SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

Februari 2005

SURVEI PROPERTI KOMERSIAL ❏ Secara umum, tingkat hunian dan tarif sewa properti komersial memperlihatkan peningkatan, kecuali hotel ❏ Tingkat penjualan dan harga jual pada umumnya meningkat

Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek tingkat hunian dan tarif sewa meningkat

Pada Februari 2005, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) yang disewakan di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) tercatat 94,11%, atau naik 56 basis poin (bps) dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (93,55%). Sementara itu, tarif sewa pusat perbelanjaan di Jabodetabek juga mengalami peningkatan, yaitu sebesar 0,69% dibandingkan bulan sebelumnya hingga tercatat sebesar Rp273.526/m2/bulan pada bulan laporan (Grafik 1). Perkembangan tingkat hunian dan tarif sewa pusat perbelanjaan berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: -

Di Jakarta, tingkat hunian tercatat sebesar 94,23%, atau naik 68 bps dibandingkan dengan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (93,55%). Sementara tarif sewa naik tipis sebesar 0,38% (m-t-m) menjadi Rp324.281/m2/bulan.

Grafik 1 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Ritel di Jabodetabek (Rp) 300.000

(%) 98,0

275.000

97,0

250.000

96,0

225.000 200.000

95,0

175.000

94,0

150.000

93,0

125.000

92,0

100.000

91,0

75.000 50.000

Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb

2003

2004 Tingkat Hunian (%)

90,0

2005 Tarif Sewa (Rp/m2/bulan)

Metodologi Survei Properti Komersial merupakan survei bulanan yang dilaksanakan sejak Maret 1999 terhadap sekitar 242 perusahaan properti (purposive sampling) mencakup 5 jenis properti komersial, yaitu : pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, apartemen, dan lahan industri di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Pengumpulan data dilakukan oleh pihak ketiga (outsourcing) dengan menghubungi responden secara langsung (face to face) dan melakukan pencatatan data atas tingkat hunian, harga jual, dan tarif sewa properti komersial. Pengolahan data dilakukan dengan metode rata-rata tertimbang terhadap luas atau jumlah unit masing-masing properti.

Perkembangan Indikator Sektor Riil Terpilih

9

Survei Properti Komersial

-

Di wilayah Bodetabek, tingkat hunian tercatat sebesar 93,82%, atau naik 26 bps dibandingkan tingkat hunian pada Januari 2005 (93,56%). Sementara tarif sewa naik sebesar 1,96% (m-t-m) menjadi Rp165.569/m2/bulan. Secara tahunan, tingkat hunian pusat perbelanjaan turun 153 bps dibandingkan

95,64% pada Februari 2004. Sementara itu, tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 1,46% (y-o-y).

Perkantoran di Jakarta Tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan owner occupied (O/O) leased office) pada bulan laporan tercatat sebesar 84,99%, atau naik tipis 9 bps

tingkat hunian dan tarif sewa sedikit meningkat

dibandingkan dengan tingkat hunian pada Januari 2005 (84,90%). Sementara itu, tarif sewa perkantoran juga mengalami peningkatan tipis sebesar 0,42% (m-t-m) hingga mencapai Rp119.011/m2/bulan (Grafik 2). Khusus untuk leased-office, tingkat hunian tercatat sebesar 84,55%, atau lebih tinggi jika dibandingkan 84,49% pada bulan sebelumnya. Sementara tarif sewa leased-office naik dari Rp119.658/m2/bulan menjadi Rp120.194/m2/bulan pada periode laporan. Perkembangan tingkat hunian perkantoran sewa (leased-office dan O/O leased-office) menurut wilayah adalah sebagai berikut: -

Di wilayah primer (Central Business District/CBD area), tingkat hunian leased-office mencapai 85,07%, atau turun 14 bps dibandingkan tingkat hunian pada bulan sebelumnya (85,21%). Sedangkan tingkat hunian O/O leased-office naik dari 91,87% menjadi 93,30%.

-

Di wilayah sekunder, tingkat hunian leased-office tercatat sebesar 83,22%, atau naik 61 bps dibandingkan 82,61% pada bulan sebelumnya. Sementara tingkat hunian O/O leased-office tidak mengalami perubahan atau tetap sebesar 99,22%. Secara tahunan, tingkat hunian perkantoran sewa naik 53 bps, yaitu dari 84,46%

pada Februari 2004 menjadi 84,99% pada bulan laporan. Sementara tarif sewa mengalami pertumbuhan positif sebesar 7,35% (y-o-y). Grafik 2 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Perkantoran di Jakarta (Rp) 120.000

(%) 90,0

115.000

85,0

110.000

80,0

105.000

75,0

100.000

70,0

95.000

65,0

90.000

60,0

85.000

55,0

80.000


2003


10

50,0




Tingkat penjualan perkantoran (strata-titled office) di Jakarta pada periode tingkat penjualan dan harga jual meningkat

laporan naik 104 bps menjadi sebesar 87,69%. Tingkat penjualan di wilayah primer dan sekunder tercatat masing-masing sebesar 91,38% dan 76,65%. Sementara itu, harga jual perkantoran di Jakarta juga meningkat dari Rp10.821.105/m2 menjadi Rp10.847.136/m2 (Grafik 3). Kenaikan harga jual tersebut bersumber dari naiknya harga jual perkantoran di wilayah primer. Adapun rincian perkembangan harga jual perkantoran berdasarkan wilayah adalah sebagai berikut: -

Di wilayah primer (CBD area), harga jual naik tipis dari Rp11.929.912/m2 menjadi Rp11.964.634/m2, atau tumbuh sebesar 0,29% (m-t-m).

-

Di wilayah sekunder, harga jual tetap pada level Rp7.500.000/m2.

Grafik 3 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Kantor di Jakarta (Rp)

(%)

11,800,000

90,0

11,600,000

87,5

11,400,000

85,0

11,200,000 11,000,000

82,5

10,800,000

80,0

10,600,000

77,5

10,400,000

75,0

10,200,000

72,5

10,000,000 9,800,000

70,0 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb

2003

2004 Tingkat Penjualan (%)

2005 Harga Jual (Rp/m2)

Apartemen di Jakarta tingkat hunian menurun tipis sementara tarif sewa meningkat

Pada bulan laporan, tingkat hunian apartemen sewa (leased apartment) di Jakarta tercatat sebesar 83,32%, atau turun tipis sebesar 56 bps dibandingkan bulan sebelumnya. Sementara itu, tarif sewa apartemen mengalami peningkatan sebesar 2,22% (m-t-m), yaitu dari Rp116.362/m2/bulan menjadi Rp118.476/m2/bulan (Grafik 4). Secara tahunan, tarif sewa apartemen meningkat tajam sebesar 29,16% (y-o-y) dibandingkan Rp91.727/m2/bulan pada Februari 2004. Selain itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan tajam (698 bps) dibandingkan 76,34% pada Februari 2004.

tingkat penjualan dan harga jual meningkat tipis

Pada Februari 2005, harga jual apartemen tercatat sebesar Rp6.814.326/m2, atau tumbuh positif sebesar 0,22% (m-t-m). Sementara, tingkat penjualan apartemen juga mengalami peningkatan tipis sebesar 15 bps hingga tercatat sebesar 90,83% (Grafik 5). Secara tahunan, harga jual turun sebesar 6,30% jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu sebesar Rp7.272.514/m 2 . Sementara itu, tingkat penjualan apartemen meningkat 128 bps dibandingkan Februari 2004 (89,55%).


11


Grafik 4 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Apartemen di Jakarta (Rp) 125,000

(%) 86,0 84,0 82,0 80,0 78,0 76,0 74,0 72,0 70,0 68,0 66,0 64,0 62,0 60,0

120,000 115,000 110,000 105,000 100,000 95,000 90,000 85,000 80,000 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb

2003



Pada bulan laporan apartemen jual (strata) mendapat tambahan pasokan sebanyak 510 unit dengan mulai dioperasikannya Apartement Mediterania Palace Residences Tower A di Jakarta Pusat. Total stock apartemen di wilayah Jakarta meningkat menjadi 32.600 unit. Grafik 5 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Apartemen di Jakarta (Rp) 7.600.000 7.400.000 7.200.000 7.000.000 6.800.000 6.600.000 6.400.000 6.200.000 6.000.000 5.800.000 5.600.000

(%) 95,0 92,5 90,0 87,5 85,0 82,5 80,0 77,5 75,0 72,5

5.400.000


2003


2005 Harga Jual (Rp/m2/bulan)

Hotel di Jabotabek Pada Februari 2005, di wilayah Jabotabek rata-rata tingkat hunian hotel bintang 3, 4, dan 5 tercatat sebesar 55,78%, atau turun 105 bps dari 56,83% pada Januari 2005

tingkat hunian dan tarif kamar menurun

(Grafik 6). Penurunan tersebut terutama bersumber dari turunnya tingkat hunian hotel bintang 5 sebesar 702 bps (dari 51,37% menjadi 44,35%). Sebaliknya, terjadi peningkatan tingkat hunian pada hotel bintang 3 (dari 60,75% menjadi 64,92%) dan hotel bintang 4 (dari 60,28% menjadi 62,63%).

12



Untuk rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 pada bulan laporan tercatat sebesar Rp 438.959/malam, atau turun 3,50% (m-t-m). Penurunan tersebut terutama bersumber dari turunnya tarif sewa kamar hotel bintang 5 sebesar 1,97% (dari Rp706.288/malam menjadi Rp692.388/malam). Sementara itu, terjadi peningkatan pada tarif kamar hotel bintang 3 (dari Rp250.585/malam menjadi Rp253.670/malam) dan hotel bintang 4 (dari Rp357.877/malam menjadi Rp365.599/malam). Grafik 6 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Kamar Hotel di Jabotabek (%) 70,0

(Rp) 470.000 450.000 430.000 410.000 390.000 370.000 350.000 330.000 310.000 290.000 270.000 250.000

65,0 60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 35,0 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan Feb

2003


30,0

2005 Tarif Kamar (Rp/malam)

Secara tahunan, rata-rata tarif sewa kamar hotel bintang 3, 4, dan 5 mengalami peningkatan tajam sebesar 17,22% (y-o-y) dari Rp374.480/malam pada Februari 2004. Sementara itu, rata-rata tingkat hunian menurun 432 bps dibandingkan tingkat hunian pada Februari 2004 sebesar 60,10%. Pada bulan laporan, terjadi pengurangan pasokan sebanyak 127 kamar dengan berhenti beroperasinya Hotel Ancol (hotel bintang 3) untuk renovasi, sehingga total stock hotel bintang 3,4 dan 5 di wilayah Jadebotabek berkurang hingga tercatat sebanyak 22.564 kamar.

Lahan Industri di Jabotabek tarif sewa meningkat tajam sementara harga jual naik tipis

Tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek pada Februari 2005 mengalami peningkatan yang signifikan dibandingkan bulan sebelumnya hingga masingmasing tercatat sebesar 87,82% dan Rp23.962/m2, atau naik masing-masing 312 bps dan 13,89% (m-t-m). Kondisi ini menunjukkan mulai terjadinya perkembangan positif pada tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri, setelah sejak bulan April 2004 sampai dengan Januari 2005 yang selalu stabil atau cenderung tidak mengalami perubahan yang signifikan (Grafik 7). Berdasarkan wilayah, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: -

Di Jakarta, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri mengalami peningkatan yang


13


signifikan masing-masing sebesar 446 bps dan 23,02% (m-t-m) sehingga masingmasing tercatat sebesar 88,57% dan Rp25.025/m2. -

Di Botabek, tingkat hunian dan tarif sewa lahan industri juga mengalami peningkatan tipis masing-masing mencapai pada level 87,63% dan Rp22.229/m2. Secara tahunan, tarif sewa lahan industri mengalami pertumbuhan positif sebesar

14,16% dibandingkan Rp20.989/m2 pada periode yang sama tahun lalu. Sementara itu, tingkat hunian juga mengalami peningkatan tipis 43 bps dibandingkan 87,39% pada Februari 2004. Grafik 7 Perkembangan Tingkat Hunian dan Tarif Sewa Lahan Industri di Jabotabek (Rp)

(%)

30.000

89,0 88,0

25.000

87,0

20.000

86,0 85,0

15.000

84,0

10.000

83,0 82,0

5,000 0


2003


80,0


Tingkat penjualan lahan industri di Jabotabek naik tipis sebesar 8 bps dari 68,54% pada Januari 2005. Sementara itu, harga jual juga mengalami peningkatan tipis sebesar 0,34% (m-t-m), yaitu dari Rp553.311/m2 menjadi Rp555.187/m2 (Grafik 8). Berdasarkan wilayah, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri di Jabotabek adalah sebagai berikut: Grafik 8 Perkembangan Tingkat Penjualan dan Harga Jual Lahan Industri di Jabotabek (Rp) 600.000

(%) 69,0 68,0

500.000

67,0 66,0

400.000

65,0 300.000

64,0 63,0

200.000

62,0 100.000

61,0 60,0


2003


14

2005 Harga Jual (Rp/m2)



-

Di Jakarta, tingkat penjualan dan harga jual lahan industri tetap, masing-masing sebesar 69,63% dan Rp1.500.000/m2.

-

Di Botabek, tingkat penjualan lahan industri naik tipis sebesar 10 bps menjadi 68,41%. Sedangkan harga jual lahan industri juga mengalami meningkat sebesar 0,48% (m-t-m) menjadi Rp441.440/m2. Secara tahunan, tingkat penjualan dan harga jual pengalami peningkatan masing-

masing sebesar 349 bps dan 15,35% dibandingkan masing-masing 65,13% dan Rp 481.309/m2 pada Februari 2004.


15

Halaman ini sengaja dikosongkan

SURVEI PROPERTI KOMERSIAL

Recommend Documents