SURVEI
7
PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL
Agustus 2004
PROPERTY
SURVEY
??
Secara umum, tingkat hunian properti komersial mengalami peningkatan, kecuali untuk pusat perbelanjaan. Harga sewa properti komersial juga mengalami peningkatan, kecuali untuk tarif kamar hotel berbintang.
??
Tingkat penjualan dan harga jual properti komersial secara umum menunjukkan peningkatan.
Pusat Perbelanjaan di Jadebotabek Tingkat hunian turun tipis sebaliknya tarif sewa meningkat tipis
Pada Agustus 2004, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jadebotabek (Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang dan Bekasi) tercatat sebesar 95,81%, atau turun 0,13% dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (95,93%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jadebotabek meningkat tipis sebesar 0,39% (m-t-m), atau berada pada level 2 Rp 274.413/m /bulan (Grafik 1). Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat hunian dan tarif sewa ritel tercatat masing-masing 2 sebesar sebesar 95,98% dan Rp 322.682/m /bulan, atau meningkat masingmasing sebesar 0,04% dan 0,50% (m-t-m). - Di wilayah Debotabek, tingkat hunian menurun tipis sebesar 0,57% (m-t-m) menjadi 95,36%. Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan tetap sebesar 2 Rp 165.062/m /bulan. Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabotabek (%)
(Rp) 300,000
98,0
275,000
97,0
250,000 96,0
225,000
95,0
200,000 175,000
94,0
150,000
93,0
125,000 92,0
100,000
91,0
75,000 50,000
90,0 Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul 2002 2003 2004
Tingkat Hunian (%)
Ags
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 218 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
1
Perkantoran di Jakarta Tingkat hunian dan tarif sewa perkantoran meningkat tipis
Pada Agustus 2004, tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) tercatat sebesar 83,51%, atau naik sebesar 0,49% dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya. Sementara itu, tarif sewa perkantoran juga mengalami peningkatan sebesar 0,69% (m-t-m) 2 hingga mencapai Rp 114.705/m /bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian tercatat sebesar 83,25%, atau lebih tinggi jika dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (82,81%). Sementara tarif sewa leased2 office mengalami peningkatan, yaitu dari Rp114.910/m /bulan pada Juli 2004 2 menjadi Rp115.714/m /bulan pada Agustus 2004. Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased -office) menurut wilayah adalah sebagai berikut: -
Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mencapai 84,06%, atau sedikit meningkat dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (83,56%). Sementara tingkat hunian O/O leased-office naik tipis dari 87,12% menjadi 87,64% pada Agustus 2004.
-
Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 81,19%, atau sedikit lebih tinggi dibandingkan 80,92% pada bulan sebelumnya. Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office turun dari 94,68% menjadi 93,31% pada Agustus 2004.
Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta (Rp) 120,000
(%) 90,0
115,000
85,0
110,000
80,0
105,000
75,0
100,000
70,0
95,000
65,0
90,000
60,0
85,000
55,0
80,000
50,0 A g s Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei 2002 2003
Jun Jul
Tingkat Hunian (%)
Tingkat penjualan tetap dan harga jual meningkat tipis
A g s Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun 2004
Jul
Ags
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta pada periode laporan tercatat sebesar 88,80%, atau tidak mengalami perubahan dibandingkan Juli 2004. Tingkat penjualan di wilayah primer dan sekunder tetap tercatat masing-masing sebesar 92,73% dan 77,09%. Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta masih mengalami peningkatan, yaitu dari Rp 2 2 10.757.250/m menjadi Rp 10.804.802/m (Grafik 3). Kenaikan harga jual tersebut bersumber dari peningkatan harga jual perkantoran di wilayah primer. Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: -
Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik tipis sebesar 0,54% (m-t-m), 2 2 yaitu dari Rp 11.852.306/m menjadi Rp 11.915.843/m .
-
Di wilayah sekunder, harga jual stabil pada level Rp 7.500.000/m .
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
2
2
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (Rp)
(%)
12.200.000
90,0
12.000.000 11.800.000 11.600.000
87,5 85,0
11.400.000 11.200.000
82,5
11.000.000 10.800.000
80,0 77,5
10.600.000 10.400.000
75,0
10.200.000 10.000.000
72,5
9.800.000
70,0 Ags Sep Okt N o v Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Apartemen di Jakarta Tingkat hunian dan tarif sewa meningkat
Pada Agustus 2004, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 77,78%, atau naik sebesar 1,03% (m-t-m). Seiring dengan peningkatan tingkat hunian, tarif sewa apartemen di Jakarta juga 2 2 mengalami kenaikan dari Rp 105.676/m /bulan menjadi Rp 108.275/m /bulan (Grafik 4). Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat tajam sebesar 2 9,28% (y-o-y) dibandingkan Rp 99.080/m /bulan pada Agustus 2003. Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
130.000
80,0
125.000
78,0
120.000
76,0
115.000
74,0
110.000
72,0
105.000
70,0
100.000
68,0
95.000
66,0
90.000
64,0
85.000
62,0
80.000
60,0 Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags 2002 2003 2004
Tingkat Hunian (%)
Tingkat penjualan meningkat tajam dan harga jualnya meningkat tipis
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Pada bulan laporan, harga jual apartemen tercatat sebesar 2 2 Rp 7.458.210/m , atau lebih tinggi dibandingkan Rp 7.418.210/m pada Juli 2004. Sementara itu, tingkat penjualan apartemen juga menunjukkan peningkatan, walaupun sangat tipis. Pada Agustus 2004, tingkat penjualan apartemen tercatat sebesar 90,17%, atau meningkat tipis dari 90,11% pada bulan sebelumnya (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual apartemen meningkat 2 tajam sebesar 8,20% dibandingkan Rp 6.892.874/m pada Agustus 2003. Apartemen jual, pada bulan laporan mendapat tambahan pasokan sebanyak 1.584 unit dengan mulai dioperasikannya Apartement Mediterania Gading Residences yang berlokasi di Jakarta Utara.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
3
Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
7.600.000
97,5
7.400.000
95,0
7.200.000
92,5
7.000.000
90,0
6.800.000
87,5
6.600.000
85,0
6.400.000
82,5
6.200.000
80,0
6.000.000
77,5
5.800.000
75,0
5.600.000
72,5
5.400.000
70,0 Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul AgsSep Okt N o v Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2/bulan)
Hotel di Jabotabek Terjadi peningkatan tingkat hunian sedangkan tarif kamar hotel sedikit menurun
Di wilayah Jabotabek, tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar 59,97%, atau naik tipis sebesar 0,18% (m-t-m) (Grafik 6). Peningkatan tersebut bersumber dari naiknya tingkat hunian hotel bintang 4 dan hotel bintang 3 masing-masing sebesar 1,14% (dari 64,92% menjadi 65,66%) dan 0,69% (dari 75,19% menjadi 75,71%). Sebaliknya, terjadi penurunan tingkat hunian hotel bintang 5 sebesar 1,43% (dari 45,52% menjadi 44,87%).
Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek (Rp)
( %)
430,000
70,0
410,000
65,0
390,000
60,0
370,000
55,0
350,000 50,0 330,000 45,0
310,000
40,0
290,000
35,0
270,000 250,000
30,0 Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar A p r Mei Jun Jul Ags Sep O k t Nov Des Jan Feb Mar A p r Mei 2002 2003 2004
Tingkat Hunian (%)
Jun
Jul Ags
Tarif Kamar (Rp/malam)
Pada periode laporan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar Rp 402.153/malam, atau mengalami penurunan sebesar 0,42% (m-t-m). Penurunan tersebut bersumber dari turunnya tarif sewa kamar hotel bintang 3 dan hotel bintang 5, masing-masing sebesar 0,83% (m-t-m) (dari Rp 236.066/malam menjadi Rp 234.108/malam) dan 0,07% (m-t-m) (dari Rp 664.346/malam menjadi Rp 663.858/malam). Sementara itu, tarif sewa kamar hotel bintang 4 mengalami peningkatan tipis sebesar 0,98% (m-t-m) dari Rp 338.507/malam menjadi Rp 341.821/malam. Secara tahunan, rata-rata tarif kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami peningkatan tajam (16,96%) dari Rp 343.832/malam pada Agustus 2003.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
4
Lahan Industri di Jabotabek Tarif sewa dan harga jual lahan industri meningkat
Tingkat hunian lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebelumnya, atau tetap sebesar 84,70% (Grafik 7). Sedangkan tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada bulan 2 laporan mengalami peningkatan sebesar 1,92% (m-t-m) dari Rp 20.706/m 2 menjadi Rp 21.103/m . Secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami 2 penurunan tajam sebesar 12,61% dibandingkan Rp 24.149/m pada Agustus 2003. Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat hunian lahan industri stabil sebesar 84,11%, sementara tarif sewanya mengalami peningkatan tipis sebesar 0,45% (m-t-m) menjadi 2 Rp 20.411/m . -
Di Botabek, tingkat hunian lahan industri tetap sebesar 86,77%. Sedangkan 2 2 tarif sewanya naik tipis dari Rp 22.030/m menjadi Rp 22.229/m .
Grafik 7 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek (Rp)
(%)
40.000
90,0 89,0
35.000
88,0
30.000
87,0 25.000
86,0
20.000
85,0
15.000
84,0 83,0
10.000
82,0
5.000
81,0
0
80,0 A g s Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun 2002 2003
Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun 2004
Tingkat Hunian (%)
Jul Ags
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek tercatat sebesar 66,93%, atau naik tipis sebesar 0.28% (m-t-m). Sementara itu, harga jual meningkat dari 2 2 Rp 544.557/m menjadi Rp 551.313/m (Grafik 8). Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: -
Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri relatif stabil, 2 masing-masing sebesar 69,63% dan Rp 1.500.000/m .
-
Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri meningkat tipis 0,36% (m-t-m) menjadi 66,38%. Sedangkan harga jual lahan industri mengalami 2 peningkatan sebesar 1,76% (m-t-m) menjadi Rp 437.099/m .
Secara tahunan, harga jual lahan industri di wilayah Jakarta dan di wilayah Botabek mengalami kenaikan masing-masing sebesar 25,00% dan 1,91%.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
5
Grafik 8 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek (Rp)
(%)
600.000
68,0 67,0
500.000
66,0 400.000
65,0
300.000
64,0 63,0
200.000
62,0 100.000
61,0
-
60,0 Ags Sep Okt N o v Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
Harga Jual (Rp/m2)
6
