SURVEI PROPERTI KOMERSIAL
9+-*
COMMERCIAL PROPERTY SURVEY
Juli 2006
Harga properti komersial sewa/jual pada bulan Juli secara bulanan relatif stabil sementara secara tahunan mengalami peningkatan.
Tingkat hunian ritel, kantor dan apartemen baik secara bulanan maupun tahunan mengalami peningkatan.
Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek Ritel Sewa
Tingkat hunian, tingkat penjualan, harga jual meningkat sementara tingkat sewa dan stok stabil
Pada bulan Juli 2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) meningkat 0,06% menjadi 96,74% (m-t-m) yang berasal dari kenaikan tingkat hunian beberapa peritel kecil di Mal Taman Anggrek dan Kramat Jati Indah. Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan relatif tetap pada level Rp304.874 (Grafik 1). Stok ritel pada bulan Juli 2006 di Jakarta tidak mengalami perubahan dari kondisi pada bulan Juni 2006. Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 1,80% yaitu dari 95,03% menjadi 96,74%, sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan meningkat sebesar 3,57% dan stok sebesar 7,54%. Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek (Rp)
(%)
425.000
98.0
400.000
97.0
375.000 350.000
96.0
325.000
95.0
300.000 94.0
275.000 250.000
93.0
225.000
92.0
200.000 91.0
175.000 150.000
90.0 Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul AgsSep Okt NovDes Jan Feb M ar Ap r M ei Jun Jul AgsSep Okt NovDes Jan Feb M ar Ap r M ei Jun Jul 20 04 20 05 20 06
Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama
Tim Statistik Sektor Riil
1
Ritel Jual (strata-title)
Tingkat penjualan bulan Juli 2006 mengalami peningkatan 0,44% menjadi 94,20% berasal dari penjualan area ritel di Jakarta City Center dan Pusat Grosir Cililitan. Sementara harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek meningkat dari bulan 2 2 sebelumnya dari harga Rp47.351.804/m menjadi Rp47.940.389/m akibat penyesuaian harga ruang ritel di Mega Glodok Kemayoran. Stok ritel strata-title mengalami peningkatan 19,05% sehingga menjadi 2 1.705/m dengan mulai beroperasinya Bellanova Country Mal (Bogor), Tamini Square (Jakarta Timur) dan Serpong Town Square (Tangerang). Perkantoran di Jakarta Perkantoran Sewa (leased-office)
Tingkat hunian, tingkat penjualan meningkat sementara tarif sewa, harga jual dan stok perkantoran tetap
Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami peningkatan 1,08% sehingga menjadi 89,46%. Tarif sewa perkantoran pada wilayah primer (Central Business District/CBD area) 2 relatif tetap pada kisaran Rp123.534/m /bulan (Grafik 2). Pada Juli 2006, tidak terdapat tambahan pasokan baru gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non-CBD, posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta 2 sama dengan kondisi bulan lalu 3,9 ribu/m . Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,72% dan tarif sewa naik sebesar 0,37% dibandingkan periode Juli 2005. Sementara pasokan gedung mengalami sedikit penurunan yaitu sebesar 0,75%.
Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta (Rp)
(%) 95.0
130.000
90.0
125.000
85.0 120.000
80.0
115.000
75.0 70.0
110.000
65.0 105.000
60.0
100.000
55.0 Jan FebM ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep OktNov D es Jan F eb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep OktNov Des Jan F ebM ar A pr M ei Jun Jul 2004 2005 2006
Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Perkantoran Jual (strata-titled office)
Sejak bulan Januari 2006 sampai dengan Juli 2006, rata-rata tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) secara bulanan di Jakarta meningkat tipis dari level 90,60% menjadi 90,68%.
Harga jual (m-t-m) masih seperti enam bulan sebelumnya yaitu sebesar 2 Rp11.285/m . Hal ini disebabkan belum ada penyesuaian harga (Grafik 3). Pada Juli 2006, pasok ruang perkantoran di Jakarta tidak mengalami perubahan setelah masuknya beberapa gedung di bulan lalu.
Tim Statistik Sektor Riil
2
Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 4,82% dan harga jual naik sebesar 0,39%.
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (Rp)
(%) 105.0 102.5 100.0 97.5 95.0 92.5 90.0 87.5 85.0 82.5 80.0 77.5 75.0 72.5
13,400,000 12,900,000 12,400,000 11,900,000 11,400,000 10,900,000 10,400,000 JanFebM arA prM eiJunJul A gsSepOktNo vDesJanFebM arA prM eiJunJul A gsSepOktNovDesJanFebM arA prM eiJunJul 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Apartemen di Jakarta Apartemen Sewa (leased apartment)
Pada Juli 2006, tingkat hunian (m-t-m) mengalami perubahan naik 1,17% menjadi sebesar 86,53%. Tingkat hunian, tingkat penjualan naik, tarif sewa, harga jual dan stock tetap
Tarif sewa di Jakarta mengalami perubahan relatif tetap pada kisaran 2 Rp129.786/m /bulan(Grafik 4). Pada bulan Juli 2006, pasokan apartemen sewa tidak bertambah sehingga stock tetap pada kisaran 5.370 unit. Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian meningkat sebesar 2,06%. Sementara, tarif sewa meningkat sebesar 3,18%, sedangkan pasokan menurun sebesar 0,01%.
Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
135,000
90.0 88.0 86.0 84.0 82.0 80.0 78.0 76.0 74.0 72.0 70.0 68.0 66.0 64.0 62.0 60.0
130,000 125,000 120,000 115,000 110,000 105,000 100,000 95,000 90,000 85,000 80,000 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul 2004 2005 2006 Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Apartemen Jual
Seiring dengan meningkatnya indeks kepercayaan konsumen, tingkat penjualan apartemen di beberapa proyek mengalami peningkatan pada bulan Juli 2006, rata-rata tingkat penjualan apartemen di Jakarta mengalami perubahan naik
Tim Statistik Sektor Riil
3
0,86% disebabkan oleh terjualnya beberapa unit pada proyek Bona Vista sehingga berada pada kisaran 95,84%.
Harga jual apartemen di Jakarta tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada 2
Rp7.039 (Rp/m ). Hal ini disebabkan oleh ketatnya persaingan yang dihadapi yang tidak saja berasal dari sesama apartemen namun juga dari town house dan rumah-rumah sewa yang banyak tersebar di Jakarta Selatan. (Grafik 5).
Pasokan apartemen jual bulan Juli 2006 mengalami perubahan tipis menjadi sebesar 36.200 unit .
Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 3,49%, harga jual apartemen meningkat 0,77%. Sementara, pasokan apartemen jual meningkat tipis karena ada dua proyek yang telah diserah terimakan kepada pembeli, yaitu apartemen Pondok Indah Square tower A dan Bellagio Mansion. Dengan penambahan tersebut, total pasokan apartemen di Jakarta bertambah sebesar 36.200 unit atau tumbuh 1,62 persen.
Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta (Rp)
(%) 97.5
9,400,000
95.0
8,900,000
92.5
8,400,000
90.0 87.5
7,900,000
85.0
7,400,000
82.5
6,900,000
80.0 77.5
6,400,000
75.0
5,900,000
72.5
5,400,000
70.0 Jan F ebM arA prM ei JunJul A gsSep OktNovD esJan F ebM ar A prM ei Jun Jul A gsSepOktNovD es JanFebM arA pr M ei Jun Jul 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2/bulan)
Hotel di Jabotabek
Tingkat hunian mengalami peningkatan sementara tarif sewa mengalami penurunan dan pasokan stabil
Secara umum, tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan Juli 2006 mengalami peningkatan sebesar 2,88% bila dibandingkan dengan bulan sebelumnya, hal ini disebabkan pengaruh dari masa liburan sekolah. Sedangkan peningkatan hotel bintang 3, 4 dan 5 masing-masing mengalami kenaikan sebesar 2,94%, 2,88% dan 2,81%. Rata-rata tarif sewa kamar hotel mengalami penurunan terutama tarif hotel berbintang 5 turun sebesar 8,82% (m-t-m). Penurunan tarif kamar hotel bintang 5 lebih disebabkan fluktuasi nilai rupiah terhadap USD, sedangkan hotel berbintang 3 dan 4 mengalami kenaikan masing-masing sebesar 2,27% dan 1,42%. Secara umum tarif kamar mengalami penurunan sebesar 4,20% dari Rp520.484/malam menjadi Rp498.636/malam (Grafik 6). Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level 21.599 kamar (m-t-m). Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan dari 67,82% menjadi 69,77%. Sementara tarif sewa kamar meningkat 16,10%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 3,80%.
Tim Statistik Sektor Riil
4
Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek ( Rp )
(% )
550.000
75.0
525.000
70.0
500.000 65.0
475.000
60.0
450.000 425.000
55.0
400.000 50.0
375.000
45.0
350.000 325.000
40.0
300.000 35.0
275.000 250.000
30.0 Jan Feb M arAp r M ei Jun Jul A gs Sep Okt NovDes Jan Feb M ar Ap r M ei Jun Jul A gsSep Okt Nov Des Jan Feb M ar Ap r M ei Jun Jul 2 004 20 05 20 06
Tingkat Hunian (%)
Tarif Kamar (Rp/malam)
Lahan Industri di Jabotabek
Tingkat penjualan naik, harga jual tetap dan tarif sewa turun.
Tingkat penjualan lahan industri di Jabodetabek mengalami penambahan dari sebesar 70,33% menjadi sebesar 70,51%. Harga jual lahan industri (m-t-m) relatif tetap pada level sebesar Rp605.286/m2 (Grafik 7). Secara bulanan tarif sewa mengalami penurunan 2 Rp25.137/m
0,03%
menjadi sebesar
Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,50%, harga jual naik 4,53% dan tarif sewa lahan industri naik 0,68%
Grafik 7 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek (%)
(Rp) 700,000
80.0 78.0
600,000
76.0
500,000
74.0 72.0
400,000
70.0
300,000
68.0 66.0
200,000
64.0
100,000
62.0
-
60.0 JanFebM arA prM eiJunJul AgsSepOktNo vDesJanFebM arAprM eiJunJul AgsSepOktNo vDesJanFebM arAprM eiJunJul 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Tim Statistik Sektor Riil
Harga Jual (Rp/m2)
5
Perkembangan Data Properti Komersial 2006
2005 JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK
A. RITEL (Sewa) = Stok (ribu m2) = Tingkat Hunian (%) * Gross Rent (Rp/m2) RITEL (Strata Title) = Stok (ribu m2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) B. KANTOR JUAL = Stok (m2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) KANTOR SEWA = Stok (ribu m2) = Tingkat Hunian (%) * Gross Rent (Rp/m2) C. APARTEMEN JUAL = Stok ( m2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) APARTEMEN SEWA = Stock (number of units) = Tingkat Hunian (%) * Gross Rent (Rp/m2)
JUL
1,778 95.03 294,377
N.A . N.A .
AGS
1,848 95.19 295,645
N.A . N.A .
SEP
1,851 94.95 296,809
N.A . N.A .
OKT
1,836 95.60 301,931
N.A . N.A .
NOV
1,867 95.34 304,824
N.A . N.A .
DES
JAN
FEB
MAR
1,912 95.12 304,873
1,912 95.36 304,874
1,912 1,912 95.69 95.75 304,873 304,873.41
1,270 89.72 46,722
1,308 90.45 46,722
1,388 91.50 46,722
APR
PERUBAHAN MAY
JUNE
JULY
M-T-M
1,912 95.77 304,873.09
1,912 96.53 304,874
1,912 96.69 304,875
1,912 96.74 304,874
0.00 0.06 0.00
1,388 92.10 47,351
1,388 92.17 47,351
1,388 92.17 47,351
1,432,695 93.79 47,350,804
1,705,690 94.20 47,940,389
19.05 0.44 1.25
Y-O-Y
7.54 1.80 3.57
368,672 86.52 11,241
368,672 86.17 11,361
368,672 86.40 11,488
368,672 90.25 11,397
368,672 90.60 11,376
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,674 90.60 11,285
368,674 90.68 11,285
0.00 0.09 0.00
0.00 4.82 0.39
3,976 87.09 123,076
3,976 87.31 124,988
3,946 87.25 126,119
3,946 87.72 126,087
3,946 88.43 123,785
3,946 88.32 123,530
3,946 88.14 123,532
3,946 88.24 123,534
3,946 88.43 123,535
3,946 88.36 123,534
3,946 88.36 123,534
3,946 88.50 123,535
3,946 89.46 123,534
0.00 1.08 0.00
-0.75 2.72 0.37
35,624 92.60 6,985
35,694 92.61 7,044
35,694 92.64 7,096
36,194 92.72 7,071
36,194 92.87 7,070
36,194 92.88 7,039
36,196 92.88 7,039
36,197 93.24 7,039
36,199 93.81 7,039
36,199 94.36 7,039
36,199 95.03 7,039
36,199 95.03 7,039
36,200 95.84 7,039
0.00 0.86 0.00
1.62 3.49 0.77
5,370 84.79 125,784
5,370 85.68 129,153
5,370 86.31 133,446
5,370 86.05 129,099
5,370 86.23 132,000
5,370 85.41 129,781
5,370 87.74 129,784
5,370 89.39 129,783
5,370 88.37 129,783
5,370 86.74 129,782
5,370 85.53 129,782
5,370 85.53 129,782
5,370 86.53 129,786
-0.01 1.17 0.00
-0.01 2.06 3.18
D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5 = Stock (number of rooms) = Tingkat Hunian (%) = Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp)
22,452 66.13 429,478
22,710 63.76 437,231
22,882 70.01 441,254
23,327 46.70 455,718
23,327 55.90 452,979
23,327 61.46 444,632
21,358 57.76 471,202
21,358 65.81 489,696
21,599 64.71 490,555
21,599 65.73 492,207
21,599 63.15 489,083
21,599 67.82 520,484
21,599 69.77 498,636
0.00 2.88 -4.20
-3.80 5.51 16.10
E. LAHAN INDUSTRI = Stock (ha) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (Rp/m2) = Tingkat Hunian (%) * Rent (Rp/m2)
6,325 69.47 579,046 88.61 24,966
6,325 69.67 614,713 88.92 25,390
6,325 69.72 624,090 88.92 25,841
6,325 69.77 613,517 88.92 25,519
6,325 70.13 611,986 88.92 25,445
6,325 70.82 605,288 88.92 25,123
6,325 70.82 605,288 88.92 25,123
6,325 71.20 605,288 88.92 25,123
6,325 71.26 605,286 88.92 25,119
6,325 71.29 605,284 25,131
6,326 70.33 605,285 25,145
6,326 70.33 605,285 25,145
6,326 70.51 605,286 25,137
0.00 0.25 0.00 -0.03
0.01 1.50 4.53
Tim Statistik Sektor Riil
0.68
6
