De toekomst van bedrijventerreinen? Prof. dr. Erwin van der Krabben Radboud Universiteit Nijmegen University of Ulster, Belfast (NI)
SKBN / Platform31 Seminar Tilburg 16 juni 2016
Inhoud
1. Is veroudering bedrijventerreinen tot staan gebracht? 2. Agenda voor de toekomst: meer regie, private investeringen centraal
Oorzaken van veroudering op bedrijventerreinen?
• Veroudering: vaak op bedrijventerreinen zonder duidelijk profiel • Slechte bereikbaarheid speelt een rol
• Onvoldoende waarde denken door eigenaren • Geen bewijs voor negatieve effecten door verhuizing bedrijven naar nieuwe bedrijventerreinen • Nog steeds weinig kennis over mate waarin veroudering probleem is voor eigenaren - Eigenaren investeren niet in onderhoud en renovatie omdat het effect onduidelijk is?
Is gekozen aanpak ‘verstandig’? Zijn er alternatieven? • Aanpak vooral gericht op marktstimulering: subsidieverstrekking • Weinig inzicht in programma van eisen dat ondernemers stellen aan huisvesting • Investeer in verbetering bereikbaarheid; verbetering profilering bedrijventerrein • Alternatief: ‘systeemfouten’ aanpakken? • Level playing field - Investeren in ontwikkeling nieuw bedrijventerrein versus investeren in herstructurering bestaand bedrijventerrein - Herontwikkelingsbijdrage invoeren bij ontwikkeling nieuw bedrijventerrein?
Effecten van het gevoerde beleid tot nu toe? • Motieven / doelstellingen herstructurering vaak niet duidelijk geformuleerd • Verwaarloosbaar effect op groei werkgelegenheid en aantal bedrijven • Verwaarloosbaar effect op vastgoedwaarde en intensiteit ruimtegebruik • Enig effect op profilering / sectorsamenstelling
Financiële haalbaarheid transformatieopgave problematisch Financiële resultaten van gebiedsontwikkeling t.b.v. woningbouw (in euros per woning) (EIB, 2011)
Uitleglocaties Binnenstedelijk gebied Totaal kosten Verwervingskosten Bouw- en woonrijpmaken Overige kosten
50.400 11.900 25.700 12.800
58.100 20.500 24.100 13.500
Totaal opbrengsten Grondopbrengsten Overig Binnenplanse verevening
58.600 53.100 1.200 4.200
49.600 35.300 5.800 8.500
Exploitatiesaldo
+8.400
-9.600
Regionale programmering als sleutel tot succes • Meeste provincies en regio’s: grote stappen gezet m.b.t. regionale programmering • Maar in veel regio’s nog steeds sprake van overaanbod • Nauwelijks of geen sprake van regionale verevening grondkosten dan wel regionaal grondbedrijven t.b.v. ontwikkeling bedrijventerreinen • Ladder duurzame verstedelijking - Draagt bij aan afweging nieuw / bestaand - Mogelijk financiële consequenties voor grondexploitatie nieuwe terreinen - Effect op ruimtegebruik door bedrijven twijfelachtig
Zijn subsidies goed besteed? • Grote subsidiepot heeft haast iets ‘onwerkelijks’, uit vroegere tijden • Veel subsidiegeld ‘noodgedwongen’ naar openbare ruimte - EU regelgeving staat individuele bedrijfssteun in de weg - Vliegwieleffect private investeringen twijfelachtig
• Voornamelijk effectbestrijding; oorzaken van veroudering niet aangepakt - Level playing field - Profilering en bereikbaarheid
• Secure vraaggerichte aanbodplanning op regionaal niveau nog steeds een illusie?
Agenda voor de toekomst 1. Creëer level playing field: verplichte herstructureringsbijdrage bij uitgifte nieuw bedrijventerrein 2. Aandacht voor sociaal-economisch belang bedrijventerreinen 3. Ontwikkeling nieuwe bedrijventerreinen door regionale ontwikkelingsmaatschappijen 4. Andere aanpak ‘economische stadsvernieuwing’
Deloitte (2013) ‘Regionale samenwerking grondbeleid’
Taakuitbreiding regionale ontwikkelingsmaatschappijen? (1/2)
Taakuitbreiding regionale ontwikkelingsmaatschappijen? (2/2) • Regionale grondbedrijven: ingewikkeld, maar als het ergens kan, dan wel op bedrijventerreinenmarkt - Meer recht toe recht aan grondexploitaties - Veel minder betrokkenheid projectontwikkelaars - Geen bouwclaims
• Verbind aanleg nieuwe bedrijventerreinen met opknappen bestaande bedrijventerreinen • Relatief onafhankelijk ten opzichte van provincie • Biedt basis voor regionale acquisitiestrategie • Verbinding met overige taken GOM’s -
Stimuleren innovaties Investeren in innovatieve bedrijven Investeren in duurzame energie Versterken regionale infrastructuur (breedband)
Economische stadsvernieuwing 2.0 • Agenda Stad: aanpak brownfields Europees probleem? • Herstructureren / transformeren brownfields - Collectieve aanpak, mét eigenaren - Rendabele herstructurerings-/transformatieopgave problematisch
• Waardecreatie -
Combinaties met investeringen in innovaties Functiewijziging Publieke investeringen in openbare ruimte (fysiek, breedband, energie) Optimaliseren grondgebruik (= uitgeefbare grond ‘vrijspelen’)
• Geen subsidie, maar ‘marktconform’ financieren en participeren - Nu alleen in rijke provincies - Schone taak voor rijk: nationaal investeringsfonds
Privaat-privaat: Bedrijven Investeringszone (BIZ) Wat is het? • Tijdelijke afspraak van ondernemers in een gebied om bij te dragen aan collectieve financiering extra maatregelen • Van en door ondernemers: 2/3 draagvlak noodzakelijk voor oprichting. • BID ontstaan in Canada in beginjaren ’70. Wereldwijd ten minste 1400 projecten. Sinds 2009 in Nederland met 112 projecten. Na succesvolle Experimentenwet nu permanente wetgeving op komst. • Vaak conflicten over bereidheid tot (en verdeling van) BIZ-bijdragen
Bedrijven Investeringszone (BIZ) • Gezamenlijk investeren in openbare ruimte in een gebied • Van ‘straatmeubilair’ tot ‘sloopfonds’ • Van € 500 per eigenaar/gebruiker per jaar (NL) tot € 10.000 per eigenaar /gebruiker per jaar in (VS) • Stok achter de deur: wettelijke regeling
Stedelijke herverkaveling op bedrijventerreinen • Integrale (her)ontwikkeling van gebied gewenst - Oplossing voor onhandige eigendomsposities - Initiatief bij eigenaren in gebied
• Ruilen van gronden, met compensatie voor verschillen in waarde • Faciliterende rol voor overheid • Verbetering financieel resultaat - Reductie proceskosten - Reductie rentelasten - Geen verwervingskosten
• Wetgeving in de maak
Bedrijventerreinen Hengelder / Tatelaar (Zevenaar)
Gebiedsopgave als gevolg van verandering bereikbaarheid
Gebiedsopgave als gevolg van aanleg nieuw ns-station
‘Ideaal plaatje’: geruilde grond
‘Ideaal plaatje’: verbetering profilering
Proefprogramma Gelderland • Pilots: ‘moeilijke’ gebiedsopgaven • Waarde creëren: verkaveling maakt extra verdienmogelijkheden mogelijk • Verschuiving risico’s: van gemeente / projectontwikkelaar naar eigenaren in het gebied
• Verschuiving initiatief? - Regie overheid - Regie eigenaren
• Waarborgen publiek belang • Behoefte aan publieke financiële participatie: programma Steengoed Benutten
Vergroting belastinggebied gemeenten
Advies VNG-commissie o.l.v. Rinnooy Kan: Financiële ruimte voor gemeenten • Huidige lokale belastinggebied valt Europees zeer uit de toon: Nederland bungelt onderaan
• Meer flexibiliteit gemeenten investeringen in fysieke domein • Geen stijging macrolastendruk: verschuiving mogelijk centraal naar lokaal ca. 4 miljard
• Verbreding OZB en invoering ingezetenenbelasting • Meer mogelijkheden gemeenten waardestijging niet-woningen af te romen
