INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK OP BEDRIJVENTERREINEN Masterproof
auteur: biederik van V l s e ~ begeleider: prof drs P. P. Kohnstamm Datum : augustus 2002
jaargang: 2000 - 2002 intern begeleider: mr F. Vaessen
Inhoudsopgave Inleiding en opzet van het rapport Management summary Inleiding en opzet rapport Hoofdstuk 1Intensief ruimteqebruik, de achterqronden 1.1 Inleiding 1.2 Ruimte en beleid 1.3 Wat wordt verstaan onder intensief ruimtegebruik 1.4 Motivering noodzaak 1.5 Motivatie eindgebruiker
7 7 8 8 9
Hoofdstuk 2 Betrokken partijen en hoe qaan z i j met el kaar om 10 2.1 Overheid 2.1.1 Nationale overheid 10 2.1.2 Provinciale overheid 1O 2.1.3 Gemeentelijke overheid 11 2.2 Private partijen 11 2.2.1 Ondernemers 11 2.2.2 Ontwikkelende partijen 12 2.2.3 Adviseurs 12 2.3 Samenwerkingsvormen 13 Hoofdstuk 3 Vormen van intensief qrondqebruik op bestaande terreinen 3.1 Bestaande terreinen 14 3.1.1 Handhaven bestaand terrein 14 3.1.2 Bestaande terreinen omvormen 15
Hoofdstuk 4 Intensief qebruik op nieuwe terreinen 4.1 Intensief ruimtegebruik op terreinniveau 4.2 Intensief ruimtegebruik op kavelniveau 4.2.1 Bebouwing verschillende kavels aan en sluiten 4.2.2 Vergroten bebouwd oppervlak 4.2.3 Parkeren onder of op het gebouw 4.3 Intensief ruimtegebruik op gebouwniveau 4.3.1 Meer laags bouwen 4.3.2 Innovat ieve kantoorconcepten 4.3.3 Rekening houden met de toekomst 4.3.4 Ondergronds bouwen Hoofdstuk 5 Hoe t e komen Tot intensiverinq van qrondqebruik op bedr i.iventerreinen 5-1 Juridisch kader 5.1.1 Bestemmingsplannen 5.1.2 Milieuwetgeving 5.1.3 Bouwvergunning 5.1.4 Verkoop en verpachting van grond 5.2 Stedenbouwkundig kader 5.3 Samenwerkingsvormen 5.3.1 Gemeenten 5.3.2 Ontwikkelende parTijen 5.3.3 Parkmanagement Hoofdstuk 6 Kostenaspecten
Hoofdstuk 7 Kennis en subsidie Hoofdstuk 8 Praktijkvaorbeelden Bedrijventerrein de Meerpaal t e Wouten 8.1 8.2 Bedrijvens"rd Forhna Woof dslcsk 9 Conclusie
Aanbevelinsen Stienstra Pro.iectontwikkelinq
Li.1s.t met qeraadpleeqde literatuur
Lijst met qeraadpleeqde websites
dergelijke samenwerking worden publieke en private belangen het best gediend.
Bij intensief ruimtegebruik zijn verschillende partijen betrokken. Alle overheden spelen en rol maar met name op provinciaal en gemeentelijk niveau dient beleid t e worden gemaakt en dient t e worden samengewer k t om intensief ruimtegebruik t o t een succes t e maken. Private partijen die b i j intensief ruimtegebruik betrokken zijn zijn de ondernemers die bedrijfspanden benutten, de ontwikkelaars van terreinen en bebouwing en adviseurs zoals stedebouwkundigen, juristen en bouwtechnische en civieltechnische adviseurs.
Intensief ruimtegebruik kan zich zowel voordoen op bestaande als nieuwe bedrijventerreinen. Op bes-kaande terreinen komt het benutten van restruimte, inbreiding, revitalisering en herstructurering aan de orde. Deze maatregelen zijn over het algemeen f inancieczl verliesgevend en worden derhalve niet vaak cloor private partijen uitgevoerd. Op nieuw op t e zetten terreinen kan intensief ruimtegebruik aan de orde komen middels meer laags bouwen, geschakeld bouwen, gezarnenlij k gebruik van functies, landschappelijke inpassing, segmentering en Flexibele infrastructuur. Op kavelniveau kan er verder geÏ~tensiveerdworden middels het schakelen van bebouwing, vergroten van het bebouwd oppervlak en parkeren op o f onder het gebouw. Middels het gebruik van innovatieve kantooroplossingen kan men het benodigde kantooroppervlak terugdringen. Verder is k e t van belang dat bebouwing op der. toekomst is voorbereid, dat wii zeggen dat er voldoende uitbreidingsmogelijkheden dienen t e zijn. Voorbeeld hiervan is het direct meenemen van constructieve maatregelen zodat er later een extra laag op het gebouw kan worden gezet.
Om intensief ruimtegebruik t e laten slagen dient er intensief t e worden samengewerkt tussen overheden en private partijen. Dit kan leiden een zogenaamde PPSconstructie (Publiek Private samenwerking). Middels een
Om t e komen t o t intensief ruimtegebruik is het van belang dat regelgeving en beleid hierop anticiperen. Bestemmingsplannen en stedebouwkundige plc3innen dienen voldoende ruimte t e bieden zodat intlensieve
Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen is het optimaliseren van het benodigde bruto-vloeroppervlak ten opzichte van het grondoppervlak teneinde meer ruimte over t e laten voor andere functies. Deze f uncties zijn onder meer: andere bedrijvigheid, wonen recreëren en natuur. De motivatie voor intensief ruimtegebruik wordt gevonden in het behoud van economische dynamiek, behoudt van open ruimte en natuur en het creëren van bouwmogelijkheden voor woningbouw. De motivatie is derhalve deels economisch en deel maatschappelij k.
bebouwing mogelijk is en afgedwongen wordt maar dienen zo stringent t e zijn dat niet intensieve bebouwing onmogelijk wordt. Beste slaagkans ontstaat er in een PPS-constructie. I s een terrein ingericht volgens intensief ruimtegebruik dan dient er t e worden toegezien op handhaving. Handhaving geschiedt middels de uitgangspunten van het bestemmingsplan, controle op stedenbouw kundige uitgangspunten (beeld kwaliteitplan) en middels parkmanagement. Het is van belang dat zowel het beeldkwaliteitplan als deelname aan parkmanagement privaatrechtelijk worden vastgelegd b i j verkoop van het perceel. Intensief ruimtegebruik leidt t o t hogere bouwkosten ten opzichte van conventionele bouwwijze. Of d i t voor een ondernemer financieel nadelig is hangt af van de grondprijzen en stimuleringssubsidies. Ook b i j erg hoge grondprijzen, boven 200 euro kan intensief ruimtegebruik t o t lagere stichtingskosten leiden in vergelijking t o t conventionele bouwwijzen. Daar een dergelij k prijsniveau nauwelij ks gehaald wordt in Nederland kan gesteld worden dat intensief ruimtegebruik leidt t o t hogere stichtingskosten. Daar intensief ruimtegebruik in Nederland nauwelijks van de grond komt en het maatschappelijk en economisch belang ervan groot is dient er meer aandacht t e komen voor het vergaren en met name het bundelen en verspreiden van kennis op d i t gebied.
Tevens dienen subsidies en s t imuleringsmaatrtegelent e worden gecontinueerd en uitgebreid. Conclusie van het onderzoek is dat: -
intensief ruimtegebruik in de kinderschoenen staat en niet echt van de grond komt
-
intensief ruimtegebruik economisch en maatschappelijk noodzakelij k is
-
intensief ruimtegebruik gestimuleerd dient t e worden door de overheid middels subsidies en stimuleringsmaaPregelen en het gestructureerd aanbieden van kennis
-
intensief ruimtegebruik leidt t o t hogere! bouwkosten en over algemeen hogere stichtingskosten
$n!-iding en opze8 van het rappor?
Dit rapport is geschreven als masterproof voor de Master of Real Estate opleiding van de SBV t e Amsterdam. Het rapport heeft als doelstelling een brede overview t e geven van de mogelijkheden en onmogelijkheden van intensief ruimtegebruik. Het uitwerken in de breedte van dit rapport heeft als aanleiding het totale gebrek aan kennis op dit gebied b i j de afdeling waar ik werkzaam ben, Stienstra Projectontwikkeling, een afdeling die zich met name met woningbouw bezig houdt.
ACHTERGROND Ruimte in Nederland is naar mening van velen schaars aan het worden. Vanuit tal van functies zoals wonen, werken, recreëren verkeer en landbouw wordt er een claim op de beschikbare ruimte gelegd. Dat deze schaarste daadwerkelijk zo groot is wordt door velen bevestigd maar ook door velen betwijfeld. Gezien de steeds groter wordende afname van het aandeel dat gebruikt wordt voor landbouw, het aandeel dat verreweg de grootste claim legt op onze gronden, kan er gesteld worden dat er in de toekomst ruimte vrijkomt voor andere functies. Dit wil echter niet zeggen dat deze gronden beschikbaar komen voor bedrijventerreinen;
het onderwerp van dit rapport. Het belang van natuurwaarden, een onderwerp waarvoor de /laatste jaren steeds meer aandacht is, is dermate groot dat een groot deel van de gronden die t o t dan toe werden gebruikt voor landbouw zullen worden gebruikt voor het in stand houden van natuurwaarden. I n feite is het voorgaande niet relevant, Ons maatschappelijk bewustzijn dwingt ons er toe om zuinig om t e gaan met onze ruimte, of er nu schaarste is of niet. Sinds enige jaren is het thema "intensief ruimtegebruik" in deze of andere bewoordingen zoals meervoudig grondgebruik, efficiënt grondgebruik etc zeer actueel. Dit komt voort uit het bewustzijn dat wij niet al onze ruimte: dienen op t e geven aan bedrijfsdoeleinden maar ook uit schaarste aan gronden voor bedrijventerreinen die in enikele gebieden van ons land aanwezig is. Deze schacxrste zou een belemmering kunnen zijn voor onze econoimische dynamiek, He+ niet beschikbaar zijn van gronden voor bedrijf sdoeleinden zou namelijk betekenen dat bestaande bedrijven niet kunnen uitbreiden, nieuwe bedrijven nieP kunnen starten en dat we geen mogelijkheden hebben om buitenlandse bedrij,ven naar ons land t e halen. Bovenstaande levert, buiten de maatschappeliijke verantwoordelijkheid om zuinig met de beschikbare gronden in Nederland om t e gaan, een extra motivering om na t e denken over het intensieve grondgebruik op bedrijventerreinen.
De aandacht die er sinds enkele jaren is heeft geleid tot: e
e
e
e
formulering van beleid op dit onderwerp b i j alle overheden, het beschikbaar komen van een aantal subsidies die intensief grondgebruik stimuleren, het oprichten van een aantal instanties die zich met dit onderwerp bezighouden, een groeiend besef van de noodzaak om intensief met de beschikbare ruimte om t e gaan, een aantal bedrijventerreinen waar de beginselen van intensief ruimtegebruik worden toegepast I n dit rapport wordt alleen aandacht geschonken aan intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Op het gebied van kantoren en wonen en andere functies is intensief ruimtegebruik ook een belangrijk thema maar geen onderwerp in d i t stuk. Intensief ruimtegebruik is een onderdeel van duurzaamheid. I n dit rapport wordt enige malen geciteerd uit de vijfde nota ruimtelijke ordening. De uitgangspunten uit de vijfde nota zijn basis voor dit stuk. I n hoeverre deze uitgangspunten gewijzigd zullen worden na het aantreden van een nieuw kabinet is de vraag. I n het rapport wordt in een aantal stappen uitgelegd wat intensief grondgebruik op bedrijventerreinen
inhoudt, wie de actoren zijn, welke vormen men hiervan kent, aan welke randvoorwaarden men dient t e voldoen om intensief grondgebruik toe t e passen en welke kansen en bedreigingen er heersen ten aanziein van intensief grondgebruik. Tevens komen er een aantal praktijkvoorbeelden aan de orde.
Hoofdstuk 1
I~tesnsil-frulmtsgebruik, d-. achtergronden 1.1
Inleiding Het intensiveren van het grondgebruik is een niet op zich zelf staand thema, het dient t e worden gezien in het licht van andere wensen op het gebied van ruimtegebruik. Hoe valt intensief grondgebruik t e combineren met andere (maatschappelijke) wensen ten aanzien van grondgebruik? I s intensief ruimtegebruik daadwerkelijk een noodzaak? Welke mogelijkheden zijn er voor intensivering? Dit zijn een aantal van de thema's die in dit hoofdstuk worden besproken.
l
met beschikbare en vrijkomende ruimte wordt omgegaan en er derhalve een beleid wordt uitgevoerd da.t hier op is gericht.
duurzaamheid ruimte .---...---.....
ecologische component
1.Z
Ruim$@en beleid I n het Rijksbeleid wordt het thema grondgebruik als zeer belangrijk ervaren. Men is het er over eens dat ruimte een schaars goed is, waar zeer bewust mee dient t e worden omgegaan. Dit past binnen het streven naar een duurzame samenleving. Bij deze duurzaamheid kennen we drie componenten t e weten: een economische, een sociale en een ecologische component, waarbij bij de ecologische component de kernwoorden zijn: energie, biodiversiteit en ruimte. Uiteraard is ruimte ook voor de economische component van groot belang. De ruimte die in Nederland "vrij" ter beschikking staat wordt steeds schaarser. I n de toekomst wordt verwacht dat er derhalve niet aan alle ruimtevragende behoeftes kunnen worden voldaan. Het is daarom van het grootste belang dat er zeer zorgvuldig
ruimte energie - - - - . - . -biodiversiteit! ...---------.-----
afbeelding I:camponen Pen duurzaamheld
Een van de strategieën binnen de 5" nota is de intensivering van ruimtegebruik. Gezien de aandacht in de nota en het inzicht dat wordt gegeven in de omvang, de vijf de nota geef t een hoogste scenario weer van 54.000 ha dat nodig is voor "werken", is het duidelijk dat intensivering van ruimtegebruik een zeer belangrijk thema is.
1.3 -
Wat wordt verstaan onder intensief ruimte ebr ruik?
Er zijn vele definities van intensief ruimtegebruik in de diverse stukken t e vinden. Samengevat komen alle definities op het volgende neer: Intensief ruimtegebruik is het optimaliseren van het benodigde brutovloeropperviak ten opzichte van het grondo~pervlakteneinde meer ruimte over t e laten voor andere f uncties,
1.4
Motivering noodzaak Motivering hiervoor volgt uit het al gememoreerde ruimtegebrek in toekomst voor bedrijventerreinen in Nederland. Zoals aangegeven wordt er in de 5" Nota Ruimtelijke Ordening weergegeven in dat er b i j het "hoge scenario" 54.000 ha extra grond benodigd wordt ten behoeve van werken, het "lage scenario" geeft een extra benodigde oppervlakte van 32.000 ha weer. Dit betreffen scenario's t o t 2030. M e t name in de periode 2010-2020 wordt deze extra ruimte benodigd, na 2020 z i t er een
knik in de groei en zwakt dan enigszins af. De schaarste speelt zich af in de toekomst af, op d i t moment is van schaarste nauwelijks sprake. Weliswaar is er i17 de Randstad en in delen van Braban? b i j sommige steden sprake van schaarste maar op landelijk niveau bezien is hier geen sprake van. Er zijn nog vele hectaren bedrijventerrein en potentieel bedrijventerrein in voorraad. Tevens zijn er veel mogelijkheden orn ruimte t e creëren op bestaande bedrijventerreinen door middel van herstructurering. Schaarste aan bedrijventerr-einen belemmert bedrijven t e groeien en uit t e breiden. Bovendien kunnen nieuw aan t e trekken bedrijven, zoals buitenlandse bedrijven die een vestiging in Nederland willen hebben geen geschikte percelen vinden voor hun activiteiten. Gevolg hiervan zou kunnen zijn dat er een rem op de economische groei onbtaat. Er dient dus, ten f aveure van de economssche dynamiek, voldoende voorraad aan bedrijventerrein t e worden opgelbouwd. Be vijfde nota ruimtelijke ordening benoemt, buiten bovengenoemde economische motieven, een aantal andere kwaliteiten die van belang zijn waaronder ruimtelijke diversiteit, culturele diversitei.fr, sociale rechtvaardigheid, duurzaamheid, aantrekkelijk,heid en menselijke maat. Eigenlijk hebben deze kwaliteiten allemaal t e maken met de kwaliteit van woon er1 werkomgeving en kwalii-eit van (en voor) de natuur. I n het bovenstaande is al kort beschreven dat er op d i t moment, afgezien van enkele gebieden in de Randstad en Brabant, geen grote schaarste t e signaleren is. Gevolg
hier van is dat de prikkel voor de bedrijven grotendeels ontbreekt om t e investeren in intensief ruimtegebruik, hetgeen over het algemeen hogere bouwkosten t o t gevolg heeft. Het gebrek aan echte schaarste is ook t e zien in de hoogte van de grondprijzen, deze zijn van een dermate gematigd niveau dat bedrijven niet gedwongen worden na t e denken over intensief grondgebruik. Grondprijzen worden, veelal middels subsidies kunstmatig laag gehouden om de concurrentiepositie ten opzichte van omringende landen, landen waar over het algemeen nog lagere grondprijzen verlangd worden, nog enigszins in verhouding t e houden. Dit argument gaat echter slechts ten dele op, het hangt er van af hoe bedrijventerreinen vermarkt worden. Be grondcomponent voor een bedrijf slocatie is uiteindelij k slechts een relatief klein deel van de stichtingskosten van een gebouw en bovendien is het uiteindelijke geld b i j de meeste bedrijven t e verdienen door middel van efficiënte productieprocessen, goede routing etc. Wet belang van de grondprijs is derhalve niet heel erg groot als dit "verhaal" ten minste zeer goed "aan de man wordt gebracht". Toch zal de potentiële klant dienen t e worden gedwongen om intensief grondgebruik toe t e passen.
u
Motivatie eindqebruiker
Er mijn verschillende argumenten en stimulansen aan t e dragen om een ondernemer t e motiveren intensief
grondgebruik toe "r passen of voor een terrein t e doen kiezen dat intensief grondgebruik voorschrijf t : fa
8
e
e
e
Voor de benodigde bruto vioeroppervlakte is minder terrein nodig, b i j gelijke grondprijzen levert d i t een besparing op. Kanttekening hierbij is dat de bouwkosten over het algemeen duurder zijn zodat er derhalve in het geheel sprake i.s van hogere stich-i-ingskasten Ook met intensief grondgebruik is een zeer goed ontwerp t e maken met een zeer goede routing Intensief ruimtegebruik levert ruim?e op voor andere bedrijven hetgeen bevorderlijk is voor de economische dynamiek hetgeen ook het betreff ende bedrijf ten goede zal komen Intensief ruimtegebruik is een maatschappelij ks verantwoordelijkheid. Ruimte die niet ge:bruikt word? voor bedrijvigheid komt ten goedlz van woningbouw, kwaliteit van leefomgeving izn natuur Intensief ruimTegebruik op bestaande bedrijventerreinen kan verloedering en Iieegloop van de bestaande terreinen tegengaan. Eledrijven die willen uitbreiden kiezen immers zeer vaak voor een nieuw terrein terwiji de achterblijvende terreiraen slech.9.e;mondjesmaat worden opgevuld.
subsidie. Ook in de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening wordt het thema als belangrijk ervaren. Echter het beleid van de overheid is niet erg daadkrachtig, het thema wordt regelmatig op de politieke agenda gezet maar van echte stimulering is weinig sprake. Clm intensief ruimtegebruik t e laten slagen is het noodzakelijk dat de overheid niet allen stimulizert maar ook afdwingt middels gericht en dwingend beleid. Op het onderwerp we?- en regelgeving wordt elders in d i t stuk teruggekomen. Het r i j k dient eisen en doelstellingen t e formuleren die z i j b i j lagere overheden zal afdwingen, Naast het beleid dat wordt geiformuleerd is er door het rijk veel aandacht geschonken aan het verkrijgen van kennis en aan het verspreiden lhiervan. Dit gebeurt onder andere via bijvoorbeeld Habiforum, Het Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuufing (IPSV). Tot nu toe is deze kennis echter voor. velen onbekend, ~nzichtbaaren moeilij k bereikbaar. Het is voor het r i j k aan t e bevelen zorg t e dragen voor een nationaal aanspreekgunt inzake d i t thema.
Betrokken partuen en hoe gaan zij met elkaar om Bij intensief ruimtegebruik zijn vele partijen betrokken. De partijen die b i j intensief grondgebruik betrokken zijn zijn deels overheid, overheidsinstanties maar ook private partijen zowel aan de aanbiedende c.q. ontwikkelende zijde als aan de af namezijde.
2.1 Overheid De overheid heeft als beleidsmakers en daarmee verantwoordelijke met betrekking t o t het ruimtelijke ordeningsbeleid een zeer belangrijke rol b i j het thema intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Deze verschillende rollen worden hieronder weergegeven. 2.1.1
Nationale overheid Op nationaal niveau is intensief ruimtegebruik een belangrijk thema sinds 1996, Toen kwam de nota "Ruimtelijke verkenningen 1996 - duurzaam ruimtegebruik" uit. I n de jaren erna is intensief ruimtegebruik steeds een belangrijk item geweest hetgeen geresulteerd heeft in diverse nota's maar ook in het "Stimuleringsprogramma intensief ruimtegebruik" , een programma van waar uit veel onderzoek naar intensief ruimtegebruik wordt gedaan en een subsidieregeling kent waarbij initiatieven om t e komen t o t intensief ruimtegebruik worden beloond met
2.1.2
Provinciale overheid De provinciale overheid zou gezien haar min of meer onafhankelijke rol, regionale rol en kenner van de regio b i j uitstek geschikt zijn regisseur b i j intensief grondgebruik. b e provincie staat in haar rol boven de gemeentes die relatief individueel t e werk gaan. Het is voor de provincies niet van belang in welke gemeente een bedrijf zicht vestigt, het is voor de provincie meer van
coördinatieteam optimalisering ruimtegebruik, dat kennis verzamelt en verspreid middels nieuwsibrieven en het uitgeven van factsheets en een stimuleringsbudget optimalisering grondgebruik. Middels dit budget worden subsidies toegekend aan onderzoeken en plannen voor intensief grondgebruik. Het betreft hierbij overigens niet alleen bedrijventerreinen maar ook intensief parkeren, wonen enzovoorts. Van de informatie en de stimuleringsregeli~gwordt veel gebruik gemaakt waaruit blijkt dat er een behoefte aan informatie en kennis bestaat.
belang dat het bedrijf zich in de provincie vestigt en dat werkgelegenheid in die provincie behouden en gestimuleerd blijft. De provincie is degene die het beleid uitstippelt middels streekplannen, de provincie dient rijksbeleid naar provinciaal beleid t e vertalen en heeft invloed op bovengemeentelij ke en regionale samenwerkingen om t o t een evenwichtig ruimtelijk beleid t e komen. De provincie speelt eveneens een rol in het vergaren en verspreiden van kennis.
2.1.3 Gemeenteli-ike overheid Gemeentes hebben middels hun grondbeleid, bestemmingsplannen en stedenbouwkundige plannen krachtige "tools" in huis om intensief ruimtegebruik t e stimuleren en af t e dwingen. Zoals in paragraaf 3.1.2 al aangegeven is is het beleid van de gemeentes vaak t e veel gericht op gemeentelijk niveau terwijl de belangen van regio en provincie regelmatig genegeerd worden. Gemeentes willen maar al t e graag een bedrijf acquireren ten behoeve van hun gemeentelijke bedrijventerreinen terwijl een locatie elders in de regio of provincie wellicht veel geschikter is voor het bedrijf of vanuit het perspectief van het provinciale of nationale beleid. D i t pleit voor een meer regionale aanpak, bovenstedelijke en regionale samenwerkingen. Alleen dan kan er sprake zijn van een verantwoord beleid. Een aantal gemeentes zet zich intensief in om optimalisering van het ruimtegebruik t e stimuleren. De gemeente Amsterdam heeft bijvoorbeeld een
2.2
Private partimien
Private partijen zijn in diverse vormen b i j het proces van intensief ruimtegebruik betrokken. Zowel als klant c.q. koper van gronden, als initiatiefnemer, als ontwikkelend participant of als ontwikkelaar / adviseur in opdracht van de overheid. ondernemers Ondernemers, hier* bedoeld als de eindgebruikers van de percelen, hebben, hoewel z i j dit vaak niet beseffen, zoals eerder vermeld groot belang b i j intensief ruimtegebruik. Voor het kweken van bewustzijn is wederom goede voorlichting en marketing gewenst. De voordelen die voor een ondernemer t e behaleri zijn zijn onder andere: minder grondkosten (relativeritlg hiervan is echter wel dat in een groot aantal gevallen de bouwkosten hoger zijn), grotere kans op een groeiende
economische dynamiek en het besef dat er maatschappelijk verantwoord met ruimte wordt omgegaan.
2.2.2
ontwikkelende partijen De private ontwikkelende partijen hebben voordeel en nadeel b i j intensief ruimtegebruik. Een voordeel is dat er meer bedrijven op een terrein gevestigd kunnen worden ten opzichte van conventioneel ingerichte terreinen. D i t betekent dat er meer bedrijven zijn die als kostendrager fungeren voor de inspanningen die ten behoeve van een intensief bebouwd terrein nodig zijn. Voordeel is tevens dat er meer ruimte over kan blijven voor andere functies zoals natuur hetgeen goodwill kweekt en als natuurcompensatie kan dienen voor verlies van natuurwaarden in andere ontwikkelingen. Nadeel voor de ontwikkelaar is: Het ontwikkelen van een terrein waarbij intensief ruimtegebruik wordt toegepast vergt veel meer voorbereidingstijd en -energie en overtuigingskracht. Tevens betekent het dat er meer klanten nodig zijn om alle grond uit t e geven aangezien er per klant een geringer ruimtebeslag plaatsvindt. Dit betekent dat in tijden dat er minder wordt gel'nvesteerd, zoals dat momenteel het geval is, er grotere (rente)risicols worden gelopen. Daarbij speelt eveneens mee dat de grondprijzen die minimaal benodigd zijn om een sluitende exploitatie t e verkrijgen hoger zullen zijn dan b i j een conventioneel bedrijventerrein. Bij de hoogte van de grondprijzen
speelt een rol dat in de ons omliggende landen vaak aanmerkelij k lagere grondprijzen gelden. I n België zijn er nog steeds vele hectares grond t e koop voor prijzen die vaak op 1/10 deel van het Nederlandse prijsniveau liggen (deze vergelijking is gebaseerd op grondprijzen in Nederlands en Belgisch Limburg voor conventionele terreinen). Ook in BuiPsland zijn er vele hectctres t e koop voor een prijsniveau dat tussen het Nederlandse en Belgische in lig?. Los van het prijsniveau worden er vaak lagere eisen gesteld aan de uitstraling vcrn panden en is men soepeler met vergunningen. Ontwiklkelaars dienen zich hiervan bewust t e zijn in het acquireren van bedrijven en dienen de nadruk t e leggen op de: vele voordelen die Nederland kent zoals fiscale vo~ordelen, economische en politieke stabiliteit en prakticìche zaken zoals een vlotte douaneafhandeling.
2.2.3 adviseurs Bij het ontwikkelen en ontwerpen van bedrijvtznterreinen zijn diverse adviseurs betrokken. Te dienken valt aan planjuristen, stedenbouwkundige, civiele technische adviseurs en marketingadviseurs. Het belang van goede marketing is eerder in d i t stuk aangegeven. DIe rol van de stedenbouwkundige en van de juridisch adviseur wordt later in het stuk verklaard.
Samenwerkinqsvsrmen Om t e komen t o t intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen is niet alleen de rol van de overheid van belang. Er kunnen diverse samenwerkingsvormen tussen overheid en private ontwikkelaars ontstaan. Een dergelij ke publiek-private samenwerking kan op verschillende manieren ontstaan t e weten op vrijwillige basis en op een gedwongen basis. Bij een PPS-constructie op gedwongen basis wordt door een gemeente over het algemeen gedwongen middels he? grondeigendom dat de private partij heeft verworven in het plangebied. Veel al wordt het risico van een ontwikkeling gedragen door zowel de private partij als door de gemeente. I n sommige gevallen worden af wij kende af spraken gemaakt waarbij bijvoorbeeld de private partij het afzetrisico draag? of zelfs na bouwrijp maken het hele terrein voor een vaste prijs van een gemeente afneemt. Andere situatie kan zich voordoen indien de private par-tij in opdracht van de gemeente bouwrijp maakt en deze bouwrijpe grond inbrengt in een samenwerking. I n deze gevallen worden risico's naar een der partijen geschoven. Gewezen dient t e worden op he? f e i t dat zeer goede afspraken, met name over het aantrekken van bedrijven gewenst zijn daar de belangen van de private partijen niet parallel lopen met de van de overheid. Be ontwikkelaar zal zo snel mogeiijk willen verkopen tegen een zo hoog mogelijke prijs terwijl de gemeente wellicht
een meer gefaseerde uitgifte prefereert of juist graag tegen lagere grondprijzen wil uitgeven om bedrijven t e stimuleren t e investeren in hun gemeente of rcsgio.
Vormen \ruin in$ensiécf gsmdgebrulk sg bestaande terreinen Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen kent veie vormen. Om het overzicht t e behouden wordt een hoofdsplitsing aangebracht tussen bestaande bedrijventerreinen en nieuwe bedrijventerreinen. Als bijlage 3 wordt bijgevoegd een schema waarin alle thema's verwerkt zijn
3.1
Bestaande bedri.iventesreinen
Om t e komen t o t intensiever ruimtegebruik op bestaande bedrijventerreinen zijn er een aantal mogelijkheden. Bij bestaande bedrijventerreinen is een splitsing aan t e brengen tussen maatregelen waarbij het terrein 'in tact" blijft en maatregelen waarbij de hoedanigheid van het terrein dusdanig wordt aangepakt dat er sprake is van herstructurering.
3.1.1
Handhaven bestaand terrein
Bij het handhaven van een bestaand terrein zijn er twee mogelijkheden om t o t intensiever grondgebruik t e komen t e weten: o
benutten van restrulm te,
Bij het benutten van restruimte wordt geanalyseerd op
welke plekken niet in gebruik mijn of welke percelen niet effectief in gebruik zijn, Bij dat laatste worclt gedacht aan kavels die door gebruikers in optie zijn gcznomen of gekocht zijn als uiPbreidingscatpaciterP maar niet voor bebouwing gebruikt worden. Vaak worden d i t soort percesen ten onrechte als parkeervoorziening of opslag gebruikt. bergelijke percelen kunnen vaak prima benut worden voor het vestigen van nieuwe bedrijven of voor uitbreiding van bedrijven die a! op het ter rei^^ gevestigd zijn maar in de huidige situatie niet kunnen uitbreiden en derhalve genoodzaakt zijn een ander terrein t e zoeken voor hun activiteiten. Of percelen, die in het verleden door de zittende bedrijven ten behoeve van uitbreiding mijn gekocht, t e claimen zijn door een gemeente hangt af van de oorspronkelijke verkoopvoorwaarden af. I n veel gemeentes w<,rdt een bebouwingsplicht voorgeschreven. Mocht een gemeente niet kunnen terugvallen op dergelijke clausules dan hangt het van de gosdwill van de zittende ondernemer af of die bereid is zijn perceel t e verkopen. Op dergelijke terreinen is de belangstelling van private ontwikkelaars over hehalerneen nihil, daar m,et het gebruiken van restruimte weinig t e verdienen valt. Bovendien zijn de gronden die niet aan de miwende ondernemers verkocht ziJn over het algemeen nog in eigendom b i j de gemeen-te. Bij inbrei& wordt de bestaande bebouwing en zijn omgeving voor nieuwe functies gebruikt, er vind geen uitbreiding van bestaand stedelijk gebied placlts.
Gevoelig b i j inbreiding is dat er in bestaand stedelijk gebied bedrijfsactiviteiten worden ingepast. Voordeel van inbreiding is dat er een nieuwe impuls aan de omgeving wordt gegeven. De kosten gemoeid met stedelijke inbreiding zijn beduidend hoger dan b i j uitbreidingsgebieden
1.2
Bestaande terreinen omvormen
I n de situatie dat bestaande terreinen niet in tact worden gelaten kennen we eveneens twee vormen om het ruimtegebruik t e intensiveren: o
r e vitalisering
o
hers truc turering
Bij revitalisering wordt gefaseerd een functieverandering toegepast al naar gelang terreinen vrij komen. Bij herstructurering worden zittende eigenaren uitgekocht en wordt het gehele terrein opnieuw ingericht. Beide vormen vergen een traject van vele jaren voor de start van realisatie en zijn bovendien niet kostendekkend. De zittende ondernemers die uitgekocht dienen t e worden doen dit vaak met tegenzin en met zeer hoge verwachtingen van de opbrengst. Hierdoor is een dergelijke manier van efficiënt grondgebruik in de praktijk niet makkelijk t e realiseren. Verder zijn er meer aspecten van belang. De terreinen waar het om gaat zijn in een groot deel van de gevallen vervuild en dienen gesaneerd t e worden, hetgeen over het algemeen zeer kostbaar is en bovendien veel t i j d
kost. Ander aspect is dat het over het algemleen niet mogelijk is de zittende bedrijven van het terrein af t e krijgen als zij nie? willen. De gemeente kan weliswaar de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing verklaren maar dit heeft alleen werking op het moment dat een eigenaar wil vervreemden. De Wet Voorkeursrecht Gemeenl-en biedt overigens geen garantie voor gemeeni-en dat er geen private partijen positie nemen op een terrein. Middels samenwerkingsconstr~~ties is het nog steeds mogelijk om als onTwikkelaar posities t e verwerven en zodoende mee t e ontwikkelen of een claim van een gemeente af t e dwingen.
4.1
Vormen van intensief grondgebruik op nieuwe Terreinen Het intensief ruimtegebruik op nieuwe terreinen is t e splitsen in intensief ruimtegebruik op terreinniveau, intensief ruimtegebruik op kavelniveau en op gebouwniveau. Deze hoof dsplitsing wordt in d i t hoofdstuk aangehouden. I n d i t hoofdstuk worden alleen de mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik uitgewerkt, het voortraject qua ontwerp en opzet, de juridische context en de handhaving volgen in latere hoofdstukken. Bij de genoemde onderdelen voor intensief ruimtegebrui k is het niet altijd eenduidig aan t e geven onder welke noemer het betreffende thema behoort. Zo zou men het aansluiten van bebouwing over verschillende kavels kunnen scharen onder terreinniveau maar ook onder kavelniveau. Er is voor gekozen om onderdelen waar d i t discussie over kan opleveren deze maar onder één noemer t e vermelden. Als bijlage 3 wordt bijgevoegd een schema waarin alle thema's verwerkt zijn.
Intensief ruimtegebruik op terreinniveau
Hieronder worden diverse mogelijkheden gegeven voor intensief ruimtegebruik op terreinniveau. He-igaat om de volgende thema's: o
benu P fen milieuzones
o
g e m e n / $ gebruik functies
o
landschappelgke inpassing
o
meerlaags terrein
o
segmentMn9
o
flexibele hfrosfructuur Benutten milieuzones
B i j het benutten van milieuzones worden kavel en / of bebouwing gecombineerd met elementen die aanwezig zijn op of langs het terrein zoals (spoor)wegen, of wordt er gecombineerd met elementen die dienen t e worden aangebracht ten behoeve van bijvoorbeeld geluidsbeperltende maatregelen zoals een geluidswal. D i t wordt gedaan aangezien het vaak voor komt dat intensief ruimtegebruik wordt verhinderd door die aanwezigheid van deze aan het terrein opgelegde elementen. Als voorbeeld zou het efficiënt zijn om b i j een terrein dat aan een spoorweg grenst zo dichf mogelijk langs het spoor kunnen bouwen. De ruimte naast het spoor wordt zelden bewust gebruikt. Reden voor het ontstaan van deze
verloren ruimte is gelegen in het feit dat de vele regels en voorschriften omtrent geluidsoverlast en ongevalrisico's d i t verhinderen. Het gebruik van de milieuruimte wordt derhalve slechts mondjesmaat toegepast. Op d i t vlak ligt er een taak van de provincies om samen met de inf rastructuurbeheerders verkleining van de ruimte tussen lijninfrastructuur en bebouwing t e vinden. Deze manier van efficiënt grondgebruik zal, zodra er meer mogelijkheden zijn, een kostengunstige oplossing zijn. Voor de uitgifte betekent het opbrengst uit gronden die anders geen opbrengsten zouden opleveren en voor de koper o f gebruiker kent het nauwelijks meerkosten. Hieronder volgt een afbeelding van een autoschadebedrijf in Tilburg dat in een geluidswal gebouwd is. De daar aanwezige ruimte op de autoboulevard was aanvankelijk t e beperkt voor dit bedrijf om zich t e vestigen maar door middel van het bouwen in de geluidsruimte, die dient t e r bescherming van een achtergelegen woonwij k, is wel ruimte voor d i t bedrijf gecreëerd.
Afb 2 gebouw van autoschadebedrijf Soons t e Tilburg, dit gebouw is gebouwd in een geluidswal
Gemamenli-ik qebruik van f uncties
Gezamenlijk gebruik van Puncties richt zich op functies die door meerdere gebruikers op een terrein worden benut en b i j gezamenlijkheid derhalve ruimtewinst kunnen opleveren. De ruimtewinct van eer? aantal van deze zaken kan betwist worden, vaak wordt er slechts I<,leine ruimtewinst gevonden. De voorbeelden voor gezamenlijk gebruik zijn:
. Op het terrein wordt een gezamenlijke parkeermogelij kheid inger~chtdie, zeker ais d i t ondergronds gebeurt, t o t ruimtebesparing op terrein leidt. Het aantal benodigde parkeerplaatsen op een gezamenlijk parkeerterrein is lager dan de optelsom van de
individuele, bedrijfsgerelateerde parkeerplaatsen. D i t komt omdat op een gezamenlijk parkeerterrein veel efficiënter met bijvoorbeeld gastenparkeren kan worden omgesprongen en er sprake is van dubbel gebruik. Gezamenlijk gebruik kan zeker worden geoptimaliseerd indien het terrein zich in de buurt van een stadscentrum of andere trekker bevindt die buiten kantooruren veel bezoekers trekt. Te denken valt bijvoorbeeld aan bedrijventerreinen waarbij ook een voetbalstadion gevestigd is zoals Bedrijvenstad Fortuna. Gezamenlij k parkeren levert buiten winst in oppervlakte ook winst in stedenbouwkundige uitstraling op, parkeren her en der op de kavels en parkeren langs de weg verdwijnt ook hetgeen tevens de verkeersveiligheid voor vrachtwagens en fietsers vergroot. Het gezamenlij k parkeren kent echter ook een aantal nadelen:
werknemers en bezoekers staan niet direct b i j het gebouw waar z i j werken of een afspraak hebben, z i j dienen vaak een eind t e lopen. Dit wordt niet als prettig ervaren. *
Ondergronds parkeren is duur, deze kosten worden doorbelast aan de
gebouwgebruikers. De regels omtrent het verbieden van parkeren op eigen kavel dienen niet zo stringent t e zijn dat de bedrijfsvoering van het gevestigde bedrijf v~erstoord w o r d t Laden en lossen dient zeker mogeli~kt e zijn. De benodigde oppervlakTe voor parkere:n zou kunnen worden ingeperkt door het stimuleren van openbaar vervoer en f ietsgebruik. Hiermee zal de parkeerdruk af nemen. b e af gelopen jaren hebben echter aangetoond dat het gevoerde beleid, b i j kantoren middels A-B-C locaties, nauwelijks vruchten a f geworpen heeft; de Nederlander is kennelijk niet uit zijn auto weg t e slaan. Voor de gebruikers van een bedrijventerrein liggen er wel mogelijkheden indien men busvervoer voor werknemers regelt. Dit wordt op d i t moment echter alleen bij grote bedrijven gedaan die over het algemeen in ploegendiensten werken.
Indien men op een bedrijventerrein geiramenlij ke voorzieningen t r e f t voor afvoer van afval dan kan hierdoor geringe ruimtewinst en schaalvoordelen ontstaan. Niet elk bedrijf heeft eigen containeropcla~jnodig.
Op het gebied van brandpreventie is ruimtewinst t e behalen. Ten behoeve van sprinkler installaties dient een waterreservoir aanwezig t e zijn dat al"rjd voldoende capacibit dient t e hebben in geval van een calamiteit. Deze watervoorraad neemt f link wat ruimte in beslag. Indien het mogelijk is om deze buffer gezamenlijk en centraal aan t e leggen en t e beheren dan levert dat per perceel ruimtewinst op. Bovendien zal de omvang van de gezamenlijke watervoorraad geringer zijn dan de som van voorraden per perceel en zal er een gunstigere verzekeringspremie dienen t e worden betaald. De kans dat het gehele terrein af brandt is tenslotte gering.
Hierbij is t e denken aan een gemeenschappelijke kantine voor het hele bedrijventerrein, gemeenschappelij ke kinderopvang, gemeenschapgelij ke sportf aciliteiten en gemeenschappelijke ondersteunende diensten zoals secretaressediensten etc. Op voorgaande gebieden is slechts op zeer kleine schaal ruimtewinst t e boeken. Voordeel voor bedrijven is dat m i j met hun core-bussiness bezig kunnen zijn en de voor hun bijkomende zaken buitenshuis geregeld worden.
Be overgang tussen bedrijventerrein en zijn (~mgevingis vaak een zeer abrupte. Wet b e l a ~ gvan gemeentes en ontwikkelaars is vaak niet gelegen in het inpaicsen van natuurwaarden, terwijl in het creëren van menging een overgang kan worden gecreëerd. Deze mengirig zal bestaan uit economische en landschappelij ke ecologische f uncties. Op deze manier kunnen landschappelijke of ecologische f uncties op kiavelniveau terecht kamen, op ruimte die anders als "tuin" zou worden gebruikt. Be ruimtewinst die hiermee behaald kan worden is niet erg groot maar een bijkomend voordeel is dat er een veel befere stedenbouwkundige inpassing met de omgeving kan worden gerealiseerd. lof
Dit onderwerp is toekomstmuziek, in die zin dat de toepasbaarheid in Nederland gering is gezien de kostbaarheid van de oplossingen. Er zijn diverse studies verricht naar het bouwen van meerlaagse terreinen, Hierbij is er over het tllgemeen sprake van meerdere maaiveldniveau's waarbi j par keren in de grond plaats vind. Of dergelijke ~plocsingende toekomst hebben hangt van een aantal factoren af zoals schaarste aan grond, demografische ontwikkelingen en economische ontwikkelingen. Aan hehndervvczrp wordt aandacht geschonken door diverse architecten middels studies en prijsvragen en ook door organisaties als multiple-space-use, die een interessante web:site
hebben. Er wordt in deze masterproof buiten de navolgende impressie geen aandacht geschonken aan dit onderdeel.
I
I
dus nooit sprake van overdimensionering. flexibele infrastructuur
De verkaveling van bedrijventerreinen wordt iin grote mate bepaald door de ligging en dimensionering van de benodigde infrastructuur.
af b 3 afbeelding meerlaags bouwen
Op het moment van het ontwerpen van een bedrijventerrein wordt op basis van kentallen een prognose gemaakt voor de afzet van het bedrijventerrein en de gewenste kavelvorm en -grootte. Aangezien de uitgiftetermijn van bedrijventerreinen vaak een langjarig proces is wijken de prognoses in de praktijk vaak af van de werkelijkheid. Om t e voorkomen dat door het vroegtijdig aanleggen van infrastructuur resti-uimte ontstaat wegens wijzigende omstandigheden en om t e voorkomen dat er renteverliezen ontstaan b i j verlate afzet van het terrein is het verstandig een gobed doordachte fasering aan t e houden waarbij tijdens de uitgif teperiode gemakkelij k gewijzigd kan worden.
Seqmentering
Onder segmentering wordt verstaan het clusteren van bepaalde zelfde types bedrijvigheid o f het clusteren van bedrijvigheid die afhankelijk van elkaar is op een gedeelte van een bedrijventerrein. Op deze manier kan een geringe ruimtewinst worden behaald in de openbare ruimte, de infrastructuur kan bijvoorbeeld exact op de wensen van dat type gebruiker worden afgestemd, er is
4.2 Intensief ruimteqebruik op kavelniveau Op kavelniveau zijn er enkele mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik. De verkaveling volgt uit voorschri,ften uit bestemmingsplan en beeldkwaliteits- of beeldregieplan. Basis voor deze voorschriften is een stedenbouwkundige uitwerking van het terrein.
De mogelijkheden voor intensivering zijn ondermeer: o
bebouwing van verschillende kavels aaneensluiten
o
vergroten bebouwd opper vlak fen opzichte van he t grondoppervlak (fsg
o
parkeren onder of op hef gebouw
4.2.1 Bebouwinq van verschillende kavels aan een sluiten Hieronder wordt verstaan het schakelen van bedrijfsgebouwen. Op bestaande bedrijventerreinen ligt het oppervlak dat daadwerkelijk voor bedrijf sdoeleinden wordt gebruikt erg laag, mede omdat het uitgangspunt
I I
altijd geweest is om solitaire gebouwerii in het terrein t e positioneren.
I
Schakelen van gebouwen kan door deze zijdelings tegen elkaar Pe plaatsen en door deze rug aan rug tegen elkaar aan t e plaatsen.
De redenen hiervoor zijn divers; onderi~emers willen graag een solitair gebouw vanwege de uitstraling, er kunnen veiligheidsvoorschriften zijn die schakeling tegengaan en logistiek dient men anders met zijn gebouw om t e gaan.
Stedenbouwkundig levert de schakeling van bedrijven een geheel ander beeld van bedrijventerrein dan men t o t nu toe gewend is. Als aandachtspunt dient zeer goed gelet te: worden op de openbare ruimte, logistieke mogelijkheden en de groenstructuur, die niet meer in het private kavel kan worden opgenomen maar als openbare ruimte zal gaan fungeren. Aandacht dient er tevens t e mijn voor veiligheid, met name brandveiligheid. Middels het schakelen van gebouwen is een goede ruimtewinst t e behalen. Middels het wegvallen van de tussenruimtes is 5 a 10%van het grondgebruik t e reduceren. Voor de ondernemer gelcft in f inancigle zin dat zijn bouwkosten ongeiveer gelijk zullen blijven. De winst uit besparing op gevelwanden en afwerking wordt tenietgedaan door extra veiligheidseisen t e aanzien van geluids-
en brandwerendheid. Bij deze vorm van intensief ruimtegebruik is het belang zeer goede afspraken t e maken ten aanzien van collectiviteit inzake bijvoorbeeld onderhoud. Tevens moet zeer goed vastgelegd worden hoe buren met elkaar omgaan. Financieel voordeel is t e behalen door de ontwikkelaar; het draagvlak voor zowel collectieve voorzieningen als voor milieuoplossingen is groter. Als bijlage 1 en 2 worden een aantal verkavelingstudies uit het receptenboek intensivering grondgebruik bedrijventerreinen bijgevoegd waarin b i j diverse varianten de ruimtewinst wordt duidelijk gemaakt. Zo is t e zien dat het schakelen van twee gebouwen die losstaand een f s i van 0,60 hebben een grotere fsi van 0,63 ontstaat terwijl d i t in combinatie met stapelen een fsi t o t 1,03 opleverd. Bij doorgaand schakelen van deze bebouwing t o t een lint en b i j stapeling kan de fsi in deze situatie oplopen t o t 1,08.
4.2.2 Verqroten bebouwd oppervlak I n bestemmingsplannen die t o t voor kort zijn gemaakt is vaak sprake van maximale bebouwingspercentages van bijvoorbeeld 60% of 65%. D i t wil zeggen dat de grondoppervlakte van de bebouwing maximaal x% van het perceel uitmaakt. Op deze manier wilden gemeenten open en groene ruimte creëren. Gezien de
uitgangspunten van intensief ruimtegebruik is het zaak deze eis om t e draaien, er dient gesproken t e worden over minimale bebouwingsperceiitages. Open en groene ruimte kan op openbaar gebied gerealiseerd worden waarbij d i t efficiënter kan gebeuren dan versnipperd over kavels. [>e ruimte die werd gebruikt voor parkeren op het terrein wordt vervangen door een centrale parkeergelegenheid of parkeren onder of op het gebouw waardoor de buitenruimte minder benodigd is. Een punt van aandacht b i j het vergroten van bebouwingspercentages vormt opslag. Cip veel van de huidige terreinen is nog steeds, geoorloofd of ongeoorloofd, sprake van buitenopslag. 1-0s van de stedenbouwkundige nadelen in het kadeir van de uitstraling van het terrein levert d i t vaak veiligheidsproblemen op. Worden de bebouwingspercentages hoger dan verdwijnen de mogelijkheden voor buitenopslag. Het is derhalve zaak om opslag in het gebouw t e laten plaatsvinden, hiermee dient in het ontwerpen van gebouwen rekening t e worden gehouden. Een ander belangrijk aandachtspunt is cle waterhuishouding op het terrein. Tegenwoordig is er steeds meer aandacht voor het infiltreren van regen- en oppervlaktewater op eigen pe~rceel.Als het bebouwingsgercentage toeneemt dan b l i j f t er
wordt. Hierdoor bespaart men dure installaties die benodigd zijn voor ventilatie en luchtal'zuiging, I n hellend gebied kan men dankbaar gebrui k maken van de bestaande hoogteverschillen.
minder oppervlakte voor infiltratie over. Het is daarom van belang dat er op de openbare ruimte middels bijvoorbeeld sloten en bassins mogelijkheden gecreëerd worden om infiltratie mogelijk t e maken.
Nadeel van de eigen parkeergelegenheid ten opzicht van centraal parkeren is dat het voordeel van dubbel gebruik vervalt.
4.2.3 Parkeren onder of op het qebouw
4.3 Intensief ruimteqebruik og qebouwniveau -
Parkeren op of onder het gebouw is een mogelijkheid om meer mogelijkheden t e krijgen om het perceel optimaal t e benutten, zeker indien er minimale bebouwingspercentage voorgeschreven worden. Een voordeel van parkeren op of onder het gebouw is dat men op eigen terrein parkeert (waardoor de nadelen van centraal parkeren zoals mogelijk lange loopafstand t o t bedrijfspand wegvallen) en zelf de regie voert over eigen parkeerbeleid. Groot nadeel van par keren op of onder het gebouw dat het over het algemeen aanzienlijke meerkosten met zich meebrengt. Geheel ondergronds parkeren is constructief en qua installaties erg kostbaar in vergelij king t o t maaiveld parkeren. Op het gebouw parkeren is constructief erg kostbaar waarbij de logistiek om op het gebouw t e komen vaak ingewikkeld en weinig comfortabel is. Tussenweg is half verdiept parkeren, het gebouw wordt iets boven maaiveld getild waardoor een half open garage gecreëerd
Op gebouwniveau zij^ veel aandachtspunten ten behoeve van intensief grondgebruik mogelijk naast het al eerder genoemde onder of op het gebouw parkeren. Hierbij valt t e denken aan: o
meer/aags bouwen
o
ef fic;& te kmtoorconeep ten toepassen
o
rekenli- houden met de toekomst
o
ondergronds bouwen
Op bestaande bedrijventerreinen wordt vaak meer horizontaai gericht gebouwd. Naast of tegen een bedrijfshal staat een kantoor terwijl d i t best op of in het. gebouw had kunnen liggen. Zeker in de logistieke sector maar ook in de producerende sector bestaan steeds meer mogelijkheden om, me"rehulp van verregaande automatisi%ring,
systemen t e benutten die verticaal in plaats van horizontaal werken. Uiteraard vergt d i t een zeer goede planning en organimtie. Het plaatje van de van Neliefabriek zoals op deze bladzijde weergegeven geeft aan da? vroeger ook op meer lagen werd geproduceerd, er is dus niets nieuws onder de zon. Toch bestaat er nog steeds veel weerstand tegen verticaal organiseren van logistiek en productieprocessen. bit is deels t e wijten aan gebrek aan kennis en deels aan de extra investeringen die verticale processen met zich meebrengen. Toch zien we op enkele plaatsen al toepassingen van verticale oriëntatie.
afb S en 6 , van Nella?fabriek
24
4.3.2 Innovatieve kantoorconcepten Om de oppervlakte ten behoeve van het kantoorgebruik t e reduceren zijn er mogelijkheden voor bijvoorbeeld toepassen van f lexplekken. Hierbij wordt afgezien van een vaste plek per werknemer waardoor minder bruto vierkante meters kantooroppervlakte benodigd zijn. De praktijk leert dat dergeiijke concepten alleen enige winst opleveren b i j kantoren waarbij de gebruikers veel buiten kantoor vertoeven. Door veel kantoorgebruikers wordt het systeem van f lexplekken echter niet als prettig ervaren, men is gewend aan een eigen plek waar men zijn eigen spullen kwijt kan. Aangezien op bedrijventerreinen de kantoorf unctie over het algemeen ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie levert het toepassen van dergelijke concepten op bedrijventerreinen nauwelijks enige ruimtewinst op.
4.3.3 Rekeninq houden met de toekomst Op bestaande bedrijventerreinen liggen vaak hele percelen grond braak. Reden hiervoor is dat deze percelen vaak gekocht of in optie genomen zijn als mogelijke uitbreidingcapaciteit. I n nieuwe plannen dient men d i t t e voor komen. D i t zou men kunnen doen door een bebouwingsplicht binnen een bepaalde termijn van bijvoorbeeld 1 of 2 jaar gekoppeld aan een minimaal bebouwingspercentage
I
zodat er geen onbebouwde restruimte ontstaat Bedrijven die zich willen voorbereiden op de toekomst en die uitbreiding in de toekornst voorzien dienen de constructie van het gebouw zo t e maken dat de mogelijkheid voor een extra laag aanwezig is. Hierbij is het van belang dat het bestemmingsplan dergelijke zaken toestaat middels bijvoorbeeld een vrijstellingsbevoegdheid b i j uitbreidinganoodzaak, dus niet direct b i j de nieuwbouw. Hiermee kan worden voorkornen daf ondernemers hun nieuwbouwruimte volledig benutten en daarmee hun uitbreidingsmogelijkheden vergooien. I n de stedenbouwkundige uitgangspunten, vertaalt in het beeldkwaliteitplan dient men met deze mogelijkheid rekening t e worden gehouden. De ondernemer dient b i j de bouw reeds voor t e investeren in zijn uitbreidingsmogelijkheden. D i t was b i j aankoop van t e veel grond in het verleden ook ms. Be consi.ruclieve maatregelen kunnen aanzienlijke kosten met zich meebrengeln.Toch is d i t thema van een dergelijk belang, men ziet aan de restruimtes op Terreinen die nu aan herstructurering toe zijn, dat de ondernemers gedwongen dienen t e worden om op deze manier met de toekomsl rekening t e houden.
gebouwen.
afb 7 gebouw waarbij rekening is gehouden mogelijkheid om bron: Arcadis extra verdieping aan te brengen
4.3.4
Onderqronds bouwen
Ondergronds bouwen is een manier van efficiënt grondgebruik waar aan echter een scala van nadelen kleven. Deze nadelen zijn o.a. hoge bouwkosten wegens dure kelderconstructie en bijbehorende voorzieningen zoals mechanische ventilatie, Arbo-technisch zeer moeilij k wegens gemis aan daglichttoetreding, gemis aan uitstraling daar veel ondernemers graag tonen hoe groot hun gebouw is. Ondergronds bouwen staat in Nederland nog in de kinderschoenen. Ondergronds bouwen kent ook voordelen bijvoorbeeld het verminderen van horizonvervuiling middels t e hoge
Hoe .9- kamera $08 Intesasiveri~sgvan grondgebruik ap bedrijventerreinon Om t e komen t o t een terrein waarbij intensief ruimtegebruik wordt toegepast dient men een zeer gedegen voortraject t e doorlopen zowel als gemeente als private ontwikkelaar. Van belang zijn: -
juridisch kader
-
stedenbouwkundig kader
-
samenwerkingsvormen
-
voorlichting en kennis
5 - 1 .iuridisch kader I n dit onderdeel wordt de wet- en regelgeving die voor het onderwerp van belang is aangegeven.
5.1.1 BesTemminssplannen Met betrekking t o t bestaande bestemmingsplannen is uit divers onderzoek van o.a Buck consultants en TUDelft geconcludeerd dat in bestaande bestemmingsplannen vaak knelpunten voorkomen die intensief ruimtegebruik tegengaan. Zo wordt, zoals
eerder aangegeven, vaak gewerkt met maximale bebouwingspercentages, maximale bouwhoog-i-esen wordt parkeren op eigen terrein voorgeschreven, gekoppeld aan een parkeernorm. Ook vastgelegde afstanden t o t erfgrens en afstanden t o t infrastructuur bieden weinig vrijheden om t e komen t o t intensief ruimtegebruik. Deze voorschriften komen voort uit het beleid in het verleden waarbij men angstig was voor verdichting en veel ogen ruimte en groen op bedrijfspercelen gewenst werden. Nu het beleid streeft naar efficiënt gebruik van ruimte biedt dit mogelijkheden om in nieuwe bestemmingsplannen anders om t e gaan met bestemmingsplannen. I n nieuwe bestemmingsplannen dienen belemmeringen die efficient gebruik van ruimte onmogelijk maken of belemmeren zoveel mogelijk uit de weg worden gegaan. Bij het maken van nieuwe bestemmingsplannen dienen steeds de oude bestemmingsplanvoorschrift~:n vergeleken t e worden met t e ontwerpen bestemmingsplanvoorschriften in het kader van intensief ruimtegebruik. Maximale bouwhoog.tes dienen t e worden opgerekt, v r ijstellingsmogelijkhedm moeten worden geboden om b i j noodzaak van uitbreiciing extra hoogte t e verkrijgen, er dient t e worden gewerkt met minimale bebouwingsoppervlakte in plaats van1 maximale en voorschriften omtrent parkeren dienen zich of t e richten op gezamenlijk parkeren of op parkeren binnen de bebouwingsgrens, dus op of onder het gebouw. Om t o t een goed bestemmingsplan t e komen dienen de
ambtenaren die er mee belast zijn goed geinformeerd t e worden over de mogelijkheden die intensief grondgebruik met zich mee brengt en de mogelijkheden en beperkingen die bestemmingsplannen met zich meebrengen. Daar waar in het verleden bestemmingsplan beperkingen oplegden dient er nu t e worden overgegaan naar taakstellende bestemmingsplannen. Men dient echter zeer goed op t e passen dat er middels het creeeren van allerlei vrijheden die benodigd zijn voor intensief ruimtegebruik geen gevaar ontstaat voor de rechtszekerheid. De goedkeuring van bestemmingsplannen is de verantwoordeli j kheid van de provincies conform artikel 28 WRO. Er wordt door de provincie getoetst of de bestemmingsplannen binnen het beleid van de provincie en rijksoverheid vallen en of een bestemmingsplan juridisch verantwoord in elkaar zit. Provincies hebben derhalve de mogelijkheid om t e toetsen hoe intensief ruimtegebruik in het bestemmingsplan verwerkt is en of d i t waterdicht gebeurt. Gezien de op stapel staande wijzigingen in de WRO verdwijnt de toetsing door de provincies, z i j kunnen slechts hun zienswijze op ontwerpbestemmingsplannen binnen 6 weken indienen. Deze zienswijze dient een toets aan het t e voeren beleid t e bevatten op het moment dat er een bovengemeentelij k ruimteiij k beleid aan ten grondslag ligt. Gezien het belang dat de vijf de nota ruimtelijke
ordening hecht aan intensief ruimtegebruik is een toets van het bestemmingsplan in het kader van in'tensief ruimtegebruik door de provincie binnen genoemde termijn altijd mogelijk. De provincies hebberi verder de mogelijkheid om corrigerend op t e treden middels instructieverordening en -beschikking. Bij bovengemeentelij k of bovenregionaal belang is zelfs een aanpassing van het bestemmingsplan door de provincie of r i j k mogelijk. %nde praktijk wordt er tussen gemeentes en provincie veel overleg gevoerd inzake nieuwe bestemmingsplannen. Bij bestaande bestemmingsplannen, die volgens de huidige WBO eens in de 10 jaar dienen t e worden aangepast, dienen gemeentes de mogelijkheden voor aanpassing aan t e grijpen om efficiënt ruimtiegebruik in bestaande plannen t e verwerken, mogelijk door inmenging van provincies.
Belemmeringen om t e komen t o t intensief ruimtegebruik kunnen optreden naar aanleiding van de geluidszonering en geluidsbelastingen. Relevante wetgeving daarbij is de Wet Geluidshinder en Wet Milieubeheer. De Wet Geluidshinder schrijft voor dat er in een aantal gevallen, afhankelijk van de bedrijvigheid, geluidscontouren dienen t e worden vastgestc5ld. Bij het vaststellen van ruimtelijk beleid, zowel gemeentelijk als provinciaal, dient men hiermee rekening t e houden. De geluidscontouren dienen niet in de weg t e stcran aan
intensief ruimtegebruik. I n de Wet Milieubeheer worden o.a. eisen gesteld aan de geluidsproductie van bedrijven. I n veel gevallen wordt vanwege deze wetgeving een Wet Milieubeheer vergunning vereist. Naar aanleiding van de "handreiking industrielawaai en vergunningverlenin$ hebben gemeentes de mogelijkheid om eigen beleid in deze t e formuleren. Het beleid dient dan t e worden geënt op de omgeving waarin het gebouw c.q. de inrichting zich bevindt. Dit biedt flexibiliteit voor gemeentes. Door het eerder genoemde clusteren van bedrijfssoorten kunnen beperkingen ten aanzien van geluidshinder worden opgeheven.
Om t e komen t o t intensief ruimtegebruik dienen bouwvergunningen t e worden getoetst aan het bestemmingsplan waarin o.a. de voorschriften omtrent intensief gebruik zijn opgenomen. Om t o t resultaat t e komen dient de toeTsing stringent plaats t e vinden en dienen de uitzonderingen die vaak uit economisch belang oogluikend worden toegestaan worden vermeden.
Bij de privaat rechtelijke overeenkomst tussen hetzij onTwikkelaar en gebruiker of gemeente en gebruiker in geval van koop en gemeente en gebruiker in geval van erf pacht dient aandacht t e zijn voor intensief
grondgebruik. Hierna, onder 5.1, wordt het stedenbouwkundig kader besproken. Hierbij Iiomt het beeldkwaliteitplan aan de orde waarin voorwerarden aan terreininrichting en gebruik worden gesteld. Op het niet naleven van de vsorsehrif ten dienen fikse boiztes t e staan. Be mogelijkheid om een bankgarantie cils waarborg t e verkrijgen dient men niet na t e laten. De meeste verkopende partijen zien dergelijke maatregelen als belemmerend b i j verkoop. Dit hangt echter sterk af van de voorlichting die men a,an potentiële kopers verstrekt. Er dien? Te worclen uitgelegd wat het belang van de maatregelen is, welke gevolgen dit kan hebben in de toekomst en dctt alle gebruikers hieraan dienen t e voldoen, de kopczr weed- dus ook wat zijn buurmara dient t e doen. Hiermee wordt de kwaliteit van het terrein gewaarborgd, zeker als er een vorm van parkmanagement is die toezicht op inaleving kan houden. Parkmanagemerit dient ook een vc2rplich.fkarakter t e hebben en dlent derhalve privaatrechtelijk aan de koper / erfpachter t e warden opgelegd.
Ten behoeve van een goede lay-out van het tc:rrein, in verkaveling en met betrekking t o t infrastructuur, groen en andere openbare ruimte dient een beeidkvi/aliteitplan t e worden opgesteld zoals reeds aangekondigd in de vorige paragraaf. Het beeldkwaliteitplan beh~elst stedenbouwkundige voorschriften met betrel.tking to"r
een terrein. I n het BKP worden voorschriften en regels opgesteld die voor iedere koper / pachter op het terrein of terreingedeelte gelden. Om af t e dwingen dat dergelijke voorschriften nageleef d worden dient het beeldkwaliteitplan een onderdeel van de overeenkomst t e zijn. I n de overeenkomst dient t e worden vastgelegd dat koper of pachter de voorschriften dient na t e leven, zowel in ontwerpfase, uitvoeringsfase als gebruiksfase. Gezien het gebrek aan kennis dat b i j veel architecten omtrent intensief ruimtegebruik aanwezig is is het aanstellen van een stedenbouwkundig supervisor zeer welkom. De taak van de stedenbouwkundig supervisor is gericht op het plaatsen van een kandidaat op het juiste perceel binnen het bestemmingsplan en op begeleiding en toetsing van het ontwerp van het gebouw en de terreininrichting. De architect maakt een schetsontwerp rekening houdend met de voorschriften die o.a. in het BKP zijn omschreven. Vervolgens gaat de architect in overleg met de supervisor; die het plan toetst aan het BKP. De supervisor dient hierbij sturend op t e treden. M e t de gemeente, en met name met welstand, dienen bindende afspraken t e worden gemaakt inzake supervisie. Deze afspraak dient er op gericht t e zijn dat er geen welstandstoets of welstandsgoedkeuring kan plaatsvinden alvorens de supervisor akkoord is met het voorliggende inrichtingsplan en gebouwontwerp.
Na realisatie dient er, zoals in paragraaf 5.1.4 reeds vermeld werd, handhavend opgetreden t e worden tegen
diegene die zich niet aan de afspraken wil houden. Het stedenbouwkundig plan is extra belangrijk gezien het intensieve karakter van de bebouwing op deze terreinen. De beeldkwaliteit dient gewaarbotlgd t e zijn.
5.3.1 Gemeenten Het plannen van bedrijventerreinen wordt door gemeentes vaak als gemeentelijke aangelegenheid gezien en wordt voorbijgegaan aan regionale en gemeentelijke belangen. M e t name politiek gezien wil men graag dat bedrijf x naar hun stad komt terwiJI er wellicht in de regio een veel beter geschikt terrein t e vinden is. I n het kader van intensief ruimtegebruik is eerder in d i t stuk al aangegeven dat segmentering t o t ruiviltewinst kan leiden. beme segmentering kan inhouden ciat een bepaald type bedrijventerrein in de ene stad aanwezig is terwijl de andere gemeente d i t niet heeft. Regionale afstemming is dan meer zeker op zijn plaats om t e voorkomen dat er door een gemeente aan het verkeerde paard wordt getrokken. Gemeentes dienen zich dus meer bewust t e mijn van hun plaats en functie in een regio en provincie en dienen hierover samenwerkingsafspraIten t e maken. Een deel van de pijn die een gemeente voelt als een bedrijf elders in de regio terecht kamt kan worden ondervangen door gezamenlijk
als regio op t e treden zoals bijvoorbeeld enkele gemeentes in de zuid-oostelijke mijnstreek d i t doen onder de naam Parkstad. Bij acquisitie van een nieuw bedrijf wordt de gezamenlijke naam in de pers gebruikt.
5.3.2 ontwikkelende partijen Het ontwikkelen van bedrijventerreinen is een zaak van de overheid &n private partijen. I n veel gevallen zal een gemeente bedrijventerreinen zelf willen ontwikkelen en realiseren. De combinatie tussen private partijen, t e lezen als professionele ontwikkelaars, en de gemeente is echter zeer waardevol. Private partijen hebben over het algemeen meer commerciële know how in huis terwijl de gemeentes vaak veel kennis van het bestuursrechtelijke traject hebben. Middels een samenwerking ontstaat een win-win situatie. Ontwikkelaars zijn b i j voorkeur actief op het gebied van nieuw t e ontwikkelen terreinen daar hierbij de kans op geldelijk gewin het grootst is. Reeds eerder werd aangegeven dat herstructurering en revitalisering verlies gevende ontwikkelingen zijn. Voor een risicodragend ontwikkelaar zijn dergelijke projecten alleen interessant indien er op een andere manier geld t e verdienen is. Uiteraard zijn dergelijke projecten wel geschikt indien de ontwikkelaar in opdracht werkt. Revitalisering en herontwikkelingen komen wel eerder in aanmerking voor nationale en Europese subsidies. Een samenwerking tussen ontwikkelaar en gemeente, ook
wei publiek-private samenwerking (PPS) genoemd kan diverse vormen hebben op diverse manieren ontstaan. Bij ontstaan is een onderscheid t e maken tussen een vrijwillige PPS-constructie en een gedwongen PPSconstructie. Bij een gedwongen PPS-construcl-ie heeft de private partij over het algemeen grond verlworven op het betreff ende terrein of heeft een ontwi kkelingsclaim uit het verleden. Een vrijwillige PPSconstructie kan op initiatief van zowel de gemeente als de private partij ontstaan. De samenwerking kan bestaan uit een gezamenlijke onderneming die. het hele terrein ontwikkelt in horizontale en eventueel verticale zin. Een andere samenwerkingsvorm is die waarbij de gemeente en de ontw~kkelaargezamenlijk de horizontale exploitatie doen. Waarna de ontwikkelaar het bouwrijpe terrein van de gemeente verwerft en in de mcirkt zet. I n d i t geval is het afzetrisico voor de private partij. I n combinatie met verkoop van de percelen kan de ontwikkelaar een ontwikkelingsclaim en / of bouwclaim b i j de koper neerleggen of zelf gebouwen ontlwikkelen en op de markt zetten. Gezien de gevoeligheden b i j gemeentes, zeker op politiek gebied, met betrekking t o t het aantrekken van bedrijven zullen er vaak stringente toelatingseisen gesteld worden. I n sommige gevallen wordt door de gemeente al in het bestemmingisplan vastgelegd dat het een bovenregionaal bedrijventerrein betreft waarbij geen verplaatsers van binnen de regio kunnen verwerven. De gemeente kan tevens eisen stellen
met betrekking t o t het aantal arbeidsplaatsen dat per hectare gerealiseerd dient t e worden. Aan de ene kant is de werkgelegenheidseis een welkome aanvulling in het kader van intensief grondgebruik, de koper wordt immers gedwongen om zo intensief t e bouwen dat de eis gehaald kan worden. Aan de andere kant zijn dergelijke eisen vaak belemmerend en gezien de verregaande automatisering van productieprocessen en logistieke processen snel achterhaald. Wet is derhalve verstandig dat als een dergelijke eis wordt opgenomen er tevens een vrijstellingsbevoegdheid aan gekoppeld wordt. Samnevattend kan gesteld worden dat een PPSconstructie, mits afspraken zeer goed zijn vastgelegd voor zowel gemeente als private ontwikkelaar voordelen kan hebben. Voor de gemeente betekent het dat z i j invloed hebben op zaken die publieksrechtelijke taken en doelstellingen aangaan en op het t e voeren acquisitiebeleid. Tevens heeft de gemeente een samenwerking met een partij die over het algemeen meer commercieel inzichten en ervaringen heeft dan de gemeente. De ontwikkelaar vind middels een PPSconstructie de gemeente aan zijn zijde die benodigd is voor bestemmingsplannen bouwvergunningen etc. Indien b i j een PPS-constructie goede werkafspraken gemaakt worden zal er sprake zijn van een win-win situatie.
Parkmanagement is de verzamelnaam voor de organisatie en activiteiten met betrekking t o t gezamenlijke aspecten op een bedrijventerrein. Parkmanagement wordt in beginsel op initiatief van de ontwikkelende partij opgezet, veelal door een professionele parkmanagementorganisatie. Tot het terrein geheel verkocht is bestaat er een samenwerking tussen parkmanagementorganicatie en de ontwikkelaar. Het parkmanagement bestaat over het algemeen uit een verplicht gedeelte, de activiteiten waar iedere gebruiker van he? terrein zich aan dient t e hiouden of b i j aan dient t e sluiten. Zo kan het verplicht worden gesteld dat de gebruikers mee dienen t e doen aan gezamenlij ke af valaf voer of aan de eerder genoemde gezamenlijke brandpreventievoorzieningen. Deze verplichtingen dienen privaatrechtelijk vastgelegd t e worden tussen koper en verkopende partij. t-let is ook mogelijk dat de statuten inzake parkmanagernent privaatrechtelijk worden vaslgelegd. I n dezet statuten kunnen de verplichte zaken worden opgenomen. Optioneel worden er vaak nog meer zaken aangeboden door de parkmanagementorganisatie. Hierbij valt t e denken aan collectieve schoonmaak, collectieve verzekering en collectieve energie-inkoop. Parkmanagement is na uitgifte van het gehele terrein een zaak van de zittende ondernemers. Beslu~iten worden middels stemming genomen waarbij het aantal
stemmen per perceel afhangt van de grootte van het perceel. I n veel gevallen heeft de gemeente een vetorecht met betrekking t o t bepaalde onderwerpen, met name die betreffende onderhoud van infrastructuur, ook indien de infrastructuur particulier eigendom b l i j f t en d i t derhalve geen gemeentelijke taak is, en ten aanzien van beeldkwaliteit en handhaving daarvan. Op die manier wordt de kwaliteit van het terrein voor langere t i j d gewaarborgd ook met betrekking t o t intensief ruimtegebruik. Vaak wordt afgesproken dat de parkmanagementorganisatie boetes kan opleggen aan diegene die zich niet aan de regels houden. Diegene die zich bijvoorbeeld niet aan zijn bouwplicht wil houden, o f bijvoorbeeld toch op de verkeerde plek parkeert kan gewaarschuwd worden en vervolgens een boete tegemoet zien. De kosten die parkmanagement met zich meebrengt variëren sterk, afhankelijk van het standaardpakket dat wordt aangeboden, het soort terrein en de manier van organiseren. Kosten worden berekend per vierkante meter uitgegeven terrein of per vierkante meter BVO. Over het algemeen wordt parkmanagement als kostbaar ervaren door de ondernemers-gebruikers, waarbij over het algemeen de t e behalen schaalvoordelen marginaal zijn. Het voordeel dat door de ondernemers vaak niet geteld wordt, en ook moeilijk t e waarderen is, zijn de voordelen gelegen in het behoud van de kwaliteit van het terrein. Uiteindelijk zal d i t vertaald kunnen worden naar een hogere restwaarde van het gebouw b i j verkoop en
een betere uitstraling. Tevens worden er voordelen behaald dsodat het personeel van het bedrijf zich niet met zaken die nief t o t de core-business behoren hoeft bezig t e houden. Bij intensief ruim.tegebruik zullen de kosten per BV0 lager zijn dan b i j conventionele bebouwingsw~ijze.De diensten op het park kunnen immers met meer partijen gedeeld worden. Het belang van gemeentes b i j ~arkmanageme~nt is in principe groter dan dat van een private partij. Na verkoop heeft de ontwikkelaar meestal niets meer met het terrein t e maken. De private partij kan parkmanagement wel goed inzetten als marketinginstrument. Er kan derhalve gesteld worden dat parkmanczgemenf een belangrij k en noodzakelijk instrument is, zeker ook met betrekking t o t het handhaven van intensief grondgebruik. Het is derhalve treurig om t e :zien dat parkmanagement in Nederland niet echt van tle grond komt of slechts in "uiPgeklede"vorm wordt ui.tgevoerd en vaak zelfs na enige jaren in het slop raakt.
Cruciaal voor het slagen van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen is het kostenaspect. I n de gedachte van velen staat intensief ruimtegebruik als synoniem voor (te) duur bouwen. W i t een zeer recent van Inbo, in opdracht van onder andere Dura Vermeer Vastgoed BV, Habiforum en een tweetal provincies wordt vastgesteld dat intensief ruimtegebruik niet per definitie duurder hoeft t e mijn dan conventioneel bouwen. I n het rapport "De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen" wordt opgesomd wat de factoren zijn die het bouwen op de intensieve manier duur maakt. De afwij kende componenten zoals I b o ze verwoord zijn, voor gestapeld bouwen en ondergronds bouwen, hieronder weergegeven: -
liften (duurder)
-
geluidswerende voorzieningen bijvoorbeeld tussen vloeren (duurder)
-
huuropbrengsten: de bruto-netto verhouding is slechter (duurder)
-
verlichting en verwarming van liften en, b i j ondergronds bouwen, geforceerde ventilatie (duurder)
-
f underingskosten kleiner dernderingsoppervlak (goed koper)
-
dakafwerkingskostm (goedkoper wegens kleiner oppervlak)
-
kosten omhullend oppervlak zijn b i j gestapelde bouw hoger, meer omhulsel. b i j ondergronds bouwen is het omhullende oppervlak kleit7er en derhalve goedkoper
-
bouwplaatskos.keua mijn hoger wegens langere bouwtijd
-
groladkosten zijn lager wegens kleinere grondoppervlakte
-
kelderkosten mijn bij ondergronds bouwen hoog
-
constructieve meerkosten b i j parkeren op het dak
W i t het rapport van Pnbo komt naar voren dat schaalvoordelen de balans Pussen wel of niet acceptabele bouwkosten laten doorslaan. Hoe groter het bruto vloeroppervlak van het gebouw is, hoe lager de meerkosten zijn, B i j een brufo vloeroppervlakte van 10.000 m' is er zelfs sprake ven lagere stichtingskosten b i j de variant van het bouwen van 2 lagen op maaiveld ten opzichte van 1 laag op maaiveld met als uil-gangspunt een grondprijs van g 100,- per m2. Inbo concl~ideert bovendien dat de vergelijking b i j hogere grondkosten van £ 200,- veel meer ten voordele van intensieve bebouwing uitslaat, DIP is ook logisch aangezien het percentage grondkosten s t i j g t waardoor de irivloed van
de grondwaarde toeneemt. Geconcludeerd kan worden, uit de bevindingen van Inbo, dat bouwen op een intensieve manier niet noodzakelijkerwijs duurder behoeft t e zijn. Dit is, volgens Inbo, geheel afhankelijk van de grondprijs. Kritische aantekening ten aanzien van het rapport van Inbo dient t e zijn dat de voor de berekeningen gebruikte grondkosten niet realistisch zijn voor een groot deel van Nederland. Grondkosten van € 200,- per vierkante meter worden voor niet kantoorachtige bedrijventerreinen niet (of nauwelijks) gerealiseerd. Bij lagere grondkosten blijkt uit het rapport van Inbo dat intensief ruimtegebruik kostbaarder is dan conventioneel bouwen, hetgeen voor het overgrote deel van de Nederlandse terreinen dus geldt. De waarde van intensief bouwen voor een ondernemer dient bovendien t e worden afgezet tegen de winst of het verlies van efficiency in zijn productieproces, slechts dan kan een gedegen vergelijking gemaakt worden. Bij lage grondkosten en een zuiver rekenkundige benadering is ef f iciencywinst de doorslaggevende factor voor een ondernemer. De maatschappelijke winst die middels efficiënt grondgebruik kan worden gerealiseerd is niet in geld uit t e drukken. Geconcludeerd kan worden dat bouwen op een intensieve manier duurder is dan conventioneel bouwen. De hogere bouwkosten wegen over het algemeen niet op tegen de lagere af name aan vier kante meters grond.
I
Uitzonderingen, zoals in het rapport van Inbo weergegeven komen zelden voor.
Hoofdsfuk 7 Kennis en subsidie Het fenomeen intensief ruimtegebruik staat al enige jaren op de politieke agenda. Toch ontbreekt het b i j zowel beleidsmakers als b i j marktpartijen vaak aan kennis omtrent intensief ruimtegebruik. De laatste jaren zijn er enige initiatieven om kennis t e vergaren ontplooid. Zo stelt Habiforum zich t o t doel kennis beschikbaar t e krijgen die het 'morsen' van ruimte zo veel mogelijk tegengaat, zodat op basis van nieuwe concepten en werkwijzen in Nederland kostenef f ectiever, duurzamer en leef baarder wordt omgegaan met onze ruimte. Habiforum presenteert zich middels nieuwsbrieven en een website (www.habiforum.nl). Habiforum is een zelfstandige stichting die gesubsidieerd wordt door de overheid. Op de website van Habiforum zijn diverse publicaties t e downloaden en t e lezen. Doelstellingen van Habiforum zijn het vergaren en verspreiden van kennis, het ontwikkelen van concepten en bewustwording. Een ander initiatief is multiplespaceuse.com. Deze particuliere organisatie richt zich met name op ondergronds bouwen, een manier van bouwen die in Nederland niet erg actueel is en gezien de daarmee gepaard gaande kosten ook niet erg veel succes zal hebben. Het €MR, expertisecentrum meervoudig ruimtegebruik heeft als doelstelling een expertisenetwerk t e starten waarbij men drie rollen van belang vindt, t e weten die van regisseur, coach en kennismakelaar
Er zijn diverse andere, zakelijke initiatieven van onder andere t3HV en BCI om kennis t e vergaren. [>e meeste organisaties proberen een netwerk op t e bouwen om hiermee kennis t e vergaren en verspreiden. Binnen IPSV is aandacht voor het onderwerp maar komen zoveel onderwerpen aan de orde dat intensief ruimtegebruik enigszins ondersneeuwt. Het onderzoek "zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer-11" is geinitieerd door enkele gemeenten en provincies. Het onderzoek heeft geleid t o t het ontwikkelen van een mehode die voor een individueel bedrijf bepaalt waP de mogelijkheden om t e komen Pot intensivering zijn. Tevens wordt er vanuit de overheid een convenant opgesteld inzake grondprijsbeleid voor bedrijventerreinen en intensief ruimtegebruik. Ten t i j d e van het schrijven van d i t stuk was het convenant nog niet beschikbaar. U i t bovenstaande kan worden gesteld dat er genoeg initiatieven zijn die zich bezighouden met kennis vergaren. Het enige probleem is dat deze kelnnis zeer versnipperd is. Wil men echt alle informatie b i j elkaar verzamelen dan dient men tientallen publicaties en websites t e lezen. Met zou een voordeel zijn als er een instituut bestond dat alle kennis zou bundelen en centraal verspreiden.
Er zijn diverse subsidiemogelijkheden die intensief ruimtegebruik en onderzoek naar d i t onderwerp stimuleren. Binnen het IPCV beleid zijn er subsidiemogelijkheden, voortvloeiende uit de voormalige Ctir-subsidies. B i j bovenstaande instanties kan men initiatieven en onderzoeken omtrent intensief ruimtegebruik aanmelden. Elk jaar worden er een aantal projecten gepubliceerd en komen een aantal projecten en studies in aanmerking voor subsidie. Per project afzonderlijk dient t e worden bekeken of en welke subsidie in aanmerking komt voor d i t project.
Hoofdstuk 8 Praktijkvoorbeelden Tijdens het onderzoek zijn er een aantal bedrijventerreinen onderzocht op de mate waarin intensief ruimtegebruik wordt toegepast. Ook d i t onder valt t e concluderen dat er in Nederland nauwelij kc terreinen t e vinden zijn waar intensief ruimtegebruik daadwerkelijk ver doorgevoerd wordt. De volgende voorbeelden bevatten slechts enkele elementen van intensief ruimtegebruik.
8.1 Bedri-iventerrein de Meerpaal t e Utrecht Bedrijventerrein de Meerpaal t e Houten een via de A27 ontsloten bedrijventerrein op locatie HoutenVinex. I n functies ligt de nadruk op transport, logistiek en distributie maar kantoorachtige f uncties kunnen geplaatst worden. Dwars door het terrein lopen twee assen die de hoof dinf rastructuur vormen. Het bestemmingsplan is zeer globaal maar wel gekoppeld aan een uitwerkingsplicht. Wel opgenomen is een maximale bebouwingsdichtheid van 70%, hetgeen weliswaar zeker niet laag is maar wellicht nog beter in de vorm van een minimum eis had kunnen gelden. Uitgangspunt op het terrein is verder dat er minimaal 7 0 arbeidsplaatsen per hectare worden gerealiseerd. D i t aantal is fors, zeker gezien de
doelgroep. Bovendien is deze starre belpaling wellicht een grote belemmering in de toekomst, steeds verder gaande automatisering zorg voor steeds minder benodigde arbeidskracht per hectare. Toegestane bouwhoogte is 2 a 3 lagen met uitschieters t o t 4 a 5 lagen. D i t is erg intensief gezien de doelgroep. Verder wordt ondergronds o f minimaal halfverdiept parkeren of op het dak parkeren gepromoot. Gecancludeerd mag worden dat bedrijventerrein de Meerpaal een aantal elementen heeft die op intensief ruimtegebruik duiden, Bepalingen als een maximaal bebouwingspercentage en het ontbreken van een systeem dat grondprijzen koppelt aan de mate van intensiteit zijn elementen die tegen intensief ruimtegebruik werken.
broii gemeerite
Wouten
Afb 8, Stedenbouwkundige opzet de Meerpaal
8.6) Bedrijvenstad Fortuna kent diverse functies zowel kantoorachtige f uncties als bijvoorbeeld een voetbalstadion, lichte industrie etc. Bedrijvenstad Fortuna is in Nederland redelijk uniek, het is een van de eerste projecten in Nederland waarbij een veelheid van kenmerken van intensief ruimtegebruik naar voren komen. Deze kenmerken zijn o.a.: lintbebouwing c.q. schakelen van gebouwen (er mag Pot perceelsgrenzen gebouwd worden), centraal parkeren onder het voetbalstadion, gezamenlij k groen, bouwhoogte t o t 12 meter en gezamenlijke brandveiligheidsvoorzieningen. Tevens worden de ruimtes onder tribunes van het stadion flexibel benut. Wet projekt is een PPS constructie tussen Meulen Bouwpromotie uit Weert en de voormalige gemeente Sittard, waarbij Meulen initiatief nemer en risicodragend ontwikkelaar is. Bedrijvenstad Fortuna is in die zin een succes dat men kan stellen dat er een zeer uitgebalanceerde stedenbouwkundige opzet aan ten grondslag ligt. Commercieel kent Bedrijvenstad Fortuna echter veel tegenslagen. De, door gemeente en Meulen gesuggereerde, tekorten aan bedrijventerrein blijken kennelijk
niet zo nijpend dat het concept een succes wordt. De schaarste in de omgeving i:; nihil en he? prijsniveau in de omgeving ligt beduidend lager dan het niveau dat op Fortuna gewenst wordt hetgeen in combinatie met stringente eisen afschrikt richting de kopers. Een aantal van de oorspronkelijke uit<~angspunten worden met en aan met losgelaten t e weten gedwongen centraal parkeren (veei weerstand variuit ondernemers gezien loopafstariden op terrein en onPbreken van parkeren voor klanten op eigen terrein) en bijvoorbeeld de bouwclaim die Meulen aan kopers oplegt.
Afb 9, Stedenbouw Bedrijvenstad Fortuna
H Q B ~ ~9 S Conclusie TU~ Ten zeerste betwijfeld mag worden of de prognoses ten aanzien van ruimtebeslag voor "werken" zoals verwoord in de vijf de nota ruimtelijke ordening realistisch zijn. U i t diverse onderzoeken blijkt dat nog verdergaande automatisering het ruimtebeslag op bedrijventerreinen per geproduceerde eenheid verder zal doen afnemen. Tevens is het de vraag of de voorspelde groei wel realiseerbaar is, de Nederlandse bevolking vergrijst snel waardoor het waarschijnlijk is dat er tekorten ontstaan aan werkenden. Deze ontwikkeling zal tevens het loonniveau doen stijgen hetgeen de concurrentiepositie zal verslechteren. Tevens dienen wij niet t e vergeten dat Nederland slechts een klein landje binnen Europa is en de rol van Europa steeds verder gaat toenemen. Voorgaande zou t o t de conclusie kunnen leiden dat de noodzaak van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen niet bestaat. Niets is echter minder waar. Men dient t e beseffen dat andere functies dan bedrijventerreinen steeds meer ruimte in beslag zullen nemen. Te denken valt aan wonen en natuurwaarden. Ook voor deze functies dient dus ruimte gecreëerd t e worden. M e t name de natuurlobby laat de laatste jaren van zich horen met betrekking t o t het steeds weer gebruiken van ruimte die bestemd was voor
natuurwaarden voor bedrijvigheid en wonen. Hoewel naar aanleiding van de contouren die vastgelegd zijn het op veel plaatsen onmogelijk is om uit t e breiden en er derhalve geen gevaar zou bestaan voor verdere aantasting, is het de vraag of d i t beleid gehandhaafd b l i j f t en derhalve de buitenruimte gespaard blijft. De mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik zijn legio dus dienen deze mogelij kheden ook benut t e worden. De maatschappelijke verplichting ten aanzien van andere, eerder genoemde functies dwingt ons hier toe. Inzake intensief ruimtegebruik is veel kennis aanwezig, alhoewel het enig speurwerk kost om alle informatie t e verzamelen, het bundelen van deze informatie op een punt is een noodzaak om diegenen t e bereiken die het aangaat. Om intensief grondgebruik t e stimuleren dierit er beleid t e komen dat grondprijzen koppelt aan de mate van intensiviteit. Tevens zouden projecten waar geen intensief grondgebruik wordt toegepast dienen t e worden "gestraft" met hogere grondprijzen. 14lleen als er op deze manier schaarste wordt gecreëerd, schaarste die nu slechts op enkele plaatsen in1 Nederland aanwezig is, wordt intensief grondgebruik echt gestimuleerd. Te overwegen valt om de grondprijzen ten behoeve van intensief ruimtegebruik t e verlagen of de grond kosten voor conventionele bedrijventerreinen t e verhogen om een extra stimulans
voor bedrijven t e geven om intensief t e gaan bouwen. Voorgaande bewering is echter in tegenspraak met de berekeningen die Inbo gemaakt heeft ten aanzien van kosten. I n het rapport van Inbo wordt voorgerekend dat intensief ruimtegebruik b i j de bouw van hallen aantrekkelijker wordt naarmate de grond duurder wordt. Vergeten wordt hierbij dat Inbo een voor Nederland in het algemeen onrealistisch hoog grondprijsniveau hanteert en dat b i j verhoging van de grondprijzen de totale prijs vanzelfsprekend ook omhoog gaat hetgeen de concurrentiepositie van Nederland verslechterd. De conclusie van Inbo heeft dus een zeer beperkt waarheidsgehalte. Het is derhalve zeer moeilijk om de juiste balans t e vinden tussen dwingend voorschrijven van intensief ruimtegebruik, hoogte van de grondprijzen en de het belang van de concurrentiepositie van Nederland. Intensief ruimtegebruik vraagt creativiteit, vindingrijkheid, kennis, wil en durf maar ook dwang en handhaving. Het initiatief t o t intensief grondgebruik dient zowel van overheid als private partij komen. Een samenwerking tussen overheid en private partijen is zeer gewenst om een win-win situatie t e bereiken. Intensief ruimtegebruik dient allereerst t o t uitdrukking t e komen in de t e maken bestemmingsplannen, welke meer taakstellend zullen zijn dan beperkend. De
I
vrijheid die benodigd is voor intensief ruimtegebruik mag niet omslaan naar rechtsonzekerheid. Naast het bestemmingsplan speelt het beeldkwaliteitplan en bijbehorende supervisie een belangrijke rol in de opzet van het terrein ein de handhaving van uitgangspunten. Middels parkmanagement dient de handhaving van uitgangspunten verder t e worden gegarandelerd. Richting koper dienen een aantal verplichtingen privaatrechtelijk t e worden vastgelegd waaronder de deelname aan parkmanagement en de naleving van het beeldkwaliteitplan. Intensief ruimtegebruik kan zich onder andere uiten in geschakelde bebouwing, gestapelde bebouwing of ondergrondse bebouwing, benutten van milieuruimte, het verhogen van het percentage bebouwd oppervlak, het gezamenlijk verrichten van activiteiten zoals brandpreventiemaatregelen en gezamenlijk parkeren. Geconcludeerd dient t e worden dat intensiei' ruimtegebruik nog in de kinderschoenen stactt maar dat er inmiddels hard gewerkt wordt aan het opbouwen van kennis en het verrichten van studies. Struikelblok is het overtuigen van de afnemer van grond van nu? en noodzaak van intensief ruimtegebruik zeker gezien de hogere stichtingskosten die er over het algemeen onstaan. Hiertoe dient de afnemer gericht t e worden benaderend met goede markeTinginstrumenten en met mogelijkheden om korting op grondprijzen t e krijgen b i j
toepassing van intensief ruimtegebruik. Het heeft namelijk geen zin om allerlei inspanningen t e verrichten die intensief grondgebruik mogelijk maakt als de af nemer van terreinen dit niet accepteert of t e veel andere, weinig intensieve, mogelijkheden heeft.
Als aanbeveling voor Stienstra Projectontwikkeling, een afdeling met weinig ervaring met bedrijventerreinen, geef ik mee dat er vele kansen liggen om intensief ruimtegebruik t o t een succes t e maken waarbij b i j een goede aanpak, in samenwerking met gemeenten en provincies, vele mogelijkheden aanwezig zijn om intensief ruimtegebruik op nieuwe terreinen t o t een winstgevend item t e maken. Er dient dan zeer zorgvuldig t e werk t e worden gegaan waarbij de belangrijkste instrumenten dienen t e zijn: -
-
-
supervisie en parkmanagement van het grootste belang om het huidige kwaliteitsniveau t e garanderen en d i t t e waarborgen voor de toekomst. -
Gedegen marketing en voorlichting om de ondernemers t e overtuigen van het nut van intensief grondgebruik en het feit dat het niet extreem veel duurder hoeft t e zijn, hogere bouwkosten gaan immers gepaard met een lagere grondprijs.
-
I n samenwerking met de gemeente een stimulerend grondprijzenbeleid ten behoeve van betreffende terrein opstellen en op provinciaal of regionaal niveau een grondprijzenbeleid afspreken waarbij ongewenste ontwikkelingen bestraft worden met hogere grondprijzen o f gewenste ontwikkelingen worden gestimuleerd met subsidies,
Gedegen onderzoek naar alle subsidiemogelijkheden en schakel bestaande kennisne:"rerken in. Indien er een onrendabele top bestaat dan dient hierover overleg gevoerd t e worden met de gemeente. Buiten subsidies zijn er wellicht mogelijkheden om een deel van de toekomstige onroerende zaak belasting af t e romen richting ontwikkelaar.
-
Zorgen voor een zeer goed bestemmingsplan met voldoende v r i j heden en een stedenbouwkundig plan dat voldoende stringent is. D i t in samenwerking met de gemeente,
Gebruik het toepassen van intensief ruitntegebruik als mar ketinginsTrurnent. Hiermee kan mien zich richting gemeenten en ondernemers profileren als maatschappelijk bewuste ontwikkelaar.
-
Zorg biJ bouwplannen voor een zeer gedegen onderzoek naar de kostenkant van de bouw. Tevens dient er veel aandacht t e zijn voor Arbcttechnische eisen die ten behoeve van het welzijn van werknemers van belang zijn. Bij intensief ruimtegebruik is het Arbo thema van extra belang.
Zorgen voor handhaving van de uitgangspunten ten aanzien van stedenbouw en intensief ruimtegebruik zowel in de ontwerpende fase als in de uitvoerende fase en in de fase na realisatie. Hierbij zijn
opdracht van de Stuurgroep Boegbeeld Duurza,me Bedrijventerreinen
1. Optimalisering Grondgebruik, juli 2002 Gemeente Amsterdam, nieuwsbrief 17 2. Factsheets onderzoeken stimuleringsbudget Optimalisering Grondgebruik Amsterdam, ongedateerd, Gemeente Amsterdam
18. De kostencomptsnent van intensief ruimtegebrtiik op bedrijventerreinen, 10 Juni 2002, I N B O in opdracht van Bura Vermeer Vastgoed e.a.
3. Vijf notities over intensief ruimtegebruik, ongedateerd, Vol ker Wessels Stevin Vastgoed
11. Receptenboek intensief ruimtegebruik bedrijventerreinen '"osser Polder"', oktober 2000, Enno Zuidema Stedebouw in opdracht van het coördinatieteam Optimalisering Grondgebruik en de dienst RO gemeente Amsterdam
4. Intensivering ruimtegebruik en kwaliteit op bedrijventerreinen, september 2001, Buck Consultants International
12. Nota Optimalisering Wuimlegebruik en Bestemmingsplannen, november 1999, John Smit dienst R 6 gemeente Amsterdam
5. Duurzaamheid beoordeeld, 18 december 1998, Jacco M.H. Rentrop, afstudeeronderzoek
13. Leren Zoneren, Optimalisering op milieubelaste: locaties in Amsterdam, februari 2001, Coördinatieteam Optimalisering Grondgebruik, Gemeente Amste:rdam
6. Intensief ruimtegebruik op Utrechtse bedrijventerreinen - februari 2001, Buck Consultants in opdracht van de provincie Utrecht
7. Handreiking efficiënt ruimtegebruik op bedrijventerreinen, 11 februari 1999, Arcadis in opdracht van GS van de provincie Noord-Brabant
8. Intensief ruimtegebruik en publiek-private samenwerking (hoofdrapport en bijlagerapport), 8 november 2000, Cap Gemini Ernst & Young in opdracht van programmaburo Stir 9. Duurzame bedrijventerreinen,a oktober 1998, KPMG in
14. Documentatiemap congres NaPianaal Forum Meervoudig Rumtegebruik, 25 okTober 2001, diverse opstellers
15. Juridische kneipunPen voor intensief ruimtegebruik b i j bedrijventerreinen, 2 3 januari 2002, TU Delf t
46. Intensief RuimSegebruik Bedrijventerreinen, "verzameld werk, maart 2002, MDW-werkgroep
17. Duurzame Stedenbouw en intensief ruimtegebruik, maart 2001, BNA kring 18. Nova Terra, Jaargang 1, uitgave 1, november 2í301, uitgave van NIWOV
19. Duurzame bedrijventerreinen, 4 oktober 2000, Gea Evenhuis, Verslag symposium GroenLinks en SoPaG 20. Brabant in Balans, April 2002, streekplan Noord-Brabant 21. Duurzame ontwikkeling van de Moerdijkse Hoek, September 2000, Telos in opdracht van De Stichting Moerdij kse Hoek 22. Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL), "Lief de voor Limburg", november 2001, Provincie Limburg 23. Geef ruimte de kennis, geef kennis de ruimte, juni 1999, Dr. A. Lagendijk en Dr.Ir. J. Visser, in opdracht van de Raad voor Milieuonderzoek
24. Vijfde nota Ruimtelijke Ordening, 2001, ministerie van VROM
25. Kwartaalblad Stuurgroep Woningbouw, nummer 1, maart 2000, Coördinatieteam Intensief Ruimtegebruik Amsterdam 26. Meervoudig ruimtegebruik; kansen en belemmeringen, 2001, Habif orum 27. Hand-out van het symposium "duurzame Bedrijventerreinen", 13 februari 2001, Kamer van Koophandel Zuid-Limburg 28. Internationale vergelijking van Bedrijventerreinen, 6 case-studies, samenvatting, ongedateerd 29. Diverse krantenartikelen
VVWVJ.MEP.lN0 NL WWW.MIladJU5T.N
WWVJ.MULTIPLESPACE14SE.COM WWW.NATI-iNAALVASTGOEDbEBAS',NL
\NWW.NIBE.ORG
WWLtI NIWOia.Nk
WWW.NhRO%bo$'IEMR.NL WWYd.NOVA-TERRB%.NL
WWW NOVEM,N& WWW NVM.N% WWW.OC3CUR NL WWLV.SAB.NL WWW.TILBURG NL
WWW.IVDELFT NL WWW.UWHAbBN NL WWW.VASPGOEDMAWkBT.NL
WWW VROM-NL
WWia.WMRsrdL
oppervlakte kavel verkleining kavel bebouwd Oppervlak bebouwingspercentage bruto vioeropperviak fs1
oppervlakte kavel verkleining kavel bebouwd oppervlak bebouwingspercentage bruto vloeroppervlak fSi
10.000 100 6.000 60 6.000 o 66
m'
10.000
m'
100
%
5.996 80 5.998 0,BO
m' %
9.600
rn2 oppervlakte kavel
oppervlakte kavel
%
verkleining kavel m2 bebouwd oooervlak 46 bebouwinasoercentaoe - , m' bruto vloeroppervlak fsi
m*
oooervlakte kavel verkleinins kavel bebouwd oppervlak bebouwingspefcentage bruto vloeroppervlak tsi
9.500 rn2 95 % 6.000 63 % .. 6.000 m2 0'63
600 95 5.998 8
oppervlakte kavel verkleinlna kavel
9.000 90
m' %
oppervlakte kavei verklelnlng kavel
9 KC
bebouwd oppervlak bebouwíngspercentage bruto vloeroppervlak fSl
6 33:
-
5: %
-
--
e-
-
663: fl F -
ml %
m'
63
%
5.996 0.63
m'
9.100 91 5.621
m2
-~.
Oppe~laki.3kavel verkleining kavel bebouwd oppervlak bebouwingspercanlage bruto vloeroppervlek fsi
96
5.621 59
5.996 O 67
%
verkleining kavel rnz bebouwd O p p e ~ l a k % bebouwingspercentage m' bruto vloeroppervlak
62
5.996
% ml % m'
n Cc
fai
OppeNlakte kevel verkleinlng kavel bebouwd oppervlak bebouwlngsperoentage bruto vioempperviak f81
Bijlage 1
oppervlakte kavel verkleining kavel
6.600
m'
85
%
bebouwd oppervlak bebouwlngspercentage bruto vloeroppervlak
5.590
m'
65
% m'
6-i
9.100 91 5.621 62
m'
oppervlakte kevel
% rn7
verkleining kavel
9.394
m'
-
5.949 "B
8.600 86
oppervlakte kavel vei klelning kavel
--
8% BE
bebouwd oppervlak bubouwlngspercentags btbto vloeropperviak
5.59' 65 5 949
*ei
rn2 oppervlakte kavel
96
verkleining kavel
A
1 ,O3
%
5.590 65
m e bebouwd oppervlak
9.270
m'
1,O8
9s
bebouwingspercentage bruto vloaroppervidk fsi
-
-
P..
-
--
8.600 BE.
p
bebouwd oppervlak bebouwingspementage bruto vioeroppervlak fs1
-
55W
-
-
z
W 9.27s 1m
r
Bijlage 2
Overzicht intensief ruimtegebruik
Bestaande terreinen
nieuwe terreinen
