SURVEI PROPERTI KOMERSIAL
9+-*
COMMERCIAL PROPERTY SURVEY
?
Harga properti komersial sewa/jual pada bulan Agustus secara bulanan relatif stabil kecuali tarif hotel mengalami penurunan sementara secara tahunan meningkat.
?
Tingkat hunian ritel, kantor, hotel dan apartemen secara bulanan mengalami penurunan sementara secara tahunan mengalami peningkatan.
Agustus 2006
Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek Ritel Sewa Tingkat hunian mengalami penurunan sementara tarif sewa dan stok
? Pada bulan Agustus 2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) turun 0,01% menjadi 96,73% (m-t-m). Penurunan ini disebabkan tidak beroperasinya lagi beberapa peritel kecil di beberapa mal seperti di Pangrango Internusa Plaza dan ITC Depok. ? Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan relatif tetap pada level Rp304.874 (Grafik 1). ? Stok ritel di Jakarta sejak awal tahun sampai dengan bulan Agustus 2006 tidak mengalami perubahan. ? Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 1,62% yaitu dari 95,19% menjadi 96,73%, sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan meningkat sebesar 3,12% dan stok sebesar 3,47%.
Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek (Rp)
(%)
425.000
98.0
400.000
97.0
375.000 350.000
96.0
325.000
95.0
300.000
94.0
275.000 250.000
93.0
225.000
92.0
200.000 91.0
175.000 150.000
90.0 Jan Feb Mar AprMei Jun Jul Ags Sep OktNovDes Jan Feb MarA p r M e i Jun Jul AgsSep OktNovDes Jan FebMarAprMei Jun Jul A g s 2004 2005 2006
Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga ( outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing- masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama
Tim Statistik Sektor Riil
1
Ritel Jual (strata-title) Tingkat penjualan naik sementara harga jual dan stok tetap
? Tingkat penjualan bulan Agustus peningkatan 0,25% menjadi 94,44 %.
2006
mengalami
? Sementara harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya sebesar Rp47.940.389/m 2. ? Stok ritel strata-title tidak mengalami dari bulan sebelumnya yaitu 1.706/m 2 .
perubahan
Perkantoran Sewa (leased -office) Tingkat hunian dan tarif sewa turun sementara stok stabil
? Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami penurunan 0,25% sehingga menjadi 89,24%. ? Tarif sewa perkantoran pada wilayah primer (Central Business District/CBD area) relatif tetap meskipun cenderung menurun yaitu dari Rp123.534/m 2/bulan 2 menjadi Rp123.532/m /bulan (Grafik 2). ? Pada Agustus 2006, tidak terdapat tambahan pasokan baru gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun NonCBD, posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta sama dengan kondisi bulan lalu 3,946 ribu/m2.
Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta (Rp)
(%) 95.0
130.000
90.0
125.000
85.0 120.000
80.0
115.000
75.0 70.0
110.000
65.0 105.000
60.0
100.000
55.0 Jan FebMarAprMayJun Jul AgsSepOctN o vDec JanFebMarAprM a y Jun Jul AgsSep OctNovDecJan FebMar AprMayJun Jul Ags 2004 2005 2006
Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
? Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,20% sedangkan tarif sewa turun menjadi sebesar 1,16% dibandingkan periode Agustus 2005. Sementara pasokan gedung mengalami sedikit penurunan yaitu sebesar 0,75%.
Perkantoran Jual (strata-titled office) Tingkat penjualan meningkat sementara harga jual dan stok stabil
Tim Statistik Sektor Riil
? Pada Agustus 2006 rata-rata tingkat penjualan perkantoran (strata -titled office) secara bulanan di Jakarta mengalami perubahan naik dari 90,74% menjadi 90,89%. ? Sejak awal tahun 2006, harga jual (m-t-m) perubahan yaitu Rp11.285/m2. (Grafik 3).
belum
ada
2
? Tingkat penjualan (m-t-m) sehingga menjadi 90,89%
meningkat
sebesar
0,17%
? Pada Agustus 2006, pasok ruang perkantoran di Jakarta tidak mengalami perubahan setelah masuknya beberapa gedung pada bulan-bulan lalu. ? Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 5,48% dan harga jual mengalami penurunan sebesar 0,66% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun lalu.
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (%)
(Rp)
92.5
13,400,000
90.0 12,900,000 87.5 12,400,000
85.0
11,900,000
82.5 80.0
11,400,000
77.5 10,900,000
75.0
10,400,000
72.5 JanFebMarA p M r a yJunJul AgsSepOctN o vDecJanFebMarAprMayJunJul AgsSepOctN ovDecJanFebMarA p M r a yJunJul Ags 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Apartemen Sewa (leased apartment) Tingkat hunian turun sementara tarif sewa dan stok stabil
? Pada Agustus 2006, tingkat hunian (m-t-m) penurunan dari 86,53% menjadi 84,71%.
mengalami
? Tarif sewa di Jakarta tidak mengalami perubahan relatif tetap pada kisaran Rp129.786/m2/bulan(Grafik 4). ? Tingkat hunian sebesar 2,11%.
apartemen
sewa
mengalami
penurunan
? Pada bulan Agustus 2006, pasokan apartemen sewa tidak bertambah sehingga stock tetap pada kisaran 5.370 unit. ? Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian turun 1,14%. Sementara, tarif sewa meningkat sebesar 0.49%, sedangkan pasokan menurun sebesar 0,01%.
Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta
Tim Statistik Sektor Riil
3
(Rp)
(%)
135,000
90.0 88.0 86.0 84.0 82.0 80.0 78.0 76.0 74.0 72.0 70.0 68.0 66.0 64.0 62.0 60.0
130,000 125,000 120,000 115,000 110,000 105,000 100,000 95,000 90,000 85,000 80,000 JanFebMarApr MayJunJulAgsSepOctNovDecJanFebMarA pr MayJunJulAgsSepOct NovDecJanFebMarAprMayJunJulAgs 2004 2005 2006
Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Apartemen Jual
Tingkat hunian turun sementara tarif sewa dan stok stabil
? Tingkat penjualan apartemen di beberapa proyek rata-rata mengalami penurunan pada bulan Agustus 2006 di Jakarta turun 0,03% sehingga berada pada kisaran 95,81%.
? Harga
jual apartemen di Jakarta tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada Rp7.039 (Rp/m 2). (Grafik 5).
? Pasokan apartemen jual bulan Agustus
2006 mengalami perubahan naik 0,01% yang berasal dari proyek apartemen Sudirman Park di CBD dan Senayan Residence di Jakarta Selatan sehingga menjadi sebesar 36.204 unit .
? Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 1,43%, harga jual apartemen turun menjadi 0,07%. Sementara, total pasokan apartemen jual di Jakarta meningkat 1,43% sehingga menjadi 36.204 unit..
Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
9,400,000
97.5 95.0
8,900,000
92.5
8,400,000
90.0
7,900,000
87.5 85.0
7,400,000
82.5
6,900,000
80.0
6,400,000
77.5 75.0
5,900,000
72.5
5,400,000
70.0 JanFebMarA p rM a yJunJul AgsSepOctN o vDec JanFeb MarAprMayJunJul AgsSepOct NovD e cJanFebM a rA p rMay JunJul Ags 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2/bulan)
Hotel di Jabotabek Tingkat hunian dan tarif sewa mengalami penurunan sementara stok
Tim Statistik Sektor Riil
? Secara umum, tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan Agustus 2006 mengalami penurunan sebesar 2,53% bila dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Lewatnya masa
4
liburan di bulan Juli 2006 menyebabkan tingkat hunian lebih mengandalkan tamu bisnis (termasuk pasar MICE – meeting, incentive, convention & exhibition). Sebaliknya, sebagai hotel bisnis (untuk kelas internasional), hotel berbintang 5 mengalami kenaikan tingkat hunian sebesar 0,76%. ? Rata-rata tarif sewa kamar hotel mengalami penurunan terutama tarif hotel berbintang 4 dan 5 turun sebesar 1,49% dan 1,41% (m-t-m). Akan tetapi, hotel berbintang 3 justru menikmati kenaikan tarif 1,10%. Dengan mengandalkan tamu bisnis sebagai pasar utama, hotel berbintang 3 menjadi berani untuk meningkatkan sedikit tarif kamar (Grafik 6).
Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek ( Rp )
(% )
550.000
75.0
525.000
70.0
500.000 65.0
475.000 450.000
60.0
425.000
55.0
400.000 50.0
375.000 350.000
45.0
325.000
40.0
300.000 35.0
275.000 250.000
30.0 Jan Feb Mar AprMay Jun Jul A g sSepOct N o vDec Jan Feb Mar AprMay Jun Jul A g s SepOctNovDec Jan Feb MarA p rMay Jun Jul A g s 2004
2005
Tingkat Hunian (%)
2006
Tarif Kamar (Rp/malam)
? Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level 21.599 kamar (m-t-m). ? Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 rata-rata mengalami peningkatan 6,67% sehingga menjadi 68,01%. Sementara tarif sewa kamar meningkat 12,91%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 4,89%.
Lahan Industri di Jabotabek ? Tingkat penjualan lahan industri di Jabodetabek mengalami penambahan tetap sebesar 70,51%.
tidak
Tingkat penjualan, harga jual dan stok stabil sementara tarif sewa turun
Tim Statistik Sektor Riil
5
? Harga jual lahan industri (m-t-m) tidak mengalami perubahan pada level sebesar Rp605.286/m2 (Grafik 7). ? Secara bulanan tarif sewa mengalami penurunan menjadi sebesar Rp25.136/m2 .
sehingga
? Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,20%, harga jual turun menjadi 1,53% dan tarif sewa lahan industri turun 1,00%
Grafik 7 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek (%)
(Rp) 700,000
80.0
600,000
78.0 76.0
500,000
74.0
400,000
72.0 70.0
300,000
68.0
200,000
66.0 64.0
100,000
62.0
-
60.0 JanFebMarAprM ayJunJul AgsSepOctN ovDecJanFebMarA prM ayJun JulAgsSepOctN o vDecJanFebMarAprM a yJunJul Ags 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Tim Statistik Sektor Riil
Harga Jual (Rp/m2)
6
Tabel Perkembangan Data Properti Komersial 2005 JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK
AGS
SEP
OKT
2006 NOV
DES
JAN
FEB
MAR
APR
PERUBAHAN MAY
JUN
JUL
AGS
M-T-M
Y-O-Y
A. RITEL (Sewa) = Stok (ribu m2) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Gross Rent (Rp/m2) RITEL (Strata Title) = Stok (ribu m2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) B. KANTOR JUAL = Stok (m2)
1,848 95.19
1,851 94.95
1,836 95.60
1,867 95.34
1,912 95.12
1,912 95.36
1,912 95.69
1,912 95.75
1,912 95.77
295,645
296,809
301,931
304,824
304,873
304,874
304,873
304,873.41
304,873.09
1,270 89.72 46,722
1,308 90.45 46,722
1,388 91.50 46,722
1,388 92.10 47,351
1,388 92.17 47,351
N.A . N.A .
N.A . N.A .
N.A . N.A .
N.A . N.A .
1,912 96.53 304,874 1,388 92.17 47,351
304,875 1,433 93.79 47,351
304,874 1,706 94.20 47,940
304,874 1,706 94.44 47,940
0.00 (0.01)
3.47 1.62
0.00
3.12
0.00 0.25 0.00 -
368,672
368,672
368,672
368,672
368,672
368,672
368,672
368,672
368,674
0.00
0.00
86.17 11,361
86.40 11,488
90.25 11,397
90.60 11,376
90.60 11,285
90.60 11,285
90.60 11,285
90.60 11,285
90.60 11,285
90.60 11,285
90.60 11,285
90.74 11,285
90.89 11,285
0.17 (0.00)
5.48 (0.66)
= Stok (ribu m2) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2)
3,976 87.31
3,946 87.25
3,946 87.72
3,946 88.43
3,946 88.32
3,946 88.14
3,946 88.24
3,946 88.43
3,946 88.36
3,946 88.36
3,946 88.50
3,946 89.46
3,946 89.24
0.00 (0.25)
(0.75) 2.20
* Gross Rent (Rp/m2)
124,988
126,119
126,087
123,785
123,530
123,532
123,534
123,535
123,534
123,532
(0.00)
(1.16)
35,694 92.61 7,044
35,694 92.64 7,096
36,194 92.72 7,071
36,194 92.87 7,070
36,194 92.88 7,039
36,196 92.88 7,039
36,197 93.24 7,039
36,199 93.81 7,039
36,199 94.36 7,039
36,199 95.03 7,039
36,199.075 95.03 7,039
36,200 95.84 7,039
36,204 95.81 7,039
0.01 (0.03) 0.00
1.43 3.46 (0.07)
5,370 85.68
5,370 86.31
5,370 86.05
5,370 86.23
5,370 85.41
5,370 87.74
5,370 89.39
5,370 88.37
5,370 86.74
5,370 85.53
5,370 85.53
5,370 86.53
5,370 84.71
0.00 (2.11)
(0.01) (1.14)
129,153
133,446
129,099
132,000
129,781
129,784
129,783
129,783
129,782
129,782
129,782
129,786
129,786
0.00
22,710 63.76 437,231
22,882 70.01 441,254
23,327 46.70 455,718
23,327 55.90 452,979
23,327 61.46 444,632
21,358 57.76 471,202
21,358 65.81 489,696
21,599 64.71 490,555
21,599 65.73 492,207
21,599 63.15 489,083
21,599 67.82 520,484
21,599 69.77 498,636
21,599 68.01 493,696
0.00 (2.53) (0.99)
(4.89) 6.67 12.91
E. LAHAN INDUSTRI = Stock (ha) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (Rp/m2) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2)
6,325 69.67 614,713 88.92
6,325 69.72 624,090 88.92
6,325 69.77 613,517 88.92
6,325 70.13 611,986 88.92
6,325 70.82 605,288 88.92
6,325 70.82 605,288 88.92
6,325 71.20 605,288 88.92
6,325 71.26 605,286 88.92
6,325 71.29 605,284 -
6,326 70.33 605,285 -
6,326 70.33 605,285 -
6,326 70.51 605,286 -
6,326 70.51 605,286 -
0.00 0.00 (0.00)
0.01 1.20 (1.53) -
* Rent (Rp/m2)
25,390
25,841
25,519
25,445
25,123
25,123
25,123
25,119
25,131
25,145
25,145
25,137
25,136
(0.00)
(1.00)
* Gross Rent (Rp/m2) D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5 = Stock (number of rooms) = Tingkat Hunian (%) = Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp)
Tim Statistik Sektor Riil
123,535
368,674
1,912 96.73
368,672
123,534
368,674
1,912 96.74
= Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) KANTOR SEWA
C. APARTEMEN JUAL = Stok ( m 2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) APARTEMEN SEWA = Stock (number of units) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2)
368,672
1,912 96.69
123,534
-
7
0.49
