SURVEI PROPERTI KOMERSIAL
9+-*
COMMERCIAL PROPERTY SURVEY
Oktober
2006
?
Harga properti komersial sewa/jual pada bulan Oktober secara bulanan relatif stabil kecuali tarif lahan industri mengalami penurunan dan hotel mengalami peningkatan sementara secara tahunan tarif sewa ritel, apartemen dan hotel meningkat sedangkan harga jual kantor, apartemen dan lahan industri menurun .
?
Tingkat hunian ritel dan kantor baik secara bulanan maupun secara tahunan mengalami peningkatan kecuali apartemen sewa, hotel dan lahan industri mengalami penurunanan.
Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek Ritel Sewa
Tingkat hunian meningkat sementara tarif sewa dan stok stabil
? Pada bulan Oktober 2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) mengalami kenaikan dari 96,74% menjadi 96,86% (m-t-m) disebabkan telah beroperasinya Elektronik Solution di Plaza Semanggi. ? Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan cenderung tetap meskipun ada penurunan tipis menjadi Rp304.874. (Grafik 1). ? Stok ritel di Jakarta sejak awal tahun sampai dengan bulan Oktober 2006 ratarata tidak mengalami perubahan meskipun cenderung naik tipis . Hal ini dikarenakan mulai beroperasinya Kalibata Mal Extention di Jakarta Selatan dan Carrefour di Blue Mal Bekasi sebagai penyewa utama. ? Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 1,32% dari 95,60% sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan dan stok masing-masing meningkat sebesar 0,97% dan 4,17%.
Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek (%)
(Rp) 425.000
98.0
400.000
97.0
375.000 350.000
96.0
325.000
95.0
300.000
94.0
275.000 250.000
93.0
225.000
92.0
200.000 91.0
175.000 150.000
90.0 9 10 11 12 1 2003
2
3
4
5
6
7 8 9 10 11 12 1 2004
Tingkat Hunian (%)
2
3
4
5
6 7
8 9 10 11 12 1 2005
2
3 4
5
6
7 8 9 10 2006
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga ( outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung ( face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing - masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset. Note : Tim Riilangka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama TingkatStatistik penjualan Sektor : merupakan
1
Ritel Jual (strata-title) Tingkat penjualan dan stok meningkat, harga jual tetap
? Tingkat penjualan bulan Oktober 2006 meningkat 0,93% sehingga menjadi sebesar 95,32% disebabkan kenaikan tingkat absoprsi di salah satu Mal Taman Palem. ? Sementara masih tingginya tingkat kompetisi menyebabkan harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya sebesar Rp47.940.389/m 2 sehingga pengembang menahan diri untuk menerapkan strategi harga yang berbeda. ? Stok ritel strata-title mengalami perubahan naik 0,59% dibandingkan bulan sebelumnya sehingga menjadi 1.716/m 2 .
Perkantoran Sewa (leased-office)
Tingkat hunian meningkat, tarif sewa dan stok stabil
? Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami peningkatan 0,76% sehingga menjadi 90,22%. Kenaikan disebabkan sumbangan dari daerah selatan Jakarta untuk area di luar CBD, sedangkan untuk area Non-CBD dialami secara merata oleh beberapa kawasan seperti Thamrin, Gatot Subroto dan Sudirman. ? Tarif sewa perkantoran di luar wilayah primer (Non Central Business District/Non CBD area) secara bulanan cenderung tetap meskipun ada penurunan tipis yaitu dari Rp123.533/m2 /bulan menjadi Rp123.532/m 2 /bulan (Grafik 2). ? Pada Oktober 2006, tidak terdapat tambahan pasokan baru gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non-CBD , posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta sama dengan kondisi bulan lalu 3,946 ribu/m 2 .
Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta (Rp)
(%) 95.0
130.000
90.0
125.000
85.0 120.000
80.0
115.000
75.0 70.0
110.000
65.0 105.000
60.0
100.000
55.0 9 10 11 12 1 2 3 2003
4
5
6 7
8 9 10 11 12 1 2 2004
Tingkat Hunian (%)
3
4 5
6 7
8 9 10 11 12 2005
1 2
3 4
5 6
7
8 9 10 2006
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
? Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,85% sedangkan tarif sewa turun sebesar 2,03% dibandingkan periode Oktober 2005 sementara pasokan gedung relatif tetap.
Tim Statistik Sektor Riil
2
Perkantoran Jual (strata-titled office) ? Secara bulanan, tingkat penjualan perkantoran s(trata-titled office) rata-rata di Tingkat penjualan meningkat, harga jual dan stok tetap
Jakarta untuk area CBD dan luar CBD ada kenaikan 0,15 % sehingga menjadi 91,12%. Karena yang aktif melakukan transaksi penjualan adalah keuangan, telekomunikasi dan periklanan.
? Sejak awal tahun 2006, harga jual (m-t-m) belum ada perubahan yaitu Rp11.285/m 2 . (Grafik 3). ? Pada Oktober2006, stok ruang perkantoran di Jakarta tidak mengalami perubahan. ? Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 0,97% yaitu dari 90,25% sedangkan harga jual mengalami penurunan sebesar 0,98% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun lalu. Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (%)
(Rp)
92.5
13,400,000
90.0 12,900,000 87.5 12,400,000
85.0
11,900,000
82.5 80.0
11,400,000 77.5 10,900,000
75.0
10,400,000
72.5 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2003 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Apartemen Sewa (leased apartment) Tingkat hunian menurun sementara tarif sewa dan stok stabil
? Secara umum, tingkat hunian apartemen sewa/servis di Jakarta pada bulan Oktober (m-t-m) masih menunjukkan tren penurunan 0,30% sehingga menjadi 85,99%. ? Tarif sewa di Jakarta rata-rata relatif tetap meskipun terdapat kenaikan tipis dari Rp129.787/m2 /bulan menjadi Rp129.790/m 2/bulan karena pengaruh melemahnya mata uang Rupiah terhadap dollar Amerika. (Grafik 4). ? Pada bulan Oktober 2006, pasokan apartemen sewa relatif tetap walaupun mengalami penurunan tipis 0,01% stock sebesar 5.375 unit . ? Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian mengalami penurunan sebesar 0,07% dan tarif sewa naik 0,54% sedangkan pasokan meningkat sebesar 0,09%.
Tim Statistik Sektor Riil
3
Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
135,000
90.0 88.0 86.0 84.0 82.0 80.0 78.0 76.0 74.0 72.0 70.0 68.0 66.0 64.0 62.0 60.0
130,000 125,000 120,000 115,000 110,000 105,000 100,000 95,000 90,000 85,000 80,000 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2003 2004 2005 2006
Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Apartemen Jual Tingkat penjualan meningkat sementara harga jual dan stok stabil
? Tingkat penjualan apartemen di beberapa proyek rata-rata mengalami peningkatan pada bulan Oktober 2006 di Jakarta naik 0,91% sehingga berada pada kisaran 96,75%. ? Harga jual apartemen di Jakarta relatif tetap meskipun ada peningkatan tipis disebabkan melemahnya nilai rupiah terhadap US Dollar sehingga menjadi sebesar Rp7.039 (ribu Rp/m 2). (Grafik 5).
? Pasokan apartemen jual bulan Oktober 2006 relatif tetap sebesar 36.201 unit. ? Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 4,35%, harga jual apartemen turun menjadi 0,46%.-
Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
9,400,000
97.5 95.0
8,900,000
92.5
8,400,000
90.0
7,900,000
87.5 85.0
7,400,000
82.5
6,900,000
80.0
6,400,000
77.5 75.0
5,900,000
72.5
5,400,000
70.0 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2003 2004
1 2 3
Tingkat Penjualan (%)
Tim Statistik Sektor Riil
4 5 6
7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 2005
8 9 10 2006
Harga Jual (Rp/m2/bulan)
4
Hotel di Jabotabek Tingkat hunian dan tarif sewa mengalami penurunan sementara stok stabil
? Secara umum, bulan Ramadhan mempengaruhi tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan Oktober 2006 sehingga rata -rata turun 33,21% bila dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Hotel berbintang 3, 4 dan 5 mengalami penurunan masing-masing sebesar 38,99%, 30,28% dan 29,13%. ? Rata-rata tarif sewa kamar hotel mengalami kenaikan sebesar 0,02% pada hotel berbintang 3 dan 5 turun sebesar 0,50% dan 0,05% (m-t-m). Sementara hotel berbintang 4 justru mengalami kenaikan tarif sebesar 0,47%. (Grafik 6). ? Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level 21.599 kamar (m-t-m). ? Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 ratarata mengalami penurunan 1,98% dari sebesar 46,70%. Sementara tarif sewa kamar meningkat 8,24%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 7,41%. Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek ( Rp )
(% )
550.000
75.0
525.000
70.0
500.000 65.0
475.000 450.000
60.0
425.000
55.0
400.000 50.0
375.000 350.000
45.0
325.000
40.0
300.000 35.0
275.000 250.000
30.0 9 10 11 12 2003
1
2
3
4
5
6
7
8 9 10 2004
11 12
1 2
Occupancy Rate (%)
3
4
5
6
7
8 9 10 11 12 2005
1 2
3
4
5
6
7
8 9 10 2006
Room Rate (Rp/night)
Lahan Industri di Jabotabek
? Tingkat penjualan lahan industri di Jabodetabek mengalami penambahan 0,25% sehingga menjadi sebesar 70,69%. Tingkat penjualan meningkat, harga jual dan stok stabil sementara tarif sewa menurun
? Harga jual lahan industri (m-t-m) tidak mengalami perubahan meskipun naik tipis menjadi sebesar Rp605.287/m 2 . Hal ini disebakan stok yang masih melimpah sedangkan tingkat penjualan sampai dengan akhir tahun belum menunjukkan pemulihan yang berarti. (Grafik 7). ? Secara bulanan tarif sewa mengalami penurunan 0,03% sehingga menjadi Rp25.138/m 2 .
? Pasokan lahan industri pada bulan Oktober2006 tidak mengalami perubahan yaitu sebesar 6.326 Ha. ? Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,32%, harga jual turun 1,34% sementara tarif sewa lahan industri turun 1,49% sedangkan stok meningkat sebesar 0,01%.
Tim Statistik Sektor Riil
5
Grafik 7 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek (%)
(Rp) 700,000
80.0
600,000
78.0 76.0
500,000
74.0
400,000
72.0 70.0
300,000
68.0
200,000
66.0 64.0
100,000
62.0
-
60.0 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2003 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Tim Statistik Sektor Riil
Harga Jual (Rp/m2)
6
Tabel Perkembangan Data Properti Komersial
JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK
2005 SEP
A. RITEL (Sewa) = Stok (ribu m 2) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Gross Rent (Rp/m2) RITEL (Strata Title) = Stok (ribu m 2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) B. KANTOR JUAL = Stok (m2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) KANTOR SEWA = Stok (ribu m 2) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Gross Rent (Rp/m2)
OKT
2006 NOV
DES
JAN
FEB
MAR
1,851 94.95
1,836 95.60
1,867 95.34
1,912 95.12
1,912 95.36
1,912 95.69
296,809
301,931
304,824
304,873
304,874
N.A . N.A .
N.A . N.A .
N.A . N.A .
1,270 89.72 46,722
1,308 90.45 46,722
1,388 91.50 46,722
368,672 86.40 11,488
368,672 90.25 11,397
368,672 90.60 11,376
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
3,946 87.25
3,946 87.72
3,946 88.43
3,946 88.32
126,119
126,087
123,785
35,694 92.64 7,096
36,194 92.72 7,071
APR
MAY
PERUBAHAN JUN
JUL
AGS
SEPT
OKT
M-T-M
Y-O-Y
1,912 95.75
1,912 95.77
1,912 96.53
1,912 96.69
1,912 96.74
1,912 96.73
1,912 96.74
1,912 96.86
(0.00) 0.13
4.17 1.32
304,873 304,873.41
304,873.09
304,874
304,875
304,874
304,874
304,875
304,874
(0.00)
0.97
1,388 92.10 47,351
1,388 92.17 47,351
1,388 92.17 47,351
1,433 93.79 47,351
1,706 94.20 47,940
1,706 94.44 47,940
1,706 94.44 47,940
1,716 95.32 47,940
0.59 0.93 0.00
-
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,674 90.60 11,285
368,674 90.74 11,285
368,674 90.89 11,285
368,674 90.98 11,285
368,674 91.12 11,285
0.00 0.15 0.00
0.00 0.97 (0.98)
3,946 88.14
3,946 88.24
3,946 88.43
3,946 88.36
3,946 88.36
3,946 88.50
3,946 89.46
3,946 89.24
3,946 89.55
3,946 90.22
0.00 0.76
0.00 2.85
123,530
123,532
123,534
123,535
123,534
123,534
123,535
123,534
123,532
123,533
123,532
(0.00)
(2.03)
36,194 92.87 7,070
36,194 92.88 7,039
36,196 92.88 7,039
36,197 93.24 7,039
36,199 93.81 7,039
36,199 94.36 7,039
36,199 95.03 7,039
36.199 95.03 7,039
36,200 95.84 7,039
36,200 95.81 7,039
36,201 95.87 7,039
36,201 96.75 7,039
0.00 0.91 0.00
0.02 4.35 (0.46)
C. APARTEMEN JUAL = Stok ( m 2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) APARTEMEN SEWA = Stock (number of units) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Gross Rent (Rp/m2)
5,370 86.31
5,370 86.05
5,370 86.23
5,370 85.41
5,370 87.74
5,370 89.39
5,370 88.37
5,370 86.74
5,370 85.53
5,370 85.53
5,370 86.53
5,370 84.71
5,375 86.24
5,375 85.99
(0.01) (0.30)
0.09 (0.07)
133,446
129,099
132,000
129,781
129,784
129,783
129,783
129,782
129,782
129,782
129,786
129,786
129,787
129,790
0.00
0.54
D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5 = Stock (number of rooms) = Tingkat Hunian (%) = Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp)
22,882 70.01 441,254
23,327 46.70 455,718
23,327 55.90 452,979
23,327 61.46 444,632
21,358 57.76 471,202
21,358 65.81 489,696
21,599 64.71 490,555
21,599 65.73 492,207
21,599 63.15 489,083
21,599 67.82 520,484
21,599 69.77 498,636
21,599 68.01 493,696
21,599 68.53 493,183
21,599 45.77 493,270
0.00 (33.21) 0.02
(7.41) (1.98) 8.24
6,325 69.72 624,090 88.92
6,325 69.77 613,517 88.92
6,325 70.13 611,986 88.92
6,325 70.82 605,288 88.92
6,325 70.82 605,288 88.92
6,325 71.20 605,288 88.92
6,325 71.26 605,286 88.92
6,325 71.29 605,284 -
6,326 70.33 605,285 -
6,326 70.33 605,285 -
6,326 70.51 605,286 -
6,326 70.51 605,286 -
6,326 70.51 605,286 -
6,326 70.69 605,287 -
0.00 0.25 0.00
0.01 1.32 (1.34) -
25,841
25,519
25,445
25,123
25,123
25,123
25,119
25,131
25,145
25,145
25,137
25,136
25,146
25,138
(0.03)
(1.49)
E. LAHAN INDUSTRI = Stock (ha) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (Rp/m2) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Rent (Rp/m2)
Tim Statistik Sektor Riil
-
7
