Aan de leden van bewonerscommissies en betrokkenen bij het ondernemingsplan
uw brief nummer behandeld door telefoonnummer onderwerp
datum
30 november 2012
VGW.2012 N. van der Slikke (0317) 471 600 Advies ondernemingsplan
Geachte bewonerscommissieleden,
In november 2012 heb ik uw advies ontvangen op het concept ondernemingsplan 2013 – 2017 van de Woningstichting. U heeft dit advies opgesteld onder begeleiding van de heer Go Geurts namens de Woonbond. In de bijlage treft u per advies onze reactie aan. De adviezen die we overnemen, verwerken we in de uitwerking van de doelstellingen. Het ondernemingsplan zal in december door de Raad van Toezicht worden vastgesteld. Via onze website kunt u deze downloaden. U kunt altijd een exemplaar bij ons komen afhalen. Adviestraject In overleg met de agendacommissie Participatie is het proces rondom het advies tot stand gekomen. De Woningstichting is positief over deze samenwerking. Het heeft geresulteerd in een advies waar veel huurders(circa 80) aan hebben bijgedragen. Vervolg Het nieuwe ondernemingsplan is een dynamisch plan, dit betekent dat we dit jaarlijks zullen bijstellen waar nodig. Voor de behandeling van de begroting 2014 zullen we eerst gezamenlijk het proces evalueren en op basis daarvan komen tot een aanpak voor de bespreking van het ondernemingsplan in 2013.
Bedanken Ik wil u hartelijk danken voor uw deelname aan één of meerdere bijeenkomsten. Heeft u nog vragen over bovenstaande, dan kunt u contact opnemen met Nathalie van der Slikke, hoofd vastgoed Wonen, tel. (0317) 471 689. Met vriendelijke groet,
ir. ing. L.J.P.M. Janssen MRE directeur / bestuurder
pagina 2
Wonen onze primaire focus Advies 1 Het "te woon concept" lijkt een bruikbaar concept dat, naast andere, aangewend kan worden de doelstelling te realiseren. Woningzoekenden kunnen dan zelf kiezen of zij een woning gaan kopen of huren. Het advies is de voor- en nadelen op een rij te zetten en deze te bespreken in een themabijeenkomst. Reactie: De Woningstichting neemt uw advies over. We onderzoeken graag de mogelijkheden met huurders en ervaringsdeskundigen om dit onderwerp te bespreken. Advies 2 Het advies is de huren (thans gemiddeld ca. 70% van de maximaal redelijke huurprijs) niet te hoog op te trekken en de consequenties van het huur- en verkoopbeleid nauwgezet te monitoren en de uitkomsten daarvan terug te koppelen naar de huurders. Reactie: In het huidige ondernemingsplan wordt niet gesproken over de huren optrekken van 70% naar bijv. 100% van de maximaal redelijke huur maar naar maximaal 4,5% van de WOZ-waarde, conform de uitgangspunten van Wonen 4.0. We nemen uw advies op het gebied van monitoren over. Advies 3 De Woningstichting moet een kwalitatief goed, aantrekkelijk en gedifferentieerd woningenbestand (met voldoende grondgebonden woningen) in stand houden voor de primaire doelgroep. Deze doelstelling mag niet onder druk komen te staan door het omzetten van sociale huurwoningen in commerciële huurwoningen en door de verkoop van sociale huurwoningen. Reactie: We delen de zorg dat door een kleiner wordende woningbestand voor de primaire doelgroep er druk komt op de differentiatie van woningbezit. We zullen in samenspraak met de gemeente woningen aanwijzen die behoren tot de primaire doelgroep. Advies 4 Geef "scheefwoners" (mensen die met een te hoog inkomen in een huurwoning wonen) prikkels om te verhuizen, maar bestempel ze niet als huishoudens die woningen "bezet" houden. Ga in gesprek met scheefwoners en kijk naar hun huidige situatie, wellicht zijn er mogelijkheden om bewoners langer in hun woning te laten wonen en aanpassingen in de woningen aan te brengen tegen vergoeding. Reactie De Woningstichting neemt uw advies over. Advies 5 De huurders adviseren de Woningstichting om bij de invoering van inkomsensafhankelijke huren niet louter de landelijke regelgeving te volgen, maar rekening te houden met de consequenties die dit beleid voor huurders kan hebben. Een hardheidsclausule moet het mogelijk maken dat de Woningstichting in individuele gevallen gemotiveerd kan afwijken van de standaard regels. Deze uitzonderingen in individuele gevallen dienen te worden beoordeeld en vastgesteld door een onafhankelijke toetsingscommissie. Reactie: De Woningstichting neemt uw advies over.
1
Advies 6 Kies voor differentiatie in wijken. Kijk bij mutatie niet alleen naar de woning zelf, maar ook naar de leefomgeving, maak meer gebruik van de wijkcentra en stimuleer participatie van bewoners bij de vormgeving, beheer en onderhoud van hun eigen leefomgeving, bijvoorbeeld via volkstuintjes in wijken. Bij nieuwbouw in nieuwe wijken wordt belangrijke aandacht geschonken aan de 'branding', het promoten van specifieke kenmerken; dat zou ook moeten gebeuren bij de bestaande buurten en wijken. Woningzoekenden kunnen dan bewuster een keuze maken. Reactie: De Woningstichting neemt uw advies gedeeltelijk over. Het aanbieden van meer informatie over de leefomgeving in plaats van alleen informatie over de woning. We gaan huurders informeren over de buurten en wijken van Wageningen. Uw advies om bewoners actief te betrekken bij hun woonomgeving is tevens een advies dat wij gaan uitwerken. Advies 7 Bij een woningaanbieding wordt uitgebreid stilgestaan bij het inkomen van de kandidaat huurder, maar te weinig of niet bij zijn/haar persoonlijke situatie. Advies hierbij is, kijk naar de totale woonlasten en persoonlijke keuzes en niet alleen naar huurlasten. Maak helder hoe het beleid in de praktijk wordt uitgewerkt en monitor dat goed. Reactie: De Woningstichting neemt uw advies over. We kunnen als Woningstichting huurders adviseren over woonlasten. Advies 8 De huurders adviseren nadrukkelijk om, al dan niet in samenwerking met Idealis en de gemeente in Wageningen een woonlastenonderzoek te houden dat inzicht geeft in de woonquotes voor de verschillende huishoudens en inkomensniveaus. Reactie: De woningstichting kijkt uitsluitend naar energielasten. Het belang van een onderzoek naar woonlasten onderschrijven we. We vinden het belangrijk om aan te sluiten bij landelijke onderzoeken over dit onderwerp. Uw advies voor het opstarten van een lokaal onderzoek over woonlasten lijkt hiervoor niet noodzakelijk en dit advies nemen we dan ook niet over. Advies 9 Maak in herstructureringsgebieden separaat afspraken met de huurdersvertegenwoordiging over nieuwbouw, huur/koop, huurniveaus, terugkeer, etc. Reactie: De Woningstichting neemt uw advies over. Advies 10 Zorg voor een voldoende aanbod van goedkoop en betaalbare woningen, ook voor de secundaire doelgroep (huurprijzen van € 665 tot € 700 / €750) Reactie De Woningstichting neemt uw advies over. Advies 11 Communiceer hierover helder, maar ook genuanceerd en meer gericht op specifieke groepen huurders. Reactie: De Woningstichting neemt u advies over.
2
Kwaliteit van het woningbezit Advies 12 Maak een duidelijk stappenplan voor het realiseren van de klimaatdoelstelling 2030. Reactie: De Woningstichting neemt dit advies over. We hebben in ons ondernemingsplan deel II als activiteit opgenomen om een nieuw milieubeleidsplan op te stellen. Dit plan heeft voor de concrete doelstellingen nagenoeg dezelfde tijdhorizon als het ondernemingsplan. In dit plan wordt onder andere, voor zover dit mogelijk is, per complex aangegeven welk energetisch niveau te bereiken is bij een groot onderhoudsbeurt, wat de C02reductie is en wat de daarmee gepaard gaande investering is. Daarnaast wordt er in dit plan opgenomen dat we, onderzoek zullen doen en experimenten uit zullen gaan voeren, op het gebied van energieneutrale en klimaatneutrale aanpak van onze woningvoorraad. Doordat de technische innovatie de op dit gebied zo snel gaat is een concrete invulling tot 2030 nog niet mogelijk. Het is daarom op dit moment niet duidelijk en exact aan te geven wat er per complex moet gebeuren om de doelstelling van de gemeente Wageningen om in 2030 klimaatneutraal te zijn te onderschrijven. Advies 13 Begin met het aanpakken van woningen met een slecht label en bij woningen die in een slechte staat verkeren. Zorg er daarbij voor dat de goedkope woningen na aanpak betaalbaar blijven voor de primaire doelgroep en dat in ieder geval de totale woonlasten niet stijgen. De aanpak zou als volgt moeten zijn: eerst de woningen die echt noodzakelijkerwijs aangepakt moeten worden, dan de woningen met en slecht energielabel en de woningen voor de primaire doelgroep. Zorg er voor dat de genomen maatregelen op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid verdergaande toekomstige maatregelen op weg naar een energieneutraal / klimaatneutraal woningbestand niet in de weg staan. Reactie: De Woningstichting neemt dit advies niet over. In onze meerjarenonderhoudsplanning staat aangegeven welke complexen als eerste aan de beurt zijn voor een groot onderhoudsbeurt. Deze planning is tot stand gekomen op basis van afschrijving en levensduur van elementen en jaarlijkse fysieke plaatselijke controles met betrekking tot de kwaliteit van deze elementen. Op basis van die gegevens wordt bepaald of een groot onderhoudsproject wordt gestart. Dus de woningen die noodzakelijkerwijs moeten worden aangepakt staan voorop. Het energielabel maakt daar op dit moment nog geen onderdeel van uit. Mede bepalend voor de aanpak is de toekomstwaarde van bepaalde complexen (in exploitatie houden, verkopen of herstructureren). Investeren in complexen die op termijn niet meer voldoen aan woon- en bouwtechnische eisen doen we niet. De scheiding van DAEB en niet-DAEB moet nog concreet doorgevoerd worden binnen de organisatie. Met betrekking tot het huurbeleid zijn we daar volop mee bezig. Wat dit betekent voor het onderhoudsbeleid en mogelijke andere beleidsterreinen is nog niet vastgesteld, maar is wel een onderwerp van gesprek om beleid op te gaan maken. Concreet zou dit betekenen dat de voorraad voor de primaire doelgroep voorrang geniet. Bij de voorbereiding van groot onderhoudsprojecten, maar ook bij nieuwbouw, proberen we verder te kijken in de toekomst dan nu mogelijk is door rekening te houden met toekomstige ontwikkelingen om vooral de bestaande voorraad zoveel als mogelijk klimaatneutraal te maken.
3
Advies 14 De Woningstichting moet per project naar de wensen van bewoners kijken en ook oog hebben voor de cultuurhistorische waarde en/of karakteristieken van wijken voordat ze woningen gaat aanpakken. Reactie: De Woningstichting neemt dit advies over. De Woningstichting stemt individueel af met betrokken bewoners wat hun wensen zijn bij groot onderhoudsprojecten. Deze projecten lenen zich ervoor, vanwege de grootschalige aanpak, om individuele wensen te realiseren. Daarnaast wordt bij een herstructurering rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde en/of karakteristieken van de wijk, door onder andere bewoners en andere partijen te betrekken aan de voorkant van de ontwikkeling van een wijk. Opgemerkt moet worden dat de Woningstichting bij herstructurering mede afhankelijk is van bestemmingsplan en de standpunten van de Welzijnscommissie bij de indiening van plannen. Advies 15 Vermeld bij het woningaanbod niet alleen de huurprijs maar ook (een indicatie van) de energielasten. Reactie: De Woningstichting neemt dit advies over. Indien mogelijk, om naast de huurprijs een indicatie van de energielasten, en daarmee de woonlasten te geven bij nieuwe verhuringen, zullen we dat zeker gaan doen. De Woningstichting is zich bewust van het feit dat toekomstige huurders niet meer alleen gefocust zijn op de huurlasten, maar steeds meer op de totale woonlasten (huur en energieverbruik). Advies 16 De Woningstichting moet transparant maken wanneer welk complex aan de beurt is voor groot onderhoud en ook waarom de keuze is gemaakt om juist dat complex aan te pakken. Reactie: De Woningstichting neemt dit advies vooralsnog niet over. Op dit moment geven we op onze website aan welke onderhoudsmaatregelen er in een jaar aan welke woningen worden uitgevoerd. Om concreet en hard aan te geven wanneer welk complex voor groot onderhoud aan de beurt komt is lastiger. Jaarlijks wordt door de Raad van Toezicht de onderhoudsbegroting voor het komende jaar goedgekeurd. In principe geeft men daarmee de financiële middelen vrij voor het realiseren van de geplande activiteiten. Het is voor huurders niet transparant om een planning aan te reiken die vervolgens vanwege financiële omstandigheden of anderzijds (externe omstandigheden, noodzakelijke keuzes, toekomstige ontwikkelingen) aangepast moet worden waardoor het onduidelijk blijft wanneer exact wordt gestart met het groot onderhoudsproject. De Woningstichting begrijpt de vraag van de bewonerscommissies in haar advies en zou daar ook gezamenlijk naar willen kijken hoe we dit alsnog vorm kunnen geven. Op onze nieuwe website wordt meer aandacht besteed aan de projecten die lopen of de komende jaren op de planning staan. De keuze waarom een complex wordt aangepakt, is in de reactie op advies 13 verwoord. Advies 17 Informeer en communiceer met de huurders over de mogelijkheden om hun woning energiezuinig te maken en laat weten wat er aan maatwerk mogelijk is. Maak daarbij ook duidelijk wat de voordelen voor de huurders zijn. 4
Reactie: De Woningstichting neemt dit advies over. Daarom heeft de Woningstichting op haar website een apart onderdeel over energiebesparing gemaakt. Hieronder staan de mogelijkheden voor de huurders weergegeven en welke stappen zij moeten ondernemen om voorzieningen aan te vragen. Tevens is hier sinds kort een folder te downloaden waar meer informatie staat over de mogelijkheden. Advies 18 Realiseer deze doelstelling mede door individueel maatwerk te leveren wat betreft voorzieningen in de woning zoals keuken, douche, e.d. Reactie: De Woningstichting neemt dit advies over. De Woningstichting biedt bij vervanging van een aantal elementen en bij groot onderhoudsprojecten al diverse mogelijkheden om wensen van huurders te realiseren. Daarnaast is via onze website meer informatie op te vragen over woningverbetering of het zelf aanbrengen van voorzieningen. Tevens zijn hier diverse kluswijzers opgenomen. Advies 19 Beperk de jaarlijkse huurverhoging voor huurders die (lang) moeten wachten op energiebesparende maatregelen. Maak een inventarisatie van woningen die echt onder de maat zijn en waar de energielasten bovengemiddeld hoog zijn en geef deze huurders compensatie voor de almaar stijgende energieprijzen in de vorm van een huurverlaging (of lagere huurverhoging) totdat de woning kan worden aangepakt. Hiermee geeft de Woningstichting ook het signaal af dat ze de gebreken van de betreffende woning erkent en niet alleen de huurder hiervan de dupe is door almaar stijgende energielasten van de woning. Reactie: De Woningstichting neemt dit advies niet over. We hebben inzicht in de energetische kwaliteit van het woningbezit, omdat alle woningen voorzien zijn van een energielabel. Dit energielabel is gekoppeld aan de huurprijs bij mutatie. We gaan daarom niet de koppeling maken met de huurverhoging. Dat er door een lager energielabel sprake is van gebreken, is onjuist. De woningen zijn in het verleden gebouwd volgens de toenmalige geldende wet- en regelgeving, waardoor niet gesproken kan worden over gebreken. Dat er energetische maatregelen getroffen moeten worden om de woonlasten gelijk te houden of liefst te laten dalen onderschrijft de Woningstichting. Advies 20 Korte, krachtige enquêtes om de bewonerstevredenheid te meten, worden opgesteld samen met bewoners.
Reactie: De Woningstichting neemt dit advies over. Bij groot onderhoudsprojecten houden we nu al een enquête aan de start en na de afronding van een project. Daarnaast zit er standaard in het reparatieproces een ‘after sales’ vragenlijst opgenomen om de tevredenheid van de bewoners na uitvoering van de herstelmaatregelen te meten. De Woningstichting zou het op prijs stellen om deze enquêtes samen met de bewonerscommissies te bespreken en vast te stellen. 5
Advies 21 Maak voor de huurders inzichtelijk en transparant wat voor hen de voordelen zijn van de woonlastenwaarborg en koppel dat aan het stookgedrag. Reactie: De Woningstichting neemt dit advies over. We zijn dit jaar gestart met het toepassen van de woonlastenwaarborg bij de uitvoering van een aantal energetische maatregelen waar een huurverhoging tegenover staat. Bij het groot onderhoudsproject Haverlanden wordt dit instrument ingezet. De bewoners worden hier vooraf goed over geïnformeerd hoe de woonlastenwaarborg werkt en wat de voordelen ervan zijn. Een koppeling aan het stookgedrag wordt gemaakt omdat de woonlastenwaarborg, gedurende een periode van één jaar, de garantie geeft dat de woonlasten minimaal gelijk blijven. Dit is ongeacht de gezinssamenstelling.
Overige suggesties: - Geef hogere prioriteit aan de warmwatervoorziening (zonneboilers). o De Woningstichting past al zonneboilers toe en is aan het onderzoeken of de toepassing hiervan standaard bij vervanging van de cv-ketel meegenomen kan worden. Dit is wel situatieafhankelijk. - Geef bij het aanbrengen van zonnepanelen de garantie dat dit niet leidt tot extra kosten voor de volgende huurder (d.m.v. huurharmonisatie als gevolg van een beter label). o Deze garantie kan niet worden gegeven, aangezien de huren bij mutatie standaard, als ze nog niet aan het huurbeleid voldoen, worden geharmoniseerd binnen de daarvoor geldende wettelijke kaders en het Dynamisch Vastgoed Management. - Heb in het kader van de Eco-corporatie meer aandacht voor de hele keten van bouwen. Maak hierbij gebruik van / geef een vervolg aan hetgeen is geleerd en toegepast in het pilotproject Agrodome op de Veerstraat. o In het milieubeleidsplan wordt hier aandacht aan besteed. - Loof jaarlijks een prijs uit voor energiebesparende ideeën/suggesties. o Nee, doen we niet. De ervaring leert dat het goed is om ideeën te verzamelen, maar daar geen prijs tegenover te zetten en te bepalen wie waarvoor in aanmerking komt. - Interesseer in en verleid huurders tot energiezuinig gedrag, bijvoorbeeld door excursies, bewonersambassadeurs. o Dit doen we onder andere door samen met de gemeente het team Energie en Afval in te zetten. Daarnaast zijn we op zoek naar andere instrumenten hiervoor. - (later aangereikt) Breng het concept Transition Towns onder de aandacht en kijk of projecten in dit kader mogelijk zijn. o We gaan het concept beoordelen en mogelijk in het milieubeleidsplan opnemen. - Zorg ervoor dat de positieve effecten van energiebesparende maatregelen evenredig ten goede komen aan alle doelgroepen van beleid. o Dit doen we al. Als er sprake is van een huurverhoging als gevolg van een energetische verbetering wordt maar 50% van de investering doorbelast. Daarnaast passen we de woonlastenwaarborg toe waarbij we huurders garanderen dat gedurende het eerste jaar minimaal de huurverhoging wordt terugverdiend door de besparing.
6
Wonen & Zorg, leefbaarheid en participatie Advies 22 Het is prima om aandacht te besteden aan multiproblematiek, maar heb ook aandacht voor de bewoners in de omgeving daarvan die de overlast ondervinden. Bij wie kunnen zij terecht en wie heeft aandacht voor hen? Reactie: De definitie van overlast is als het woongenot van een ander wordt verstoord. Als een bewoner overlast ondervindt van zijn buren, kan hij dit melden bij de Woningstichting en gaat de woonconsulent met hem/haar in gesprek om te zoeken naar oplossingen. Het principe van ‘hooren wederhoor’ wordt toegepast. Als een woning naast een ‘overlastveroorzaker’ leeg komt, vertellen we hier bij de woningaanbieding iets over, zonder de privacy van mensen te schenden. Iemand kan dan nog beslissen of hij/zij de woning accepteert. De Woningstichting neemt dit advies derhalve over. Advies 23 Ga met ouderen in gesprek om te horen hoe het gaat (dat wordt erg op prijs gesteld) en te horen wat hun wensen en behoeften zijn. Reactie: De Woningstichting neemt dit advies over. We vinden het belangrijk te horen wat de wensen en behoeften van ouderen zijn en te kijken of we hier iets in kunnen betekenen. Hierin zoeken we de samenwerking met zorgpartners en andere partijen in Wageningen. Advies 24 Denk na over andere mogelijkheden van ouderenhuisvesting, zoals bijvoorbeeld in de sfeer van centraal wonen, en maak gebruik van goede ervaringen en initiatieven elders in het land. Reactie: De Woningstichting staat hier open voor. De Woningstichting gaat niet actief op zoek naar mogelijkheden, maar staat wel open voor initiatieven van bewoners. Advies 25 Geef actief informatie over wat in het kader van WMO-aanpassingen mogelijk is en hoe dat in zijn werk gaat. Reactie: De Woningstichting neemt dit advies over. We nemen hierover contact op met de gemeente om dit gezamenlijk op te pakken.
Advies 26 a. Stimuleer en faciliteer initiatieven van bewoners die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. b. Geef informatie aan de nieuwe huurder over in wat voor buurt hij komt wonen (en waar hij/zij terecht kan om dingen in de buurt of voor de buurt te doen). Reactie: 7
a. De Woningstichting neemt dit advies over. In ons ondernemingsplan staat omschreven dat we het belangrijk vinden om bewoners meer zelf verantwoordelijkheid te geven. b. De Woningstichting neemt dit advies over. Op onze nieuwe website komt informatie per buurt. Advies 27 Ga na wat de functie is van een stukje groen (flora /fauna) alvorens het te bestemmen. Het is goed een organisatie als het KNMH daarbij te betrekken. Reactie: De Woningstichting neemt dit advies over. Suggesties met betrekking tot het thema participatie: Het is goed als de medewerkers van de Woningstichting (van hoog tot laag en van alle afdelingen) regelmatig ‘de straat op gaan’ om huurders te spreken en te horen wat er leeft en speelt. Dit gaan we oppakken Denk als agendacommissie eens na over een bijeenkomst voor alle huurders die eens per jaar wordt gehouden (en die in het teken staat van ontmoeten en uitwisseling). Wordt opgepakt door de agendacommissie. (later aangereikt) Breng in kaart hoe buurten/wijken zijn samengesteld zodat aanpak daarop kan worden afgestemd en een beroep kan worden gedaan op de specifieke interesses van de bewoners. Wordt op de nieuwe website vermeld
8
