SURVEI PROPERTI KOMERSIAL
9+-*
COMMERCIAL PROPERTY SURVEY
Juni 2006
Harga properti komersial sewa/jual pada bulan Juni secara bulanan relatif stabil sementara secara tahunan mengalami peningkatan.
Secara bulanan tingkat hunian ritel, kantor, hotel meningkat sementara tingkat hunian apartemen masih tetap, sedangkan secara tahunan kelima jenis properti tersebut mengalami peningkatan.
Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek Ritel Sewa
Tingkat hunian, tingkat penjualan meningkat sementara tingkat sewa, harga jual dan stok stabil
¾
Pada bulan Juni 2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) meningkat 0,16% dari 96,53% menjadi 96,69% (m-t-m) yang berasal dari bertambahnya tingkat hunian di Sport Mal dan Kenari Mas (karena beroperasinya beberapa peritel kecil), serta La Piaza (dengan beroperasinya Extreme Toys).
¾
Tarif sewa pusat perbelanjaan secara bulanan tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada harga Rp 304.875 (Rp/m2) (Grafik 1).
¾
Stok ritel pada bulan Juni 2006 tidak mengalami perubahan dari kondisi bulan Mei 2006.
¾
Secara tahunan, tingkat hunian ritel meningkat 2,37% yaitu dari 94,45% menjadi 96,69%, sedangkan tarif sewa ritel pusat perbelanjaan meningkat sebesar 4,92% dan stok meningkat 7,54%. Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek (Rp)
(%)
425.000
98.0
400.000
97.0
375.000 350.000
96.0
325.000
95.0
300.000
94.0
275.000 250.000
93.0
225.000
92.0
200.000 91.0
175.000 150.000
90.0 Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun 2004 2005 2006
Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 oleh pihak ketiga terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta,Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti. Survei tersebut bertujuan untuk mengetahui secara dini arah dan tekanan harga properti komersial sebagai salah satu indikator perkembangan inflasi harga asset. Note : Tingkat penjualan : merupakan angka kumulatif yang dihitung dari perbandingan jumlah yang terjual dengan tambahan pasokan baru dengan stok lama
Tim Statistik Sektor Riil
1
Ritel Jual (strata-title) ¾
Tingkat penjualan bulan Juni 2006 mengalami peningkatan 1,76% berasal dari penjualan area ritel di Pusat Grosir Cililitan, Mal Taman Palem, Mega Glodok Kemayoran dan Cikarang Trade Center.
¾
Demikian juga dengan harga jual pusat perbelanjaan di Jabodetabek masih sama seperti bulan sebelumnya dengan harga Rp47.351/m2.
¾
Stok ritel strata-title mengalami peningkatan 3,20% sehingga menjadi 1.433/m2 dengan mulai beroperasinya ITC Cibinong (Bogor) dan Cibubur Points Automotive Center (Cibubur, Jakarta Timur).
Perkantoran di Jakarta Perkantoran Sewa (leased-office)
Tingkat hunian, tarif sewa, dan stok perkantoran jual meningkat sementara harga jual, tingkat penjualan, dan stok perkantoran sewa tetap
¾
Pada periode laporan, tingkat hunian (m-t-m) untuk gedung CBD dan daerah Non-CBD mengalami peningkatan 0,16% sehingga menjadi 88,50%.
¾
Tarif sewa perkantoran pada wilayah primer (Central Business District/CBD area) mengalami kenaikan tipis menjadi Rp123.535/m2/bulan. Hal ini disebabkan tidak terlalu banyaknya aktivitas transaksi sewa-menyewa kantor sehingga pergerakan penyewa yang masuk ke dalam suatu gedung diimbangi oleh penyewa yang juga keluar suatu gedung untuk mencari gedung baru (Grafik 2).
¾
Pada Juni 2006, tidak terdapat tambahan pasokan gedung perkantoran sewa baik di CBD maupun Non-CBD, posisi pasok gedung perkantoran di Jakarta tidak berubah dengan kondisi bulan lalu 3,9 ribu/m2.
¾
Secara tahunan, tingkat hunian kantor sewa naik 2,03% dan tarif sewa naik sebesar 1,53% dibandingkan periode Juni 2005. Hal ini disebabkan penurunan nilai tukar mata uang Rupiah terhadap US$ telah memicu kenaikan rata-rata tarif sewa. Sementara pasokan gedung mengalami sedikit penurunan yaitu sebesar 0,50%. Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta (Rp)
(%) 95.0
130.000
90.0
125.000
85.0 120.000
80.0
115.000
75.0 70.0
110.000
65.0 105.000
60.0
100.000
55.0 Jan Feb M ar A pr M ay Jun Jul A gs Sep Oct No v Dec Jan Feb M ar A pr M ay Jun Jul A gs Sep Oct No v Dec Jan Feb M ar A pr M ay Jun 2004 2005 2006
Occupancy Rate (%)
Rent Rate (Rp/m2/month)
Perkantoran Jual (strata-titled office)
¾ Sejak bulan Januari 2006 sampai dengan Juni 2006, rata-rata tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) secara bulanan di Jakarta masih tidak berubah pada level 90,60% sejak kondisi bulan November 2005.
¾ Harga jual (m-t-m) masih seperti enam bulan sebelumnya yaitu sebesar Rp11.285.013/m2. Permintaan gedung kantor strata sangat terbatas karena hanya dapat mengharapkan dari perusahaan lokal yang mapan. Perusahaan
Tim Statistik Sektor Riil
2
asing umumnya tidak membeli gedung sebagai bagian dari kebijakan mereka untuk tidak memiliki aset gedung di negara tempat mereka beroperasi. Harga perkantoran di masa depan akan sulit naik kecuali untuk gedung perkantoran yang telah diserap cukup baik atau mempunyai take-up rate yang tinggi sehingga pengembang akan lebih mudah menentukan harga jika gedung yang dijual memiliki tingkat penyerapan yang baik. (Grafik 3). ¾
Pada Juni 2006, terdapat tambahan pasokan gedung perkantoran yang ditawarkan untuk dijual (strata titled office dari gedung Sahid Boutique Office yang merupakan kantor ruko didalam kompleks Sahid Hotel.
¾
Secara tahunan, tingkat penjualan kantor mengalami peningkatan 4,79% dan harga jual naik sebesar 1,24%.
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (%) 92.5
(Rp) 13,400,000
90.0 12,900,000 87.5 12,400,000
85.0
11,900,000
82.5 80.0
11,400,000 77.5 10,900,000
75.0
10,400,000
72.5 JanFebM arA prM ei Jun Jul A gsSepOktNovDesJanFebM arA prM ei JunJul A gsSep OktNo vDesJanFebM arA prM ei Jun 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Apartemen di Jakarta Apartemen Sewa (leased apartment)
Tingkat hunian, tingkat penjualan naik, tarif sewa, harga jual dan stock tetap
Tim Statistik Sektor Riil
¾
Pada Juni 2006, tingkat hunian (m-t-m) tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada level 85,53%.
¾
Tarif sewa di Jakarta tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada kisaran Rp129.782/m2/bulan (Grafik 4).
¾
Pada bulan Juni 2006, pasokan apartemen sewa tidak bertambah sehingga stock tetap pada kisaran 5.370 unit.
¾
Secara tahunan, rata-rata tingkat hunian meningkat sebesar 1,53% menjadi 85,53%. Hal ini dipicu antara lain oleh renewal masa kontrak baru bagi para pekerja asing. Kenaikan tertinggi terjadi di daerah non CBD mengingat harga sewa apartemen di daerah ini lebih murah dibandingkan daerah lainnya. Bermunculannya apartemen baru di daerah ini yang kebanyakan berbentuk apartemen berunit kecil, turut meningkatkan tingkat hunian. Sementara, tarif sewa meningkat sebesar 5,03%, dipengaruhi oleh fluktuasi mata uang rupiah vs US Dollar, sedangkan pasokan meningkat sebesar 0,75%.
3
Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
90.0 88.0 86.0 84.0 82.0 80.0 78.0 76.0 74.0 72.0 70.0 68.0 66.0 64.0 62.0 60.0
135,000 130,000 125,000 120,000 115,000 110,000 105,000 100,000 95,000 90,000 85,000 80,000 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun 2004 2005 2006 Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Apartemen Jual ¾
Pada bulan Juni 2006, rata-rata tingkat penjualan apartemen di Jakarta tidak mengalami perubahan tetap pada kisaran 95,03%.
¾ Harga jual apartemen di Jakarta tidak mengalami perubahan yaitu tetap pada Rp7.039 (Rp/m2). Hal ini disebabkan oleh ketatnya persaingan proyek-proyek yang masih dalam tahap pembangunan di daerah CBD menjadikan harga apartemen bersaing secara ketat (Grafik 5).
¾ Pasokan apartemen jual bulan Juni 2006 tetap sebesar 36.199 unit . ¾ Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 4,42%, ini terlihat dari peningkatan tingkat penjualan unit apartemen, terutama untuk proyek apartemen yang hampir menyelesaikan konstruksinya, baik di kawasan CBD dan non-CBD. Harga jual apartemen meningkat 1,71%. Sementara, pasokan apartemen jual meningkat sebesar 3,81%, karena adanya dua proyek yang telah diserah terimakan kepada pembeli, yaitu apartemen Pondok Indah Square tower A dan Bellagio Mansion. Dengan penambahan tersebut, total pasokan apartemen di Jakarta bertambah sebesar 466 unit atau tumbuh 1,21 persen. Dari keseluruhan pasokan paling banyak berada dikawasan CBD. Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta (Rp)
(%) 95.0
9,400,000
92.5
8,900,000
90.0
8,400,000
87.5
7,900,000
85.0 82.5
7,400,000
80.0 6,900,000
77.5
6,400,000
75.0
5,900,000
72.5
5,400,000
70.0 Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gsSep OktNo vDes Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gsSep OktNo vDes Jan Feb M ar A pr M ei Jun 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2/bulan)
Hotel di Jabotabek ¾ Tingkat hunian mengalami peningkatan sementara tarif sewa mengalami penurunan dan pasokan stabil
Tim Statistik Sektor Riil
Secara umum, tingkat hunian hotel berbintang 3, 4 dan 5 di bulan Juni 2006 mengalami peningkatan bila dibandingkan dengan bulan sebelumnya, hal ini disebabkan pengaruh dari masa liburan sekolah. Peningkatan sebesar 7,40%
4
terjadi pada hotel bintang 3, 4 dan 5 yaitu masing-masing sebesar 5,15%, 10,00% dan 7,31%. ¾
Rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3 dan 4 (m-t-m) mengalami penurunan sebesar 0,91% dan 0,04%, sedangkan tarif hotel berbintang 5 mengalami kenaikan terutama disebabkan fluktuasi nilai rupiah terhadap USD. Secara umum tarif kamar mengalami peningkatan sebesar 6,42% sehingga menjadi Rp520.484/malam (Grafik 6). Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek ( Rp )
(% )
550.000
75.0
525.000
70.0
500.000 65.0
475.000 450.000
60.0
425.000
55.0
400.000 50.0
375.000 350.000
45.0
325.000
40.0
300.000 35.0
275.000 250.000
30.0 Jan Feb M ar A p r M ei Jun Jul A g s Sep Okt No vDes Jan Feb M arA pr M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun 2004 2005 2 0 06
Tingkat Hunian (%)
Tarif Kamar (Rp/malam)
¾
Pasokan hotel berbintang 3, 4 dan 5, secara bulanan tidak bertambah, sehingga total pasokan tetap bertahan pada level 21.599 kamar (m-t-m).
¾
Secara tahunan (y-o-y), tingkat hunian kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan dari 63,15% menjadi 67,82%. Hal ini dipengaruhi oleh besarnya pasar hotel yang berasal dari ”pelancong domestik” terlihat dari tingginya tingkat hunian untuk hotel yang terletak di kawasan belanja, seperti Novotel Mangga Dua, Ciputra, Le Grandeur Mangga Dua. Sementara tarif sewa kamar meningkat 19,68%, sedangkan pasokan kamar hotel 3, 4 dan 5 mangalami penurunan 3,80%.
Lahan Industri di Jabotabek
¾ Tingkat penjualan di Jabodetabek sampai saat ini belum ada perubahan dibandingkan bulan lalu tetap pada level 70,33%.
Tim Statistik Sektor Riil
¾
Harga jual lahan industri (m-t-m) tetap sebesar Rp605.284 (Rp/m2) (Grafik 7).
¾
Secara bulanan tarif sewa tidak mengalami perubahan sebesar Rp25.145/m2
¾
Lahan kawasan industri sampai dengan bulan Juni sebesar 6.325,73 Ha.
¾
Secara tahunan, rata-rata tingkat penjualan naik 1,26%. Tarif sewa lahan industri naik 2,07% hal ini lebih banyak dipicu dengan perubahan kurs USD, sementara tarif sewa lahan saat ini adalah US$7,50/m2/tahun, naik dari sebelumnya US$6,00/m2/tahun. Harga jual tumbuh sebesar 5,79%.
belum bertambah tetap
5
Grafik 7 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan industri di Jabotabek (%)
(Rp) 700,000
80.0
600,000
78.0 76.0
500,000
74.0
400,000
72.0 70.0
300,000
68.0
200,000
66.0 64.0
100,000
62.0
-
60.0 JanFebM arA prM eiJunJul A gsSep OktNo vDesJanFebM arA prM ei JunJul A gsSep OktNo vDesJanFebM arA prM eiJun 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Tim Statistik Sektor Riil
Harga Jual (Rp/m2)
6
Tabel Perkembangan Data Properti Komersial 2005
JENIS PROPERTI KOMERSIAL DI JABODETABEK
JUN
JUL
AGS
SEP
PERUBAHAN
2006 OKT
NOV
DES
JAN
FEB
MAR
APR
MAY
JUNE
M-T-M
Y-O-Y
A. RITEL (Sewa) = Stok (ribu m2) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Gross Rent (Rp/m2) RITEL (Strata Title) = Stok (ribu m2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2)
1,778 94.45
1,778 95.03
1,848 95.19
1,851 94.95
1,836 95.60
1,867 95.34
1,912 95.12
1,912 95.36
1,912 95.69
1,912 95.75
1,912 95.77
1,912 96.53
1,912 96.69
0.00 0.16
7.54 2.37
290,574
294,377
295,645
296,809
301,931
304,824
304,873
304,874
304,873
304,873
304,873
304,874
304,875
0.00
4.92
1,270 89.72 46,722
1,308 90.45 46,722
1,388 91.50 46,722
1,388 92.10 47,351
1,388 92.17 47,351
1,388 92.17 47,351
1,433 93.79 47,351
3.20 1.76 0.00
0.00 0.00
N.A . N.A .
B. KANTOR JUAL = Stok (m2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) KANTOR SEWA = Stok (ribu m2) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Gross Rent (Rp/m2)
N.A . N.A .
N.A . N.A .
N.A . N.A .
N.A . N.A .
N.A . N.A .
368,672 86.46 11,147
368,672 86.52 11,241
368,672 86.17 11,361
368,672 86.40 11,488
368,672 90.25 11,397
368,672 90.60 11,376
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,672 90.60 11,285
368,674 90.60 11,285
0.00 0.00 0.00
0.00 4.79 1.24
3,966 86.75
3,976 87.09
3,976 87.31
3,946 87.25
3,946 87.72
3,946 88.43
3,946 88.32
3,946 88.14
3,946 88.24
3,946 88.43
3,946 88.36
3,946 88.36
3,946 88.50
0.00 0.16
-0.50 2.03
121,670
123,076
124,988
126,119
126,087
123,785
123,530
123,532
123,534
123,535
123,534
123,534
123,535
0.00
1.53
34,870 91.01 6,921
35,624 92.60 6,985
35,694 92.61 7,044
35,694 92.64 7,096
36,194 92.72 7,071
36,194 92.87 7,070
36,194 92.88 7,039
36,196 92.88 7,039
36,197 93.24 7,039
36,199 93.81 7,039
36,199 94.36 7,039
36,199 95.03 7,039
36,199 95.03 7,039
0.00 0.00 0.00
3.81 4.42 1.71
C. APARTEMEN JUAL = Stok ( m2) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (ribu Rp/m2) APARTEMEN SEWA = Stock (number of units) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Gross Rent (Rp/m2)
5,330 84.24
5,370 84.79
5,370 85.68
5,370 86.31
5,370 86.05
5,370 86.23
5,370 85.41
5,370 87.74
5,370 89.39
5,370 88.37
5,370 86.74
5,370 85.53
5,370 85.53
0.00 0.00
0.75 1.53
123,562
125,784
129,153
133,446
129,099
132,000
129,781
129,784
129,783
129,783
129,782
129,782
129,782
0.00
5.03
D. HOTEL - Bintang 3, 4, 5 = Stock (number of rooms) = Tingkat Hunian (%) = Tarif Kamar rata-rata/malam (Rp)
22,452 62.81 434,897
22,452 66.13 429,478
22,710 63.76 437,231
22,882 70.01 441,254
23,327 46.70 455,718
23,327 55.90 452,979
23,327 61.46 444,632
21,358 57.76 471,202
21,358 65.81 489,696
21,599 64.71 490,555
21,599 65.73 492,207
21,599 63.15 489,083
21,599 67.82 520,484
0.00 7.40 6.42
-3.80 7.97 19.68
6,325 69.46 572,156 87.82
6,325 69.47 579,046 88.61
6,325 69.67 614,713 88.92
6,325 69.72 624,090 88.92
6,325 69.77 613,517 88.92
6,325 70.13 611,986 88.92
6,325 70.82 605,288 88.92
6,325 70.82 605,288 88.92
6,325 71.20 605,288 88.92
6,325 71.26 605,286 88.92 -
6,325 71.29 605,284
6,326 70.33 605,285
6,326 70.33 605,285
0.00 0.00 0.00
0.01 1.26 5.79
24,634
24,966
25,390
25,841
25,519
25,445
25,123
25,123
25,123
25,119
25,131
E. LAHAN INDUSTRI = Stock (ha) = Tingkat Penjualan (%) = Harga Jual (Rp/m2) = Tingkat Hunian (%) = Harga Sewa (Rp/m2) * Rent (Rp/m2)
Tim Statistik Sektor Riil
-
25,145
25,145
0.00
7
2.07
