Zaaknummer: BVHC05 Onderwerp
Afwijzing verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro
Collegevoorstel Inleiding Op 9 september 2009 is een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ontvangen van de heer K.D. Nienhuis en mevrouw Nienhuis- Weijers. Zij menen schade in de vorm van waardevermindering van hun eigendom te hebben geleden naar aanleiding van de vrijstelling (ex. Artikel 19 WRO) die is verleend en de bouwvergunning die is afgegeven ten behoeve van de oprichting van een appartementengebouw en de bouw van 8 grondgebonden woningen op de locatie "Op den Berg".
Feitelijke informatie De aanvraag is voor advies voorgelegd aan de Stichting Advies Onroerende Zaken. Eveneens is de belanghebbende in de zin van artikel 6.4a Wro, Hendriks Projectontwikkeling B.V. bij de procedure betrokken, voor zover het de bouw van de acht woningen betreft. Op 1 oktober 2010 is een conceptadvies ontvangen van de SAOZ. Alleen aanvragers hebben van de mogelijkheid gebruik gemaakt om zienswijzen in te dienen bij de SAOZ. Deze zienswijze heeft de SAOZ bij haar definitieve advies betrokken.
Afweging Het bestemmingsplan “Kleine Akker” is van toepassing. Bij besluit van 10 mei 2006 heeft uw college een vrijstelling ex artikel 19 WRO verleend en een bouwvergunning afgegeven ten behoeve van de bouw van een appartementengebouw en de bouw van acht woningen op de locatie “Op den berg” in Vlijmen. Na bezwaar en beroep is de vrijstelling op of omstreeks 7 oktober 2008 onherroepelijk geworden. Gelet op het feit dat er een vrijstelling is verleend en een bouwvergunning is afgegeven voor de bouw van een appartementengebouw en voor de bouw van acht koopwoningen, heeft de SAOZ een planologische vergelijking gemaakt tussen: 1. het regime van het bestemmingsplan “Kleine Akker” enerzijds en de planologische situatie als gevolg van de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO op basis waarvan een appartementengebouw is mogelijk gemaakt anderzijds. 2. het regime van het bestemmingsplan “Kleine Akker” enerzijds en de planologische situatie als gevolg van de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO op basis waarvan de acht koopwoningen mogelijk zijn gemaakt anderzijds. Planologische vergelijking 1: Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is de maximale bouwhoogte toegenomen tot circa 12 meter. Tevens is de bebouwing circa 8 meter dichterbij mogelijk geworden. Kort samengevat zegt de SAOZ dat de toegenomen bouwhoogte niet heeft geleid tot zodanige aantasting van het uitzicht dat de hoogste waarde van de woning van aanvragers is aangetast. Verder is de SAOZ van oordeel dat het karakter van de omgeving van de woning van aanvragers niet in relevante mate verdergaand is verslechterd, zodat ook de situering van de woning in deze omgeving niet is aangetast.
1
Zaaknummer: BVHC05 Onderwerp
Afwijzing verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro
De SAOZ heeft vastgesteld dat de verleende vrijstelling niet heeft geleid tot een relevante wijziging van de planologische functie van de te beoordelen gronden. Daartegenover stellen zij wel vast dat de toegenomen bebouwingsmogelijkheden hebben geleid tot een beperkte intensivering van het gebruik van de gronden. Echter gelet op de tussengelegen afstand, de voorqevelorientatie, de tussengelegen infrastructuur, en de diverse ontsluitingsmogelijkheden zijn zij van oordeel dat de omgeving van het perceel van aanvragers niet in zodanige mate drukker en onrustiger zal worden dat daardoor de hoogste waarde van de woning van aanvragers zal worden aangetast. Ook stellen zij vast dat van een relevante verdergaande aantasting van de privacy geen sprake is. Tot slot gaan zij in op de door aanvragers gestelde daling in de WOZ- waarde. Volgens vaste jurisprudentie wordt bij de bepaling van de WOZ- waarde geen betekenis toegekend aan de maximale invulling van het oude planologische regime (in tegenstelling tot de beoordeling van een planschadeverzoek), maar vooral aan de feitelijke situatie. Daarom zien zij geen reden om op basis van de gestelde WOZ-waarde anders te concluderen. Planologische vergelijking 2: Omdat er geen planologische relatie is tussen de woning van de aanvragers en de acht koopwoningen, heeft de SAOZ overwogen dat de verleende vrijstelling die de bouw van de koopwoningen heeft mogelijk gemaakt niet van negatieve invloed geweest op de hoogste waarde van de woning van aanvragers. De SAOZ adviseert uw college de door de heer K.D. Nienhuis en mevrouw Nienhuis- Weijers ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen. Voor de volledigheid verwijs ik u naar de inhoud van het bijgevoegde definitieve advies.
Inzet van Middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel.
Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel.
Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen.
2
Zaaknummer: BVHC05 Onderwerp
Afwijzing verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro
BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 22 maart 2011;
gelet op: artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening; besloten: de aanvraag van de heer K.D. Nienhuis en mevrouw Nienhuis- Weijers, om tegemoetkoming in schade als bedoeld in artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening, conform het advies van de SAOZ, af te wijzen.
namens het college van Heusden, de secretaris,
mr. J.T.A.J. van der Ven
3
SAOZ ADVISEUR
IN DNROERENDE
1 2 NOV. 2010
ZAKEN
(..::><2 0.::>
JC>JZ'50-
~o_
LL. Sb b<;
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden Postbus 41 5250 AA VLlJMEN
Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp:
10 november 2010 3035250 de heer drs. P.A.J.M. van Bragt 010-4693866 p.v.bragt@saor ,~ definitieve advi~eeS Klerxstram~UI
ISilum*filil* 1. te Vlijmen
Geacht college, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 26 mei 2010, met kenmerk 8200913361 en 8200913362, in behandeling bij rnevrouw H. Chraihi, zenden wij u bijgaand de door ons samengestelde definitieve adviezen betreffende de aanvragen tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening inzake bovengenoemde kwesties. Wij hebben aanvragers en belanghebbende eveneens een definitief advies gezonden.
Hoogachtend,
Bijlagen: twee adviezen in tweevoud.
STICHTING KRUISPLEIN
25 • 3014
F 010 -4136768'
PLANSCHADE.
RISICOANALYSE
[email protected]'
•
ADVIESBUREAU
DB ROTTERDAM
NADEELCOMPENSATIE
• POSTBUS
WWW.SAOZ.NL·
•
TAXATIE
DNROERENDE 29196 ING
•
• 3001
508019·
GRQNDVERWERVING
ZAKEN GD ROTTEROAM BTW
• T 010 - 4693899
NL002767661B01
•
ONTEIGENING
• KVK
•
41126679
MlllEUSCHADE
•
GRONDBElEID
SAOZ ADVISEUR
IN ONROERENDE
ZAKEN
ADVIES betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 Wro van de heer K.D. Nienhuis en mevrouw I.M.L. Nienhuis-Weijers, Kees Klerxstraat 4 te Vhjmen, (gemeente Heusden).
CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer K.D. Nienhuis en mevrouw I.M.L. Nienhuis-Weijers, Kees Klerxstraat 4 te Vlijrnen ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade af te wijzen.
Opdrachtnummer: Datum: Behandelend adviseur:
STICHTING KRUISPLEIN
25 • 3014
F 010 -4136768.
PLANSCHADE
•
RISICOANALYSE
[email protected].
•
ADVIESBUREAU
DB ROTTERDAM
NADEELCOMPENSATrE
• POSTBUS
WWW.SAOZ.NL.
•
TAXATIE
3035250 november 2010 drs. P.A.J.M. van Bragt
ONROERENDE 29196 ING
•
• 3001
508019·
GRDNOVERWERVING
ZAKEN GD ROTTERDAM
• T 010 - 4693899
BTW NL002767661BOl
•
ONTEIGENING
• KVK
•
41126679
MlllEUSCHADE
•
GRONDBELEIO
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
INHOUDSOPGAVE
1
2
INLEIDING
1
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
1 1 2 2 3 3
DE ONROERENDE ZAAK 2.1 2.2
3
Opdracht Procedure De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Ontvangen informatie Toepasselijke procedureverordening Conceptadvies
Rechtsbetrekking Beschrijving van de onroerende zaak en de nabije omgeving
.4 4 4
PLANOLOGIE
7
3.1 3.2
7
3.3
Planologisch regime bestemmingsplan "Kleine Akker" Planologisch regime vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 10 mei 2006 (appartementengebouw) Planologisch regime vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 10 mei 2006 (8 woningen)
8 9
4
OVERIGE RELEVANTE INFORMATIE
10
5
OVERWEGINGEN
11
5.1 5.2 6
MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO
Algemeen De voorliggende aanvraag
11 13
BEOORDELlNG
14
6.1 6.2 6.3
14 14 17
Gerechtigde-begrip Planologische vergelijkingen Uitkomst planologische vergelijkingen
7
REACTIE OP CONCEPTADVIES
18
8
CONCLUSIE
22
SAOZ ADVISEUR
1
INLEIDING
1.1
Opdracht
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Bij brief van 26 mei 2010 heeft het college van burgemeester gemeente
Heusden de Stichting Adviesbureau
Onroerende
en wethouders
van de
Zaken, hierna afgekort tot
SAOZ, gevraagd advies uit te brengen inzake de aanvraag tot tegemoetkoming planschade
van
de
heer
K.O.
Nienhuis
en
mevrouw
I.M.L.
in de
Nienhuis-Weijers,
Kees Klerxstraat 4 te Vlijmen (gemeente Heusden).
1.2
Procedure
Oe heer drs. P.A.J.M. van Bragt, medewerker van de SAOZ, heeft de in de onderhavige procedure
betrokken
aanvullende
partijen in de gelegenheid
informatie
te
verschaffen.
Oe
gesteld een toelichting mondelinge
te geven en
behandelingen
hebben
plaatsgevonden op 22 juli 2010.
Van de zijde van de gemeente is een toelichting gegeven door mevrouw H. Chraihi.
Oe heer K.O. Nienhuis heeft, mede namens zijn echtgenote Weijers, nader te noemen: "aanvragers",
mevrouw I.M.L. Nienhuis-
de aanvraag nader toegelicht. Aansluitend zijn
de onroerende zaak en de omgeving daarvan opgenomen. Oaarbij was op ons verzoek ook de heer H. van Hoek, makelaar-taxateur
Van de zijde van de gemeente
o.z. te Oen Bosch aanwezig.
is medegedeeld,
dat ter zake van de onderhavige
planologische maatregel, voor zover betrekking hebbende op het appartementengebouw, geen sprake is van een belanghebbende
Voor zover de maatregel Hendriks
betrekking
Projectontwikkeling
belanghebbende
in de zin
in de zin van artikel 6.4a Wro.
heeft op de acht grondgebonden
B.V in gelegenheid van
artikel
6.4a
gesteld
Wro
een
woningen,
is
in zijn hoedanigheid
van
reactie
het
te geven
op
conceptadvies.
1
SAOZ ADVISEUR
1.3
IN ONROERENDE
ZAKEN
De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen
Bij de gemeente Heusden is op 9 september 2009 een aanvraag tot tegemoetkoming de planschade
ingekomen
aanvraagformulier,
in de vorm van een daartoe door de gemeente
in
opgesteld
met bijlagen, welke partijen genoegzaam bekend zijn.
Kort samengevat wordt in de aanvraag tot tegemoetkoming schade in de vorm van waardevermindering
in planschade gesteld, dat
is geleden in verband met de verleende
vrijsteliingen ex artikel 19 WRO d.d. 10 mei 2006, op basis waarvan de oprichting van een appartementencomplex
op de locatie Op den Berg en 8 koopwoningen
planologisch
mogelijk is geworden.
Van de zijde van de gemeente
is tijdens de mondelinge
behandeling
in hoofdzaak
informatie over de relevante oude en nieuwe planologie verstrekt.
Tijdens de mondelinge behandeling is zijdens aanvragers in hoofdzaak verwezen naar de inhoud van de aanvraag. Van de zijde van aanvragers
is voorts nog aangegeven
dat
thans in grotere mate dan voorheen hinder wordt ondervonden van de weerkaatsing van geluid van de snelweg A59.
Aangezien met het voorgaande de essentie wordt weergeven van hetgeen door partijen tijdens de besprekingen naar voren is gebracht, merken wij het voorgaande aan als het verslag
van
de
mondelinge
behandeling
zoals
dat
is
voorgeschreven
in
de
procedureverordening.
1.4
Ontvangen informatie
Ten behoeve
van het opstelien
van dit advies hebben wij de navolgende
stukken
ontvangen:
de aanvraag I het aanvraagformulier; stukken met betrekking tot de oude en nieuwe planologie (zie Hoofdstuk 3); kadastrale informatie (bron: kadaster online).
2
SAOZ ADVISEUR
1.5
IN DNROERENDE
ZAKEN
Toepasselijke procedureverordening
De gemeente Heusden beschikt ten tijde van het uitbrengen van onderhavig advies niet over een nieuwe procedureverordening oude planschaderegeling
ingevolge de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De
kan evenwel niet worden toegepast daar deze uitsluitend ziet op
planschadevergoedingsaanvragen
op grond van artikel49 WRO (oud).
Wij hebben derhalve aansluiting
gezocht bij de procedurebeschrijving
van het Besluit
ruimtelijke ordening, welke procedure wij, voor zover noodzakelijk hebben aangevuld door een analoge toepassing van de modelverordening
Deze verordening
schrijft vervolgens
voor,
van de VNG.
dat het definitieve
advies -
waarin
de
zienswijzen van partijen en de reactie van de adviseur daarop zijn verwerkt - alleen aan het college van burgemeester
en wethouders
wordt uitgebracht.
Van de zijde van de
adviseur wordt derhalve het definitieve advies niet naar de aanvrager en de eventuele belanghebbende
ex artikel 6.4a Wro gezonden.
In overleg met de gemeente is evenwel besloten om het definitieve advies alsnog toe te zenden aan de betrokken partijen.
1.6
Conceptadvies
Op 1 oktober 2010 is een conceptadvies naar partijen gezonden. Gedurende 4 weken zijn partijen in de gelegenheid gesteld, een schriftelijke zienswijze te geven.
Van de zijde van aanvragers is op 28 oktober 2010 een inhoudelijke reactie ontvangen, welke wij in hoofdstuk 7 hebben weergegeven en hebben beoordeeld.
Van de zijde van de gemeente en de derde-belanghebbende
zijn, binnen de gestelde
termijnen, geen reacties ontvangen.
3
SAOZ ADVISEUR
2
DE ONROERENDE ZAAK
2.1
Rechtsbetrekking
Oe aanvraag
IN
ONROERENDE
ZAKEN
heeft betrekking op de onroerende
zaak, kadastraal
bekend, gemeente
Vlijmen, sectie L, nummer 1949, groot circa 220 m-, plaatselijk bekend, Kees Klerxstraat 4 te Vlijmen.
Aanvragers hebben op 2 juli 1998 de eigendom verkregen van de onroerende zaak.
2.2
8eschrijving van de onroerende zaak en de nabije omgeving
Oe onroerende
zaak van aanvragers
twee-onder-een-kap ondergrond,
met
garage,
betreft een halfvrijstaand carport
en
verdere
woonhuis van het type
aanhorigheden,
erf en tuin, staande en gelegen aan de Kees Klerxstraat
alsmede
4 te Vlijmen.
Oe woning is opgericht omstreeks 1987 en heeft een inhoud van circa 463 rn". Zowel de naaste omgeving als stand zijn als goed aan te merken.
4
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
De indeling van de woning is als volgt: 8egane grond: entree, hal, meterkast, trapopgang,
toiletruimte,
L-vormige woonkamer
met open haard, keuken, garage; 1e verdieping: tuinzijde,
overloop,
badkamer
slaapkamer
voorzijde,
met ligbad, douche,
slaapkamer
voorzijde,
toilet en twee wastafels.
slaapkamer
Vaste trap naar
zolderverdieping; 2e verdieping: overloop, bergruimte, opstelling centrale verwarming, zolderkamer.
Voor wat betreft het appartementengebouw
zijn de te beoordelen gronden gelegen ten
noordwesten van de onroerende zaak van aanvragers, op een kortste afstand van circa 65 meter.
5
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Op deze gronden is de oprichting van een appartementengebouw
mogelijk geworden. Het
gebouw, bestaande uit vier bouwlagen, heeft een bouwhoogte van circa 12 meter (met liftschacht
deels 13 rneter). Oe bovenste
appartementengebouw
is inspringend
zijn circa 54 seniorenappartementen
van het gebouw geschiedt Ossewaardestraat,
verdieping
gerealiseerd.
onder meer via de Kees Klerxstraat,
naar de Pastoor van Akenstraat.
gebouwd.
Voorheen
In het
Oe uitsluiting
al dan niet via de
werden deze gronden
reeds aangewend ten behoeve van woondoeleinden.
Wat betreft de acht koopwoningen zijn de te beoordelen gronden gelegen, aan de andere zijde van het hierboven beschreven appartementengebouw
op een afstand van 100 meter
en meer. Tussen deze gronden en de woning van aanvragers zijn voorts nog diverse woningen aan de overzijde van het plantsoen gelegen.
6
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
3
PLANOLOGIE
3.1
Planologisch regime bestemmingsplan
Op te beoordelen Akker",
zoals
gronden vigeren de bepalingen
dat
bestemmingsplan
"Kleine Akker"
op
26 juni
1995
door
de
van het bestemmingsplan gemeenteraad
"Kleine
is vastgesteld.
Het
is nadien door Gedeputeerde Staten goedgekeurd, in werking getreden
en onherroepelijk geworden.
De te beoordelen gronden hebben de bestemming "Overwegend Wonen", bedoeld voor wonen, winkels, bedrijven, openbare nutsvoorzieningen
Op deze
gronden
mogen,
ten dienste
en verkeersvoorzieningen".
van het doeleind
"wonen",
en binnen
de
aangegeven bouwgrenzen, hoofdgebouwen worden opgericht, zowel in de vorm van een eengezinshuis
als in de vorm van gestapelde woningen. De maximale goothoogte van
een hoofdgebouw oppervlak
mag 6 meter bedragen en de maximale bouwhoogte
van een hoofdgebouw
mag maximaal
85% bedragen
9 meter. Het
van het toegestane
oppervlak aan gebouwen op het bouwperceel.
7
SAOZ ADVISEUR
Op deze gronden
is voorts
IN
DNROERENDE
ZAKEN
nog de oprichting
bijgebouwen
mogen een maximale goothoogte
bouwhoogte
van 6 meter.
Het gezamenlijk
van bijgebouwen
toegestaan.
Deze
hebben van 3 meter en een maximale oppervlak
van de bijgebouwen
bij een 2 gestapelde woning mag maximaal 20 m2 bedragen en bij een andere woning 40 m .
Winkels en bedrijven zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse waar deze bestonden op het tijdstip van het in ontwerp ter inzage leggen van het onderhavige bestemmingsplan zodanig op de inventarisatiekaart
Verkeersvoorzieningen
en als
is aangegeven.
zijn uitsluitend toegestaan
in de vorm van een fiets- of voetpad
met een gelijke of nagenoeg gelijke ligging als op de plankaart is aangegeven.
Burgemeester
en wethouders
zijn bevoegd
binnenplans
vrijstelling
te verlenen
ten
behoeve van het afwijken van de maatvoering met maximaal 10%.
3.2
Planologisch
regime vrijstelling
ex artikel 19 WRO d.d. 10 mei 2006
(appartementengebouw) Op 10 mei 2006 heeft het college van burgemeester en wethouders vrijstelling ex artikel 19 WRO verleend en een bouwvergunning een appartementengebouw
afgegeven ten behoeve van de oprichting van
op de locatie "Op den Berg".
De vrijstelling en bouwvergunning
zijn op 12 mei 2006 verzonden, en mede gegeven de
omstandigheid dat de voorzieningenrechter
te 's-Hertogenbosch
op 10 augustus 2006 het
verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening heeft afgewezen, op 12 mei 2006 in werking getreden.
Bij besluit van 12 december 2006 hebben burgemeester
en wethouders de ingediende
bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 augustus 2008 heeft de rechtbank 's-Hertogenbosch
de tegen de
beslissing op bezwaar ingediende beroepen gegrond verklaard, doch de rechtsgevolgen van het vernietigde
besluit in stand gelaten. Tegen voornoemd
beroep ingesteld, zodat de verleende vrijstelling
vonnis is geen hoger
ex artikel 19 WRO op of omstreeks
7 oktober 2008 onherroepelijk is geworden.
8
SAOZ ADVISEUR
3.3
Planologisch
IN
ONROERENDE
ZAKEN
regime vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 10 mei 2006
(8 woningen) Op 10 mei 2006 heeft het college van burgemeester en wethouders vrijsteliing ex artikel 19 WRO verleend en een bouwvergunning
afgegeven ten behoeve van de oprichting van
8 woningen.
Oe vrijsteliing en bouwvergunning
zijn op 12 mei 2006 verzonden, en mede gegeven de
omstandigheid dat de voorzieningenrechter
te 's-Hertogenbosch
op 10 augustus 2006 het
verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening heeft afgewezen, op 12 mei 2006 in werking getreden.
Bij besluit van 12 december 2006 hebben burgemeester
en wethouders
de ingediende
bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 26 augustus 2008 heeft de rechtbank 's-Hertogenbosch
de tegen de
beslissing op bezwaar ingediende beroepen gegrond verklaard, doch de rechtsgevolgen van het vernietigde
besluit in stand gelaten. Tegen voornoemd
beroep ingesteld, zodat de verleende vrijsteliing
vonnis is geen hoger
ex artikel 19 WRO op of omstreeks
7 oktober 2008 onherroepelijk geworden.
9
'1, S A 0 Z \",
4
ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
OVERIGE RELEVANTE INFORMATIE
N.v.t.
10
SAOZ ADVISEUR
5
OVERWEGINGEN
5.1
Algemeen
IN
ONROERENDE
MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO
Ingevolge artikel 6.1 Wro kennen burgemeester van een inkomensderving schade
ZAKEN
en wethouders degene die in de vorm
of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak
lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid van artikel 6.1 Wro
genoemde
oorzaak,
redelijkerwijs
op aanvraag
een tegemoetkoming
toe voor zover
de schade
niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de
tegemoetkoming
niet voldoende anderszins is verzekerd.
Artikel 9.1.18 van de Invoeringswet
Wet ruimtelijke
ordening
(Staatsblad
2008, 180)
bepaalt, dat het recht zoals dat gold v66r het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro van toepassing
blijft ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding
ingevolge artikel 49
van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding
van deze wet of die ingevolge artikel 11,tweede en derde lid, van de wet
van 8 juni 2005, Stb. 305, tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, nog tot 1 september 2010 kunnen worden ingediend.
Hieronder
is
schematisch
planschadevergoeding
het
overgangsrecht
ten
aanzien
van
aanvragen
om
weergegeven.
Datum
Maatregel
binnenkomst aanvraag
onherroepelijk v66r 01-09-2005
Maatregel onherroepelijk na 01-09-2005 en in
Maatregel in werking getreden vanaf 01-07 -2008
werking getreden v66r 01-07-2008 V66r 01-07-2008
Artikel 49 WRO
Artikel 49 WRO
N.v.t. (prematuur)
Vanaf 01-07-2008
Artikel 49 WRO
Artikel 6.1 Wro*
Artikel 6.1 Wro
* tot 1 september 2010 is artikel 6.2, tweede lid Wro (forfaitair maatschappelijk
risico) niet van toepassing
Uit de tabel blijkt, dat op de onderhavige aanvraag artikel 6.1 Wro van toepassing is nu de aanvraag is ingediend
na 1 juli 2008 en de aanvraag geen betrekking
heeft op een
planologische maatregel die dateert van v66r 1 september 2005.
11
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
Op een aanvraag tot tegemoetkoming
ZAKEN
in de planschade
kan pas ten gronde worden
beslist na het tijdstip waarop een planologische maatregel als bedoeld in artikel 6.1 Wro onherroepelijk
is geworden. Bij gebreke van een dergelijke onherroepelijke
planologische
maatregel mist artikel 6.1 Wro toepassing.
Artikel 6.1 Wro mist eveneens toepassing, indien een aanvrager op het tijdstip van het in werking
treden
van de in het geding
rechtsbetrekking
planologische
maatregel
niet in een
stond tot het beweerdelijk getroffen object.
Bij een inhoudelijke wijziging
zijnde
beoordeling
van het planologisch
komt aan de orde de vraag of er sprake is van een regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld
of de
aanvrager daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden.
Daarbij is wat betreft het oude planologische
regime niet de feitelijke
situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal gerealiseerd,
ongeacht de vraag of verwezenlijking
Bij het bepalen van de maximale worden vrijstellingsbevoegdheden artikel
3.6
Wro
alleen
schadeveroorzakende
Slechts wanneer
regime met aan zekerheid
afgeweken
heeft plaatsgevonden.
van het oude planologische
regime
ex artikel 15 WRO c.q. ontheffingsmogelijkheden
meegenomen
indien
en
voor
zover
de
ex
beweerdelijk
planologische maatregel in werking is getreden voor 1 juli 2008.
realisering
daarin aanleiding
mogelijkheden
daadwerkelijk
kon worden
van de maximale grenzende
worden gevonden
mogelijkheden
waarschijnlijkheid om te oordelen
van het planologische
kan worden uitgesloten,
dat van voormeld
kan
uitgangspunt
moet worden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend
gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs
met zich brengt dat vergelijking van de
planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie.
Bij een vrijstelling ex artikel 19 WRO geldt, dat deze alleen van toepassing is voor aanleg van werken, voor het oprichten van bebouwing met bijbehorend gebruik dan wel voor gebruik van bestaande (bouw)werken, dat niet is toegestaan op grond van de bepalingen van het vigerende, ongewijzigd blijvende bestemmingsplan. vergelijking mogelijk
In de te maken planologische
wordt derhalve normaliter alleen het door toepassing
gemaakte
andere
c.q. meerdere
van artikel 19 WRO
met het onderliggende
bestemmingsplan
vergeleken. Een en ander Iijdt echter uitzondering in die gevallen, dat de realisering van de onderliggende
bestemming dusdanig illusoir is geworden, dat daarmee redelijkerwijs
geen rekening meer behoeft te worden gehouden.
12
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
In deze gevallen mag het "wegvallen" van de oude bestemming
uitdrukkelijk
worden
meegewogen in de vergelijking van de opeenvolgende planologische regimes.
Indien wordt geconcludeerd
dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade,
dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade
is de hoogte van
het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden v66r de mutatie er
een Ten
is.
slotte
dient
te worden
vastgesteld
of het schadebedrag
voor
vergoeding
in
aanmerking komt.
5.2
De voorliggende aanvraag
Gesteld wordt dat door de verleende vrijstellingen ex artikel 19 WRO d.d. 10 mei 2006 het object van aanvragers
in waarde is gedaald.
Oe in het geding zijnde planologische
maatregelen zijn onherroepelijk, zodat ten gronde op de aanvraag kan worden beslist.
13
SAOZ ADVISEUR
6
BEOORDELlNG
6.1
Gerechtigde-begrip
Aanvragers
ONROERENDE
ZAKEN
stonden ten tijde van het in werking treden van de in het geding zijnde
planologische
maatregelen in een zakenrechtelijke
dienaangaande
6.2
IN
rechtsbetrekking
tot het object, zodat
geen belemmering bestaat om de aanvraag inhoudelijk te beoordelen.
Planologische vergelijkingen
In casu dienen de volgende planologische vergelijkingen te worden gemaakt.
1.
Een planologische vergelijking tussen het regime van het bestemmingsplan
"Kleine
Akker" enerzijds en de planologische situatie als gevolg van de verleende vrijsteliing ex artikel 19 WRO van 10 mei 2006 op basis waarvan een appartementengebouw mogelijk is gemaakt anderzijds.
2.
Een planologische vergelijking tussen het regime van het bestemmingsplan
"Kleine
Akker" enerzijds en de planologische situatie als gevolg van de verleende vrijsteliing ex artikel 19 WRO van 10 mei 2006 op basis waarvan acht koopwoningen mogelijk zijn gemaakt anderzijds.
Planologische vergelijking 1 Op basis van de bepalingen van het bestemmingsplan op de te beoordelen perceelsgrens, woongebouwen, bouwhoogte
gronden,
op een kortste
"Kleine Akker" dienden aanvragers
afstand
rekening te houden met de aanwezigheid met een
maximale
goothoogte
van circa 65 meter tot de van diverse aaneengesloten
van 6,6 meter
van 9,9 meter. In deze woongebouwen
en een maximale
mochten diverse wooneenheden
worden gerealiseerd.
Vanwege de verleende vrijsteliing ex artikel 19 WRO is op een afstand van circa 57 meter van de perceelsgrens,
het hierboven beschreven
appartementengebouw
gerealiseerd,
met een bouwhoogte van circa 12 meter.
14
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Ingevolge het bovenstaande hebben wij overwogen dat het uitzicht van aanvragers op en over de gronden van het plangebied in planologische zin reeds grotendeels werd bepaald door het zicht op diverse aaneengesloten
woongebouwen
met een goothoogte
van
6,6 meter en een bouwhoogte van 9,9 meter.
Vanwege
de verleende
vrijstelling
ex artikel
19 WRO
is de maximale
bouwhoogte
toegenomen tot circa 12 meter. Tevens is de bebouwing circa 8 meter dichterbij mogelijk geworden.
Op basis hiervan, alsmede rekening houdende primaire zichtlijnen
met de tussengelegen
vanuit de woning vanaanvragers,
afstanden,
en de voorqevelorientatie,
de en
ondanks de omstandigheid dat het thans gerealiseerde gebouw, circa 8 meter dichterbij is gerealiseerd,
hebben wij overwogen dat de toename van de bouwhoogte tot 12 meter,
welke naar ons oordeel relevant is voor de beleving van het planologische
zicht op en
over de beoordeelde gronden, zodanig beperkt is qua omvang dat deze in planologische zin niet heeft geleid tot een zodanige aantasting van het uitzicht dat daardoor, binnen het beoordelingskader
Voorts
hebben
planologische
van artikel 6.1 Wro, de hoogste waarde van de woning is aangetast.
wij
overwogen
dat
de
toegenomen
zin hebben geleid tot een zeer beperkte
bebouwingsmogelijkheden verdergaande
verstening
verdichting van de structuur van de omgeving van het object van aanvragers. houdende met de reeds bestaande bebouwingsmogelijkheden, en de voorqevelorientatie
in en
Rekening
de tussengelegen
afstand
zijn wij van oordeel dat het karakter van de omgeving van de
woning van aanvragers niet in relevante mate verdergaand is verslechterd, zodat ook de situering van de woning van aanvragers in deze omgeving niet is aangetast.
De aard, omvang en intensiteit van het gebruik van de gronden van het plangebied werd voorheen bepaald door de reeds toegestane woonfunctie van deze gronden. Ingevolge de maximale planologische
invulling van de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden
konden
naar ons oordeel derhalve op deze gronden reeds enkele tientallen woningen worden gerealiseerd.
Deze
gebruiksmogelijkheden
leidden
in planologische
zin
reeds
tot
een
zekere
gebruiksdruk op de woning van aanvragers, en daarbij behorende vormen van hinder en overlast, in de vorm van onder meer verkeersbewegingen,
geluidhinder
en lichthinder.
Aanvragers dienden hiermee in planologische zin rekening te houden.
15
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Wij hebben vastgesteld dat de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO niet heeft geleid tot een relevante wijziging van de planologische Daartegenover
staat
dat
bebouwingsmogelijkheden
wij
hebben
functie van de te beoordelen
overwogen
dat
de
gronden.
toename
van
de
heeft geleid tot een beperkte intensivering van het gebruik van
deze gronden. Er zullen meer mensen dan voorheen zich in het gebied ophouden, zowel op andere tijdstippen als voor andere duur, wat zich onder meer kan vertalen in een toegenomen gebruiksbelasting
op het object van aanvragers.
Gegeven evenwel de tussengelegen infrastructuur,
en de diverse
afstand, de voorqevelorientatie,
ontsluitingsmogelijkheden
de tussengelegen
zijn wij van oordeel
dat de
omgeving van het perceel van aanvragers niet in zodanige mate drukker en onrustiger zal worden dat daardoor de hoogste waarde van de woning van aanvragers
zal worden
aangetast. Van enige relevante reflectie van geluid vanaf de A59 is naar ons oordeel geen sprake
gegeven
tussengelegen
de
voorheen
reeds
toegestane
bebouwingsmogelijkheden,
afstanden en situering van de woning van aanvragers
de
tot het nieuwe
gebouw.
Wij hebben voorts overwogen dat van een verdergaande
relevante aantasting van de
privacy, gegeven de voorheen toegestane gebruiksmogelijkheden, appartementengebouw
de orientatie van het
tot de woning van aanvragers en de tussengelegen
afstanden,
geen sprake is. Hierbij benadrukken wij overigens nog dat slechts een beperkt aantal van de toegestane appartementen direct zicht heeft op de woning van aanvragers.
Ten slotte hebben wij nog het volgende overwogen.
Door aanvragers is bij de onderbouwing van het onderhavige verzoek verwezen naar de aanpassing van de WOZ-waardering
Volgens vaste jurisprudentie
van € 298.000,-- naar € 270.000,--.
is de WOZ-waardering
van de betrokken woning in beginsel
niet relevant voor de beoordeling van een planschadevergoedingsverzoek. bestuursrechtspraak
van de Raad van State heeft bij herhaling
De Afdeling
overwogen
dat de
bepaling van de WOZ-waarde niet plaatsvindt aan de hand van criteria die van belang zijn voor de beoordeling waarderingen vergelijking,
van een verzoek
om vergoeding
van planschade.
wordt immers, zoals wel het geval is bij de voorgeschreven geen
betekenis
toegekend
aan de maximale
invulling
Bij WOZ-
planologische van
het oude
planologische regime, maar vooral aan de feitelijke situatie.
16
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Wij zien derhalve geen aanleiding om op basis van de door aanvragers
ingebrachte
WOZ-waarde anders te concluderen.
Planologische vergelijking 2 Ten aanzien van deze planologische vergelijking hebben wij overwogen dat de verleende vrijsteliing
ex artikel 19 WRO van 10 mei 2006 op basis waarvan 8 grondgebonden
woningen
mogelijk
zijn geworden,
gegeven
de tussengelegen
toegestane bebouwings- en gebruiksmogelijkheden
afstanden,
en de tussengelegen
de reeds
woningen, niet
van negatieve invloed is geweest op de hoogste waarde van het object van aanvragers daar tussen
het object van aanvragers
en de beoordeelde
gronden
geen enkele
planologische relatie aanwezig is.
6.3
Uitkomst planologische vergelijkingen
De beoordeelde
planologische
wijzigingen
hebben voor aanvragers
niet geleid tot een
nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering
is voortgevloeid.
17
SAOZ ADVISEUR
7
IN
ONROERENDE
ZAKEN
REACTIE OP CONCEPTADVIE5
De reactie van aanvragers kan als volgt zakelijk worden weergegeven:
1.
Aanvragers
kunnen
zich
planschadebeoordeling
niet met de overwegingen
verenigen.
bebouwingsmogelijkheden
Zij
menen
en uitkomsten
dat
de
toename
van de van
de
veel groter zijn dan door de SAOZ is beoordeeld en
gekwalificeerd. 2.
Aanvragers
zijn voorts
woonfuncties toename
van
mening
naar 54 appartementen
dat het verruimen
van de toegestane
als vanzelfsprekend
van de hinder en overlast.
Hierbij merken
dient te leiden tot een aanvragers
nog op dat
wanneer het gewone woningen waren geweest, er geen sprake zou zijn geweest van een zeer fel verlichte hal in het complex die hen ertoe dwingt de gordijnen 'savonds te sluiten. In dit verband merken aanvragers bebouwing een 6,6 meter hoge goothoogte
nog op dat wanneer
de
had gehad, en een 9,9 meter hoge
nok, er veel minder sprake zou zijn geweest van geluidsoverlast
bij een rechte
muur van 12 meter. 3.
Aanvragers
betogen dat daarom de vermindering
van de WOZ-waarde
in ieder
geval deels zou moeten worden doorgevoerd. 4.
Ten slotte
merken
aanvragers
appartementencomplex tegemoetkoming
op dat zij van mening
hun woongenot
is verminderd
blijven dat door het
en dat zij hiervoor een
verwachten. In dit verband stellen aanvragers dat zij als burgers
de regels zo aan hun laars zouden lappen, zij dit ook niet ongestraft zouden kunnen doen.
Naar aanleiding van het bovenstaande hebben wij het volgende overwogen.
Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak
van de Raad van State
dient, voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding
op grond van artikel
6.1 Wro, te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische waardoor
een aanvrager
regime
in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge
waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk geldende
planologische
schadeveroorzakende
planologische
maatregel en het voordien
regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar
hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon worden gerealiseerd,
ongeacht de
vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
18
SAOZ ADVISEUR
Slechts wanneer
realisering
IN ONROERENDE
ZAKEN
van de maximale
mogelijkheden
regime met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid
van het planologische
kan worden uitgesloten, kan
daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt moet worden afgeweken.
Ad 1. Met verwijzing naar hetgeen wij hiervoor in algemene zin hebben overwogen, zijn wij van oordeel
dat
door
aanvragers
planschadevergoedingsaanvraag planologische
omstandigheden.
wordt
miskend
dat
bij
de
beoordeling
van
de
dient te worden uitgegaan van de maximaal ingevulde In het onderhavige
geval betekent dit dat aanvragers,
weliswaar op een grotere afstand dan thans het geval is, in planologische
zin rekening
dienden te houden met aaneen gebouwde woningen, met een maximale bouwhoogte van circa
9,9
meter.
omstandigheid gerealiseerd,
Mede
dat
het
gegeven thans
de
tussengelegen
gerealiseerde
gebouw,
afstanden, circa
8
en meter
ondanks dichterbij
de is
alsmede rekening houdende met de zijdelingse orientatie van de woning
van aanvragers tot het plangebied, zijn en blijven wij van oordeel dat de toename van de bouwhoogte tot 12 meter, welke naar ons oordeel relevant is voor de beleving van het planologische zicht op en over de beoordeelde gronden, zodanig beperkt is qua omvang dat deze in planologische zin niet heeft geleid tot een zodanige aantasting van het uitzicht dat daardoor, binnen het beoordelingskader
van artikel 6.1 Wro, de hoogste waarde van
de woning is aangetast. Ten behoeve van een deugdelijke motivering van deze conciusie hebben wij onze overwegingen ter zake enigszins aangevuld.
Ad 2. Ook ten aanzien van dit onderdeel gaan aanvragers uitgangspunt
van de maximale
bestemmingsplan.
Daartegenover
bestemmingsplan planologische
invulling van met name het vigerende
Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is de realisatie
van een appartementengebouw ingericht.
planologische
naar ons oordeel voorbij aan het
mogelijk geworden, waarin circa 54 appartementen
staat dat deze gronden
ingevolge
de bepalingen
zijn
van het
"Kleine Akker" reeds een woonfunctie hadden. Ingevolge de maximale
invulling van de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden
konden naar ons
oordeel derhalve op deze gronden reeds enkele tientallen woningen worden gerealiseerd. Dat deze feitelijk niet aanwezig waren, is, zoals hiervoor reeds is aangegeven, beoordeling van de planschadevergoedingsaanvraag
voor de
niet relevant.
19
SAOZ ADVISEUR
Deze
gebruiksmogelijkheden
IN
leidden
ONROERENDE
in
ZAKEN
planologische
zin
reeds
tot
een
zekere
gebruiksdruk op de woning van aanvragers, en daarbij behorende vormen van hinder en overlast, in de vorm van onder meer daarmee verband houdende verkeersbewegingen, geluidhinder en lichthinder. Aanvragers dienden hiermee in planologische zin rekening te houden.
Desalniettemin zijn wij van oordeel dat de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO, mede gegeven het thans mogelijk geworden appartementenbouw,
heeft geleid tot een beperkte
intensivering van het gebruik van deze gronden. Er zullen, gegeven de inrichting van het gebouw, meer mensen dan voorheen zich in het gebied ophouden, zowel op andere tijdstippen als voor andere duur, wat zich onder meer kan vertalen in een toegenomen gebruiksbelasting afstand,
de
op het object van aanvragers.
voorqevelorientatie,
ontsluitingsmogelijkheden aanvragers hoogste
tussengelegen
infrastructuur,
en
de
diverse
zijn wij van oordeel dat de omgeving van het perceel van
niet in zodanige
waarde
de
Gegeven evenwel de tussengelegen
mate drukker en onrustiger zal worden dat daardoor de
van de woning
van aanvragers
zal worden
aangetast.
Van enige
relevante reflectie van geluid vanaf de A59 is naar ons oordeel geen sprake gegeven de voorheen reeds toegestane
bebouwingsmogelijkheden,
de tussengelegen
afstanden en
situering van de woning van aanvragers tot het nieuwe gebouw. Hierbij benadrukken wij overigens nog dat slechts een beperkt aantal van de toegestane
appartementen
direct
zicht heeft op de woning van aanvragers.
Ten slotte merken wij in dit verband nog op dat wij de reactie van aanvragers aangaande de geluidsoverlast
niet kunnen volgen. Ten aanzien van de beoordeling van dit aspect is
niet zo zeer de toename van de hoogte van het gebouw relevant, doch met name de tussengelegen
afstand van de woning van aanvragers tot het gebouw en de zijdelingse
situering van de woning van aanvragers tot het gebouw. Op basis hiervan zijn en blijven wij van oordeel
dat er geen sprake
zal zijn van een relevante
toename
van de
geluidsoverlast.
Ad 3. Ten aanzien van deze reactie verwijzen wij kortheidshalve reeds
hebben
overwogen
en
onze
nadere
naar hetgeen wij daarover
overwegingen
ten
aanzien
van
de
planologische vergelijking onder 1 en 2. Wij zijn en blijven van oordeel dat vanwege de afwezigheid van een relevante planologische waardevermindering
verslechtering
van de woning van aanvragers,
er geen sprake is van een
welke kan c.q. dient te worden
toegerekend aan de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO.
20
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Ad4. Uit de voorgeschreven
planologische
beoordeling
van de schadevergoedingsaanvraag
kan niet worden geconcludeerd
dat er sprake is van een planologische
welke kan worden toegerekend
aan de verleende
vrijsteliing
verslechtering
ex artikel 19 WRO. Wij
kunnen aanvragers dan ook niet volgen in hun conclusie en in hun aanname dat regels zijn overtreden. oordeel
Daarvan is immers niets gesteld, aangetoond of gebleken. Wij zijn van
dat wij de onderhavige
beoordelingscriteria
aanvraag
hebben
beoordeeld
overeenkomstig
de
zoals deze in de rechtspraktijk en rechtspraak zijn ontwikkeld.
Wij hebben deze reactie dan ook verder voor kennisgeving aangenomen.
21
SAOZ ADVISEUR
8
IN
ONROERENDE
ZAKEN
CONCLUSIE
Wij adviseren het college van burgemeester
en wethouders van de gemeente Heusden
de door de heer K.D. Nienhuis en mevrouw I.M.L. Nienhuis-Weijers, Vlijmen ingediende aanvraag tot tegemoetkoming
Kees Klerxstraat 4 te
in planschade af te wijzen.
Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,
mr. drs. C.M.L. v Adjunct-directe
22 adv: 3035250
Kees Klerxstraat 4
