Markttechnische haalbaarheid intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen

Markttechnische haalbaarheid intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen

Scriptie MSRE Drs. M.L.C. van der Tol – van Beek Maart 2005

WOORD VOORAF

……………………………………………………………………………………..4

HOOFDSTUK 1

INLEIDING......................................................................................5

1.1

Aanleiding ............................................................................................................... 5

1.2

Probleemstelling....................................................................................................... 5

1.3

Onderzoeksopzet...................................................................................................... 5

HOOFDSTUK 2

INTENSIEF RUIMTEGEBRUIK .........................................................7

2.1

Intensief ruimtegebruik, volgens vier dimensies .......................................................... 7

2.2 2.2.1

1e dimensie: intensiveren door verdichten.................................................................. 9 Stedenbouwkundig plan .......................................................................................... 13

2.3

2e dimensie: intensiveren door functiemenging......................................................... 14

2.4 2.4.1

3e dimensie: intensiveren door verticaal bouwen ...................................................... 15 Residuele grondwaarde........................................................................................... 15

2.5 2.5.1

4e dimensie: intensiveren door gebruik in tijd ........................................................... 17 Kansen, bedreigingen, sterke en zwakke punten ....................................................... 17

2.6

Conclusie............................................................................................................... 18

HOOFDSTUK 3

ONTSTAAN VAN BEDRIJVENTERREINEN..........................................19

3.1

Monofunctioneel of multifunctioneel......................................................................... 19

3.2

Vier generaties bedrijventerreinen ........................................................................... 20

3.3

Veroudering van bestaande bedrijventerreinen ......................................................... 21

3.4 3.5

Parkmanagement ................................................................................................... 23 Conclusie………………………………………………………………………………………………………………24

HOOFDSTUK 4

RIJKSBELEID: HUIDIGE STAND VAN ZAKEN................................26

4.1

Herstructurering bestaande bedrijventerreinen.......................................................... 26

4.2

Nieuwe bedrijventerreinen ...................................................................................... 26

4.3

Kennisontwikkeling en innovaties............................................................................. 26

4.5

Locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen .......................................................... 27

4.6

Conclusie............................................................................................................... 28

HOOFDSTUK 5

CONFRONTATIE THEORIE EN OVERHEIDSBELEID.......................29

5.1

Schaarse ruimte ..................................................................................................... 29

5.2

Veroudering van bedrijventerreinen ......................................................................... 29

5.3

Ontstaan van bedrijventerreinen.............................................................................. 30

5.4

Kenmerken van de huidige bedrijfsruimtemarkt ........................................................ 30

5.5

Overheidsbeleid: Nota Ruimte ................................................................................. 30

5.6

Confrontatie theorie en overheidsbeleid.................................................................... 31

2

HOOFDSTUK 6

CASE: BREDA, DE WIG..................................................................32

6.1

Situatieschets......................................................................................................... 32

6.2

Conceptanalyse De Wig .......................................................................................... 33

6.3 6.3.1 6.3.2

Markttechnische analyse bedrijfsruimtemarkt Breda .................................................. 36 Bedrijfsruimtemarkt ................................................................................................ 36 Samenvatting expertinterviews ................................................................................ 39

6.3.3

Respons enquête De Wig ........................................................................................ 42

5.4

Conclusies ............................................................................................................. 47

5.5

Aanbevelingen ....................................................................................................... 49

HOOFDSTUK 7

SAMENVATTING EN CONCLUSIES ................................................54

HOOFDSTUK 8

AANBEVELINGEN ..........................................................................58

NAWOORD

……………………………………………………………………………………59

LITERATUURLIJST................................................................................................. ……60 BIJLAGE 1

LIJST VAN GEÏNTERVIEWDE PERSONEN.................................................61

BIJLAGE 2

ENQUÊTE DE WIG ……...……………………………………………………………62

3

Woord vooraf Met veel plezier heb ik aan deze scriptie gewerkt. Niet alleen vanwege mijn persoonlijke interesse in de huidige vraagstukken omtrent bedrijventerreinen. Maar ook vanwege het publieke belang van het onderwerp. De actualiteit van het onderwerp werd voor mij weer eens duidelijk door het debat in de Tweede Kamer begin dit jaar over de noodzaak van de aanleg van het bovenregionaal bedrijventerrein de Hoekse Waard. Met name het opofferen van een stuk natuur voor het huisvesten van bedrijvigheid lijkt moeilijk te verantwoorden als er tegelijkertijd onzorgvuldig wordt omgegaan met de ruimte op bestaande bedrijventerreinen. Het zoeken van manieren voor intensief ruimtegebruik op bestaande én nieuwe bedrijventerreinen lijkt dan ook gerechtvaardigde eerste stap, alvorens vast kan worden gesteld hoeveel nieuwe ruimte bestemd moet worden voor meer bedrijventerrein. Zeker als we ons realiseren dat meer bedrijventerrein ten koste zal gaan van natuur en andere functies. Bedrijventerreinen worden momenteel zeer uniform ontwikkeld. Ze worden bij voorkeur kavelgewijs uitgegeven aan bedrijven die geïnteresseerd zijn in een vestiging op desbetreffende locatie. Een selectie naar type bedrijf wordt niet of nauwelijks gehanteerd bij het toewijzen van kavels. Op deze manier vormt een heel divers palet van bedrijven een cluster en worden buren van elkaar. Differentiatie in bedrijventerreinen is er nauwelijks, met uitzondering van de logistieke dienstverleners. Dit in tegenstelling tot de kantorenmarkt. Ook de prijsdifferentiatie tussen bedrijventerreinen is zeer beperkt. Bedrijven onderscheiden zich echter wel door hun activiteiten en derhalve ook door hun huisvestingswensen. De bedrijfsruimtemarkt laat zich – net als elke andere markt – differentiëren. In de woningmarkt wordt reeds enige tijd gewerkt met “leefstijlen”: mensen – hoe individueel ze ook zijn – kunnen op basis van hun gedrag en voorkeuren in groepen ingedeeld worden. Deze groepen gedragen zich vergelijkbaar en hebben vergelijkbare wensen, ook ten aanzien van hun woonwensen. Door het woningaanbod af te stemmen op deze voorkeuren wordt heel specifiek ingespeeld op de vraag. Ook in de kantorenmarkt is een eerste aanzet gedaan voor een dergelijke benadering. Door een betere segmentatie van het aanbod zou, in mijn optiek, ook de bedrijfsruimtemarkt veel efficiënter bediend kunnen worden en zou zorgvuldiger omgegaan kunnen worden met de ruimte in ons land. Ik hoop met deze scriptie – die inzoomt op de markttechnische haalbaarheid van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen – een kritische bijdrage te leveren aan de discussie. Er zijn te veel vraagtekens bij de manier waarop momenteel bedrijventerreinen worden gerealiseerd. Het is tijd voor een frisse wind om vastgeroeste ideeën en processen te vernieuwen. Ik wil mijn begeleiders, drs. Jeanet van Antwerpen, adviseur en partner bij Inbo Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten, en prof. dr. Ed Nozeman, directie adviseur ING Real Estate Development en hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit van Groningen, danken voor hun bijdrage. Het plaatsen van kritische opmerkingen heeft mij tijdens het schrijven van deze scriptie scherp gehouden. Ook wil ik mijn collega drs. Anne Ophoff, ontwikkelaar bij ING RED, danken voor het regelmatig klankborden over de materie. Zijn opmerkingen zijn zeer waardevol geweest. Amsterdam, maart 2005

4

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Het gros van de gemeenten in Nederland kampt met een zelfde probleem: verouderde bedrijventerreinen. De bestaande terreinen zijn veelal op traditionele wijze tot stand gekomen. Dat wil zeggen, ze zijn kavelgewijs uitgegeven, waarbij de verkaveling is vastgesteld zonder een heldere, stedenbouwkundige structuur of visie en zonder een eenduidige profilering. De bedrijventerreinen ‘oude stijl’ zijn of raken verouderd. De bedrijfspanden voldoen veelal niet meer aan de moderne eisen. Daarnaast laat het openbaar gebied te wensen over. De terreinen raken in verval, onbruik en kampen met onveiligheid. De veroudering van bedrijventerreinen zorgt er derhalve voor dat grote gebieden in ons land niet optimaal gebruikt worden. Ruimte is schaars in Nederland. Wonen, werken, recreëren en natuur concurreren met elkaar om beschikbare ruimte. Ook in de komende jaren zal deze concurrentiestrijd blijven. Vanwege de schaarste aan ruimte, is er de laatste jaren steeds meer aandacht gekomen voor het zorgvuldiger benutten van die ruimte. Intensief ruimtegebruik is in deze context een veel gehoorde term. Intensief ruimtegebruik kan in veel gebieden toegepast worden, zoals in bestaand stedelijk gebied, uitleglocaties e.d. Ook het toepassen van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, bestaande en nieuwe, lijkt kansrijk. Bedrijventerreinen zijn momenteel veelal monofunctionele terreinen en veel terreinen worden – mede door het verouderingsproces – niet optimaal gebruikt. Er lijkt ruimte voor efficiënter en zorgvuldiger ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Intensief ruimtegebruik moet bijdragen aan een efficiënter gebruik van ruimte én het realiseren van duurzame gebieden. Dit laatste betekent – vrij vertaald – dat intensief ruimtegebruik veroudering van (bedrijven)terreinen kan voorkomen cq. vertragen, zowel op bestaande als nieuwe (bedrijven)terreinen. Om efficiënt ruimtegebruik te bevorderen heeft de rijksoverheid 1 de wens uitgesproken om te komen tot het ontwikkelen van een nieuwe, duurzame gebieden. Deze gebieden worden gekenmerkt door een aantal sleutelwoorden: • Intensief ruimtegebruik • Kwalitatief hoogwaardig gebouwen • Kwalitatief hoogwaardige omgeving • Kwalitatief hoogwaardige functies. 1.2 Probleemstelling De problematiek op de bestaande bedrijventerreinen en de zoekrichtingen voor oplossingen hiervoor zijn aanleiding geweest voor dit scriptieonderzoek. In onderliggend onderzoek staat de volgende probleemstelling centraal: “Is intensief ruimtegebruik op nieuw te realiseren bedrijventerreinen markttechnisch haalbaar?” 1.3 Onderzoeksopzet De problematiek op bedrijventerreinen is complex. In dit onderzoek wordt slechts één aspect voor een nieuwe, duurzame generatie bedrijventerreinen onderzocht, te weten de markttechnische haalbaarheid van intensief ruimtegebruik op nieuw te realiseren bedrijventerreinen. Het onderliggende onderzoek begint bij het definiëren van verschillende vormen van intensief ruimtegebruik. Deze theoretische basis is gevormd op basis van deskresearch en literatuurstudie. 1

Bron: Nota Ruimte, paragraaf 3.2.1.

5

Vervolgens wordt ingezoomd op het ontstaan van bedrijventerreinen. Hier wordt tevens stilgestaan bij de hoofdvormen én oorzaken van veroudering van bedrijventerreinen. In hoofdstuk 4 wordt het huidige overheidsbeleid behandeld. Wat is het beleid geweest in het verleden ten aanzien van bedrijventerreinen en hoe ziet de overheid de ontwikkeling van bedrijventerreinen nu en in de toekomst? In hoofdstuk 5 wordt een confrontatie gemaakt tussen de theorie en het overheidsbeleid. Er zijn een aantal belangrijke (tussen)conclusies te trekken op basis van de eerste hoofdstukken, die inzicht brengen in de complexe problematiek op bestaande bedrijventerreinen. De lessen uit de theorie en verleden kunnen een bijdragen leveren aan het voorkomen van dezelfde problemen op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. De probleemstelling wordt in hoofdstuk 6 concreet getoetst aan het praktijkvoorbeeld “bedrijventerrein De Wig” in Breda. De Wig is als case geselecteerd, aangezien ik betrokken ben geweest bij het haalbaarheidsonderzoek van De Wig, dat ING Real Estate Development samen met de gemeente Breda heeft uitgevoerd. De onderzoeksresultaten van deze studie geven een inzicht in de haalbaarheid van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. De locatie bood – op het eerste oog – goede uitgangspunten voor het realiseren van een hoogwaardig, meervoudig bedrijventerreinen door de concentratie van handel en hoogwaardige productie in de stad én de uitstekende (inter)nationale bereikbaarheid van de locatie. In de conclusie worden de belangrijkste bevindingen uit het onderzoek gepresenteerd en worden aanbevelingen gedaan ten aanzien van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen.

6

Hoofdstuk 2

Intensief ruimtegebruik

Ruimte is schaars in Nederland. Wonen, werken, recreëren en natuur concurreren met elkaar om de beschikbare ruimte. Ook in de komende jaren zal deze concurrentiestrijd blijven. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de (verwachtte extra) ruimteclaim per functie in 2000 en 2030. Tabel 1 Ruimteclaims op Nederland, in ha en in % van het Nederlands oppervlak In gebruik 2000 in ha (in %) Extra nodig 2030 in ha (in%) Agrarisch 2.351.000 (57%) - 170.000 (-4%) Natuur en Landschap 461.000 (11%) +192.000 (+4,5%) Recreatie 83.000 (2%) + 42.000 (+1%) Water 765.000 (18%) + 33.000 (+1%) Wonen 224.000 (5%) + 75.000 (+2%) Infrastructuur 134.000 (3%) + 60.000 (+1,5%) Werken & Voorzieningen 134.000 (3%) + 20.000 (+0,5%)

TOTAAL

4.153.000 (100%)

+252.000 (+6%)

Bron: VROM, 2000

Geconcludeerd kan worden dat er onvoldoende ruimte is in Nederland om alle ruimteclaims te honoreren. Er blijkt namelijk behoefte aan 6% extra hectare in 2030. Vanwege de schaarste aan ruimte, is er de laatste jaren steeds meer aandacht gekomen voor het zorgvuldiger benutten van die ruimte. De verschillende manieren om ruimte zorgvuldiger te benutten, worden ook wel ‘dimensies’ genoemd. 2.1 Intensief ruimtegebruik, volgens vier dimensies Intensief ruimtegebruik wordt in de publicatie 2 van het ministerie van Economische Zaken gedefinieerd als: ‘het efficiënter gebruiken van de ruimte, met behoud van ruimtelijke kwaliteit’. In de publicatie worden er vier vormen, ofwel dimensies, onderscheiden:

Eerste dimensie: intensiveren door verdichten

Door een verhoging van dichtheden en door een efficiënter gebruik van de ruimte wordt de ruimtevoorraad beter benut. Bij het intensiveren van functies komt ruimte vrij; de vrijkomende ruimte kan worden benut voor andere functies binnen hetzelfde gebied. Grafiek 1

2

Intensiveren door verdichten

Bron: Ministerie van Economische Zaken, Meervoudig ruimtegebruik in de tijd, maart 2004

7

Tweede dimensie: intensiveren door functiemenging

Meerdere functies worden geïntegreerd in één gebied. Dezelfde ruimte wordt gebruikt voor meerdere functies. Een voorbeeld hiervan is het bestaan van bedrijven in woonwijken. Maar ook op recreatief gebied zijn verschillende voorbeelden te vinden. Zo kunnen landbouwgebieden, maar ook bijvoorbeeld bedrijventerreinen, tevens worden gebruikt als gebied voor recreatieve functies. Grafiek 2

Intensiveren door functiemenging

Derde dimensie: intensiveren door verticaal bouwen

Het verticaal bouwen betreft zowel bovengronds als ondergronds. Door het stapelen of onder de grond bouwen van één of meerdere functies is dezelfde ruimte intensiever te gebruiken. Ondergrondse parkeergarages, wonen boven winkels of bedrijven, de metro, maar ook wegen die ondergronds zijn aangelegd met daarboven kantoortorens vormen hiervan een voorbeeld. Grafiek 3

Intensiveren door verticaal bouwen

8

Vierde dimensie: intensiveren door gebruik in tijd

De ruimte kan intensiever benut worden, als er op meerdere tijdstippen verschillend gebruik kan plaatsvinden. Zo kan men parkeergarages van kantoren in de binnenstad tijdens de avonduren bijvoorbeeld gebruiken voor bezoekers van een nabijgelegen schouwburg. Grafiek 4

Intensiveren door gebruik in tijd

Door intensief ruimtegebruik is het dus mogelijk om verschillende functies te combineren. Dit kan in de ruimte, maar ook in de tijd. De vier dimensies worden hieronder nader uitgewerkt. 2.2 1e dimensie: intensiveren door verdichten Rooilijn heeft in februari 2000 een artikel gepubliceerd van Jacques van Dinteren, Ernst von Meijenfeldt en Arjan Brink “Intensivering ruimtegebruik en bedrijventerreinen”. In dit artikel wordt geconcludeerd dat ruimtewinst gerealiseerd kan worden. Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen wordt omschreven als het beter benutten van de ruimte voor bedrijfsdoeleinden en bijbehorende voorzieningen. De intensivering van het ruimtegebruik kan middels drie sporen worden bereikt 3 .

Intensief ruimtegebruik

3

Kavel, grond

Gebouw

Aanbodvergroting in huidige voorraad:

Meervoudig ruimtegebruik, onder- of bovengronds, bijv.:

hernieuwd vernieuwd

stapelen medegebruik

Effectief ruimtegebruik

Meervoudig ruimtegebruik

(Werk)vloer Minder vloeroppervlak per werknemer of per eenheid economische activiteit

Efficient ruimtegebruik

Bron: Buck Consultants International, Intensivering ruimtegebruik, 1997

9

Op het laagste niveau “werkvloer” kan worden gedacht aan een aanpak op het niveau van de werkvloer door toepassing van bijvoorbeeld nieuwe huisvestingsconcepten (desk sharing, e.d.) of nieuwe logistieke concepten. Er kunnen ook oplossingen worden gezocht op het niveau van het gebouw, door het stapelen of medegebruik (gebouw over een weg). Als er oplossingen worden gezocht ten aanzien van het kavelgebruik cq. grondgebruik bevinden we ons op het hoogste niveau: het niveau van de stedenbouwkundige opzet. Op dit niveau komt het intensiveren door verdichten aan de orde. Het verdichten kan gerealiseerd worden door onder meer het terugkopen van ongebruikte grond door gemeenten, het beëindigen van lang lopende opties op kavels door de gemeente bij bestaande terreinen én het verhogen van de verhouding terrein - gebouwd oppervlak in de planfase van nieuw te ontwikkelen terreinen. In het Receptenboek Intensivering ruimtegebruik bedrijventerreinen worden ten aanzien van het verdichten twee mogelijkheden geschetst 4 : a) Verhogen bebouwingspercentage op eigen kavel b) Ruimtelijk aanéénsluiten van bebouwing (van verschillende kavels) Ad a) De kavels op traditionele bedrijventerreinen bieden niet alleen ruimte aan het bedrijfspand, maar ook aan open en groene ruimte, buitenopslag en parkeren. Hierdoor is het aandeel grond dat daadwerkelijk bebouwd is erg laag. In bestemmingsplannen wordt veelal gesproken over een maximaal bebouwingspercentage van 60% tot 65%. Dit wil zeggen dat het bebouwd grondoppervlak maximaal 60% tot 65% van de kavel uitmaakt. Op deze manier wordt open en groene ruimte gegarandeerd. Bij intensiveren door verdichten is het zaak een minimaal bebouwingspercentage vast te stellen. Een ondernemer koopt een kavel die maximaal bebouwd (> 65%) moet worden. Op de kavel hoeft geen ruimte gereserveerd te worden voor open en groene ruimte. Deze ruimte wordt geclusterd in het openbaar gebied. Dit voorkomt een versnippering van open en groene ruimte en wordt daardoor efficiënter gebruikt en beheerd. De ruimte die wordt gebruikt voor parkeren op eigen terrein kan worden vervangen door centrale parkeervoorzieningen. De ruimtewinst kan gemeten worden door het oppervlak van de kavels inclusief de openbare ruimte in de verdichte variant af te zetten tegen het oppervlak van de kavels en openbare ruimte in de traditionele variant. De aanname is dat met name ten aanzien van het clusteren van de openbare ruimte een ruimtebesparing wordt gerealiseerd. Opgemerkt moet worden dat de openbare ruimte in de verdichte variant makkelijker opengesteld kan worden aan derden en zodoende een (recreatieve) functie kan vervullen voor mensen in de omgeving (zie bijvoorbeeld heuvel op Ijsseloord in Arnhem). De ruimtewinst door dubbelgebruik is niet zichtbaar in de vergelijking van de oppervlaktes. Bij het verdichten vormt de opslag van goederen een punt van aandacht. Op veel terreinen is, geoorloofd dan wel ongeoorloofd, sprake van buitenopslag. Door verdichting verdwijnen de ruimten voor buitenopslag. Opslag zal dan veelal in de gebouwen moeten plaatsvinden. Dit zal voor veel bedrijven wennen zijn. Echter, het zal zeker bijdragen aan meer kwaliteit op het terrein, aangezien buitenopslag veelal rommelig oogt. Een ander aandachtspunt is de waterhuishouding op het terrein. Als er meer bebouwd oppervlak wordt gerealiseerd is er minder oppervlak voor infiltratie van (regen)water. Het is in dit kader belangrijk dat de openbare ruimte, middels sloten, bassins, e.d., mogelijkheden biedt voor de opvang van (regen)water.

4

Bron: ENNO ZUIDEMA STEDEBOUW, Receptenboek Intensivering ruimtegebruik bedrijventerreinen, oktober 2000

10

De provincie Utrecht heeft zich ten doel gesteld de komende jaren 15% minder bedrijventerrein te realiseren dan in de ruimtebehoefteprognose voor bedrijventerreinen was geraamd. Om dit te kunnen monitoren is de zogenaamde ‘Ruimtemeter’ ontwikkeld. Dit is een digitaal spreadsheet, waarin ambtenaren van Economische Zaken van de gemeenten jaarlijks een aantal kenmerken over de revitalisering en de ontwikkeling van nieuwe terreinen moeten invullen. Aan de hand van deze gegevens kunnen de gemeenten en de provincie zien of de ruimtebesparing is gehaald en welke vormen van intensief ruimtegebruik daarvoor zijn toegepast. Inbo heeft de Ruimteverkenner voor de Provincie Utrecht in 2004 ontwikkeld. Het instrument is via een pilot bij een aantal gemeenten getest en definitief gemaakt. Tabel 2

Reken- en matenvoorbeeld


Ad b) Met het ruimtelijk aanéénsluiten van bebouwing wordt bedoeld het schakelen van bedrijfsgebouwen. De redenen dat dit weinig gebeurt zijn divers. Ondernemers willen graag een solitair gebouw vanwege de uitstraling, eventuele veiligheidsvoorschriften, uitbreidingsmogelijkheden reserveren door optie op of koop van aangrenzende kavels. Door middel van het schakelen van gebouwen (zijdelings of rug aan rug) is ruimtewinst te behalen. Het wegvallen van de tussenruimtes reduceert het grondgebruik met 5 tot 10%. Voor de ondernemer geldt dat de bouwkosten, volgens de auteurs van het “Receptenboek Intensivering ruimtegebruik bedrijventerreinen”, ongeveer gelijk zullen blijven. De winst uit de besparing op gevelwanden en afwerking worden tenietgedaan door extra veiligheidseisen ten aanzien van geluidshinder en brandwering. Er moeten goede afspraken gemaakt worden ten aanzien van collectiviteit, bijvoorbeeld van onderhoud.

11

Uit het onderzoek blijkt dat twee bedrijfsgebouwen geschakeld een fsi van 0,63 hebben, terwijl ze losstaand een fsi van 0,6 hebben. Als het schakelen wordt doorgezet in een lint van drie gebouwen loopt de fsi verder op naar 0,67%. De ruimtewinst per kavel loopt uiteen van 5% bij het aanéénschakelen van twee gebouwen ten opzichte van een kavel met een solitair gebouw tot 11,3% bij een plint bebouwing ten opzichte van kavel met een solitair gebouw. Eén van de plannen waarbij bedrijfsgebouwen worden geschakeld is het stedenbouwkundig plan voor Maastricht Aachen Airport. Tabel 3

Overzichtstabel van de winsten per kavel in maten en percentages

Positie gebouw op kavel

Organisatie gebouw


12

Tabel 4

Percentages winst/kavel: verkleining kavel, bebouwingspercentage, fsi


2.2.1 Stedenbouwkundig plan Het verdichten heeft zoals gezegd met name betrekking op het gebruik van de kavels cq. grond. De ordening van de kavels wordt in een stedenbouwkundig plan vastgelegd. De kwaliteit van het stedenbouwkundig plan is dan ook van groot belang, niet alleen voor deze dimensie maar voor alle dimensies. Ruimtewinst alleen blijkt niet voldoende om van een geslaagd bedrijventerrein te kunnen spreken. De stedenbouwkundige kwaliteit moet meegewogen worden. Het gaat daarbij niet alleen om de stedenbouwkundige kwaliteit op de terreinen zelf, maar ook om de inpassing in het landschap. Er kunnen twee stedenbouwkundige patronen worden onderscheiden, te weten: - een rasterstructuur, en - een kamstructuur. Een raster van rechthoekige blokken (een blok is de ruimte tussen de straten) met een verhouding 3:4 voor de breedte en lengte is een goed uitgangspunt. Het raster kan zo worden ingericht dat het kavels van 0,2 ha. tot 4 ha. kan herbergen, zonder dat het ingrijpend dient te veranderen.

13

Het nadeel van het raster is dat de flexibiliteit beperkt is wanneer het gaat om het verder invullen van de inmiddels bezette blokken. Wanneer een blok voor de helft gevuld is, is het wachten op een bedrijf dat precies in de andere helft past. Dit maakt het raster kwetsbaar. Grafiek 5

Voorbeeld raster- en kamstructuur


Voor een kamstructuur voldoet een reeks straten met een gemiddelde afstand (hart op hart) van 200 meter, met aan beide uiteinden een randstraat, waarvan minimaal één drager is van het gebied. De kamstructuur die zo ontstaat, is op een andere manier flexibel indeelbaar. Door een consequente kaveldiepte te hanteren en door ieder blok een andere diepte te geven kunnen verschillende bedrijfsgroottes geplaatst worden, variërend van 0,25 tot 2 ha. bij een diepte van 75 respectievelijk 100 meter, zonder extra zijstraten. Om altijd kavels van verschillende groottes te kunnen aanbieden, is het nodig dat kavels van verschillende diepte kunnen worden aangeboden. Wanneer dat het geval is, kan verder op iedere gewenste grootte de kavel worden afgemeten. De flexibiliteit is onder voorwaarde van beschikbaarheid. Beide principes kennen een nagenoeg gelijke bruto/netto verhouding. De belangrijkste verschillen zijn te vinden in de mate van flexibiliteit en in de hiërarchie van het basispatroon. 2.3 2e dimensie: intensiveren door functiemenging In een artikel in de Vitale Stad, september 2004 is een artikel gepubliceerd van Han Olden met de titel “Monofunctionele bedrijventerreinen zijn uit de tijd”. Het artikel is gebaseerd op het boek “Planning van bedrijventerreinen” uit 2004, geschreven door Erik Louw, Barrie Needham, Han Olden en Cees-Jan Pen. Han Olden constateert dat om de problemen op bedrijventerreinen daadwerkelijk op te lossen een andere kijk op de huisvesting van bedrijven nodig is. De gedachte dat een ruim aanbod van bouwrijpe kavels leidt tot economische groei, veroorzaakt een vicieuze cirkel waarin gemeenten voortdurend nieuwe bedrijventerreinen op de markt brengen terwijl de oude voorraad veroudert. Het benaderen van de vraag naar bedrijventerreinen vanuit de vastgoedmarkt biedt volgens hem betere perspectieven op zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik in gemengde woonwerkmilieus. Het sterke accent op monofunctionele bedrijventerreinen getuigt van weinig innovatief denken. Bedrijventerreinen ontstonden in de jaren ’20 van de vorige eeuw (zie ook hoofdstuk 3) om milieuhinderlijke bedrijven uit woonwijken te verplaatsen. Aan het basisconcept is sindsdien weinig veranderd. Nog altijd is de angst voor overlast van bedrijven aanleiding om locaties te zoeken aan de rand van steden, gescheiden van andere functies. Veel moderne bedrijven zorgen voor aanzienlijk minder overlast dan traditionele bedrijvigheid. Het isoleren van bedrijfsfuncties is dan ook in veel gevallen niet meer noodzakelijk. In hoeverre moderne bedrijven nog steeds hinder veroorzaken moet per geval bekeken worden. Zo zal frequent vrachtverkeer en het laden en lossen van goederen voor overlast blijven zorgen, met name ten aanzien van woonfuncties.

14

Moderne bedrijven die geen of zeer beperkte hinder veroorzaken, kunnen zich heel goed vestigen in kleinschalige gemengde woonwerkmilieus in het stedelijk gebied. Dat komt niet alleen de levendigheid van veel woonwijken ten goede, maar het spaart ook ruimte uit aan de rand van de stad. Het realiseren van dergelijke woonwerkmilieus vereisen veel aandacht ten aanzien van de stedenbouwkundige opgave. Die is mede door het voorwaardenscheppende denken in de afgelopen decennia sterk verwaarloosd met als gevolg weinig aantrekkelijke terreinen. “Dozenarchitectuur” is een weinig vleiende en veel gehoorde kwalificatie voor bedrijventerreinen. Meer kwaliteit zal de levensduur van bedrijventerreinen verlengen en daarmee de vraag naar nieuwe terreinen reduceren. Parkmanagement kan daaraan een bijdrage leveren, maar alleen als het gekoppeld is aan de ontwerpopgave. Dit betekent dat parkmanagement een positieve invloed heeft op met name nieuwe terreinen. Parkmanagement op de huidige, verouderde bedrijventerreinen niet meer dan een doekje voor het bloeden. Kwaliteit die er niet is, kun je nu eenmaal niet in stand houden. Functiemenging kan – als functies zorgvuldig worden gekozen en gecombineerd in een nieuw stedenbouwkundig plan – bijdragen aan een kwalitatief betere omgeving, waar veroudering minder snel grip op heeft. De mogelijkheid om een kwaliteitsslag te realiseren in een bestaand gebied is beperkt en wordt in belangrijke mate bepaald door de ruimte in het bestaand stedenbouwkundig plan ten aanzien van aanpassingen. 2.4 3e dimensie: intensiveren door verticaal bouwen5 Inbo Adviseurs Stedenbouwkundigen Architecten heeft ten aanzien van verticaal bouwen op bedrijventerreinen een onderzoek uitgevoerd, “De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen”. In dit onderzoek ligt de focus op de financiële consequenties van verticaal bouwen op bedrijventerreinen voor ontwikkelende en opdrachtgevende partijen. Veel vormen van intensivering zijn immers duurder dan het realiseren van conventionele bedrijfsgebouwen. De negatieve saldi van bouwexploitaties zijn voor de markt geen stimulans om intensief te bouwen. Een veel gehoorde opvatting onder gemeenten is dat het verhogen van de grondprijs intensief ruimtegebruik bevordert. Dit gaat echter alleen op bij ‘Tokyo-prijzen’. Anders gezegd: hogere grondkosten zijn alleen mogelijk bij hogere huur- cq. koopsommen. 2.4.1 Residuele grondwaarde Uitgaande van een fictief gebouw met een omvang van 1.000 m² bvo, 4.000 m² bvo of 10.000 m² bvo en een BAR die varieert tussen 7,5 en 9%, een huur tussen € 75/m² en € 100/m² en een referentiegrondwaarde van tussen de € 100/m² bvo en € 200/m² bvo blijkt dat er grote verschillen kunnen bestaan tussen de residuele grondwaarde. De huurprijs is relatief hoog, aangezien ervan uitgegaan wordt dat ondernemers zich graag willen vestigen op de locatie en dat de ter plekke grond schaars is. Het toepassen van intensief grondgebruik is op deze locaties het meest kansrijk. Uit het onderzoek blijkt bijna de helft van de gevallen een lagere residuele grondwaarde te hebben dan de referentieprijs. De meeste tekorten zijn te vinden bij combinaties met een huurprijs van € 75/m² bij gebouwen van 1.000 m² bvo. Ruim de helft heeft een hogere residuele grondwaarde dan de referentieprijs. Dit geldt met name voor gebouwen van 10.000 m² bvo en een huurprijs van € 100/m². De hoogste residuele grondwaarde wordt behaald bij een tweelaags bedrijfsgebouw met parkeergelegenheid op maaiveld. Echter, opvallend is dat een hal van 10.000 m² bvo met 2 of 3 lagen en parkeren op 5

Bron: Inbo, De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, december 2002

15

het dak vaak ook een hoge residuele grondwaarde oplevert. Hieruit blijkt dat de schaalgrootte een belangrijke voorwaarde is voor het beheersen van de kosten bij intensieve bouwvormen. Geconcludeerd wordt dat de investeringskosten per m² zeer afhankelijk blijken te zijn van de grootte van het gebouw; ze dalen naarmate het aantal m² bvo stijgt. De investeringskosten van een bedrijfspand met 1.000 m² bvo zijn inderdaad het laagst bij een conventionele éénlaagse bedrijfshal. Of er werkelijk tot intensief ruimtegebruik wordt overgegaan, is afhankelijk van het verwachte huurniveau dat voor de gebouwen gevraagd kan worden, wat gedeeltelijk weer afhankelijk is van de grondprijzen. Hoe hoger het huurniveau, des te intensiever er kan worden gebouwd. Bij hoge huren wordt parkeren op het dak een reële optie. De haalbaarheid van intensief ruimtegebruik wordt ook bepaald door het bedrijfsproces. Sommige bedrijfsprocessen lenen zich beter voor intensivering (bijv. opslag, handel, showrooms, e.d.) dan andere (bijv. zware productie, logistiek, e.d.). Tabel 5

Verschijningsvormen bedrijfspanden


Voor bedrijfspanden met een omvang van 4.000 m² en 10.000 m² geldt dezelfde opbouw. De code “1” wordt dan vervangen voor een 4 respectievelijk 10.

16

Tabel 6

Overzichtstabel resultaten residuele grondwaarde


2.5 4e dimensie: intensiveren door gebruik in tijd6 De vierde dimensie van ruimtegebruik is bij uitstek interessant voor bedrijventerreinen. Het merendeel van de bedrijventerreinen vervult immers alleen overdag een gebruiksfunctie. Vanaf vijf uur vertrekken de eerste werknemers en enkele uren later is het terrein compleet verlaten. Bedrijventerreinen worden dan een soort ‘no-go-area’s’. Gedurende de avond en nacht wordt de ruimte op bedrijventerreinen niet actief gebruikt en blijven baten dus onbenut. Er bestaan verschillende mogelijkheden om de ruimte op bedrijventerreinen beter in de tijd te benutten. Globaal is een splitsing in twee richtingen mogelijk. Bedrijventerreinen zijn beter te benutten door er langer in de tijd dezelfde activiteiten uit te oefenen, of door buiten werktijden andere activiteiten te laten plaatsvinden. 2.5.1 Kansen, bedreigingen, sterke en zwakke punten Betere ruimtebenutting in de tijd is een nieuw fenomeen in Nederland. Sinds lange tijd worden vele gebieden slechts op bepaalde tijden van de dag benut. Zoals geschetst kunnen bedrijventerreinen ook buiten reguliere werktijden gebruikt worden voor functies of activiteiten. Omdat deze ideeën relatief nieuw zijn, is het van belang de voor- en nadelen van deze intensieve vorm van ruimtegebruik uiteen te zetten. Met behulp van een SWOT-analyse kunnen kansen en bedreigingen, sterke en zwakke punten, die een rol spelen bij deze manier van toepassing, bepaald worden. In onderstaande tabel zijn de kansen, bedreigingen, sterke en zwakke punten weergegeven. 6

Bron: Ministerie van Economische Zaken, Meervoudig ruimtegebruik in de tijd, maart 2004.

17

Tabel 7 Kansen, bedreigingen, sterke en zwakke punten Bedreigingen: Kansen: - Oplossing voor verkeerscongestie - Verzet tegen 24-uurs economie - Milieubesef (spreiding leidt tot verlagen milieudruk) - Vrees voor geluidsoverlast in nachtelijke uren - Toenemende schaarste - Vrees voor criminaliteit en vandalisme - Kennis over intensiveren kan vraag stimuleren - Ondernemer ziet weinig directe voordelen - Toevoegen andere functies op bedrijventerrein - Individualisering - Verhoging grondprijzen - Preventie criminaliteit en vandalisme Sterkten: Zwakten: - Aanwezigheid voorzieningen op bedrijventerrein - Bestaande 9 tot 5 cultuur - Locatie bedrijventerrein bepaalt mogelijkheden - Bestaande patroon tijdsbesteding/tijdsordening - Fysieke of locationele beperkingen intensivering - Actieve betrokkenheid ondernemers creëert draagvlak - Politieke kleur van een gemeente - Goede samenwerking gemeente-bedrijfsleven - Het bestemmingsplan van een gemeente - Parkmanagement Bron: Ministerie van Economische Zaken, Meervoudig ruimtegebruik in de tijd, maart 2004.

2.6 Er zijn -

Conclusie vier dimensies voor het intensiveren van ruimtegebruik, te weten: intensiveren door verdichten intensiveren door functiemenging intensiveren door verticaal bouwen intensiveren in tijd

Verdichten levert een ruimtewinst op tot 11,3% per kavel ten opzichte van een traditionele verkaveling. Het succes van verdichten kan niet alleen afgemeten worden aan het percentage ruimtewinst, maar van de stedenbouwkundige kwaliteit. Een bedrijventerrein vereist derhalve een goed doordacht stedenbouwkundig plan. Het principe, raster of kam, blijkt weinig verschil in ruimtewinst op te leveren. Er is wel een verschil in flexibiliteit en hiërarchie van straten. Monofunctionele bedrijvenlocaties zijn passé. De angst voor overlast van bedrijven is nog altijd aanleiding om bedrijfslocaties te zoeken aan de rand van steden, gescheiden van andere functies. Voor veel moderne bedrijven is dat echter lang niet meer nodig. Zij kunnen zich heel goed vestigen in gemengde milieus in het stedelijk gebied. Dat komt niet alleen de levendigheid ten goede, maar het spaart ook ruimte uit aan de rand van de stad. Opgemerkt moet worden dat de combinatie met wonen naar verwachting moeilijk zal blijven, gezien de steeds strenger wordende milieuwetgeving. Dit in tegenstelling tot combinaties met bijvoorbeeld kantoren of retail. Een goede stedenbouwkundige opzet en inpassing is van groot belang. Functiemenging op bedrijventerreinen wordt echter vooralsnog op lokaal niveau niet altijd toegestaan. Het succes van verticaal bouwen blijkt met name afhankelijk van de grootte van het gebouw. De investeringskosten dalen naarmate het aantal m² bvo stijgt. Bij hallen groter dan 4.000 m² bvo wordt in twee lagen bouwen goedkoper dan conventionele bouw. Indien de grondprijs wordt meegenomen bij de kostenberekeningen, verandert het beeld. Tweelaags bouwen blijkt dan altijd goedkoper dan eenlaags bouwen en bij grotere hallen wordt verdiept bouwen ook interessant. Betere ruimtebenutting in de tijd is een nieuw fenomeen in Nederland. Sinds lange tijd worden vele gebieden slechts op bepaalde tijden van de dag benut. Bedrijventerreinen kunnen echter ook buiten reguliere werktijden gebruikt worden voor functies of activiteiten. Bestemmingsplannen laten intensivering in tijd veelal nog niet toe. Ook de beheersbaarheid van dergelijke locaties vereist aandacht. Parkmanagement kan in dit opzicht een rol spelen.

18

HOOFDSTUK 3

Ontstaan van bedrijventerreinen 7

Bedrijventerreinen bieden ondernemers die op zoek zijn naar huisvesting voor hun bedrijf de ruimte om een nieuw bedrijfspand te realiseren. Tot in de jaren zeventig was industrieterrein de gebruikelijke benaming voor dit fenomeen. Toentertijd een logische term, gezien de dominantie van de industrie op de meeste bedrijventerreinen. Tegenwoordig is dat echter al lang niet meer zo en zijn handel en distributie er de meest voorkomende activiteiten. Het is gebruikelijk de doelgroep voor bedrijventerreinen te beperken tot industriële bedrijven, groothandel, transport, logistieke dienstverlening en reparatie bedrijven. 3.1 Monofunctioneel of multifunctioneel Bedrijventerreinen onderscheiden zich duidelijk van de andere twee typen werklocaties: kantoorgebieden en winkelcentra. Dat is mede het gevolg van het ruimtelijk beleid. In het kader van het perifere detailhandelsbeleid en van het locatiebeleid heeft de overheid de ontwikkeling van winkels en kantoorgebouwen op bedrijventerreinen aan banden gelegd. Het in stand houden van bestaande winkelgebieden in de steden en het terugdringen van het autogebruik in het woon-werkverkeer zijn de belangrijkste motieven daarvoor. Het gevolg hiervan is dat de meeste terreinen monofunctioneel zijn, waar bedrijfshallen en parkeerplaatsen het beeld domineren. Het concept van het monofunctionele bedrijventerrein is niet veel ouder dan honderd jaar. Voor die tijd waren wonen en werken nauw met elkaar verbonden, vaak in hetzelfde huis. Aan het eind van de negentiende eeuw veranderde de verhouding tussen wonen en werken. Als gevolg van de industrialisatie verschenen op diverse plaatsen grootschalige fabriekscomplexen. De expanderende industrie zorgde voor een toenemende ruimtebehoefte, waarvoor binnen de grenzen van de toenmalige steden geen plaats meer was. In oude industriesteden zoals Zaanstad, Dordrecht, Tilburg, Enschede en Helmond ontstonden de eerste fabriekscomplexen daarom aan de rand van de negentiende-eeuwse woonwijken. Omdat de mobiliteit van de beroepsbevolking in die tijd nog beperkt was, lieten de eerste fabrikanten woningen bouwen in de directe omgeving van hun bedrijf. De toenemende overlast van de vaak milieuhinderlijke bedrijven en de stijging van de mobiliteit leidden er in de loop van de twintigste eeuw toe dat wonen en werken geleidelijk uit elkaar groeiden. Die ontwikkeling werd versterkt door veranderende stedenbouwkundige principes. Zo deed in de jaren twintig van de vorige eeuw een nieuw stedenbouwkundig concept zijn intrede: de functionele stad. Scheiding van functies was daarvan een belangrijk onderdeel. Doel was het scheppen van een stedelijke omgeving waarbinnen het leven van de mens in al zijn facetten tot volle ontplooiing kon komen. Daar hoorden overlast veroorzakende bedrijven niet bij. Bekende stedenbouwers zoals Van Eesteren en Le Corbusier waren aanhangers van dit nieuwe concept. De Westelijke Tuinsteden in Amsterdam en de wijk Deppenbroek, gelegen ten noorden van het Grolsch complex in Enschede zijn typische voorbeelden van deze stroming. Voor bedrijven betekende de functionele stad een verbanning naar de rand van de stad. Door de komst van de auto zijn wonen en werken na 1950 steeds verder uit elkaar gegroeid. Om de twintig jaar ontstond een nieuwe generatie bedrijventerreinen aan de rand van het steeds verder uitdijende stedelijk gebied. In de jaren ’50 en ’60 was er nog voldoende ruimte aan de rand van de grote steden. Hier zijn bedrijventerreinen ontstaan als Amstel in Amsterdam, Spaanse Polder in Rotterdam, Plaspoelpolder in Rijswijk en Lage Weide in Utrecht. Toen alle ruimte daar vergeven was kwamen in de jaren ’70 en ’80 de snelweglocaties in stadsgewesten tot ontwikkeling. Met name de groeikernen zoals Purmerend, Nieuwegein, Zoetermeer en Houten hebben hiervan geprofiteerd.

7

Bron: Erik Louw, Barrie Needham, Han Olden en Cees-Jan Pen, Planning van bedrijventerreinen, Sdu, 2004.

19

Medio jaren ’90 moesten de corridors tussen de economische centra een oplossing bieden voor het tekort aan ruimte binnen de stedelijke gebieden. 3.2 Vier generaties bedrijventerreinen Nederland laat vier generaties bedrijventerreinen zien. De eerste generatie dateert uit het begin van de industrialisatie en omvat grote individuele fabriekscomplexen, zoals Stork, Philips, Begeman, Heineken, Van Leer en de textielcomplexen in Twente en Tilburg. Om deze complexen lagen de woningen van de werknemers. In het kader van de stadsvernieuwing hebben veel bedrijventerreinen van deze generatie hun functie verloren en hebben ruimte moeten maken voor woningbouw. Zo is in oude stad van Tilburg tussen 1975 en 1995 140 hectare bedrijventerrein getransformeerd naar andere functies. De tweede generatie bedrijventerreinen is tussen 1910 en 1940 ontwikkeld aan de rand van de negentiende-eeuwse woonwijken. Het zijn planmatig ontwikkelde terreinen, waar diverse bedrijven waren gevestigd. Deze terreinen liggen veelal aan het water of rails, aangezien in de eerste helft van de vorige eeuw het goederenvervoer over water en per spoor plaatsvond. De interne ontsluiting is daardoor vaak niet optimaal. Een groot aantal ondernemers van deze generatie hebben inmiddels hun bedrijfsvoering beëindigd. Leegstand komt daardoor veelvuldig voor. Laakhaven in Den Haag is een goed voorbeeld uit deze generatie. De derde generatie bedrijventerreinen is tussen 1950 en 1980 op de markt gekomen. Deze terreinen liggen aan de rand van de woonwijken uit de jaren ’50 en ’60. Omdat het vrachtverkeer over de weg in deze periode snel aan betekenis won, zijn de meeste terreinen goed aangesloten op het hoofdwegennet. Binnen deze generatie bestaat het verschil tussen natte terreinen mét en droge terreinen zonder havenfaciliteiten, maar vaak wel met een spooraansluiting. Veel bedrijventerreinen uit deze generatie waren oorspronkelijk multimodaal van karakter. Omdat het vervoer over water en spoor in de jaren ’80 sterk terugliep, hebben veel gemeenten de havens gedempt en het spooremplacement opgeruimd om ruimte te creëren voor bedrijven. Vanaf het midden van de jaren ’80 zijn de vierde generatie bedrijventerreinen ontwikkeld. De meeste terreinen van deze generatie zijn alleen bereikbaar over de weg. Vaak gaat het om snelweglocaties aan de rand van de stedelijke gebieden. Als gevolg van veranderingen in de economische structuur zijn de bedrijven van deze generatie kleinschaliger dan hun voorgangers. Ze zijn meer dan hun voorgangers gericht op dienstverlening in plaats van productie en industriële activiteiten. Voorbeelden van vierde generatie bedrijventerreinen zijn Almere Gooise Poort en Amsterdam Zuidoost Amstel III. Opvallend is dat ook de vierde generatie bedrijventerreinen gebaseerd is op het traditionele monofunctionele concept uit de eerste helft van de vorige eeuw. Dit concept is gebaseerd op bedrijven die overlast veroorzaken en niet in het stedelijk gebied thuishoren. Als het gaat om milieuhinder is er echter veel veranderd. Uit onderzoek 8 is gebleken dat bedrijfsruimtegebruikers een groeiende behoefte hebben aan kantoorruimte, de zogenaamde verkantorisering van bedrijfsruimte. Deze trend wordt gestimuleerd door het aantrekken van hoogwaardige bedrijvigheid naar Nederland en het uitplaatsen van laagwaardige bedrijvigheid naar lagere loonlanden, zoals Oost Europa en Azië. Landelijk gezien blijkt dat gebruikers van bedrijfsruimte gemiddeld 17% van het bedrijfspand in gebruik hebben als kantoren. Dit percentage per sector kan enigszins afwijken van dit gemiddelde. Zo heeft een productiebedrijf behoefte aan gemiddeld 15% kantoorruimte en heeft een (groot)handelsbedrijf behoefte aan gemiddeld 20% kantoorruimte. De verkantorisering biedt kansen voor intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Kantoorachtige functies laten zich namelijk makkelijker stapelen dan bijvoorbeeld zware productie.

8

Bron: DTZ Zadelhoff Research, Haalbaarheid ‘De Batterijen’ Veenendaal, april 2004

20

Tabel 8

Vestigingsplaatsfactoren bedrijfsruimtegebruikers per sector Lichte industrie & Bouwnijverheid

Handel

Transport en distributie

Showrooms

High-tech

Autobereikbaarheid OV bereikbaarheid Railinfrastructuur Parkeergelegenheid

++ 0/+ 0/+ +

++ 0 0 ++

+++ 0 + +

+++ ++ 0 +++

++ ++ 0 ++

Stedelijk imago Voorzieningenniveau Arbeidsmarkt

0 0/+ +

0 0/+ +

0 0/+ +

++ ++ ++

+++ ++ +++

0/+ 0/+ ++ 50-80% Ja 6-10 meter Beide Nee

++ + ++ 50-60% nee 6 meter beide ja/nee

0 0 +++ 50% ja 12 meter solitair nee

+++ +++ +/++ 50-80% nee 4-6 meter solitair ja/nee

++ ++ + 50-80% nee 4-6 meter solitair ja/nee

35/65

35/65

35/65

45/55

45/55

Zichtbaarheid Eigen identiteit Hoogte huurprijzen Bebouwingspercentage Buitenopslag Bouwhoogte Solitair of verzamel Bedrijf onder kantoren van derden Huur/koop

Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2004

Legenda: 0 = + = ++ = +++ =

gering belang enig belang belangrijk zeer belangrijk

Een groot aantal moderne bedrijven veroorzaakt niet meer zoveel overlast dat zij zich niet in het stedelijk gebied zouden kunnen vestigen. Functiemenging zou een goed alternatief kunnen zijn voor het steeds maar weer toegeven aan de autonome trend om een nieuwe generatie bedrijventerreinen te ontwikkelen op een steeds grotere afstand van de stad. Opgemerkt moet worden dat ten aanzien van het mengen van bedrijfsfuncties met woningbouw aspecten van hinder en veiligheid veelal een beperkende rol blijven spelen. Denk hierbij aan vrachtwagenverkeer en het laden en lossen van goederen. Overige functies laten zich makkelijker mengen met bedrijfsfuncties. 3.3 Veroudering van bestaande bedrijventerreinen Tijdens hun bestaan doorlopen bedrijventerreinen een min of meer vast proces. Dit proces wordt ook wel levenscyclus genoemd. Deze cyclus is een vrij vertaling van de productcyclus die bekend is uit de bedrijfseconomie. In de levenscyclus van bedrijventerreinen zijn vier fasen te onderscheiden: introductie, groei, consolidatie en teruggang.

21

Grafiek 6

Levenscyclus van bedrijventerreinen

Introductie

Groei

Consolidatie

Teruggang

Vraag

Tijd

In de eerste jaren van een bedrijventerrein is er sprake van een constante instroom van nieuwe bedrijven. Dit gaat gepaard met een forse groei van de werkgelegenheid. Bestaande bedrijven die groeien zoeken uitbreidingsruimte. Na verloop van tijd gaat de groei over in consolidatie. De bedrijven op het terrein zijn volgroeid. Aan het eind van de groeifase treedt de veroudering in. De eerste ondernemers vertrekken naar nieuwe terreinen en andere gebruikers nemen hun plaats in. De verharding van de wegen loopt terug in kwaliteit en groenstructuren verwilderen. Door het plegen van grootonderhoud kan de levensduur van het terrein verlengd worden en de teruggangfase uitgesteld worden. Als dit niet gebeurt, worden de problemen alleen maar groter. Panden voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd, de infrastructuur laat te wensen over. De interesse van bedrijven neemt af, waardoor de prijzen van het vastgoed dalen. Dit trekt een nieuwe categorie ondernemers, veelal met laagwaardige activiteiten. Veroudering is een complex proces met verschillende oorzaken. Er zijn drie hoofdvormen van veroudering 9 : • Structurele veroudering • Economische veroudering • Relatieve veroudering. Onder structurele veroudering wordt verstaan het normale proces van slijtage van bedrijfsgebouwen en infrastructuur dat het gevolg is van langdurig gebruik en het langdurig blootgesteld staan aan externe invloeden. Bij veel panden op de eerste en tweede generatie bedrijventerreinen is dit het geval. Structurele veroudering is een geleidelijk en langdurig proces. Gebouwen gaan doorgaans lang mee voordat ze slijtage vertonen. Economische veroudering treedt op als de bruikbaarheid van vastgoed afneemt, omdat de eisen van gebruikers veranderen. In dit geval is sprake van een achterhaalde opzet van een terrein. Een goed voorbeeld is een terrein met industriële activiteiten, gelegen aan het water. Ondernemers hebben minder behoefte aan productiehallen en meer behoefte aan ‘schonere’ en kantoorachtige bedrijfsruimte. Waarschijnlijk is de economische veroudering in de laatste twee decennia toegenomen door de steeds hogere en andere eisen die ondernemers stellen aan hun bedrijfspand en –omgeving. Relatieve veroudering doet zich voor als veel nieuwe bedrijventerreinen aan de voorraad worden toegevoegd. Als het areaal nieuwe bedrijventerreinen dat op de markt komt groter is dan de 9

Bron: Korteweg, 2002

22

uitbreidingsbehoefte, kunnen bedrijven doorstromen van bestaande naar nieuwe terreinen. Deze doorstroming zal zich met name voordoen als de prijs en kwaliteit op het nieuwe terrein gunstiger is dan op bestaande terreinen en als er weinig beperkingen zijn voor doorstroming. Gemeenten versterken de relatieve veroudering door hun beleid ten aanzien van bedrijventerreinen. Bouwrijpe grond op bedrijventerreinen ligt veelal ver boven de uitbreidingsbehoefte. Vanuit acquisitieoogpunt houden veel gemeenten de prijzen ook laag. Bovendien stellen zij weinig eisen aan bedrijven die zich willen vestigen. Ondernemers kunnen derhalve op grote schaal goedkope huisvesting realiseren. Ook voor gemeenten is het uitgeven van bedrijventerreinen financieel aantrekkelijk. Ondanks de lage grondprijzen kunnen zij verdienen aan de verkoop van kavels, omdat de grondproductiekosten van hun relatief eenvoudige product nog lager liggen. 3.4 Parkmanagement Parkmanagement is van groot belang voor het behoud van een veilig, schoon en aantrekkelijk bedrijventerreinen. Echter, ook ten aanzien van het managen van uitbreidingsbehoefte van bedrijven, interne logistiek en verhuisbewegingen is het van groot belang. Het in een vroeg stadium identificeren van de behoefte van de ondernemers en hierop inspelen kan de kwaliteit van een bedrijventerrein verhogen en de levensduur verlengen. Parkmanagement steunt in Nederland op een aantal pijlers (zie onderstaande tabel). Tabel 9

Kwaliteitselementen van parkmanagement

Kwaliteitselement Vorm

Omschrijving Inrichting van private en openbare ruimte en kwaliteit van gebouwen

Mogelijke activiteiten Stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke vormgeving, duurzaam bouwen, zorgvuldig ruimtegebruik, profilering en karakterisering van het bedrijventerrein

Voorzieningen

Commerciële en nietcommerciële diensten waar bedrijven of personeel gebruik van kunnen maken

Bedrijfsgerelateerd: energie-, water-, vervoer- en afvalmanagement, logistieke optimalisatie, terreinen pandbeveiliging, vergaderen Personeelsgerelateerd: winkels, horeca, kinderopvang, arbeidspool, Arbo-dienst, sport en ontspanningsvoorzieningen, aanspreekpunt/parkmanager

Beheer

Beheer van zowel openbare als private ruimte en gebouwen

Schoonmaken en onderhoud van groenvoorzieningen, waterpartijen, wegen, straatmeubilair, verlichting


23

De eerste pijler is het beheer. Achterstallig onderhoud van het openbaar gebied als gevolg van onvoldoende aandacht voor het beheer van bedrijventerreinen is één van de belangrijkste oorzaken van de veroudering van bedrijventerreinen. Parkmanagement is echter meer dan beheer. De tweede pijler is daarom het aanbod van voorzieningen, zoals een conferentiecentrum, zwembad, restaurant, winkels, kinderopvang, fitness en parkeergarages. Dit soort voorzieningen draagt bij aan het vestigingsklimaat voor ondernemers en het verblijfsklimaat voor werknemers. Met voorzieningen als deze proberen de initiatiefnemers niet alleen in te spelen op de veronderstelling dat ondernemers ‘facilities’ zouden willen uitbesteden, zoals in het boek “Planning van bedrijventerreinen” wordt gesteld. Initiatiefnemers trachten hiermee een bedrage te leveren aan intensief ruimtegebruik. Het streven is naar een eindproduct dat multifunctioneel, levendiger, hoogwaardiger en duurzamer is dan traditionele bedrijventerreinen. Parkmanagement heeft een belangrijke impuls gekregen door de toenemende aandacht voor stedenbouwkundige kwaliteit op bedrijventerreinen. Een derde pijler onder parkmanagement is daarom het proces van planvorming gericht op conceptontwikkeling en het daarvan afgeleide uitgiftebeleid. Om in deze pijler actief te zijn, moet parkmanagement al in een vroeg stadium van de ontwikkeling van terreinen operationeel zijn. De invulling van parkmanagement is maatwerk. Ondernemers op een hoogwaardig bedrijventerrein hebben andere behoefte dan die op een standaard gemengd bedrijventerrein. Zoals reeds eerder vermeld (zie hoofdstuk 2) zal parkmanagement alleen dan een bijdrage leveren aan de kwaliteit op bedrijventerreinen als het gekoppeld is aan de ontwerpopgave. In het stedenbouwkundig ontwerp dient al rekening gehouden te zijn met het parkmanagement. Dit betekent dat parkmanagement een positieve invloed heeft op met name nieuwe terreinen. Parkmanagement op de huidige, verouderde bedrijventerreinen niet meer dan een doekje voor het bloeden. Kwaliteit die er niet is, kun je nu eenmaal niet in stand houden. Inbo stelt in haar onderzoek 10 dat de ontwikkeling van parkmanagement samen met de gemeente opgepakt dient te worden, waarbij winst en risico gedeeld wordt. Door het hanteren van een residuele grondwaarde – bij grote gebouwen – kan in een succesvol project een hogere grondwaarde ontstaan dan bij het hanteren van een grondquote. Deze meerwinst wordt in het voorstel van Inbo gedeeld tussen gemeente en ontwikkelaar. Het delen van kennis, ervaring en expertise leidt in hun ogen tot een meerwaarde, zeker bij complexe projecten. Bij een dergelijke samenwerking past ook het delen van de financiële winsten en risico’s. Aangevuld kan worden dat parkmanagement ook geld kost, zeker in de aanloopfase. De meerwinst zal naar mijn mening dan ook goed gebruikt kunnen worden om deze kosten te dekken. 3.5 Conclusie Bedrijventerreinen hebben sinds het begin van de vorige eeuw een evolutie doorlopen. De eerste generatie bedrijventerreinen ontstonden tijdens de industrialisatie. Rondom of in de nabijheid van de fabriek werden veelal woningen gebouwd voor de werknemers van de fabriek. De tweede generatie bedrijventerreinen werden planmatig ontwikkeld aan de rand van de negentiendeeeuwse woonwijken. Op deze terreinen vestigde zich meerdere bedrijven en lagen veelal aan het water of rails. Een groot aantal ondernemers van deze generatie hebben inmiddels hun bedrijfsvoering beëindigd. Dit heeft voor leegstand gezorgd op deze terreinen. De derde generatie ligt aan de rand van de woonwijken uit de jaren ’50 en ’60. Vrachtverkeer won in deze periode betekenis en de terreinen zijn dan ook goed aangesloten op het hoofdwegennet. Veel bedrijventerreinen uit deze generatie waren oorspronkelijk multimodaal van karakter. De vierde generatie zijn alleen bereikbaar over de weg. Vaak gaat het om snelweglocaties aan de rand van de stedelijke gebieden. Als gevolg van veranderingen in de economische structuur zijn de

10

10


24

bedrijven van deze generatie kleinschaliger dan hun voorgangers. Ze zijn meer dan hun voorgangers gericht op dienstverlening in plaats van productie en industriële activiteiten. Opvallend is dat alle generaties gebaseerd zijn op het traditionele monofunctionele concept uit de eerste helft van de vorige eeuw. Dit concept is gebaseerd op bedrijven die overlast veroorzaken en niet in het stedelijk gebied thuishoren. Als het gaat om milieuhinder is er echter veel veranderd. Moderne bedrijvigheid laat zich makkelijker mengen met andere functies dan traditionele bedrijvigheid. De veroudering van bedrijventerreinen kan teruggevoerd worden op drie aspecten: - structurele veroudering - economische veroudering - relatieve veroudering. Met name de laatste twee vormen van veroudering hebben een rol gespeeld bij de veroudering van bedrijventerreinen. De laatste decennia is er een verandering opgetreden in het type bedrijvigheid in Nederland. De zware industrie en productie verdwijnen geleidelijk uit ons land en maakt plaats voor een modernere vorm van bedrijvigheid. Productie-activiteiten worden ‘schoner’ (R&D, technologie, e.d.) en bedrijven hebben een groeiende behoefte aan andersoortige huisvesting naast productie, zoals kantoorruimte, opslag, showrooms, logistiek, e.d. De bestaande panden voldoen daardoor veelal niet meer aan de eisen van de huidige bedrijven. Dit wordt ook wel economische veroudering genoemd. Relatieve veroudering wordt veroorzaakt als het aanbod ruimer is dan de vervangings- cq. uitbreidingsvraag. Gemeenten hebben veelal een ruime voorraad bedrijventerreinen. Met de uitgifte van kavels verdient de gemeente geld. Tevens heerst de gedachte dat een schaarste ten aanzien van bedrijventerreinen bedrijven doet uitwijken naar buurgemeenten waar wel kavels beschikbaar zijn. Gemeenten menen met een ruime voorraad bedrijventerreinen bedrijven niet zullen uitwijken naar andere locaties buiten de gemeente. Dit ruime aanbod werkt relatieve veroudering in de hand. De gunstige prijs-kwaliteit verhouding op nieuwe terreinen (lees: een zelfde prijs tegen een hogere kwaliteit) maakt het voor bedrijven interessant om te verhuizen naar een nieuw bedrijventerrein. Gemeenten stellen geen beperkingen waardoor het voor bedrijven makkelijk is te verhuizen. Parkmanagement kan een bijdrage leveren aan de kwaliteit op bedrijventerreinen. Het introduceren van parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen zal echter een beperkte kwaliteitsimpuls geven. De stedenbouwkundige kwaliteit op deze terreinen is veelal beperkt, doordat ze kavelgewijs zijn uitgegeven zonder een helder en eenduidige structuur. Het toevoegen van kwaliteit wordt op deze terreinen veelal beperken tot het upgraden van de openbare ruimte. Parkmanagement op nieuwe terreinen zal wel voor de gewenste kwaliteitsslag kunnen zorgen, indien geïntegreerd in de ontwerpfase.

25

Hoofdstuk 4

Rijksbeleid: huidige stand van zaken

In de Nota Ruimte onderstreept het rijk het belang van bedrijventerreinen voor een duurzame economische groei. Ruimte scheppen om te ondernemen betekent niet alleen herstructurering van verouderde terreinen, maar ook realisatie van nieuwe terreinen. Hoewel er de nodige kritiek is op de traditionele wijze waarop het rijk de toekomstige kwantitatieve behoefte aan bedrijventerreinen vaststelt, is in deze scriptie – bij gebrek aan een betere kwantitatieve indicatie – toch uitgegaan van deze indicatie. 4.1 Herstructurering bestaande bedrijventerreinen 11 De nationale opgave voor herstructurering is ruim 21.000 hectare, ruim 20% van het huidige areaal. De problematiek op deze terreinen is dusdanig dat regulier onderhoud niet meer voldoende is. Knelpunten zijn vaak bodemsanering, bereikbaarheid, bedrijfsverplaatsing, sociale onveiligheid en criminaliteit. Het betreft dan veelal bedrijventerreinen van de eerste, tweede en derde generatie. De topprojecten voor herstructurering, zoals gedefinieerd in de Nota Ruimte, liggen voor het grootste deel binnen de economische kerngebieden. Herstructurering speelt niet alleen op bedrijventerreinen een rol, maar speelt ook op het niveau van de stad. Herstructurering moet leiden tot het verbeteren van de leefbaarheid in de steden en de sociaal-economische positie van steden. Stedelijke vernieuwing en herstructurering is dringend nodig om de segregatie (arm en rijk) te verbreken en de leefbaarheid te vergroten. Woningcorporaties en andere (private) partijen zijn daarin belangrijke partners. Functiemenging is hierbij nodig, maar ook transformatie en functieverandering van onder meer verouderde haven- en industriegebieden in de steden en revitalisering van bedrijventerreinen. 4.2 Nieuwe bedrijventerreinen Een zeer groot deel van de behoefte voor nieuwe ruimte kan alleen worden ingevuld met de aanleg van nieuwe terreinen. De ervaring leert dat herstructurering slechts in zeer beperkte mate extra terreinwinst oplevert. Tot en met het jaar 2020 is daarom – naast de eerder genoemde 21.000 hectare herstructurering – naar verwachting nog ruim 23.000 hectare nieuwe bedrijventerreinen nodig. Ontwikkeling en herontwikkeling van bedrijventerreinen blijft een uiterst complex proces, ondanks de inspanningen van alle partijen. Het rijk zal zich extra inzetten voor de grote en complexe bedrijventerreinen, de zogenoemde ‘topprojecten’. Het gaat dan om terreinen waarmee belangrijke kansen kunnen worden verzilverd voor de economie. De topprojecten voor nieuwe bedrijventerreinen zijn gelegen binnen de economische kerngebieden. Topprojecten zijn bijvoorbeeld de Hoeksche Waard en de Moerdijkse Hoek. De aanleg van deze terreinen is van nationaal belang voor een duurzame economische groei. Om in de vraag naar 300 hectare havengerelateerde bedrijventerreinen ten behoeve van de Rotterdamse haven te kunnen voorzien, acht het rijk het noodzakelijk dat hiervoor in de noordrand van de Hoeksche Waard ruimte wordt geboden. Daarnaast acht het rijk een ruimtelijke reservering voor de aanleg van een bovenregionaal bedrijventerrein van 600 hectare in de Moerdijkse Hoek noodzakelijk. 4.3 Kennisontwikkeling en innovaties Dit kabinet kiest er voor een om een aantal zaken waar - tot nu toe - het rijk min of meer intensief op stuurde, over te laten aan de zorg en verantwoordelijkheid van andere overheden. Het rijk krijgt hier alleen nog de rol van systeemverantwoordelijke. Kennisontwikkeling en deskundigheidsbevordering op lokaal niveau zijn nodig om anderen in staat te stellen in te spelen op de veranderingen in zowel de stedelijke als de meer landelijke gebieden.

11

Bron: Ministerie van VROM, Nota Ruimte, 2004

26

Innovaties kunnen helpen om knelpunten op te lossen. Het kan daarbij gaan om nieuwe technieken, om slimmere organisatie van activiteiten en productieprocessen of nieuwe vormen van regionale samenwerking. Onder meer het programma ‘Vernieuwend Ruimtegebruik’ kan hieraan een belangrijke bijdrage leveren. Het kabinet heeft besloten in het kader van het Besluit subsidies investeringen kennisinfrastructuur (Bsik) € 134 miljoen over de jaren 2004 t/m 2009 beschikbaar te stellen voor in totaal vijf van dergelijke programma’s onder het thema ‘Hoogwaardig ruimtegebruik’. Hierbij kan gedacht worden aan technieken voor ondergronds bouwen, automatische voertuiggeleiding (AVG) en nieuwe vormen van intensief ruimtegebruik, maar ook aan bijvoorbeeld internet en mobiele telefonie. De centrale doelstelling van de Nota Ruimte is het realiseren van een basiskwaliteit voor steden en dorpen en de bereikbaarheid daarvan. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten staat daarbij voorop. Deze bundeling heeft veel voordelen. De steden worden ondersteund in hun functie van economische en culturele motor. In steden en dorpen wordt het draagvlak voor voorzieningen ondersteund. Infrastructuur kan worden geconcentreerd en optimaal worden benut. Het rijk voert het bundelingbeleid niet zelf uit; dat is een taak van decentrale overheden. Deskundigheid en kennis op lokaal niveau wordt in brede zin gestimuleerd, maar specifiek ten aanzien van de centrale doelstelling van de Nota Ruimte. Het rijk heeft derhalve een stimulerende rol. Ook toetst het of provincies en WGR-plusregio’s het bundelingbeleid voor verstedelijking en economische activiteiten in hun beleidsplannen opnemen. Uitgangspunt is dat in iedere gemeente voldoende ruimte wordt geboden om te voorzien in de natuurlijke bevolkingsaanwas. Behalve voor de eigen bevolkingsaanwas, moet iedere gemeente ook voldoende ruimte bieden voor de lokaal georiënteerde bedrijvigheid. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De ruimte die in het bestaand stedelijk gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt. Het streven is erop gericht dat 40% van het totale uitbreidingsprogramma voor woningen en arbeidsplaatsen daar tot stand komt, al hanteert het kabinet, met oog op de praktijkervaring van de laatste jaren, als achtergrond voor investeringsbeslissingen een tegenvallende productie binnen bestaand bebouwd gebied, i.c. 25% van het totale uitbreidingsprogramma. Het rijk stimuleert revitalisering, herstructurering en transformatie van zowel (verouderde) wijken als bedrijventerreinen in het algemeen. 4.5 Locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen Nederland kende de afgelopen jaren een locatiebeleid, dat bedoeld was om de vestiging van bedrijven en voorzieningen te sturen, in overeenstemming met de aard van hun vervoersbehoefte. Dit ’ABC-locatiebeleid’ en het locatiebeleid voor Perifere en Grootschalige Detailhandelsvestiging wordt vervangen door een integraal locatiebeleid dat verschillende doeleinden dient: economische ontwikkelingsmogelijkheden, bereikbaarheid en leefbaarheid. Dit beleid wordt gedecentraliseerd naar provincies en WGR-plusregio’s. Het ABC-beleid en het PDV/GDV-beleid wordt vervangen door een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen: functiemenging stimuleren waar mogelijk. In die zin breekt de Nota Ruimte met de jarenlange traditie voor monofunctionele bedrijfslocaties. De mogelijkheid wordt geboden om – daar waar mogelijk – functiemenging na te streven. Het integrale locatiebeleid moet eraan bijdragen dat er een goede plaats wordt gevonden voor elk bedrijf. Het woord ‘goed’

27

is niet verder omschreven. Het PDV/GDV beleid is losgelaten en er wordt meer vrijheid geboden aan de vestiging van winkels. 4.6 Conclusie De centrale doelstelling van de Nota Ruimte is het realiseren van een basiskwaliteit voor steden en dorpen en de bereikbaarheid daarvan. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten staat daarbij voorop. In de Nota Ruimte onderstreept het rijk het belang van bedrijventerreinen voor een duurzame economische groei van Nederland. Ruimte scheppen om te ondernemen betekent niet alleen herstructurering van verouderde terreinen, maar ook realisatie van nieuwe terreinen. De nationale opgave voor herstructurering is ruim 21.000 hectare, ruim 20% van het huidige areaal. De problematiek op deze terreinen is dusdanig dat regulier onderhoud niet meer voldoende is. Knelpunten zijn vaak bodemsanering, bereikbaarheid, bedrijfsverplaatsing, sociale onveiligheid en criminaliteit. Het betreft dan veelal bedrijventerreinen van de eerste, tweede en derde generatie. Een zeer groot deel van de behoefte voor nieuwe ruimte kan alleen worden ingevuld met de aanleg van nieuwe terreinen. De ervaring leert dat herstructurering slechts in zeer beperkte mate extra terreinwinst oplevert. Tot en met het jaar 2020 is daarom – naast de eerder genoemde 21.000 hectare herstructurering – naar verwachting nog ruim 23.000 hectare nieuwe bedrijventerreinen nodig. Het rijk zal zich extra inzetten voor de grote en complexe bedrijventerreinen, de zogenoemde ‘topprojecten’. Het gaat dan om terreinen waarmee belangrijke kansen kunnen worden verzilverd voor de economie. De topprojecten voor nieuwe bedrijventerreinen zijn gelegen binnen de economische kerngebieden. Met uitzondering van deze ‘topprojecten’ voert het rijk het bundelingbeleid niet zelf uit; dat is een taak van decentrale overheden. Deskundigheid en kennis op lokaal niveau wordt in brede zin gestimuleerd, maar specifiek ten aanzien van de centrale doelstelling van de Nota Ruimte. Het rijk heeft derhalve een stimulerende rol. Uitgangspunt is dat in iedere gemeente voldoende ruimte wordt geboden om te voorzien in de natuurlijke bevolkingsaanwas. Behalve voor de eigen bevolkingsaanwas, moet iedere gemeente ook voldoende ruimte bieden voor de lokaal georiënteerde bedrijvigheid. Het integrale locatiebeleid vormt een echte trendbreuk met het verleden als het gaat om bedrijvigheid. Het ABC-beleid en het PDV/GDV-beleid wordt vervangen door een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen: functiemenging stimuleren waar mogelijk. In die zin breekt de Nota Ruimte met de jarenlange traditie voor monofunctionele bedrijfslocaties. De mogelijkheid wordt geboden om – daar waar mogelijk – functiemenging na te streven. Het integrale locatiebeleid moet eraan bijdragen dat er een goede plaats wordt gevonden voor elk bedrijf. Het woord ‘goed’ is niet verder omschreven. De concrete beleidsinvulling van onder andere de begrippen ‘bundelingsbeleid’ én ‘goede plaats’ (zie hierboven) wordt in de Nota niet verder uitgewerkt. De begrippen blijven vooralsnog onduidelijk en voor interpretatie vatbaar. Bij het verder definiëren van deze begrippen lijkt een belangrijke rol weggelegd voor de Ontwikkelingsplanologie (lees: marktpartijen in samenwerking met - locale - overheden).

28

HOOFDSTUK 5

CONFRONTATIE THEORIE EN OVERHEIDSBELEID

In voorgaande hoofdstukken is een basis gelegd omtrent het gedachtegoed ten aanzien van een nieuwe generatie bedrijventerreinen. Deze nieuwe generatie onderscheidt zich met name van de oude, bestaande bedrijventerreinen door hun duurzaamheid. Duurzaamheid in deze context laat zich het beste omschrijven als ‘(beter) bestand tegen veroudering’. Hierbij kan gedacht worden aan hoogwaardigheid, intensief ruimtegebruik en integraliteit. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies uit de theorie en het overheidsbeleid met elkaar geconfronteerd, waardoor nieuwe inzichten ontstaan. 5.1 Schaarse ruimte Ruimte is een schaars goed in Nederland. Schaarser dan wij wellicht realiseren, want uit een ruimteclaim-prognose van het Ministerie van Economische Zaken blijkt dat er onvoldoende ruimte beschikbaar is in Nederland om alle ruimteclaims in 2030 te honoreren. Dit is zorgwekkend en kan tot gevolg hebben dat functies zullen moeten uitwijken naar andere landen. Dit kan de bevolkingsontwikkeling en economische groei van ons land remmen. De noodzaak om een oplossing te zoeken voor het ruimtetekort is derhalve groot: het is van nationaal belang. Intensief ruimtegebruik is één van de oplossingsrichtingen. Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen lijkt een grote ruimtewinst op te kunnen leveren. Veel bestaande bedrijventerreinen kenmerken zich door veroudering. Met name de eerste drie generaties bedrijventerreinen kampen met een uitstroom van bedrijven. De gebouwen en de omgeving voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Verpaupering, vervuiling, onveiligheid en leegstand zijn het gevolg. Kortom: onzorgvuldig ruimtegebruik. 5.2 Veroudering van bedrijventerreinen Veroudering van bedrijventerreinen is in de afgelopen twee decennia versneld opgetreden. Veroudering doet zich voor in vier vormen: structureel, economisch en relatief. Structurele veroudering voltrekt zich geleidelijk, aangezien gebouwen niet snel slijten. Deze vorm van veroudering is dan ook niet de hoofdsoorzaak van de versnelling. De belangrijkste oorzaken van de versnelde veroudering zijn waarschijnlijk de economische en relatieve veroudering. Economische veroudering treedt op, doordat bedrijven andere eisen stellen aan hun huisvesting dan voorheen. Een veranderend bedrijfsproces ligt hieraan ten grondslag. De zware productie verdwijnt steeds meer uit Nederland en maakt plaats voor moderne bedrijvigheid. Ondernemers stellen steeds hogere en andere eisen aan hun bedrijfspand en –omgeving. Er wordt ook wel gesproken van een verkantorisering van de bedrijfsruimtemarkt. Relatieve veroudering doet zich voor als veel nieuwe bedrijventerreinen aan de voorraad worden toegevoegd. Als het areaal nieuwe bedrijventerreinen dat op de markt komt groter is dan de uitbreidingsbehoefte, kunnen bedrijven doorstromen van bestaande naar nieuwe terreinen. Deze doorstroming zal zich met name voordoen als de prijs en kwaliteit op het nieuwe terrein gunstiger is dan op bestaande terreinen en als er weinig beperkingen zijn voor doorstroming. Gemeenten voeren over het algemeen een vrijgevig uitgiftebeleid ten aanzien van bedrijventerreinen. Dit bevordert derhalve de relatieve veroudering. Het upgraden van bestaande bedrijventerreinen zal volgens Louw, Needham, Olden en Pen veelal betekenen het toepassen van parkmanagement. Een meer structurele aanpak, zoals het aanpassen van het stedenbouwkundig plan of de gebouwen is veelal een (te) kostbare en praktisch gezien onmogelijke taak. Het invoeren van parkmanagement zal echter een beperkt effect hebben, aangezien je – zoals zij het stellen – ‘kwaliteit die er niet is, nu eenmaal niet in stand kunt houden’. Parkmanagement op nieuwe bedrijventerreinen zal wel een positieve invloed hebben op de kwaliteit. Randvoorwaarde is dat het in een vroeg stadium (ontwerp stedenbouwkundig plan) wordt opgenomen.

29

5.3 Ontstaan van bedrijventerreinen Bedrijventerreinen zijn sinds het begin van de vorige eeuw verbannen naar de rand van de stad. De bedrijvigheid zorgde voor stank, geluidshinder en onveiligheid in stedelijke (woon)gebieden. Kortom, het productieproces uit het begin van de vorige eeuw liet het niet toe om bedrijfsfuncties te mengen met overige functies. Nederland heeft sindsdien vastgehouden aan het realiseren van monofunctionele, geïsoleerde bedrijventerreinen. De redenen voor een monofunctioneel gebied zijn nooit meer ter discussie gesteld. Recent onderzoek 12 stelt deze aanname ter discussie en toont aan dat moderne bedrijven veelal niet meer geïsoleerd gehuisvest hoeven te worden, aangezien de hinder die zijn veroorzaken aanzienlijk minder is dan hun voorgangers. Opgemerkt moet worden dat het mengen van (moderne) bedrijfsfuncties met woningbouw echter nog steeds problematisch is, met name ten aanzien van veiligheid en geluidshinder. Het mengen van bedrijfsfuncties met overige functies is daarentegen veel makkelijker. 5.4 Kenmerken van de huidige bedrijfsruimtemarkt De verkantorisering van de bedrijfsruimtemarkt, aangetoond in onderzoek van DTZ Zadelhoff, blijkt de behoefte aan kantoorruimte onder bedrijfsruimtegebruikers groeiende. Gemiddeld ligt het percentage momenteel rond de 17%, in vergelijking tot 5 tot 10% in de decennia ervoor. Deze trend wordt gevoed door de veranderende aard van de bedrijvigheid in Nederland. Ons land blijkt – zoals reeds eerder vermeld – in steeds mindere mate aantrekkelijke voor zware industrie en productie. De concurrentie uit lage loonlanden, zoals Azië en Oost Europa, is groot. De meer moderne bedrijvigheid, ook wel “schone” bedrijvigheid genoemd, zoals lichte industrie, bouwnijverheid, handel, showrooms, technologie, R&D, opslag, distributie, e.d. vestigen zich graag in ons land. Deze takken van bedrijvigheid stellen andere eisen aan hun huisvesting. De behoefte aan kantoor(achtige) ruimte groeit. Deze trend vormt een zeer goede basis voor de intensivering van ruimtegebruik. Het stapelen van productie-activiteiten is tenslotte complex gezien de interne logistiek en de benodigde vloerbelasting wat het extra duur maakt. 5.5 Overheidsbeleid: Nota Ruimte De centrale doelstelling van de Nota Ruimte is het realiseren van een basiskwaliteit voor steden en dorpen en de bereikbaarheid daarvan. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten staat daarbij voorop. In de Nota Ruimte onderstreept het rijk het belang van bedrijventerreinen voor een duurzame economische groei. Het geprognosticeerde tekort (zie eerder) aan ruimte in 2030 kan een bedreiging vormen voor deze voorgestelde duurzame economische groei. Ruimte scheppen om te ondernemen betekent niet alleen herstructurering van verouderde terreinen, maar ook realisatie van nieuwe terreinen. De Nota Ruimte spreekt over een integrale locatiebeleid. Dit vormt een echte trendbreuk met het verleden als het gaat om bedrijvigheid. Het ABC-beleid en het PDV/GDV-beleid wordt vervangen door een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen: functiemenging stimuleren waar mogelijk. In die zin breekt de Nota Ruimte met de jarenlange traditie voor monofunctionele bedrijfslocaties. De mogelijkheid wordt geboden om – daar waar mogelijk – functiemenging na te streven. Het integrale locatiebeleid moet eraan bijdragen dat er een goede plaats wordt gevonden voor elk bedrijf. Het woord ‘goed’ is niet verder omschreven in de nota en zal veelal invulling moeten krijgen op locaal (lees: gemeentelijk) niveau.

12


30

5.6 Confrontatie theorie en overheidsbeleid Er is behoefte aan nieuwe hoogwaardige (integrale) bedrijventerreinen, in kwalitatieve én kwantitatieve zin. Door middel van intensief ruimtegebruik kan invulling gegeven worden aan deze behoefte. Niet alleen op basis van de schaarste aan ruimte, maar ook de marktontwikkelingen en het rijksbeleid lijkt er vraag naar een dergelijke invulling van bedrijventerreinen. Ondanks deze legitimatie, blijkt de praktijk weerbarstiger. Ten eerste, veel gemeenten houden vooralsnog vast aan het realiseren van monofunctionele bedrijventerreinen (zie hoofdstuk 3) en laten zodoende (bepaalde vormen van) intensief ruimtegebruik niet toe. Met name het toepassen van functiemenging én intensief ruimtegebruik in tijd kennen beperkingen. Bestemmingsplannen laten deze vormen van intensief ruimtegebruik veelal niet toe. Waarschijnlijk is de reden hiervoor dat gemeenten angstig zijn over de gevolgen ervan. Vragen die rijzen zijn: wordt een bedrijventerrein – door het toestaan van kantoorfuncties een concurrent van bestaande of nieuw te ontwikkelen kantoorlocaties in de gemeente? Indien retail of leisure toegestaan wordt op bedrijventerreinen zal dit de centrumfunctie van de binnenstad of de positie van andere locaties binnen de gemeente ondermijnen? Kortom: door het toestaan van andere functies op bedrijventerreinen krijgt een bedrijventerrein opeens een heel ander karakter en zal dit de relatieve positie van het bedrijventerreinen zelf en van overige locaties in de gemeente beïnvloeden. De gevolgen van de herpositionering van de verschillende locaties zijn moeilijk vooraf te overzien en worden door veel gemeenten als een bedreiging ervaren. Ten tweede, gemeenten hanteren veelal een te ruime (lees: groter aanbod dan uitbreidings- en vervangingsvraag) en soepele uitgiftebeleid. De ruime keuzemogelijkheid werkt de relatieve veroudering van bedrijventerreinen in de hand. Gemeenten willen met dit ruime beleid voorkomen dat bedrijven uitwijken naar buurtgemeenten, omdat er geen ruimte voor vestiging zou zijn in de eigen gemeente. Dit zou tenslotte een verlies aan werkgelegenheid betekenen. Tevens vormt het uitgeven van kavels een belangrijke en eenvoudige inkomstenbron van gemeenten. De verwachtte rijksbezuinigingen kunnen ervoor zorgen dat de huidige inkomstenbronnen van gemeenten zoveel als mogelijk gekoesterd worden. Met het te ruime en soepele uitgiftebeleid zorgen gemeenten wellicht op korte termijn voor inkomsten, echter op de lange termijn werkt dit beleid de relatieve veroudering van bedrijventerreinen in de hand. De enorme investeringen die gemeenten momenteel moeten doen voor het revitaliseren van bestaande, verouderde bedrijventerreinen zou een belangrijke reden moeten vormen om ditzelfde probleem in de toekomst te willen voorkomen. Een duidelijke segmentatie en een selectiever uitgiftebeleid dat daarop gebaseerd is, zou – mijns inziens – op een redelijk eenvoudige wijze een belangrijke bijdrage leveren aan het voorkomen van relatieve veroudering. Kortom, de twee bovengenoemde aspecten blijken belangrijke oorzaken in de veroudering van bedrijventerreinen én vormen een bedreiging voor het ontstaan van hoogwaardige integrale bedrijventerreinen.

31

Hoofdstuk 6

Case: Breda, de Wig

De Wig in Breda is door de gemeente Breda in de markt gezet als een antwoord op de problemen bij bestaande bedrijventerreinen. De gemeente heeft de ambitie uitgesproken voor een hoogwaardig intensief bebouwd bedrijventerrein. Deze ambitie wordt verwezenlijkt door: - netto/bruto verhouding verhogen - stapelen functies - centraal beheer openbare ruimte / parkmanagement - kwaliteit gebouwen Kortom: de dimensies 1 ‘intensiveren door verdichten’ en 3 ‘intensiveren door verticaal bouwen‘ worden toegepast. Er is veel geschreven over de mogelijkheden voor intensiveren van ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Echter, of dit aansluit bij de vraag uit de markt is onderbelicht gebleven. De markttechnische haalbaarheid van De Wig is getoetst daarom door ING RED en de gemeente getoetst. De resultaten worden in dit hoofdstuk samengevat. 6.1 Situatieschets De Wig is een bedrijventerrein in voorbereiding, gelegen aan de westzijde van Breda langs de (nieuwe) A16 en de toekomstige HSL. De Wig beoogt een bijzonder bedrijventerrein te worden. De uitdaging is het realiseren van een ‘bedrijventerrein van de toekomst’.

Door de Europese éénwording vervagen de fysieke grenzen tussen landen. Politieke, fiscale en economische verschillen verdwijnen en de keuze voor een vestigingsplaats wordt in toenemende mate bepaald door regiospecifieke kwaliteiten. Binnen de Europese Unie concurreren steden en regio’s derhalve in toenemende mate met elkaar in plaats van landen. Breda ligt strategisch tussen de haven van Rotterdam en Antwerpen. Tevens profiteert de stad van de nabijheid van het achterland België. De A16 speelt hierin een belangrijke rol: het is de fysieke verbinding. De westzijde van Breda wordt dan ook wel het “internationale gezicht” van Breda genoemd. De Wig is door haar zichtlocatie aan de internationale A16 en de goede ontsluiting een unieke locatie. Verondersteld wordt dat de locatie hierdoor bij uitstek geschikt is voor hoogwaardige en grensoverschrijvende handel, transport en logistiek. Kernwoorden die de locatiekwaliteiten het best lijken te omschrijven, zijn; Internationaal / Europees Hoogwaardig Handel / logistiek Duurzaam

32

Logistiek De logistieke markt wordt gekenmerkt door trends als uitbesteding en ordergestuurde productie. Deze zorgen ervoor dat het belang van het beroepsgoederenvervoer groeit en dat producenten steeds afhankelijker worden van logistieke dienstverleners. Onder invloed van de toenemende concurrentie zoeken bedrijven naar het leveren van een meerwaarde, die gevonden wordt in de combinatie van distributie en aanvullende diensten, zoals assemblage en etiketteren. Dit staat bekend onder de naam: Value Added Logistics (VAL). Duurzaam Duurzame en hoogwaardige bedrijventerreinen hebben, zoals gezegd, de aandacht van de overheid en marktpartijen. Middels intensief en dubbel grondgebruik, parkmanagement en ‘landscaping’ kan hieraan invulling worden gegeven. 6.2

Conceptanalyse De Wig

Gronduitgifte De gemeente heeft ervoor gekozen om de grond niet op traditionele wijze te verkavelen. Alleen de footprint wordt uitgegeven. Dit is 8,4 hectare van het totale plangebied met een omvang van 20 hectare. Het bruto oppervlak van het plangebied is het gehele plangebied. Het netto bruto plangebied is het bruto plangebied exclusief onbebouwbare delen, zoals waterlopen, hinderzones vanaf de snelweg, e.d. Het netto plangebied is het bebouwbare gedeelte en tevens footprint. De verhouding tussen bruto – netto uitgeefbare grond is 42%. Dit is laag ten opzichte van landelijke gemiddelden. Het levert echter veel ruimtelijke kwaliteit op door het concentreren van het groen. Daarnaast wordt toch een hoge FAR 13 gehaald, omdat er in meerdere lagen wordt gebouwd. Tabel 10 Bruto ha

Berekening bruto – netto uitgeefbare grond 20 Verhouding bruto/netto bruto 80% Netto bruto ha 16 Verhouding netto bruto/netto 53% Netto uitgeefbaar ha 8,4

Planvoorraad De plannen gaan uit van 121.000 m² bebouwd oppervlak. In verhouding tot de bebouwbare grond resulteert dit in een FAR van 1,44 (121.000 m² bedrijfsruimte/84.000 m² grond). Dit is relatief hoog voor een bedrijfsterrein, waar traditioneel een FAR van maximaal 1 wordt gehaald. Het concept gaat uit van drie gebouwen. Gebouw A en B zijn samen 105.900 m² en gebouw C omvat 15.200 m². In de conceptuitwerking wordt er vooralsnog van uitgegaan dat gebouw A en B even groot zijn. In de plannen wordt uitgegaan van maximaal 1.795 parkeerplaatsen (gebouw A en B: 1.545 en gebouw C: 250). Dit is een parkeernorm van 1:67. Uitgaande van 30 m² per parkeerplaats resulteert dit in een ruimtebehoefte van 53.850 m². Het uitgangspunt ten aanzien van parkeren is dat het inpandig opgelost moet worden. Op basis van de footprint is dit theoretisch gezien mogelijk. Het concept gaat uit van twee maaivelden, met de logistieke sector op maaiveld 1 en overige bedrijfsruimte en het parkeren in de verdiepingen op maaiveld 2. Deze indeling maakt (half)verdiept parkeren onmogelijk. Het realiseren van parkeervoorzieningen op maaiveld 2 is wel mogelijk en kostentechnisch een interessante optie. De parkeervoorziening kan in deze optie aan het oog onttrokken worden door bijvoorbeeld plintvoorzieningen op maaiveld 2. 13

FAR = Floor Area Ratio

33

Grafiek 7

Schetsontwerpen De Wig

Bron: BRO, Gemeente Breda. Ontwikkelingsvisie Bedrijventerrein De Wig, juli 2002

34

35

6.3 Markttechnische analyse bedrijfsruimtemarkt Breda De gemeente heeft de aanname gedaan dat De Wig geschikt is voor handel en logistiek, gericht op de Benelux. In deze paragraaf wordt de markttoets van deze aanname uitgevoerd. Is de veronderstelde doelgroep daadwerkelijk een interessante en geschikte doelgroep voor De Wig? Wat is de omvang van deze doelgroep? 6.3.1 Bedrijfsruimtemarkt De bedrijfsruimtemarkt is een belangrijke markt voor Breda. De jaarlijkse opname fluctueert sterk van grofweg 10.000 m² tot 70.000 m². De langjarig gemiddelde opname ligt rond de 37.000 m² per jaar. Grafiek 8

Langjarige opname bedrijfsruimte Breda, 1989 - 2002

80.000 70.000

kantoorgedeelte

60.000

bedrijfsruimte

50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

-

Bron: VTIS, bewerkt door ING Real Estate

De verhouding bedrijfs- versus kantoorruimte laat over de periode 1989 tot en met 2002 een licht dalende trend zien. Voorheen was een aandeel van 0 tot 10% kantoorruimte marktconform, momenteel ligt de verhouding eerder rond de 20 tot 30% kantoorruimte. Grafiek 9

Gemiddelde verhouding bedrijfs- versus kantoorruimte Breda, 1989 – 2002

120% gemiddelde verhouding bedrijfs-/kantoorruimte

100% 80% 60% 40% 20%

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

0%


36

Opgemerkt moet worden dat de verhouding bedrijfs- versus kantoorruimte sterk wisselt per sector. Sommige sectoren huren bij voorkeur traditionele bedrijfsruimte, met een zeer beperkt aandeel kantoorruimte. Anderen uiten een vraag naar een groter aandeel kantoorruimte, zoals de sectoren openbaar bestuur, defensie, wettelijk en sociale verzekering, computerbedrijven en bouwnijverheid en installatiebedrijven. Een belangrijke constatering is dat de sectoren die de helft van de opname voor hun rekening nemen, sectoren zijn met een relatief laag aandeel kantoorruimte. Tabel 11 Sector

Indicatie aandeel bedrijfsruimte per sector Breda Totale opname Aandeel bedrijfsruimte Aandeel 1989-2002 totale opname abs.

Communicatiebedrijven transport en opslag onderwijs, gezondheidszorg en veterinaire diensten groothandel en tussenhandel industrie en openbare nutsbedrijven handel en reparatiebedrijven garage- en autoverkoopbedrijven detailhandel overige instellingen en bedrijven overige zakelijke dienstverlening Computerbedrijven bouwnijverheid en installatiebedrijven openbaar bestuur, defensie wettelijk sociale verzekering Totaal

%

1.750 81.005

1.750 77.760

100% 96%

0% 16%

9.275 132.921 72.650 64.222 11.260 12.590 23.480 78.184 11.130 8.312 5.736

8.755 124.132 67.830 61.782 10.260 11.200 20.130 68.125 9.460 5.205 3.517

94% 93% 93% 93% 91% 89% 86% 85% 85% 63% 61%

2% 25% 14% 12% 2% 2% 4% 15% 2% 2% 1%

9.900 522.415

6.015 475.921

61%

2% 100%


De bedrijfsruimtemarkt in Breda is vooral een huurdersmarkt. Een uitzondering hierop vormen de grotere logistieke hallen. Deze zijn veelal in eigendom van de gebruiker. Indien de grotere logistieke hallen worden meegenomen in de cijfers, daalt het aandeel huur van 67% naar circa 55 tot 60%. In de afgelopen jaren hebben onder meer Schuitema (27.500 m²), Voesenek (16.000 m²) en Sligro (12.000 m²) nieuwbouw laten realiseren voor eigengebruik. Deze gebruikers stellen specifieke eisen aan de hal, waardoor deze markt minder geschikt is voor beleggers.

37

In onderstaande grafiek wordt over de periode 1989 – 2002 de procentuele verdeling naar eigendomssituatie weergegeven. In deze grafiek zijn de grotere logistieke hallen buiten beschouwing gelaten. Grafiek 10

Procentuele verdeling eigen bouw, huur en koop Breda, 1989 - 2002

10% 23%

eigen bouw huur koop

67%


Het merendeel van de opname wordt gerealiseerd in bestaande bouw, ruim driekwart. Krap éénvierde wordt opgenomen in nieuwbouw. Grafiek 11

Opname verdeeld naar bestaand en nieuwbouw Breda, 1989 - 2002

23%

bestaand nieuw

77%


De bedrijfsmarkt in Breda heeft een duidelijk profiel. De sector groot- en tussenhandel neemt ruim een kwart van de opname voor haar rekening. Transport en opslag én industrie en openbare nutsbedrijven volgen met respectievelijk 16% en 14%. Handel en reparatiebedrijven nemen over de lange termijn 12% van de opname voor hun rekening. De overige sectoren zijn van ondergeschikt belang.

38

Grafiek 12

Langjarige opname naar sector in Breda, 1989 – 2002

bouwnijverheid en installatiebedrijven communicatiebedrijven 15%

16%

1% 0% 2%

2%

2%

4%

2%

2%

computerbedrijven detailhandel garage- en autoverkoopbedrijven groothandel en tussenhandel handel en reparatiebedrijven

2%

industrie en openbare nutsbedrijven 14% 26%

12%

onderwijs, gezondheidszorg en veterinaire diensten openbaar bestuur, defensie wettelijk sociale verzekering overige instellingen en bedrijven overige zakelijke dienstverlening transport en opslag


6.3.2 Samenvatting expertinterviews Er is een aantal interviews gehouden met experts in de regionale, landelijke en internationale markt (zie bijlage 1). De interviews hebben waardevolle informatie opgeleverd ten aanzien van de doelgroep én de uitwerking van het concept. In deze paragraaf wordt een samenvatting gepresenteerd van de belangrijkste conclusies. Ambitie De heer Budding, hoofd Economische Zaken van de gemeente Breda, memoreert aan de ambities van De Wig. Deze ambities moeten centraal blijven staan, te weten: intensief grondgebruik veiligheid uitstraling beheer werklocatie (meer dan een verzameling van gebouwen) Traditioneel verkavelen is niet meer van deze tijd. De schaarse grond vraagt om een nieuwe vorm van bedrijventerreinen. Daarnaast veranderen de wensen van de bedrijfsruimtegebruikers onder invloed van de verkantorisering van bedrijfsruimten. De heren Bellaard en de Waard van het Economisch Buro ING geven aan dat het stapelen van bedrijfsmatige functies ambitieus is. De belangrijke redenen hiervoor zijn: de kosten: als het stapelen van functies duurder is dan eenlaags bouwen, dan is dat een bedreiging voor De Wig. de huisvestingswensen van bedrijven: de wensen van de meeste bedrijven zijn traditioneel.

39

het parkeren: hoe ga je om met parkeren? de fasering: hoe maak je het project flexibel en faseerbaar? Geconcludeerd wordt dat het concept geschikt is voor draagkrachtige partijen. De conjunctuur zit momenteel niet mee. In een laagconjunctuur wordt met name op prijs geconcurreerd. Pas in een hoogconjunctuur hebben veel bedrijven iets extra’s over voor de huisvesting.

Dat de markt voor een innovatief concept als De Wig dun is, wordt ook onderkend door de heer Nijskens van Rewin. Het Rewin haalt jaarlijks circa 30 bedrijven naar Breda. Hiervan valt slechts een deel binnen de doelgroep van De Wig. Hij zegt dat de grootste gemene deler slechts een klein deel van de markt is. Verder geeft hij aan dat dit soort concepten (bedrijfsverzamelgebouwen) aanslaat bij kleine partijen. Voor de kwaliteit, beheer en fasering van het project kan dit een bedreiging vormen. Het concept dat door BRO is uitgewerkt – uitgaande van twee maaivelden en een verticale positionering van de bedrijfskolom – geeft vorm aan de ambitie van de gemeente. Deze vorm blijkt echter op basis van de interviews niet heilig. Sterker nog, deze vorm blijkt op basis van de marktwensen niet haalbaar. Met name de verticale positionering van de bedrijfskolom is een punt waar weinig geloof aan gehecht wordt. Het tweede maaiveld is vooral kostentechnisch lastig. Verder wordt het grootschalige karakter als een beperking gezien, met name ten aanzien van flexibiliteit en het aanbieden van uitbreidingsruimten. Het ‘labellen’ van het terrein, in de zin dat het bedoeld is voor lokaal, regionaal, nationaal of internationaal georiënteerde bedrijven, is niet perse een meerwaarde. Belangrijk is dat het type gebruiker zich aangetrokken voelt tot de hoogwaardigheid en uitstraling van het gebied. Bedrijven moeten willen investeren in hun gebouw en omgeving. Een consequentie van het intensief ruimtegebruik is wel dat de individuele gebouwen minder centraal staan. Het gebied in zijn totaliteit wordt de merknaam oftewel het visitekaartje.

Locatiekwaliteiten De geïnterviewden zijn het eens over het onderscheidend vermogen van de locatie van De Wig: strategische gelegen in de Benelux en ten opzichte van de twee havens Antwerpen en Rotterdam goed bereikbaar zichtlocatie. Met name de westzijde van Breda blijkt in trek bij bedrijven. De A16-zijde heeft uitstraling en allure. Daarnaast vervult de A16 een belangrijke functie voor het internationale vrachtverkeer, aldus de heer Bellaard van het Economisch Buro ING. De ligging en uitstraling maakt de locatie interessant voor een brede doelgroep. Met name voor bovenregionale bedrijvigheid is dit een interessante locatie.

Doelgroepen Op basis van het profiel van de locatie en de ambitie kan de bovenregionale bedrijvigheid als primaire doelgroep worden aangewezen. De lokaal opererende bedrijven is slechts bij uitzondering doelgroep voor De Wig, aangezien zij zich uit oogpunt van bereikbaarheid meer op de oostzijde van Breda oriënteren, kleinschalig zijn en een voorkeur hebben voor meer traditionele huisvesting. De vraag rijst hoe de doelgroep verder ingekaderd kan worden. De geïnterviewden hebben bijgedragen aan het verder inkaderen van de doelgroep, hoewel de ideeën hierover enigszins uiteen liepen. De grootste gemene deler wordt hier gepresenteerd. De grootschalige logistiek wordt niet als doelgroep gezien. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat zij prijsbewust zijn en een laagwaardige uitstraling hebben. Dit matched niet met de ambitie van De Wig.

40

Bij de invulling van het terrein kan wel gedacht worden aan ‘handel’, ‘hoogwaardige productie’ (customer services, eind assemblage, repair centres, e.d.) en ‘fijnmazige logistiek’ (opslag, e.d.) ondersteunend aan de mainports Rotterdam en Antwerpen en de Benelux. Bij handel kan gedacht worden aan regionale service- en verkoopkantoren. Kernwoorden zijn business-to-business, detaillisten, inkoop, schakel van groothandel naar detailhandel, showrooms, groothandelsgebouw en confectiecentrum. Bij hoogwaardige productie moet gedacht worden aan bedrijven die een hoge toegevoegde waarde bieden in de lichte productie, zoals bedrijven in de farmaceutische industrie, high tech bedrijven, bedrijven in de medische apparatuur en elektronicabedrijven (meet- en regelapparatuur, bewaaksystemen, e.d.). Het zijn high-end activiteiten. Kennis en service zijn kernwoorden. Deze bedrijven hebben behoefte aan ruimte voor opslag, consolidatie, training en opleiding en showrooms. Verkoop en training van specifieke producten wordt als integraal onderdeel van de bedrijfsvoering gezien. De term third party logistics is specifiek genoemd als voorbeeld van hoogwaardige logistiek. Er zijn twee typen doelgroepen te onderscheiden binnen de hierboven omschreven bedrijvigheid: 1. regionale bedrijven 2. Europees georiënteerde bedrijven. Ad. 1. Hierbij moet gedacht worden aan bedrijven die momenteel reeds in de regio Breda gehuisvest zijn en een herhuisvestingbehoefte hebben. Deze behoefte kan ingegeven zijn doordat de productie uitgeplaatst wordt naar lagere loon landen, zoals Oost Europa of Azië. De marketing, sales en opslag blijven achter. Deze bedrijven hebben een herhuisvestingbehoefte. Goede voorbeelden zijn Molen en Steel World (productie naar Israël). Een ander voorbeeld is de verfindustrie. In deze branche wordt getracht de groothandel te omzeilen. Bedrijven, zoals AKZO, willen direct met de klant zaken doen. AKZO biedt verfservicepunten aan, waar bewerkingen plaatsvinden maar ook kleuradvies e.d. wordt gegeven. De herstructurering van deze branche leidt tot een herschikking van de verkooppunten, wat in dit geval leidt tot het openen van regionale verkooppunten. Een derde voorbeeld in dit kader vormt het handelsgebouw. Zo kunnen bedrijven die momenteel reeds in de regio gevestigd zijn behoefte hebben aan een handelsgebouw. Voorgesteld kan worden dat een handelsbedrijf zoals Princess zich groepeert met gelijkgestemde bedrijven voor verkoop, testen en showen van de laatste producten. Een initiatief dat als voorbeeld kan dienen is het Body Fashion Centre dat zich op bedrijventerrein Vathorst in Amersfoort wil vestigen. Ad. 2

Het Europese logistieke netwerk ondergaat een verandering. In de afgelopen jaren is er een duidelijke trend geweest naar het openen van Europese Distributie Centra (EDC). De Benelux kent een oververtegenwoordiging van EDC, wat voornamelijk te verklaren is vanuit de ligging en het belastingregiem. Onder invloed van de schaalvergroting en de toetreding van nieuwe lidstaten in de EU treedt een verschuiving op in dit netwerk. Er is behoefte aan regionalisering. Naast de grote EDC’s worden meer regionaal georiënteerde steunpunten opgezet die dichter bij de markt staan. Binnen Europa leidt de regionalisering tot een driedeling, te weten: Noordwest Europa, Iberica en Centraal Europa. Binnen deze regio’s ontstaat de behoefte aan één regionaal steunpunt.

De bedrijven hebben een gemiddelde omvang van 1.000 m² bedrijfsmatige ruimte. Deze maat heeft alles te maken met de compartimentering. Als er grotere units worden gerealiseerd, dient rekening gehouden te worden met strengere brandveiligheidsvoorschriften. Daarnaast is er behoefte aan kantoorruimte. Dit kan variëren van 200 tot 1.000 m². Er wordt derhalve een ruimere verhouding bedrijfs-/kantoorruimte (max. 50/50) aangehouden dan in de traditionele bedrijvigheid (max. 80/20). De units moeten schakelbaar zijn, om zo in te kunnen spelen op een uitbreidingsvraag. Het parkeren vormt een belangrijk element. Een grote trekker moet de

41

ontwikkeling van De Wig trekken en de locatie op de kaart zetten. Het belang van een dergelijke trekker wordt door de geïnterviewden onderkend. Een reservering van grofweg 5.000 m² voor een dergelijke partij lijkt reëel. Het concept moet kunnen concurreren met andere projecten. Dit betekent een scherpe prijskwaliteit verhouding. Verder is een ruime parkeernorm vereist om de doelgroep aan te trekken. Hierbij moet uitgegaan worden van 1:50. Tevens wordt een state-of-the-art ICT ontsluiting als een belangrijke vestigingsvoorwaarde gezien.

Fasering Het inschatten van de omvang van de doelgroep is moeilijk. Via het Rewin komt een deel van de doelgroep binnen. Dit is grofweg 1/3 van het totaal. Het gaat dan met name om nieuwe vestigingen. Bedrijven die reeds in de regio Breda zitten en zich willen herhuisvesten vinden hun weg via de makelaardij en omvat de resterende 2/3. Slechts een deel van deze bedrijven kan tot de potentiële doelgroep van De Wig worden gerekend. De geïnterviewden geven aan dat de omvang van de doelgroep moeilijk is in te schatten. DTZ schat dat de doelgroep grofweg 5.000 m² nieuwbouw per jaar opneemt in Breda. Dit zou resulteren in een fasering van 24 jaar. De heer Olde Scheper van Groenewout Consultants & Engineers geeft aan dat de fasering redelijk snel zou kunnen verlopen. Het is belangrijk om een trekker te vinden. Breda blijkt met name aantrekkelijk voor bedrijven uit de Verenigde Staten en Japan. De trekker zal dan ook uit deze hoek moeten en kunnen komen. 6.3.3 Respons enquête De Wig Als onderdeel van het markttechnische haalbaarheidsonderzoek De Wig zijn ongeveer 3.500 enquêtes uitgezet onder bedrijven die momenteel gehuisvest zijn in West Brabant. Dit is de belangrijkste doelgroep voor De Wig, aangezien grofweg 80% van alle bedrijven verhuisd binnen de eigen regio. Er is een selectie gemaakt, waarbij sectoren die niet passen in het concept De Wig, zoals industrie en logistiek, uitgesloten zijn. De resterende 20% is afkomstig uit het buitenland of uit andere delen van Nederland. Om deze groep ook vertegenwoordigd te hebben in de enquête is een aantal enquêtes gericht verstuurd naar bedrijven buiten de regio West Brabant. Deze bedrijven zijn geselecteerd met behulp van DTZ Zadelhof en vallen binnen het profiel van De Wig en hebben (latente) verhuisplannen. Van de in totaal 3.500 enquêtes zijn er 118 ingevuld teruggestuurd. De respons van 3,4% is zeer beperkt. De conclusies uit de enquête zijn niet representatief voor de gehele bedrijfsruimtemarkt, aangezien een aantal sectoren (“industrie” en “transport en opslag”) buiten beschouwing is gelaten. Aangenomen wordt dat deze twee sectoren niet passen binnen het concept van De Wig, gezien hun laagwaardige uitstraling en de mate van hinder die zij veroorzaken. De resultaten uit de enquête kunnen wel geëxtrapoleerd worden naar de gehele steekproefpopulatie. De respons is in verhouding tot de omvang van de aangeschreven sectoren. In onderliggende notitie worden de resultaten uit de respons gepresenteerd. Maar liefst 73% van de bedrijven geeft aan De Wig niet als potentiële huisvestingslocatie te zien. Verreweg de belangrijkste reden hiervoor is dat bedrijven aangeven plaatsgebonden te zijn of geen meerwaarde zien in een vestiging in Breda (41%). ‘Geen verhuisplannen’ en de ‘ligging’ worden vervolgens met respectievelijk 13% en 12% genoemd als belangrijkste reden om De Wig niet te zien als potentiële nieuwe locatie. ‘Buren naast onder en boven’ wordt door 11% van de respondenten genoemd als een belangrijke reden om niet naar De Wig te willen verhuizen. Een ander aspect dat ook met het concept te maken heeft, namelijk ‘onderdeel van een groter geheel’ wordt door minder bedrijven (6%) als een bezwaar ervaren.

42

Grafiek 13

Bedrijven die De Wig als potentiële nieuwe huisvestingslocatie beoordelen

27%

ja nee

73%

Grafiek 14

Reden om De Wig niet als potentiële huisvestingslocatie te beoordelen geen verhuisplannen 11%

13%

geen interesse in Breda/plaatsgebonden buren naast boven onder

12%

te duur

1%

onderdeel groter geheel

6%

niet op bedrijventerrein

5%

41% 11%

ligging overig

De bedrijven, die De Wig wel als potentiële nieuwe locatie beoordelen, noemen het vernieuwende karakter als belangrijkste reden (32%). Ook het feit dat de bedrijven verhuisplannen hebben en de ligging zijn belangrijke redenen om De Wig positief te beoordelen als potentiële huisvestingslocatie.

43

Grafiek 15

Reden om de Wig als potentiële huisvestingslocatie te zien

9%

4% ligging (centraal, bereikbaar)

22%

hoge kwaliteit huisvesting/omgeving zichtlocatie vernieuwend

32%

verhuisplannen 29%

(eigen) uitstraling

4%

De bedrijven die De Wig positief beoordelen als nieuwe huisvestingslocatie komen grotendeels uit Breda zelf, maar liefst 53%. De overige 47% van de bedrijven die De Wig positief beoordelen zijn momenteel gehuisvest elders in West Brabant. De bedrijven hebben een divers profiel. Echter een opvallende meerderheid (40%) is actief in de groothandel en handelsbemiddeling. Samen met de sectoren ‘bouwnijverheid’ en ‘industrie’ (vervaardigen van machines en apparaten) nemen drie sectoren 80% in beslag. Grafiek 16

Bedrijven naar sector

50% 40%

40% 30% 17%

vervoer, opsl. Comm. (dienstverl. Voor vervoer)

rep.cons.art. En handel (groothandel en handelsbemid.)

bouwnijverheid

industrie (verv. Machines, (med)app., meubels

0%

7%

3%

gezondheids- en welzijnszorg

10%

10%

rep.cons.art. En handel (handel en rep. Auto's/motorfietsen

20%

23%

De bedrijven geven aan zowel te willen huren als kopen. Ongeveer 49% geeft aan te willen kopen, 13% wil zowel huren als kopen en de resterende 38% heeft een voorkeur voor huur. Voor iets meer dan de helft van de bedrijven geeft aan uitbreidingsruimte te willen. Iets minder dan de helft van de bedrijven geeft aan behoefte te hebben aan buitenruimte. Specifieke eisen die de bedrijven aan de buitenruimte stellen, naast de omvang van de buitenruimte, zijn veiligheid, groen en representatief.

44

Slechts 50% van de bedrijven heeft behoefte aan een traditionele verhouding kantoor- / bedrijfsruimte (maximaal 30% kantoorruimte en minimaal 70% bedrijfsruimte). De overige bedrijven hanteren een andere verhouding, waarbij 37% van de bedrijven aangeeft 50% of meer kantoorruimte nodig te hebben. Grafiek 17

Verhouding kantoor- / bedrijfsruimte

27% 37% < 10% kantoor 10-30% kantoor 30-50% kantoor 50% > kantoor 23% 13%

Bijna driekwart van de respondenten heeft momenteel een pand van 2.000 m² of kleiner in gebruik. Grofweg 10% is gehuisvest in een pand van 5.000 m² of groter nodig te hebben. De gemiddelde omvang van de huisvesting van de respondenten is 1.700 m². Grafiek 18

Omvang huisvesting in gebruik

10% 7% 0%

< 1000 m² 1000-2000 m²

10% 53%

2000-3000 m² 3000-4000 m² 4000-5000 m² > 5000 m²

20%

Bijna alle bedrijven die De Wig als mogelijk nieuwe vestigingslocatie beoordelen, geven aan dat de ligging in Noord Brabant belangrijk is. De belangrijkste reden hiervoor is dat de bedrijven regiogebonden zijn vanwege de klantenkring en/of werknemers. Ongeveer 21% van de bedrijven noemt specifiek de Benelux als belangrijkste reden om in Noord Brabant gehuisvest te willen zijn.

45

Grafiek 19

Belang van vestiging in Noord Brabant

21% Benelux

11%

ligging (centraal/bereikbaar) regiogebonden (klanten/werknemers)

68%

Opvallend is dat ongeveer 25% van de bedrijven aangeeft niet specifiek in Breda te hoeven zitten. Voor dit deel geldt dat ze niet specifiek gebonden zijn aan Breda en dat huisvesting in de regio van Breda voldoet. Voor de overige 75% geldt dat ze wel specifiek in Breda gehuisvest willen zijn. De belangrijkste reden hiervoor is dat de bedrijven plaatsgebonden zijn vanwege de klantenkring en/of werknemers. De Benelux wordt door minder bedrijven genoemd als specifieke reden (10%). Hieruit kan geconcludeerd worden dat voor bedrijven die specifiek een functie vervullen voor de Benelux een vestigingsplaats in Noord Brabant primair is en vervolgens gekeken wordt naar de stad. Breda zal in deze context moeten concurreren met overige plaatsen in de regio. Grafiek 20

Belang van vestiging in Breda

10%

Benelux 29%

61%

ligging (centraal/bereikbaar) plaatsgebonden (klanten/werknemers)

46

5.4 Conclusies Markttechnische haalbaarheid De resultaten uit de enquête laten zien dat 27% (32 bedrijven van de 118) van de respondenten de Wig als een potentiële vestigingslocatie beschouwd. Deze bedrijven hebben een gemiddelde omvang van 1.700 m². Er is derhalve momenteel een latente verhuisbehoefte van in totaal 48.000 m² bedrijfsruimte, die past binnen het profiel van De Wig. In de enquête is de potentiële doelgroep van De Wig ondervraagd. Deze groep bestaat uit bedrijven in de regio Breda en een aantal bedrijven van buiten de regio. De resultaten van de enquête kunnen niet geëxtrapoleerd worden naar de gehele bedrijfsruimtemarkt in Breda, aangezien een aantal sectoren niet meegenomen zijn. De sectoren “industrie” en “transport en opslag” zijn niet meegenomen en hebben een aandeel van respectievelijk 14% en 16% van de gemiddelde opname in de periode 1989 – 2002 in Breda. Aangenomen dat de bedrijvigheid in de regio Breda een zelfde verdeling over de diverse sectoren kent als de gemeente Breda, is derhalve 30% van de markt niet ondervraagd. Als we aannemen dat deze 30% niet geïnteresseerd is in De Wig als potentiële vestigingslocatie en toch ondervraagd is, dan zakt het percentage respondenten dat De Wig als potentiële vestigingslocatie ziet van 27% naar 19%. Geconcludeerd kan worden dat grofweg 19% van de markt in de regio Breda De Wig een interessante vestigingslocatie vindt. Als aangenomen wordt dat de vraag gelijkmatig is verdeeld over de regio Breda (lees: dat de bedrijven in Breda een even grote interesse tonen als bedrijven in buurtgemeenten), dan is er grofweg vraag voor 7.000 m² bedrijfsruimte per jaar in De Wig. Hoewel De Wig een uniek concept is en geniet van een aantal locationele voordelen, zoals de ligging aan de A16, is er toch een aantal concurrerende locaties in Breda, zoals Triple O-campus en Digit Park. Deze locaties zullen een deel van de doelgroep van De Wig aanspreken. Het is derhalve reëel om te veronderstellen dat niet 100% van de vraag in De Wig zal neerslaan. Sommige bedrijven zullen kiezen voor een van de concurrerende locaties. Aangenomen wordt dat De Wig in de eerste jaren grofweg 5.000 m² bedrijfsruimte per jaar zal kunnen aantrekken. De levenscyclus van (nieuwe) producten, zoals De Wig, verloopt via een vast proces (zie ook paragraaf 3.3, grafiek 6. Als de introductieperiode succesvol is verlopen, breekt een groeifase aan. De interesse in het product neemt toe en de afname (of, in het geval van De Wig: de opname) groeit. Aangenomen wordt dan ook dat de opname in De Wig, ná een succesvolle start, zal versnellen.

Doelgroep nader bekeken Het vernieuwende concept is haalbaar, echter de doelgroep is beperkt. Naar schatting is er markt voor circa 5.000 m² v.v.o. per jaar. Een courante maatvoering is 1.000 m² bedrijfsruimte aangevuld met een flexibel aandeel kantoorruimte, variërend van 200 m² tot 1.000 m². Indien een bedrijf behoefte heeft aan een beperkter aandeel kantoorruimte kan dat voorzien worden binnen de muren van de bedrijfsruimte. Op basis van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat grofweg 80% van de doelgroep afkomstig zal zijn uit de regio Breda (incl. Antwerpen) én de Randstad. De overige 20% is afkomstig uit het buitenland (VS, Azië, e.d.). De doelgroep kan ingedeeld worden in twee categorieën: Regionale bedrijvigheid Europees georiënteerde bedrijvigheid. Ad. 1. De eerste groep bestaat uit bedrijven met een regionale functie. Het betreft zowel bedrijven die reeds in de regio gehuisvest zijn als nieuwe bedrijven. Hierbij kan gedacht worden

47

aan bedrijvigheid met een strategische huisvestingskeuze, zoals bedrijven die de productie hebben uitgeplaatst naar lagere loonlanden en achter blijven met sales, productinnovatie en fijnmazige distributie en opslag. Ook kan gedacht worden aan productiebedrijven die hun bedrijfskolom willen verlengen, zoals de verfindustrie. In deze sector wordt de groothandel in toenemende mate omzeild. Producenten willen direct contact met de afnemer en zoeken naar verkooppunten waar ze hun product kunnen aanbieden in combinatie met advies, reparatie, e.d. Hoewel deze bedrijven een deel kantoorruimte nodig hebben, voelen ze zich niet thuis in een kantooromgeving, aangezien zij nog steeds een aandeel bedrijfsruimte, opslag en distributie nodig hebben. Ad. 2 Deze groep bestaat uit bedrijven die een functie vervullen voor Europa of specifieker de Benelux. Het gaat dan met name om handelsfuncties en fijnmazige distributie en opslag. Een deel van de Europees georiënteerde bedrijven zit momenteel versnipperd over België en Nederland. Vanwege efficiency voordelen zullen deze bedrijven zich willen clusteren. Daarnaast kan gedacht worden aan distributiefuncties. Binnen de logistieke sector is er een trend naar regionale distributiecentra. Ondersteunend aan de EDC’s ontstaat er een netwerk van regionale centra. Deze centra zullen dichtbij hun afzetmarkt willen zitten. Hoewel de doelgroep divers is, kan er een gemene deler gedestilleerd worden uit hun huisvestingsbehoefte. De doelgroep blijkt geen behoefte te hebben aan een traditionele verhouding bedrijfsruimte versus kantoorruimte van 90% versus 10%, waarbij de kantoorruimte primair ondersteunend is aan de bedrijfsmatige functie en gebruikt wordt voor administratieve functies. Mede door de uitplaatsing van productie en de verder verdienstelijking van de sector heeft de doelgroep behoefte aan een flexibele samenstelling van diverse soorten ruimten zoals opslag, distributie, bedrijfsruimte, showrooms, kantoorruimte en trainingsruimten. Overall kan een verdeling van 65/35 bedrijfsruimte/kantoorruimte worden aangehouden. De doelgroep geeft aan behoefte te hebben aan buitenruimte en de mogelijkheid om uit te breiden. Hierin zal het concept tegemoet moeten komen. Daarnaast geeft de doelgroep aan zowel interesse te hebben voor huur als koop. Een goede bereikbaarheid, een ruime parkeervoorzieningen en breedbandontsluiting zijn harde locatievoordelen die op De Wig niet mogen ontbreken. Veiligheid en een hoogwaardige omgeving en gebouw worden belangrijk gevonden door de doelgroep. Hierin moet De Wig zich derhalve blijvend onderscheiden. Echter, de prijskwaliteit verhouding moet kunnen concurreren met overige locaties in Breda en omgeving. Als De Wig te duur gevonden wordt, is er het gevaar dat de doelgroep uitwijkt naar overige locaties. Opgemerkt moet worden dat uit het onderzoek blijkt dat de locatie van De Wig ook goede kwaliteiten heeft voor overige functies, zoals retail, consument gerichte functies, e.d. In de Nota Ruimte wordt gepleit voor het verbeteren van de kwaliteit op bedrijventerreinen. Dit kan onder meer door functiemenging te stimuleren. Aangezien de haalbaarheidsstudie primair bedoeld is geweest om de haalbaarheid van het bedrijfsmatige concept te toetsen, is verder niet ingezoomd op de mogelijkheden voor functiemenging.

Ontwerp De Wig Op basis van het haalbaarheidsonderzoek blijkt dat de bouwkundige vorm, zoals gepresenteerd in de rapportage van BRO ‘Ontwikkelingsvisie Bedrijventerrein De Wig’ een aantal knelpunten kent. De belangrijkste knelpunten in het concept worden gevormd door: de interne ontsluiting van een blok, vanwege onvoldoende zichtbaarheid en kwaliteit het tweede (berijdbare) maaiveld, vanwege te hoge kosten de verticale bedrijfskolom, vanwege interne logistiek

48

Het vernieuwende karakter van De Wig spreekt tot de verbeelding. Echter, het feit dat er buren onder, naast en boven gehuisvest zijn, wordt door een aanzienlijk deel van de bedrijven als negatief beoordeeld. Daarnaast geeft een deel van de bedrijven aan uitbreidingsruimte en buitenruimte te wensen. Om het concept te laten aansluiten bij de marktwensen dient het op punten aangepast te worden. Er is zowel behoefte aan koop en huur. Het aanbieden van deze mix vereist een nadere studie op de beheersbaarheid van het concept.

5.5 Aanbevelingen In het ontwerp van Aukett wordt een oplossing geboden voor de knelpunten uit het ontwerp van BRO. Het intensief ruimtegebruik wordt toegepast door dezelfde bruto-netto verhouding aan te houden (lees: 42% netto uitgeefbaar). Dit betekent een concentratie van het groen, wat veel ruimtelijke kwaliteit oplevert. Daarnaast gaat het ontwerp uit van meerdere bouwlagen, waardoor een hoge FAR wordt gehaald. De FAR ligt iets lager dan in het ontwerp van BRO, aangezien er rekening is gehouden met: a) wensen ten aanzien van uitbreidingsruimte en buitenruimte, b) eisen ten aanzien van daglichttoetreding, c) de maatvoering van de potentiële vestigingen (lees: BRO ging uit van grootschalige logistieke bedrijven op de begane grond, terwijl deze doelgroep juist geen interesse toont én niet geschikt is voor vestiging in De Wig), én d) de interne logistiek en individuele uitstraling van de bedrijven (lees: potentiële vestigers). Het concept gaat uit van drie bouwblokken van grofweg 40.000 m², 45.000 m² en 15.000 m². De randvoorwaarde van de gemeente wordt hierbij als basis genomen, wat betekent dat de rooilijn van de drie blokken gehandhaafd blijft waardoor het gebied tussen de blokken zoveel mogelijk ruimte biedt aan groen en natuur. De geprefereerde dichtheid lijkt goed te combineren met een hoge ruimtelijke kwaliteit. De mogelijkheid om verder te verdichten zonder die kwaliteit aan te tasten zal in een latere fase nader uitgezocht moeten worden. Hoewel de doelgroep aangeeft zowel voorkeur te hebben voor koop als huur, wordt geadviseerd om het concept in de huursfeer te realiseren. Dit met oog op de beheerfase. Parkmanagement vormt een belangrijk onderdeel van het concept en het garanderen van de ruimtelijke kwaliteit in de tijd. De doelgroep heeft zoals reeds opgemerkt een beperkte omvang. Op basis van de gemiddelde langjarige marktvraag kan circa 5.000 m² per jaar afgezet worden. Bij een nieuw concept geldt vaak ‘onbekend maakt onbemind’. De afzet kan in de loop der tijd, na een succesvolle start, versnellen tot 10.000 m² per jaar. In dit laatste geval kan het park in circa 15 jaar worden voltooid. De afzettermijn bij een gemiddelde van 5.000 m² zal bij een omvang van 100.000 m² al snel 20 jaar betekenen. Deze periode lijkt (in financieel opzicht) onacceptabel lang. Geadviseerd wordt dan ook om de afzetbaarheid te versnellen. Dit kan door de doelgroep te verbreden. Er kan een segmentering per bouwblok gehanteerd worden. Elk bouwblok krijgt dan een eigen ‘kleur’, die in de lijn ligt van en aansluit bij de primaire doelgroep ‘handel, Benelux, transport en fijnmazige logistiek’. Ook het toevoegen van overige functies, zoals retail en leisure, kan de afzetbaarheid versnellen en – belangrijker – de kwaliteit verhogen. Gezien het feit dat de markt dun is en er concurrentie is vanuit andere steden zal er een krachtig acquisitie apparaat opgezet moeten worden om bedrijven naar De Wig te halen. De regionale bedrijven die reeds in Breda gehuisvest zijn, vinden hun weg via de makelaardij bij het zoeken van nieuwe huisvesting. De Europees georiënteerde bedrijven die nog niet in de regio gehuisvest

49

zijn, volgen veelal het kanaal via Rewin en BOM. Ook Groenewout speelt een belangrijke rol in het acquireren van bedrijven. Deze bedrijven zullen dan ook belangrijke partners vormen in het ontwikkelingstraject van De Wig.

blok A Dit blok is gelegen in het zuidelijk deel van De Wig en wordt bij voorkeur ingericht als groothandelsgebouw afgezoomd met kleinschalige hoogwaardige bedrijfsunits. De prominente ligging bij de entree van het gebied maakt deze plek geschikt voor hoogwaardige functies. Het moet het visitekaartje worden van De Wig. Overall wordt een verdeling van 50/50 bedrijfsruimte/kantoorruimte aangehouden. Het blok omvat circa 7.000 m² groothandelsgebouw, uit te breiden met kantoorunits tot ca. 16.000 m² en 23.000 m². Rondom het groothandelsgebouw worden hoogwaardige bedrijfsunits gerealiseerd, bestaande uit een evenwichtige verdeling tussen opslag/showrooms en kantoorruimte. Naar verwachting zal het afzettempo van blok A hoger liggen dan gemiddeld, gezien de toevoeging van het groothandelsgebouw (meer kantoorachtige bedrijvigheid). De afzet zal circa 6 jaar beslaan. blok B Blok B is gelegen ten noorden van blok A en krijgt primair een bedrijfsmatige bestemming. Overall geldt hier een verdeling van 65/35 bedrijfsruimte/kantoorruimte. Gericht wordt op de primaire doelgroep, zoals hierboven omschreven. Dit cluster omvat grofweg 45.000 m². Gezien de beperkte omvang van de doelgroep is een flexibele fasering van dit blok essentieel. Geadviseerd wordt om pas dan te starten met de realisatie als er twee anchor tenants van grofweg 5.000 m² zijn. Op basis van de huidige markt zal dit blok in grofweg 9 jaar afgezet kunnen worden. blok C Indien het concept aanslaat en de doelgroep groter is dan verwacht, kan voor dit blok dezelfde format worden gehanteerd als voor blok B. Op basis van de huidige markt zal de afzet grofweg 3 jaar in beslag nemen. Een andere optie is om op deze locatie één of twee grotere bedrijven met bijbehorende kantoorruimte te vestigen passend binnen de uitstraling en kwaliteit van het concept. Geadviseerd wordt om in blokken A, B en C de mogelijkheden voor functiemenging nader te onderzoeken. Functiemening en het gebruiken van het terrein cq. de openbare ruimte op diverse momenten door diverse groepen zal bijdragen aan een optimale intensivering én het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig terrein. Grafiek 21

Totaal overzicht schetsontwerpen blokken A, B en C

Bron: Architectenburo Group A Aukett, 2004

50

In onderstaande schetsontwerp is een uitwerking gemaakt van blok A. De zuidelijke hoek is prominent gelegen aan de entree van De Wig vanaf de A16. Deze hoek hoek (in het paars gekleurd) is uitermate geschikt voor een hoogteaccent, om de entree functie te onderstrepen. Het gebouw is een trapvormig ontwerp, dat in hoogte varieert van 4 tot 8 lagen. Het Businesscentre zal zichtbaar zijn vanaf de A16. Het complex wordt door bezoekers en werknemers benaderd vanaf de oostzijde, alwaar ook de entree gelegen is. Middels een (onderdekse) parkeergarage (in het groen gekleurd) worden de individuele units ontsloten. De garage wordt middels openingen in het dek op een natuurlijke wijze geventileerd. Het dak zal vanaf maaiveld glooiend oplopen tot 3 meter hoogte en krijgt een natuurlijke inrichting. Hierdoor wordt de groene omgeving van De Wig het blok ‘ingetrokken’. De aangrenzende bedrijfsunits (in het geel gekleurd) zijn direct vanuit de parkeergarage én via het landschappelijk dek te bereiken. Rondom de entree van het blok zijn kleinschalige bedrijfsunits gepositioneerd met 2 a 3 lagen hoog. Deze bedrijfsunits krijgen een uitnodigend karakter, die past bij de entree functie van dit blok én de uitstraling van De Wig als hoogwaardig bedrijventerrein. In eerste instantie wordt hier gedacht aan trainingsruimten, showrooms, administratie, e.d. Direct grenzend aan de A16 zijn twee opslag/distributiehallen gepland. Deze hallen krijgen een vrije hoogte van 6,6 meter en kunnen zowel zelfstandig verhuurd worden als verhuurd worden in combinatie met de administratieve units en showrooms (in het oranje gekleurd) aan de oostzijde. Vanuit de distributiehal kan de bevoorrading van het Businesscentre geregeld worden. Grafiek 22

Uitwerking schetsontwerpen blok A De Wig

In onderstaande schetsen is een deel van blok A, namelijk cluster A3, nader gedetailleerd.

51

52

Bron: Architectenburo Group A Aukett, 2004

53

Hoofdstuk 7

Samenvatting en conclusies

Theorie Er zijn vier dimensies voor het intensiveren van ruimtegebruik, te weten: a. intensiveren door verdichten b. intensiveren door functiemenging c. intensiveren door verticaal bouwen d. intensiveren in tijd Ad. a Verdichten levert een ruimtewinst op tot 11,3% per kavel ten opzichte van een traditionele verkaveling. Het succes van verdichten kan niet alleen afgemeten worden aan het percentage ruimtewinst, maar is ook afhankelijk van de stedenbouwkundige kwaliteit. Een bedrijventerrein vereist derhalve een goed doordacht stedenbouwkundig plan. Het principe, raster of kam, blijkt weinig verschil in ruimtewinst op te leveren. Er is wel een verschil in flexibiliteit en hiërarchie van straten. Ad. b Monofunctionele bedrijfslocaties zijn niet meer zo vanzelfsprekend als in het verleden. Hoewel de angst voor overlast van bedrijven nog altijd aanleiding zijn voor het realiseren van monofunctionele terreinen, geldt dit voor veel moderne bedrijven al lang niet meer. Moderne bedrijvigheid laat zich goed mengen met overige functies, zoals kantoren, retail en overige voorzieningen. Opgemerkt moet worden dat het mengen van moderne bedrijvigheid met wonen minder makkelijk is vanwege de stringente regelgeving omtrent hinder en veiligheid. Het combineren van bedrijvigheid met overige functies biedt meer mogelijkheden. Het mengen van functies komt de levendigheid van veel gebieden ten goede. Tevens spaart het ruimte uit. Ook hier is een goede stedenbouwkundige opzet en inpassing van groot belang. Functiemenging op bedrijventerreinen wordt vooralsnog op lokaal niveau niet altijd toegestaan. Ad. c Het succes van verticaal bouwen blijkt met name afhankelijk van de grootte van het gebouw. De investeringskosten dalen naarmate het aantal m² bvo stijgt. Bij hallen groter dan 4.000 m² bvo wordt in twee lagen bouwen goedkoper dan conventionele bouw. Ad. d Betere ruimtebenutting in de tijd is een nieuw fenomeen in Nederland. Sinds lange tijd worden vele gebieden slechts op bepaalde tijden van de dag benut. Bedrijventerreinen kunnen echter ook buiten reguliere werktijden gebruikt worden voor functies of activiteiten. Bestemmingsplannen laten intensivering in tijd veelal nog niet toe. Ook de beheersbaarheid van dergelijke locaties vereist aandacht. Parkmanagement kan in dit opzicht een rol spelen.

Ontstaan van bedrijventerreinen Nederland kent vier generaties bedrijventerreinen. Alle vier worden ze gekenmerkt door een monofunctionele invulling. Het concept is ontstaan in het begin van de negentiende eeuw, aangezien bedrijven milieuhinder veroorzaakten en dus niet geschikt waren voor vestiging in het stedelijk gebied. Als gevolg van veranderingen in de economische structuur zijn de bedrijven momenteel kleinschaliger dan hun voorgangers. Ze zijn meer dan hun voorgangers gericht op dienstverlening in plaats van productie en industriële activiteiten. Het scheiden van dergelijke bedrijven met andere functies is derhalve niet langer noodzakelijk. Het lijkt er dan ook op dat dit concept door de tijd achterhaald is. Overheidsbeleid Het rijksbeleid lijkt in de Nota Ruimte te breken met de traditie van monofunctionele bedrijfslocaties. Centraal in de nota staat het “realiseren van een basiskwaliteit voor steden en dorpen en de bereikbaarheid daarvan”. Bundeling staat daarbij voorop. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied,

54

aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het bundelingprincipe wordt nagestreefd door middel van een integraal locatiebeleid. Het rijk voert het bundelingbeleid niet zelf uit: dat is een taak van decentrale overheden. Het rijk speelt het rijk een stimulerende rol. Hierbij kan gedacht worden aan het stimuleren van deskundigheid en kennis (op lokaal niveau) ten aanzien van innovatie. Het rijk toetst ook of provincies en WGR-plusregio’s het bundelingbeleid voor verstedelijking en economische activiteiten in hun beleidsplannen opnemen. In de Nota Ruimte wordt aandacht besteed aan het upgraden van bestaande bedrijventerreinen en het realiseren van duurzame nieuwe bedrijventerreinen. De veroudering op bestaande bedrijventerreinen baren zorgen. Onveiligheid, verpaupering en inefficiënt grondgebruik zijn de belangrijkste aandachtsgebieden. De transformatie van deze terreinen in duurzame en kwalitatief hoogwaardige terreinen is echter kostbaar en in veel gevallen slechts marginaal mogelijk. De grote beperking zit in het ontbreken van een stedenbouwkundig plattegrond. Het grid waarop de gebouwen staan is verouderd en het aanpassen van dit grid is bijna onmogelijk. Alle investeringen in deze verouderde bedrijven terreinen wordt in het boek “Planning van bedrijventerreinen” door Erik Louw, Barrie Needham, Han Olden en Cees-Jan Pen dan ook een doekje voor het bloeden genoemd. Zij pleiten voor een nieuwe generatie bedrijventerreinen waarbij functiemenging en een goed stedenbouwkundig plan centraal staan. Ten aanzien van nieuwe bedrijventerreinen zet het rijk de deur open voor functiemenging. Het ABC-beleid en het PDV/GDV-beleid wordt vervangen door een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen: functiemenging stimuleren waar mogelijk. De mogelijkheid wordt geboden om – daar waar mogelijk – functiemenging na te streven. Het integrale locatiebeleid moet eraan bijdragen dat er een goede plaats wordt gevonden voor elk bedrijf. Het woord ‘goed’ is niet verder omschreven. De concrete beleidsinvulling van onder andere de begrippen ‘bundelingsbeleid’ én ‘goede plaats’ (zie hierboven) wordt in de Nota niet verder uitgewerkt. De begrippen blijven vooralsnog onduidelijk en voor interpretatie vatbaar. Bij het verder definieren van deze begrippen lijkt een belangrijke rol weggelegd voor de Ontwikkelingsplanologie (lees: marktpartijen in samenwerking met - locale - overheden).

Confrontatie theorie en beleid Op basis van de theorie, het overheidsbeleid en de marktvraag kan geconcludeerd worden dat er behoefte is aan nieuwe hoogwaardige (integrale) bedrijventerreinen, in kwalitatieve én kwantitatieve zin. Door middel van intensief ruimtegebruik kan invulling gegeven worden aan deze behoefte. Twee belangrijke aspecten die de bedrijventerreinenmarkt typeren zijn: het monofunctionele bestemmingsplan (functiemenging wordt op bedrijventerreinen wordt in veel gemeenten niet toegestaan), én een te ruim uitgiftebeleid door gemeenten (lees: aanbod is ruimer dan vervangingsen uitbreidingsvraag). Deze twee aspecten blijken belangrijke oorzaken in de veroudering van bedrijventerreinen. Tevens vormen zij een bedreiging voor het ontstaan van hoogwaardige integrale bedrijventerreinen en toepassen van intensief ruimtegebruik. Veel gemeenten houden vast aan het realiseren van monofunctionele bedrijventerreinen (zie hoofdstuk 3) en laten zodoende (bepaalde vormen van) intensief ruimtegebruik niet toe. Met name het toepassen van functiemenging én intensief ruimtegebruik in tijd kennen beperkingen. Bestemmingsplannen laten deze vormen van intensief ruimtegebruik veelal niet toe.

55

Waarschijnlijk is de reden hiervoor dat gemeenten angstig zijn over de gevolgen ervan. De vraag is of de nieuwe generatie bedrijventerreinen – door het toestaan van kantoorfuncties – een concurrent gaan vormen voor bestaande of nieuw te ontwikkelen kantoorlocaties in dezelfde gemeente? Of dat de nieuwe generatie bedrijventerreinen – door het toestaan van detailhandel en leisure – de centrumfunctie van de binnenstad zullen ondermijnen? Kortom: door het toestaan van andere functies op bedrijventerreinen krijgt een bedrijventerrein een ander karakter en dit zal de relatieve positie van een bedrijventerreinen beïnvloeden. De gevolgen van de herpositionering van bedrijventerreinen zijn moeilijk vooraf te overzien en worden door veel gemeenten als een bedreiging ervaren. Onderzoek naar de effecten van de herpositionering van bedrijventerreinen door het toestaan van andere functies op andere locaties in de gemeenten (zoals binnenstad, kantoorlocaties, e.d.) is gewenst. Inzicht in deze effecten zal de huidige onzekerheid wegnemen. Een beter overwogen beslissing is dan mogelijk over de wenselijkheid van de diverse vormen van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Als bijvoorbeeld blijkt dat het toevoegen van kantoorruimte geen negatieve effecten zal hebben op overige locaties in de gemeente, maar leisure en retail wel, dan kan ervoor gekozen worden om functiemening in beperkte vorm toe te staan. De meeste gemeenten hanteren een te ruime (lees: groter aanbod dan uitbreidings- en vervangingsvraag) en soepele uitgiftebeleid. De ruime keuzemogelijkheid werkt de relatieve veroudering van bedrijventerreinen in de hand. Gemeenten willen met dit ruime beleid voorkomen dat bedrijven uitwijken naar buurtgemeenten, omdat er geen ruimte voor vestiging zou zijn in de eigen gemeente. Dit zou tenslotte een verlies aan werkgelegenheid betekenen. Tevens is het uitgeven van kavels een belangrijke en eenvoudige inkomstenbron van gemeenten. De verwachtte rijksbezuinigingen zullen er naar verwachting voor zorgen dat de huidige inkomstenbronnen van gemeenten zoveel als mogelijk beschermd en gekoesterd worden. Met het te ruime en soepele uitgiftebeleid zorgen gemeenten wellicht op korte termijn voor inkomsten, echter op de lange termijn werkt dit beleid de relatieve veroudering van bedrijventerreinen in de hand. De enorme investeringen die gemeenten momenteel moeten doen voor het revitaliseren van bestaande, verouderde bedrijventerreinen zou een belangrijke reden moeten vormen om ditzelfde probleem in de toekomst te willen voorkomen. Een duidelijke segmentatie en een selectiever uitgiftebeleid dat daarop gebaseerd is, zou – mijns inziens – op een redelijk eenvoudige wijze een belangrijke bijdrage leveren aan het voorkomen van relatieve veroudering.

Case study De Wig Het vernieuwende concept De Wig blijkt markttechnisch haalbaar, echter de doelgroep is beperkt (ca. 19% van de totale markt). Naar schatting is er markt voor circa 7.000 m² v.v.o. per jaar. Aangezien er een aantal concurrerende locaties in Breda is, wordt verondersteld dat De Wig niet de gehele doelgroep zal kunnen binden. Aangenomen wordt dat De Wig circa 5.000 m² v.v.o. per jaar zal kunnen afzetten. Na een succesvolle start zal deze afzetsnelheid naar verwachting kunnen toenemen tot circa 10.000 m² v.v.o. per jaar. Hierbij wordt verondersteld dat De Wig beter dan de overige locaties in Breda inspeelt op de vraag van moderne bedrijvigheid én dat in algemene zin de verkantorisering van de bedrijfsruimtemarkt verder doorzet en dat derhalve de doelgroep vergroot. Een courante maatvoering is 1.000 m² bedrijfsruimte aangevuld met een flexibel aandeel kantoorruimte, variërend van 200 m² tot 1.000 m². Indien een bedrijf behoefte heeft aan een beperkter aandeel kantoorruimte kan dat voorzien worden binnen de muren van de bedrijfsruimte. Op basis van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat grofweg 80% van de doelgroep afkomstig zal zijn uit de regio Breda (incl. Antwerpen) én de Randstad. De overige 20% is afkomstig uit het buitenland (VS, Azië, e.d.).

56

De doelgroep kan ingedeeld worden in twee categorieën: - Regionale bedrijvigheid - Europees georiënteerde bedrijvigheid. De bouwkundige vorm, zoals gepresenteerd in de rapportage van BRO ‘Ontwikkelingsvisie Bedrijventerrein De Wig’ kent een aantal knelpunten. De belangrijkste knelpunten in het concept worden gevormd door: - de ontsluiting, vanwege onvoldoende zichtbaarheid en kwaliteit - het tweede (berijdbare) maaiveld, vanwege te hoge kosten - de verticale bedrijfskolom, vanwege interne logistiek Het vernieuwende karakter van De Wig spreekt tot de verbeelding. Echter, het feit dat er buren onder, naast en boven gehuisvest zijn, wordt door een aanzienlijk deel van de bedrijven als negatief beoordeeld. Daarnaast geeft een deel van de bedrijven aan uitbreidingsruimte en buitenruimte te wensen. Om het concept te laten aansluiten bij de marktwensen dient het op punten aangepast te worden. Er is zowel behoefte aan koop en huur. Het aanbieden van deze mix vereist een nadere studie op de beheersbaarheid van het concept. In De Wig worden de dimensies ‘verdichten’ en ‘verticaal bouwen’ toegepast. Gezien de locatiekwaliteiten verwacht ING RED dat op deze locatie ook de twee overige dimensies van intensief ruimtegebruik, te weten ‘functiemening’ en ‘in tijd’, toegepast zouden kunnen worden. Het combineren van overige functies, zoals kantoren, retail en leisure in het concept De Wig verdient nadere studie. Het toevoegen van woningen is naar verwachting minder kansrijk, gezien de geluidshinder, e.d. Door de functiemenging zou invulling geven worden aan een nieuwe generatie bedrijventerreinen. Het zal de kwaliteit van het terrein ten goede komen, mits er een goede afstemming van functies is en er een goed stedenbouwkundige oplossing wordt gevonden voor het combineren van de diverse functies in de gebouwen. Tevens zal het een positieve invloed hebben op de fasering van De Wig.

Conclusie De centrale onderzoeksvraag luidde: “Is intensief ruimtegebruik op nieuw te realiseren bedrijventerreinen markttechnisch haalbaar?” Het onderzoek en de case-study bieden een aantal algemeen geldende inzichten. Ten eerste, er is een markt voor intensief ruimtegebruik. Echter, de markt is (vooralsnog) beperkt. Ten tweede, het onderzoek laat zien dat de omvang van de markt per locatie kan verschillen. De case-study geeft namelijk aan dat bepaalde branches zich beter lenen voor intensief ruimtegebruik dan anderen. Moderne, kennisintensieve bedrijvigheid, zoals (groot)handel en handelsbemiddeling, moderne industrie en bouwnijverheid, heeft een bovengemiddelde behoefte aan kantoorruimte en laat zich daardoor makkelijk stapelen of combineren met overige functies. Dit laatste geldt ook voor functies als showrooms, opslag, etc. Ook deze vormen van bedrijvigheid komen in aanmerking komen voor intensief ruimtegebruik. Gemeenten waar deze vormen van bedrijvigheid beperkt vertegenwoordigd zijn, hebben derhalve ook een beperkt draagvlak voor de meeste vormen van intensief ruimtegebruik. Ten derde, aangezien de doelgroep voor intensief ruimtegebruik (vooralsnog) beperkt is, zal de locale markt een bepaalde massa moeten hebben. Met andere woorden; hoe groter de markt, deste groter zal de doelgroep (in absolute zin) zijn. De door DTZ Zadelhoff aangetoonde trend van de verkantorisering van de bedrijfsruimtemarkt biedt extra kansen voor intensief ruimtegebruik in de toekomst. De markttechnische haalbaarheid van intensief ruimtegebruik zal dan ook groeien in de toekomst.

57

Hoofdstuk 8

Aanbevelingen

Mijn eerste aanbeveling betreft het nastreven van de vier dimensies van intensivering op de 5e generatie bedrijventerreinen. Op basis van theorie, overheidsbeleid en markt blijken er kansen voor het realiseren van een nieuwe generatie bedrijventerreinen. Hoe en in welke mate de vier dimensies kunnen worden toegepast, zal per locatie en context bepaald moeten worden. Zo is bijvoorbeeld het verticaal bouwen pas financieel haalbaar bij gebouwen groter dan 4.000 m² en is functiemenging mede afhankelijk van de vraag of detailhandel, leisure, instellingen of bedrijven ook op dat moment daadwerkelijk nieuwe huisvesting zoeken. Voor het eerst sinds het begin van de vorige eeuw biedt het overheidsbeleid ruimte voor intensivering door functiemenging en door gebruik in tijd. Deze kans wordt echter niet altijd op lokaal niveau opgepakt. Met name het nastreven van een maximale grondopbrengst kan ervoor zorgen dat gemeenten de voorkeur blijven geven aan het uitgeven van meer traditionele bedrijventerreinen. Dit brengt mij tot de tweede en derde aanbeveling: Tijdens het realiseren van een 5e generatie bedrijventerrein dient het ambitieniveau van de betrokken partijen in de beginfase duidelijk en openhartig gedeeld te worden. Dit om te voorkomen dat er verkeerde verwachtingen worden gewekt, de samenwerking gefrustreerd wordt en een trajecten worden ingericht om de verkeerde redenen. De financiële haalbaarheid van een 5e generatie bedrijventerrein zou niet alleen op korte termijn maar ook op lange termijn beoordeeld moeten worden. Dit betekent dat naast de financiële opbrengsten op korte termijn ook gekeken moet worden naar ruimtelijke kwaliteit, bundelingprincipe en duurzaamheid. Het blijkt dat er behoefte is aan een nieuwe generatie bedrijventerreinen. De doelgroep voor deze terreinen zal waarschijnlijk in de komende jaren verder toenemen, onder invloed van de verkantorisering van de bedrijfsruimtemarkt. Het realiseren van een monofunctioneel en traditioneel bedrijventerrein zal binnen deze context snel achterhaald zijn en derhalve verouderen. Het waarborgen van ruimtelijke kwaliteit op de lange termijn zou, met name voor gemeenten en provincies, het streven moeten zijn in plaats van het waarborgen van financieel gewin op korte termijn. Een vierde aanbeveling richt zich op nader onderzoek. Om de gevolgen van intensief ruimtegebruik goed te kunnen overzien, zal nader onderzoek gedaan moeten worden naar de effecten van de herpositionering van bedrijventerreinen door het toestaan van overige functies, zoals kantoorruimte, retail, leisure, e.d. Het te ruime en soepele uitgiftebeleid van veel gemeenten zorgt voor veroudering van terreinen en onzorgvuldig ruimtegebruik. De vijfde aanbeveling richt zich dan ook op een stringenter uitgiftebeleid door gemeenten. Gemeenten zouden een duidelijke segmentatie van terreinen en doelgroepen moeten hanteren. De huisvestingsbehoefte van bedrijven verschilt per doelgroep. Het differentiëren van de markt, het identificeren van de huisvestingsbehoefte per doelgroep en het specifieker inspelen op deze behoefte zal bijdragen aan een efficiënter ruimtegebruik. De introductie van een nieuw concept zal net als elk ander product de verschillende fasen in de levensduur doorlopen. In de “introductiefase” zal het concept vooral pioniers aanspreken. Eenmaal in de “groei-“ en “volwassenheidsfase” zal het concept geaccepteerd zijn door de markt en een brede doelgroep aanspreken. In de introductiefase is marketing en acquisitie van groot belang. Dit zal – in tegenstelling tot bekende, meer traditionele concepten – meer tijd en geld kosten. De zesde aanbeveling: besteed extra aandacht aan de marketing- en acquisitie. Een zevende aanbeveling betreft het waarborgen van kwaliteit, stedenbouwkundig plan en concept. De realisatie wordt bij voorkeur in één hand gelegd, bijvoorbeeld van een ontwikkelaars.

58

NAWOORD Ondanks de aangetoonde markttechnische haalbaarheid heeft de gemeente Breda de realisatie van De Wig als onhaalbaar beoordeeld. De belangrijkste reden hiervoor is dat – ondanks de aangetoonde positieve residuele grondwaarde – de door de gemeente geprognosticeerde grondopbrengst niet gehaald werd. De gemeente is van mening dat de geprognosticeerde grondwaarde wel kan worden gerealiseerd als het terrein op een meer traditionele manier word uitgegeven. ING RED heeft voorgesteld om de mogelijkheden te verkennen van functiemening en het gebruiken van het terrein cq. de openbare ruimte op diverse momenten door diverse groepen (lees: intensivering in tijd). Dit zou naar onze mening een positief effect hebben op de kwaliteit, fasering en residuele grondwaarde van het terrein. De gemeente is niet ingegaan op dit voorstel. Ondanks de noodzaak om zorgvuldig om te gaan met de schaarse ruimte in Nederland, het integrale overheidsbeleid dat aanstuurt op bundeling van economische activiteiten en verstedelijking én de vraag uit de markt kan geconcludeerd worden dat intensief ruimtegebruik in de praktijk veel problemen tegenkomt.

59

LITERATUURLIJST -

Ministerie van VROM, Nota ruimte, 2004. Ministerie van Economische Zaken, Meervoudig ruimtegebruik in de tijd, maart 2004. ENNO ZUIDEMA STEDEBOUW, Receptenboek Intensivering ruimtegebruik bedrijventerreinen, oktober 2000. Inbo, De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, december 2002. Jacques van Dinteren, Ernst von Meijenfeldt en Arjan Brink, Intensivering ruimtegebruik en bedrijventerreinen, Rooilijn, februari 2000. Buck Consultants International, Intensivering ruimtegebruik, 1997. Erik Louw, Barrie Needham, Han Olden en Cees-Jan Pen, Planning van bedrijventerreinen, Sdu, 2004. DTZ Zadelhoff Research, Haalbaarheid ‘De Batterijen’ Veenendaal, april 2004. Korteweg, 2002 Diederik van Ulsen, Masterproof intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, 2003 Jacques van Dinteren, Peter de Kruijk, Zorgvuldiger ruimtegebruik en bedrijfsgebouwen, Real Estate Magazine, 2002/21. Han Olden, Monofunctionele bedrijventerreinen zijn uit de tijd, Vitale Stad, september 2004. BRO, Gemeente Breda. Ontwikkelingsvisie Bedrijventerrein De Wig, juli 2002. ING Real Estate Development, Markttechnische haalbaarheid De Wig, Breda, Den Haag, 2004.

60

BIJLAGE 1 Lijst van geïnterviewde personen DTZ Zadelhof Meeus Van Opstal Makelaars Rewin BOM Kamer van Koophandel Gemeente Breda Provincie Noord Brabant Groenewout Economisch buro ING

dhr. dhr. dhr. dhr. dhr. dhr. dhr. dhr. dhr. dhr.

Rovers, dhr. Van de Meer, dhr. Jonkmans Tacoma, dhr. Krezsweski Van Opstal Nijskens, dhr. Nuijten Van Engel Voeten Liefland, dhr. Govers, dhr. Budding Rijnders, dhr. Stegehuis Olde Scheper Bellaard, dhr. De Waard

61

BIJLAGE 2 Enquête De Wig 1.

Huidige huisvestingssituatie

1.1.

Hoeveel medewerkers heeft uw bedrijf in dienst?

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 1.2.

Hoeveel vierkante meter heeft uw bedrijf in gebruik?

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 1.3

Wat is de huidige verhouding kantoor- / bedrijfsruimte?

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 1.4.

Is uw bedrijf onderdeel van een concern of is het een zelfstandige vestiging?

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 1.5.

Zijn de vestigingseisen van uw bedrijf aan veranderingen onderhevig. O Ja O Nee (Indien ‘Nee’, ga door naar 2.) 1.6.

Zo ja, aan welke veranderingen?

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 2.

De Wig als toekomstige huisvestingslocatie

2.1.

Indien u zou verhuizen, ziet u De Wig als een potentiële nieuwe locatie? O Ja O Nee (Indien ‘Ja’, ga door naar 2.5.) 2.2.

Indien nee, waarom niet? O Onderdeel van groter geheel O Buren naast/boven/onder

62

O O O 2.3.

………….. ………….. …………..

Zelfs als de Wig de enige locatie zou zijn in Breda, zou u dan wel kiezen voor de Wig? O Ja O Nee

2.4.

Indien nee, waarom niet? O Bedrijfsvoering is niet afhankelijk van locatie in Breda O Voldoende aanbod elders in de stad O ………….. O ………….. (Ga door naar 3.) 2.5. Indien ja, waarom wel? O Vernieuwend O Hoge kwaliteit huisvesting / omgeving O ………….. O ………….. O ………….. 3.

Welke eisen stelt u aan uw (nieuwe) huisvesting?

3.1.

Benodigd aantal m²

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 3.2.

Verhouding kantoor- / bedrijfsruimte

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 3.3.

Uitbreidingsmogelijkheid (in m²)

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 3.4.

Maatvoering (breedte/hoogte/diepte)

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 3.5.

Draagbelasting vloer (kilo’s/m²)

63

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 3.6.

Eigendomssituatie O Huur O Koop

3.7.

Indicatie huurprijs (in €/m² per jaar)

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 3.8.

Ligging in Noord Brabant O Ja O Nee

3.9.

Zo ja, waarom?

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. (Ga door naar 3.11.) 3.10.

Zo nee, waarom?

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 3.11.

Ligging in Breda O Ja O Nee 3.12. Zo ja, waarom? ……………………………………………………………………………………………… …………………………….. (Ga door naar 3.14.) 3.13.

Zo nee, waarom?

……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 3.14.

Aantal parkeerplaatsen (eigen mensen / bezoekers)

……………………………………………………………………………………………… ……………………………..

64

3.15.

Herkenbaarheid onbelangrijk

redelijk onbelangrijk

neutraal

belangrijk

heel belangrijk

1 O

2 O

3 O

4 O

5 O

Bereikbaarheid 1 2 O O

3 O

4 O

5 O

Veiligheid 1 O

2 O

3 O

4 O

5 O

Snelweglocatie 1 2 O O

3 O

4 O

5 O

3.19. Zichtbaarheid vanaf snelweg 1 2 3 O O O

4 O

5 O

Kwaliteit omgeving (dmv parkmanagement) 1 2 3 4 O O O O

5 O

3.16.

3.17.

3.18.

3.20.

3.21.

Aanwezigheid voorzieningen (kinderopvang, horeca, e.d.) 1 2 3 4 5 O O O O O

3.22.

Aanwezigheid van uitbreidingsruimte cq. strategische reserve? 1 2 3 4 5 O O O O O

4.

Welke eisen stelt u aan de buitenruimte van uw (nieuwe) huisvesting?

4.1 Hoeveel buitenruimte heeft u nodig (in m²)? ……………………………………………………………………………………………… …………………………….. 4.2. Overige eisen ten aanzien van de buitenruimte? ……………………………………………………………………………………………… ……………………………..

65

Markttechnische haalbaarheid intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen

Recommend Documents