SURVEI PROPERTI KOMERSIAL
9+-*
COMMERCIAL PROPERTY SURVEY
Maret 2006
Tingkat hunian ritel, kantor meningkat sebaliknya tingkat hunian apartemen, hotel menurun, sementara tarif sewa ritel, apartemen stabil.
Secara umum tingkat penjualan properti komersial naik sementara harga jual kantor dan lahan industri turun.
Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek Tingkat hunian naik dan tarif sewa stabil
Pada Maret 2006, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) tercatat 95,75%, atau naik 5 basis poin (bps) dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (95,70%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jabodetabek stabil dibanding bulan sebelumnya sebesar 2 Rp304.873 /m /bulan (Grafik 1).
Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek (Rp)
(%)
425.000
98.0
400.000
97.0
375.000 350.000
96.0
325.000
95.0
300.000
94.0
275.000 250.000
93.0
225.000
92.0
200.000 91.0
175.000 150.000
90.0 Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar 2004 2005 2006
Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: : -
Di Jakarta, tingkat hunian tercatat sebesar 95,57%, atau 7 bps lebih tinggi dibandingkan pada bulan Februari 2006 (95,50%). Sementara tarif sewa stabil dibandingkan dengan tarif sewa pada bulan sebelumnya sebesar 2 Rp363.962/m /bulan.
Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.
Tim Statistik Sektor Riil
1
-
Di wilayah Bodetabek, tingkat hunian dan tarif sewa stabil dibandingkan pada bulan sebelumnya masing-masing pada level sebesar 96,60% dan 2 sebesar Rp179.365/m /bulan.
Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan naik 193 bps dari 93,81% pada Maret 2005. Demikian juga tarif sewa mengalami kenaikan sebesar 10,42% (y-o-y). Tingkat penjualan pusat perbelanjaan dan harga jual naik
Tingkat penjualan pusat perbelanjaan (strata-titled) di Jabodetabek mengalami kenaikan sebesar 92,10%, terutama berasal dari tingkat penjualan yang besar untuk Pasar Tanah Abang Blok A, Jakarta City Center dan Metropolis Town Square-Tangerang. Sementara harga jual pusat perbelanjaan 2 di Jabodetabek mengalami kenaikan dari sebesar Rp46.722.432/m menjadi 2 sebesar Rp47.350.804/m . Adapun rincian perkembangan tingkat penjualan dan harga jual pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:
Stock meningkat
-
Di Jakarta, tingkat penjualan pusat perbelanjaan tercatat sebesar 94,70%, naik dibandingkan tingkat penjualan pada Februari 2006 (94,03%).
-
Di Debotabek, tingkat penjualan pusat perbelanjaan tercatat sebesar 86,97% naik dibandingkan bulan Februari 2006 (86,53%).
-
Harga jual pusat perbelanjaan di Jakarta pada bulan laporan stabil 2 sebesar Rp54.134.060/m dan Debotabek pada bulan laporan naik dari 2 2 harga sebesar Rp32.130.799/m menjadi sebesar Rp33.996.278/m .
Pada bulan laporan, stok ritel (strata) mendapat tambahan pasokan 2 sebanyak 126.039/m dari beroperasinya Plaza Cibubur 2 (untuk ritel sewa) dan Margo City Square – untuk ritel strata title. Dengan adanya penambahan, total stock pusat perbelanjaan di wilayah Jabotabek meningkat menjadi 3,9 juta/ 2. m .
Perkantoran di Jakarta Tingkat hunian dan tarif sewa perkantoran naik
Tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office) pada bulan laporan tercatat sebesar 88,43% atau naik 20 bps dibandingkan pada Februari 2006 2 (88,24%). Sementara, tarif sewa perkantoran meningkat dari Rp123.534/m 2 /bulan menjadi sebesar Rp123.535/m /bulan Kenaikan ini disebabkan terjadinya kenaikan tarif sewa pada beberapa gedung kantor (Grafik 2).
Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa 635p Perkantoran di Jakarta (Rp)
(%) 95.0
130.000
90.0
125.000
85.0 120.000
80.0 75.0
115.000
70.0
110.000
65.0 105.000
60.0
100.000
55.0 Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep Okt No v Des Jan Feb M ar 2004 2005 2006
Tingkat Hunian (%)
Tim Statistik Sektor Riil
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
2
Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office) menurut wilayah adalah sebagai berikut: -
Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mencapai 87,60%, turun 82 bps dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (87,33%).
-
Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tumbuh sebesar 88,41%, atau naik 164 bps dibandingkan 87,52% pada bulan sebelumnya. Tingkat hunian perkantoran terutama di daerah TB Simatupang, mulai menjadi pilihan favorit bagi penyewaan besar, terutama untuk industri non-service.
Secara tahunan, tingkat hunian perkantoran sewa naik, yaitu sebesar 285 bps dari 85,58% pada Maret 2005. Sementara tarif sewa naik sebesar 3,24% (y-o-y). Stock tetap
Tingkat penjualan stabil dan harga jual turun
Pada bulan laporan di Jakarta tidak ada penambahan pasokan baru, total stock gedung sewa perkantoran akhir Maret di Jakarta tetap menjadi 2 sebesar 3.989.936/ m . Proyek-proyek gedung perkantoran diperkirakan baru akan siap beroperasi pada kuartal ketiga tahun 2006. Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta tidak mengalam perubahan yaitu pada level 90,60% sudah terserap oleh pasar. Sementara, harga jual sebagian besar sampel gedung perkantoran menerapkan kurs Dollar Amerika. Oleh karena itu, dengan penguatan nilai rupiah, harga jual rata-rata gedung kantor strata title mengalami sedikit penurunan dari sebesar 2 2 Rp 11.285.011/m menjadi Rp11.285.010 /m pada periode laporan. (Grafik 3).
Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (%)
(Rp)
92.5
13,400,000
90.0 12,900,000 87.5 12,400,000
85.0
11,900,000
82.5 80.0
11,400,000 77.5 10,900,000
75.0
10,400,000
72.5 Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gsSep Okt No v Des Jan Feb M ar A pr M ei Jun Jul A gs Sep OktNo v Des Jan Feb M ar 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Adapun rincian perkembangan tingkat penjualan dan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut:
Tim Statistik Sektor Riil
-
Di wilayah primer (CBD area), tingkat penjualan stabil, dengan level sebesar 95,06%, sementara harga jual rata-rata gedung kantor mengalami 2 penurunan menjadi sebesar Rp12.548.700/m .
-
Di wilayah sekunder, tingkat penjualan stabil dengan level sebesar 2 77,25%, sementara harga jual turun tipis menjadi sebesar Rp7.499.998/m pada periode laporan.
3
Apartemen di Jakarta
Tingkat hunian turun dan tarif sewa apartemen stabil
Pada bulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta secara keseluruhan mengalami penurunan sebesar 102 bps dibandingkan bulan sebelumnya (89,39%). Faktor yang mempengaruhi, a.l. kembalinya ekspatriat ke negaranya dengan berakhirnya masa kontrak kerja ataupun habisnya ijin tinggal, juga terbatasnya jumlah tamu yang mengunjungi Indonesia dengan adanya travel warning dari berbagai negara. Sementara tarif 2 sewa apartemen stabil sebesar Rp129.783/m /bulan (Grafik 4).
Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta (Rp)
(%)
135,000
90.0 88.0 86.0 84.0 82.0 80.0 78.0 76.0 74.0 72.0 70.0 68.0 66.0 64.0 62.0 60.0
130,000 125,000 120,000 115,000 110,000 105,000 100,000 95,000 90,000 85,000 80,000 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar 2004 2005 2006 Tingkat Hunian (%)
Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)
Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat 7,90% 2 dibandingkan Rp120.282/m /bulan pada Maret 2005. Selain itu, tingkat hunian mengalami peningkatan sebesar 559 bps dibandingkan 82,78% pada Maret 2005. Tingkat penjualan apartemen dan harga jual naik
Pada Maret 2006, tingkat penjualan apartemen mengalami kenaikan dibandingkan periode sebelumnya dari sebesar 93,24% menjadi sebesar 93,81%. Hal ini disebabkan oleh terjadinya beberapa transaksi penjualan apartemen di Jakarta Pusat (Salemba Residence) dan di Jakarta Barat (Taman Semanan Apartemen). Demikian juga dengan harga jual apartemen naik tipis 2 menjadi sebesar Rp7.039.002/m . Kenaikan harga berpengaruh di beberapa proyek yang saat ini masih dalam tahap pembangunan (Grafik 5).
Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta (Rp)
(%) 95.0
9,400,000
92.5
8,900,000
90.0
8,400,000
87.5
7,900,000
85.0 82.5
7,400,000
80.0 6,900,000
77.5
6,400,000
75.0
5,900,000
72.5
5,400,000
70.0 Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt No v Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt No v Des Jan Feb M ar 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Tim Statistik Sektor Riil
Harga Jual (Rp/m2/bulan)
4
Secara tahunan, pertumbuhan harga jual meningkat 2,57% dari harga 2 sebelumnya sebesar Rp6.862.966/m . Sementara itu, tingkat penjualan apartemen meningkat sebesar 293 bps dari tingkat penjualan Maret 2005 (90,88%).
Stock meningkat
Pada bulan laporan terdapat penambahan pasokan apartemen strata title di daerah CBD sebesar 572 unit berasal dari Casablanca Mansion, dengan tambahan ini, total pasokan apartemen strata meningkat menjadi 38.388 unit. Sedangkan utuk daerah non-CBD, tidak terdapat tambahan pasokan baru.
Hotel di Jabotabek Tingkat hunian hotel turun dan tarif kamar meningkat
Pada Maret 2006, di wilayah Jabotabek rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami penurunan dari sebesar 65,81% menjadi sebesar 64,71% (Grafik 6). Penurunan tersebut bersumber dari turunnya tingkat hunian hotel bintang 3 dan 4 masing-masing sebesar 221 bps (dari 71,03% menjadi 68,82%), 119 bps (dari 70,98% menjadi 69,79%). Sementara tingkat hunian hotel bintang 5 naik sebesar 11 bps (dari 55,42% menjadi 55,53%).
Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek ( Rp )
(% )
500.000 70.0 475.000 65.0
450.000 425.000
60.0
400.000
55.0
375.000
50.0
350.000 45.0 325.000 40.0
300.000
35.0
275.000 250.000
30.0 Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar Apr M ei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb M ar 2004 2005 2006
Tingkat Hunian (%)
Tarif Kamar (Rp/malam)
Pada bulan laporan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 menunjukkan trend yang berlawanan dengan trend tingkat hunian tercatat sebesar Rp490.555/malam naik 0,18% (m-t-m). Peningkatan tersebut terutama berasal dari naiknya tarif sewa kamar hotel bintang 3 dan 4 masingmasing sebesar 3,39% (dari Rp254.242/malam menjadi Rp262.867/ malam) dan sebesar 0,63% (dari Rp418.241/malam menjadi Rp420.883/malam). Sementara tarif sewa kamar hotel bintang 5 turun sebesar 1,09% (dari Rp796.606/malam menjadi Rp787.915/ malam) disebabkan oleh penguatan nilai rupiah. Secara tahunan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan sebesar 12,30% (y-o-y) dari Rp436.819/malam pada Maret 2005. Tingkat hunian naik sebesar 412 bps dibandingkan tingkat hunian pada Maret 2005 (60,60%).
Tim Statistik Sektor Riil
5
Tingkat penjualan naik dan harga jual lahan industri turun
Lahan Industri di Jabotabek Pada bulan laporan, tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek naik dibandingkan dengan periode sebelumnya dari 71,20% menjadi 71,26%. 2 Sementara, harga jual lahan industri turun menjadi sebesar Rp605.286/m dibandingkan dengan bulan Februari 2006 (Grafik 7). Adapun rincian perkembangan tingkat penjualan dan harga jual lahan industri berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: -
Di wilayah Jakarta , tingkat penjualan stabil sebesar 69,83%.
-
Di wilayah Botabek, tingkat penjualan turun dari sebesar 76 bps pada level 2 70,74%, sementara harga jual turun pada harga sebesar Rp467.473/m .
Grafik 7 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek (%)
(Rp) 700,000
80.0 78.0
600,000
76.0
500,000
74.0 72.0
400,000
70.0
300,000
68.0 66.0
200,000
64.0
100,000
62.0
-
60.0 Jan FebM arApr M ei Jun Jul AgsSep OktNovDes Jan FebM arApr M ei Jun Jul AgsSep OktNovDes Jan FebM ar 2004 2005 2006
Tingkat Penjualan (%)
Harga Jual (Rp/m2)
Secara tahunan, tingkat penjualan meningkat 3,25% dibandingkan 69,02% periode yang sama pada tahun lalu. Sementara harga jual mengalami 2 peningkatan 6,82% dibandingkan pada Maret 2005 (dari Rp566.654/m 2 menjadi Rp605.286/m ) .
Tarif lahan industri secara bulanan turun
Tim Statistik Sektor Riil
Berdasarkan wilayah tarif sewa lahan industri mengalami penurunan 2 2 di Jakarta dari sebesar Rp26.471/m menjadi Rp26.468/m dan di Botabek dari 2 2 sebesar Rp22.925/m menjadi sebesar Rp22.922/m . Sebaliknya, secara tahunan 2 tarif sewa lahan industri meningkat sebesar 3,87% dibandingkan Rp24.183/m pada periode yang sama Maret 2005.
6
