Collegevoorstel. Inleiding. Feitelijke informatie. Afweging. Zaaknummer: AVGLvW33. Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6

Zaaknummer: AVGLvW33 Onderwerp

Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro

Collegevoorstel Inleiding Op 19 april 2010 heeft de gemeente Heusden een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ontvangen van de heer A. Khaloukki en mevrouw N. Khaloukki – Dezzaz, Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen. Zij menen schade in de vorm van waardevermindering van hun eigendom te hebben geleden naar aanleiding van de vrijstelling ex artikel 19 WRO op basis waarvan de oprichting van een multifunctionele accommodatie en 42 woningen mogelijk zijn gemaakt op het perceel aan de Nassaulaan te Vlijmen.

Feitelijke informatie Deze aanvraag is voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (“SAOZ”). Op 5 oktober 2011 heeft SAOZ een conceptadvies uitgebracht. Aanvragers zijn gedurende vier weken in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen in te dienen maar hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Op 17 november 2011 heeft SAOZ een definitief advies uitgebracht.

Afweging Op de te beoordelen gronden vigeerden op het moment van het verlenen van de vrijstelling de bepalingen van het bestemmingsplan “1e partiële herziening Vliedberg-I-1985”. De te beoordelen gronden, gelegen direct ten oosten van de onroerende zaak van aanvragers, hadden in dit bestemmingsplan de bestemming ‘Bijzondere doeleinden’, met de aanduiding ‘II’. Bij besluit van 2 oktober 2008 heeft het college een vrijstelling ex artikel 19 WRO en een bouwvergunning verleend voor de oprichting van een zogenaamde multifunctionele accommodatie bestaande uit een brede school, een buurthuis, een gymzaal, zorgvoorzieningen en 42 appartementen, op het perceel aan de Nassaulaan te Vlijmen. Voorts zijn de ten zuiden gelegen gronden gewijzigd naar parkeervoorzieningen. De bouwvergunning is op of omstreeks 21 april 2009 onherroepelijk geworden. Voorgeschiedenis planvorming Reeds sinds 18 september 2001 wordt gesproken over de vestiging van een brede school in de Vliedberg. Bij besluit van 18 september 2001 heeft het college kennis genomen van de ‘rapportage van het onderzoek naar de mogelijkheden van een brede school in de Vliedberg’ en is besloten tot een verdere uitwerking van de onderzoeksresultaten. In vermelde rapportage wordt aangegeven dat er behoefte bestaat aan het realiseren van een brede school waarin de basisschool ’t Palet, Sphinx, Kinderopvang en Peuterspeelzaalwerk participeren. Tevens zouden diverse medegebruikers gebruik maken van de faciliteiten. In de rapportage wordt voorts aangegeven dat nieuw te ontwikkelen woningbouw eveneens onderdeel uit zal maken van de ontwikkeling. Vermeld rapport is in de openbare raadsvergadering van 30 oktober 2001 vastgesteld. Bij besluit van 10 februari 2004 heeft de gemeenteraad voorts besloten in te stemmen met de nadere visie op de Brede School in De Vliedberg.

1



Planologische vergelijking Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan “1e partiële herziening Vliedberg-I-1985” mochten de te beoordelen gronden, gelegen ten oosten van de onroerende zaak van aanvragers, in planologische zin worden aangewend ten behoeven van diverse ruimtelijke functies, waaronder educatieve, sociale, culturele, religieuze en medische voorzieningen. Ten behoeven van deze functies mocht in planologische zin, deels op een afstand van circa 13 meter tot de perceelsgrens van aanvragers en deels op een afstand van 25 meter tot de perceelsgrens van aanvragers, een aaneengesloten gebouw worden opgericht met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter. De ten zuiden gelegen gronden mochten worden aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen en recreatieve voorzieningen. Thans is, ten oosten van het object van aanvragers, op een afstand van circa 15 meter tot de perceelsgrens van aanvragers een aaneengesloten gebouw opgericht met een maximale bouwhoogte van deels circa 4 meter en deels circa 10 meter. Dit gebouw wordt gebruikt voor diverse ruimtelijke functies zoals onderwijs, een buurthuis, een gymzaal, diverse zorgvoorzieningen en 42 appartementen. De ten zuiden van het object van aanvragers gelegen gronden hebben thans een verkeers- en parkeerfunctie. Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is het daardoor mogelijk gemaakte gebouw deels circa 1 meter hoger geworden en staat dit, met name ten zuidoosten van de woning van aanvragers, op enigszins kortere afstand tot de woning van aanvragers. SAOZ oordeelt dat het uitzicht van aanvragers op en over de gronden van het plangebied in geringe mate verdergaand is verslechterd, met name vanuit de voorzijde van de woning en in zuidoostelijke richting. Vanwege de verleende vrijstelling zijn de bebouwingsmogelijkheden op deze gronden in beperkte mate, met name ten zuidoosten van de woning van aanvragers, toegenomen, waardoor sprake is van een beperkte verdergaande verstening van de omgeving van de woning van aanvragers. SAOZ is van oordeel dat de situering van de woning van aanvragers vanwege de verleende vrijstelling in zeer beperkte mate verdergaand is verslechterd. In planologische zin dienden aanvragers reeds rekening te houden met een niet onaanzienlijke gebruiksdruk op hun woning en de daarbij behorende hinder en overlast. Naar het oordeel van SAOZ zal uitsluitend de verkeer/parkeerfunctie leiden tot een zeer beperkte toename van de gebruiksdruk op de woning van aanvragers, waardoor sprake zal zijn van een zeer beperkte toename van de hinder en overlast van aanvragers. De privacy van aanvragers werd reeds beïnvloed door de toegestane gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden ten behoeve van onder meer een verzorgingstehuis of een ziekenhuisfunctie. Vanwege de verleende vrijstelling is een reguliere woonfunctie toegestaan op deze gronden. SAOZ is van oordeel dat – rekening houdend met de reeds toegestane gebruiksmogelijkheden - hierdoor de privacy van aanvragers niet in relevante mate verdergaand is beïnvloed. SAOZ concludeert dat de planologische maatregel voor aanvragers heeft geleid tot een beperkt nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.

2



Risicoaanvaarding SAOZ heeft vastgesteld dat reeds vanaf 18 september 2001/30 oktober 2001 in voldoende mate concreet bekend was dat op deze gronden een brede school, met ondersteunende faciliteiten en met wooneenheden, zou worden gerealiseerd. Verwezen wordt naar de rapportage van het onderzoek naar de mogelijkheden voor een brede school in de Vliedberg die op 30 oktober 2001 in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Heusden is vastgesteld. Het beleidsvoornemen om op deze locatie een brede school te realiseren is voorts in de raadsvergadering van 10 februari 2004 bevestigd. Aanvragers hebben de eigendom van de onroerende zaak verkregen op 2 juli 2004. De daartoe benodigde koopovereenkomst is gesloten op 19 mei 2004. Beide data zijn gelegen na de raadsvergaderingen van 30 oktober 2001 en 10 februari 2004. Volgens bestendige jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is er sprake van voorzienbaarheid indien ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die, van overheidswege, openbaar zijn gemaakt. Hierbij is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Op basis hiervan overweegt SAOZ dat aanvragers ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak hadden kunnen weten dat op de naastgelegen gronden een brede school met ondersteunende faciliteiten en wooneenheden planologisch mogelijk gemaakt zou worden. SAOZ is van oordeel dat aanvragers met de aankoop van hun woning actief het risico op een mogelijke waardevermindering hebben aanvaard, waardoor de waardevermindering van hun woning, onverminderd de vraag of deze het normaal maatschappelijk risico heeft overstegen, geheel voor rekening van aanvragers dient te blijven. SAOZ adviseert uw college dan ook de door de heer A. Khaloukki en mevrouw N. Khaloukki – Dezzaz ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen vanwege voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding. Voor de volledigheid verwijs ik het college naar de inhoud van het bijgevoegde definitieve advies van SAOZ.

Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Belanghebbenden hebben de mogelijkheid tot bezwaar en beroep.

Procedure Vervolgstappen Besluit kenbaar maken aan aanvragers.

Voorgenomen besluit

3



Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen.

BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 6 december 2011; gelet op: artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening; besloten: het door de heer A. Khaloukki en mevrouw N. Khaloukki – Dezzaz ingediende verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro ter zake van het object Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen, af te wijzen vanwege voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding.

namens het college van Heusden, de secretaris,

mr. J.T.A.J. van der Ven

4

SAOZ ADVISEUR

IN ONROERENDE

ZAKEN

INGEKOMEN

1 8 NOV 2011 Gemeente Heusden

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden Postbus 41 5250 AA VLlJMEN

Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp:

17 november 2011 3133230 de heer drs. P.A.J.M. van Bragt 010-4693866 [email protected] definitief advies Jacob van RUijsdaelstraat19 te Vlijmen

Geacht college, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 28 maart 2011, met kenmerk 00202374, m behandeling bij mevrouw L. van Wingerden, zenden wij u het door ons samengestelde definitieve advies betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening inzake bovengenoemde kwestie. Wij hebben aanvrager eveneens een definitief advies gezonden.

Hoog achtend,

mr. drs. C.M.L. v Adjunct-directeu

Bijlagen: advies in tweevoud

STICHTING KRUISPLEIN

25 • 301<\

F 010 -4136768·

PlANSCHAOE

•

RISICOANALYSE

[email protected].

•

ADVIESBUREAU

DB ROTTERDAM

NAOEELCOMPENSATIE

• POST8US

WWW.SAOZ.NL.

•

TAXATIE

ONROERENDE 29196 ING

•

.3001

508019·

GRONOVERWERVING

ZAKEN GD ROTTERDAM BTW

• T 010 - 4693899

NL002767661BOl

•

ONTEIGENING

• KVK

•

41126679

MILlEUSCHAOE

•

GRONDBELEID

SAOZ AOVISEUR

IN ONROERENOE

ZAKEN

ADVIES betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade als bedoeld in art. 6.1 Wro van de heer A. Khallouki en mevrouw N. Khallouki-Dezzaz, ter zake van het object Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen.

CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer A. Khallouki en mevrouw N. Khallouki-Dezzaz, ter zake van het object Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade vanwege voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding af te wijzen.

Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie:

3133230 november 2011 drs. P.A.J.M. van Bragt 2011-01

STICHTING KRUISPLEIN

25 • 3014

F 010·4136768

PlANSCHAOE.

RISICOANALYSE

• [email protected]

•

ADVIESBUREAU

DB ROTTERDAM

NADEELCOMPENSATIE

• POSTBUS

• WWW.SAOZ.NL

•

TAXATIE

ONROERENDE 29196 • ING

•

• 3001

508019

GRONOVERWERVING

ZAKEN GD ROTTERDAM

• 8TW

NL002767661

•

ONTEIGENING

• T 010·4693899 801

• KVK

•

41126679

MllIEUSCHADE

•

GRONDBELEIO

SAOZ ADVISEUR

IN ONROERENDE

ZAKEN

INHOUDSOPGAVE

1

2

INLEIDING

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

3 3 3 4

.4 5

PLANOLOGIE 2.1 2.2 2.2

3

Opdracht Procedure De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Gebruikte informatie Toepasselijke procedureverordening Conceptadvies

Planologisch regime bestemmingsplan "1e partiele herziening Vliedberg-I1985" Planologisch regime vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 2 oktober 2008 Voorgeschiedenis planvorming

AANVULLENDE 3.1

6

RELEVANTE GEGEVENS

6 7 9 11

Rechtsbetrekking

11

4

OVERWEGINGEN

MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO

12

5

OVERWEGINGEN

VERGOEDBAARHEID

14

6

BEOORDELlNG 6.1 6.2 6.3 6.4

7

8

9

PLANOLOGIE

Grondslag beoordeling Gerechtigde-begrip Planologische vergelijking Uitkomst planologische vergelijking

16

~

16 16 16 19

OPNAMEVERSLAG

20

7.1

20

Beschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving

BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID

21

8.1

21

Risicoaanvaarding

CONCLUSIE

23

SAOZ ADVISEUR

1

INLEIDING

1.1

Opdracht

IN

ONROERENDE

ZAKEN

Bij brief van 28 maart 2011 (verzonden 1 april 2011) heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken, hierna afgekort tot SAOZ, gevraagd tegemoetkoming

advies uit te brengen

inzake de aanvraag

tot

in de planschade van de heer A. Khallouki en mevrouw N. Khallouki-

Dezzaz, ter zake van het object Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen.

1.2

Procedure

De heer drs. P.A.J.M. van Bragt, medewerker van de SAOZ, heeft de in de onderhavige procedure

betrokken

partijen in de gelegenheid

gesteld een toelichting

te geven en

aanvullende informatie te verschaffen.

De mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden

Van

de

zijde

van

de

gemeente

is

een

op 21 september 2011.

toelichting

gegeven

door

mevrouw

mr. L. van Wingerden.

Oe heer A. Khallouki en mevrouw N. Khallouki-Dezzaz,

nader te noemen: "aanvragers",

hebben de aanvraag nader toegelicht.

Aansluitend

aan de mondelinge behandeling zijn de onroerende zaak en de omgeving

daarvan opgenomen.

1.3

De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen

Bij de gemeente Heusden is op 19 april 2010 een aanvraag tot tegemoetkoming

in de

planschade ingekomen.

Samengevat

wordt

waardevermindering d.d.

2 oktober

in

de

aanvraag

gesteld,

dat

schade

in

de

vorm

van

is geleden in verband met de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO

2008

op

3133230 Jacob van Ruijsdaelstraal19

basis

waarvan

de

oprichting

van

een

multifunctionele

3 van 23

SAOZ ADVISEUR

accommodatie

en 42 woningen

IN DNROERENDE

ZAKEN

zijn mogelijk gemaakt op het perceel Nassaulaan

te

Vlijmen.

Van de zijde van de gemeente

is tijdens de mondelinge

behandeling

in hoofdzaak

informatie over de relevante oude en nieuwe planologie verstrekt.

Tijdens de mondelinge behandeling is zijdens aanvragers in hoofdzaak ingegaan op de inhoud van de aanvraag.

In aanvulling daarop hebben aanvragers

nader aangegeven

welke vormen van hinder en overlast zij ondervinden van de nieuwe woningen.

Van de zijde van de SAOZ is tijdens de mondelinge

behandeling

een uiteenzetting

gegeven over het stelsel en de toetsingscriteria van artikel 6.1 Wro.

Aangezien met het voorgaande de essentie wordt weergegeven van hetgeen door partijen tijdens de besprekingen verslag

van

de

naar voren is gebracht, merken wij het voorgaande aan als het

mondelinge

behandeling

zoals

dat

is

voorgeschreven

in

de

procedureverordening.

1.4

Gebruikte informatie

Ten behoeve van het opstellen van dit advies hebben wij de navolgende stukken gebruikt:

•

het aanvraagformulier;

•

stukken met betrekking tot de oude en nieuwe planologie (zie Hoofdstuk 2);

•

kadastrale informatie (bron: kadaster online).

1.5

Toepasselijke

procedureverordening

Oe gemeente Heusden beschikt ten tijde van het uitbrengen van onderhavig advies niet over een nieuwe procedureverordening oude planschaderegeling

ingevolge de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Oe

kan evenwel niet worden toegepast daar deze uitsluitend ziet op

planschadevergoedingsaanvragen

op grond van artikel49 WRO (oud).

Wij hebben derhalve aansluiting

gezocht bij de procedurebeschrijving

van het Besluit

ruimtelijke ordening, welke procedure wij, voor zover noodzakelijk hebben aangevuld door een analoge toepassing van de modelverordening

3133230 Jacob van Ruijsdaelstraat

19

van de VNG.

4 van 23

SAOZ ADVISEUR

Deze verordening

schrijft vervolgens

IN DNROERENOE

ZAKEN

voor, dat het definitieve

advies -

waarin

de

zienswijzen van partijen en de reactie van de adviseur daarop zijn verwerkt - alleen aan het college van burgemeester

en wethouders

wordt uitgebracht. Van de zijde van de

adviseur wordt derhalve het definitieve advies niet naar de aanvrager en de eventuele belanghebbende ex artikel 6.4a Wro gezonden.

In overleg met de gemeente is evenwel besloten om het definitieve advies alsnog toe te zenden aan de betrokken partijen.

1.6

Conceptadvies

Op 5 oktober 2011 is een conceptadvies naar partijen gezonden. Gedurende 4 weken zijn partijen in de gelegenheid gesteld, een schriftelijke zienswijze te geven.

Van de zijde van de gemeente

is op 7 oktober 2011, onder het maken van enkele

redactionele opmerkingen, ingestemd met het advies. De redactionele opmerkingen zijn in het advies verwerkt.

Van de zijde van aanvrager is geen reactie ontvangen.

Evenmin is tijdig verzocht om

uitstel van de reactietermijn.

Wij hebben derhalve het advies ongewijzigd definitief vastgesteld.


19

5 van 23

SAOZ ADVISEUR

2

PLANOLOGIE

2.1

Planologisch

IN ONROERENDE

regime bestemmingsplan

ZAKEN

"1e partiele

herziening

Vliedberg-I-

1985" "1e partlele herziening Vliedberg-I-1985"

Bestemmingsplan

Op de te beoordelen gronden vigeren de bepalingen van het bestemmingsplan herziening Vliedberg-I-1985"

zoals dat op 24 februari

vastgesteld

1986 door

en op

bestemmingsplan

15 juli

Gedeputeerde

"1e partiele

1986 door de gemeenteraad Staten

is goedgekeurd.

is Het

is nadien in werking getreden en onherroepelijk geworden.

De te beoordelen

gronden, gelegen

direct ten oosten van de onroerende

aanvragers, hebben in dit bestemmingsplan

zaak van

de bestemming "Bijzondere doeleinden", met

de aanduiding "11".


19

6 van 23

SAOZ ADVI5EUR

IN

ONROERENDE

ZAKEN

Op deze gronden, bedoeld voor overheidsinstellingen, religieuze en medische voorzieningen, bebouwingsvlakken, een

goothoogte

educatieve en/of sociale, culturele,

mogen, binnen de op de plankaart aangegeven

en ten dienste van de bestemming, gebouwen worden opgericht met van

bebouwingspercentage

6

meter

en

een

bouwhoogte

9

meter.

Het

maximaal

bedraagt 80.

Buiten de aangegeven bebouwingsvlakken

mogen tevens bouwwerken, geen gebouwen

zijnde, worden opgericht, zoals erfafscheidingen

met een maximale hoogte van 2 meter

en overige bouwwerken met een hoogte van 3,5 meter.

Oe ten zuiden van de woning van aanvragers gelegen gronden hebben de bestemming "Groenvoorzieningen",

bedoeld voor openbare groenvoorzieningen,

en bij wonen horende

recreatieve voorzieningen.

2.2

Planologisch regime vrijstelling ex artikel19 WRO d.d. 2 oktober 2008

Bij besluit van 2 oktober 2008 hebben burgemeester en wethouders met toepassing van artikel 19 vrijstelling verleend van de bepalingen van het bestemmingsplan herziening Vliedberg-I-1985" zogenaamde buurthuis, Nassaulaan

en bouwvergunning

multifunctionele

een gymzaal, te Vlijmen.

accommodatie

zorgvoorzieningen

"1 e partiele

verleend voor de oprichting

bestaande

uit een brede

en 42 appartementen,

Voorts zijn de ten zuiden gelegen

gronden

van een

school,

een

op het perceel gewijzigd

naar

parkeervoorzien ingen.

3133230 Jacob van RUijsdaelstraat 19

7 van 23

SAOZ AOVISEUR

De vrijstelling

en bouwvergunning

IN

ONROERENOE

ZAKEN

zijn op dezelfde

datum verzonden

en in werking

getreden.

Tegen de bouwvergunning

is geen bezwaar aangetekend

zodat deze op of omstreeks

21 april 2009 onherroepelijk is geworden.

Het thans mogelijk gemaakte gebouw heeft een getrapte bouwhoogte van circa 4 meter en circa 10 meter. Uitsluitend op de hoek Nassaulaan/Jan

Steenstraat

heeft het een

bouwhoogte van circa 13,5 meter.

t

1.

_ LL .. _ ..

c

I


19

8 van 23

SAOZ AOVISEUR

2.2

IN ONROERENDE

ZAKEN

Voorgeschiedenis planvorming

Op basis van de door de gemeente verstrekte informatie hebben wij geconstateerd

dat

reeds sinds 18 september 2001 wordt gesproken over de vestiging van een brede school in de Vliedberg. Bij besluit van 18 september 2001 hebben burgemeester en wethouders kennis genomen van de "rapportage van het onderzoek naar de mogelijkheden van een brede school

in de Vliedberg"

en is besloten

tot een verdere

uitwerking

van de

onderzoeksresultaten.

In de "rapportage van het onderzoek naar de mogelijkheden van een brede school in de Vliedberg" wordt aangegeven dat er behoefte bestaan aan het realiseren van een brede school, waarin de basisschool

't Palet, Sphinx, Kinderopvang

participeren.

diverse

Tevens

zouden

Thuiszorg/Consultatiebureau, faciliteiten.

Bureau

In de rapportage

wordt

medegebruikers, Jeugdzorg voorts

en

en Peuterspeelzaalwerk

zoals GGD

aangegeven

Allochtonen

gebruik dat

nieuw

maken

Platform, van

de

te ontwikkelen

woningbouw eveneens onderdeel uit zal maken van de ontwikkeling.

Ten aanzien van de locatie wordt in de rapportage opgemerkt dat de huidige locatie van de basisschool

't Palet geen belemmeringen

met zich meebrengt.

De locatie is voorts

weergegeven in bijlage 6 van de rapportage


19

9 van 23

SAOZ ADVISEUR

.

-

;t

I~ T

I

I

tli.

-

,

I

_1

--

1

r;':;;"":_'- --

~

•

I

~01

~rI-, J1~11-'~QDI ,,.--]-olF·Mm. "i J t..-o1 s: .

~rr-I

t

. '..

,

I~J I~

r

"',...i

----

-

/"

Z

_--

$

....

'1

...

~

ft~C

p;

I~ MtII

S~iJJ5

~

\/r

d

~

',~

...

vtJatsf1tl,AT

'-

1

,....-

---

..

,

L_~

I

~

...

...

>4 ..1;,

...

..

i!I

..

,~: ,

II .....

J

'~

,

..-

J:,..--=~

1

...........

'" ;' ...

1.:

..i

_L

-: ._

I

.__,

'"

, '

•

.......

-\,.-

, {ffINJ( sim

/

1_'

I~

\

.. - , ~ - -...... --~ -,1 » I

f1~

I

!

:_ly~

:J

"\

~l; "

I

, ""'_ ..J

ZAKEN

lU
.....

~~.;~

1 f,

IN ONROERENDE

41,69

:1

-' -

PAU,!5

"pm

--

lA.1

I

\

Ro&ultaat Ylf!1'I - t ondenoei: De grotB bet'eidheid tot samenwel1Ci1g VJm rtlOg&lijke partiei~nten e:n het dra~ak voor ee QnlW1'kke-llr19 V3n -de brede school fn de Vll!dbet9 vjiln de ~!lelijke hoo dgebrulkeJ'$ 91'1de mogetipre rnedegebruihefs ~n da ba5ls vOOtdu 00' _ 9 ViIll eenbrooe 5thcot op he vlak van RO 2i~ngeen belemrneriogen om Op de beoogde IOcabe rondorn 't Palet een brede lUloo1 t,o I'fjs!isemn Bemmm 1m %1" QP (llt momeot W411 aanwezig 'n - bHltmm 9$f.Ilao1a \1, wonlngbouw. Patticipatie \l'~n Woonvesteln hel prqJect is zeer wense:lik, Daarom za ,ir'l de ont" ..lkkellng \I'C1l"1 een n 'JW bestemmingspLm moger e wo.nirtg'bouwword .(1 opgeool1Wl. ~ bij1ageB, sitlJatiesc E.

Voornoemd rapport is in openbare raadsvergadering

van 30 oktober 2001 vastgesteld.

Bij besluit van 10 februari 2004 heeft de gemeenteraad voorts besloten in te stemmen met de nadere visie op de Brede School in De Vliedberg.


19

10 van 23

SAOZ ADVISEUR

3

AANVULLENDE

3.1

Rechtsbetrekking

Oe aanvraag

IN DNROERENDE

ZAKEN

RELEVANTE GEGEVENS

heeft betrekking

op de onroerende

Vlijmen, sectie H, nummer 3974, plaatselijk

zaak, kadastraal

bekend, gemeente

bekend, Jacob van Ruijsdaelstraat

19 te

Vlijmen.

I

L 3999

4000

!)

,

~ ~

4001

,

I

~ ~

J

IrC;C

;0

~ . 3976 3975

7

3974

1-

j

1-

........ 11

15

~ :>

'9

" :;: ~

'" 3

-

rn

,

!":l

...

" s

J

1---

l:Il

'::::.

~ 1--

'"'" '"e el

Aanvragers zijn op 2 juli 2004 eigenaar geworden van de onroerende zaak. Oe daartoe benodigde koopovereenkomst


is gesloten op 19 mei 2004.

19

11 van 23

SAOZ ADVI5EUR

4

OVERWEGINGEN

IN ONROERENOE

ZAKEN

MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO

Ingevolge artikel 6.1 Wro kennen burgemeester van een inkomensderving

en wethouders degene die in de vorm

of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak

schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede genoemde

oorzaak,

redelijkerwijs

op aanvraag

een tegemoetkoming

lid van artikel 6.1 Wro

toe voor zover

de schade

niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de

tegemoetkoming

niet voldoende anderszins is verzekerd.

Op een aanvraag tot tegemoetkoming

in de planschade

kan pas ten gronde worden

beslist na het tijdstip waarop een maatregel als bedoeld in artikel 6.1 Wro onherroepelijk is geworden.

Bij gebreke van een dergelijke onherroepelijke

maatregel mist artikel 6.1

Wro toepassing. Ingevolge artikel 6.1 lid 4 Wro dient een aanvraag te worden ingediend binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van de oorzaak als bedoeld in het eerste lid van dit artikel.

Artikel 6.1 Wro mist eveneens toepassing, indien een aanvrager op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde maatregel niet in een rechtsbetrekking

stond

tot het beweerdelijk getroffen object.

Bij een inhoudelijke wijziging

beoordeling

van het planologisch

komt aan de orde de vraag of er sprake is van een regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld

of de

aanvrager daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden. Daarbij is wat betreft het oude planologische

regime niet de feitelijke

situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal gerealiseerd,

ongeacht de vraag of verwezenlijking

Bij het bepalen van de maximale worden ontheffingsmogelijkheden zover

de beweerdelijk

mogelijkheden

daadwerkelijk

heeft plaatsgevonden.

van het oude planologische

ex artikel 3.6 Wro alleen meegenomen

schadeveroorzakende

kon worden

planologische

maatregel

regime

indien en voor in werking

is

getreden v66r 1 juli 2008.

Slechts wanneer

realisering

regime met aan zekerheid daarin aanleiding

van de maximale grenzende

worden gevonden

mogelijkheden

waarschijnlijkheid om te oordelen

van het planologische

kan worden uitgesloten,

dat van voormeld

kan

uitgangspunt

afgeweken moet worden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend


19

12 van 23

SAOZ ADVISEUR

IN ONROERENDE

gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs

ZAKEN

met zich brengt dat vergelijking van de

planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie.

Indien wordt geconcludeerd

dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade,

dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade

is de hoogte van

het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden v66r de mutatie er een is.

Ten

slotte

dient

te worden

vastgesteld

of het schadebedrag

voor

vergoeding

in

aanmerking komt.


19

13 van 23

SAOZ ADVISEUR

5

IN ONROERENDE

ZAKEN

OVERWEGINGEN VERGOEDBAARHEID

Uit artikel 6.1 Wro vloeit rechtstreeks voort, dat van een tegemoetkoming

in planschade

alleen sprake kan zijn indien de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort

te blijven en voor zover de tegemoetkoming

verzekerd.

Er

zijn

met

betrekking

tot

dit

niet voldoende

onderwerp

vier

anderszins

deelonderwerpen

is te

onderscheiden:

•

passieve risicoaanvaarding;

•

actieve risicoaanvaarding;

•

anderszins verzekerd zijn van de schade;

•

normaal maatschappelijk

risico.

Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings-

en/of gebruiksmogelijkheden

op gronden

van een aanvrager kan planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of de aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden

onbenut heeft

gelaten, terwijl men op basis van daartoe afgegeven planologische signalen (bijvoorbeeld een structuurschets

of plan, een voldoende concreet geformuleerd voorbereidingsbesluit

of een ter inzage gelegd bestemmingsplan),

op de hoogte was of kon zijn van de

toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten").

Actieve risicoaa nvaa rding Het is bestendige jurisprudentie

dat ten aanzien van de vergoedbaarheid

schade het aspect van risicoaanvaarding

van de geleden

ten tijde van aankoop van de onroerende zaak

een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan (een reeks van) planologisch (toekomst)visie

op

gebruiksmogelijkheden dergelijke

besluiten

de

of een besluit ex artikel 19 WRO sprake is geweest van relevante

besluiten waaraan

uiteindelijke

planologische

een bestendige

lijn in de

bebouwings-

en/of

van de betreffende locatie kan worden ontleend (voorbeelden van zijn hiervoor

worden tegengeworpen

reeds gegeven),

voorzienbaarheid

in beginsel

kan

indien (een van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde

van aankoop kenbaar waren.


19

14 van 23

SAOZ ADVISEUR

Ten aanzien van risicoaanvaarding

IN ONROERENDE

ZAKEN

heeft overigens te gelden, dat niet is vereist dat de

plannen al volledig zijn uitgekristalliseerd:

het ten dezen aan te leggen criterium is of er

voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen.

Anderszins verzekerd zijn van de schade Indien planschade

is ontstaan kan het voorkomen

dat deze schade al anderszins

is

vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Blijkens jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak State dient uit de casuistiek

van het geval naar objectieve

van de Raad van

maatstaven

te worden

vastgesteld of, en zo ja in hoeverre, de schade anderszins verzekerd is in de zin van artikel 6.1 Wro.

Normaal maatschappelijk Artikel6.2

risico

Wro, eerste lid bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke

risico vallende

schade voor rekening van de aanvrager blijft. Blijkens het tweede lid van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis

van artikel 6.2 Wro zien wij, mede

gelet op het ontbreken van jurisprudentie

op dit punt, vooralsnog geen aanleiding om te

veronderstellen,

risico op een hoger percentage dan twee zou

dat het maatschappelijk

moeten worden gesteld.

3133230 Jacob van Ruijsdaeistraat

19

15 van 23

SAOZ AOVISEUR

IN

6

BEOORDELlNG PLANOLOGIE

6.1

Grondslag beoordeling

ONROERENOE

ZAKEN

Gesteld wordt dat door de verleende vrijsteliing ex artikel 19 WRO d.d. 2 oktober 2008, het object van aanvragers in waarde is gedaald. De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk en de aanvraag is binnen de in artikel 6.1 lid 4 Wro genoemde termijn ingediend, zodat ten gronde op de aanvraag kan worden beslist.

6.2

Gerechtigde-begrip

Aanvragers

stonden ten tijde van het in werking treden van de in het geding zijnde

planologische

maatregel in een zakenrechtelijke

rechtsbetrekking

tot het object, zodat

dienaangaande geen belemmering bestaat om de aanvraag inhoudelijk te beoordelen.

6.3

Planologische vergelijking

In casu dient een planologische vergelijking te worden gemaakt tussen het planologische regime

van het bestemmingsplan

"1e herziening

Vliedberg-I-1985"

enerzijds

en de

planologische situatie vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 2 oktober 2008 anderzijds.

Ten aanzien hiervan hebben wij het volgende overwogen.

Ingevolge

de bepalingen

Vliedberg-I-1985"

van het bestemmingsplan

mogen

de te beoordelen

onroerende zaak van aanvragers,

"bestemmingsplan

gronden,

gelegen

"1 e herziening

ten oosten

van

de

in planologisch zin worden aangewend ten behoeve

van diverse ruimtelijke functies, waaronder educatieve, sociale, culturele, religieuze en medische voorzieningen. Ten behoeve van deze functies mag in planologische zin, deels op een afstand van circa 13 meter tot de perceelsgrens van aanvragers en deels op een afstand van 25 meter tot de perceelsgrens van aanvragers, een aaneengesloten gebouw worden

opgericht

met een

maximale

goothoogte

van 6 meter en een maximale

bouwhoogte van 9 meter. De ten zuiden gelegen gronden mochten worden aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen


19

en recreatieve voorzieningen.

16 van 23

SAOZ ADVISEUR

IN

DNROERENDE

ZAKEN

Thans is, ten oosten van het object van aanvragers, op een afstand van circa 15 meter tot de perceelsgrens van aanvragers een aaneengesloten

gebouw opgericht met, voor zover

relevant voor de beoordeling van deze aanvraag, een maximale bouwhoogte van deels circa 4 meter en deels circa 10 meter. Dit gebouw wordt gebruikt voor diverse ruimtelijke functies, zoals onderwijs, 41 appartementen,

een buurthuis,

een gymzaal,

diverse zorgvoorzieningen

en

De ten zuiden van het object van aanvragers gelegen gronden hebben

thans een verkeers- en parkeerfunctie.

Op basis van het bovenstaande hebben wij overwogen dat het zicht van aanvragers op en over de te beoordelen planologische

gronden

mogelijkheid

reeds

tot oprichting

in belangrijke

mate werd

van een aaneengesloten

bepaald

door de

gebouw

met een

maximale bouwhoogte van 9 meter. Vanwege de verleende vrijsteliing ex artikel 19 WRO is het thans mogelijk gemaakte gebouw deels circa 1 meter hoger geworden, en staat deze, met name ten zuidoosten

van de woning van aanvragers,

op enigszins kortere

afstand tot de woning van aanvragers. Wij hebben ter zake overwogen dat het uitzicht van aanvragers op en over de gronden van het plangebied, rekening houdende met de reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden,

in geringe mate verdergaand is verslechterd, met

name vanuit de voorzijde van de woning en in zuidoostelijke richting.

De aard en het karakter van de omgeving van de woning van aanvragers, en de ligging van de woning daarin, werd voorheen in planologische zin bepaald door de aanwezigheid van

een

gebouw

met

een

aanwendingsmogelijkheden,

bijzondere

voorzieningen

doeleindenfuncties,

met

de

en bebouwingsmogelijkheden,

de overige aanwendings- en bebouwingsmogelijkheden

bijbehorende alsmede door

in de onmiddeliijke omgeving. De

omgeving van de woning van aanvragers kon op basis hiervan worden getypeerd als een verstedelijkte

omgeving,

met dien verstande

aanvragers een groenvoorziening

dat ten zuiden

van

de woning

van

was gelegen.

Vanwege de verleende vrijsteliing ex artikel 19 WRO zijnde de bebouwingsmogelijkheden op deze gronden

in beperkte

mate, met name ten zuidoosten

van de woning van

aanvragers, toegenomen, waardoor sprake is van een beperkte verdergaande verstening van de omgeving van de woning van aanvragers. Tevens zijn de gronden ten zuiden van de woning van aanvragers thans verhard ten behoeve van onder meer parkeren.


19

17 van 23

SAOZ ADVISEUR

IN

DNROERENOE

ZAKEN

Gegeven de situering van de woning van aanvragers ten opzichte van het plangebied, alsmede

rekening

houdende

bebouwingsmogelijkheden

met

de

voorheen

reeds

zijn wij van oordeel dat de situering

toegestane

van de woning van

aanvragers vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO in zeer beperkte mate verdergaand is verslechterd.

De

gebruiksmogelijkheden

planologische

van

zin bepaald

de

te

beoordelen

werden

voorheen

in

aanwendingsmogelijkheden,

welke

waren gerelateerd aan de bebouwingsmogelijkheden

en de overige voorzieningen.

Hierbij

kan

school,

worden

gedacht

verzorgingstehuis,

door de verschillende

gronden

aan

onder

meer

een

ziekenhuis

of

een

maar ook aan een combinatie van de toegestane educatieve, sociale,

culturele, religieuze en medische voorzieningen. van

een

aanvragers

konden

speelvoorzieningen.

onder

meer

De gronden ten zuiden van de woning

worden

Dit betekent in planologische

gebruikt

ten

zin dat aanvragers

behoeve

van

reeds rekening

dienden te houden met een niet onaanzienlijke gebruiksdruk op hun woning en de daarbij behorende hinder en overlast, zoals geluidhinder, lichthinder en verkeersbewegingen.

Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO mogen deze gronden thans worden aangewend

ten behoeve van diverse functies, welke in beginsel in planologische

vergelijkbaar

zijn met de reeds toegestane

vigerende bestemmingsplan. van de woning

planologische

functies

zin

op basis van het

Daartegenover staat dat op de gronden gelegen ten oosten

van aanvragers,

een aanvullende

ruimtelijke

functie

is toegevoegd,

namelijk de functie wonen en op de gronden gelegen ten zuiden, de functie verkeer en parkeren is toegevoegd. Naar ons oordeel zal uitsluitend de verkeeriparkeerfunctie tot een zeer beperkte toename van de gebruiksdruk

leiden

op de woning van aanvragers,

waardoor sprake zal zijn van een zeer beperkte toename van de hinder en overlast van aanvragers.

De privacy van aanvragers werd, met name in de achtertuin reeds bemvloed door de toegestane

gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden,

verzorgingstehuis

of een ziekenhuisfunctie.

Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel

19 WRO is thans een reguliere woonfunctie houdende

met de reeds toegestane

ten behoeve van onder meer een

toegestaan

op deze gronden.

gebruiksmogelijkheden

Rekening

zijn wij van oordeel dat

hierdoor de privacy van aanvragers niet in relevante mate verdergaand is beinvloed.


19

18 van 23

SAOZ ADVISEUR

6.4

IN ONROERENDE

ZAKEN

Uitkomst planologische vergelijking

De planologische

maatregel heeft voor aanvragers geleid tot een zeer beperkt nadeliger

positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering en geconcludeerd

is voortgevloeid. Gelet op hetgeen wij hierna hebben overwogen

komen wij evenwel niet toe aan een waardering van de toerekenbare

waardevermindering.

3133230 Jacob van Ruijsdaelstraal19

19 van 23

'1, SAOZ

\" 7

OPNAMEVERSLAG

7.1

8eschrijving

ADVISEUR

IN ONROERENDE

ZAKEN

van de onroerende zaak en de directe omgeving

Het object van aanvragers

betreft een hoekwoning

c.a. met bijgebouw,

tuin, erf en

ondergrond, staande en gelegen aan de Jacob van Ruijsdaelstraat 19 te Vlijmen.

De indeling van de woning (ten tijde van de peildatum) is als volgt:

8egane grond Hal, toilet, woonkamer, dichte keuken. 1e Verdieping Overloop, drie slaapkamers, badkamer voorzien van bad en wastafel.

2e Verdieping Voorzolder, zolderkamer.


19

20 van 23

SAOZ ADVISEUR

IN DNROERENDE

ZAKEN

8

BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID

8.1

Risicoaanvaarding

Op basis van de beschikbare

informatie

hebben

wij vastgesteld

dat reeds

vanaf

18 september 2001/30 oktober 2001 in voldoende mate concreet bekend was dat op deze gronden een brede school, met ondersteunende

faciliteiten en met wooneenheden,

zou

worden gerealiseerd. Wij verwijzen hierbij naar de rapportage van het onderzoek naar de mogelijkheden openbare

voor een brede school in de Vliedberg

vergadering

beleidsvoornemen raadsvergadering

Aanvragers daartoe

van de raad van de gemeente

die op 30 oktober 2001 in de Heusden

is vastgesteld.

Het

om op deze locatie een brede school c.a. te realiseren is voorts in de van 10 februari 2004 bevestigd.

hebben de eigendom van de onroerende zaak verkregen op 2 juli 2004. De

benodigde

koopovereenkomst

gelegen na zowel de raadsvergadering

is gesloten

op 19 mei 2004. Beide data zijn

van 30 oktober 2001 als de raadsvergadering

van

10 februari 2004.

Zoals hiervoor reeds is aangegeven, Afdeling bestuursrechtspraak ten tijde van de aankoop handelend

is er, volgens bestendige jurisprudentie

van de

van de Raad van State sprake van voorzienbaarheid van de onroerende

koper aanleiding

bestond

zaak voor een redelijk

om rekening

te houden

indien

denkend

en

met de kans dat de

planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens zijn gemaakt.

Het is voorts voor de beoordeling

dergelijk beleidsvoornemen 2009,

200900755/1/H2

zekerheid

bestaat

die, van overheidswege,

openbaar

van dit aspect niet vereist dat een

een formele status heeft (zie onder meer ABRS 21 oktober

op www.raadvanstate.nl).

over de (reikwijdte)

Ten slotte

van de voorzienbare

is het niet nodig planologische

dat

wijziging

(ABRS 26 september 2001 inzake Crevecoeur en Van Nee - gemeente Westerveld en ABRS 2 januari 2002 inzake (gemeente Tilburg - Van Beurden c.s).

Op basis van het vorenstaande hebben wij dan ook overwogen dat aanvragers, ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak hadden kunnen weten dat op de naastgelegen gronden

een

brede

school

met

ondersteunende

faciliteiten

en

wooneenheden

planologisch mogelijk gemaakt zou worden.


19

21 van 23

SAOZ ADVI5EUR

IN ONROERENDE

ZAKEN

Wij zijn dan ook van oordeel dat aanvragers met de aankoop van hun woning actief het risico

op

een

mogelijke

waardevermindering maatschappelijk

waardevermindering

van hun woning,

hebben

onverminderd

aanvaard,

waardoor

de

de vraag of deze het normaal

risico heeft overstegen, geheel voor rekening van aanvragers dient te

blijven.

3133230 Jacob van RUijsdaelstraat 19

22 van 23

SAOZ ADVISEUR

9

IN

ONROERENDE

ZAKEN

CONCLUSIE

Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer A. Khallouki en mevrouw N. Khallouki-Dezzaz, Jacob van Ruijsdaelstraat

19 te Vlijmen ingediende

planschade vanwege voorzienbaarheid

ter zake van het object

aanvraag tot tegemoetkoming

en actieve risicoaanvaarding

in

af te wijzen.

Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,


19

23 van 23

Collegevoorstel. Inleiding. Feitelijke informatie. Afweging. Zaaknummer: AVGLvW33. Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6

Recommend Documents