Buitenlandse ondernemingen & waarde van bedrijventerreinen

Buitenlandse ondernemingen & waarde van bedrijventerreinen Onderzoek naar het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen

Masterscriptie Master of Science in Real Estate drs. S.W. Berns

BUITENLANDSE ONDERNEMINGEN & WAARDE VAN BEDRIJVENTERREINEN

1


Buitenlandse ondernemingen & waarde van bedrijventerreinen Onderzoek naar het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen

Masterscriptie, Master of Science in Real Estate drs. S.W. Berns

Auteur:

drs. S.W. (Sjors) Berns

Instelling:

Amsterdam School of Real Estate

Opleiding:

Master of Science in Real Estate

Begeleider:

dr. E. (Edwin) Buitelaar

Tweede begeleider:

prof. dr. E.F. (Ed) Nozeman

Datum:

28 augustus 2014

2


2


Managementsamenvatting Onderdeel van het economisch beleid van veel gemeenten is het versterken van de bedrijvigheid, onder andere door het aantrekken van buitenlandse ondernemingen. Hiermee stimuleren gemeenten onder meer de werkgelegenheid in de regio. De aangetrokken buitenlandse ondernemingen verankeren in de regio en gaan toeleverings- en uitbestedingsrelaties aan met ondernemingen in de regio. Daarmee dragen zij bij aan het versterken van agglomeratievoordelen. Dit kan leiden tot een hogere vastgoedwaarde. Tot op heden is niet onderzocht of de vestiging van buitenlandse ondernemingen een effect heeft op de vastgoedwaarde van bedrijventerreinen. Doel van onderhavig onderzoek is inzicht te verkrijgen in het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. De centrale vraag hierbij luidt: Heeft de vestiging van buitenlandse ondernemingen effect op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen in Nederland, en zo ja, wat is de omvang en richting van dit effect (ceteris paribus)? In dit onderzoek is data over gevestigde buitenlandse ondernemingen gecombineerd met kenmerken van bedrijventerreinen waarmee een unieke dataset is geconstrueerd met panelstructuur. Op basis van deze paneldata is een multivariate regressieanalyse uitgevoerd met als afhankelijke variabele de waarde van bedrijventerreinen en als onafhankelijke variabele de vestiging van buitenlandse ondernemingen. Voorts is via controlevariabelen rekening gehouden met kenmerken van bedrijventerreinen. Op basis van het onderzoek is de hoofdvraag bevestigend beantwoord: De vestiging van buitenlandse ondernemingen heeft effect op de waarde van bedrijventerreinen. De richting en omvang van het effect zijn echter niet eenduidig. Buitenlandse ondernemingen die starten met een relatief beperkt aantal medewerkers blijken een significant positief effect te hebben op de waarde terwijl buitenlandse ondernemingen met een groot aantal medewerkers een negatief effect hebben. Het effect blijkt zich voorts pas te etaleren in de jaren ná vestiging, en niet ín het jaar van vestiging. Het exploratieve onderzoek naar het effect van activiteiten en herkomst van buitenlandse vestigers op de vastgoedwaarde van bedrijventerreinen leidt tot ambivalente resultaten. Hoofdkantoor- en R&D-activiteiten hebben een significant positief effect op de waarde van bedrijventerreinen, terwijl marketing & sales activiteiten een negatief effect hebben. Voor wat betreft herkomst worden geen significante resultaten gevonden. De resultaten tonen aan dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen effect heeft op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. De omvang en richting van het effect is niet eenduidig. Nader onderzoek moet hier uitsluitsel over geven en onderhavig onderzoek biedt hiervoor handvatten.

1


2


Executive summary (English) Economic policy of many municipalities is focused on economic growth and bringing value to the region, in part by attracting foreign enterprises. By attracting foreign enterprises, municipalities stimulate employment opportunities in the region. The enterprises settling in the region become embedded and engage in economic relations with other enterprises through supply relationships, thereby contributing to the advantages of the agglomeration. Agglomeration economies increase the attractiveness of industrial areas. This can lead to higher real estate values. To date, no research has explored whether the arrival of foreign enterprises has an effect on the real estate value of industrial areas. The objective of this research is to gain insight into the effect of the arrival of foreign enterprises on real estate value in industrial areas. The accompanying research question is: Does the arrival of foreign enterprises have an effect on the value of real estate in the industrial areas in the Netherlands, and, if so, what is the size and direction of this effect? Data on established foreign enterprises is combined with characteristics of industrial areas for the purpose of this research, thereby creating a unique dataset with a panel structure. Based on this panel data, a multivariate regression analysis was performed with the arrival of foreign enterprises as independent variable. Specific characteristics of industrial areas were taken into account by means of control variables. Based on this research, the main question has been answered affirmatively: the arrival of foreign enterprises has an effect on the value of real estate in industrial areas. The size and direction of the effect are however inconclusive. Foreign enterprises that start with a relatively small number of employees have a positive and significant effect on the value of real estate, while foreign enterprises with a large number of employees have a negative effect. Additionally, the effect only shows in the years after arrival, not in the year of arrival. Specific research into the effects of activities and origin of foreign enterprises on real estate value of industrial areas leads to indecisive results. Headquarters and R&D activities have a significantly positive effect on the real estate value of industrial areas, while marketing and sales activities have a negative effect. No significant effect has been found with regards to the origin of the enterprises. The results of this research demonstrate that the arrival of foreign enterprises has an effect on the real estate value of industrial areas. The size and direction of the effect are inconclusive. Further research is necessary to provide an unequivocal answer, with the research at hand providing avenues for such additional research.

3


Inhoudsopgave Managementsamenvatting

1

Executive summary (English)

3

Voorwoord

9

1

Inleiding 1.1

Inleiding ................................................................................................................................................ 11

1.2

Aanleiding en relevantie................................................................................................................ 11

1.3

Doelstelling, vraagstelling en afbakening.............................................................................. 12

1.4

Onderzoeksmethode....................................................................................................................... 13

1.5

Leeswijzer ............................................................................................................................................. 14

2

Internationale ondernemingen, agglomeratievoordelen en vastgoedwaarde

17

2.1

Inleiding ................................................................................................................................................ 17

2.2

Ruimtelijke economie ..................................................................................................................... 18

2.3

Internationale ondernemingen ................................................................................................... 20

2.4

Waarde van vastgoed..................................................................................................................... 24

2.5

Te onderzoeken hypothese ......................................................................................................... 27

3

4

11

Variabelen en opzet van het onderzoek

29

3.1

Inleiding ................................................................................................................................................ 29

3.2

Afhankelijke variabele: waarde van bedrijventerreinen ................................................... 29

3.3

Object van studie: vestiging van buitenlandse ondernemingen ................................ 32

3.4

Controlevariabelen: kenmerken van bedrijventerreinen ................................................. 35

3.5

Opzet van het onderzoek ............................................................................................................. 37

3.6

Uitgevoerde toetsen op de data ............................................................................................... 47

Resultaten van de analyse

51

4


4.1

Inleiding ................................................................................................................................................ 51

4.2

Geschatte modellen......................................................................................................................... 51

4.3

Resultaten: invloed van vestiging van buitenlandse ondernemingen ...................... 56

4.4

Resultaten: invloed van type activiteiten en herkomst buitenlandse vestiger ..... 63

5

Conclusies en reflectie

69

5.1

Inleiding ................................................................................................................................................ 69

5.2

Bevindingen ........................................................................................................................................ 69

5.3

Reflectie op de resultaten ............................................................................................................ 71

5.4

Suggesties voor vervolgonderzoek .......................................................................................... 73

Bibliografie

77

5


6


Overzicht van tabellen en figuren Figuur 1. Schematische weergave van de onderzoeksmethode. ..................................................................... 13 Figuur 2. Overzicht van de samenhang tussen de hoofdstukken in het onderzoek. ........................................ 14 Figuur 3. Schematische weergave van de theoretische onderbouwing. ......................................................... 17 Figuur 4. Overzicht van stromingen over externaliteiten en agglomeratievoordelen. .................................... 18 Figuur 5. Voorbeeld van berekening residuele grondwaarde. ........................................................................ 25 Figuur 6. Waardepeildatum WOZ-waarde (Waarderingskamer, 2011a). ........................................................ 31 Figuur 7. Ontwikkeling van de WOZ-waarde. ................................................................................................. 32 Figuur 8. Verdeling van buitenlandse vestigingen naar jaar, locatie en land van herkomst. ........................... 34 Figuur 9. Weergave van filtering van gevestigde buitenlandse ondernemingen. ............................................ 34 Figuur 10. Beschrijvende statistiek van vestigingen met industriële activiteiten op bedrijventerreinen. ....... 36 Figuur 11. Beschrijvende statistiek van vestigingen met kantooractiviteiten op bedrijventerreinen. ............. 36 Figuur 12. Voorbeeld panelstructuur van een dataset. ................................................................................... 38 Figuur 13. Invloed van gebeurtenissen gedurende het taxatiejaar op de WOZ-waarde. ................................. 38 Figuur 14. Normale verdeling van gemiddelde WOZ-waarde per hectare en natuurlijk logaritme daarvan. ... 39 Figuur 15. Verdeling van aantal medewerkers per buitenlandse vestiger. ..................................................... 41 Figuur 16. Toelichting op interactievariabele voor tijdvak en grootteklasse. .................................................. 41 Figuur 17. Kenmerken van de gevestigde buitenlandse ondernemingen. ....................................................... 43 Figuur 18. Verdeling van industriële ondernemingen en kantoorhoudende ondernemingen. ........................ 45 Figuur 19. Overzicht van variabelen voor regressieanalyses. .......................................................................... 46 Figuur 20. Schematisch overzicht van de drie geschatte modellen. ................................................................ 51 Figuur 21. Toelichting op variabelen in model 1 (vergelijking 2). .................................................................... 52 Figuur 22. Toelichting op variabelen in model 2 (vergelijking 4). .................................................................... 54 Figuur 23. Toelichting op variabelen in model 3 (vergelijking 6). .................................................................... 56 Figuur 24. Voorbeeld interpretatie coëfficiënten bij log-transformatie van afhankelijke variabele. ............... 57 Figuur 25. Resultaten van de regressieanalyses voor model 1 en model 2. .................................................... 60 Figuur 26. Resultaten van de regressieanalyses voor model 3. ....................................................................... 65 Figuur 27. Samenvatting van de resultaten van de modellen 1 en 2. .............................................................. 70 Figuur 28. Samenvatting van de resultaten van het exploratieve onderzoek in model 3. ............................... 71

7


8


Voorwoord Voor u ligt het resultaat van mijn onderzoek naar de effecten van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen in Nederland. Een onderzoek waarin ik twee onderwerpen combineer die mijn bijzondere interesse hebben: locatiestrategie van ondernemingen en waardering van vastgoed. Dit heeft zeker bijgedragen aan mijn motivatie om telkens toch weer die extra stap te zetten. Het mooie van onderzoek doen is de mogelijkheden die het biedt om in contact te komen met experts met diverse achtergronden. Mijn onderzoek is dan ook mede tot stand gekomen dankzij de hulp van hen. Ik dank eerst en vooral mijn begeleider Edwin Buitelaar voor de kritische reflecties, scherpe discussies en vooral prettige samenwerking gedurende het onderzoek. Daarnaast dank ik Jasper Beekmans en Ronald Gertsen voor het beschikbaar stellen van data en de meerdere toelichtingen op deze data. Ook dank ik de diverse tegenlezers voor hun kritische commentaar, dit heeft zeker bijgedragen aan een verdere verdieping van het onderzoek. Met dit onderzoek rond ik de Master of Science in Real Estate af aan de Amsterdam School of Real Estate. De tijd aan de ASRE heb ik ervaren als leerzaam, uitdagend en vooral verfrissend. Ik dank mijn werkgever Deloitte Real Estate voor de geboden ruimte en mogelijkheden voor het studeren aan de ASRE in een tijd waarin dit niet vanzelfsprekend was. Frank en Jurriën; dit waardeer ik zeer. Tot slot bedank ik eenieder die heeft geluisterd naar mijn verhaal en mij energie heeft gegeven gedurende mijn studie. Sjors Berns Arnhem, 28 augustus 2014

9


1 Inleiding

10


1

1.1

Inleiding

Inleiding

Buitenlandse ondernemingen onderhouden dynamische relaties met de omgeving (Jacobs et al., 2013). Deze dynamische relaties worden gezien als externe effecten en daarmee dragen zij bij aan de totstandkoming van agglomeraties en het creëren van agglomeratievoordelen. Ondernemingen in agglomeraties blijken een hogere productiviteit te hebben omdat zij gebruik maken van de externe effecten (Glaeser & Gottlieb, 2009). Dit geldt voor ondernemingen in zijn algemeenheid, en daarmee ook voor buitenlandse ondernemingen. De hogere productiviteit leidt ertoe dat ondernemingen bereid zijn een hogere vergoeding (huur) te betalen voor het gebruik van vastgoed (Koster, 2013) en daarmee leidt dit tot een hogere vastgoedwaarde. Ik vraag mij af of de vestiging van specifiek buitenlandse ondernemingen ook leidt tot een hogere vastgoedwaarde als gevolg van agglomeratievoordelen? Dit onderzoek geeft antwoord op deze vraag en geeft inzicht in het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen. 1.2

Aanleiding en relevantie

Gemeenten zetten zich in voor het creëren van werkgelegenheid. Hiervoor ontwikkelen zij (economisch) beleid en onderdeel daarvan is het binden van bedrijvigheid aan de gemeente. Een wijze waarop gemeenten invulling geven aan het creëren van werkgelegenheid is het aantrekken van (buitenlandse) ondernemingen. Hiertoe investeren gemeenten in investment promotion; het aantrekken (of acquireren) van ondernemingen, zowel uit binnen- als uit buitenland. Doel van deze inspanningen is de lokale economie te stimuleren en de werkgelegenheid in de regio te bevorderen (Hospers, 2009). Onderzoek toont ook aan dat buitenlandse ondernemingen op lokaal/regionaal niveau bijdragen aan innovatievermogen en werkgelegenheid. Op nationaal niveau komen daar onder andere de dimensies kapitaal, financiering en handel bij (Dicken, 1992). Ook draagt de vestiging van buitenlandse ondernemingen volgens de literatuur bij aan het versterken van agglomeratievoordelen door linkages. Dit omdat buitenlandse ondernemingen toeleverings- en uitbestedingsrelaties aangaan met ondernemingen in de regio (Wintjes, 2001), en agglomeratievoordelen etaleren zich onder andere in de waarde van het vastgoed (Koster, 2013). Centraal in dit onderzoek staat de waarde van bedrijventerreinen. Indien de vestiging van buitenlandse ondernemingen leidt tot een hogere waarde van het vastgoed, dan heeft het aantrekken van specifiek deze buitenlandse ondernemingen voor gemeenten mogelijk nog andere voordelen dan de al benoemde voordelen. Een hogere waarde van het vastgoed in de omgeving van

11


de buitenlandse vestiger kan via de Wet WOZ namelijk leiden tot hogere belastinginkomsten. Echter, de positieve uitwerking van dit effect voor gemeenten kan mogelijk worden gedempt omdat gemeenten kunnen worden gekort op de uitkering uit het gemeentefonds, juist als gevolg van de hogere WOZ-waarde. Ook om andere redenen is het wenselijk meer inzicht te hebben in het effect van vestiging van buitenlandse ondernemingen op de vastgoedwaarde. Voorgaande kan er bijvoorbeeld toe leiden dat de ‘business case’ voor het aantrekken van buitenlandse ondernemingen er positiever uit gaat zien. Het kan bijvoorbeeld bijdragen aan een discussie over de bijdrage van private partijen aan acquisitie van buitenlandse ondernemingen. Voor vastgoedeigenaren op bedrijventerreinen is acquisitie van buitenlandse ondernemingen voor vestiging op hun bedrijventerreinen immers interessant indien dit leidt tot hogere vastgoedwaarden. Indien bovendien inzicht wordt verkregen in de bijdrage aan de waarde van verschillende type activiteiten en herkomst van buitenlandse ondernemingen, dan kan dit leiden tot gerichtere acquisitie van buitenlandse ondernemingen. Onderhavige scriptie heeft als doel inzicht te verschaffen in de eventuele effecten van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen, rekening houdend met mogelijke effecten over een langere tijdsperiode. Dit ten opzichte van de ontwikkeling van de waarde van bedrijventerreinen waar zich geen buitenlandse ondernemingen hebben gevestigd. Dit betreft de referentie en is een ceteris paribus-assumptie. In de literatuur over (de ontwikkeling van) de waarde van vastgoed zijn effecten door vestiging van buitenlandse ondernemingen onderbelicht gebleven. Hoewel op theoretisch vlak een veelheid aan literatuur beschikbaar is over buitenlandse ondernemingen, over agglomeratievoordelen en over de waarde van vastgoed, is het onderzoek op microniveau nog niet uitgekristalliseerd. Dit mede omdat de data hiervoor tot op heden niet beschikbaar was. In dit onderzoek is gebruik gemaakt van een dataset met informatie over gevestigde buitenlandse ondernemingen, gecombineerd met een dataset met kenmerken van bedrijventerreinen. De data over gevestigde buitenlandse ondernemingen is niet eerder beschikbaar geweest, laat staan gecombineerd met data over kenmerken van bedrijventerreinen. Het gebruik van deze databronnen maakt dit onderzoek uniek. Onderhavig onderzoek is dan ook vooral vanuit empirisch methodologisch perspectief een toevoeging op de bestaande literatuur. 1.3

Doelstelling, vraagstelling en afbakening

Doel van deze scriptie is inzicht te verkrijgen in het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. De centrale vraag hierbij luidt: Heeft de vestiging van buitenlandse ondernemingen effect op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen in Nederland, en zo ja, wat is de omvang en richting van dit effect (ceteris paribus)? De centrale vraag impliceert dat het onderzoek specifiek is gericht op het effect van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen in Nederland, bovenop een effect van de vestiging van een willekeurige Nederlandse onderneming. Voor een goede interpretatie van het

12


onderzoek is het wenselijk op voorhand te definiëren wat wordt bedoeld met buitenlandse ondernemingen. Een buitenlandse onderneming is iedere onderneming die niet is gevestigd in Nederland en waarvan een eventuele moedermaatschappij ook niet is gevestigd in Nederland. Met een buitenlandse vestiger wordt gedoeld op een buitenlandse onderneming die zich in Nederland vestigt. Daarnaast is het onderzoek specifiek gericht op bedrijventerreinen. Deze specificatie is aangebracht omdat het belang van aantrekken van ondernemingen steeds belangrijker wordt voor het verbeteren van de werkgelegenheid. Bedrijventerreinen zijn bij uitstek locaties waar werkgelegenheid concentreert (De Vor & De Louw, 2008). In 2006 was ongeveer een derde van de werkgelegenheid in Nederland te vinden op bedrijventerreinen, en dit aandeel neemt toe (Weterings et al., 2008). Ook blijkt dat op bedrijventerreinen vooral grotere ondernemingen zijn gevestigd. (Werk)locaties anders dan bedrijventerreinen zijn daarmee uitgesloten, zoals kantorenparken. Een bedrijventerrein is “een terrein dat vanwege zijn bestemming bestemd en geschikt is voor gebruik door handel, nijverheid, commerciële en niet-commerciële dienstverlening en industrie. Onder de omschrijving vallen daarmee tevens (delen van) werklocaties die gedeeltelijk bestemd zijn en geschikt zijn voor kantoren.” (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2013). Deze definitie wordt actief gevoerd in de IBIS rapportages over bedrijventerreinen. In onderhavig onderzoek wordt aangesloten bij de definitie van het Ministerie omdat voor de afbakening van bedrijventerreinen gebruik is gemaakt van IBIS. Daar waar in het onderzoek wordt gerefereerd aan de waarde van bedrijventerreinen, dan wordt specifiek gedoeld op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen, tenzij dit expliciet is aangegeven. 1.4

Onderzoeksmethode

Het onderzoek betreft een toetsend onderzoek, gericht op het doen van algemeen geldende uitspraken. Vanwege het gebruik van unieke data betreft het bovendien fundamenteel onderzoek. Figuur 1 toont dat het onderzoek is uitgevoerd in zes stappen, en dat na formulering van de probleemstelling is gestart met het literatuuronderzoek. Vervolgens is data verzameld over (fysieke) kenmerken van bedrijventerreinen en data over buitenlandse ondernemingen die in Nederland zijn gevestigd. De beschouwde periode daarbij is 1997 tot en met 2008. Deze data is bewerkt tot een panelstructuur. Dit houdt in dat bedrijventerrein X in jaar t één observatie is. De data over vestiging van buitenlandse ondernemingen is gekoppeld aan deze bedrijventerrein/jaar observaties. 1

2 Probleemstelling

3 Literatuuronderzoek

4 Dataverzameling

5 Databewerking

6 Regressieanalyse

Interpretatie

Figuur 1. Schematische weergave van de onderzoeksmethode.

13


Op basis van de paneldata is met een regressieanalyse het effect van vestiging van buitenlandse ondernemingen onderzocht op de waarde van bedrijventerreinen. Door gebruik te maken van regressieanalyses kan worden gecontroleerd voor andere variabelen die mogelijk effect hebben op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. Daarmee kan het effect van de vestiging van een buitenlandse onderneming worden geïsoleerd. Tot slot zijn de resultaten geïnterpreteerd en gerapporteerd. Opmerkt wordt dat het uitgevoerde onderzoek met regressieanalyses een vorm is van praktisch, deductief (theorie toetsend) en kwantitatief onderzoek. Een nadere uitwerking van de onderzoeksmethode is opgenomen in hoofdstuk 3. 1.5

Leeswijzer

Figuur 2 toont de samenhang tussen de hoofdstukken in dit onderzoek. Hoofdstuk 2 vervolgt met het theoretisch kader over internationale ondernemingen, agglomeratievoordelen en vastgoedwaarde. Dit resulteert in te onderzoeken hypothesen. De beschikbare data en opzet van het onderzoek is uiteengezet in hoofdstuk 3 waarna hoofdstuk 4 vervolgt met de geschatte modellen en de resultaten van het onderzoek. Conclusies en aanbevelingen zijn opgenomen in hoofdstuk 5.

H2 H3

H4 H5

Ruimtelijke economie

Internationale ondernemingen

Vastgoedkunde

Beschikbare data

Opzet van het onderzoek

Vastgoedwaarde

Geschatte modellen

Bevindingen

Resultaten van het onderzoek

Reflectie

Aanbevelingen

Figuur 2. Overzicht van de samenhang tussen de hoofdstukken in het onderzoek.

14


15


2 Internationale ondernemingen, agglomeratievoordelen en vastgoedwaarde 16


2

Internationale ondernemingen, agglomeratievoordelen en vastgoedwaarde

2.1

Inleiding

De theoretische onderbouwing voor beantwoording van de centrale vraag wordt gevonden door combinatie van twee disciplines: ruimtelijke economie en vastgoedkunde. De internationale context wordt geschetst door de ruimtelijke economie in relatie te brengen met internationale ondernemingen. Figuur 3 toont in een overzicht de wijze waarop de disciplines en theorieën op elkaar ingrijpen. Opbouw van het theoretisch kader

2.2

Ruimtelijke economie

Agglomeratievoordelen en nabijheid

2.3


Internationale ondernemingen in relatie tot agglomeratievoordelen en nabijheid

2.4

Vastgoedkunde

Waarde van grond en vastgoed en determinanten van waarde van bedrijventerreinen

€

2.5

Hypothese

De vestiging van een buitenlandse onderneming heeft effect op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen

Figuur 3. Schematische weergave van de theoretische onderbouwing.

Vakgebied van de ruimtelijke economie Vanuit de ruimtelijke economie wordt gebruik gemaakt van een aantal onderzoeksvelden die uitvoerig zijn beschreven in de literatuur. In paragraaf 2.2 wordt gestart met een beschrijving van agglomeratievoordelen en proximity (of nabijheid). Deze twee begrippen vormen het conceptueel kader voor dit hoofdstuk. Agglomeratievoordelen ontstaan als diverse economische activiteiten clusteren waar het cluster als geheel van profiteert door bijvoorbeeld een groter innovatievermogen. In de literatuur over agglomeratievoordelen worden diverse stromingen onderscheiden. Agglomeratievoordelen zijn relevant voor beantwoording van de centrale vraag omdat zij een bijdrage leveren aan vastgoedwaarde. De argumentatie hiervoor wordt aangetroffen in dit hoofdstuk. De French School of Proximity Dynamics beschrijft op welke wijze nabijheid bijdraagt aan innovatie en daarmee aan agglomeratievoordelen. Nabijheid is relevant voor beantwoording van de centrale vraag omdat beargumenteerd wordt dat het vooral ondernemingen in de directe nabijheid zijn,

17


bijvoorbeeld op hetzelfde bedrijventerrein, die profiteren van de vestiging van een buitenlandse onderneming. De onderzoeksvelden worden vervolgens in paragraaf 2.3 gerelateerd aan een internationale context waarin ondernemingen opereren zodat duidelijk wordt op welke wijze internationale ondernemingen bijdragen aan agglomeratievoordelen. Vakgebied van de vastgoedkunde In paragraaf 2.4 wordt vastgoedkunde geïntroduceerd en wordt ingegaan op de waarde van grond en vastgoed. Dit is relevant voor het beantwoorden van de centrale vraag omdat de waarde van vastgoed afhankelijk is van een groot aantal factoren. Bij onderzoek naar de waarde van vastgoed moet hiermee rekening worden gehouden. Op basis hiervan worden daarom vervolgens de determinanten beschreven die de waarde van bedrijventerreinen bepalen. Tot slot wordt in paragraaf 2.5 de hypothese geformuleerd dat het aantrekken van buitenlandse ondernemingen een positief effect zou moeten hebben op de waarde van bedrijventerreinen, bovenop een eventueel positief effect van de vestiging van een willekeurige Nederlandse onderneming. 2.2

Ruimtelijke economie Agglomeratievoordelen

De literatuur over agglomeratievoordelen is uitgebreid. Op hoofdlijnen worden drie stromingen onderscheiden voor wat betreft externaliteiten: MAR-externaliteiten, Porter-externaliteiten en Jacobs-externaliteiten. Figuur 4 toont de verschillende stromingen waarna ze kort worden toegelicht. MAR-externaliteiten

Porter-externaliteiten

Jacobs-externaliteiten

Agglomeratievoordelen door uniformiteit, schaalvoordelen en monopolie

Agglomeratievoordelen door uniformiteit en onderlinge concurrentie

Agglomeratievoordelen door diversiteit en kruisbestuiving

Legenda

Idee / innovatie

Groei

Figuur 4. Overzicht van stromingen over externaliteiten en agglomeratievoordelen.

Marshall, Arrow en Romer (Glaeser et al., 1992; Henderson, 1997) veronderstellen dat agglomeratievoordelen optreden omdat ondernemingen die zijn gevestigd in elkaars nabijheid, en actief zijn in dezelfde sector, van elkaar leren. Daarbij dient dan wel sprake te zijn van een monopolie. Dit omdat marktmacht een grotere prikkel geeft tot het investeren in kennis en monopolisten beter in staat zijn de kennis te vertalen in een hogere winst.

18


Porter (Feldman & Audretsch, 1999; Glaeser et al., 1992; McCann, 2001; Porter, 1990, 1998; Van Oort, 2002) stelt ook dat agglomeratievoordelen het gevolg zijn van toegenomen concurrentie tussen ondernemingen in dezelfde sector en in elkaars nabijheid. Volgens deze theorie leidt nabijheid echter tot een betere zichtbaarheid van de (technologische) ontwikkeling van concurrenten. Hierbij is sprake van concurrentie in plaats van een monopolie en de zichtbaarheid van (technologische) ontwikkelingen van concurrenten geeft een prikkel aan innovatie binnen de eigen onderneming. Immers, innovatie is noodzakelijk voor overleven in een competitieve omgeving. Jacobs (Feldman & Audretsch, 1999; Glaeser et al., 1992; Jacobs, 1961; Van der Panne, 2004; Van Oort, 2002) beargumenteert ook dat agglomeratievoordelen optreden omdat ondernemingen van elkaar leren door fysieke nabijheid en dat concurrentie bijdraagt aan innovatie, maar stelt dat innovatie juist plaatsvindt door kennisspillovers tussen ondernemingen uit verschillende sectoren in plaats van tussen ondernemingen uit dezelfde sector. Technologieën uit de ene sector kunnen inspireren tot nieuwe oplossingen in andere sectoren en naarmate de technologische verschillen tussen sectoren groter zijn, neemt de ruimte voor leereffecten toe. De voorgaande drie stromingen zijn in de literatuur veelvuldig besproken, onderzocht en aangetoond. Over de verklarende kracht van de drie stromingen bestaat echter nog geen consensus (McCann, 2001). Daar komt bij dat ze lastig individueel zijn te onderscheiden (De Groot et al., 2009; Glaeser et al., 1992) en bovendien tegelijk belangrijk kunnen zijn (Van Oort, 2012). Opgemerkt wordt dat in de literatuur geen onderscheid wordt gemaakt tussen de herkomst van de ondernemingen. Dat betekent dat ook de vestiging van buitenlandse ondernemingen bijdraagt aan agglomeratievoordelen. Overigens kunnen ondernemingen in clusters ook worden geconfronteerd met agglomeratienadelen. Voorbeelden hiervan zijn verkeershinder, hogere criminaliteit en hogere arbeidskosten. In succesvolle clusters worden deze agglomeratienadelen tenietgedaan door de hogere productiviteit als gevolg van agglomeratievoordelen (Glaeser et al., 2001). In een ongereguleerde markt zouden ondernemingen zich anders immers elders vestigen, daar waar de agglomeratievoordelen wel opwegen tegen de agglomeratienadelen. De mate van regulering in Nederland maakt dat de bewegingsruimte van ondernemingen bij een dergelijke afweging overigens relatief beperkt is (Louw et al., 2009). Hoewel de discussie over het type externaliteiten zeer interessant is, is het niet het onderwerp van studie in onderhavig onderzoek. Voor beantwoording van de centrale vraag is het beperkt relevant welk type externaliteiten ten grondslag ligt aan de agglomeratievoordelen. Het is voldoende te weten dat clustering van ondernemingen leidt tot agglomeratievoordelen. Wel relevant is het om meer inzicht te hebben in het schaalniveau waarop de externaliteiten zich voordoen. De volgende paragraaf gaat hier nader op in. Nabijheid Conform de agglomeratietheorieën zouden ondernemingen die gevestigd zijn in de nabijheid van een buitenlandse onderneming profiteren van de economische activiteit van de buitenlandse onderneming. Voor ondernemingen betekent dit een hogere omzet, voor de regio kan dit leiden tot

19


een hogere werkgelegenheid. Voor het beantwoorden van de centrale vraag behoeft de term ‘nabijheid’ nadere duiding. Nabijheid is een relatief begrip en kent diverse dimensies. De French School of Proximity Dynamics beschouwt nabijheid als een belangrijke determinant van learnings en van innovatie. Nabijheid maakt kennisuitwisseling mogelijk tussen ondernemingen via linkages en learnings, en draagt daarmee bij aan innovatie (Boschma, 2005). Vijf dimensies van nabijheid worden onderscheiden: cognitief, organisatorisch, sociaal, institutioneel en geografisch. In onderhavig onderzoek wordt voor wat betreft nabijheid primair gerefereerd aan geografische, of ruimtelijke, nabijheid. Dit is ook de wijze waarop in de agglomeratietheorieën wordt gerefereerd aan nabijheid. Deze dimensie van nabijheid wordt in de literatuur gezien als faciliterend aan de andere dimensies van nabijheid omdat korte fysieke afstanden sociale interactie vereenvoudigen en vertrouwen bevorderen (Boschma, 2005). De andere dimensies van nabijheid vereenvoudigen kennisuitwisseling maar zijn minder tastbaar dan geografische nabijheid. Voor onderhavig onderzoek zijn deze op secundair niveau relevant. Het voert in het kader van dit onderzoek te ver om de dimensies van nabijheid nader uit te werken, hiervoor wordt verwezen naar het aangehaalde artikel van Boschma (2005). Het is voor beantwoording van de centrale vraag belangrijk om te constateren dat nabijheid relevant is voor kennisuitwisseling en dat het bestaat uit meer dimensies dan alleen geografische nabijheid. 2.3


Voor internationale ondernemingen zijn buitenlandse investeringen een resultaat van een uitgebreid besluitvormingsproces (Pen, 2002). Op basis van het locational entry model wordt verondersteld dat ondernemingen een investering doen in het buitenland omdat ze willen profiteren van toetredingsof concurrentievoordelen. De voordelen hebben te maken met strategische motivaties, zoals enerzijds winstgevendheid en efficiency en anderzijds controle over markten en resources. Deze voordelen zijn voldoende om eventuele toetredingsbarrières teniet te doen (Hayter, 1997). Het voert voor deze masterthesis te ver om diep in te gaan op de achterliggende redenen van ondernemingen voor het investeren in buitenlandse vestigingen. Relevanter is het om nader in te gaan op de implicaties voor de regio waar deze buitenlandse ondernemingen zich vestigen. Immers, locatiebeslissingen door ondernemingen hebben implicaties voor zowel de onderneming als voor de locatie. Internationale ondernemingen en agglomeratievoordelen Internationale ondernemingen blijken technologische veelal verder ontwikkeld te zijn dan lokale ondernemingen. Daarom zijn zij over het algemeen ook productiever (Mariotti et al., 2010). Jacobs et al. (2013) beargumenteren dat internationale ondernemingen functioneren als ‘global pipelines’. Dit betekent dat internationale ondernemingen nieuwe kennis en ervaringen verspreiden naar lokale markten en op die manier de lokale ondernemingen uitdagen om te voldoen aan hun standaarden. Enerzijds betekent dit dat internationale ondernemingen kennis en ervaring delen, op basis waarvan

20


lokale ondernemingen zich verder kunnen ontwikkelen. Anderzijds vragen deze internationale ondernemingen ook meer van hun toeleveranciers, waaronder lokale ondernemingen. Door lokale ondernemingen uit te dagen worden ze gestimuleerd om zich te ontwikkelen. Omdat internationale ondernemingen echter over meerdere alternatieven beschikken voor toeleveranciers van goederen en diensten, is het niet per definitie zo dat internationale ondernemingen alleen maar gebruik maken van lokale ondernemingen (Jacobs et al., 2013; Wintjes, 2001). Het is dus de vraag of internationale ondernemingen wel gebruik maken van lokale ondernemingen. Girma & Wakelin (2000) tonen voor het VK aan dat, ondanks de reeds bestaande (‘oude’) leveranciers, lokale ondernemingen wel degelijk profiteren van de aanwezigheid van buitenlandse ondernemingen in de directe nabijheid, voor zover ze in dezelfde sector actief zijn. Dit toont aan dat buitenlandse vestigers linkages aangaan met lokale ondernemingen en dit leidt tot agglomeratievoordelen. Voor lokale ondernemingen impliceert dit dat vestiging in de nabijheid van internationale ondernemingen het innovatiepotentieel kan vergroten. Daarmee vergroten zij hun overlevingskansen. Wintjes (2001) beargumenteert dat de vestiging van een buitenlandse ondernemingen op lokaal niveau voornamelijk een direct effect heeft, het verbetert namelijk innovatievermogen. Deze verbetering van innovatievermogen van regio’s wordt veroorzaakt doordat buitenlandse ondernemingen linkages aangaan met toeleveringsrelaties en bijdragen aan learning van ondernemingen via kennisuitwisseling. Deze linkages en learning worden gefaciliteerd door fysieke clustering van ondernemingen in elkaars nabijheid. Dat gastlanden profiteren van investeringen van internationale ondernemingen is uitvoerig onderzocht (Blomström et al., 2001). De mate waarin lokale ondernemingen profiteren van de vestiging van een buitenlandse onderneming hangt echter sterk af van de mate waarin buitenlandse ondernemingen daadwerkelijk goederen en diensten betrekken van de lokale markten. Specifiek voor Japanse en Amerikaanse ondernemingen die zich in Nederland hebben gevestigd, toont Wintjes (2001) aan dat zij goederen, kennis en diensten uit de regio betrekken. Daarmee leidt de vestiging van Japanse en Amerikaanse ondernemingen tot agglomeratievoordelen in de vorm van een verhoogde productiviteit en verbeterde innovatie bij lokale ondernemingen. Boschma et al. (2002) toont verder aan dat de omvang van de betrekkingen en relaties toeneemt naarmate internationale ondernemingen langer in Nederland zijn gevestigd. Bovendien leiden eerdere investeringen van een onderneming in een regio volgens Davidson (1980) tot een grotere kans op vervolginvesteringen in diezelfde regio. Internationale ondernemingen en type activiteiten In lijn met de gedachtevorming over global pipelines, functioneren buitenlandse ondernemingen volgens Morrison (2008) als knowledge gatekeepers. Dit vanwege de grote hoeveelheid externe kennisnetwerken die zij onderhouden. Als dergelijke buitenlandse ondernemingen zich vestigen in een regio, dan kunnen daarmee kennisnetwerken worden ontsloten voor lokale ondernemingen in die regio. Dit draagt bij aan de verdere ontwikkeling van lokale ondernemingen. Morrison ziet vooral ondernemingen die hoogwaardige activiteiten uitvoeren als knowledge gatekeepers. Zij ontwikkelen

21


de meeste linkages met lokale partijen, verspreiden daardoor de meeste kennis en dragen zo bij aan agglomeratievoordelen. Kritiek hierbij is dat dergelijke hoogwaardige activiteiten typisch gelinkt zijn aan universiteiten. De linkages zouden mede daardoor vooral internationaal van aard zijn en juist minder lokaal verankerd zijn. Ondernemingen die laagwaardige activiteiten uitvoeren zouden daarom meer linkages onderhouden met de lokale regio en meer bijdragen aan de agglomeratievoordelen (Bender & Laestadius, 2005; Parida et al., 2009). Waar de laatstgenoemde auteurs echter aan voorbij gaan is dat het niet alleen de formele contacten zijn die bijdragen aan ontwikkeling van clusters, maar ook informele contacten, of local buzz (Bathelt et al., 2004). Voortbordurend op de theorie over strong and weak ties (of linkages) van Granovetter (1973, 1983), tonen Lechner & Dowling (2003) aan dat dergelijke informele contacten belangrijk zijn voor de ontwikkeling van ondernemingen. Bathelt et al. (2004) stellen dat de meest succesvolle clusters bestaan uit ondernemers met zowel formele als informele linkages waardoor op verschillende niveaus kennis wordt verkregen en gedeeld. Omdat buitenlandse ondernemingen met hoogwaardige activiteiten de meeste kennis meebrengen (danwel ontsluiten), wordt verwacht dat zij de grootste bijdrage leveren aan agglomeratievoordelen. Internationale ondernemingen en nabijheid Ondanks vereenvoudiging van handelsbetrekkingen, bevordering van investeringen en verbetering van (digitale) communicatiemiddelen blijft fysieke nabijheid belangrijk voor kennisuitwisseling (Iammarino & McCann, 2013). Nabijheid (geografisch) is echter een relatief begrip, zeker in Nederland. De afstanden binnen Nederland zijn voor veel buitenlandse ondernemingen relatief klein in vergelijking met de thuismarkt. De vraag is derhalve hoe groot het geografische gebied is waar de agglomeratievoordelen neerslaan. Onderzoek naar Amerikaanse en Japanse ondernemingen toont aan dat nabijgelegen toeleveranciers als eerst de mogelijkheid krijgen om zich te bewijzen. Indien zij echter onvoldoende vertrouwen kunnen opbouwen komen alternatieven in aanmerking die verder zijn gelegen (Wintjes, 2001). De agglomeratievoordelen zullen zich dus in eerste instantie voordoen in de directe omgeving van de buitenlandse vestiger. Antonelli (1999) toont daarnaast aan dat agglomeratievoordelen bovendien groter zijn naarmate de investering van de buitenlandse vestiger omvangrijker is. Dit heeft te maken met de mate waarin investeringen gefixeerd zijn. Internationale ondernemingen die grote investeringen doen in een lokale markt blijken relatief meer gefixeerd te zijn en zullen derhalve minder snel weer vertrekken dan internationale ondernemingen met kleine investeringen. Op secundair niveau kan voor wat betreft nabijheid ook nog worden beargumenteerd dat de dimensies van nabijheid een relatie hebben met herkomst van buitenlandse ondernemingen. Indien nabijheid belangrijk is bij het aangaan van linkages, dan kan worden beargumenteerd dat buitenlandse ondernemingen die vanuit cognitief, organisatorisch, sociaal, institutioneel of

22


geografisch perspectief ‘nabijgelegen’ zijn meer linkages aangaan en derhalve meer bijdragen aan agglomeratievoordelen. Ondernemingen afkomstig uit Europa zouden een grotere bijdrage hebben aan agglomeratievoordelen omdat zij de meeste gelijkenis vertonen (nabijheid) met Nederlandse ondernemingen. Voor ondernemingen afkomstig uit Azië geldt het tegenovergestelde. Aziatische ondernemingen kenmerken zich door een centrale aansturing vanuit het hoofdkantoor en dus minder autonomie voor lokale organisaties (Berends, 2013; Paterson & Brock, 2002). De afstand van Aziatische ondernemingen ten opzichte van Europese ondernemingen (waaronder Nederlandse) in termen van cognitieve nabijheid is dus relatief groot (Petruzzelli et al., 2009). Het zal voor dergelijke Aziatische ondernemingen daarom moeilijker zijn om linkages aan te gaan met Nederlandse ondernemingen. Implicaties voor beantwoording van de centrale vraag Op basis van voorgaande volgt dat de vestiging van internationale ondernemingen leidt tot agglomeratievoordelen. Daarnaast volgen uit de literatuur ook de volgende implicaties die relevant zijn voor onderhavig onderzoek: 









Conform Boschma et al (2002) nemen linkages toe naarmate ondernemingen langer zijn gevestigd in een regio. Op basis hiervan wordt verondersteld dat ondernemingen die langer in de regio zijn gevestigd, een grotere bijdrage leveren aan agglomeratievoordelen. Voor onderhavig onderzoek is het daarom wenselijk om onderscheid te maken in verschillende tijdvakken. Op basis van Antonelli (1999) wordt nog geconstateerd dat de omvang van buitenlandse ondernemingen invloed heeft op de mate waarin agglomeratievoordelen zich voordoen. Grotere ondernemingen hebben een groter effect in termen van agglomeratievoordelen. Voor onderhavig onderzoek dient derhalve rekening te worden gehouden met de omvang van de buitenlandse vestiger. De literatuur is niet eensluidend over de bijdrage van verschillende type activiteiten aan agglomeratievoordelen, en daarmee de ontwikkeling van lokale ondernemingen. Beargumenteerd kan echter worden dat hoogwaardige en laagwaardige activiteiten een verschillende bijdrage hebben aan agglomeratievoordelen. Gegeven het veronderstelde belang van zowel formele als informele linkages, wordt vooralsnog verondersteld dat hoogwaardige activiteiten het meest bijdragen aan agglomeratievoordelen. Voor onderhavig onderzoek is het derhalve wenselijk onderscheid te maken naar type activiteiten. Uit onderzoek van onder andere Wintjes (2001) volgt dat agglomeratievoordelen zich voordoen in de directe omgeving van de buitenlandse vestiger. Ondernemingen gevestigd op hetzelfde bedrijventerrein als de buitenlandse vestiger zullen dus als eerste profiteren van de vestiging van een buitenlandse onderneming. Deze bevinding onderbouwt de gekozen geografische afbakening: het waarde-effect zal zich primair en het eerst voordoen op het bedrijventerrein waarop de buitenlandse onderneming zich vestigt. Redenerend vanuit de French School of Proximity Dynamics en op basis van Petruzzelli et al. (2009), kan worden beargumenteerd dat ondernemingen afkomstig uit landen die veel overeenkomsten tonen met Nederland de meeste linkages aangaan. Europese

23


ondernemingen zouden derhalve de grootste invloed moeten hebben. Voor onderhavig onderzoek is het derhalve wenselijk onderscheid te maken naar herkomst van buitenlandse vestigers. 2.4

Waarde van vastgoed

Ondernemingen die zijn gevestigd in dichtbevolkte gebieden, oftewel in agglomeraties, hebben een hogere productiviteit dan ondernemingen die in minder dichtbevolkte gebieden zijn gevestigd (Glaeser & Gottlieb, 2009). Dit heeft te maken met de hiervoor besproken agglomeratievoordelen die een gevolg zijn van clustering van activiteiten door ondernemingen. Op basis van de literatuur en een bedrijfseconomische benadering wordt verondersteld dat ondernemingen een hogere waarde toekennen aan een locatie nabij deze buitenlandse onderneming. Immers, als ondernemingen agglomeratievoordelen kunnen realiseren/kapitaliseren, dan zijn zij bereid een hogere prijs te betalen dan op locaties waar geen sprake is van dergelijke agglomeratievoordelen. Dit vanwege de hogere productiviteit en innovatie die gepaard gaat met vestiging in agglomeraties en nabij buitenlandse ondernemingen (Glaeser & Gottlieb, 2009; Puga, 2010). Dat ondernemingen bereid zijn een hogere prijs te betalen op locaties waar sprake is van agglomeraties is zichtbaar in de marktrapporten van makelaarskantoren (DTZ, 2014; Dynamis, 2014; JLL, 2014). Deze tonen dat de gerealiseerde huur op Randstedelijke bedrijventerreinen (agglomeraties) hoger is dan die op bedrijventerreinen in de periferie. Voor de Nederlandse kantorenmarkt is aangetoond dat hoge huren in verstedelijkte gebieden voor een deel kunnen worden verklaard door de aanwezigheid van agglomeratievoordelen (Koster, 2013). De waarde van de locatie bepaalt voor een deel de waarde van (commercieel) vastgoed (Alonso, 1964; Beekmans et al., 2013; Tordoir, 2012; Von Thünen, 1826). Agglomeratievoordelen van een locatie zijn daarmee een determinant van de waarde van vastgoed. Theoretisch kan dit worden onderbouwd via de methode van huurwaardekapitalisatie (Van Gool et al., 2007). In deze methode is de waarde van vastgoed een afgeleide van de markthuur en marktrendementen. Een hogere huur op locaties waar sprake is van clustering van activiteiten leidt tot een hogere waarde van het vastgoed. Hoewel de bedrijfsruimtemarkt zich kenmerkt door een relatief hoog percentage eigenaargebruikers, in plaats van huurders, is de methodiek wel toepasbaar. Immers, als de gebruikers van het vastgoed bereid zijn een hogere huur te betalen, dan zijn zij tevens bereid een hogere prijs te betalen in geval van overname van eigendom, ceteris paribus (Van Gool et al., 2007). Daarmee toont de methodiek dat agglomeratievoordelen een positief effect hebben op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. Ook op basis van het marktwaardebegrip, “het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld” (RICS, 2010), wordt verondersteld dat de nabijheid van buitenlandse ondernemingen zich ook zou moeten vertalen in een hogere waarde van de locatie. Immers, ceteris paribus, leidt vestiging in een agglomeratie nabij een buitenlandse onderneming tot

24


een hogere omzet dan op een locatie zonder deze kenmerken. Gegeven de in deze definitie veronderstelde marktconforme transactie zou dit leiden tot een hogere marktwaarde. Volgens de RICS (2013) kan de waarde van vastgoed worden onderverdeeld in de waarde van het opstal en de waarde van de grond. De waarde van een opstal kan worden bepaald door de bouwkosten. Uit analyse van het Bouwkostenkompas blijkt dat de bouwkosten kunnen verschillen tussen regio’s, maar dat deze verschillen beperkt zijn. De waarde van grond wordt voornamelijk bepaald door locatiekenmerken, oftewel vraagzijde-effecten zoals voorzieningen en macroeconomische factoren (De Groot et al., 2010; Van de Minne & Francke, 2012). Waarde van grond en vastgoed Conform de theorie van Ricardo is de waarde van grond afhankelijk van het gebruik van de grond, nu of in de toekomst (Ricardo, 1817). De waarde van grond kan worden benaderd met de residuele methode. In deze methode is de waarde van de grond gelijk aan de waarde van het vastgoed, verminderd met de kosten voor het realiseren van het bedrijfsmatige vastgoed (Van Gool et al., 2007). Hierbij wordt voor de volledigheid opgemerkt dat: 1. De waarde van het bedrijfsmatige vastgoed gelijk is aan de verwachte verkoopprijs (marktwaarde). 2. Deze kan (onder andere) worden benaderd met de methode van huurwaardekapitalisatie. 3. Een bedrag voor winst en risico van de ontwikkelaar onderdeel is van de kosten. Figuur 5 toont een voorbeeld van de berekening van de grondwaarde via de residuele methode. Berekening van residuele grondwaarde 1.000.000 173.554

Waarde: € 1.000.000

500.000

BTW

Bouwkosten

125.000

201.446

Bijkomende kosten en winstmarge

Grondwaarde

Figuur 5. Voorbeeld van berekening residuele grondwaarde.

Grondprijzen op bedrijventerreinen blijken ruimtelijk afhankelijk te zijn (Ploegmakers & De Vor, 2013). Dit betekent dat de vraagprijs mede afhankelijk is van de vraagprijs in buurgemeenten. De auteurs sluiten analyse op basis van transactieprijzen nadrukkelijk uit in deze analyse. Op basis van de conclusie dat grondprijzen ruimtelijk afhankelijk zijn, concluderen de onderzoekers dat gemeenten gebruik maken van de comparatieve methode bij het bepalen van de vraagprijs van bouwgrond op bedrijventerreinen. Daarmee verschilt de prijsvorming bij kavels voor

25


bedrijventerreinen met de prijsvorming voor andere vastgoedsegmenten, waar veelal gebruik wordt gemaakt van de residuele methode. Indien gemeenten de comparatieve methode correct zou toepassen bij de prijsvorming van bouwgrond op bedrijventerreinen, dan worden de (fysieke) kenmerken van kavels op bedrijventerreinen met elkaar vergeleken om te komen tot een marktconforme prijsstelling. De bevindingen van Ploegmakers et al. impliceren derhalve dat, conform de comparatieve methode, ruimtelijke kenmerken van de omgeving van een bedrijventerrein, en regionaal economische kenmerken van de regio, een grote invloed hebben op de waarde van bedrijventerreinen. Determinanten van waarde van bedrijventerreinen De waarde van (vastgoed op) bedrijventerreinen is bestudeerd in een groot aantal onderzoeken. Ook in Nederland krijgt de waarde van bedrijventerreinen steeds meer aandacht. Dit wordt mede veroorzaakt door de problematiek rondom de toenemende veroudering van bedrijventerreinen (Van der Krabben & Buitelaar, 2011). Deze paragraaf geeft een overzicht van de belangrijkste determinanten die bepalend zijn voor de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. Voor een uitgebreider overzicht van de onderzoeken naar de waarde van bedrijventerreinen wordt verwezen naar het onderzoek van Beekmans et al. (2013). Drie type kenmerken bepalen de waarde van (vastgoed op) bedrijventerreinen (Beekmans et al., 2013). Dit zijn allereerst de fysieke kenmerken van het vastgoed. Voorbeelden hiervan zijn de omvang van het vastgoed, leeftijd, aantal laadperrons, aanwezigheid van veiligheidsmaatregelen zoals sprinklers en de aanwezigheid van kantoorruimte. Deze fysieke kenmerken hebben tevens de grootste verklarende kracht in modellen voor onderzoek naar de waarde van bedrijventerreinen. Voorts geldt dat de kwaliteit van fysieke kenmerken van de locatie/omgeving van bedrijventerreinen invloed heeft op de waarde. Dit is in lijn met resultaten uit onderzoek naar determinanten van de waarde voor kantoren (Weterings et al., 2009) en woningen (Visser & Van Dam, 2006). Uit beide onderzoeken blijkt dat omgevingskenmerken invloed hebben op de waarde van het vastgoed. Van belang zijnde fysieke kenmerken van de omgeving van bedrijventerreinen zijn onder andere type locatie, bereikbaarheid, centrale ligging, veroudering en overlast/hinder. Tot slot zijn het regionaal economische kenmerken die de waarde beïnvloeden van bedrijventerreinen. Voorbeelden hiervan zijn de regio waar het bedrijventerrein is gelegen, zoals Randstad of niet, en de urbanisatiegraad van de regio. Implicaties voor beantwoording van de centrale vraag Op basis van voorgaande volgt dat agglomeratievoordelen een positief effect hebben op de waarde van vastgoed en grond op bedrijventerreinen. Gecombineerd met voorgaande paragrafen wordt op basis van de literatuur geconstateerd dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen leidt tot agglomeratievoordelen en daarmee een positief effect heeft op de waarde van grond en vastgoed op bedrijventerreinen. Dit effect is aanvullend op een eventueel positief effect van de vestiging van een

26


willekeurig Nederlandse onderneming op de waarde van bedrijventerreinen. Daarnaast leidt de literatuur ook tot de volgende implicaties die relevant zijn voor onderhavig onderzoek: 

2.5

Uit onderzoek van Beekmans et al. (2013) volgt dat bij onderzoek naar het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen rekening gehouden moet worden met een groot aantal factoren die de waarde van bedrijventerreinen beïnvloedt. Dit zijn onder andere de fysieke kenmerken van het vastgoed, kenmerken van de locatie en regionaal economische kenmerken. Te onderzoeken hypothese

Op basis van het literatuuronderzoek is de centrale vraag in dit onderzoek vertaald naar de volgende hypothese: H0: De vestiging van een buitenlandse onderneming heeft geen effect op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. H1: De vestiging van een buitenlandse onderneming heeft effect op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. Deze hypothese vormt de basis van het onderzoek en gaat uit van een effect van de vestiging van een buitenlandse onderneming bovenop een vestiging van een willekeurige Nederlandse onderneming. Vanuit de literatuur worden voorts enkele aanvullende factoren gedestilleerd die mogelijk invloed hebben op het veronderstelde waarde-effect en deze factoren liggen ten grondslag aan een nadere uitwerking van de hypothese. De factoren zijn de omvang van buitenlandse vestigers, de tijdsperiode, de activiteiten van buitenlandse vestigers en de herkomst van buitenlandse vestigers. In hoofdstuk 3 is dit nader geoperationaliseerd.

27


3 Variabelen en opzet van het onderzoek

28


3

3.1

Variabelen en opzet van het onderzoek

Inleiding

Na de literatuurstudie is de centrale vraag vertaald in de nulhypothese. Teneinde de nulhypothese te kunnen toetsen zijn in dit hoofdstuk de variabelen toegelicht en is aangegeven op welke wijze het onderzoek wordt geoperationaliseerd. Allereerst is in de paragrafen 3.2 en 3.3 ingegaan op de WOZwaarde als afhankelijke variabele, en op de vestiging van buitenlandse ondernemingen als het object van studie. Ook andere variabelen hebben invloed op de waarde van bedrijventerreinen, deze controlevariabelen zijn toegelicht in paragraaf 3.4. Paragraaf 3.5 beschrijft tot slot de opzet van het onderzoek. 3.2

Afhankelijke variabele: waarde van bedrijventerreinen

De beschikbaarheid van data over de prijs van vastgoed op bedrijventerreinen is beperkt, mede vanwege het geringe aantal transacties (Beekmans et al., 2013). Bovendien wordt deze data vooralsnog niet centraal en publiek toegankelijk verzameld. De recente initiatieven vanuit de vastgoedsector om te komen tot een nationaal dekkende database met vastgoedtransacties en taxaties, zoals de database van de StiVAD, is voor onderhavig onderzoek nog niet toereikend. Bovendien heeft een dergelijke database niet de gewenste historie om te komen tot een beeld van de ontwikkeling van de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. Daarnaast geldt voor bedrijfsmatig vastgoed dat het veelal wordt verkocht als onderdeel van de verkoop van een onderneming, inclusief machines, uitrusting, patenten en overige immateriële activa. Het is zeer lastig uit dergelijke transacties de waarde te destilleren die aan het vastgoed kan worden toegerekend (Derbes, 2002). Dit is een argument om te kiezen voor getaxeerde waarden in plaats van geobserveerde transacties als benadering van de marktwaarde. WOZ-waarde versus marktwaarde Het onderzoek van Beekmans et al. (2013) is gebaseerd op de waardering van vastgoed in het kader van de wet Waardering Onroerende Zaken, de Wet WOZ. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) beschikt op objectniveau over de waardering van onroerende zaken. Deze data zijn vertrouwelijk en niet publiek toegankelijk. Het CBS heeft voor het onderzoek van Beekmans et al. een databestand geconstrueerd met de totale WOZ-waarde per bedrijventerrein. Op basis van gegevens over de (netto) oppervlakte van individuele bedrijventerreinen hebben de onderzoekers vervolgens een gemiddelde WOZ-waarde

29


per hectare per bedrijventerrein geconstrueerd. Deze WOZ-waarde per hectare is door de onderzoekers gehanteerd als proxy voor de waarde van bedrijventerreinen. Het besluit om te kiezen voor de WOZ-waarde gaat voorbij aan een aantal essentiële verschillen tussen waarde conform de Wet WOZ en het begrip marktwaarde zoals deze onder andere door de RICS wordt uitgedragen. De waarde in het kader van de Wet WOZ verschilt van de marktwaarde omdat het uitgaat van twee waarderingsficties; de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie (Berkhout, 2011; Rooseboom, 2010). De overdrachtsfictie houdt in dat de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen aan de koper. Op basis hiervan wordt bijvoorbeeld erfpacht gewaardeerd als ware het eigendom. De verkrijgingsfictie houdt in dat wordt uitgegaan van een onroerende zaak die onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen worden genomen door de koper. Aangenomen wordt dat het vastgoed direct beschikbaar is voor de fictieve koper. De WOZ-waarde is een getaxeerde waarde, niet een geobserveerde transactie. Bij taxaties wordt de waarde van vastgoed benaderd. De taxateur maakt bij deze benadering, of schatting, van de WOZwaarde gebruik van referentietransacties. De kenmerken van vastgoedobjecten die ten grondslag liggen aan de referentietransacties zijn in meer of mindere mate vergelijkbaar met de kenmerken van het taxatieobject. Echter, pas op het moment dat een transactie plaatsvindt, wordt de daadwerkelijke waarde waargenomen van het taxatieobject. Daarom dient bij taxaties rekenschap te worden gegeven aan een zekere mate van onnauwkeurigheid (Graff & Young, 1999; Onderstal, 2013). In de literatuur over vastgoedwaarderingen wordt een taxatiebandbreedte van 20% (+10% en -10%) acceptabel geacht (Schekkerman, 2004), afhankelijk van de kenmerken van het object. De waarderingsficties maken dat de waardering van vastgoed in het kader van de Wet WOZ niet volledig te interpreteren is als de marktwaarde (Berkhout, 2011). Daar staat echter tegenover dat de WOZ-waarde de marktwaarde van vastgoed dient te benaderen (Waarderingskamer, 2011b). Daarnaast wordt de WOZ-waarde ook gebaseerd op in de markt geobserveerde transacties. Een gevolg hiervan is dat de WOZ-waarde een significante voorspeller blijkt te zijn voor de marktwaarde (Hooijmaijers, 2012). Bovendien gelden de waarderingsficties voor de taxaties van alle objecten. Hoewel deze ficties een effect hebben op de hoogte van de waarde, is het effect hetzelfde voor alle getaxeerde objecten; het is geen differentiator. De bezwaren voor het gebruik van de WOZ-waarde als indicatie voor de marktwaarde worden hiermee overkomelijk geacht. Wel dient in ogenschouw te worden genomen dat voorzichtig moet worden omgegaan met getaxeerde waarden, zoals de WOZwaarde, als gevolg van de onnauwkeurigheid van taxaties. Gehanteerd waardebegrip in onderhavig onderzoek Het is wenselijk om getaxeerde waarden te gebruiken omdat in de markt geobserveerde transacties van bedrijfsmatig vastgoed kunnen zijn vertroebeld doordat in de transactieprijs tevens de verkoop van bedrijfsactiviteiten is inbegrepen. Getaxeerde waarden geven een zuiverder beeld en zijn beschikbaar in het kader van de Wet WOZ. Mede op basis van het onderzoek van Hooijmaijers (2012) is derhalve in onderhavig onderzoek gebruik gemaakt van de WOZ-waarde als proxy voor de waarde van bedrijventerreinen.

30


Een complicatie van het gebruik van de WOZ-waarde is dat deze pas sinds 2007 jaarlijks wordt vastgesteld (Waarderingskamer, 2011a). Tot en met 2007 werd deze tweejaarlijks of vierjaarlijks vastgesteld en in de tussenliggende jaren gecorrigeerd met inflatie. Figuur 6 toont belastingjaar en waardepeildatum van de WOZ-waarde. Voor de jaren waarin geen taxatie heeft plaatsgevonden in het kader van de Wet WOZ, is de waarde geconstrueerd waarbij een constante waardeontwikkeling is verondersteld tussen de laatst getaxeerde waarde en de eerstvolgende getaxeerde waarde. Beekmans et al. hebben de data over de gemiddelde WOZ-waarde per hectare per bedrijventerrein beschikbaar gesteld voor onderhavig onderzoek. Waardepeildatum van WOZ-waarde Belastingjaar

1997

1998

Waardepeildatum WOZ-waarde

1995

1995 +i

1999

2000

1995 +i 1995 +i

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

1999

1999 +i

1999 +i

1999 +i

2003

2003 +i

2005

2007

2008

Etc.

Figuur 6. Waardepeildatum WOZ-waarde (Waarderingskamer, 2011a).

Omdat de WOZ-waarde tot 2007 niet jaarlijks werd vastgesteld, is het mogelijk dat het effect van een buitenlandse vestiger niet direct kan worden gemeten. Immers, indien een buitenlandse onderneming zich in Nederland vestigt in bijvoorbeeld 2002, dan is het eerstvolgende moment dat de WOZ-waarde wordt bepaald pas 2005. Een effect kan dan pas worden waargenomen in 2005 (toen de WOZ-waarde werd vastgesteld met waardepeildatum 2003). Methodisch heeft dit geen gevolgen, voor de interpretatie van de resultaten wel. Voor onderhavig onderzoek is het gevolg dat het effect van buitenlandse vestigers op de korte termijn mogelijk wordt onderschat. Immers, niet voor alle buitenlandse vestigers kan het effect op korte termijn (bijvoorbeeld in het jaar van vestiging) worden afgeleid. Dit omdat gedurende de analyseperiode niet ieder jaar sprake is van een daadwerkelijke taxatie, maar van een geconstrueerde waarde op basis van een constant veronderstelde waardeontwikkeling tussen twee taxatiejaren. Bij dit laatste wordt geen rekening gehouden met verandering van specifieke omstandigheden in een bepaald jaar, bijvoorbeeld de vestiging van een buitenlandse onderneming. Dit geldt voornamelijk voor observaties in de periode 1997 tot en met 2006 omdat de WOZ-waarde toen slechts periodiek werd vastgesteld. Ontwikkeling van de WOZ-waarde Figuur 7 toont de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde per hectare van bedrijventerreinen over de periode 1997 tot en met 2008. Dit is weergegeven op de rechter y-as (in miljoenen). De linker y-as toont het minimum, maximum en de kwartielen. Uit het figuur blijkt dat de gemiddelde WOZ-waarde per hectare per jaar is gegroeid met 2,1% (cumulative aggregate growth rate, CAGR). Ook toont het figuur dat de spreiding van de WOZ-waarde toeneemt. De maximale WOZ-waarde per hectare, weergegeven op de linker y-as van het figuur, vertoont sprongen maar toont een stijgende lijn.

31


Kenmerken van WOZ-waarde Maximum/ minimum (mln)

WOZ-waarde per hectare (mln)

2,1%

1.000

120

800

100

600 400 200

Minimum Maximum

80

50% - 75%

60

Gemiddelde

40

25% - 50%

20

0

0 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Beschrijvende statistiek

Figuur 7. Ontwikkeling van de WOZ-waarde.

Het tweede deel van het figuur toont de beschrijvende statistiek. Omdat de dataset paneldata betreft, wordt de beschrijvende statistiek getoond voor de WOZ-waarde. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de volledige dataset (overall), tussen individuele bedrijventerreinen (between) en binnen een bedrijventerrein over de tijd (within). Het minimum en maximum van within refereert aan de variatie van de WOZ-waarde van bedrijventerreinen ten opzichte van het gemiddelde van het geheel. Het negatieve minimum betekent niet dat sommige bedrijventerreinen een negatieve WOZ-waarde hebben, maar toont dat de variatie ten opzichte van het overall gemiddelde relatief groot is (en daarom negatief kan zijn). De T-bar toont het gemiddelde aantal jaar waarvoor data beschikbaar is per bedrijventerrein, voor de WOZ-waarde is dat 9 jaar. Hieruit wordt afgeleid dat niet voor ieder bedrijventerrein de WOZwaarde beschikbaar is. Van de 3.590 bedrijventerreinen in de dataset is van 3.314 bedrijventerreinen de WOZ-waarde bekend. De bedrijventerreinen waarvan de WOZ-waarde niet bekend zijn worden niet meegenomen in de analyse. 3.3

Object van studie: vestiging van buitenlandse ondernemingen

Informatie over het aantal buitenlandse ondernemingen dat zich vestigt in Nederland is versnipperd en niet publiek toegankelijk. Diverse partijen verzamelen wereldwijd informatie over buitenlandse directe investeringen (Foreign Direct Investments, FDI). De volledigheid van deze gegevens is niet duidelijk, en toegang tot de gegevens is veelal voor medewerkers of abonnees van de instantie. Voor zover de gegevens worden ontsloten, is dat op geaggregeerd niveau. Ook in Nederland verzamelen diverse partijen gegevens over buitenlandse investeringen. Dat zijn zowel commerciële partijen als overheden. De Nederlandse overheid zet zich actief in voor het aantrekken van buitenlandse ondernemingen. Het Netherlands Foreign Investment Agency (NFIA), onderdeel van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland van het Ministerie van Economische

32


Zaken, ondersteunt buitenlandse ondernemingen die activiteiten in Nederland opzetten of uitbreiden. Daarnaast richt het NFIA zich op de promotie van Nederland in het buitenland. Het NFIA promoot Nederland als een land met een aantrekkelijk vestigingsklimaat (NFIA, 2014a). Het NFIA streeft naar registratie van alle buitenlandse vestigingen (of investeringen zoals zij dat noemen) in Nederland. Het NFIA schat dat zij actief betrokken is bij circa 90% van de buitenlandse investeringen met enige substantie in Nederland. Bij omvangrijke buitenlandse investeringen is het NFIA altijd betrokken. Het NFIA onderhoudt een database met de kenmerken van buitenlandse investeringen waarbij het NFIA is betrokken. Op basis daarvan rapporteert het NFIA jaarlijks over haar activiteiten. In 2013 ondersteunde het NFIA bijvoorbeeld 193 internationale investeringsprojecten ter waarde € 1,7 miljard en goed voor 8.500 banen (NFIA, 2014b). Voor onderhavig onderzoek is gebruik gemaakt van de database van het NFIA met kenmerken van investeringen van buitenlandse ondernemingen in Nederland over de periode 1990 tot en met 2013. De gedeelde informatie betrof alleen de voor het onderzoek relevante kenmerken van de investeringsprojecten, zonder naamsvermelding van bedrijven. Kenmerken van de vestiging van buitenlandse ondernemingen Het NFIA heeft in de afgelopen 35 jaar circa 3.200 ondernemingen begeleid bij hun vestigingsplaatskeuze (NFIA, 2014a). Het databestand bevat een selectie van 976 ondernemingen die in de periode 1990 tot en met 2013 zijn gevestigd in Nederland met een minimum aantal van vijf werknemers. Vestigingen die bij de start van de activiteiten minder dan vijf arbeidsplaatsen realiseerden, zijn niet beschikbaar gesteld door het NFIA. Figuur 8 geeft een overzicht van de verdeling van vestigingen naar jaar, vestigingslocatie, land van herkomst en type activiteiten. De beschouwde periode is 1990 tot en met 2013. In totaal zijn 543 ondernemingen gevestigd op een bedrijventerrein. De overige ondernemingen zijn gevestigd op een locatie die niet wordt aangemerkt als een bedrijventerrein. Het aantal gevestigde buitenlandse ondernemingen op bedrijventerreinen varieert van 12 tot 36 per jaar, met een gemiddelde van 23. Het aantal buitenlandse ondernemingen dat zich jaarlijks in Nederland vestigt groeit met 2% per jaar. De ondernemingen zijn gespreid gevestigd over 288 Nederlandse bedrijventerreinen, met een maximum van 27 buitenlandse ondernemingen op één bedrijventerrein. Met 39 ondernemingen heeft Rotterdam de meeste ondernemingen aangetrokken op bedrijventerreinen. De omvang van de categorie ‘overig’ leert dat de spreiding van de vestiging van buitenlandse ondernemingen vrij groot is. Met 211 investeringen is verreweg het grootste aantal ondernemingen afkomstig uit de VS. De meerderheid van de investeringen heeft betrekking op hoofdkantoorfuncties, marketing & sales en distributie en logistiek. Dit laatste is niet weergegeven in de grafiek.

33


Kenmerken van gevestigde buitenlandse ondernemingen

Spreiding van gevestigde buitenlandse ondernemingen

40 35

Jaarlijks aantal gevestigde ondernemingen Aantal gevestigde ondernemingen +2%

30 25

Ø 23 20 15 10 5 0

2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990

Vestigingsplaats

Land van herkomst

6% 3% 6% 3% 3% 2% 7% 3% 2% 2%

5%

0% 4% 4% 5%

21%

8% 13% 39%

61% Rotterdam

Venlo

USA

China

Eindhoven

Tilburg

Japan

VK

Amsterdam

Capelle a/d IJssel

Taiwan

Zuid Korea

Almere

Heerlen

Duitsland

Overig

Schiphol

Overig

Figuur 8. Verdeling van buitenlandse vestigingen naar jaar, locatie en land van herkomst.

Selectie van waarnemingen voor onderhavig onderzoek De WOZ-waarde is alleen beschikbaar voor de periode 1997 tot en met 2008. Derhalve is een nadere selectie gewenst voor gevestigde ondernemingen voor deze tijdsperiode. In totaal hebben in deze periode 285 ondernemingen zich gevestigd op een bedrijventerrein in Nederland in die periode. Figuur 9 toont de toegepaste filtering. Filtering van buitenlandse ondernemingen ~3.200 ondernemingen Filter: 1990 tot en met 2013 en meer dan 5 werknemers

-/-

976 ondernemingen Filter: Gevestigd op bedrijventerreinen

-/543 ondernemingen

Filter: Gevestigd in periode 1990 tot en met 2008

-/-

404 ondernemingen Filter: Gevestigd in periode 1997 tot en met 2008

-/-

285 ondernemingen, gevestigd in de periode 1997 tot en met 2008 op een bedrijventerrein met meer dan 5 werknemers

Figuur 9. Weergave van filtering van gevestigde buitenlandse ondernemingen.

34


De buitenlandse vestigers zijn echter ook beschikbaar voor de periode 1990 tot en met 1996. Dit is waardevolle informatie die invloed kan hebben op de WOZ-waarde in de periode 1997 tot en met 2008. In totaal komt het aantal waarnemingen voor de periode 1990 tot en met 2008 daarmee op 404 buitenlandse ondernemingen die gevestigd zijn in Nederland. In paragraaf 3.5.2 wordt beargumenteerd dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen in de periode 1990 tot en met 1996 ook kunnen worden betrokken in de analyse. Dit betekent niet dat de beschouwingsperiode wordt verlengd, maar alleen dat in de regressieanalyse kan worden gecontroleerd voor vestiging van buitenlandse ondernemingen voorafgaand aan de beschouwingsperiode. 3.4

Controlevariabelen: kenmerken van bedrijventerreinen

Zoals opgemerkt in paragraaf 2.4.2 heeft een groot aantal factoren invloed op de waarde van (vastgoed op) bedrijventerreinen. Bij regressieanalyses is het belangrijk zoveel mogelijk controlevariabelen mee te nemen in de analyse die ook een effect kunnen hebben op de waarde. Daarmee wordt immers het effect van de verklarende variabele, die onderwerp van studie is, zoveel mogelijk geïsoleerd. De kans dat ten onrechte waarde-effecten worden toegerekend aan de vestiging van buitenlandse ondernemingen wordt daarmee geminimaliseerd. In deze paragraaf worden de controlevariabelen toegelicht. Aantal vestigingen op bedrijventerrein Naarmate meer ondernemingen zijn gevestigd op een bedrijventerrein neemt de waarde van een bedrijventerrein toe. Immers, bebouwde grond is meer waard dan niet-bebouwde grond. De relatieve bijdrage van een nieuwe onderneming aan de waarde van een bedrijventerrein neemt echter af naarmate er een groter aantal ondernemingen reeds aanwezig is; de eerste onderneming op een bedrijventerrein heeft een relatief grotere bijdrage dan de honderdste onderneming. Onderscheid wordt gemaakt in de volgende type ondernemingen:       

Industrie Kantoren Winkels Woningen Gezondheidszorg Onderwijs Overig

Ondernemingen met industriële en kantoorhoudende activiteiten zijn naar verwachting het meest relevant voor de waarde van bedrijventerreinen. Figuur 10 toont enkele kenmerken van vestigingen met industriële activiteiten op bedrijventerreinen over de periode 1997-2008. Omdat de diversiteit zeer groot is tussen minimum/maximum en gemiddelde, zijn de totalen op de linker y-as weergegeven, en is het gemiddelde weergegeven op de rechter y-as. Afgeleid wordt dat het totaal aantal industriële vestigingen op bedrijventerreinen is gestegen, van een maximum van circa 350 naar een maximum van circa 750 industriële vestigingen. Ook het gemiddeld aantal industriële

35


vestigingen is gestegen, van 17 tot 28. De T-bar laat zien dat het aantal industriële ondernemingen voor gemiddeld ruim 9 jaar beschikbaar is. Aantal industriële vestigingen

Aantal vestigingen met industriële activiteiten Gemiddelde

800

30

4% 25

600

20 400

Minimum Maximum Gemiddelde

15 10

200 5 0

0 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008


Figuur 10. Beschrijvende statistiek van vestigingen met industriële activiteiten op bedrijventerreinen.

Figuur 11 geeft de kenmerken van vestigingen met kantoorhoudende activiteiten. Ook voor de vestiging van kantoorhoudende activiteiten geldt dat per bedrijventerrein zowel het maximum als het gemiddelde toeneemt. Ook voor dit figuur geldt dat de totalen op de linker y-as zijn weergegeven, en de gemiddelden op de rechter y-as. Zoals verwacht bij bedrijventerreinen is het aantal vestigingen met kantoorhoudende activiteiten (en het gemiddelde daarvan) fors lager dan dat van industriële vestigingen. Het aantal bedrijventerreinen en jaren waarvoor het aantal vestigingen met kantoorhoudende activiteiten beschikbaar is, is gelijk aan dat van industriële activiteiten in voorgaand overzicht. Aantal kantoor vestigingen

Aantal vestigingen met kantoorhoudende activiteiten

200

Gemiddelde 6

5%

5

150

4 100

Minimum Maximum

Gemiddelde

3 2

50 1 0

0 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008


Figuur 11. Beschrijvende statistiek van vestigingen met kantooractiviteiten op bedrijventerreinen.

Door te corrigeren voor het totaal aantal gevestigde ondernemingen op een bedrijventerrein wordt gecorrigeerd voor toe- en afname van het aantal Nederlandse ondernemingen. Immers, het doel is

36


het buitenlandse aspect van vestigers op een bedrijventerrein te isoleren. Door het totaal aantal reeds gevestigde ondernemingen te betrekken (industrieel en kantoor) in de analyse, kan het effect van specifiek buitenlandse ondernemingen worden gemeten. Fysieke kenmerken van bedrijventerreinen Een grote hoeveelheid informatie is beschikbaar over de fysieke kenmerken van bedrijventerreinen. Beschikbare fysieke kenmerken van bedrijventerreinen die mogelijk invloed hebben op de waarde zijn onder andere: 

Afstand en reistijd tot oprit van snelweg, bushalte, stadsrandzone, vaarwater, centrum van dichtstbijzijnde gemeente en grote stad. Aanwezigheid van binnenwater, open water. Ligging in een stadsgewest, grootstedelijke agglomeratie, Randstad. Zichtlocatie, mate van verstedelijking, type terrein (zwaar, zeehaven, gemengd, hoogwaardig en/of distributie), leeftijd.

  

De beschrijvende statistiek van fysieke kenmerken van bedrijventerreinen over de periode 1997 tot en met 2008 leert dat de opgesomde fysieke kenmerken van bedrijventerreinen slechts in zeer beperkte mate veranderen over de tijd. Indien kenmerken van variabelen (vrijwel) constant zijn, dan kan hiervoor worden gecorrigeerd door fixed-effects op te nemen. Indien dat wordt gedaan, dan hoeven niet alle variabelen individueel op te worden genomen in de analyse. Fixed-effects zijn nader toegelicht in paragraaf 3.5.4. 3.5

Opzet van het onderzoek

Het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen is onderzocht voor de periode 1997 tot en met 2008 en op basis van de in paragraaf 3.2 tot en met 3.4 beschreven parameters. De beschikbare dataset is zowel cross sectioneel als een tijdreeks. Voor analyse van een dergelijke dataset is hiervan een panelstructuur gemaakt. Figuur 12 toont dat dit betekent dat ieder bedrijventerrein in jaar t als één observatie telt, waarbij er meerdere jaren zijn. De laatste kolom wordt toegelicht in paragraaf 3.5.2. Obs.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Bedrijventerrein (RIN nummer) 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3

Jaar

Aantal Vestiging buitenlandse ondernemingen onderneming (dummy)

2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008 2005 2006

30 30 35 37 120 118 125 130 4 6

0 0 0 1 0 1 0 0 0 0

Vestiging buitenlandse onderneming continu (dummy) 0 0 0 1 0 1 1 1 0 0

37


Obs.

11 12 Etc.

Bedrijventerrein (RIN nummer) 3 3 Etc.

Jaar

Aantal Vestiging buitenlandse ondernemingen onderneming (dummy)

2007 2008 Etc.

12 10 Etc.

1 0 Etc.

Vestiging buitenlandse onderneming continu (dummy) 1 1 Etc.

Figuur 12. Voorbeeld panelstructuur van een dataset.

Door gebruik te maken van een paneldatastructuur kan de causaliteit het beste worden benaderd en wordt duidelijk in hoeverre een verschil in waarde kan worden toegerekend aan de vestiging van een buitenlandse onderneming. Bij alleen een cross-sectioneel onderzoek zouden louter uitspraken kunnen worden gedaan over de samenhang, zonder in te kunnen gaan op de causaliteit. Indien voor ieder panel de variabelen beschikbaar zijn voor alle jaren, wordt gesproken van een balanced panelbestand (Baltagi, 2005). In de dataset met bedrijventerreinen is niet iedere variabele beschikbaar voor ieder jaar, derhalve betreft het een unbalanced panelbestand. De structuur van de dataset heeft geen implicaties voor de uit te voeren analyse, noch voor de interpretatie van conclusies. Voor beantwoording van de centrale vraag of de vestiging van buitenlandse ondernemingen effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen zijn multivariate regressieanalyses geschat. Daarbij is de afhankelijke variabele de waarde van bedrijventerreinen. De verklarende variabele waar de aandacht naar uit gaat is de vestiging van buitenlandse ondernemingen. Daarnaast wordt gecontroleerd voor het aantal vestigingen, voor spatial fixed-effects en voor time fixed-effects. Afhankelijke variabele: WOZ-waarde De afhankelijke variabele is de WOZ-waarde. Deze is door Beekmans et al. gecorrigeerd voor inflatie op basis van consumentenprijsindexcijfers van het CBS. De WOZ-waarde betreft de gemiddelde WOZ-waarde per hectare. De waardepeildatum van de WOZ-waarde is 1 januari van het betreffende jaar. De WOZ-waarde houdt derhalve geen rekening met de gebeurtenissen die zich voordoen gedurende het taxatiejaar. Figuur 13 laat bijvoorbeeld zien dat de vestiging van een buitenlandse onderneming in een taxatiejaar niet wordt verwerkt in de WOZ-waarde van het taxatiejaar. Derhalve wordt niet de WOZwaarde van het analysejaar als afhankelijke variabele genomen, maar de WOZ-waarde per 1 januari volgend op het analysejaar. Waardepeildatum van WOZ-waarde Jaar t-1

Jaar t

Jaar t+1

Vestiging van een (buitenlandse) onderneming

Houdt rekening met gebeurtenissen gedurende het jaar WOZ-waarde met peildatum 1 januari jaar t

WOZ-waarde met peildatum 1 januari jaar t+1

(exclusief mogelijk effect van vestiging van een buitenlandse onderneming)

(inclusief mogelijk effect van vestiging van een buitenlandse onderneming)

Figuur 13. Invloed van gebeurtenissen gedurende het taxatiejaar op de WOZ-waarde.

38


Implicatie hiervan is dat de WOZ-waarde van 1 januari 2008 wordt gebruikt als indicatie voor de waarde in 2007. Implicatie hiervan is dat voor 2008 geen waarde beschikbaar is, en dat het jaar 2008 geen onderdeel is van de analyse. Anderzijds zou dit de mogelijkheid bieden voor het meenemen van 1996 in de analyse, echter, voor dit jaar is geen informatie beschikbaar over kenmerken van bedrijventerreinen waardoor dit niet mogelijk is. Voor het uitvoeren van lineaire regressieanalyses is een normale verdeling van de afhankelijke variabele één van de basisassumpties. Figuur 14 toont dat de variabele WOZ-waarde per hectare geen normale verdeling heeft. Derhalve is deze variabele getransformeerd in het natuurlijk logaritme, die daarmee een meer normale verdeling heeft gekregen en beter bruikbaar is in een lineaire regressieanalyse. Verdeling LN van WOZ-waarde

Dichtheid

Dichtheid

Verdeling WOZ-waarde

WOZ-waarde per hectare

Natuurlijk logaritme van WOZ-waarde per hectare

Figuur 14. Normale verdeling van gemiddelde WOZ-waarde per hectare en natuurlijk logaritme daarvan.

Object van onderzoek: vestiging van buitenlandse ondernemingen Het object van onderzoek betreft het aantal gevestigde buitenlandse ondernemingen. Omdat gegevens over de WOZ-waarde beschikbaar zijn tot en met 2008, worden alleen de 404 gevestigde buitenlandse ondernemingen in de periode 1990 tot en met 2008 opgenomen in de analyse. Deze ondernemingen hebben zich gevestigd op 235 bedrijventerreinen. De dataset bevat bedrijventerreinen waarop meerdere buitenlandse ondernemingen zich hebben gevestigd: 



Voor 243 van de 404 waarnemingen geldt dat de vestiging zich op hetzelfde bedrijventerrein voordeed (op in totaal 74 individuele bedrijventerreinen), maar niet in hetzelfde jaar. De vestiging van meerdere waarnemingen op een bedrijventerrein in verschillende jaren vertroebelt de analyse. Immers, het effect op de WOZ waarde kan bij een tweede buitenlandse vestiger mogelijk worden beïnvloed door de vestiging van de voorgaande buitenlandse onderneming. Bedrijventerreinen waar meerdere buitenlandse ondernemingen zijn gevestigd in verschillende jaren zijn om deze reden uitgesloten in de analyse. Voor 67 van de hiervoor besproken 243 waarnemingen geldt dat de vestiging zich zelfs in hetzelfde jaar voordeed. De vestiging van meerdere buitenlandse ondernemingen op een bedrijventerrein heeft geen invloed op de analyse aangezien de analyse zich richt op het effect van vestiging van buitenlandse ondernemingen op een bedrijventerrein, dit is een ja/nee variabele. Het is dan niet relevant of het één vestiger is of meerdere. Bovendien biedt

39


het databestand de mogelijkheid om nadere specificering te maken, bijvoorbeeld op basis van gerealiseerde banen. Deze waarnemingen zijn derhalve wel opgenomen in de analyse. Langdurig effect De literatuur wijst uit dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen een positief effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen. Beargumenteerd kan echter worden dat de omvang van dit effect verschilt over de jaren. In het jaar van vestiging zijn buitenlandse ondernemingen immers nog beperkt linkages en learnings opgebouwd. Naarmate de buitenlandse onderneming een aantal jaar is gevestigd, zullen de linkages en learnings sterker worden en ontstaat meer interactie en kennisopbouw. Dit mede gebaseerd op paragraaf 2.3.4. Na verloop van tijd is de buitenlandse onderneming zodanig ingebed in de omgeving dat het effect naar verwachting wegebt. Omdat het effect langdurig is, niet alleen in het analysejaar, wordt onderzocht in hoeverre de vestiging van een buitenlandse onderneming in zijn algemeenheid invloed heeft op de waarde van een bedrijventerrein. Dit houdt in dat wordt getoetst of de vestiging van een buitenlandse onderneming een effect heeft in het analysejaar, maar vooral ook of het effect heeft in de daaropvolgende jaren. Hiervoor is de dummyvariabele vestiging buitenlandse ondernemingen continu geconstrueerd. Figuur 12 toont deze dummy in de laatste kolom. Met een ‘continu variabele’ wordt bedoeld dat de waarde van de dummyvariabele 1 blijft nadat een event zich heeft voorgedaan (in dit geval de vestiging van een buitenlandse onderneming). Om bovenstaand inzichtelijk te maken is daarnaast bij de analyse onderscheid gemaakt in het moment van vestiging van de buitenlandse onderneming. Drie tijdvakken worden onderscheiden:   

Het jaar van vestiging 1 tot 3 jaar geleden of meer jaar geleden

Op basis van Boschma et al. (2002) wordt verwacht dat het tijdvak ‘1 tot 3 jaar geleden’ het grootste effect heeft op de WOZ-waarde. Dit omdat in het jaar van vestiging de linkages en learnings nog moeten worden opgebouwd, en omdat na vier jaar wordt verondersteld dat de effecten zijn weggeëbd. Werknemers Van iedere buitenlandse vestiger is bekend met hoeveel werknemers is gestart. Dit geeft een indicatie van de omvang van de initiële investering. Op basis van Antonelli (1999) is in paragraaf 2.3.4 verondersteld dat grotere ondernemingen een groter effect hebben op de waarde van bedrijventerreinen. Immers, naarmate er meer werknemers zijn neemt de kans op linkages en learnings als gevolg van persoonlijke interactie toe. Figuur 15 toont het histogram met de verdeling van aantal medewerkers bij de start van de activiteiten van een buitenlandse onderneming. Hieruit blijkt dat de meerderheid van de buitenlandse ondernemingen start met een beperkt aantal medewerkers. Het aantal buitenlandse ondernemingen dat start met meer dan 400 medewerkers is

40


zeer beperkt. Opgemerkt wordt dat de dataset geen informatie bevat over de vestiging van buitenlandse ondernemingen met minder dan 5 werknemers.

Frequentie

Verdeling aantal medewerkers

Aantal medewerkers bij de start

Figuur 15. Verdeling van aantal medewerkers per buitenlandse vestiger.

Voor het aantal werknemers waarmee buitenlandse ondernemingen zijn gestart op het bedrijventerrein is onderscheid gemaakt in drie grootteklassen:   

tot 10 werknemers 10 tot 100 werknemers Meer dan 100 werknemers

Mede op basis van onderzoek van Antonelli (1999) en Wintjes (2001) wordt verwacht dat naarmate de buitenlandse onderneming start met meer werknemers, het aantal linkages en learnings zal toenemen. Derhalve zal de omvang van de buitenlandse vestiger, in termen van aantal werknemers bij de start, een positief effect hebben op de waarde van bedrijventerreinen. Interactie tijdvak en grootteklasse Teneinde een effect te kunnen meten van de omvang van ondernemingen per tijdvak op de waarde van bedrijventerreinen, zijn interactievariabelen geconstrueerd. Met deze interactievariabele kan specifiek het effect worden gemeten van twee verschillende onafhankelijke variabelen op de afhankelijke variabele. Figuur 16 toont op welke wijze de negen interactievariabele voor tijdvak en grootteklasse (in termen van aantal werknemers bij de start) tot stand is gekomen.

5 tot 10 werknemers 10 tot 100 werknemers Meer dan 100 werknemers

Jaar van vestiging X X X

1-3 jaar geleden X X X

4 jaar of meer geleden X X X

Figuur 16. Toelichting op interactievariabele voor tijdvak en grootteklasse.

41


Activiteiten Ook is van iedere buitenlandse vestiger bekend welke activiteiten worden uitgevoerd. Onderscheid is gemaakt voor zeven type activiteiten van buitenlandse ondernemingen, waarbij een buitenlandse onderneming meerdere type activiteiten kan uitvoeren op dezelfde locatie:       

(Regionaal) hoofdkantoor Distributie/logistiek Productie Research & development Service center Marketing & sales kantoor Overig

Op basis van de literatuur is in paragraaf 2.3.4 verondersteld dat hoogwaardige activiteiten, zoals research & development, een hogere bijdrage leveren aan de waarde van het bedrijventerrein dan laagwaardige activiteiten. Dit omdat zij naar verwachting relatief veel kennis betrekken uit de omgeving en vooral ook delen met de omgeving. Ook van productie wordt een hogere bijdrage verwacht aan de waarde van bedrijventerreinen omdat zij daarbij veel relaties (linkages) moeten worden opgebouwd. Relatief laagwaardige activiteiten zoals distributie/logistiek en marketing & sales worden verondersteld een lagere bijdrage te leveren aan de waarde van vastgoed. De literatuur hierover is echter niet eensluidend. Daarom zijn er vanuit de literatuur geen expliciete veronderstelling specifiek op het niveau van type activiteiten van de buitenlandse vestiger is herleid, en de invloed daarvan op de waarde van bedrijventerreinen. De analyse naar activiteiten is derhalve exploratief van aard. Opgemerkt wordt dat een buitenlandse vestiger diverse activiteiten kan ontplooien op één locatie. Omdat per activiteit een dummyvariabele is aangemaakt, is het mogelijk meerdere activiteiten toe te kennen aan een buitenlandse onderneming. Methodologisch vormt dit geen beperking, derhalve zijn buitenlandse ondernemingen met meerdere activiteiten niet uitgesloten van het onderzoek. Figuur 17 toont dat de variabelen voor wat betreft aantal medewerkers, herkomst en activiteit dummyvariabelen betreft met waarde 0 of 1. Tevens geeft het figuur het aantal waarnemingen per kenmerk.

42


Aantal werknemers

Herkomst

Activiteit

Figuur 17. Kenmerken van de gevestigde buitenlandse ondernemingen.

Herkomst Van iedere buitenlandse vestiger is het land van herkomst bekend. De herkomst van een buitenlandse vestiger heeft mogelijk invloed op de waarde van het bedrijventerrein. Voor de herkomst van buitenlandse ondernemingen is onderscheid gemaakt tussen vijf geografische regio’s:     

Continentaal Europa Verenigd Koninkrijk Noord-Amerika Azië Overig

In paragraaf 2.3.4 is beargumenteerd dat buitenlandse ondernemingen die afkomstig zijn uit landen die relatief nabijgelegen zijn aan Nederland (nabijgelegen vanuit de vijf dimensies van de French School of Proximity Dynamics) naar verwachting een relatief grotere bijdrage hebben aan de waarde van bedrijventerreinen dan ondernemingen afkomstig uit andere delen van de wereld. Concreet wordt voor buitenlandse ondernemingen afkomstig uit continentaal Europa een grotere bijdrage verwacht dat voor ondernemingen afkomstig uit bijvoorbeeld Azië.

43


Vanuit de literatuur zijn echter geen expliciete veronderstelling herleid voor de herkomst van de buitenlandse vestiger en de invloed op de waarde van het bedrijventerrein. De analyse naar herkomst is derhalve exploratief van aard. Correlatie tussen aantal medewerkers activiteiten en herkomst Analyse van correlatiematrixen leidt tot de conclusie dat er sprake is van samenhang tussen de omvang, de herkomst en de activiteiten van buitenlandse vestigers. 





Samenhang omvang en herkomst: Kleine buitenlandse ondernemingen correleren positief met herkomst Azië, grote buitenlandse ondernemingen correleren het sterkst positief met herkomst continentaal Europa en (in mindere mate) VK. Dit ligt in lijn met hetgeen werd verwacht omdat de nabijheid het grootst is voor buitenlandse ondernemingen afkomstig uit continentaal Europa en het Verenigd Koninkrijk. Samenhang omvang en activiteiten: Kleine buitenlandse ondernemingen correleren het sterkst positief met de activiteit marketing & sales, grote buitenlandse ondernemingen correleren het sterkst positief met de activiteit productie. Dit ligt in lijn met hetgeen verwacht omdat marketing & sales kantoren over het algemeen relatief klein zijn terwijl productiefaciliteiten juist groot zijn. Samenhang herkomst en activiteiten: Ondernemingen afkomstig uit de VS correleren het sterkst positief met de activiteit research & development. Voor ondernemingen met herkomst VK en continentaal Europa is dit productie, voor Azië is dit marketing & sales en voor ondernemingen afkomstig uit overige regio’s is dit ook de activiteit ‘overig’. Ook hiervoor geldt dat dit niet onverwacht is, gegeven de eerder besproken correlaties tussen omvang en activiteiten en tussen omvang en herkomst. Controlevariabelen: aantal gevestigde ondernemingen

Het totaal aantal industriële vestigingen en het totaal aantal kantoorvestigingen op bedrijventerreinen wordt opgenomen in de regressieanalyse. Daarmee wordt gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling die wordt verklaard door het vestigen van nieuwe ondernemingen op het bedrijventerrein, alsmede het vertrekken van ondernemingen. Op deze wijze kan bovendien het buitenlandse aspect van vestigers worden geïsoleerd. Het meetmoment van het aantal gevestigde ondernemingen is echter 1 januari van het jaar. De analyse richt zich op het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen gedurende het jaar. Derhalve wordt het aantal gevestigde ondernemingen niet per 1 januari van het analysejaar genomen, maar het jaar volgend op het analysejaar, zoals uitgelegd in paragraaf 3.5.1. Voor het aantal gevestigde industriële en kantoorhoudende ondernemingen wordt daarom ook de waarde genomen volgend op het analysejaar. Voor het uitvoeren van lineaire regressieanalyses is een normale verdeling van de onafhankelijke variabele niet noodzakelijk. Op basis van de histogram met normale verdeling kan wel worden onderzocht in hoeverre sprake is van outliers die de analyse vertroebelen. Figuur 18 toont dat hiervan geen sprake is.

44


Verdeling kantoorvestigingen

Dichtheid

Dichtheid

Verdeling industriële ondernemingen

Aantal industriële vestigingen

Aantal industriële vestigingen

Figuur 18. Verdeling van industriële ondernemingen en kantoorhoudende ondernemingen.

Controlevariabelen: spatial fixed-effects Uit paragraaf 3.4.2 volgt dat de fysieke kenmerken van bedrijventerreinen in zeer beperkte mate veranderen. Deze kunnen als constant kunnen worden verondersteld. De paneldatastructuur maakt het mogelijk spatial fixed-effects modellen te schatten waardoor gecontroleerd kan worden voor kenmerken van bedrijventerreinen die constant zijn in de tijd maar wel verschillen tussen bedrijventerreinen (Baltagi, 2005). Door spatial fixed-effects per bedrijventerrein op te nemen tonen de regressieanalyses alleen de effecten op de waardeontwikkeling van elementen die niet constant worden verondersteld, zoals de vestiging van specifiek buitenlandse ondernemingen. Het kan echter ook zijn dat niet zozeer sprake is van spatial fixed-effects, maar van spatial randomeffects. Met de Hausman-test kan worden getoetst of spatial fixed-effects mogen worden gebruikt (Baltagi, 2005). De Chi-kwadraat uit de Hausman-test op model 1 is kleiner dan 0,05 waardoor spatial fixed-effects mogen worden verondersteld. Een nadere toelichting op model 1 is opgenomen in paragraaf 4.2. Controlevariabelen: time fixed-effects Economische ontwikkeling, verandering van weten regelgeving en andere (institutionele) ontwikkelingen hebben tevens effect op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. Met time fixed-effects wordt gecontroleerd voor dergelijke exogene factoren die in een bepaald jaar effect kunnen hebben op de waarde maar die op alle bedrijventerreinen eenzelfde effect hebben (Baltagi, 2005). Door jaardummies op te nemen in de regressieanalyse kan worden gecontroleerd voor de exogene factoren (De Groot, 2012). Analyse leert dat de coëfficiënten van de jaardummies niet gelijk zijn aan ‘0’, en dus dat het opnemen van time fixed-effects gewenst is. Overzicht van variabelen In paragraaf 3.5 zijn de onafhankelijke variabele en de afhankelijke variabelen, waaronder het object van onderzoek en controlevariabelen, toegelicht. Figuur 19 geeft een overzicht van de variabelen die in dit onderzoek zijn gebruikt.

45


Variabele Afhankelijke variabele ln_waarde_per_hectare

Toelichting

Natuurlijk logaritme van de gemiddelde WOZ-waarde per hectare in het jaar volgend op het analysejaar Onafhankelijke variabelen: object van onderzoek buitenlandsevestiger Dummyvariabele; waarde is 1 indien een buitenlandse ondernemingen zich heeft gevestigd in het analysejaar buitenlandsevestiger_continu Dummyvariabele; waarde is 1 indien een buitenlandse ondernemingen zich heeft gevestigd in het analysejaar of in de daaraan voorafgaande jaren buitenlandsevestiger_1tot3jaar Dummyvariabele; waarde is 1 indien een buitenlandse onderneming zich in de afgelopen drie jaar heeft gevestigd buitenlandsevestiger_4jaarmeer Dummyvariabele; waarde is 1 indien een buitenlandse onderneming zich heeft gevestigd tenminste 3 jaar geleden Onafhankelijke variabelen: object van onderzoek (secundair) werknemers_start_5tot10 Dummyvariabele; waarde is 1 indien buitenlandse onderneming is gestart met 5 tot 10 werknemers, betreft een continu variabele werknemers_start_10tot100 Dummyvariabele; waarde is 1 indien buitenlandse onderneming is gestart met 10 tot 100 werknemers, betreft een continu variabele werknemers_start_100plus Dummyvariabele; waarde is 1 indien buitenlandse onderneming is gestart met meer dan 100 werknemers, betreft een continu variabele d_bvest_x Dummyvariabele; variabele voor tijdvakken en omvang, betreft interactievariabele (‘x’ zijn negen interactievariabelen voor tijdvakken (jaar van vestiging, 1 tot 3 jaar na vestiging en meer dan vier jaar na vestiging) en omvang (5 tot 10 medewerkers, 10 tot 100 medewerkers en meer dan 100 medewerkers)) herkomst_y Dummyvariabele; waarde is 1 indien herkomst van buitenlands vestiger is ‘y’, betreft een continu variabele (‘y’ zijn vijf regio’s: continentaal Europa, UK, Noord-Amerika, Azië en overig) activiteiten_z Dummyvariabele; waarde is 1 indien activiteit van buitenlandse vestiger is ‘z’, betreft een continu variabele (‘z’ zijn zeven type activiteiten: (regionaal) hoofdkantoor, logistiek/distributie, productie, service center, research & development, marketing & sales en overig) Onafhankelijke variabelen: controlevariabelen vestigingen_industrieel Aantal vestigingen op het bedrijventerrein waar industriële activiteiten plaatsvinden vestigingen_kantoor Aantal vestigingen op het bedrijventerrein waar kantoorhoudende activiteiten plaatsvinden vestigingen_winkel Aantal winkels op het bedrijventerrein vestigingen_woning Aantal woningen op het bedrijventerrein vestigingen_gezondheidszorg Aantal gezondheidszorgvestigingen op het bedrijventerrein vestigingen_onderwijs Aantal onderwijsvestigingen op het bedrijventerrein vestigingen_overig Aantal vestigingen op het bedrijventerrein waar overige activiteiten plaatsvinden j199x Dummyvariabele voor jaren (betreft 1997 tot en met 1999) j200x Dummyvariabele voor jaren (betreft 2000 tot en met 2008) Spatial fixed-effects Spatial fixed-effects Figuur 19. Overzicht van variabelen voor regressieanalyses.

46


3.6

Uitgevoerde toetsen op de data

Voor het toepassen van een multivariate regressieanalyse dient allereerst te worden voldaan aan de vier voorwaarden van Osborne & Waters (2002): 1. Lineariteit van de regressievergelijking De grafiek van de gestandaardiseerde residuen versus gestandaardiseerde voorspelde waarden toont geen patroon. Daarmee wordt voldaan aan de assumptie van lineariteit. 2. Normaliteit, gemiddelde en variantie van de errortermen Het histogram van de gestandaardiseerde residuen toont een sterke gelijkenis met een normale verdeling. Daarmee wordt voldaan aan de assumptie van normaliteit, gemiddelde en variantie van de errortermen. 3. Homoskedasticiteit In paragraaf 3.6.2 wordt beargumenteer dat geen sprake is van heteroskedasticiteit. Daarmee wordt voldaan aan de assumptie van homoskedasticiteit. 4. Onafhankelijkheid van error en onafhankelijke variabelen In de praktijk is deze assumptie moeilijk te toetsen (Osborne & Waters, 2002). Aangenomen is dat voldaan is aan deze assumptie. Geconstateerd wordt dat aan de vier voorwaarden voor het uitvoeren van multivariate regressieanalyses van Osborne & Waters (2002) is voldaan. Field (2000) somt daarnaast nog drie andere belangrijke assumpties op waaraan moet worden voldaan (kwantitatieve variabelen, variantie in waarden, geen perfecte multicollineariteit). Geconstateerd wordt dat ook aan deze assumpties wordt voldaan. Correlatie Indien variabelen onderling te sterk correleren, dan maakt dit de regressieanalyse onbetrouwbaar. De toetsing op multicollineariteit is bij paneldata met fixed-effects niet eenduidig. Omdat een fixedeffects model wordt geschat wordt getracht primair de variatie in de tijd te verklaren. Voor die variabelen dient bepaald te worden of ze sterk zijn gecorreleerd. Met de Variance Inflation Factor (VIF) kan dit worden getoetst (Baltagi, 2005). Indien de waarde lager is dan 5, dan is de multicollineariteit acceptabel. Indien de correlatie tussen twee variabelen boven deze grens komt, dan moet worden gekozen welke variabele op wordt genomen in het model. De VIF bedraagt 1,4 voor model 2b, waarbij wordt gecontroleerd voor tijdvakken en omvang van de buitenlandse onderneming. Een VIF van 1,4 duidt erop dat de variabelen onderling beperkt correleren en dat de multicollineariteit acceptabel is. Heteroskedasticiteit Het gebruik van paneldata is een oplossing voor eventuele problemen met heteroskedasticiteit. Voor heteroskedasticiteit hoeft derhalve niet te worden getest.

47


Cross sectionele afhankelijkheid Cross sectional dependence (of cross sectionele afhankelijkheid) kan een probleem zijn bij paneldatasets. Dit houdt in dat de waarde van het ene bedrijventerrein invloed heeft op de waarde van een ander bedrijventerrein. Cross sectional dependence geldt vooral bij paneldatasets met lange tijdseries, minimaal 20 tot 30 jaar. Bij paneldatasets met een kortere tijdserie, gecombineerd met een groot aantal observaties, geldt dit niet (Baltagi, 2005). De dataset over bedrijventerreinen heeft betrekking op de periode 1997 tot en met 2008, een periode van twaalf jaar, en bevat een groot aantal observaties. Bovendien zijn de bedrijventerreinen ruimtelijk gezien van elkaar gescheiden waardoor de kans op cross sectional dependence relatief klein is. Op basis van voorgaande wordt verondersteld dat geen sprake is van cross sectional dependence. Hiervoor is niet getoetst. Autocorrelatie Ook voor serial correlation (of autocorrelatie) geldt dat dit voornamelijk voorkomt bij paneldatasets met lange tijdseries. Dit houdt in dat de waarde van een bedrijventerrein in het ene jaar invloed heeft op de waarde van hetzelfde bedrijventerrein in een ander jaar. Indien dit het geval is, dan worden de standard errors van de coëfficiënten kleiner dan ze daadwerkelijk zijn en is het resultaat een hogere R2. Dit wordt niet gezien als een probleem bij tijdseries van minder dan 20 tot 30 jaar (Torres-Reyna, n.b.). De dataset over bedrijventerreinen heeft zoals opgemerkt betrekking op een periode van twaalf jaar. Op basis van voorgaande wordt verondersteld dat geen sprake is van serial correlation. Hiervoor is niet getoetst.

48


49


4 Resultaten van de analyse

50


4

4.1

Resultaten van de analyse

Inleiding

Op basis van de operationalisering van het onderzoek is in dit hoofdstuk de nulhypothese getoetst. Dit fundamentele onderzoek op basis van een unieke dataset is uitgevoerd met regressieanalyses. Paragraaf 4.2 zet eerst de geschatte modellen uiteen. In paragraaf 4.3 is onderzocht in hoeverre de vestiging van buitenlandse ondernemingen een effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen. Paragraaf 4.4 toetst in hoeverre de activiteiten en herkomst van buitenlandse ondernemingen invloed hebben op de waarde. 4.2

Geschatte modellen

Voor het toetsen van de hypothese worden drie modellen geschat: 1. Vestiging van buitenlandse ondernemingen, naar grootteklasse 2. Vestiging van buitenlandse ondernemingen in tijdvak 3. Vestiging van buitenlandse ondernemingen naar activiteiten en herkomst Figuur 20 toont schematisch de geschatte modellen. Hieruit blijkt dat in model 1 rekening wordt gehouden met grootteklassen en dat dit in model 2 wordt uitgebreid met tijdvakken. Tot slot worden in model 3 specifieke activiteiten en herkomst onderzocht. Model 1 – vestiging van buitenlandse ondernemingen naar grootteklasse

1

?

Model 3 – vestiging van buitenlandse ondernemingen naar activiteit en herkomst

Model 2 – vestiging van buitenlandse ondernemingen naar tijdvak 0

2

1-3

4+

? ? ?

?

? ? ?

?

? ? ?

3

HQ Log/distr Prod R&D Service

Marketing Overig

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

Figuur 20. Schematisch overzicht van de drie geschatte modellen.

Model 1: vestiging van buitenlandse ondernemingen, naar omvang Het basismodel gaat uit van een effect van de vestiging van een buitenlandse onderneming op de waarde van bedrijventerreinen volgend op het analysejaar en de daarop volgende jaren. Omdat het effect naar verwachting zichtbaar is over een langere termijn, is hiervoor de continu variabele gebruikt van de vestiging van buitenlandse ondernemingen.

51


Dit resulteert in het volgende economische model: 𝑌 = 𝑓(𝑥, 𝑠, 𝑧, 𝜕, 𝑢𝑖𝑡 )

(1)

Hierbij is de gemiddelde waarde van bedrijventerreinen in het jaar volgend op het analysejaar een functie van de vestiging van buitenlandse ondernemingen 𝑥, de grootteklasse s van de buitenlandse onderneming in termen van aantal werknemers bij de start, het totaal aantal vestigingen op het bedrijventerrein 𝑧, dummyvariabelen 𝜕 voor de individuele jaren om te corrigeren voor tijdseffecten en spatial fixed-effects voor corrigeren voor specifieke kenmerken van bedrijventerreinen die constant worden verondersteld over de tijd. Het model in vergelijking (1) is geoperationaliseerd in het volgende econometrische model: 𝑦𝑖𝑗 = 𝛼 + 𝛽1 𝑥𝑖𝑡 + 𝛽 2 𝑠𝑖𝑡 + 𝛽 3 𝑧𝑖𝑡 + 𝛽 4 𝜕1 + … + 𝛽 4 𝜕𝑗 + 𝑢𝑖𝑡

(2)

𝑢𝑖𝑡 = 𝑢𝑖 + 𝑣𝑖𝑡 Figuur 21 geeft de toelichting op de variabelen in vergelijking 2. Variabele Toelichting Afhankelijke variabele 𝑦 Waarde per hectare van bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡𝑡+1 (natuurlijk logaritme) Onafhankelijke variabelen 𝛼 Constante 1 Coëfficiënt van dummy voor vestiging van een buitenlandse onderneming op 𝛽 bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 𝑥𝑖𝑡 Dummy voor vestiging van buitenlandse ondernemingen op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 (continu variabele) 2 Coëfficiënt voor de grootteklasse van de buitenlandse onderneming op bedrijventerrein 𝛽 𝑖 op tijdstip 𝑡 𝑠𝑖𝑡 Dummy voor het aantal werknemers bij de start van de buitenlandse onderneming op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 (grootteklassen; 5 tot 10 medewerkers, 10 tot 100 medewerkers en meer dan 100 medewerkers) Coëfficiënt van het aantal ondernemingen op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 𝛽3 𝑧𝑖𝑡 Aantal ondernemingen op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 (categorieën: kantoor, industrieel, winkels, woningen, gezondheidszorg, onderwijs, overig) 4 Coëfficiënt van tijdsdummy 𝑗 𝛽 𝜕𝑗 Tijdsdummy voor jaar 𝑗, met 𝜕1= 1997 𝑢𝑖𝑡 Spatial fixed-effects voor constant veronderstelde kenmerken van het bedrijventerrein Figuur 21. Toelichting op variabelen in model 1 (vergelijking 2).

Dit model is geschat met een paneldata regressieanalyse met spatial fixed-effects. Het model wordt eerst geschat zonder te corrigeren voor de grootteklasse van de buitenlandse onderneming (model 1a), daarna wordt de omvang van de buitenlandse onderneming toegevoegd (model 1b). Dit komt erop neer dat het model 1a veronderstelt dat de waarde van een bedrijventerrein op een bepaald tijdstip kan worden verklaard door het aantal gevestigde bedrijven, de vestiging van buitenlandse ondernemingen, het jaar (time-fixed-effects) en de constant veronderstelde kenmerken van bedrijventerreinen (spatial fixed-effects). De 𝛽 ′ geeft aan of invloed van een variabele op de waarde

52


positief of negatief, afhankelijk van het teken, en wat de omvang van deze invloed is. In model 1b wordt verondersteld dat ook de grootteklasse van de buitenlandse onderneming (het aantal werknemers bij de start) invloed heeft op de waarde. Dit model toetst de volgende hypothesen:  

De vestiging van buitenlandse ondernemingen heeft een positief effect op de waarde van een bedrijventerrein in het analysejaar en de jaren daarop volgend. De grootteklasse van de vestiging van buitenlandse ondernemingen heeft een positief effect op de waarde van een bedrijventerrein. Model 2: Vestiging van buitenlandse ondernemingen in verschillende tijdvakken

Model 2 bouwt voort op model 1. Verschil is echter dat onderscheid wordt gemaakt in de periode waarin de vestiging van buitenlandse ondernemingen effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen. In model 2 worden drie tijdvakken onderscheiden voor effecten van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen: 1. Korte termijn effect: de vestiging van buitenlandse ondernemingen heeft effect op de waarde van bedrijventerreinen in het vestigingsjaar. 2. Middellange termijn effect: de vestiging van buitenlandse ondernemingen heeft effect op de waarde van bedrijventerreinen in de drie jaar volgend op het jaar van vestiging. 3. Lange termijn effect: de vestiging van buitenlandse ondernemingen heeft effect op de waarde van bedrijventerreinen meer dan vier jaar na vestiging. In het analysejaar wordt een beperkt effect verwacht, in de drie jaren daaropvolgend wordt een groter effect verwacht door toenemende linkages en learnings en vervolgens neemt het effect weer af omdat de buitenlandse onderneming onderdeel is geworden van het ecosysteem. Voorgaande resulteert in het volgende economische model: 𝑌 = 𝑓(𝑥, 𝑠, 𝑧, 𝜕, 𝑢𝑖𝑡 )

(3)

Hierbij zijn de variabelen gelijk als in vergelijking (1), met enig verschil dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen 𝑥 is gecategoriseerd in verschillende tijdvakken. Het model in vergelijking (3) is geoperationaliseerd in het volgende econometrische model. 𝑦𝑖𝑗 = 𝛼 + 𝛽1 𝑥𝑖𝑡 + 𝛽 2 𝑥𝑖𝑡−3 + 𝛽 3 𝑥𝑖𝑡>3 + 𝛽 4 𝑠𝑖𝑡 + 𝛽 5 𝑧𝑖𝑡 + 𝛽 6 𝜕𝑖𝑡 + … + 𝛽 6 𝜕𝑗 + 𝑢𝑖𝑡

(4)

𝑢𝑖𝑡 = 𝑢𝑖 + 𝑣𝑖𝑡 Figuur 22 geeft de toelichting op de variabelen in vergelijking 4.

53


Variabele Toelichting Afhankelijke variabele 𝑦 Waarde per hectare van bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡𝑡+1 (natuurlijk logaritme) Onafhankelijke variabelen 𝛼 Constante Coëfficiënt van dummy voor vestiging van een buitenlandse onderneming op 𝛽1 bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 𝑥𝑖𝑡 Dummy voor vestiging buitenlandse onderneming op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 2 Coëfficiënt van dummy voor vestiging van een buitenlandse onderneming op 𝛽 bedrijventerrein 𝑖 in de drie jaar voorafgaand aan het analysejaar 𝑥𝑖𝑡−3 Dummy voor vestiging buitenlandse onderneming op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 in de drie jaar voorafgaand aan het analysejaar Coëfficiënt van dummy voor vestiging van een buitenlandse onderneming op 𝛽3 bedrijventerrein 𝑖 in vier jaar of meer voorafgaand aan het analysejaar 𝑥𝑖𝑡>3 Dummy voor vestiging buitenlandse onderneming op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 in vier jaar of meer voorafgaand aan het analysejaar Coëfficiënt voor grootteklassen bij de start van de buitenlandse onderneming per tijdvak 𝛽4 op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 𝑠𝑖𝑡 Dummy voor grootteklassen van de buitenlandse onderneming per tijdvak op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 (categorieën; interactievariabelen, zie onder) Coëfficiënt van het aantal ondernemingen op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 𝛽5 𝑧𝑖𝑡 Aantal ondernemingen op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 (categorieën: kantoor, industrieel, winkels, woningen, gezondheidszorg, onderwijs, overig) Coëfficiënt van tijdsdummy 𝑗 𝛽6 𝜕𝑗 Tijdsdummy voor jaar 𝑗, met 𝜕1= 1997 𝑢𝑖𝑡 Spatial fixed-effects voor constant veronderstelde kenmerken van het bedrijventerrein Figuur 22. Toelichting op variabelen in model 2 (vergelijking 4).

Voor het uitvoeren van dit model zijn interactievariabelen geconstrueerd voor tijdvakken en grootteklasse van de buitenlandse vestiger. Voor iedere combinatie van tijdvak en grootteklasse van de buitenlandse vestiger is één variabele geconstrueerd. In totaal zijn negen interactievariabelen geconstrueerd; ‘jaar van vestiging * 5 tot 10 medewerkers’, ‘jaar van vestiging * 10 tot 100 medewerkers’, tot ‘4 jaar of meer * meer dan 100 medewerkers’. Ook model 2 is geschat met een paneldata regressieanalyse met spatial fixed-effects en bestaat, met uitzondering van de invulling van variabele x, uit dezelfde verklarende variabelen als model 1. Model 2 veronderstelt namelijk dat de vestiging van buitenlandse onderneming een verschillend effect heeft over de tijd (jaar van vestiging, één tot drie jaar en meer dan vier jaar). Dit model toetst de volgende hypothesen: 



De vestiging van buitenlandse ondernemingen heeft een positief effect op de waarde van een bedrijventerrein in het analysejaar en de jaren daarop volgend, waarbij de omvang van het effect verschilt over de tijd. De grootteklasse van de buitenlandse vestiger heeft een positief effect op de waarde van een bedrijventerrein.

54


Model 3: Vestiging van buitenlandse ondernemingen naar herkomst en activiteiten Model 3 bouwt voort op model 2. Model 3 houdt echter ook rekening met de herkomst van buitenlandse ondernemingen en het type activiteiten dat zij uitvoeren op het bedrijventerrein. Op deze wijze wordt onderzocht of ondernemingen uit bepaalde regio’s en/of bepaalde activiteiten een grotere invloed hebben op de waarde van bedrijventerreinen dan andere ondernemingen. Voorgaande resulteert in het volgende economische model: 𝑌 = 𝑓(𝑥, ℎ, 𝑎, 𝑧, 𝜕, 𝑢𝑖𝑡 )

(5)

Hierbij zijn de variabelen gelijk als in vergelijking (3), met enig verschil dat de herkomst en activiteiten van buitenlandse ondernemingen zijn toegevoegd. Het model in vergelijking (5) is geoperationaliseerd in het volgende econometrische model. 𝑦𝑖𝑗 = 𝛼 + 𝛽1 𝑥𝑖𝑡 + 𝛽 2 𝑥𝑖𝑡−3 + 𝛽 3 𝑥𝑖𝑡>3 + 𝛽 4 𝑠𝑖𝑡 + 𝛽 5 ℎ𝑖𝑡 + 𝛽 6 𝑎𝑖𝑡 + 𝛽 7 𝑧𝑖𝑡 + 𝛽 8 𝜕𝑖𝑡 + … + 𝛽 8 𝜕𝑗 + 𝑢𝑖𝑡

(6)

𝑢𝑖𝑡 = 𝑢𝑖 + 𝑣𝑖𝑡 Figuur 23 geeft de toelichting op de variabelen in vergelijking 6. Variabele Toelichting Afhankelijke variabele 𝑦 Waarde per hectare van bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡𝑡+1 (natuurlijk logaritme) Onafhankelijke variabelen 𝛼 Constante 1 Coëfficiënt van dummy voor vestiging van een buitenlandse onderneming op 𝛽 bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 𝑥𝑖𝑡 Dummy voor vestiging buitenlandse onderneming op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 2 Coëfficiënt van dummy voor vestiging van een buitenlandse onderneming op 𝛽 bedrijventerrein 𝑖 in de drie jaar voorafgaand aan het analysejaar 𝑥𝑖𝑡−3 Dummy voor vestiging buitenlandse onderneming op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 in de drie jaar voorafgaand aan het analysejaar 3 Coëfficiënt van dummy voor vestiging van een buitenlandse onderneming op 𝛽 bedrijventerrein 𝑖 in vier jaar of meer voorafgaand aan het analysejaar 𝑥𝑖𝑡>3 Dummy voor vestiging buitenlandse onderneming op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 in vier jaar of meer voorafgaand aan het analysejaar 4 Coëfficiënt voor grootteklassen bij de start van de buitenlandse onderneming per tijdvak 𝛽 op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 𝑠𝑖𝑡 Dummy voor grootteklassen van de buitenlandse onderneming per tijdvak op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 (categorieën; interactievariabelen, zie onder) Coëfficiënt van de categorieën herkomst van gevestigde buitenlandse ondernemingen op 𝛽5 bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 (model 3b en 3c) ℎ𝑖𝑡 Herkomst van gevestigde buitenlandse ondernemingen op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 (diverse categorieën, model 3b en 3c) Coëfficiënt van de categorieën activiteiten van gevestigde buitenlandse ondernemingen op 𝛽6 bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 (model 3a en 3c)

55


Variabele Toelichting 𝑎𝑖𝑡 Activiteiten van gevestigde buitenlandse ondernemingen op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 (diverse categorieën, model 3a en 3c) Coëfficiënt van het aantal ondernemingen op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 𝛽7 𝑧𝑖𝑡 Aantal ondernemingen op bedrijventerrein 𝑖 op tijdstip 𝑡 (categorieën: kantoor, industrieel, winkels, woningen, gezondheidszorg, onderwijs, overig) Coëfficiënt van tijdsdummy 𝑗 𝛽8 𝜕𝑗 Tijdsdummy voor jaar 𝑗, met 𝜕1= 1997 𝑢𝑖𝑡 Spatial fixed-effects voor constant veronderstelde kenmerken van het bedrijventerrein Figuur 23. Toelichting op variabelen in model 3 (vergelijking 6).

Ook model 3 is geschat met een paneldata regressieanalyse met spatial fixed-effects en bestaat uit dezelfde verklarende variabelen als model 2. Model 3 is opgesplitst in drie sub-modellen: a. Model 3a bevat de variabelen uit model 2 en toetst of de activiteiten van gevestigde ondernemingen een effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen. b. Model 3b bevat de variabelen uit model 2 en toetst of de herkomst van gevestigde ondernemingen een effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen. c. Model 3c combineert model 3a en model 3b en toetst zowel of de herkomst als de activiteiten van gevestigde ondernemingen een effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen. Dit model toetst de volgende hypothesen:   

4.3

De vestiging van buitenlandse ondernemingen heeft een positief effect op de waarde van een bedrijventerrein. De activiteiten van gevestigde buitenlandse ondernemingen hebben een effect op de waarde van een bedrijventerrein. De herkomst van gevestigde buitenlandse ondernemingen heeft een effect op de waarde van een bedrijventerrein. Resultaten: invloed van vestiging van buitenlandse ondernemingen

Op basis van het theoretisch kader zoals uiteengezet in hoofdstuk 2 wordt verwacht dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen invloed heeft op de waarde van bedrijventerreinen: Model 1 is gebaseerd op vergelijking 2. Hiervoor geldt dat een positief effect wordt verondersteld op de waarde van een bedrijventerrein als gevolg van de vestiging van een buitenlandse onderneming op een bedrijventerrein in de jaren volgend op de vestiging. Ook wordt verondersteld dat dit effect groter is naarmate de buitenlandse vestiger start met meer medewerkers. Model 2 is gebaseerd op vergelijking 4. Hiervoor geldt ook dat een positief effect wordt verondersteld op de waarde van een bedrijventerrein door de vestiging van een buitenlandse onderneming op een bedrijventerrein, maar verwacht wordt dat dit effect afneemt gedurende de jaren na vestiging. Ook hier wordt verondersteld dat het effect groter is naarmate de buitenlandse vestiger start met meer medewerkers.

56


Figuur 25 bevat de resultaten van de paneldata regressieanalyse met spatial fixed-effects voor modellen 1 en 2. De asterisken achter de 𝛽-coëfficiënt geven aan of de variabele significant van invloed is op de WOZ-waarde met een betrouwbaarheid van 99% (***), 95% (**) of 90% (*). Tussen haakjes is de p-waarde opgenomen waarop de asterisken zijn gebaseerd. De significante coëfficiënten zijn in rood weergegeven (p < 0,10). De coëfficiënten zelf geven, ceteris paribus, een schatting van de invloed van de verschillende variabelen op de waarde van bedrijventerreinen. Omdat de afhankelijke variabele een logtransformatie heeft ondergaan, kunnen de geschatte coëfficiënten van de onafhankelijke variabelen niet één op één worden geïnterpreteerd. Hiervoor dient nog een correctie te worden uitgevoerd. De formule voor het berekenen van de invloed van de onafhankelijke variabelen op de waarde van bedrijventerreinen is (Halvorsen et al., 1980): 𝐼𝑛𝑣𝑙𝑜𝑒𝑑 = 𝑒𝑥𝑝𝑜𝑛𝑒𝑛𝑡 (𝛽 𝑐𝑜ë𝑓𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑡) − 1)

(7)

Figuur 24 is opgenomen ter illustratie en toont een hypothetisch en fictief effect van een aantal variabelen op de waarde van bedrijventerreinen. De invloed is berekend met vergelijking 7. De interpretatie in dit hypothetische voorbeeld zou als volgt zijn: 



Bedrijventerreinen waar zich een buitenlandse onderneming heeft gevestigd hebben een 12% hogere waarde dan bedrijventerreinen waar zich geen buitenlandse onderneming heeft gevestigd. Industriële vestigingen hebben een positief effect op de waarde van bedrijventerreinen. Bij één industriële vestiging neemt de waarde van een bedrijventerreinen toe met 0,8%, bij tien industriële vestigingen neemt de waarde van een bedrijventerrein toe met 6,9% (exponent van 10 keer de coëfficiënt).

Variabele Afhankelijke variabele ln_waarde_per_hectare Onafhankelijke variabele Constante buitenlandsevestiger_continu vestigingen_industrieel …

Coëfficiënt Std. err.

t

…

Invloed

3,135243 0,114718 0,0066305 …

52,42 5,87 5,23 …

… … … …

11,63% 0,76% …

0,0598109 0,0195341 0,0012689 …

Figuur 24. Voorbeeld interpretatie coëfficiënten bij log-transformatie van afhankelijke variabele.

In de paragrafen 4.3.1 en 4.3.2 volgt een weergave van de resultaten van de regressieanalyses. De interpretatie van de resultaten vindt plaats in paragraaf 4.3.3. Tot slot worden de bevindingen voor de controlevariabelen toegelicht in paragraaf 4.3.4. Resultaten model 1: vestiging van buitenlandse ondernemingen naar omvang Analyse van model 1a leert dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen op zichzelf een zeer beperkt positief effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen, maar dat dit effect niet significant is. De vestiging van buitenlandse ondernemingen toont maar een deel van de analyse. Deze

57


variabele toont immers louter of er een buitenlandse onderneming is gevestigd, maar houdt daarbij geen rekening met de omvang van deze vestiger. De omvang van gevestigde buitenlandse ondernemingen heeft naar verwachting invloed op de waarde van bedrijventerreinen. Indien in model 1b wordt gedifferentieerd naar de grootteklasse van de gevestigde buitenlandse ondernemingen (in termen van gerealiseerde banen bij de start van de activiteiten in Nederland), dan blijkt dat buitenlandse vestigers wel degelijk invloed hebben op de waarde van bedrijventerreinen. Het beeld is echter genuanceerd: 

 

Voor buitenlandse ondernemingen met grootteklasse 5 tot 10 medewerkers wordt een positief effect gevonden: de waarde van het bedrijventerreinen is 13,5% hoger indien er een buitenlandse onderneming is gevestigd met die eigenschappen, ten opzichte van bedrijventerreinen waar zich geen buitenlandse onderneming heeft gevestigd (p < 0,10). Voor de grootteklasse 10 tot 100 medewerkers geldt dat de resultaten niet significant zijn. Voor de grootteklasse 100 medewerkers en meer geldt dat het effect op de waarde negatief is; bedrijventerreinen waar een buitenlandse onderneming is gevestigd met meer dan 100 werknemers hebben een 12,1% lagere waarde dan bedrijventerreinen waar geen buitenlandse ondernemingen zijn gevestigd (p < 0,10).

De R-kwadraat toont dat model 1 een verklarende kracht heeft van 23,6%. Dit wordt beschouwd als laag, maar niet als uitzonderlijk laag. Een R2 van boven de 50% wordt bovendien aangemerkt als bijzonder hoog (Visser & Van Dam, 2006). Verondersteld werd dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen een positief effect zou hebben op de waarde van bedrijventerreinen. Dit positieve effect wordt in model 1b alleen waargenomen bij de vestiging van relatief kleine buitenlandse ondernemingen. Bij de vestiging van grote ondernemingen wordt een negatief effect waargenomen. Dit laatste is niet conform verwachting. In paragraaf 4.3.3 worden de resultaten nader geïnterpreteerd. Eerst wordt het model verfijnd door onderscheid te maken naar tijdvakken. Resultaten model 2: vestiging van buitenlandse ondernemingen in verschillende tijdvakken Model 2 verfijnt de resultaten van model 1 door onderscheid te maken in drie tijdsvakken bij de vestiging van buitenlandse ondernemingen. De verklarende kracht van de modellen 1 en 2 is gelijk, voor allen bedraagt de R-kwadraat 23,6%. Hieruit wordt afgeleid dat het toevoegen van variabelen over de vestiging van buitenlandse ondernemingen beperkt van toegevoegde waarde is voor de verklarende kracht van het model. Uit model 2a volgt dat de vestiging van een buitenlandse onderneming in het jaar van vestiging een beperkt negatief effect heeft op de waarde, maar in de jaren daarna een positief effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen. Deze resultaten zijn echter niet significant. In model 2b wordt het model verder verfijnd door zowel de tijdsvakken als de grootteklasse van de buitenlandse onderneming op te nemen in de vergelijking. Hiervoor zijn negen interactievariabelen (dummyvariabelen) geconstrueerd, zoals toegelicht in paragraaf 3.5.2 en 4.2.2. Hieruit blijkt het volgende:

58








In het jaar van vestiging hebben buitenlandse onderneming met een omvang tot 10 werknemers een positief effect op de waarde van bedrijventerreinen, buitenlandse ondernemingen met meer werknemers hebben een negatief effect. De gevonden verbanden tussen vestiging van buitenlandse ondernemingen en de waarde van bedrijventerreinen zijn echter niet significant. In de drie jaar na vestiging van buitenlandse ondernemingen is het effect vergelijkbaar. Voor kleine en grote buitenlandse ondernemingen is het effect bovendien significant. Kleine buitenlandse ondernemingen hebben in de drie jaar volgend op vestiging een positief effect van 14,5% op de waarde van bedrijventerreinen (p < 0,05). Voor grote buitenlandse ondernemingen geldt dat dit effect 13,8% negatief is (p < 0,05). Vier jaar of meer na vestiging neemt de significantie van de effecten verder toe. Bedrijventerreinen waar een kleine buitenlandse onderneming is gevestigd hebben een waarde die 31,5% hoger is dan bedrijventerreinen zonder buitenlandse vestiger (p < 0,01). Voor bedrijventerreinen met een grote buitenlandse vestiger geldt dat de waarde 19,1% lager is (p < 0,01).

Voorgaand is geredeneerd op basis van tijdvakken. Indien wordt geredeneerd vanuit de grootteklasse van buitenlandse ondernemingen, dan wordt geconstateerd dat kleine buitenlandse ondernemingen (5 tot 10 medewerkers) een positief effect hebben op de waarde van bedrijventerreinen, en dat de omvang en significantie van dit effect toeneemt naarmate zij langer zijn gevestigd op het bedrijventerrein. Voor grote ondernemingen (meer dan 100 medewerkers) geldt het tegenovergestelde. Zij hebben een negatief effect op de waarde van bedrijventerreinen, en naarmate zij langer zijn gevestigd op een bedrijventerrein neemt de omvang en significantie van dit effect toe. Voor de grootteklasse buitenlandse vestigers tussen klein en groot (10 tot 100 medewerkers) geldt dat de richting van het effect diffuus is (negatief in het jaar van vestiging, positief daarna), maar dat de resultaten niet significant zijn.

59


Constante buitenlandsevestiger_continu

1a ln_waarde_per_hectare

1b ln_waarde_per_hectare



11.202*** (0.000) 0.012 (0.634)

11.203*** (0.000)

11.202*** (0.000)

11.204*** (0.000)

werknemers_start_5tot10

0.127** (0.020) 0.009 (0.777) -0.129** (0.041)

werknemers_start_10tot100 werknemers_start_100plus buitenlandsevestiger

-0.015 (0.693) 0.023 (0.430) 0.022 (0.526)

buitenlandsevestiger_1tot3jaar buitenlandsevestiger_4jaarmeer d_bvest_5tot10werkn_cont

-0.005*** (0.000) -0.007*** (0.000) -0.000*** (0.004) -0.003** (0.033) 0.003 (0.641) 0.041*** (0.003) -0.003*** (0.000) -0.454*** (0.000) -0.478*** (0.000) -0.485*** (0.000) -0.201*** (0.000) -0.211*** (0.000) -0.209*** (0.000) -0.208*** (0.000) -0.033*** (0.000) -0.038*** (0.000) -0.012 (0.172) referentiecategorie



0.049 (0.550) -0.038 (0.433) -0.026 (0.784) 0.135** (0.036) 0.025 (0.492) -0.148** (0.035) 0.274*** (0.003) 0.028 (0.500) -0.212*** (0.007) -0.005*** (0.000) -0.007*** (0.000) -0.000*** (0.004) -0.003** (0.034) 0.003 (0.648) 0.038*** (0.007) -0.003*** (0.000) -0.455*** (0.000) -0.478*** (0.000) -0.485*** (0.000) -0.201*** (0.000) -0.211*** (0.000) -0.209*** (0.000) -0.208*** (0.000) -0.032*** (0.000) -0.038*** (0.000) -0.012 (0.176) referentiecategorie

ja

ja

ja

ja

26,339 0.236 3,073 0.134

26,339 0.236 3,073 0.134

26,339 0.236 3,073 0.134

26,339 0.236 3,073 0.135

d_bvest_10tot100werkn_cont d_bvest_100pluswerkn_cont d_bvest1tot3_5tot10werkn_cont d_bvest1tot3_10tot100werkn_cont d_bvest1tot3_100pluswerkn_cont d_bvest4meer_5tot10werkn_cont d_bvest4meer_10tot100werkn_cont d_bvest4meer_100pluswerkn_cont vestigingen_industrieel vestigingen_kantoor vestigingen_woning vestigingen_winkel vestigingen_gezondheidszorg vestigingen_onderwijs vestigingen_overig j1997 j1998 j1999 j2000 j2001 j2002 j2003 j2004 j2005 j2006 j2007 spatial fixed effects

Observaties R-kwadraat Aantal Rinnummer Adj. R-kwadraat p-waarde tussen haakjes *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.10

Figuur 25. Resultaten van de regressieanalyses voor model 1 en model 2.

60


Interpretatie van de resultaten van model 1 en model 2 Omvang van buitenlandse ondernemingen Het waargenomen verschil tussen kleine (minder dan 10 werknemers) en grote (meer dan 100 werknemers) ondernemingen is opvallend. Conform Antonelli (1999) wordt verwacht dat ondernemingen met een grotere omvang een positievere invloed zouden hebben op de waarde van bedrijventerreinen. Immers, naarmate meer werknemers werkzaam zijn bij de onderneming neemt de kans op linkages en learnings met ondernemingen in de omgeving toe en daarmee nemen ook de agglomeratievoordelen toe. Mogelijk wordt het verschil in invloed op de waarde van bedrijventerreinen tussen kleine en grote buitenlandse ondernemingen veroorzaakt door vervolginvesteringen. Bij kleine buitenlandse ondernemingen die starten met een beperkt aantal werknemers is de kans op uitbreiding groter dan bij buitenlandse ondernemingen die starten met een groot aantal ondernemingen. De gevonden positieve invloed van kleine buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen kan impliceren dat de impact van kleine buitenlandse ondernemingen groter is omdat vervolginvesteringen na vestiging hebben geleid tot additionele agglomeratievoordelen. Andersom zou het kunnen zijn dat de gevonden negatieve invloed van grote buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen kan impliceren dat sprake is van desinvesteringen in vervolg op de initiële investering wat leidt tot een afname van agglomeratievoordelen. Hierover kunnen echter niet met zekerheid conclusies worden getrokken omdat dit niet is onderzocht. Een tweede mogelijke verklaring van het negatieve effect wordt gevonden in mogelijke marktmacht van grote buitenlandse vestigers. Verondersteld wordt dat buitenlandse vestigers die starten met een groter aantal medewerkers een grotere marktmacht hebben dan buitenlandse ondernemingen die starten met een klein aantal medewerkers. Indien een dergelijke buitenlandse vestiger opteert voor nieuwbouw op een bedrijventerrein, dan kan zich dit vertalen in een betere onderhandelingspositie ten opzichte van de gemeente. Deze relatief sterke onderhandelingspositie kan de buitenlandse vestiger gebruiken om een lage grondprijs te bedingen. Bovendien is de gemiddelde grondprijs veelal lager bij afname van een groter kavel. Indien wordt aangenomen dat buitenlandse vestigers met een groot aantal werknemers ook een groter kavel nodig hebben voor het uitvoeren van de activiteiten, dan kan dit tevens leiden tot een lagere grondprijs. Voortbordurend op de bevinding van Ploegmakers & De Vor (2013) dat gemeenten de grondwaarde van bedrijventerreinen vooral comparatief bepalen, zou dit betekenen dat de vestiging van een omvangrijke buitenlandse onderneming kan leiden tot lagere grondwaarden in de omgeving, waaronder voor het bedrijventerrein. Omdat een lagere grondwaarde tevens een lagere vastgoedwaarde betekent, zou voorgaande kunnen verklaren waarom de vestiging van een grote buitenlandse onderneming kan leiden tot een daling van de waarde van bedrijventerreinen. Een derde argumentatie is dat grote buitenlandse ondernemingen mogelijk een voorkeur hebben voor vestiging op grote bedrijventerreinen. In dergelijke gevallen zou het effect op de gemiddelde waarde per hectare relatief beperkter zijn. Deze redenatie gaat methodisch echter niet op omdat via de spatial fixed-effects rekening wordt gehouden met specifieke kenmerken van bedrijventerreinen.

61


Bovendien zou ook op basis van voorgaande redenatie alsnog een positief effect worden verwacht, en niet het gevonden negatieve effect. Geconstateerd wordt dat voor grote buitenlandse ondernemingen een positief effect werd verwacht op de waarde van vastgoed, maar dat het effect juist negatief is. In de literatuur is geen inhoudelijke verklaring gevonden hiervoor. Ook vanuit methodisch en data-technisch perspectief worden hiervoor geen verklaringen gevonden. Effect in verschillende tijdvakken Zoals verwacht is het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op korte termijn kleiner dan op lange termijn. In het jaar van vestiging wordt geen significant effect gevonden. Dat het effect toeneemt naarmate buitenlandse ondernemingen langer zijn gevestigd in Nederland is in lijn met de verwachting op basis van onderzoek van Boschma et al. (2002). Hierbij wordt nog opgemerkt dat het effect van buitenlandse vestigers op de korte termijn mogelijk wordt onderschat. In paragraaf 3.2.1 is dit beargumenteerd vanwege het ontbreken van daadwerkelijke taxaties, vooral aan het begin van de onderzochte periode. Dit betekent dat het effect van buitenlandse ondernemingen op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen op de korte termijn waarschijnlijk hoger is dan uit dit onderzoek blijkt. Invloed van controlevariabelen Vanwege de vrijwel constante verklarende kracht van de modellen (R-kwadraat) wordt geconstateerd dat de controlevariabelen de grootste verklarende kracht bevatten: 





 

Onderwijsvestigingen hebben een significant positief effect op de waarde van bedrijventerreinen (p < 0,01). Bij de aanwezigheid van één vestiging met onderwijsactiviteiten neemt de waarde van het bedrijventerrein toe met circa 4%, bij tien van deze vestigingen loopt dit effect op tot 50%. Het aantal ondernemingen op het bedrijventerrein met kantoorhoudende, industriële en overige activiteiten heeft een significant negatief effect op de waarde van bedrijventerreinen (p < 0,01). Voor kantoorhoudende activiteiten is het effect voor één vestiging circa 0,7% negatief, voor industriële activiteiten is dit effect 0,5% negatief. Het aantal kantoorhoudende en industriële vestigingen is echter veelal vrij groot op bedrijventerreinen. Bij tien vestigingen nadert het effect op de waarde van bedrijventerreinen 5% voor kantoorhoudende vestigingen en 7% voor industriële vestigingen. Voor het aantal winkels op bedrijventerreinen is ook sprake van een negatief effect op de waarde van bedrijventerreinen, maar de significantie is lager (P < 0,05). De aanwezigheid van één winkel heeft een negatief effect van 0,3% op de waarde van bedrijventerreinen. Vestigingen met activiteiten op het gebied van gezondheidszorg hebben een positief effect op de waarde van bedrijventerreinen, maar dit effect is niet significant. De jaardummies, time fixed-effects, zijn relatief ten opzichte van het jaar 2007, de referentiecategorie (jaar 2008 is vervallen, zie hiervoor paragraaf 3.5.1). Tot 2000 is het effect van de jaardummies vrijwel gelijk (coëfficiënten tonen een beperkte ontwikkeling),

62


sinds 2000 is de waarde van bedrijventerreinen echter fors gestegen, dit is af te leiden uit de toenemende β-coëfficiënt. Deze stijging is bovendien statistisch significant (p < 0,01). In 2006 is vervolgens sprake van een daling van de waarde van de bedrijventerreinen ten opzichte van het daaraan voorgaande jaar. Omdat de coëfficiënt van deze jaardummy niet significant is, kunnen hierover echter niet met zekerheid uitspraken worden gedaan. De modellen zijn geschat rekening houdend met spatial fixed-effects. De coëfficiënten van deze dummyvariabelen worden niet weergegeven. 4.4

Resultaten: invloed van type activiteiten en herkomst buitenlandse vestiger

Mogelijk dat het type activiteiten dat de buitenlandse onderneming uitvoert op het bedrijventerrein invloed heeft op de waarde van bedrijventerreinen. Ditzelfde geldt voor de herkomst van buitenlandse vestigers. Hoewel vanuit de literatuur enkele veronderstellingen zijn gedestilleerd ten aanzien van activiteiten en herkomst, is dit onderdeel van het onderzoek vooral exploratief van aard. Model 3 is gebaseerd op vergelijking 6: a. Voor model 3a geldt dat onderzocht wordt in hoeverre het type activiteiten dat een buitenlandse onderneming uit gaat voeren op het bedrijventerrein een effect heeft op de waarde van een bedrijventerrein. Onderscheid is gemaakt voor zeven type activiteiten van buitenlandse ondernemingen. b. Voor model 3b geldt dat onderzocht wordt in hoeverre de herkomst van een buitenlandse onderneming een effect heeft op de waarde van een bedrijventerrein. Onderscheid is gemaakt in vijf regio’s van herkomst. c. Voor model 3c geldt dat dat onderzocht wordt in hoeverre zowel het type activiteiten dat een buitenlandse onderneming uit gaat voeren als de herkomst op het bedrijventerrein een effect heeft op de waarde van een bedrijventerrein. Resultaten model 3: vestiging van buitenlandse ondernemingen en activiteiten en herkomst Figuur 26 bevat de resultaten van de paneldata regressieanalyse met spatial fixed-effects voor de modellen 3a, 3b en 3c. Ook hiervoor geldt dat de asterisken achter de 𝛽-coëfficiënt aangeven of de variabele significant van invloed is op de WOZ-waarde met een betrouwbaarheid van 99% (***), 95% (**) of 90% (*). Tussen haakjes is de p-waarde opgenomen waarop de asterisken zijn gebaseerd. Ook hiervoor geldt dat de significante variabelen in rood zijn weergegeven (p < 0,10).

63


Constante d_bvest_5tot10werkn_cont d_bvest_10tot100werkn_cont d_bvest_100pluswerkn_cont d_bvest1tot3_5tot10werkn_cont d_bvest1tot3_10tot100werkn_cont d_bvest1tot3_100pluswerkn_cont d_bvest4meer_5tot10werkn_cont d_bvest4meer_10tot100werkn_cont d_bvest4meer_100pluswerkn_cont activiteit_hoofdkantoor_cont activiteit_distrlog_cont activiteit_productie_cont activiteit_rd_cont activiteit_servicecenter_cont activiteit_marketingsales_cont activiteit_overig_cont



3c ln_waarde_per_hectare

11.204*** (0.000) 0.030 (0.758) -0.085 (0.227) -0.188* (0.083) 0.088 (0.294) -0.029 (0.645) -0.294*** (0.001) 0.239** (0.026) -0.029 (0.666) -0.358*** (0.000) 0.306*** (0.000) 0.093 (0.112) -0.045 (0.525) 0.340*** (0.002) -0.004 (0.954) -0.166*** (0.004) -0.135 (0.350)

11.204*** (0.000) 0.027 (0.910) -0.072 (0.751) -0.032 (0.895) 0.103 (0.658) 0.002 (0.992) -0.156 (0.507) 0.245 (0.312) 0.008 (0.973) -0.210 (0.378)

11.205*** (0.000) 0.075 (0.755) -0.064 (0.778) -0.139 (0.569) 0.123 (0.601) 0.004 (0.986) -0.252 (0.288) 0.277 (0.254) 0.006 (0.980) -0.309 (0.198) 0.371*** (0.000) 0.118** (0.050) 0.010 (0.891) 0.322*** (0.004) 0.041 (0.521) -0.088 (0.162) 0.250 (0.459) -0.179 (0.441) 0.156 (0.517) 0.021 (0.930) -0.222 (0.364) -0.461 (0.285) -0.005*** (0.000) -0.007*** (0.000) -0.000*** (0.005) -0.003** (0.025) 0.002 (0.755) 0.038*** (0.007) -0.003*** (0.000) -0.455*** (0.000) -0.478*** (0.000) -0.486*** (0.000)

herkomst_noordamerika_cont herkomst_uk_cont herkomst_continentaaleu_cont herkomst_azie_cont herkomst_overig_cont vestigingen_industrieel vestigingen_kantoor vestigingen_woning vestigingen_winkel vestigingen_gezondheidszorg vestigingen_onderwijs vestigingen_overig j1997 j1998 j1999

-0.005*** (0.000) -0.007*** (0.000) -0.000*** (0.005) -0.003** (0.028) 0.002 (0.734) 0.039*** (0.005) -0.003*** (0.000) -0.455*** (0.000) -0.478*** (0.000) -0.486*** (0.000)

-0.024 (0.914) 0.216 (0.363) 0.178 (0.442) -0.020 (0.930) -0.260 (0.329) -0.005*** (0.000) -0.007*** (0.000) -0.000*** (0.004) -0.003** (0.028) 0.003 (0.690) 0.037*** (0.008) -0.003*** (0.000) -0.454*** (0.000) -0.478*** (0.000) -0.485*** (0.000)

64


j2000 j2001 j2002 j2003 j2004 j2005 j2006 j2007 spatial fixed effects

Observaties R-kwadraat Aantal Rinnummer Adj. R-kwadraat p-waarde tussen haakjes *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.10

-0.201*** (0.000) -0.212*** (0.000) -0.209*** (0.000) -0.208*** (0.000) -0.033*** (0.000) -0.038*** (0.000) -0.012 (0.165) referentiecategorie



ja

ja

ja

26,339 0.238 3,073 0.136

26,339 0.237 3,073 0.135

26,339 0.239 3,073 0.137

Figuur 26. Resultaten van de regressieanalyses voor model 3.

Interpretatie van de resultaten van model 3 Activiteiten van buitenlandse ondernemingen Uit model 3a wordt afgeleid dat de onderscheiden activiteiten van buitenlandse vestigers een verschillende invloed hebben op de waarde van bedrijventerreinen. Op basis van literatuur van onder andere Bathelt et al. (2004) is afgeleid dat activiteiten die als hoogwaardig worden beschouwd mogelijk een positievere invloed hebben dan meer laagwaardig gekwalificeerde activiteiten. De analyse toont dit ook: 





De vestiging van een hoofdkantoor en van R&D faciliteiten (beide veronderstelde hoogwaardige activiteiten) hebben een significant positief effect op de waarde van bedrijventerreinen. De vestiging van een buitenlands hoofdkantoor levert een toename van de gemiddelde waarde van het bedrijventerrein van 35,8%, de vestiging van buitenlandse R&D faciliteiten een toename van 40,5% (p < 0,01). De vestiging van een buitenlandse onderneming met marketing & sales activiteiten (een niet zozeer hoogwaardig veronderstelde activiteit, maar vooral een activiteit waarbij het aantal linkages met de regio beperkt wordt verondersteld) heeft juist een negatief effect op de waarde van bedrijventerreinen. De waarde van het bedrijventerrein daalt met 15,3% indien een buitenlandse onderneming dergelijke activiteiten start (p < 0,01). De vestiging van buitenlandse activiteiten op het gebied van distributie en logistiek hebben ook een positief effect op de waarde van bedrijventerreinen. Een buitenlandse onderneming actief in productie, service centers of met overige activiteiten hebben een negatief effect op de waarde van bedrijventerreinen. Voor distributie en logistiek en voor productie geldt dat de richting van het effect tegengesteld is aan hetgeen verwacht. De effecten van deze typen activiteiten zijn echter niet significant.

65


Bij bovenstaande bevindingen wordt opgemerkt dat de geobserveerde effecten aanvullend zijn aan het effect van de vestiging van een buitenlandse onderneming op zichzelf. In model 3a is derhalve sprake van enerzijds het effect van vestiging van een buitenlandse onderneming in een bepaald tijdvak en grootteklasse, en anderzijds het effect van de activiteiten van die buitenlandse onderneming. Opgemerkt wordt nog dat buitenlandse ondernemingen veelal starten met meerdere activiteiten. Zo is sprake van een relatief sterke positieve correlatie tussen productie- en R&D-activiteiten. Uit de analyse volgt dat deze activiteiten een tegengesteld effect hebben op de waarde van bedrijventerreinen. Indien een buitenlandse onderneming start met deze activiteiten, dan zal de omvang van het effect op de waarde van bedrijventerreinen dus gedempt worden. De coëfficiënt van de interactievariabelen in model 3a (tijdvak-grootteklasse combinatie) tonen een vergelijkbare richting en omvang als de resultaten van model 2b. Hieruit wordt afgeleid dat de resultaten voor de interactievariabele relatief stabiel zijn. Herkomst van buitenlandse ondernemingen Model 3b toont dat de herkomst van gevestigde buitenlandse ondernemingen weinig invloed lijkt te hebben op de waarde van bedrijventerreinen. De coëfficiënten voor de herkomst van buitenlandse ondernemingen zijn niet significant. Het uitblijven van verwachte significantie bij regressieanalyses kan te maken hebben met te weinig variatie in de variabelen. Voor herkomst lijkt hiervan geen sprake te zijn omdat 43% van de buitenlandse ondernemingen afkomstig is uit Noord-Amerika, maar ook 35% afkomstig is uit Azië en 21% uit Europa (continentaal en VK). Op basis van de French School of Proximity Dynamics werd verwacht dat nabijheid zou bijdragen aan het aangaan van linkages en daarmee aan agglomeratievoordelen. Op basis hiervan zouden ondernemingen uit continentaal Europa en het VK meer moeten bijdragen aan de waarde van bedrijventerreinen dan ondernemingen met een andere herkomst. Dit omdat de nabijheid tot Nederlandse ondernemingen, in diverse dimensies van nabijheid, groter wordt verondersteld. Hoewel niet significant, wordt dit effect ook gevonden. Buitenlandse ondernemingen afkomstig uit het VK en continentaal Europa hebben een positieve invloed op de waarde, terwijl Noord-Amerika, Azië en overige regio’s een negatieve invloed hebben. Ook is het mogelijk dat het doel van de investering hierin een rol speelt, zoals markttoegang, betrekken van kennis, assemblage en belastingvoordelen. Hierover is echter geen informatie beschikbaar in de database en hier is dan ook geen verder onderzoek naar gedaan. Nadere analyse van model 3b leert ook dat het toevoegen van variabelen voor herkomst van buitenlandse ondernemingen een grote invloed heeft op de interactievariabelen voor tijdvak en omvang van de buitenlandse vestiger: 

De significantie van de coëfficiënten voor de interactievariabelen verdwijnt bij het toevoegen van variabelen over de herkomst van buitenlandse ondernemingen. Hieruit blijkt dat het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van

66






bedrijventerreinen klein is en daarmee relatief gevoelig voor het toevoegen van nieuwe variabelen. De richting van de coëfficiënten van de interactievariabelen zijn vrijwel gelijk aan model 2b, zeker voor wat betreft de significante variabelen uit model 2b. Dit toont aan dat de richting van het effect relatief stabiel is. De omvang van de coëfficiënt van de interactievariabelen verandert, maar deze verandering wordt beschouwd als relatief beperkt. Ook hieruit blijkt dat de bevindingen over de interactievariabelen relatief stabiel zijn.

Activiteiten en herkomst van buitenlandse ondernemingen In model 3c zijn alle variabelen opgenomen ten aanzien van tijdvak en grootteklasse (interactievariabelen), activiteiten en herkomst van de buitenlandse vestiger. Net als in model 3b leidt het toevoegen van herkomst in model 3c ertoe dat de significantie van de interactievariabelen verdwijnt. Voor wat betreft activiteiten blijft het positieve effect gehandhaafd voor hoofdkantoren en R&D activiteiten (p < 0,01). Ook de vestiging van buitenlandse ondernemingen op het gebied van distributie en logistiek leidt tot een significante stijging van de waarde van bedrijventerreinen (p < 0,05). De herkomst van buitenlandse ondernemingen heeft niet een significant effect op de waarde van bedrijventerreinen. Voor model 3 geldt net als voor model 1 en model 2 dat de controlevariabelen voor het aantal vestigingen en voor de jaardummies vrijwel allemaal een significant effect hebben op de waarde van bedrijventerreinen (tenminste p < 0,05). Niet een significant effect hebben alleen het aantal gezondheidszorgvestigingen en de jaardummy voor 2006.

67


5 Conclusies en reflectie

68


5

5.1

Conclusies en reflectie

Inleiding

Het doel van het onderzoek was inzicht te verkrijgen in het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waardeontwikkeling van vastgoed op bedrijventerreinen en, indien er een effect is, inzicht te krijgen in de richting en de omvang van dat effect. In voorgaande hoofdstukken zijn hypothesen afgeleid uit de literatuur, zijn variabelen en onderzoeksopzet besproken en zijn modellen geschat. Dit hoofdstuk bevat de synthese. Paragraaf 5.2 start met een uiteenzetting van de resultaten waarna in paragraaf 5.3 is gereflecteerd op deze resultaten. In paragraaf 5.4 zijn tot slot suggesties gedaan voor vervolgonderzoek. 5.2

Bevindingen Hypothese vanuit de literatuur

De theoretische onderbouwing van de centrale vraag is gevonden door het combineren van twee disciplines: ruimtelijke economie en vastgoedkunde. De internationale context is betrokken door de ruimtelijke economie in relatie te brengen met internationale ondernemingen. Op basis van literatuur is de hypothese geformuleerd dat het aantrekken van buitenlandse ondernemingen een positief effect zou moeten hebben op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. Resultaten van het onderzoek Figuur 27 toont schematisch de resultaten van modellen 1 en 2. Uit model 1a en model 2a blijkt dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen op zich geen significant effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen. De reden hiervoor blijkt op het moment dat onderscheid wordt gemaakt naar grootteklasse van de buitenlandse vestiger. Hieruit volgt namelijk dat buitenlandse vestigers wel degelijk een significant effect hebben op de waarde van bedrijventerreinen, maar dat de richting van het effect verschilt voor kleine en grote buitenlandse ondernemingen. Kleine buitenlandse vestigers hebben een positieve invloed en grote buitenlandse vestigers hebben een negatieve invloed (p < 0,05). Uit model 2b blijkt bovendien dat dit effect vooral zichtbaar is in de jaren na vestiging van de buitenlandse onderneming (p < 0,05). De significantie van dit effect neemt verder toe naarmate buitenlandse ondernemingen langer zijn gevestigd op bedrijventerreinen.

69


Model 1 – vestiging van buitenlandse ondernemingen naar grootteklasse

1a

Legenda

1b

Positief effect

Geen significant effect

Negatief effect

Model 2 – vestiging van buitenlandse ondernemingen naar tijdvak 0

2a

Legenda

0

Positief effect

1-3

4+

Geen significant effect

1-3

4+

2b

Negatief effect

Figuur 27. Samenvatting van de resultaten van de modellen 1 en 2.

De verklarende kracht (R-kwadraat) van de modellen is in de modellen 1 en 2 circa 24%. Het toevoegen van variabelen leidt niet tot een waarneembare verbetering van de verklarende kracht. Dit duidt erop dat de verklarende kracht van vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen beperkt is. Met voorgaande wordt wel de hoofdvraag bevestigend beantwoord: De vestiging van buitenlandse ondernemingen heeft effect op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen. De richting en omvang van het effect zijn echter niet eenduidig. Vanwege de beperkte verklarende kracht van de modellen wordt de nulhypothese, dat er geen effect is, op basis van dit onderzoek nog niet definitief verworpen. Nader onderzoek moet hier uitsluitsel over geven. Ook dient nader onderzoek uit te wijzen waarom grote ondernemingen een negatief effect hebben, terwijl juist een positief effect werd verwacht. Figuur 28 toont de resultaten van het exploratieve onderzoek naar het effect van activiteiten en herkomst van buitenlandse ondernemingen in model 3. Model 3a leert dat hoofdkantoren (HQ) en ondernemingen met R&D-activiteiten een significant positief effect hebben op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen, terwijl ondernemingen die marketing & sales activiteiten uitvoeren juist een negatief effect hebben op de waarde (p < 0,01). Geconcludeerd wordt dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen met hoogwaardige activiteiten een positiever effect lijken te hebben op de waarde van bedrijventerreinen dan ondernemingen met laagwaardige activiteiten. Ook voor activiteiten geldt dat de resultaten niet eenduidig zijn. Dit komt onder andere doordat het beperkt mogelijk is een duidelijke scheiding aan te brengen tussen hoogwaardige en laagwaardige activiteiten op basis van de database. Mogelijk dat nader onderzoek hier duidelijkheid over kan geven.

70


Model 3 –vestiging van buitenlandse ondernemingen naar activiteiten en herkomst

3a

HQ

3b

Etc.

Log/distributie Etc.

Productie R&D

Etc.

Service

Etc.

Marketing/sales

Etc.

Overig

3c* Legenda

HQ Log/distributie R&D

Positief effect Geen significant effect Negatief effect

*alleen significante resultaten weergegeven

Figuur 28. Samenvatting van de resultaten van het exploratieve onderzoek in model 3.

Het eveneens exploratieve onderzoek naar het effect van herkomst van buitenlandse ondernemingen in model 3b levert geen significante resultaten op. Wat wel opvalt, is dat de richting van de coëfficiënt van buitenlandse ondernemingen afkomstig uit Europa positief is, en van ondernemingen uit de rest van de wereld negatief. Dit doet vermoeden dat nabijheid, in verschillende dimensies, invloed heeft. Mogelijk echter speelt ook het doel dat buitenlandse ondernemingen nastreven met de nieuwe vestiging een rol hierbij. Dit laatste is echter niet onderzocht. In model 3c blijkt dat het toevoegen van herkomst van buitenlandse ondernemingen aan het model ertoe leidt dat de significantie verdwijnt van de coëfficiënten van vestiging van buitenlandse ondernemingen (naar tijdvak en grootteklasse). De richting van de coëfficiënten verandert echter niet en de omvang van de coëfficiënten verschuift beperkt. Dit versterkt de eerdere conclusie dat het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van vastgoed op bedrijventerreinen beperkt is (verklarende kracht), maar dat de richting en omvang als robuust kunnen worden beschouwd. 5.3

Reflectie op de resultaten

Econoom David Ricardo, grondlegger van de theorie over grondrente, stelde begin negentiende eeuw dat de waarde van grond gelijk is aan het economisch voordeel dat kan worden gegenereerd indien de grond op de meest productieve wijze wordt ingezet (Ricardo, 1817). Mijn scriptie bouwt voort op dit aloude principe. Via Marshall, Arrows en Romer (MAR), Porter en Jacobs wordt geconstateerd dat externaliteiten leiden tot agglomeratievoordelen. Voor ondernemingen is nabijheid in verschillende dimensies belangrijk voor het aangaan van linkages en learnings die bijdragen aan het ontstaan van agglomeratievoordelen (Boschma, 2005). Ook de vestiging van internationale ondernemingen leidt tot agglomeratievoordelen. Wintjes (2001) toont aan dat buitenlandse ondernemingen linkages en learnings aangaan met de omgeving na vestiging, een vorm van externaliteiten en daarmee agglomeratievoordelen. Uit werk van Koster (2013) en Tordoir (2012) wordt theoretisch afgeleid dat agglomeratievoordelen leiden tot een hogere waarde van

71


vastgoed. Op basis van voorgaande heb ik vervolgens verondersteld dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen een positief effect hebben op de waarde van bedrijventerreinen. Regressieanalyses met paneldata over kenmerken van bedrijventerreinen en kenmerken van buitenlandse vestigers tonen aan dat de vestiging van buitenlandse ondernemingen een effect hebben op de waarde van bedrijventerreinen. Het effect is significant, maar blijkt niet eenduidig: kleine buitenlandse ondernemingen hebben een positief effect, grote buitenlandse ondernemingen juist een negatief effect. Deze resultaten zijn slechts ten dele conform verwachten en vragen daarom om vervolgonderzoek. De vestiging van buitenlandse ondernemingen draagt ontegenzeggelijk bij aan vergroting van de werkgelegenheid (Dicken, 1992). Dit is de belangrijkste reden voor gemeenten om te investeren in investeringsbevordering (Hospers, 2009). Mijn onderzoek toont vooralsnog aan dat niet alleen de werkgelegenheid toeneemt door vestiging van buitenlandse ondernemingen, maar ook dat de waarde van bedrijventerreinen kan stijgen. Vastgoedeigenaren op bedrijventerreinen profiteren op middellange en lange termijn van de vestiging van (kleine) buitenlandse ondernemingen door een hogere vastgoedwaarde. Bewust maak ik in voorgaande alinea een voorbehoud door gebruik te maken van de constructie ‘toont vooralsnog aan’. Het door mij uitgevoerde onderzoek is uniek gegeven de gebruikte datasets, maar heeft ook een aantal beperkingen die maken dat voorzichtigheid dient te worden betracht bij het interpreteren van de resultaten. De meest belangrijke beperking betreft de kwaliteit van de afhankelijke variabele, de waarde van bedrijventerreinen. Deze is gebaseerd op de WOZ-waarde en hoewel uit onderzoek blijkt dat deze WOZ-waarde de marktwaarde benadert, kleven er toch een aantal beperkingen aan het gebruik van de WOZ-waarde. Nader onderzoek, mogelijk op basis van marktwaarden in plaats van WOZ-waarde, zou de resultaten van mijn onderzoek kunnen bevestigen. Een andere beperking is de kwaliteit van de dataset met buitenlandse ondernemingen. Hoewel het NFIA betrokken is bij het grootste deel van de buitenlandse investeringen, is zij niet betrokken bij alle buitenlandse investeringen in Nederland. Bovendien ontbreken in de dataset buitenlandse ondernemingen die zijn gestart met minder dan vijf werknemers. De door mij gebruikte database is daarmee niet compleet. Idealiter zou de database een totaalbeeld bevatten van alle buitenlandse investeringen in Nederland. De bovenstaande beperkingen ten aanzien van data over de waarde van bedrijventerreinen en data over buitenlandse investeringen kunnen ten grondslag liggen aan het uitblijven van eenduidige resultaten. Nader onderzoek moet hier uitsluitsel over geven. Indien in dit nader onderzoek de resultaten uit mijn onderzoek worden bevestigd en de nulhypothese daadwerkelijk wordt verworpen, dan zou een discussie kunnen worden gevoerd over de bijdrage van vastgoedeigenaren op bedrijventerreinen aan investeringen door gemeenten in acquisitie van buitenlandse ondernemingen voor vestiging op bedrijventerreinen. Een verdere verdieping van mijn onderzoek kan bovendien mogelijk uitwijzen welke type buitenlandse ondernemingen, en de herkomst daarvan, de grootste bijdrage levert aan de vastgoedwaarde. Op die wijze kan gerichter worden geïnvesteerd in acquisitie van buitenlandse ondernemingen voor specifieke bedrijventerreinen. Vooralsnog lijkt het erop dat de grootste bijdrage aan de waarde van bedrijventerreinen wordt gerealiseerd door

72


buitenlandse ondernemingen met een beperkt aantal werknemers actief als hoofdkantoor of R&D faciliteit. De herkomst van de buitenlandse onderneming lijkt niet uit te maken voor de waarde van bedrijventerreinen. Ook kan op basis van de resultaten in dit onderzoek een discussie worden gevoerd over het opnemen van positieve effecten op vastgoedwaarde in de ‘business case’ voor het aantrekken van buitenlandse ondernemingen. Immers, ook voor gemeenten levert een hogere vastgoedwaarde additionele inkomsten op via onder andere OZB. Hoewel dit effect beperkt is, mede omdat OZB inkomsten meewegen in de uitkering voor gemeenten vanuit het gemeentefonds, kan het een overweging zijn om additioneel te investeren in het aantrekken van buitenlandse ondernemingen die aan bepaalde kenmerken voldoen. Nader onderzoek dient uit te wijzen wat het effect is van een hogere vastgoedwaarde door vestiging van buitenlandse ondernemingen op de belastinginkomsten van gemeenten. 5.4

Suggesties voor vervolgonderzoek

Dit onderzoek biedt inzicht in de effecten van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen en geeft antwoord op een aantal relevante vragen hieromtrent. Wetenschappelijk onderzoek is echter nooit ‘klaar’ of ‘af’. Onderzoek creëert namelijk nieuwe vragen, zo ook onderzoek naar de vestiging van buitenlandse ondernemingen en waarde van bedrijventerreinen. Vragen als ‘waarom hebben kleine buitenlandse ondernemingen een positief effect en grote buitenlandse ondernemingen een negatief effect op de waarde van bedrijventerreinen?’, ‘waarom is de herkomst van buitenlandse ondernemingen niet significant?’, ‘gelden deze resultaten ook voor andere type werklocaties, zoals kantorenparken?’ en ‘zijn deze resultaten ook houdbaar in het buitenland?’. Dit onderzoek biedt handvatten voor het beantwoorden van deze vragen. De toename van metingen, opkomst van geo-informatie en trend richting het meer publiek beschikbaar stellen van informatie opent nieuwe onderzoeksmogelijkheden. De hiervoor gestelde vragen worden ongetwijfeld in de toekomst beantwoord. Hierna is op basis van de ervaringen in dit onderzoek een selectie weergegeven van richtingen voor vervolgonderzoek. De richtingen voor vervolgonderzoek zijn geordend van conceptueel/theoretisch naar meer methodologisch. 



De aard van de veronderstelde agglomeratievoordelen. Dit onderzoek veronderstelt dat er sprake is van agglomeratievoordelen door vestiging van buitenlandse ondernemingen. De aard van deze agglomeratievoordelen is niet verder onderzocht, bijvoorbeeld of dit samenhangt met MAR-externaliteiten, Porter-externaliteiten of Jacobs-externaliteiten. In de literatuur worden relaties gelegd met verbetering van leermogelijkheden, toename van mobiliteit van werknemers, mate van intensiteit van linkages (strong/weak ties) en mate van internationaliteit van buitenlandse ondernemingen. Nader onderzoek kan hierover meer duidelijkheid geven. Het effect op de omgeving van bedrijventerreinen. Dit onderzoek richt zich op het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen. Het is niet ondenkbaar dat de vestiging van een

73
















buitenlandse onderneming niet alleen invloed heeft op de waarde van het bedrijventerrein waar het is gevestigd, maar ook op andere bedrijventerreinen in de omgeving. Of op de waarde van kantorenlocaties in de omgeving. Of op de waarde van woningen. Dit kan nader worden onderzocht. De wijze van aansturing van in Nederland gevestigde buitenlandse ondernemingen. Dit onderzoek houdt beperkt rekening met organisatie specifieke kenmerken ten aanzien van externe aansturing. De mate van zelfstandigheid van organisaties, autonoom of sterke controle door moedermaatschappij, zou een effect kunnen hebben op de mate van lokale verankering en daarmee het effect op de waarde van bedrijventerreinen. Nader onderzoek kan hier meer inzicht in bieden. Het effect van vertrek van buitenlandse ondernemers. Dit onderzoek richt zich op de vestiging van buitenlandse ondernemingen. Beredeneerd kan worden dat het vertrek van buitenlandse ondernemingen ook een effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen. Dit dient te blijken uit nader onderzoek. Het effect van vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van kantorenlocaties. Dit onderzoek richt zich op het effect op de waarde van bedrijventerreinen. Dedicated kantorenlocaties zijn hierbij uitgesloten. Verwacht wordt dat vestiging van buitenlandse ondernemingen op kantorenlocaties ook een effect heeft op de waarde van die kantorenlocaties. Nader onderzoek kan dit aantonen. Het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen op de waarde van bedrijventerreinen in het buitenland. Dit onderzoek richt zich op specifiek de Nederlandse situatie, het effect van buitenlandse ondernemingen op de waarde van Nederlandse bedrijventerreinen. Vergelijkbaar onderzoek kan ook worden uitgevoerd in het buitenland en kan aantonen of de in dit onderzoek gevonden verbanden universeel zijn of specifiek gelden voor de Nederlandse situatie. Het nader duiden van de resultaten voor de herkomst van gevestigde buitenlandse ondernemingen. Dit onderzoek concludeert dat de herkomst van buitenlandse ondernemingen niet een significant effect heeft op de waarde van bedrijventerreinen. Het maakt kortgezegd niet uit vanuit welke regio een buitenlandse onderneming afkomstig is, het effect op de waarde is hetzelfde. Deze conclusie verdient nadere duiding en aanvullend onderzoek kan dit aantonen. Het nader specificering van de omvang van investeringen. Dit onderzoek heeft het aantal werknemers bij de start als proxy genomen voor de omvang van een buitenlandse vestiger. De omvang van de onderneming kan ook worden gemeten in termen van de omvang van de investering door de buitenlandse onderneming. De verwachting is dat naarmate de investering groter wordt, het effect op de omgeving groter is (linkages) en daarmee ook het effect op de waarde van bedrijventerrein toeneemt. Aanvullend onderzoek kan dit uitwijzen. Het effect van de vestiging van buitenlandse ondernemingen met minder dan 5 werknemers. Uit dit onderzoek blijkt dat vestiging van kleine buitenlandse ondernemingen (5 tot 10 medewerkers) het meest positieve effect hebben op de waarde van bedrijventerreinen.

74




Mogelijk nuanceert het toevoegen van nog kleinere ondernemingen het effect op de waarde van bedrijventerreinen. Dit moet blijken uit nader onderzoek. Het onderzoeken van een langere tijdsperiode. Dit onderzoek richt zich op de periode 1997 tot en met 2008. Dit heeft te maken met beperkingen van data over kenmerken van bedrijventerreinen. Informatie over vestiging van buitenlandse ondernemingen is beschikbaar over de periode 1990 tot en me 2012. Het vergroten van de beschouwde tijdsperiode in aanvullend onderzoek vergroot de betrouwbaarheid van de resultaten.

75


& Bibliografie

76


Bibliografie Alonso, W. (1964). Location and Land Use. (H. U. Press, Ed.). Cambridge, Massachusetts. Antonelli, C. (1999). Irreversability and Innovation. Paper presented at the INLOCO seminar in Nice. Baltagi, B. (2005). Econometric analysis of panel data. Vasa (Third Edit., p. 302). Chichester, West Sussex, England: John Wiley & Sons Ltd. Bathelt, H., Malmberg, A., & Maskell, P. (2004). Clusters and knowledge: local buzz, global pipelines and the process of knowledge creation. Progress in Human Geography, 28(1), 31–56. Beekmans, J., Beckers, P., Van der Krabben, E., & Martens, K. (2013). A hedonic price analysis of the value of industrial sites. Journal of Property Research, (November), 1–23. Bender, G., & Laestadius, S. (2005). Non-science based innovativeness: on capabilities relevant to generate profitable novelty. In Non-Research-Intensive (pp. 123–170). Berends, J. (2013). Aziatische bedrijven in dynamisch perspectief Een kwalitatief onderzoek naar in Nederland gevestigde Aziatische dochterondernemingen Aziatische bedrijven in dynamisch perspectief Een kwalitatief onderzoek naar in Nederland gevestigde Aziatische dochterond. Universiteit Utrecht. Berkhout, T. M. (2011). Schatten voor de schatkist in een internationale context. Nederlands Tijdschrift Voor Fiscaal Recht, 3(juni), 1–5. Blomström, M., Globerman, S., & Kokko, A. (2001). The determinants of host country spillovers from foreign direct investment: review and synthesis of the literature (No. 76). Inward investment, technological change and growth (pp. 34–65). Boschma, R. A. (2005). Proximity and Innovation: A Critical Assessment. Regional Studies, 39(1), 61– 74. Boschma, R. A., Frenken, K., & Lambooy, J. G. (2002). Evolutionaire economie. Een Inleiding (p. 252). Bussum: Uitgeverij Coutinho. Davidson, W. H. (1980). The Location of Foreign Direct Investment Activity: Country Characteristics and Experience Effects. Journal of International Business Studies, 11(2), 9–22. De Groot, H. F. J., Poot, J., & Smit, M. (2009). Agglomeration externalities, innovation and regional growth: theoretical perspectives and meta-analysis. Handbook of Regional Growth, 256–281. De Groot, H. L. F. (2012). Determination of land rents: a simple approach (p. 11). Amsterdam.

77


De Groot, H., Marlet, G., Teulings, C., & Vermeulen, W. (2010). Stad en land (p. 138). Centraal Planbureau, Den Haag. De Vor, F., & De Louw, E. (2008). De economische betekenis van bedrijventerreinen. Economische Statistische Berichten, 4541(augustus), 506–509. Derbes, M. J. (2002). Non-Comparable Industrial Sales. The Appraisal Journal, 70(1), 39–45. Dicken, P. (1992). Global Shift: The Internationalization of Economic Activity (Second edi., p. 492). London, England: Chapman. DTZ. (2014). Nederland compleet - Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt (p. 83). Amsterdam. Dynamis. (2014). Sprekende Cijfers - Bedrijfsruimtemarkten (p. 18). Utrecht. Feldman, M., & Audretsch, D. (1999). Innovation in cities: Science-based diversity, specialization and localized competition. European Economic Review, 43, 409–429. Field, A. (2000). Discovering statistics using SPSS (Third edit., p. 822). London, England: SAGE Publications Ltd. Girma, S., & Wakelin, K. (2000). Are there Regional Spillovers from FDI in the UK? (No. 16) (p. 24). Nottingham, England: Centre for research on globalisation and labour markets. Glaeser, E., & Gottlieb, J. (2009). The wealth of cities: Agglomeration economies and spatial equilibrium in the United States. Journal of Economic Literature, 47(4), 983–1028. Glaeser, E., Kallal, H., Scheinkman, J., & Shleifer, A. (1992). Growth in cities. Journal of Political Economy, 100(6), 27. Glaeser, E., Kolko, J., & Saiz, A. (2001). Consumer city. Journal of Economic Geography, 1(1), 27–50. Graff, R. A., & Young, M. S. (1999). The Magnitude of Random Appraisal Error in Commercial Real Estate Valuation. Journal of Real Estate Research, 17(1), 33–54. Granovetter, M. (1973). The strength of weak ties. American Journal of Sociology, 78(6), 1360–1380. Granovetter, M. (1983). The strength of weak ties: A network theory revisited. Sociological Theory, 1(1983), 201–233. Halvorsen, R., & Palmquist, R. B. (1980). The interpretation of dummy variables in semilogarithmis equations.pdf. The American Economic Review, 70(3), 474–475. Hayter, R. (1997). The dynamics of industrial location (p. 484). West Sussex (UK): John Wiley & Sons. Henderson, V. (1997). Externalities and Industrial Development. Journal of Urban Economics, 42(3), 449–470.

78


Hooijmaijers, J. (2012). Ficties drijven een wig tussen transactieprijs en WOZ-waarde. Amsterdam School of Real Estate. Hospers, G.-J. (2009). Citymarketing in perspectief (p. 128). Lelystad: IVIO-Wereldschool. Iammarino, S., & McCann, P. (2013). Multinationals and economic geography (p. 479). Cheltenham: Edward Elgar Publishing. Jacobs, J. (1961). The Death and Life of Great American Cities (p. 587). New York: Random House. Jacobs, W., Koster, H. R. A., & Van Oort, F. (2013). Co-agglomeration of knowledge-intensive business services and multinational enterprises. Journal of Economic Geography, 14(2), 443–475. JLL. (2014). Ranking Kantoorlocaties 2014 (p. 24). Amsterdam. Koster, H. (2013). Rocketing Rents - The magnitude and attenuation of agglomeration economies in the commercial property market (p. 34). Lechner, C., & Dowling, M. (2003). Firm networks: external relationships as sources for the growth and competitiveness of entrepreneurial firms. Entrepreneurship & Regional Development: An International Journal, 15(1), 1–26. Louw, E., Needham, D. B., Olden, H., & Pen, C. J. (2009). Planning van bedrijventerreinen (p. 248). SDU, Den Haag. Mariotti, S., Piscitello, L., & Elia, S. (2010). Spatial agglomeration of multinational enterprises: the role of information externalities and knowledge spillovers. Journal of Economic Geography, 10(4), 519–538. McCann, P. (2001). Urban and regional economics. Oxford University Press. Ministerie van Infrastructuur en Milieu. (2013). Ibis werklocaties de stand van zaken in planning en uitgifte van werklocaties op 1 januari 2013 en de uitgifte in 2012 (p. 53). Morrison, A. (2008). Gatekeepers of Knowledge within Industrial Districts: Who They Are, How They Interact. Regional Studies, 42(6), 817–835. NFIA. (2014a). Resultaten NFIA 2013 (p. 14). Den Haag. NFIA. (2014b, March 17). Record number of jobs thanks to foreign investments. Persbericht. Onderstal, M. (2013). Taxateurs en taxaties op waarde geschat. Amsterdam School of Real Estate. Osborne, J., & Waters, E. (2002). Four assumptions of multiple regression that researchers should always test. … Assessment, Research & …, 8(2), 1–5. Parida, V., Johansson, C., & Larsson, T. (2009). Implementation of open innovation practices in Swedish manufacturing industry. Paper Presented at the International Conference on Engineering Design , 26th of August 2009, Stanford University, CA.

79


Paterson, S. L., & Brock, D. M. (2002). The development of subsidiary-management research: review and theoretical analysis. International Business Review, 11(2), 139–163. Pen, C. J. (2002). Wat beweegt bedrijven (p. 347). Utrecht/Groningen: Nederlandse Geografische Studies 297. Petruzzelli, A. M., Albino, V., & Carbonara, N. (2009). External knowledge sources and proximity. Journal of Knowledge Management, 13(5), 301–318. Ploegmakers, H., & De Vor, F. (2013). De hoogte van prijzen voor bedrijfskavels. Real Estate Research Quarterly, 6–15. Porter, M. E. (1990). The competitive advantage of nations. Free Press, New York. Porter, M. E. (1998). Clusters and the new economics of competition. Harvard Business Review, 76(6), 77–90. Puga, D. (2010). The Magnitude and Causes of Agglomeration Economies. Journal of Regional Science, 50(1), 203–2019. Ricardo, D. (1817). On the principles of political economy and taxation. London, England: John Murray. RICS. (2010). RICS-taxatiestandaarden - Nederlandse editie (editie 6). The Royal Institution of Chartered Surveyors. RICS. (2013). Guidance Note “ Taxatie erfpacht ”. (p. 7). Den Haag. Rooseboom, L. M. (2010). De waarde in het economische verkeer in het kader van het fiscale waardebegrip in de Wet WOZ. Amsterdam School of Real Estate. Schekkerman, C. (2004). Nauwkeurigheid in taxaties. Amsterdam School of Real Estate. Tordoir, P. (2012). Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang (p. 27). Amsterdam. Torres-Reyna, O. (n.d.). Panel Data Analysis, Fixed & Random Effects (using Stata 10.x, version 4.1) (pp. 1–40). Van de Minne, A., & Francke, M. (2012). De waardebepaling van grond en opstal. Real Estate Research Quarterly, 11(3), 14–24. Van der Krabben, E., & Buitelaar, E. (2011). Industrial Land and Property Markets: Market Processes, Market Institutions and Market Outcomes: The Dutch Case. European Planning Studies, 19(12), 2127–2146. Van der Panne, G. (2004). Agglomeration externalities: Marshall versus Jacobs. Journal of Evolutionary Economics, 14(5), 593–604.

80


Van Gool, P., Brounen, D., Jager, P., & Weisz, R. (2007). Onroerend goed als belegging (4e druk., p. 299). Houten: Noordhoff Uitgevers Groningen. Van Oort, F. (2002). Agglomeration, economic growth and innovation: spatial analysis of growth- and R&D externalities in the Netherlands. Rotterdam: Erasmus University Rotterdam Research Series. Van Oort, F. (2012). De weerbare regio: Ruimtelijk-economisch beleid in de Zuid-Hollandse kenniseconomie (p. 77). Utrecht. Visser, P., & Van Dam, F. (2006). De prijs van de plek (p. 157). NAi uitgevers, Rotterdam/ Ruimtelijk Planbureau, Den Haag. Von Thünen, J. H. (1826). Der isolierte Staat in Beziehung auf Landschaft und Nationalökonomie. Hamburg: Translated by C.M. Wartenberg (1966), von Thunen’s Isolated State, Pergamon Press, Oxford. Waarderingskamer. (2011a). Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ. Waarderingskamer, Den Haag. Waarderingskamer. (2011b). WOZ-Uitvoering: (modelmatige) waardebepaling niet-woningen. Den Haag: Waarderingskamer. Weterings, A., Dammers, E., Breedijk, M., Boschman, S., & Wijngaarden, P. (2009). De waarde van de kantooromgeving (p. 82). Den Haag/Bilthoven. Weterings, A., Knoben, J., & Van Amsterdam, H. (2008). Werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen (p. 88). Den Haag/Bilthoven. Wintjes, R. (2001). Regionaal-economische effecten van buitenlandse bedrijven, een onderzoek naar verankering van Amerikaanse en Japanse bedrijven in Nederlandse regio’s (p. 180). Utrecht: Koninklijk Nederlands Aardrijkskundig Genootschap/ Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen Universiteit Utrecht.

81

Buitenlandse ondernemingen & waarde van bedrijventerreinen

Recommend Documents