Vastgoedontwikkeling in beweging!

Vastgoedontwikkeling in beweging! Van projectgericht naar gebiedsgericht denken.

Auteur Bas Westerink Opdrachtgever Mevr. Drs. O. Buiter, Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte

Vastgoedontwikkeling in beweging! Van projectgericht naar gebiedsgericht denken.

Type document: Auteur: Klas: Opleiding: Instituut: School:

Onderzoeksrapport B.N. Westerink VMV4 Vastgoed en Makelaardij Bedrijfskunde Hanzehogeschool Groningen

Opdrachtgever:

Mevr. Drs. O. Buiter, Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte

Begeleider:

Mevr. Drs. J. Terlaak Poot

Datum: Plaats:

15 februari 2011 Groningen

Copyright ©2011 Hanzehogeschool Groningen / Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte

Vastgoedontwikkeling in beweging!

2

Managementsamenvatting Op het moment is de wereld van vastgoedontwikkeling in beweging. De reden hiervan is de kredietcrisis in de laatste jaren, waardoor de vraag naar vastgoed ontzettend is veranderd. Zo is het aantal transacties op de woningmarkt flink gedaald en dit effect is te zien in de leegstandscijfers die tijdens de crisis enorm aan het stijgen waren. Door de verandering van de vraag is de aanpassing van aanbodgericht naar vraaggericht denken van essentieel belang voor vastgoedontwikkelende partijen (bijvoorbeeld woningcorporaties of lokale overheden). Dit belang komt doordat een gedachtegang van “Wij bouwen iets en potentiële bewoners nemen het wel af” niet meer zo vanzelfsprekend is. Hierdoor lijkt een verschuiving van projectontwikkelaar naar gebiedsontwikkelaar zeer innovatief en efficiënt. Zo is het sociale aspect dus naar de voorgrond getreden en is bewonersparticipatie binnen herstructurering of wijkaanpak centraal komen te staan. De wensen en ideeën van bewoners kunnen bijdragen aan de haalbaarheid en innovatie binnen projecten. Ook een nauwere samenwerking tussen woningcorporatie en gemeente draagt bij aan de sociale invulling van gebiedsontwikkeling. Momenteel heerst er onduidelijkheid over het functioneren van gebiedsontwikkelaars. Dit komt doordat er nog geen ontmoetingspunt is tot kennisdeling of het uitwisselen van ervaring van professionals. Het Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte (onderdeel van de Hanzehogeschool te Groningen) wil hierin graag faciliteren en daarmee ook een aansluiting vinden op hun huidige aanbod van educatie. Voor dit praktijkdoel is een onderzoek opgesteld, welke is onderverdeeld in vier deelonderzoeken. Een deelonderzoek daarvan heeft als onderwerp het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar. Dit onderzoeksrapport is een uitwerking van het onderzoek naar het taken- en competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar. De doelstelling die in dit onderzoek centraal staat is “Het in kaart brengen van de sociale en fysieke taken van de gebiedsontwikkelaar”. De probleemstelling die hierbij aansluit is: “Wat zijn de sociale en de fysieke taken van de gebiedsontwikkelaar?”. De onderzoeksmethode die gebruikt is zijn semigestructureerde interviews in combinatie met een analyse op het gebied van vacatures van gebiedsontwikkelaars. In overleg met de opdrachtgever is ervoor gekozen om in totaal twaalf interviews en acht vacatures te analyseren. De belangrijkste resultaten van het totale onderzoek zijn de kernaspecten die een gebiedsontwikkelaar moet bezitten om zijn of haar werk naar behoren uit te voeren. Het doel van een gebiedsontwikkelaar is om het complete ontwikkelingsproces te sturen en continu contact/’feeling’ te houden met betrokkenen die belang hebben bij de herstructurering. Hierin komen dus verschillende aspecten naar voren die voor een gebiedsontwikkelaar essentieel zijn. Zo zijn de communicatieve en verbindende vaardigheden erg belangrijk, maar de gebiedsontwikkelaar moet ook op verschillende niveaus kunnen spreken en vooral ook luisteren. Naast het daadwerkelijk herstructureren is het opstellen en monitoren van dorpsvisies van groot belang. Op deze manier houdt de gebiedsontwikkelaar verschillende geografische gebieden onder controle op het gebied van leefbaarheidvraagstukken. Wat betreft de vaktechnische kennis is deze vaak op meerdere niveaus (bouwtechnisch, financieel en civieltechnisch) vrij algemeen. Wanneer er details uitgezocht moeten worden komen de specialisten aan bod. Op dit moment kan deze eindrapportage voorgelegd worden aan de gebiedsontwikkelaars en zij kunnen hun verbeterpunten aangeven bij het Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte.


3

Voorwoord Dit is het onderzoeksrapport van het vervolgonderzoek naar het competentieprofiel van ‘De gebiedsontwikkelaar’. Rondom het begrip ‘gebiedsontwikkelaar’ bestaan veel onduidelijkheden. Ik heb de opdracht gekregen om samen met de onderzoeksgroep (bestaande uit Ruud van der Stoop, Jobert Tiggeler en Melle van der Wal) het beginonderzoek uit te voeren om daarna individueel een vervolgonderzoek daaraan toe te voegen. Het doel van dit complete onderzoek is om een concept taken- en competentieprofiel vast te stellen voor de gebiedsontwikkelaar. De afgelopen drie maanden is de onderzoeksgroep bezig geweest met het afnemen van in totaal negen interviews. Binnen het vervolgonderzoek heb ik daarna drie aanvullende interviews gehouden. De onderzoeksgroep heeft interviews gehouden bij gemeenten, woningcorporaties en samenwerkingsverbanden die daar vaak tussenin werken. Door de genoemde interviews zijn zowel de onderzoeksgroep als ik veel te weten gekomen over het vak gebiedsontwikkelaar en de taken en competenties die daarbij horen. De verwachting aan het begin van het onderzoek was dat de aanpak van de projectontwikkelaars nog wel zou leven in het huidige vak als gebiedsontwikkelaar. Ik heb bijvoorbeeld individueel een interview afgenomen met een projectontwikkelaar die zelf ook aangaf dat het sociale aspect momenteel de overhand heeft binnen zijn functie. Dit was tegen de verwachting in en sluit momenteel dus minder goed aan bij de studie Vastgoed & Makelaardij (een reden tot dit projectonderzoek naar de gebiedsontwikkelaar). Ook kwamen er nog aspecten aan bod die buiten dit onderzoek vallen, maar wel toepasbaar zijn bij de andere deelonderzoeken, zoals “de toolkit van de gebiedsontwikkelaar” en “de succesfactoren van een gebiedsontwikkelaar”. Ik ben dus ook enorm geïnteresseerd om de resultaten van de aankomende onderzoeken te blijven volgen. In dit onderzoeksrapport zult u een duidelijk beeld krijgen van de werkzaamheden en vaardigheden van de gebiedsontwikkelaar. Ik wil graag alle geïnterviewden hartelijk bedanken voor hun tijd en respons. Daarnaast zou ik graag mevrouw Rozema en mevrouw Buiter bedanken voor hun ondersteuning. Tot slot wil ik mevrouw Joke Terlaak Poot bedanken voor het uitstekend coachen en leveren van bruikbare feedback tijdens het onderzoek.

Groningen, 15-02-2011 Bas Westerink


4

Inhoudsopgave 1. Inleiding ..........................................................................................................................................6 2. Verloop stageperiode......................................................................................................................7 2.1 Onderzoeksopzet ......................................................................................................................7 2.2 Organogram ..............................................................................................................................8 3. Afbakening van het onderzoek ........................................................................................................9 3.1 Aanleiding .................................................................................................................................9 3.2 Overzicht 6W-vragen ............................................................................................................... 10 3.2 Praktijkdoel ............................................................................................................................. 11 3.3 Doel- en probleemstelling ....................................................................................................... 11 3.4 Begripsafbakening ................................................................................................................... 12 3.5 Onderzoeksgrenzen................................................................................................................. 13 3.6 Verwachtingen ........................................................................................................................ 13 4. Onderzoekmethode ...................................................................................................................... 14 4.1 Meetinstrument ...................................................................................................................... 14 4.2 Onderzoekseenheid ................................................................................................................ 14 4.3 Responsanalyse ....................................................................................................................... 14 4.4 Vacatureanalyse ...................................................................................................................... 15 5. Onderzoeksresultaten ................................................................................................................... 16 5.1 Praktische uitvoeringsprocedures............................................................................................ 16 5.2 Overzicht van de responsanalyse ............................................................................................. 16 5.3 Overzicht van de vacatureanalyse ........................................................................................... 20 5.4 Toetsing tussen beide analyses................................................................................................ 21 5.5 Betrouwbaarheid & validiteit .................................................................................................. 22 6. Conclusie ...................................................................................................................................... 23 7. Aanbevelingen .............................................................................................................................. 26 Bronnenlijst ...................................................................................................................................... 27 Bijlage 1: Samenvatting interviewnotulen ......................................................................................... 28 Bijlage 2: Overzicht van vacatureanalyse ........................................................................................... 34


5

1. Inleiding Door het kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte (nader te noemen Kenniscentrum), welke onderdeel is van de Hanzehogeschool te Groningen, is het project “Het succes van de gebiedsontwikkelaar” ontwikkeld. Dit is gedaan om het begrip/vak “Gebiedsontwikkelaar” helder te krijgen, omdat er door de kredietcrisis de manier van werken binnen het ontwikkelingsvak is veranderd van aanbodgericht naar vraaggericht. Dit verschil in de werkwijze van de ontwikkelaar is door het kenniscentrum niet onopgemerkt gebleven. Daardoor wil het Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte graag op deze trend inspelen om haar aansluiting op het werkveld te verbeteren. Het totale onderzoek is verdeeld in vier deelonderzoeken. Deze deelonderzoeken zijn: -

Deelonderzoek 1: Het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar Deelonderzoek 2: De toolkit van de gebiedsontwikkelaar Deelonderzoek 3: De gebiedsontwikkelaar als succesfactor Deelonderzoek 4: Bewonersparticipatie

De looptijd van dit project omvat een periode van eind 2010 tot en met de zomer van 2012. Op dit moment heeft een onderzoeksgroep van de opleiding “Vastgoed & Makelaardij” het begin van dit project uitgevoerd. Dit wil zeggen dat de groep van studenten een competentieprofiel1 van de gebiedsontwikkelaar expliciet heeft gemaakt. Dit is gebeurd door middel van een semigestructureerde interviewmethode. Dit onderzoeksrapport is bedoeld om de resultaten en de conclusies en aanbevelingen van dit vervolgonderzoek naar het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar uiteen te zetten. Allereerst is het van belang om een kijk te geven op het verloop van de stageperiode en de daarbij horende afstudeeropdracht. Dit staat samen met een globaal onderzoeksopzet vermeld in hoofdstuk twee. Na deze algemene inleiding wordt in hoofdstuk drie dieper in gegaan op de aanleiding van dit vervolgonderzoek en hier worden ook de doelen probleemstelling vermeld. De onderzoeksgrenzen en verwachtingen volgen na de afbakening van het onderzoek. Daarna komt de onderzoeksmethode met een korte beschrijving van de analyses aan bod. Na de onderzoeksmethode volgen de resultaten van de interviews en de bestudeerde vacatures. Dit onderzoeksrapport sluit af met de conclusie, aanbevelingen en vanzelfsprekend een bronnenlijst. De resultatenoverzichten zijn weergegeven in de bijlagen.

1

Onderzoeksplan “De gebiedsontwikkelaar” (dec. 2010), geschreven door M. van der Wal, R. van der Stoop en J. Tiggeler, geraadpleegd op 17 januari 2011


6

2. Verloop stageperiode Aan het einde van mijn studie Vastgoed & Makelaardij staat een afstudeerstage met scriptie gepland. Hiervoor had ik tegen februari 2010 bij dhr. J. Veuger een participerende stage afgesproken. Doordat ik net voordat de stage begon een ziekte aan mijn schildklier op heb gelopen heb ik in de stageperiode alleen stagewerkzaamheden kunnen verrichten. Dit kwam door zeer veel vermoeidheid en concentratieproblemen. Na de stageperiode bleef de afstudeerscriptie dus nog staan voor na de zomer van 2010. Vanaf het begin van dit studiejaar heb ik geprobeerd een afstudeeronderzoek met opdrachtgever te vinden. Toen ben ik samen met mevrouw Rozema tot een oplossing gekomen, namelijk dat ik de Projectgroep Deelonderzoek 1 (nader te noemen onderzoeksgroep) zal ondersteunen bij de uit te voeren interviews en interviewanalyses. Daarna zal ik zelf nog enkele interviews afnemen voor de representativiteit van het onderzoek. Mevrouw Rozema zei hierover het volgende: “Bas is dan in zijn eentje verantwoordelijk voor een kwalitatieve eindrapportage in februari!”2 Deze oplossing levert voor het Kenniscentrum Noorderruimte een toegevoegde waarde op om het competentieprofiel duidelijker voor ogen te krijgen. 2.1 Onderzoeksopzet Het is de bedoeling dat ik eerst in het onderzoek naar het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar door Melle van der Wal, Ruud van der Stoop en Jobert Tiggeler (nader te noemen onderzoeksgroep) meedoe en daarna zelf enkele interviews ter aanvulling hierop verricht. Het meedoen in het beginonderzoek bestaat uit het afnemen van enkele interviews in samenwerking met de anderen en het analyseren van deze interviews. Dit doen wij naar aanleiding van het onderzoeksplan, welke gemaakt is door de onderzoeksgroep. Na mijn medewerking aan het beginonderzoek, zal ik hier nog een vervolgonderzoek op doen. Dit vervolgonderzoek omvat twee aspecten. Allereerst zullen er drie extra interviews afgenomen worden met dezelfde opzet als de negen eerdere interviews. Het doel hiervan is om de resultaten qua representativiteit te verbeteren. Als tweede aspect binnen dit vervolgonderzoek zal ik een analyse uitvoeren op het gebied van de vacatures naar “De Gebiedsontwikkelaar”. Hierbij zal er ook gekeken worden naar andere functiebenamingen, maar wellicht een zelfde patroon in de vacatures. Er zullen acht vacatures behandeld worden in dit onderzoeksrapport. Hierbij is het de bedoeling dat er een onderzoeksrapport als eindproduct aan de opdrachtgever voorgelegd kan worden waarin de volgende punten naar voren komen:

2

Uitnodiging onderzoeksbijdrage aan programma “de gebiedsontwikkelaar” op 13/1, Citaat van mevrouw Rozema uit de uitnodiging voor een bijeenkomst tussen studenten en docentonderzoekers, ontvangen op 9-122010


7

-

-

Concrete onderzoeksresultaten ten opzichte van het formuleren van een eerste competentieprofiel (Concept) Competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar o Input vanuit responsanalyse o Input vanuit vacatureanalyse In hoeverre is er vervolgonderzoek nodig om de onderzoeksresultaten te verbeteren? Aanbevelingen ten opzichte van vervolgonderzoek binnen deelonderzoek 1: Het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar

2.2 Organogram In figuur 1 staat in een overzicht aangegeven hoe het project zich tot haar onderzoekers verhoudt.

Projectleider “Het succes van de gebiedsontwikkelaar” Mevr. J. Rozema

Opdrachtgever Deelonderzoek 1: Het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar Mevr. O. Buiter

Opdrachtgever Deelonderzoek 2: De Toolkit van de gebiedsontwikkelaar

Opdrachtgever Deelonderzoek 3: De gebiedsontwikkelaar als succesfactor

Opdrachtgever Deelonderzoek 4: Bewonersparticipatie

Mevr. R. Barenkamp

Dhr. J. van Omme

Mevr. J. Rozema

Projectgroep Deelonderzoek 1 Dhr. R. Van der Stoop Dhr. J. Tiggeler Dhr. M. van der Wal (Dhr. B. Westerink)

Vervolgonderzoek Deelonderzoek 1 Dhr. B. Westerink

Coach Deelonderzoek 1 Mevr. J. Terlaak Poot

Assistent-coach Mevr. A. Stienstra

Coach Vervolgonderzoek Mevr. J. Terlaak Poot

Figuur 1: Organogram project “Het succes van de gebiedsontwikkelaar”.


8

3. Afbakening van het onderzoek Binnen het totale project “Het succes van de gebiedsontwikkelaar” is er een praktijkdoel aanwezig. Dit praktijkdoel staat na de aanleiding van dit project beschreven. Daarna komen de doelen probleemstelling van dit onderzoek aan bod. Deze zijn essentieel om de kaders van het vervolgonderzoek te kunnen vaststellen. De probleemdiagnose is dus onderverdeeld in respectievelijk aanleiding, praktijkdoel en doelen probleemstelling. 3.1 Aanleiding De kredietcrisis3(sinds medio 2007) heeft in de vastgoedmarkt voor veel opschudding gezorgd. Zo is het aantal transacties op de woningmarkt4 flink gedaald en is er op de kantorenmarkt5 een afname van 15% (eerste kwartaal 2010) ten opzichte van een jaar eerder geweest. Hierdoor moeten ontwikkelaars meer dan ooit de markt beter leren kennen. Door middel van bijvoorbeeld marktonderzoeken (aan de vraagzijde) en marktkennis van makelaars (aan de aanbodzijde), zal de vastgoedontwikkelaar ervoor moeten zorgen dat vraag en aanbod dichter bij elkaar komen6. Hierdoor lijkt een verschuiving van projectontwikkelaar naar gebiedsontwikkelaar zeer innovatief en efficiënt. Naast de financiële haalbaarheid merkt ook het kenniscentrum een verschuiving van de werkwijze richting het sociale vlak. Momenteel is de Hanzehogeschool zo ingedeeld dat er in drie studies raakvlakken liggen met het vak gebiedsontwikkeling. Dit zijn de volgende: -

Vastgoed & Makelaardij: Specialisatie Gebiedsontwikkeling Bouwkunde en Civiele Techniek: Specialisatie Gebiedsontwikkeling Maatschappelijk Werk en Dienstverlening: Specialisatie Samenlevingsopbouw

De eerste twee studies werken momenteel al samen in het Maatschappelijk Werk en Dienstverlening is onlangs toegevoegd. en kan toegevoegde waarde opleveren voor dit totale gebiedsontwikkelaar”. De Hanzehogeschool heeft de ambitie om gebiedsontwikkeling integraal kunnen denken en werken7.

kenniscentrum, maar de studie Deze samenwerking is dus nieuw project “Het succes van de professionals op te leiden die bij

Binnen het project “Het succes van de gebiedsontwikkelaar” staat de gebiedsontwikkelaar centraal en deze functie zal tot in detail onderzocht worden. Aan het begin zullen enkele studenten Vastgoed & Makelaardij een onderzoek doen naar het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar. Tijdens dit onderzoek zal ik een deel van de responsanalyse van hun onderzoek doen, waarna ik zelf ook enkele interviews op mij zal nemen om zo tot meer interviews te kunnen komen. Doordat er meer interviews afgenomen worden, zal dit de representativiteit van dit onderzoek ten goede komen.

3

Kredietcrisis, Wikipedia, geraadpleegd op 17 januari 2011 via http://nl.wikipedia.org/wiki/Kredietcrisis Woningmarktcijfers.nl (2010), Rapport Nederland 2010, geraadpleegd op 10 januari 2011 via http://www.woningmarktcijfers.nl/home.htm 5 CB Richard Ellis (2010), MarketView Dutch Property Market – Q1 2010, geraadpleegd op 10 januari 2011 via http://www.cbre.nl/nl_nl/news_events/news_detail?p_id=4839 6 Geurt van Randeraat, “De markt is de markt niet meer”(19 okt 2010), geraadpleegd op 17 januari 2011 via http://www.gebiedsontwikkeling.nu/opinie/column/de-markt-is-de-markt-niet-meer/ 7 Het succes van de gebiedsontwikkelaar in het innovatieprogramma Gebiedsgericht wonen (feb 2010), Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte & Hanzehogeschool Groningen 4


9

3.2 Overzicht 6W-vragen Hieronder staat samenvattend de uitleg van de 6W-vragen weergegeven8. Wat is het probleem? Het kenniscentrum heeft vastgesteld dat er een verschuiving aan het plaats vinden is binnen de vastgoedontwikkelingssector. Dit heeft het kenniscentrum vastgesteld in overleg met verscheidene woningcorporaties en gemeenten, zoals Woningcorporatie Acantus en Gemeente Stadskanaal. Na deze overleggen zijn onder andere deze partijen ook tot een samenwerking gekomen in de vorm van een stuurgroep. Deze stuurgroep is ingesteld als aanspreekpunt en initiatiefnemer in het project “Het succes van de gebiedsontwikkelaar”. Wie heeft het probleem? De initiatiefnemer (het kenniscentrum) binnen het totale project “Het succes van de gebiedsontwikkelaar” heeft het probleem waargenomen en wil hierop inspelen. Op deze manier wil het kenniscentrum een kennisnetwerk en educatie opzetten die aansluiten bij het werkveld en haar behoefte. Wanneer is het probleem ontstaan? Door de kredietcrisis is de vraag naar vastgoed veranderd en door de crisis zullen ontwikkelaars hierop moeten inspelen. Zij kunnen het zich niet meer veroorloven om zelf te bepalen wat de potentiële bewoners kunnen kopen. Er zal in de huidige tijd naar de vraag gekeken moeten worden om de afname van onroerend goed te kunnen garanderen en projecten rendabel te kunnen houden. Waarom is het een probleem? Doordat de potentiële bewoners eerder onzeker zijn over hun financiële situatie zullen zij een zeer weloverwogen beslissing maken over hun huisvesting. Dit zorgt ervoor dat ontwikkelaars zich moeten buigen over deze behoefte. Door een terughoudende potentiële koper is er momenteel veel leegstand in de markt aanwezig. Deze leegstand kost ontwikkelaars veel rendement. Doordat er een verschuiving gaande is van projectontwikkeling (aanbodgericht denken) gebiedsontwikkeling (vraaggericht denken) is er ook een verandering in functieprofiel. werkgebied is in beweging en het kenniscentrum zou het huidige werkgebied van gebiedsontwikkelaar graag scherp willen krijgen. Dit komt ook het werkveld gebiedsontwikkelaars ten goede.

naar Het een van

Waar doet het probleem zich voor? Onder de gebiedsontwikkelaars heerst er veel onduidelijkheid over het begrip gebiedsontwikkelaar. De reden hiervan is dat er veel verschillende titels zijn die waarschijnlijk een zelfde competentieprofiel hebben. Door een kennisnetwerk op te zetten wil het kenniscentrum een uitwisseling van kennis genereren. Deze uitwisseling van kennis kan ook zeer bruikbaar en toepasbaar zijn op het gebied van toepasbare educatie bij de Hanzehogeschool Groningen. Wat is de aanleiding? Deze staat bij het onderdeel “3.1 Aanleiding” volledig beschreven.

8

Wat is onderzoek?(2007), N. Verhoeven, pagina 70, geraadpleegd op 18 januari 2011


10

3.2 Praktijkdoel Het praktijkdoel van het project “Het succes van de gebiedsontwikkelaar” in het innovatieprogramma “Gebiedsgericht Werken” is permanente kennisontwikkeling van en kennisdeling over het effectief werken van gebiedsontwikkelaars. Het onderzoeksgebied omvat Noord-Nederland (Groningen, Drenthe en Friesland). Dit project wordt door het kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte uitgevoerd in samenwerking met de Hanzehogeschool. De opdrachtgever binnen het kenniscentrum(deelonderzoek 1: Het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar) is mevrouw drs. Buiter met mevrouw drs. Rozema als projectleider van “Het succes van de gebiedsontwikkelaar”. 3.3 Doel- en probleemstelling Binnen het project zal dit een vervolgonderzoek zijn op het onderzoek naar het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar. De doelstelling van de opdrachtgever met dit onderzoek is de volgende: “Het in kaart brengen van de sociale en fysieke taken van de gebiedsontwikkelaar.” De doelstelling van mij, als onderzoeker, is hieraan een aanvullende bijdrage te leveren zodat de doelstelling van de opdrachtgever bereikt wordt. De probleemstelling die bij dit onderzoek past is de volgende: “Wat zijn de sociale en de fysieke taken van de gebiedsontwikkelaar?” Er is voor het vraagtype beschrijvend9 gekozen, omdat deze voor het kwalitatieve onderzoek het meest geschikt is. Bij deze doelen probleemstelling komen de onderstaande aspecten/thema’s aan bod, welke daaronder zijn vertaald naar deelvragen. -

-

-

-

-

9

Samenwerking o Wie zijn de betrokken partijen? o Hoe omschrijft u het contact met deze partijen? Verdere hiërarchische connecties o Hoe is uw organisatie opgebouwd? o Waar is de gebiedsontwikkelaar hierin verwerkt? Bewonersparticipatie o Kunt u voorbeelden noemen hoe u de buurtbewoners bij de wijkaanpak en herstructurering betrekt? o Hoe wordt de input van de bewoners afgewogen tegen andere belangen? Vaktechnische kennis o Wie is initiatiefnemer binnen herstructureringsprocessen? o Komt specifieke kennis tot uiting bij uw vak? Eigen visie o Wat is uw visie op de gebiedsontwikkelaar?

Wat is onderzoek?(2007), N. Verhoeven, pagina 72, geraadpleegd op 18 januari 2011


11

Deze thema’s en deelvragen zullen in de interviews terug komen. Deze hanteerbare thema’s zorgen voor een semigestructureerd interview en zal de respondent de mogelijkheid bieden om zijn of haar visie op het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar kenbaar te maken. 3.4 Begripsafbakening Er zijn enkele begrippen bij dit onderzoek die afgebakend dienen te worden ter verduidelijking van dit onderzoek. De begrippen zijn in het plan van aanpak van het beginonderzoek naar het competentieprofiel al in voldoende mate beschreven. Dit is de reden dat deze onveranderd zijn en hieronder opnieuw benoemd worden. Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte10 “In het Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte werken lectoren, onderzoekers, docenten, studenten en professionals uit het werkveld samen aan onderzoek op basis van actuele ruimtelijke vraagstukken uit de praktijk. De opleidingen voor Architectuur, Bouwkunde & Civiele Techniek, Vastgoed & Makelaardij, Human Technology en Facility Management zijn vertegenwoordigd in het Kenniscentrum. ” Kennisnetwerk voor gebiedsontwikkelaars Informatie-uitwisselingsysteem waarbij ervaringen, kennis, meningen en visies van verschillende gebiedsontwikkelaars worden uitgewisseld. In een kennisnetwerk hebben gebiedsontwikkelaars de mogelijkheid hun werkervaringen en werkmethoden met elkaar te vergelijken. Hiervoor kunnen fysieke bijeenkomsten worden georganiseerd en een digitaal kennisnetwerk kan worden onderhouden. De verslaggeving van de onderzoeken op het gebied van het project “Het succes van de gebiedsontwikkelaar” wordt in het kennisnetwerk ingebracht en voor externe publicatie aangedragen. Gebiedsontwikkelaars kunnen kennisnetwerken gebruiken voor het uitwisselen van kennis en ervaring en voor het stimuleren van nieuwe ontwikkelingen11. Sociale aspecten De gebiedsontwikkelaar houdt zich bezig met verschillende sociale aspecten. Onder de sociale aspecten van een gebiedsontwikkelaar verstaan wij het volgende: het informeren, begeleiden en activeren van bewoners en samenwerkende partners. Sociale aspecten zijn van groot belang voor de gebiedsontwikkelaar. Door goed samen te werken en te luisteren naar de verschillende partijen, zoals de gemeente, woningcorporatie, welzijnsinstanties en bewoners, kan de gebiedsontwikkelaar zijn werk mogelijk beter uitvoeren. Fysieke aspecten Samen met de sociale aspecten vormen de fysieke aspecten de basis van de taken van de gebiedsontwikkelaar. Met fysiek worden tastbare producten bedoeld, hierbij moet gedacht worden aan het slopen, renoveren en bouwen van objecten. De fysieke aspecten moeten zoveel mogelijk afgestemd worden op de sociale aspecten. Door goed rekening te houden met de bewoners en samenwerkende partijen, kan de gebiedsontwikkelaar zijn taak zo goed mogelijk uitvoeren.

10

Kenniscentrum Noorderruimte (2010) geraadpleegd op 10 januari 2011 via hwww.hanze.nl/home/Onderzoek/Kennisportal/Kenniscentra/Kenniscentrum+Gebiedsontwikkeling+NoorderRuimte/Gebie dsontwikkeling+Noorderruimte 11 Kenniscentrum Noorderruimte (2010). Subsidie aanvraag Gebiedsgericht Werken verkregen op 1 december 2010)


12

Bewonersparticipatie12 Naast gemeente, corporatie(s) en private partijen zijn de bewoners een belangrijke partij in een wijkvernieuwingsproces of herstructureringsproces. Hoewel in veel Nederlandse steden de afgelopen jaren een overstap is gemaakt naar een meer vraaggerichte aanpak (bottom-up), blijkt in de praktijk dat professionele partijen op verschillende manieren met bewoners omgaan. 3.5 Onderzoeksgrenzen Om het onderzoek concreet en doelgericht te houden is het aangeven van grenzen binnen onderzoek noodzakelijk. Dit komt ook het totale project ten goede. Het gebied waar dit onderzoek uitgevoerd zal worden is Noord-Nederland. Deze term omvat de provincies Friesland, Groningen en Drenthe. Om een connectie met het beginonderzoek te kunnen leggen, zullen er alleen bij woningcorporaties en gemeenten interviews afgenomen worden. De nadruk binnen dit vervolgonderzoek zal liggen op de sociale en fysieke taken van de gebiedsontwikkelaar. 3.6 Verwachtingen De verwachting als onderzoeker is dat dit onderzoek naar veel verschillende titels voor gebiedsontwikkelaars zal leiden. Deze verschillende titels hoeven niet te betekenen dat zij ook andere taken en verantwoordelijkheden hebben. Over de samenwerking tussen betrokken partijen (Gemeente, Woningcorporaties en bewoners) in een herstructureringsproject is de verwachting dat de manier en frequentie van communicatie veelal gelijk zal zijn. Hiermee worden de betrokken partijen en de manier van communiceren(opzet van vergaderingen/ontmoetingen tussen betrokken partijen) bedoeld. De verwachting is dat de nadruk binnen de functie op de communicatie zal liggen, omdat de gebiedsontwikkelaar van nature een teamspeler moet zijn. Een interessant verschil zou er tussen de woningcorporaties en de gemeente(als werkgever) kunnen liggen. Dit zou een verschil in handelen op kunnen leveren. De verwachting is dat er bij een woningcorporatie eerder winstgedreven gewerkt zou worden. Dit verschil in focus kan effect hebben op de gebieden en de doelgroepen die deze gebieden willen aantrekken. Een voorbeeld is het ontwikkelen van sociale huur- of koopwoningen(maatschappelijk belang van de gemeenten). Dit soort woningen trekt over het algemeen een doelgroep van lagere inkomensgroepen. Deze doelgroep hecht vaak minder waarde aan het onderhoud van hun eigen(gekochte of gehuurde woning) en het gezamenlijk(het trottoir en/of groenvoorzieningen in de wijk) eigendom. Deze ontwikkeling kan daarna weer meerdere gevolgen hebben.

12

Rottier, C. (2010). Verkregen op 1 december 2010 via http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=2514


13

4. Onderzoekmethode In dit hoofdstuk zal er aandacht besteed worden aan het meetinstrument, de populatie en op welke manier de respons verwerkt zal worden. Vooral het laatste onderdeel zal belangrijk zijn om de kwalitatieve respons te verwerken en comparatief te maken. Dit zal nodig zijn om zo bij het onderzoeksrapport conclusies te kunnen trekken. Deze conclusies zullen vooral de doelen probleemstelling moeten beantwoorden. 4.1 Meetinstrument Als meetinstrument is gekozen voor een semigestructureerd interview. Dit betekent dat er voor de interviews enkele onderwerpen/topics als richtlijnen opgesteld zijn om zo de interviewer de kans te bieden binnen de kaders van het onderzoek te blijven. De reden voor deze keuze is om zo veel mogelijk aandacht te besteden aan de kwalitatieve respons die de geïnterviewde geeft. Om deze kwaliteit te waarborgen zullen er open vragen gesteld worden13. Binnen de voorop vastgestelde onderwerpen (die weer onderverdeeld zijn in de deelvragen die centraal staan) zal er kwalitatief informatie aan bod komen via de zojuist genoemde open vraagstelling. Hierdoor zal er ook ruimte komen voor weder- en/of doorvragen. Hiermee kunnen onduidelijkheden uit de weg worden gegaan en dit zal het onderzoek ten goede komen. Om een goede interviewopzet te hebben zal een pilotinterview zeer veel waarde hebben. Deze is in samenwerking met de voorgaande groep al uitgevoerd en deze is zeer goed gelopen. De ervaring was dat de ondervraagde genoeg input had en dat deze zeer bruikbaar was ten opzichte van het competentieprofiel. 4.2 Onderzoekseenheid De populatie binnen dit onderzoek zijn alle gebiedsontwikkelaars, maar door de vooraf opgestelde kaders(het Kenniscentrum levert de respondenten aan, welke allen werkzaam zijn in Groningen, Friesland of Drenthe) door de opdrachtgever is er een onderzoekseenheid van twaalf interviews genomen. Drie tot vijf personen zullen binnen dit vervolgonderzoek ondervraagd worden. De reden hiervan is dat dit onderzoek uitgevoerd wordt door één persoon, het een vervolgonderzoek omvat en het onderzoek op korte termijn uitgevoerd dient te worden. Wanneer er door middel van dit onderzoek verbanden of informatie boven tafel komen die als waardevol voor het project gezien worden, dan kan dit onderzoek door andere studenten opgepakt worden om op dezelfde of een aangepaste werkwijze uitgevoerd te worden. 4.3 Responsanalyse Nadat alle interviews afgenomen zijn komt de dataverwerking. Hierbij zal er vooral kwalitatieve informatie te verwerken zijn, waardoor het analyseren vooral vergelijken en categoriseren van respons wordt. Ook binnen het analyseren van de respons zal het competentieprofiel centraal staan. Dit betekent dat aan de hand van een competentieprofiel die door de onderzoeksgroep is opgesteld een toetsing hieraan plaats vindt. Na de analyse van de respons zal er in de vorm van een onderzoeksrapport antwoord worden gegeven op de probleemstelling en de aspecten/deelvragen die daarbij horen. Hieronder staat in het kort nog aangegeven welke aspecten er in het onderzoeksrapport terug gaan komen:

13

Carrieretijger.nl, verkregen op 17 januari 2011 via http://www.carrieretijger.nl/functioneren/communiceren/mondeling/vaardigheden/vragen-stellen/open-vragen-stellen


14

-

-

Concrete onderzoeksresultaten ten opzichte van het formuleren van een eerste competentieprofiel (Concept) Competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar o Input vanuit responsanalyse o Input vanuit vacatureanalyse In hoeverre is er vervolgonderzoek nodig om de onderzoeksresultaten te verbeteren? Aanbevelingen ten opzichte van vervolgonderzoek binnen deelonderzoek 1: Het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar

4.4 Vacatureanalyse Om een goed beeld te krijgen van het takenprofiel van de gebiedsontwikkelaar is onderzoek door middel van deskresearch zeer bruikbaar. Het genoemde deskresearch focust zich binnen het vervolgonderzoek op een analyse van vacatures van gebiedsontwikkelaars. De reden hiervan is om een verzameling van eisen van werkgevers van gebiedsontwikkelaars te maken. Deze eisen kunnen per functie (verschil in titel met de gebiedsontwikkelaar) onderling verschillen. De vacatureanalyse is voor de opdrachtgever een toegevoegde waarde in dit onderzoek naar het competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar. Deze analyse zal fungeren als een aanvulling op de afgenomen interviews. De reden hiervan is dat de interviews zich ook focussen op het competentieprofiel en daarom zullen de vacatures een schriftelijke toetsing zijn van de uitkomsten van de interviews. Deze twee analyses zullen dus samenkomen in de conclusie.


15

5. Onderzoeksresultaten Binnen dit vervolgonderzoek is er voor gekozen om drie interviews uit te voeren ter aanvulling op de negen eerder afgenomen interviews. In figuur 2 staat een overzicht van de respondenten. Naast de interviews zijn er ook vacatures verzameld. Deze zijn verkregen via enkele gebiedsontwikkelaars, aangevuld met vacatures van internetbronnen. Een overzicht hiervan staat in bijlage 2. In dit hoofdstuk worden de analyses en haar resultaten kort beschreven. Allereerst wordt er begonnen met een beschrijving van de uitvoeringsprocedures en dit hoofdstuk wordt afgesloten over de betrouwbaarheid & validiteit. 5.1 Praktische uitvoeringsprocedures Zoals genoemd heeft de onderzoekseenheid een omvang van drie gezamenlijke interviews, drie individuele interviews, zes via de onderzoeksgroep en acht vacatures. Deze respondenten zijn benaderd via het Kenniscentrum Gebiedsontwikkeling Noorderruimte en de interviews worden faceto-face en één op één afgenomen. Deze interviews zijn opgenomen door middel van een voicerecorder. De onderzoeker is vooral bij de respondenten op het kantoor aanwezig geweest om de interviews af te nemen. Een enkeling kwam het beter uit om op de Hanzehogeschool af te spreken. Zoals genoemd is er eerst gebruik gemaakt van een pilot-interview met dhr. Jordy Hovingh (zichtbaar in figuur 2: Respondentenoverzicht). Dit wil zeggen dat we aan de hand van vooraf opgestelde thema’s en deelvragen een semigestructureerd interview af hebben genomen en deze erna met hem besproken hebben. Na deze kans op feedback van iemand uit het werkveld zouden we de opzet, qua structuur of inhoudelijk, van het interview kunnen aanpassen. Dit is in overleg met dhr. Jordy Hovingh en mevr. Buiter niet gedaan, omdat er via de opgestelde thema’s kwalitatief goede respons boven tafel kwam. De geïnterviewde had ook genoeg ruimte om zijn of haar visie op het vak gebiedsontwikkelaar kenbaar te maken. Naar aanleiding van enkele kleine feedbackpunten op het gebied van de structuur van het interview is er voor de individuele interviews een kleine aanpassing geweest. Deze aanpassing had te maken met het aanvangen van een interview met de visie van de respondent of juist met deze vraag eindigen. Wanneer er met deze vraag begonnen werd kwam de gebiedsontwikkelaar vaak met enkele kernwoorden en was de aansluiting op de rest van het interview niet vloeiend. Wanneer er met deze vraag geëindigd werd kreeg de gebiedsontwikkelaar de kans om met een bondige conclusie dit onderzoek af te sluiten. Het onderzoek “Het succes van de gebiedsontwikkelaar” is voor de initiator (het Kenniscentrum) en de betrokkenen (de gebiedsontwikkelaars) van groot belang om de eerder genoemde doelstellingen van beide. Hierdoor waren de gebiedsontwikkelaars erg bereidwillig om mee te werken aan dit deelonderzoek. Daardoor is er in elk onderzoek continu gemeten wat er gemeten moest worden. De non-respons is hierdoor dus ook tot het minimum beperkt. 5.2 Overzicht van de responsanalyse Allereerst staat in figuur 2 benoemd welke respondenten hebben meegewerkt aan het beginonderzoek en het vervolgonderzoek. In de kolom “interviewer” is er Ja ingevuld wanneer samen met de onderzoeksgroep de interviews zijn afgenomen. Er staat nee ingevuld wanneer de onderzoeksgroep zelf de interviews afgenomen heeft en de onderste drie zijn binnen dit vervolgonderzoek individueel afgenomen.


16

Geïnterviewde

Functieomschrijving

Werkgever

Interviewer

Jordy Hovingh (Pilot)

Assistent projectleider

Lefier, Hoogezand

Ja

Rob Hermans

Wijkmanager

Gemeente Hoogezand

Ja

Hendrikus Loof

Coördinator gebiedsontwikkeling

Woonconcept, Meppel

Nee

Gemeente Groningen

Nee

Liesbeth van de Wetering Stadsdeelcoördinator Stein van Berkel

Medewerker sociale wijkontwikkeling de Huismeesters, Groningen

Nee

Hamid el Hami

Medewerker sociale wijkontwikkeling de Huismeesters, Groningen

Nee

Aafke Riepma

Gebiedsontwikkelaar

Wijkaanpak, Stadskanaal

Nee

Sandra Vos

Gebiedsontwikkelaar

Wijkaanpak, Stadskanaal

Nee

Jan Bouwmeester

Gebiedsregisseur

Smederijen van Hoogeveen

Ja

Frank Broekstra

Projectontwikkelaar

Acantus, Veendam

Individueel

Tijmen Hordijk

Projectleider & Procesmanager

Roeg & Roem, KAW Architecten

Individueel

Woonservice, Westerbork

Individueel

Marian Duiven Programmaontwikkelaar Figuur 2: Respondentenoverzicht.

Zoals in figuur 2 ook zichtbaar is, komen er vanuit woningcorporaties, gemeenten en samenwerkingsprojecten professionals aan het woord. De samenvatting van de interviewnotulen staan weergegeven in bijlage 1. Er is voor gekozen om een zelfde structuur aan te houden als de onderzoeksgroep om zo het beste te kunnen vergelijken en representatieve en betrouwbare conclusies te kunnen geven. De samenvatting van de resultaten staat hieronder aan de hand van de vooraf opgestelde thema’s. Thema Samenwerking In dit thema komen verscheidene aspecten binnen samenwerking aan bod. De openingsvraag was met welke partijen de gebiedsontwikkelaar het meeste contact heeft. Op deze vraag antwoordde alle respondenten dat lokale overheden(gemeenten), woningcorporaties en welzijnsinstellingen het meeste overleg mee was. De frequentie kwam ook in alle interviews overeen. Zo is er met de gemeente en woningcorporatie vaak dagelijks contact en komen welzijnsinstellingen specifiek binnen bepaalde vraagstukken aan bod. Het contact met bewoners wordt in de volgende alinea behandeld. Thema Bewonersparticipatie/sociaal aspect Het sociale aspect kent een meerderheid ten opzichte van de invulling van bewonersparticipatie. Wanneer er gekeken wordt naar het betrekken van bewoners bij herstructurering of wijkaanpak dan is er een groot deel van de gebiedsontwikkelaars die zelf met de bewoners gaat praten. Daarbij geven zij aan dat het van essentieel belang is om “feeling” met de bewoners te houden om zo elkaar erop aan te kunnen spreken als doelen gehaald of juist niet gehaald worden. Het contact met de bewoner vinden alle respondenten belangrijk, maar zoals in figuur 3 (alle grafieken geven negen respondenten weer, omdat er bij drie organisaties twee respondenten meegenomen zijn in het beginonderzoek, deze staat in de dataverzameling als één, omdat zij eenzelfde werkwijze hebben over de genoemde thema’s) te zien is, zijn er verscheidene die weinig tot niet met de bewoner in aanraking komen. Een voorbeeld van het instellen van een communicatiebureau is de werkwijze van Acantus te Veendam. Zij schakelen momenteel bij verschillende projecten een communicatiebureau in om zo achter de wensen van de bewoners te komen. Dhr. Broekstra geeft echter wel aan dat Acantus zoekende is naar een goede invulling door bijvoorbeeld woonconsulenten. Een bruikbaar element kan een eigen communicatieafdeling zijn welke het contact met de bewoner zoekt en


17

behoud. Een voorbeeld daarvan is zichtbaar bij Woonservice te Westerbork. Zij gaf aan dat een communicatieafdeling van grote waarde kan zijn richting bewoners(organisaties). Het beeld van figuur 3 geeft dus weer dat meer dan de helft van de respondenten al handelt naar wat ze allemaal belangrijk vinden, namelijk het continu in contact staan met de (potentiële) bewoners. Naast deze twee categorieën bewonersparticipatie zijn er nog organisaties die bewonersavonden organiseren, maar qua contact met de bewoner het daar bij laten. Deze organisaties geven aan dat zij door middel van de bewonersavonden voldoen aan hun inlichtingsplicht, maar dat bewoners weinig betrokken raken bij herstructurering of wijkaanpak.

Wijze van bewonersparticipatie 6 5 4 3 2 1 0 Instellen van Organiseren van communicatiebureau bewonersavonden

Contact maken en behouden

Figuur 3: Wijze van bewonersparticipatie.

Na de wijze van bewonersparticipatie volgt de afweging van de inbreng van bewoners. Alle respondenten gaven aan dat er tussen de inbreng van bewoners en de financiële haalbaarheid van projecten een spanningsveld rust. Dit betekent dat er altijd vanuit de kaders die de initiatiefnemer stelt gewerkt zal moeten worden. De projectteams, zoals “Samen aanpakken in Gorecht West” en “De Smederijen van Hoogeveen” geven aan tot op zekere hoogte samen met de bewoners naar oplossingen voor leefbaarheidvraagstukken te kijken. Zij hebben een dergelijk goede contact met de bewoners dat zij ook kunnen beargumenteren waarom aspecten wel of niet haalbaar zijn. Thema Vaktechnische kennis en verantwoordelijkheden Binnen verantwoordelijkheden ligt een verschil bij de aansprakelijkheid. De respondenten zijn verdeeld over verantwoordelijkheid voor het opzetten, de voortgang en de oplevering van projecten. Er is de opvatting bij vier van de negen gebiedsontwikkelaars dat het een team is die zowel het fysieke als het sociale aspect bij elkaar brengen binnen een project. Wanneer de respondent aangeeft dat er een team van specialisten op verschillende gebieden is dan ziet de respondent het team ook als verantwoordelijk. De andere vijf van de negen respondenten geven aan dat zij de specialisten aansturen en zelf het proces van gebiedsontwikkeling bewaken. Zij zien zichzelf dan ook verantwoordelijk voor het proces en het resultaat. In figuur 4 staat nog een klein overzicht van het verantwoordelijkheidsgevoel.


18

Verantwoordelijkheidsgevoel 6 5 4 3 2 1 0 Voelt zich persoonlijk verantwoordelijk

Het team voelt zich verantwoordelijk

Figuur 4: Verantwoordelijkheidsgevoel.

De vaktechnische kennis is qua deelvragen opgesplitst in drie aspecten. In het oorspronkelijke interview zijn de bouwtechnische, financiële en civieltechnische kennis als vragen opgesteld, maar al gauw bleek dat deze vragen het beste gebundeld kunnen worden. Het antwoord op de vraag of er specifieke vaktechnische aspecten binnen de functie als gebiedsontwikkelaar naar voren komt werd ontkennend beantwoord. Alle respondenten waren het er over eens dat de communicatie en het verbinden van partijen als meest belangrijke aspect naar voren kwam. Thema Eigen visie Als afsluitend thema is er gekozen voor een open vraag waar de respondent de ruimte kreeg om over zijn of haar eigen visie op het vak gebiedsontwikkelaar te spreken. Het nadeel van een open vraag als deze is dat het lastig analyseren is, omdat men dan vaak erg verschillende antwoorden geeft. Door dit effect is er geprobeerd om de respondent alleen aan kernwoorden voor zijn of haar functie te geven. Hierdoor zijn de visies van de gebiedsontwikkelaars beter vergelijkbaar en staan er hieronder enkele woorden weergeven in een brainstormoverzicht.

Communicatie & Netwerken Behoefte identificeren

Perspectief voor gebieden

Financiële haalbaarheid

Verbindende vaardigheden

“De Gebiedsontwikkelaar”

Standvastig en doortastend

Interesse in vakgebieden Kaders en grenzen stellen

Figuur 5: Brainstormoverzicht visie van gebiedsontwikkelaars.


19

De bovenstaande elementen maken volgens de professionals de gebiedsontwikkelaar zoals deze momenteel in de markt aanwezig is. Hierin wordt dus geen onderscheid gemaakt of het een projectteam omvat of dat het een individu is die zich verantwoordelijk voelt voor het resultaat. 5.3 Overzicht van de vacatureanalyse De vacatures die geselecteerd zijn staan in een bondig overzicht in bijlage 2 weergegeven. Er is in overleg met de opdrachtgever gekozen voor acht vacatures die middels het genoemde overzicht vergelijkbaar zijn gemaakt. Door middel van het doorlezen van de vacatures zijn er enkele kernwoorden uit gekomen die bij elke vacature als meest waardevol geschat worden. Deze inschatting is gemaakt aan de hand van taalgebruik en vacaturestructuur/opzet. Wanneer er in het schema van bijlage 2 het woord “Nee” ingevuld staat, dan is dat aspect niet aan bod gekomen in de vacature. Dit hoeft dus niet direct te betekenen dat de werkgever een aspect niet belangrijk vindt, maar hier word wel vanuit gegaan, want anders stond dit in de vacature vermeld. Tijdens de analyse viel op dat er veel nadruk ligt op het soort organisatie dat de vacature aanbiedt en er staan vaak maar enkele kernwoorden genoemd die van toepassing zijn op de functie. De functie-eisen zijn bij menig vacature dus erg miniem uitgewerkt. De kernwoorden die naar voren komen sluiten zeer goed aan bij bovengenoemd figuur 5. Toch zijn er enkele opmerkelijke aspecten die naar voren komen uit het vacatureoverzicht. Een voorbeeld is dat werkervaring bij lang niet alle gespecificeerd wordt, maar dat er vanuit wordt gegaan dat de gebiedsontwikkelaar meer dan vijf jaar werkervaring heeft in de ontwikkelingssector. Het type werkervaring als leidinggevende of affiniteit met bijvoorbeeld landelijke omgevingen staan soms nog zijdelings vermeld. Het werken denkniveau wordt ingeschaald op HBO/WO. Er staan bij het onderdeel communicatie en gevoel voor verhoudingen dat de gebiedsontwikkelaar als communicatieschakel moet fungeren en tegengestelde belangen moet kunnen overbruggen. Hieruit blijkt dat ook binnen alle vacatures de communicatieve vaardigheden voorop staan. Een standaard onderdeel van het takenprofiel is opstellen van dorps- of wijkvisies. Hiermee wordt het monitoren van de leefbaarheid binnen dorpen en wijken gewaarborgd. De aanvullende functie-eisen staan binnen alle vacatures kort en bondig vermeld. Dit gebeurt vaak door middel van het gebruik van kernwoorden. In figuur 6 staan deze aanvullende functie-eisen verwerkt in een grafiek.


20

Aanvullende functie-eisen Sterke communicatieve vaardigheden Sterke presentatievaardigheden Netwerkkwaliteiten Eigen visie en overtuigingskracht Resultaatgericht en nauwkeurig Bereidheid tot werken in avonduren 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Figuur 6: Aanvullende functie-eisen.

Als het om de verantwoordelijkheden gaat heeft de gebiedsontwikkelaar over het algemeen een adviserende en informerende rol. Dit komt in alle vacatures naar voren. Bij drie van de acht vacatures komt een toevoeging van de leidinggevende rol daar ook bij kijken. Dit betekent dat de gebiedsontwikkelaar in die functie ook leiding en sturing moet geven aan een groep specialisten. Na deze rolverdeling komen binnen de verantwoordelijkheden ook communicatieve aspecten terug. Voorbeelden hiervan zijn het begrip en vertrouwen kweken bij betrokkenen en de positie waarin zij verkeren herkennen en daar naar handelen. 5.4 Toetsing tussen beide analyses De informatie die door middel van de beide analyses verwerkt en bestudeerd is komt in grote mate overeen. De overeenkomsten zijn door middel van het brainstormoverzicht in figuur 5 zeer goed te toetsen. In de vacatureanalyse kwamen namelijk deze zelfde kernwoorden meerdere malen aan bod. In de vacatures staan deze niet altijd even prominent vermeld, maar er komt toch meerdere malen terug hoe belangrijk de communicatieve en verbindende vaardigheden zijn. Daarna is de vaktechnische kennis ook overeenkomstig tussen de gevraagde afgeronde educatie van de vacatures en de afgeronde educatie door de respondenten in hun functie als gebiedsontwikkelaar. Wanneer er specifiek ingezoomd word op de afgeronde educatie valt er steeds meer op dat communicatief zeer sterke mensen actief zijn in de gebiedsontwikkeling. Dit in tegenstelling tot mensen die de bouwtechnische, civieltechnische en financiële kennis paraat hadden. Deze kennis is tegenwoordig overbodig, want er word geschakeld richting specialisten wanneer er informatie nodig is op een bovengenoemd vakgebied. Toch werd er door drie van de zes respondenten nadrukkelijk aangegeven dat de financiële haalbaarheidsvraagstukken van groot belang zijn en de extra ervaring en/of kennis op dit gebied van grote waarde kan zijn binnen de gebiedsontwikkeling. De andere vakgebieden die nodig zijn om een wijkaanpak of herstructurering tot stand te brengen is door verschillende specialisten niet nodig, maar de affiniteit hiermee is wel van belang. De reden hiervan is het communiceren wat vloeiend moet kunnen verlopen. Hierbij is affiniteit met degene zijn of haar vakgebied van groot belang om een verbindende factor te kunnen zijn en blijven. De communicatiemiddelen richting elkaar intern in een organisatie is van belang, maar ook op welke manier er gecommuniceerd word met de bewoners(verenigingen). Er staat in de vacatures weinig


21

vermeld over de werkwijze van de organisatie op deze gebieden terwijl in de interviews een werkwijze wel goed kenbaar gemaakt kon worden. Hieruit zijn de figuren 3 en 4 ook voortgekomen. Deze aspecten zijn dus niet aan elkaar te toetsen. Wat nog wel in twee van de vacatures naar voren kwam is de “geen 9 tot 5”-mentaliteit. Hieruit valt af te leiden dat deze organisaties actief bezig zijn met het sociale aspect/bewonersparticipatie. De mate in activiteit is alleen lastig vast te stellen, omdat organisaties ook voor een passieve aanpak in de vorm van bewonersavonden kunnen kiezen. Hierbij zijn de organisaties minder geïnteresseerd in de eisen en wensen van bewoners, maar is het doel vaak het informeren van de bewoners en zeer kort hun mening hierover opvangen. 5.5 Betrouwbaarheid & validiteit De validiteit is eerder bij de non-respons al kort behandeld. De validiteit is voldoende, omdat alle respondenten het onderzoek zeer belangrijk vinden en hun medewerking dus ook graag verleenden. Hierdoor liepen de interviews allemaal erg goed en was er continu een wisseling van thema vanuit de onderzoeker en kwalitatieve respons vanuit de respondent. Een voorbeeld van de goede validiteit is het thema Vaktechnische kennis, omdat daar net als bij de andere thema’s tot in detail (afgeronde educatie en werkervaring) genoemd werd wat er voor het thema van belang was om te weten. Dit komt door de goed opgestelde interviewvragen binnen elk thema. De betrouwbaarheid is ook goed, omdat de meeste informatie van de respondenten met elkaar overeen komt. Er zijn enkele opvallende punten genoemd in het resultatenoverzicht en deze komen nog aan bod in de conclusie. Doordat de verwerkte informatie veelal overeen komt is het opstellen van een taken- en competentieprofiel in de conclusie dan ook goed op te stellen. Zoals in de aanbevelingen ook genoemd staat lijkt het niet nodig om op dit gebied vervolgonderzoek te doen, omdat de verkregen informatie aan het einde verzadigd werd. Dit is ook een indicator dat de betrouwbaarheid van dit onderzoek zeer goed is en het optimaliseren hiervan gedurende dit onderzoek dus niet nodig was.


22

6. Conclusie Bij de resultatenoverzichten in de bijlagen en de analyses daarvan in het voorgaande hoofdstuk is er al deels ingegaan op het beantwoorden van de deelvragen. Toch staat hier eerst een korte samenvatting geven van de deelvragen en daarna de doelen probleemstelling behandelen. Thema Samenwerking De meest betrokken partijen bij herstructurering of wijkaanpak zijn de lokale overheden (gemeenten), woningcorporaties, welzijnsinstellingen en bewonersorganisaties. De gebiedsontwikkelaar is vaak gevestigd bij één van de eerste twee organisaties (of eventueel een samenwerkingsverband daarvan) en heeft dagelijks contact met (andere) lokale overheden en (andere) woningcorporaties. Thema Bewonersparticipatie/sociaal aspect Het sociale aspect liep als een rode draad door alle interviews en het belang van bewonersparticipatie werd meerdere malen onderstreept. Ondanks dat zijn er organisaties die nog zoekende zijn in de invulling van het betrekken van bewoners bij herstructurering of wijkaanpak. Voorbeelden van hun invulling is het organiseren van bewonersavonden om de bewoner in te lichten, maar verder weinig inbreng uit te genereren. Een ander voorbeeld is het instellen van een communicatiebureau om de wensen van bewoners te achterhalen. Zoals genoemd heerst er een spanningsveld tussen de afweging van de input van de bewoner en de financiële haalbaarheid van projecten. Aan dit spanningsveld wordt weer een verschillende invulling gegeven door dit te communiceren met de bewoners om zo contacten te onderhouden of over dit spanningsveld zelf te beslissen. Thema Vaktechnische kennis en verantwoordelijkheden De kennis van de gebiedsontwikkelaar staat vol met algemene kennis op verschillende vakgebieden. De reden hiervan is om zo een waardig gesprekspartner te kunnen zijn voor de specialisten en om ook voldoende sturing en controle te kunnen houden over een project. Op deze manier kan een communicatief sterke teamspeler het beste fungeren in de vorm van gebiedsontwikkelaar. Bij sommige projectteams worden verscheidene specialisten samen gebracht om samen als gebiedsontwikkelingsteam te fungeren. Op dat moment voelt het team zich ook verantwoordelijk voor de voortgang en het resultaat, maar ook bij een team is het zo dat er een projectleider is die als gebiedsontwikkelaar gezien kan worden.

Thema Eigen visie Bij de afsluitende interviewvraag over de visie van de gebiedsontwikkelaar over zijn of haar beroep is er als kader aangegeven dat zij alleen kernwoorden mochten gebruiken. Deze kernwoorden staan samengevat in een brainstormoverzicht in figuur 5. Deze kernwoorden komen in grote mate ook overeen met de kernwoorden die in vacatures naar gebiedsontwikkelaars gebruikt worden. Doordat deze in grote lijnen overeen komen is het taken- en competentieprofiel hiernaast gelegd. Daarna zijn er enkele aanpassingen gemaakt in het onderstaande profiel van de gebiedsontwikkelaar.


23

Doel- en probleemstelling Het profiel is een weergave tot de beantwoording van de doelen probleemstelling. Deze staan eerst nog vermeld. De doelstelling van de opdrachtgever met dit onderzoek is de volgende: “Het in kaart brengen van de sociale en fysieke taken van de gebiedsontwikkelaar.” De probleemstelling die bij dit onderzoek past is de volgende: “Wat zijn de sociale en de fysieke taken van de gebiedsontwikkelaar?” Er zou dus naar aanleiding van deze doelen probleemstelling een taken- en competentieprofiel uit dit onderzoek moeten komen. Zoals eerder vermeld heeft de onderzoeksgroep een onderzoeksrapport opgesteld met ook daarin een taken- en competentieprofiel. De aanvulling is de kennis die opgedaan is in de aanvullende interviews en de bestudeerde vacatures. Het onderstaande is een concept taken- en competentieprofiel, welke het best aansluit als antwoord op de doelen probleemstelling. Allereerst een dekkende taakomschrijving die aansluit bij de taken en competenties van de gebiedsontwikkelaar. Taakomschrijving Een gebiedsontwikkelaar is een spin in het web. Hij/zij is de verbindende factor tussen de betrokkenen in een herstructurering of wijkaanpak. De gebiedsontwikkelaar is in staat op verschillende niveaus te kunnen communiceren en kan daar snel tussen schakelen. De gebiedsontwikkelaar is flexibel in omgang en werktijden. De vaktechnische kennis die gebruikt word is van algemene aard. De gebiedsontwikkelaar heeft op het gebied van financiën, bouwkunde en civieltechnische aspecten kennis nodig, maar voor details kan hij een specialist raadplegen. Hij/zij moet het vertrouwen kunnen winnen van verschillende partijen en is hiermee in staat om bruggen te bouwen tussen die partijen. De gebiedsontwikkelaar weet op creatieve wijze partijen in het proces te betrekken en is hierin ook innovatief. Hij/zij controleert en houdt toezicht op het gehele proces en signaleert de knelpunten in het proces en koppelt deze terug. Taken en verantwoordelijkheden - Intensief contact met: Gemeenten, woningcorporatie, sociale partijen (bewonersverenigingen); - Toezicht houden op samenwerkende partijen; - Leiding geven aan verschillende partijen; - Contacten leggen en onderhouden/netwerken; - Het managen van processen; - het initiëren van plannen; - Signaleert knelpunten in het proces en koppelt deze terug; - Coördineren; partijen om tafel halen. Competenties - Afgeronde opleiding op tenminste HBO/WO niveau; - Vertrouwen kunnen winnen van de betrokken partijen; - Op verschillende niveaus kunnen spreken en vooral ook luisteren; - Brug kunnen slaan met verschillende partijen; - Vertaalt externe ontwikkelingen naar concrete maatregelen; Vastgoedontwikkeling in beweging!

24

- Sociaal kunnen omzetten in fysiek; - Affiniteit met financiële, bouwtechnische en civieltechnische aspecten en sociale processen; - Eigen visie en overtuigingskracht; - Aanvoelen van politiek-bestuurlijke relaties - Resultaatgericht en nauwkeurig; - Is innovatief, creatief, stimuleert en motiveert. Bij de taken, verantwoordelijkheden en competenties staan enkele begrippen in cursief weergegeven. Deze weergave verwijst naar de fysieke kant van het vak gebiedsontwikkelaar. Om een voorbeeld te noemen is het coördineren en partijen om tafel halen een fysieke taak. Dit komt doordat er op verschillende vakgebieden gediscussieerd moet worden en uiteindelijk besluiten genomen moeten worden. Zoals in het profiel zichtbaar is zijn de fysieke taken in een grote minderheid. Deze waarneming zorgt voor de conclusie dat de sociale kant van de gebiedsontwikkeling een zeer groot deel van de functie bepaald. Deze afweging binnen de functie kan toch als een kleine verassing beschouwd worden, omdat de verwachting was dat de fysieke taken van de vroegere projectontwikkelaar nog steeds nodig waren voor het uitvoeren van wijkaanpak of herstructurering.


25

7. Aanbevelingen Er zijn enkele aspecten van het onderzoek die extra aandacht verdienen of een vervolg kunnen krijgen in de vorm van een vervolgonderzoek. Zo is er niet de trend van project- naar gebiedsontwikkeling behandeld met de gebiedsontwikkelaars. De ervaring van de professionals met deze trend kan belangrijk zijn om nauwkeurig te analyseren om zo toekomstige veranderingen te kunnen identificeren. Zo kan het analyseren van een terugloop naar projectontwikkeling ook bruikbaar zijn om de kans tot het verschuiven van de markt naar aanbodgericht denken in te schatten. Doordat de genoemde trend zich vrij recent heeft ingezet lijkt het aanbodgericht denken nu vrij onwaarschijnlijk (mede door indicatoren als een rustig herstellende economie en de huidige verliezen/leegstand die op sommige projecten worden gemaakt, zoals “Kop van Oost” en “Abel Tasmantoren”, beide te Groningen). Naast dit onderzoek naar de trends in de ontwikkelingsmarkt kan de titel gebiedsontwikkelaar ter discussie gesteld worden. Zoals in meerdere interviews naar voren kwam zijn de professionals onzeker over deze term. Wanneer er in de interviews doorgevraagd werd over deze onzekerheid gaven de respondenten aan dat hun huidige functiebenaming soms ook de lading niet dekt. Daarna gaven ze wel aan dat een term als gebiedscoördinator of gebiedsregisseur het dichtste bij zou komen. Zoals eerder in dit rapport kort vermeld staat zijn er tijdens het beginonderzoek bij drie organisaties twee respondenten geïnterviewd. De respons uit deze interviews kwam in dergelijke mate overeen dat er aangeraden word om bij een vervolgonderzoek de focus te leggen op verschillende organisaties in plaats van meerdere gebiedsontwikkelaars bij eenzelfde organisatie. Doordat men in werkwijze in een organisatie grotendeels één lijn aan houdt is de respons voor werkwijzen ook als één gezien. Op dit moment lijkt een vervolgonderzoek naar het taken- en competentieprofiel van de gebiedsontwikkelaar niet nodig, omdat er naar verloop van de interviews gemerkt werd de informatie verzadigd is. Dit wil zeggen dat het toevoegen van meer interviews niet tot andere respons lijkt te leiden en vervolgonderzoek met deze opzet dus niet meer nodig is. Een vervolgonderzoek binnen het deelonderzoek 1: “Het competentieprofiel van de Gebiedsontwikkelaar” lijkt dus niet meer nodig, maar een laatste stap binnen dit deelonderzoek is misschien nog wel het allerbelangrijkste. Deze laatste stap is de bevindingen (het onderzoeksrapport) voorleggen aan de professionals die geïnterviewd zijn, maar juist ook degene die niet geïnterviewd zijn. Hierna kunnen de professionals hun eventuele kanttekeningen erbij plaatsen en deze kunnen verwerkt worden door het kenniscentrum.


26

Bronnenlijst Onderzoeksdocumenten Stienstra, A., Stoop, R. van der, Tiggeler, J. en Wal, M. van der (2011). Onderzoeksrapport. Hanzehogeschool. Stienstra, A., Stoop, R. van der, Tiggeler, J. en Wal, M. van der (2011). Onderzoeksplan. Hanzehogeschool. Internetbronnen Kredietcrisis, Wikipedia, geraadpleegd op 17 januari 2011 via http://nl.wikipedia.org/wiki/Kredietcrisis Woningmarktcijfers.nl (2010), Rapport Nederland 2010, geraadpleegd op 10 januari 2011 via http://www.woningmarktcijfers.nl/home.htm CB Richard Ellis (2010), MarketView Dutch Property Market – Q1 2010, geraadpleegd op 10 januari 2011 via http://www.cbre.nl/nl_nl/news_events/news_detail?p_id=4839 Kenniscentrum Noorderruimte (2010) verkregen op 1 december 2010 via hwww.hanze.nl/home/Onderzoek/Kennisportal/Kenniscentra/Kenniscentrum+Gebiedsontwikkeling+ NoorderRuimte/Gebiedsontwikkeling+Noorderruimte Kenniscentrum Noorderruimte (2010). Subsidie aanvraag Gebiedsgericht Werken verkregen op 1 december 2010 Geurt van Randeraat, “De markt is de markt niet meer” (19 oktober 2010), geraadpleegd op 17 januari 2011 via http://www.gebiedsontwikkeling.nu/opinie/column/de-markt-is-de-markt-nietmeer/ Mondelinge bronnen (uit interviews / gesprekken) Interviews

-

Dhr. F. Broekstra (Projectontwikkelaar Acantus, Veendam) Dhr. T. Hordijk (Projectleider Roeg & Roem en Procesmanager KAW Architecten, Groningen) Mevr. M. Duiven (Programmaontwikkelaar Woonservice, Westerbork)

Netwerkbijeenkomst Noordelijke gebiedsontwikkelaars op 3 februari 2011 te Zernikeplein 7 te Groningen met onder andere de volgende sprekers; - Mevr. J. Rozema (Coördinator Atelier Mens en Omgeving) - Dhr. J.A. van den Berg (Lector Ruimtelijke Transformaties) - Dhr. J. van der Velde (Gebiedsontwikkelaar Woningcorporatie Acantus Veendam) - Afsluitende discussie met “noordelijke gebiedsontwikkelaars” aanwezig


27

Bijlage 1: Samenvatting interviewnotulen Interview 1: Acantus te Veendam Persoon De geïnterviewde is Frank Broekstra, hij is werkzaam bij de woningcorporatie Acantus te Veendam. Hij is werkzaam als projectontwikkelaar met noordoost Groningen als werkgebied. Organisatie Binnen Acantus zijn er vier verschillende afdelingen. Dit zijn onderhoud, wonen, algemene zaken en de vastgoedafdeling. Deze laatste vallen momenteel twee gebiedsontwikkelaars onder. De vastgoedafdeling doet ook aan het portefeuillebeheer. Deze bepaalt dus waar er bijvoorbeeld herontwikkeld word. De onderhoudsafdeling zorgt voor de verhuurbaarheid van de woning en de afdeling wonen zorgt voor het verhuren ervan. Elke afdeling heeft een manager welke samen een management team vormen met een algemeen directeur als leidinggevende. Samenwerking Er wordt samengewerkt met meerdere gemeenten, maar ook de stedelijke architectenbureaus, zorginstellingen en de interne organisatie wordt veel mee samengewerkt. Een gemeente kan vaak initiatiefnemer zijn binnen een project en dat kan je dat zien als een puzzelstukje dat ingevuld moet worden. De uitdaging is dan om binnen de weten regelgeving tot een passende oplossing te komen. De verschuiving van project- naar gebiedsontwikkeling zit hem in dat het ene puzzelstukje ook invloed heeft op een ander puzzelstukje (een integrale werkwijze). Dhr. Broekstra ziet zichzelf als een persoon die erg veel samenwerkt en minder bezig is met sturing geven aan betrokkenen. Sociaal aspect Het sociale aspect is binnen zijn functie miniem aanwezig. Acantus is momenteel nog zoekende in een goede invulling over het sociale aspect, omdat ook zij merken dat dit een belangrijk aspect geworden is. Hierdoor kiest Acantus er momenteel voor om een extern communicatiebureau in te schakelen wanneer zij informatie van de bewoners zouden willen. Op deze manier schakelen zij specialisten in om kwalitatieve informatie te krijgen van de bewoners. Het onderdeel bewonersparticipatie en de afweging van hun inbreng gebeurt binnen Acantus dus niet door de projectontwikkelaar, maar door het extern ingeschakelde bureau. Acantus is momenteel wel bezig om haar communicatieafdeling erop in te richten om dit sociale aspect over te kunnen nemen van externe communicatiebureaus. Er is wel een samenwerking gaande met huurdersverenigingen, maar ook door middel van woonconsulenten om achter de wensen van bewoners te komen. Fysiek aspect De functieomschrijving sluit in dit geval goed aan bij mijn verwachting van de projectontwikkelaar. De geïnterviewde gaf aan dat hij wel een verschuiving van het aanbodgericht naar het vraaggericht werken, maar hun focus zit er op dit moment ergens tussenin. Dit komt doordat hij bepaalde aspecten, zoals het sociale aspect, uit handen geeft.


28

Taken- en competentieprofiel Woningcorporatie Acantus te Veendam Taken - Intensief contact met: Gemeenten, woningcorporaties, communicatiebureaus, huurdersverenigingen - Toezicht houden op samenwerkende partijen - Contacten leggen en onderhouden - Regie uitvoeren over uitvoeringsplannen Competenties - HBO werken denkniveau - Standvastig en doortastend - Goed kaders en grenzen weten te stellen - Uitstekende communicatieve en verbindende vaardigheden, netwerker - Organisatorisch zeer goed - Onderhandelingsvaardigheden - Neemt initiatief en is proactief


29

Interview 2: Roeg & Roem, KAW Architecten Persoon De geïnterviewde is Tijmen Hordijk, hij is werkzaam bij zowel KAW Architecten als een kennis- en activiteiten programma genaamd Roeg & Roem. Bij KAW Architecten is hij procesmanager en heeft regelmatig te maken met gebiedsontwikkeling en bij Roeg & Roem is hij projectleider. Organisatie Roeg & Roem is een verfrissend noordelijk kennis- en activiteitenprogramma voor dorps- en wijkvernieuwing. Roeg & Roem wil een inspirerende en kritische omgeving zijn waarin professionals en bewoners met elkaar van gedachten wisselen over het werken en wonen in leefbare wijken14. Samenwerking Binnen het programma Roeg & Roem werkt hij samen met veel verschillende partijen om zo van gedachten te kunnen wisselen met verschillende betrokkenen over en van leefbare wijken. Voorbeelden van deze betrokkenen zijn woningcorporaties, lokale overheden, zorgpartijen, welzijnspartijen en bewonersorganisaties. Sociaal aspect Door het programma is dhr. Hordijk veel bezig met dorps- en wijkvernieuwing. Bij deze leefbaarheidvraagstukken is hij veelal met kennisuitwisseling bezig tussen bijvoorbeeld bovengenoemde partijen. Een partij die ook zeer belangrijk is binnen deze kennisuitwisseling is de Woonbond. Deze belangenorganisatie van bewoners is voor het sociale aspect binnen Roeg & Roem zeer van belang. Binnen KAW Architecten is hij veel bezig met het sociale aspect, omdat de behoefte erg belangrijk is. Een bewonersorganisatie is soms zelfs initiatiefnemer bij het opstellen van een dorpsvisie. Dit geeft het belang van het sociale aspect aan. Fysiek aspect Dit aspect is bij deze functie niet aanwezig. De functie omvat een kennis- en activiteitenprogramma en heeft dus geen uitvoerende functie op het gebied van herstructurering. Ook binnen zijn functie bij KAW Architecten krijgt hij weinig te maken met het fysieke aspect, want daar kan hij specialisten voor inschakelen.

14

http://www.roegenroem.nl/over-ons/


30

Taken- en competentieprofiel Roeg & Roem, KAW Architecten Taken - Intensief contact met: Gemeente Groningen, verschillende woningcorporaties, welzijnsinstanties - Toezicht houden op samenwerkende partijen - Leiding geven aan het programma Roeg & Roem - Contacten leggen en onderhouden met betrokken partijen (ook wel “fans” genoemd) Competenties - HBO/WO werken denkniveau - Aantoonbare ervaring in het werkveld - Goed kunnen luisteren en achter behoefte kunnen komen - Uitstekende communicatieve en verbindende vaardigheden - Realistisch perspectief kunnen zien voor gebieden - Oprechte interesse en begrip hebben in vakgebieden van anderen - Praktische en sterke organisator - Financiële haalbaarheid en consequenties kunnen zien


31

Interview 3: Woonservice te Westerbork Persoon De geïnterviewde is Marian Duiven en zij is werkzaam bij woningcorporatie Woonservice te Westerbork. Haar functieomschrijving is programmaontwikkelaar. Organisatie Er is bij de woningcorporatie een “platte” structuur aanwezig om zo de lijnen kort te houden en de samenwerking optimaal te krijgen. De organisatie heeft drie afdelingen. Deze zijn onderhoud, woondiensten en financiën. De programmaontwikkelaar is ingedeeld binnen woondiensten en hier heeft elke afdeling een manager die samen een management team vormen met een algemeen directeur als leidinggevende. Onder woondiensten vallen ook de woonconsulenten, mutatieonderhoud en planning. Samenwerking Zij gaf aan dat ze veel samenwerkt met de gemeenten. Woonservice heeft een groot deel van de provincie Drenthe als werkgebied en dus krijgt ze met meerdere gemeenten te maken. Een taak van de geïnterviewde is het samen oplossen van woon- en welzijnsvraagstukken met gemeenten. De interne samenwerking binnen de organisatie is ook zeer belangrijk, omdat verschillende afdelingen zoals communicatie belangrijk kan zijn bij het verbeteren van het imago van Woonservice zelf of van een betreffend gebied. Sociaal aspect De geïnterviewde gaf aan dat de nadruk binnen haar functie ligt op het sociale vlak. Zij is het meeste van haar werktijd bezig met de communicatie met bewoners (bewonersparticipatie) en andere betrokken partijen. Zij gaf aan dat het aspect welzijn zeer belangrijk is tegenwoordig en dat dit aspect een groot deel van haar werk omvat. De wensen van de gebruikers staan centraal. Deze gebruiker wordt door middel van sleutelpersonen binnen een gebied opgezocht om zo achter de wensen van de gebruiker te komen. Fysiek aspect Het fysieke aspect binnen de gebiedsontwikkeling komt in deze functie niet voor. Daar worden specialisten binnen de woningcorporatie zelf voor ingeschakeld.


32

Taken- en competentieprofiel Woonservice te Westerbork Taken - Intensief contact met: verschillende gemeenten en woningcorporaties, welzijnsinstanties, initiatiefgroepen(bewoners) - Zelf actief samenwerken met bovengenoemde partijen - In overleg opstellen met dorpsbewoners opstellen van dorpsvisies - Maatschappelijk vastgoed faciliteren van gebruikers - overleg met gemeente over opstellen woonplannen en prestatieafspraken - overleg met partners Wonen, Welzijn en Zorg over het inrichten en in stand houden van steunpunten - bijdrage aan sociaal maatschappelijk beleid binnen de organisatie Competenties - HBO werken denkniveau, bij voorkeur (technisch-) bedrijfskundig - Affiniteit met wonen op het platteland - Ruime ervaring in het werken met gebruikersgroepen en het opstellen van PvE’s (programma van eisen) - Ervaring met thema’s als (tegenstrijdige) belangen en verwachtingsmanagement - Kennis van bestekken en werkomschrijvingen - Kennis van normen en richtlijnen die gelden binnen volkshuisvesting


33

Bijlage 2: Overzicht van vacatureanalyse Vacaturenummer Functie Werkgever Functie-eisen Werk- en denkniveau Affiniteit Minimum jaren werkervaring Type werkervaring Aanvullende werkervaring/kennis Gevoel voor verhoudingen Communicatie Verantwoordelijkheid voor eigen portefeuille Opstellen dorpsvisies Aanvullende functie-eisen Sterke communicatieve vaardigheden Sterke presentatievaardigheden Netwerkkwaliteiten Eigen visie en overtuigingskracht Resultaatgericht en nauwkeurig werken Bereidheid tot werken in avonduren Verantwoordelijkheden Adviserende & informerende rol Leidinggevende rol Begrip en vertrouwen kweken Positie belanghebbenden herkennen Bron

1 Stadsdeelsecretaris RO/EZ Overheid

2 Stadsdeelcoördinator Overheid

3 Programmaontwikkelaar woondiensten Woningcorporatie

HBO Nee Nee Nee Nee Bouwt en onderhoudt netwerken Behandelt correspondentie met betrokkenen Ondersteunen en adviseren Ja

WO Nee Nee Nee Nee Fungeert als communicatieschakel Overbruggen van tegengestelde belangen Creëren van draagvlak voor gemeentelijke plannen Ja

HBO Wonen op het platteland Ruime werkervaring belangen en verwachtingsmanagement Nee Schakelen tussen bewoners & intern Samenwerken & klantgerichtheid Nee Ja

Ja Nee Ja Nee Ja Nee

Ja Nee Nee Ja Ja Nee

Ja Nee Ja Ja Ja Nee

Ja Nee Ja Ja Gemeente Groningen

Ja Ja Ja Ja Gemeente Groningen

Ja Nee Ja Woonservice Westerbork

Vacaturenummer

4

5

6

Medewerker sociale wijkontwikkeling

Gebiedsregisseur

Gebiedscoördinator

Woningcorporatie

Ontwikkelingsgroep

Woningcorporatie De Alliantie

Werk- en denkniveau

HBO

HBO/WO

HBO

Affiniteit

Nee

Nee

Nee

Functie Werkgever Functie-eisen

Minimum jaren werkervaring

5

Aantoonbare werkervaring

Nee

Wijk- en complexvisies

Gebiedsontwikkeling

Verantwoordelijkheid voor de woonkwaliteit

Nee

Nee

Regelgeving, wijken buurtbeheer, huurrecht en de volkshuisvesting

Politiek-bestuurlijk

Politiek-bestuurlijk

Nee

Onderhoudt interne & externe contacten

Leiding geven aan ondersteuners

Aanspreekpunt bij de voorb., ontw. en opl. van projecten

Nee

Nee

Woonkwaliteit binnen een vastgesteld geografisch gebied

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Sterke presentatievaardigheden

Nee

Nee

Nee

Netwerkkwaliteiten

Nee

Ja

Ja

Eigen visie en overtuigingskracht

Nee

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Nee

Ja

Ja

Adviserende & informerende rol

Ja

Ja

Ja

Leidinggevende rol

Ja

Ja

Nee

Begrip en vertrouwen kweken

Ja

Ja

Ja

Positie belanghebbenden herkennen

Ja

Ja

Ja

De Huismeesters Groningen

De Smederijen van Hoogeveen

http://vacatures.corporatienl.nl/gebiedscoordinator/

Type werkervaring Aanvullende werkervaring/kennis Gevoel voor verhoudingen Communicatie Verantwoordelijkheid voor eigen portefeuille Opstellen dorpsvisies Aanvullende functie-eisen Sterke communicatieve vaardigheden

Resultaatgericht en nauwkeurig werken Bereidheid tot werken in avonduren Verantwoordelijkheden

Bron


35

Vacaturenummer Functie Werkgever

7

8

Gebiedsontwikkelaar

Gebiedsontwikkelaar

Smartcapacity

Opdrachtgever van Balance Projectmanagement

WO

WO

projecten gebiedsontwikkeling

Nee

7

enkele jaren

Functie-eisen Werk- en denkniveau Affiniteit Minimum jaren werkervaring Type werkervaring

Gebiedsontwikkeling

Gebiedsprocessen in een landelijk gebied

voorkeur leidinggevende ervaring

Managen van relaties binnen complexe projecten

Meewerken aan projectteams en jezelf positioneren

Politieke en bestuurlijke sensitiviteit

Stevige gesprekspartner met overtuigingskracht

Soepel tussen abstractieniveaus kunnen schakelen

Verantwoordelijkheid voor eigen portefeuille

Ja

Nee

Opstellen dorpsvisies

Ja

Ja

Aanvullende werkervaring/kennis Gevoel voor verhoudingen Communicatie

Aanvullende functie-eisen Sterke communicatieve vaardigheden

Ja

Zowel schriftelijk als mondeling

Nee

Ja

Netwerkkwaliteiten

Ja

Ja

Eigen visie en overtuigingskracht

Ja

Ja

Resultaatgericht en nauwkeurig werken

Ja

Ja

Nee

Nee

Sterke presentatievaardigheden

Bereidheid tot werken in avonduren Verantwoordelijkheden Adviserende & informerende rol

Ja

Ja

Nee

Nee

Begrip en vertrouwen kweken

Ja

Ja

Positie belanghebbenden herkennen

Ja

Ja

http://www.smartcapacity.nl/vacatures/

http://www.balance.nl/Vacatures

Leidinggevende rol

Bron


36

Vastgoedontwikkeling in beweging!

Recommend Documents