Bedrijventerreinen: waardeloos of waardevol? Maatschappelijke waarde van bedrijventerreinen op de Rechter Maasoever

Bedrijventerreinen: waardeloos of waardevol? Maatschappelijke waarde van bedrijventerreinen op de Rechter Maasoever

Met de Kamer van Koophandel weet je wel beter WWW.KVK.NL

MAATSCHAPPELIJKE WAARDE BEDRIJVENTERREINEN RECHTER MAASOEVER Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

Stec Groep B.V. Peije Bruil, Evert-Jan de Kort en Peter van Geffen Juni 2007

INHOUDSOPGAVE

1.

WAT VOOR U LIGT 1.1 Uw situatie 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer

1 1 1 2

2.

ADVIES 2.1 Voor alle zes de onderzochte bedrijventerreinen geldt: een grote tot zeer grote maatschappelijke waarde. 2.2 Conclusies en advies bedrijventerrein Kapelpolder, Maassluis 2.3 Conclusies en advies bedrijventerrein Nieuwe Waterweg, Maassluis 2.4 Conclusies en advies bedrijventerrein Nieuw Mathenesse, Schiedam 2.5 Conclusies en advies bedrijventerrein De Mient, Capelle a/d IJssel 2.6 Conclusies en advies bedrijventerrein Groot Vettenoord, Vlaardingen 2.7 Conclusies en advies bedrijventerrein Wilhelminahaven, Schiedam 2.8 Verwacht geen gouden bergen van transformatie 2.9 Advies prikkels behoud bedrijventerreinen

4 4 8 10 11 11 13 14 14 15

Extra: Inzet model voor andere bedrijventerreinen

19

BIJLAGE A Financiële en niet-financiële prikkels

20

BIJLAGE B Opzet/handleiding model

32

BIJLAGE C Berekening van de zes terreinen met rekenmodel

58

1. WAT VOOR U LIGT In dit eerste hoofdstuk staan we kort stil bij de achtergrond van deze markttoets. De eerste paragraaf beschrijft de opdracht aan ons. Vervolgens gaan we in paragraaf 1.2 in op onze werkwijze. In de laatste paragraaf treft u de leeswijzer aan.

1.1 Uw situatie In uw Kamergebied staan veel bedrijventerreinen onder druk van de oprukkende woningbouw. U vindt dat de regionale economie kan worden geschaad bij deze omvangrijke transformatie en bedreiging van bestaande terreinen. Tegelijkertijd merkt u dat er politiek wel veel draagvlak is voor (meer) woningbouw ten koste van bedrijventerreinen. De komende tijd wilt u graag tegengas bieden aan deze trend. Via verschillende kanalen gaat u het belang van bedrijventerreinen onder de aandacht brengen. Hiervoor heeft u concrete, heldere input nodig. Allereerst wilt u meer inzicht krijgen in de waarde die bedrijventerreinen hebben voor de lokale economie. Het gaat u daarbij niet alleen om de economische waarde, maar ook om de maatschappelijke waarde. U wilt graag een rekenmodel ontwikkelen dat deze waarden kan bepalen. Het liefst hebt u daarbij zeer concrete en transparante output, dat weinig ruimte laat voor discussie. Samengevat gaat het u om: 1. Een compacte lijst met parameters en kengetallen die de waarde van een bedrijventerrein bepalen. 2. Vertaling van deze parameters en kengetallen naar een werkbaar rekenmodel. 3. De economische en maatschappelijke waarde van zes bedrijventerreinen in uw kamergebied vastgesteld en goed onderbouwd. 4. Een zo compleet mogelijk overzicht van financiële prikkels van overheden voor behoud of juist transformatie van bedrijventerreinen. In dit rapport worden bovenstaande punten uitgewerkt.

1.2 Onze aanpak Startpunt van ons werk was een eerste omschrijving en uitwerking van de thema’s en parameters voor het te ontwikkelen rekenmodel. Ook stelden we met u vast welke terreinen in dit onderzoek meegenomen moesten worden, namelijk: Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

1

• • • • • •

Nieuw Mathenesse (Schiedam) Wilhelminahaven (Schiedam) Kapelpolder (Maassluis) Nieuwe Waterweg (Maassluis) Groot Vettenoord (Vlaardingen) De Mient (Capelle a/d IJssel)

In deze fase hebben we tevens de zes locaties bezocht en relevante informatie over deze terreinen verzameld. De eerste contouren van het rekenmodel zijn vervolgens besproken met u en de leden van de stuurgroep die bij dit onderzoek betrokken was. Daarna volgde een verfijning van het model en de bijbehorende parameters en kengetallen. Hiertoe hebben we onze eigen informatiesystemen geraadpleegd en relevante rapporten van derden. Ook is gebruik gemaakt van (economische) gegevens uit het Handelsregister en het Bedrijvenregister Zuid-Holland. In een tweede werkbijeenkomst hebben we de eerste resultaten hiervan met u besproken. In de volgende stap hebben we het model verder aangescherpt om te komen tot het uitwerken en bepalen van de maatschappelijke waarde van de zes terreinen. Op basis van de vastgestelde kengetallen zijn de eindscores per terrein berekend. Dit alles hebben we samengevat in een reeks van zes factsheets. Tegelijkertijd hebben we in deze laatste slag de verschillende (financiële) prikkels bij de provinciale en nationale overheid in beeld gebracht. Het ging hierbij om prikkels die het behoud van bedrijventerreinen steunen en om prikkels die het tegenovergestelde bereiken. Ook hebben we de zes terreinen doorgerekend met een rekenmodel dat wij ontwikkeld hebben voor oude bedrijventerreinen (www.quickscanbedrijventerreinen.nl). Daarbij is indicatief gekeken wat de kosten zijn voor eventuele volledige transformatie van de zes terreinen (wat levert het op en welke kosten zijn ermee gemoeid?). Als laatste trokken we conclusies en formuleerden we onze adviezen over: • De maatschappelijke waarde van de zes door u geselecteerde bedrijventerreinen; • De consequenties hiervan voor de toekomstige positie/invulling van deze locaties; • Aard, omvang en effect van de prikkels en instrumenten die overheden gebruiken voor bedrijventerreinen.

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk treft u onze adviezen aan. Bij deze adviezen hoort een aantal bijlagen, te weten: Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

2

• • • •

Factsheets van de zes terreinen Financiële en niet-financiële prikkels Opzet / handleiding model Berekening van de zes terreinen met rekenmodel www.quickscanbedrijventerreinen.nl

Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

3

2. ADVIES In dit hoofdstuk leest u onze adviezen.

2.1 Voor alle zes de onderzochte bedrijventerreinen geldt: een grote tot zeer grote maatschappelijke waarde. In deze studie is de maatschappelijke waarde vastgesteld van de volgende zes bedrijventerreinen in de Kring Rechter Maasoever van de Kamer van Koophandel Rotterdam1: • Nieuw Mathenesse (Schiedam) • Wilhelminahaven (Schiedam) • Kapelpolder (Maassluis) • Nieuwe Waterweg (Maassluis) • Groot Vettenoord (Vlaardingen) • De Mient (Capelle a/d IJssel) Deze maatschappelijke waarde is kwantitatief vastgesteld aan de hand van een rekenmodel dat bestaat uit vier kernthema’s, namelijk: werkgelegenheid, financieel, sociaal-maatschappelijk en kwaliteit. Onder deze kernthema’s hangt steeds een set van indicatoren waaraan kengetallen gekoppeld zijn. Daarnaast is verdere verfijning van de eindscores gerealiseerd aan de hand van verschillende kwalitatieve aspecten van deze terreinen2. Uiteindelijk waren vier typen eindscores mogelijk: • Rood: zeer grote maatschappelijke waarde/amper alternatief bedrijventerrein beschikbaar. • Oranje: grote maatschappelijke waarde/ten dele alternatief bedrijventerrein beschikbaar. • Geel: flinke maatschappelijke waarde/ten dele alternatief beschikbaar. • Groen: redelijke maatschappelijke waarde/alternatieven beschikbaar.

Deze terreinen zijn in het rapport ‘Herbestemde en bedreigde bedrijventerreinen’ genoemd als ´bedreigd door woningbouw´. (Ecorys i.o.v. de Kamer van Koophandel Rotterdam; 2006) 2 Een nadere toelichting op de werking van het rekenmodel vindt u in ´Opzet / handleiding model´ 1


4

Onze analyses tonen dat alle terreinen een score oranje of rood hebben (zie tabel 1). Oftewel, de zes terreinen hebben alle een grote tot zeer grote maatschappelijke waarde. Dat pleit voor het behouden van de bedrijventerreinfunctie op deze locaties. Tabel 1: maatschappelijke waarde zes terreinen Rechter Maasoever Terrein Kapelpolder (Maassluis) Nieuwe Waterweg (Maassluis) Nieuw Mathenesse (Schiedam) De Mient (Capelle a/d IJssel) Groot Vettenoord (Vlaardingen) Wilhelminahaven (Schiedam)

Score 0,61 0,61 0,52 0,42 0,31 0,13

Oordeel Zeer grote maatschappelijke waarde Zeer grote maatschappelijke waarde Zeer grote maatschappelijke waarde Grote maatschappelijke waarde Grote maatschappelijke waarde Grote maatschappelijke waarde

Bron: Stec Groep, 2007

Waarom hebben deze terreinen een grote tot zeer grote maatschappelijke waarde? Alle terreinen hebben een grote sociaal-maatschappelijke betekenis De sociaal-maatschappelijke waarde van alle zes terreinen blijkt erg groot. De terreinen verschaffen bijvoorbeeld bovengemiddeld werkgelegenheid aan ‘zwakkere’ groepen op de arbeidsmarkt. Denk aan jongeren en lager opgeleiden. Dit heeft vooral te maken met de samenstelling van de bedrijvigheid op de zes terreinen. De sectoren industrie, bouw, (groot)handel/reparatie en vervoer zijn ruimschoots vertegenwoordigd op alle terreinen. Deze sectoren kenmerken zich vooral door een relatief hoog aandeel jongere (15-24 jaar) werknemers (aandelen variëren van 38% in de vervoerssector tot 45% in de bouw) en werknemers met een lage opleiding (aandeel lager opgeleiden in deze sectoren is gemiddeld 13%). Deze kenmerken vertalen zich ook in de binding van de bedrijven/de terreinen met de diverse gemeenten. Dit komt bijvoorbeeld tot uitdrukking in de herkomst van de werknemers. We zien dat voor vrijwel alle terreinen geldt dat meer dan de helft van de werknemers uit de vestigingsgemeente komt. Alleen op de terreinen waar het aandeel (zakelijke en overige) dienstverlening wat hoger ligt, De Mient in het bijzonder, zien we dat er ook werknemers van verderaf naar het terrein toe pendelen. Dit hangt onder andere samen met de opleidingsniveaus van de werknemers in de diverse sectoren; hoe hoger het gemiddelde opleidingsniveau, hoe hoger de afgelegde woon- werkafstand. De terreinen zijn ook in financieel opzicht van grote waarde Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

5

Vrijwel alle terreinen scoren ook goed waar het gaat om meer financiële aspecten. Zo wordt er behoorlijk veel geld verdiend op de diverse locaties. De ruimteproductiviteit op de terreinen ligt gemiddeld op bijna 3,1 miljoen euro per hectare. Dat ligt duidelijk boven het Zuid-Hollandse gemiddelde (1,6 miljoen euro per hectare). Vijf van de zes terreinen scoren hoger dan het provinciale gemiddelde, met als ‘uitblinker’ het terrein Nieuwe Waterweg waar globaal zo’n 5 miljoen euro per hectare wordt verdiend. Negatieve uitschieter op dit aspect is het terrein Wilhelminahaven. Een belangrijke oorzaak is het zeer extensieve ruimtegebruik op dit terrein. Daarnaast hebben de terreinen een belangrijk aandeel in de consumentenbestedingen in de gemeente/regio. Er wordt over het algemeen bovengemiddeld gescoord op de ontwikkeling van de winstgevendheid, van de bedrijven op de terreinen, en de kapitaalintensiteit. De terreinen dragen bovendien flink bij aan de werkgelegenheid in de betreffende gemeenten De bedrijven op de zes terreinen verschaffen een behoorlijke hoeveelheid werkgelegenheid in de gemeenten. Een bovengemiddeld deel van de werkgelegenheid in de diverse gemeenten - gemiddeld bijna 9% - is geconcentreerd op de zes bedrijventerreinen. De waarde hiervan voor de lokale en regionale economie wordt des te groter, wanneer we ons realiseren dat het overgrote deel van deze werkgelegenheid ook door inwoners uit de betreffende vestigingsgemeenten wordt ingevuld (zie hiervoor). Naast de directe werkgelegenheid (in totaal ruim 8.100 banen) zorgen de bedrijven op de zes terreinen ook voor afgeleide werkgelegenheid bij andere bedrijven. De gemiddelde multiplier van de zes terreinen ligt op zo’n 0,6, wat betekent dat elke baan nog zo’n 0,6 banen bij (toeleverende) bedrijven oplevert. Deze banen bevinden zich in dezelfde sector, maar ook in andere sectoren. Al met al gaat het naar schatting om nog zo’n kleine 4.900 banen. Een nuancering is op zijn plaats: niet alle afgeleide werkgelegenheid bevindt zich in de betreffende gemeente. Verder geldt dat een deel van de berekende afgeleide werkgelegenheid zich weer bevindt bij bedrijven die al op de zes bedrijventerreinen zijn gevestigd. Het belang van de terreinen voor de lokale en regionale werkgelegenheid is echter groot. De kwaliteit van de terreinen laat echter nog te wensen over Alle terreinen scoren niet erg hoog waar het gaat om kwaliteit (het gaat hierbij om aspecten als binding van de bedrijven, leegstand, bereikbaarheid, veiligheid). Een belangrijke oorzaak ligt in de leeftijd van de diverse locaties. De meeste terreinen zijn verouderd en binnenstedelijk gelegen. De terreinen worden dan ook gekenmerkt door een matige ontsluiting, gebrek aan parkeerruimte en het ontbreken van voorzieningen als (collectieve) beveiliging. Op


6

deze aspecten is nog een flinke verbeterslag te maken, willen de terreinen ook naar de toekomst aantrekkelijke vestigingsgebieden blijven. Tabel 2: maatschappelijke waarde zes terreinen, onderverdeling naar thema Terrein Werkgelegenheid Kapelpolder (Maassluis) Nieuwe Waterweg (Maassluis) Nieuw Mathenesse (Schiedam) De Mient (Capelle a/d IJssel) Groot Vettenoord (Vlaardingen) Wilhelminahaven (Schiedam) Bron: Stec Groep, 2007 Toelichting bij score : ++ : hoge score (op het aspect) + : bovengemiddelde score 0 : gemiddelde score : benedengemiddelde score -: lage score

Kwantitatieve aspecten Financieel Sociaal-Maatschappelijk

+ + 0 0 0

++ ++ ++ + ++ -

++ ++ ++ ++ ++ +

Kwaliteit 0 0 0 0 0

Er zijn niet of nauwelijks alternatieven voor de bedrijven op deze terreinen (schaarste) Onze kwantitatieve analyse toont al dat alle terreinen een belangrijke functie hebben, met name op het gebied van werkgelegenheid, financieel en sociaal-maatschappelijk. Dit geeft op zich al voldoende argumentatie om voorzichtig om te gaan met deze werklocaties en te besluiten tot behoud van de huidige functie. Daarnaast speelt het aspect schaarste een cruciale rol in de afweging. Elk van deze terreinen staat in meer of mindere mate onder druk, bijvoorbeeld door oprukkende woningbouw. Tegelijkertijd blijkt dat voor geen van deze werklocaties serieuze alternatieven voorhanden zijn bij een eventuele transformatie of uitplaatsing van bedrijven. Het is niet zo dat er helemaal geen terrein wordt ontwikkeld in de regio, maar veelal liggen deze terreinen te ver van de huidige zes terreinen en bieden ze geen plek aan alle (typen) bedrijven die nu op de zes locaties zijn gevestigd. Vanuit die optiek heeft het eventueel transformeren van deze werklocaties dus sowieso geen zin. Een belangrijke voorwaarde voor het uitplaatsen van bedrijven is immers dat men alternatieve locaties moet kunnen aanbieden!


7

Hieronder werken we onze conclusies en adviezen nader uit voor de zes verschillende terreinen (meer informatie staat in de ‘factsheets’ per terrein).

2.2 Conclusies en advies bedrijventerrein Kapelpolder, Maassluis Bedrijventerrein Kapelpolder heeft een zeer grote maatschappelijke waarde Uit de analyses blijkt dat bedrijventerrein Kapelpolder een zeer grote maatschappelijke waarde heeft. Op alle aspecten scoort dit terrein gemiddeld tot bovengemiddeld. Zo is het terrein goed voor 19% van de werkgelegenheid in Maassluis en levert een hectare op dit terrein zo’n 2,9 miljoen euro op. Ook in sociaal-maatschappelijk opzicht is de betekenis groot. Zo biedt het terrein bovengemiddeld werk aan o.a. jongeren en lager opgeleiden. Geen alternatieven voorhanden Kapelpolder bevat nu al woningbouw en voelt de hete adem van meer woningen in de nek. Alleen zijn er binnen de gemeente Maassluis geen serieuze alternatieven voorhanden. De gevestigde bedrijven kunnen dus nergens naar toe, wanneer het terrein (deels) zou worden getransformeerd naar woningbouw. Dit schaarsteaspect wordt versterkt wanneer we kijken naar de samenstelling van de bedrijvigheid naar milieuhindercategorie. Hoewel het terrein officieel geen plaats (mag) bied(t)(en) aan bedrijven uit zwaardere categorieën, is er wel zwaardere bedrijvigheid (categorieën 4 en 5) op het terrein gevestigd. Het functioneren van deze bedrijven op Kapelpolder wordt bedreigd door de oprukkende woningbouw. De alternatieve locaties voor dit type bedrijven zijn echter nog eens extra schaars in de regio Rotterdam/Rijnmond! Op basis van bovengemiddelde kwalitatieve aspecten concluderen we dat de al zeer hoge maatschappelijke waarde van Kapelpolder extra wordt versterkt. Belangrijke functie als binnenstedelijk bedrijventerrein Kapelpolder is een duidelijk voorbeeld van een binnenstedelijke locatie. De bedrijvigheid op dergelijke terreinen heeft vaak vooral een lokaal karakter. Ook consultatie van makelaars bevestigd dit beeld3. Personeel en klanten vinden zich vaak op relatief korte afstand. We zien op basis van pendelgegevens (bedrijvenregister Zuid-Holland) dat het overgrote deel van de werknemers bij de bedrijven op Kapelpolder uit Maasluis of direct daarbuiten komt. Bovendien 3

O.a. gesprek met dhr. P. de Wit van Ooms Makelaars op 31 mei 2007.


8

gaat het veelal om kleinere bedrijven die niet op grootschalige terreinen aan de snelweg of stadsrand gevestigd willen zijn. Kortom, dit type terrein voorziet duidelijk in een behoefte. Tegelijkertijd zien we dat de neiging bestaat om vooral binnenstedelijke terreinen te transformeren. Aandachtspunten: bereikbaarheid en bedreiging woningbouw • De bereikbaarheid van het terrein dient verbeterd te worden. Zo kan beter gebruik worden gemaakt van het aanwezige vaarwater. • Ook moet goed gekeken worden naar de bedrijven in de hogere milieucategorieën. Een aantal bedrijven uit de categorieën 4 en 5 is op het terrein gevestigd, maar wordt in het functioneren bedreigd door de ‘oprukkende’ woningbouw. Alternatieve vestigingslocaties ontbreken voor deze bedrijven.


9

2.3 Conclusies en advies bedrijventerrein Nieuwe Waterweg, Maassluis Bedrijventerrein Nieuwe Waterweg heeft een zeer grote maatschappelijke waarde Op basis van het rekenmodel blijkt dat bedrijventerrein Nieuwe Waterweg een zeer grote maatschappelijke waarde heeft. Evenals Kapelpolder scoort dit terrein op alle aspecten gemiddeld tot bovengemiddeld. Het terrein is goed voor 10% van de werkgelegenheid in Maassluis en kent een zeer hoge ruimteproductiviteit (5 miljoen euro per hectare). Ook dit terrein heeft sociaal-maatschappelijk een belangrijke betekenis. Geen alternatieven voorhanden Net als Kapelpolder geldt voor Nieuwe Waterweg dat serieuze alternatieven ontbreken in geval van volledige transformatie. Hoewel een dergelijke ontwikkeling niet reëel lijkt voor dit terrein (Kapelpolder zou gezien de ligging ‘eerder aan de beurt’ komen), wordt het terrein wel bedreigd door woningbouw in de nabijheid. Zo wordt ten westen van dit terrein het project ‘Het balkon van Maasluis’ gerealiseerd. In totaal betekent dit de realisatie van zo’n 1.000 woningen vlakbij Nieuwe Waterweg. Dit vormt een belemmering voor met name de wat zwaardere bedrijven op het terrein uit de categorieën 4 en 5. Hoewel deze, bestemmingsplantechnisch gezien, niet op deze locatie gevestigd zouden mogen zijn, telt Nieuwe Waterweg in de praktijk wel een aantal bedrijven in deze categorieën. Eventuele alternatieve locaties voor dit type bedrijven zijn schaars. Deze meer kwalitatieve aspecten versterken de al zeer hoge maatschappelijke waarde van Nieuwe Waterweg. Aandachtspunten: verbeteren kwaliteit, bereikbaarheid en inperken bedreiging woningbouw • Er kan nog een slag worden geslagen in het verbeteren van de kwaliteit van het terrein. Zo is verbetering van de veiligheid een aandachtspunt. • Ook de bereikbaarheid van het terrein is niet optimaal. Dit vanwege de kruising van de ontsluitingsweg van het terrein met de spoorlijn richting Hoek van Holland en Rotterdam. Mogelijk komt hier verbetering in komt door de geplande ombouw van de Hoekse lijn naar een lightrail verbinding.


10

•

Daarnaast is het van belang voor het functioneren van de bedrijven op dit terrein, dat de eventuele woningbouw in de nabijheid goed wordt afgestemd op de toekomstige ontwikkeling(smogelijkheden) van dit terrein. Nu dreigt de woningbouw in de nabijheid een duidelijk gevaar te gaan vormen voor het functioneren van het terrein.

2.4 Conclusies en advies bedrijventerrein Nieuw Mathenesse, Schiedam Bedrijventerrein Nieuw Mathenesse heeft een zeer grote maatschappelijke waarde Evenals bij de voorgaande twee terreinen, geldt dat ook Nieuw Mathenesse erg belangrijk is voor de lokale/regionale economie. Vooral de multiplier van dit terrein is groot met 0,78 (zes terreinen gemiddeld circa 0,6). Dit heeft met name te maken met de forse industriële werkgelegenheid op dit terrein. De goede score op deze indicator is niet voldoende om op het aspect ‘werkgelegenheid’ net zo goed te scoren als Kapelpolder en Nieuwe Waterweg. Vooral de negatieve werkgelegenheidsontwikkeling op Nieuw Mathenesse in de afgelopen tien jaar (19% tussen 1995 en 2005) is daar debet aan. Op Kapelpolder en Nieuwe Waterweg ontwikkelde de werkgelegenheid zich positief met respectievelijk 13% en 40% (!). De leegstand op Nieuw Mathenesse is met zo’n 8% vergelijkbaar met die in de regio en op de andere onderzochte terreinen. Geen alternatieven voorhanden Het terrein wordt bedreigt door woningbouw. Ook voor Nieuw Mathenesse geldt echter: het ontbreekt aan serieuze alternatieven in geval van volledige transformatie. Bovendien biedt het terrein plaats aan zwaardere bedrijven tot en met categorie 5. Deze locaties zijn schaars in de regio! Aandachtspunten: verbeteren bereikbaarheid, beeldkwaliteit en weren woningbouw • De bereikbaarheid van het terrein blijft aandachtspunt. Het terrein heeft het voordeel dat het gunstig ligt nabij de A20 en OV-knooppunten. • Verder kan de beeldkwaliteit worden verbeterd, bijvoorbeeld door op delen van het terrein panden en openbare ruimte aan te pakken. • Van belang is woningbouw op en in de nabijheid van het terrein te weren.

2.5 Conclusies en advies bedrijventerrein De Mient, Capelle a/d IJssel Bedrijventerrein De Mient heeft een grote maatschappelijke waarde Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

11

Bedrijventerrein De Mient scoort ‘oranje’ op basis van onze analyses. De maatschappelijke waarde van dit terrein is dan ook groot. Qua werkgelegenheid is de betekenis van de Mient relatief gering, dit hangt natuurlijk samen met de omvang van het terrein. Het terrein is vooral van belang waar het gaat om het sociaal-maatschappelijke en financiële aspect. Zo biedt het terrein bovengemiddeld werk aan de ‘zwakkere’ groep jongeren, lager opgeleiden en ouderen. Belangrijke functie als binnenstedelijk bedrijventerrein Evenals Kapelpolder is De Mient een duidelijk voorbeeld van een binnenstedelijke locatie. Binnenstedelijke locaties zijn vaak de terreinen die als eerste worden getransformeerd. Feit is echter dat bedrijven op deze terreinen vaak niet graag op locaties aan de stadsrand zijn gevestigd (dit o.a. vanuit de afzetmarkt en herkomst van werknemers). Plus: geen alternatieven voorhanden De alternatieven voor bedrijven op De Mient, in geval van transformatie, zijn beperkt. Zeker op korte afstand zijn geen andere bedrijventerreinen beschikbaar. Vanuit het standpunt gezien van onder meer de afzetmarkt en herkomst van de werknemers is een verplaatsing van de bedrijven op De Mient over grote afstand niet realistisch en wenselijk. Ruimtelijk gezien is De Mient echter wel een locatie die potentie heeft als woonlocatie. Ook consultatie van makelaars toont aan dat dit ruimtelijk gezien geen onlogische ontwikkeling zou zijn. Mede omdat de belangstelling voor het terrein voor vestiging van bedrijven van buitenaf niet zo groot is. Vrijkomende objecten blijven bovengemiddeld lang leegstaan op dit terrein. Door de gemeente zijn al studies verricht naar de mogelijkheden van een functiewijziging voor dit gebied, van bedrijventerrein naar woongebied, eventueel met woonwerkeenheden. Feit is dat de kosten van een dergelijke functiewijziging echter dermate hoog zijn, dat functiewijziging voorlopig niet verder is doorgezet (blijkt ook uit onze indicatieve berekeningen met de quickscan bedrijventerreinen). Bovendien is een randvoorwaarde dat de verloren ruimte aan bedrijventerrein wel elders gecompenseerd wordt. Aandachtspunten: eventueel toevoegen woonwerk functies, verbeteren (auto)bereikbaarheid, betere benutting restruimtes • Bij vertrek van bedrijven eventuele herontwikkeling van deelgebieden naar woonwerk functies. Dit is ruimtelijk en markttechnisch voor deze locatie aantrekkelijk en kan ook omdat de bedrijvigheid op De Mient in de lagere milieucategorieën valt (levert geen belemmeringen op voor de zittende bedrijven). • De bereikbaarheid van het terrein met de auto moet verbeterd worden. Ook liggen op De Mient mogelijkheden om het aanwezige water beter te benutten. • Enkele restruimtes moeten beter/efficiënter worden ingevuld.


12

2.6 Conclusies en advies bedrijventerrein Groot Vettenoord, Vlaardingen Bedrijventerrein Groot Vettenoord heeft een grote maatschappelijke waarde Groot Vettenoord scoort hoog waar het gaat om de maatschappelijke waarde. Het terrein heeft een belangrijke werkgelegenheidsfunctie (9% van totale werkgelegenheid Vlaardingen). Negatief is dat de werkgelegenheid over de afgelopen tien jaar jaarlijks steeds wat is afgenomen. In totaal is er sprake van een daling met 22% tussen 1995 en 2005. Ook Groot Vettenoord scoort goed waar het gaat om financiële en sociaalmaatschappelijke aspecten. Zo biedt het terrein in belangrijke mate werk aan jongeren en lager opgeleiden. Negatief scoort het terrein op het aspect kwaliteit. Het terrein is vrij rommelig, kent bedrijven met minder goede uitstraling en is qua ruimtelijke inrichting verouderd. Zo heeft Groot Vettenoord krappe straten en parkeervoorzieningen die niet aan de huidige parkeerbehoeften voldoen. Ook is het ruimtegebruik vrij extensief (gekeken naar aantal m2 per werknemer. Dit ligt op 140 m2 per werknemer, tegenover zo’n 109 m2 gemiddeld in Nederland). Geen alternatieven voorhanden Er zijn diverse plannen voor transformatie van (delen van) dit terrein. Echter, zoals voor de andere terreinen ook geldt, ontbreekt het aan serieuze alternatieven voor bedrijven op Groot Vettenoord in geval van volledige transformatie. Een belangrijke reden is dat ook dit terrein plaats biedt aan wat zwaardere bedrijvigheid. Aandachtspunten: verbeteren bereikbaarheid en parkeervoorzieningen, opwaardering vastgoed/beeldkwaliteit, bedreiging vanuit woningbouw • De bereikbaarheid van het terrein dient verbeterd te worden. Zowel ex- als intern. Denk aan verbreding van de straten op - maar ook van en naar - het terrein. • Parkeervoorzieningen is ook een belangrijk aandachtspunt. Deze zijn er te weinig. • Op delen van het terrein is een opwaardering van het vastgoed/herontwikkeling met nieuwe bedrijfspanden zeker gewenst. De prijs-kwaliteitverhouding is op dit moment scheef op het terrein (bron: Ooms Makelaars).


13

•

De bedrijven in de hogere milieucategorieën vormen een belangrijk aandachtspunt. Een aantal bedrijven uit categorie 4 is op het terrein gevestigd. Oprukkende woningbouw bedreigt het functioneren. Alternatieve vestigingslocaties ontbreken grotendeels.

2.7 Conclusies en advies bedrijventerrein Wilhelminahaven, Schiedam Bedrijventerrein Wilhelminahaven heeft een grote maatschappelijke waarde Wilhelminahaven scoort relatief het ‘laagst’ van de zes onderzochte terreinen, maar wel bovengemiddeld. Het terrein heeft zodoende duidelijk een grote maatschappelijke waarde. Ten opzichte van de overige terreinen scoort Wilhelminahaven matig op de aspecten ‘werkgelegenheid’ en ‘financieel’ (en ‘kwaliteit’, maar daar scoren alle terreinen matig op). Zo is de werkgelegenheidsontwikkeling in de laatste tien jaar (1995-2005) negatief (-10%). Dit onder meer vanwege de sluiting van een vestiging van Smit International. Ook kent dit terrein een lage ruimteproductiviteit. Een hectare terrein op Wilhelminahaven levert ‘slechts’ een klein 600.000 euro op (per jaar). Hier ligt een sterk verband met het zeer extensieve ruimtegebruik op het terrein (negatief voor de beoordeling op het aspect kwaliteit). Dit werkt vervolgens ook weer door in bijvoorbeeld het belang van Wilhelminahaven in de consumentenbestedingen in de gemeente/regio. Geen alternatieven voorhanden Wilhelminahaven biedt plaats aan bedrijven, waarvoor in de gemeente/regio geen goede alternatieven zijn. Denk aan zwaardere (tot en met 5) en/of vaarwatergebonden bedrijvigheid. Een eventueel alternatief moet zich, mede gezien de herkomst van de werknemers (bijna 55% uit Schiedam), zoveel mogelijk in de directe nabijheid bevinden. Aandachtspunten: verbeteren veiligheid en ruimtegebruik, aanpak parkeren • Er kan nog een slag worden geslagen in het verbeteren van de kwaliteit van het terrein. Zo is verbetering van de veiligheid een aandachtspunt. Maar vooral ook een betere benutting van het ruimtegebruik biedt kansen. • Verbeteren parkeervoorzieningen.

2.8 Verwacht geen gouden bergen van transformatie Alle zes terreinen doorgerekend We hebben de zes terreinen globaal doorgerekend op basis van ons rekenmodel www.quickscanbedrijventerreinen.nl. Daarbij is uitgegaan van volledige transformatie en min of meer standaard Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

14

ontwikkelingstermijnen, rentepercentages, te verwachten saneringskosten etc. Ook is er vooralsnog vanuit gegaan dat er geen subsidie wordt ontvangen voor het transformatieproces. Transformatie blijkt kostbaar en complex Uit de berekeningen blijkt dat in alle gevallen volledige transformatie in de vorm van woningbouw (nog steeds) leidt tot negatieve saldo’s. Dit varieert van ruim 10 miljoen euro voor een terrein als De Mient tot zelfs honderden miljoenen euro’s tekort voor terreinen als Groot Vettenoord en Wilhelminahaven. Hieruit blijkt weer dat transformatie de meest kostbare vorm van herstructurering is. Immers, vanuit de nieuw beoogde functie worden doorgaans strengere eisen gesteld aan de kwaliteit van het terrein (milieu, ruimtelijke kwaliteit etc.), waardoor intensieve en kostbare ingrepen op het gebied van bedrijfsverplaatsing, bodemsanering en inrichting van het terrein noodzakelijk zijn. Hoewel er bij de bedrijventerreinen in deze studie wordt uitgegaan van de ontwikkeling van nieuwe woonfuncties met een hogere waarde, zijn de opbrengsten in alle zes gevallen onvoldoende om de hoge kosten terug te verdienen. Subsidies vaak maar ‘druppel op gloeiende plaat’ Subsidies zouden deels in de kosten bij kunnen dragen. Feit is dat dit vaak maar een druppel op de gloeiende plaat is. De omvang van de subsidiebudgetten voor bedrijventerreinen lijken groot, maar zijn in werkelijkheid vaak te beperkt in vergelijking tot de omvang van de totale opgave.

2.9 Advies prikkels behoud bedrijventerreinen Verschillende instrumenten beschikbaar Er zijn verschillende (financiële) prikkels bij provinciale en nationale overheid ten aanzien van bestaande bedrijventerreinen. Er is een vijftal hoofdcategorieën van prikkels/instrumenten te onderscheiden. Dit zijn: • Subsidies • Value capturing • Verevening • Efficiency • Taakstellingen


15

Binnen deze groepen van instrumenten kan onderscheid worden gemaakt in instrumenten die vooral het behoud van bedrijventerreinen steunen en instrumenten die vooral het tegenovergestelde bereiken, zoals maatregelen die woningbouw stimuleren (zie uitwerking ´financiële en niet-financiële prikkels´). Denk daarbij bijvoorbeeld aan taakstellingen vanuit provinciale of nationale overheid, waardoor gemeenten worden geprikkeld tot transformatie van bepaalde (delen van) terreinen over te gaan. Zo is in het Ruimtelijk plan regio Rijnmond 2020 een opgave voor de functie wonen opgenomen, waarvan een deel is voorzien langs het water in gemeenten als Vlaardingen, Schiedam en Maassluis. Deze opgave/taakstelling vormt daarmee een directe bedreiging voor het bestaan van de bedrijventerreinen langs het water. Hoewel de plannen vaak wel voorzien in een gecombineerde ontwikkeling van wonen en werken, worden de vestigingsmogelijkheden voor zwaardere bedrijvigheid (categorieën 4 en hoger) steeds beperkter. Het merendeel van de instrumenten kan overigens beiden processen prikkelen. Een en ander is uiteindelijk vooral afhankelijk van de vorm van herstructurering die wordt gekozen (zie kader hierna). Afhankelijk van de vorm, zijn weer verschillende instrumenten het meest geschikt.

Vormen herstructurering • Face lift: doel van een face lift (ook wel groot onderhoud) is de veroudering van de fysieke ruimte op het bedrijventerreinen tegen te gaan. Denk aan ingrepen die de uitstraling van het terrein ten goede komen zoals verbeteren infrastructuur, opknappen openbaar groen, beeldkwaliteit etc. Een face lift is de lichtste vorm van herstructurering. De kosten voor dit type ingrepen zijn relatief laag. • Revitalisering: forse integrale verbetering van het terrein, waarbij naast ingrepen gericht op de uitstraling van het terrein (zie face lift) eveneens aandacht is voor het vernieuwen van bestaande ondergrondse en bovengrondse infrastructuur. Ook worden hierbij knelpunten als parkeerproblematiek, uitbreidingsruimte van bedrijven etc. opgelost. Bij revitalisering is van bedrijfsverplaatsing en bodemsanering niet of nauwelijks sprake. • Herprofilering: hierbij wordt het bedrijventerrein grondig aangepakt (met bijvoorbeeld bodemsanering en bedrijfsverplaatsingen) waardoor het terrein in een ander (bij voorkeur kwalitatief hoger) segment gesitueerd kan worden. De bedrijventerreinfunctie blijft wel behouden. Herprofilering is kostbaar (hoge kosten bedrijfsverplaatsing en bodemsanering). Profilering in een hoger segment biedt mogelijkheden deze kosten (gedeeltelijk) terug te verdienen. • Transformatie: hierbij vindt verandering van de bedrijventerreinfunctie plaats naar bijvoorbeeld detailhandel, kantoorruimte en/of wonen. Het betreft een zeer grondige herstructurering van het terrein. Vanuit de nieuw beoogde functie worden doorgaans strengere eisen gesteld aan de kwaliteit van het terrein (milieu, ruimtelijke kwaliteit etc.), waardoor intensieve en kostbare ingrepen Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

16

op het gebied van bedrijfsverplaatsing, bodemsanering en inrichting van het terrein noodzakelijk zijn. Transformatie is dan ook de meest kostbare vorm van herstructurering. De ontwikkeling van nieuwe economische functies en/of woonfuncties met een hogere waarde biedt de beste mogelijkheden om de hoge kosten (veelal gedeeltelijk) terug te verdienen.

U kunt als KvK deze groep instrumenten veelal niet direct inzetten, maar het gebruik wel sturen/stimuleren De meeste (financiële) instrumenten staan vooral ter beschikking van de diverse overheden (gemeenten, provincies, rijk). Uw taak ligt vooral in het onder de aandacht brengen van deze instrumenten bij overheden én het gebruik van de instrumenten te stimuleren. U zult de focus moeten leggen op het communiceren van de geschiktheid van deze instrumenten voor het behoud van bedrijventerreinen. Zo zijn subsidies een bekend en veel gebruikt financieringsinstrument voor herstructureringsingrepen op bedrijventerreinen. Herstructurering gaat immers vaak samen met een onrendabele top, waardoor een bijdrage (subsidie) van de overheid meestal noodzakelijk is om de herstructurering op zijn minst op te starten. Uw bijdrage kan zijn het stimuleren van gezamenlijke subsidieaanvragen door (groepen van) gemeenten. Dit vergroot voor gemeenten veelal de kans daadwerkelijk de gewenste subsidies binnen te slepen. Naast financiële instrumenten doen we hier nog een greep uit overige instrumenten/strategieën die u kunt gebruiken c.q. waarvan u het gebruik kunt stimuleren bestaande terreinen te behouden: Stimuleren gebruik ruimtescan Een ruimtescan kan helpen bij het beter inzichtelijk maken van alternatieven voor verhuizing naar een andere locatie. Dit kan door een rapport op te (laten) stellen waarin uitbreidingsmogelijkheden op de huidige locatie in beeld worden gebracht. Een ruimtescan is, naast de praktische oplossingen die de scan biedt, ook een goed communicatieinstrument. Het is niet de accountmanager tegen de ondernemer, maar een gemeente die zich verantwoordelijk voelt voor het oplossen van de gesignaleerde huisvestingsproblemen op de huidige kavel. Oplossingsrichtingen zijn het intensiever gebruik van de kavel door meer meters te realiseren, of het handiger omgaan met parkeergelegenheid. Daarnaast kan het gaan om meervoudig ruimtegebruik of een betere indeling van het bedrijfspand. Bijkomend voordeel: niet alleen wordt leegloop van een bestaand terrein voorkomen, ook wordt gekeken of de ruimte op een andere manier en intensiever gebruikt kan worden. Dit is goed voor de gebruiksintensiteit en kwaliteit van het terrein an sich. Zowel de gemeente als de ondernemer zoekt naar manieren om te investeren in bestaande bedrijventerreinen.


17

U beschikt als KvK al over een ruimtescan; de zogeheten ‘Ruimteverkenner’ (www.kvk.nl/ruimteverkennerrotterdam). Het goed onder de aandacht brengen van dit instrument onder bedrijven en overheid is ook de komende jaren erg belangrijk. Stimuleren van ondernemersgericht accountmanagement bij gemeenten In combinatie met voorgaande punt is een belangrijk instrument bij het tegengaan van kwaliteitsvermindering van bestaande terreinen actief accountmanagement. Accountmanagers zijn het eerste aanspreekpunt voor ondernemers, die heel scherp zicht moeten hebben op de precieze huisvestingsvraag van een ondernemer en waar deze vraag het beste gerealiseerd kan worden: op een nieuwe terrein of op de bestaande locatie (in een ander pand, of met uitbreiding etc.). Daarnaast kan de accountmanager door een wachtlijst op te stellen de ruimtevraag van ondernemers reguleren en prioriteren. Het is van groot belang dat u het actievere accountmanagement blijft promoten bij de diverse gemeenten in het Kamergebied. Instrument accountmanagement • De accountmanager kan de ondernemer met ruimtevraag gericht helpen zoeken naar passende, alternatieve oplossingen voor verhuizing. Zowel op de bestaande locatie (inzet van een ruimtescan is hierbij mogelijk) als op een andere (soms aangrenzende) kavel op het huidige bedrijventerrein. De gemeente Oss is een goed voorbeeld van actief accountmanagement. • De accountmanager kan mogelijkheden in de bestaande bedrijventerreinenvoorraad en in de tweedehands bedrijfsgebouwenmarkt vermarkten (en bemiddelen tussen aanbieders en vragers van bedrijfspanden: ‘matchmaking’). • Pas wanneer beide opties niet mogelijk zijn of niet voldoen aan de wensen en eisen van de ondernemer kan de accountmanager een perceel op een nieuw bedrijventerrein aanbieden. Hij kiest gezamenlijk met de ondernemer voor het terrein en het perceel dat het beste past bij het bedrijf en bij het uitgiftebeleid (zie volgende bullet). • Tot slot kan de accountmanager met een wachtlijst de totale ruimtevraag van ondernemers prioriteren – omdat de ondernemer op de huidige kavel écht niet meer vooruit kan, of op basis van andere criteria voorrang verdient – en reguleren (volgens het uitgiftebeleid van de gemeente). Niet alle ruimtevraag hoeft terstond ingewilligd te worden. Zo kan voorkomen worden dat op bestaande bedrijventerreinen veel ruimte ineens leegkomt of nieuwe bedrijventerreinen snel vollopen. Aanvullende criteria zijn: 1. Wat is de economische binding van het bedrijf met de gemeente? 2. Wat is de bijdrage van het bedrijf aan de werkgelegenheid (en dus economisch belang) binnen de gemeente? 3. Voert het bedrijf een stuwende4 en/of verzorgende5 bedrijfsactiviteit? 4. Past de milieuhindercategorie op de huidige locatie? 5. Moet het bedrijf vanwege herstructurering verplaatst worden?

4

Stuwende bedrijfsactiviteit: bedrijfsactiviteit waarbij de locatiekeuze niet alleen wordt bepaald door het lokale of regionale bevolkingsdraagvlak, maar voor een groot deel ook door andere locatiefactoren. Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

18

Inzet model voor andere bedrijventerreinen Het model is beschikbaar om andere bedrijventerreinen door te laten rekenen. Indien u hiervan gebruik wilt maken kunt u contact opnemen met: Kamer van Koophandel Rotterdam Afdeling Regiostimulering Postbus 450, 3000 AL Rotterdam Saskia Vogelaar, tel. (010) 402 7507, e-mail [email protected]

5

Verzorgende bedrijfsactiviteit: bedrijfsactiviteit waarbij de locatiekeuze voornamelijk wordt bepaald door het lokale of regionale bevolkingsdraagvlak. Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

19

Bijlage A: Financiële en niet-financiële prikkels


20

3. PRIKKELS Diverse prikkels: vijf categorieën Deze bijlage geeft een overzicht van de (financiële en niet-financiële) prikkels bij provinciale en nationale overheid ten aanzien van bestaande bedrijventerreinen. We onderscheiden een vijftal hoofdcategorieën van prikkels / instrumenten, zijnde: • subsidies • value capturing • verevening • efficiency • taakstellingen Deze instrumenten hebben wij geselecteerd op basis van een groot aantal casestudies van herstructureringsprocessen in Nederland. Een aantal instrumenten (zoals bijvoorbeeld subsidies) zijn over het algemeen bekend en worden in veel gevallen gebruikt om herstructurering van bedrijventerreinen te financieren. Daarnaast is in het overzicht een aantal instrumenten opgenomen die voor Nederlandse begrippen redelijk vernieuwend zijn. Binnen de lijst van instrumenten kunnen we onderscheid maken in instrumenten die vooral het behoud van bedrijventerreinen steunen en instrumenten die het vooral tegenovergestelde bereiken, zoals maatregelen die woningbouw stimuleren. In tabelvorm beschrijven we de verschillende instrumenten én geven we aan wat het effect is van de instrumenten. Draagt het vooral bij aan behoud / verbetering van de bestaande terreinen of vormt het instrument vooral een prikkel voor transformatie? Vormen van herstructurering Voordat we nader ingaan op de verschillende financieringsinstrumenten t.a.v. (behoud van) bedrijventerreinen, is het van belang onderscheid te maken tussen verschillende vormen van herstructurering. We onderscheiden vier vormen van herstructurering die van elkaar afwijken in ambitieniveau en intensiteit (en kosten) van te nemen maatregelen: • face lift: doel van een face lift (ook wel groot onderhoud) is de veroudering van de fysieke ruimte op het bedrijventerreinen tegen te gaan. Daarbij gaat het om ingrepen die de uitstraling van het terrein ten goede komen zoals het verbeteren van de infrastructuur, het openbaar groen, beeldkwaliteit, etc. Een face lift is de lichtste vorm van herstructurering. De kosten voor dit type ingrepen zijn relatief laag. Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

21

•

•

•

revitalisering: forse integrale verbetering van het terrein, waarbij naast ingrepen gericht op de uitstraling van het terrein (zie face lift) eveneens aandacht is voor het vernieuwen van bestaande ondergrondse en bovengrondse infrastructuur en het oplossen van knelpunten zoals parkeerproblematiek, uitbreidingsruimte van bedrijven, etc. Bovendien wordt bij veel revitaliseringprojecten aandacht besteed aan nieuwe ontwikkelingen op het gebied van onder meer ICT-infrastructuur (breedband). Bij revitalisering is van bedrijfsverplaatsing en bodemsanering niet of nauwelijks sprake; herprofilering: Bij herprofilering wordt het bedrijventerrein grondig aangepakt (met bijvoorbeeld bodemsanering en bedrijfsverplaatsingen) waardoor het terrein in een ander (bij voorkeur kwalitatief hoger) segment gesitueerd kan worden. Het terrein blijft echter wel de functie van bedrijventerrein behouden. De doorgaans hoge kosten voor noodzakelijke bedrijfsverplaatsing en bodemsanering maken herprofilering van een bedrijventerrein kostbaar. De profilering in een hoger segment biedt echter mogelijkheden deze kosten (gedeeltelijk) terug te verdienen (zie hoofdstuk 2) transformatie: Bij transformatie vindt er verandering van de functie van het bedrijventerrein plaats naar bijvoorbeeld detailhandel, kantoorruimte en/of wonen. Transformatie impliceert een zeer grondige herstructurering van het terrein. Vanuit de nieuw beoogde functie worden doorgaans strenger eisen gesteld aan de kwaliteit van het terrein (milieu, ruimtelijke kwaliteit, etc.) waardoor intensieve en kostbare ingrepen op het gebied van bedrijfsverplaatsing, bodemsanering en inrichting van het terrein noodzakelijk zijn. Transformatie is daarmee de meest kostbare vorm van herstructurering. De ontwikkeling van nieuwe economische en/of woonfuncties met een hogere waarde biedt echter eveneens de beste mogelijkheden om de hoge kosten (gedeeltelijk) terug te verdienen (zie hoofdstuk 2).

Het is in de praktijk goed mogelijk dat een mix van herstructureringsvormen op verschillende delen van één bedrijventerrein worden toegepast. Zo kan door bijvoorbeeld de transformatie van een deel van een bedrijventerrein bijgedragen worden aan de kosten voor herprofilering of revitalisering van het andere deel van het terrein. Overzicht instrumenten Subsidies Over het algemeen zijn subsidies het meest bekende en gebruikte financieringsinstrument voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Omdat herstructurering vaak samengaat met een onrendabele top is een bijdrage (subsidie) van de overheid meestal noodzakelijk. Het verkrijgen van subsidies is daarom doorgaans een belangrijke randvoorwaarde voor de start en uitvoering van de herstructurering.


22

Echter, hoewel de omvang van subsidiebudgetten voor bedrijventerreinen relatief groot is, zijn ze beperkt in vergelijking tot de omvang van de totale herstructureringsopgave. Overheden zijn daarom kritisch bij het verstrekken van subsidies. Subsidies worden zowel gebruik voor behoud van terreinen, door bijvoorbeeld een upgrading of revitalisering, maar ook gebruikt om transformatieprocessen op gang te brengen. Tabel 1: overzicht subsidies en effect op bedrijventerreinen Instrument

Beschrijving

Effect Behoud

Rijkssubsidies TOPPER-regeling

Overige regelingen

Provinciale subsidies OFB Sectorale subsidies

• •

Bedreiging

budget circa €23 miljoen per jaar tot 2008 Alleen voor bedrijventerreinen met nationaal economische waarde, minimale omvang 150 ha, bovenregionale functie en milieucategorie 4 of hoger • Terreinen zijn al aangewezen (50 in totaal in Nederland) • In 2008 mogelijk nieuwe terreinen op de lijst • Budget beschikbaar voor herstructurering in Habiforum • Innovatiebudget • Middelen voor Grote Stedenbeleid (GSB) In de praktijk is bijdrage van deze programma’s relatief beperkt en gebaseerd op co-financiering. De gemeente moet zelf een groot deel (doorgaans minimaal 50%) zelf financieren.

X

X

X

• •

X X

(X) (X)

Uitvoeringssubsidie voor de herstructurering van bedrijventerreinen Naast subsidies expliciet voor herstructurering van bedrijventerreinen, zijn er specifieke sectorale budgetten in bijvoorbeeld afvalstoffenfonds, fondsen voor economische ontwikkeling, etc.


Value Capturing Een tweede type instrumenten om herstructurering van bedrijventerreinen betaalbaar te houden is value capturing. Onder value capturing verstaan wij de waardevermeerdering van commercieel vastgoed die het gevolg is van herstructurering van het bedrijventerrein. Deze waardevermeerdering komt in eerste instantie de eigenaar van de grond of het vastgoed ten goede. Overheden beschikken echter over een aantal instrumenten waarmee deze


23

waardevermeerdering (gedeeltelijk) kan worden verzilverd, waarmee vervolgens de herstructurering van bedrijventerreinen kan worden gefinancierd. In de praktijk is value capturing met name mogelijk door: • transformatie van een deel van de locatie naar andere functies met een hogere commerciële waarde, zoals wonen en kantoorruimte, om hiermee herstructurering van het terrein te betalen; • transformatie van de hele locatie naar andere functies met een hogere commerciële waarde, zoals wonen en kantoorruimte en inzet van deze opbrengst voor verevening van andere te herstructureren bedrijventerreinen; • herprofilering in de vorm van het omzetten van bedrijfsruimte met een laag aandeel kantoorvloer naar bedrijfsruimte met een hoger aandeel kantoorvloer; • herprofilering / revitalisering door verhoging van de bebouwingsintensiteit van het bedrijventerrein. Bijvoorbeeld door het verhogen van de netto-brutoverhouding van het terrein door aanpassing van de verkavelingsstructuur, gebruik van restkavels en het verminderen van de hoeveelheid infrastructuur en openbare ruimte op het terrein. Daarnaast kan de bebouwingsintensiteit worden verhoogd door intensiever ruimtegebruik op de kavel: bouwen in meerdere lagen. Al met al vormen instrumenten gericht op value capturing dus vooral een bedreiging voor bestaande terreinen (tabel 2). De instrumenten zijn met name gericht op (en interessant voor) terreinen die in aanmerking komen voor transformatie en herprofilering. In beperkte mate liggen er kansen wanneer gerevitaliseerd wordt (verdichting van bebouwing). Het effect van face lifting op de waardestijging van vastgoed is te beperkt om daar door middel van value capturing structurele opbrengsten te genereren. Tabel 2: kansen voor value capturing Type herstructurering Face lift Revitalisering Herprofilering Transformatie

Kansen/mogelijkheden 0/(+) 0/(+) ++ +++++

0 beperkt ……………………+++++ zeer goed Bron: Stec Groep, 2007


24

In de praktijk zijn er verschillende instrumenten om te zorgen dat inkomsten uit value capturing ook daadwerkelijk bijdragen in de kosten van herstructurering van bedrijventerreinen. In onderstaande tabel zijn deze instrumenten opgenomen. Tabel 3: overzicht instrumenten ‘value capturing’ en effect op bedrijventerreinen Instrument Vrijwillige bijdrage

Beschrijving • •

Grondexploitatiewet en –vergunning

• • •

Exploitatie-overeenkomst

• • •

Stedelijke herverkaveling

•

• • • • Baatbelasting

•

een bijdrage op basis van het profijtbeginsel: bedrijven profiteren van herstructurering en het is redelijk dat zij daaraan zelf bijdragen Een vrijwillige bijdrage van ondernemers kan op projectniveau in principe een deel van de kosten voor herstructurering dragen. krachtig instrument voor gemeenten en provincies voor voeren van actief grondbeleid bij o.a. herstructurering van bedrijventerreinen. Met verlenen grondexploitatievergunning kunnen gemeenten kwaliteitseisen aan locatieontwikkeling stellen. Eisen kunnen ook betrekking hebben op financiering van kosten van herstructurering van het bedrijventerrein. inwerkingtreding van de nieuwe grondexploitatiewet laat nog op zich laten wachten. Maakt onderdeel uit van de nieuwe WRO. Op zijn vroegst eind 2007 kan van de nieuwe grondexploitatiewet gebruik gemaakt worden. Is een privaatrechtelijke mogelijkheid om op basis van een gemeentelijke grondexploitatieverordening (in een grondexploitatie-overeenkomst) kosten en baten te verdelen. Exploitatie-overeenkomsten worden nog maar relatief weinig gebruikt. Worden in toekomst naar verwachting vaker gebruikt, omdat gemeentelijke grondposities op bedrijventerreinen komende jaren mogelijk kleiner worden dan nu geval is en gemeenten vaker gebruik lijken te maken (of moet maken) van faciliterend grondbeleid. aanpak waarbij beschikkingsbevoegdheid over vastgoed (grond en soms ook gebouwen) tijdelijk zodanig wordt overgedragen dat tot herstructurering van een bedrijventerrein kan worden overgegaan, waarna het nieuwe of vernieuwde vastgoed weer in beheer komt bij de oorspronkelijke eigenaren gaat uit van een op te leggen samenwerking tussen eigenaren. publiekrechtelijk instrument Samenwerkingsplicht nodig omdat kans op eigenaren die niet mee willen werken aanzienlijk is Voorwaarde voor gebruik is dat gemeente of regio beschikt over voldoende ruilgronden om herverkaveling mogelijk te maken kan worden ingezet wanneer eigenaren van grond of onroerend goed niet vrijwillig een (exploitatie-)overeenkomst aangaan met gemeente over financiering van ruimtelijke ingrepen of verdeling van opbrengsten die hieruit voortvloeien.


25

Behoud X

Effect Bedreiging X

X

X

X

X

X

X

X

X

• • • • BID’s / BVG’s

• • • • •

OZB

• • • •

Joint Venture (JV)

• • •

Concessie of DBFM/DBFO

• •

gemeente kan belasting heffen op onroerende zaken die gebaat zijn door voorzieningen die door (medewerking van) gemeente tot stand komen. Eenmalige belasting of uitgespreid over een periode. Kan betrekking hebben op hogere commerciële waarde van vastgoed, maar ook uit verhoging van omzet van een bedrijf, door bijvoorbeeld een verbeterde bereikbaarheid, of aantrekkelijker ligging. baatbelasting in principe krachtig instrument. in praktijk is moeilijk de hoogte van de baat van herstructurering voor bedrijven hard te maken Business Improvement District (BID’s) of BedrijventerreinVerbeterGebieden (BVG’s) is /zijn een publiek-private samenwerkingsvorm met als doel de omgeving aantrekkelijker en meer concurrerend te maken. Ondernemers investeren zelf in hun werkomgeving. BID's voorzien daarmee in een structurele financiering en een eerlijke verdeling van de investeringen over de betrokken ondernemers. Belangrijk onderscheidend element is dat niet de gemeente, maar de ondernemers zelf de organisatie en financiering vaststellen. Zij leggen zichzelf een organisatievorm op met een verplichte heffing voor alle ondernemers. Een heffing in het kader van BID is geen belastingmaatregel, maar een gezamenlijke investering in de kwaliteit van het gebied waar de betrokken ondernemers zijn gevestigd. Bijkomend voordeel is dat ondernemers die wel (willen) profiteren maar vaak niet meebetalen, de zogenaamde free riders, bij een BID zich niet langer kunnen onttrekken aan meebetaling. herstructurering leidt tot waardestijging onroerend goed van bedrijven. hogere (OZB) kan worden beschouwd als opbrengst op investeringen in herstructurering. stijging OZB kan naar schatting maximaal 25% bedragen, bij gelijkblijvende omvang van de bebouwing. Bij toename aantal vierkante meters bebouwd oppervlak kan toename veel meer oplopen. Echter, sprake van gat tussen gemeentelijke uitgaven en inkomsten die tijdelijk gefinancierd moet worden (opbrengsten uit OZB worden pas later gerealiseerd). PPS instrument meeste JV tussen overheden en marktpartijen op basis van 50%/50% verdeling van financiering, risico en zeggenschap. Opbrengst voor gemeenten daarom maximaal 50% van totale gronden opstalexploitatie komt steeds meer voor Concessiemodel: marktpartijen realiseren herstructurering op basis van (uitgebreid functioneel) programma van eisen van een overheidspartij. Marktpartijen verwerven daarmee recht van exploitatie voor een bepaalde periode. Twee mogelijkheden: _ overheid sluit (grond)exploitatie-overeenkomst met marktpartij.


26

X

X

X

X

X

X

X

Design, Build, Finance and Operate (DBFO) of Design, Build, Finance and Maintain (DBFM) constructie, waarin overheid ontwerp, aanleg, financiering en exploitatie en/of het onderhoud in één pakket uitbesteedt en door haar verworven gronden bij een ontwikkelaar tegen vaste waarde inbrengt. Bij een DBFO houdt de ontwikkelaar eigendom, bij een DBFM verkoopt de ontwikkelaar grond en gebouwen en beperkt hij zich tot onderhoud. Ervaring met DBFM/DBFO op bedrijventerreinen beperkt zich nog tot enkele experimenten met DBFM bij infrastructuurprojecten en bij ontwikkeling van scholen en gevangenissen. _

• • Bron: Stec Groep, 2007

Verevening Soms worden herstructureringsoperaties gefinancierd door de opbrengsten die voortkomen uit de ontwikkeling van andere bedrijventerreinen of andere grondexploitatieprojecten van een gemeente of regio aan te wenden voor de herstructurering. Dit is verevening. Ook wordt wel gesproken van scopeoptimalisatie. Concreet gaat het om het herverdelen van kosten en baten of tekorten en overschotten op (onderdelen) van grondexploitaties. Uitgangspunt hierbij is dat alle actoren binnen een gemeente direct of indirect profiteren van de ontwikkeling van herstructureringslocaties en daaraan een bijdrage leveren. Op regionale schaal ligt dit iets complexer. In dit geval dient het voordeel van de herstructurering van het terrein aantoonbare voordelen op te leveren voor alle betrokkenen in de regiogemeenten. Verevening kan op verschillende manieren plaatsvinden. In onderstaande tabel zijn deze manieren opgenomen. 11. Verevening binnen en tussen exploitatiegebieden 12. Verevening tussen functies 13. Verevening tussen gemeenten 14. Bouwclaim De vereveningsprincipes zijn veelal bedoeld om bedrijventerrein te behouden of te ontwikkelen. Dit kan betekenen dat op een bestaand terrein woningbouw wordt gerealiseerd, waarmee de ontwikkeling van een nieuw terrein op een betere locaties (deels) wordt gefinancierd. Enerzijds kunnen de vereveningsinstrumenten dus een bedreiging vormen voor het terrein, anderzijds kunnen ze bijdragen aan behoud en ontwikkeling van terreinen. Tabel 4: overzicht instrumenten ‘verevening’ en effect op bedrijventerreinen Instrument Verevening binnen en tussen exploitatiegebieden

Beschrijving Opbrengsten van deelproject A worden binnen exploitatiegebied ingezet voor de financiering van project B. Dit is mogelijk op verschillende schaalniveaus:


27

Behoud X

Effect Bedreiging X

tussen exploitatiegebieden

Verevening tussen functies

Verevening tussen gemeenten

Bouwclaim

project B. Dit is mogelijk op verschillende schaalniveaus: • binnen exploitatiegebied (ontwikkelingsgebied waarvoor een begroting is opgesteld) binnen functie (bijvoorbeeld een bedrijventerrein); • binnen gemeente tussen meerdere grondexploitatiegebieden (tussen bijvoorbeeld exploitatiebegroting van bedrijventerrein X en bedrijventerrein Y in gemeente); • tussen gemeenten in regio tussen exploitatiesaldi (tussen bijvoorbeeld exploitatiebegroting van bedrijventerrein X in gemeente A en bedrijventerrein Y in gemeente B) • Denk aan functies als wonen, kantoren, bedrijventerrein, detailhandel, etc. • Opbrengsten van uitgifte en ontwikkeling van terreinen ten behoeve van andere functies worden ingezet voor financiering van herstructurering van bedrijventerrein. • Verschillende schaalniveaus: _ binnen exploitatiegebied tussen functies (bedrijventerrein, wonen, kantoren binnen een exploitatiegebied); _ binnen gemeente (tussen meerdere grondexploitatiegebieden) tussen functies (bedrijventerrein Y en woonwijk X); _ tussen gemeenten in regio tussen functies (bedrijventerrein Y in gemeente A en woonwijk X in gemeente B) • Opbrengsten van uitgifte en ontwikkeling bedrijventerreinen en terreinen ten behoeve van andere functies (bijvoorbeeld wonen of kantoorontwikkeling) die in een andere gemeente wordt gerealiseerd, inzetten voor financiering van herstructurering van bedrijventerrein: _ tussen gemeenten in regio tussen exploitatiesaldi (verschillende gebieden); _ tussen gemeenten in regio tussen functies (bedrijventerreinen, wonen en kantoren). • Wanneer marktpartijen of eigenaar/gebruikers sterke grondposities hebben, kunnen gemeenten en regio bouwclaim overwegen. • In dat geval verlangen gemeenten en regio’s van marktpartij met grondpositie op ontwikkelingslocatie dat deze herstructurering van een (verouderd) bedrijventerrein elders in gemeente of regio meefinanciert. • In ruil verlenen gemeenten en regio juridische en beleidsmatige medewerking aan ontwikkeling van nieuwe locatie (bedrijventerrein of woningbouw, kantoorlocatie etc.). • Voorwaarde voor gebruik van bouwclaim is dat gemeente (of regio) over voldoende grond beschikt (op aantrekkelijke locaties) die als tegenprestatie voor investering in verouderde bedrijventerrein aan marktpartij kan worden aangeboden voor locatieontwikkeling

X

X

X

X

X

X


Fondsvorming Met de middelen die uit voorgaande financieringsinstrumenten zijn gegenereerd, worden ook in toenemende mate diverse fondsen gevormd.


28

Denk aan: • een provinciaal uitplaatsingsfonds: een regionaal vastgoedfonds dat zich richt op de aankoop en verkoop van herstructureringskavels en bedrijfsbebouwing. Op dit moment is er in de provincie Zuid-Holland geen provinciaal uitplaatsingfonds; • een herontwikkelingsmaatschappij: deze ontwikkelt een visie op de regionale herstructurering van bedrijventerreinen en opereert van daaruit als een vastgoedpartij op de gronden vastgoedmarkt. Belangrijke activiteiten van een herontwikkelingsmaatschappij is het signaleren van herstructureringskansen, het aankopen van vastgoed als de kans zich voor doet en het voeren van regie over publiekrechtelijke instrumenten. Op deze manier kan de herontwikkelingsmaatschappij inspelen op kansrijke herontwikkelingsmogelijkheden op grond van een integrale visie op de herstructurering van bedrijventerreinen; • een gemeentelijk herstructureringsfonds. Bijvoorbeeld, in zo’n fonds stort een gemeente een vast bedrag voor de uitgifte van iedere m_ kavel. De bijdragen uit fondsvorming door value capturing of verevening kunnen op projectniveau in principe een fors deel van de kosten voor herstructurering dragen. Hoeveel dat is hangt af van de omvang van de verevening (alleen onder bedrijventerreinen of ook verevening met grondopbrengsten uit woningbouw of kantoorontwikkeling; alleen op terreinniveau, of ook verevening op gemeente- of regioniveau) of de inzet van instrumenten voor value capturing, en de rendementseisen die het herstructureringsfonds stelt. Taakstellingen Verder kunnen we taakstellingen vanuit nationale en provinciale overheid onderscheiden. Ook vanuit deze taakstellingen kunnen prikkels worden afgegeven voor het transformatie of juist behoud van terreinen. Een aantal belangrijke voorbeelden lichten we hieronder toe. Woningbouwcontingenten In het Ruimtelijk plan regio Rijnmond 2020 is een opgave voor de functie wonen opgenomen. In totaal dienen in de regio Rotterdam / Rijnmond tot 2010 38.000 woningen en in de periode 2011-2020 nog eens ruim 56.500 woningen te worden gebouwd6. Een deel van deze woningbouwopgave is voorzien langs het water in gemeenten als Vlaardingen, Schiedam en Maassluis en vormt daarmee een directe bedreiging voor het bestaan van de bedrijventerreinen langs het water. Hoewel de plannen vaak wel voorzien in een gecombineerde ontwikkeling van wonen en werken, worden de vestigingsmogelijkheden voor zwaardere bedrijvigheid (categorieën 4 en hoger) steeds verder beperkt. 6

Bron: Ruimtelijk plan regio Rijnmond 2020, Stadsregio Rotterdam, 2005


29

Rivierzoneprojecten De opgave ‘Rivierzones’ van de regionale strategie voor de regio Rijnmond, mikt op de grote kansen voor nieuwe stedelijke milieus aan de rivier, na herstructurering of transformatie van verouderende bedrijventerreinen. Hier kunnen gemengde woon- en werkgebieden ontstaan die optimaal inspelen op de ligging aan de Nieuwe Maas, Nieuwe Waterweg of de Noord. Schiedam, Vlaardingen en Ridderkerk zijn voorbeelden van steden met veelbelovende oeverontwikkelingen. Het grootste transformatieproject aan de rivier is Stadshavens in Rotterdam, waarvoor een afzonderlijk gebiedsgericht project loopt. Binnen het ruimtelijk programma ‘Rivierzoneprojecten’ stemt de stadsregio de ontwikkeling op de diverse locaties onderling af. De stadsregio ondersteunt de gemeenten bij een zorgvuldige plannings- en ontwerpstrategie. Dit is vooral van belang vanwege eventuele aanpassingen van het verkeersnet en de vaak moeilijke milieusituatie. De pro-actieve aanpak van de milieuproblematiek is bij uitstek op deze locaties van belang. De stadsregio wil met de ontwikkelende gemeenten komen tot bindende afspraken. Die gaan ten eerste over de kwaliteit en de fasering van de te realiseren woon- en werkprogramma’s, en ten tweede over de ondersteuning die de stadsregio biedt. De ondersteuning ligt in de uitwisseling van kennis en ervaring en in de afstemming met het sectorale programma infrastructuur.

Doelstelling te herstructureren hectares bedrijventerrein De ontwikkeling en herstructurering van bedrijventerreinen is in de regio Rijnmond urgent. Voor de herstructurering van terreinen hebben de provincie en de stadsregio in het regionale uitvoeringsprogramma van het Ruimtelijk plan regio Rijnmond 2020 prioriteiten gesteld. In totaal moet ruim 1.100 hectare bedrijventerrein in de regio Rijnmond worden geherstructureerd. In de gemeenten die onderwerp zijn van dit onderzoek (gearceerd in de onderstaande tabel) gaat het in totaal om zo’n 385 hectare terrein. Daarvan moet 184 intensief worden geherstructureerd, het gaat dan veelal om een herprofilering. Upgrading staat op de planning voor 200 hectare terrein. Over de herstructurering van bedrijventerreinen worden door de stadsregio bindende afspraken gemaakt met de betrokken gemeenten over omvang programma, segmentering en fasering. De taakstelling vanuit herstructurering levert een bijdrage aan het behoud van terreinen in de regio. Tabel 5: Programma herstructurering bedrijventerreinen regio Rijnmond tot 2020 Gemeente Intensieve herstructurering Upgrading Barendrecht 59 Bergschenhoek 1 Berkel en Rodenrijs 20 Bleiswijk 15 Brielle 2 Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

30

Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Krimpen a/d IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Rozenburg Schiedam Spijkenisse Vlaardingen Totaal

10

140 71 8 95 385

3 35 99 23 112 262 12 54 120 756

Bron: Ruimtelijk plan regio Rijnmond 2020, Stadsregio Rotterdam, 2005

Bijdrage projectontwikkelaars aan bovenwijkse/-gemeentelijke voorzieningen Regelmatig worden door gemeente en projectontwikkelaars onderlinge afspraken gemaakt over de levering van een financiële bijdrage in de te maken ontwikkelingskosten van de gemeente. Zo wordt bijvoorbeeld per m2 uit te geven bebouwde grond een bedrag aan de gemeente ter beschikking gesteld, waarmee vervolgens bovenwijkse/gemeentelijke voorzieningen kunnen worden gerealiseerd. Denk aan een voorziening als een brandweerkazerne. Dit kan een stimulans vormen voor transformatie.


31

BIJLAGE B OPZET/HANDLEIDING MODEL


32

1 INLEIDING In deze bijlage geven we uitleg over de opzet en werking van het ‘rekenmodel’ om de economische en maatschappelijke waarde van (lokale) bedrijventerreinen te bepalen.

3.1 Opzet model Hoofdindicatoren en subindicatoren Of een terrein zeer waardevol is voor de lokale / regionale economie en behouden moet worden, of juist in aanmerking komt voor een mogelijke invulling met andere functies, wordt (onder meer) bepaald door de score van het terrein op diverse indicatoren. Er worden vier hoofdindicatoren onderscheiden – werkgelegenheid, financieel, sociaal-maatschappelijk en kwaliteit – die op hun beurt zijn uitgewerkt in een aantal subindicatoren (zie figuur 1). De opzet van het model (de indicatoren) is gebaseerd op onze eerste aanzet voor de indicatoren en de aanvullingen van de stuurgroep in de startbijeenkomst van 5 februari jongstleden. Onderstaand waaierschema geeft schematisch de opzet / inhoud van het model weer.


33

Figuur 1: Opzet model Werkgelegenheid

Aandeel terrein in totale werkgelegenheid gemeente Indirecte / afgeleide werkgelegenheid Aantal starters Groei werkgelegenheid

Financieel

Ruimteproductiviteit terrein Ontwikkeling winstgevendheid bedrijven op terrein Aandeel terrein in consumentenbestedingen Aandeel kapitaalintensieve sectoren

Sociaal-Maatschappelijk

Huishoudens afhankelijk van (bedrijven op) het terrein Aantal ouderen werkzaam op het terrein Aantal jongeren werkzaam op het terrein Aantal lager opgeleiden werkzaam op het terrein

Kwaliteit

Binding bedrijven Leegstand op terrein Intensiteit ruimtegebruik op het terrein Veiligheid van / op het terrein Modaliteit Toegestane milieucategorie

Stec Groep (2007)

Wijze van scoren


34

Bron:

Op elke indicator wordt op dezelfde wijze gescoord. Op basis van een referentiegetal, bijvoorbeeld de gemiddelde werkgelegenheidsgroei in de regio Rijnmond, wordt bepaald of het terrein bovengemiddeld (+1), gemiddeld (0) of ondergemiddeld (-1) presteert. De scores op de subindicatoren leiden tot een totaalscore per hoofdindicator. De eindscore bestaat vervolgens uit de som van de verschillende scores per hoofdindicator en geeft een oordeel over de maatschappelijke waarde van een terrein. Dit is echter een eerste indruk van de waarde van het terrein, puur op basis van kwantitatieve gegevens. Ook meer kwalitatieve gegevens, zoals het aspect schaarste spelen een rol in het eindoordeel over het terrein. Andere kwalitatieve aspecten zijn onder meer: • Kwaliteit / aard en relatie met de omgeving (bedrijventerreinen in omgeving of mogelijke woningbouw op het terrein / in directe nabijheid? • Organisatiegraad: ondernemers op terrein, maar ook samenwerking met gemeente / onderwijs etc. (inbedding in de lokale / regionale structuur • Duurzaamheid: mate waarin bedrijven op het terrein hier iets aan doen De resultaten per terrein worden weergegeven op een overzichtelijke factsheet. Een belangrijke beperking bij de dataverzameling is dat niet alle data direct beschikbaar zijn op terrein-niveau. Bij het invullen van enkele indicatoren, met name de sociaal-maatschappelijke, hebben we gegevens op provinciaal of gemeentelijk of op een ander schaalniveau moeten gebruiken. De data hebben we vervolgens vertaald naar het niveau van het terrein, bijvoorbeeld via de samenstelling van de bedrijvigheid en werkgelegenheid op het terrein.


35

4. UITWERKING VAN DE INDICATOREN Hoofdindicator A: Werkgelegenheid 1. Aandeel terrein in de werkgelegenheid Bij deze indicator gaat het om de vraag welk aandeel van de totale werkgelegenheid in de gemeente zich bevindt bij de bedrijven op het terrein. Het lastige van deze indicator is dat het aandeel voor een specifiek terrein niet direct bekend is. We weten wel dat in Nederland bijna eenderde van alle werkgelegenheid op bedrijventerreinen gevestigd. In de regio Groot-Rijnmond ligt dit percentage op 20% (Bron: Matching kwantitatieve en kwalitatieve vraag en aanbod van bedrijventerreinen in Groot-Rijnmond, Ecorys, 2006). Op het schaalniveau van een gemeente in de regio Rijnmond kunnen we dus stellen dat wanneer meer dan 20% van de werkgelegenheid in de betreffende gemeente op een bedrijventerreinen is gevestigd, dat deze gemeente bovengemiddeld scoort. Maar wat is nu een goede score voor één bedrijventerrein? De score voor een terrein is over het algemeen lager, aangezien de meeste gemeenten over meerdere bedrijventerreinen beschikken. Mede op basis van het gemiddeld aantal terreinen in de regio Rijnmond per gemeente (zo’n 5 terreinen), achten wij het aannemelijk dat één bedrijventerrein gemiddeld goed is voor 5% van de totale werkgelegenheid van een gemeente. Een terrein scoort bovengemiddeld (+1) als het aandeel in de totale werkgelegenheid hoger is dan 5%, gemiddeld (0) als dit ligt op 3 tot 5% en ondergemiddeld (-1) als het aandeel lager is dan 3%. Over het algemeen zullen terreinen in gemeenten met maar 1 of 2 bedrijventerreinen op deze indicator dus beter scoren dan terreinen in gemeenten met bijvoorbeeld 5 of meer terreinen. In het eerste geval is het belang van het bedrijventerrein relatief gezien natuurlijk ook groter voor de werkgelegenheid!

Tabel 1 Indicator Operationele vraag Motivatie

A1. Aandeel terrein in de werkgelegenheid Welke bijdrage levert het terrein aan de totale werkgelegenheid in de gemeente; welk aandeel heeft het terrein? Hoe hoger het aandeel, hoe groter het belang van het terrein voor de gemeentelijke (en regionale) economie en des te hoger de score.


36

Score

Referentie Bron

economie en des te hoger de score. • > 5% +1 • 3 - 5% 0 • < 3% -1 Gemiddeld is één terrein binnen de gemeente goed voor 5% van de werkgelegenheid Gegevens Bedrijvenregister Zuid-Holland, Handelsregister, Ruimtelijk planbureau, CBS

2. Afgeleide / indirecte werkgelegenheid Bedrijven fungeren niet solitair maar in een keten van toeleverende en afnemende bedrijven. Een baan bij een bedrijf in de ene sector brengt extra werkgelegenheid in de rest van de sector en andere sectoren met zich mee. Deze extra werkgelegenheid varieert per sector / per type bedrijf. Ook de plaats waar deze extra werkgelegenheid neerslaat, kan variëren. Een indicatie van de werkgelegenheidsrelaties en daarmee de afgeleide werkgelegenheid kan worden bepaald aan de hand van multipliers. Bij deze indicator gaat het dus om de hoeveelheid werkgelegenheid die wordt gecreëerd bij andere bedrijven in de regio als gevolg van de bedrijvigheid op het terrein. Nu zorgt een terrein dat al veel directe werkgelegenheid natuurlijk per definitie al voor meer indirecte werkgelegenheid dan een klein terrein. Daarom hebben we in dit geval gekeken naar de gemiddelde multiplier van het terrein. De gemiddelde multiplier van een bedrijventerrein wordt bepaald door de samenstelling van de bedrijvigheid op het terrein. We hebben de volgende multipliers per sector gehanteerd:


37

Tabel 2 Sector Multiplier Landbouw 0,6 Industrie 0,9 Bouw 1 Groothandel 0,3 Detailhandel 0,3 Vervoer 0,6 Financiële instellingen 0,6 Zakelijke dienstverlening 0,8 Overige dienstverlening 0,3 Bron: Multipliers IRIOS (1992), Driehoek Rotterdam-Zoetermeer-Gouda in economisch perspectief (Ecorys, 2003), bureau expertise Stec Groep (2007)

Op basis van de samenstelling van de bedrijvigheid op het terrein (aantal bedrijven, per sector) kan de gemiddelde multiplier voor het terrein berekend. De gemiddelde multiplier van alle ‘bedrijventerreinsectoren’ in Nederland bedraagt 0,65. Dat wil zeggen dat 1 baan 0,65 banen bij andere bedrijven (in eigen sector en daarbuiten) oplevert. Hoe hoger de afgeleide werkgelegenheid, des te groter het belang van het terrein voor de gemeentelijke (en regionale) economie, des te hoger de score. Het bedrijventerrein scoort bovengemiddeld (+1) als de berekende multiplier hoger is dan 0,65, gemiddeld (0) bij een multiplier tussen 0,5 en 0,65 en benedengemiddeld (-1) bij een multiplier kleiner dan 0,5. De indirecte werkgelegenheid wordt, op basis van de berekende multiplier, ook in het model berekend. Feit is dat de afgeleide werkgelegenheid op het terrein niet allemaal neer zal slaan in de betreffende gemeente / regio waarin het terrein ligt. Dat maakt het belang van het terrein op dit aspect er echter niet minder om!


38

Tabel 3 Indicator Operationele vraag Motivatie Score

Referentie Bron

A2. Afgeleide / indirecte werkgelegenheid Hoe hoog is de multiplier van het terrein (en hoeveel werkgelegenheid wordt zo indirect gerealiseerd door de bedrijven op het terrein)? Hoe hoger de multiplier, hoe hoger de score • > 0,65 +1 • 0,5 – 0,65 0 • < 0,5 -1 Gemiddelde multiplier in Nederland ligt op 0,7 (1 baan levert 0,7 baan elders op) Multipliers IRIOS, 1992 en onderzoek Ecorys

3. Aantal starters Hierbij gaat het om het aantal nieuwe bedrijven dat (gemiddeld) ieder jaar wordt opgestart op het terrein? We kijken hiervoor naar de zogenaamde startersquote: het (gemiddeld) aantal starters als percentage van het totaal aantal bedrijven op het terrein. Input hiervoor vormen gegevens uit het Handelsregister. Als referentie gebruiken we de startersquote in de regio Rotterdam/Rijnmond. Deze bedraagt 9%. Scoort het terrein hierboven, dan kennen we score +1 toe, scoort het terrein tussen 6 en 9% (deze bandbreedte is mede bepaald op basis van de gemiddelde startersquote in Nederland, zijnde circa 6%) dan geldt een score ‘0’. Is de startersquote lager dan 6%, dan kennen we een score -1 toe. Al met al geldt: hoe hoger de quote, des te groter is het belang van het terrein voor de dynamiek / de vitaliteit van de gemeentelijke en regionale economie en dus des te hoger de score.


39


Referentie Bron

A3. Aantal starters Wat is het gemiddeld aantal starters als percentage van het totale bedrijvenbestand op het terrein? Hoe hoger het aantal starters per jaar, hoe hoger de startersquote en hoe hoger de score. • > 9% +1 • 6 – 9% 0 • <6 -1 Startersquote regio Rotterdam/Rijnmond: 9% Gegevens Handelsregister, landelijke gegevens over starters o.a. van KvK

4. Groei werkgelegenheid Hoe heeft de werkgelegenheid op het terrein zich ontwikkeld in de periode 1995– 2005? Hoe gunstiger de werkgelegenheidsontwikkeling, hoe belangrijker het terrein is voor de dynamiek / de vitaliteit van de gemeentelijke en regionale economie en des te hoger de score. Algemeen geldt als referentiekader de gemiddelde werkgelegenheidsgroei in de regio Groot-Rijnmond, zijnde +20% in de periode 1995-2005. Deze referentie is dan ook in tabel 5 opgenomen. Voor de zes terreinen in deze studie hebben we echter als referentiekader ook specifiek de gemiddelde werkgelegenheidsontwikkeling (1995-2005) in de betreffende gemeente gebruikt in de beoordeling: • Vlaardingen: -1% • Schiedam: 10% • Capelle: 85% • Maassluis: 11% Deze indicator geeft alleen een beeld van de werkgelegenheidsontwikkeling in het verleden. In het eindoordeel over het terrein, nemen we ook de verwachte toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid in de diverse economische sectoren mee. Input hiervoor vormen onder meer recente gegevens van het Platform Arbeidsmarktbeleid Rijnmond (‘Werk in Uitvoering, Sfeerbeeld van de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt in Rijnmond 2006-2011, PAR, 2006). Tabel 5 Indicator Operationele vraag

A4. Groei werkgelegenheid Wat is de werkgelegenheidsgroei van 1996-2006 op het terrein, uitgedrukt in procenten?


40

vraag Motivatie Score

Referentie

Bron

Hoe hoger de relatieve groei van de werkgelegenheid ten opzichte van de groei in de gemeente regio Rotterdam, des te hoger de score. • > 20% +1 • 10 – 20% 0 • < 10% -1 Algemeen de werkgelegenheidsgroei in regio Rotterdam/Rijnmond tussen 1995 en 2005: +20%. Voor de berekeningen van de zes terreinen is specifiek gekeken naar de werkgelegenheidsgroei in de betreffende gemeente. CBS, Bedrijvenregister Zuid-Holland


41

Hoofdindicator B: Financieel 1. Ruimteproductiviteit van het terrein Hoeveel brengt het terrein op? Hoeveel toegevoegde waarde7 (TW)wordt er gecreëerd? Op basis van de Regionaal Economische Jaarcijfers en gegevens over het aantal vestigingen per sector, kunnen we de gemiddelde toegevoegde waarde per bedrijf voor iedere sector bepalen (zie tabel 6). De gemiddelde toegevoegde waarde van een bedrijf in Zuid-Holland bedraagt ruim 603.000 euro. Sectoren die een hoge TW kennen zijn de industrie en delfstoffenwinning, de sector vervoer/logistiek/communicatie, de financiële sector, openbaar bestuur en de zorg. Een relatief lage TW kennen vooral de landbouw en de horeca.

Tabel 6 Toegevoegde waarde Zuid-Holland (in mln euro)

Aantal vestigingen Zuid-Holland

2.484

12.500

198.720

723

60

12.050.000

12.941

8.875

1.458.141

5.631

15.680

359.120

Landbouw Delfstoffenwinning industrie, nuts Bouw Groothandel

Gemiddelde TW per bedrijf

12.140

38.510

315.243

Horeca

1.470

7.215

203.742

Vervoer

8.767

8.505

1.030.805

financiële instellingen

5.844

3.950

1.479.494

zakelijke dienstverlening

19.243

34.590

556.317

openbaar bestuur

8.282

890

9.305.618

Onderwijs

4.157

5.480

758.577

Gezondheidszorg

8.047

7.520

1.070.080

overige dienstverlening Totaal

3.821

11.205

341.008

93.550

154.980

603.626

1

Omzet (productiewaarde, de waarde van alle voor verkoop bestemde goederen) minus de kosten voor ingekochte goederen (het intermediair verbruik). Dus feitelijk de opbrengsten in het productieproces. Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

42

Bron: Regionaal Economische Jaarcijfers 2005, CBS (2006), CBS Statline, bewerking Stec Groep (2007)

Op basis van deze gegevens en gegevens over het aantal bedrijven naar sector op de terreinen bepalen we de totale toegevoegde waarde voor het terrein (indicatief). Wanneer we vervolgens de toegevoegde waarde delen door de oppervlakte van het terrein, dan hebben we de toegevoegde waarde per hectare van het terrein, ofwel de ruimteproductiviteit van het terrein bepaald. Op basis van landelijk onderzoek naar de ruimteproductiviteit van terreinen kunnen we vervolgens vaststellen of het terrein een bovengemiddelde of juist benedengemiddelde ruimteproductiviteit kent. Gemiddeld ligt de ruimteproductiviteit op een Zuid-Hollands bedrijventerrein op 1,6 miljoen euro per hectare. Een ruimteproductiviteit hoger dan 1,6 miljoen euro / ha levert een score +1 op, een ruimteproductiviteit tussen 1,1 en 1,6 miljoen euro een score 0, en een ruimteproductiviteit lager dan 1,1 miljoen euro een score -18. Hoe hoger dit getal voor het specifieke terrein, des te groter is het belang van het terrein voor de gemeentelijke en regionale economie, des te hoger de score.

8

Bandbreedtes mede bepaald op basis van onderzoek naar Ruimteproductiviteit van bedrijventerreinen, OTB i.o. van Ministerie EZ (2004). Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

43


Referentie Bron

B1. Productiviteit van het terrein Wat is de ruimteproductiviteit van het terrein; hoeveel levert een ha terrein op? Hoe hoger de ruimteproductiviteit, hoe hoger de score. • > 1,6 miljoen euro/ha +1 • 1,1 – 1,6 miljoen euro/ha 0 • <1,1 miljoen euro/ha -1 Gemiddeld ligt de ruimteproductiviteit in Zuid-Holland op 1,6 miljoen euro per ha CBS Statline, handelsregister, bedrijvenregister Zuid-Holland en Ministerie EZ (Ruimteproductiviteit van bedrijventerreinen, OTB i.o. van Ministerie EZ,2004)

2. Ontwikkeling winstgevendheid Het bepalen van de score op deze indicator, is grotendeels vergelijkbaar als de werkwijze bij indicator A2, de multiplier / afgeleide werkgelegenheid. De toekomstverwachting voor sectoren vormt hier de belangrijkste input. Deze toekomstverwachtingen zijn gebaseerd op de vier toekomstscenario’s die het Centraal Planbureau (CPB) in 2004 heeft opgesteld en aan de basis liggen van de meest recente BLM berekeningen. In onderstaande tabel is weergegeven de gemiddelde jaarlijkse groeiverwachting van de toegevoegde waarde tot en met 2020 in het GE (Global Economy) scenario (meest gunstige scenario) van het CPB. Hoewel de TW nog niet gelijk is aan de winst, loonkosten moeten van de opbrengsten uit het productieproces bijvoorbeeld nog worden betaald, geeft deze wel een goede indicator voor de verwachte winstgevendheid van de sectoren in de komende jaren.


44

Tabel 8 Landbouw Industrie Bouw Groothandel Vervoer Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Overige dienstverlening Gemiddeld

Groeiverwachting TW 1,5 1,7 2,5 4,1 5,8 3,3 2 2,5 2,9

De gemiddelde jaarlijkse groei van de TW (=groei van het BBP / van de economie) bedraagt volgens het CPB 2,9% in het GE scenario. De samenstelling van de bedrijven op het terrein (samenstelling naar sectoren) bepaalt, evenals bij indicator A2, de score op deze indicator. Tabel 9 Indicator Operationele vraag Motivatie Score

Referentie Bron

B2. Ontwikkeling winstgevendheid Wat is de gemiddelde groei van de TW, op basis van de samenstelling van de bedrijvigheid op het terrein? Hoe hoger de gemiddelde mutatie per jaar, hoe hoger de score. • > 2,9% +1 • 2,5 – 2,9% 0 • < 2,5% -1 Gemiddelde jaarlijkse groei TW tot en met 2020 in Nederland: 2,9% CPB (o.a. langetermijnverkenning ‘Vier Vergezichten op Nederland’, 2005), handelsregister en Bedrijvenregister Zuid-Holland.


45

3. Consumentenbestedingen als gevolg van het terrein De score op deze indicator wordt bepaald op basis van het aantal huishoudens dat afhankelijk is van het terrein en de gemiddelde bestedingen per huishouden. De belangrijkste input voor de berekening in het model vormt: • Gemiddelde bestedingen per huishouden: 28.200 euro per jaar (CBS, Budgetonderzoek 2004, afkomstig van CBS Statline) • Gemiddelde omvang huishouden: 2,3 personen (16,3 miljoen inwoners gedeeld door 7,1 miljoen huishoudens, CBS Statline). • Voorgaande twee getallen resulteren in een gemiddelde besteding per persoon in Nederland (per huishouden) van circa 12.250 euro per jaar. • Met behulp van gegevens over de werkgelegenheid op het terrein bepalen we dan de totale bestedingen als gevolg van het terrein per jaar. • Aanname is vervolgens dat 80% van de bestedingen in de gemeente landt. Dit is gebaseerd op cijfers van het CBS (CBS Statline) en eigen onderzoek. Wat is het referentiekader? Het referentiekader wordt gevormd door de gemiddelde werkgelegenheid per bedrijventerrein in Zuid-Holland en als gevolg daarvan de gemiddelde bestedingen. Dit is bepaald met de volgende aspecten: • Werkgelegenheid Zuid-Holland (2005): 1.487.000 banen • Waarvan op bedrijventerreinen: 461.000 banen (31%, bron: Ruimtelijk Planbureau) • Aantal formele bedrijventerreinen: 559 (Bron: IBIS Werklocaties 2006, Stec Groep en Arcadis, 2007) Gemiddeld telt een bedrijventerrein in Zuid-Holland dus zo’n 825 banen. Deze banen zijn indicatief goed voor 825 * 12.250 euro = 10,1 miljoen euro aan bestedingen. We gaan er vanuit dat hiervan telkens 80% (CBS, bureau expertise) in de gemeente landt. Al met al zorgt een bedrijventerrein in Zuid-Holland dus voor ruim 8 miljoen euro aan bestedingen per jaar. Dit relateren we aan het aantal hectaren om straks een goede score te kunnen bepalen voor de terreinen. Immers, anders scoort een klein terrein altijd lager dan een groot terrein. De gemiddelde omvang van een bedrijventerrein in Zuid-Holland bedraagt 23 hectare (netto). De gemiddelde bestedingen per hectare bedragen dus zo’n (afgerond) 350.000 euro. Dit referentiekader, de gemiddelde bestedingen per hectare, bepaalt de score van het terrein op deze indicator (zie tabel 10).


46


Referentie Bron

B3. Aandeel terrein in consumentenbestedingen Wat is het aandeel van het terrein in de totale consumentenbestedingen in de gemeente? Hoe hoger het aandeel, hoe hoger de score. • > 350.000/ha +1 • 250.000 – 350.000/ha 0 • < 250.000/ha -1 Een gemiddeld bedrijventerrein in Zuid-Holland zorgt voor 8 miljoen aan bestedingen door consumenten per jaar. CBS, bureau-expertise

4. Aandeel kapitaalintensieve sectoren Dit is bepaald op basis van de samenstelling van de werkgelegenheid en type bedrijven op het terrein, die we helemaal bij aanvang al in beeld brengen. Vooral terreinen met veel industrie zullen hoog scoren op deze indicator, aangezien de (basis)industrie als de meest kapitaalintensieve sector in de economie kan worden aangemerkt.


47


B4. Aandeel kapitaalintensieve sectoren Wat is het aandeel van kapitaalintensieve bedrijvigheid op het terrein?

Hoe hoger het aandeel kapitaalintensieve sectoren, hoe hoger de score. • > 0,34 +1 • 0,2 – 0,34 0 • < 0,2 -1 Schaalniveau Corop-regio’s Bron CBS, Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2005), Bedrijvenregister Zuid-Holland

Hoofdindicator C: Sociaal-Maatschappelijk 1. Aantal huishoudens afhankelijk van het terrein De gemiddelde huishoudensomvang bedraagt 2,3 personen in Nederland (16,3 miljoen inwoners gedeeld door 7,1 miljoen huishoudens, CBS Statline). We gaan voor het gemak uit van een berekening waarbij het aantal werknemers wordt gedeeld door de gemiddelde huishoudensomvang om zo het aantal huishoudens te bepalen dat afhankelijk is van het terrein. We bepaalden hiervoor al, indicator B3, dat een gemiddeld bedrijventerrein in Zuid-Holland zo’n 825 banen telt. Dit betekent dat circa 375 huishoudens afhankelijk zijn van een afzonderlijk bedrijventerrein in Zuid-Holland. Dit relateren we aan het aantal hectaren om straks een goede score te kunnen bepalen voor de terreinen. Immers, anders scoort een klein terrein altijd lager dan een groot terrein. De gemiddelde omvang van een bedrijventerrein in Zuid-Holland bedraagt 23 hectare (netto). Het aantal huishoudens per hectare bedraagt dus gemiddeld circa 16 huishoudens. Dit referentiekader, het gemiddeld aantal huishoudens per hectare dat samenhangt / afhankelijk is van het terrein, bepaalt de score (zie tabel). Tabel 12


48

Indicator Operationele vraag Motivatie Score

Referentie Bron

C1. Aantal huishoudens afhankelijk van het terrein Wat is het gemiddeld aantal huishoudens per hectare dat afhankelijk is van het terrein? Hoe groter het gemiddeld aantal huishoudens per hectare, hoe hoger de score. • > 16 huishoudens per ha +1 • 12 – 16 huishoudens per ha 0 • < 12 huishoudens per ha -1 16 huishoudens per hectare bedrijventerrein CBS

2. Aantal ouderen werkzaam op terrein Exacte cijfers op terreinniveau zijn voor deze indicator niet voorhanden. Hier is een uitgebreide enquête voor nodig. We kunnen op basis van de samenstelling van de bedrijvigheid op het terrein (aantal bedrijven, per sector) echter wel een indicatie van het aantal ouderen dat werkzaam is op het terrein. Input daarvoor vormt onder meer onderstaande verdeling van de werkgelegenheid in Nederland naar leeftijd en sector: Tabel 13 Werkgelegenheid naar leeftijdscategorie per sector Landbouw Industrie Bouw Handel/reparatie Detailhandel Horeca Vervoer Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur Onderwijs Gezondheidszorg Overige dienstverlening

15-24 jarigen 10% 7% 13% 12% 25% 32% 12% 5% 9% 6% 5% 8% 13%

25-34 jarigen 19% 24% 26% 28% 25% 23% 31% 32% 32% 21% 20% 24% 24%

35-44 jarigen 32% 32% 29% 30% 24% 23% 26% 35% 30% 30% 24% 27% 28%

45-54 jarigen 23% 25% 22% 19% 18% 15% 20% 20% 20% 30% 34% 30% 24%

55-64 jarigen 15% 12% 11% 10% 9% 7% 11% 8% 8% 13% 17% 11% 12%

Bron: CBS, Statline, 2007

Of het terrein vervolgens goed of slecht scoort hangt, naast de kwantitatieve score ‘aantal ouderen per hectare werkzaam’, af van de situatie aan de aanbodzijde van de arbeidsmarkt. Hoe is de beroepsbevolking samengesteld Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

49

en hoe staat het met de samenstelling van de werkloosheid? Als er bijvoorbeeld relatief veel ouderen werkloos zijn, dan scoort het terrein bovengemiddeld wanneer hier ook veel ouderen werkzaam zijn. Tabel 14 Indicator Operationele vraag Motivatie Score

Referentie Bron

C2. Aantal ouderen werkzaam op het terrein Hoeveel werk bieden de bedrijven op het terrein aan werknemers in de oudere leeftijdscategorieën (45-65)? Hoe meer ouderen op het terrein werken per hectare, hoe hoger de score • > 5 ouderen / ha +1 • 3 – 5 ouderen / ha 0 • < 3 ouderen / ha -1 Gemiddeld aantal ouderen per ha bedrijventerrein in regio Rijnmond: 5 RPA Rijnmond, CBS

3. Aantal jongeren werkzaam op terrein Hier geldt dezelfde systematiek als onder (2). We volstaan hier dan ook met een verwijzing naar de beschrijving onder deze indicator.


50


Referentie Bron

C3. Aantal jongeren werkzaam op het terrein Hoeveel werk bieden de bedrijven op het terrein aan werknemers in de jongere leeftijdscategorie (1525)? Hoe meer jongeren op het terrein werken per ha, hoe hoger de score • > 2 jongeren / ha +1 • 1 – 2 jongeren / ha 0 • 0 – 1 jongeren / ha -1 Gemiddeld aantal jongeren per ha bedrijventerrein in regio Rijnmond: 2 (afgerond) CBS, RPA Rijnmond

4. Aantal lager opgeleiden werkzaam op terrein Hier geldt dezelfde systematiek als onder (2). We volstaan hier dan grotendeels ook met een verwijzing naar de beschrijving onder deze indicator. Input voor de berekening vormt onderstaande verdeling van de werkgelegenheid in Nederland naar opleidingsniveau en sector: Tabel 16 verdeling werkgelegenheid per sector naar opleidingsniveau Landbouw Industrie Bouw Handel Horeca Vervoer Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur Onderwijs Gezondheids- en welzijnszorg Overige dienstverlening Bron: CBS, Statline, 2007

Lager 57% 39% 45% 42% 61% 38% 17% 21% 15% 8% 22% 22%

Middelbaar 36% 43% 44% 45% 33% 44% 51% 35% 45% 15% 45% 40%

Tabel 17


51

Hoger 0% 17% 11% 12% 0% 18% 34% 44% 41% 77% 32% 38%


Referentie Bron

C4. Aantal lager opgeleiden werkzaam op terrein Hoeveel lager opgeleiden zijn op het terrein werkzaam? Hoe hoger het aantal lager opgeleiden per hectare, hoe hoger de score. • > 4,5 +1 • 2,5 – 4,5 0 • < 2,5 -1 Gemiddeld aantal lager opgeleiden per ha bedrijventerrein in regio Rijnmond: 4,5. Platform Arbeidsmarktbeleid Rijnmond, SEOR, CBS


52

Hoofdindicator D: Kwaliteit 1. Binding van de bedrijven op het terrein Dit is bepaald door de gemiddelde leeftijd van de bedrijven op het terrein. Bron hiervoor is het handelsregister. We zetten dit vervolgens af tegen het aantal jaren dat bedrijven gemiddeld op een terrein zijn gevestigd. Bron hiervoor is onze eigen Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld Nederland. Daaruit blijkt dat ‘overall’ bedrijven gemiddeld zo’n 15 jaar op een bedrijventerrein zijn gevestigd. Als sprake is van een specifiek groot en/of belangrijk van oorsprong lokaal bedrijf op het terrein is gevestigd dan is dit meegenomen in de kwalitatieve beoordeling. Tabel 18 Indicator Operationele vraag Motivatie Score

Referentie Bron

D1. Binding van de bedrijven op het terrein Wat is de binding van de bedrijven, uitgedrukt in het aantal jaren dat de bedrijven gemiddeld op het terrein zijn gevestigd? Hoe hoger het gemiddeld aantal jaren dat bedrijven op het terrein zijn gevestigd, des te hoger de binding en hoe hoger de score. • > 15 jaar +1 • 10 – 15 jaar 0 • < 10 jaar -1 Gemiddeld zijn bedrijven zo’n 15 jaar op een terrein gevestigd. Bron: Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld Nederland, Stec Groep, 2005

2. Leegstand op terrein Hier gaat het om de hoeveelheid leegstaande bebouwing als percentage van al het vastgoed op het terrein. Input voor deze indicator vormt een bezoek aan het terrein, onderzoek naar bedrijventerreinen in de regio Rotterdam (Bron: Inventarisatie bedrijventerreinen regio Rotterdam, Afdeling O+S (2006)) We zetten het leegstandspercentage voor het terrein af tegen het gemiddelde leegstandspercentage (op bedrijventerreinen / van bedrijfsruimte) in de regio (Bron: Inventarisatie bedrijventerreinen regio Rotterdam, Afdeling O+S (2006)). Dit is het referentiekader. Er is sprake van een goede (hoge) score wanneer de leegstand op het terrein lager scoort dat de gemiddelde leegstand. Tabel 19 Maatschappelijke waarde bedrijventerreinen Rechter Maasoever Stec Groep aan Kamer van Koophandel Rotterdam

53


Referentie Bron

D2. Leegstand op het terrein Wat is de leegstand op het terrein als % van al het vastgoed op het terrein? Hoe hoger de leegstand, hoe lager (negatiever) de score. • <5% +1 • 5 – 9% 0 • > 9% -1 Het leegstandspercentage in de regio Groot-Rijnmond bedraagt medio 2006 9% Inventarisatie bedrijventerreinen regio Rotterdam, Afdeling O+S (2006), en site visit

3. Intensiteit ruimtegebruik op het terrein Dit bepalen we aan de hand van gegevens over de werkgelegenheid en het oppervlak van het terrein. Beiden zijn bekend en leiden tot inzicht in de intensiteit van het ruimtegebruik op het terrein. Berekend wordt de terreinquotiënt, ofwel het ruimtegebruik (in m2) per werknemer. Referentie is het ruimtegebruik per werknemer in de regio Rijnmond, zijnde 109 m2 per persoon (bron: Bedrijfslocatiemonitor, CPB, 2005). Een terreinquotiënt lager dan 109 levert score +1 op, een quotiënt tussen 109 en 125 (gemiddelde Randstad) een score 0 en een quotiënt hoger dan 125 een score -1. Opgemerkt dient te worden dat het ruimtegebruik in de regio Rijnmond, in vergelijking met de rest van Nederland, al behoorlijk intensief is. Als het terrein dus hoog scoort, scoort het terrein zeker in nationaal perspectief hoog qua ruimte-intensiteit!


54


Referentie Bron

D3.Intensiteit ruimtegebruik op het terrein Hoe intensief wordt de ruimte op het terrein benut? Hoe lager het ruimtegebruik per persoon, hoe hoger de intensiteit van het ruimtegebruik, des te hoger de score. • <109 m2 +1 • 109-125 m2 0 • >125 m2 -1 Ruimtegebruik per persoon in regio Rijnmond: 109 m2 p.p. BLM 2005 (CPB, 2005), gegevens over werkgelegenheid uit handelsregister/bedrijvenregister ZuidHolland en gegevens over omvang terrein uit IBIS en Infodesk Bedrijventerreinen Zuid-Holland.

4. Veiligheid op het terrein De score op deze indicator wordt bepaald door de score van het terrein op 5 aspecten: • Collectieve beveiliging • Camera’s • Surveillance • Hekwerk • Dubbele ontsluiting terrein In dit geval geldt: hoe meer aspecten van toepassing op het terrein, hoe hoger de score. Daarbij is de volgende score gehanteerd: Aantal aspecten van toepassing op terrein 4 en 5 2 en 3 0 tot 1

Score 1 0 -1

Input vormt vooral terreinbezoek.


55


Referentie Bron

D4. Veiligheid van / op het terrein Wat is de veiligheid van het terrein? Hoe is de score van het terrein op de aspecten collectieve beveiliging, camera’s, surveillance, hekwerk en dubbele ontsluiting? Hoe meer aspecten van toepassing op het terrein, hoe hoger de score. • 4 tot 5 aspecten +1 • 2 tot 3 aspecten 0 • 0 tot 1 aspecten -1 Niet van toepassing Site visit

5. Modaliteit De score op deze indicator wordt bepaald door de score van het terrein op 5 aspecten: Dit werken we uit in 5 aspecten: • Haven • OV halte • Directe afslag op snelweg • Spoor • Voldoende parkeermogelijkheden In dit geval geldt: hoe meer aspecten van toepassing op het terrein, hoe hoger de score. Daarbij is de volgende score gehanteerd: Aantal aspecten van toepassing op terrein 4 en 5 2 en 3 0 tot 1

Score 1 0 -1

Input vormt vooral terreinbezoek Tabel 22 Indicator Operationele vraag

D4. Modaliteit terrein Hoe is de bereikbaarheid van het terrein? Hoe is de score van het terrein op de aspecten haven, OV halte, directe snelwegafslag, spoor en (voldoende) parkeermogelijkheden?


56

Motivatie Score

Referentie Bron

Hoe meer aspecten van toepassing op het terrein, hoe hoger de score. • 4 tot 5 aspecten +1 • 2 tot 3 aspecten 0 • 0 tot 1 aspecten -1 Niet van toepassing Site visit

6. Toegestane milieuhindercategorie De score op deze indicator wordt bepaald door de mate waarin hogere milieucategorieën op het terrein toegestaan zijn. Hoe hoger de toegestane milieucategorie, hoe hoger de score. Daarbij is de volgende score gehanteerd: Categorie 5 tot 6 3 tot 4 1 tot 2

Score 1 0 -1


Referentie Bron

D4. Toegestane milieuhindercategorie Welke bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan? Licht hinderlijke (categorie 1, 2 en 3), middelzware (categorie 4) of zwaar milieuhinderlijke activiteiten (5 en 6)? Hoe hoger de toegestane aspecten van toepassing op het terrein, hoe hoger de score. • 4 tot 5 aspecten +1 • 2 tot 3 aspecten 0 • 0 tot 1 aspecten -1 Niet van toepassing IBIS, Infodesk bedrijventerreinen Zuid-Holland


57

BIJLAGE C Berekening van de zes terreinen met rekenmodel


58

DOORREKENING ZES TERREINEN Deze bijlage geeft – per terrein – een overzicht van de kosten en opbrengsten in geval van volledige transformatie van de zes terreinen. Daarbij is uitgegaan van volledige transformatie en min of meer standaard ontwikkelingstermijnen, rentepercentages, te verwachten saneringskosten etc. Ook is er vooralsnog vanuit gegaan dat er geen subsidie wordt ontvangen voor het transformatieproces


59

Nieuwe Waterweg


60

Kapelpolder


61

Nieuw Mathenesse


62

Wilhelminahaven


63

Groot Vettenoord


64

De Mient


65

Bedrijventerreinen: waardeloos of waardevol? Maatschappelijke waarde van bedrijventerreinen op de Rechter Maasoever

Recommend Documents