ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/17513/2010 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 231/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 231 a čp. 234, a dále na pozemcích st.p.č. 303/2 a st.p.č. 303/3, a to vše ve výši 6262/104310, vše k. ú. a obec Dalovice, okres Karlovy Vary
Objednatel posudku:
Účel posudku:
CZ Dražby a. s. IČ 287 01 259 Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ústí nad Labem
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby (nedobrovolné)
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 20.1.2010 posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině 21.1.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 231/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 231 a čp. 234, a dále na pozemcích st.p.č. 303/2 a st.p.č. 303/3, a to vše ve výši 6262/104310, vše k. ú. a obec Dalovice, okres Karlovy Vary. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 231/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 231 a čp. 234, a dále na pozemcích st.p.č. 303/2 a st.p.č. 303/3, a to vše ve výši 6262/ 104310 Adresa nemovitosti: Na Výsluní 231 362 63 Dalovice Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Dalovice Katastrální území: Dalovice Počet obyvatel: 1 849 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 41,2945 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 123,88 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.1.2010 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - objednávka ze dne 5.1.2010 ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 460 pro k. ú. a obec Dalovice vyhotovený znalcem dálkovým přístupem dne 5.1.2010 týkající se předmětné nemovitosti (byt) - výpis z katastru nemovitostí LV č. 379 pro k. ú. a obec Dalovice vyhotovený znalcem dálkovým přístupem dne 5.1.2010 týkající se předmětné nemovitosti (dům) - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Dalovice vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 5.1.2010 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována dále na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku.
-36. Dokumentace a skutečnost Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt, sloužící k obytným účelům s příslušenstvím, takto byl také postaven, je dosud užíván a jako takový jej proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka, označená jako č. 231/3. Je situovaná ve 3.NP domu čp. 231. Nemovitost je situována jako samostatný objekt ulice Na Výsluní, v nepravidelné sídlištní zástavbě, v zastavěné části obce Dalovice. Je umístěna u místní komunikace, procházející obcí, v její okrajové části. Od této komunikace je oddělena zeleným pásem a chodníkem. Hlavním objektem nemovitosti je tedy bytová jednotka č. 231/3. K bytové jednotce č. 231/3 přísluší spoluvlastnický podíl ke společným částem domů čp. 231 a čp. 234, a dále k pozemkům st.p.č. 303/2, zastavěná plocha, o výměře 184 m2 st.p.č. 303/3, zastavěná plocha, o výměře 183 m2, vše k. ú. a obec Dalovice, okres Karlovy Vary, a to vše ve výši 6262/104310. Jiné objekty nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byl znalcem písemně vyzván majitel nemovitosti pan Miroslav Kocmánek, ten se omluvil, a na místě odhadu nebyli, ale byla zde jeho bývalá manželka Irena Kocmánková, ta znalci prohlídku a zaměření nemovitosti umožnila. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č. 231/3 b) Pozemky b1) Pozemky
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
-4-
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 231/3 - § 25 Bytová jednotka č. 231/3 o velikosti 2 + 1 a výměře 62,62 m2 je situována ve 3.NP domu čp. 231 (viz prohlášení vlastníka). Jde o čtyřpodlažní, nepodsklepený objekt, s plochou střechou. Konstrukční systém je z montovaných panelů na bázi železobetonu, obvodový plášť je také ze stěnových montovaných panelů na bázi železobetonu. Objekt je využit v plném rozsahu k obytným účelům, dále jsou v 1.NP situovány garážové boxy a společné komunikační prostory. V domě jsou na každém podlaží vždy 3 byty, tedy celkem je v domě 9 bytů, ve 2 domech tedy 18 bytů. Objekt lze tedy charakterizovat jako budovu, dům bytový typový, kategorie J, konstrukce montovaná z dílců betonových prefabrikovaných plošných. Popis a ocenění bytové jednotky uvažuji dle § 25 vyhl. Stáří objektu je dle údajů zjištěných znalcem osobně z konce šedesátých let min. století (1969) Technický stav objektu domu je velmi dobrý. Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, objekt byl v roce 2001 kompletně zateplen a opatřen mnichovskou omítkou, byla provedená nová střešní krytina vč. klempířských konstrukcí, hromosvodů apod. Technický stav vybavení bytu, prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji rovněž velmi dobrý, v roce 2000 bylo provedené nové vybavení koupelny a WC, v roce 2009 bylo provedené nové vybavení kuchyně, v roce 2001 nová plastová okna, v roce 2005 nové plovoucí podlahy v části bytu apod. Vybavení bytu je (původní) umakartové jádro, plastová vana, umyvadlo, podlahy částečně plovoucí, částečně keramické dlažby, částečně beton + PVC, dřevěné dveře plné, částečně prosklené, okna plastová, vytápění je dálkové ústřední, stejně tak ohřev teplé vody, plyn, obklady stěn, kuchyň s linkou a sporákem, záchod splachovací apod. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu: B. j. č. 231/3: Podlahová plocha bytu:
Bytový prostor Karlovarský kraj - do 2 000 obyvatel 41 roků 11 205,- Kč/m2
= =
60,07 m2 60,07 m2
= =
2,55 m2 2,55 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,55 m2 * 0,10 = Podlahové plochy - celkem: =
60,07 m2 0,26 m2 60,33 m2
62,62-2,55
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
-5Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Garážové stání 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně zvyšující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
č.
Vi
III IV II II III
0,00 0,05 0,00 0,00 0,03
III II
0,00 -0,01
III V II
0,00 0,10 1,05
Koeficient pro stavby 20 let po celkové rekonstrukci: 1,00 9
Index vybavení IV = (1 + ĺ Vi ) * V10 * 1,00 = 1,229 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Výnam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - pozitivní změny - Jde o lokalitu, která se postupně stává předměstím KV. 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
II III II III
0,05 0,01 0,00 0,03
III II III
0,03 0,00 0,04
II III IV
0,00 0,06 0,05
II
0,00
11
Index polohy IP = (1 + ĺ Pi ) = 1,270 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ĺ Ti ) = 1,100 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,229 * 1,270 * 1,100 = 1,717
č.
Ti
V
0,10
II II
0,00 0,00
-6Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 11 205,- Kč/m2 * 1,717 = 19 239,- Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 19 239,- Kč/m2 * 60,33 m2 = 1 160 689,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 160 689,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 84 443,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 262 / 104 310 Hodnota spoluvlast. podílu: 84 443,- Kč * 6 262 / 104 310 =
+
5 069,33 Kč
Bytová jednotka č. 231/3 - zjištěná cena
=
1 165 758,33 Kč
Bytová jednotka č. 231/3 - cena po zaokrouhlení
=
1 165 758,- Kč
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 184,00 123,88 183,00 123,88
zast. plocha 303/2 zast. plocha 303/3 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 22 794,22 670,45 464,-
10 % 10 % + * *
=
4 546,50 010,0,7810 2,1620 84 443,84 443,- Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti
Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 231/3
=
1 165 758,- Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
1 165 758,- Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
1 165 760,- Kč
slovy: jedenmilionjednostošedesátpěttisícsedmsetšedesát Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní ve prospěch LEASING-STAR s. r. o. Předpokládám, že uplatnění tohoto práva bude při dražbě řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a toto omezení převodu bude prodejem nemovitosti zrušeno, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech tohoto druhu v souladu s nabídkou. Obdobné nemovitosti jsou v dané lokalitě v současné době převáděny za ceny odpovídající jejich administrativní ceně či mírně nad ní. V současné době je na serveru sReality nabízen byt ve výše uvedené lokalitě a ulici za cenu 1 460 000.- Kč. Jde však o nabídku, která je již na tomto serveru delší dobu.....
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1 300 000.- Kč. V Bílině, 21.1.2010 Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/17513/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13/17513/2010.
-8-
