Collegevoorstel. Inleiding. Feitelijke informatie. Afweging. Zaaknummer: AVGLvW31. Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6

Zaaknummer: AVGLvW31 Onderwerp

Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro

Collegevoorstel Inleiding Op 22 september 2010 heeft de gemeente Heusden een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ontvangen van de heer J.C.M. van Gestel, Ipperhoeve 18 te Haarsteeg. Aanvrager meent schade in de vorm van waardevermindering van zijn eigendom te hebben geleden ten gevolge van het bestemmingsplan “Willy van den Berkstraat Noord”, welk bestemmingsplan het mogelijk heeft gemaakt een woongebied in te richten ten oosten van het perceel van aanvrager. De gemeente Heusden heeft middels een planschadeovereenkomst de eventuele vergoeding van planschade afgewenteld op de verzoeker van de onderhavige planologische wijziging: Ruimte voor Ruimte C.V. te ’s-Hertogenbosch.

Feitelijke informatie De aanvraag is voor advies voorgelegd aan het Kenniscentrum voor overheid en bestuur te Assen (“het Kenniscentrum”). Op 30 augustus 2011 heeft het Kenniscentrum een conceptadvies uitgebracht. Aanvrager en derdebelanghebbende zijn gedurende vier weken na de verzenddatum van het advies in de gelegenheid gesteld om zienswijzen in te dienen. Aanvrager heeft van deze mogelijkheid op 21 september 2011 gebruik gemaakt. Op 31 oktober 2011 heeft het Kenniscentrum een definitief advies uitgebracht waarin vermelde zienswijze is verwerkt.

Afweging De te beoordelen gronden zijn gelegen ten oosten van het perceel van aanvrager. Het plangebied ten oosten van het perceel van aanvrager was voorheen gelegen binnen het bestemmingsplan “Haarsteeg” (2003) en was grotendeels bestemd tot “Agrarische doeleinden, geen bebouwing toegestaan”. Voor een kleiner deel voor “Water”. Tevens hebben de gronden de nadere aanduiding “Wijzigingsbevoegdheid naar woondoeleinden”. Een klein smal strookje grond ten oosten van het perceel van aanvrager is nog bestemd voor “Woondoeleinden”. Vermeld bestemmingsplan is door de gemeenteraad op 11 november 2003 vastgesteld en door Gedeputeerde Staten op 15 juni 2004 gedeeltelijk goedgekeurd. In verband met de onthouding van goedkeuring heeft de gemeenteraad op 1 juni 2006 het bestemmingsplan “Haarsteeg, herziening 2006” vastgesteld. In de herziening is het plangebied eveneens voorzien van de bestemming “Agrarische doeleinden met de nadere aanduiding (zb) maar dan zonder wijzigingsbevoegdheid”. Op grond van het bestemmingsplan “Willy van den Berkstraat Noord” zijn de gronden ten oosten van de woning van aanvrager grotendeels bestemd voor “Wonen”. Laatstgenoemd bestemmingsplan is op 7 juli 2010 onherroepelijk geworden. Planologische vergelijking Krachtens het bestemmingsplan “Kom Haarsteeg” waren de gronden van het plangebied ten oosten van het perceel van aanvrager grotendeels bestemd voor agrarische doeleinden. Op deze gronden mocht geen bebouwing worden opgericht. Op grond van het bestemmingsplan “Willy van den Berkstraat Noord” zijn de gronden ten oosten van het perceel van aanvrager grotendeels bestemd voor “Wonen”. De gronden kunnen worden gebruikt voor wonen met bijbehorende voorzieningen.

1



De bebouwingsmogelijkheden vergelijkende kon het uitzicht van aanvrager binnen het plangebied in oostelijke richting worden belemmerd door andere bouwwerken tot maximaal 3 meter hoog. Deze bebouwing kon in het meest ongunstige geval worden opgericht op een kortste afstand van circa 16 meter van de woning van aanvrager. Thans wordt aanvrager geconfronteerd op een kortste afstand van circa 27 meter van zijn woning met een bouwvlak waarbinnen 4 vrijstaande woningen tot 7,5 meter hoog kunnen worden gerealiseerd. Achter dit bouwvlak is nog een bouwvlak gelegen waarbinnen 5 vrijstaande woningen kunnen worden gebouwd tot maximaal 9 meter hoog met aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Op een kortste afstand van circa 16 meter ten oosten van de woning van aanvrager mag ook nog een telecommunicatiemast tot 30 meter hoog worden gebouwd. Het Kenniscentrum is van oordeel dat op grond van het voorgaande het zicht vanaf het perceel van aanvrager op grond van het nieuwe regime in oostelijke richting in verdergaande mate wordt aangetast door een aanzienlijke toename aan bouwmassa. Het karakter van het uitzicht zal ook drastisch wijzigen. Ten aanzien van de zendmast is het Kenniscentrum van oordeel dat, nu van een wetenschappelijk oorzakelijk verband tussen het wonen/verblijven in de nabijheid van een telecommunicatiemast en het ontstaan van enigerlei gezondheidsklachten geen sprake is, de mogelijk bij potentiële kopers aanwezige angst voor dergelijke gezondheidsrisico’s bij de beoordeling of in onderhavig geval sprake is van planschade geen rol mag spelen. Het Kenniscentrum is van mening dat het gebruik van de betreffende gronden gelet op de toename van de bebouwingsmogelijkheden zal intensiveren, daar het thans mogelijk is geworden om in totaal 14 vrijstaande woningen binnen het plangebied op te richten. Ten opzichte van het oude planregime betekent dit dat er een grotere inbreuk op de privacy van aanvrager wordt gemaakt. Het Kenniscentrum oordeelt dat aanvrager thans met meer inkijk aan de achterzijde van zijn perceel wordt geconfronteerd. Als gevolg van het nieuwe regime zal er tevens naar het oordeel van het Kenniscentrum geluidsoverlast voor aanvrager optreden gelet op de afstand van de nieuwbouwwoningen tot de woning en achtertuin van aanvrager. Het Kenniscentrum concludeert dat er voor het perceel van aanvrager sprake is van planologisch nadeel bestaande uit een verdergaande aantasting van het uitzicht, de ligging en de privacy. Voorts acht het Kenniscentrum enige toename van geluidshinder aannemelijk en sluit het enige toename van hinder van verkeersbewegingen niet helemaal uit. Het Kenniscentrum oordeelt voorts dat de nieuwe planontwikkeling voor aanvrager niet als voorzien en bekend kon worden verondersteld, zodat de door aanvrager geleden planschade voor tegemoetkoming ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt. Het Kenniscentrum oordeelt dat de waardevermindering per de peildatum als gevolg van de planologische maatregel € 19.000,-- bedraagt. Met toepassing van het normaal maatschappelijk risico als bedoeld in artikel 6.2 lid 1 Wro betekent dit dat voor vergoeding in aanmerking komt een bedrag van € 10.600,--. Het Kenniscentrum adviseert het college de door de heer J.C.M. van Gestel ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade toe te wijzen, een vergoeding toe te kennen van € 10.600,-- en

2



dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 september 2010 tot de dag van uitbetaling. Artikel 6.4 lid 4 Wro bepaalt dat indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, het door de indiener betaalde recht aan hem wordt terugbetaald. Voor de volledigheid wordt verwezen naar de inhoud van het bijgevoegde definitieve advies van het Kenniscentrum.

Inzet van Middelen De planschadevergoeding, die bestaat uit de feitelijke planschade ad € 10.600,-- alsmede de te vergoeden wettelijke rente, kan op basis van een gesloten planschadeovereenkomst, worden afgewenteld op de derdebelanghebbende, Ruimte voor Ruimte C.V. te ’s-Hertogenbosch.

Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Belanghebbenden hebben de mogelijkheid tot bezwaar en beroep.

Procedure Vervolgstappen Besluit kenbaar maken aan aanvrager en derdebelanghebbende.

Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen.

3



BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 29 november 2011;

gelet op: artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening; besloten: -

het verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro toe te wijzen; aan de heer J.C.M. van Gestel een vergoeding toe te kennen van € 10.600,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 september 2010 tot de dag van uitbetaling; conform artikel 6.4 lid 4 Wro het door de heer J.C.M. van Gestel betaalde recht ad € 300,-terug te betalen; de te vergoeden planschade conform de overeenkomst met Ruimte voor Ruimte C.V. af te wentelen op deze derdebelanghebbende.

namens het college van Heusden, de secretaris,

mr. J.T.A.J. van der Ven

4

31/10/2011

voor

Overheid

en Bestuur

INGEKOMEN Gemeente Heusden T.a.v. mw. Van Wingerden Postbus 41 5250 AA VLlJMEN

Kenmerk:

o Z NOV

ZOl1

Gemee~te Heusden

O(j 2'L~42.,

A2011-99LV

Geachte mevrouw Van Wingerden, Bijgaand treft

u het definitieve

advies aan van de heer J.C.M. van Gestel, wonende aan Ipperhoeve 18 te

Haarsteeg. Conform het "besluit ruimtelijke ordening" hebben wij alle partijen in de gelegenheid gesteld schriftelijk een reactie op het advies kenbaar te maken. De zienswijze welke wij hebben mogen ontvangen treft u als bijlage bij het advies aan. Kortheidshalve

verwijzen

wij u naar de inhoud ~an ons advies en de daarin opgenomen overwegingen.

Indien u nog vragen of opmerkingen

heeft,

kunt u uiteraard

contact

met ondergetekende

opnemen via

onderstaand telefoonnummer. Met vriendelijke

groet,

mr. L.A. Vos Senior jurist

Kenniscentrum voor overheid en bestuur Oostersingel

7

Postbus 586 9400 AN Assen

Bijlage: - Definitief

Tel. 0592 - 309 882

advies met bijlagen

Fax 084-8386107 E-mail leonie.vosrskenntscentrum.nt www.kenniscentrum.nl

voor Overheid

DEFINITIEFADVIES inzake de aanvraag om planschadevergoeding ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening van: De heer J.C.M. van Gestel Ipperhoeve 18 5254 JA HAARSTEEG

31 oktober 2011

Opdrachtgever: Gemeente Heusden t.a.v. mevr. L. van Wingerden Postbus 41 5250 AA VLIJMEN Assen, 31 oktober 2011 Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur Postbus 586 9400 AN ASSEN

en Bestuur

projectnummer: datum:

A2011·99LV

31 oktober

2011

voor Overheid en Bestuur

DEFINITIEFADVIES Inzake de aanvraag om planschadevergoeding Naam

: De heer J.C.M. van Gestel

Adres PC+Plaats

: Ipperhoeve 18 : 5254 JA HAARSTEEG

ex artikel

6.1 Wet ruimtelijke

De aanvraag is ingediend na 1 juli 2008, en heeft betrekking

ordening van:

op een planologische wijziging

die on·

herroepelijk werd na 1 juli 2008. Gelet op het bepaalde in de Invoeringswet Wro is de nieuwe Wro (artikel 6.1 e. v.) van toepassing, met artikel 6.2 inzake de 2% normaal maatschappelijk risico.

1.

Het formeel wettelijk kader planschade artikel 6.1 Wro

De planschaderegeling is opgenomen in afdeling noemen 'Wro'). Onderstaand zijn de belangrijkste

6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna te bepalingen van de genoemde afdeling weergege-

ven. a) Artikel6.1 jo. 3.6 lid 1 Wro: Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zallijden als gevolg van: a)

een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling inhoudend dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels: a. binnen bij het plan te bepalen grenzen het plan kunnen wijzigen; b. het ptan moeten uitwerken; c. van bij het plan aan te geven regels kan worden afgeweken; d. ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdeten nadere eisen kunnen

b.

stellen; een bepaling van een planwijziging

of een planuitwerking,

onderscheidenlijk

een nadere eis;

c. een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 Wabo; op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld ( ) onder a, b, c, (...), moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak, ( ), onherroepelijk is geworden. b) Artikel 6.2 Wro: Binnen het normale maatschappelijke

risico vallende schade blijft

In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a) van schade in de vorm van een inkomensderving: b)

voor rekening van de aanvrager.

een gedeelte gelijk aan 2% van het inkomen

onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; van schade in de vorm van vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeel· te gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de

schade; tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van de op de onroerende zaak betrekking hebbende regels (m.a.w. geen forfaitaire benadering van het 'nmr' in geval van 'directe'

planschade).

2


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor

c) Artikel 6.3 Wro: Met betrekking tot de voor tegemoetkoming

Overheid

in aanmerking komende schade betrekken

en Bestuur

burgemees-

ter en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval: a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak; en b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. d) Artikel 6.4 Wro: Van de indiener van de aanvraag heffen burgemeester en wethouders een recht. Het recht bedraagt € 300, welk bedrag bij verordening van de gemeenteraad met ten hoogste twee derde deel kan worden verhoogd of verlaagd. Burgemeester en wethouders wijzen de indiener van de aanvraag op de verschuldigdheid van het recht en delen hem mee dat het verschuldigde bedrag binnen vier weken na de dag van verzending van de mededeling dient te zijn bijgeschreven

op de reken~ng van de

gemeente, dan wel op de aangegeven plaats dient te zijn gestort. Indien het bedrag n~et binnen deze termijn is bijgeschreven of gestort, verklaren zij de aanvraag niet-ontvankelijk, tenzij redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest. Indien op d aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, storten burgemeester en wethouders aan de indiener het door hem betaalde recht terug. e) Artikel 6.4a Wro: Voor zover schade die op grond van de artikelen zou komen, haar grondslag vindt king van een project bepalingen omgevingsvergunning te verlenen nen burgemeester en wethouders

6.1 tot en met 6.3 voor vergoeding in aanmerking

in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijin het bestemmingsplan op te nemen of te wijzigen dan wel een voor een activiteit, anders dan bedoeld in artikel 6_8 ofl6.9, kunmet de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeel-

telijk voor zijn rekening komt. De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in lid 1 heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de omgevingsvergunning

waarom hij heeft verzocht.

f) Artikel 6.5 Wro: Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 Wro toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens: a. de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand; b. de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag. g) Artikel 6.7 Wro: Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de inrichting en behandeling, en nadere regels omtrent de indiening, de motivering en de wijze van beoordeling, van een aanvraag voor een tegemoetkoming in de schade (thans uitgewerkt in Afdeling 6.1 Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro)). Die regels kunnen de verplichting voor de gerneenteraad (...) inhouden hieromtrent een verordening vast te stellen.

2.

Inhoud aanvraag

Bij aanvraagformulier en brief van 21 september 2010 (bij de gemeente Heusden ingekomen op 22 september 2010) is door de heer R. van Laarhoven van Adviesbureau De Meijerij namens zijn client de heer J.C.M. van Gestel wonende aan Ipperhoeve 18 te Haarsteeg (nader te noemen 'aanvrager'),

3


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor

een aanvraag ingediend, lijke ordening.

Overheid

gericht op vergoeding van schade zoals bedoeld in artikel

en Bestuur

6.1 Wet ruirnte-

De aanvraag heeft betrekking op de gevolgen van het bestemmingsplan 'Willy van den Berkstraat Noord'. Dit bestemmingplan heeft het mogelijk gemaakt een woongebied op te richten ten oosten van aanvrager zijn perceel. Aanvrager meent als gevolg hiervan schade en hinder te ondetvinden in de vorm van waardevermindering van zijn onroerende zaak plaatselijk bekend als lpperhoeve 18 te Haarsteeg, kadastraal bekend als gemeente Vlijmen, sectie N, nummer 1956. 2.1

Ontvankelijkheidl

belanghebbendheid

Uit de door aanvrager overgelegde notariele eigendomsakte blijkt dat de heer J .C.M. van Gestel het juridisch eigendom van het perceel Ipperhoeve 18 te Haarsteeg, kadastraal bekend als gemeente Vlijmen, sectie N, nummer 1956 op 7 maart 1980 heeft verkregen (datum juridische levering). Aangezien het eigendom van aanvrager is gelegen in de directe nabijheid van de gronden waarop de in de aanvraag aangegeven planologische maatregel betrekking heeft en aanvrager ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan eigenaar was van het betreffende perceel, kjan hij als belanghebbende worden aangemerkt, zoals bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Nu de onderhavige planologische maatregel onherroepelijk is, kan het College op de aanvraag een besluit nemen. Volgens opgaaf door de gemeente heeft aanvrager tijdig het voor het indienen van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade verschuldigde recht (artikel 6.4 Wro) betaald. De aanvraag is tot slot ook voldoende gemotiveerd

om te kunnen worden beoordeeld.

2.2 Derde belanghebbende Voor de goede orde merkt de commissie op dat de gemeente Heusden middels een planschadeovereenkomst d.d. 9 december 2008 de eventuele vergoeding van planschade heeft afgewenteld op de verzoeker van de onderhavige planologische wijziging. Als verzoeker kan worden aangemerkt Ruimte voor Ruimte CV te 's -Hertogenbosch en rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Sinke. Overeenkomstig artikel 49a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening dan wel artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening wordt de verzoeker door de commissie bij deze planschadeprocedure betrokken. 2.3

Toepasselijk

recht

Uit voorgaande volgt dat onderhavige aanvraag om planschadevergoeding is ingediend na ~nwerkingtreding (d.d. 1 juli 2008) van de Wro. De aanvraag heeft eveneens betrekking op een planologische maatregel, welke inwerking is getreden na inwerkingtreding van de Wro. Op grond van de in artikel 9.1.18 Invoeringswet Wro opgenomen overgangsregeling (zoals beschreven in paragraaf 1.2 van deze rapportage) is de planschaderegeling ex Afdeling 6.1 Wro dan ook onbeperkt van toepassing op onderhavige aanvraag, hetgeen betekent dat op onderhavige aanvraag ook de forfaitaire tgerekening aan aanvrager van een normaal maatschappelijk risico (ex artikel 6.2 lid 2 Wro) van toepassing zal zijn.

3.

Adviesopdracht en procedure

De gemeente beschikt niet over een procedureregeling ingevolge de Wet ruimtelijke ordening. De oude planschaderegeling kan niet worden toegepast daar deze uitsluitend ziet op planschade aanvragen op grond van artikel 49 WRO (oud). Aansluiting is derhalve gezocht bij de procedurebeschrij4


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor

Overheid

ving van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), welke procedure, voorzover noodzakelijk vuld door een analoge toepassing van de modelverordening van de VNG.

en Bestuur

is aange-

Bij brief van 20 april 2011 is aan Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur de opdracht venstrekt om als adviseur (nader te noemen 'de commissie') advies uit te brengen ter zake van de onderhavige aanvraag. Alvorens advies omtrent de gegrondheid van de aanvraag ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening en de hoogte van de eventueel te vergoeden planschade uit te brengen, dient de commissie zowel aanvrager, een eventuele verzoeker (in onderhavig geval aan de orde) alsmede een of rneer vertegenwoordigers van de gemeente in de gelegenheid te stellen om hun standpunten uiteen te zetten. Tevens dient de commissie zich ter plaatse op de hoogte te stellen van de situatie. Vervolgens brengt de commissie een schriftelijk conceptadvies uit aan het College van burgerneester en wethouders. De commissie doet vertegenwoordiger van aanvrager en verzoeker tevens een afschrift van dit conceptadvies toekomen. Burgemeester en wethouders, verzoeker en vertegenwoordiger van aanvrager worden daarbij in de gelegenheid gesteld om gedurende vier weken na verzending van het conceptadvies schriftelijk hun zienswijzen op dit conceptadvies aan de commissie kenbaar te maken. Na verloop van deze zienswijzen termijn brengt de commissie haar definitieve advies uit aan burgemeester en wethouders, aanvrager en verzoeker, waarbij eventLeel ingediende zienswijzen zijn betrokken. 3.1 Horen van partijen Overeenkomstig hetgeen in de Bro is voorgeschreven

is vertegenwoordiger

van aanvrager,

in de

gelegenheid gesteld om de aanvraag om tegemoetkoming in planschade op 7 juli 2011 mondeling nader toe te lichten. Vertegenwoordiger van aanvrager heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Tijdens deze hoorzitting

is ook het College, te dezen vertegenwoordigd

door mevrouw van Winger-

den, mevrouw Deen en mevrouw Baardwijk, in de gelegenheid gesteld om op de aanvraag te reageren, als ook de verzoeker Ruimte voor Ruimte CV, vertegenwoordigd door de heer van Ineveld is gehoord. Het verslag van de hoorzitting is als bijlage bij dit rapport gevoegd (bijlage 1). 3.2 Orientatie De commissie heeft zich eveneens op 7 juli 2011, ter plaatse georienteerd.

4.

Planologisch nadeel en vergoedbaarheid van schade

Bij de beoordeling van onderhavige planschadeclaim moet worden nagegaan of aanvrager ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan in een planologisch nadeliger situatie is komen te ve.-keren, en zo ja, of dit mogelijkerwijs voor hem tot schade heeft geleid. Vervolgens komt alleen die planschade voor tegemoetkoming ex artikel 6.1 Wro in aanmerking die het normaal maatschappelijlk risico te boven gaat, en die ook anderszins niet 'redelijkerwijs' voor eigen rekening van aanvrager behoort te blijven. Onder meer de voorzienbaarheid van de schadeveroorzakende planmaatregel i bepalend voor de vraag of schade (gedeeltelijk) voor eigen rekening behoort te blijven. 4.1

Beoordeling

schadeclaim

Aanvrager claimt, zoals reeds vermeld onder 2, schade te lijden als gevolg van het besternmingsplan 'Willy van den Berkstraat- Noord', vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Heusden op 23 september 2008 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord- Brabant op 20 april 2009. 5


A2011-99LV

31 oktober

2011


Vervolgens is dit plan inwerking getreden en onherroepelijk geworden op 7 juli 2010. Dit bestemmingsplan dient dan ook te worden vergeleken met het daaraan voorafgaande regime (te weten: het bestemmingsplan

' Haarsteeg'.

Bij de toetsingscriteria voor vaststelling van planologisch nadeel in de planvergelijking dienen volgens vaste jurisprudentie in combinatie met de nieuwe wetgeving de maximale bouwen gebruiksmogelijkheden in aanmerking te worden genomen op grond van het oude planologische relatie tot die van het nieuwe regime.

regime in

Onder de 'oude' planschaderegeling ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening hield het beginsel van planmaximalisatie tevens in dat objectief begrensde binnenplanse flexibiliteitsbepalingen (o.a. uitwerkingsbevoegdheden ex artikel 11 WRO en vrijstellingbevoegdheden ex artikel 15 WRO) bij de planvergelijking maximaal moesten worden ingevuld. Aan niet verwezenlijkte wijzigingsbevoegdheden ex artikel 11 WRO (op basis van het 'oude' planologische regime) komt in de planvergelijking thans geen betekenis toe (ABRS d.d. 12 januari 2005, nr. 200402061/1 inzake de gemeente Zaanstad). Onder de nieuwe planschaderegeling ex artikelen 6.1 en 6.2 (jo. 3.6) van de Wet ruimtelijke ordening vormen de bepalingen van een planwijziging of een planuitwerking, ontheffingen of een nadere eisen zelfstandige grondslagen voor planschade. Zolang niet verwezenlijkt, dienen onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening binnenplanse flexibiliteitsbepalingen in de planvergelijking buiten beschouwing gelaten te worden. Slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden mag van het beginsel van de planmaximalisatie worden afgeweken (ABRvS d.d. 30 maart 2005, LJN-nummer 200405136/1). Deze omstandigheden doen zich voor als de maximale bouwmogelijkheden zeer onwaarschijnlijk dan wel als niet reeel zijn aan te merken (ABRvS d.d. 26 april 2001, BR 2001, 243). De commissie mag bij de maximale invulling uitgaan van de voor aanvragers meest ongunstige invulling, ook als die invulling niet de meest voor de hand liggende is. Ook praktische bezwaren aan de maximale invulling van het oude plan staan hieraan niet in de weg (ABRvS d.d. 30 maart 2005, LJNnummer 200405136/1). Benadrukt wordt door de commissie dat volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van feitelijk gerealiseerde situaties in de beoordeling geen rol in de planvergelijking spelen. Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op de functie van afschermende beplanting zoals heggen, die vanwege het seizoensgebonden groenkarakter en tijdelijke en toevallige wensen van eigenaren niet van invloed mogen zijn in de beoordeling. Vastgesteld dient te worden of aanvrager in een planologisch nadeliger situatie is kornen te verkeren ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan en de schade die daar het gevolg van is, in redelijkheid

niet ten laste van hem dient te blijven.

4.2 Normaal maatschappelijk risico Anders dan de 'oude' regeling ex artikel 49 WRO, gaat de huidige planschaderegeling ex Afdeling 6.1 Wro niet uit van volledige 'vergoeding van planschade', maar van 'tegemoetkoming tn planschade'. Er bestaat op grond van artikel 6.1 Wro dan ook geen aanspraak op een vergoeding van de gehele schade ten gevolge van in het artikel genoemde besluiten. Alleen die schade kan worden vergoed welke uitkomt boven de financiele nadelen die behoren tot het 'maatschappelijk risico' dat elke burger volgens de wetgever behoort te dragen. Welke schade onder dit normaal maatschappelijk risico moet worden geschaard zal in de rechtspraktijk nader moeten worden uitgekristalliseerd. De wetgever heeft zich hierover in de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel niet uitgelaten. 6


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor Overheid

en Bestuur

Omdat het moeilijk is precieze maatstaven of criteria te geven die bestuur en rechter in staat stellen om te bepalen wanneer sprake is van schade die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico, heeft de wetgever er wel voor gekozen in artikel 6.2 Wro een forfaitregeling op ~e nemen. Deze houdt in dat een vermindering van de waarde van een onroerende zaak of een vertnindering van het betrokken inkomen dat niet uitkomt boven 2% van de waarde van die zaak c.q. dat inkomen in ieder geval niet voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt. Afhankelijk van de ornstandigheden van het geval kunnen burgemeester en wethouders echter besluiten, gesteund door het advies van een onafhankelijke deskundige, dat ook (een deel van de) schade die (dat) het forfaitaire

percentage

overstijgt

als normaal maatschappelijk

risico voor rekening van een aanvrager

moet blijven. Opgemerkt

wordt

dat deze forfaitregeling

uitsluitend

betrekking

heeft op zogenoemde

'indirecte

planschade'. Wanneer een wijziging van het planologische regime de gebruiksen of bebouwingsmogelijkheden voor het eigen perceel van de aanvrager beperkt, en dit voor de aanvrager een waardedaling van zijn onroerend goed inhoudt (zgn. 'directe planschade'), wordt de forfaitregeling niet toegepast. Uit de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel blijkt echter dat in die gevallen het normale maatschappelijke risico wel bij de bepaling van de hoogte van de schade moet worden betrokken. Gelet op de concrete situatie van het geval kunnen burgemeester en wethouders besluiten dat een gedeelte van de vastgestelde schade, dat dus ook minder kan zijn dan de in artikel 6.2 Wro bedoelde 2%, voor rekening van de aanvrager dient te blijven. 4.3 Voorzienbaarheid Een benadeelde heeft geen recht op tegemoetkoming in door hem geleden planschade indien deze schade (mede) aan zijn eigen doen of nalaten te wijten is, en voor zover hij door het treffen van redelijke maatregelen deze schade had kunnen voorkomen of beperken. Dit principe is expliciet opgenomen in artikel 6.3 Wro, maar gold ook al onder de oude planschaderegeling ex artikel 49 WRO, en is bekend als het jurisprudentieleerstuk van 'actieve' en 'passieve risicoaanvaarding' wegens 'voorzienbaarheid'. Van 'actieve risicoaanvaarding' is sprake wanneer een aanvrager om tegemoetkoming in planschade ten tijde van de aankoop van zijn onroerend goed wist of had kunnen weten dat een bepaalde voor hem ongunstige planologische ontwikkeling zich zou gaan voordoen. Als criterium hiervoor geldt of er voor een 'redelijk denkend en handelend koper' op het moment van aankoop aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor hern in ongunstige zin zou veranderen. Indien een dergelijke aanleiding bestond, wordt de koper geacht het risico van de schade te hebben aanvaard, door ondanks de kans op schade tot aankoop van het onroerend goed te zijn overgegaan, en komt hij niet in aanmerking voor tegemoetkoming in geleden planschade, zowel directe als indirecte planschade. Zo is het mogelijk dat een planologische ontwikkeling reeds kon worden afgeleid uit ruimtelijke maatregelen van de gemeente of provincie, zoals bijvoorbeeld een structuurplan, structuurschets of een streekplan. Verder kunnen bij de beoordeling van de voorzienbaarheid van planschade ook omstandigheden gelegen in de omgeving meewegen. Zo is het mogelijk dat een belanghebbende had moeten inzien dat een gebied zich door de structuur of inrichting van de omgeving in het bijzonder leent voor bijvoorbeeld woningbouw. Meest relevant voor het aannemen van voorzienbaarheid zijn volgens vaste jurisprudentie echter op schrift gestelde (beleids)stukken waaruit de nieuwe planologische ontwikkeling reeds kon blijken. Voorzienbaarheid louter en alleen op grond van de inrichting en de structuur van de omgeving (bijv. aanwezigheid in reeds zwaar verstedelijkt

gebied) wordt in de regel niet geaccepteerd.

7

projectnummer: A2011·99LV datum: 31 oktober 2011


Van 'passieve'

risicoaanvaarding

kan sprake zijn wanneer een eigenaar van een onroerende

zaak

gedurende lange tijd de op grond van het vigerende planologische regime bestaande gebruiksen/of bebouwingsmogelijkheden onbenut laat, waardoor hij onder omstandigheden geacht wordt het risico te hebben aanvaard dat deze bestaande gebruiksen/of bebouwingsmogelijkheden op den duur als gevolg van een planologische wijziging zouden vervallen. In voorkomend geval dient dan ook beoordeeld te worden of een aanvrager om tegemoetkoming in planschade voldoende concrete pogingen heeft gedaan om de voorheen aanwezige, maar met de betreffende schadeveroorzakende planologische maatregel vervallen gebruiksen/of bebouwingsmogelijkheden daadwerkelijk en tijdig te benutten (O.a. ABRS 1 februari 2000, inzake Van der Wal B.V. en H. van der Wal/gemeente Ferweradeel). Hoelang een benadeelde mag 'stilzitten' voordat sprake is van risicoaanvaarding is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In haar uitspraak van 18 januari 2006 (nr. 200502620/1, inzake gemeente Enschede) heeft de Afdeling, gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, een periode van slechts elf maanden stilzitten reeds voldoende geacht om passieve risicoaanvaarding aan te nemen.

5.

De planologischeregimes

5.1 Het 'oude' planologische regime: het bestemmingsplan ' Haarsteeg' Het plangebied gelegen ten oosten van aanvrager zijn perceel waarop thans een woongebied

kan

worden gerealiseerd, was voorheen gelegen binnen het bestemmingsplan 'Haarsteeg'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Heusden op 11 november 2003 vastgesteld en door Gedeputeerde Staten op 15 juni 2004 gedeeltelijk goedgekeurd, waarna het vervolgens in werking is getreden en onherroepelijk is geworden. Het plangebied ten oosten van aanvrager zijn perceel was grotendeels bestemd tot 'Agrarische doeleinden, geen bebouwing toegestaan, Ag ( zb)'. Voor een kleiner deel voor 'Water'. Tevens hebben de gronden de nadere aanduiding 'Wijzigingsbevoegdheid naar woondoeleinden'. Een klein smal strookje grond ten oosten van aanvrager zijn perceel is nog bestemd voor Woondoeleinden (gb)'. //

8


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor Overheid

Onderstaand is de terzake doende, meest relevante plaatse geldende bestemming aangegeven.

gebruiksen bouwmogelijkheden

en Bestuur

van de ter

De bestemming 'Agrarische doeleinden' Ag. zb (Artikel 7) De op de plankaart blijkens de daarop voorkomende verklaring

als zodanig aangewezen gronden

mogen worden gebruikt

bedrijven,

voor de bedrijfsvoering

van agrarische

beperkte

verkoop van

gekweekte producten, verkeersdoeleinden, waaronder langzaamverkeerroutes en parkeervoorzieningen ten dienste van de bestemming, tuinen, erven, waterlopen, bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde. Op deze gronden is bebouwing in het geheel niet toegestaan. De gronden hebben eveneens de nadere aanduiding , Wijzigingsbevoegdheid naar woondoeleinden'. Echter is aan deze wijzigingsbevoegdheid op de plankaart en aan de bijbehorende voorschriften goedkeuring door Gedeputeerde Staten onthouden. De bestemming

, Water'

WA (artikel

13)

De als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor doeleinden ten dienste van de waterbeheersing en waterberging, ecologische doeleinden ten dienste van de waterbeheersing en waterberging alsmede voor groenvoorzieningen met de daarbij behorende bouwwerken geen gebouwen zijnde. Op de als zodanig aangewezen gronden, alsmede in de beschermingszone van 5 meter aan weerszijden van de watergang, mogen, met inachtneming van de bepalingen zoals opgenomen in de Keur van het Waterschap, uitsluitend worden gebouwd bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming tot een hoogte van ten hoogste 3 meter. Het is verboden op de in dit artiket bedoelde gronden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aantegvergunning) de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren: a. het ontginnen, verlagen, afgraven, ophogen of egaliseren van de bodem; b. het aanleggen of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; c. werken of werkzaamheden, welke wijziging van de waterhuishouding of waterstand beogen of ten gevolge hebben, conform de Keur van het Waterschap; d. het vellen en/of rooien van houtopstanden; e. het bebossen van gronden welke op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan niet als bosgrond konden worden aangemerkt. Het

verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden

die het normate onderhoud

en

beheer betreffen of reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan. De bedoelde werken of werkzaamheden zijn toelaatbaar, indien door die werken en werkzaamheden danwel door de daarvan direct, hetzij indirect te verwachten gevotgen, de aanwezige landschappelijke waarden, natuurwaarden, cultuurhistorische waarden en/of archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast. De bestemming 'Woondoeleinden' gb (artikel 4) Deze gronden zijn bestemd voor woondoeleinden. opgericht.

Op deze gronden mag geen bebouwing worden

9


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor

5.1.1

Bestemmingsplan

Haarsteeg,

herziening

Overheid

en Bestuur

2006

ln verband met de onthouding van goedkeuring heeft de gemeenteraad van Heusden op 1 juni 2006 het bestemmingsplan Haarsteeg, herziening 2006 vastgesteld. In de herziening is het plangebied eveneens voorzien van de bestemming 'Agrarische doeleinden (Ag) met de nadere aanduiding (zb), maar dan zonder wijzigingsbevoegdheid.

5.2

Het 'nieuwe'

planologische

regime:

het bestemmingsplan

'WilIy van den Berkstraat-

Noord' Het bestemmingsplan 'Willy van den Berkstraat- Noord' is door de gemeenteraad van de gemeente Heusden op 23 september 2008 vastgesteld en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van NoordBrabant op 20 april 2009. Vervolgens is dit plan inwerking getreden en onherroepelijk geworden op 7 juli 2010. De onderhavige gronden van het plangebied zijn thans bestemd voor ' Wonen', 'Water', 'Verkeer' en 'Water-Groen'. Tevens heeft een gedeelte van de gronden de nadere aanduiding 'Zone luchtvaart verkeer'

Perceel aanvrager

Figuur 2: relevant

Onderstaand

gedeelte

plankaart.

is de terzake doende, meest relevante

gebruiksen bouwmogelijkheden

van de ter

plaatse geldende bestemming aangegeven.

10

projectnummer: A2011-99LV datum: 31 oktober 2011


De bestemming

'Verkeer'

1. De voor 'Verkeer'

<artikel 3)

aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wegen; b. fiets- en voetpaden; c. groenvoorzieningen; d. speelvoorzieningen; e. parkeervoorzieningen; f. geluidwerende voorzieningen; g. nutsvoorzieningen; h. waterbeheer, waterberging en sierwater. Op de als zodanig aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarbij de aanduidingen op de plankaart en de volgende regels gelden: a. ter plaatse van de aanduiding 'zone luchtvaartverkeer'

mag de bouwhoogte van bouwwerken

ten hoogste 30 meter bedragen; b. de bouwhoogte van telecommunicatiemasten mag ten hoogste 30 meter bedragen; c. de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag ten hoogste 4 meter bedragen; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 meter bedragen; e. de bepalingen in de Keur van het waterschap zijn van toepassing De bestemming 'Water' (Artikel 4) 1. De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. waterhuishouding; b. waterbeheer, waterberging en sierwater;

c. oevers; d. daarbij behorende voorzieningen, zoals kunstwerken (waaronder duikers en bruggen ten behoeve van de ontsluiting van aanliggende woningen) en ondergeschikte groenvoorzieningen. Op de als zodanig aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd, zoals keermuren voor de waterbeheersing,

bouwwerken, geen gebouwen zijnde, oeverbeschoeiingen, duikers, bruggen

en steigers, waarbij de aanduidingen op de plankaart en de volgende regels gelden: a. ter plaatse van de aanduiding 'zone luchtvaartverkeer' mag de bouwhoogte van bouwwerken ten hoogste 30 meter bedragen; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 meter bedragen; c. de bepalingen in de Keur van het waterschap zijn van toepassing. De bestemming

, Water - Groen' (artikel

5)

1. De voor 'Water - Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. waterhuishouding; b. waterbeheer, waterberging en sierwater; c. oevers; d. groenvoorzieningen, gazons en beplantingen; e. bermen en bermsloten; f. voetpaden; g. speelvoorzieningen; h. daarbij behorende voorzieningen,

zoals kunstwerken

(waaronder duikers en bruggen).

Op de als zodanig aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, zoals keermuren voor de waterbeheersing, oeverbeschoeiingen, duikers, bruggen en steigers, waarbij de aanduidingen op de plankaart en de volgende regels gelden: 11


A2011·99LV

31 oktober

2011

voor Overheid

a. ter plaatse van de aanduiding 'zone luchtvaartverkeer'

en

Bestuur

mag de bouwhoogte van bouwwerken

ten hoogste 30 meter bedragen; b. de bouwhoogte van speelvoorzieningen mag ten hoogste 4 meter bedragen; c. de bouwhoogte van telecommunicatiemasten mag ten hoogste 30 meter bedragen; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 meter bedragen; e. de bepalingen in de Keur van het waterschap zijn van toepassing De bestemming

'Wonen'

(artikel

6)

1. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen overeenkomstig de op de plankaart aangegeven woningtypen daarmee voor de uitoefening b. tuinen en erven;

van aan-huis-gebonden

en in samenhang

beroepen;

c. parkeervoorzieningen; d. oevers; e. waterbeheer, waterberging en sierwater. Op de als zodanig aangewezen gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten dienste van de bestemming, waarbij geldt dat ter ptaatse van de aanduiding 'zone luchtvaartverkeer' de bouwhoogte van bouwwerken ten hoogste 30 meter mag bedragen. Voor het bouwen van hoofdgebouwen

en aan- en uitbouwen gelden de aanduidingen op de plankaart

en de volgende regels: a. de hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd; b. per bouwvlak mag ten hoogste het op de plankaart aangegeven aantal bouwpercelen worden gerealiseerd; c. per bouwperceel mag ten hoogste 1 woning worden gebouwd; d. de breedte van het hoofdgebouw inclusief aan- en uitbouwen ter plaatse van de voorgevelrooilijn (v1) mag ten hoogste 65% bedragen van de breedte van het bouwperceel; e. de voorgevel van het hoofdgebouw dient in de op de plankaart aangegeven voorgevelrooilijn (v1) te worden gebouwd; f. indien op de plankaart een zijgevelrooilijn (v2) is aangegeven, dient de zijgevel van het hoofdgebouw in deze aangegeven zijgevelrooilijn (v2) te worden gebouwd; g. de afstand van het hoofdgebouw inclusief aan- en uitbouwen tot beide zijdelingse perceelsgrenzen dient ten minste 3 meter te bedragen; h. de goothoogte van het hoofdgebouw mag voor woningtype: - W1: ten hoogste 3 meter bedragen; - W2: ten hoogste 4,5 meter bedragen; i. de bouwhoogte van het hoofdgebouw mag voor woningtype: - W1: ten hoogste 7,5 meter bedragen; - W2: ten hoogste 9 meter bedragen; j. het hoofdgebouw dient te worden afgedekt met een zadeldak; k. de goothoogte van aan- en uitbouwen is ten hoogste gelijk aan de goothoogte van het bijbehorende hoofdgebouw overeenkomstig het aangegeven woningtype; l. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen is ten hoogste gelijk aan de bouwhoogte van het bijbehorende hoofdgebouw overeenkomstig het aangegeven woningtype; m. ondergronds bouwen is toegestaan tot een diepte van ten hoogste 5 meter, mits de ondergrondse ruimten, zoals kelders, geheel waterdicht gebouwd worden; n. de bepalingen in de Keur van het waterschap zijn van toepassing. 12


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor

Voor het bouwen van bijgebouwen

Overheid

en Bestuur

gelden de aanduidingen op de plankaart en de volgende regels:

a. bijgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak worden gebouwd, met uitzondering van het bepaalde in artikel 6, lid 4, onder d; b. de goothoogte van een bijgebouw mag ten hoogste 3 meter bedragen; c. de bouwhoogte van een bijgebouw mag ten hoogste 5,5 meter bedragen; d. het gezamenlijk oppervlak van bijgebouwen op het bouwperceel van een woning buiten het bouwvlak, mag ten hoogste 60 m2 bedragen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 6, lid 4, onder e, f en g, en de bepaling dat de voorgevel (v1) en zijgevelrooilijn (v2) niet wordt overschreden; e. de afstand van een vrijstaand bijgebouw tot de achtergevel van het hoofdgebouw daarvan inclusief aan- en uitbouwen danwel het aangebouwde bijgebouw of het verlengde bedraagt ten minste 1 meter; f. bijgebouwen dienen ten minste 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan te worden gebouwd; g. de afstand van een bijgebouw tot beide zijdelingse perceelsgrenzen dient ten minste 3 meter te bedragen; h. ondergronds bouwen is toegestaan tot een diepte van ten hoogste 5 meter, mits de ondergrondse ruimten, zoals kelders, geheel waterdicht gebouwd worden; i. de bepalingen in de Keur van het waterschap zijn van toepassing. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de aanduidingen op de plankaart en de volgende regels: a. de hoogte van erfafscheidingen v66r de voorgevelrooilijn (v1) mag ten hoogste 1 meter bedragen; b. indien op de plankaart een zijgevelrooilijn (v2) is aangegeven, mag de hoogte van erf afscheidingen v66r de zijgevelrooilijn

ten hoogste 1 meter bedragen; achter de voorgevelrooilijn

c. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen

(v1) mag ten hoogste 2

meter bedragen; d. de hoogte van vlaggenmasten mag ten hoogste 5 meter bedragen; e. de hoogte van antennemasten mag ten hoogste 12 meter bedragen, waarbij geldt dat de hoogte niet rneer mag bedragen dan de bouwhoogte van het bijbehorende hoofdgebouw; f. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 meter bedragen; g. de bepalingen in de Keur van het waterschap zijn van toepassing De uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, is uitsluitend toegestaan indien: a. maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning en de bijgebouwen tot ten hoogste 50 rn>, mag worden gebruikt voor het aan-huis-gebonden beroep; b. de woning blijft voldoen aan de bepalingen ingevolge of krachtens de Woningwet; c. degene die de activiteiten uitvoert, is tevens bewoner van de woning; d. er wordt geen afbreuk gedaan aan het woonkarakter van de buurt; e. er vinden geen verkeersaantrekkende activiteiten plaats of er wordt geen onaanvaardbare parkeerdruk veroorzaakt, zodat extra verkeersmaatregelen, waaronder parkeervoorzieningen, noodzakelijk worden; f. er vindt geen detailhandel plaats, uitgezonderd verkoop als ondergeschikte nevenactiviteit die verband houdt met dat aan-huis-gebonden beroep alsmede goederen die ter plaatse in het kader van het aan-huis-gebonden beroep zijn vervaardigd;

13


A2011-99LV

31 oktober

2011


g. er ontstaat

geen ernstige of onevenredige

teiten plaats waarvoor een milieuvergunning h. er is geen sprake van buitenopslag.

hinder voor het woonmilieu

en er vinden geen activi-

of een melding op grond van milieuwetgeving

verpltcht is;

Voor het parkeren gelden de volgende regels: a. per bouwperceel dienen twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd handhaafd; b. de oppervlakte van een parkeerplaats bedraagt ten minste 12,5 m2;

en ge-

c. garages worden bij de bepaling van het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein buiten beschouwing gelaten. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en de hierbij behorende gebouwen voor een aan-huis-gebonden bedrijfs of andere activiteit, niet zijnde een aan-huis-gebonden beroep.

6.

Schadeanalyseen vergelijking planologischeregimes

Uit de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat er een aantal schadefactoren bestaat die aanleiding kunnen vormen voor een planologische verslechtering met aanspraak op schadevergoeding,

zoals:

•

verlies aan privacy;

•

verlies aan uitzicht;

•

intensivering

•

inboeten aan situeringswaarde;

•

vermindering

•

toename verkeer en parkeeroveriast.

iee]- en verblijfsklimaat; dag- en zonlichttoetreding,

schaduwwerking;

De vraag is of ten gevolge van het nieuwe planologische regime een aantal schadefactoren bestaan die aanleiding kunnen vormen voor een planologische verslechtering voor aanvrager. Door het vergelijken van de planologische regimes worden de schadefactoren nader bekeken en afgewogen. De feitelijk opgerichte bebouwing is niet van belang. Bepalend is de maximale invulling van het oude en het nieuwe planologische regime (exclusief onder andere binnenplanse vrijstellingen). In casu zal een vergelijking worden gemaakt tussen het nieuwe bestemmingsplan 'Willy van den Berkstraat Noord' en het oude bestemmingsplan 'Haarsteeg'. Toegepast op het in paragraaf 2 genoemde object,

wordt dit als volgt beoordeeld.

Het perceel van aanvrager is gelegen ten oosten van de straat plaatselijk bekend als Ipperhoeve te Haarsteeg. Het perceel van aanvrager ligt ten zuiden van het perceel plaatselijk bekend als Ipperhoeve 20 en ligt op de hoek van de wegen plaatselijk bekend als Ipperhoeve en Willy van den Berkstraat. Het plangebied waarop de planologische wijziging betrekking heeft ligt ten oosten aan de achterzijde van aanvrager zijn perceel. Het oude regime ter plaatse beschreven Krachtens het bestemmingsplan 'Haarsteeg' waren de gronden van het plangebied ten oosten van aanvrager zijn perceel grotendeels bestemd voor agrarische doeleinden. Op deze gronden mocht

14


A2011-99LV

31 oktober

2011


geen bebouwing worden opgericht. Voor een kleiner deel waren de gronden van het plangebied nog bestemd voor 'Water'. Op deze gronden mochten uitsluitend nog worden gebouwd bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming tot een hoogte van maximaal 3 meter. Een smalle strook grond grenzend aan aanvrager zijn perceel was nog bestemd voor 'Woondoeleinden'. Op deze gronden mocht geen bebouwing worden opgericht. Het nieuwe regime ter plaatse beschreven Op grond van het bestemmingsplan 'Willy van den Berkstraat Noord' zijn de gronden grotendeels ten oosten van aanvrager zijn woning bestemd voor 'Wonen'. De gronden kunnen worden gebruikt voor wonen met bijbehorende voorzieningen. Het plan biedt ruimte voor de bouw van maximaal 24 vrijstaande woningen. De kavelgrootte varieert van circa 600 m2 tot 1150 m2. In het plan is uitgegaan van vijf rijen kavels. De meest zuidelijke kavel rij is georienteerd op de Willy van den Berk· straat. Binnen dit bouwvlak ( 135 m bij 12 m) kunnen 4 vrijstaande woningen worden gebouwd met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 7,5 meter. Achter dit bouwvlak is nog een relevant bouwvlak (130 m bij 12 m) gelegen waarbinnen 5 vrijstaande woningen kunnen worden gebouwd tot een maximale goot- en bouwhoogte tot 4,5 en 9 meter. Binnen deze bouwvlakken rnogen bij deze woningen nog aan- en uitbouwen worden gebouwd tot een maximale goot· en bouwhoogte van het hoofdgebouw. Voor bijgebouwen geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 3 en 5,5 meter tot een maximale oppervlakte per woning van 60 m2. Bijgebouwen dienen minimaal 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan te worden gebouwd. De afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimaal 3 meter. Voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde geldt voor erf-afscheidingen voor de voorgevelrooilijn een maximale hoogte tot 1 meter en achter de voorgevelrooilijn 2 meter. De bouwhoogte van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde bedraagt maximaal 3 meter. De gronden tussen de bouwvlakken in kunnen worden ingericht voor tuinen, erven en parkeervoorzieningen. De overige gronden van het plangebied zijn thans bestemd voor 'Water' en 'Water-Groen'. Op deze gronden mogen overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot 3 meter hoog worden gebouwd en op de gronden met de besternming 'Water- groen' mogen nog speelvoorzieningen tot 4 meter hoog en telecommunicatiemasten tot 30 meter hoog worden gebouwd. De bebouwingsmogelijkheden vergelijkende kon aanvrager zijn uitzicht binnen het plangebied in oostelijke richting worden belemmerd door andere bouwwerken tot maximaal 3 meter hoog. Deze bebouwing kon in het meest ongunstige geval worden opgericht op een kortste afstand van circa 16 meter van aanvrager zijn woning. Thans wordt aanvrager geconfronteerd op een kortste afstand van circa 27 meter van zijn woning met een bouwvlak waarbinnen 4 vrijstaande woningen tot 7,5 meter hoog kunnen worden gerealiseerd. Bij deze woningen mogen nog aan- en uitbouwen worden gebouwd tot dezelfde bouwhoogte en nog bijgebouwen tot 5,5 meter hoog. Achter dit bouwvlak is nog een bouwvlak gelegen waarbinnen 5 vrijstaande woningen kunnen worden gebouwd tot maximaal 9 meter hoog met aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Op een kortste afstand van circa 16 meter ten oosten van aanvrager zijn woning mag ook nog een telecommunicatiemast tot 30 meter hoog worden gebouwd. Vanuit de woning kan zich bestaan op deze mast. Het karakter van het uitzicht in oostelijke richting is dan ook behoorlijk gewijzigd. De commissie is op grond van het voorgaande van oordeel dat het zicht vanaf aanvrager zijn perceel op grond van het nieuwe regime in oostelijke richting in verdergaande mate wordt aangetast door een aanzienlijke toename aan bouwmassa. Het karakter van het uitzicht zal, zoals vermeld in die richting, ook drastisch wijzigen. De commissie merkt ten aanzien van de telecommunicatiemast hierbij wellicht ten overvloede nog het volgende op. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State volgt dat uitsluitend aan de hand van objectieve criteria beoordeeld moet worden of in een onderhavig 15


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor Overheid

geval sprake is van planschade, waarbij het criterium

van de 'redelijk

en Bestuur

denkend en handelend koper'

als uitgangspunt moet worden genomen. Eventuele vooringenomenheid van potentiele kopers mag bij de beoordeling of er sprake is van een waardevermindering van een onroerende zaak ten gevolge van een wijziging van het planologische regime dan ook geen rol spelen. Dit standpunt is door de Afdeling in specifieke gevallen ten aanzien van onder meer woonwagencentra en asielzoekerscentra meerdere

malen ingenomen (o.a. ABRS d.d. 27 juli 2005, nr. 200409691/1,

inzake gemeente Dor-

drecht (LJN: A05666) en ABRS d.d. 27 april 2005, nr. 200401634/1, inzake gemeente Haarlem (LJN: AT4730)). Meer recent heeft de Afdeling zich overeenkomstig uitgesproken ten aanzien van een 24uurs opvang voor drugsverslaafden (ABRS d.d. 10 januari 2007, nr. 200602660/1, inzake gemeente 's-Hertogenbosch). Voor de beoordeling of in onderhavig geval voor aanvrager sprake is van voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komende planschade is dan ook niet bepalend of een individuele potentiele koper meent dat de aanwezigheid van een zendmast schadelijk is voor de gezondheid, maar of deze angst ook gegrond is. Naar mogelijk nadelige effecten van telecomrnunicatiemasten op de volksgezondheid is de afgelopen jaren uitvoering onderzoek gedaan. Tot op heden is er echter geen enkele aanwijzing dat elektromagnetische velden van dergelijke antennemasten gezondheidsklachten (zoals hoofdpijn, vermoeidheid of duizeligheid), een slechter geheugen of verminderde reactiesnelheid veroorzaken (bron: website van het Ministerie van Volksgezondheid, Ruimtelijke Ontwikkeling en Milieu -www.vrorn.nb , dossier: "UMTS-masten"). Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat, nu van een wetenschappelijk oorzakelijk verband tussen het wonen/verblijven in de nabijheid van een telecommunicatiemast en het ontstaan van enigerlei gezondheidsklachten geen sprake is, de mogelijk bij potentiele kopers aanwezige angst voor dergelijke gezondheidsrisico's

bij de beoordeling of in onderhavig geval sprake is van planschade geen rol

mag spelen. Op grond van het oude regime was aanvrager zijn woning ten oosten op agrarisch onbebouwd gebied georienteerd. Aanvrager zijn perceel zal thans gelegen zijn in de nabijheid van een nieuwe woonwijk c.q. verstedelijkt gebied. Deze planologische wijziging zal als nadelig aangemerkt worden. In de nieuwe situatie is er immers in tegenstelling tot voorheen geen sprake meer van een enigszins landelijke ligging ten oosten van zijn woning, maar zal de woning van aanvrager deel uitmaken van een meer omvattend woongebied. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat aanvrager zijn perceel al wel aan overige zijden wordt omgeven

door woningen.

Voorheen waren de gronden gelegen ten oosten van aanvrager zijn perceel hoofdzakelijk voor een agrarische functie. Op grond van het nieuwe regime zijn de gronden hoofdzakelijk

bestemd geschikt

voor de woonfunctie met daaraan ondergeschikt een water-groen, verkeer en tuinfunctie. De commissie is van mening dat het gebruik van de betreffende gronden dan ook gelet op de toename van de bebouwingsmogelijkheden zal intensiveren, daar het thans mogelijk is geworden om in totaal 24 vrijstaande woningen binnen het plangebied op te richten. De hele dag is hier activiteit te verwachten. Ten opzichte van het voorheen bestaande gebruik (onbebouwde agrarische functie) op grond van het oude planregime, betekent dit dat er een grotere inbreuk op aanvrager zijn privacy wordt gemaakt. Gelet op de ligging van het perceel en de afstand van de achtergevel van de woning tot aan het nieuwe woongebied en gelet op de gesitueerde ramen in aanvrager zijn woning zal de inkijk in de woning toenemen. Hierbij merkt de commissie op dat de 4 nieuwbouwwoningen zijn georienteerd op de Willy van den Berkstraat. Hierdoor zal sprake zijn van zijdelingse inkijk. Ondanks dat aanvrager voorheen ook enige inkijk had te dulden vanaf de gronden van het plangebied, de ligging op de kruising van Ipperhoeve en Willy van den Berkstraat en inkijk van buurpercelen, wordt aanvrager thans met meer inkijk aan de achterzijde

van zijn perceel geconfronteerd.

16


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor

Overheid

en Bestuur

Als gevolg van het nieuwe regime zal er tevens naar het oordeel van de commissie samenhangend met de toename van de gebruiksintensiteit, geluidsoverlast voor aanvrager optreden afstand van de nieuwbouw woningen tot aanvrager zijn woning en achtertuin. De hoofdontsluiting

van het nieuwe woongebied

straat worden de meest zuidelijke

gelet op de

loopt via de Willy van den Berkstraat.

woonkavels ontsloten door twee gekoppelde toeritten

bestaande watergang steken. De overige kavels worden ontsloten door middel van een circa 4,5 meter breed binnen het woongebied. Op deze ontsluitingswegen binnen het heeft aanvrager nauwelijks zicht. Gelet op de toevoeging van in totaal 24 woningen gehele woongebied, sluit de commissie enige toename van hinder verkeersbewegingen maal uit. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden dat aanvrager thans ook al met verkeersbewegingen

wordt geconfronteerd

Aan deze die over de ~ijweg van plangebied binnen het niet helehinder van

gelet op de ligging van zijn perceel binnen een woonge-

bied en de ligging op de hoek van de wegen Ipperhoeve en Willy van den Berkstraat. Andere schadefactoren

acht de commissie niet aanwezig.

Conclusie is dat er voor aanvrager zijn perceel sprake is van planologisch nadeel bestaande uit een verdergaande aantasting van het uitzicht, de ligging en de privacy. Voorts acht de comm ssie enige toename van geluidshinder aannemelijk en sluit de commissie enige toename van hinder van verkeersbewegingen niet helemaal uit.

7.

8eoordeling van de voorzienbaarheid van de schade voor aanvrager

Alvorens over te gaan tot waardering van de omvang van het door aanvrager geleden planologisch nadeel (planschade), wordt beoordeeld of dit nadeel (voor zover uitkomend boven hef 'normaal maatschappelijk risico') voor tegemoetkoming ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt, of dat de schade wegens voorzienbaarheid geheel of gedeeltelijk voor eigen rekening en risico van aanvrager dient te blijven. De voorzienbaarheid

van de planologische wijziging

is bepalend voor de vraag of schade (gedeelte-

lijk) voor eigen rekening behoort te blijven. Een benadeelde heeft geen recht op tegemoetkoming in door hem geleden planschade indien deze schade (mede) aan zijn eigen doen of nalaten te wijten is, en voor zover zij door het treffen van redelijke maatregelen deze schade hadden kunnen voorkomen of beperken. Dit principe is expliciet opgenomen in artikel 6.3 Wro, maar gold ook al onder de oude planschaderegeling ex artikel 49 WRO, en is bekend als het jurisprudentieleerstuk van 'actieve' en 'passieve risicoaanvaarding' wegens 'voorzienbaarheid'. Schade is voorzienbaar indien ten tijde van de koop voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie zou veranderen. Een aanstaande planologische ontwikkeling met nadelige gevolgen kan blijken uit genomen besluiten of in ontwerp gepubliceerde documenten die later ongewijzigd zijn vastgesteld dan wel uit m atschappelijke of planologische ontwikkelingen. Van een redelijk denkende en handelende koper rmag verwacht worden dat hij bij de gemeente informatie inwint omtrent de planologische situatie van het perceel en de directe omgeving. Op grond van vaste jurisprudentie kan voorzienbaarheid worden aangenomen op grond van een vastgesteld streekplan, structuurplan, ontwikkelingsvisie, bestemmingsplan of voorbereidingsbesluit. Uit de 17


A2011-99LV

31 oktober

2011


uitspraak van de Raad van State d.d. 27 juli 2005 met zaaknummer 200408229/1 volgt dat ook een ontwerpstructuurschets, welke nog niet is vastgesteld maar gedurende een bepaalde termijn ter inzage heeft gelegen, een document is waaruit een voornemen tot wijziging van een planologisch regime kan worden afgeleid. Dit document dient dan later in de besluitvormingsfase wel ongewijzigd vastgesteld te zijn. Aanvrager heeft op 7 maart 1980 het juridisch eigendom verkregen (akte van levering). Ten tijde

van verkrijging

van het eigendom waren er blijkens de toegestuurde

informatie

van de

gemeente naar het oordeel van de commissie dan ook nog geen andere planologische maatregelen van de gemeente in voorbereiding c.q. procedure waaruit de onderhavige ontwikkeling door aanvrager kon worden afgeleid. Gelet op het voorgaande moet worden geconcludeerd dat de nieuwe planontwikkeling voor aanvrager niet als voorzien en bekend kon worden verondersteld. Derhalve komt de door aanvrager geleden planschade voor tegemoetkoming ex artikel6.1 Wro in aanmerking.

8.

Schadewaardering

Op basis van de conclusies uit de planvergelijking heeft op 3 augustus 2011 een opname plaatsgevonden van bovengenoemd object in verband met eventuele schade. Als peildatum voor de taxatie wordt gehanteerd de datum waarop het bestemmingsplan 'Willy van den Berkstraat- Noord' in werking is getreden, zijnde op 7 juli 2010. Factoren als de ligging en de bereikbaarheid, de direct omgeving, de vorm en omvang van een perceel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan en de aanwendingsmogelijkheden bepalen de waarde van een onroerende zaak. 8.1

Omschrijving

van het object

Het betreft een vrijstaande woning met aangebouwde garage, houten schuur, ondergrond, erf, tuin en verdere aan- en toebehoren plaatselijk bekend als Ipperhoeve 18, 2554 JA te Haarsteeg. Indicatie bruto inhoud woning: circa 635 m3 inclusief bijkeuken en garage (garage is circa 75 m3.) Gebruiksoppervlakte houten schuur: circa 17 m2• Perceelsoppervlakte: 466 m2_ (bron: kadaster). Bouwjaar: omstreeks 1980. Kadastrale gegevens: gemeente Vlijmen, sectie N, nummer 1956, grootte 0 ha, 04 are en 66 centiare (bron: kadaster, 02 augustus 2011, toestandsdatum 01 augustus 2011). Ligging en be/endingen Gelegen binnen de bebouwde kom van Haarsteeg, aan de rand van een woonwijk en aan een rustige woonstraat. De woning wordt begrensd door een vrijstaande woning met aan en toebehoren, een openbare weg met daaraan grenzend overwegend vrijstaande woningen met aan- en toebehoren en aan de achterzijde wordt onderhavige woning begrensd door het plangebied. Vanuit een slaapkamer, de woonkamer en de achtertuin is er in meer- en mindere mate zicht op het plangebled.

18



Bouwaard Woning: bestaande uit gemetselde spouwmuren, een betonnen begane grond vloer, betonnen verdiepingsvloeren, geheel voorzien van houten kozijnen, een houten kapconstructie met hellend dakvlak en met pannen bedekt. De bouwkundige staat is, voor zover visueel waarneembaar, zover visueel waarneembaar,

redelijkl

goed en de staat van onderboud is, voor

goed.

Houten schuur: bestaande uit houten gei'mpregneerde houtdelen en een hellend dakvlak met pannen bedekt. Deze schuur verkeert in een goede staat van onderhoud. Voorzieningen woning Centrale verwarming aanwezig. Verwarming (Combifort,

en warm water geschiedt middels een c.v. combiketel

HR).

Groepenkast: 7 groepen, een kookgroep en Z aardlekschakelaars. De woning is aangesloten op alle gebruikelijke

Nuts voorzieningen

en is geheel voorzien van isole-

rende beglazing (m.u.v. de garage) alsmede vloer- , spouw- en dakisolatie. Perceel en tuin Het betreft een rechthoekig hoekperceel met voor- ,zij- en achtertuin ingericht als siertuin van normale kwaliteit alsmede een eigen oprit voorzien van bestrating en geschikt voor parkeren op eigen terrein voor circa 3 auto's. De achtertuin is oostelijkl noordoostelijk georienteerd en is middels een afsluitbare

zijopgang bereikbaar.

Indeling Begane grond: entreel hal, toiletruimte (nette, standaard uitvoering), meterkast, vaste trap naar de eerste verdieping, woonkamer (L vormig) voorzien van openslaande deuren welke toegang bieden tot de achtertuin, hatf open keukenruimte voorzien van een inbouwkeuken (moderne uitvoering) met inbouwapparatuur, te weten; een keramische kookplaat, een afzuigkap, een combi magnetron en een vaatwasser. Vanuit de keukenruimte doorgang naar de bijkeuken met opstelplaats van de wasapparatuur en doorgang naar de garage met entresol. 1e verdieping: overloop, drie slaapkamers, badkamer (nette uitvoering) gend closet en een wastafelmeubel.

voorzien van een douchecabine,

een han-

r verdieping: middels vaste trap bereikbaar, de slaap-I hobbykamer.

(voor)zolder

met opstelplaats

van de c.v. combiketel,

doorgang naar

Milieuaspecten De taxateur heeft geen verdergaand (technisch) onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen in gronden/of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, waaronder asbest of naar aanwezigheid van stoffen die de waarde beinvtoeden, waaronder 19

projectnum datum:

rner: A2011-99L V

31 oktober

2011

voor

zwam, schimmel

etc. Bij de taxatie

is met de aanwezigheid

Overheid

van zulke stoffenl

en Bestuur

materialen

geen

rekening gehouden. Bijzonderheden: •

De begane grond is geheel voorzien van vloerverwarming

(m.u.v. de bijkeuken en garage);

•

Naast de genoemde opstallen is er een houten overkapping in de achtertuin

aanwezig. Deze

verkeert in een goede staat van onderhoud. 8.2 Bepaling van de schade De waarde van de onroerende zaak wordt met name bepaald door de planologische situatie telijke omstandigheden, zoals ligging en ontsluiting van het perceel, de vorm en grootte de staat van onderhoud en gebruiksmogelijkheden van de daarop aanwezige gebouwen.

en fei-

daarvan en De schade

wordt veroorzaakt door wijziging van het planologische regime, waardoor de onroerende zaak in waarde daalt. Deze waardevermindering wordt bepaald door het verschil in waarde van de onroerende zaak direct v66r en direct na de wijziging van de planologische situatie.

Met inachtneming van de in paragraaf 6 van deze rapportage beoordeelde factoren en hetgeen in de vorige paragraaf is opgemerkt wordt de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend Ipperhoeve 18 te Haarsteeg, rekening houdend met de maximale mogelijkheden op grond van het 'oude' planologische regime op peildatum 7 juli 2010 getaxeerd in de orde van grootte van: Onderhandse verkoopwaarde

vrij van huur en gebruik op peildatum

en voor planologische

wijziging

wordt geschat op

€ 420.000,-zegge: vier honderd twintig

Onderhandse verkoopwaarde

duizend euro

vrij van huur en gebruik op peildatum

en na planologische

wijziging

wordt geschat op € 401.000,-zegge: vier honderd een duizend euro

De waardevermindering

ten gevolge van de planologische wijziging bedraagt € 19.000,-zegge: negentien duizend euro

9.

Normaalmaatschappelijk risico

Zoals in het voorgaande reeds uiteengezet, is op de onderhavige planschadeaanvraag de Wro van toepassing. Ingevolge artikel 6.2 van de Wro blijft het binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: 20


A2011-99LV

31 oktober

2011


a. b.

van schade in de vorm van een inkomensderving:

een gedeelte gelijk aan 2% van het inkomen

onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; van schade in de vorm van vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van de op de onroerende zaak betrekking hebbende regels (m.a.w. geen forfaitaire benadering van het normale maatschappelijke de). (Artikel 6.2 Wro).

risico in geval van 'directe'

planscha-

Dit betekent dat 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de planologisch nadelige situatie, in casu 2 % van € 420.000,-- voor eigen rekening van aanvrager blijft. Derhalve dient een bedrag van € 8.400, -- voor rekening van aanvrager te blijven, en komt een bedrag van € 10.600,-- voor vergoeding in aanmerking.

10.

Zienswijze en reactie op de zienswijze

Naar aanleiding van het conceptadvies

d.d. 30 augustus 2011 heeft de commissie namens vertegen-

woordiger van aanvrager een zienswijze d.d. 21 september 2011. Op pagina 8 van uw conceptadvies

onder 5. De planologische

regimes, sub 5.1 Het 'oude' planolo-

gische regime: het bestemmingsplan "Kom Haarsteeg" zet u uiteen dat het plangebied gelegen ten noordoosten van het perceel van aanvragers waarop thans een woongebied kan worde.n gerealiseerd, voorheen was gelegen binnen het bestemmingsplan 'Haarsteeg'. Dit bestetnmingspiat: is op 11 november 2003 door de gemeenteraad van Heusden vastgesteld en op 15 juni 2011 door Gedeputeerde Staten gedeeltelijk goedgekeurd. Deze informatie is echter niet correct. Vanwege de onthouding goedkeuring door Gedeputeerde Staten welke betrekking had op een betreffende onderhavig plangebied opgenomen wijzigingsbevoegdheid, neeit de gemeenteraad op 1 juni 20(96 het bestemmingsplan Haarsteeg, herziening 2006 vastgesteld. De daarin onder 5 opgenomen berziening had betrekking op het gehele onderhavige plangebied. In het bestemmingsplan Haarsteeg, herziening 2006, is voor onderhavig plangebied wederom voorzien in de bestemming 'Agrarische doeleinden' (Ag) doch is niet langer voorzien in een nadere aanduiding "Wijzigingsbevoegdheid rlaar woondoeleinden". De commissie is afhankelijk van de door de gemeente Heusden aangeleverde stukken. De commissie heeft het bestemmingsplan 'Haarsteeg' zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Heusden op 11 november 2003 als oud regime ontvangen. De onthouding van goedkeuring zag op de wijzigingsbevoegdheid. Uit de toelichting van het bestemmingsplan 'Willy van den Berkstraat noord' blijkt ook nog eens dat dit bestemmingsplan het voorafgaande bestemmingsplan was. Het bestemmimgsplan 'Haarsteeg, herziening 2006' was niet bekend bij de commissie. Naar aanleiding van de zienswijze heeft de gemeente Heusden het bestemmingsplan 'Haarsteeg, herziening 2006' ter beschikking gesteld aan de commissie. Dit bestemmingsplan is thans opgenomen als oud planologische regime in het definitieve advies. De bestemming van het plangebied is ongewijzigd gebleven en heeft dan ook geen invloed op de schadeanalyse. Op pagina 16 van uw conceptadvies onder het onderdeel Het nieuwe regime ter plaatse bescbreven in het 2e tekstblok stelt u dat de bebouwingsmogelijkheden vergelijkende aanvragers hun uitzicht binnen het plangebied in oostelijke richting kon worden belemmerd door andere bouwwerken tot maximaal 3 meter hoog. Gelet op deze uit het oude regime voortvloeiende bebouwingsmogelijkheid wordt de met de voorgestane bouw van de woningen opgeworpen belemmering als minder 21


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor Overheid

ingrijpend

beoordeeid.

De uit tiet oude planologisch

regitne voortvtoeietide

en Bestuur

bebouwingsmogelijkhe-

den in ondertiavig plangebied had ecbter enke! betrekking oo de "Water" bestemde strook grond in bet plangebied en oo oe bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming "water". Op de tot 'Agrarische doeieinden' bestemde gronden was het oortctiten van enigertet bebouwing niet toegestaan. De frequentie waarin dergelijke sterk bestetnmingsgebonden voorzieningeti zouden kunnen worden opgeticbt alsmede de daaraan gekoppelde uitvoering van dergelijke voorzieningen, leitit logischerwijs tot een zeet minimale beperking van het uitzicht. Vanwege de thans in bet plangebied mogelijk getnaakte bouw van woningen daatentegen zal sprake zijn van eeti meet ingrijpende bepetking van uitzicht als nu in het conceptndvies wordt voorgesteld. Immers, et is sprake van toegelaten bouwtioogten van woningen tot 9 meter. Verder is, in vergelijking bebouwing.

tot tiet oude regime, ook sprake van een wezenlijk

andere intensiteit

van op te richten

De commissie heeft gesteld dat aanvrager op grond van het oude regime met andere bouwwerken kon worden geconfronteerd tot 3 meter hoog. Bij de planologische vergetijking gaat het erom wat maximaal op de gronden nabij aanvrager zijn perceel op grond van het oude regime k()n worden opgericht. Naar het oordeel van de commissie kon aanvrager dan ook geconfronteerd worden ten oosten van zijn woning met andere bouwwerken tot 3 meter hoog. Deze bebouwing moet dan ook gelet op de maximale invulling van de planologie worden meegenomen in de schadeanalyse. Op grond van het nieuwe regime wordt aanvrager geconfronteerd met hoofdbebouwing tot 9 meter hoog. Dit uitzicht heeft dan ook een meer ingrijpende beperking. Dit heeft de commissie dan ook als zodanig geconcludeerd. De commissie heeft vastgesteld dat het zicht vanaf aanvrager zijn perceel op grond van het nieuwe regime in oostelijke richting in verdergaande mate wordt aangetast door een aanzientijke toename aan bouwmassa. Het karakter van het uitzicht zal, zoals vermeld in die richting, ook drastisch wijzigen. In de planvergetijking dienen alle oude maximale bebouwingsmogelijkheden op de meest nadelige wijze voor aanvrager ingevuld te worden meegenomen door de commissie en deze dienen vervolgens vergeleken te worden met alle nieuwe thans vigerende maximale bebouwingsmogelijkheden

( op de meest nadelige wijze voor aanvrager ingevuld).

In het bedoelde 2e tekstblok wordt verder aangegeven dat aanvrager op een kortste afstand van circo 27 meter van zijn woning wordt geconfronteerd met gronden bestemd tot "Wonen". De kortste afstand van de gronden bestemd tot "Wonen" tot het perceel van aanvrager bedraagt echter slechts 12 meter hetgeen van wezenlijk belang is voor de beoordeling van de hieruit voortvloeiende invloed. De commissie heeft in de schadeanalyse rekening gehouden met de Iigging en de afstand van aanvrager zijn achterste perceelgrens tot aan het plangebied. In het bedoelde 2e tekstblok wordt verder aangegeven dat op een afstand van circa 16 meter ten oosten van de woning van aanvragers ook nog een telecommunicotiemast tot 30 meter hoog gebouwd mag worden. Gesteld wordt dat vanuit de woning zicht kan ontstaan op deze mast. De aangegeven maatvoering van 16 meter ten opzichte van de woning van aanvragers klopt. Verzuimd is echter te vermelden dat de afstand van de gronden waarop gekomen kan worden tot de bouw van een telecommunicatiemast tot aan het perceel van aanvragers sLechts 4 meter bedraagt hetgeen van wezenLijk belang is voor de beoordeling van de hieruit voortvLoeiende invLoed.

De commissie heeft vastgesteld dat de telecommunicatiemast op een afstand van 16 meter van aanvrager zijn woning (achtergevel) kan worden opgericht. Inderdaad kan op een kortste afstand

22


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor

Overheid

en Bestuur

van 4 meter gemeten vanaf de achterste perceelgrens een antennemast worden opgericht. In de schadeanalyse en door de taxateur is rekening gehouden met de ligging en de afstand van de achtertuin van aanvrager tot aan het plangebied. De commissie heeft de mate van uitzichtaantasting door de bouw van een antennemast

in voldoende mate in de schadeanalyse rneegewogen.

Verder is van belang en ook niet verder benoemd in het conceptadvies het gegeven dat binnen de geprojecteerde bestemming "Water-Groen" en de daarbij behorende voorschriften, geen limiet is opgenomen ten aanzien van de daarbinnen moge/ijk gemaakte bebouwingsmogelijkheden in de zin van de maximaal op te richten aantal/en teiecommunicatiemasten danwel een tnaximaai bebouwingspercentage_ Dit houdt in dat aanvragers kunnen worden geconfronteerd met de bouw van meerdere teiecommunicatiemasten binnen de geprojecteerde bestemming "water-Gtoen" op slechts 4 meter afstand van hun perceel. Gelet op deze kleine afstand tussen die gronden en het perceel en pand van aanvragers, zal een direct en storend zicht bestaan op de aldus op te richten voorzieningen Planologisch bezien is het mogelijk dat er een of meerdere masten binnen die bestemming kunnen worden opgericht. Het is van belang te vermelden dat de commissie in de schadeanalyse is uitgegaan van de kortste afstand (op de meest nadelige locatie voor aanvrager ingevuld) waarbinnen een mast kan worden opgericht. Dit is op een kortste afstand van 16 meter van de woning en 4 meter van zijn perceeL Aan die mast wordt dan ook uitzichtschade van ondervonden. Indien er nog een mast of meerdere masten gebouwd zouden worden binnen de bestemming 'Water-Groen' dan zou/ zullen die mast(en) ten noorden van de eerste mast komen te liggen. Aan de opvolgende mast(en) bestaat veel minder zicht, daar aanvrager slechts in een geheel schuine zichtlijn zicht zou kunnen hebben op deze mast(en). Daarbij zal aanvrager zijn schuine zichtlijn op deze mast(en) ook beperkt kunnen worden door de bebouwingsmogelijkheden op de tussenliggende gronden (achtertuinen van de percelen Ipperhoeve 20 tot en met 26). De grootste schade wordt dan ook ontleend aan de dichtstbijzijnde mast die pal achter aanvrager zijn perceel kan worden opgericht. Het directe uitzicht zal aanvrager hebben op deze rnast. De commissie blijft dan ook van oordeel dat de mate van uitzichtaantasting door de bouw van antennemast(en) voldoende in de schadewaardering is meegewogen. Verder is in het conceptadvies verzuimd te vermeiden dat binnen de op slechts 4 meter van het perceel van aanvragers geprojecteerde bestemming "Water-Groen" tevens de bouw var1 speelvoorzieningen tot een hoogte van 4 meter is toegestaan. Ook hiervoor is in de voorschriften geen limiet opgenomen ten aanzien van de daarbinnen mogelijk gemaakte bebouwingsmogelijkheden in de zin van de maximaal op te richten aantal/en speelvoorzieningen danwei een maximaai bebouwingspercentage, De geboden mogelijkheid tot het op slechts 4 meter van de gtens van het perceel van aanvragers oprichten van speelvoorzieningen impliceert verder dat sprake is van een wezenlijke intensivering van het gebruik van de als zodanig bestemde gronden alsook dat deze een verblijfsfunctie krijgen gekoppeld aan het gebruik van de speelvoorzieningen. Dit kan leiden tot een toename van geluid door spelende kinderen en dat vanat de op te richten speelvoorzieningen zicht gaat ontstaan op het perceel Ipperhoeve 18 en inkijk in de op dat perceel aanwezige woonbebouwing. Dit ieidt tot een verregaande aantasting van privacy en woongenot_ Verder kan het oprichten van speelvoorzieningen leiden tot het ontstaan van zogenaamde hangplekken voor jongeren. Nu deze voorzieningen moge/ijk worden gemaakt op een afstand van siechts 4 meter van het perceeilpperhoeve 18 zai sprake zijn van een toename van geluid en overlast en zal hierdoor de privacy van de eigenaren en bewoners van dat perceel en het daarop aanwezige pand in ernstige mate aangetast en zal afbreuk worden gedaan aan het huidige woongenot.

23


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor

Overheid

en Bestuur

De commissie merkt op dat aanvrager heeft aangegeven dat er meerdere antennemasten aanvrager zijn perceel kanl kunnen worden opgericht binnen de bestemming 'Water-Groen'.

achter Indien

hiervan wordt uitgegaan kunnen op die plek geen speelvoorzieningen meer gerealiseerd worden. Immers zijn deze gronden door vertegenwoordiger van aanvrager reeds ingevuld met a tennemasten. Bij de invulling van het nieuwe planologische regime dient dan ook een consistente invulling van de gronden aangehouden te worden. De commissie dient uit te gaan in de schadeanalyse van de meest nadelige invulling. In het kader van het uitzicht zal dit de oprichting van antenne asten zijn gelet op de bouwhoogte van deze bouwwerken. Ten aanzien van de speelvoorzieningen merkt de commissie ten overvloede op dat aanvrager ten zuiden en westen grenzend aan zijn perceel reeds al geconfronteerd kon worden met speelvoorzieningen binnen de bestemming 'Verkeer' aan de lpperhoeve en Willy van den Berkstraat waardoor aanvrager reeds al met hinder van speelvoorzieningen geconfronteerd

kan worden.

Op pagina's 16 en 17 van uw conceptadvies onder het onderdeel Het nieuwe regime ter plaatse beschreven, laatste tekstblok wordt aangegeven dat een eventuele vooringenomenheid en aanzien van de invloed van een telecommunicatiemast op het woonklimaat bij de beoordeling ot in ondethavig geval sprake is van planschade geen rol mag spelen, dit nu van een wetenschappelijk oorzakelijk verband tussen het wonenlverblijven in de nabijheid van een telecommunicatiemast en het ontstaan van enigerlei gezondheidsklachten geen sprake is. Zoals bovenstaand is aangegeven, is binnen de geprojecteerde bestemming "Water-Groen" en de daarbij behorende voorsctuiften, geen limiet opgenomen ten aanzien van de daarbinnen mogelijk gemaakte bebouwingsmogelijkheden in de zin van de maximaal op te richten aantallen telecommunicatiemasten danwel een maximaal bebouwingspercentage. Op basis hiervan kan aanvrager op korte afstand van zijn perceei en zijn woonpand worden geconironteerd met de bouw van meerdere tetecommunicatiemasteo. Ten aanzien van de vraag oi er een oorzakelijk verband is tussen het wonenlverblijven in de nqbijheid van een telecommunicatiemast en het ontstaan van enigerlei gezondheidsklachten is veelvuldig ondetzoek gedaan maar, zeker in de situatie dat er sprake kan zijn van meerdere telecomm nicatiemasten, is uit die onderzoeken niet onomstotelijk vast komen te staan dat, met name de cutnulatie van meerdere telecommunicatiemasten, niet van negatieve invloed kan zijn op het woonlWmaat. Als zodanig is niet langer enkel sprake van een eventuele vooringenomenheid en dient dtt: aspect wel te worden betrokken in de beoordeling ot sprake is van planschade. De commissie deelt bovenstaande redenatie niet. De commissie merkt op ( zoals reed~ eerder gesteld in het conceptadvies) dat het gebruik van een zendmast geen gevolgen heeft voor de volksgezondheid. Naar de invloed van het gebruik voor telecommunicatiedoeleinden op de ge:zondheid en het welbevinden van de mens is door diverse instanties onderzoek gedaan, ook intern tionaal. De Gezondheidsraad heeft vele van deze onderzoeken beoordeeld en komt in zijn jaarbericcht van eind november 2006 aan de staatsecretaris van VROM tot de conclusie dat 'niet kan worden vastgesteld of er een oorzakelijk verband bestaat tussen blootstelling aan elektromagnetische velden enerzijds en vermindering van welbevinden of schade voor de gezondheid anderzijds' zie jaarbericht Gezondheidsraad 2006, uitgebracht 15 februari 2007, publicatienr. 2007106). Tot op heden zijn er geen nieuwe ontwikkelingen bekend die tot een andere conclusie leiden. De bevoegdheid om te oordelen of de plaatsingsvoorwaarden voor antennes in combinatie met de Europees vastgestelde normen voor antennes voor mobiele telefonie, de gezondheid en welbevinden voor burgers waarborgen, is een bevoegdheid van de Staatsecretaris van VROM. Mede op basis van de bevindingen van de Gezondheidsraad stelt de staatsecretaris dat het plaatsen van een antenne binnen de gestelde normen, vanuit gezondheidsoverwegingen verantwoord is. Daarvan uitgaande kan geconcludeerd worden dat een zendmast voor telecommunicatie geen gevolgen voor de volksgezondheid heeft. De 24


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor

Overheid

en Bestuur

commissie is gelet op het voorgaande dan ook van mening dat objectief gezien het gebruik van de gronden voor een zendmast, niet te beschouwen is als planologisch nadelig. Daar vertegenwoordiger van aanvrager ook geen gegevens heeft overgelegd waaruit het tegendeel uit blijkt, kan de cornmissie uit de thans beschikbare gegevens niet anders concluderen dat vooralsnog ook de curnulatie van meerdere telecommunicatiemasten, niet van negatieve invloed is op het woonklimaat. Aan subjectieve oordelen kan in het kader van een planschadebeoordeling geen waarde worden toegekend. Zo oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat bij een planschadebeoordeling met eventuele vooringenomenheid van aspirant kopers geen rekening gehouden kan en mag worden ( zie BR19921 630, ABRvS, 28 oktober 1991, nr. G09.89.0049). Op pagina 17 van uw conceptadvies onder het onderdeel Het nieuwe tegitne ter piaatse beschreven, volledige tekstblok wordt vermeld dat aanvragers hun perceel al wel aan overige zijden wordt omgeven door woningen. Dit is niet correct. Het perceel van aanvragers betreit een hoekperceel, gelegen op de hoek van de Jpperhoeve en de Wi/ly van den Berkstraat. Aan de zuidzijde wordt het perceel aldus niet direct begrensd door woningen evenals dit het geval is aan de westzijde waar de Jpperhoeve is gelegen. Een dergelijke hoeksituering van het perceel en woning waar-

r

borgt een enigszins vrijere

ligging dan dat sprake zou zijn van direct aangrenzende wonirgen.

Het perceel Ipperhoeve 18 heeft ten zuiden en westen geen geheel vrije ligging, daar h~t perceel is gelegen aan een weg met op korte afstand de bestaande woningen aan de Willy van den Berkstraat en de woningen aan Ipperhoeve. De commissie heeft met de zinsnede duidelijk proberen te maken dat de woning van aanvrager al binnen een woongebied lag en omgeven werd door woonpercelen. Zoals ook in paragraaf 8.1 is beschreven zijn de belendingen van het perceel correct benoemd. Op pagina 17 van uw conceptadvies onder het onderdeel Het nieuwe regime ter piaatse beschreven, 2e volledige tekstblok wordt gesteld gelet op de ligging van het perceel en de afstand van de achtergevel van de woning tot het nieuwe woongebied en gelet op de gesitueerde ramep in aanvragers hun woning de inkijk in de woning zal toenemen. Hierbij merkt de commissie (J)Pdat de 4 nieuwbouwwoningen zijn georietiteerd op de Willy van den Berkstraat waardoor sprake zal zijn van een zijdelingse inkijk. De situering van de nieuw te bouwen woningen in relatie tot de mate waarin van daaruit inkijk gaat ontstaan in de woning van aanvragers is niet relevant. Vanaf de te bouwen woningen is ook vanuit de gevelopeningen in de zijgevel een direct uitzicht mogelijk in de woning van aanvragers. Het feit dat het hierbij gaat om de zijgevels van de nieuw te bouwen woningen doet aan de mate van inkijk niets ai, bepalend daarvoor is de situering van de verblijistuimte in de desbetreffende woning. Verder is vanuit de nieuw te bouwen woningen en vanaf de daarbij beborende percelen direct zicht mogelijk op het perceel van aanvragers. Ook in dat kader is de orientatie van de te bouwen woningen op de Willy van den Berkstraat niet relevant. De commissie heeft bij de mate van inkijk rekening gehouden dat de gehele gevel kan worden voorzien van raampartijen (immers verbiedt het vigerende bestemmingsplan dit niet). Vanuit deze gevels zal inkijk kunnen bestaan op aanvrager zijn achtertuin en woning. Hierbij is de qommissie er tevens vanuit gegaan dat de belangrijkste leefvertrekken ook in die richting gesitueerd zouden kunne worden. De commissie heeft de mate van inkijk dan ook maximaal betrokken in de chadeanalyse. Uit de verkavelingstekening en de plantoelichting blijkt echter dat de woningen met de voorzijde naar de Willy van den Berkstraat worden gebouwd. Vandaar dat de commissie 'zi gevel' heeft benoemd. Op pagina 17 van uw conceptadvies onder het onderdeel Het nieuwe regime ter pla9tse beschreven, 2e volledige tekstblok wordt gesteld dat aanvrager voorheen ook enige inkijk hod te dulden 25


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor Overheid

vanaf de gronden van het plangebied,

Deze stelling

is niet correct.

en Bestuur

De aan de achterzijde

van het

perceel en pand van aanvragers gelegen gronden waren in het oude regime bestemd tot "Water" en "Agrarisch gebied" en diende als zodanig niet als verblijfsgebied voor mensen mitsdien ook van enige inkijk vanaf die gronden op het perceel en in de woning van aanvrcger geen sprake kon zijn. De commissie deelt deze stelling niet. Immers konden er wel degelijk inkijk mogelijkheden vanaf de gronden die besternd waren voor 'Agrarisch gebied' bestaan door bijvoorbeeld agrarische medewerkers die op deze gronden aanwezig zouden kunnen zijn. Ondanks dat deze inkijkmogelijkheden aanzienlijk minder zijn dan thans onder het nieuwe planologische regime het geval is dient de commissie deze inkijkmogelijkheden (gelet op de maximale invulling van de oude gebruiksmogelijkheden van de gronden van het plangebied) te betrekken in de schadeanalyse.

Op pagina 17 van uw conceptadvies onder het onderdeel Het nieuwe regitne ter plaatse beschreven in het vooriaatste volledige tekstblok op die pagina wordt gesteid dat de ovetige kavels worden ontsloten door middel van een rijweg van circa 4,5 meter breed binnen het woongebied en aanvragers nauwelijks zicht hebben op deze ontsluitingswegen. Deze stelling klopt, echter binnen de voor deze ontsluitingswegen geprojecteerae bestemming "Verkeer" van toeoassing zijnde voorschriften is eveneens de bouw van telecommunicatiemasten tot een hoogte van 30 meter moge/ijk gemaakt en is ook daarvoor geen limiet opgenomen ten aanzien van de daarbinnen mogelijk gemaakte bebouwingsmoge/ijkheden in de zin van de maximaal op te richten aantallen telecommunicatiemasten danwel een maximaal bebouwingspercentage. Hierdoor kan aanvrager ook ten aanzien van de in het plangebied geprojecteerde bestemming "Verkeer" worden geconfronteerd met bebouwingen (telecommunicatiemasten van 30 meter hoog) waarop vanaf zijn perceel en vanuit de woning direct zicht bestaat en welke het uitzicht

vanaf het perceel en vanuit de woning kunnen belemmeren.

De commissie merkt op dat binnen de bestemming 'Verkeer' het inderdaad mogelijk is dat op die gronden zendmasten tot 30 meter hoog kunnen worden gebouwd. Gelet op de bouwhoogte zal er zicht op deze mast(en) vanuit de woning/ perceel kunnen bestaan. Echter zullen deze masten op een kortste afstand van circa 52 meter van aanvrager zijn perceel en circa 61 meter van de achtergevel van de woning, in noordelijke richting kunnen worden opgericht. Gelet op de situering van aanvrager zijn woning en perceel bestaat geen direct uitzicht op deze antennemast (en). Tevens zullen de bebouwingsmogelijkheden op de noordelijk gelegen percelen Ipperhoeve 20 tlm 26 en de bebouwingsmogelijkheden die thans binnen het plangebied kunnen worden opgericht het direct uitzicht op deze mast(en) ontnemen. Vanuit aanvrager zijn woning/perceel zal over de nieuwbouwwoningen (tot 9 meter hoog) heen moeten worden gekeken om zicht te hebben op deze mast(en). Een zichtlijn richting hemel is niet waardebepalend ten aanzien van het uitzicht. Ook ten oosten van aanvrager zijn perceel binnen de bestemming 'Verkeer' kon een telecommunicatiemast worden opgericht. Gelet op de grote afstand van meer dan 100 meter waarbinnen een mast of masten kunnen worden opgericht is deze afstand te groot dat er nog sprake zal kunnen zijn van een ruimtelijke relatie tussen aanvrager zijn woning/perceel en de mast(en), dat kan leiden tot een waardevermindering van zijn onroerende zaak. Dit mede gelet ook op de bebouwingsmogelijkheden op de tussenliggende gronden. Daarbij wil de commissie nog opmerken dat de oprichting van antennemast(en) in relatie moet worden gezien tot de bebouwing die thans wordt mogelijk gemaakt. Deze bebouwing betreft hoofdzakelijk de bouw van een nieuwe woongebied. De oprichting van antennemasten is daardoor minder beeldbepalend. Op pagina 21 van uw conceptadvies onder het onderdeel 8. Schadewaardering, de schade geeft

u aan tot welk schadebedrag de beoordeling

sub 8.2 Bepaling van

van de optredende

schadefactoren

26


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor Overheid

leidt. Met de in deze aangehouden onderhondse verkoopwaarde

en Bestuur

vrij von huur Op peildotum

en voor

planologische wijziging kon worden ingestemd. Met de oongehouden onderhondse verkoopwoorde vrij von huur Op peildatum en n6 plonologische wijziging kon echter niet worden ingestemd. Afgeleid von de oongehouden onderhondse verkoopwoorde van het pand van aanvraagster bedraagt de aldus optredende waardevermindering circa 4,5 %. Dit percentage is te laag. Zoals uit de destijds ingediende

oonvraag

om planschade en ook uit het door u daarop uitgebrachte

conceptadvies

blijkt, doen zich in deze een aantal schadefactoren voor zoals verlies aan privacy, veriies aan uitzicht, ititensivering teet- en verblijfsklimaat, aantasting van de situeringswaarde, toename vetkeerdruk en porkeeroverlast en aantasting van het woongenot en leefklimaat. Hierbij is vooral van belang dat de nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt op een aistand van slechts 4 meter von het perceel van aanvragers en don met nome betreffen het toeganke/ijk moken van het gebied voor verblijfsfunctie in de vorm von de geboden mogelijkheid tot het oprichten von speetvoorzieningen alsook de ongelimiteerde bouw van telecommunicotiemosten. Deze scnadeiactaren leiden, ook indacntig de op het conceptadvies gegeven reactie, tot een zwaar planolog;sch nadeel. De A{deling bestuursrechtspraak von de Raad van State beeit in een aantal betoeosswestie: meerdere malen overwogen dot voor het bepolen van de waardevermindering geen exacte rekenmodellen voorhanden zijn, doch dat uit de jurisprudentie von artikel 49 WRO (oud) er wel een glabale verdeling, uitgedrukt in procenten, van de schadebedragen, is af te leiden. Deze globale verdeling leidt ertoe dat, volgens de Afdeling bestuursrechtspraok von de Raad van Stote kan worden gesteld dat in geval van een enigszins nadeliger planologische positie, de omvong von de schade is beperkt tot maximaal circa 5%, dat, indien er sprake is van een zwaarder planologische verslechtering, de woardedoling wordt geocht te Iiggen tussen de 5 % en maximoa( 10 % en dot, indien de planologische verslechtering als bovenmatig is aon te merken, de waordevermindering de 10 % kan overstijgen. Nu ten aanzien van het object von aanvragers sprake is van een zwaar planologisch nadeel rechtvaardigt dit in de ogen van aanvroogster dat een percentage van waordevermindering moet worden gehanteerd van minimool 7 %, en niet, zoals in het uitgebrachte advies het geval is, een percentage van circa 4,5%. De door de Raad van State aangegeven categorieen honterende nameIijk, bevindt een percentage von 4,5 % zich nog in de categorie 'een enigszins nadeliger planologische positie' (maximaal 5%) dit terwijl in deze sprake is van zwaar planologisch nadeel op basis waarvan deze ingedeeld dient te worden in de categorie 'een zwaarder plono(ogische verslechtering' (tussen 5% en 10%). Het aangehouden percentage van cjrca 4,5 % staat daarmee niet in een juiste verhouding tot de ook uit het uitgebrachte adviezen voortvloeiende kwalificotie van de zwaarte van het optredend planologisch nodeel. Voorgesteld wordt don ook een bedrag als optredende waardevermindering ten gevolge van de planologische wijziging aan te hquden van € 29.400, - en het conceptadvies

in deze daarop aan te passen.

De commissie merkt ten aanzien van de taxatie vooreerst in zijn algemeenheid het volgende op. Blijkens vaste jurisprudentie (verwezen wordt onder meer naar ABRvS 24 maart 2004, LJN A06109 en ABRvS 2 februari 2005, LJN AS4696) dient een taxatie van een schadebeoordelingscommissie in het kader van een aanvraag ex artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening c.q. 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening minimaal te voldoen aan het vereiste van een planologische vergelijking van voor en na de planmaatregel. Voorts dient de taxatie uit te gaan van een juiste peildatum (de datum waarop de nieuwe planmaatregel inwerking treedt). Hierbij dient nog te word~n opgemerkt dat bij de waardebepaling uitgegaan wordt van de maximale invulling van oude en nieuwe gebruiksen bouwmogelijkheden. Indien de feitelijke situatie niet de planologisch maximale invulling is, zal de waarde van de onroerende zaak naar beneden dienen te worden bijgesteld. Tenslotte berust de vaststelling van de waarde van de woning behalve op gedegen onderzoek naar de waarde van omliggende woningen ook deels op de ervaring van de taxateur.

27


A2011-99LV

31 oktober

2011

voor

Overheid

en Bestuur

Ten aanzien van het door de commissie vastgestelde schadebedrag het volgende. De motivering

van

de hoogte van de schade vloeit rechtstreeks voort uit de uitkomsten van de planologische vergelijking. De specifieke schadefactoren die de uitkomst van de planologische vergelijking en de aard en ernst van de inbreuk bepalen zijn daarbij van primair belang. Voor het bepalen van de omvang van de waardevermindering zijn geen rekenmodellen voor handen. De 'vertaling' van de ultkomst van de planologische

vergelijking

blijft

dus een inschatting

die nooit geheel objectief

C.q. rekenkundig

bepaalbaar is, hetgeen tevens betekent dat tot op zekere hoogte verschillende in getaxeerde schadebedragen kunnen optreden. De hoogte van het bedrag aan waardevermindering laat zich benaderen door het antwoord op de vraag in hoeverre een willekeurige gegadigde koper zijn prijs voor het getroffen object in neerwaartse zin zal aanpassen als gevolg van de planologische wijziging. De omvang van de waardevermindering is afhankelijk van een aantal factoren, waaronder de aard en de waarde van het getroffen object, de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische

situatie en de peildatum

van de waardevermindering.

Het vaststellen

van een te ver-

goeden bedrag aan waardevermindering is specialistenwerk en de uitkomst van het schadebedrag blijft dan ook een inschatting die nooit geheel objectief bepaalbaar kan zijn. Het is overigens in de jurisprudentie erkend dat het niet onlogisch of onjuist is dat een ter zake kundig adviseur in dit soort zaken niet alles cijfermatig inzichtelijk maakt, maar zich als deskundige mede door kennis, ervaring en intuitie

laat leiden.

Kenniscentrum heeft geconcludeerd dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot planologisch nadeel bestaande uit een verdergaande aantasting van het uitzicht, de ligging en de privacy. Vcorts acht de commissie enige toename van geluidshinder aannemelijk en sluit de commissie enige toename van hinder van verkeersbewegingen

niet helemaal uit.

Aan de hand van deze analyse heeft de taxateur van Kenniscentrum om de schade te bepalen moeten beoordelen in hoeverre een gegadigde koper zijn koopprijs in verband met het nieuwe bestemmingsplan deze in neerwaartse zin zal bijstellen. De taxateur van Kenniscentrum constateert, uitgaande van hetgeen maximaal onder het oude planologische regime al was toegestaan, een schadebedrag van € 19.000,- zoals genoemd in het rapport. Dit betreft een schadepercentage van circa 4,5 %. Kenniscentrum is van mening dat het zojuist genoemde schadepercentage als 'enigszins nadelig' is aan te merken, gelet op de globale schadepercentage-indeling in de uitspraak Lichtenvoorde (van 28 april 2004). In deze uitspraak van de Afdeling worden de volgende kwalificaties genoemd voor waardevermindering door planologisch nadeel: •

'enigszins nadeliger'

: waardevermindering

tot 5%van de waarde

•

'zwaar'


tussen 5-10% van de waarde

•

'bovenmatig'


meer dan 10%van de waarde.

Uit bovenstaande classificaties venste laag van de classificatie

blijkt dat het door Kenniscentrum vastgestelde 'enigszins nadelig' kan worden ingedeeld.

nadeel in de allerbo-

Daar de ingediende zienswijze van aanvrager niet leidt tot een aanpassing van het conceptadvies en aanvrager ook geen tegentaxatie heeft overgelegd waaruit zou moeten blijken dat het schadebe-

28



drag te laag zou zijn vastgesteld, blijft de commissie op basis van het vorenstaande van oordeel dat het vastgestelde planologisch nadeel voldoende in de schadewaardering tot uitdrukking is gekomen.

11.

Advies

Wij adviseren gezien het vorenstaande als volgt: 1. De aanvraag om tegemoetkoming in geleden planschade (ex artikel 6.1 Wro) van de heer J.C.M. van Gestel, wonende aan Ipperhoeve 18 te Haarsteeg, toe te wijzen; 2. De schade op basis van taxatie vast te stellen op: € 10.600 ,-- (zegge: tienduizend zeshonderd euro) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van (eerste) ontvangst van de aanvraag om schadevergoeding, van uitkering van de schadevergoeding.

te weten 22 september 2010, tot aan de dag

Assen, 31 oktober 2011 De schadebeoordelingscommissie, Mevrouw mr. A.T.S. Neutel, senior jurist (Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur) Mevrouw mr. L.A Vos, senior jurist (Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur) De heer F. Alberts (register taxateur)

Namens deze,

mr. L.A. Vos

Bijlagen: - Verslag hoorzitting met bij lagen - Zienswijze aanvrager - Fotobijlage.

Op de diensten van Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur zijn de 'Algemene voorwaarden voor Overheid en Bestuur b.v.' van toepassing

29

voor Overheid

en Bestuur

Bijlage

Verslag hoorzitting

Onderwerp:

Hoorzitting betreffende de aanvraag om planschade van de eigenaren van de percelen Willy van den Berkstraat 2,4, 6, 16, Inlaagdijk 49 en Ipperhoeve 18 te Haarsteeg gemeentehuis van gemeente Heusden 7 juli 2011 om 13.45 uur De heer R. van Laarhoven van Adviesbureau De Meijerij (vertegenwoordiger aanvragers)

Plaats: Datum en tijd: Aanwezig:

Mevrouw van Wingerden, mevrouw Deen en mevrouw Baardwijk (gemeente Heusden) De heer E. van Inveld namens Ruimte voor Ruimte CV (derde belanghebbende) Mevrouw L.A. Vos (Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (commissielid)

Inleiding Aanvragers hebben een aanvraag ingediend om planschadevergoeding ex artikel 6.1 van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) als gevolg van de realisatie van een woongebied in de nabijheid van hun percelen. Dit woongebied is mogelijk gemaakt krachtens het bestemmingsplan 'Willy van den Berkstraat- Noord'. De gemeente heeft Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (verder te noemen: Kenniscentrum) gevraagd om over de aanvragen advies uit te brengen aan het college. Samenvatting Mevrouw Vos legt kort uit wat de bedoeling is van de hoorzitting, stelt de commissie voor, dat van de hoorzitting een verslag wordt gemaakt. Voorafgaande aan de hoorzitting heeft de cornrnissie zich ter plaatse georienteerd. Indien de commissie vaststelt dat er sprake is van schade ex artikel 6.1 Wro die bovendien niet voor rekening van aanvragers blijft, zal de commissie een taxateur inschakelen om de hoogte van (eventuele) schade te kunnen vaststellen. Mevrouw Vos geeft aan dat vertegenwoordiger van aanvragers naar aanleiding van het door de commissie opgestelde conceptadvies binnen vier weken na verzending van het conceptadvies een zienswijze in kan dienen bij de commissie. Vervolgens zal de commissie binnen vier weken na verloop van voorgaande termijn een definitief advies uitbrengen aan het College van burgemeester en wethouders. Vertegenwoordiger van aanvragers en derde belanghebbende zullen hiervan een afschrift ontvangen. Het is aan het College of zij het advies aan haar besluit ten grondslag zal leggen. Mevrouw Vos geeft tevens aan dat tegen het besluit van het College van burgemeester ders bezwaar en beroep open staat.

en wethou-

Mevrouw Vos legt vervolgens de inhoudelijke werkwijze van het Kenniscentrum uit. Het Kenniscentrum zal de planologische regimes met elkaar vergelijken, bepalen in hoeverre er sprake is van een planologische wijziging en of er sprake is van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt. Mevrouw Vos benadrukt dat in de planologische vergelijking de maximale planologische situaties vergeleken zullen worden, waarbij de feitelijke aspecten geen rol spelen. Vervolgens bespreekt mevrouw Vos met alle partijen de planologische regimes aan de hand van het 'oude' en het 'nieuwe' regime met elkaar te vergelijken.

voor Overheid

Mevrouw Vos vraagt aan vertegenwoordiger

en Bestuur

van aanvragers of hij de aanvraag nader wil toelichten.

Vertegenwoordiger van aanvragers verwijst ten eerste naar de argumenten benoemd in de aanvraagformulieren. De schadeaspecten zijn uitgebreid toegelicht. Vervolgens wordt sarnengevat het volgende aangegeven. Ten aanzien van het perceel Inlaagdijk 49 wordt opgemerkt dat naast het perceel de bestemming verkeer komen.

'verkeer'

aanwezig is. Gelet op de breedte van deze weg kan er' ook auto-

De gemeente geeft aan dat de weg feitelijk

een fietspad wordt.

Vertegenwoordiger van aanvragers geeft aan dat de aanduiding 'Zone luchtvaart verkeer' niet in de weg staat aan het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde(telecommunicatiemasten) tot een hoogte van 30 meter voorzover deze zijn gelegen binnen de bestemming 'Verkeer' en 'WaterGroen' . De gemeente geeft aan dat die mogelijkheid

inderdaad bestaat.

Derde belanghebbende geeft aan dat dit niet de bedoeling was en is het niet eens dat dit voorschrift is opgenomen in het bestemmingsplan en verzoekt of de commissie hierover iets kan opnemen in het advies. Mevrouw Vos geeft aan dat de commissie de maximale planologische mogelijkheden onder het oude en het nieuwe planregime zal beoordelen. De commissie kan geen standpunt innemen over de overeenkomst die tussen Ruimte voor Ruimte en de gemeente is gesloten mbt de planschadevergoedingsovereenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst die tussen partijen speelt. Vertegenwoordiger van aanvragers geeft aan dat de commissie dit aanvullend punt mbt het perceel Inlaagdijk 49 ook dient te betrekken dat binnen de bestemming luchtvaartzone ook telecommunicatiemasten mogen worden gebouwd tot 30 meter hoog. Voorts vraagt mevrouw Vos of de derde belanghebbende wenst te reageren. Derde belanghebbende geeft tuinl woning komt. Dit valt Ten aanzien van Ipperhoeve ming komt daardoor niet pal zijkant aankijken. Vertegenwoordiger den.

aan dat de woningbouw bij Inlaagdijk 49 niet erg dicht bij de achtermee. De woonbestemming ligt op circa 50 meter van de achtergevel. 18 en 24 is er een bufferzone 'groen en waterstrook'. De woonbestemachter deze percelen. De inkijk valt mee daar deze woningen tegen de

van aanvragers merkt op dat er ook ramen in de zijgevel geplaats kunnen wor-

Ten aanzien van de percelen Willy van den Berkstraat 2, 4, 6 en 16 zal er volgens derde betanghebbende weinig last zijn van verkeer. Vertegenwoordiger

aanvragers geeft aan dat ontsluiting

den Berkstraat als hoofdontsluiting name.

ook via Ipperhoeve toopt en de Willy van

dienst zal doen. Daardoor zal wel sprake zijn van verkeerstoe-


Derdebelanghebbende geeft aan dat er maar 24 woningen worden toegevoegd. Het is geen doorgaande weg maar meer gericht op bestemmingsverkeer. De mate van privacyverlies valt mee. De ligging aan de straat geeft ook inkijk. Tevens zijn de woningen met de voorzijde gericht op het plangebied. Ook zal er geen parkeeroverlast bestaan aan de Willy van den Berkstraat. Dit gedeelte valt buiten plangebied. Ten aanzien van nummer 16 wordt nog opgemerkt dat de invloed van telecom masten niet relevant is gelet op de grote afstand tot deze bouwwerken. Vertegenwoordiger aanvragers geeft aan dat er wel wat verandert ten aanzien van het verkeer. Nieuwe ontsluiting takt aan op de Willy van den Berkstraat. Daardoor wel intensiviteit van verkeer. Exacte aantal is niet van belang het gaat er om dat er een toename is . Derdebelanghebbende

geeft aan dat er sprake kan zijn van voorzienbaarheid.

Ten eerste vanaf de

ter inzage legging door het bestemmingsplan Buitengebied Vlijmen. Hierin hebben de gronden een 'Toekomstige functie'. Hieronder kan ook woningbouw worden verstaan. Ten tweede door de Structuurvisie Groene Drie Eenheid uit 1998. De locatie is aangewezen als verdichtingsgebied waarbij ook gedacht moet worden aan woningbouw. Dit wordt bevestigd in de uitspraak van de Raad van State 7 juli 2010. Ten derde door het Uitwerkingsplan Waalbos 2004. Hier worden de gronden aangewezen als zoeklocatie voor verstedelijking. Ten vierde door bestemmingsplan Kom Haarsteeg waar de gronden van het plangebied de aanduiding wijzigingsgebied in woondoeleinden hebben (bijlage). Mevrouw Vos vraagt of de gemeente een reactie wit geven. De gemeente heeft geen toevoegingen en wacht de adviezen van de commissie af. De gemeente zal tevens de ontbrekende stukken de commissie doen toekomen

Niets meer aan de orde zijnde dankt mevrouw Vos de aanwezigen voor hun inbreng en sluit de zitting. Assen, 7 juli 2011

~JOO

fuirr

Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur T.a.v. mr. Leonie Vos Postbus 586 9400 AN ASSEN Datum 1 augustus 2011

Referentie MSILEl11.142

Onderwerp Planschade verzoeken m.b.t. bestemmingsplan Willy I/d BerKstraal te Haarsteeg in de gemeente Heusden. uw kenmerk A2011-97LV 6.V.

Bijlagen Oe heer W. I/d Haven, gemeente ~eUSden Mevrouw Y. Oeen. gemeente Heuren

Geachte mevrouw Vos, Op 7 juli jl. is er een hoorzitting geweest met betrekking tot bovenstaande planschadeverz eken. Tijdens deze hoorzitting heeft de heer E. van Ineveld namens Ruimte voor Ruimte een mondelinge toelichting gegeven. Een belangrijk onderwerp hierbij was de voorzienbaarheid. Graag wilt~n wij u middels deze brief nader informeren. Allereerst willen wij u wijzen op het bestemmingsplan Buitengebied Vlijmen dat door de gefeenteraad is vastgesteld op 22 april 1991 en door Gedepuleerde Staten van Noord-Brabant op 10 december 1991 is goedgekeurd. In dit bestemmingsplan is het plangebied bestemd voor 'reservering voor een toekomstige functie'. Vervolgens is niet opgenomen voor welke functie het gebied is gereserveerd, maar duidelijk is wel dat in het plangebied nieuwe ontwikkelingen in de toekomst zullen plaatsvinden. Gelet hierop was een functieverandering te voorzien bij potentiele kopers van woningen n~bij het plangebied. Deze kopers hadden dan ook rekening moeten houden met een planologisch, wijziging van de omgeving in welke vorm dan ook. Tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan WiUy v.o. Berkstraat te Haarst eg van de gemeente Heusden is beroep aangetekend. Op 7 juli 2010 heeft de Afdeling Bestuursrec tspraak van de Raad van State uitspraak gedaan (uitspraak is aan U overhandigd lijdens de hoorzittin~). In deze uitspraak staat de Afdeling ook stil bij eerdere ruimtelijke plannen dan wel ruimtelijke visi~ op het plangebied. Onder meer komt de vraag aan de orde of er sprake is van strijdige ruimtelijk.e ontwikkelingen op de locatie van het plangebled. Het standpunt van de Raad van State hieroveris ook van belang in de onderhavige planschadeprocedure voor de vraag of de woningbouw bin en het plangebied voorzienbaar was. Gelet hierop willen wij ten aanzien van de voorzienbaarheio de volgende ruimtelijke plannen!visie onder uw aandacht brengen. Op 14 ju1i 1998 heeft de gemeenteraad van Heusden de StructuurvisiePlus Heusden: Gr~ene Orieeenheid vastgesteld. In deze structuurvisie is het plangebied aangeduid als verdichtingsgebied. Oe gemeente heeft in de beroepsprocedure aangevoerd dat binnen een verdichtlngsgebied ~oningbouw nlet is uitgesloten. Oe Afdeling geeft indirect aan dat de gemeente zich terecht op dit starjdpunt heeft kunnen stellen. Oe Raad van State stelt in de uitspraak (7 juli 2010) in de beroepsprocedure tegen het vaststellingsbesluit van de gemeenteraad voor het bestemmingsplan Willy van de Berkts~aat Noord te Haarsteeg:

'.

,1

'111/

'1.

H, [{,

'} ~ •

·jt

J I

,y·nt11!,.(11 ..-07 'j

IUlrnh_ vuulluunh'"

t... ( ) 1<} ~)8 ((Jnl

[€

"Het college stelt Zlch in navolging van de raad op het standpunt dat woningbouw in het plangebied m de Structuurvisie Plus niet wordt uitgesloten". Gelet hierop moesten potentrele kopers van woningen nabij het plangebied vanaf hel moment van ter inzage le99in9 van de ontwerp Structuurvis ePlus Heusden, rekening houden met het feit dat het open landschap in de toekomst aangetast zou kunnen worden. mogetijk in de vorm van woningbouw. Een nieuwe ontwikkeHng was zeker voorzienbaar, mede gelet op de bestemming in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Vlijmen. Op 21 december 2004 is het Provinciaal Uitwerkingsplan Waalboss vastgestetd. Het ontwerp van hel uitwerkingsplan heeft in meiJjuni 2004 ter inzage gelegen. In het uitwerkingsplan is het plangebied aangeduid als 'zoekgebieden verstedelijking, integratie stad -Iand'. Binnen een dergelijk gebied kan, na afweging. verstedelijking, dus ook woningbouw, plaatsvinden. Gelet hierop moesten potentiele kopers van woningen nabij het plangebied vanaf mei/juni 2004 zeker al rekening houden met de mogelijkheid van nieuwe woningen binnen het plangebied, mede gelet op de bestemming in het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Vlijmen. Tot 510twillen wij u nog wijzen op het ontwerp van het bestemmingsplan Kom Haarsteeg dat vanaf 23 [uni 2003 ter inzage heeft gelegen. In dit ontwerpbestemmingsplan is hel plangebied aangeduid als wijzigingsgebied. Het oollege is bevoegd de bestemming te wijzigen in Woondoeleinden, Groen en Verblljfsdoeleinden. Het bestemmingsplan is op 11 november 2011 gewijzigd vastgesteld waarbij de wijzigingsbevoegdheid is komen te vervallen. Desalniettemin moet worden aangenomen dat potentiele kopers van woningen nabij het plangebied in de periode van 23 juni 2003 tot 11 november 2003 er rekening mee hadden moeten houden dat woningbouw in het plangebied mogelijk zou V(orden gemaakt. Wij vertrouwen erop u hiermede voldoende te hebben geYnformeerd en verwachten dat lJ het

bovenstaande verwerkt in de conceptadviezen over de hoogte van de toe te kennen tegemoetkoming in planschade. Wij zijn mening dat potentiele kopers van objecten nabij het plangebied vanaf april 1991 rekening hadden moeten houden met planologische wijziglngen in het plangebied, waaronder de mogelijkheid van woningbouw. Vanaf 1998 hadden potentiele kopers rekenlng moeten houden met woningbouw in het plangebied. Vanaf dat moment was de planschade volledig voorzienbaar. Een afschrift van deze brief hebben wij naar de gemeente Heusden (mevrouw Y. Deen) gezonden. Met vriendelijke 9roet, Ruimte voor Ruimte ICV, Voor deze, Ruimt voor Ruimte beheer BV c--_--.r..

-

,

"

V Ul

k

111

' I

I

)

"J

~(, • Ull t.t

I

R. van Laarhoven Ad vies op maat Ruimtelijke Ordening en bouwontwikkeling

Adviesbureau De Meierij Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur T.a.v. mevrouw mr. LA. Vos Postbus 586 9400 AN Assen

Baarle- Nassau 21

september

2011

Verzonden:

2 1 SEP. 2011 Ons kenmerk: 21911/5254JN18/i-l Onderwerp: reactie op conceptadvies Ipperhoeveif te Haarsteeg

Uw briefvan: 30 augustus 2011 Uw kenmerk: A201l-99LV

Geachte mevrouw VOS, Met uw brief van 30 augustus 2011 als bovenaangeduid, heeft u mij u conceptadvies loegezonden betreffende de aanvraag om planschade van mijn clienten, de heer J.C.M. van Gestel en mevrouw M.J.C. van Gestel, Ipperhoeve 18, 5254 JA Haarsteeg. U hebt mij daarbij in de gelegenheid gesteld binnen 4 weken na dagtekening van uw brief van 30 augustus 2011 schriftelijk op uw conceptadvies te reageren. an deze gelegenheid maak ik, namens mijn clienten voornoemd, graag gebruik en wil daartoe het volgende naar voren brengen. onder 5. De planologi che regimes, sub 5.1 Het 'oude' planologi che regime:het bestemmingsplan" om Haar teeg" zet u uiteen dat het plangebied gelegen ten noordoosten van het perceel van aanvragers waarop thans een woongebied kan worden gerealiseerd, voorheen was gelegen binnen het bestemm.ingsplan 'Haarsteeg'. Dit bestemming plan is op 11

Op pagina 8 van uw conceptadvies

november 2003 door de gemeenteraad van Heusden vastgesteld en op 15 juni 2011 door Gedeputeerde Staten gedeeltelijk goedgekeurd. Deze informatie is echter niet correct. Vanwege de onthouding goedkeuring door Gedeputeerde Staten elke betrekki.ng had op een betreffende onderhavig plangebied opgenomen wijzigingsbevoegdheid, heeft de gemeenteraad op 1 juni 2006 het bestemm.ingsplan Haarsteeg, herziening 2006 vastgesteld. De daarin onder 5 opgenomen herziening had betrekking op het gehele onderhavige plangebied. ln het bestemmingsplan Haarsteeg, herziening 2006, is voor onderhavig plangebied wederom oorzien in de bestemming 'Agrarische doeleinden' (Ag) doch is niet langer voorzien in een nadere aanduiding "Wijzigingsbevoegdheid na r woondoeleinden".

Per

15 maart 2011 is het adres van het kantoor gewijzigd postbus 1,'J9, 5110 AC Baarle- asSi!U. R. van Laurhoven. i';'ii!l' il 1~}, .s 1I1 ~H~ Q l~lfllol ~l,,; .iOjJ T.:I. ()I V'i07774::'. :-'l"h 06,20~75Ml). E'Illa.il: • Rabobank rek.nr. 12li'i.'i I.7<JX Karner van KoophandeJ Tilburg, n. 180R.'i1l26 Algemene vou .....aarden gedeponeerd bij de Kamer van K(lO~h,mdeJ 1idden,Braballt te Tilburg onder nr. I 0 5626

in;

Op Dagina 16 van uw conceptadvies onder het onderdeel Bet oieuwe regime ter plaatse beschreven in het 2tl tekstblok stelt u dat de bebouwingsmogelijkbqden vergelijkende aanvragers hun uitzicht binnen het plangebied in oostelijke richting kon worden belem.merd door andere bouwwerken tot maximaal g meter hoog Gelet op deze uit het oude regime voortvloeiende bebouwingsmoge1ijkheid wordt met de voorgestane bouw van de woningen opgeworpen belemmering als m.inder ing)ijpend beoordeeld.

ciJ

De uit het oude planologisch regime voortvloeiende bebouwingsmogelijkheden in onderhavig plangebied had ecbter enkel betrekking op de "Water" bestemde strook grond in het plangebied en op de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestem.ming "Water". op de tot 'Agrarische doeleinden bestemde gronden was het oprichten van enigerlei bebouwing niet toegestaan. De frequentie waarin dergelijke sterk bestemmingsgebonden voorzieningen ~uden kunnen worden opgericht a1smede de daaraan gekoppelde uitvoering van dergelijke voorzieningen, leidt logischerwijs tot een zeer minimale beperking van het uitzicht. Vanwege de thans in het plangebied mogelijk gemaakte bouw van woningen daarentegen zal sprake zijn van een meer ingrijpende beperking van uitzieht als nu in het conceptadvies wordt voorgesteld. Immers, er is sprake van toegelaten bouwhoogten van woningen tot 9 meter. Verder is, in vergelijking tot het oude regime, ook sprake van een wezenlijk andere intensiteit van op te richten beboiiwing. In het bedoelde 2c tekstblok wordt verder aangegeven dat aanvragers op een k rtste afstand van circa 27 meter van hun woning wordt geconfronteerd met gronden bestemd tot "Wonen". De kortste afstand van de gronden bestemd tot "Wonen tot het perceel van aanvragers bedraagt echter slechts 12 meter hetgeen van wezeIljlijk belang is voor de beoordeling van de hieruit voortvloeiende invloed. In het bedoelde 2C tekstblok wordt verder aangegeven dat op een afstand van c ca 16 meter ten oosten van de woning van aanvragers ook nog een telecommunicatiemast tot 30 rneter hoog gebouwd mag worden. Gesteld wordt dat vanuit de woning zicht kan ontstaan op deze mast. De aangegeven maatvoering van 16 meter ten opzichte van de woning van aanvragers k1opt. Verzuimd is echter te vermelden dat de afstand van de gronden waarop gekomen kan worden tot de bouw van een telecommunicatiemast tot aan het p~ceel van aanvragers slechts 4 meter bedraagt hetgeen van wezenlijk belang is voor de beoordeling van de hieruit voortvloeiende invloed. Verder is van belang en ook niet verder benoemd in het conceptadvies het gegeven dat binnen de geprojecteerde bestemming "Water-Groen" en de daarbij behorehde voorschriften, geen limiet is opgenomen ten aanzien van de daarbinnen mogelljk gemaakte bebouwingsmogelijkheden in de zin van de maximaa1 op te richten aantallen telecommunicatiemasten danwel een maximaal bebouwingspercentage.

Dit houdt in dat aanvragers kurmen worden geconfronteerd met de bouw van meerdere telecommunicatiemasten binnen de geprojecteerde bestemming ..~ aterGroen - op slechts 4 meter afstand van hun perceel. Gelet op deze kleine afstand tussen die gronden en het perceel en pand van aanvragers, zal een direct en storend zicht bestaan op de aldus op te richten voorzieningen Verder is in het conceptadvies verzuimd te vermelden dat binnen de op slechts 4 meter van het perceel van aanvrager geprojecteerde bestemming "Water-Groen" tevens de bouw van speelvoorzieningen tot een hoogte van 4 meter is toegestaan. Ook hiervoor is in de voorschriften geen limiet opgenomen ten aanzien van de daarbinnen mogelijk gemaakte bebouwingsmogelijkbeden in de zin van de maximaal op te richten aantallen speelvoorzieningen danwel een maximaal bebouwingspercentage. De geboden mogelijkheid tot het op slechts 4 meter van de grens van het perceel van aanvragers oprichten van speelvoorzieningen impliceert verder dat sprake is van een wezenlijke intensivering van het gebruik van de a1s zodanig bestemde gronden alsook dat deze een verblijfsfunctie krijgen gekoppeld aan het gebruik van de speeivoorzieningen. Dit kan leiden tot een toename van geluid door spelende kinderen en dat vanaf de op te richten spee1voorzieningen zicht gaat ontstaan op het perceellpperhoeve 18 en inkijk in de op dat perceel aanwezige woonbebouwing. Dit leidt tot een verregaande aantasting van privacy en woongenoL Verder kan het oprichten va.n speelvoorzieningen leiden tot het ontstaan van zogenaamde hangplekken voor jongeren. Nu deze voorzieningen mogelijk worden gemaakt op een afstand van slechts 4 meter van het perceel Ipperhoeve 18 za1 prake zijn van een toename van ge1uid en overlast en zal b.ierdoor de privacy van de eigenaren en bewoners van dat perceel en het daarop aanwezige pand in emstige mate aangetast en zal afbreuk worden gedaan aan het huidige woongenot. Op pagina's 16 en 17 van uw conceptadvies onder het onderdeel Bet nieuwe regime ter plaatse beschreven, laatste tekstblok wordt aangegeven dat een eventuele vooringenomenheid ten aanzien van de invloedvan een telecommunicatiemast op het woonklimaat bij de beoordeling of in onderhavig geval sprake is van planschade geen rol mag spelen, di t nu van een wetenscbappelijk oorzakelijk verband tussen het wonen/verblijven in de nabijheid van een telecommunicatiemast en het ontstaan van enigerlei gezondheidsklachten geen sprake is. Zoals bovenstaand is aangegeven, is binnen de geprojecteerde bestemming "WaterGroen'" en de daarbij behorende voorschriften, geen limiet opgenomen ten aadzien van de daarbinnen mogelijk gemaakte bebouwingsmogelijkheden in de zin van de maximaal op te richten aantallen telecommunicatiemasten danwel een maximaa! bebouwingspercentage. Op basis hiervan kan aanvraagster op korte afstand VaI} haar perceel en haar woonpand worden geconfronteerd met de bouw van meerdere telecommunicatiemasten. Ten aanzien van de vraag of er een oorzakelijk verband is tussen het wonen/verblijven in de nabijheid van een telecommunicatiemast en 6et ontstaan van enigerlei gezondheidsklachten is veelvuldig onderzoek gedaan maar, zeker in de situatie dat er prake kan zijn van meerdere telecommunlcatiemasten, is uit die onderzoeken niet onomstotetijk vast komen te staan dat, met name de cumulatie van meerdere telecommunicatiemasten, niet van negatieve invloed kan zijn

op het woonklimaat. Als zodanig is niet langer enkel sprake van een eventuele vooringenomenheid en dient dit aspect wel te worden betrokken in de beoordeling of sprake is van planschade. Op pagina 17 van uw conceptadvies onder het onderdeel Het nieuwe regim ter plaatse beschreven, 1evolledige tekstblok wordt vermeld dat aanvragers hun perceel a1 wel aan overige zijden wordt omgeven door woningen. Dit is niet correct. Het perceel van aanvragers betreft een hoekperceel, gelegen op de hoek. van d lpperhoeve en de Willy van den Berkstraat. Aan de zuidzijde wordt het percee aldus n.iet direct begrensd door woningen evenals dit het geval is aan de westzijde waar de Ipperhoeve is gelegen. Een dergelijke hoeksituering van het perceel en woning waarborgt een enigszins vrijere ligging dan dat sprake zou zijn van direct aangrenzende woningen. Op pagina 17 van uw conceptadvies onder het onderdeel Het nieuwe regim ter 2e volledige tekstblok wordt gesteld gelet op de ligging van het perceel en de afstand van de achtergevel van de woning tot het nieuwe woongebied en gelet op de gesitueerde ramen in aanvragers hun woning de inkijk in de woning 1.31 toenemen. Hierbij merkt de commissie op dat de 4 nieuwbouwwoningen zijn georienteerd op de WUly van den Berkstraat waardoor sprak.e zal zijn van een zijdelingse inkijk.

plaatse beschreven,

De situering van de nieuw te bouwen woningen in relatie tot de mate waarin van daaruit inkijk gaat ontstaan in de woning van aanvragers is niet relevant. Vanaf de te bouwen woningen is ook vanuit de gevelopeningen in de zijgevel een direct uitzicht mogelijk in de woning van aanvragers. Het feit dat het hierbij gaat om de zijgeve1s van de nieuw te bouwen woningen doet aan de mate van inkijk niets af, bepalend daarvoor is de situering van de verblijfsruimte in de desbetreffende woning. Verder is vanuit de nieuw te bouwen woningen en vanaf de daarbij behorende percelen direct zicht mogelijk op het perceel van aanvragers. Ook in dat kader Is de orientatie van de te bouwen woningen op de Willy van den Berkstraat niet relevant. Op pagina 17 van uw conceptadvies onder het onderdeel Het nieuwe regim< ter plaatse beschreven, 2l' volledige tekstblok wordt gesteld dat aanvragers voorheen ook enige inkijk had te dulden vanaf de gronden van het plangebied, Deze stelling is niet correct. De aan de achterzijde van het perceel en pand van aanvragers gelegen gronden waren in het oude regime bestemd tot "Water" en ...Agra.risch gebied" en diende als zodanig niet als verblijfsgebied voor mensen mitsdien ook van enige inkijk vanaf die gronden op het perceel en in de woning van aanvragers geen sprake kon zijn. Op pagina 17 van uw conceptadvies onder het onderdeel Het nieuwe regime ter plaatse bescbreven in het voorlaatste volledige tekstblok op die pagina wordt gesteld dat de overige kavels worden ontsloten door middel van een rijweg van circa 4.5 meter breed binnen het woongebied en aanvragers nauwelijks zicht hebben op deze ontsluitingswegen. Deze stelling klopt, echter binnen de voor deze ontsluitingswegen geprojecteerde bestemming "Verkeer" van toepassing zijnde voorschriften is eveneens de bouw van telecommunicatiemasten tot een hoogte van 30 meter mogelijk gemaakt en is ook

daarvoor geen limiet opgenomen ten aanzien van de daarbinnen mogelijk gemaakte bebouwingsmogelijkheden in de zin van de maximaal op te richten aantallen telecommunicatiemasten danwel een maximaal bebouwingspercentage. Hierdoor kunnen aanvrager ook ten aanzien van de in het plangebied geprojecteerde bestemming "Verkeer" worden gecon:fronteerd met bebouwingen (telecommunicatiemasten van 30 meter hoog) waarop vanaf hun perceel en vanuit hun woning direct zicht bestaat en weIke het uitzicht vanaf het perceel en vanuit de woning kunnen belemmeren. onder het onderdeel8. Schadewaardening, sub 8.2 Bepaling van de schade geeft u aan tot welk schadebedrag de beoordeling van de optredende schadefactoren leidt. Met de in deze aangeho den onderhandse verkoopwaarde vrij van huur QP peildatum en y66r planologische Op pagina 21 van uw conceptadvies

wijziging kan worden ingestemd. vrij van huur 01) peildatum en ingestemd.

Met de aangehouden onderhandse verkoopwaarde wijziging kan echter niet worden

na planologische

Afgeleid van de aangehouden onderhandse verkoopwaarde van het pand van aanvraagster bedraagt de aldus optredende waardevermindering circa 4.5 %. Dit percentage is te laag, Zoals uit de destijds ingediende aanvraag om planschade

en ook uit het door u daarop

uitgebrachte conceptadvies blijkt, doen zich in deze een aantal schadefactoren voor zoals verlies aan privacy, verties aan uitzicht, intensivering leef- en verblijfsklimaat, aantasting van de situeringswaarde, toename verkeerdruk en parkeeroverlast n

aantasting van het woongenot en leefklimaat. Hierbij is vooral van belang dat de nieuwe ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt op een afstand van slechts 4 meter van het perceel van aanvragers en dan met name betreffen het toegankelijk maken van het gebied voor verblijfsfunctie in de vorm van de geboden mogetijkheid tot het oprichten van speelvoorzieningen alsook de ongelimiteerde bouw van telecommunicatiemasten. Deze schadefactoren leiden, ook indachtig de op het conceptadvies gegeven reactie, tot een zwaar planologisch nadee1. De Mdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in een aantal beroepskwesties meerdere malen overwogen dat voor het bepa1en van de waardevermindering geen exacte rekenmodellen voorhanden zijn, doch dat uit de jurisprudentie van artikel ao WRO (oud) er we1 een globale verdeling, uitgedrukt in procenten, van de schadebedragen, is af te leiden. Deze globa1e verde1ing leidt ertoe dat, volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kan worden gesteld dat in geval van een enigszins nadeliger planologische positie, de omvang van de schade is beperkt tot maximaal circa 5%. dat, indien er sprake is van een zwaarder planologische verslechtering, de waardedaling wordt geacht te liggen tussen de 5 % en maximaal ro % en dat, indien de planologische verslechtering a1s bovenmatig is aan te merken, de waardevermindering de 10 % kan overstijgen. Nu ten aanzien van het object van aanvragers sprake is van een zwaar planologisch nadeel rechtvaardigt dit in de ogen van aanvraagster dat een percentage van waardeverm.indering moet worden gehanteerd van minimaaJ 7 96. en niet, zoals in het uitgebrachte advies het geva1 is, een percentage van circa 4,5%. De door de Raa van State aangegeven categorieen hanterende namelijk, bevindt een percentage v3Ilj4.5 % zich nog in de categorie 'een enigszins nadeliger planologische positie (maxima,a1s%)

dit terwijl in deze sprake is van zwaar planologisch nadeel op basis waarvan deze ingedeeld dient te worden in de categorie 'een zwaarder planologiscbe verslechtering' (tussen 5% en 10%). Het aangehouden percentage van circa 4,5 96 staat daarmee niet in een juiste verhouding tot de ook uit het uitgebrachte adviezen voortvloeiende kwalificatie van de zwaarte van het optredend planologisch nadeel. Voorgesteld wordt dan ook een bedrag als optredende waardevermindering ten gevolge van de planologische wijziging aan te houden van C 29.400,- en het conceptadvies in deze daarop aan te passen. Graag ontvang ik een scluiftelijke bevestiging van de ontvangst van dit schrijven.

Met vriendelijke groet, R. van LaaT)'10ven_

~ [.j I

.~

&-~.

I ~~." ~

.r= ~

Foto's woning en straatbeeld voor Overheid en Bestuur

Collegevoorstel. Inleiding. Feitelijke informatie. Afweging. Zaaknummer: AVGLvW31. Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6

Recommend Documents