ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4587-207/14 o obvyklé (tržní) ceně nemovitosti - podílu id.1/8 pozemků p.č.3193, 3201 v obci Tečovice, k.ú.Tečovice, LV č.155 - podílu id.1/16 pozemků p.č.355, 1243 v obci Zlín, k.ú.Lhotka u Zlína, LV č.164 - podílu id.1/8 pozemků p.č.332, 333, 334/1, 1237, 1313 v obci Zlín, k.ú.Lhotka u Zlína, LV č.165
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor U Tržiště 9 690 02 Břeclav
Účel posudku:
Zjištění obvyklé (tržní) ceny pro exekuční řízení
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014.
Oceněno ke dni:
24.října 2014
Posudek vypracoval:
Ing. Aleš Janásek Benešovo nábř. 3742 760 01 Zlín
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran včetně příloh.
Ve Zlíně, dne 26.října 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňované nemovitosti se nalézají severozápadně od centra města Zlín, v samostatné obci Tečovice (do r.1990 součást města Zlína) a ve stavebně nespojené části města Zlína ve čtvrti Lhotka, lokalita Chlum. Nemovitost je tvořena id.podíly zemědělských pozemků p.č.3193, 3201 v k.ú.Tečovice, trať Padělky a zemědělskými pozemky p.č.1243, 1313 v k.ú.Lhotsko, lokalita Chlum. Pozemky p.č.355 a p.č.332, 333, 334/1, 1237 jsou územním plánem určeny k zastavění. Příslušenství části pozemků sestává z trvalých porostů, které nemají vliv na obvyklou cenu pozemků. 1.2 Podklady pro vypracování posudku • • • • • • •
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.Tečovice, obec Tečovice, list vlastnictví č.155, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 1.9.2014. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.Lhotka u Zlína, obec Zlín, list vlastnictví č.164, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 1.9.2014. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.Lhotka u Zlína, obec Zlín, list vlastnictví č.165, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 1.9.2014. Kopie katastrální mapy pro k.ú.Tečovice a k.ú.Lhotka u Zlína. Cenová mapa pozemků města Zlín (CMSPMZ č.11) platná od 1.4.2013. Územní plány města Zlína a obce Tečovice. Místní šetření znalce s prohlídkou současného stavu dne 24.10.2014.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.155 pro k.ú.Tečovice, obec Tečovice zapsán : Dedek Jaroslav, Přerov IMěsto, Osmek 479/11, podíl 1/8 Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.164 pro k.ú.Lhotka u Zlína, obec Zlín zapsán : Dedek Jaroslav, Přerov I-Město, Osmek 479/11, podíl 1/16 Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.165 pro k.ú.Lhotka u Zlína, obec Zlín zapsán : Dedek Jaroslav, Přerov I-Město, Osmek 479/11, podíl 1/8 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemky 1) Zemědělské pozemky
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: • metoda věcné hodnoty • metoda výnosová • metoda komparativní Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. S ohledem na účel užití je provedeno porovnání (komparace) pomocí váženého průměru, přičemž jednotlivé váhy zohledňují účel užití, velikost a tvar pozemku, polohu ve vztahu k zastavitelnému území a vzdálenost od oceňovaných pozemků. 2.1 Popis Pozemky v k.ú.Tečovice (LV 155) : 2
p.č.3193, orná půda, výměra 1690 m , územním plánem určeno pro zemědělské využití, 2 p.č.3201, orná půda, výměra 1242 m , územním plánem určeno pro zemědělské využití.
Pozemky v k.ú.Lhotka u Zlína (LV 164) : 2
p.č.355, orná půda, výměra 3038 m , územním plánem určeno pro stavby individuálního bydlení, 2 p.č.1243, orná půda, výměra 6465 m , územním plánem určeno pro zemědělské využití. Pozemky v k.ú.Lhotka u Zlína (LV 165) : 2
p.č.332, orná půda, výměra 729 m , územním plánem určeno pro stavby individuálního bydlení, 2 p.č.333, zahrada, výměra 251 m , územním plánem určeno pro stavby individuálního bydlení, 2 p.č.334/1, orná půda, výměra 887 m , územním plánem určeno pro stavby individuálního bydlení, 2 p.č.1237, ostatní plocha, výměra 14 m , územním plánem určeno pro stavby sportu a rekreace, 2 p.č.1313, orná půda, výměra 3486 m , územním plánem určeno pro zemědělské využití.
2.2 Stanovení obvyklé (tržní) ceny stavebních pozemků Podkladem pro stanovení cen stavebních pozemků jsou přednostně cenové mapy. Cena pozemků uvedená v cenové mapě vychází ze skutečně realizovaných převodů pozemků v dané lokalitě a nejlépe tak vyjadřuje tržní cenu pozemků v lokalitě. Město Zlín má schválenou cenovou mapu stavebních pozemků. Cena pozemků ve stavebně nespojené lokalitě Chlum ke dni ocenění činí 300 Kč/m2. 2.2.1
Výpočet ceny stavebních pozemků
LV 164
k.ú. Lhotka
p.č. 355
165
Lhotka
332 333 334/1 1237
JC cena m2 (Kč/m2) (Kč) 3038 300 911400 729 251 887 14
300 300 300 300
celkem
-3-
218700 75300 266100 4200
podíl cena podílu (Kč) 1/16 56 962,50 1/8 1/8 1/8 1/8
27 337,50 9 412,50 33 262,50 525,00 127 500,00
2.3 Stanovení obvyklé (tržní) ceny zemědělských pozemků Hodnota je stanovena porovnávacím způsobem, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem. Pro porovnání byly vyhledávány prodeje zemědělských pozemků mimo zastavěné území v obcích západně od města Zlína. Oceňované zemědělské pozemky se nachází mimo zastavěné území, s komplikovaným přístupem, zemědělsky užívané. Znalcem byly zjištěny následující prodeje či nabídky prodeje pozemků: 2
1) Nabídka prodeje pozemků v k.ú.Napajedla, celková výměra 8000 m , účel: zemědělství, cena 19 2 Kč/m (pozemek 1). 2 2) Nabídka prodeje pozemků v k.ú.Kaňovice, celková výměra 21217 m , účel: zemědělství, cena 13 2 Kč/m (pozemek 2). 2 3) Nabídka prodeje pozemků v k.ú.Kostelec u Holešova, celková výměra 15973 m , účel: zemědělství, 2 cena 14,- Kč/m (pozemek 3). 2 4) Nabídka pozemků v k.ú.Nová Dědina, celková výměra 24875 m , účel : zemědělství, cena 10,2 Kč/m (pozemek 4). 2 5) Nabídka prodeje pozemků v k.ú.Střížovice, celková výměra 3323 m , účel: zemědělství, cena 19,2 Kč/m (pozemek 5). Porovnávaným pozemkům je pak dále přiřazena následující váha: Pozemek 1 (obdobná poloha k zástavbě, stejná možnost využití) Pozemek 2 (obdobná poloha k zástavbě, stejná možnost využití) Pozemek 3 (obdobná poloha k zástavbě, stejná možnost využití) Pozemek 4 (obdobná poloha k zástavbě, stejná možnost využití) Pozemek 5 (obdobná poloha k zástavbě, stejná možnost využití)
Váha Váha Váha Váha Váha
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Index zdroje ceny (prodej 1,0, nabídka 0,6 až 1,0). 2.3.1 Výpočet ceny pozemku Vážený průměr cen porovnávaných pozemků (19*0,8*1,00+13*0,8*1,00+14*0,8*1,00+10*0,8*1,00+19*0,8*1,00)/(1+1+1+1+1) = Kč 2 = Kč Základní cena za m pozemku – zaokrouhlená
12,00 12,00
2.3.2 Výpočet ceny zemědělských pozemků
LV 155
k.ú. Tečovice
p.č. 3193 3201
JC m2 (Kč/m2) 1690 12 1242 12
cena (Kč) 20280 14904
cena podíl podílu (Kč) 1/8 2 535,00 1/8 1 863,00
164
Lhotka
1243
6465
12
77580
1/16
4 848,75
165 celkem
Lhotka
1313
3486
12
41832
1/8
5 229,00 14 475,75
2.4 Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Oceňovaný majetek není zatížen žádnými omezeními vlastnického práva zapsanými na příslušných listech vlastnictví mimo zástavního práva exekutorského a nařízením exekuce včetně exekučního příkazu k prodeji nemovitosti.
-4-
3. ZÁVĚR Obvyklá cena příslušných id. podílů všech předmětných nemovitostí ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnávací metodou po zaokrouhlení a to ve výši :
Kč 141.976,slovy: stočtyřicetjedentisícdevětsetsedmdesátšest Kč z toho - podíl id.1/8 pozemků zapsaných na LV č.155 pro k.ú.Tečovice Kč 4.398,- slovy: čtyřitisícetřistadevadesátosm Kč - podíl id.1/16 pozemků zapsaných na LV č.164 pro k.ú.Lhotka u Zlína Kč
61.811,- slovy: šedesátjednatisícosmsetjedenáct Kč
- podíl id.1/8 pozemků zapsaných na LV č.165 pro k.ú.Lhotka u Zlína Kč
75.767,- slovy: sedmdesátpěttisícsedmsetšedesátsedm Kč
Ve Zlíně, dne 26.října 2014 .................... vypracoval
Přílohy : Výpisy z katastru nemovitostí Mapové podklady
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 12.4.1996, č.j. Spr.3727/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 4587-207/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Aleš Janásek Benešovo nábř. 3742 760 01 Zlín
-5-
-6-
-7-
-8-
Výřez z cenové mapy pozemků lokalita Chlum
-9-
Situace pozemků v k.ú. Tečovice (LV č.155)
Situace pozemků v k.ú. Lhotka u Zlína (LV č.164)
Situace pozemků v k.ú. Lhotka u Zlína (LV č.165)
