Prohlašuji, ţe jsem předloţenou bakalářskou práci vypracoval samostatně a pouţil jen pramenů, které cituji a uvádím v seznamu pouţité literatury.

……………………………………. Jméno a příjmení Karlovy Vary 31. 8. 2010

Poděkování Chtěl bych poděkovat Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za vedení mé práce a Ing. Janu Moravcovi za cenné rady, které mi během tvorby práce poskytl.

Anotace Tato bakalářská práce se v teoretické části zabývá popisem metod, které jsou v současné době pouţívány pro ocenění pozemků. V praktické části jsou zpracovány dvě ocenění nemovitého majetku v Karlových Varech. V poslední částí práce je analyzována situace na realitním trhu v Karlových Varech. Klíčové pojmy: pozemek, porovnávací metoda, indexová metoda, cenové mapa, nebytový prostor, bytový dům,

Annotation This thesis in its theoretical part describes the methods that are currently used for the valuation of land. The practical part presents two appraisals of real estate in Carlsbad. The last part of this work is analyzing the situation on the real estate market in Carlsbad.

Key words land, comparative method, index method, price map, commercial space, residential building,

OBSAH

ÚVOD ......................................................................................................................... 8 Teoretická část ............................................................................................................ 9 1.1. Vývoj oceňování pozemků v České republice od 19. století .............................. 9 1.1.1. Předválečné období .......................................................................................... 9 1.1.2. Poválečné období ........................................................................................... 10 1.1.3. Období socialismu.......................................................................................... 10 1.1.4. Současná situace (1994 - 2010) ..................................................................... 11 1.2. Základní pojmy při oceňování pozemku .......................................................... 11 1.3. Ocenění pozemku podle zákona ....................................................................... 13 1.4. Základní principy trţního oceňování pozemků ................................................ 14 1.4.1. Vliv očekávání a změn ................................................................................... 14 1.4.2. Nabídka a poptávka ........................................................................................ 14 1.4.3. Nejvyšší a nejlepší vyuţití ............................................................................. 15 1.4.4. Práva k pozemkům ......................................................................................... 15 1.4.5. Význam polohy .............................................................................................. 15 1.5. Porovnávací metoda ocenění pozemků ............................................................ 16 1.6. Indexová metoda oceňování pozemků.............................................................. 18 1.6.1. Modifikace indexové metody......................................................................... 19 1.7. Cenové mapy .................................................................................................... 20 1.8. Cenové mapy v Evropě ..................................................................................... 22 1.8.1. Cenové mapy v Slovenské republice ............................................................. 22 1.8.2. Cenové mapy v Spolkové republice Německo .............................................. 23 1.8.3. Cenové mapy v Litvě ..................................................................................... 23 1.8.4. Cenové mapy ve Velké Británii ..................................................................... 23 1.9. Výnosové metody ............................................................................................. 24 1.9.1. Výpočet výnosové hodnoty ............................................................................ 24 2. Nägeliho metoda .................................................................................................. 25 2.1. Shrnutí ............................................................................................................... 27 Praktická část ............................................................................................................ 28 3. Ocenění nebytového prostoru .............................................................................. 29 3.1. Popisné informace .............................................................................................. 29 3.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ............................................................ 32 3.3. Ocenění .............................................................................................................. 32 3.3.1. Porovnávací metoda ....................................................................................... 33 3.3.2. Příjmová metoda ............................................................................................ 36 3.4. Závěr................................................................................................................... 39 Ocenění bytového domu ........................................................................................... 44 3.5. Popisné informace .............................................................................................. 44 3.6. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ............................................................ 47 3.7. Ocenění .............................................................................................................. 47 3.7.1. Porovnávací metoda ....................................................................................... 48 3.7.2. Příjmová metoda ............................................................................................ 55 3.7.3. Nákladová metoda.......................................................................................... 56 3.8. Závěr................................................................................................................... 58

Analýza trhu v Karlových Varech............................................................................. 63 4. Obecné informace o Karlových Varech .............................................................. 63 5. Trh s nemovitostmi .............................................................................................. 67 5.1. Pozemky............................................................................................................ 67 5.2. Budovy .............................................................................................................. 68 5.3. Pronájmy nemovitostí ....................................................................................... 70 6. Předpokládaný vývoj trhu nemovitostí v Karlových Varech .............................. 72 ZÁVĚR...................................................................................................................... 73 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ...................................................................... 74 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................... 75

ÚVOD Oceňování pozemků je jednou z velmi důleţitých činností odhadců a soudních znalců. Posudky jimi vytvořené poté vyuţívají různé osoby pohybující se na realitním trhu, finanční instituce a v poslední řadě také instituce státní, jako například finanční úřad. Tato činnost je také velmi důleţitá díky skutečnosti, ţe česká právní úprava rozeznává moţnost různého vlastnictví stavby a pozemku, stavba i pozemek mohou mít jiného majitele. Je také velmi důleţité znát hodnotu svého majetku, zvlášť v době, kdy celý svět prodělal finanční krizi a hodnota většiny nemovitostí se sníţila. Můţeme tedy říci, ţe nastala správná době pro investování do pozemku, protoţe hodnota nemovitostí se s postupem času většinou zvyšuje. Hlavním cílem této bakalářské práce v její teoretické části je popsání metod, které se současné době vyuţívají pro odhad hodnoty pozemků na trţních principech. Jsou zde uvedeny takové metody, které svou správnou aplikací umoţní co nejpřesnější stanovení hodnoty pozemku. První kapitoly této práce se soustředí na popsání vývoje oceňování nemovitostí a pozemků v České republice od 19. století. Následně jsou stručně vyjmenovány nejdůleţitější pojmy, které souvisejí s oceňováním pozemků. Další části a závěr této kapitoly popisují jednotlivé metody oceňování pozemků. Velký důraz je kladen na popis cenových map a jejich uţití v České republice a okolních evropských státech. Je to z toho důvodu, ţe v České republice nejsou cenové mapy moc rozšířené. Je to zajisté škoda, protoţe umoţňují přesnější a snadnější stanovení hodnoty pozemku v centrech velkých měst, kde není moţno pouţít metody přímého nebo nepřímého porovnání, díky nedostupnosti či neexistenci trţních dat. Praktická část se zaměřuje na ocenění dvou nemovitostí, které se nacházejí v Karlových Varech. Prvním případem je ocenění nebytového prostoru, druhým případem je ocenění bytového domu s nebytovými prostory. Cílem této části je co nejpřesněji stanovit hodnotu těchto nemovitostí. Poslední část se zaměřuje na popis realitního trhu v Karlových Varech. V kapitole jsou uvedeny obecné informace o Karlovarském kraji a popsán současný stav výstavby bytů a rodinných domů v kraji. V dalších kapitolách je popsán realitní trh. Jsou zde detailně popsány ceny, za které se prodávají jednotlivé typy nemovitostí. Hlavním cílem této části je podat detailní obraz o stavu zdejšího trhu s nemovitostmi.

8

Teoretická část 1.1.

Vývoj oceňování pozemků v České republice od 19. století V této podkapitole je popsán stručný vývoj oceňování majetku na našem území.

Česká republika patřila do roku 1989, stejně jako několik dalších středoevropských zemí jako například Polsko, Bulharsko atd., mezi země s tzv. centrálně plánovanou ekonomikou. To znamená, ţe cena zboţí nebo sluţeb neměla vztah k úrovni poptávky či nabídky. Objem výroby byl předem naplánován bez ohledu na poptávku trhu. S příchodem trţního hospodářství v 90. letech minulého století vzrostl význam oceňování. Ocenění jakéhokoliv majetku je sluţbou, kterou si člověk objednává a platí za ni a očekává, ţe mu přinese určitý uţitek. Tento uţitek většinou bývá přesné vyjádření hodnoty oceňovaného majetku. Ocenění bývá zpracováno z mnoha rozličných důvodů. Můţe jim být například koupě či prodej nemovitosti nebo ţádost o bankovní úvěr na nákup určitých pozemků atd. První představy o tom jak ocenit majetek nalezneme jiţ v Bibli, přesněji ve Starém zákoně, Třetí kniha Mojţíšova. Můţeme si tedy všimnout, ţe jiţ více jak 1000 let před naším letopočtem existovala trţní hodnota. První poměrně moderní předpisy o oceňování majetku souvisejí se vznikem právního systému, jak ho známe, s menšími či většími změnami, i dnes (obchodní zákoník, občanský zákoník atd). Podrobné odhadní řády existovaly jiţ v druhé polovině 19. století.1 1.1.1. Předválečné období V předválečném období se cena nemovitostí určovala podle poptávky a nabídky na trhu nemovitostí. Hodnota nemovitostí byla spíše odhadována neţ určitým způsobem přesně oceňována. Prvním důleţitým cenovým předpisem, podle kterého se oceňoval nemovitý majetek a tím pádem také pozemky, je Nařízení vlády č. 175 ze dne 20. 7. 1939 O zákazu zvýšení cen, tzv. stopceny. Účelem tohoto nařízení, které bylo vydáno před začátkem 2. světové války, bylo zastavit růst cen a zabránit tak případnému hospodářskému kolapsu. Toto nařízení bylo v platnosti u pozemků do roku 1979, u trvalých porostů aţ do roku 1978.1

1

ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1. vydání, Únor 2007. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. Stručná rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu, s. 52. ISBN 978-80-7265-101.

9

1.1.2. Poválečné období V období po roce 1945 bylo třeba obnovit válkou zničenou zemi a znovu nastartovat zdevastované hospodářství. K jakékoliv obnově jsou ovšem potřeba peníze. Byly tedy schváleny zákony, které upravovaly výběr daní a dávek. Jedná se například o Zákon č. 134/1946 Sb. o dávce z majetku a majetkového přírůstku. 1.1.3. Období socialismu Důleţitým rokem pro vývoj oceňování v tomto období je rok 1964. V tomto roce byla přijata nová ústava a v návaznosti na ní byl vybudován celý nový právní řád, jehoţ součástí byl Občanský zákoník, respektive Zákon č. 40/1964 Sb. Tento zákon upravoval různé typy vlastnictví. Bylo jím vlastnictví osobní, do kterého spadaly věci k uspokojení běţných ţivotních potřeb člověka. Byl to například jeden rodinný domek, jedna chata, jeden automobil. Dalším typem bylo vlastnictví soukromé, do kterého patřily ostatní věci, jako například druhý domek, druhý automobil. Patřily sem také výrobní prostředky, přesněji to byla továrna, velkostatek atd. Věci, které patřily do skupiny soukromého vlastnictví, se mohly prodávat pouze státu nebo dědit. Pokud se podíváme na situaci s pozemky v tomto období, tak zjistíme, ţe bylo zavedeno osobní uţívání. Tento pojem znamená, ţe pozemek byl podle vzoru ze sovětského svazu, ve vlastnictví státu. Občan dostal pozemek přidělen od státu do osobního uţívání, například za účelem výstavby rodinného domku. V roce 1964 vznikla také první oceňovací vyhláška, respektive Vyhláška č. 73/1964 Sb. Zjištěné ceny vycházely z tříd kvality stavby. Přiřazení příslušnosti k určité třídě se provádí podle určitých znaků kvality, které jsou uvedeny v tabulce pro jednotlivé třídy. Pokud měla nemovitost alespoň dvě třetiny znaků kvality, které patřily do příslušné třídy, byla do této třídy zařazena. Ceny byly pevné a neměly s realitou nic společného, snaha byla spíše tyto ceny co nejvíce regulovat. Tato vyhláška má také význam pro současnou praxi. Na jejím základě jsou stanoveny ceny nemovitostí pro malou restituci. Dalším důleţitým bodem pro vývoj oceňování v České republice byl rok 1984. Bylo opuštěno od ocenění na principu tříd kvality a zavedeno oceňování nemovitého majetku podle takzvaného počtu bodů, který závisel na počtu podlaţí, typu konstrukce a provedení stavby. První vyhláškou, která byla zpracována na základě této metodiky, byla Vyhláška č. 128/84 Sb. Ta byla platná od 1. 1. 1985. Další vyhlášky zpracované podle výše zmiňované metodiky platily aţ do roku 1994. Po zavedení Vyhlášky č. 128/84 Sb. byla zrušena nutnost pouţívat stopceny pro ocenění staveb v soukromém 10

vlastnictví. Vzhledem k předchozím vyhláškám, nebyly hodnoty nemovitostí v osobním vlastnictví, které byly oceněny touto vyhláškou, tolik odtrţeny od reality. Na rozdíl od nemovitostí v soukromém vlastnictví, kde hodnoty zůstávaly nereálné.2 1.1.4. Současná situace (1994 - 2010) Od roku 1994 platí vyhlášky, které opustily metodiku oceňování podle počtu bodů. Byla zavedena nová metodika, která je zaloţena na jednotkové ceně. Tato jednotková cena závisí na účelu budovy a je dále vynásobena obestavěným prostorem a upravena dalšími koeficienty. Od 1. 1. 1998 do dnešní doby platí Zákon č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Při bliţším pohledu na tento zákon zjistíme, ţe je poměrně stručný a obecný. Je to z důvodu, aby tento zákon mohl platit co nejdéle a nemusely být zákonodárci schvalovány jeho nové podoby. Údaje, které utvářejí hodnotu majetku jsou uvedeny v jednotlivých prováděcích vyhláškách. Zákon pojednává o způsobech oceňování věcí, práv a dalších majetkových hodnot a sluţeb.3

1.2.

Základní pojmy při oceňování pozemku V této podkapitole jsou uvedeny základní pojmy, které se vztahují k

problematice oceňování pozemků. V českém právním řádu platí zásada superficies solo non cedit. Tato latinská fráze znamená, ţe stavby nejsou součástí pozemku. Stavba nebo pozemek mohou mít kaţdá jiného majitele. Nemovitost: věc nemovitá je definována občanským zákoníkem. Zde je nemovitost vymezena jako: Pozemky, kterými jsou části zemského povrchu (včetně toho pokrytého například vodou), tedy něco, co je dáno a nelze vyrobit ale ani spotřebovat. Pozemky jsou zpravidla evidovány v podobě parcel, které jsou geometricky a polohově určeny, zobrazeny v katastrální mapě a označeny parcelním číslem. Stavby, tedy rozestavěné nebo dokončené objekty pevně spojené se zemí pevným základem.4

2

ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1. vydání, Únor 2007. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. Stručná rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu, s. 54. ISBN 978-80-7265-101. 3 ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1. vydání, Únor 2007. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. Stručná rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu, s. 56. ISBN 978-80-7265-101. 4 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění, §119 odst. 2.

11

Katastr nemovitostí: je to veřejný soubor údajů o nemovitostech. Shromaţďuje jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Jsou zde evidovány tyto typy nemovitostí: pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby, o nichţ to stanoví zvláštní zákon.5 Pozemek: představuje část zemského povrchu. Něco co je dáno a nelze vyrobit ani spotřebovat. Vyznačuje se tedy určitou vzácností. Mnoţství pozemků je konečné a omezené, pozemky také mají většinou neomezenou ţivotnost. Pozemky, jako jsou lomy, pískovny, doly, časem svojí ţivotnost ztrácejí, tím jak jsou postupně vytěţovány. Ţivotnost pozemku a půdy můţe také zkrátit ekologická zátěţ, jako jsou různé druhy znečištění nebo kontaminace. U stavebních pozemků můţeme uvaţovat o nekonečné ţivotnosti a také o tom, ţe přinášejí určitý uţitek, který se liší podle vyuţití pozemku. Čím vyšší uţitek bude oceňovaný pozemek pro člověka produkovat, tím bude jeho hodnota větší.5 Definice pozemku dle zákona: zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) říká, ţe pozemkem je podle § 27 písm. a) katastrálního zákona část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, případně rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Parcelou je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem [§ 27 písm. b) katastrálního zákona].6 Výměra pozemku dle zákona: výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. Velikost výměry je dána geometrickým určením pozemku. Výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna [§ 27 písm. g) katastrálního zákona]. Správně by se mělo vţdy hovořit o výměře parcely, ne pozemku. Výměra je v katastru nemovitostí vţdy vztaţena k parcele, která je obrazem pozemku vzniklým svislým průmětem jeho hranic do vodorovné roviny katastrální mapy.6 5

DUŠEK, D. Základy oceňování nemovitostí. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2004. Základní pojmy, s. 6-9. ISBN 80-245-0728-5. 6 KOTRADY, P. Právní rádce [online]. 27.3.2008 [cit. 2010-07-27]. Výměra parcely. Dostupné z WWW: . ISSN 1213-7693.

12

1.3.

Ocenění pozemku podle zákona V současné době je platný Zákon č. 151/97 Sb. O oceňování majetku a Vyhláška

č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Základní listina práv a svobod nám říká, ţe by měla být garantována takzvaná daňová spravedlnost, a ţe všechny daňové subjekty mají zákonné právo, aby jim byla daň vyměřena stejným způsobem. Jedná se například o výměr daně při převodu nemovitosti, dědické daně atd. Zákon by nám měl tuto daňovou spravedlnost zajistit. V zákoně je přesně dána konstrukce ceny nemovitosti. Výsledná cena by měla být jednoznačná a jediná. Ocenění nemovitosti zpracované na trţních principech a ocenění zpracované podle cenového předpisu jsou navzájem nekompatibilní. Ocenění zpracované na trţních principech nemůţe být pouţito pro stanovení základu daně. Při ocenění pozemku podle cenového předpisu by jsme měli postupovat následovně: Znalec by měl nejprve zjistit k jakému účelu je pozemek vyuţíván a o jaký typ pozemku se jedná. To můţeme zjistit z výpisu z katastru nemovitostí nebo při prohlídce nemovitosti. Pokud jsou skutečnosti zjištěné při prohlídce v rozporu se stavem uvedeným v katastru nemovitostí, vycházíme ze skutečného stavu. Pro stanovení správné cenové sazby je důleţité, jestli se jedná o stavební pozemek. Pokud v obci, ve které se nachází oceňovaný pozemek, existuje cenová mapa, pouţije se údaj uvedený v této mapě. Následně vynásobíme cenu za m2 z cenové mapy výměrou stavebního pozemku. V případě, kdyţ neexistuje cenová mapa pro danou lokalitu, zjistí se základní cena podle §28 vyhlášky. Základní cena se poté upraví koeficienty, které jsou uvedeny ve vyhlášce. Ty zohledňují odlišnosti pozemku, například napojení na inţenýrské sítě. Velkou roli také hrají koeficienty prodejnosti. Tyto koeficienty vnášejí trţní pohled do základního nákladového přístupu tvorby vyhlášky. Následně vynásobíme upravenou základní cenu za m2 výměrou pozemku.7

7

ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1. vydání, Únor 2007. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. Metodika výpočtu ceny podle cenového předpisu, s. 61. ISBN 978-80-7265-101.

13

Zákon dále pojednává v §11 - §13 o oceňování zemědělských pozemků, lesních pozemků, vodních nádrţí, toků a jiných pozemků. Dále v §14 - §16 pojednává o oceňování trvalých porostů (lesní porosty, ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny).

1.4.

Základní principy trţního oceňování pozemků Trh nemovitostí je ovlivňován poptávkou a nabídkou. Působí na něm mnoho

různých subjektů jako například realitní kanceláře na straně prodávajících a lidé jako kupující. Na realitním trhu můţeme ovšem najít určité pravidla a zákonitosti. Tato podkapitola stručně popisuje tyto pravidla a zákonitosti. 1.4.1. Vliv očekávání a změn Trh s pozemky musíme chápat jako komplexní neustále se měnící proces, na který působí různé síly z mnoha oblastí lidské činnosti. Tyto síly mohou působit změny hodnoty pozemku. Nemovitosti jsou obecně chápány jako málo riziková investice a hodnota nemovitosti většinou pomalu roste. Skokově se hodnota můţe změnit například při změně územního plánu (zemědělský pozemek se v katastru nemovitostí změní na stavební atd.). Změna hodnoty můţe nastat také při zásahu státu (například vyvlastnění, změna výše daně atd.). 1.4.2. Nabídka a poptávka Ekonomická pravidla nám říkají, ţe se stoupající nabídkou a sniţující se poptávkou ceny pozemků klesají. Se stoupající poptávkou a sniţující se nabídkou ceny stoupají. Změnu v nabídce či poptávce na trhu pozemků můţe způsobit mnoho různých faktorů, jsou jimi: změny v populaci, kupní síle, oblibě, hospodářské či úvěrové politice nebo změny v ceně stavebních materiálů. Účastnící trhu s pozemky se zaměřují především na polohu. Pozemky s nejvýhodnější polohou mají největší hodnotu a jsou obsazovány nejdříve. Pokud se zaměříme na rychlost změny poptávky či nabídky, zjistíme ţe změny v poptávce jsou rychlejší neţ změny v nabídce. Je to zejména kvůli tomu, ţe nabídka pozemků je konečná, nedají se vyrobit nové a jsou tedy více a více vzácnější.8

8

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Základní principy, s. 19-21. ISBN 978-80-245-1211-2.

14

1.4.3. Nejvyšší a nejlepší vyuţití Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití je jednou z podmínek definice trţní hodnoty ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů. Je definováno jako pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální uţití nemovitosti, které je fyzicky reálné, technicky podloţené, finančně přiměřené a směřuje k nejvyšší hodnotě nemovitosti. Pokud budeme oceňovat nezastavěný pozemek je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití velice důleţitá. Důleţitým podkladem pro analýzu jsou informace z územního plánování. Na druhou stranu nemůţeme spoléhat na informace z katastru nemovitostí. Označení druhu pozemku, který je v KN veden jako orná půda a ve skutečnosti jsou sousední pozemky zastavěny budovami. Je tedy pravděpodobné, ţe na tomto pozemku bude také moţná budoucí výstavba.9 1.4.4. Práva k pozemkům Hodnotu pozemků mohou také ovlivňovat různá omezení vlastnických práv. Mohou to být různá věcná břemena, dlouhodobé nájemní smlouvy, nájemní smlouvy s dlouho výpovědní dobou atd. Omezení vlastnických práv je velmi individuální, ale můţeme se řídit obecným pravidlem, ţe ve většině případů sniţují hodnotu majetku. Ideální je nemovitost v osobním vlastnictví, bez zatíţení věcnými břemeny.9 1.4.5. Význam polohy Poloha je velmi důleţitým hodnototvorným faktorem. Pokud při ocenění pozemku pouţijeme porovnávací metodu, měly by být analyzovány tyto faktory: umístění v rámci obce, urbanistické vztahy k okolí, dopravní dostupnost a parkovací moţnosti, konfigurace terénu, tvar pozemku, orientace ke světovým stranám, moţnosti napojení na infrastrukturu a inţenýrské sítě, ostatní významné vlivy okolí.9

9

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Základní principy, s. 21-28. ISBN 978-80-245-1211-2.

15

1.5.

Porovnávací metoda ocenění pozemků Odhad hodnoty pozemků pomocí přímého či nepřímého porovnání je v praxi

znalce či odhadce vyuţíván nejčastěji. Výsledným hodnotám je také přikládána největší váha. Porovnání je analytický proces zaloţený na předpokladu, ţe jsou-li dva nebo více subjektů co do většiny parametrů shodné nebo podobné, měly by být shodné nebo podobné i jejich parametry zbývající. U pozemků je vyloučena absolutní shodnost, můţeme tedy porovnání zaloţit pouze na podobnostech či obdobě. Kvalitativní a kvantitativní rozdíly jsou poté cenově zohledněny pomocí koeficientů. Porovnávací proces zpravidla probíhá ve třech fázích, jsou to fáze: přípravná, porovnávací a vyhodnocovací. Přípravná fáze: spočívá ve shromáţdění dat o nabídkových, prodejních a jiných cenách, které figurovaly na trhu s nemovitostmi. Data mohou být získána odhadcem z kupních smluv, z nabídek realitních kanceláří nebo mohou být pouţity různé databáze (profesní nebo databáze institucí). V následující fázi jsou vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňovaným nemovitostem. Ty poté slouţí jako vzorky. V porovnávací metodě můţeme pouţít dva typy porovnání. Prvním je porovnání přímé. Jeho podstatou je, ţe porovnávací vzorky mají konkrétní podobu. Druhým typem je porovnání nepřímé, při kterém se oceňovaný majetek porovnává s referenčním vzorkem. Ten reprezentuje určitý soubor vybraných nemovitostí. Dalším krokem bude správný výběr jednotky pro porovnání. Nejčastěji se pouţívá cena v Kč přepočtená na m2 plochy. Ojediněle je moţno pouţít jednotku ceny v Kč za pozemek jako celek (Kč/ks). Poté je nutné analyzovat všechny odlišnosti mezi oceňovaným subjektem a jednotlivými vzorky. Tato analýza je prováděna pomocí prvků porovnání. Pouţívá se celkem deset prvků, jsou jimi: přejímaná vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, podmínky prodeje, trţní podmínky, daňové podmínky, poloha, technické a ekonomické faktory, způsob a moţnosti vyuţití a nerealitní faktory. Těchto deset prvků pokrývá všechny hodnototvorné faktory, v nichţ se porovnávané nemovitosti mohou vzájemně lišit.10

10

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Porovnávací přístup, s. 39-41. ISBN 978-80-245-1211-2.

16

Případné odlišnosti u oceňovaného majetku a vzorků jsou zohledněny pomocí cenové adjustace. Cenovou adjustací rozumíme vhodně zvolené sráţky a přiráţky směřující k tomu, aby po jejich zohlednění výsledek indikoval hodnotu posuzovaného pozemku. Adjustace se provádí následovně: Pokud je vzorek lepší neţ oceňovaná nemovitost, znamená to, ţe jeho cena je příliš vysoká a aby plně odráţela hledanou cenu nemovitosti, je potřeba jí sníţit. Pokud je vzorek horší neţ oceňovaná nemovitost, znamená to, ţe jeho cena je nízká a aby plně odráţela hledanou cenu nemovitosti, je potřeba jí zvýšit. Pokud je vzorek shodný s oceňovanou nemovitostí, adjustace ceny se neprovádí. V závěrečné fázi by měly být výsledné hodnoty vzájemně analyzovány a měla by být vyslovena jediná indikace hodnoty, reprezentující porovnávací přístup.11 Přímé porovnání Metodu přímého porovnání můţeme pouţít tehdy, pokud lze k oceňovanému pozemku najít pozemek podobný. Je nutné znát jeho prodejní nebo nabízenou cenu a je také nutné znát podmínky, za kterých případná transakce proběhla. Pozemky, které splňují tyto předpoklady, můţeme pouţít jako vzorky. Pro výběr vzorků je důleţité chápat je v širších geografických vztazích. To znamená, aby byly v shodné lokalitě, blízkém okolí a jednalo se také o podobný typ trhu. Pokud není moţné získat vzorky v blízkém okolí pozemku, je nutné rozšířit okruh hledání. Toto řešení má ovšem svoji nevýhodu v tom, ţe s rozšiřujícím se okruhem se sniţuje přesnost odhadu. Dále je pro tuto metodu nutné zvolit správný počet vzorků. Většinou se pouţívají tři vzorky. I kdyţ není moţné získat dostatek co nejvíce podobných vzorků nemusí to vţdy být překáţkou. Tyto méně podobné vzorky nám určí jisté meze, ve kterých se hledaná hodnota pozemku pohybuje. Přímé porovnání se zpracovává ve formě tabulek.12 Metoda přímého porovnání je přímé pouţita v této bakalářské práci při ocenění bytového domu.

11

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Porovnávací přístup, s. 39-43. ISBN 978-80-245-1211-2. 12 ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Přímé porovnání, s. 44-46. ISBN 978-80-245-1211-2.

17

Nepřímé porovnání Metoda nepřímého porovnání je zaloţena na procesu porovnání oceňovaného pozemku s referenčním vzorkem. Ten lze vytvořit například při ocenění několika vzájemně na sebe navazujících pozemků, které byly rozděleny pro účel výstavby rodinných domů. Odhadne se tedy hodnota skupiny pozemků, které se následně určí referenčním vzorkem. Pomocí koeficientů se upraví odlišnosti, jimiţ se oceňovaný pozemek od referenčních liší. Hodnota referenčních vzorků můţe být také získána z databází mnoha institucí. Je to například databáze průměrných cen stavebních pozemků v ČR, kterou zpracovává ČSÚ. Tyto databáze jsou zpracovány na základě velkého počtu vzorků, ale nezohledňují bliţší podrobnosti. Nelze poznat druh pozemku, jeho přesná lokalita, svaţitost atd.

1.6.

Indexová metoda oceňování pozemků Indexová metoda je jednou z variant nepřímého porovnání. Její princip spočívá

na pevně stanovených veličinách základnách cen vzorků i rozdílů. Indexové metody mají největší uplatnění u výpočtů administrativních cen. Je to z důvodu jednoznačného stanovení ceny, není zde prostor pro dvojí výklad či stanovení ceny. Původ indexové metody je v Německu. Zde byla vypracována Spolkovým ministerstvem hospodářství pro oceňování na území nových spolkových zemí. Tato metoda vycházela z trţních cen stavebních pozemků v bývalém západním Německu. Z těchto cen byly odvozeny výchozí směrné ceny pro území nových spolkových zemí. Tyto ceny se pohybovaly od 85 DEM/m2 v roce 1985 aţ po 107,5 DEM/m2 v roce 1991. Směrné ceny určitého roku byly doplněny tabulkou (viz tabulka 1), která vycházela ze šesti kriterií, ke kterým byly přiděleny hodnoty opravných indexů. Aplikace této metody spočívá v tom, ţe směrná cena se násobí indexy jednotlivých kritérií. Indexy mají značný rozsah a dávají tedy znalci moţnost uplatnit svůj odborný názor.13 Kritéria a jejich příslušné indexy jsou uvedeny v následující tabulce (tabulka 1).

13

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Indexové metody, s. 68-70. ISBN 978-80-245-1211-2.

18

tabulka 1

Č

Kritéria

Index

1

Územní struktura

0,60 - 1,50

2

Typ staveb. pozemku (tvar, orientace, sklon)

0,40 - 1,50

3

Třída velikosti obce (podle počtu obyv. , významu)

0,40 - 3,50

4

Obchodní resp. průmyslová poloha

0,50 - 2,50

5

Stavební připravenost a infrastruktura (ţádná - úplná)

0,50 - 1,25

6

Speciální charakteristiky (jiná negativa-pozitiva)

0,30 - 1,50

Pokud známé cenu konkrétního pozemku a jeho detaily, které můţeme vyjádřit indexy, lze nadále pomocí indexové metody vyjádřit hodnotu pozemku posuzovaného. Vyjádření hodnoty pozemku se provede poměrem indexů pomocí vzorce:

Hp = Hv * Ip / Iv Vysvětlivky: Hp = hledaná hodnota posuzovaného pozemku Hv = hodnota vzorku Ip / Iv = poměr indexů, kde Iv = součin indexů přidělených vzorků (Iv = Iv1 * Iv2 * ... * Iv6) Ip = součin indexů oceňovaného pozemku (Ip = Ip1 * Ip2 * ... * Ip6) Výsledné hodnoty je nutné vyjadřovat ve stejných jednotkách, tuto metodu lze aplikovat i pro podmínky v České republice.14 1.6.1. Modifikace indexové metody Indexová metoda byla modifikována v roce 1994. Hlavním cílem bylo vytvořit nástroj, který by umoţnil odhadnout informativní ceny stavebních pozemků. Metoda hodnotí pozemek pomocí přesně vymezených indexů. Hodnota kaţdého indexu vyjadřuje určité hodnotící kritérium, jako: teritoriální struktura obce (T), stavební připravenost pozemku (S), velikostní třída obce (V), vhodnost pozemku pro daný účel (O), infrastruktura okolí pozemku a jeho dopravní dostupnost (I), zvláštní zlepšující podmínky (E), zvláštní zhoršující podmínky (Z). 14

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Indexové metody, s. 70-71. ISBN 978-80-245-1211-2.

19

Informativní cena pozemku se poté stanoví součin směrné hodnoty a jednotlivých koeficientů podle vzorce:

CP = SHP * (T * S * V * O * I * E * Z) Dále byl stanoven vzorec, který umoţňoval zpětné stanovení směrné hodnoty pozemku, tvar vzorce byl následující:

SHP =T*S*V*CP O*I *E*Z Směrná hodnota pozemku byla stanovena přepočtem z německé měny podle aktuálního kurzu. Bylo doporučeno rozmezí 850 - 1800 Kč/m2. Všechny hodnotící kritéria a indexy byly shrnuty na místě obhlídky do předem připraveného formuláře. Data byla poté zpracována počítačovým programem, jehoţ výstup tvořila informativní cena pozemků.15

1.7.

Cenové mapy Jednou z variant ocenění pozemku nepřímým porovnáním je volba referenčních

vzorků na základě hodnot z cenových map. Cenové mapy a jejich tvorba je upravena zákonem č. 151/97 Sb. Zde jsou v §10 podrobně popsány detaily cenových map: Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách.16 Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření.16 Obec umoţní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků kaţdému, kdo o to poţádá.16

15

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Modifikace indexových metod, s. 79-86. ISBN 978-80-245-1211-2. 16 Zákon č. 151/1997. In Sbírka zákonů, Česká republika. 2010, 778, s. 6.

20

Cenové mapy v České republice pouţívají úřady (pro výpočet daně), realitní kanceláře, občané atd. V současné době má platnou cenovou mapu 14 měst a obcí (stav k 12. 7. 2010 podle www.cenovemapy.cz). Zastaralou a tedy i neplatnou cenovou mapu má přibliţně 39 měst a obcí. (stav k 12. 7. 2010 podle www.cenovemapy.cz). Nejčastějším mapovým podkladem pro tvorbu cenových map je katastrální mapa v digitální podobě. Náklady na zpracování cenové mapy nezávisí na velikosti obce, ale spíše na softwarovém zpracování a způsobech prezentace cenové mapy. Náklady jsou ovšem neporovnatelné. V některých případech obec zpracovává celý geografický informační systém, někde se vytváří pouze aplikace pro cenovou mapu. Řádově to jsou stovky tisíc korun (od 20000 Kč v obci s 400 obyvateli, aţ po 900 000 Kč v obci s 50 000 obyvateli). Cena roční aktualizace se pohybuje od 100 000 Kč po 1 000 000 Kč ve velkém městě.17 Pro účely trţního oceňování by tyto ceny měly být chápány pouze jako orientační a neměly by být znalci přebírány automaticky. Je to kvůli řadě charakteristických vlastností cenových map. Jsou jimi: Sklon k setrvačnosti a zastarávání dat. Tento problém si můţeme přiblíţit na příkladu skupiny parcel. Data této skupiny parcel zůstávají beze změny aţ do dalšího obchodu s některou z těchto parcel. Obchody se všemi parcelami samozřejmě neprobíhají kaţdý rok. S postupujícím časem od posledního obchodu ceny zastarávají a nereagují na vývoj cen v okolí. Opakem můţe být druhý jev, kdy se uskuteční nový obchod a tím se v cenové mapě objeví značný skok v ceně. Velikost tohoto "skoku" roste s postupem času. Zkreslení cen pozemků v důsledku jejich extrakce z celkových cen nemovitostí včetně staveb. Tento problém je nejvíce znát v centru velkých měst, kde prakticky neexistují volné stavební pozemky, a pokud se obchoduje s nemovitostmi, je to většinou s nemovitostí jako celkem. Rozlišení stavby a pozemku je pouze formální pro účely účetnictví. Riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce. Tento problém nastává, pokud je transakce ovlivněna odlišnými podmínkami transakce (finanční, obchodní, trţní, daňové podmínky), potom tedy ceny pozemků přejímané z kupních smluv nemusí odráţet skutečnou trţní hodnotu. 17

GALL, Jaroslav; PEŠŤÁK, Jaroslav. Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR. ČVUT: Fakulta stavební, katedra mapování a kartografie, 2005. s. 4-6. Dostupné z WWW: .

21

Funkce cenových map pro trţní oceňování spočívá zejména v celkové cenové orientaci a pro praxi většinou indikuje dolní cenovou mez cenového pásma.18

1.8.

Cenové mapy v Evropě Tato kapitola se zabývá stručným přehledem situace s cenovými mapami v

okolních státech. Nejlépe propracovaný systém cenových map z evropských zemí mají Německo a Litva. Většina informací popisuje situaci z roku 2005, pokud není uvedeno jinak. 1.8.1. Cenové mapy v Slovenské republice Situace v roce 2005 byla následující: na rozdíl od České republiky nebyla cenová mapa na Slovensku veřejný dokument. Města ho tedy nemusela zveřejňovat. Zákon, který cenové mapy upravoval byl zrušen v roce 2004. Veřejně přístupnou cenovou mapu mělo město Zvoleň. Neveřejnou mapu měla města: Bratislava, Báňská Bystrica, Bardějov a Lučenec.19 Situace v roce 2010 je následující. Slovensko má platnou cenovou mapu pro celé své území. V dubnu 2007 vznikla první verze cenové mapy. Je přístupná z www stránek (www.cmn.sk). Je rozdělená na veřejnou zónu, kam mají přístup pouze autentifikovaní uţivatelé a privátní zónu. Cenová mapa přebírá údaje o cenách přímo z realitního trhu. Základem je pravidelně aktualizovaná databáze nabídkových a realizovaných cen prodeje a pronájmu nemovitostí od roku 2000. Tyto data shromaţďuje Národní asociace realitních

kanceláří,

která

tyto

informace

získává

prostřednictvím

serveru

www.reality.sk, od přibliţně 1080 realitních kanceláří. Tato cenová mapa poskytuje detailní informace o typu nemovitosti, zastavěné ploše, věku, stavu, vybavenosti a dalších parametrech. Obsahuje celkem 3 300 000 údajů a 160 000 údajů o realizovaných transakcích.20

18

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Cenové mapy pozemků, s. 62-64. ISBN 978-80-245-1211-2. 19 GALL, Jaroslav; PEŠŤÁK, Jaroslav. Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR. ČVUT: Fakulta stavební, katedra mapování a kartografie, 2005. s. 14-17. Dostupné z WWW: . 20 Cenová mapa nehnutelností Slovenska [online]. 2009 [cit. 2010-08-05]. O CMN. Dostupné z WWW: .

22

1.8.2. Cenové mapy v Spolkové republice Německo Cenová mapa je zavedena v kaţdém hlavním městě jednotlivých zemí Německa. V kaţdém z těchto měst se cenová mapa tvoří jinak a jelikoţ má Spolková republika Německo celkem 16 států je poměrně těţké dát jednoznačnou výpověď o stavu cenových map. V Německu působí Komora cenových znalců, která má širokou působnost. Její aktivity zahrnují: posudky, ocenění, výroční standardy pozemkových cen, produkce cenových map atd. Hlavním cílem působnosti této komory je poskytování geografického informačního systému (GIS), svobodu a dostupnost digitálních informací. Výstupní data z cenových map jsou většinou zadarmo, za poplatek jsou pouze data o situaci na trhu a úřední výstupy. Například cena informace o nemovitosti v Frankfurtu byla v roce 2005 přibliţně 15 Euro. Cenové mapy jsou v Německu upraveny zákonem "Bewertungsgesetz" sec. 145 et seqq. Základem pro cenové mapy je většinou katastrální mapa s měřítkem 1:5000. Můţe to také být topografická mapa nebo městský plán (1:5000 - 1:20 000).21 1.8.3. Cenové mapy v Litvě Litva začala zavádět cenové mapy jako jeden z prvních států. Při tvorbě majetkových daní převzala mnoho informací z severských zemí. V Litvě funguje státní centrální registr, který začleňuje nemovitosti a katastrální data do jednoho systému. Do informačního systému nemovitostí byly začleněny tyto informace: data o budovách, stavbách, provozovnách, bytech, právní a geografické informace. Cenové mapy jsou v Litvě vyuţívány převáţně pro určování daní z nemovitosti. Obsahem cenových map je trţní cena. Cenové mapy v Litvě jsou tvořeny státním centrálním registrem. Cenové mapy pokrývají celé území.21 1.8.4. Cenové mapy ve Velké Británii Obsahem cenových map ve Velké Británii jsou trţní ceny prodaných nemovitostí. Zdrojem dat jsou data transakcí získaná z vládní organizace pro oceňování (Valuation office agency). Cenové mapy se nejvíce vyuţívají pro určení skutečné ceny

21

GALL, Jaroslav; PEŠŤÁK, Jaroslav. Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR. ČVUT: Fakulta stavební, katedra mapování a kartografie, 2005. s. 9-11, 12-14. Dostupné z WWW: .

23

nemovitosti, pro výpočet daně z nemovitosti. Podkladem pro cenové mapy je topologická mapa.22

1.9.

Výnosové metody Princip výnosových metod je zaloţen na očekávání budoucího prospěchu.

Nejvíce investičně zajímavé pozemky jsou zajisté v centru velkých měst. Majitel, který takový pozemek zakoupí, očekává ţe mu bude přinášet určitý peněţní výnos. Kaţdý budoucí prospěch má charakter jistého investičního záměru. Není tedy vţdy jisté, ţe takový záměr bude fungovat. Je moţné vycházet z prospěchu, který byl dosahován v minulosti. Takový přístup můţeme volit, pokud se výrazně nezměnily trţní podmínky. Prospěch nemusí vţdy mít formu nájemného. Pokud zájemce nemovitost koupí do osobního vlastnictví, prospěchem pro něj bude úspora nájemného. Prospěch také můţe představovat cenový rozdíl mezi současnou a budoucí hodnotou pozemku. Všechny tyto formy prospěchu jsou vyjádřitelné penězi. Není to ovšem jediná moţnost. Prospěchem pro rodinu můţe být moţnost vlastního bydlení, pro firmu to můţe být jistota provozu firmy na vlastních pozemcích.23 1.9.1. Výpočet výnosové hodnoty Pokud známé výší pozemkové renty, můţeme pomocí kapitalizace vypočítat výnosovou hodnotu pozemku. Můţeme tedy pouţít vzorec:

VH = V/i V = roční výnos i = míra kapitalizace Míra kapitalizace bývá volena niţší, neţ je tomu u nemovitostí jako celku. Investice do pozemků jsou uvaţovány jako daleko bezpečnější. Stavby totiţ nemají neomezenou ţivotnost a jsou v nich skryty různá rizika.23 Ocenění pozemku pomocí výnosové metody můţe být pouţito například pro ocenění parkovišť, trţišť a obecně pozemků, které generují určitý peněţní příjem.

22

GALL, Jaroslav; PEŠŤÁK, Jaroslav. Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR. ČVUT: Fakulta stavební, katedra mapování a kartografie, 2005. s. 17-18. Dostupné z WWW: . 23 ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Výnosový přístup, s. 92-96. ISBN 978-80-245-1211-2.

24

2. Nägeliho metoda Tato metoda bývá v odborné literatuře označována také jako metoda polohových tříd. Původně byla vyvinuta ve Švýcarsku. Byla aplikována na trzích s nemovitostmi ve Švýcarsku, Německu v případech, kdy nebylo moţno pro ocenění pouţít porovnávací metody. Základním principem této metody je "klíč polohy". Ten se určuje pomocí sedmi kritérií, které oceňovaný pozemek přiřadí do některé z osmi kvalitativních tříd. Kaţdá třída má pevně stanovený podíl hodnoty pozemku na celkových nákladech nemovitostí v procentuální formě. Tyto podíly byly stanoveny na základě údajů z Švýcarska a Německa. Klíč třídy polohy pro stavební pozemky, které jsou poté vyuţity pro bytovou a občanskou výstavbu, obsahuje pět základních kritérií a dva doplňující faktory. Tyto kritéria jsou uspořádána do přehledných tabulek. Kritérium A - Všeobecná situace: popisuje obecnou polohu pozemku. Třídy 1 8. Třída 1 jsou zemědělské oblasti vzdálené od větších osad. Třída 8, to jsou nejlepší polohy pro obchody ve velkoměstech. Kritérium B - Intenzita vyuţití pozemku. Třídy 1 - 8. Třída 1 popisuje místa s nízkým vyuţitím, nebo stavby pro rekreaci. Třída 8 popisuje exkluzivní místa s největším vyuţitím, jako jsou lokality v největších městech. Kritérium C - Dopravní spojení s velkoměstem. Třída 1 popisuje odlehlé pozemky s nevýhodnou dopravní polohou. Třída 8 je pravý opak. Jsou to centra dopravních systémů s nejhustším provozem. Kritérium D - Obytný sektor. Třída 1 jsou venkovské obytné stavby, turistické ubytovny atd. Třída 8 to jsou luxusní hotely s velkorysým řešením. Kritérium E - Ţivnosti, administrativa, obchod. Třídě 1 jsou přiřazeny podniky typu štěrkovny, kamenolomy, pily atd. Třídě 8 jsou přiřazeny luxusní obchody, velkobanky, obchodní sídla význačných firem atd. Doplňující faktor F - Faktory zvyšující hodnotu. Doplňující faktor G - Redukující faktory. Výsledná třída se určí jako průměr z výsledků prvních pěti kritérií. Ty kritéria, které nejdou pouţít, se neuvaţují (např. kritérium E v obytných lokalitách).24

24

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Nägeliho metoda, s. 119-125. ISBN 978-80-245-1211-2.

25

Výsledek je moţné upravit pomocí faktoru F a G. Poté se podle výše třídy polohy se vybere hledaný procentuální poměr, kterým se na celkové hodnotě nemovitosti podílí pozemek. Tento poměr je rozlišený pro Německo a Švýcarsko, je vidět v následující tabulce: 25 tabulka 2

Třída polohy Německo Švýcarsko

1

2

3

4

5

6

7

8

5%

6%

9%

13%

18%

22%

30%

33-55%

18,8%

25%

31,2%

37,5%

43,8%

50%

6,3% 12,2%

Základem pro výpočet jsou náklady na stavby, a protoţe se v této metodě pouţívá poměr hodnoty pozemku k celkové hodnotě nemovitosti, je nutné pouţít následující vzorec:25

x Hp =NH s* (1¬x) Hp = hledaná hodnota pozemku NHs = předpokládané náklady na stavby bez opotřebení x = podíl připadající na pozemek dle tabulky v setinné formě Nägeliho metoda byla modifikována pro pouţití v ČR. Modifikace přebírá původní polohový klíč s výjimkou drobných změn a mění pouze výslednou tabulku cenových podílů. Podíly jsou rozčleněny v závislosti na druhu staveb, dále ve smyslu provozní nebo obytné stavby a nakonec roztříděny podle velikosti města či obce.25

25

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Nägeliho metoda, s. 119 - 125, 124, 125, 132, 133. ISBN 978-80-245-1211-2.

26

2.1.

Shrnutí Pokud na tomto místě shrneme všechny popsané metody, zjistíme následující

skutečnosti. Nejdůleţitější a nejspolehlivější metodou ocenění pozemku je metoda porovnávací. Vychází totiţ z hodnot, za které se v současné době obchodují nemovitosti. Je zde tedy přímá vazba na realitní trh. Poměrně důleţitou metodou je ocenění pomocí cenové mapy pozemků. Tato metoda také vychází z uskutečněných transakcí, ale má své nevýhody, které jsou popsány v podkapitole o cenových mapách. Výnosová metoda ocenění pozemků se dá pouţít jen v případě, ţe pozemek generuje určitý finanční obnos, jsou to například pozemky vyuţívaná jako soukromá parkoviště. Nägeliho metoda je v realitě České republiky v podstatě nepouţitelná, i po modifikaci vychází z naprosto odlišného švýcarského realitního trhu. Zde funguje stabilizovaný realitní trh po dobu několika desítek let.

27

Praktická část ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Nebytový prostor č. p. 1321/8 V administrativní budově č.p. 1321 Bezručova 8 360 01 Karlovy Vary

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:

31. 8. 2010

28

3. Ocenění nebytového prostoru PŘEDMĚT OCENĚNÍ Nebytový prostor o výměře 40 m2 v budově č. p. 1321/8 v Bezručově ulici v Karlových Varech, katastrální území Karlovy Vary. Budova je zapsána na listu vlastnictví číslo 1668. ZADÁNÍ A ÚČEL OCENĚNÍ Ocenění je zpracováno pro stanovení trţní hodnoty majetku, který je v současné době určen k prodeji. VLASTNICKÉ ÚDAJE Vlastníkem budovy je Ţidovská obec, se sídlem Karlovy Vary, Bezručova 1321/8, Karlovy Vary 36001. Vlastní 100% budovy.

3.1. Popisné informace POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek - nebytový prostor v budově č. p. 1321/8 se nachází v centru Karlových Varů v Bezručově ulici, která je vzdálena několik set metrů od hlavní třídy ulice T. G. Masaryka. Zástavba v okolí budovy je bloková, tvořená bytovými domy, budovami slouţícími jako zdravotnická zařízení a školou. Budovy jsou převáţně z přelomu 19. a 20. století. V širším okolí budovy se nachází vilová čtvrť ze stejného období. Celkový charakter lokality je zaměřen spíše na sluţby. Je zde poliklinika pro děti a mládeţ, nemocnice, střední škola - obchodní akademie. V dochůdné vzdálenosti od objektu je moţno vyuţít veškerou občanskou vybavenost (zdravotnická zařízení, obchody, banka, kulturní zařízení, atd.) Zastávky městské hromadné dopravy jsou umístěny v těsné blízkosti objektu, v dochůdné vzdálenosti je také hlavní autobusové nádraţí pro městskou hromadnou dopravu. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích a placených parkovištích. Kapacita těchto míst je ovšem poměrně omezená, vzhledem k tomu kolik společností v oblasti působí.

29

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých současným majitelem nemovitosti je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném nebytovém prostoru provoz stomatologické ordinace. Prostor je určen k podnikatelské činnosti. Celý nebytový prostor je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle vyjádření majitele nemá nebytový prostor ţádné příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, ohraničený vymezený půdní prostor, atd. Majitel oceňovaného nebytového prostoru má právo uţívat společné prostory v budově. Jedná se zejména o společná WC, která jsou na patře. HISTORIE Podle dostupné dokumentace a informací od správce objektu byla budova v Bezručově ulici 1321/8, v němţ se oceňovaný nebytový prostor nachází, postavena přibliţně v roce 1936, budovu stavěli ţidé za účelem hospice pro chudé izraelity. V roce 1939 byla budova zabavena německou říší a slouţila jako Městský úřad. Po válce slouţila stále jako administrativní budova Městského úřadu, později jako ubytovna lékařů včetně lékařské knihovny. V roce 1994 na základě usnesení Vlády České republiky byla budova bezúplatně převedena Federaci ţidovských obcí v ČR, ale i s nájemníkem Okresní hygienická stanice, která v objektu působila do roku 2005. V současné době je budova převáţně vyuţívána jako zdravotnické zařízení. Nachází se zde stomatologické ordinace, stomatologické laboratoře a další ordinace lékařů. Přízemí domu je ovšem vyuţíváno jinak. Je zde sídlo Ţidovské obce a ţidovská synagoga. Hlavní rekonstrukce vnitřku budovy se prováděla v letech 2004 - 2006. Po odchodu Hygienické stanice byly provedeny nové rozvody elektroinstalace a rekonstrukce sociálních zařízení. Postupně se rekonstruovaly místnosti dle potřeb nových nájemníků. Oceňovaný nebytový prostor byl původně vybudován jako kancelářský prostor pro sídlo společnosti. POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný pozemek, pouze nebytový prostor. Budova stojí na pozemku číslo 2783/1 o výměře 1234 m2. Pozemek se nachází v katastrálním území Karlovy Vary 663433. Vlastníkem pozemku je Ţidovská obec Karlovy Vary se sídlem Bezručova 1321/8 Karlovy Vary 36001.

30

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. POPIS NEBYTOVÉHO PROSTORU Oceňovaný nebytový prostor se nachází v druhém nadzemním podlaţí budovy, jedná se o samostatnou budovu s 6 - ti nadzemními podlaţími o obdélníkovém půdorysu. Nebytový prostor je přístupný přímo z hlavního schodiště nebo pomocí výtahu, který se v budově nachází. Stávající dispozice obsahuje dvě místnosti. Kaţdá se svým vlastním vstupem, ten je zajištěn pomocí jednokřídlých výplňových dveří. Místnosti jsou orientovány s výhledem na centrum Karlových Varů, respektive na východ a jih. První z místností je v současnosti vyuţívána jako ordinace soukromého zubního lékaře, je vybaven dvěma umyvadly, topením, které vyuţívá jako zdroj tepla dálkové vedení. Druhá místnost je vyuţívána jako kancelář a sklad pro tuto ordinaci, topení vyuţívá stejný systém. Místnosti jsou průchozí. Sociální zařízení je společné na chodbě. V podlaţí pod oceňovanou nemovitostí se nachází ţidovská synagoga, ve vyšších podlaţích se nachází stomatologická laboratoř a ordinace zubních lékařů. Vodorovné nosné konstrukce pod místnostmi tvoří rovné trámové stropy. Vodorovné nosné konstrukce nad místnostmi jsou tvořeny také z rovných trámových stropů. Nosná konstrukce budovy je zděná s hydroizolacemi proti zemní vlhkosti, omítka je vápenná štuková. Střecha je sklonitá valbového tvaru, konstrukce střechy se skládá z dřevěných trámů s plechovou krytinou. Obvodové stěny mají tloušťku 45 - 60 cm (1.NP), příčky jsou zděné s povrchovou úpravou vápenná omítka. Při rekonstrukci proběhla výměna příček z cihel na pórobeton tloušťky 10cm. Všechny prvky hlavní stavební výroby jsou bez statických poruch a závad nebo jakýchkoliv patologických jevů (například trhliny, plísně, atd.). Budova je kompletně inţenýrsky zasíťována. Většina prvků pomocné stavební výroby prošla v roce 2006 rekonstrukcí. Místnosti byly rekonstruovány z bývalých kanceláří na zubní ordinaci, která musí odpovídat

určitým

hygienickým

standardům.

Byla

provedena

rekonstrukce

připojovacího potrubí vodovodního i odpadního, rekonstrukce zařizovacích předmětů. Dále byly poloţeny nové podlahy a byly provedeny nové obklady stěn.26

26

Zpracováno podle metodiky: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na trţních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec 2008

31

3.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek není samostatně zanesen do katastru nemovitostí. Je zde zanesena pouze budova jako celek se způsobem vyuţití jako objekt k bydlení. V případě uskutečněného prodeje bude nutné provést změnu v katastru nemovitostí. Nemovitost je v současné době pronajímána za trţní nájemné. Současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Je splněna podmínka okamţité vyuţitelnosti objektu z tohoto hlediska. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného nebytového prostoru. Vzhledem k tomu, ţe nemovitost je pronajímána je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším vyuţití.27

3.3. Ocenění ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda je vypracována pomocí analýzy trţních cen, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Musí ovšem být provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných nemovitostí.

27


32

Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nemovitosti nebo jiným znehodnocením. Ocenění je zpracováno pro určení aktuální trţní hodnoty majetku. Byla pouţita metoda porovnávací a výnosová. Nákladová metoda nebyla pouţita vzhledem k nedávné rekonstrukci oceňovaného majetku a také proto, ţe tato metoda se pouţívá pro ocenění jiných nemovitostí. 3.3.1. Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována ani zohledněna při výpočtu hodnoty majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti Pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy porovnatelné nebytové prostory, které byly v Karlových Varech nabízeny k prodeji. Tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Z důvodu pouţitých nabídkových cen byly pouţity koeficienty zohledňující rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme zvolili za srovnávací jednotku jeden metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání hodnoty majetku je uveden v následující tabulce.

tabulka 3

AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost



A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Nebytový prostor v budově č.p.

1

2

3

Nebytový prostor č.p. 78/3



33

1321/8 Zbrojnická Bezručova Studentská 78/3 Fibichova 764/2 675/6 Karlovy 1321/8 Karlovy Karlovy Vary Karlovy Vary Vary Vary 36001 Doubí Stará Role Drahovice Katastrální Doubí u Karlovy Vary Drahovice Stará Role území Karlových Varů Obec Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Okres Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary B. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 40 114,54 100 86 jednotek Prodejní cena X 890 000 2 500 000 1 500 000 celkem Cena za 1 porovnávací X 7 770 Kč 25 000 Kč 17 442 Kč jednotku Datum 1.6.2010 1.6.2010 1.6.2010 transakce Adresa nemovitosti

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

7 770 Kč

25 000 Kč

17 442 Kč

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Dílna nebo provozovna

Byt nebo nebytový prostor

Byt nebo nebytový prostor

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Absolutní vlastnictví

Ne

Objekt k bydlení

34

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Korekce

1,2

1,1

1,2

Upravená hodnota

8 392 Kč

24 750 Kč

18 837 Kč

Částečná rekonstrukce

Nově postavená budova

Prostor po rekonstrukci

Korekce

1,1

0,9

1

Upravená hodnota

9 231 Kč

22 275 Kč

18 837 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

9 231 Kč

22 275 Kč

18 837 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

9 231 Kč

22 275 Kč

18 837 Kč

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

9 231 Kč

22 275 Kč

18 837 Kč

MHD přímo u objektu

MHD v dochůdné vzdálenosti 400m

MHD v dochůdné vzdálenosti 200m

Korekce

1

1,2

1,1

Upravená hodnota

9 231 Kč

26 730 Kč

20 721 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

Jiná právní omezení a závazky

Ano

Ne

D. Technické parametry Lokalita

Technický stav objektu

Technická vybavenost budovy

Funkční vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Výborná

Prostor po rekonstrukci

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Omezený

MHD přímo u objektu

Velmi dobrá

35

Upravená hodnota

9 231 Kč

26 730 Kč

20 721 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,2

1,2

1,2

Upravená hodnota

11 077 Kč

32 076 Kč

24 865 Kč

zděné

zděné

panelové

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 077 Kč

32 076 Kč

24 865 Kč

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Výborná

zděné

E. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 077 Kč

32 076 Kč

24 865 Kč

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 077 Kč

32 076 Kč

24 865 Kč

Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Celková porovnávací hodnota

22 673 Kč

11 077 Kč

32 076 Kč

24 865 Kč

906 911 Kč

1 268 784 Kč

3 207 600 Kč

2 758 536 Kč

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

907 000 Kč. 3.3.2. Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Ocenění je provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku. Tato metoda je povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

36

Metodika výpočtu příjmové metody je následující:28 Nejprve je stanoven hrubý potencionální příjem, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Poté je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je stanovena pomocí přímé kapitalizace. Pro indikaci příjmové metody bylo pouţito měsíční nájemné, které je v dané oblasti u tohoto typu nemovitosti obvyklé. Je uvedeno v tabulce níţe. tabulka 4

Obvyklé měsíční nájemné nebytových prostorů v Karlových Varech Název

Velikost

Měsíční nájemné v Kč (bez poplatků)

Nebytový prostor K. Vary Drahovice

34 m2

5 800

Nebytový prostor K. Vary U Imperialu

32 m2

7 650

Nebytový prostor K. Vary Raisova

84 m2

9 000

Nebytový prostor K. Vary Blahoslavova

57 m2

5 590

Průměrné měsíční nájemné

7 010 Kč

Výnosy z nemovitosti budou v delším časovém horizontu konstantní. Výpočet je proveden pomocí vzorce věčné renty: VH = V / i VH = výnosová hodnota V = roční reprezentativní výnos i = kapitalizační míra

28


37

Výpočet výnosové hodnoty je uveden v následující tabulce. tabulka 5

Výnosová hodnota Hrubý příjem - 7010 Kč/p.m * 12 měsíců Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 0% Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem (NOI)

84 120

Míra kapitalizace (i)

8,00%

0 84 120 8 412 1 600 1 000 11 012 73 108 7861 65 247

815 587 Kč 816 000 Kč

Trţní hodnota Trţní hodnota zaokrouhlená

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná výnosovou metodou je

816 000 Kč.

38

3.4. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţního hodnotu majetku, který byl předmětem ocenění, za situace jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. 8. 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: tabulka 6

Přehled vypočtených hodnot a výsledná hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

907 000

60

544 200

Příjmová metoda

816 000

40

326 400

Výsledná hodnota zaokrouhlená

871 000 Kč

Nebytové prostory určené pro stomatologické praxe nejsou na realitním trhu obchodovány často. Z toho důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda plně neodráţí hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena niţší váha. Oceňovaný majetek je schopný produkovat příjmy z nájmu, které budou v případě provozu zubní praxe v oceňované nemovitosti jistě investičně zajímavé. Proto byla přisouzena váha 40% příjmové metodě. Z důvodů, které jsme uvedli v části ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 31. srpna 2010 reprezentována částkou:

871 000 Kč (slovy: Osmsetsedmdesáttisícšestsetkorunčeských)

39

Omezující podmínky a předpoklady29 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 29


40

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

41

Osvědčení30

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Karlových Varech, dne 31. srpna 2010

…………………………………… Miroslav Mareš

30


42

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č. p. 1456/60 Moskevská 60 360 01 Karlovy Vary (Foto viz. Příloha č. 1)

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:

31. 8. 2010

43

Ocenění bytového domu PŘEDMĚT OCENĚNÍ Bytový dům s nebytovými prostory č. p. 1456 na pozemku parcelní číslo 461 a pozemek parcelní číslo 461 o výměře 251 m2. V katastrálním území Tuhnice. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví 661. ZADÁNÍ A ÚČEL OCENĚNÍ Ocenění je zpracováno pro stanovení trţní hodnoty majetku, který je určen k prodeji. VLASTNICKÉ ÚDAJE Vlastníkem nemovitostí je fyzická osoba s bydlištěm Moskevská 1456/60, Karlovy Vary, 36001. Je 100% vlastníkem pozemku i bytového domu.

3.5. Popisné informace POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek se nachází v centru Karlových Varů v Moskevské ulici, jedná se o budovu č. p. 1456/60, která je vzdálena přibliţně 500m od hlavní třídy ulice T. G. Masaryka. Zástavba v okolí budovy je bloková, tvořená činţovními domy s nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaţí. Budovy jsou převáţně z první poloviny 20. století. V širším okolí budovy se nachází vilová čtvrť a sídliště s činţovními domy. Celkový charakter lokality je zaměřen spíše na bydlení. V blízkém okolí je také mnoho budov občanské vybavenosti jako například banky, základní škola, zdravotní středisko, autobusové a vlakové nádraţí atd. Zastávky městské hromadné dopravy jsou umístěny cca sto metrů od objektu, v dochůdné vzdálenosti je také hlavní autobusové nádraţí pro městskou hromadnou dopravu. Parkování je moţné na přilehlých veřejných prostranstvích a v blízkých podzemních garáţích. Kapacita těchto míst je ovšem poměrně omezená a měsíční parkování v podzemních garáţích poměrně drahé. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých současným majitelem nemovitosti je jedinou podnikatelskou činností prováděnou v oceňovaném

44

bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor. Jedná se o 2 nebytové prostory a byty. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. HISTORIE Oceňovaný bytový dům byl postaven přibliţně v roce 1925 jako činţovní dům. Nejprve byla vyuţívána pouze jeho tři nadzemní podlaţí, poté byla provedena přestavba podkroví na bytové prostory. První nadzemní podlaţí bylo vţdy vyuţíváno jako nebytové prostory pro sluţby. Dům byl zakoupen jeho současným majitelem v draţbě v roce 1992. POZEMEK Předmětem ocenění je zastavěná plocha pozemek. Pozemek parcelní číslo 461 o rozloze 251 m2 je z velké části zastaven objektem bytového domu. V katastru nemovitostí je evidován jako zastavěná plocha a nádvoří. Nezastavěná část pozemku o rozloze 68 m2 tvoří dvůr za budovou. Slouţí také jako přístupová cesta k nemovitosti a garáţi, která je umístěna za oceňovanou budovou. Je pokryt asfaltovým krytem. Pozemek je rovinný, lichoběţníkového tvaru. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou. Dále jsou tvořeny zpevněnou plochou ve dvoře, obrubníky a krajníky. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu ceny majetku jako celku. POPIS BYTOVÉHO DOMU Oceňovaný bytový dům je postaven v blokové zástavbě v řadové pozici jako koncový. Uliční fasáda je orientována na jih, dvorní na sever. Bytový dům je čtyřpodlaţní, podsklepený s obytným podkrovím. V přízemí objektu se nachází prostorné nebytové prostory. Oba nebytové prostory jsou pronajímány za trţní nájemné solventním nájemcům. V dalších nadzemních podlaţích je šest bytových jednotek, kaţdá z nich má dispoziční řešení 2+1. Ty jsou také 45

pronajímány za trţní nájemné. Dům je po částečné rekonstrukci. V roce 1992 proběhla rekonstrukce střešní krytiny, klempířských konstrukcí a fasády. Obytné prostory jsou rekonstruovány průběţně. Proběhla rekonstrukce dvou bytů v roce 2000 a 2002, třetí byt prochází rekonstrukcí v současné době. Zbylé byty jsou v původním stavu. V roce 2002 byla provedena rekonstrukce společných prostor domu, vchodových dveří a byla provedena instalace domovního telefonu. V roce 2005 proběhla výměna starých oken za nová plastová. Rozvody vody, elektřiny, plynu, kanalizace jsou většinou původní, proběhla jen rekonstrukce rozvodů v bytech, které prošly rekonstrukcí. Konstrukční systém bytového domu je klasický. Svislé nosné konstrukce jsou z plných pálených cihel, vodorovné konstrukce tvoří rovné trámové stropy. Základy jsou tvořeny základovými pasy pod nosnými zdmi z prostého betonu a kameniva. Schodiště je tvořeno kamennými stupni. Krov je dřevěný, vaznicový. Střecha je sedlového tvaru. Střešní krytinu tvoří vláknocementové šablony. Klempířské konstrukce jsou provedené z pozinkovaného plechu. Fasáda je tvořena dvouvrstvou omítkou. Topení je lokální, zajištěno plynovými topidly. Ohřev teplé vody je zajištěn také pomocí plynových průtokových ohřívačů. Objekt je napojen na inţenýrské sítě. Rozvody kanalizace, vody, plynu, elektro 220/380V jsou rozvedeny do všech podlaţí. AKTUÁLNÍ VYUŢITÍ BUDOVY Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům tyto jednotky: tabulka 7

Přehled jednotek Číslo Podlaţí Výměra Vyuţití jednotky (NP) (m2) nebytový 1456/8 1 70,1 prostor nebytový 1456/7 1 43,3 prostor bytová 1456/6 2 56,5 jednotka bytová 1456/5 2 44,3 jednotka bytová 1456/4 3 61 jednotka bytová 1456/3 3 44,2 jednotka

46

1456/2

4

62,4

1456/1

4

53,4

Celkem

bytová jednotka bytová jednotka 435,2

3.6. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen do katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Je tedy splněna podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné. Tato podmínka u oceňovaného majetku je splněna. Je ovšem pronajímáno pět bytů z celkových šesti. Jeden byt je volný. Nebytové prostory jsou obsazeny a jsou pronajímány za trţní nájemné. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K jeho nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití dojde v okamţiku, kdy budou pronajímány všechny bytové jednotky v objektu za trţní nájemné, které je v daném místě obvyklé.31

3.7. Ocenění ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

31


47

Porovnávací metoda je vypracována pomocí analýzy trţních cen, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Musí ovšem být provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných nemovitostí. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nemovitosti nebo jiným znehodnocením. Ocenění je zpracováno pro určení aktuální trţní hodnoty majetku. Byla pouţita metoda porovnávací, výnosová a nákladová.

3.7.1. Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Pro odhad hodnoty pozemku, na kterém stojí oceňovaná budova bylo pouţito porovnávací metody. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání hodnoty majetku je uveden v následující tabulce. tabulka 8

POZEMEK Oceňovaný pozemek Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje 1

2

3

4

Moskevská 461

Moskevská 462

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

461

462

444/115

N/A

N/A

U Lomu

K Letišti

Moskevská 461

Moskevská M. Rovenské 462

Katastrální území

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Stará role

Obec

Karlovy vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

48

Doubí u Karlových Varů Karlovy Vary

Olšová Vrata Karlovy Vary

Karlovy Karlovy Karlovy Karlovy Karlovy Vary Vary Vary Vary Vary B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní 7 300 000 2 548 000 2 101 405 2 350 002 X cena celkem Kč Kč Kč Kč Rozloha 251 530 1040 863 949 pozemku m2 Cena za 1 m2 X 13 774 Kč 2 450 Kč 2 435 Kč 2 476 Kč Datum 1.6.2010 1.6.2010 1.6.2010 1.6.2010 transakce Okres

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1,05

13 774 Kč

2 450 Kč

2 435 Kč

2 600 Kč

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva




Ano



Nejsou

Korekce

Uprave ná hodnota Lokalita Korekce

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

12 396 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč





1

1

1

1

12 396 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč

1

1

1

1

12 396 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč

Občanská vybavenost



1,1

1

1

1

13 636 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

13 636 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

13 636 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč

Horší

Horší

1,8

1,9

Administrati Bytový dům vní budova / bytový dům


Územní rozhodnutí

Nabídka

Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen



Nabídka

Výborná

D. Technické parametry Výborná Průměrná 1

1,7

49

Upravená hodnota

Tvar pozemku

Pravidelný


Svaţitost

Rovinný


Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní


Kontaminace půdy

Nezjištěna



Autobus


Dopravní dostupnost a parkování

Výborné


Nutnost demolice stávajících objektů

Ne



13 636 Kč

3 749 Kč

3 945 Kč

4 446 Kč

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

13 636 Kč

3 749 Kč

3 945 Kč

4 446 Kč

Rovinný

Mírně svaţitý

Rovinný

Rovinný

1

1,1

1

1

13 636 Kč

4 123 Kč

3 945 Kč

4 446 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

13 636 Kč

4 123 Kč

3 945 Kč

4 446 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

13 636 Kč

4 123 Kč

3 945 Kč

4 446 Kč

Autobus

Autobus v dochůdné vzdálenosti cca 400m



1

1,4

1,2

1,4

13 636 Kč

5 773 Kč

4 734 Kč

6 225 Kč

Výborné

Horší

Dobré

Horší

1

1,8

1,6

1,8

13 636 Kč

10 391 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

13 636 Kč

10 391 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

Neaplikován Neaplikován Neaplikován Neaplikován o o o o


1

1

1

1

13 636 Kč

10 391 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce

X

Obdobná

Větší

Obdobná

Obdobná

1

0,9

1

1

50

Upravená hodnota

13 636 Kč

9 352 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

Moţná Neaplikován Neaplikován Neaplikován Neaplikován Neaplikován zastavitelnos o o o o o t Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

13 636 Kč

9 352 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

10 441 Kč

13 636 Kč

9 352 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

251

530

1040

863

949

2 620 805 Kč

7 227 000 Kč

9 725 828 Kč

6 536 210 Kč

10 632 960 Kč

Trţní hodnota

Zaokrouhl.

2 620 805 Kč

2 621 000 Kč

Výpis oceňovaných parcel Jednotková 2 Pořad. číslo Číslo parcely Výměra v m hodnota v Kč/m2 1

461

251

10 441 Kč

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota pozemku jako celku indikovaná porovnávací metodou je

2 621 000 Kč. a je kalkulována následovně: 251 * 10441 = 2 621 000 Kč.

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy porovnatelné bytové domy, které byly v Karlových Varech nabízeny k prodeji. Tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Z důvodu pouţitých nabídkových cen byly pouţity koeficienty zohledňující rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených

51

transakcí

se

srovnatelným majetkem jsme zvolili za srovnávací jednotku jeden metr celkové uţitné plochy. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání hodnoty majetku je uveden v následující tabulce. tabulka 9

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost




A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Bytový dům č. p. 1456

1

2



3 Dům s nebytovými prostory č.p. 63 554

Parcelní číslo 461 137 116 Adresa Moskevská Teplárenská Sokolovská Vítězná 63 nemovitosti 1456/60 55/21 116/71 Katastrální Tuhnice Bohatice Rybáře Drahovice území Obec Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Okres Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky ocenění pozemku Plocha 251 782 396 441 pozemku Hodnota za 1 10 441 Kč 10 441 Kč 10 441 Kč 10 441 Kč m2 pozemku Hodnota pozemku 2 620 691 Kč 8 164 862 Kč 4 134 636 Kč 4 604 481 Kč celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové uţitné plochy nemovitosti Počet srovnávacích 520 600 800 700 jednotek Prodejní cena X 11 000 000 Kč 15 000 000 Kč 9 990 005 Kč celkem Prodejní cena bez ceny 2 835 138 Kč 10 865 364 Kč 5 385 524 Kč pozemku Cena za 1 porovnávací X 4 725 Kč 13 582 Kč 7 694 Kč jednotku Datum 1.6.2010 1.6.2010 1.6.2010 transakce

52

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 725 Kč

13 582 Kč

7 694 Kč

Druh transakce

D. Právní údaje Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč


Objekt k bydlení

Objekt občanské vybavenosti

Objekt k bydlení

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč

Dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1,4

1,2

1,2

Upravená hodnota

5 954 Kč

14 668 Kč

8 309 Kč

Dům po rekonstrukci

Dům před rekonstrukcí

Dům před rekonstrukcí

Korekce

0,9

1,1

1,2

Upravená hodnota

5 358 Kč

16 135 Kč

9 971 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

Vlastnická práva


Kolaudační rozhodnutí



Ne

Bytový dům

Ano

Ne

E. Technické parametry Lokalita

Technický stav objektu

Technická vybavenost budovy Korekce

Výborná

Dům po částečné rekonstrukci

Dobrá

53

Upravená hodnota

5 358 Kč

16 135 Kč

9 971 Kč

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům / nebytové prostory

Korekce

1

1

1,1

Upravená hodnota

5 358 Kč

16 135 Kč

10 968 Kč

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 358 Kč

16 135 Kč

10 968 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1,05

Upravená hodnota

5 358 Kč

16 135 Kč

11 516 Kč

Velmi dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1,1

1,1

Upravená hodnota

5 358 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

Velmi dobrá

Výborná

Výborná

Korekce

1,1

1

1

Upravená hodnota

5 894 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

zděné

zděné

zděné

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 894 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

Funkční vyuţitelnost budovy

Další moţný rozvoj nemovitosti


Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu


Bytový dům

Omezený

Kompletní

Velmi dobrá

Výborná

zděné

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 894 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 894 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem

12 104 Kč

5 894 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

6 293 884 Kč

3 536 551 Kč

14 198 858 Kč

8 867 631 Kč

54

(bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

2 620 691 Kč

8 164 862 Kč

4 134 636 Kč

4 604 481 Kč

8 914 575 Kč

11 701 413 Kč

18 333 494 Kč

13 472 112 Kč

8 915 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

8 915 000 Kč. 3.7.2. Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Ocenění je provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku. Tato metoda je povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Metodika výpočtu příjmové metody je následující:32 Nejprve je stanoven hrubý potencionální příjem, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Poté je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je stanovena pomocí přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů a dvou nebytových prostorů. Vycházeli jsme z tzv. studeného nájemného.

32


55

Výnosy z nemovitosti budou v delším časovém horizontu konstantní. Výpočet je proveden pomocí vzorce věčné renty: VH = V / i VH = výnosová hodnota V = roční reprezentativní výnos i = kapitalizační míra Výpočet výnosové hodnoty je uveden v následující tabulce. tabulka 10

Výnosová hodnota Hrubý příjem Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 12,5% Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem (NOI)

758 682 Kč 94 835 663 847 75 868 3 500 5 264 84 632 579 215 150 000 429 215

Míra kapitalizace (i)

5,00% 8 584 291 Kč 8 584 000 Kč

Trţní hodnota Trţní hodnota zaokrouhlená

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná výnosovou metodou je

8 584 000 Kč. 3.7.3. Nákladová metoda Nákladová metoda je indikována pomocí připočtení trţní hodnoty pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných

56

cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzického opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné.33 Výpočet analytického opotřebení je uveden v následující tabulce: Výpočet hodnoty indikované pomocí nákladové metody je uveden v následující tabulce. tabulka 11

Nákladová metoda Bytový dům Moskevská 60 461 zděná 85 let 130 let 229 m2 1 podzemní, 4 nadzemní 1145 m2 3206 m3 4 663 Kč 14 949 578 Kč

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Předpokládaná celková ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Celkový obestavěný prostor Cena dle ÚRS Praha, a.s. - cena za 1 m3 Reprodukční náklady celkem

Fyzické opotřebení - výpočet analytickou metodou (viz. Příloha 2) 54,40% Ekonomické nedostatky 0% Funkční nedostatky 0%

8 132 570 Kč 0 Kč 0 Kč

Pozemek

2 621 000 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

10 753 570 Kč 10 754 000 Kč

33


57

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná nákladovou metodou je

10 754 000 Kč. 3.8. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu majetku, který byl předmětem ocenění, za situace jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. 8. 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: tabulka 12

Přehled vypočtených hodnot a výsledná hodnota

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná hodnota

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

8 915 000 Kč

60%

5 349 000 Kč

8 584 000 Kč 10 754 000 Kč

30% 10%

2 575 200 Kč 1 075 400 Kč 8 999 600 Kč

Výsledná hodnota zaokrouhlená

9 000 000 Kč

Výše oceňovaný majetek je na realitním trhu obchodován často. Z toho důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí z největší části hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 60%. Oceňovaný majetek je schopný produkovat příjmy z nájmu, které budou v tomto případě jistě investičně zajímavé. Nemovitost je ve výborné lokalitě v centru města. Nebytové prostory jsou pronajímány solventním nájemcům. Po obsazení všech bytů nájemci je tento majetek schopen produkovat investičně zajímavé roční výnosy. Z toho důvodu je této metodě přisouzena váha 30%. Nákladová metoda v tomto případě slouţí pouze jako jistý korektor hodnot, které jsme zjistili jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%.

58

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 31. srpna 2010 reprezentována částkou:

9 000 000 Kč (slovy: devětmiliónůkorunčeských)

59

Omezující podmínky a předpoklady34 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 34


60

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

61

Osvědčení35

Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Karlových Varech, dne 31. srpna 2010

…………………………………… Miroslav Mareš

35


62

Analýza trhu v Karlových Varech 4. Obecné informace o Karlových Varech Obecné informace o kraji36 Karlovy Vary jsou krajským městem leţícím v Karlovarském kraji. Je to nejzápadnější kraj České republiky. Kraj na svých hranicích sousedí s Plzeňským krajem, Ústeckým krajem, německou spolkovou zemí Bavorsko a spolkovou zemí Sasko.

Obrázek 1

Co se velikosti týče, je Karlovarský kraj jedním z nejmenších. Rozkládá se na 3314 km2 (4,25 % území ČR). Kraj je členěn na 3 okresy. Okresními městy jsou Karlovy Vary s celkovým počtem obyvatel v okrese 119 499 obyvatel, Cheb s počtem obyvatel v okrese 95 424 a Sokolov s počtem obyvatel v okrese 93 052. Celkový počet obyvatel v kraji ke konci roku 2009 je 307 636 obyvatel. Příroda kraje je z velké části tvořena lesy, které zabírají 43% území. Krajem protéká řeka Ohře od západu k východu. Nejvyšším bodem kraje je nejvyšší vrchol Krušných hor Klínovec, se svými 1244 m n. m. Podnebí karlovarského kraje je mírně teplé. Důleţitým zdrojem příjmů pro obyvatele kraje je lázeňství. Je to zejména díky přítomnosti horkých pramenů, které se nacházejí v městech Karlovy Vary, Mariánské Lázně, Františkovy Lázně a jejich okolí. Na přítomnost pramenů se váţe další průmysl v kraji. Je to stáčení minerálních vod např. v obci Kyselka. Dalším článkem průmyslu je průmysl těţební v okolí města Sokolov a také průmysl na něj navazující, tím je chemický průmysl v okolí obce Vřesová. Díky těţbě kvalitního kaolínu je rozvinutý průmysl keramický a sklářský. V Karlovarském kraji je také zastoupen energetický průmysl a to elektrárnami Tisová a Vřesová. Kraji jako celku by zajisté pomohla dostavba rychlostní silnice R6 směrem na Cheb a dále k německým hranicím. Ta je v současné době ve výstavbě a datum dokončení je stanoveno přibliţně na rok 2012. Vybudování rychlostní silnice jako celku směrem na Prahu se uskuteční později. Jsou připraveny projekty obchvatů a přeloţek mnoha obcí. Plán dokončení je stanoven na rok 2015.

36

Přispěvatelé Wikipedie, Karlovarský kraj, Wikipedie: Otevřená encyklopedie, Datum poslední revize: 11. 7. 2010, 22:09. URL: [cit. 15.8.2010]

63

V roce 2009 byl celý svět postiţen finanční krizí. Následky krize pociťujeme dodnes. Míra nezaměstnanosti v kraji byla podle ČSÚ k 28.2.2010 11,81%. Pokud uděláme srovnání s únorem roku 2009, jde o zvýšení míry registrované nezaměstnanosti o 2,4 procentních bodů. Dalším zajímavým ukazatelem dopadu krize by mohla být návštěvnost kraje cizinci. Bez jejich přítomnosti v kraji nebude fungovat důleţitý turistický průmysl. V roce 2009 se v kraji podle ČSÚ ubytovalo 661 tis. hostů, to je o 2,9 % méně neţ minulý rok. Bytová výstavba v Karlovarském kraji37 V Karlovarském kraji bylo v roce 2009 zahájeno 845 bytů. To je o 9,9 % více neţ v roce předchozím. Nejvíce bytů bylo zahájeno v okrese Karlovy Vary (50,4 %). Největší podíl zahájených bytů byly rodinné domy a to 58,2 %, bytových domů bylo zahájeno 14 %. Nástavbami a přístavbami k rodinným a bytovým domům by mělo vzniknout 85 nových bytů. Obrázek 2

Pokud se budeme zajímat o dokončené byty je situace značně odlišná. V sedmi krajích ČR vzrostl počet dokončených bytů, nejvíce to bylo v Zlínském kraji. Naopak nejméně bytů bylo dokončeno v Karlovarském kraji. Ten současně vykazuje i druhý největší pokles dokončených bytů oproti roku 2008 (pokles o 18,5 %). Nejvíce dokončených bytů bylo v okrese Karlovy Vary (226) a nejméně v okrese Sokolov (104). 37

ČSÚ. Bytová výstavba v Karlovarském kraji v roce 2009. Datum poslední revize: 18.3.2010. URL: [cit. 15.8.2010]

64

Vývoj cen rodinných domů a bytů v období 1998 - 200838 Monitorování vývoje cen rodinných domů a bytů je moţné díky zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, kde je v § 33 odst. 3 stanovena povinnost předávat údaje finančním úřadům, obsaţené v daňových přiznáních o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě prodeje, Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. Tento zákon nabyl účinnosti dnem 1. 1. 1998. Statistika se zabývá rodinnými byty a domy z toho důvodu, ţe pro ně platí trţní podmínky. To znamená, ţe existuje nabídka a poptávka těchto nemovitostí. Budeme se zajímat především o průměrné kupní ceny rodinných bytů a domů. Na těchto údajích si můţeme nejlépe ukázat o kolik vzrostly kupní ceny za posledních 10 let a jak si stojí Karlovarský kraj v porovnání s ostatními kraji. Rodinné domy Obrázek 3

Jak je vidět na tabulce výše Karlovarský kraj má jednu z nejvyšších průměrných kupních cen domů v celé ČR. Pokud se podíváme na celý vývoj našeho kraje, zjistíme, 38

ČSÚ. Vývoj cen rodinných domů a bytů v letech 1998 – 2008. Datum poslední revize: 20.1.2010. URL: [cit. 15.8.2010]

65

ţe za celé období došlo aţ k cca trojnásobnému nárůstu cen. Mzdy naproti tomu vzrostly pouze jednou a to o 86,6 %. Pokud srovnáme meziroční nárůst průměrných kupních cen rodinných domů v ČR s roční mírou inflace, zjistíme, ţe ve všech sledovaných letech byl vyšší nárůst kupních cen neţ byl nárůst inflace. Z tohoto růstu můţeme odvodit názor, ţe nákup nemovitosti byla dobrá investice s malou rizikovostí. Toto ovšem platilo zejména před finanční krizí. Dnes je situace spíše opačná a ceny všech realit klesají. Byty Obrázek 4

Kupní ceny bytu mají také vzestupnou tendenci. Za celé sledované období došlo stejně jako u rodinných domů také k cca trojnásobnému růstu. V Karlovarském kraji vzrostly kupní ceny bytů od roku 1998 do roku 2008 o 115,8 %. Největší růst byl zaznamenán v krajském městě Karlovy Vary, přesně o 165,2 %. Je to zejména díky tomu, ţe jsou zajištěny lepší podmínky dopravní obsluţnosti, větší dostupnost sluţeb, pracovních příleţitostí a moţností vzdělávání. Nejmenší růst byl zaznamenán na Sokolovsku, přesně o 89,0 %. Je to dáno zejména přítomností hnědouhelného dolu a chemiček v oblasti. Tudíţ je tato oblast pro obyvatele méně přitaţlivá a raději za prací dojíţdějí z krajského města, které je vzdáleno pouhých 20 km.

66

5. Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi v Karlových Varech je velmi specifický. Je to dáno zejména dvěma faktory, které ovlivňují trh. Jsou to: Přítomnost horkých pramenů a lázní, na které navazuje turistický průmysl. V celé lázeňské zóně jsou ceny nemovitostí vyšší. Praktický ţivot je zde ovšem velmi problematický. V zóně se nacházejí pouze hotely a kolonády. Je zde také mnoho obchodů se šperky, sklářskými výrobky atd. Je zde především velký nedostatek sluţeb pro obyvatele. Vliv cizího kapitálu na zdejší trh s nemovitostmi. Ruští podnikatelé skupují nemovitosti v celých Karlových Varech. Jsou to zejména budovy v lázeňské zóně, které koupí, opraví a stanou se z nich hotely nebo budovy s apartmány, které jsou pronajímány za velmi vysoké nájemné. Dalším příkladem můţe být nákup pozemků a stavba honosných vil, které jsou pro většinu obyvatel města nedostupné.

5.1.

Pozemky Volné pozemky na prodej se v centru Karlových Varů nevyskytují. Jediná

moţnost výstavby je rekonstrukce stávajících objektů. To je ovšem také dosti problematické zejména kvůli působení podnikatelů ze zahraničí, kteří většinu nemovitostí jiţ rekonstruovali. Další komplikací je nutnost řídit se poţadavky památkové péče, týká se to zejména nemovitostí v lázeňské zóně. Přímo v centru, v ulici Varšavská, hned vedle Národního domu se nachází proluka s parcelním číslem 2321 o výměře 1371 m2, která by v budoucnu měla být vyuţita na stavbu obchodního centra a podzemních garáţí. Dalšími pozemky, který bude v blízké budoucnosti zastavěny, jsou dvě placená parkoviště s parcelními čísly 2748 a 2750. Nacházejí se v blízkosti Bezručovy ulice u mostu 17. listopadu. Na tomto místě vznikne parkovací dům. Posledním volným pozemkem v centru je pozemek v ulici Moskevská s č. p. 462. Stavební pozemky pro obytnou výstavbu se nejvíce nacházejí v ostatních městských částích. Tyto pozemky jsou připraveny na investice a většinou jsou k nim přivedeny inţenýrské sítě a obsluţné komunikace. Jedná se tedy o pozemky v Sedleci, Jenišově, Počernách, Hůrkách, Andělské hoře, dále v lokalitě Karlovy Vary - Hory,

67

Karlovy Vary - Bohatice, Karlovy Vary - Stará Role. Ceny se pohybují od 1090 Kč/m2 za nezasíťovaný pozemek po 1750 Kč/m2 za pozemek v atraktivní lokalitě Jenišov. V Karlových Varech a jeho blízkém okolí neexistuje ţádná průmyslová zóna. Poptávka po pozemcích určených pro komerční výstavbu je tedy velmi malá. V nabídce jsou pouze dva pozemky s cenou 790 Kč/m2 a druhý pozemek, který je částečně zastavěný sklady ve špatném stavu s cenou 2000 Kč/m2. V současné době je těţké předpovídat budoucí vývoj cen stavebních pozemků. Ceny pozemků klesly a je tedy moţné, ţe postupem času budou zase stoupat. Bude to zejména v atraktivních lokalitách Jenišov, Hůrky. Pozemky v těchto lokalitách budou zajisté velmi dobrou investicí.

5.2.

Budovy

Byty Byty na prodej jsou v celé oblasti Karlových Varů. Pro potencionálního kupce z řad občanů České republiky budou zajisté nejzajímavější oblasti v blízkosti městského centra. Bydlení v centru má své zřejmé výhody, ale nevýhody převaţují. Je zde například naprostý nedostatek parkovacích míst pro místní obyvatele, nedostatek volnočasových aktivit. V lokalitách jako jsou Karlovy Vary - Tuhnice, Karlovy Vary Bohatice, Karlovy Vary - Drahovice je situace lepší a vzdálenost do centra je poměrně malá. Byty, které se nacházejí v lázeňské zóně, budou pro řadového občana nezajímavé. Je to dáno jednak jejich cenou, dále potom větší vzdáleností od centra, nedostatkem sluţeb v okolí a špatné dopravní obsluţnosti dané zejména nutností vlastnit povolení k vjezdu do lázeňského území. Celkově v nabídce převaţují byty v cihlových budovách. Byty se obchodují v těchto cenových intervalech: tabulka 13

Byt 1 + 0

620 000 - 670 000 Kč

Byt 1 + 1

750 000 - 1 600 000 Kč

Byt 2 + 1

1 250 000 - 2 600 000 Kč

Byt 3 + 1

1 500 000 - 3 000 000 Kč

Byt 4 + 1

1 600 000 - 4 500 000 Kč

68

Byty nacházející se na levé straně intervalu jsou většinou v panelákových sídlištích, před rekonstrukcí. Ceny na pravé straně intervalu se vztahují většinou k bytům v centru, nebo v lázeňském území. U kaţdé z kategorií není ţádnou zvláštností, ţe za daný byt můţe být majitelem poţadována aţ o 100% vyšší částka. Takový majitel ovšem počítá s bohatým kupcem z východních zemí. Ty jsou tuto částku ochotni zaplatit. Toto je specifikum trhu s nemovitostmi v Karlových Varech. Můţeme zde ovšem ještě uvést jednu myšlenku a to, ţe většinu nemovitostí, kterou kupci z východních zemí chtěli koupit, uţ koupili. Pokud k tomu připočteme nedávnou finanční krizi, znamenalo by to, ţe ceny nemovitostí v Karlových Varech půjdou dolů. Rodinné domy Nabídka rodinných domů v Karlových Varech je poměrně rozsáhlá. Na prodej jsou starší rodinné domy s cenou od 2 500 000 Kč v případě jednopatrového domku před rekonstrukcí, aţ po třípatrový dům před rekonstrukcí za 6 000 000 Kč. Podobných domů je na prodej přibliţně deset. Jsou tu také domy na opačné straně cenového spektra. Jedná se o luxusně vybavené rodinné domy v lokalitách Hůrky, Jenišov. Ceny se pohybují od 6 500 000 do 10 000 000 Kč. Bytové domy Nabídka bytových domů je poměrně malá. V nabídce jsou pouze jednotlivé nemovitosti. Většinou se jedná o tří aţ čtyřpatrové budovy s uţitnou plochou 270 - 760 m2 s cenami od 11 000 000 Kč aţ 29 000 000 Kč. Komerční prostory Nabídka je znovu poměrně malá. Na prodej jsou dva hotely v lázeňské části. Oba dvou jsou ve velmi dobrém stavu s moţností přebudování na luxusní byty. Nabídkové ceny jsou 79 000 000 Kč za hotel s uţitnou plochou 2400 m2. Další nabídkou je hotel v exkluzivní lokalitě přímo naproti hotelu Pupp s uţitnou plochou 550 m2 za 49 000 000 Kč. Dále jsou v nabídce komerční prostory pro výrobu a skladování na různých místech Karlových Varů. Jedná se o prostory s uţitnou plochou od 1000 do 2200 m2. Nabídkové ceny jsou 10 600 000 Kč, respektive 32 000 000 Kč.

69

5.3.

Pronájmy nemovitostí

Byty Nabídka bytů k pronájmu není rozsáhlá. Většina realitních kanceláří, které působí v Karlových Varech, nabízí prodeje nemovitostí. tabulka 14

Byt 1 + 0

3500 - 5000 Kč za měsíc

Byt 1 + 1

4500 - 8000 Kč za měsíc

Byt 2 + 1

7500 - 12 500 Kč za měsíc

Byt 3 + 1

8000 - 14 000 Kč za měsíc

Byt 4 + 1

n/a

Znovu jsou zde případy pronájmu bytů, kdy je nájemné zhruba o 100 % vyšší, jen díky lokalitě bytu v lázeňské zóně. Komerční prostory - kanceláře Ceny pronájmu kancelářských prostor by neměly stoupat. Je to zejména díky finanční krizi, která postihla mnoho firem. Některé z nich museli ukončit svoje podnikání. Dalším faktorem bude zajisté rozvoj internetu a elektronického obchodování, který nutí firmy k uzavírání svých poboček a sniţování nákladů. To znamená, ţe v současné době bude převaţovat nabídka nad poptávkou a ceny nájmů se budou sniţovat. tabulka 15

Centrum města

5500 - 14 500 Kč za měsíc

Širší okolí

3500 - 10 000 Kč za měsíc

70

Komerční prostory - obchodní Stejně jako v ostatních městech České republiky lze i v Karlových Varech zpozorovat trend asijských obchodníků, kteří se z trţnic na okraji města postupně stěhují do centra. Zde provozují mnoho kasin a heren. Začali také s provozováním večerek a obchodů s potravinami. Velká část obchodních prostorů v centru města je pronajímána právě těmito majiteli. Dalším specifikem zdejšího trhu, jsou obchody se šperky, sklem a porcelánem. Většina obchodních prostor v lázeňské zóně jsou pronajaté právě k těmto účelům. tabulka 16

Centrum města

25 000 - 80 000 Kč za měsíc

Širší okolí

9000 - 55 000 Kč za měsíc

Průmyslové objekty V nabídce realitních kanceláří nejsou ţádné nemovitosti k pronájmu, které by mohly být vyuţity jako výrobní čí skladovací prostory. Je to dáno zejména tím, ţe v Karlových Varech neexistuje průmyslová zóna a vše je orientováno na lázeňství a turismus.

71

6. Předpokládaný vývoj trhu nemovitostí v Karlových Varech Všechny realitní kanceláře v celé ČR pocítily následky krize. Došlo k poklesu celé ekonomiky a tím pádem se sníţila poptávka po nemovitostech. Sníţila se také průměrná cena bytů. Můţeme ovšem říci, ţe trh prošel ozdravnou kúrou a ceny některých bytů klesly na správnou hladinu. Jsou to zejména staré panelové byty před rekonstrukcí, za které majitelé poţadovali velmi vysoké částky. Dalším faktorem, který ovlivnil pokles prodejů nemovitostí, bylo zpřísnění pravidel, podle kterých banky půjčují peníze a poskytují hypotéky. Zájemci, kteří v roce 2009 uvaţovali o koupi bytu, mají nyní nejlepší příleţitost. Ceny nemovitostí jsou na úrovni let 2005 - 2006. Co se týče trhu v Karlových Varech, zde je situace obdobná. Skončily doby, kdy podnikatelé z východu skupovali nemovitosti v lázeňské zóně, které následně rekonstruovali. Většina budov se proměnila na hotely a budovy s apartmány. Tato problematika má ovšem dvě odlišné strany. Pro město Karlovy Vary je výhodné, ţe se tyto noví majitelé pustili do rekonstrukcí, na které by město samotné nemělo peníze a nikdo neví, jaká budoucnost by tyto stavby čekala. Odvrácená strana této problematiky je, ţe majitelé si je přebudovali k obrazu svému. Je známo mnoho případů, kdy nerespektovali pokyny památkové péče, stavěli budovy v chráněném krajinném území atd. Můţeme uvést jeden příklad z nedávné doby, kdy přímo naproti známému hotelu Imperial vyrostly nadzemní garáţe s luxusními byty. Taková stavba by mohla být velice uţitečná. Ne ovšem na tomto místě. Garáţe byly postaveny o jedno patro vyšší, neţ měly být a ničí výhled na tento překrásný hotel. Nabídka nemovitostí k pronájmu zůstane stejná. Můţeme to doloţit například na faktu, ţe v městě není státní vysoká škola a tudíţ ani studenti, kteří by si byty pronajímali. Dalším problémem pro Karlovy Vary je neexistence průmyslu. Lidé tedy musí za prací dojíţdět do sousedních měst. To se spolu s krizí zajisté promítne na cenách nemovitostí k prodeji, které by měly stoupat jen pozvolna.

72

ZÁVĚR Význam oceňování pozemků bude vţdy velký. Zejména v České republice, kde zákon umoţňuje, aby stavba i pozemek měl jiného vlastníka. Oceňování pozemků je moţné provádět dvěma způsoby. Prvním je ocenění podle zákona. Jedná se o zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku. Posudky vypracované podle tohoto cenového předpisu mají vyuţití zejména při stanovení základu různých majetkových daní. Druhou moţnosti oceněni pozemků je ocenění metodami zaloţených na trţních principech. Tyto metody jsou popsány v teoretické části této práce. Metody, které nejpřesněji stanoví hodnotu pozemku musí být zaloţeny na údajích získaných z realitního trhu. Jsou to tedy metody zaloţené na porovnávacím přístupu. Další poměrně přesné metody ocenění pozemků jsou metody zaloţené na výnosových principech. Kaţdý pozemek totiţ přináší určitý prospěch a pokud je moţno tento prospěch vyjádřit v peněţních jednotkách je moţno pouţít výnosové metody. Další metody jsou zaloţené na reziduálních principech, kdy se vychází ze skutečnosti, ţe hodnota pozemku je obsaţena v celkové prodejní ceně nemovitosti. Po odpočtu nákladů na stavbu nemovitosti z celkové prodejní ceny by nám měla vyjít hodnota pozemku. Tyto metody mají menší stupeň přesnosti a spolehlivosti. V praktické části práce byly zpracovány dvě ocenění nemovitých majetků v Karlových Varech. V prvním případě se jedná o ocenění nebytového prostoru, který se nachází ve výborné lokalitě v centru Karlových Varů ve velmi zajímavé budově Ţidovské synagogy. V tomto ocenění byly pouţity metody porovnávací a výnosová. V druhém případě se jedná o ocenění bytového domu, který je v lokalitě blízko hlavní třídy Karlových Varům cca 300m od magistrátu města Karlovy Vary. V tomto ocenění byly pouţity metody porovnávací, výnosová a nákladová. Na závěr kaţdého oceněni byla stanovena co nejpřesnější hodnota kaţdé nemovitosti. Můţeme zde také vyslovit názor, ţe díky lokalitě, ve které se obě nemovitosti nachází, budou velmi dobře prodejné na realitním trhu v Karlových Varech. Poslední část práce se detailně zaměřuje na trh s nemovitostmi v Karlových Varech. Tento trh je velmi specifický a zároveň je deformován působením zahraničního kapitálu z východu. Ceny nemovitostí jsou poměrně vysoké vzhledem k nevelkému počtu obyvatel. Je to zejména z toho důvodu, ţe mnoho majitelů prodává své nemovitosti s názorem, ţe zrovna jeho majetek koupí bohatý ruský podnikatel a on vydělá velkou sumu peněz.

73

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY 1. DUŠEK, D. Základy oceňování nemovitostí. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2004. ISBN 80-245-0728-5. 2. ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 3. ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, Únor 2007. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 4. ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2.

Ostatní materiály 1. GALL, Jaroslav; PEŠŤÁK, Jaroslav. Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR. ČVUT: Fakulta stavební, katedra mapování a kartografie, 2005. Dostupné z WWW: . 2. Sagit, nakladatelství ekonomické a právní literatury. Úplné znění číslo 778 Oceňování, 2010. 3. ÚRS Praha, a.s, inţenýrská a poradenská organizace. Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, 2008. 4. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění, §119 odst. 2.

Internetové stránky 1. www.cmn.sk 2. www.czso.cz 3. www.spcr.cz 4. www.pravniradce.ihned.cz 5. www.cs.wikipedia.org

74

SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 – Fotografie Moskevská 60, Karlovy Vary……………………………………………………...1 Příloha 2 – Výpočet analytického opotřebení Moskevská 60……………………………………………...2

75

PŘÍLOHY Příloha č. 1 List č. 1 Fotografie Moskevská 60, Karlovy Vary

Příloha č. 2 List č. 2 Výpočet analytického opotřebení Moskevská 60

a) Hlavní stavby a1) Obytný dům Moskevská 60 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1121

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název podlaţí 1.PP - 4.NP.: Součet

Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 145,00 m2 2,80 m

Součin 3 206,00 m3

1 145,00 m2

3 206,00 m3

Průměrná výška podlaţí: PVP = 3 206,00 / 1 145,00 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 1 145,00 / 1 = 1 145,00 m2 Obestavěný prostor: 1.PP - 4.NP.: (1145)*(2,80)

=

3 206,00 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

3 206,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah:

Provedení

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: chybí 25. Ostatní: domácí telefon 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

S S S S S S S S S C S X

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Část [%]

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu

1. Základy včetně S zemních prací: 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních S povrchů: 8. Úprava vnějších S povrchů: 9. Vnitřní obklady S keramické: 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické S vybavení: 24. Výtahy: C 25. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Obj. podíl [%] 6,00

100,00

Koeficie Upraven nt ý obj. podíl 1,00 6,00

18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90

3,10

100,00

1,00

3,10

2,10

100,00

1,00

2,10

3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80

1,30 5,60

100,00 100,00

0,00 1,00

0,00 5,60 98,70 0,9870

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, OP Část K vybavení [%] [%] 1. Základy: S 6,00 100,0 1,00 2. Svislé S 18,8 100,0 1,00 konstrukce: 0 3. Stropy: S 8,20 100,0 1,00 4. Krov, střecha: S 5,30 100,0 1,00 5. Krytiny střech: S 2,40 100,0 1,00 6. Klempířské S 0,70 100,0 1,00 konstrukce: 7. Úprava vnitřních S 6,90 100,0 1,00 povrchů: 8. Úprava vnějších S 3,10 100,0 1,00 povrchů: 9. Vnitřní obklady S 2,10 100,0 1,00 keramické: 10. Schody: S 3,00 100,0 1,00 11. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 12. Vrata: X 0,00 100,0 0,00 13. Okna: S 5,40 100,0 1,00 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,0 1,00 15. Vytápění: S 4,70 100,0 1,00 16. S 5,20 100,0 1,00 Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 1,00 18. Vnitřní S 3,30 100,0 1,00 vodovod: 19. Vnitřní S 3,20 100,0 1,00 kanalizace: 20. Vnitřní S 0,40 100,0 1,00 plynovod: 21. Ohřev vody: S 2,10 100,0 1,00 22. Vybavení S 1,80 100,0 1,00 kuchyní: 23. Vnitřní hyg. S 3,80 100,0 1,00 vybavení: 24. Výtahy: C 1,30 100,0 0,00 25. Ostatní: S 5,60 100,0 1,00 26. Instalační pref. X 0,00 100,0 0,00 jádra: Součet upravených objemových podílů:

UP [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70

PP Stáří [%] 6,08 85 19,05 85

Ţiv.

Opotř. Opotř. z části celku 160 53,13 3,2303 130 65,38 12,4549

8,31 5,37 2,43 0,71

85 85 18 18

120 110 40 30

70,83 77,27 45,00 60,00

5,8860 4,1494 1,0935 0,4260

6,90 6,99

20

80

25,00

1,7475

3,10 3,14

18

60

30,00

0,9420

2,10 2,13

20

40

50,00

1,0650

3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20

3,04 3,24 0,00 5,47 3,14 4,76 5,27

85 40

150 80

5 18 40 20

50 60 50 50

56,67 50,00 0,00 10,00 30,00 80,00 40,00

1,7228 1,6200 0,0000 0,5470 0,9420 3,8080 2,1080

0,40 0,41 3,30 3,34

18 20

50 50

36,00 40,00

0,1476 1,3360

3,20 3,24

20

60

33,33

1,0799

0,40 0,41

40

50

80,00

0,3280

2,10 2,13 1,80 1,82

40 20

40 100,00 30 66,67

2,1300 1,2134

3,80 3,85

20

40

50,00

1,9250

0,00 0,00 5,60 5,67 0,00 0,00

8

10

0,00 80,00 0,00

0,0000 4,5360 0,0000

98,70Opotřebení:

54,4383

ZDE BUDE VLOŢENO ZADÁNÍ BC./DP PRÁCE

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku. Ocenění pozemku. Bakalářská práce. Miroslav Mareš. Autor: Oceňování majetku

Recommend Documents