BAB 2 EKSPLORASI ISU BISNIS

BAB 2   EKSPLORASI ISU BISNIS      2.1.

Conceptual Framework 

  Dasar  pemikiran  konseptual  pada  thesis  ini  mengacu  pada  faktor  faktor  yang  mempengaruhi  perkembangan  sebuah  pusat  perbelanjaan  dalam  pengelolaannya.  Pembentukan  suatu  pusat  perbelanjaan  merupakan  substitusi  pada  kegiatan  pusat  perbelanjaan  sebelumnya  yang  masih  tradisional  berupa  warung,  toko  atau  ruko.  Dalam  suatu  pusat  perbelanjaan,  beberapa  komoditi  tersebut  diakomodir  dalam  satu  atap  sehingga  menciptakan  suatu  sarana  baru  untuk  berbelanja.  Beberapa  faktor  seperti  kondisi  perusahaan,  kondisi  industri  pusat  perbelanjaan,  pelanggan,  supplier,  dan  faktor  eksternal  lainnya  membentuk  eksplorasi  isu  bisnis  yang  akan  dianalisa.    Pola  pemikiran  ini  yang  mendasari  penulisan  thesis  ini,  bahwa  diperlukan  suatu  strategi operasi perusahaan dalam menentukan langkah yang tepat dan faktor kunci  keberhasilan sebuah pusat perbelanjaan. Beberapa variabel kemudian dipakai untuk  menganalisa dalam merumuskan langkah strategi operasi yang tepat.    Berdasarkan hasil wawancara dengan tenant dan melihat ke dalam kondisi internal  perusahaan,  isu utama yang dihadapi oleh IITC Kopo Mall adalah tidak sesuainya  strategi perusahaan dan rendahnya kualitas pelayanan.  Hal  tersebut  disebabkan  oleh  beberapa  faktor,  baik  faktor  eksternal  seperti  kondisi  industri  properti,  pesaing,  waktu  peluncuran,  kebutuhan  para  penyewa  dan  pelanggan, yang tidak diakomodir oleh faktor internal perusahaan seperti kapasitas  pengolahan, strategi operasi dan kompetensi SDM. 

17

Peta  pemikiran  konseptual  terhadap  penetapan  variabel  kerja  yang  komprehensif  dan  simultan  yang  kemudian  dapat  digunakan  sebagai  faktor  pendukung  dalam  penetapan  strategi  operasi  untuk  mencapai  strategi  korporasi  dalam  menaikkan  profit perusahaan. Untuk lebih jelas dapat dilihat pada gambar 2.1.       

  Gambar 2.1  Skema Peta Pemikiran Konseptual     

18

2.2.

Analisis Situasi Bisnis Pusat Perbelanjaan  

  2.2.1. Kondisi Internal Perusahaan    PT Milan Jaya Pratama sebagai pengembang dan pengelola IITC Kopo Mall saat ini  berusaha  untuk  menjadi  perusahaan  yang  mengelola  pusat  perbelanjaan  terbaik  di  Bandung selatan. Berbagai usaha dilakukan untuk mencapai visinya tersebut, antara  lain  dengan  melakukan  promosi  pada  berbagai  media  promo  yang  terdapat  di  Bandung,  mengadakan  event  dan  exhibition  yang  bertujuan  menarik  customer  untuk  datang dan berbelanja, memperbaiki sistem layanan kepada tenant dan customer, dan  lain sebagainya.    Sebagai perusahaan dalam pengelolaan pusat perbelanjaan, tujuan manajemen pusat  perbelanjaan  adalah  untuk  menarik  pengunjung,  mendorong  mereka  berbelanja,  dan membuat mereka datang kembali. Kondisi pusat perbelanjaan yang ramai dan  tingkat  perputaran  uang  yang  tinggi  akan  menjadi  incaran  bagi  para  tenant  untuk  bergabung menyewa/membeli unit di pusat perbelanjaan tersebut. Hal ini tentunya  berdampak  positif  terhadap  nilai  properti  yang  ditawarkan  oleh  pihak  pengelola,  sehingga profit perusahaan akan menjadi tinggi.    Kondisi  IITC  Kopo  Mall  sendiri  masih    belum  dapat  dikategorikan  sebagai  pusat  perbelanjaan yang ramai. Tingkat kedatangan pengunjung masih dibawah rata‐rata.  Selain itu juga, tingkat occupancy tenant di IITC Kopo Mall sendiri masih kurang dari  70%  dan  dari  unit  yang  terisi  tersebut  hanya  51%  yang  buka,  sisanya  merupakan  unit  kios/toko  tutup  yang  merupakan  milik  investor  yang  tidak  mau  membuka  tokonya.    Data tingkat occupancy unit dapat dilihat pada tabel 2.1.   

19

Tabel 2.1 Absorbsi Lahan  JAN 1,077 12,887.62

FEB 1,046 13,896.95

2007 MAR 1,046 12,988.41

13 243.25

14 267.09

23 332.39

25 357.35

26 374.23

SELLABLE AREA Luas (m2)

1,064 12,644.37 100.00%

1,031 13,625.85 100.00%

1,023 12,656.03 100.00%

1,014 12,569.32 100.00%

1,009 12,545.89 100.00%

TERISI Luas (m2) (dari sellable area/m2)

477 7,733.78 61% 285 6,058.92 48% 192 1,674.87 13%

469 8,946.39 66% 275 6,280.04 46% 194 2,666.35 20%

453 7,949.14 63% 264 6,269.13 50% 189 1,680.01 13%

476 8,137.81 65% 279 6,402.37 51% 197 1,735.44 14%

474 8,275.63 66% 287 6,698.05 53% 187 1,577.58 13%

587 4,910.59 38.84% 0 0.00 0.00% 587 4,910.59 38.84%

563 4,683.47 34.37% 0 0.00 0.00% 563 4,683.47 34.37%

570 4,706.89 37.19% 7 57.00 0.45% 563 4,649.89 36.74%

538 4,431.51 35.26% 16 113.90 0.91% 522 4,317.61 34.35%

535 4,270.26 34.04% 17 141.29 1.13% 518 4,128.98 32.91%

KETERANGAN TOTAL UNIT Luas (m2) DIPAKAI PJS Luas (m2)

Buka Luas (m2) (dari sellable area/m2) Tutup Luas (m2) (dari sellable area/m2) VACANT Luas (m2) (dari sellable area/m2) Buka Luas (m2) (dari sellable area/m2) Tutup Luas (m2) (dari sellable area/m2)

APR 1,039 12,926.67

MAY 1,035 12,920.12

    Persentase  toko  buka  dalam IITC Kopo  Mall sebagian besar  adalah di  lantai  dasar,  sedangkan  di  lantai  ground  dan  lantai  satu  masih  sedikit  yang  beroperasi.  Hal  ini  mengakibatkan image dari IITC Kopo Mall yang masih belum buka sepenuhnya.    Akibat  dari  cukup  banyaknya  unit  toko  yang  belum  beroperasi,  kondisi  pusat  perbelanjaan  menjadi  sepi.  Pengunjung  yang  datang  dan  mendapati  mal  yang  sebagian masih tutup akan berdampak negatif, dengan pilihan komoditi yang tidak  20

terlalu banyak dan kondisi yang cenderung sepi, akan menghambat kesuksesan IITC  Kopo Mall sebagai sebuah pusat perbelanjaan.     Sumber  pendapatan  dari  properti  sebuah  pusat  perbelanjaan  adalah  dari  biaya  sewa/jual  lahan  unit  properti  di  dalamnya,  termasuk  segala  ruang  untuk  berjualan  dari tenant maupun dari pemakaian lahan untuk kepentingan lainnya seperti ruang  iklan, promosi, utilitas, dan lain sebagainya. Sedangkan untuk pengelolaan gedung,  pendapatan  diperoleh  dari  biaya  operasional  yang  meliputi  biaya  listrik,  air  bersih  dan  utilitasnya,  service  charge,  layanan  pengelolaan,  sewa  lahan  untuk  pameran,  exhibition, maupun iklan dan promosi.    Hal  ini  sangat  berkaitan,  dimana  biaya  operasional  akan  mendukung  layanan  pengelolaan  gedung,  dimana  manajemen  pusat  perbelanjaan  akan  meningkatkan  kinerja  dalam  mengendalikan  jam  buka  toko,  pemilihan  produk,  tampilan  jendela  pajang,  presentasi  produk  di  toko  dan  pengadaan  kegiatan  acara  dan  promosi  sebuah pusat perbelanjaan untuk menarik pengunjung.     Dengan kesuksesan terhadap operasional sebuah pusat perbelanjaan, tentunya akan  meningkatkan  harga  sewa/jual  lahan  properti  di  pusat  perbelanjaan  tersebut.  Kesuksesan sebuah properti akan meningkatkan keinginan para calon tenant untuk  bergabung  di  pusat  perbelanjaan  tersebut  dan  akan  meningkatkan  occupancy  unit  toko di pusat perbelanjaan sehingga biaya operasional juga akan meningkat. 

21

    Gambar 2.2  Hirarki Hubungan Pusat Perbelanjaan     Kondisi  yang  terjadi  di  IITC  Kopo  Mall  adalah  dengan  masih  kecilnya  tingkat  occupancy tenant, sehingga kondisi pusat perbelanjaan sepi dengan pengunjung yang  masih sedikit. Hal ini kemudian menjadi alasan bagi para tenants untuk menunggak  biaya operasional.   Biaya  yang  belum  tertagih  ini  menjadi  permasalahan  bagi  operasional  IITC  Kopo  Mall karena termasuk dalam komponen pembayaran biaya listrik, biaya perawatan  gedung,  biaya  perusahaan  outsourcing  dan  supplier  seperti  jasa  keamanan,  pengelolaan  parkir,  cleaning  service  dan  toilet,  dan  juga  termasuk  biaya  operasional  kantor manajemen dan gaji karyawan majemen IITC Kopo Mall.        22

2.2.2. Kebutuhan Pemilik Properti dan Tenant    Bisnis  properti  merupakan  ketergantungan  satu  sama  lain  antara  owner  sebagai  pemilik  properti  dengan  tenant/individual  owner  yang  menyewa/membeli  properti  tersebut. Dalam sebuah pusat perbelanjaan, keberadaan tenant merupakan hal yang  menentukan  sukses  atau  tidaknya  sebuah  pusat  perbelanjaan.  Mal  dengan  tingkat  occupancy  tenant  yang  tinggi  dengan  kesuksesan  tenant  yang  baik,  akan  menjadi  kesuksesan  pusat  perbelanjaan  tersebut.  Untuk  itu,  perlu  diselaraskan  antara  kebutuhan pemilik properti dengan tenant. 

  Gambar 2.3  Posisi Property Management    Peran pengelola gedung dalam memenuhi kebutuhan masing‐masing pihak sangat  menentukan  untuk  menentukan  kesuksesan  sebuah  pusat  perbelanjaan,  untuk  itu 

23

diperlukan  strategi  operasi  yang  tepat  untuk  menentukan  kunci  keberhasilan  pengelolaan tersebut.  2.2.3. Kondisi Industri Pusat Perbelanjaan dan Persaingannya    Awal tahun 1990‐an, industri properti pusat perbelanjaan di Bandung masih sangat  sedikit  dan  didominasi  oleh  sejumlah  properti  dengan  tingkat  persaingan  yang  rendah.  Beberapa  pusat  perbelanjaan  yang  ada  antara  lain;  Bandung  Indah  Plaza,  Palaguna,  King’s  Shopping  Center,  Plaza  Parahyangan,  Sultan  Plaza,  Rumah  Matahari  Banceuy.  Gedung‐gedung  yang  mengakomodir  perbelanjaan  di  kota  Bandung  masih  sedikit,  sehubungan  dengan  gaya  hidup  para  perbelanja  yang  kebanyakan  masih  mendatangi  pasar‐pasar  tradisional  atau  toko‐toko  langganan  tertentu.    Kondisi perkembangan industri properti di Bandung mulai berkembang pesat paska  krisis ekonomi yang melanda di tahun 1997. khususnya di Bandung, beberapa Mal  baru  bermunculan  di  tahun  2000‐an.  Mulai  dari  Istana  Plaza,  Bandung  SuperMall,  Bandung Electronic Center, Istana Building Commodity Center, BeeMall, Pasarbaru  Trade  Center,  Bandung  Trade  Center,  Cihampelas  Walk,  Mollis,  Jatinangor  Town  Square,  Metro  Trade  Center,  Paris  Van  Java,  dan  lain  sebagainya.  Pertumbuhan  properti  pusat  perbelanjaan  ini  menunjukkan  tingginya  minat  masyarakat  akan  sebuah  pusat  perbelanjaan  dan  hiburan  yang  memang  sangat  sesuai  dengan  image  kota Bandung sebagai ‘leisure city’.  IITC  Kopo  Mall  sendiri  termasuk  mall  dengan  ‘angkatan’  terbaru  yang  muncul.  Opening di bulan Oktober 2006, berdekatan dengan Jatinagor Town Square di bulan  September 2006, dan BeeMall di September 2006.    Perkembangan  industri  pusat  perbelanjaan  di  Bandung  merupakan  trend  yang  cenderung meningkat dalam waktu yang singkat. Perkembangan pusat perbelanjaan  yang  mengalami  metamorfosis  yang  cukup  drastis,  sehingga  dalam  kurun  waktu  24

lima  tahun  terakhir  telah  banyak  bermunculan  beberapa  pusat  perbelanjaan  baru  yang  memberikan  tekanan  yang  besar  bagi  tiap  pusat  perbelanjaan  untuk  menonjolkan keunggulannya masing‐masing dalam meraih sukses.     Dengan  melebarnya  volume  ruang  pusat  perbelanjaan  di  Bandung,  diperlukan  strategi yang handal dalam melakukan pengelolaan manajemen pusat perbelanjaan  agar  pelanggan  bersedia  datang  dan  kembali  lagi.    Untuk  itu  perlu  latar  belakang  pemikiran,  strategi,  pertimbangan  dan  penyesuaian  untuk  menghasilkan  langkah‐ langkah tepat dalam menunjang keberhasilan sebuah pusat perbelanjaan.    Untuk  menganalisa  lingkungan  industri  properti  pusat  perbelanjaan,  digunakan  model  Five  Forces  Porter.  Dari  analisa  tersebut,  disimpulkan  bahwa  tantangan  pemain berasal dari pendatang baru dan pemain yang sudah ada. Jumlah mall dan  pusat perbelanjaan dengan kualitas baik yang kian marak di Bandung menyebabkan  persaingan yang sangat tinggi.                               25

     

Potential New Entrance

 

- Hambatan untuk masuk besar dengan banyaknya pertumbuhan mall baru

      Supplier   - Kekuatan pemasok kecil karena pemasok   banyak dan bersaing untuk masuk

 

Competitor - Persaingan antar competitor sangat besar

Customer - Kekuatan pembeli menengah karena banyak pilihan properti sedangkan jumlah penduduk terbatas

    Substitute

 

- Banyak tersedia mall pengganti yang lebih baik dan sudah mempunyai loyal customer

     

Gambar 2.4.  Analisa Industri Pusat Perbelanjaan menurut Five Forces Porter           a.  Persaingan Industri    Persaingan  industri  properti  terutama  pusat  perbelanjaan  sangat  tinggi  dengan  berkembang pesatnya pusat perbelanjaan baru di Bandung, sehingga perbandingan  jumlah  pelanggan  lebih  sedikit  dari  pusat  perbelanjaan  yang  ada.    Hal  ini  cukup  memberatkan bagi para pemain industri properti di Bandung, dimana mereka harus  berebut konsumen untuk mengejar keuntungan.  Kondisi  yang  ada  adalah  dengan  bertambahnya  sebuah  pusat  perbelanjaan  baru,  bukan  menambah  jumlah  pelanggan  baru  namun  merebut  pelanggan  pusat  perbelanjaan lain menjadi konsumen loyal mereka.  26

  b. Pendatang Baru    Ancaman  pendatang  baru  pada  industri  properti  pusat  perbelanjaan  juga  cukup  tinggi. Di tahun 2006 saja, di Bandung telah muncul 4 pusat perbelanjaan baru yaitu  :  IITC  Kopo  Mall,  Bandung  Electronic  Mall  (BeeMall),  Jatinangor  Town  Square  (Jatos), dan Paris Van Java Mall (PVJ). Di tahun 2007/2008 mendatang, diperkirakan  sejumlah  pusat  perbelanjaan  baru  akan  bermunculan,  antara  lain  :  Lucky  Square,  Bandung  Trade  Mall,  Soreang  Plaza,  Mollis  (renovasi),  Cimahi  Mall,  Champs,  dan  lain sebagainya.  Ancaman  pendatang  baru  ini  cukup  mengkhawatirkan  dengan  pola  berebut  konsumen,  sehingga  diperlukan  suatu  strategi  untuk  mempertahankan  pelanggan  yang telah ada.    c. Produk Pengganti    Produk  pengganti  untuk  properti  pusat  perbelanjaan  juga  telah  banyak,  sebagian  menyatu dengan pusat perbelanjaan sebagai sebuah tenant seperti Carrefour di Paris  Van  Java,  namun  sebagian  juga  berdiri  sendiri  seperti  Riau  Junction  milik  Yogya  yang  memiliki  gedung  sendiri  seperti  sebuah  pusat  perbelanjaan.  Selain  itu  perkembangan Factory Outlet di Bandung semakin berkembang sehingga pelanggan  kadang lebih memilih berbelanja di butik outlet daripada di pusat perbelanjaan.    d. Profil Pelanggan    Pelanggan  dari  manajemen  IITC  KOPO  Mall  yang  diwakili  oleh  property  manager  selaku  pengelola  terdiri  dari  :  tamu/shoppers  sebagai  end  customer  dari  mall,  tenant/retailers  sebagai  penyewa  ruang  yang  melakukan  perdagangan  di  mall,  kontraktor  sebagai  badan  atau  perusahaan  yang  melakukan  jasa/service  dalam  27

operasional  mall  (seperti  cleaning  service,  security,  parking,  dsb)  dan  owners  sebagai  pemilik gedung/land lord.   

    Gambar 2.5  Pelanggan Properti Manajemen    Pelanggan utama pada sebuah pusat perbelanjaan adalah pengunjung/shoppers yang  datang  untuk  berbelanja.  Di  Bandung,  perilaku  pembelanja  sebagai  pelanggan  sangat  mendukung  keberadaan  pusat  perbelanjaan.  Perilaku  konsumeritas  dalam  masyarakat kota Bandung merupakan ciri identik yang tidak dapat dipisahkan dari  image  ‘Leisure  City’  yang  disandangnya.    Hal  ini  bahkan  membudaya  bagi  para  pengunjung  luar  kota  seperti  Jakarta,  Bogor,  Tasikmalaya,  Garut,  dan  daerah  Jawa  Barat  lainnya yang berkunjung ke Bandung untuk berbelanja. Mulai dari  oleh‐oleh  khas Bandung, makanan khas Bandung, sampai dengan pusat busana yang tersedia  di  Factory  Outlet  dan  Mall  lainnya,  menjadikan  Bandung  sebagai  kota  wisata  belanja.  Trend  berbelanja  ini  juga  berdampak  positif  terhadap  beberapa  pusat  perbelanjaan  di  Bandung.  Pada  akhir  pekan,  setiap  pusat  perbelanjaan  di  Bandung  selalu  ramai  dikunjungi, terutama bagi para pengunjung dari luar kota.   28

Dari  sisi  pelanggan,  dengan  tingkat  pertumbuhan  penduduk  cukup  tinggi  yakni  mencapai sekitar 1,5 juta per tahun, namun dengan jumlah pusat perbelanjaan yang  cukup besar dan pilihan produk substitusi banyak membuat semakin kuatnya posisi  tawar pelanggan.     e. Pemasok    Pemasok  yang  dipakai  oleh  pusat  perbelanjaan  adalah  pemasok  untuk  pekerjaan  perawatan  dan  jasa  layanan  dalam  operasional  gedung.  Mulai  dari  utilitas  teknik  seperti  kontraktor  bangunan,  jasa  perawatan  AC,  escalator,  lift,  lampu  penerangan,  pompa  dan  utilitas  air,  Sewage  Treatment  Plant  (STP),  juga  jasa  operasional  gedung  seperti cleaning service dan toilet, security, parking.    Banyaknya  pemasok  yang  bersaing  untuk  masuk  dalam  jasa  pengelolaan  gedung  menjadikan  kekuatan  penawarannyanya  lemah.  Penggunaan  sistem  outsource  pada  pengelolaan  mall  membuat  perusahaan  pemasok  saling  bersaing  yang  tentunya  menguntungkan pihak mall.        2.2.4. Faktor Eksternal    Bisnis  properti  pada  lingkungan  makro  banyak  dipengaruhi  oleh  beberapa  faktor,  yang  timbul  akibat  dari  perubahan  dan  perkembangan  dari  lingkungan  industri  properti  itu  sendiri,  seperti  kondisi  dan  situasi  politik,  ekonomi,  sosial  dan  perkembangan  teknologi  yang  sangat  cepat  berubah,  kondisi  persaingan,  tuntutan  pasar  dan  tuntutan  kepuasan  pelanggan  yang  bergerak  dinamis  terhadap  kualitas  layanan serta persaingan harga yang kompetitif.    29

a.  Regulasi Pemerintah    Dukungan kebijakan peraturan pemerintahan akan pembangunan properti menjadi  pemicu  semakin  bergairahnya  perkembangan  properti  di  Indonesia.  Bank‐bank  semakin  memberikan  kemudahan  serta  bunga  murah  untuk  pinjaman  baik  dalam  pengadaan unit properti pada pengusahan sebagai land lord, maupun kepemilikan  unit toko/kios oleh individual owners.  Selain itu  kebijakan investasi bank oleh pemerintah  Indonesia dengan menerapkan  dana  maksimal  yang  dijamin  pemerintah  adalah  Rp  100  juta,  membuat  sektor  properti lebih digemari untuk investasi.  Selain  itu  pemberlakuan  UU  No  8/99  tentang  perlindungan  konsumen  yang  mengakibatkan  semakin  kuatnya  posisi  tawar  pelanggan,  sehingga  penyelenggara  bisnis harus menunjukkan :  •

Penyedia layanan / produk yang handal dan berkualitas. 

•

Pelayanan  yang  memberikan  kesempatan  berinteraksi  lebih  mendalam  (customer service). 

    b.   Faktor Kondisi Ekonomi    Didukung  kondisi  perekonomian  Indonesia  yang  semakin  membaik,  yang  ditunjukkan  oleh  beberapa  indikator  ekonomi,  seperti  pertumbuhan  GDP,  penurunan  tingkat  inflasi,  penurunan  suku  bunga  SBI,  dan  peningkatan  cadangan  devisa  negara.  Kondisi  ini  dapat  dilihat  sebagai  potential  market  oleh  para  investor  untuk investasi terutama di sektor properti di Indonesia.        30

c.   Faktor Sosial (Pertambahan Penduduk dan Industri)    Populasi  penduduk  Indonesia  yang  semakin  besar  mencapai  1,5  juta  per  tahun,  tingkat  pendidikan  masyarakat  yang  semakin  meningkat,  gaya  hidup  masyarakat  yang  semakin  berubah  dari  kebutuhan  berbelanja  menjadi  sebuah  rekreasi  ke  tempat‐tempat  pusat  perbelanjaan.    Keberadaan  pusat  perbelanjaan  kemudian  bermetamorfosis menjadi sarana bergaul dan bersosialisasi bagi kaum muda di kota‐ kota  besar.  Perkembangan  ini  membuat  sejumlah  investor  semakin  optimis  akan  perkembangan industri properti pusat perbelanjaan.    d.   Faktor Teknologi    Teknologi  sektor  properti  terutama  dalam  bangunan  tingkat  tinggi  (high  rise)  yang  semakin  berkembang  juga  mendukung  peningkatan  pembangunan  gedung  pusat  perbelanjaan  dengan  biaya  yang  semakin  murah  dan  waktu  yang  singkat.  Dengan  ditemukannya  teknologi  mortar  yaitu  semen  tanpa  campuran,  teknologi  struktur  bangunan tahan gempa, teknologi pencegahan bahaya kebakaran, sistem CCTV dan  monitor  keamanan,  dan  lain  sebagainya  menjadikan  gedung  pusat  perbelanjaan  menjadi investasi yang menarik bagi pelanggan.      2.2.5. Proses Bisnis IITC Kopo Mall Secara Global    Sebagai  perusahaan  pengembang  sebuah  pusat  perbelanjaan,  IITC  Kopo  Mall  berusaha  menjadi  pusat  perbelanjaan  yang  mengakomodasi  sektor  perdagangan  retail dari sejumlah komoditi, seperti fashion, asesoris, toko buku, elektronik, telepon  genggam,  supermarket,  kebutuhan  rumah  tangga,  permainan  dan  hiburan,  travel,  bank, food court dan restaurant, dan lain sebagainya.    31

Inti bisnis dari sebuah pusat perbelanjaan adalah mengubah lahan berharga murah  menjadi  sebuah  gedung  yang  mengakomodasi  perdagangan  dan  hiburan  untuk  menjadi  investasi  yang  menguntungkan  dengan  cara  menyewakan  atau  menjual  lahan  tersebut  kepada  peritel,  yaitu  penyewa/pembeli,  yang  kuat  dengan  harga  sewa/jual tinggi yang berlaku di pasar.  Di  sisi  lain,  para  peritel  mencari  lokasi  usaha  yang  dapat  memberikan  tingkat  penjualan  tertinggi.  Oleh  karena  itu  pemilik  properti  dan  peritel  mempunyai  keterikatan saling tergantung satu sama lain.               

Pemilik properti mengubah lahan murah menjadi sebuah pusat perbelanjaan yang bernilai investasi tinggi

Pusat perbelanjaan dibangun dengan konsep trade mall yang mempunyai kenyamanan berbelanja yang nyaman

Nilai investasi menjadi lebih tinggi dengan harga sewa dan jual yang lebih baik

Profit bagi pemilik properti

 

Gambar 2.6  Proses Bisnis Global IITC Kopo Mall    Konsep  properti  yang  dipilih  oleh  IITC  Kopo  Mall  adalah  trade  mall,  yaitu  perpaduan  antara  konsep  mall  dan  trade  center.  Konsep  mall  yang  memberikan  layanan  berbelanja  kepada  para  pengunjung  dengan  sarana  dan  prasarana  yang  nyaman seperti adanya lift, escalator, air conditioner, koridor yang luas, atrium untuk  event  dan  exhibition,  dimana  sistem  kepemilikan  tenant  adalah  dengan  menyewa  dengan  harga  sewa  per  meter  persegi.  Sedangkan  konsep  trade  center  adalah  pusat  perbelanjaan  dengan  unit  toko  yang  lebih  kecil,  dengan  fasilitas  seadanya,  dan  status kepemilikan tenant adalah Hak Guna Bangunan dengan ketentuan strata title  sesuai undang‐undang satuan rumah susun yang berlaku.   

32

Perpaduan  ini  kemudian  digabung  menjadi  konsep  Trade  Mall  yang  bertujuan  memberikan kenyamanan berbelanja sekelas mall, namun dengan harga yang lebih  murah dan terjangkau seperti trade center. Tenant Mix di dalamnya juga beragam,  terdiri  dari  tenant  yang  membeli  unit  dengan  status  kepemilikan  Hak  Guna  Bangunan,  dan  tenant  yang  menyewa  dengan  status  penyewa  selama  beberapa  waktu yang telah ditentukan.      2.2.6. Proses Bisnis Building Management    Bisnis  pengelolaan  pusat  perbelanjaan  adalah  mengelola  para  penyewa  dan  pengunjung melalui operasional gedung untuk memberikan layanan terbaik dalam  melakukan kegiatan perbelanjaan dan aktifitas pusat perbelanjaan sehari‐hari.    Kebutuhan  tenant  adalah  suatun  tempat  perdagangan  dalam  sebuah  pusat  perbelanjaan  dengan  harga  sewa/jual  yang  terjangkau  namun  dapat  memberikan  keuntungan  tingkat  penjualan  yang  tinggi.  Manajemen  pusat  perbelanjaan  perlu  mengelola  kebutuhan  tenant  ini  agar  terakomodir  sesuai  kebutuhannya  untuk  menghidupkan  aktifitas  perbelanjaan.  Beberapa  ditempuh  atara  lain  dengan  memberikan layanan yang baik terhadap para tenant, melakukan grouping terhadap  zona komoditi dagangan untuk memudahkan para pengunjung berbelanja.    Kebutuhan  para  pengunjung  adalah  mendapatkan  suatu  sarana  perbelanjaan  yang  lengkap, mudah dicapai dan nyaman. Pelayanan terhadap para pengunjung adalah  dengan mengelola gedung agar tetap nyaman, aman, bersih dan teratur.            33

   

Tenant/Retailer

        Operasional Gedung  

Building Management

 

Mengelola gedung untuk mengakomodasi kegiatan operasional

    Pengunjung/ Shopper

     

Gambar 2.7  Proses bisnis Building Management      2.3.

Akar Masalah 

  Berdasarkan data keuangan dan tingkat huni serta aktifitas jumlah pengunjung yang  ada di IITC Kopo Mall, didapat bahwa kondisi pusat perbelanjaan ini sedang tidak  sehat.     Dari data keuangan, tingkat pendapatan operasional yang diperoleh dari penagihan  biaya  operasional  meliputi  biaya  listrik,  air  bersih  dan  service  charge,  masih  tidak  tertagih  sekitar  40%  dari  total  seluruh  biaya.  Beberapa  alasan  yang  ditemui  berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  para  tenant,  sebagian  merasa  bahwa  kondisi  pusat  perbelanjaan  yang  masih  sepi,  banyaknya  toko/kios  yang  masih  tutup,  iklan  dan promosi pusat perbelanjaan yang kurang, serta masih belum beroperasionalnya  lantai  2  dan  3  yang  direncanakan  menjadi  dunia  fantasi  indoor  terbesar  belum  34

terealisasi,  membuat  para  tenant  tidak  dapat  memenuhi  target  penjualannya.  Dengan alasan inilah sebagian mereka tidak membayar biaya operasional, terutama  service charge.    Kondisi  inipun  berdampak  negatif  terhadap  unit  toko  lainnya,  yang  merasa  penjualan  tidak  mencapai  target  sehingga  beberapa  pemilik  toko  mulai  menutup  unit  dagangnya  dengan  tujuan  menunda  untuk  berdagang  sampai  kondisi  pusat  perbelanjaan kembali ramai.    Sedangkan dari pengunjung, kondisi mall dengan banyaknya unit toko yang tutup  membuat  mereka  kurang  mendapatkan  pilihan  akan  barang  yang  dibutuhkan.  Dengan kondisi tersebut, para pengunjung yang datang kemudian kecewa dan tidak  kembali  ke  mall,  namun  akan  beralih  ke  pusat  perbelanjaan  lain  yang  lebih  ramai  dan memiliki pilihan barang yang lebih banyak. 

 

Gambar 2.8  Akar Masalah    Fungsi ketergantungan satu dengan lainnya inilah yang menjadi efek berantai pada  tiap pihak. Di satu sisi tenant membutuhkan para pengunjung untuk menjadi ramai  sehingga  bisa  mencapai  omset  perdagangan  mereka,  namun  karena  sebagian  unit  35

yang  masih  tutup  membuat  para  pengunjung  untuk  lebih  memilih  pusat  perbelanjaan lainnya untuk berbelanja.  Di lain sisi, para tenant yang tutup tersebut  merasa dengan omset yang tidak mencapai target, mereka merasa rugi dan memilih  untuk menutup dulu unit tokonya sampai pengunjung ramai kembali.    Permasalahan  yang  klasik  adalah  mana  yang  harus  dilakukan  dahulu.  Para  tenant  membuka  semua  unit  usahanya  dengan  demikian  tingkat  huni  pusat  perbelanjaan  bisa terisi dan buka semua sehingga mall menjadi hidup dengan bermacam‐macam  pilihan  produk  dengan  harapan  para  pengunjung  menjadi  ramai  berbelanja,  atau  menunggu para pengunjung ramai dahulu baru membuka unit usahanya.    Ditambah lagi dengan para investor yang telah membeli unit namun bukan sebagai  pedagang,  namun  mengharapkan  unit  tokonya  dapat  disewa  kepada  pihak  lain,  sehingga bagi investor yang masih belum mendapatkan penyewanya akan menutup  unit tokonya sampai laku disewakan.    Dari analisa tersebut terlihat ketidaksesuaian kebutuhan pelanggan dengan sumber  daya operasional perusahaan, terutama sasaran dan korelasi pemenuhannya.   Hasil  Penelusuran akar masalah bersumber pada dua faktor eksternal, yaitu pertumbuhan  jumlah penduduk di kota Bandung yang menjadi pelanggan bagi pusat perbelanjaan  yang  tidak  sesuai  dengan  pertumbuhan  industri  pusat  perbelanjaan  yang  terlalu  banyak, dan ancaman kompetitor pusat perbelanjaan lain yang semakin tinggi.    Namun  terdapat  juga  faktor  yang  merupakan  akar  sebagian  masalah  IITC  Kopo  Mall  yaitu  ketidakseimbangan  antara  kebutuhan  pelanggan  dengan  sumber  daya  operasional perusahaan.  Penelusuran akar masalah ini dapat dilihat pada gambar 2.9 berikut.    

36

    Gambar 2.9  Penelusuran Akar Masalah IITC Kopo Mall         

37

 

38