SURVEI PROPERTI KOMERSIAL
9+-*
COMMERCIAL PROPERTY SURVEY
September 2006
?
Harga properti komersial sewa/jual pada bulan September secara bulanan relatif stabil kecuali tarif hotel mengalami penurunan dan lahan industri mengalami peningkatan sementara secara tahunan menurun kecuali harga sewa ritel dan hotel mengalami peningkatan.
?
Tingkat hunian ritel, kantor, hotel dan apartemen secara bulanan mengalami peningkatan sementara secara tahunan tingkat hunian apartemen dan hotel mengalami penurunanan.
Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek Ritel Sewa Tingkat hunian meningkat sementara tarif sewa dan stok stabil
? Pada bulan September 2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) meningkat dari 96,73% menjadi 96,74% (m-t-m). ? Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan cenderung tetap meskipun ada kenaikan tipis menjadi Rp304.875 karena melemahnya nilai tukar Rupiah terhadap dolar Amerika. (Grafik 1). ? Stok ritel di Jakarta sejak awal tahun sampai bulan September 2006 tidak mengalami perubahan.
dengan
? Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 1,89% yaitu dari 94,95% menjadi 96,74%, sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan dan stok masing-masing meningkat sebesar 2,72% dan 3,30%.
Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek (%)
(Rp) 425.000
98.0
400.000
97.0
375.000 350.000
96.0
325.000
95.0
300.000
94.0
275.000 250.000
93.0
225.000
92.0
200.000 91.0
175.000 150.000
90.0 9 10 11 12 1 2003
2
3
4
5 6
7
8 9 10 11 12 1 2004
Tingkat Hunian (%)
2
3 4
5
6
7
8 9 10 11 12 1 2005
2
3
4
5
6
7
8 9 2006
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga ( outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung ( face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing- masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset. Note : Tim Statistik Riilangka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama Tingkat penjualan Sektor : merupakan
1
Ritel Jual (strata-title) Tingkat penjualan, harga jual dan stok tetap
? Tingkat penjualan bulan September sebesar 94,44%.
2006
relatif tetap
? Sementara harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya sebesar Rp47.940.389/m2. ? Stok ritel strata-title tidak mengalami perubahan dari bulan sebelumnya yaitu 1.706/m2
Perkantoran Sewa (leased-office)
Tingkat hunian meningkat, tarif sewa dan stok stabil
? Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami peningkatan 0,35% sehingga menjadi 89,55%. Kenaikan disebabkan sumbangan dari daerah selatan Jakarta untuk area di luar CBD, sedangkan untuk area Non-CBD kenaikan tingkat hunian dialami secara merata oleh beberapa kawasan seperti Thamrin, Gatot Subroto dan Sudirman. ? Tarif sewa perkantoran pada wilayah primer (Central Business District/CBD area) secara rata-rata relatif stabil meskipun ada kenaikan tipis yaitu dari Rp123.532/m 2/bulan menjadi Rp123.533/m2/bulan (Grafik 2). ? Pada September 2006, tidak terdapat tambahan pasokan baru gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non-CBD, posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta sama dengan kondisi bulan lalu 3,946 ribu/m 2.
Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta (Rp)
(%) 95.0
130.000
90.0
125.000
85.0 120.000
80.0
115.000
75.0 70.0
110.000
65.0 105.000
60.0
100.000
55.0 9 10 11 12 2003
1 2
3
4
5 6
7
8 9 10 11 12 2004
1 2
Tingkat Hunian (%)
3 4
5
6
7 8 9 10 11 12 1 2005
2 3
4
5
6
7
8 9 2006
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
? Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,63% sedangkan tarif sewa turun sebesar 2,05% dibandingkan periode September 2005. Sementara pasokan gedung relatif tetap.
Perkantoran Jual (strata-titled office)
Tim Statistik Sektor Riil
2
? Secara bulanan, Tingkat penjualan meningkat sementara harga jual dan stok stabil
tingkat penjualan perkantoran (stratatitled office) rata-rata di Jakarta untuk area CBD dan luar CBD ada kenaikan 0,10 % sehingga menjadi 90,98%.
? Sejak awal tahun 2006, harga jual (m-t-m) perubahan yaitu Rp11.285/m2. (Grafik 3).
belum
ada
? Pada September 2006, pasok ruang perkantoran di Jakarta tidak mengalami perubahan. ? Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 5,30% yaitu dari 86,40% menjadi sebesar 90,98% dan harga jual mengalami penurunan sebesar 1,77% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun lalu.
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (%)
(Rp)
92.5
13,400,000
90.0 12,900,000 87.5 12,400,000
85.0
11,900,000
82.5 80.0
11,400,000 77.5 10,900,000
75.0
10,400,000
72.5 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2003 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Apartemen Sewa (leased apartment) ? Pada September 2006, tingkat hunian (m-t-m) mengalami peningkatan 1,81% sehingga menjadi 86,24%. Tingkat hunian dan stok meningkat sementara tarif sewa stabil
? Tarif sewa di Jakarta rata-rata relatif tetap meskipun terdapat kenaikan tipis dari Rp129.786/m 2/bulan menjadi Rp129.787/m 2/bulan karena pengaruh kurs mata uang. (Grafik 4). ? Pada bulan September 2006, pasokan apartemen sewa mengalami kenaikan 0,10% sehingga stock menjadi 5.375 unit. Kenaikan tersebut berasal dari penyelesaian 3 proyek apartemen servis yaitu The Peak (Beaufort Serviced Residence) di CBD serta Pondok Indah Square dan Sommerset Berlian Serviced Apartment di Jakarta Selatan. ? Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian dan tarif sewa turun masing-masing sebesar 0,07% dan 2,74%, sedangkan pasokan meningkat sebesar 0,10%.
Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta
Tim Statistik Sektor Riil
3
(Rp)
(%)
135,000
90.0 88.0 86.0 84.0 82.0 80.0 78.0 76.0 74.0 72.0 70.0 68.0 66.0 64.0 62.0 60.0
130,000 125,000 120,000 115,000 110,000 105,000 100,000 95,000 90,000 85,000 80,000 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2003 2004 2005 2006
Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Apartemen Jual ? Tingkat penjualan apartemen di beberapa proyek rata-rata mengalami peningkatan pada bulan September 2006 di Jakarta naik 0,06% sehingga berada pada kisaran 95,87%. Tingkat penjualan meningkat sementara harga jual dan stok stabil
? Harga jual apartemen di Jakarta relatip tetap ada penurunan tipis sehingga menjadi (ribu Rp/m2). (Grafik 5).
meskipun sebesar Rp7.039
? Pasokan apartemen jual bulan September tetap meskipun ada kenaikan menjadi sebesar 36.201 unit.
tipis
dari
2006 relatif 36.200 unit
? Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 3,48%, harga jual apartemen turun menjadi
0,80%.
Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
9,400,000
97.5 95.0
8,900,000
92.5
8,400,000
90.0
7,900,000
87.5 85.0
7,400,000
82.5
6,900,000
80.0
6,400,000
77.5 75.0
5,900,000
72.5
5,400,000
70.0 9 10 11 12 1 2 3 4 2003
5 6 7
8 9 10 11 12 2004
1 2 3
Tingkat Penjualan (%)
4 5 6
7 8 9 10 11 12 1 2 2005
3 4 5
6 7 8 9 2006
Harga Jual (Rp/m2/bulan)
Hotel di Jabotabek
Tingkat hunian mengalami peningkatan dan tarif sewa mengalami penurunan
Tim Statistik Sektor Riil
? Secara umum, tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan September 2006 mengalami peningkatan dari 2,53% menjadi sebesar 0,78% bila dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Hotel berbintang 4 dan 5 mengalami kenaikan tingkat hunian sebesar 1,1 1% dan 3,04%,
4
sedangkan 1,14%.
untuk
bintang
3
mengalami
penurunan
sebesar
? Rata-rata tarif sewa kamar hotel mengalami penurunan sebesar 0,10% pada hotel berbintang 3 dan 4 turun sebesar 1,39% dan 0,58% (m-t-m). Sementara hotel berbintang 5 justru mengalami kenaikan tarif sebesar 0,59%. (Grafik 6). Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek
( Rp )
(% )
550.000
75.0
525.000
70.0
500.000 65.0
475.000 450.000
60.0
425.000
55.0
400.000 50.0
375.000 350.000
45.0
325.000
40.0
300.000 35.0
275.000 250.000
30.0 9 10 2003
11 12
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 2004
11 12
1
2
Occupancy Rate (%)
3
4
5
6
7
8 9 10 11 12 2005
1
2
3
4
5
6
7
8 9 2006
Room Rate (Rp/night)
? Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level 21.599 kamar (m-t-m). ? Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar bintang 3, 4, dan 5 rata-rata mengalami penurunan sehingga menjadi 68,53%. Sementara tarif sewa meningkat 11,77%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 5 mangalami penurunan 5,61%.
hotel 2,11% kamar 4 dan
Lahan Industri di Jabotabek ? Tingkat penjualan lahan industri di Jabodetabek mengalami penambahan yaitu tetap sebesar 70,51%. Tingkat penjualan, harga jual dan stok stabil sementara tarif sewa
tidak
? Harga jual lahan industri (m-t-m) tidak mengalami perubahan yaitu pada level sebesar Rp605.286/m 2 dan diperkirakan akan tetap stabil untuk jangka waktu yang cukup lama. Hal ini disebabkan karena selain lesunya penjualan pada tahun ini, stok lahan yang belum terjual pun masih cukup banyak tersebar di beberapa kawasan. Dengan banyaknya pilihan lahan di beberapa kawasan industri, pembeli lahan/investor memiliki posisi tawar yang lebih baik dibandingkan pengembang sehingga diskon yang diberikan pun lebih menarik terutama untuk pembeli lahan dalam ukuran besar. (Grafik 7).
? Secara bulanan tarif sewa mengalami peningkatan 0,04% sehingga menjadi Rp25.146/m 2.
? Pasokan lahan industri pada bulan September 2006 tidak mengalami perubahan yaitu sebesar 6.326 Ha. ? Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,13%, harga jual turun 3,01% sementara tarif sewa lahan
Tim Statistik Sektor Riil
5
industri turun 2,69% 0,01%.
sedangkan
stok
meningkat
sebesar
Grafik 7 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek (%)
(Rp) 700,000
80.0
600,000
78.0 76.0
500,000
74.0
400,000
72.0 70.0
300,000
68.0
200,000
66.0 64.0
100,000
62.0
-
60.0 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2003 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Tim Statistik Sektor Riil
Harga Jual (Rp/m2)
6
Tabel Perkembangan Data Properti Komersial 2005 JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK
A. RITEL (Sewa) = Stok (ribu m2) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Gross Rent (Rp/m2) RITEL (Strata Title) 2 = Stok (ribu m ) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) B. KANTOR JUAL = Stok (m2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) KANTOR SEWA 2 = Stok (ribu m ) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Gross Rent (Rp/m2)
SEP
OKT
2006 NOV
DES
JAN
FEB
1,851 94.95
1,836 95.60
1,867 95.34
1,912 95.12
1,912 95.36
1,912 95.69
296,809
301,931
304,824
304,873
304,874
N.A . N.A .
N.A . N.A .
N.A . N.A .
1,270 89.72 46,722
1,308 90.45 46,722
1,388 91.50 46,722
368,672 86.40 11,488
368,672 90.25 11,397
368,672 90.60 11,376
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
3,946 87.25
3,946 87.72
3,946 88.43
3,946 88.32
126,119
126,087
123,785
35,694 92.64 7,096
36,194 92.72 7,071
MAR
APR
MAY
1,912 95.75
1,912 95.77
1,912 96.53
304,873 304,873.41
304,873.09
304,874
1,388 92.10 47,351
1,388 92.17 47,351
1,388 92.17 47,351
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
3,946 88.14
3,946 88.24
3,946 88.43
123,530
123,532
123,534
36,194 92.87 7,070
36,194 92.88 7,039
36,196 92.88 7,039
PERUBAHAN JUN
1,912 96.69
JUL
AGS
SEPT
M-T-M
Y-O-Y
1,912 96.74
1,912 96.73
1,912 96.74
0.00 0.01
3.30 1.89
304,874
304,874
304,875
0.00
2.72
1,433 93.79 47,351
1,706 94.20 47,940
1,706 94.44 47,940
1,706 94.44 47,940
0.00 0.00 0.00
-
368,672 90.60 11,285
368,674 90.60 11,285
368,674 90.74 11,285
368,674 90.89 11,285
368,674 90.98 11,285
0.00 0.10 0.00
0.00 5.30 (1.77)
3,946 88.36
3,946 88.36
3,946 88.50
3,946 89.46
3,946 89.24
3,946 89.55
0.00 0.35
0.00 2.63
123,535
123,534
123,534
123,534
123,532
123,533
0.00
(2.05)
36,197 93.24 7,039
36,199 93.81 7,039
36,199 94.36 7,039
36,199 95.03 7,039
36.199 95.03 7,039
36,200 95.84 7,039
36,200 95.81 7,039
36,201 95.87 7,039
0.00 0.06 (0.00)
1.42 3.48 (0.80)
5,370 85.53
5,370 86.53
5,370 84.71
5,375 86.24
0.10 1.81
0.10 (0.07)
304,875
123,535
C. APARTEMEN JUAL 2 = Stok ( m ) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) APARTEMEN SEWA = Stock (number of units) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Gross Rent (Rp/m2)
5,370 86.31
5,370 86.05
5,370 86.23
5,370 85.41
5,370 87.74
5,370 89.39
5,370 88.37
5,370 86.74
5,370 85.53
133,446
129,099
132,000
129,781
129,784
129,783
129,783
129,782
129,782
129,782
129,786
129,786
129,787
0.00
(2.74)
D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5 = Stock (number of rooms) = Tingkat Hunian (%) = Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp)
22,882 70.01 441,254
23,327 46.70 455,718
23,327 55.90 452,979
23,327 61.46 444,632
21,358 57.76 471,202
21,358 65.81 489,696
21,599 64.71 490,555
21,599 65.73 492,207
21,599 63.15 489,083
21,599 67.82 520,484
21,599 69.77 498,636
21,599 68.01 493,696
21,599 68.53 493,183
0.00 0.78 (0.10)
(5.61) (2.11) 11.77
6,325 69.72 624,090 88.92
6,325 69.77 613,517 88.92
6,325 70.13 611,986 88.92
6,325 70.82 605,288 88.92
6,325 70.82 605,288 88.92
6,325 71.20 605,288 88.92
6,325 71.26 605,286 88.92
6,325 71.29 605,284 -
6,326 70.33 605,285 -
6,326 70.33 605,285 -
6,326 70.51 605,286 -
6,326 70.51 605,286 -
6,326 70.51 605,286 -
0.00 0.00 0.00 -
0.01 1.13 (3.01) -
25,841
25,519
25,445
25,123
25,123
25,123
25,119
25,131
25,145
25,145
25,137
25,136
25,146
0.04
(2.69)
E. LAHAN INDUSTRI = Stock (ha) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (Rp/m2) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Rent (Rp/m2)
Tim Statistik Sektor Riil
7
