Zaaknummer: OLOG YD 12 Onderwerp
Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Acaciastraat 12 Nieuwkuijk
Collegevoorstel Inleiding Op 7 december 2010 is een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ontvangen van de eigenaren van het pand Acaciastraat 12 (aanvragers) in Nieuwkuijk. Zij menen schade in de vorm van waardevermindering van hun eigendom te hebben geleden naar aanleiding van de aan de eigenaren van Lariksstraat 1 in Nieuwkuijk (derde-belanghebbenden) verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO op basis waarvan de oprichting van een woning op dat perceel mogelijk is geworden.
Feitelijke informatie De aanvraag is voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (“SAOZ”). Op 15 juni 2011 heeft SAOZ een conceptadvies uitgebracht. Aanvragers en de derdebelanghebbenden zijn gedurende vier weken in de gelegenheid gesteld om zienswijzen in te dienen bij SAOZ. Zij hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Deze zienswijzen heeft SAOZ bij haar definitieve advies betrokken. Op 17 augustus 2011 heeft SAOZ een definitief advies uitgebracht.
Afweging Op de te beoordelen gronden vigeren de bepalingen van het bestemmingsplan “Kom Nieuwkuijk”. Bij besluit van 13 augustus 2009 heeft uw college een vrijstelling ex artikel 19 WRO verleend en een bouwvergunning afgegeven voor de oprichting van een woning op het perceel Lariksstraat 1 in Nieuwkuijk. Dit besluit is op of omstreeks 24 september 2009 onherroepelijk geworden. Planologische vergelijking Ingevolge de bepalingen van het bestemmingsplan “Kom Nieuwkuijk” mogen de te beoordelen gronden, gelegen direct achter de woning van aanvragers, in planologische zin voornamelijk worden aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen, alsmede speelvoorzieningen. Op deze gronden mochten uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale hoogte van 3 meter (lichtmasten 6 meter). Voor het overige gedeelte, gelegen ten westen van de andere gronden, mogen de gronden met een breedte van circa 4 meter worden aangewend ten behoeve van gemengde doeleinden. Op deze gronden mogen ten dienste van de bestemming gebouwen worden opgericht met een hoogte van 10 meter. Op grond van de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is op deze gronden op korte afstand een vrijstaande woning opgericht met een hoogte van circa 10 meter. De woning is met een zijgevel gericht naar de onroerende zaak van aanvragers.
1
Zaaknummer: OLOG YD 12 Onderwerp
Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Acaciastraat 12 Nieuwkuijk
Op basis hiervan heeft SAOZ overwogen dat vanwege de verleende vrijstelling de bouwmogelijkheden op de te beoordelen gronden, in het bijzonder op de gronden met de groenbestemming, in aanzienlijke mate zijn toegenomen, zowel in hoogte als in massa. Hierdoor is het uitzicht van aanvragers over de te beoordelen grond en in het bijzonder in noordelijke richting, in planologische zin verdergaand aangetast. Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO is naar het oordeel van SAOZ de bouwmassa in het bijzonder op de gronden met groenbestemming toegenomen, waardoor in planologische zin sprake is van een verdergaande verstening van de omgeving van de onroerende zaak van aanvragers. Hierdoor is de situering van de woning van aanvragers in planologische zin in beperkte mate verdergaand beperkt. Vanwege de verleende vrijstelling is de functie van de te beoordelen gronden gewijzigd in een woonfunctie. Dit betekent dat deze gronden in planologische zin op een andersoortige wijze, op andere tijdstippen en voor andere duur zullen worden gebruikt. Op basis van de reeds toegestane planologische gebruiksvormen is de SAOZ echter van oordeel dat de gebruiksbelasting op de onroerende zaak van aanvragers vanwege de verleende vrijstelling per saldo niet in relevante mate verdergaand zal toenemen. Vanwege het gebruik van gronden door dezelfde personen voor lang aansluitende periodes zal volgens de SAOZ sprake zijn van een relatief beperkte verdergaande aantasting van de privacy van aanvragers. Conclusie SAOZ concludeert dat de vrijstelling ex artikel 19 WRO voor aanvragers heeft geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. SAOZ oordeelt dat de waardevermindering per de peildatum als gevolg van de onderhavige planologische mutatie € 15.000,= bedraagt. Met toepassing van artikel 6.2 lid 1 Wro (dat bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft) resteert een tegemoetkoming van € 7.200,=. SAOZ adviseert uw college de door aanvragers ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade toe te wijzen, een vergoeding toe te kennen van € 7.200,= en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 december 2010 tot de dag van uitbetaling. Artikel 6.4 lid 4 Wro bepaalt dat indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, het door de indiener betaalde recht ad € 300,= aan hem wordt terugbetaald. Kortheidshalve verwijs ik u naar de inhoud van het bijgevoegde definitieve advies van SAOZ.
2
Zaaknummer: OLOG YD 12 Onderwerp
Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Acaciastraat 12 Nieuwkuijk
Inzet van Middelen De planschadevergoeding ad € 7.200,-- alsmede de wettelijke rente over de verschuldigde planschadevergoeding kan worden afgewenteld op de derdebelanghebbenden, de eigenaren van Lariksstraat 1 in Nieuwkuijk, ten behoeve van wie vrijstelling ex artikel 19 Wro is verleend voor de bouw van hun woning. De overige kosten, namelijk teruggaaf van het verschuldigde recht ad € 300,-- dient de gemeente zelf te dragen.
Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Belanghebbenden hebben de mogelijkheid van bezwaar en beroep.
Procedure Besluit kenbaar maken aan aanvragers en derde-belanghebbenden.
Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen.
3
Zaaknummer: OLOG YD 12 Onderwerp
Verzoek om tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro Acaciastraat 12 Nieuwkuijk
BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 1 november 2011;
besloten:
-
-
aan de eigenaren van het pand Acaciastraat 12 in Nieuwkuijk (aanvragers) een tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 Wro toe te wijzen ter grootte van € 7.200,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 december 2010 tot de dag van uitbetaling; de planschade alsmede de wettelijke rente conform de overeenkomst met de eigenaren van Lariksstraat 1 in Nieuwkuijk af te wentelen op deze belanghebbenden; conform artikel 6.4 lid 4 Wro het door de aanvragers betaalde recht ad € 300,00 terug te betalen.
namens het college van Heusden, de secretaris,
mr. J.T.A.J. van der Ven
4
SAOZ ADVISEUR
IN ONROERENDE
INGEK()MF:N
ZAKEN
1 8 AUG 2011 Gemeente Heusden
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden Postbus 41 5250 AA VLlJMEN
Rotterdam, Opdracht: Adviseur: Telefoon: E-mail: Onderwerp:
17 augustus 2011 3131990 de heer drs. P.A.J.M. van Bragt 010-4693866
[email protected] definitief advies Acaciastraat 12 te Nieuwkuijk
Geacht college, Ter voldoening aan uw verzoek, gedaan bij uw brief van 23 februari 2011, met kenmerk 00233746, in behandeling bij mevrouw mr. Y. Deen, zenden wij u het door ons samengestelde definitieve advies betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening inzake bovengenoemde kwestie. Wij hebben aanvragers en belanghebbende eveneens een definitief advies gezonden.
Hoogachtend,
mr. drs. C.M.L. v Adjunct-directeu
Bijlagen: advies in tweevoud
STICHTlNG KRUISPLEIN
25 • 3014
F 010 -4136768'
PLANSCHAOE.
RISICOANALYSE
[email protected]'
•
ADVIESBUREAU
DB ROTTERDAM
NAOEELCOMPENSATIE
• POSTBUS
WWW.SAOZ.NL'
•
TAXATIE
ONROERENDE 29196 ING
•
• 3001
508019'
GRONDVERWERVING
ZAKEN GD ROTTERDAM BTW
• T 010 - 4693899
NL002767661BOl
•
ONTEIGENING
• KVK
•
41126679
MILlEUSCHADE
•
GRONDBElEID
SAOZ ADVISEUR
IN ONROERENDE
ZAKEN
ADVIES betreffende de aanvraag tot tegemoetkoming in planschade als bedoeld in art. 6.1 Wro van de heer G.C.A. Schregardus en mevrouw A.L.M de Heer-Schregardus, ter zake van het object Acaciastraat 12 te Nieuwkuijk.
CONCLUSIE Wij adviseren het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heusden de door de heer G.C.A. Schregardus en mevrouw A.L.M de Heer-Schregardus, ter zake van het object Acaciastraat 12 te Nieuwkuijk ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in planschade toe te wijzen, een tegemoetkoming toe te kennen van € 7.200,-- en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 december 2010 tot de dag der uitbetaling.
3131990 augustus 2011 drs. P.A.J.M. van Bragt 2011-01
Opdracht: Datum: Adviseur: Referentie: STICHTING KRUISPLEIN
25'
F 010 -4136768'
PLANSCHADE
•
RISICOANAlYSE
3014
[email protected]'
•
ADVIES8UREAU
D8 ROTTERDAM'
NAOEELCOMPENSATIE
POST8US
WWW.SAOZ.NL'
•
TAXATIE
ONROERENDE 29196' ING
•
3001
508019.
GRONOVERWERVING
ZAKEN GD ROTTERDAM' 8TW
NL002767661BOl
•
ONTEIGENING
T 010 -4693899 • KVK
•
41126679
MlllEUSCHAOE
•
GRONDBElEID
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
2
3
3
Opdracht Procedure De aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen Gebruikte informatie Toepasselijke procedureverordening Conceptadvies
PLANOLOGIE
6
2.1 2.2
6 7
Planologisch regime bestemmingsplan "Kom Nieuwkuijk" Planologisch regime vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 13 augustus 2009
AANVULLENDE 3.1 3.2
RELEVANTE GEGEVENS
Rechtsbetrekking Overige relevante informatie
4
OVERWEGINGEN
MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO
5
OVERWEGINGEN
VERGOEDBAARHEID
6
BEOORDELlNG 6.1 6.2 6.3 6.4
7
8
PLANOLOGIE
Grondslag beoordeling Gerechtigde-begrip Planologische vergelijking Uitkomst planologische vergelijking
8 8 8 9 11 13 13 13 13 15
TAXATIEVERSLAG
16
7.1 7.2
16 17
Beschrijving van de onroerende zaak en de directe omgeving Taxaties
BEOORDELlNG 8.1 8.2 8.3
9
3 3 .4 4 5 5
VAN DE VERGOEDBAARHEID
Risicoaanvaarding Anderszins verzekerd Normaal maatschappelijk risico
18 18 18 18
ADDITIONELE VERGOEDINGEN
19
9.1 9.2
19 19
Wettelijke rente Terugbetaling van het betaalde recht
10
REACTIES OP CONCEPTADVIES
20
11
CONCLUSIE
24
SAOZ ADVISEUR
1
INLEIDING
1.1
Opdracht
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Bij brief van 23 februari 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente
Heusden de Stichting Adviesbureau
Onroerende
Zaken, hierna afgekort tot
SAOZ, gevraagd advies uit te brengen inzake de aanvraag tot tegemoetkoming
in de
planschade van de heer G.C.A. Schregardus en mevrouw A.L.M de Heer-Schregardus, ter zake van het object Acaciastraat 12 te Nieuwkuijk.
1.2
Procedure
De heer drs. P.A.J.M. van Bragt, medewerker van de SAOZ, heeft de in de onderhavige procedure
betrokken
partijen in de gelegenheid
gesteld een toelichting
te geven en
aanvullende informatie te verschaffen.
De mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden op 13 april 2011.
Van de zijde van de gemeente is een toelichting gegeven door mevrouw mr. Y. Deen.
De heer G.C.A. Schregardus en mevrouw A.L.M de Heer-Schregardus,
nader te noemen:
"aanvragers", hebben de aanvraag nader toegelicht.
Aansluitend
aan de mondelinge behandeling zijn de onroerende zaak en de omgeving
daarvan opgenomen.
Bij de bezichtiging van het object was op ons verzoek ook de heer H. van Hoek, taxateurmakelaar te Den Bosch, aanwezig. Wij merken op dat deze taxateur zijn werkzaamheden geheel onder onze verantwoordelijkheid van
de
onroerende
zaak
welke
verricht en dat deze, anders dan een beschrijving
in dit
advies
is opgenomen,
geen
afzonderlijk
taxatierapport opstelt.
Tevens
is, als belanghebbende
in de zin van artikel 6.4a Wro, gehoord,
mevrouw
A. van Dommelen.
3131990
3 van 24
SAOZ ADVISEUR
1.3
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Oe aanvraag en de daarop gegeven toelichtingen
Bij de gemeente Heusden is op 7 december 2010 een aanvraag tot tegemoetkoming planschade
ingekomen
aanvraagformulier
Samengevat
in de vorm van een daartoe
door de gemeente
in de
opgesteld
c.a., met bijlagen, welke partijen genoegzaam bekend is, ontvangen.
wordt
in
waardevermindering
de
aanvraag
is geleden
gesteld,
in verband
dat
schade
met een verleende
in
de
vorm
vrijstelling
van
ex artikel
19 WRO d.d. 13 augustus 2009 op basis waarvan de oprichting van een vrijstaande woning, achter de woning van aanvragers mogelijk is geworden.
Van de zijde van de gemeente
is tijdens de mondelinge
behandeling
in hoofdzaak
informatie over de relevante oude en nieuwe planologie verstrekt.
Tijdens de mondelinge behandeling is zijdens aanvragers in hoofdzaak ingegaan op de inhoud van de aanvraag.
In aanvulling daarop hebben aanvragers
nader aangegeven
welke vormen van hinder en overlast zij ondervinden van de nieuwe woning.
Van de zijde van de SAOZ is tijdens de mondelinge
behandeling
een uiteenzetting
gegeven over het stelsel en de toetsingscriteria van artikel 6.1 Wro.
Aangezien met het voorgaande de essentie wordt weergegeven van hetgeen door partijen tijdens de besprekingen verslag
van
de
naar voren is gebracht, merken wij het voorgaande aan als het
mondelinge
behandeling
zoals
dat
is
voorgeschreven
in
de
procedureverordening.
1.4
Gebruikte informatie
Ten behoeve van het opstellen van dit advies hebben wij de navolgende stukken gebruikt:
•
het aanvraagformulier;
•
stukken met betrekking tot de oude en nieuwe planologie (zie Hoofdstuk 2);
•
kadastrale informatie (bron: kadaster online).
3131990
4 van 24
SAOZ ADVISEUR
1.5
Toepasselijke
IN
ONROERENDE
ZAKEN
procedureverordening
De gemeente Heusden beschikt ten tijde van het uitbrengen van onderhavig advies niet over een nieuwe procedureverordening oude planschaderegeling
ingevolge de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De
kan evenwel niet worden toegepast daar deze uitsluitend ziet op
planschadevergoedingsaanvragen
op grond van artikel49 WRO (oud).
Wij hebben derhalve aansluiting
gezocht bij de procedurebeschrijving
van het Besluit
ruimtelijke ordening, welke procedure wij, voor zover noodzakelijk hebben aangevuld door een analoge toepassing van de modelverordening
Deze verordening
schrijft
vervolgens
van de VNG.
voor, dat het definitieve
advies -
waarin
de
zienswijzen van partijen en de reactie van de adviseur daarop zijn verwerkt - alleen aan het college van burgemeester
en wethouders
wordt uitgebracht.
Van de zijde van de
adviseur wordt derhalve het definitieve advies niet naar de aanvrager en de eventuele belanghebbende ex artikel 6.4a Wro gezonden.
In overleg met de gemeente is evenwel besloten om het definitieve advies alsnog toe te zenden aan de betrokken partijen.
1.6
Conceptadvies
Op 15 juni 2011 is een conceptadvies
naar partijen gezonden. Gedurende 4 weken zijn
partijen in de gelegenheid gesteld, een schriftelijke zienswijze te geven.
Van de zijde van de gemeente is op 24 juni 2011 ingestemd met het conceptadvies.
Namens
aanvragers
is op
13 juli
2011
een
inhoudelijke
reactie
van
Achmea
Rechtsbijstand ontvangen.
Van de zijde van de belanghebbende
is op 11 augustus 2011 een inhoudelijke
reactie
ontvangen.
De reacties van aanvragers en de belanghebbende
zijn in hoofdstuk 10 weergegeven
en
beoordeeld.
3131990
5 van 24
SAOZ AOVISEUR
IN
ONROERENOE
2
PLANOLOGIE
2.1
Planologisch regime bestemmingsplan
ZAKEN
"Kom Nieuwkuijk"
Op de te beoordelen gronden vigeren de bepalingen van het bestemmingsplan Nieuwkuijk" zoals dat op 18 september 2001 door de gemeenteraad 23 april 2002 door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd.
"Kom
is vastgesteld en op
Het bestemmingsplan
is nadien
gronden, gelegen direct ten noorden van de onroerende
zaak van
in werking getreden en onherroepelijk geworden.
De te beoordelen aanvragers,
hebben in dit bestemmingsplan
de bestemmingen
"Gemengde doeleinden"
en "Groenvoorzieningen".
Op de gronden met de bestemming "Gemengde doeleinden", onder meer bedoeld voor handelsdoeleinden dienstverlening
(detailhandel
uitgezonderd),
zakelijke
en bedrijven en inrichtingen welke voorkomen
en
maatschappelijke
in de cateqorieen
2 mogen binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken
1 en
gebouwen worden
opgericht met een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Het bebouwingspercentage
mag maximaal 60% bedragen.
De hoogte van
bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag 3 meter bedragen.
3131990
6 van 24
SAOZ ADVISEUR
Op
de
gronden
groenvoorzieningen, bouwwerken,
IN
ONROERENDE
met
de
bestemming
fiets-
en voetpaden
ZAKEN
"Groenvoorzieningen",
en speelvoorzieningen,
bedoeld mogen
voor
uitsluitend
geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale hoogte van
3 meter. Lichtmasten mogen een hoogte hebben van 6 meter. 2.2
Planologisch regime vrijstelling ex artikel19 WRO d.d. 13 augustus 2009
Bij besluit van 13 augustus 2009 hebben burgemeester
en wethouders met toepassing
van artikel 19 WRO vrijstelling verleend van de bepalingen van het bestemmingsplan "Kom Nieuwkuijk" en bouwvergunning perceel
plaatselijk
bekend
verleend voor de oprichting van een woning op het
Lariksstraat
(achter
Nieuwkuijksestraat
57/59),
kadastraal
bekend gemeente Vlijmen, sectie M, nummers 1170 en 1156.
De vrijstelling
en bouwvergunning
zijn op dezelfde
datum verzonden
en in werking
getreden.
Tegen de bouwvergunning
is geen bezwaar aangetekend
zodat deze op of omstreeks
24 september 2009 onherroepelijk is geworden.
Op basis van de vrijstelling en bouwvergunning
is op deze gronden thans de oprichting
van een vrijstaande woning mogelijk gemaakt. De woning heeft een totale diepte van circa 12 meter, een goothoogte van circa 5,2 meter en een bouwhoogte van circa 10 meter.
3131990
7 van 24
SAOZ ADVISEUR
3
AANVULLENDE
3.1
Rechtsbetrekking
De aanvraag
IN
ONROERENDE
ZAKEN
RELEVANTE GEGEVENS
heeft betrekking
op de onroerende
zaak, kadastraal
bekend, gemeente
Vlijmen, sectie M, nummer 529, plaatselijk bekend, Acaciastraat 12 te Nieuwkuijk.
11,
J
S4
CD
\
541
529 530
531
[
S lL14
,1l
,&
J 623
1-
1
a
'2
,:\
J
H
6\
~t
\
r
AC3C
u
-
~I
~
i "
III
Aanvragers zijn op 1 oktober 1979 eigenaar geworden van de onroerende zaak.
3.2
Overige relevante informatie
Bij besluit van 24 september 1964 heeft het college van burgemeester en wethouders een bouwvergunning
voor de duur van maximaal
oprichten van een landbouwhangar
3131990
5 jaar verleend
ten behoeve
van het
op een gedeelte van de te beoordelen gronden.
8 van 24
SAOZ ADVISEUR
4
OVERWEGINGEN
IN
ONROERENDE
ZAKEN
MET BETREKKING TOT ARTIKEL 6.1 WRO
Ingevolge artikel 6.1 Wro kennen burgemeester van een inkomensderving
en wethouders degene die in de vorm
of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak
schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede genoemde
oorzaak,
redelijkerwijs
op aanvraag
een tegemoetkoming
lid van artikel 6.1 Wro
toe voor zover
de schade
niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de
tegemoetkoming
niet voldoende anderszins is verzekerd.
Op een aanvraag tot tegemoetkoming
in de planschade
kan pas ten gronde worden
beslist na het tijdstip waarop een maatregel als bedoeld in artikel 6.1 Wro onherroepelijk is geworden.
Bij gebreke
6.1 Wro toepassing.
van een dergelijke
Ingevolge
onherroepelijke
maatregel
mist artikel
artikel 6.1 lid 4 Wro dient een aanvraag
te worden
ingediend binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden van de oorzaak als bedoeld in het eerste lid van dit artikel.
Artikel 6.1 Wro mist eveneens toepassing, indien een aanvrager op het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde maatregel niet in een rechtsbetrekking
stond
tot het beweerdelijk getroffen object.
Bij een inhoudelijke wijziging
beoordeling
van het planologisch
komt aan de orde de vraag of er sprake is van een regime. Zo dit het geval is, wordt beoordeeld
of de
aanvrager daardoor in een nadeliger positie is komen te verkeren, waardoor schade is of wordt geleden.
Daarbij is wat betreft het oude planologische
regime niet de feitelijke
situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal gerealiseerd,
ongeacht de vraag of verwezenlijking
Bij het bepalen van de maximale worden ontheffingsmogelijkheden zover
de beweerdelijk
mogelijkheden
daadwerkelijk
heeft plaatsgevonden.
van het oude planologische
ex artikel 3.6 Wro alleen meegenomen
schadeveroorzakende
kon worden
planologische
maatregel
regime
indien en voor in werking
is
getreden v66r 1 juli 2008.
Slechts wanneer
realisering
regime met aan zekerheid daarin aanleiding
van de maximale grenzende
worden gevonden
mogelijkheden
waarschijnlijkheid om te oordelen
van het planologische
kan worden uitgesloten,
dat van voormeld
kan
uitgangspunt
afgeweken moet worden. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend
3131990
9 van 24
SAOZ AOVISEUR
IN
ONROERENOE
gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs
ZAKEN
met zich brengt dat vergelijking van de
planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie.
Indien wordt geconcludeerd
dat de wijziging van het planologisch regime leidt tot schade,
dient naar het tijdstip van het in werking treden van de in het geding zijnde planologische maatregel het schadebedrag te worden bepaald. Bij vermogensschade
is de hoogte van
het bedrag afhankelijk van een aantal factoren, waarvan de waarde van de onroerende zaak met inbegrip van de oude maximale planologische mogelijkheden v66r de mutatie er een is.
Ten
slotte
dient
te worden
vastgesteld
of het schadebedrag
voor
vergoeding
in
aanmerking komt.
3131990
10 van 24
SAOZ ADVISEUR
5
OVERWEGINGEN
IN ONROERENDE
ZAKEN
VERGOEDBAARHEID
Uit artikel 6.1 Wro vloeit rechtstreeks voort, dat van een tegemoetkoming
in planschade
alleen sprake kan zijn indien de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort
te blijven en voor zover de tegemoetkoming
verzekerd.
Er
zijn
met
betrekking
tot
dit
niet voldoende
onderwerp
vier
anderszins
deelonderwerpen
is te
onderscheiden:
•
passieve risicoaanvaarding;
•
actieve risicoaanvaarding;
•
anderszins verzekerd zijn van de schade;
•
normaal maatschappelijk risico.
Passieve risicoaanvaarding Het beperken of wegnemen van bebouwings-
en/of gebruiksmogelijkheden
op gronden
van een aanvrager kan planschade tot gevolg hebben. Indien dit het geval is dient te worden bezien of de aanvrager gedurende langere tijd zijn mogelijkheden onbenut heeft gelaten, terwijl men op basis van daartoe afgegeven planologische signalen (bijvoorbeeld een structuurschets
of plan, een voldoende concreet geformuleerd voorbereidingsbesluit
of een ter inzage gelegd bestemmingsplan),
op de hoogte was of kon zijn van de
toekomstige nadelige ontwikkeling (het zogeheten "verwijtbaar stilzitten").
Actieve risicoaanvaarding Het is bestendige jurisprudentie
dat ten aanzien van de vergoedbaarheid
schade het aspect van risicoaanvaarding
van de geleden
ten tijde van aankoop van de onroerende zaak
een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat indien voor de vaststelling van
een
nieuw
bestemmingsplan
of een
besluit
ex
artikel
19 WRO
sprake
is
geweest van (een reeks van) planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn
in
de
(toekomst)visie
gebruiksmogelijkheden dergelijke
besluiten
op
de
uiteindelijke
planologische
bebouwings-
en/of
van de betreffende locatie kan worden ontleend (voorbeelden van zijn hiervoor
worden tegengeworpen
reeds gegeven),
voorzienbaarheid
indien (een van) deze planologisch
in beginsel
kan
relevante besluiten ten tijde
van aankoop kenbaar waren.
Ten aanzien van risicoaanvaarding
heeft overigens te gelden, dat niet is vereist dat de
plannen al volledig zijn uitgekristalliseerd:
3131990
het ten dezen aan te leggen criterium is of er
11 van 24
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestaat om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen.
Anderszins verzekerd zijn van de schade Indien planschade
is ontstaan kan het voorkomen
dat deze schade al anderszins
is
vergoed of verzekerd. Oe opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Blijkens jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak State dient uit de casurstiek vastgesteld
van het geval naar objectieve
van de Raad van
maatstaven
te worden
of, en zo ja in hoeverre, de schade anderszins verzekerd is in de zin van
artikel 6.1 Wro.
Normaal maatschappelijk
risico
Artikel 6.2 Wro, eerste lid bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke
risico vallende
schade voor rekening van de aanvrager blijft. Blijkens het tweede lid van dit artikel blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1 Wro. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis
van artikel 6.2 Wro zien wij, mede
gelet op het ontbreken van jurisprudentie
op dit punt, vooralsnog geen aanleiding om te
veronderstellen,
risico op een hoger percentage dan twee zou
dat het maatschappelijk
moeten worden gesteld.
3131990
12 van 24
SAOZ ADVl5EUR
6
BEOORDELlNG
6.1
Grondslag beoordeling
IN
ONROERENDE
ZAKEN
PLANOLOGIE
Gesteld wordt, dat door de verleende vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 13 augustus 2009 het object van aanvragers in waarde is gedaald. De in het geding zijnde planologische maatregel is onherroepelijk en de aanvraag is binnen de in artikel 6.1 lid 4 Wro genoemde termijn ingediend, zodat ten gronde op de aanvraag kan worden beslist.
6.2
Gerechtigde-begrip
Aanvragers
stonden ten tijde van het in werking treden van de in het geding zijnde
planologische
maatregel in een zakenrechtelijke
dienaangaande
6.3
rechtsbetrekking
tot het object, zodat
geen belemmering bestaat om de aanvraag inhoudelijk te beoordelen.
Planologische vergelijking
In casu dient een planologische vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van het bestemmingsplan
"Kom Nieuwkuijk" enerzijds en de planologische
situatie vanwege de
vrijstelling ex artikel 19 WRO d.d. 13 augustus 2009 anderzijds.
Alvorens
over te gaan tot deze vergelijking
belanghebbende
merken wij het volgende
op. Door de
ex artikel 6.4a Wro is aangegeven dat op een deel van de te beoordelen
gronden reeds een (grote) schuur aanwezig was, welke 5 tot 6 meter in het verlengde van het perceel van aanvragers was gelegen. Door aanvragers is de aanwezigheid van deze schuur
bevestigd.
Op basis van informatie
verstrekt
door de gemeente
hebben wij
vastgesteld dat deze schuur op 28 augustus 1969 is vergund. Ten behoeve van deze bouwvergunning
was destijds vrijstelling verleend van het toenmalige bestemmingsplan.
Wij hebben voorts vastgesteld dat in het thans vigerende bestemmingsplan
de schuur
slechts gedeeltelijk viel binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak behorende bij de bestemming
"Gemengde
doeleinden".
Voor het overige is de schuur in de latere
planologie (kennelijk) onder het overgangsrecht dienen overgangsrechtelijke
objecten
geplaatst. Ingevolge vaste jurisprudentie
buiten de planologische
beoordeling
te worden
gelaten.
3131990
13 van 24
SAOZ ADVISEUR
Ingevolge
de bepalingen
beoordelen
gronden,
IN
ONROERENDE
ZAKEN
van het bestemmingsplan
gelegen
"Kom Nieuwkuijk"
mogen de te
direct achter de woning van aanvragers,
worden aangewend ten behoeve van groenvoorzieningen,
voornamelijk
alsmede speelvoorzieningen.
Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen, met een hoogte van 3 meter (Iichtmasten 6 meter) worden opgericht. Voor het overige, gelegen ten westen van de andere gronden, mogen de gronden, met een breedte van circa 4 meter, worden aangewend
ten behoeve van gemengde
doeleinden.
Op deze gronden
mogen, ten
dienste van de bestemming, gebouwen worden opgericht met een hoogte van 10 meter.
Thans is, op korte afstand, een vrijstaande woning opgericht, met een hoogte van circa 10 meter.
Oe woning
is met een zijgevel,
gericht
naar de onroerende
zaak
van
aanvragers.
Op basis van het bovenstaande
hebben wij overwogen dat het uitzicht van aanvragers
voorheen in maximaal planologische zin, in direct noordelijke richting, werd bepaald door de
aanwezigheid
speeltoestellen,
van met
bouwwerken
een
hoogte
ten van
behoeve
3
meter,
van
speelvoorzieningen,
alsmede
door
de
zoals
planologische
aanwezigheid van een of meerdere lichtmasten met een hoogte van 6 meter. Verder werd het
uitzicht
van
aanvragers
in planologische
zin
bepaald
door
de
planologische
aanwezigheid van een deel van een bedrijfsmatig aan te wenden gebouw, ten westen van de gronden met de groenbestemming,
Wij hebben voorts overwogen gronden,
in het bijzonder
met een hoogte van circa 10 meter.
dat de bebouwingsmogelijkheden
op de gronden
op de te beoordelen
met de groenbestemming,
aanzienlijk
zijn
toegenomen, zowel in hoogte als in massa. Hierdoor is het uitzicht van aanvragers op en over de te beoordelen gronden, doch in het bijzonder in noordelijke richting, rekening houdende
met
de
voorheen
reeds
toegestane
bebouwingsmogelijkheden,
in
planologische zin verdergaand aangetast.
Het karakter van de omgeving van de woning van aanvragers werd in planologische zin voornamelijk woonomgeving,
bepaald
door
de
ligging
van
de
woning
met een groen- c.q. speelvoorziening
waarbij ten noordoosten
in een
reeds
bestaande
ten noorden van het object en
van de woning, gronden met een bedrijfsmatige
bestemming
waren gelegen. Vanwege verleende vrijstelling is de bouwmassa, in het bijzonder op de gronden met de groenbestemming, van een zekere verdergaande
3131990
toegenomen, waardoor in planologische zin sprake is
verstening van de omgeving van de onroerende zaak van
14 van 24
SAOZ ADvrSEUR
aanvragers.
rN
ONROERENDE
ZAKEN
Naar ons oordeel is hierdoor de situering van de woning van aanvragers,
rekening houdende
met de voorheen
reeds toegestane
bebouwingsmogelijkheden,
in
planologische zin in beperkte mate verdergaand aangetast.
De te beoordelen
gronden mochten voorheen
aangewend ten behoeve van speelvoorzieningen
in maximaal
planologische
zin worden
en (in beperkte mate) bedrijfsmatige
doeleinden. Hierdoor was in planologische zin reeds sprake van een niet onaanzienlijke gebruiksdruk,
met de nodige vormen van hinder en overlast (geluidhinder en lichthinder)
op de onroerende
zaak van aanvragers.
Hierbij kan worden gedacht
aan spelende
kinderen en diverse vormen van bedrijfsmatig gebruik. Vanwege de verleende vrijstelling ex artikel woonfunctie.
19 WRO
is de functie
van de te beoordelen
gronden
Dit betekent dat deze gronden in planologische
gewijzigd
in een
zin op een andersoortige
wijze, op andere tijdstippen en voor andere duur zullen worden gebruikt.
Op basis van de reeds toegestane planologische gebruiksvormen de gebruiksbelasting
op de onroerende
zaak van aanvragers
zijn wij van oordeel dat vanwege de verleende
vrijstelling ex artikel 19 WRO per saldo niet in relevante mate verdergaand zal toenemen, zodat naar ons oordeel ook geen sprake zal zijn van een relevante
verdergaande
toename van de hinder en overlast voor aanvragers. Naar ons oordeel zal, vanwege het gebruik van de gronden door dezelfde personen voor lang aaneensluitende doch rekening
houdende
met de voorheen
reeds toegestane
evenwel sprake zijn van een relatief beperkte verdergaande
periodes,
gebruiksmogelijkheden,
aantasting van de privacy
van aanvragers.
6.4
Uitkomst planologische vergelijking
De planologische maatregel heeft voor aanvragers geleid tot een beperkt nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering
3131990
is voortgevloeid.
15 van 24
SAOZ ADVISEUR
7
TAXATIEVERSLAG
7.1
8eschrijving
ZAKEN
van de onroerende zaak en de directe omgeving
Het object van aanvragers
betreft een woonhuis
garage en verdere aanhorigheden, aan de Acaciastraat merken.
IN ONROERENDE
Oe woning
(type 2/1 kapwoning)
met aanbouw,
alsmede ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen
12 te Vlijmen. Zowel de naaste omgeving als stand is als goed aan te is van binnen voldoende
eveneens voldoende tot goed onderhouden.
tot goed onderhouden
en van buiten
Oe woning is opgericht omstreeks 1975 en
heeft een inhoud van circa 692 rn".
Oe indeling laat zich als volgt omschrijven.
8egane grond Entree/halpartij,
meterkast,
toiletruimte,
garderobe,
L-vormige woonkamer
met zit- en
eetgedeelte, gesloten L-vormige keuken, bijkeuken.
1e Verdieping Overloop, slaapkamer 1 met dakkapel en wastafel, slaapkamer 2 en slaapkamer 3 aan de voorzijde, badkamer voorzien van bad, douche en wastafel.
2e Verdieping Voorzolder, bergruimte, stookruimte, zolderkamer.
3131990
16 van 24
SAOZ ADVISEUR
7.2
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Taxaties
Oe waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid,
de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de
constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen
en de aanwendingsmogelijkheden,
waarvoor
de planologische
situatie een
belangrijke indicatie is.
Het object ontleende, rekening houdende met de maximale mogelijkheden van het oude planologische
regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid
van woonhuis.
Oeze
waarde wordt - de mutatie weggedacht - per peildatum (13 augustus 2009) getaxeerd op:
€ 390.000,--. Bij het vaststellen van deze waarde is (anders dan bijvoorbeeld de waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken het geval is) rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime.
In essentie waardeverschil
handelt
het ten dezen
als resultante
om het vaststellen
van de hiervoor
gemaakte
van
de omvang
planologische
van
het
vergelijking.
Oaarbij is het waardeniveau van het object v66r en na de planmutatie bepalend. Relatief kleine verschillen in de geschatte waarde, die zich bij taxaties voor kunnen doen, zijn niet van wezenlijke invloed op de waardevermindering.
Oe waardevermindering
wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name
bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie.
Wij taxeren de waarde van het object op basis van het nieuwe planologische regime op:
€ 375.000,--.
Oit betekent,
dat de hiervoor
genoemde
specifieke
gevolgen
van de onderhavige
planologische mutatie er toe hebben geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van € 15.000,-- is gedaald.
3131990
17 van 24
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENOE
ZAKEN
8
BEOORDELlNG VAN DE VERGOEDBAARHEID
8.1
Risicoaanvaarding
Op de dag dat de onroerende zaak werd gekocht. was de planologische mutatie op basis van
de
toentertijd
beleidsvoornemens
8.2
van
overheidswege
openbaar
bekend
gemaakte
ruimtelijke
niet te voorzien.
Anderszins verzekerd
Uit de ons ter beschikking gestelde stukken is niet gebleken, dat de door aanvragers geleden schade anderszins is verzekerd.
8.3
Normaal maatschappelijk
risico
Gelet op de door ons in hoofdstuk 7 vastgestelde waarde van het object per peildatum komt tot een bedrag gelijk aan 2% van deze waarde, zijnde een bedrag van € 7.800,--, wegens "normaal maatschappelijk risico" niet voor vergoeding in aanmerking. Aangezien de schade een bedrag beloopt van € 15.000,-- resteert een tegemoetkoming van € 7.200,--.
3131990
18 van 24
SAOZ ADVISEUR
9
ADDITIONELE VERGOEDINGEN
9.1
Wettelijke rente
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Vanaf de dag dat de aanvraag bij de gemeente is binnengekomen rente over het bedrag van de tegemoetkoming ander
lijdt uitzondering
indien
een aanvraag
komt de wettelijke
voor vergoeding in aanmerking. is ingekomen
Een en
v66r de dag van het
onherroepelijk worden van de in het geding zijnde planologische maatregel, in welk geval de wettelijke rente wordt vergoed vanaf laatstgenoemde dag.
9.2
Terugbetaling van het betaalde recht
Indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist, zijn burgemeester
en
wethouders gehouden het door de indiener van de aanvraag op grond van artikel 6.4 Wro betaalde recht terug te storten.
3131990
19 van 24
SAOZ ADVISEUR
10
IN
ONROERENDE
ZAKEN
REACTIES OP CONCEPTADVIES
De reactie namens aanvragers kan als volgt zakelijk worden weergegeven.
Namens aanvragers wordt aangegeven dat wij in ons advies geheel niet zijn ingegaan op de planschaderisicoanalyse aanvragers
wordt
erop
van het bureau gewezen
dat
Gloudemans
in deze
analyse
van 1 juli 2009. uitgegaan
schadebedrag van € 11.000,-- (na aftrek normaal maatschappelijk dan de door
de SAOZ
geadviseerde
tegemoetkoming
wordt
Namens van
een
risico) hetgeen hoger is
in de schade.
Aanvragers
verzoeken deze analyse bij de beoordeling te betrekken.
Ten aanzien hiervan hebben wij het volgende overwogen.
Deze risicoanalyse was ons ten tijde van het opstelien van het conceptadvies niet bekend. Gemeente, aanvragers, noch belanghebbende analyse
gewezen,
hetgeen
zelfstandig en onafhankelijk
overigens
hebben ons op de aanwezigheid van deze
ook niet ongebruikelijk
is, daar wij ter zake
een eigen beoordeling dienen uit te voeren. Desalniettemin
hebben wij deze analyse thans bij de beoordeling betrokken.
Na bestudering van de risicoanalyse hebben wij daaromtrent het volgende overwogen.
De
risicoanalyse
uitgangspunten,
gaat,
gelijk
namelijk
"Groenvoorzieningen"
van
aan de
het
ons
advies,
uit
bestemmingen bestemmingsplan
van
de
"Gemengde "Nieuwkuijk.
juiste
planologische
Doeleinden" Voorts
is de
en thans
toegestane ontwikkeling op een juiste wijze beschreven.
Echter, in de risicoanalyse van Gloudemans wordt naar ons oordeel miskend dat een deel van de gronden een bedrijfsmatige
bestemming had, met de daarbij behorende vormen
van hinder en overlast. Eveneens wordt miskend dat de overige gronden mochten worden aangewend ten behoeve van speelvoorzieningen,
met de daarbij behorende vormen van
hinder en overlast. Op basis van deze gebruiksmogelijkheden
en de thans toegestane
woning zijn en blijven wij, in tegensteliing tot Gloudemans, van oordeel dat er per saldo geen sprake zal zijn van een relevante toename van de hinder en overlast in de vorm van bijvoorbeeld geluidhinder of lichthinder.
3131990
20 van 24
SAOZ ADVJSEUR
JN
ONROERENOE
ZAKEN
Ten slotte hebben wij nog het volgende vastgesteld:
Volgens
vaste
jurisprudentie
planologische verslechtering worden gebracht
dient,
indien
uit
de
blijkt, deze verslechtering
in een waardevermindering
planologische
vergelijking
in objectiveerbare
van de betrokken
peildatum, zijnde de datum waarop het schadeveroorzakende
een
zin tot uiting te
onroerende
zaak per
planologische
regime in
werking is getreden. Nog los van de omstandigheid dat in de risicoanalyse (uiteraard) niet is uitgegaan van de juiste peildatum, kan uit de risicoanalyse niet worden vastgesteld wat de waarde van het object van aanvragers was per peildatum onder het oude en het nieuwe
planologische
200707207/1).
regime
(zie onder meer A8RS,
23-7-2008,
In de analyse wordt uitsluitend een schadebedrag
Hof van Twente, genoemd.
Hierdoor
voldoet deze analyse niet aan de criteria die voortvloeien uit het recht en de jurisprudentie zodat wij niet kunnen vaststellen
op basis van welke waarderingen
Gloudemans
is
uitgegaan en welke kwalificatie men heeft gegeven aan de planologische verslechtering.
Resumerend zijn wij van oordeel dat de analyse van Gloudemans
ons geen aanleiding
heeft gegeven ons advies te wijzigen.
De reactie van de belanghebbende
1.
8elanghebbende gehouden
vraagt
kan als volgt zakelijk worden weergegeven.
zich
af of in de beoordeling
met de schaduwwerking
voldoende
rekening
is
van de schuur die voorheen op de erfgrens
stond. Naar de mening van belanghebbende
is er thans sprake van een lagere muur
en dus een beperkter schaduwwerking. 2.
8elanghebbende
vindt de schade aan de hoge kant en vraagt zich af of bij de
waardebepaling
rekening
is
gehouden
met
de
WOZ
waarde
of
met
verkoopwaarde van de woningen in de omgeving. Tevens sluit belanghebbende uit dat de woning heeft geleid tot een waardevermeerdering
de niet
omdat thans niet meer
wordt uitgekeken op een asbestschuur en de gronden in ieder geval gedeeltelijk niet meer bedrijfsmatig worden aangewend. 3.
8elanghebbende voorbereiding
merkt op dat het bouwplan, in overleg met omwonenden,
is aangepast,
waardevermindering
3131990
zodat zij van mening is dat een verlaging
in de van de
redelijk geacht moet worden.
21 van 24
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
Naar aanleiding hiervan hebben wij het volgende overwogen.
Ad 1. Voor zover de schuur niet onder het overgangsrecht beoordeling
is geplaatst,
hebben wij bij de
rekening gehouden met de invloed ervan op de schaduwwerking.
echter, gelet op de ligging ervan ten noord/noordwesten
Deze is
van het perceel van aanvragers
zodanig gering dat deze voor de onderhavige beoordeling niet relevant is geacht.
Ad 2. De waarde van het object van aanvragers per peildatum is tot stand gekomen aan de hand van een volledige opname van het object, zodat inhoud van het object, oppervlakte van de grond en de staat van onderhoud vastgesteld,
en met inachtneming
van het object op een juiste wijze zijn
van de vigerende planologische
omstandigheden.
De
waarde direct na de peildatum is vastgesteld aan de hand van een objectieve inschatting van de planologische
gevolgen van de thans vigerende planologische
situatie. Voor de
goede orde merken wij nog op dat in planologische zin reeds geen sprake was van een vrij uitzicht voor aanvragers, zodat dit aspect ook in de planologische waardering geen rol heeft gespeeld.
Volgens
vaste jurisprudentie
maatgevend
zijn feitelijke
voor de planologische
gemeente Jacobswoude,
beoordeling
gepubliceerd
2008 (Amersfoort, 200802495/1)). dat feitelijke verkooptransacties
verkooptransacties
en WOZ-waarden
niet
(zie onder meer AbRS 6 mei 2004,
op www.raadvanstate.nl
en AbRS 24 december
In deze uitspraken wordt door de Afdeling overwogen en WOZ-waarderingen
niet tot stand komen aan de hand
van dezelfde maatstaven als bij het bepalen van waarden in het kader van beoordeling van planschade. Zowel bij feitelijke verkopen als bij het bepalen van WOZ-waarden vooral de feitelijke
situatie bepalend
en niet de planologische
gedeeltelijk vervallen van de bedrijfsbestemming
omstandigheden.
is Het
is bij de planologische beoordeling reeds
betrokken. Wij zien geen aanleiding het advies op deze onderdelen aan te passen.
Ad 3. Bij de planologische
beoordeling zijn wij uitgegaan van de vrijstelling ex artikel 19 WRO
zoals deze onherroepelijk wij belanghebbende
is geworden, met de daarbij behorende tekeningen. Voor zover
goed begrijpen, geven deze tekeningen de situatie weer zoals deze
uit de onderhandelingen
tot stand is gekomen. Dit geeft evenwel geen aanleiding tot het
aanpassen van de waardevermindering.
3131990
Immers, indien deze onderhandelingen
niet tot
22 van 24
SAOZ ADVISEUR
IN
ONROERENDE
ZAKEN
een dergelijke uitkomst hadden geleid en het plan op een andere wijze zou zijn vergund, zou de schade mogelijk hoger zijn geweest.
3131990
23 van 24
SAOZ ADVISEUR
11
IN
DNROERENDE
ZAKEN
CONCLUSIE
Wij adviseren het college van burgemeester
en wethouders van de gemeente Heusden
de door de heer G.C.A. Schregardus en mevrouw A.L.M de Heer-Schregardus, van het object Acaciastraat
12 te Nieuwkuijk ingediende aanvraag tot tegemoetkoming
planschade toe te wijzen, een tegemoetkoming te vermeerderen
ter zake
met de wettelijke
in
toe te kennen van € 7.200,-- en dit bedrag
rente vanaf 7 december
2010 tot de dag der
uitbetaling.
Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,
mr. drs. C.M.L.
a
Adjunct-directe
r
Adv.: 3131990 - Acaciastraat
12
24 van 24
