SMF Highlight November 2016
Highlight 5/2016
PASAR PEMBIAYAAN PERUMAHAN: STAGNAN Kondisi pasar perumahan belum menunjukkan perbaikan signifikan. Pertumbuhan ekonomi yang masih lemah ditambah dengan tingkat suku bunga kredit yang masih relatif tinggi menyebabkan daya beli masyarakat belum membaik. Suku bunga kredit pada triwulan III 2016 turun sebesar 15bps menjadi 12,23% dari triwulan sebelumnya seiring dengan tren penurunan suku bunga acuan 7 days reverse repo. Meskipun trennya menurun, namun penurunan suku bunga kredit tersebut masih melambat dibandingkan dengan penurunan suku bunga deposito. Secara tahun berjalan, rata-rata suku bunga kredit pada triwulan III 2016 turun sebesar 60bps, sementara rata-rata suku bunga deposito turun sebesar 108bps. Namun sejalan dengan perbaikan kinerja makroekonomi kedepan, maka daya beli (dengan pertumbuhan ekonomi yang meningkat, inflasi terjaga, indeks kepercayaan konsumen relatif tinggi dan suku bunga yang menurun) diperkirakan akan membaik dan akan berdampak positif terhadap pasar perumahan dan pasar pembiayaan perumahan.
Pertumbuhan Harga Properti Residential Masih Lambat
Pertumbuhan harga properti residensial kembali melambat untuk semua tipe rumah. Harga properti residensial tumbuh 2,7% YoY di Q3 2016. Angka ini lebih rendah dari triwulan sebelumnya 3,4% YoY maupun ratarata kenaikan harga selama tahun 2015 yang mencapai 5,5% YoY.
20 Res Prop Price (% YoY)
18
Res Prop Price-Small (% YoY) 16
Res Prop Price-Medium (% YoY) Res Prop Price-Large (% YoY)
14 12 10 8 6
Contact Us
4 2
Grha SMF Jl. Panglima Polim I No 1 Jakarta 12160 Telp. + 62 21 2700400 Fax. + 62 21 2701400
[email protected] www.smf-indonesia.co.id
Source: Bank Indonesia
Sep-1 6
Sep-1 5
Mar-16
Sep-1 4
Mar-15
Sep-1 3
Mar-14
Sep-1 2 Mar-13
Sep-1 1
Mar-12
Sep-1 0
Mar-11
Mar-10
Sep-0 8
Mar-09 Sep-0 9
Sep-0 7
Mar-08
Sep-0 6
Mar-07
Mar-06
Sep-0 4
Mar-05 Sep-0 5
Sep-0 3
Mar-04
0 Mar-03
PT Sarana Multigriya Finansial (Persero)
Perlambatan kenaikan harga rumah terbesar terjadi pada rumah tipe besar, yakni dari 2,2% YoY di Q2 2016 ke level 1,3% YoY di Q3 2016. Hingga akhir 2016, perlambatan pertumbuhan harga rumah diperkirakan masih akan tetap berlanjut.
Pertumbuhan KPR Relatif Flat
Saldo KPR bank umum pada bulan September 2016 mencapai Rp 338,4 trn, yang terdiri dari 55% dari bank BUMN, 38% bank swasta nasional, 6% bank pembangunan daerah serta 1% bank asing dan campuran.
Source: CEIC
Dibandingkan dengan saldo KPR bulan yang sama tahun lalu, maka outstanding KPR pada bulan September tumbuh 7,17% YoY, sedikit meningkat dari pertumbuhan bulan sebelumnya sebesar 6,79% YoY. Meskipun pertumbuhan secara bulanan mengalami kenaikan, namun pertumbuhan tersebut masih jauh pertumbuhan tahun 2014 dan 2015 yang masing-masing mencapai 18,2% YoY dan 9,3% YoY.
Rasio NPL KPR Menurun
Pada bulan September 2016 NPL KPR mencapai Rp 9,5 triliun, dengan rasio NPL KPR menurun menjadi 2,79% dari bulan sebelumnya sebesar 2,83%. Rasio NPL KPR terbesar terjadi pada BPD (5,96%), diikuti bank BUMN (2,69%), bank swasta nasional (2,44%) dan kelompok bank campuran & asing (1,03%). Dibandingkan dengan bulan sebelumnya, rasio NPL KPR BPD dan bank swasta nasional mengalami peningkatan. Rasio NPL KPR bulan September tercatat lebih tinggi dari rata-rata rasio NPL KPR tahun 2015 sebesar 2,57%. Source: CEIC
Suku Bunga Dasar KPR Flat
Suku bunga dasar KPR (SBD KPR) bulan September tidak mengalami perubahan seperti bulan sebelumnya, yakni sebesar 10,53%. Meski flat dan masih berada pada level 2 digit, trend SBD KPR bergerak menurun dari level tertingginya dalam 5 tahun terakhir yaitu 11,4% pada bulan Oktober 2014. Rata-rata suku bunga tersebut masih relatif tinggi dibandingkan dengan historikalnya yang pernah mencapai 10,39% pada bulan Mei 2013.
Source: Bank Indonesia, CEIC
Bunga KPR diperkirakan akan dapat turun ke level yang lebih rendah, seiring dengan prospek penurunan suku bunga acuan 7D Reverse Repo.
Pemanfaatan KPR Menurun
Meski Bank Indonesia telah beberapa kali memangkas suku bunga acuan dan merelaksasi kebijakan LTV, tampaknya belum cukup cepat berdampak pada pertumbuhan kredit perumahan. Survey BI menunjukkan bahwa persentase konsumen yang memanfaatkan KPR untuk membeli rumah mengalami penurunan.
Source: Bank Indonesia, CEIC
Pada Q3 2016 porsi pembelian rumah secara kredit mencapai 74,8%, menurun dari Q2 2016 (75,7%) dan Q1 2016 (77,8%). Namun angka tersebut tercatat lebih tinggi dari ratarata ditahun 2015 yang mencapai 74.7%. Kedepan porsi pembelian secara kredit diperkirakan akan semakin meningkat sejalan dengan tren suku bunga yang makin menurun.
PROYEKSI OUTSTANDING KPR & KPA Dengan asumsi pertumbuhan GDP berkisar antara 5,1% di tahun 2016 dan pertumbuhan harga properti residensial di rentang 2,88%-4,15% yoy, maka KPR dan KPA diproyeksikan tumbuh dikisaran 8,0%-9,0% yoy di tahun 2016. Adapun nilai proyeksi KPR dan KPA tahun 2016 yang diperoleh menggunakan metode ARIMA adalah sebagai berikut: Periode Q4-2016
Proyeksi KPR & KPA (Rp Miliar) 367.753
Proyeksi Outstanding KPR dan KPA tahun 2016
ELASTISITAS MODEL Penafsiran model dapat menggunakan ukuran elastisitas, yakni tingkat perubahan pada outstanding KPR&KPA jika terjadi perubahan pada variabel-variabel yang mempengaruhinya. Berikut adalah nilai elastisitas yang diperoleh: Variabel Outstanding KPR&KPA GDP Nominal IHPR Suku bunga acuan Indeks rencana pembelian rumah
Elastisitas 0,76 2,06 -0,12 0,19
Berdasarkan tabel tersebut dapat dikatakan bahwa perubahan GDP Nominal sebesar 1% akan mengubah outstanding KPR&KPA sebesar 0,76%. Namun, kenaikan 1% suku bunga acuan akan menurunkan outstanding KPR&KPA sebesar 0,12%.
PROYEKSI SUKU BUNGA KPR Dengan asumsi LDR berkisar antara 88,54%-91,19%, maka suku bunga KPR diproyeksikan mencapai 10,3%-10,7% di tahun 2016. Adapun nilai proyeksi suku bunga KPR tahun 2016 yang diperoleh adalah sebagai berikut: Periode Q4-2016
Proyeksi Suku Bunga KPR (%) 10,38
Proyeksi Suku Bunga KPR tahun 2016
ELASTISITAS MODEL Penafsiran model suku bunga KPR dapat menggunakan ukuran elastisitas, yakni tingkat perubahan pada suku bunga KPR jika terjadi perubahan pada variabel-variabel yang mempengaruhinya. Berikut adalah nilai elastisitas yang diperoleh: Variabel Suku Bunga KPR Suku bunga acuan LDR Suku bunga KPR periode t-1
Elastisitas 0,11 0,23 0,34
Berdasarkan tabel tersebut dapat dikatakan bahwa kenaikan suku bunga acuan sebesar 1% akan menaikkan suku bunga KPR sebesar 0,11%. Kenaikan LDR sebesar 1% juga akan menaikkan suku bunga KPR sebesar 0,23%.
PROYEKSI RASIO NPL KPR Dengan asumsi pertumbuhan GDP mencapai 5,1% di tahun 2016, rata-rata uang beredar tumbuh sebesar 0,1% yoy, maka NPL KPR diproyeksikan mencapai 2,4%-2,7% di tahun 2016. Adapun nilai proyeksi rasio NPL KPR tahun 2016 yang diperoleh adalah sebagai berikut: Periode Q4-2016
Proyeksi NPL KPR (%) 2,49
Proyeksi NPL KPR tahun 2016
ELASTISITAS MODEL Penafsiran model NPL KPR dapat menggunakan ukuran elastisitas, yakni tingkat perubahan pada NPL KPR jika terjadi perubahan pada variabel-variabel yang mempengaruhinya. Berikut adalah nilai elastisitas yang diperoleh: Variabel NPL KPR GDP Uang beredar
Elastisitas -0,76 -0,71
Berdasarkan tabel tersebut dapat dikatakan bahwa kenaikan GDP sebesar 1% akan menurunkan NPL KPR sebesar 0,76%. Kenaikan uang beredar sebesar 1% juga akan menurunkan NPL KPR sebesar 0,71%.
SMF B UILDING PERMIT INDEX SMF Building Permit Index (SMF-BPI) masih menunjukkan sinyal perlambatan. Pada bulan November 2016, SMF-BPI melambat -34,9% mom (-41% yoy) ke level 177,3. Pada bulan sebelumnya pertumbuhan SMF-BPI sebesar -24,2% mom (-15,5% yoy) atau di level 272,1.
SMF Building Permit Index
Source: PTSP Kota & Kanupaten, diolah
Data SMF Building Permit Index Residential (SMF-BPI) juga menunjukkan sinyal yang sama. Pada bulan November 2016, SMF-BPI Residential melambat -29,7% mom (-55,7% yoy) ke level 98,7. Pada bulan sebelumnya pertumbuhan SMF-BPI Residential sebesar -24,4% mom (-41,8% yoy) atau di level 140,3. Hal tersebut menunjukkan bahwa pertumbuhan pembangunan rumah tapak masih melambat. SMF Building Permit Index Residential
Source: PTSP Kota & Kanupaten, diolah
SMF Building Permit Index (SMF-BPI) dibangun berdasarkan data IMB dari 18 wilayah kota/kabupaten di Indonesia, dan diolah secara statistik. SMF-BPI merupakan salah satu leading indicator penting yang bermanfaat untuk memonitor arah perkembangan ekonomi Indonesia, termasuk sektor perumahan. Cepatnya pertumbuhan IMB nasional, menjadi salah satu indikasi akselerasi permintaan domestik dan ekonomi dalam 6-12 bulan mendatang.
Disclaimer: The information contained in this report has been taken from sources which we deem reliable. However, none of any PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) and/or their respective employees and/or agents make any representation or warranty (express or implied) or accepts any responsibility or liability as to, or in relation to, the accuracy or completeness of the information and opinions contained in this report or as to any information contained in this report or any other such information or opinions remaining unchanged after the issue thereof. We expressly disclaim any responsibility or liability (express or implied) of PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) employees and agents whatsoever and howsoever arising (including, without limitation for any claims, proceedings, action, suits, losses, expenses, damages or costs) which may be brought against or suffered by any person as a result of acting in reliance upon the whole or any part of the contents of this report. For further information please contact our number +6221-2700 400.
