Pengaruh Infrastruktur terhadap Properti Komersial

Pengaruh Infrastruktur terhadap Properti Komersial

Coldwell Banker Commercial

Kawasan Bisnis Granadha, 12th B Floor Jl. Jenderal Sudirman Kav. 50 Jakarta 12930 Indonesia Phone : +62 21 255 39 388 Fax : +62 21 255 39 399

1

PENGARUH INFRASTRUKTUR TERHADAP PROPERTI KOMERSIAL Pengantar Kebijakan pemerintahan Jokowi untuk meningkatkan pembangunan dan percepatan ekonomi salah satunya melalui pembangunan infrastruktur. Percepatan pembangunan infrastruktur tidak hanya terjadi di Pulau Jawa namun di seluruh Indonesia dan meliputi banyak sektor termasuk transportasi darat, juga laut dan udara dengan pembangunan pelabuhan dan lapangan udara. Pembangunan di sektor transportasi darat meliputi jalur jalan nasional, jalan tol, jalur Kereta Api, hingga transportasi massal di 6 kota metropolitan serta 17 kota besar. Jabodetabek sebagai pusat pertumbuhan di Pulau Jawa juga tetap mendapatkan porsi pengembangan di sektor infrastruktur ini diantaranya melalui pembangunan transportasi massal untuk mengurangi tingkat kemacetan dengan pengembangan MRT untuk transportasi dalam kota Jakarta serta LRT sebagai pengembangan transportasi ke Bodetabek. Jalan tol yang selama ini sudah dibangun sebagai alternatif jalur transportasi bebas hambatan juga tetap direncanakan akan dikembangkan untuk menghubungkan pusat-pusat kegiatan serta menjadi alternatif jalur pencapaian ke pusat-pusat tersebut. Seiring dengan pembangunan jalan tol, kemudahan pencapaian ke berbagai lokasi membuat pengembangan di area sepanjang jalur tol menjadi hal yang umum dilakukan. Pembangunan perumahan, industri hingga komersial berkembang di beberapa lokasi baik dalam skala besar maupun skala kecil. Pada tulisan ini akan dibahas mengenai perkembangan properti di Botabek khususnya sektor komersial dan highrise residential yang meliputi sektor hotel, apartemen, ritel, dan perkantoran, yang dipengaruhi oleh pengembangan infrastruktur yang diwakili oleh pengembangan jalan tol.

Perkembangan jalan tol di Jabodetabek Pembangunan jalan tol pertama di Jabodetabek dilakukan di Jakarta menuju Bogor dan Ciawi atau dikenal dengan nama Tol Jagorawi di tahun 1978. Selanjutnya jalan tol utama lainnya adalah Jakarta Tangerang hingga Merak serta Jakarta Cikampek. Setelah jalan tol dalam kota Jakarta mulai dioperasikan di tahun 1988, pengembangan dilanjutkan dengan pembangunan Jakarta Outer Ring Road (JORR) yang memakan waktu cukup lama hingga selesai dibangun mulai dari Cilincing hingga Penjaringan.

Panjang

Mulai Beroperasi

Jakarta-Jawa Barat

50.0

1978

Jakarta-Tangerang

Jakarta-Banten

27.0

1983 - 1998

3

Jakarta-Cikampek

Jakarta-Jawa Barat

72.0

1985

4

Prof. Dr. Soedyatmo

Jakarta-Banten

14.3

1986

5

Tangerang-Merak

Banten

73.0

1987-1996

6

Lingkar Dalam Kota Jakarta

Jakarta

23.6

1988

7

Ir Wiyoto Wiyono, M.Sc.

Jakarta

15.5

1990

8

JORR W2 Selatan

Jakarta

6.2

1991

9

JORR Selatan

Jakarta

14.25

1995-1996

10

JORR E1-E3

Jakarta

24.9

1998-2005

11

Serpong-Pondok Aren

Tangerang Selatan

7.25

1999

12

Ulujami-Pondok Aren

Jakarta-Tangerang Selatan

5.5

2001

13

Cikampek -Padalarang

Jawa Barat

58.5

2005

14

Bogor Ring Road

Jawa Barat

5,8

2009-2014

15

JORR W1

Jakarta

9,85

2010

16

Cinere-Jagorawi Seksi I

Jawa Barat

3,7

2012

17

JORR W2 Utara

Jakarta

7,87

2013-2014

No

Ruas Jalan Tol

Lokasi

1

Jakarta-Bogor-Ciawi

2

Sumber :Badan Pengatur Jalan Tol Departemen PU


2

Tiga jalur utama yang dihubungkan oleh jalan tol dari Jakarta adalah Jakarta – Bogor, Jakarta – Cikampek melalui Bekasi, dan Jakarta – Merak melalui Tangerang. Perkembangan tiga lokasi utama di sekitar Jakarta, yaitu di Bekasi, Tangerang (serta Tangerang Selatan), dan Bogor sangat dipengaruhi oleh keberadaan jalur jalan tol tersebut. Namun walaupun pembangunan jalan tol telah selesai sejak tahun 80-an namun perkembangan property, khususnya komersial baru terjadi di tahun 2000-an, bahkan beberapa sektor baru berkembang di 4-5 tahun terakhir saja.

Perkembangan di Bogor Perkembangan properti komersial di Bogor, baik kota maupun kabupaten, dapat dilihat pada grafik berikut.

Sumber : Coldwell Banker Commercial

Selama 10 tahun terakhir, terjadi kenaikan pasokan jumlah kamar hotel tumbuh sekitar 13% per tahun. Sementara untuk sektor ritel berada di kisaran 7,3% per tahun selama 10 tahun terakhir. Sektor apartemen baru mulai tumbuh di tahun 2014 dan mencatatkan sejumlah 866 unit apartemen yang selesai di tahun tersebut. Adapun untuk sektor perkantoran belum ada pasokan baru dalam beberapa tahun terakhir. Jika dilihat dari perkembangan jalan tol menuju Bogor, dapat dikatakan tidak ada penambahan jalur jalan tol menuju Bogor dari area Jakarta. Bogor Outer Ring Road (BORR) menjadi alternatif jalan tol yang menghubungkan area di sekitar kota Bogor tanpa harus masuk ke kota Bogor sudah mulai dioperasikan tahap 1. Apartemen merupakan salah satu sektor yang dipengaruhi oleh pembangunan BORR tersebut terlihat dari pengembangan beberapa proyeknya yang juga tidak jauh dari jalur jalan tol BORR ini. Sementara sektor properti komersial lainnya tumbuh tanpa pengaruh yang signifikan dari keberadaan perkembangan jalan tol baru. Sektor retail lebih dipengaruhi oleh perkembangan jumlah populasi di Bogor sendiri, sementara hotel mengandalkan demand dari turis dan MICE dari Jakarta. Pengembangan apartemen di 5 tahun mendatang sangat signifikan yang mencapai hampir 9 kali dari pasokan di tahun 2015. Sementara sektor hotel dan ritel juga diperkirakan mengalami kenaikan masing-masing 88% dan 50% dibandingkan dengan pasokan di tahun 2015.


3

Perkembangan di Bekasi Sepanjang jalur tol Jakarta Cikampek, properti berkembang sangat pesat, yang dapat dilihat dari pengembangan kawasan-kawasan skala besar yang memanfaatkan akses tol tersebut. Sebut saja kawasan industri Jababeka, Lippo Cikarang, Delta Mas, Grand Wisata, Summarecon Bekasi, hingga Orange County. Perkembangan properti komersial di Bekasi dapat dilihat pada grafik berikut.


Jalur jalan tol Jakarta-Cikampek mengalami perkembangan yang cukup signifikan, hal ini dikarenakan cukup banyak perkembangan yang menyebabkan kenaikan aktivitas melalui jalur jalan ini. Jalan tol ini kembali menerus menuju kota Bandung melalui jalur Cipularang di tahun 2005, dan kembali bertambah dengan adanya jalur Cipali di tahun 2015. Perkembangan di sekitar jalur tol juga makin marak dengan adanya penambahan beberapa pintu keluar dari jalur tol, seperti di exit toll Cikarang Utama (Delta Mas), Grand Wisata, serta Cibatu. Selain juga jalur ini diuntungkan dengan adanya JORR yang memudahkan akses ke arah Utara dan Barat Jakarta maupun ke arah tol Jagorawi. Adanya aktivitas yang melibatkan jalur tol tersebut membuat perkembangan di Bekasi cukup marak terlihat dari perkembangan hotel yang mencapai 21% per tahun dalam 10 tahun terakhir, apartemen berkembang hingga 41% per tahun dalam 5 tahun terakhir, sementara pasokan ruang perkantoran mulai kembali dipasarkan dengan perkembangan hingga 53% per tahun dalam 5 tahun terakhir. Sektor ritel mengalami kenaikan walaupun tidak terlalu signifikan dengan kenaikan 8% per tahun. Apartemen mengalami peningkatan yang signifikan terutama berlokasi di dekat area pintu tol maupun di area pengembangan yang memanfaatkan pintu tol sebagai jalur utama menuju kawasan tersebut. Pada perkembangannya diperkirakan akan masuk 2,5 kali jumlah pasokan apartemen di 5 tahun ke depan dibandingkan dengan pasokan di tahun 2015. Kenaikan ini juga dipengaruhi oleh aksesibilitas melalui jalur jalan tol dengan adanya pengembangan Orange County yang memanfaatkan pintu tol baru Cibatu. Ruang perkantoran muncul dikarenakan adanya kebutuhan dari aktivitas yang telah ada di kawasan Bekasi dan Cikarang dengan kenaikan hingga 40% dalam 5 tahun kedepan dibandingkan pasokan tahun 2015. Hal yang sama terlihat dari pengembangan hotel yang marak di beberapa tahun terakhir muncul karena aktivitas bisnis dan industri yang semakin berkembang serta adanya permintaan MICE dari Jakarta. Pasokan hotel di 5 tahun kedepan diperkirakan mencapai 98% dibandingkan pasokan di 2015. Pasokan ritel juga diperkirakan akan mengalami kenaikan yang signifikan dengan jumlah mencapai 146% dalam 5 tahun kedepan dibandingkan pasokan saat ini.


4

Perkembangan di Tangerang Pelopor tumbuhnya kawasan kota baru di Tangerang diawali oleh Bumi Serpong Damai yang tidak memiliki akses langsung ke jalur tol Jakarta Merak. Sementara dengan memanfaatkan jalur jalan tol Jakarta Merak, Lippo Karawaci, Summarecon Serpong, Paramount, dan Alam Sutera berada di jalur tol tersebut. Perkembangan properti komersial di Tangerang dapat dilihat pada grafik berikut.


Aktivitas perkembangan infrastruktur yang melibatkan area Serpong dan Tangerang cukup signifikan dalam 20 tahun terakhir. Selain jalur tol Jakarta Merak, wilayah Serpong dihubungkan oleh jalur tol Serpong - Pondok Aren, serta selesainya jalur JORR 1 secara keseluruhan, sehingga akses menuju area Serpong dan Tangerang secara umum menjadi lebih mudah. Pintu tol Alam Sutera juga mulai dibuka di tahun 2009 membawa pengaruh positif terhadap perkembangan properti komersial di kawasan Serpong dan Tangerang. Secara signifikan perkembangan Hotel dan Apartemen terlihat di kawasan Tangerang dengan penambahan jumlah unit pasokan yang tumbuh 31% untuk hotel dan 36% untuk apartemen dalam 10 tahun terakhir. Ruang ritel tumbuh di angka 12% per tahun sementara perkantoran di kisaran 22% dalam 5 tahun terakhir. Pasokan mendatang untuk sektor apartemen terlihat masih cukup signifikan dengan kenaikan hingga 130% dalam 5 tahun mendatang dibandingkan pasokan 2015. Sementara pasokan hotel diperkirakan mengalami kenaikan hingga 47%, pasokan ruang ritel 26%, dan ruang perkantoran naik 30% dalam 5 tahun kedepan dibandingkan pasokan saat ini.

Pengaruh infrastruktur Berkaca dari perkembangan kawasan Botabek yang dihubungkan dengan perkembangan jalan tol, maka terlihat adanya korelasi posiftif antara keduanya. Namun secara khusus tidak semua properti komersial terpengaruh secara langsung dengan keberadaan jalur jalan tol. Secara sektoral dapat digambarkan sebagai berikut : Ruang ritel Ruang ritel tidak secara langsung dipengaruhi oleh adanya penambahan infrastruktur seperti jalan tol. Aksesibilitas sudah pasti menjadi hal utama dalam pengembangan ruang ritel, namun tidak semata-mata hanya akses saja, karena faktor utama dari pengembangan ritel adalah populasi yang menjadi pangsa pasarnya. Jalur


5

jalan tol dapat menambah jarak tempuh bagi konsumen, namun immediate area yang menjadi pangsa pasar utama dan menjadi daily customer. Sementara konsumen dengan jarak tempuh yang jauh cenderung menjadi occasional shopper. Perkembangan ritel di Bogor, Bekasi, dan Tangerang banyak dipengaruhi oleh tingginya populasi di kawasan tersebut yang diakibatkan oleh pengembangan perumahan terkonsentrasi pada kawasan tersebut. Sehingga perkembangan ruang ritel mengikuti perkembangan populasi di kawasan tersebut. Jalan tol berpengaruh secara tidak langsung dengan meningkatkan konsentrasi pemukiman di area yang dilaluinya serta menarik konsumen untuk tinggal di area tersebut. Adanya infrastruktur baru dapat mendorong pertumbuhan ruang ritel di kisaran 5-10% per tahun namun diperkirakan memiliki interval waktu sejak kehadiran infrastruktur tersebut. Perkantoran Sektor perkantoran memiliki karakteristik yang cukup berbeda dibandingkan sektor komersial lainnya. Perkantoran cenderung terkonsentrasi di area CBD yang memiliki image sebagai kawasan bisnis dan memudahkan akses bagi klien dan kolega bisnisnya. Dalam perkembangannya, akibat kepadatan lalu lintas di Jakarta, mendorong pengembangan perkantoran mendekat ke kawasan permukiman dan kawasan industri sehingga memudahkan pemilik usaha dalam menjalankan bisnisnya. Kawasan Serpong menjadi salah satu alternatif pengembangan perkantoran karena memiliki akses yang lebih beragam baik dari Utara maupun dari Selatan. Serta diuntungkan dengan perkembangan perkantoran di area TB Simatupang yang saat ini sudah mulai padat, sehingga mencari alternatif pengembangan ke kawasan yang sudah berkembang seperti Bintaro dan BSD. Sementara kawasan Bekasi dan Cikarang diuntungkan dengan perkembangan kawasan industri yang mendorong kebutuhan ruang perkantoran bagi aktivitas bisnis di kawasan tersebut. Sehingga adanya perkembangan jalan tol diperkirakan tidak secara langsung mempengaruhi perkembangan di sektor perkantoran, namun dapat sangat menunjang dan mendorong pasokan untuk kawasan yang telah berkembang secara bisnis. Apartemen Perkembangan apartemen dalam 5 tahun terakhir dapat dikatakan sangat pesat dibandingkan dengan tahuntahun sebelumnya. Pengembang tidak hanya membangun apartemen di kawasan pusat kota Jakarta, namun sudah mengembangkan di kawasan pinggiran yang memiliki keunggulan aksesibilitas. Kawasan Botabek merupakan kawasan dengan aksesibilitas yang telah mapan serta adanya kemungkinan penambahan jalur infrastruktur lainnya membuat kawasan Botabek menjadi salah satu kawasan utama yang dituju untuk dikembangkan. Kemudahan akses melalui jalan tol menjadi salah satu pertimbangan selain lokasi yang sudah cukup padat dan berada di pusat pengembangan. Pembangunan infrastruktur jalan tol diperkirakan dapat mendorong pertumbuhan sektor apartemen hingga mencapai kisaran 30-40% per tahun terutama di area yang telah padat penduduknya. Hotel Hotel dipengaruhi oleh perkembangan aktivitas yang ada dalam kawasan tersebut. Aktivitas utama hotel umumnya terbagi menjadi dua bagian, FIT dan MICE atau business traveller. FIT banyak terdapat pada kawasan wisata yang permintaannya diakibatkan kunjungan wisata ke kawasan tersebut. Sementara aktivitas MICE atau business datang dari pemerintahan, pebisnis, perusahaan swasta, serta kawasan industri. Sehingga dapat dikatakan perkembangan hotel merupakan turunan dari aktivitas yang ada di kawasan tersebut maupun pengaruh akses yang mudah dari kawasan bisnis. Bogor telah menjadi pusat aktivitas MICE dari Jakarta selain juga memiliki daya tarik wisata bagi kawasan sekitarnya. Perkembangan jalur tol dapat memiliki pengaruh bagi bisnis Hotel di Bogor. Sementara kebutuhan hotel di Bekasi dan Serpong datang dari aktivitas di kawasan tersebut seperti kawasan industri di Jababeka, dan aktivitas bisnis di Serpong. Berbeda dengan Bogor, kedua kawasan tersebut baru dalam 5 tahun terakhir memiliki perkembangan hotel yang signifikan karena perkembangan aktivitas di kedua kawasan tersebut semakin meningkat. Adanya pembangunan infrastruktur jalan tol diperkirakan tidak secara langsung mendorong pertumbuhan sektor hotel, namun dapat menunjang perkembangannya jika terhubung dengan pusat-pusat pengembangan serta mendorong pertumbuhan aktivitas bisnis di kawasan tersebut.


6

Perkembangan di masa mendatang Perkembangan jalan tol di Jabodetabek masih terus berlanjut dengan adanya pengembangan JORR 2, jalan tol Becakayu, jalan tol Desari, jalan tol layang dalam kota serta pembukaan pintu tol baru. Selain jalan tol, infrastruktur lainnya sedang dipersiapkan seperti MRT, LRT, jalur Trans Jakarta, serta penambahan jalur Commuter Line. Dengan banyaknya pengembangan infrastruktur tersebut maka diperkirakan beberapa lokasi akan diuntungkan dengan adanya infrastruktur tersebut. Beberapa lokasi yang diprediksi akan mengalami percepatan adalah sebagai berikut : -

Kawasan eksisting o

-

Depok o

-

Perkembangan permukiman di kawasan ini sudah cukup tinggi dan pernah menjadi lokasi favorit untuk tinggal. Namun akibat kemacetan yang parah maka lokasinya tidak semenarik dulu lagi dan belum banyak berkembang lagi hingga saat ini. Dengan adanya JORR 2 akan membuat kawasan ini kembali mudah untuk dijangkau dan dapat menarik bagi pengembangan sektor apartemen dan ritel.

Cibitung o

-

Kawasan ini berkembang akibat banyaknya perguruan tinggi yang ada di kawasan tersebut serta didukung jumlah penduduk yang juga cukup tinggi dan kedekatan dengan Jakarta, membuat kawasan ini sudah cukup berkembang. Namun adanya tol baru yaitu JORR 2 serta Depok-Antasari diperkirakan akan mendorong Depok berkembang lebih jauh. Sektor yang akan segera berkembang adalah sektor apartemen dan ritel.

Cibubur dan sekitarnya o

-

Kawasan pusat pengembangan eksisting seperti Serpong, Bekasi, Cikarang akan tetap menjadi kawasan favorit bagi pengembangan properti komersial. Selain populasi penduduknya yang sudah cukup padat, kawasan ini sudah menjadi pusat pengembangan yang masih diminati dan masih memiliki potensi pengembangan. Sehingga adanya jalur toll baru akan mendorong pertumbuhan di kawasan tersebut baik untuk sektor apartemen dan ritel, serta sektor hotel dan perkantoran.

Kawasan ini dikenal sebagai kawasan industri dan belum memiliki pengembangan sektor lain yang menunjang aktivitas ini. Namun dengan adanya jalur toll baru maka diharapkan tidak hanya industri namun dapat membuka peluang bagi pengembangan di perumahan, apartemen serta hotel.

Tangerang (kawasan utara) o

Dengan adanya kedekatan dengan bandar udara dan jalan tol JORR 2 diharapkan kawasan ini dapat lebih berkembang terutama bagi perumahan, apartemen serta hotel.

-----


Pengaruh Infrastruktur terhadap Properti Komersial

Recommend Documents