Zaaknummer: AVGLvW Onderwerp
Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro
Collegevoorstel Inleiding Op 1 februari 2010 heeft de gemeente Heusden een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ontvangen van de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder – van de Ven, Obrechtstraat 4 te Drunen. Zij menen schade in de vorm van waardevermindering van hun eigendom te hebben geleden naar aanleiding van de verleende ontheffing ex artikel 3.23 Wro ten behoeve van de oprichting van een zorgappartementencomplex op de hoek Torenstraat/Statenlaan te Drunen.
Feitelijke informatie Vermelde aanvraag is voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (“SAOZ”). Op 20 mei 2011 heeft SAOZ een conceptadvies uitgebracht. Aanvragers en derdebelanghebbende Stichting Woonveste zijn gedurende vier weken in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen in te dienen maar hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Op 7 juli 2011 heeft SAOZ een definitief advies uitgebracht.
Afweging Op de te beoordelen gronden vigeren zowel de bepalingen van het bestemmingsplan “Venne Oost” als de bepalingen van het bestemmingsplan “Venne West”. De gronden behorende tot het bestemmingsplan “Venne Oost” hebben de bestemming “Eengezinshuizen Open bebouwing, klasse E”, bedoeld voor eengezinshuizen en de daarbij behorende voorzieningen. De gronden behorende tot het bestemmingsplan “Venne West” hebben de bestemmingen “Groenvoorzieningen” en “Verkeersdoeleinden 1”. Bij besluit van 9 juli 2009 heeft uw college met toepassing van artikel 3.23 Wro ontheffing verleend en een bouwvergunning verleend voor de oprichting van een appartementencomplex aan de Torenstraat/Statenlaan te Drunen. De ontheffing en bouwvergunning zijn omstreeks 17 februari 2010 onherroepelijk geworden. Planologische vergelijking Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan “Venne Oost” mogen op de gronden gelegen ten westen van de onroerende zaak van aanvragers, vanaf een afstand van circa 9 meter vanaf de noordelijke perceelsgrens van het perceel van aanvragers, eengezinswoningen en de daarbij behorende bijgebouwen worden opgericht. De toegestane woningen mogen een goothoogte hebben van 5,5 meter en een bouwhoogte van 9 meter. De toegestane bijgebouwen mogen een goothoogte hebben van 3 meter een bouwhoogte van 5,5 meter. Het gezamenlijk oppervlak van bijgebouwen per woning bedraagt 60 m2. Op de overige te beoordelen gronden, welke zijn gelegen ten westen van het perceel van aanvragers en ten noorden van de gronden vallende onder het bestemmingsplan “Venne West” mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een bouwhoogte van circa 2,5 meter. Deze gronden mogen voornamelijk worden aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen en plantsoen, alsmede voor spelbeoefening en voor het overige ten behoeve van verkeersdoeleinden.
1
Zaaknummer: AVGLvW Onderwerp
Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro
Vanwege de verleende ontheffing is thans op deze gronden de oprichting van een appartementengebouw mogelijk geworden met een bouwhoogte van circa 12 meter. Een deel van dit gebouw is opgericht op gronden met de bestemmingen “Groenvoorzieningen” en “Verkeersdoeleinden”. Voor het overige is het gebouw opgericht op de gronden met een woonbestemming. Vanwege de verleende ontheffing zijn de bebouwingsmogelijkheden op de gronden behorende tot het bestemmingsplan “Venne West” duidelijk toegenomen. De bebouwingsmogelijkheden op de gronden behorende tot het bestemmingsplan “Venne Oost” zijn in zeer beperkte mate toegenomen. Gegeven de situering van de woning van aanvragers ten opzichte van deze gronden is SAOZ van oordeel dat het zicht van aanvragers op en over de te beoordelen gronden in planologische zin niet in relevante mate verdergaand is verslechterd. Vanwege de toegenomen bebouwingsmogelijkheden, met name op de gronden behorende tot het bestemmingsplan “Venne West”, is er op de hoek van de Torenstraat/Statenlaan sprake van een verdergaande verstening van de omgeving welke op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk was. Op de gronden behorende tot het bestemmingsplan “Venne Oost” is, gegeven de reeds toegestane bebouwingsmogelijkheden, per saldo geen sprake van een relevante verdergaande verstening van de omgeving. Op basis hiervan is SAOZ van oordeel dat de situering van de woning van aanvrager in geringe mate verdergaand is verslechterd. Van een relevante verdergaande verslechtering van de zonlichttoetreding is, gegeven de tussengelegen afstanden en de tussengelegen gronden, naar het oordeel van SAOZ geen sprake. Vanwege de verleende ontheffing is er deels sprake van een wijziging van het gebruik van de gronden, namelijk van een groenvoorziening naar wonen, alsmede van een intensivering van het bestaande woongebruik. SAOZ is van oordeel dat de gebruiksdruk op de onroerende zaak van aanvragers niet in relevante mate verdergaand zullen toenemen, zodat er in planologische zin geen sprake zal zijn van een relevante toename van de hinder en overlast. Tot slot is SAOZ van oordeel dat er sprake zal zijn van een zeer beperkte verdergaande beïnvloeding van de privacy van aanvragers, uitsluitend in de tuin, en vanaf de hogere verdiepingen van het appartementengebouw. Conclusie SAOZ concludeert dat de planologische maatregel voor aanvragers heeft geleid tot een zeer beperkt nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. SAOZ oordeelt dat de waardevermindering per de peildatum als gevolg van de onderhavige planologische mutatie € 5.000,= bedraagt. Gelet op de vastgestelde waarde van het object per de peildatum komt tot een bedrag gelijk aan 2% van deze waarde, zijnde een bedrag van € 6.000,= wegens “normaal maatschappelijk risico” als bedoeld in artikel 6.2 lid 1 Wro niet voor vergoeding in aanmerking. De schade valt derhalve geheel binnen het maatschappelijk risico en kan als zodanig geheel voor rekening van aanvragers worden gelaten.
2
Zaaknummer: AVGLvW Onderwerp
Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro
SAOZ adviseert uw college dan ook de door de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder – van de Ven ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen. Voor de volledigheid verwijs ik uw college naar de inhoud van het bijgevoegde definitieve advies.
Inzet van Middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel.
Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Belanghebbenden hebben de mogelijkheid tot bezwaar en beroep.
Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen.
3
Zaaknummer: AVGLvW Onderwerp
Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro
BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 2 augustus 2011; gelet op: artikel 6.1 Wro ; besloten: de door de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder – van de Ven ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 Wro af te wijzen.
namens het college van Heusden, de secretaris,
mr. J.T.A.J. van der Ven
4
SAOZ ADVISEUR
IN DNRDERENDE
L2.) I~I
ZAKEN
INGEKOMEN
08 JUL 2011 Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden Postbus 41 5250 AA VL1JMEN
Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp:
Gemeente Heusden
7 juli 2011 3131410 de heer drs. P.A.J.M. van Bragt 010-4693866
Geacht college, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 7 februari 2011, met kenmerk 00227142, in behandeling bij mevrouw L. van Wingerden, zenden wij u de door ons samengestelde definitieve adviezen betreffende de aanvragen tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening inzake bovengenoemde kwesties. Wij hebben aanvragers en belanghebbende
eveneens een definitief advies gezonden.
Hoogachtend,
Bijlagen: 2 adviezen in tweevoud.
STICHTlNG KRUISPLEIN
25'
F 010 -4136768.
PLANSCHAOE
•
RISICQANALYSE
3014
[email protected]'
•
ADVIESBUREAU
DB ROTTERDAM'
NAOEElCOMPENSATlE
POSTBUS
WWW.SAOZ.NL'
•
TAXATIE
ONROERENDE 21196'
3001
ING 508019.
•
GRONOVERWERVING
ZAKEN GD ROTTERDAM
• T 010 -4693899
BTW NL002767661BOl
•
ONTEIGENING
• KVK
•
41126&79
MILIEUSCHADE
•
GRONOBELEID
SAOZ AOVISEUR
IN ONROERENOE
ZAKEN
INGEKOMEN
oB
JUL 2011
Getneente Heusden
ADVIE5 betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade als bedoeld in art. 6.1 Wro van de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder-van de Ven, ter zake van het object Obrechtstraat 4 te Drunen.
CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder-van de Ven, ter zake van het object Obrechtstraat 4 te Drunen ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen.
3131410 juli 2011 drs. P.A.J.M. van Bragt 2011-01
Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie:
STICHTING KRUISPLEIN
25 • 3014
F 010 -4136768'
PlANSCHAOE
•
RISICOANALYSE
[email protected]'
•
AOVIESBUREAU
DB ROTTERDAM
NADEELCDMPENSATIE
• POSTBUS
WWW.SAOZ.NL'
•
TAXATIE
ONROERENDE 29196 ING
•
• 3001
508019'
GRQNDVERWERVING
ZAKEN GD ROTTERDAM BTW
• T 010 - 4693899
NL002767661BOl
•
ONTEIGENING
• KVK
•
41126679
MILIEU5CHAOE
•
GRONDBELEIQ
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
2
3
3 3 3
Opdracht Procedure De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Gebruikte informatie Toepasselijke procedureverordening Conceptadvies
.4 4 5 5
PLANOLOGIE
7
2.1 2.2
7 9
Planologisch regime bestemmingsplannen "Venne West" en "Venne Oost" Planologisch regime ontheffing artikel 3.23 Wro d.d. 9 juli 2009
AANVULLENDE 3.1
RELEVANTE GEGEVENS
Rechtsbetrekking
11 ·
················································· 11
4
OVERWEGINGEN
MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO
5
OVERWEGINGEN
VERGOEDBAARHEID
6
BEOORDELlNG 6.1 6.2 6.3 6.4
7
7.1 7.2 8
9
16 16 16 19 ·
20
Beschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving Taxaties VAN DE VERGOEDBAARHEID
Risicoaanvaarding Anderszins verzekerd Normaal maatschappelijk risico
CONCLUSIE
14 16
Grondslag beoordeling Gerechtigde-begrip Planologische vergelijking Uitkomst planologische vergelijking
BEOORDELlNG 8.1 8.2 8.3
··..·..··
PLANOLOGIE
TMATIEVERSLAG
12
20 21 23
·
23 ····..··..··..··..·..··..··..···..·..··..···23 23 24
SAOZ ADVISEUR
1
INLEIDING
1.1
Opdracht
IN
DNROERENOE
ZAKEN
Bij brief van 7 februari 2011 heeft het college van burgemeester gemeente
Heusden de Stichting Adviesbureau
Onroerende
en wethouders van de
Zaken, hierna afgekort tot
SAOZ, gevraagd advies uit te brengen inzake de aanvraag tot tegemoetkoming
in de
planschade van de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder-van de Ven, ter zake van het object Obrechtstraat 4 te Drunen.
1.2
Procedure
De heer drs. P.A.J.M. van Bragt, medewerker van de SAOZ, heeft de in de onderhavige procedure
betrokken
aanvullende
partijen in de gelegenheid
informatie
te
verschaffen.
plaatsgevonden
op 17 maart 2011.
Van
van
de zijde
de gemeente
De
is een
gesteld een toelichting mondelinge
toelichting
te geven en
behandelingen
gegeven
door
hebben
mevrouw
mr.
L. van Wingerden
Namens de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder-van
de Ven, nader te
noemen: "aanvragers", hebben de heer J. Bethlem en mevrouw H. Bethlem-Hermanides, de aanvraag nader toegelicht.
Aansluitend aan de mondelinge behandeling zijn de onroerende zaak (geveltaxatie) en de omgeving daarvan opgenomen.
Bij de bezichtiging taxateur/makelaar werkzaamheden een beschrijving
van het object was op ons verzoek ook de heer H. van Hoek, te Den Bosch, aanwezig.
Wij merken
geheel onder onze verantwoordelijkheid van de onroerende
op dat deze taxateur
zijn
verricht en dat deze, anders dan
zaak welke in dit advies is opgenomen,
geen
afzonderlijk taxatierapport opstelt.
Van de zijde van de gemeente
is medegedeeld,
dat ter zake van de onderhavige
planologische maatregel de Stichting Woonveste belanghebbende
is in de zin van artikel
6.4a Wro.
3040650
3 van 24
SAOZ ADVISEUR
1.3
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Oe aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen
Bij de gemeente Heusden is op 1 februari 2010 een aanvraag tot tegemoetkoming planschade
ingekomen
aanvraagformulier
Samengevat
wordt
van
door de gemeente
opgesteld
c.a., met bijlagen, welke partijen genoegzaam bekend is.
in
waardevermindering 3.23 Wro
in de vorm van een daartoe
in de
de
aanvraag
is geleden 9
juli
2009
zorgappartementencomplex
gesteld,
in verband ten
dat
schade
met een verleende
behoeve
van
de
op de hoek TorenstraatlStatenlaan
Van de zijde van de gemeente
in
is tijdens de mondelinge
de
vorm
ontheffing oprichting
van
ex artikel van
een
te Drunen
behandeling
in hoofdzaak
informatie over de relevante oude en nieuwe planologie verstrekt.
Tijdens de mondelinge behandeling is namens aanvragers in hoofdzaak ingegaan op de inhoud van de aanvraag.
In aanvulling daarop is een schriftelijke toelichting verstrekt,
welke aan dit advies zal worden bijgevoegd.
Van de zijde van de SAOZ is tijdens de mondelinge gegeven over het stelsel en de toetsingscriteria
behandeling
een uiteenzetting
van artikel 6.1 Wro.
Aangezien met het voorgaande de essentie wordt weergegeven van hetgeen door partijen tijdens de besprekingen verslag
van
de
naar voren is gebracht, merken wij het voorgaande aan als het
mondelinge
behandeling
zoals
dat
is
voorgeschreven
in
de
procedureverordening.
1.4
Gebruikte informatie
Ten behoeve van het opstellen van dit advies hebben wij de navolgende stukken gebruikt:
•
het aanvraagformulier
•
stukken met betrekking tot de oude en nieuwe planologie (zie Hoofdstuk 2);
•
kadastrale informatie (bron: kadaster online).
3040650
met bijlagen;
4 van 24
SAOZ ADVISEUR
1.5
Toepasselijke
IN
ONROERENDE
ZAKEN
procedureverordening
De gemeente Heusden beschikt ten tijde van het uitbrengen van onderhavig advies niet over een nieuwe procedureverordening oude planschaderegeling planschadeaanvragen
ingevolge de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De
kan evenwel niet worden toegepast daar deze uitsluitend ziet op
op grond van artikel49 WRO (oud).
Wij hebben derhalve aansluiting
gezocht bij de procedurebeschrijving
van het Besluit
ruimtelijke ordening, welke procedure wij, voor zover noodzakelijk hebben aangevuld door een analoge toepassing van de modelverordening
Deze verordening
schrijft
vervolgens
van de VNG.
voor, dat het definitieve
advies -
waarin
de
zienswijzen van partijen en de reactie van de adviseur daarop zijn verwerkt - alleen aan het college van burgemeester
en wethouders
wordt uitgebracht. Van de zijde van de
adviseur wordt derhalve het definitieve advies niet naar de aanvragers en de eventuele belanghebbende
ex artikel 6.4a Wro gezonden.
Hierbij zij opgemerkt
dat met de gemeente
is afgesproken
het definitieve
advies, in
afwijking van hetgeen in deze verordening is bepaald, tevens aan partijen toe te zenden.
1.6
Conceptadvies
Op 20 mei 2011 is een conceptadvies
naar partijen gezonden. Gedurende 4 weken zijn
partijen in de gelegenheid gesteld, een schriftelijke zienswijze te geven.
Van de zijde van de gemeente is ingestemd met het conceptadvies
met dien verstande
dat de gemeente de vraag heeft gesteld of in het onderhavige geval terugbetaling van het betaalde recht van € 300,-- aan de orde zou moeten zijn. Van de zijde van aanvragers gereageerd
is binnen
op het conceptadvies.
de gestelde
Evenmin
reactietermijn
is (tijdig) verzocht
niet inhoudelijk
om uitstel
van de
reactietermijn. Wij hebben het advies dan ook ongewijzigd definitief vastgesteld.
3040650
5 van 24
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Ten aanzien van de vraag van de gemeente hebben wij het volgende overwogen. Ingevolge het bepaalde in artikel 6.4 Wro wordt het betaalde recht teruggestort indien op de beoordeelde aanvraag geheel of ten dele wordt beslist. In het onderhavige geval blijkt uit de planologische verslechtering. aanvragers
De
beoordeling daarmee
heeft evenwel
dat er sprake
gemoeide
het normaal
is van een zekere
waardevermindering maatschappelijk
woning
van
risico van aanvragers
niet
overstegen. Dit leidt tot de conclusie dat de planschadeaanvraag
van
de
planologische
van aanvragers (geheel)
dient te worden afgewezen. Dit leidt vervolgens tot de conclusie dat niet is voldaan aan de eisen van het bepaalde wethouders
in artikel 6.4 Wro zodat het college van burgemeester
in juridische zin niet gehouden zijn tot terugstorting
en
van het betaalde recht
door aanvragers.
3040650
6 van 24
SAOZ ADVI5EUR
IN ONROERENDE
ZAKEN
2
PLANOLOGIE
2.1
Planologisch regime bestemmingsplannen
"Venne West" en "Venne Oost"
Op de te beoordelen gronden vigeren zowel de bepalingen van het bestemmingsplan "Venne Oost" , zoals dat op 22 mei 1981 door de gemeenteraad 9 maart 1992 door Gedeputeerde bestemmingsplan
"Venne
gemeenteraad
is vastgesteld
goedgekeurd.
Beide
Staten is goedgekeurd,
West" , zoals
dat
op
en op 30 november
bestemmingsplannen
zijn
31
is vastgesteld en op
als de bepalingen augustus
1981
1982 door Gedeputeerde nadien
in
werking
van het door
de
Staten is
getreden
en
onherroepelijk geworden.
Oe gronden behorende tot het bestemmingsplan "Eengezinshuizen
Open bebouwing,
"Venne Oost" hebben de bestemming
klasse E", bedoeld voor eengezinshuizen
en de
daarbij behorende voorzieningen.
Op deze gronden mogen, binnen de op de plankaart aangegeven grondgebonden
woningen
maximale goothoogte
3040650
bebouwingsvlakken,
(maximaal in blokken van twee) worden opgericht, met een
van 5,5 meter en een maximale bouwhoogte
van 9 meter. Oe
7 van 24
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
woningen mogen een breedte hebben van maximaal 10 meter en de voorgevel van de woning dient in de voorgevelrooilijn te worden gebouwd.
Buiten de aangegeven bebouwingsvlakken,
derhalve op de gronden met de aanduiding
"Achtertuin", mogen, tot een gezamenlijk oppervlak van 60 m2 per woning, bijgebouwen worden opgericht met een goothoogte van 3 meter en een bouwhoogte van 5,5 meter. Tevens mogen op deze gronden bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hoogte van 3 meter worden opgericht, met dien verstande dat erfafscheidingen
maximaal 2 meter
hoog mogen zijn. De
gronden
behorende
tot
het
bestemmingen "Groenvoorzieningen"
Op de gronden groenvoorzieningen
bestemmingsplan
en "Verkeersdoeleinden
met de bestemming en
behorende voorzieningen,
plantsoen,
"Venne
voor
hebben
de
1".
"Groenvoorzieningen", alsmede
West"
bedoeld
spelbeoefening
voor openbare met
de
daarbij
mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht
met een maximale bouwhoogte van 2,5 meter.
3040650
8 van 24
SAOZ AOVISEUR
IN
ONROERENOE
ZAKEN
Op de gronden met de bestemming "Verkeersdoeleinden wijkwegen en de daarbij behorende voorzieningen gebouwen
zijnde,
worden
gebouwd
ten
1", bedoeld voor hoofdwegen en
mogen uitsluitend bouwwerken, geen
dienste
van
de
bestemming,
zoals
bewegwijzering, verlichting, banken en ander straatmeubilair.
2.2
Planologisch regime ontheffing artikel 3.23 Wro d.d. 9 juli 2009
Bij besluit van 9 juli 2009 hebben burgemeester en wethouders met toepassing van artikel 3.23 Wro ontheffing verleend en bouwvergunning appartementencomplex
Oe ontheffing
verleend voor de oprichting van een
aan de TorenstraatlStatenlaan
en bouwvergunning
zijn op dezelfde
te Orunen.
datum verzonden
en in werking
getreden. Bij besluit van 6 januari 2010 zijn de, tegen de besluiten ingediende bezwaren, niet ontvankelijk dan wel ongegrond verklaard. Tegen de beslissingen op bezwaar is geen beroep aangetekend zodat de ontheffing en bouwvergunning
omstreeks 17 februari 2010
onherroepelijk zijn geworden.
Op basis van de ontheffing en bouwvergunning van een zorgappartementencomplex
is op deze gronden thans de oprichting
mogelijk gemaakt. Het gebouw, dat op een afstand
van circa 15 meter tot de zijdelingse perceelsgrens van aanvragers is gelegen, heeft een bouwhoogte van circa 12 meter. Oe naar het perceel van aanvragers gerichte gevel heeft een lengte van circa 11 meter. Oe tussengelegen
gronden worden gebruikt ten behoeve
van tuin en parkeren. Tevens is er op deze gronden nog een berging aanwezig.
3040650
9 van 24
'1, S A 0 Z \."
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
BeelhovBnlaan
rn <> [
oosrofNEL
3040650
ZUIDG(NeL
10 van 24
SAOZ AOVISEUR
3
AANVULLENDE
3.1
Rechtsbetrekking
De aanvraag
IN
ONROERENOE
ZAKEN
RELEVANTE GEGEVENS
heeft betrekking
op de onroerende
zaak, kadastraal
bekend, gemeente
Drunen, sectie L, nummer 3632, plaatselijk bekend, Obrechtstraat 4 te Drunen.
:;::,
5
i5
-.81'
:='
'"
s·
;"C:
~:
~.
""
l>
L
i~ Ii:i
p.._l
i e
J
1
"
l...._j
1
I
~
ij
1
r-
1 j
3631
..._
3632
3633
J -
i s
~ 4681
1 ~ ;; ~ ~'
j
-
3tS43
3tS50
;; ,..,
-
3634
4180
~48'6
3tS51
_3645
--
3054
l-.
3653
h- :;640
:Y554
.._J!47
3655
3648
:Y556
$4g
:;:
.~ 3642
3641
------r
-
r, <~
L /~
r---
V"
Aanvragers zijn op 28 september 2007 eigenaar geworden van de onroerende zaak. De koopovereenkomst
3040650
daartoe is op 18 juni 2007 gesloten.
11 van 24
SAOZ ADVI5EUR
4
OVERWEGINGEN
IN
ONROERENDE
MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO
Ingevolge artikel 6.1 Wro kennen burgemeester van een inkomensderving schade
ZAKEN
en wethouders
of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak
lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede
genoemde
oorzaak,
redelijkerwijs
degene die in de vorm
op aanvraag
een tegemoetkoming
lid van artikel 6.1 Wro
toe voor zover
de schade
niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de
tegemoetkoming
niet voldoende anderszins is verzekerd.
Op een aanvraag tot tegemoetkoming
in de planschade
kan pas ten gronde worden
beslist na het tijdstip waarop een maatregel als bedoeld in artikel 6.1 V\Iro onherroepelijk is geworden.
Bij gebreke
6.1 Wro toepassing.
van een dergelijke
Ingevolge
onherroepelijke
maatregel
mist artikel
artikel 6.1 lid 4 Wro dient een aanvraag
te worden
ingediend binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van de oorzaak als bedoeld in het eerste lid van dit artikel.
Artikel 6.1 Wro mist eveneens toepassing, indien een aanvrager op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde maatregel niet in een rechtsbetrekking
stond
tot het beweerdelijk getroffen object.
Bij een inhoudelijke wijziging
beoordeling
van het planologisch
komt aan de orde de vraag of er sprake is van een regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld
of de
aanvrager daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden.
Daarbij is wat betreft het oude planologische
situatie van belang, doch hetgeen gerealiseerd,
worden ontheffingsmogelijkheden zover
op grond van dat regime maximaal
ongeacht de vraag of verwezenlijking
Bij het bepalen van de maximale
de beweerdelijk
regime niet de feitelijke
mogelijkheden
daadwerkelijk
heeft plaatsgevonden.
van het oude planologische
ex artikel 3.6 Wro alleen meegenomen
schadeveroorzakende
kon worden
planologische
maatregel
regime
indien en voor in werking
is
getreden v66r 1 juli 2008.
Slechts wanneer
realisering
regime met aan zekerheid daarin aanleiding afgeweken
3040650
van de maximale grenzende
worden gevonden
mogelijkheden
waarschijnlijkheid om te oordelen
van het planologische
kan worden uitgesloten,
dat van voormeld
kan
uitgangspunt
moet worden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend
12 van 24
SAOZ AOVISEUR
IN
ONROERENOE
gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs
ZAKEN
met zich brengt dat vergelijking van de
planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie.
Indien wordt geconcludeerd
dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade,
dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade
is de hoogte van
het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden v66r de mutatie er een is.
Ten
slotte
dient
te worden
vastgesteld
of het schadebedrag
voor
vergoeding
in
aanmerking komt.
3040650
13 van 24
SAOZ ADVISEUR
5
OVERWEGINGEN
IN
ONROERENDE
ZAKEN
VERGOEDBAARHEID
Uit artikel 6.1 Wro vloeit rechtstreeks voort, dat van een tegemoetkoming
in planschade
alleen sprake kan zijn indien de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming verzekerd.
Er
zijn
met
betrekking
tot
dit
niet voldoende
onderwerp
vier
anderszins
is
deelonderwerpen
te
onderscheiden:
•
passieve risicoaanvaarding;
•
actieve risicoaanvaarding;
•
anderszins verzekerd zijn van de schade;
•
normaal maatschappelijk
risico.
Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings-
en/of gebruiksmogelijkheden
op gronden
van een aanvrager kan planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of de aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden
onbenut heeft
gelaten, terwijl men op basis van daartoe afgegeven planologische signalen (bijvoorbeeld een structuurschets
of plan, een voldoende concreet geformuleerd voorbereidingsbesluit
of een ter inzage gelegd bestemmingsplan),
op de hoogte was of kon zijn van de
toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten").
Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie
dat ten aanzien van de vergoedbaarheid
schade het aspect van risicoaanvaarding
van de geleden
ten tijde van aankoop van de onroerende zaak
een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van
een
nieuw
bestemmingsplan
of een
besluit
ex
artikel
19 WRO
sprake
is
geweest van (een reeks van) planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn
in
de
(toekomst)visie
gebruiksmogelijkheden dergelijke
besluiten
op
de
uiteindelijke
planologische
bebouwings-
en/of
van de betreffende locatie kan worden ontleend (voorbeelden van zijn hiervoor
worden tegengeworpen
reeds gegeven),
voorzienbaarheid
in beginsel
kan
indien (een van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde
van aankoop kenbaar waren.
Ten aanzien van risicoaanvaarding
heeft overigens te gelden, dat niet is vereist dat de
plannen al volledig zijn uitgekristalliseerd:
3040650
het ten dezen aan te leggen criterium is of er
14 van 24
SAOZ AOVISEUR
IN
ONROERENOE
ZAKEN
voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen.
Anderszins verzekerd zijn van de schade Indien planschade
is ontstaan kan het voorkomen
dat deze schade al anderszins
is
vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Blijkens jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak State dient uit de casuistiek vastgesteld
van het geval naar objectieve
van de Raad van
maatstaven
te worden
of, en zo ja in hoeverre, de schade anderszins verzekerd is in de zin van
artikel 6.1 Wro.
Normaal maatschappelijk
risico
Artikel 6.2 Wro, eerste lid bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke
risico vallende
schade voor rekening van de aanvrager blijft. Blijkens het tweede lid van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende
zaak onmiddellijk
voor het ontstaan
van de schade,
tenzij de
vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis
van artikel 6.2 Wro zien wij, mede
gelet op het ontbreken van jurisprudentie
op dit punt, vooralsnog geen aanleiding om te
veronderstellen,
risico op een hoger percentage dan 2% zou
dat het maatschappelijk
moeten worden gesteld.
3040650
15 van 24
SAOZ ADVISEUR
6
BEOORDELlNG
6.1
Grondslag beoordeling
IN
ONROERENDE
ZAKEN
PLANOLOGIE
Gesteld wordt dat door de verleende ontheffing ex artikel 3.23 Wro d.d. 9 juli 2009 het object van aanvragers
in waarde is gedaald.
Oe in het geding zijnde planologische
maatregel is onherroepelijk en de aanvraag is binnen de in artikel 6.1 lid 4 Wro genoemde termijn ingediend, zodat ten gronde op de aanvraag kan worden beslist.
6.2
Gerechtigde-begrip
Aanvragers
stonden ten tijde van het in werking treden van de in het geding zijnde
planologische
maatregel in een zakenrechtelijke
dienaangaande
6.3
rechtsbetrekking
tot het object, zodat
geen belemmering bestaat om de aanvraag inhoudelijk te beoordelen.
Planologische vergelijking
In casu dient een planologische vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van de bestemmingsplannen
"Venne Oost" en "Venne West" enerzijds
en de planologische
situatie vanwege ontheffing ex artikel 3.23 Wro d.d. 9 juli 2009 anderzijds.
Ingevolge
de bepalingen
van het bestemmingsplan
"Venne
Oost" mogen
op de
gronden gelegen ten westen van de onroerende zaak van aanvragers, vanaf een afstand van circa 9 meter vanaf de noordelijke perceelsgrens eengezinswoningen
en
de
daarbij
behorende
van het perceel van aanvragers,
bijgebouwen
worden
opgericht.
Oe
toegestane woningen mogen een goothoogte hebben van 5,5 meter en een bouwhoogte van 9 meter. Oe toegestane bijgebouwen mogen een goothoogte hebben van 3 meter en een bouwhoogte van 5,5 meter. Het gezamenlijke oppervlak van bijgebouwen per woning bedraagt 60 rn-. Op de overige te beoordelen gronden, welke zijn gelegen ten westen van het perceel van aanvragers en ten noorden van de gronden vallende onder het bestemmingsplan Oost", mogen,
ingevolge
de bepalingen
van het bestemmingsplan
"Venne
"Venne West"
uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen worden opgericht met een bouwhoogte van circa 2,5
meter.
3040650
Oeze
gronden
mogen,
voor
zover
van
belang,
voornamelijk
worden
16 van 24
SAOZ ADVISEUR
aangewend
ten
behoeve
van
IN
ONROERENDE
ZAKEN
groenvoorzieningen
en
plantsoen,
alsmede
voor
spelbeoefening en voor het overige ten behoeve van verkeersdoeleinden.
Op de tussengelegen
gronden
is een woning
gelegen
(Obrechtstraat
2), met de
bijbehorende aanwendings- en bebouwingsmogelijkheden.
Vanwege de verleende ontheffing ex artikel 3.23 Wro d.d. 9 juli 2009 is thans op deze gronden, op een afstand van circa 23 meter tot de zijperceelsgrens oprichting van een appartementengebouw
van aanvragers, de
mogelijk geworden met een bouwhoogte van
circa 12 meter. Een deel van dit gebouw, met een diepte van circa 6 meter, is opgericht op gronden met de bestemmingen
"Groenvoorzieningen"
en "Verkeersdoeleinden".
Voor
het overige is het gebouw opgericht op de gronden met een woonbestemming.
Op basis van het bovenstaande
hebben wij vastgesteld dat het zicht van aanvragers op
de te beoordelen gronden, vanuit de tuin en het achterste gedeelte van de woning, in planologische
zin reeds grotendeels
werd bepaald door de bebouwingsmogelijkheden
ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan
"Venne Oost". Vanuit het voorste
gedeelte van de woning van aanvragers was in planologische zin geen sprake van enig zicht op te beoordelen gronden.
Vanwege behorende
de verleende tot
het
ontheffing
zijn de bebouwingsmogelijkheden
bestemmingsplan
bebouwingsmogelijkheden
"Venne
West"
duidelijk
op de gronden toegenomen.
op de gronden behorende tot het bestemmingsplan
De
"Venne
Oost" zijn in zeer beperkte mate toegenomen. Gegeven de situering van de woning van aanvragers
ten opzichte
tussengelegen
gronden
bebouwingsmogelijkheden
van deze en ingevolge
gronden,
de
alsmede
reeds
de bepalingen
rekening
bestaande
houdende
met de
uitzichtbelemmerende
van het bestemmingsplan
"Venne
Oost", zijn wij van oordeel dat het zicht van aanvragers op en over de te beoordelen gronden, in planologische zin, niet in relevante mate verdergaand is verslechterd.
Het karakter van de omgeving van de onroerende zaak van aanvragers werd wat betreft de te beoordelen gronden, in planologische zin enerzijds bepaald door de bebouwings- en aanwendingsmogelijkheden door de bebouwings-
ingevolge het bestemmingsplan
en aanwendingsmogelijkheden
"Venne Oost" en anderzijds
ingevolge
het bestemmingsplan
"Venne Wes1". Verder werd het karakter van de omgeving bepaald door de woonwijk waarin de woning van aanvragers is gelegen.
3040650
17 van 24
SAOZ AOVISEUR
Vanwege
de
behorende
toegenomen
tot
het
ZAKEN
bebouwingsmogelijkheden, "Venne
West"
met
name
is er
op
op de
de hoek
gronden van
de
sprake van een verdergaande verstening van de omgeving welke
van het geldende
behorende
ONROERENOE
bestemmingsplan
TorenstraatlStatenlaan op basis
IN
bestemmingsplan
tot het bestemmingsplan
bebouwingsmogelijkheden,
niet mogelijk
was.
"Venne Oost" is, gegeven
per saldo geen sprake
Op de gronden
de reeds toegestane
van een relevante
verdergaande
verstening van de omgeving. Op basis van het bovenstaande zijn wij van oordeel dat de situering van de woning van aanvrager, rekening houdende met diens orientatie ten opzichte
van
het
plangebied
en
de
tussengelegen
gronden,
in
geringe
mate
verdergaand is verslechterd.
Van
een
relevante
verdergaande
gegeven de tussengelegen
verslechtering
van
de zonlichttoetreding
afstanden en de tussengelegen
is,
gronden (Obrechtstraat
2)
naar ons oordeel geen sprake.
Oe te beoordelen aangewend
gronden
ten behoeve
mogen, voor zover relevant, in planologische van groenvoorzieningen,
toegestaan en woongebruik.
Oeze gebruiksvormen
waarbij
zin worden
speelvoorzieningen
waren
bepaalden voorheen in planologische
zin de aard, omvang en intensiteit van het gebruik, waarbij in planologische zin derhalve reeds sprake was van zekere vormen van hinder en overlast, zoals geluidhinder
en
lichthinder. Vanwege de verleende ontheffing is er deels sprake van een wijziging van het gebruik van de gronden,
namelijk
van
intensivering
van
bestaande
het
een
groenvoorziening woongebruik.
beoordelen gronden op andersoortige
naar Als
wonen,
gevolge
alsmede
hiervan
van
zullen
een
de te
en intensievere wijze dan voorheen gebruikt zal
gaan worden. Er zullen meer mensen dan voorheen zich op de gronden bevinden, zowel op andere tijdstippen als voor andere duur. Wij zijn dan ook van oordeel dat, rekening houdende
met
tussengelegen
de
situering
van
de
woning
van
aanvragers
en
de
gronden, en gelet op de voorheen reeds toegestane vormen van gebruik,
de gebruiksdruk verdergaand
zijdelingse
op de onroerende
zaak van aanvragers,
niet in relevante
mate
zullen toenemen, zodat er in planologische zin geen sprake zal zijn van
een relevante toename van de hinder en overlast.
Ten slotte zijn wij van oordeel dat, rekening houdende met de zijdelingse situering van de woning van aanvragers,
3040650
de tussengelegen
gronden, en gelet op de voorheen
reeds
18 van 24
SAOZ ADVJSEUR
JN ONROERENDE
ZAKEN
toegestane vormen van gebruik, er sprake zal zijn van een zeer beperkte verdergaande be'invloeding van de privacy van aanvragers, uitsluitend in de tuin, en vanaf de hogere verdiepingen van het appartementengebouw.
6.4
Uitkomst planologische vergelijking
De planologische maatregel heeft voor aanvragers geleid tot een zeer beperkt nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering
3040650
is voortgevloeid.
19 van 24
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
7
TAXATIEVERSLAG
7.1
8eschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving
Het object van aanvragers
betreft een halfvrijstaand
aanhorigheden,
ondergrond,
alsmede
erf
en
woonhuis met berging en verdere
tuin,
staande
en
gelegen
aan
de
Obrechtstraat 4 te Drunen. De woning is opgericht omstreeks 1987 en heeft een inhoud van circa 437 rn". Vanwege
afwezigheid
van aanvragers
hebben wij de woning niet
volledig kunnen opnemen. Wij hebben de verdere beschrijving van het object dan ook gebaseerd op een zogenaamde geveltaxatie en de bouwtekeningen woning.
De woning is, zover waarneembaar,
van de naastgelegen
zowel van binnen als van buiten goed
onderhouden.
De indeling van de woning is als volgt:
8egane grond: Entree/halpartij, garderobe, toiletruimte, kelderkast, meterkast, woonkamer, keuken;
1e Verdieping: Overloop, slaapkamer 1, slaapkamer 2, slaapkamer 3, badkamer, vierde kamer boven het gedeelte van de hal.
2e Verdieping: Zolderkamer, opstelling c.v.-ketel.
3040650
20 van 24
SAOZ ADVISEUR
7.2
IN
ONROERENOE
ZAKEN
Taxaties
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid,
de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de
constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen
en de aanwendingsmogelijkheden,
waarvoor
de planologische
situatie een
belangrijke indicatie is.
Het object ontleende, rekening houdende met de maximale mogelijkheden van het oude planologische
regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid
van woonhuis.
Deze
waarde wordt - de mutatie weggedacht - per peildatum (9 juli 2009) getaxeerd op:
€ 300.000,--
Bij het vaststellen van deze waarde is (anders dan bijvoorbeeld
de waardevaststelling
ingevolge de Wet waardering onroerende zaken het geval is) rekening gehouden met de maximale mogelijkheden onderhavige
van het oude planologische
geval de waarde van de vrijstaande
daar deze niet staat op het woonperceel
regime. Tevens hebben wij in het
garage buiten beschouwing
gelaten,
van aanvragers, doch daarvan is gescheiden
door andere percelen. De garage behoort derhalve niet tot het "complex" zodat deze een eigen
zelfstandige
waarde
heeft,
welke
niet
is aangetast
door
de
beoordeelde
planologische maatregel.
In essentie waardeverschil
handelt
het ten dezen
als resultante
Daarbij is het waardeniveau
om het vaststellen
van de hiervoor
gemaakte
van
de omvang
planologische
van
het
vergelijking.
van het object v66r en na de planmutatie bepalend. Relatief
kleine verschillen in de geschatte waarde, die zich bij taxaties voor kunnen doen, zijn niet van wezenlijke invloed op de waardevermindering.
De waardevermindering
wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name
bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie.
Wij taxeren de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime op:
€ 295.000,--
3040650
21 van 24
SAOZ ADVISEUR
Dit betekent,
dat de hiervoor
IN
DNROERENDE
genoemde
ZAKEN
specifieke
gevolgen
van de onderhavige
planologische mutatie er toe hebben geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van € 5.000,-- is gedaald.
3040650
22 van 24
SAOZ ADVISEUR
IN ONROERENDE
ZAKEN
8
BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID
8.1
Risicoaanvaarding
Op de dag dat de onroerende zaak werd gekocht, was de planologische mutatie op basis van
de
toentertijd
beleidsvoornemens
8.2
van
overheidswege
openbaar
bekend
gemaakte
ruimtelijke
niet te voorzien.
Anderszins verzekerd
Uit de ons ter 9 gestelde stukken is niet gebleken,
dat de door aanvragers
geleden
schade geheel of gedeeltelijk anderszins is verzekerd.
8.3
Normaal maatschappelijk
risico
Gelet op de door ons in hoofdstuk 7 vastgestelde waarde van het object per peildatum komt tot een bedrag gelijk aan 2% van deze waarde, zijnde een bedrag van € 6.000,--, wegens "normaal maatschappelijk
risico" niet voor vergoeding in aanmerking. Aangezien
de schade een bedrag beloopt van € 5.000,--, is te concluderen, dat de schade geheel binnen
het maatschappelijk
risico valt en als zodanig
geheel
voor
rekening
van
aanvragers kan worden gelaten.
3040650
23 van 24
SAOZ ADVISEUR
9
IN
ONROERENDE
ZAKEN
CONCLUSIE
Wij adviseren het college van burgemeester
en wethouders van de gemeente Heusden
de door de heer H.J.M. Schreuder en mevrouw L.J.M. Schreuder-van van het object Obrechtstraat
de Ven, ter zake
4 te Drunen, ingediende aanvraag tot tegemoetkoming
in
planschade af te wijzen.
Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,
3040650
24 van 24
