SURVEI PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL PROPERTY SURVEY
Tingkat hunian kantor dan hotel di wilayah Jabotabek, mengalami peningkatan, sebaliknya tingkat hunian ritel, apartemen mengalami penurunan. Tarif sewa apartemen, hotel dan lahan industri mengalami penurunan sebaliknya ritel dan kantor mengalami peningkatan.
Tingkat hunian apartemen dan hotel di wilayah Bandung mengalami peningkatan, demikian juga dengan tarif sewa ritel, apartemen dan hotel mengalami peningkatan.
Triwulan I- 2006
Pusat Perbelanjaan/Ritel di Jabodetabek dan Bandung Jabodetabek : tingkat hunian turun, tarif sewa naik Bandung : tingkat hunian turun, tarif sewa naik
Pada triwulan I-2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan atau ritel di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok,Tangerang dan Bekasi) tercatat sebesar 90,11%, atau turun sebesar 385 bps (q-t-q) dibandingkan 93,96% pada triwulan sebelumnya (Grafik 1). Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek ( Rp )
( %) 100.0
380,000
350,000
95.0
320,000
290,000
90.0
260,000
230,000
85.0 I
II
III 2002
IV
I
II
III
IV
2003 Tingkat Hunian (%)
I
II
III
IV
I
2004
II
III 2005
IV
I 2006
Tarif Sewa (Rp)
Penurunan tingkat hunian terjadi di wilayah Jakarta sebesar 92,08% atau menurun 191 bps sementara tingkat hunian di wilayah Bodetabek stabil sebesar 93,87%. Untuk tarif sewa ritel di Jabodetabek pada triwulan laporan naik sebesar 2 2 17,95% (q-t-q), yaitu dari Rp318.670/m /bulan menjadi Rp375.887/m /bulan. Kenaikan tarif sewa sektor ritel tercermin juga pada perubahan indeks, yaitu dari 389,99 menjadi 460,01. Harga jual ritel dan tingkat penjualan strata title tercatat masing-masing sebesar Rp51.372.527 dan 93.97%. Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jabodetabek mengalami penurunan 2,44% atau sebesar 385 bps dibandingkan 92,37% pada triwulan I-2005. Sementara, tarif sewa ritel naik sebesar 26,52% (y-o-y) dibanding tarif sewa pada 2 periode yang sama tahun sebelumnya (Rp297.100/m /bulan).
Metodologi Data Properti Komersial Triwulanan merupakan data yang diperoleh dari 5 jenis properti komersial yaitu: pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di dua wilayah, wilayah I terdiri atas Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi dan wilayah 2 adalah Bandung. Pengumpulan data dilakukan Tim Statistik Sektor Riil pihak ke tiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga, dan tarif sewa porperti komersial. Yang membedakan data properti komersial triwulanan dan bulanan adalah dalam hal cakupannya, untuk triwulanan data properti komersial merupakan data populasi sedangkan untuk bulanan merupakan data sampel. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.
1
Pada periode laporan, secara keseluruhan total pasokan pusat perbelanjaan di Jabodetabek mengalami peningkatan dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. 2 Pasokan pusat perbelanjaan meningkat hingga mencapai 1.912.480 m yang disebabkan beroperasinya Plaza Cibubur 2 (Extension) – Depok, Sudirman Place Jakarta, Plaza Taman Harapan Baru-Bekasi dan Margo City Square-Depok. Pada triwulan I-2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan atau ritel di wilayah Bandung tercatat sebesar 61,00%, atau turun sebesar 1160 bps (q-t-q) dibandingkan 72,60% pada triwulan sebelumnya. Sementara untuk tarif sewa ritel, pada triwulan 2 laporan mengalami kenaikan sebesar 0,34% (q-t-q), yaitu dari Rp194.856/m /bulan 2 menjadi Rp195.510/m /bulan.
Gedung Perkantoran di Jakarta dan Bandung
Jakarta : tingkat hunian, tarif sewa, tingkat penjualan naik, harga penjualan turun. Bandung : tingkat hunian dan tarif sewa tetap
Pada triwulan I-2006, tingkat hunian perkantoran di Jakarta tercatat sebesar 85,28%, atau meningkat sebesar 53 bps (q-t-q) dibandingkan 84,75% pada triwulan sebelumnya (Grafik 2). Kenaikan tingkat hunian perkantoran tersebut terjadi di wilayah primer (Central Business District/CBD area) dan wilayah sekunder. Perkembangan tingkat hunian menurut wilayah adalah sebagai berikut : -
Di wilayah primer (CBD area) tingkat hunian naik sebesar 462 bps (q-t-q), yaitu dari 85,12% menjadi 89,74%.
-
Di wilayah sekunder (di luar CBD area), tingkat hunian naik sebesar 150 bps (q-t-q), yaitu dari 83,72% menjadi 85,22%.
Sementara itu, tarif sewa perkantoran di Jakarta mengalami peningkatan tipis 2 2 yaitu dari Rp109.083/m /bulan menjadi Rp109.085/m /bulan (q-t-q). Peningkatan tarif sewa tersebut terjadi di wilayah primer dan sekunder yaitu masing-masing dari 2 2 2 Rp145.618/m /bulan menjadi Rp145.629/m /bulan (q-t-q) dan dari Rp93.924/m /bulan 2 menjadi Rp93.928/m /bulan). Pada periode laporan, tingkat hunian dan tarif sewa perkantoran di wilayah 2 Bandung stabil masing-masing sebesar 97,39% dan sebesar Rp67.500/m /bulan dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran Jakarta ( Rp )
( %) 95.0
115,000 110,000
90.0
105,000 100,000 95,000
85.0
90,000 85,000
80.0
80,000 75,000
75.0 I
II
III
2002
IV
I
II
2003 Tingkat Hunian (%)
Tim Statistik Sektor Riil
III
IV
I
II
III
2004
IV
I
II
III
2005
IV
I 2006
Tarif Sewa (Rp)
2
Pada triwulan I-2006, tingkat penjualan perkantoran naik tajam 2212 bps, kenaikan tersebut terutama disebabkan oleh naiknya tingkat penjualan perkantoran di wilayah secondary (di luar Central Business District/diluar CBD area) dan wilayah primary area masing-masing sebesar 2200 bps dan 2186 bps.
Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta mengalami penurunan tipis sebesar 0,85% (q-t-q) hingga tercatat sebesar Rp12.176.778/m2. Penurunan harga jual tersebut terutama bersumber dari penurunan harga jual gedung perkantoran di wilayah primer area (CBD) dan di wilayah secondary area (diluar CBD) masing-masing sebesar 0,91% (q-t-q) dan 0,55% (q-t-q). Pada triwulan laporan, total pasokan perkantoran di Jakarta stabil tercatat 2 4.314.625 m dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Apartemen di Jakarta dan Bandung Jakarta : tingkat hunian, tarif sewa menurun dan tingkat penjualan meningkat, harga jual stabil. Bandung : tingkat hunian dan tarif sewa meningkat
Pada triwulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 75,40%, atau turun sebesar 329 bps dibandingkan tingkat hunian pada triwulan sebelumnya (78,69%). Disamping itu, tarif sewa apartemen 2 mengalami penurunan sebesar 0,01% (q-t-q), yaitu dari Rp112.378/m /bulan menjadi 2 Rp112.367/m /bulan (Grafik 3). Secara tahunan, tarif sewa tersebut mengalami peningkatan sebesar 7,42% (y-o-y) dibanding tarif pada periode yang sama tahun lalu 2 sebesar Rp104.605/m /bulan. Total pasokan apartemen sewa meningkat sebesar 5.371 unit dibandingkan periode yang sama tahun lalu sebesar 5.295 unit (q-t-q). Grafik 3 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen ( R p)
( %) 80.0
123,000
118,000
75.0
113,000 70.0
108,000
103,000 65.0 98,000
93,000
60.0 I
II
III 2002
IV
I
II
III
IV
2003 T ingk at H unian (%)
I
II
III
IV
I
II
2004
III 2005
IV
I 2006
T arif S ewa (R p)
Pada triwulan laporan, tingkat penjualan apartemen jual (strata-titled apartment) tercatat berada pada level 90,30%, atau naik sebesar 154 bps dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan, harga jual apartemen di wilayah 2 Jakarta stabil sebesar 1,74% (q-t-q), yaitu sebesar Rp8.232.564/m . Total pasokan apartemen jual di Jakarta tercatat sebesar 36.213 unit, atau meningkat sebesar 5,0% (q-t-q). Peningkatan tersebut bersumber dari penyelesaian tiga proyek apartemen, yaitu The Pakubuwono (Jakarta Selatan), Palladian Park (Jakarta Utara), Casablanca Mansion (CBD) dan 14 unit dari Istana Sahid (CBD). Pada triwulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Bandung tercatat sebesar 64,50%, atau naik sebesar 950 bps dibandingkan tingkat hunian pada triwulan sebelumnya (55,00%). Disamping itu, tarif sewa apartemen 2 mengalami kenaikan sebesar 1,82% (q-t-q), yaitu dari Rp397.814/m /bulan menjadi 2 Rp405.067/m /bulan.
Tim Statistik Sektor Riil
3
Jabotabek : tingkat hunian naik dan tarif sewa turun Bandung : tingkat hunian dan tarif sewa naik
Hotel di Jabotabek dan Bandung Pada triwulan I-2006, rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabotabek mengalami peningkatan sebesar 417 bps (q-t-q), yaitu dari 54,54% menjadi 58,71%. Peningkatan tingkat hunian hotel berbintang tersebut bersumber dari naiknya tingkat hunian hotel bintang 3,5 masing-masing sebesar 302 bps (dari 63,98% menjadi 67,00%) dan 303 bps (dari 47,77% menjadi 50,80%), sementara tingkat hunian hotel bintang 4 turun sebesar 89 bps (dari 59,23% menjadi 58,34%). Secara tahunan, ratarata tingkat hunian turun sebesar 201 bps (y-o-y) dibandingkan tingkat hunian pada periode yang sama tahun 2005 (56,70%). Dibandingkan dengan triwulan sebelumnya, tarif kamar hotel di Jabotabek secara rata-rata mengalami penurunan sebesar 4,91%, yaitu dari Rp461.521/malam menjadi Rp438.848/malam (Grafik 4). Penurunan tersebut bersumber dari tarif sewa kamar hotel bintang 3 sebesar 2,47% (dari Rp267.780/malam menjadi Rp261.164/malam), sementara tarif sewa kamar hotel bintang 4, 5 naik masing-masing sebesar 6,27% (dari Rp355.703/malam menjadi Rp377.990/malam) dan hotel bintang 5 sebesar 4,28% (dari Rp649.563/malam menjadi Rp677.391/malam). Pada periode laporan, total pasokan kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 di Jabotabek turun sebesar 7,41% yaitu dari 23.327 kamar menjadi 21.559 kamar. Pada triwulan laporan, rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, 5 dan tarif sewa hotel di Bandung mengalami peningkatan masing-masing sebesar 275 bps (q-tq), yaitu dari 66,19% menjadi 68,94%, sementara tarif kamar hotel naik 4,16% yaitu dari Rp175.879/malam menjadi Rp183.200/malam. Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel Jabotabek ( Rp )
( %)
500,000
70.0
450,000
60.0
400,000
50.0
350,000
40.0
300,000
30.0 I
II
III
2002
IV
I
II
III
IV
2003 Tingkat Hunian (%)
I
II
III
IV
I
2004
II
III
2005
IV
I 2006
Tarif Sewa (Rp)
Lahan Industri di Jabotabek
Tingkat penjualan dan harga jual meningkat sementara tarif sewa menurun
Tim Statistik Sektor Riil
Pada triwulan I-2006, tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek mengalami peningkatan tajam sebesar 450 bps (q-t-q) atau dari sebesar 71,69% menjadi 76,19%. Sementara itu, tarif sewa lahan industri di Jabotabek turun tipis tercatat sebesar 2 2 Rp25.157/m /bulan dibandingkan triwulan sebelumnya Rp25.158/m /bulan. Khusus berkaitan dengan tarif lahan industri terdapat pengecualian dari sektor-sektor properti komersial lainnya yaitu tidak dilakukannya penggabungan antara rental rate dengan service charge (gross rent). Harga jual lahan industri mengalami kenaikan dari 2 2 Rp622.286/m menjadi Rp622.291/m .
4
Berdasarkan wilayah, tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut : 2 Tarif sewa lahan industri di Jakarta stabil menjadi Rp26.769/m (q-t-q) Di Botabek, tarif sewa lahan industri menurun sebesar 0,01% (q-t-q) dari 2 2 Rp22.732/m menjadi Rp22.731/m . Secara tahunan, tarif sewa naik sebesar 5,15% (y-o-y) dibandingkan 2 Rp23.925/m /bulan pada triwulan I-2005.
Tim Statistik Sektor Riil
5
