aadsdebat vastgoedontwikkeling

aadsdebat vastgoedontwikkeling Gemeente Deventer, 8 oktober 2009 Eenheid Strategische Ontwikkeling

Opgesteld door: 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9

Arno Groenendijk Denny Lobeek Mirjam Octavio-Jansen Almar Otten Hanneke van der Weg Henri Pelleboer Saskia Mulder Theo van Raaij Marco Odding Ron Sint Nicolaas (tevens eindredacteur)

Samenvatting raadsdebat vastgoedontwikkeling

-

Eenheid Strategische Ontwikkeling

Pagina 2 van 20

1

.

Waarom een vastgoeddebat.

In de vastgoedrapportage 2008 is de opmaat gegeven tot wat we nu het “vastgoeddebat” zijn gaan noemen. In het raadsvoorstel voor de instelling van het vastgoeddebat is vermeld. Bij de vaststelling van de vastgoedrapportage 2008 (Raad 5 november 2008) zijn de trends in bevolking, wonen, economie en maatschappelijke ontwikkelingen weergegeven. Die trends maken een ding duidelijk: we zijn toe aan een meer fundamentele discussie dan alleen over de functie van de vastgoednota en over de (besteding van de ) uitkomsten van ons vastgoed als middel om onze doelen en ambities te realiseren. We moeten ook keuzes gaan maken over de haalbaarheid van die doelen en ambities (mogelijk met heroverwegingen of besluiten over go/no go), over de rich‐ ting van de besteding, de prioritering daarbij en het instrument vastgoed zelf. Investeringen in wonen, werken en voorzieningen en grondbeleid en vastgoed zullen daarbij in hun onderlinge relaties besproken moeten worden. Kortom: een scherpe programmering en prioritering waar we onze middelen en capaciteit de komende jaren op in zetten. Een daadwer‐ kelijke realisatie van plannen, schrappen wat niet haalbaar is en verliezen of interen op reserves voorkomen. De Raad heeft hiertoe 10 debatonderwerpen vastgesteld. Het debat moet afgerond zijn voor behandeling van de voorjaarsnota 2009.

Het is een debat en geen visietraject. Dat houdt in dat dit eindproduct geen afgeronde strategische visie vastgoedontwikkeling is. Het eind‐


-

product is een politiek statement met duidelijke richtinggevende uit‐ spraken van de raad. Die uitspraken zijn vervolgens richtinggevend voor de verdere strategische beleidsontwikkeling op de verschillende terreinen. Bij dit alles moet rekening gehouden worden met een aantal beleidsdocumenten die zijn of worden vastgesteld: • Woonvisie • Notitie kantoren • Nota grondbeleid (aansluitend op dit debat) • Toekomstvisie 2030 – Raad 24/6 • Strategische economische visie – einde 4e kwartaal 2009. Deze nota’s zijn zoveel mogelijk richtinggevend geweest voor het de‐ bat. De nota grondbeleid is (mede) object van dit debat. Vandaar dat de uitkomsten van het debat bepalend zijn voor de daadwerkelijke opstelling van de nota. Bij de verschillende onderwerpen is in het reguliere werk ruimschoots gebruik gemaakt van de inbreng van diverse partijen en organisaties in de stad. Voorts zijn bij een aantal onderwerpen (meerjarenvisie 2030, woonvisie) betrokkenen uit de stad juist heel expliciet betrokken. Daarvan wordt in het debat ook, waar nodig en wenselijk is, uit geput. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens uit de raad om reke‐ ning te houden met de mening van burgers en organisaties in de stad. Dit alles maakt duidelijk dat het “slotdebat” het einde van dit samen‐ hangende discussietraject is, maar geenszins het einde van de achter‐ liggende onderwerpen.


Pagina 3 van 20

2

.

10 Thema’s, de stellingen, het debat: een impressie.

In oktober 2008 zijn bij de vaststelling van de vastgoedrapportage 2008 de 10 onderwerpen geformuleerd waarover het debat zou moe‐ ten gaan. Het College van B&W heeft in december 2008 hier vervol‐ gens de kernvragen bij geformuleerd en de wijze van aanpak. Op 14 januari 2009 (tijdens de behandeling in de PMD) zijn door verschillen‐ de raadsfracties nog aanvullende vragen gesteld. Die zijn bij de voor‐ bereiding betrokken. Alle onderwerpen zijn door B&W voorzien van drie stellingen die op 1 april ter bespreking voor lagen. Het verslag van de bespreking ( in pa‐ rallelsessies) is ter kennis van het presidium gebracht. Van alle onderwerpen is een zgn. factsheet gemaakt. Hierin is de kern‐ informatie opgenomen evenals achtergronden, de stellingen en de uitwerking van die stellingen. Die factsheets zijn als bijlage bij dit slot‐ document gevoegd. In dit hoofdstuk worden per onderwerp kort de impressies gegeven. Waar meningen worden gegeven betreft dit de weergave van de ge‐ dachtenwisseling.


-

Thema 1: Grondbeleid Stelling1: Wettelijke instrumenten leiden tot betere regie dan in‐ terveniëren op de grondmarkt. Stelling 2: De specifieke opgave van de locatie bepaalt of de ge‐ meente moet aankopen. Stelling 3: De functie van maatschappelijk onroerend goed heeft meer impact als ruimtelijke keuzen.

Het beeld dat actief grondbeleid alleen gekoppeld is aan “geld verdie‐ nen” is niet meer aan de orde. Het gaat nu veel meer om positie in te nemen en dan vooral binnenstedelijk. De reden hiervoor moet wel duidelijk zijn. Dan moeten we wel zoeken naar nieuwe wegen om die verwervingen te doen die de gemeentelijke strategie ondersteunen en zonder misbruik te maken van de publieke rol van de gemeente. Ten aanzien van maatschappelijk vastgoed werd benadrukt dat de maatschappelijk functies veel eerder in het ruimtelijke proces een leidende rol moeten vervullen. Er moeten goede argumenten zijn om de bestaande gemeentelijke eigendommen van de hand te doen. Stu‐ ring vanuit eigendom is belangrijk. Overigens werd geconstateerd dat gebouwenbeheer niet de sterkste kant van de gemeente is. Wellicht moet overwogen worden het technisch beheer onder te brengen bij bedrijven wier core business dit is, ook al ben je eigenaar.


Pagina 4 van 20

Thema 2: Richting bedrijvigheid Deventer

Thema 3: Ontwikkeling groei van Deventer

Stelling 1: Innovatie is leidend bij gronduitgifte

Stelling 1: Kwaliteit = kwantiteit

•

Stelling 2: Regionale economische samenwerking is noodzakelijk.

Stelling 2: Kwantiteit ≠ kwaliteit

•

Stelling 3: Arbeidskrapte op lange termijn is urgenter dan de werk‐ loosheid op korte termijn.

Stelling 3: Beschouw het Deventer buitengebied (ook!) als een ver‐ dunde versie van de stad

Willen steden zich economisch blijven ontwikkelen, banen blijven ge‐ nereren en een sociale liftfunctie kunnen blijven vertolken, dan zullen zij innovatieve bedrijvigheid moeten genereren of aan zich weten te binden. De presentatie leverde de volgende reacties c.q vragen op:

Groei komt voor Deventer wel of je het nu wilt of niet. Als je zorgt dat er kwalitatief goede woningen zijn, dan komt de groei vanzelf. Aan de andere wordt de vraag opgeroepen of we nog wel de fysieke ruimte hebben om te bouwen. De trendmatige verwachting van vooral de grote groep jongeren in Deventer is dat de autonome groei leidt tot een stad van 110.000 inwoners.

•

•

Innovatiestimulering zorgt voor trek in de schoorsteen als het gaat om werkgelegenheid. Voor innovatiestimulering is de schaal van Deventer te klein . Wel kan de gemeente een rol hebben in het wegnemen van belemmeringen voor innova‐ tiestimulering. Aandacht voor traditionele’ bedrijven. Punt van nadere uitwerking is de vraag naar de meerwaarde van thematisering van bedrijventerreinen. In het verlengde hiervan de vraag op welke wijze ruimtelijke sturing moge‐ lijk/wenselijk is.

In het algemeen kan worden gesteld dat de meningen over de stelling verschillend zijn. En dan vooral de vraag of groei en groeiontwikkeling beïnvloedbaar zijn of gewoon autonome ontwikkelingen zijn. Ook werd gesteld dat autonome groei voor dorpen weer mogelijk moet zijn, maar dat het buitengebied een eigen karakteristiek heeft die je niet zomaar moet aantasten.


-


Pagina 5 van 20

Thema 5: Omvang kantorenlocaties

Thema 4: Wanneer herstructurering Stelling 1: Recept tegen afglijden van een buurt: alleen investerin‐ gen als burgers meedoen.

Stelling 1: Het kantorenprogramma afwaarderen tot vraag en aan‐ bod in evenwicht zijn.

Stelling 2: Verloederde buurten ontstaan meestal waar openbare ruimte van gemeente en private eigenaren door elkaar lopen.

Stelling 2: Leegstand oplossen: gemeente neemt het voortouw; hierna investeringen door externe partijen.

Stelling 3: Herstructureringsopgaven alleen mogelijk met extra be‐ stuursrechtelijke middelen.

Stelling 3: Strengere randwoorwaarden aan kantorenontwikkeling.

Kenmerkend is dat het niet de burgers zijn die over herstructurering en sloop beginnen maar corporaties en gemeente. Voor de toekomst werd duidelijk aangegeven dat we het niet meer moeten doen zoals de huidige herstructurering met grootschalige sloop/nieuwbouw.

Afwaardering heeft (moet) consequenties hebben op ontwikkelingen omdat plannen nu dicht gerekend worden met kantoren zonder de consequentie of de haalbaarheid daarvan voldoende overzien is.

Het is nu de praktijk dat grotere locaties in de regel na ontwikkeling en verhuur worden verkocht aan een belegger. Zo lang de portefeuille rendeert, valt leegstand binnen de portefeuille (met andere functies) niet op. Vaak komt leegstand voor in verouderde kantoorpanden. Te‐ genover leegstand staat ook rendabele nieuwbouw. De markt van nieuwbouw is dominant. De eindbelegger (vaak een buitenlandse) staat vaak op afstand waar het gaat om individuele locaties. Als de leegstand toeneemt, kan reguleren in deze markt zinvol zijn om nieu‐ we locaties sneller rendabel te maken. Het is vooral een maatschappe‐ lijk vraagstuk. Reguleren kan alleen door minder te faciliteren. Dat wil zeggen keuzes maken en de consequentie daarvan ook nemen. Er zijn in middels een aantal voorbeelden van transformatie. In een enkel bekend geval vormt het bestemmingsplan een probleem.

Mensen moeten meer verantwoordelijkheidsgevoel krijgen voor hun leefomgeving. De overheid kan verantwoordelijkheidsgevoel stimule‐ ren door collectieve particuliere woningverbetering. Burgers moeten meer invloed hebben op regulier onderhoud, maar er mag geen kapi‐ taalvernietiging optreden. Gepleit werd voor een aantal concrete proeven met meer eigen initiatief van burgers die dan wel van budget‐ ten voorzien zouden moeten worden. We hebben geen grip op het waterbedeffect in Deventer tussen de wijken.


-


Pagina 6 van 20

Thema 6: Sturing woningbouwprojecten

Stelling 1: Woningen bouwen, bouwen en nog eens bouwen.

Thema 7: Duurzaamheid

Stelling 2: Kwalitatief willen we wél sturen.

Stelling 1: De gemeente richt zelf een bedrijf voor duurzame energie op.

Stelling 3: Ons sociale woningbouwprogramma stemmen we niet af in de Stedendriehoek. In de discussie kwam niet aan de orde het feit dat we in Deventer rela‐ tief veel projecten in de lucht houden omdat de vertraging en de uitval van projecten zo enorm groot is. Er is behoefte te sturen op de bouw van bereikbare huur‐ en koopwo‐ ningen. Voor het overige zou vraaggestuurd gebouwd moeten worden. Hierbij is beter inzicht in de vraag belangrijk waarbij afstemming met de Stedendriehoek van belang is. In de toekomst zal het minder gaan om de bouw van nieuwbouwwij‐ ken, maar meer om de transformatieopgave. In dat kader is het van belang te streven naar duurzame oplossingen en geen probleemsitua‐ ties te verschuiven (het “putjeseffect”). Tegelijk werd gesteld dat men‐ sen niet zitten te wachten op gemêleerde wijken, hoewel hier ook goede voorbeelden van zijn (Voorstad‐Oost). De levensduur van wijken en woningen wordt steeds korter. Na eerst de vooroorlogse en de vroeg naoorlogse wijken onder handen te hebben genomen komen nu zelfs al de jaren ’70‐wijken in beeld voor herstructurering. De proble‐ matiek gaat ons inhalen. Grootschalige sloop en nieuwbouw zal niet meer aan de orde zijn. Het komt meer neer op maatwerk. ”Van dog‐ ma’s naar maatwerk” was de conclusie.


-

Stelling 2: Duurzame energieopwekking is de beste cradle‐to‐cradle maatregel op korte termijn. Stelling 3: De gebruiker (lees inwoners/bedrijfsleven) betaalt.

In de vorm van een presentatie zijn de raadsleden geïnformeerd over de kansen en (on)mogelijkheden van duurzaamheid. Hieruit kwamen een aantal aandachtspunten naar voren: •

In hoeverre wordt mode in Cradle to cradle betrokken?

•

De vraag waarom er binnen Deventer nog steeds geen wind‐ molen is geplaatst en of windenergie feitelijk wel rendeert.

De suggestie om een excursie voor raadsleden te organiseren naar een duurzaam bedrijvenpark (best practice) zal worden uitgevoerd. Ten aanzien van investeren in een duurzaam energie werd duidelijk gesteld dat de gemeente hierin niet zelf moet investeren en risico’s dragen. Wel ligt er een duidelijke taak om dit te stimuleren. De suggestie gedaan om die investeringen te stimuleren waar direct winst te behalen valt zal op korte termijn worden opgepakt.


Pagina 7 van 20

Thema 8: Verbetering winstgevendheid

Thema 9: Planning en prioritering van projecten

Stelling 1: Winst is leidend

Stelling 1: De economische crisis noopt tot herijking van kaderstel‐ ling projecten (masterplanfase)

Stelling 2: Zoek de winstpotenties ook buiten de gebiedsopgave zelf en weet dat er meer geld is dan alleen in de portemonnee van de wethouder financiën

Stelling 2: Discussie over herprioritering is zinloos Stelling 3: De gemeente werkt zelf alleen aan de sleutelprojecten

Stelling 3: Besluit is besluit

Via de nieuwe wet ruimtelijke ordening is meer ruimte om kosten bij ontwikkelaars te leggen. Wil je daar boven nog winst maken, dan im‐ pliceert dit zelf investeren en risico lopen. Hierbij komt dan logischer wijze ook de vraag of de gemeente strategische aankopen wil doen. Het antwoord hierop is nog niet duidelijk. Bij discussie over winst werd opgemerkt dat winst meer is dan geld. De discussie beperkte zich evenwel slechts tot geld. M.b.t. het zoeken van winstpotenties buiten de gebiedsopgave werd benadrukt dat door winsten buiten “het grondbedrijf” te plaatsen, de politieke afweging over de besteding tot zijn recht komt. Het combine‐ ren van projecten en het verevenen van winsten en verliezen is alleen wenselijk als dit een zinvolle reden heeft en er duidelijke besluitvor‐ ming over plaatsvindt. Ten aanzien van de slagvaardigheid van de uitvoering van projecten worden op verschillende niveaus trajecten overgedaan of komen er nieuwe standpunten. Er is sprake van herkenning.


-

De projecten die in de masterplanfase zitten, worden gerealiseerd als de economische crisis waarschijnlijk voorbij is. In principe worden ka‐ ders niet ter discussie gesteld, tenzij er een goede reden voor is. Dit betekent dat er wel goed naar de markt moet worden gekeken. Er wordt aangegeven dat er wordt gewerkt aan een stuk over de econo‐ mische crisis en de gevolgen ervan. Dit wordt betrokken bij de afwe‐ gingen bij de Voorjaarsnota 2009. Bij de discussie over de vraag of wij zelf aan sleutelprojecten zouden moeten werken komt de vraag aan de orde waarom nu nog het idee bestaat dat we aan teveel projecten werken. Er is toch immers een A, B en C lijst opgesteld. Bovendien kun je de vraag of je te veel ballen in de lucht houdt pas beantwoorden als we weet wat de organisatie aan kan.


Pagina 8 van 20

Thema 10: Instrument vastgoedrapportage.

Samenvatting – afronding.

Stelling: Een trendrapport in maart; verantwoording vastgoedont‐ wikkeling bij de voorjaarsnota.

De loskoppeling van de projectinformatie/resultaten grondexploitaties aan de ene kant en de trendinformatie voor de (middel)lange termijn aan de andere kant werd breed gedeeld. Er werd evenwel de suggestie gedaan om de project/financiële infor‐ matie naar voren te trekken en die in de jaarrekening te integreren. Hierdoor heeft de Raad eerder adequate projectinformatie en kunnen de resultaten van het grondbedrijf samengevoegd worden met de financiële positie van de gemeente. De winstbestemming kan dan bij de jaarrekening plaatsvinden. Het trendrapport (maart/april) vormt dan de basis voor een behande‐ ling van de voorjaarsnota die veel meer op beleidsontwikkeling gericht zou moeten zijn.

Tenslotte werd regelmatig de vraag gesteld of we met deze 10 onder‐ werpen niet te veel hooi op onze vork nemen. Nogmaals wordt bena‐ drukt dat het geen kwestie is van kiezen in 10 onderwerpen, maar dat deze onderwerpen bij vastgoedontwikkeling ALTIJD aan de orde ko‐ men. Het probleem ontstaat juist als voorstellen in stukken geknipt op de bestuurstafel komen. Dus de komende jaren zal bij elk voorstel consequent gespiegeld moeten worden aan de (neven)effecten op de andere gebieden. Anders gezegd: de Raad kan (als voorbeeld) geen visie op duurzaamheid vaststellen als de consequenties op lopende projecten en afspraken met marktpartijen niet bij de besluitvorming zijn betrokken. Het slotdebat op 27 mei 2009 is daarom niet het einde maar juist het begin van een integrale aanpak van vastgoedontwikkeling. Het is het “slot” van het proces van de aanpak daartoe die is ingezet bij de vast‐ goedrapportage 2008.


De behandeling van deze 10 thema’s vond op 1 april jl. plaats in een informele setting met parallelsessies. Uit de verschillende positieve reacties mogen we opmaken dat de opzet geslaagd is. Het waren le‐ vendige debatten waarvan de uitkomst in dit document duidelijk zichtbaar zullen zijn. Van de 10 thema’s zijn zgn. factsheets gemaakt waarin ook de input van de bijeenkomst van 1 april is opgenomen. Die zijn als bijlage opgenomen.

-


Pagina 9 van 20

In hoofdstuk 3 hierna komen daarom de kerndiscussies aan de orde die het hele vraagstuk samenvatten. Vervolgens zal dit in 2010 uit‐


-

monden in een op te stellen strategische vastgoedagenda.


Pagina 10 van 20

3

.

De Dilemma’s en Discussie voor het Slotdebat.

Uit de voorbereidingen op het vastgoeddebat en vooral de gesprekken met de raadsleden op 1 april jl. zijn een aantal duidelijke rode draden naar voren gekomen. Feitelijk vormen die de dilemma’s die de be‐ stuurlijke besluitvorming het meest beïnvloeden. Tegelijk zijn dit ook de belangrijkste discussies. Zoals meerdere malen aangegeven, eindigt op 27 mei het debat niet, maar vormt dit juist het begin. De belangrijk‐ ste afspraak hierin is dat in Deventer vanaf nu vastgoeddiscussies veel meer integraal gevoerd worden en vooral toegepast op de portefeuille voor de korte en middellange termijn. Het College onderscheidt 5 onderwerpen die als een rode draad door alle thema’s lopen. Voor een deel zijn dit dilemma’s. Het College wil op basis van die vijf onderwerpen graag de discussie met de Raad aan‐ gaan met het doel te komen tot een vastgoedagenda voor de toe‐ komst. Deze vijf onderwerpen zijn: 1. De schijnbare tegenstelling tussen duurzaamheid en economie is oplosbaar. 2. We kiezen onze doelen, pakken niet alles meer aan en laten duide‐ lijk zien welke risico’s wij wel en niet wensen te dragen. 3. De toekomstige beleidsontwikkeling zal meer geleid worden door autonome demografische ontwikkelingen. 4. De economische crisis vraagt om een overheid die nadrukkelijker haar publieke verantwoordelijkheid neemt. 5. Maatwerk in plaats van grootschalige herstructurering Samenvatting raadsdebat vastgoedontwikkeling

-

Achtereenvolgens wordt kort ingegaan op deze vijf dilemma’s. Dit wordt samengevat in een aantal kernpunten en de toepassing op projecten. Vooraf moet aangetekend worden dat het niet de intentie is om in het kader van de vastgoedontwikkeling de inhoudelijke behandeling van afzonderlijke beleidstrajecten ter hand te nemen. Ook reeds vastge‐ steld wordt hier niet ter discussie gesteld. Dat laat onverlet dat vanuit (integraal) vastgoedbeleid wel de onderlinge samenhang en consisten‐ tie getoetst wordt en vooral de doorwerking van facetbeleid naar pro‐ jecten. Het is zaak om juist vanuit vastgoedprojecten tijdig te signale‐ ren indien beleidsontwikkeling te eenzijdig ter hand wordt genomen. Dit voorkomt onnodige herhaling (en dus tijdverlies, extra kosten en negatieve beeldvorming) van beleidsprocessen en wellicht ook onno‐ dige werkzaamheden indien het vanuit lopende projecten helemaal niet mogelijk blijkt nieuw beleid in te voeren.


Pagina 11 van 20

1. De schijnbare tegenstelling tussen duurzaamheid en economie is oplosbaar. We willen allemaal duurzaamheid en overtuigen elkaar dat alleen op die manier het milieu gespaard wordt en er een plezierige leef‐ en werkomgeving ontstaat. Alleen als het op betalen aankomt dan willen principes nog wel eens sneuvelen. Aan de andere kant worden uit be‐ lastingopbrengsten veel duurzaamheidsmaatregelen betaald. Die be‐ lastingen moeten ook opgebracht worden.

ces. Dit legt ook een grotere verantwoordelijkheid bij de politiek bij de vaststelling van plannen. Stellingen: ¾ Planbegroting van woon‐ en werklocaties wordt vertaald in jaar‐ lijkse kosten voor burgers en bedrijven. ¾ Duurzaamheidsmaatregelen verankeren in de planfase. ¾ Politieke toets op de financiële haalbaarheid aan de voorkant. Gevolgen/akties voor projecten:

Daarnaast is er een merkwaardige tegenstelling tussen de (eenmalige) kosten van investering in grond en gebouwen en de (jaarlijkse) kosten van energie. Iedereen heeft een opvatting over de kosten van duur‐ zaamheid, maar weinigen zijn in staat om de kosten van wonen en werken objectief in beeld te brengen.

Elk project dat in de uitvoering komt krijgt een ”duurzaamheidsla‐ bel”. Hieruit kan de toekomstige bewoner van de woning of in een oogopslag zien wat de jaarlijkse woonlastenkosten zijn (dus inves‐ tering in de aanleg en bouw, energie en belastingen en heffingen). Toekomstige ondernemers zien wat de jaarlijkse lasten van de lo‐ catie zijn. Bij de stedenbouwkundige invulling van Steenbrugge wordt de eis van duurzame ontwikkeling als primaire eis gesteld. In de visieontwikkeling Voorstad‐Oost is duurzame gebiedsexploi‐ tatie al een sturingsitem en zal als zodanig ook terugkomen in de aan de Raad voor te leggen visie. De gemeente blijft eigenaar van het bestaande maatschappelijk onroerend goed, tenzij andere partijen een aantoonbare maat‐ schappelijke (en dus duurzame) meerwaarde kunnen realiseren.

De enige manier om duurzaamheid tot daadwerkelijke maatregelen te laten leiden is om aan te tonen wat de jaarlijkse kosten voor burgers en bedrijven zijn van zowel de investering in aanleg als ook de jaarlijk‐ se kosten van de energie. De insteek van de gemeente Deventer moet dan ook zijn om de eco‐ nomische haalbaarheid van toekomstige bestemmingsplannen op die wijze te onderbouwen. Op die manier kan vanaf de bron de ontwikke‐ lende partij gebonden worden aan een aanpak van de maatregelen die zo zijn ingebed in de randvoorwaarden van de plannen dat duurzaam‐ heid gegarandeerd wordt. En even belangrijk: de vraag naar de betaal‐ baarheid wordt aan het begin gesteld en niet in de loop van het pro‐


-


Pagina 12 van 20

2. We kiezen onze doelen, pakken niet alles meer aan en laten duidelijk zien welke risico’s wij wensen te dragen. De lijst aan woningbouwprojecten is eindeloos. Het aantal woningen dat wij op papier in Deventer gaan bouwen is voor de komende 5 jaar het viervoudige van wat nodig zou zijn op basis van prognoses. Projecten lopen jaren langer door dan gepland met veel hogere pro‐ ceskosten dan geraamd. Plannen “verschieten van kleur” met in‐ stemming van de Raad zonder dat afdoende bekend is wat de pro‐ grammatische en financiële gevolgen zijn. Desondanks hebben we een heldere investeringsplanning en duidelijke beleidskaders (woonvisie, kantorennota) die sturing in de programme‐ ring zou moeten geven. Gevolg is dat onvoldoende duidelijk is welke rollen (vaak meerdere) de gemeente vervult en welke de ontwikkelende partijen (die ook vaak meerdere rollen vervullen). Hierdoor is logischerwijze ook onduidelijk wie welk risico draagt. In de praktijk betekent dit dat nagenoeg alle risico’s uiteindelijk bij de gemeente terecht komen of we dat nu willen of niet. Er zijn voorbeelden te over. Daarom zal er veel scherper onderscheid gemaakt moeten worden in de rollen die de gemeente moet/wil vervullen en op basis hiervan de risico’s die we als gevolg daarvan dragen. Als dit in overeenstemming met elkaar is, zijn de toekomstige investeringen meer beheersbaar en is de onderhandelingspositie met marktpartijen ook duidelijker vanaf het begin. Dit heeft uiteraard als consequentie dat niet rendabele Samenvatting raadsdebat vastgoedontwikkeling

-

ontwikkelingen om die reden niet tot ontwikkeling komen. Indien (al of niet vanuit maatschappelijke druk) de gemeente in tweede instantie die rol op zich wenst te nemen, zal vooraf de noodzaak hiervan expli‐ ciet gemaakt moeten worden. Immers: besluit is besluit, en het was de wens ons te richten op sleutelprojecten. De risico’s die voortvloeien uit de voorgenomen besluiten worden vooraf expliciet in beeld gebracht inclusief de financiële consequenties die daar aan verbonden zijn. De Raad vervult bepaalt hierbij “hoe scherp we zeilen”. Stellingen: ¾ Besluit is besluit. Consequenties aanvaarden en daar naar hande‐ len op basis van de afgesproken rol van de gemeente. ¾ Richten op sleutelprojecten. ¾ Risico beoordeling van voorgenomen projecten behoort primair tot het politieke domein. Gevolgen/akties voor projecten: Vanwege de grootschalige sloop in de herstructureringsgebieden is er (nu en de eerstkomende jaren) grote behoefte aan sociale huur‐ en koopwoningen. We zetten er op in om bij de corporaties en an‐ dere ontwikkelaars deze segmenten als eerste te ontwikkelen en dan pas de andere planonderdelen. (Let op: relatie winstgevend‐ heid) We doen in principe alleen zaken met partijen als die eerst sociale woningbouw realiseren. In sommige gevallen zullen als gevolg


Pagina 13 van 20

hiervan bestaande afspraken moeten worden opengebroken en/ of bestaande plannen worden aangepast. Gemeentelijke inzet (uren en geld) bij de projecten waar de ge‐ meente niet zelf investeert in eerste aanleg beperken tot de pu‐ bliekrechtelijke rol Sleutelprojecten worden bepaald door de urgentie. Stedelijke programmering krijgt een dwingender karakter. Vooraf‐ gaand aan beleidsontwikkeling en nieuwe planfase worden op ba‐ sis van analyses uit de totale gemeentebrede programmering con‐ clusies over haalbaarheid getrokken. De gemeente gaat vooralsnog niet over tot omvanrijkte grondaan‐ kopen in lokatieontwikkelingsgebieden. De ontwikkelingsrisico’s komen in eerste aanleg bij de eigenaren van de grond. Geen gemeenschapsgeld in parkeervoorzieningen voor belang‐ hebbenden .


-


Pagina 14 van 20

3. De toekomstige beleidsontwikkeling zal meer ge‐ leid worden door autonome ontwikkelingen. Niet zelden is in de afgelopen jaren in beleidsontwikkeling de maak‐ baarheidgedachte zo ver doorgevoerd dat plannen uiteindelijk niet gerealiseerd werden omdat programma en condities niet in de lijn liggen van autonome ontwikkelingen. Daarom is het van belang de demografische ontwikkeling van Deventer goed voor ogen te houden. Die laat al een aantal jaren zIen dat onze bevolking dermate veel jeugd (vanaf 5 jaar) en jongeren (tot 30 jaar) heeft, dat het effect van de vergrijzing (zie zich ook in Deventer voordoet) flink gedempt wordt. Verwacht wordt dat Deventer in 2020 110.000 inwoners heeft. Hierna zal dit stabiliseren. Tenzij de gemeenteraad besluit tot actief woningnood creëren, zal deze ontwikkeling zich autonoom gedragen. Dit betekent dat er op lange termijn (2025) gemiddeld per jaar netto 450 woningen extra nodig zijn (bron: woonvisie 2008+), maar voor de periode tot 2020 van een hoger aantal uitgegaan moet worden om de bevolkingsontwikke‐ ling te accommoderen. De gezonde autonome demografische ontwikkeling van Deventer kent een relatief laag opleidingsniveau en een relatief hoog (maar wel da‐ lend) aantal schooluitvallers. Daarnaast kent Deventer een groep schoolverlaters zonder adequate startkwalificatie. Deventer zou een grote inspanning moeten doen om dit te voorkomen, teneinde op lan‐ gere termijn aantrekkelijk te kunnen blijven en structurele arbeids‐ marktproblemen te voorkomen.


-

Bedrijven, instellingen en dus inwoners zullen meer en meer de rand van de Randstad opzoeken vanwege het woonmilieu en de bereik‐ baarheid: daar liggen kansen voor Deventer. Met projectontwikkeling moet daar ook rekening mee worden gehouden. Het jaarlijks (ingaande maart 2010 op te stellen) trendrapport en hiermee de doorvertaling in de stedelijke programmering geeft conti‐ nue inzicht in de (autonome) ontwikkelingen en de beleidsvelden en projecten waar de gevolgen hiervan neerslaan. Op basis van deze trendinformatie (inclusief de economische thermometer kan continue de vinger aan de pols worden gehouden en actie tot bijsturing onder‐ nomen worden op het moment dat dit gewenst is. Het maatschappelijk onroerend goed is in eigendom van vele maat‐ schappelijke en commerciële organisaties. Die hebben hierin allemaal hun eigen belang. De rol van de gemeente hierin is primair de verschil‐ lende partijen rondom gebiedsontwikkeling bijeenbrengen. Een actue‐ le ontwikkeling hierin is het cultureel en religieus erfgoed. In het rijks‐ en gemeentelijke beleid is een overgang van objectgerichte monumen‐ tenzorg naar omgevingsgerichte zorg te signaleren. Hierbij kijkt men naar het monument in zijn omgeving en zijn bestemmingsplannen van belang. Een andere scope is van belang. Nauwe samenwerkingsver‐ banden kunnen een krachtige motor zijn voor Deventer als monumen‐ tenstad. Stellingen: ¾ Arbeidskrapte op lange termijn moet tegelijk opgelost worden met de werkloosheid op korte termijn. Dit is een landelijke ontwikke‐ ling die niet tegengehouden kan worden.


Pagina 15 van 20

¾ De functie van maatschappelijk onroerend goed heeft meer impact dan ruimtelijke keuzen. ¾ Verloederde buurten ontstaan meestal waar openbare ruimte van gemeente en private eigenaren door elkaar lopen. Of we het willen of niet: die plekken in de stad zijn er en kunnen we niet in een handomdraai veranderen. Daarom met kracht ons hierop richten. ¾ Bij groei geldt: Kwaliteit = kwantiteit maar ook: Kwantiteit ≠ kwali‐ teit ¾ De sturingsmogelijkheden van opgestarte projecten zijn te beperkt en de markt bepaalt de snelheid van daadwerkelijke productie. Uiteindelijk kost het meer dan dat het oplevert. ¾ De procedures rondom diverse bestemmingsplannen zijn zodanig ver gevorderd dat inpassing van duurzame oplossingen op korte termijn op problemen kan/zal stuiten (ambitie versus werkelijk‐ heid knellen). ¾ Alhoewel er veel meer woningen gepland staan (in de pijplijnplan‐ nen) dan we nodig hebben, wordt er jaarlijks netto ternauwernood genoeg opgeleverd (het laatste jaar zelfs tekort). ¾ Sturing in beleidsontwikkeling op basis van jaarlijks trendrapport en doorvertaling in de stedelijke programmering. Gevolgen/akties voor projecten:

Op basis van de actuele woonvisie de pijplijn productie kritisch monitoren op haalbaarheid, wenselijkheid en realisme. Waar mo‐ gelijk proberen ruimte in de productie te creëren.

Gezien de beperkte mogelijkheden om bedrijventerreinen uit te breiden zou acquisitie van bedrijfsleven vooral gezocht moeten worden in hoogwaardige sectoren: voor lager opgeleiden liggen vooral kansen in de afgeleide werkgelegenheid die dit met zich meebrengt en in de zorg, de horeca, de detailhandel en de klein‐ schalige dienstensector.


-


Pagina 16 van 20

4. De economische crisis vraagt om een overheid die nadrukkelijk haar publieke verantwoordelijkheid neemt. De gevolgen van de internationale economische crisis (het is al lang geen kredietcrisis meer) worden iedere dag, ook in Deventer, meer zichtbaar en voelbaar. Nu is de noodzaak groot geworden om als ge‐ meentebestuur naar bedrijfsleven en bevolking actief te laten zien dat – vanuit een regierol en binnen de mogelijkheden die de gemeente heeft– op lokaal niveau een aantal zaken worden opgepakt en er aan wordt gewerkt om die rol concreter en meer zichtbaar te maken. Na het economisch cafe op 10 februari, heeft de gemeente de regie ge‐ nomen de Deventer aanpak van de crisis. Op 1 juli heeft de gemeente‐ raad de lijnen uitgezet van die aanpak en hiervoor stimuleringsmidde‐ len beschikbaar gesteld. De aanpak richt zich op korte termijn op concrete acties die realistisch en effectief zijn. Maar we willen ook verder kijken dan de korte termijn. We moeten ook kunnen anticiperen op omvangrijkere knelpunten waarvan de oplossing niet alleen realistisch en effectief is, maar ook langdurig een (financiële) inspanning van gemeentezijde vergt. Dan wel er voor zorgt dat bepaalde sectoren en groepen van bedrijven sneller kunnen profi‐ teren van het economisch herstel en een extra impuls geven voor de groei van de werkgelegenheid.


-

Voor een meer zichtbare en voelbare aanpak van de kredietcrisis door de gemeente Deventer heeft de Raad op 22 april een gefaseerde aan‐ pak voorgesteld: -

Eerst het organiseren van een stevige regie voor de komende tijd met een budget om als overheid snelle interventies te kunnen toe passen met oog op verzilveren van quick wins

-

Tegelijkertijd en aansluitend verankering met de procesgang van de strategische economische visie Deventer die ook dit voorjaar wordt opgestart.

Inmiddels is sinds april 2009 de Kopgroep Economische Crisis van start gegaan. Hierin hebben onder leiding van de wethouder Economische Zaken voorts zitting directieleden/voorzitters van DKW, MKB, Platform techniek, Rabobank Salland, Solis, Saxion, Woonbedrijf Ieder1, Rentree Wonen en gemeente Deventer. In de Kopgroep komen alle locale ge‐ luiden en initiatieven samen en van daaruit worden voorstellen ge‐ daan wat er kan en moet gebeuren en wie daarvoor verantwoordelijk is. Tevens zal de Kopgroep benut worden voor het mede vormgeven van de economische strategie voor de middellange termijn. Inmiddels zijn een groot aantal korte termijn akties opgesteld en de uitvoering in gang gezet. De vastgoedgerelateerde onderwerpen betreffen met name:


¾ Concrete stimulering van de bouw door gerichte toewijzing van (woningbouw)projecten aan locale ondernemers. ¾ Bevordering van de doorstroom door het met name inzetten van de zgn. “woongarant”‐opties van corporaties.

Pagina 17 van 20

¾ Duurzaamheidsmaatregelen werken door in de lokatie‐ ontwikkeling. Dit is niet alleen een nieuwe en in potentie ver‐ tragende factor, maar bovenal een nieuwe stimulans voor vastgoedontwikkeling nieuwe stijl. ¾ Regelingen aanpassen door verplichtingen op te nemen m.b.t. in dienst nemen van langdurig werklozen en instellen van leer‐ lingarbeidsplaatsen. Naast de acties van de Kopgroep Economische Crisis zou de gemeente‐ lijke sturing en beleidsontwikkeling zich op de volgende drie speerpun‐ ten moeten richten. a. Invulling geven aan de maatschappelijke behoefte dat de overheid nadrukkelijker leiding neemt en daadwerkelijk toets. b. De economische motor draaiende houden: goed functionerende bedrijven goed faciliteren. Inzetten op innovatie, beschikbaarheid aan de juiste bedrijvenlocaties en snel handelen in procedures. c. In een tijd waarin financiële krapte de boventoon voert, juist aan‐ dacht gegeven aan duurzaamheid en kwaliteit.

¾ Innovatie is leidend bij gronduitgifte ¾ Kwalitatief willen we wél sturen. ¾ Duurzame energieopwekking is de beste cradle‐to‐cradle maatre‐ gel op korte termijn. Gevolgen/akties voor projecten: In Bergweide en Kloosterlanden elke kans benutten die er is om leegstand te voorkomen en investeringen te stimuleren. De lopende woningbouwlocaties waarin sociale koop en huur is opgenomen (Steenbrugge, Wijtenhorst, compensatielocaties Kei‐ zerslanden) nadrukkelijk in de lucht houden vanuit de veronder‐ stelling dat die woningen hoe dan ook beschikbaar moeten komen vanuit autonome bevolkingsontwikkelingen. De nieuwe prestatie‐afspraken me de woningbouwcorporaties zullen beïnvloed worden door de actuele economische crisis. De inzet van de gemeente zal gericht zijn om de productie zo veel mogelijk conform planning uit te voeren.

Stellingen:

¾ Arbeidskrapte op lange termijn moet tegelijk opgelost worden met de werkloosheid op korte termijn. Dit is een landelijke ontwikke‐ ling die niet tegengehouden kan worden. ¾ Wettelijke instrumenten leiden tot betere regie dan interveniëren op de grondmarkt. ¾ Herstructureringsopgaven alleen mogelijk met extra bestuursrech‐ telijke middelen. ¾ Strengere randwoorwaarden aan kantorenontwikkeling.


-


Pagina 18 van 20

5. Maatwerk in plaats van grootschalige herstructure‐ ring. In tegenstelling tot de lopende herstructurering in Keizerslanden en Rivierenwijk met grootschalige sloop/nieuwbouw krijgen we bij de overige herstructurering meer en meer te maken met de private eige‐ naren in plaats van een woningbouwcorporatie. Dit maakt de sociale en woningbouwopgave om deze buurten te herstructureren lastiger. Wie begint er over herstructurering? Vaak zijn dit corporaties en ge‐ meenten, maar de burgers zelf niet. Mensen moeten meer verant‐ woordelijkheidsgevoel krijgen voor hun leefomgeving. De overheid kan verantwoordelijkheidsgevoel stimuleren door collectieve particuliere woningverbetering. We moeten in de toekomst namelijk rekening houden met juist herontwikkeling in gebieden waar geen omvangrijk corporatiebezit is (Colmschate). Tijdens de inputbijeenkomst op 1 april werd door bijna alle partijen aangegeven dat de tijd van grootschalige sloop en nieuwbouw voorbij is en het tijd is voor maatwerk. Hierbij moeten burgers meer invloed hebben op regulier onderhoud, maar mag er geen kapitaalvernietiging optreden. Een mindere zorg voor de leefomgeving komt harder naar voren in wijken waar burgers ook een opgave hebben voor de semi‐openbare ruimte en gedeelde ruimten (trappenhuizen). Het belang voor de eigen woning is groter, maar voor gedeelde ruimtes neemt dit in de huidige maatschappij af. Hierdoor zijn er minder vrijwilligers voor VVE’s en stichtingen en neemt de kwaliteit van de gedeelde ruimten af. Als ge‐ volg van de slechtere gedeelde ruimtes neemt de sociale onveiligheid en verloedering sterk toe.


-

Een cruciale rol in herontwikkeling wordt gevormd door maatschappe‐ lijk onroerend goed en initiatieven om sociale stijging te faciliteren. Dit alles leidt er toe dat “stenen stapelen” niet op de eerste plaats komt en wellicht zelfs niet op de tweede. Stellingen: ¾ Verloederde buurten ontstaan meestal waar openbare ruimte van gemeente en private eigenaren door elkaar lopen. ¾ Herstructureringsopgaven alleen mogelijk met extra bestuursrech‐ telijke middelen ¾ De functie van maatschappelijk onroerend goed heeft meer impact op gebiedsontwikkeling dan ruimtelijke keuzen. ¾ Leegstand oplossen: gemeente neemt het voortouw; hierna inves‐ teringen door externe partijen. ¾ De gebruiker (lees inwoners/bedrijfsleven) betaalt voor duur‐ zaamheidsmaatregelen. ¾ De gemeente werkt zelf alleen aan de sleutelprojecten Gevolgen/akties voor projecten: De portefeuille aan particuliere initiatieven in het licht van de woonvisie op haalbaarheid toetsen. In overleg met de corporaties bezien hoe de in Keizerslanden en Rivierenwijk maatwerk gerealiseerd kan worden. In de prioriteitswijken (Voorstad‐Oost, Rode dorp) maar ook in het Oostrik zorgen voor concrete kleinschalige herontwikkelings‐ initiatieven waar maatwerk voorop staat.


Pagina 19 van 20


-


Pagina 20 van 20

aadsdebat vastgoedontwikkeling

Recommend Documents