SURVEI
PROPERTI KOMERSIAL
COMMERCIAL
Februari 2004
PROPERTY
SURVEY
- Tingkat hunian hotel dan apartemen mengindikasikan kenaikan, lainnya relatif stabil. Sementara tarif sewa, umumnya mengindikasikan penurunan kecuali perkantoran dan hotel - Tingkat penjualan apartemen dan lahan industri mulai meningkat, secara umum terjadi peningkatan harga jual
Pusat Perbelanjaan di Jabotabek Tingkat hunian dan tarif sewa menurun, seiring dengan penambahan pasokan
Pada Februari 2004, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di Jabotabek masih sangat tinggi dan hanya mengalami penurunan tipis sebesar 0,33% dari bulan sebelumnya hingga mencapai 95,64%. Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan juga menunjukan penurunan, yaitu 2 2 dari Rp 279.118/m /bulan menjadi Rp 269.603/m /bulan (Grafik 1). Gejala penurunan tingkat hunian maupun tarif sewanya tersebut patut diperhatikan mengingat akan semakin bertambahnya pasokan ruangan pusat perbelanjaan baru dari yang saat ini masih dibangun. Pada bulan laporan, terdapat penambahan pasokan pusat perbelanjaan di wilayah Jabotabek sebesar 2 138.000 m , yaitu dengan mulai dioperasikannya Kenari Mas, Plaza Serpong, Plaza Ekalokasari dan WTC Matahari. Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: - Tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan di wilayah Jakarta menurun masing-masing sebesar 0,34% dan 4,03% menjadi sebesar 2 95,87% dan Rp 317.656/m /bulan. - Sementara itu, tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan di wilayah Botabek hanya mengalami penurunan tipis dibandingkan bulan sebelumnya. Tingkat hunian turun dari 95,35% menjadi 95,07% dan tarif sewa turun dari 2 2 Rp 162.588/m /bulan menjadi Rp 161.518/m /bulan. Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabotabek (Rp)
(%)
300,000
98,0
275,000
97,0
250,000 96,0 225,000 200,000
95,0
175,000
94,0
150,000
93,0
125,000
92,0
100,000 91,0
75,000 50,000
90,0 Jan Feb M ar Apr M ei 2002
Jun
Jul
Ags Sep
Okt Nov Des
Tingkat Hunian (%)
Jan Feb M ar Apr M ei 2003
Jun
Jul
Ags Sep
Okt Nov Des
Jan Feb 2004
Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)
Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 173 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
1
Perkantoran di Jakarta Tingkat hunian menurun tipis sebaliknya tarif sewa meningkat tipis
Pada Februari 2004, tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O)) tercatat sebesar 84,46%, atau turun tipis sebesar 0,04% dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya. Sebaliknya, tarif sewa perkantoran menunjukkan peningkatan tipis sebesar 0,04% menjadi Rp 2 110.864/m /bulan (Grafik 2). Perkembangan tingkat hunian menurut wilayah adalah sebagai berikut : -
Tingkat hunian leased-office di wilayah primer (Central Business District /CBD area) mengalami penurunan dari 85,60% menjadi 85,35%. Sementara itu, tingkat hunian O/O leased-office justru menunjukkan kenaikan tipis dari 91,09% menjadi 91,48%.
-
Sedangkan di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office naik tipis menjadi 81,12% dari 80,63% pada bulan sebelumnya, sedangkan tingkat hunian O/O leased-office tidak mengalami perubahan yaitu sebesar 93,21%.
Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta (Rp) 120,000
(%) 90,0
115,000
85,0
110,000
80,0
105,000
75,0
100,000
70,0
95,000
65,0
90,000
60,0
85,000
55,0
80,000
50,0 Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb 2002 2003 2004
Tingkat Hunian (%)
Tingkat penjualan menurun tipis sebaliknya harga jual meningkat tipis
Tarif Sew a (Rp/m2/bulan)
Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta menunjukkan penurunan tipis menjadi 86,79% dari 87,00% pada bulan sebelumnya. Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan di daerah primer masih menunjukkan peningkatan, yaitu sebesar 90,74% dari 90,68% pada bulan Januari 2004. Sebaliknya, di daerah sekunder tingkat penjualan justru mengalami penurunan hingga mencapai 75,06%, atau turun 1,30% dibandingkan bulan sebelumnya. Sementara itu, harga jual kantor di Jakarta 2 mengalami sedikit peningkatan sebesar 0,12%, yaitu dari Rp 10.932.769/m 2 menjadi Rp 10.945.978/m (Grafik 3). Masih meningkatnya harga jual perkantoran tersebut bersumber dari peningkatan harga jual perkantoran di daerah CBD pada saat harga jual di daerah sekunder tidak mengalami perubahan. Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut : -
Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik tipis sebesar 0,15% dari 2 2 Rp 12.077.401/m menjadi Rp 12.095.050/m .
-
Di wilayah sekunder, harga jual tidak mengalami perubahan yaitu sebesar 2 Rp 7.528.051/m .
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
2
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (Rp)
(%)
12.000.000
90,0
11.800.000
87,5
11.600.000
85,0
11.400.000 11.200.000
82,5
11.000.000
80,0
10.800.000
77,5
10.600.000
75,0
10.400.000
72,5
10.200.000 10.000.000
70,0 Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan Feb 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Apartemen di Jakarta Tingkat hunian apartemen sewa meningkat sedangkan tarif sewa menurun
Pada Februari 2004, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) mengalami peningkatan sebesar 2,10% menjadi sebesar 76,34%. Sebaliknya, 2 tarif sewa apartemen tercatat lebih rendah, yaitu sebesar Rp 91.727/m /bulan 2 dibandingkan tarif pada bulan lalu (Rp 94.084/m /bulan) (Grafik 4). Secara tahunan, tarif sewa tersebut menunjukkan penurunan tajam sebesar 10,96% 2 dari sebesar Rp 103.018/m /bulan. Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
130.000
80,0
125.000
78,0
120.000
76,0
115.000
74,0
110.000
72,0
105.000
70,0
100.000
68,0
95.000
66,0
90.000
64,0
85.000
62,0
80.000
60,0 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb 2002 2003 2004
Tingkat Hunian (%)
Tingkat penjualan dan harga jual apartemen meningkat
Tarif Sewa (Rp/m2)
Sejalan dengan meningkatnya tingkat hunian apartemen sewa, tingkat penjualan apartemen jual (strata-titled apartment) bulan Februari 2004 tercatat sebesar 89,55%, atau sedikit lebih tinggi dibandingkan bulan sebelumnya (89,48%). Selain itu, terjadi peningkatan harga jual apartemen dibandingkan 2 dengan periode laporan yang lalu, yaitu dari Rp 7.191.188/m menjadi 2 Rp 7.272.514/m (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual juga tercatat mengalami 2 peningkatan sebesar 4,16% dari Rp 6.981.844/m pada Februari 2003.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
3
Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
7.400.000
92,5
7.200.000
90,0
7.000.000
87,5
6.800.000
85,0
6.600.000
82,5
6.400.000 80,0
6.200.000
77,5
6.000.000 5.800.000
75,0
5.600.000
72,5
5.400.000
70,0 Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Hotel di Jabotabek Tingkat hunian dan tarif kamar meningkat
Tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 pada Februari 2004 mengalami peningkatan tajam (22,01%) dibandingkan bulan sebelumnya hingga tercatat sebesar 60,10% (Grafik 6). Dibandingkan bulan sebelumnya, terjadi peningkatan tingkat hunian hotel berbintang di wilayah Jabotabek. Pertumbuhan tingkat hunian tertinggi terjadi pada hotel bintang 5 sebesar 32,28% menjadi 51,51%, diikuti oleh hotel bintang 3 sebesar 18,06% menjadi 70,39%, dan hotel bintang 4 sebesar 14,48% menjadi 63,34%. Dalam konteks tarif kamar, secara umum rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan dibandingkan bulan sebelumnya. Peningkatan tersebut terutama bersumber dari peningkatan tarif sewa kamar hotel bintang 3, sedangkan tarif kamar hotel bintang 4 dan 5 justru menunjukkan penurunan. Rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3 meningkat dari Rp 230.447/malam menjadi Rp 230.805/malam. Sementara rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 4 dan 5 turun masing-masing sebesar 0,93% dan 0,10% menjadi sebesar Rp 329.938/malam dan Rp 534.132/malam. Secara tahunan, rata-rata tarif kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami peningkatan tipis sebesar 0,58%. Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek (Rp)
(%)
450,000
70,0
430,000
65,0
410,000 60,0 390,000 55,0
370,000 350,000
50,0
330,000
45,0
310,000 40,0 290,000 35,0
270,000 250,000
30,0 Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb 2002 2003 2004
Tingkat Hunian (%)
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
Tarif Kamar (Rp/malam)
4
Lahan Industri di Jabotabek Tarif sewa menurun tajam sebaliknya harga jual meningkat tipis
Pada Februari 2004, tingkat hunian lahan industri sewa tidak mengalami perubahan, atau tercatat sebesar 87,39%. Sementara itu, harga sewa mengalami penurunan tajam (10,96%) dibandingkan bulan sebelumnya menjadi 2 Rp 20.989/m (Grafik 7). Berdasarkan wilayah, tarif sewa dan tingkat hunian lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: - Tarif sewa lahan industri di Jakarta mengalami penurunan tajam menjadi 2 2 sebesar Rp 19.053/m dari Rp 21.752/m sedangkan tingkat hunian tetap sebesar 89,46%. - Di Botabek, tarif sewa lahan industri juga menurun tajam dari Rp 28.557/m 2 menjadi Rp 25.763/m dengan tingkat hunian tetap sebesar 81,73%.
2
Grafik 7 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek (%)
(Rp) 35.000
88,4 88,2
30.000
88,0 87,8
25.000
87,6 87,4
20.000
87,2 15.000
87,0 86,8
10.000
86,6 86,4
5.000
86,2 0
86,0 Jan Feb M ar Apr M ei Jun 2002
Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun 2003
Tingkat Hunian (%)
Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb 2004
Harga Sew a (Rp/m2)
Harga jual dan tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek masingmasing mengalami peningkatan tipis. Harga jual meningkat sebesar 0,16% dari 2 2 Rp 480.533/m menjadi Rp 481.309/m . Sedangkan tingkat penjualan lahan industri meningkat tipis sebesar 0,03% menjadi 65,13% (Grafik 8). Dilihat berdasarkan wilayahnya, harga jual dan tingkat penjualan lahan industri di wilayah Jakarta pada bulan laporan masing-masing tetap sebesar 2 Rp 1.100.000/m dan sebesar 69,63%. Sementara itu, di wilayah Botabek harga 2 jual tercatat sebesar Rp 406.378/m dengan tingkat penjualan sebesar 64,19%. Secara tahunan, harga jual lahan industri di Jakarta dan Botabek mengalami penurunan tajam masing-masing sebesar 8,33% dan 5,25%. Grafik 8 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
5
(Rp)
(%)
700.000
68,0
600.000
67,0 66,0
500.000
65,0
400.000
64,0 300.000
63,0
200.000
62,0
100.000
61,0
-
60,0 Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep Okt N o v Des Jan Feb 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
Harga Jual (Rp/m2)
6
