BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Perkembangan bisnis sektor properti meningkat dari tahun ke tahun terutama pada beberapa tahun terakhir ditandai dengan peningkatan indeks harga properti residential (IHPR - berdasarkan survey Bank Indonesia). Peningkatan IHPR mulai terasa signifikan sejak awal tahun 2011 dengan perubahan di kisaran 5% (yoy). Perubahan IHPR tersebut tercermin pada gambar 1.1 di bawah ini.
Gambar 1.1 Grafik Indeks Harga Properti Residential Sumber : Bank Indonesia Booming bisnis sektor properti mendorong perkembangan bisnis pendukung properti seperti developer perumahan, kontraktor, bisnis bahan bangunan, jasa tukang. Demikian pula sektor perbankan terutama dari sisi
1
pembiayaan, baik pembiayaan pembelian properti maupun pembiayaan modal kerja developer ataupun kontraktor. Dalam hal ini sektor properti dan sektor pembiayaan saling bersimbiosis saling menguntungkan, di satu sisi pembelian rumah mayoritas di dukung KPR sedangkan di sisi lain perbankan dapat menyalurkan dana berupa kredit. Peningkatan bisnis properti secara fundamental ditunjang dari sisi permintaan pasar dengan backlog/ shortage rumah tinggal nasional sebesar 13,6 juta unit (berdasarkan Sensus Penduduk BPS tahun 2010), sehingga jika dapat dipenuhi dalam 20 tahun maka jumlah total kebutuhan rumah baru adalah 700 – 800 ribu unit rumah/ tahun. Hal ini menunjukkan bahwa demand atas properti residential akan terus meningkat dalam beberapa tahun mendatang, sedangkan dari sisi penawaran, pemenuhan kebutuhan perumahan hanya di kisaran 200 ribu unit/ tahunnya. Backlog ini terjadi terutama di segmen masyarakat berpenghasilan rendah. Ketimpangan permintaan dan penawaran akan terus meningkatkan backlog perumahan nasional dari tahun ke tahun. Kenaikan harga properti dengan persentase relatif tinggi dibanding suku bunga deposito mendorong bisnis properti sebagai produk investasi. Hal ini merupakan faktor pendorong usaha spekulasi para investor untuk berlomba– lomba membeli properti dan menjadi efek bola salju bisnis properti. Hal ini mengingatkan pada peristiwa ‘subprime mortgage’ yang terjadi di Amerika Serikat pada tahun 2007 – 2008 dimana dapat membuat krisis perekonomian di Amerika Serikat dan bahkan hal ini berefek global hingga ke seluruh dunia.
2
Perkembangan
bisnis
properti
erat
hubungannya
dengan
bisnis
pembiayaan dari institusi keuangan perbankan dalam hal ini KPR. Pihak debitur dalam hal ini konsumen yang hendak membeli properti, umumnya saat ini menggunakan pembiayaan dari bank. Berdasarkan survey BI mengindikasikan bahwa sebagian besar konsumen (76,68%) memilih menggunakan KPR sebagai fasilitas utama dalam melakukan pembelian properti residensial. Di sisi perbankan, KPR merupakan salah satu produk bank untuk menyalurkan kredit dan mendapatkan margin antara suku bunga lending dan funding. Portofolio kredit konsumer BCA per September 2013 sebesar Rp.52,5 Triliun (28,46%), masih dibawah porsi kredit SME (small medium enterprise) dan komersial maupun kredit korporasi. Adapun kredit perumahan (mortgage) memberikan kontribusi terbesar dalam kredit konsumer BCA yaitu sebesar 61,7% (17,6% dari total kredit) dan diikuti dengan kredit kendaraan bermotor sebesar 30,3% disamping kartu kredit sebesar 8,0%. Meskipun portofolio kredit konsumer masih di bawah kredit modal kerja dan investasi, akan tetapi pertumbuhan kredit konsumer lebih tinggi dibandingkan jenis kredit yang lain yaitu sebesar 30,1%.
1.2 Rumusan Masalah Penerbitan Peraturan Bank Indonesia terkait KPR yaitu pengaturan LTV (loan to value) KPR dan KPR Inden (penjelasan LTV KPR dan KPR Inden dibahas pada bab 4) sebagai imbas atas kekhawatiran potensi bubble property di Indonesia, berefek terhadap sektor properti dan kredit pemilikan rumah. Terlebih faktor perekonomian Indonesia saat ini kurang mendukung bisnis properti seperti
3
kurs valuta asing yang fluktuatif, trade deficit, tingkat inflasi serta suku bunga bank Indonesia yang tinggi. Kebijakan countercyclical berupa pengetatan diambil pemerintah untuk meredam perekonomian Indonesia yang berpotensi overheating. Menghadapi tantangan dan perubahan iklim perekonomian Indonesia tersebut, perbankan perlu mengevaluasi strategi yang saat ini diimplementasikan serta perubahan strategi yang diperlukan atas kondisi yang ada dengan melihat faktor eksternal dan internal. Collis dan Montgomery (sebagaimana dikutip dalam Putra, 2010) mengungkapkan bahwa competitive advantage dalam bentuk apapun, akan selalu berhubungan dengan kepemilikan sumber daya dan kapabilitas yang dapat membuat perusahaan menunjukkan aktivitas yang lebih baik dan lebih efisien/ ekonomis dibandingkan kompetitor. Dari argumen tersebut dapat diintisarikan bahwa competitive advantage identik dengan sumber daya dan kapabilitas. Untuk mengevaluasi strategi bersaing perusahaan digunakan analisis TOWS (Threats–Opportunities-Weaknesses–Strength) yang menggabungkan faktor eksternal dan internal. Dalam menganalisis faktor eksternal digunakan five forces analysis dan SLEPT analysis, sedangkan analisis faktor internal digunakan value chain analysis yang dikombinasikan dengan VRIO factor. Kajian penelitian ini bersifat deskriptif, dimana dibatasi pada konteks kredit konsumer yaitu kredit kepemilikan rumah dan sejenisnya (mortgage) dari Unit Kerja Kredit Konsumer (UBKK). Berdasarkan latar belakang di atas, maka rumusan masalah dalam penelitian ini adalah :
4
1. Apakah kondisi eksternal perusahaan yang menjadi opportunity dan threat bagi KPR BCA? 2. Sumber daya dan kapabilitas apakah yang Unit Bisnis Kredit Konsumer (UBKK) BCA miliki untuk membentuk competitive advantage? 3. Solusi strategi apakah yang UBKK BCA dapat diterapkan untuk memenangkan persaingan dengan kondisi saat ini?
1.3 Tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah di atas maka penelitian ini memiliki tujuan sebagai berikut : 1. Mengidentifikasi kondisi ekternal perusahaan dalam melihat opportunities dan threat sektor KPR. 2. Mengidentifikasi kekuatan dan kelemahan sumber daya internal dan kapabilitas UBKK BCA. 3. Mengevaluasi dan membuat perubahan strategi UBKK BCA untuk memenangkan persaingan.
1.4 Manfaat Penelitian Manfaat yang didapat dari penelitian ini yaitu: 1. Bagi PT. BCA, Tbk, penelitian ini dapat memberikan informasi mengenai kekuatan-kelemahan sumber daya internal dan kapabilitas organisasi, dan faktor ekternal KPR BCA serta memberikan solusi strategi bersaing KPR BCA.
5
2. Bagi para akademisi, penelitian ini dapat memberikan wawasan tambahan dalam konteks implementasi manajemen strategi.
1.5 Susunan Penulisan Adapun susunan proposal penelitian ini sebagai berikut : 1. Bab I. Pendahuluan Pemaparan mengenai latar belakang penelitian, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. 2. Bab II. Tinjauan Pustaka Pemaparan mengenai teori-teori terkait seperti outward looking analysis yaitu Five Forces analysis dan SLEPT analysis serta inward looking analysis yaitu Value Chain analysis, dan Resource Based View dan selanjutnya digabungkan menggunakan TOWS analysis beserta kerangka teoritis yang digunakan. 3. Bab III. Metoda Penelitian dan Profil Perusahaan Pemaparan tentang sejarah KPR di Indonesia, profil perusahaan PT. BCA Tbk, pengumpulan data serta metoda penelitian yang digunakan. 4. Bab IV. Analisis dan Pembahasan Pemaparan hasil analisis data penelitian dan pengolahannya serta pembahasan terhadap hasil analisis tersebut. 5. Bab V. Kesimpulan dan Saran Pemaparan atas kesimpulan dan saran atas penelitian. 6. Daftar Pustaka
6
