Directie Grondgebied
Ingekomen stuk D23 (PA 23 februari 2011)
Bouwen en Wonen
Mariënburg 75 6511 PS Nijmegen
Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering no 47 Aan de gemeenteraad van Nijmegen Aanwezig: Voorzitter Wethouders Gemeentesecretaris Communicatie Datum 8Verslag februari 2011
Telefoon
14024
Telefax
(024) 322 78 48
E-mail
[email protected]
Postadres Postbus 9105
Th. de Graaf 6500 HG Nijmegen P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa A. Kuil Ons kenmerk Contactpersoon M. Sofovic G340/10.0032335 Wim van der Velde
Onderwerp
Datum uw brief
Doorkiesnummer
Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw
-
3437
Geachte leden van de raad,Aldus vastgesteld in de vergadering van: Hierbij bieden we u de notitie Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen aan. In het Coalitieakkoord is opgenomen dat we particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw willen stimuleren. Dit onderdeel hebben we opgepakt en in deze notitie is nader uitgewerkt wat we gaan doen. Daarbij hebben we ook goed kennis genomen van de ervaringen elders in het land. Tijdens de werkconferentie wonen op 5 november 2010 is het onderwerp ook besproken.
De voorzitter,
De secretaris,
Particulier opdrachtgeverschap, alleen of samen, maakt van de woonconsument een woonproducent, de individuele woonwens staat centraal. Het leidt tot variatie en grote betrokkenheid van bewoners bij hun omgeving. Het biedt kansen voor mensen die extra duurzaam willen wonen en leven, en/of voor groepen die zorg en verantwoordelijkheid voor elkaar willen delen. Maar ook combinaties van wonen en werken, je eigen droomhuis met die grote dichte woonkeuken, of extra grote slaapkamers, behoren tot de mogelijkheden. Juist die mogelijkheid om je eigen plattegrond te bepalen blijkt de kern van deze bouwvorm. Particulier opdrachtgeverschap was en is doorgaans voorbehouden aan degenen met een goedgevulde beurs. Zo ontstaan de gouden randjes. Wij willen dat particulier opdrachtgeverschap voor meer doelgroepen en ook voor mensen met een smallere beurs mogelijk wordt. Dit vraag om speciale oplossingen en financiële arrangementen. In de Waalsprong is al een start gemaakt met particulier opdrachtgeverschap. Samen met de GEM Waalsprong willen we daar werken aan een verdere ontwikkeling. Daar zal het accent voor deze vorm van planontwikkeling komen te liggen. In de bestaande stad werken we mee aan initiatieven vanuit de markt. Het is belangrijk om te beseffen dat particulier opdrachtgeverschap een fundamenteel andere wijze van woningbouw is. Het betekent een omslag van aanbodgericht naar vraaggericht werken. Onze instrumenten moeten we daar op aanpassen. Andere bestemmingsplannen, andere stedenbouwkundige plannen en welstandstoezicht. Het vraagt om duidelijke kaders, en
www.nijmegen.nl
brief aan de raad cpo.doc
1
Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen
Vervolgvel
1
meer communicatie en begeleiding tijdens het bouwproces. En zelfbouw voor mensen met een smalle beurs vraagt om instrumenten als voorfinanciering van plankosten, en vormen van achtervang en garantstelling. We stellen een projectteam in om instrumenten te ontwikkelen, processen te stroomlijnen en activiteiten te coördineren. Gebiedsontwikkeling in particulier opdrachtgeverschap heeft veel voordelen maar brengt, zeker in het begin, ook extra kosten met zich mee. Ter dekking daarvan willen we een budget van € 400.000 inzetten uit de middelen die we begin 2011 denken te krijgen uit de BWS-reseve van de Stadsregio. Dit onder de voorwaarde dat de Stadsregioraad instemt met het verdeelvoorstel voor de BWS reserve. Na aftrek van deze € 400.000 is er in de BWS reserve nog ca. € 800.000 beschikbaar waarvoor we in de loop van dit jaar bestedingsdoelen zullen vaststellen.
Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
mr. Th.C. de Graaf
drs. B. van der Ploeg
www.nijmegen.nl
brief aan de raad cpo.doc
Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen
Woonvereniging Driehuizenhof, Van Peltlaan 2, collectief particulier opdrachtgeverschap © Foto: Thea van den Heuvel/DAPh
Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Afd. Bouwen & Wonen Januari 2011
-1-
Particulier opdrachtgeverschap in Nijmegen 1. Inleiding Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw is geen nieuw fenomeen. Sterker nog, dat gebeurt al honderden jaren. De Amsterdamse grachtengordel, nu Unesco werelderfgoed, is bijvoorbeeld zo ontstaan. En, dichter bij huis, onze 19e eeuwse stadsuitleg: St. Canisiussingel, Oranjesingel, Nassausingel en Kronenburgersingel met achterliggende straten. Maar sinds de woningwet uit 1901, en vooral na de wederopbouw is de woningbouw steeds meer gedomineerd door grootschalige seriematige bouw. Dat was ook een adequaat antwoord op het grote woningtekort. Deze manier van projectontwikkeling is nog steeds vrij dominant. Een ontwikkelaar koopt grond, ontwikkelt en bouwt woningen en verkoopt die. Pas dan is de bewoner in beeld. Particulier opdrachtgeverschap keert deze volgorde om en stelt zo de individuele woonwens weer centraal. Dit past goed in de maatschappelijke trend van individualisering, zelfontplooiing en zelfexpressie. De burger niet langer als woonconsument maar als woonproducent. Particulier opdrachtgeverschap leidt tot variatie en levendigheid in het woningontwerp en een grotere betrokkenheid van bewoners bij hun omgeving. Het is geen panacee om de vastgelopen bouwproductie vlot te trekken, maar blijkt wel behoorlijk recessiebestendig. Het is het middel om de zeggenschap over hoe je wilt wonen meer bij de mensen zelf te leggen: van winstmaximalisatie door ontwikkelaars naar woonmaximalisatie door de bewoner. Dit sluit heel goed aan bij één van de ambities uit de woonvisie om burgers te binden. Particulier opdrachtgeverschap geeft betrokkenheid van bewoners en woningen die naadloos aansluiten bij hun woonwens. In het Coalitieakkoord is opgenomen dat we initiatieven voor dit “eigen bouwen” willen ondersteunen. We willen het mogelijk maken voor meerdere doelgroepen, ook voor de mensen met een kleinere portemonnee. Daarnaast zouden we het waarderen als groepjes particulieren met eigen initiatieven komen. Zo’n initiatief zou bijvoorbeeld een groep particulieren kunnen zijn die woningen willen bouwen die extra duurzaam en energiezuinig zijn. Of een aantal woningen waarvan de bewoners de zorg voor en met elkaar meer centraal stellen. Dus “zelf bouwen” niet alleen voor hogere inkomens maar ook betaalbaar, duurzaam en collectief. Hiermee is aangegeven waarom we meer particulier opdrachtgeverschap willen stimuleren. In deze notitie gaan we verder in op wat de ervaringen in het land zijn, en hoe we het in Nijmegen willen doen. 2. Ervaringen in het land Particulier bouwen gebeurt al honderden jaren. Sinds de jaren negentig is het weer wat in opmars, ook steeds meer in collectief verband. In 1997 lanceerde de architect Carel Weeber een pleidooi voor particuliere eigenbouw. Architecten moesten meer gaan luisteren naar de wensen van de burger: in het tijdperk van het ' wilde wonen' moest de burger zelf gaan bepalen hoe zijn woning eruit kwam te zien. In 2000 formuleerde het rijk in de nota “Mensen, Wensen, Wonen” een ambitie van 30% zelfbouw. Ondanks de aandacht voor diverse vormen van particulier opdrachtgeverschap, is die 30% nooit gehaald. Wel zijn er in de loop van de tijd diverse projecten gerealiseerd over het gehele land. Ook zijn er diverse bureaus ontstaan die particulieren begeleiden bij het zelf, danwel collectief bouwen. Er zijn drie hoofdcategorieën: particulier opdrachtgeverschap (PO), collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), en mede-opdrachtgeverschap (MO). Bij particulier opdrachtgeverschap heeft de initiatiefnemer de meeste vrijheid in de keuze voor ontwerp en vormgeving van zijn of haar woning. Bij collectief opdrachtgeverschap is het een groep die initiatief neemt om een kavel te kopen en woningen te realiseren. Dit is een geschikte manier om het bouwen van een eigen huis betaalbaar te maken. Samen hebben mensen één architect maar diversiteit en maatwerk in woningen en plattegronden is goed mogelijk. Ook voor woonvormen waarbij duurzaamheid een belangrijke rol spelen, of vormen van zorg en sociale verantwoordelijkheid is dit een bruikbaar concept. Bij mede-opdrachtgeverschap is de grond in handen van een ontwikkelaar, die werft en organiseert bewoners om gezamenlijk woningen te ontwikkelen. In bijlage 1 is een gedetailleerd overzicht opgenomen van de vormen van particulier opdrachtgeverschap.
-2-
Particulier opdrachtgeverschap (PO) Dit is de oervorm van particulier opdrachtgeverschap, de grondeigenaar verkoopt kavels waarop je in eigen beheer een woning bouwt. Dat gebeurt al jaren en overal in het land. Op het platteland komt het veel meer voor dan in stedelijke gebieden. Stedelijke uitleggebieden werden en worden gedomineerd door grootschalige en seriematige bouw. Zelf bouwen was ondergeschikt. Daarnaast zijn grote ontwikkelaars er toe overgegaan om gronden te verwerven en hebben zo hun stevige positie in het bouwproces verzekerd. De vroegtijdige aanwijzing van locaties door het Rijk in de nota VINEX heeft dit bijzonder in de hand gewerkt. Niettemin hebben veel gemeenten, en niet alleen in rurale gebieden, in hun grondbeleid enige ruimte gereserveerd voor kaveluitgifte voor particulier opdrachtgeverschap.
1.
2.
1. Scheeptstimmermanstraat / Borneo en Sporenburg / Amsterdam 2. Roombeek / Enschede
3. Nieuw Leyden, Leiden Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) Deze vorm komt minder voor dan individuele zelfbouw. Maar de afgelopen jaren is het wel een opkomend fenomeen. Een groep mensen koopt grond en realiseert daar hun eigen woonwens. Ze zijn zelf opdrachtgever voor hun nieuwbouwproject en bepalen zelf hoe ze willen wonen. Deze vorm is onder meer geschikt om betaalbare woningen te bouwen omdat de initiatiefnemers de kosten kunnen drukken door te werken met één architect en één bouwer. Het resultaat kan dan nog heel divers zijn omdat de individuele wensen centraal staan. Ook komt het voor dat een plan voor meerdere woningen
-3-
in één bouwaanvraag wordt ingediend. CPO is ook de aangewezen weg voor groepen die bepaalde collectieve aspecten in hun woonstijl willen vormgeven. Dat kan gaan om een gezamenlijke tuin en gemeenschapruimte en/of om vormen van onderlinge hulp en zorg bij ouder worden. In het hele land zijn inmiddels diverse projecten gerealiseerd. We laten een aantal voorbeelden de revue passeren. Amsterdam, Borneo B01: 68 koopwoningen met 26 bedrijfsruimten en een parkeergarage; realisatie in 1997. Kenmerken: combinatie van wonen en werken, gemeenschappelijke voorzieningen, hoge dichtheid in 4 bouwlagen, professionele ondersteuning tijdens proces van realisatie.
Culemborg, De Kwartel 24 gestapelde seniorenwoningen, grotendeels koop, met gemeenschappelijke ruimten, o.a. een logeeren badkamer, en tuin,. Opgeleverd eind 2003.
-4-
Utrecht, Leidsche Rijn, De kersentuin Een woningcorporatie was medeopdrachtgever. Bestaat uit 12 woningtypen, waaronder 28 appartementen, 47 eengezinswoningen, 4 woon-werkwoningen. Ook realisatie van overige functies zoals een parkeergarage, een gemeenschappelijk buurthuis, kantoorruimte, was – en klusruimte en een gemeenschappelijke tuin. Oplevering eind 2003. Kenmerken: duurzaam (bouwen en leven), individuele woningindeling, levensloopbestendig, flexibel uitbreidbaar- en aanpasbaar.
Mede-opdrachtgeverschap (MO) Deze vorm geeft wat minder vrijheid dan de voorgaande, maar geeft ook minder risico voor de bewoners. Er zijn zowel koop- als huurvarianten. De kern van goed mede-opdrachtgeverschap ligt bij de samenwerking tussen de bewoners en de professionele ontwikkelende partij. Hierbij draait het om vertrouwen en goed verwachtingsmanagement. Als beide partijen aan het begin transparante kaders vaststellen, dan lijkt MO in koopsector een succes te kunnen worden. Een interessant voorbeeld van deze vorm komt uit Engeland. Hierbij verplichten toekomstige bewoners zich om een hoeveelheid uren te leveren om hun woning te realiseren waarbij ze naar rato medeeigenaar worden van de woning. Aangezien het daar ging om een groep die geen vast werk had werden met deze opzet ook hun kansen op de arbeidsmarkt vergroot. De lokale corporatie organiseerde en leverde de know-how en zorgde voor de continuïteit. De huurvariant geeft de grootst mogelijke zeggenschap voor huurders. In de afgelopen decennia zijn, veelal door woningcorporaties, vele varianten van deze vorm ontwikkeld waarin de toekomstige huurders in meer of mindere mate invloed hadden op het woningontwerp. Tot slot is er nog de vorm van consumentgerichte projectontwikkeling. Met dit concept spelen projectontwikkelaars meer in op de individuele behoefte van huizenkopers. Architect en aannemer staan vast maar kopers hebben meer keuzemogelijkheden dan het normale meer- en minderwerk aan de woning. In het land zijn op diverse locaties, onder meer in de VINEX-wijken, consumentgerichte projecten gerealiseerd. De mate van zeggenschap van de consument over de grootte, de vormgeving, indeling en afwerking van de woning loopt bij de diverse projecten overigens sterk uiteen. Een variant die strikt genomen ook onder particulier opdrachtgeverschap valt is het fenomeen van de cataloguswoning. Catalogusbouwers hebben de afgelopen jaren hun assortiment sterk gevarieerd en leveren allang niet meer alleen de beroemde boerderettes. Voordeel van catalogusbouwer is dat in een vroeg stadium duidelijkheid is over het ontwerp, de kosten en de uitvoering. De mogelijkheden om een cataloguswoning aan te passen aan unieke eigen wensen variëren, maar nemen langzaam toe.
-5-
Leren van Almere Almere is een gemeente die de laatste jaren particulier opdrachtgeverschap heeft omarmd en op grote schaal, met flinke aantallen, actief is met diverse vormen van particulier opdrachtgeverschap. Het is daarmee de nationale proeftuin op dit terrein. Sinds 2006 zijn er ruim 1.500 kavels aangeboden, waarvan ca. 950 zijn verkocht tot januari 2010. De differentiatie in kavels is groot en de oppervlakten variëren van zeer klein (78m²) tot zeer groot (5000 m²). Ook de differentiatie in woningtypologie is groot: vrijstaand, geschakeld en in een rij. Grondgebonden en gestapelde woningen, en van bosvilla’s tot waterwoningen. De kavels in het groen en aan het water waren, niet verrassend, het meest gewild en werden doorgaans het snelst verkocht. De grondprijzen zijn marktconform van € 240,-/m2 in 2006 tot ongeveer € 400,-/m2 in 2010. De grondprijzen in Almere zijn ten opzichte van het nabije Gooi en Amsterdam zeer concurrerend. Dat is een belangrijk pluspunt voor succesvol particulier opdrachtgeverschap.
Homeruskwartier / Almere De direct waarneembare effecten van particulier opdrachtgeverschap in Almere zijn de volgende: De bereikbaarheid voor zelfbouw voor verschillende bevolkingsgroepen is sterk toegenomen en daarmee ook de variatie in de stad en de betrokkenheid van bewoners bij hun omgeving. Voor 2006 werden er voornamelijk kavels uitgegeven die alleen voor mensen met een goedgevulde portemonnee bereikbaar waren. Dit leverde de “gouden randjes” op. Door de introductie van subthema’s als ”ikbouweenrij”, “ikbouweengrachtenhuis”; “ikbouwduurzaam”; “ikbouweentuinderswoning”, “ikbouwmijnonderneming” en “ikbouwbetaalbaar” heeft Almere het particulier opdrachtgeverschap verbreed tot diverse doelgroepen, ook die met een smallere beurs. Verder valt op dat de huidige recessie duidelijk minder effect heeft op zelfbouwers dan op traditioneel ontwikkelende partijen o.a. doordat particulier opdrachtgeverschap geen voorverkooppercentages kent. Zelfbouwers kopen een kavel en starten de bouw. Particulier opdrachtgeverschap vormt daarnaast een impuls voor kleinschalige bouwondernemers doordat zij in tegenstelling tot de grote bouwbedrijven het gewenste maatwerk aan de particulieren kunnen leveren. Almere staat ook bekend om het grootste experiment met mede-opdrachtgeverschap. In het Homeruskwartier was ruimte voor ca. 1.200 woningen in die vorm. Via een prijsvraag dienden 74 ontwikkelaars plannen in. De ontwikkelaars kregen veel vrijheid van de gemeente qua stedenbouwkundige setting, aantal en type woningen. Uiteindelijk zijn 7 projecten geselecteerd. Voor de plannen hadden zich maar liefst 2.200 geïnteresseerden ingeschreven. Gedurende het proces haakten echter vrijwel alle geïnteresseerden af om uiteenlopende redenen: door het hoger uitvallen van prijzen; onzekerheid over het doorgaan van het plan, te tijdrovend en te complex en de verwachting de financiering niet rond te krijgen. In een evaluatie van de SEV, eind 2009, werd geconcludeerd dat in de redelijke ontspannen woningmarkt van Almere geen markt is voor mede-opdrachtgeverschap.
-6-
Werkwijze Particulier opdrachtgeverschap vraagt om niet minder dan een cultuurverandering. Dat is de les van Almere. De omschakeling van aanbodgericht naar vraaggericht vraagt om een heel ander werkwijze. Er zijn andere bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen en organisatievormen nodig. Regels en procedures moeten worden bijgesteld en er komt veel organisatievermogen aan te pas. De schaal die Almere toepast heeft geleid tot een hele verandering van de gemeentelijke organisatie en werkwijze. Er is gestart met een klein projectteam dat nu is uitgegroeid tot een compleet programmateam dat structureel is verankerd in de gemeentelijke organisatie. Voor informatie, het aanschaffen van kavels en het indienen van plannen kunnen burgers terecht bij de Kavelwinkel in het stadhuis. De gemeente geeft kavelpaspoorten uit waarin de stedenbouwkundige spelregels zijn vastgelegd, maakt overeenkomsten over gronduitgifte en verleent uiteindelijk de vergunningen voor de bouw. Het programmateam zorgt voor de coördinatie tussen de diverse vakafdelingen en de projectteams per gebied. Almere ondersteunt en faciliteert particulier opdrachtgeverschap met de volgende instrumenten: Informatievoorziening Kaders en spelregels Richtlijnen voor kaveluitgifte Betaalbaar bouwen Begeleiding tijdens het bouwproces De implementatie kost de gemeente meer inzet en extra geld, ca. 4.000 euro per kavel. Dit wordt vooral besteed aan verkoop, marketing, het programmateam en de bouwbegeleiding. Deze kosten zijn relatief laag doordat Almere particulier opdrachtgeverschap op grote schaal aanpakt.
Digitale kavelkaart, website Almere Deze cijfers zij niet vergelijkbaar met Nijmegen waar de GEM Waalsprong ook veel taken voor zijn rekening neemt. Tijdens de Nijmeegse werkconferentie wonen op 5 november 2010, waar particulier opdrachtgeverschap ook op de agenda stond, gaf de vertegenwoordiger van Almere de volgende tips als antwoord op de vraag “Wat moet een gemeente doen die van particulier opdrachtgeverschap een succes wil maken ?”
De politieke wil moet aanwezig zijn. Organiseer voldoende ambtelijke capaciteit (in Almere 10 mensen voor 400 woningen per jaar) Mensen die er aan werken moeten er echt voor willen gaan. Het vergt een cultuuromslag, meer loslaten als gemeente. Niet alles is te voorzien, learning on the job is het paradigma. Regel het instrumentarium goed: duidelijkheid vooraf en geen wijzigingen tijdens het proces zijn cruciaal. Publiekrechtelijk via bestemmingsplan en stedenbouwkundige randvoorwaarden. Privaatrechtelijk via kavelpaspoort en contract grondoverdracht. Besteed veel aandacht aan communicatie en begeleiding.
-7-
Werk met speciale constructies voor betaalbaar particulier opdrachtgeverschap, met vormen van garantie bij afhaken en/of verkoop van de woning. Zoek hierbij samenwerking met woningcorporaties.
3. Particulier opdrachtgeverschap in Nijmegen 3.1. Aandacht neemt toe In het verleden was er op relatief kleine schaal sprake van traditionele eigenbouw. De basisvorm van PO. Zo zijn er in Lindenholt en Dukenburg kavels uitgegeven aan particulieren die daar een huis op hebben gebouwd. Sinds 2005 geven we als gemeente in de Waalsprong particuliere kavels uit. Er zijn al diverse vrijstaande woningen op deze manier gebouwd, o.a in de Coldplaystraat en Deep Purplestraat op kavels variërend van ca. 300 tot 700 m2. Van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) zijn in Nijmegen tot op heden slechts twee initiatieven daadwerkelijk gerealiseerd. In de Meijhorst is in 2006 een complex van 12 woningen opgeleverd. Niet zonder slag of stoot en dankzij de vasthoudendheid van één bewoonster. Meer recent hebben drie huishoudens aan de Driehuizenhof collectief een complex van 3 woningen met gemeenschappelijke tuin gerealiseerd. Andere initiatieven o.a. in de Ploegstraat en de Aldenhof zijn om uiteenlopende redenen gesneuveld. Bij het grondbedrijf van de gemeente zijn in het verleden af en toe verzoeken voor collectief bouwen binnen gekomen. Maar tot voor kort heeft de gemeente nooit een actieve rol gespeeld om dit te faciliteren. Van de variant met mede-opdrachtgeverschap zijn in Nijmegen geen voorbeelden bekend. Consumentgerichte projectontwikkeling, de variant met relatief beperkte zeggenschap ten opzichte van particulier opdrachtgeverschap, zit wel in de lift. De laatste jaren zie je door de moeizamere afzet van de seriematige projectontwikkeling de houding van de ontwikkelaars veranderen. De woonwensen van de klant worden steeds belangrijker en serieuzer genomen. Zowel bij de grote ontwikkelaars in de Waalsprong als bij veel ontwikkelaars in de bestaande stad zien we een consumentgerichte houding ontstaan. Projecten van consumentgerichte projectontwikkeling waarbij de kopers vanaf het begin ook echt invloed hebben gehad zijn op beperkte schaal aan de orde geweest, o.a. bij enkele PAWO projecten in de bestaande stad. In de huidige slechte situatie op de woningmarkt presenteren ontwikkelaars zich ook steeds meer als consumentgerichte bouwers. De markt dwingt hen daartoe.
In de Waalsprong is de GEM in 2010 voortvarend aan de slag gegaan met particulier opdrachtgeverschap. Gronden van het voormalige Panagro-terrein in het Nijland zijn gedeeltelijk beschikbaar gesteld voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. In dit project “Droomhuis” is plaats voor 40 tot 60 woningen op verschillende bouwvelden met kavels van 100-400m². De eerste 12 kavels zijn verkocht. De bewoners worden begeleid door een gespecialiseerd bureau: Bouwen In Eigen Beheer (BIEB). Daarnaast worden in het plandeel Laauwik kavels uitgegeven voor particulier opdrachtgeverschap. Het gebied Vossenpels Zuid is ook aangewezen als gebied voor zelf of samenbouw. Hier is ruimte voor ca. 200 woningen in particulier opdrachtgeverschap. In de Waalsprong komt particulier opdrachtgeverschap dus letterlijk van de grond. 3.2 Coalitieakkoord Bestuurlijk heeft Nijmegen nooit prioriteit gegeven aan particulier opdrachtgeverschap. Dit is veranderd met het College van B&W dat in 2010 is aangetreden. Het onderwerp is opgenomen in het Coalitieakkoord: “We ondersteunen het particulier initiatief in de woningbouw middels initiatieven als het 1 collectief, particulier opdrachtgeverschap”. In deze notitie wordt nader ingegaan op hoe we dat willen doen. Eerst zetten we de voordelen nog even op een rijtje:
1
Coalitieakkoord 2010-2104 Werken aan een duurzame toekomst, pagina 9
-8-
Particulier opdrachtgeverschap kost wat extra maar betaalt zich terug in een duurzame betrokkenheid van burgers bij de eigen woonomgeving. Het draagt bij aan zelfontplooiing en zelfexpressie en verantwoordelijkheid voor je eigen omgeving. Door de conjuncturele inzinking is de markt voor nieuwbouwwoningen ingezakt als een mislukte soufflé. Veel projecten liggen stil of worden niet gestart. Kennelijk sluit het aanbod niet aan op de vraag en zijn consumenten zeer terughoudend. Maar particulier opdrachtgeverschap kent geen voorverkooppercentages van 70 procent zoals bij de traditionele ontwikkelaars gebruikelijk is. Zelfbouwers starten doorgaans meteen na de grondtransactie. Ook blijkt dat er interessante en bijzondere projecten kunnen worden gerealiseerd voor diverse doelgroepen, omdat de individuele woonwens leidend is. Zo is particulier opdrachtgeverschap bijvoorbeeld geschikt voor: - betaalbare woningbouw; - senioren die gezamenlijk een bepaalde woonwens hebben; - duurzame projecten met een extra plus op duurzaamheid in materiaal en gebruik; - diverse combinaties van wonen en werken. De voordelen zijn helder, maar we zijn als gemeente nog niet goed ingesteld op gebiedsontwikkeling met particulier opdrachtgeverschap. Dat moet veranderen willen we onze ambities waarmaken. 3.3 Locaties Om te bouwen zijn locaties nodig. In de bestaande stad hebben we als gemeente geen grondpositie om stante pede kavels uit te geven voor particulier opdrachtgeverschap. De ervaring leert dat de stedelijke dynamiek door functieverandering, –verschuiving en – concentratie wel steeds nieuwe locaties kan opleveren. Wij hanteren hier als beleidslijn dat we meewerken aan initiatieven uit de markt maar niet zelf actief locaties voor c(po) inzetten. Wel zien we het als een optie in de herstructureringswijken. Meer variatie, levendigheid en betrokkenheid van bewoners geeft deze wijken een welkome positieve impuls. Bij sloop en vervangende nieuwbouw zullen we de mogelijkheden met de woningcorporaties bespreken. Maar de focus leggen we nadrukkelijk op de grootste nieuwbouwlocatie, de Waalsprong. Zoals hiervoor vermeld heeft de GEM in 2010 diverse initiatieven genomen om kavels uit te geven voor particulier opdrachtgeverschap. De ingezakte woningproductie in de Waalsprong vormt een belangrijke aanleiding voor deze activiteiten. Particulier opdrachtgeverschap geldt als enigszins recessiebestendig, dus kan er zo nog grond worden verkocht, en daarvoor is de GEM opgericht. Dat is overigens ook een Nijmeegs belang omdat we voor 50% deelnemen in de GEM. Voor de Waalsprong hanteren we als beleidslijn dat we aansluiten bij de GEM en gaan samenwerken om het particulier opdrachtgeverschap een stevige impuls te geven. Dat betekent concreet dat we met de GEM goede werkafspraken moeten maken. Een ander belangrijk punt daarbij is dat we particulier opdrachtgeverschap mogelijk willen maken voor veel verschillende doelgroepen. Niet alleen voor de goedgevulde portemonnee, maar ook betaalbaar voor de smallere beurs. Dit geeft variatie in woningtypologie: vrijstaande woningen, geschakeld, in een rij of in een hof, en ook gestapelde varianten zijn mogelijk. Maar het vereist ook vormen van garantstelling en achtervang bij betaalbare varianten. 3.4 Instrumenten Particulier opdrachtgeverschap betekent een geheel andere manier van werken in de woningbouw. Het vraagt om niets minder dan een cultuurverandering. Omdat de individuele vraag van de bewoners vanaf het begin centraal staat. Dit vraagt andere soorten bestemmingsplannen en andere soorten stedenbouwkundige plannen. Het roept de vraag op hoe we met het welstandstoezicht omgaan, en de plantoetsing, vergunningverlening en handhaving krijgen ook een ander karakter. Daarnaast vereist particulier opdrachtgeverschap vooral een goede communicatie, informatie en begeleiding tijdens de bouw. Zelfbouwers doen het voor de eerste keer, alles is nieuw en ze hebben dus veel vragen. Dit vereist heldere randvoorwaarden en procedures, duidelijkheid vooraf en geen wijzigingen tijdens het proces. Onduidelijke of ontbrekende informatie geeft irritatie. En natuurlijk moeten we de marketing ontwikkelen. De latente vraag moet manifest worden. Dit vraagt om een laagdrempelige informatievoorzieningen en uitgekiende digitale kanalen.
-9-
Deze instrumenten gaan we de komende tijd verder uitwerken. Dit doen we in samenwerking met de GEM die al een aantal initiatieven op dat vlak heeft genomen. Ruimtelijke kaders Bestemmingsplannen en stedenbouwkundige structuren moeten we toesnijden op particulier opdrachtgeverschap. De Ontwikkelingsvisie en het ontwikkelingsplan voor Vossenpels Zuid is een eerste project voor ca. 200 woningen in particulier opdrachtgeverschap. Voor succesvol particulier opdrachtgeverschap moeten we heldere kaders en spelregels uitwerken als basis voor goede afspraken en duidelijkheid in het bouwproces. Stedenbouwkundige randvoorwaarden, welstand, oppervlakte, ligging, rooilijnen, bouwhoogtes en bebouwbaar oppervlak zijn zaken die hier aan de orde zijn. Kaveluitgifte Informatie over kaveluitgifte moet toegankelijk en duidelijk zijn. Manier van inschrijven, methode van uitgifte, kosten, betaling en beschikbaarheid van de kavel. In de Waalsprong is dit een taak van de GEM die hier al ervaring mee heeft opgedaan. Zeker bij individuele opdrachtgevers in een rij is coördinatie nodig omdat kavels veelal niet gelijktijdig worden verkocht. Goede afspraken over de fundatie (heien /schroefpalen) zijn dan noodzakelijk. Een heistelling direct naast een blinde gevel van de buurman levert ‘geheid” problemen op. Procedures en vergunningen Zelfbouwers hebben vaak geen kennis van wet- en regelgeving. Wat is het bouwbesluit ? Waar moet een aanvraag aan voldoen? Dit vraagt om een stevige accountfunctie, met meer advisering en overleg in de fase van plantoetsing. Dat betekent extra werk. Bovendien krijgen we als gemeente niet één aanvraag voor 50 woningen maar 50 aanvragen voor 50 woningen. Dit kan anders wanneer een begeleidend bureau voor meerdere woningen één aanvraag indient. Maar hoe dan ook, particulier opdrachtgeverschap vergt extra informatie en communicatie met de zelfbouwers. Garantie en achtervang Betaalbare zelfbouw zal doorgaans in de vorm van rijwoningen plaatsvinden. Wanneer één van de initiatiefnemers zich terugtrekt zit er dus letterlijk en figuurlijk een gat in het project. We willen afspraken maken met corporaties om in dergelijke gevallen in te springen en de woning over te nemen. Het project wordt dan afgebouwd, de overgenomen woning kan de corporatie op de markt verkopen. Een ander punt is dat voor betaalbare zelfbouw de financiële risico’s voor de opdrachtgever moeten worden beperkt middels speciale financiële arrangementen en eigendomsconstructies. Ook hier kunnen corporaties een belangrijke rol spelen. Begeleiding tijdens bouwproces Dit is van cruciaal belang. Het bouwen van een eigen huis is een spannende gebeurtenis. Er moeten veel zaken worden geregeld, veel beslissingen worden genomen. Dit genereert een grote behoefte aan informatie en hulp in het bouwproces. Als gemeente kunnen en moeten we veel informatie geven. Maar begeleiding tijdens het bouwproces moet door derden worden gedaan. Er bestaan gespecialiseerde begeleidingbureaus. Zo is in de Waalsprong BIEB actief. De kosten van de begeleiding kunnen verdisconteerd worden in de grondprijs of moeten door de bewoners zelf worden opgebracht. Bij betaalbare zelfbouw is dat ongewenst omdat daar de haalbaarheid snel onder druk staat. In dat geval zijn we bereid om financieel bij te dragen. Hiervoor maken we een regeling. Daarbij wordt een slimme koppeling gezocht met middelen die de provincie beschikbaar stelt. Organisatie en werkwijze Het is al eerder aan de orde geweest: particulier opdrachtgeverschap vraagt om een andere manier van werken en organiseren. Het is een fundamenteel andere wijze van gebiedsontwikkeling. Dit vraagt in eerste instantie om een projectmatige aanpak. Daarin is al op de volgende wijze voorzien:voor de ontwikkeling van Vossenpels Zuid is recent in opdracht van de GEM een projectteam gestart met vertegenwoordigers van de betrokken gemeentelijke vakdisciplines en de GEM. Opdracht is om de randvoorwaarden uit te werken om dit plandeel in particulier opdrachtgeverschap te ontwikkelen. In dit team wordt veel kennis ontwikkeld en ervaring opgedaan. Daarom zien we dit als een pilot die ook bredere betekenis heeft voor andere locaties. Een aanjaagteam op managementniveau begeleidt de pilot en zorgt voor de organisatorische condities om PO tot een succes te maken.
- 10 -
Financiën Particulier opdrachtgeverschap brengt wat hogere en andere kosten met zich mee dan grootschalige seriematige bouw. Een belangrijk verschil is dat er veel meer geïnvesteerd moet worden in informatie, communicatie en begeleiding. Van het begin van het proces tot en met de daadwerkelijke bouw. Onze ambitie om particulier opdrachtgeverschap ook voor mensen met een smallere beurs mogelijk te maken vraagt om speciale financiële arrangementen en zaken als voorfinanciering van plankosten en bijdragen voor begeleiding om plannen haalbaar te maken. Daarnaast moeten we een aantal instrumenten en procedures verder uitwerken. Dat kost ambtelijke capaciteit. Een raming van de meerkosten is lastig. Almere geeft ca. 4.000 euro per kavel uit aan marketing, verkoop, bouwbegeleiding en een programmateam. Vanwege het schaalverschil., en vanwege het feit dat de GEM ook een aantal taken uitvoert is dit niet naar de Nijmeegse situatie te vertalen. Voor particulier opdrachtgeverschap in Nijmegen willen we uit de BWS reserve van de Stadsregio een bedrag van € 400.000 beschikbaar stellen voor de volgende doelen (onder de voorwaarde dat de Stadsregioraad deze middelen beschikbaar stelt): a) Ontwikkeling instrumenten betaalbaar bouwen € 80.000 b) Begeleiding bewoners € 150.000 c) Communicatie en voorlichting € 80.000 d) Proceskosten € 90.000 Deze middelen richten we voor een belangrijk deel op het realiseren van betaalbare zelfbouw (onderdeel a en b). Voor de begeleiding van bewoners tijdens het bouwproces doen we tevens een beroep op eventueel beschikbare provinciale middelen voor dit doel. De provincie ondersteunt collectief opdrachtgeverschap op twee manieren: met kennisoverdracht en met subsidies voor het inhuren van procesbegeleiding voor collectieve initiatieven en voor niet-reguliere gemeentelijke activiteiten. De inzet van het geraamde budget sub c. wordt afgestemd met de inzet van de GEM. De proceskosten onder d. zijn ter dekking van de kosten in de gemeentelijke organisatie. Genoemde deelbedragen zijn ramingen. Nadere detaillering vindt plaats gedurende het proces. Resumerend
Particulier opdrachtgeverschap wordt actief opgepakt. We focussen op de mogelijkheden in de Waalsprong en sluiten aan bij de activiteiten van de GEM. In opdracht van de GEM starten we met de pilot Vossenpels Zuid, projectteam is reeds gestart. In de bestaande stad werken we mee aan initiatieven uit de markt, maar zetten niet actief locaties in voor particulier opdrachtgeverschap. We reserveren uit de BWS-middelen een bedrag van € 400.000 voor (C)PO, onder voorwaarde van goedkeuring door de Stadsregioraad.
- 11 -
Bijlage 1 Tabel “de eigenbouwladder”, van traditionele bouw tot consumentgerichte projectontwikkeling. Eigenbouwvariant Toelichting Kenmerken Voordelen Nadelen Particulier Echt je “eigen” De particulier koopt Veel kennis en ervaring 1. Traditionele nodig bij particulier. woning bouwen en ontbreekt het aan een kavel en eigenbouw / Grote verscheidenheid bewonen waardoor kennis en ontwikkelt al dan Particulier ervaring. Veel in ontwerpen. grote niet in opdrachtgeverschap samenwerking met architect en/of aannemer de woning
2. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)
3. Mede Opdrachtgeverschap (MO)
4. Consumentgerichte projectontwikkeling 3
Een groep particulieren koopt kavel en ontwikkelt in onderling overleg, met behulp van gezamenlijk ingehuurde architect, begeleider en aannemer een complex rijwoningen of appartementen in de koopsector Grond in handen van een ontwikkelaar of corporatie die de toekomstige bewoner veel zeggenschap en keuzevrijheid geeft over de woning en woonomgeving in het proces. Projectontwikkelaar koopt de kavels, ontwerpt en bouwt de woningen. De consument heeft keuze uit aangeboden variaties.
gebondenheid met huis en omgeving.
risico voor particulier.
Risicobeperking voor particulier (wordt gedeeld met meerdere particulieren). Kostenvoordeel door schaalvoordelen. Buurtvereniging al meteen in prichting.
Om CPO mogelijk te maken moet er organisatorisch, gemeentelijk als voor het collectief, veel geregeld worden en is er veel begeleiding nodig (kostenaspect)
Mogelijk in koop als huurvariant. Risico voor ontwikkelaar/ corporatie. Grote betrokkenheid bewoners. Veel tijd/energie steken in begeleiding.
Keuzevrijheid over de woning en woon-omgeving, zonder risico voor consument. Risico voor corporatie/ ontwikkelaar. Grote betrokkenheid bewoners.
Veel tijd/energie/kosten in begeleiding.
Risico voor projectontwikkelaar (deskundige). Kan op grote schaal, waardoor schaalvoordelen. Ook haalbaar in de goedkopere prijsklassen van de marktsector.
Risico voor projectontwikkelaar
Winst voor ontwikkelaar.
Consument is woonproducent. Systeembouw en catalogusbouw zijn vormen van eigen bouw 2 Alleen mogelijk in koopvariant, anders MO. Goede afstemming mogelijk. CPO kan ingezet worden voor diverse thema’s bijv. ik bouw betaalbaar, ik bouw duurzaam etc.
2 Systeembouw; De particulier ontwerpt samen met systeembouwer de woning, die vervolgens wordt samengesteld uit gestandaardiseerde componenten. Kan vaak goedkoper door gebruik te maken van gestandaardiseerde componenten/ tijdswinst. Catalogusbouw: de particulier zoekt in de catalogus de gewenste woning of stelt aan de hand van voorbeelden de woning samen. 3 Consumentgerichte projectontwikkeling onderscheidt zich van projectmatige seriebouw omdat de keuzeopties veel uitgebreider zijn dan het traditionele meer- en minderwerk, dat zich alleen richt op de woninginrichting, zoals badkamertegels of aanrechtbladen.De mate van zeggenschap van de consument over de grootte, de vormgeving, indeling en afwerking van de woning loopt bij de diverse projecten overigens sterk uiteen. De keuzeopties beperken zich in sommige projecten tot het toevoegen van een dakkapel of erker, terwijl bij andere projecten de consument volledige vrijheid heeft bij de indeling en grootte van de woning, de vormgeving en inrichting van de kavel.
- 12 -
