SURVEI
7
PROPERTI KOMERSIAL
COMMERCIAL
September 2004
PROPERTY
SURVEY
Secara umum, tingkat hunian properti komersial mengalami peningkatan, kecuali untuk pusat perbelanjaan. Sementara harga sewa properti komersial cenderung mengalami penurunan
Tingkat penjualan properti komersial secara umum mengalami peningkatan. Dari sisi harga jual, perkantoran dan lahan industri mengalami penurunan sementara harga jual apartemen masih meningkat
Pusat Perbelanjaan di Jadebotabek Tingkat hunian menurun tipis sedangkan tarif sewa tetap
Pada September 2004, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jadebotabek (Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang dan Bekasi) tercatat sebesar 95,36%, atau turun tipis sebesar 0,47% dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (95,81%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jadebotabek tidak mengalami perubahan, atau tetap 2 berada pada level Rp 274.413/m /bulan (Grafik 1). Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat hunian tercatat sebesar 95,36%, atau turun tipis 0,65% (m-t-m), sedangkan tarif sewanya tetap berada pada level 2 Rp 322.682/m /bulan. - Di wilayah Debotabek, tingkat hunian dan tarif sewa tercatat masing-masing 2 sebesar 95,36% dan Rp165.062/m /bulan, atau tidak mengalami perubahan dibandingkan tingkat hunian dan tarif sewa pada bulan sebelumnya. Di wilayah Jakarta, pusat perbelanjaan pada bulan laporan mendapat tambahan 2 pasokan sebanyak 33.000 m dengan mulai dioperasikannya Pulogadung Trade Centre, ITC Permata Hijau, Roxy Square dan Artha Gading Mall . Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabotabek (%)
(Rp) 300,000
98,0
275,000
97,0
250,000 96,0
225,000
95,0
200,000 175,000
94,0
150,000
93,0
125,000 92,0
100,000
91,0
75,000 50,000
90,0 Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei 2 002
Jun Jul
Tingkat Hunian (%)
Ag s Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Ap r M ei Jun Jul 20 03
Ags Sep 200 4
Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)
Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 218 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
1
Perkantoran di Jakarta Tingkat hunian meningkat tipis sebaliknya tarif sewa menurun tipis
Tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) pada bulan laporan tercatat sebesar 83,53%, atau mengalami peningkatan tipis sebesar 0,02% dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya. Sementara itu, tarif sewa perkantoran mengalami penurunan sebesar 0,08% (m-t-m) hingga mencapai 2 Rp 114.611/m /bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian pada September 2004 tercatat sebesar 83,33%, atau lebih tinggi jika dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (83,25%). Sementara tarif sewa leased2 office mengalami penurunan, yaitu dari Rp 115.714/m /bulan pada Agustus 2 2004 menjadi Rp 115.615/m /bulan pada September 2004. Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased -office) menurut wilayah adalah sebagai berikut: Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mencapai 84,11%, atau meningkat tipis dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (84,06%). Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office turun dari 87,64% menjadi 84,36% pada September 2004. Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 81,36%, atau sedikit lebih tinggi dibandingkan 81,19% pada bulan sebelumnya. Sementara tingkat hunian O/O leased-office naik dari 93,31% menjadi 94,12% pada September 2004.
Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta (Rp) 120,000
(%) 90,0
115,000
85,0
110,000
80,0
105,000
75,0
100,000
70,0
95,000
65,0
90,000
60,0
85,000
55,0
80,000
50,0 Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep 2002 2003 2004
Tingkat Hunian (%)
Tingkat penjualan tetap dan harga jual menurun tipis
Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)
Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta pada periode laporan tercatat sebesar 88,80%, atau tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebelumnya. Tingkat penjualan di wilayah primer dan sekunder tercatat masing-masing sebesar 92,73% dan 77,09%. Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta mengalami penurunan tipis, yaitu dari 2 2 Rp 10.804.802/m menjadi Rp 10.787.630/m (Grafik 3). Penurunan harga jual tersebut bersumber dari penurunan harga jual perkantoran di wilayah primer. Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: Di wilayah primer (CBD area), harga jual turun tipis sebesar 0,19% (m-t-m), 2 2 yaitu dari Rp 11.915.843/m menjadi Rp 11.892.899/m . 2 Di wilayah sekunder, harga jual tetap pada level Rp 7.500.000/m .
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
2
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (Rp)
(%)
12.200.000
90,0
12.000.000
87,5
11.800.000 11.600.000
85,0
11.400.000
82,5
11.200.000 11.000.000
80,0
10.800.000
77,5
10.600.000 10.400.000
75,0
10.200.000
72,5
10.000.000 9.800.000
70,0 Sep Okt No v Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt No v Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Apartemen di Jakarta Tingkat hunian meningkat dan tarif sewanya menurun tipis
Pada September 2004, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 78,91%, atau naik 1,45% (m-t-m). Sementara untuk tarif sewanya mengalami penurunan tipis dari 2 2 Rp 108.275/m /bulan menjadi Rp 107.857/m /bulan (Grafik 4). Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat tajam sebesar 9,41% (y-o-y) dibandingkan 2 Rp 98.578/m /bulan pada September 2003. Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
130.000
80,0
125.000
78,0
120.000
76,0
115.000
74,0
110.000
72,0
105.000
70,0
100.000
68,0
95.000
66,0
90.000
64,0
85.000
62,0
80.000
60,0 Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep 2002 2003 2004
Tingkat Hunian (%)
Tingkat penjualan dan harga jualnya meningkat
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Pada bulan laporan, harga jual apartemen tercatat sebesar 2 2 Rp 7.460.334/m , atau sedikit lebih tinggi dibandingkan Rp 7.458.210/m pada Agustus 2004. Sementara itu, tingkat penjualan apartemen juga menunjukkan peningkatan. Pada September 2004, tingkat penjualan apartemen tercatat sebesar 90,22%, atau meningkat tipis dari 90,17% pada bulan sebelumnya (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual apartemen melonjak tajam sebesar 2 8,41% dibandingkan Rp 6.881.752/m pada September 2003.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
3
Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
7.600.000
97,5
7.400.000
95,0
7.200.000
92,5
7.000.000
90,0
6.800.000
87,5
6.600.000
85,0
6.400.000
82,5
6.200.000
80,0
6.000.000
77,5
5.800.000
75,0
5.600.000
72,5
5.400.000
70,0 Sep Okt No v Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep Okt No v Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2/bulan)
Hotel di Jabotabek Terjadi peningkatan tingkat hunian sedangkan tarif kamar hotel sedikit menurun
Di wilayah Jabotabek, rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar 60,39%, atau naik sebesar 0,70% (m-t-m) (Grafik 6). Peningkatan tersebut bersumber dari naiknya tingkat hunian hotel bintang 4 sebesar 4,93% (dari 65,66% menjadi 68,90%) dan hotel bintang 5 sebesar 0,04% (dari 44,87% menjadi 44,89%). Sedangkan tingkat hunian hotel bintang 3 turun sebesar 2,54% (dari 75,71% menjadi 73,79%). Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek (Rp)
(%)
430,000
70,0
410,000
65,0
390,000
60,0
370,000
55,0
350,000 50,0 330,000 45,0
310,000
40,0
290,000
35,0
270,000 250,000
30,0 Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul 2002
Tingkat Hunian (%)
A gs Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun 2003
Jul
Ags Sep 2004
Tarif Kamar (Rp/malam)
Pada periode laporan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar Rp 399.953/malam, atau mengalami penurunan tipis sebesar 0,55% (m-t-m). Penurunan tersebut bersumber dari turunnya tarif sewa kamar hotel bintang 4 sebesar 3,90% (m-t-m) (dari Rp341.821/malam menjadi Rp 328.496/malam). Sementara itu, tarif sewa kamar hotel bintang 3 dan 5 mengalami peningkatan masing-masing sebesar 1,35% (dari Rp 234.108/malam menjadi Rp 237.277/malam) dan sebesar 0,23% (dari Rp 663.858/malam menjadi Rp 665.399/malam). Pada bulan laporan hotel bintang 4 mendapat tambahan pasokan sebanyak 340 kamar dengan mulai dioperasikannya Hotel Amir Oasis di Jakarta Pusat. Secara tahunan, rata-rata tarif kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami peningkatan tajam (14,21%) dari Rp 350.193/malam pada September 2003.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
4
Lahan Industri di Jabotabek Tarif sewa dan harga jual lahan industri menurun tipis
Tingkat hunian lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebelumnya, atau tetap sebesar 84,70% (Grafik 7). Sedangkan tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada bulan 2 laporan mengalami penurunan tipis sebesar 0,40% (m-t-m) dari Rp 21.103/m 2 menjadi Rp 21.019/m . Secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami 2 penurunan tajam sebesar 12,96% dibandingkan Rp 24.149/m pada September 2003. Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat hunian lahan industri stabil sebesar 84,11%, sementara tarif sewanya mengalami penurunan tipis sebesar 0,44% (m-t-m) menjadi 2 Rp 20.321/m . Di Botabek, tingkat hunian lahan industri tetap sebesar 86,77%. Sedangkan 2 2 tarif sewanya turun tipis dari Rp 22.229/m menjadi Rp 22.157/m .
Grafik 7 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek (Rp)
(%)
40.000
90,0
35.000
89,0 88,0
30.000
87,0 25.000
86,0
20.000
85,0
15.000
84,0 83,0
10.000
82,0
5.000
81,0
0
80,0 Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul 2002
Tingkat Hunian (%)
Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul 2003
Ags Sep 2004
Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)
Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek tercatat sebesar 67,78%, atau naik sebesar 1,27% (m-t-m). Sementara itu, harga jual turun tipis dari 2 2 Rp 551.313/m menjadi Rp 548.873/m (Grafik 8). Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: -
Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri tetap, masing2 masing sebesar 69,63% dan Rp 1.500.000/m .
-
Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri meningkat 1,52% (m-t-m) menjadi 67,39%. Sedangkan harga jual lahan industri mengalami penurunan 2 tipis sebesar 0,63% (m-t-m) menjadi Rp 434.365/m .
Secara tahunan, harga jual lahan industri di wilayah Jakarta dan di wilayah Botabek mengalami kenaikan masing-masing sebesar 25,00% dan 1,27%.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
5
Grafik 8 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek (%)
(Rp) 600.000
68,0 67,0
500.000
66,0 400.000
65,0
300.000
64,0 63,0
200.000
62,0 100.000
61,0
-
60,0 Sep Okt No v Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt No v Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
Harga Jual (Rp/m2)
6
