č.j: 1294/2014-A
č.vyhotovení : 1
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1407 - 12/2015 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 2955/1 umístěné v bytovém domě č.p. 2955, který je postaven na pozemku p.č. 2848/305 až 307, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 550/29835 ke společným částem bytového domu č.p. 2954 až 2956 a k pozemkům p.č. 2848/305 až 307 v k.ú. Záběhlice, obec Praha
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
3.dubna 2015
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran textu a přílohy. V Praze, dne 7.dubna 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Postupická, městské části města Prahy 4 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace, přes pozemek p.č. 2848/385 vedený jako ostatní plocha - zeleň, který je ve vlastnictví Hl.m.Prahy. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 2955/1 s příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 550/29835 ke společným částem bytového domu č.p. 2954 až 56 a k pozemkům p.č. 2848/305 až 307 v k.ú. Záběhlice, obec Praha. Stáří domu nebylo dokladově zjištěno, dle místního šetření byl dům postaven přibližně kolem roku 1960, stáří ke dni ocenění činí 55 roků. Bytový dům byl částečně rekonstruován vnitřní rozvody, střecha. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci v dobrém stavu. Na podlahách jsou vlysy a dlažby, dveře jsou dřevěné do ocelových zárubní, v koupelně je rohová vana s umyvadlem, závěsné WC. V kuchyni standardní KL se spotřebiči. Bytová jednotka má omezení vlastnických práv - viz LV č. 5804: -
Zástavní právo exekutorské a související zápisy
Tato omezení vlastnických práv nejsou zahrnuta do ceny obvyklé. Bytový dům je postaven jako řadový vnitřní, je podsklepený se šesti nadzemními podlažími. Okolní zástavbu tvoří podobné bytové domy a modernější zástavba sídlištní výstavby. Tato oblast se nachází cca 2 km od obchodního centra Chodov. Atraktivita lokality je průměrná, dopravní dostupnost je rovněž průměrná. V okolí a dosahu MHD je kompletní občanská infrastruktura. V blízkosti domu se nachází páteřní komunikace lokality ulice Spořilovská, Jižní spojka, Brněnská. Přibližně 200m od domu je autobusová zastávka „Choceradská“. Stanice metra „C-Chodov“ ve vzdálenosti 2km. Mezi nevýhody patří dopravní ruch z přilehlých komunikací.
1.2 Podklady pro vypracování posudku • • • •
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Záběhlice, obec Praha, list vlastnictví č. 5804 vyhotovený katastrálním úřadem dne 16.12.2014 Výměry jednotky Údaje z cenové mapy Hl.m.Prahy pro rok 2015 a údaje z realitních kanceláří Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 25.3.2015.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 5804 pro k.ú. Záběhlice, obec Praha zapsán: SJM
Nešněra Jan a Nešněrová Michaela, Postupická 2955/3, Záběhlice, 14100 Praha 4, Steinerova 735/1, Háje, 14900
-2-
1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č. 2848/305 až 307 2) Bytová jednotka č. 2955/1
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pozemek p.č. 2848/305 až 307 Oceněno podle § 2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Rovinný pozemek p.č.2848/305 až 307 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 709 m2. Pozemek je oceněn v CM hl.m.Prahy částkou 3.000,-Kč/m2. 2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 709.00 m2 Započtení spoluvl. podílu 550/29835
= Kč = Kč = Kč
3.000,2.127.000,39.210,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 2848/305-307
Cena celkem Kč
39.210,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Bytová jednotka č. 2955/1 Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jedná se o bytovou jednotku charakteru 2+1 umístěnou v 1.NP bytového domu. Základy původní s částečnými izolacemi proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce cihelné, střecha plochá, střešní krytina asfaltové pasy. Stropy keramické omítnuté. Vnitřní omítky hladké, venkovní vápennocementové. Vnitřní schodiště původní železobetonové, v domě je výtah. Okna plastová zdvojená. Vybavení jednotky je standardní po částečné rekonstrukci. Dveře dřevěné do ocelových zárubní, podlahové krytiny vlýskové, plovoucí a ker. dlažby. Vytápění ústřední, ohřev TUV centrální. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné
-3-
2.2.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Předsíň Pokoj Pokoj Kuchyň Koupelna + WC Sklep
4.73 13.84 22.12 9.33 3.08 2.47
4.73 m 13.84 m2 22.12 m2 9.33 m2 3.08 m2 0.247 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
53,35 m
2.2.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 2 0.00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 4 1.00 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000
0.00
2.2.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl. nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku
-4-
1
1.00
1
0.04
2
0.02
1
0.00
1
0.00
5
0.00
Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
příjezd po nezpevněné 3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.06) x 1 = 1.060
0.06
2.2.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 85 let)
4
0.10
1
-0.01
2
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.00
1
-0.03
3
0.00
3
0.00
2
0.6000
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.06) x 0.6 = 0.636
-5-
0.06
2.2.7 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
35.452,x 0.636 x 1.000 x 1.060
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 53.35 m2
= Kč = Kč
23.900,32 1.275.082,00
_______________________________________________________________________________________________________________
Bytová jednotka č. 2955/1
Cena celkem Kč
1.275.082,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 1) Pozemek p.č. 2848/305-307 2) Bytová jednotka č. 2955/1
39.210,- Kč 1.275.082,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
1.314.292,- Kč 1.314.290,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmiliontřistačtrnácttisícdvěstědevadesát Kč
V Praze, dne 7.dubna 2014 .................... vypracoval
-6-
4. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku : „ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
4.1.1 Srovnávací hodnota Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Bytová jednotka není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Při stanovení srovnávací hodnoty je vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.sreality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně:
Prodej bytu 3+1 60 m² Na Chodovci, Praha 4 - Záběhlice 2 999 900 Kč Nabízíme Vám k prodeji velmi zajímavý byt k rekonstrukci o celkové ploše 72 m2 . Jedná se o cihlovou stavbu, s nově udělaným výtahem, plastovými okny a dvěma balkony. Byt je k okamžitému nastěhování, pakliže by nový majitel chtěl rekonstrukci provádět postupně. Byt je v blízkosti centra s výbornou dopravní obslužní, V blízkosti sportovního centra Hamr.S možností financování Vám pomůže náš hypoteční specialista. Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý -7-
Vlastnictví:Osobní Podlaží:1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha:60 m2 Balkón:4 m2 Sklep:4 m2 Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon, Internet Elektřina:230V Doprava:Silnice, MHD Komunikace:Betonová, Dlážděná Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná
Prodej bytu 2+1 57 m² Choceradská, Praha 4 - Záběhlice 2 390 000 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 57 m² P4 Záběhlice Choceradská. Pěkný prostorný byt se nachází ve zvýšeném přízemí ( okna dostatečně vysoko nad terénem ) kompletně zrekonstruovaného staršího cihlového domu v klidné a příjemné lokalitě. V letošním roce bude realizováno zateplení. Byt je taktéž po nedávné rekonstrukci, renovované podlahy, nová plastová okna, zděná koupelna, WC zvlášť. Samostatná kuchyně, prostorný obývací pokoj, který je průchozí do ložnice ( lze ale přizpůsobit i jako neprůchozí ). V prostorné předsíni vestavěné skříně. Orientace východ - západ. V okolí veškerá vybavenost školky, školy, obchody, poliklinika - vše v pěší dostupnosti. Bus 2 min. od domu. Byt je v osobním vlastnictví, lze financovat hypotékou. Celková cena:2 390 000 Kč za nemovitost Aktualizace:31.03.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:Po rekonstrukci Vlastnictví:Osobní Podlaží:1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha:57 m2 Plocha podlahová:57 m2
-8-
Prodej bytu 1+1 37 m² Bojanovická, Praha 4 - Záběhlice 1 695 000 Kč Praha 4, byt 1+1, ulice Bojanovická Cihlový byt 1+1, 37 m2, se nachází ve zvýšeném prvním nadzemním podlaží (zvýšené přízemí - parapet z venkovní strany je přes 2 m vysoko) pětipodlažního domu s výtahem v Praze 4 – Záběhlice, na ulici Bojanovická. Byt je orientován na jihozápad a v původním stavu, WC je oddělené, stoupačky nové, okna jsou EURO. V pokoji je plovoucí laminátová podlaha pokládaná před 5 roky, chodba , kuchyň a koupelna - PVC - dekor dřeva. Dům je v počáteční revitalizaci - výtahy, střecha, plastová okna, dálkové topení. Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha:37 m2 Plocha podlahová:37 m2 Sklep:1 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon, Internet Elektřina:230V Objekt
Užitná pl.
číslo 1 2 3
m2 60 57 37
Cena celkem Kč 2 999 900 2 390 000 1 695 000
Oceňovaná nemovitost 2955/1 53,35 2 051 094
Vybavenost Poloha koef.0,801,20 koef.0,85-1,20 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00
1,00
1,00
Zdroj
Cena/UP
RK, prod.c 0,90 0,90 0,90
Kč 40498 37736 37106
1,00
38446
Pro porovnání byly vybrány byty v okolí, podobné velikosti. Stav, vybavenost a poloha byla dále upravována koeficienty. Na základě výše uvedených porovnání stanovuji srovnávací hodnotu ve výši 2.050.000,-Kč.
-9-
4.2 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. 4.2.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč
1.314.290,nestanovena 2.050.000,-
= Kč
2.050.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
2.050.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozitivní stránky: - lokalita vhodná k bydlení - všechny IS, přístup po zpevněné komunikaci, podobná okolní zástavba - dopravní dostupnost - dům po částečné rekonstrukci Negativní stránky: - dopravní ruch z přilehlé komunikace
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
2.050.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionypadesáttisíc Kč
V Praze, dne 7. dubna 2015
.................... vypracoval - 10 -
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2.5.1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1407 - 12/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12/2015.
Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5
- 11 -
Fotodokumentace:
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
