SURVEI
7
PROPERTI KOMERSIAL COMMERCIAL
Mei 2004
PROPERTY SURVEY
??
Secara umum tingkat hunian maupun tarif sewa properti komersial mengalami peningkatan, kecuali untuk tingkat hunian apartemen.
??
Sementara itu, tingkat penjualan dan harga jual properti komersial juga menunjukkan peningkatan, kecuali untuk tingkat penjualan perkantoran.
Pusat Perbelanjaan di Jadebotabek Tingkat hunian dan tarif sewa meningkat tipis
Tingkat hunian pusat pertokoan (ritel) yang disewakan di wilayah Jadebotabek (Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang dan Bekasi) pada Mei 2004 tercatat sebesar 95,81%, atau naik tipis sebesar 0,14% (m-t-m). Kenaikan tingkat hunian tersebut dikarenakan naiknya tingkat hunian pusat pertokoan di Jakarta dan wilayah Debotabek. Sejalan dengan peningkatan tersebut, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jadebotabek juga mengalami peningkatan, yaitu 2 2 dari Rp 270.400/m /bulan menjadi Rp 271.733/m /bulan (Grafik 1). Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat hunian pusat perbelanjaan meningkat sebesar 0,14% (m-t-m) menjadi 96,02%. Sementara tarif sewanya juga mengalami 2 peningkatan tipis sebesar 0,04% menjadi Rp 318.950/m /bulan. - Di wilayah Debotabek, tingkat hunian juga mengalami peningkatan sebesar 0,16% (m-t-m) menjadi 95,29%. Tarif sewa meningkat sebesar 1,82% dari 2 2 Rp 161.518/m /bulan menjadi Rp 164.459/m /bulan. Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabotabek (Rp)
(%)
300,000
98,0
275,000
97,0
250,000 96,0 225,000 200,000
95,0
175,000
94,0
150,000
93,0
125,000
92,0
100,000 91,0
75,000 50,000
90,0 Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul 2002 2003
Tingkat Hunian (%)
A g s Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei 2004
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 173 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
1
Perkantoran di Jakarta Tingkat hunian dan tarif sewa perkantoran meningkat
Pada Mei 2004, tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) tercatat sebesar 83,75%, atau naik 0,30% dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya. Peningkatan tarif sewa perkantoran di Jakarta masih terus berlangsung hingga bulan laporan. Pada Mei 2004, tarif sewa perkantoran meningkat sebesar 1,78% (m-t-m) 2 hingga mencapai Rp 113.550/m /bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian tercatat sebesar 83,49%, atau lebih tinggi jika dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (83,23%). Sementara tarif sewa leasedoffice terus mengalami peningkatan sejak Desember 2003 hingga mencapai 2 Rp114.528/m /bulan pada Mei 2004. Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased -office) menurut wilayah adalah sebagai berikut : -
Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office turun tipis sebesar 0,01% menjadi 84,05%. Sebaliknya, tingkat hunian O/O leased-office mengalami peningkatan dari 88,38% menjadi 88,76%.
-
Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 82,06%, atau sedikit lebih tinggi dibandingkan 81,11% pada bulan sebelumnya. Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office turun 0,61% dari 93,15% menjadi 92,54%. Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta (Rp) 120,000
(%) 90,0
115,000
85,0
110,000
80,0
105,000
75,0
100,000
70,0
95,000
65,0
90,000
60,0
85,000
55,0
80,000
50,0 Mei Jun Jul 2002
Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul 2003
Tingkat Hunian (%)
Tingkat penjualan menurun tipis sebaliknya harga jual meningkat tipis
Ags Sep
Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei 2004
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Pada Mei 2004, tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta tercatat sebesar 87,39%, atau turun 0,25% dibandingkan pada bulan sebelumnya. Hal ini bersumber dari menurunnya tingkat penjualan di wilayah primer sebesar 0,32% (m-t-m) menjadi 91,12%, sedangkan di wilayah sekunder relatif stabil yaitu sebesar 76,30%. Sementara itu, harga jual kantor di Jakarta mengalami peningkatan sebesar 0,99% (m-t-m) hingga mencapai 2 Rp 10.738.758/m (Grafik 3). Meningkatnya harga jual perkantoran tersebut bersumber dari kenaikan harga jual perkantoran di wilayah primer pada saat harga jual di daerah sekunder tetap. Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut : -
Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik sebesar 1,21% dari 2 2 Rp 11.686.402/m menjadi Rp 11.827.597/m .
-
Di wilayah sekunder, harga jual masih stabil pada level Rp 7.500.000/m .
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
2
2
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (Rp)
(%)
12.200.000
90,0
12.000.000 11.800.000 11.600.000
87,5 85,0
11.400.000 11.200.000
82,5
11.000.000 10.800.000
80,0 77,5
10.600.000 10.400.000
75,0
10.200.000 10.000.000
72,5
9.800.000
70,0 Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Apartemen di Jakarta Tingkat hunian apartemen sewa menurun sebaliknya tarif sewa meningkat tajam
Tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta pada periode laporan turun sebesar 2,24% (m-t-m) hingga tercatat sebesar 75,79%. Sebaliknya, tarif sewa apartemen di Jakarta meningkat sebesar 5,53% (m-t-m) 2 2 dari Rp 97.046/m /bulan menjadi Rp 102.410/m /bulan dari (Grafik 4). Secara tahunan, tarif sewa apartemen juga mengalami peningkatan sebesar 3,89% dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya sebesar 2 Rp 98.578/m /bulan. Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
130.000
80,0
125.000
78,0
120.000
76,0
115.000
74,0
110.000
72,0
105.000
70,0
100.000
68,0
95.000
66,0
90.000
64,0
85.000
62,0
80.000
60,0 Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei 2002 2003 2004
Tingkat Hunian (%)
Tingkat penjualan dan harga jual apartemen meningkat
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Pada Mei 2004, tingkat penjualan apartemen jual tercatat sebesar 89,77%, atau naik tipis dibandingkan bulan sebelumnya (89,69%). Tingkat penjualan apartemen jual (strata-titled apartment) di Jakarta cenderung tidak mengalami perubahan yang berarti, walaupun masih mencatat pertumbuhan. Sementara itu, harga jual apartemen terus menunjukkan peningkatan. Pada 2 bulan laporan, harga jual apartemen tercatat sebesar Rp 7.419.223/m , atau 2 lebih tinggi dibandingkan Rp 7.313.765/m pada April 2004 (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual tersebut meningkat tajam sebesar 7,81% dibandingkan 2 Rp 6.881.752/m pada Mei 2003. Pada bulan laporan apartemen jual mendapat tambahan pasokan sebesar 2.000 unit sehubungan dengan beroperasinya Apartemen Laguna Indah yang berlokasi di Jakarta Utara.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
3
Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
7.600.000
97,5
7.400.000
95,0
7.200.000
92,5
7.000.000
90,0
6.800.000
87,5
6.600.000
85,0
6.400.000
82,5
6.200.000
80,0
6.000.000
77,5
5.800.000
75,0
5.600.000
72,5
5.400.000
70,0 Mei Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan Feb Mar Apr M e i Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2/bulan)
Hotel di Jabotabek Tingkat hunian dan tarif kamar hotel mengalami peningkatan
Di wilayah Jabotabek, tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 pada Mei 2004 tercatat sebesar 55,94%, atau naik tajam sebesar 8,14% (m-t-m) (Grafik 6). Secara bulanan, peningkatan tersebut bersumber dari naiknya tingkat hunian hotel bintang 5 sebesar 11,89%, diikuti oleh hotel bintang 3 dan 4 masingmasing sebesar 9,01% dan 3,97%.
Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek (Rp)
( %)
410,000
70,0
390,000
65,0
370,000
60,0
350,000
55,0
330,000
50,0
310,000
45,0
290,000
40,0
270,000
35,0
250,000
30,0 Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan Feb Mar Apr Mei 2002 2003 2004
Tingkat Hunian (%)
Tarif Kamar (Rp/malam)
Pada Mei 2004, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan sebesar 0,82% (m-t-m), atau tercatat sebesar Rp 393.264/malam. Secara bulanan, peningkatan tersebut terutama bersumber dari naiknya tarif sewa kamar hotel bintang 4 dari Rp 338.793/malam menjadi Rp 342.575/malam diikuti oleh hotel bintang 3 dari Rp 232.938/malam menjadi Rp 234.247/malam. Sementara tarif sewa kamar hotel bintang 5 turun tipis dari Rp 635.462/malam menjadi Rp 630.195/malam. Secara tahunan, rata-rata tarif kamar hotel bintang 3, 4 dan 5 mengalami peningkatan tajam sebesar 14,36%.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
4
Lahan Industri di Jabotabek Tarif sewa dan harga jual meningkat
Tingkat hunian lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebalumnya, atau tetap sebesar 84,70% (Grafik 7). Khusus berkaitan dengan tarif lahan industri terdapat pengecualian dari sektor-sektor properti komersial lainnya yaitu tidak dilakukannya penggabungan antara rental rate dengan servise charge (gross rent). Tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada bulan laporan mengalami 2 2. peningkatan sebesar 2,51% (m-t-m) dari Rp 20.114/m menjadi Rp 20.618/m . Sedangkan secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami penurunan 2 tajam sebesar 14,62% dibandingkan Rp 24.149/m pada Mei 2003. Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat hunian lahan industri relatif stabil sebesar 84,11%. 2 Sementara tarif sewanya meningkat dari Rp 19.257/m menjadi 2. Rp 19.798/m -
Di Botabek, tingkat hunian lahan industri tetap sebesar 86,77%. Sedangkan 2 2 tarif sewanya naik dari Rp 21.510/m menjadi Rp 21.952/m .
Grafik 7 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek (Rp)
(%)
40.000
90,0 89,0
35.000
88,0
30.000
87,0 25.000
86,0
20.000
85,0
15.000
84,0 83,0
10.000
82,0
5.000
81,0
0
80,0 Mei Jun 2002
Jul Ags Sep
Okt Nov Des Jan Feb Mar A p r Mei Jun 2003
Tingkat Hunian (%)
Jul A g s Sep Okt N o v Des Jan Feb Mar Apr Mei 2004
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek mengalami peningkatan tipis dibandingkan bulan lalu, yaitu dari sebesar 66,38% menjadi 66,69%. Sementara harga jualnya juga mengalami peningkatan (3,08%; m-t-m) dari 2 2 Rp 477.545/m menjadi Rp 492.260/m (Grafik 8). Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: - Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri relatif stabil yaitu 2 masing-masing sebesar 69,63% dan Rp 1.100.000/m . - Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri meningkat tipis sebesar 0,56% (m-t-m) menjadi 66,08%. Sedangkan harga jual lahan industri mengalami 2 peningkatan sebesar 4,10% menjadi Rp 419.093/m . Secara tahunan, harga jual lahan industri di wilayah Jakarta dan Botabek mengalami penurunan masing-masing sebesar 8,33% dan 2,29%.
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
5
Grafik 8 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek (Rp)
(%)
600.000
68,0 67,0
500.000
66,0 400.000
65,0
300.000
64,0 63,0
200.000
62,0 100.000
61,0
-
60,0 Mei Jun Jul Ags Sep Okt N o v Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei 2002 2003 2004
Tingkat Penjualan (%)
Bagian Statistik Sektor Riil dan Keuangan Pemerintah
Harga Jual (Rp/m2)
6
