Znalecký posudek zjištění ceny obvyklé
č. 2175 - 153/2014 o ceně nemovitosti - objektu č.p. 56 na pozemku p.č.st. 77/1 a pozemku p.č.st. 77/1 a věcného břemene zatěžující pozemek p.č.st. 77/1, obec a okres Jihlava, katastrální území Pístov.
Objednatel posudku:
JUDr. Marie Sárová, soudní exekutor, Fritzova 2 Jihlava 586 01
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitostí pro exekutorské účely
Cenový předpis použitý pro ocenění:
Podpůrně vyhláška Ministerstva financí
České
republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Datum, ke kterému se ocenění provádí:
30. září 2014
Datum provedení místního šetření:
30. září 2014, 1. listopadu 2014, 9. listopadu 2014
Datum vypracování posudku:
10. listopadu 2014
Posudek vypracoval:
Zdeněk Thomayer, Úsobí 183, 582 54 tel. 724 140 780
Znalecký posudek obsahuje 26 stran a předává se ve dvou vyhotoveních
1. Nález 1.1. Popis bytu a objektu v němž se byt nachází. Oceňované nemovitosti – dle výpisu z KN RD č.p. 56 na pozemku p.č.st. 77/1 se nachází v obci Jihlava, katastrální území Pístov u Jihlavy, okres Jihlava vzdušnou čarou vzdálena cca 2,25 km jihozápadně od centrálního Masarykova náměstí. Tato stavba a pozemky jsou situovány v centrální zastavěné městské části Pístov. V této lokalitě se nacházejí většinou řadové objekty charakteru rodinných domů (popř. rekreačních objektů). Část obce Pístov je dostupná po silnici třetí třídy ve vzdálenosti cca 2 km od Jihlavy. Dle skutečného využití jde o restauraci v 1.NP a v podkroví byt 2+kk, přičemž nebytové plochy převládají. V Jihlavě kompletní občanská vybavenost, pracovní příležitosti odpovídající současné situaci na trhu práce, velikosti a významu města. Jihlava má ke dni odhadu obyvatel. Zastávka MHD do 50 m, docházková vzdálenost do centra do 45 min. Nádraží ČD a autobusové nádraží v dosahu MHD. Jihlava má ke dni odhadu 50 598 obyvatel. 1.2. Podklady pro vypracování posudku 1.2.1. Výpis z katastru nemovitostí zpracovaný Katastrálním úřadem v Jihlavě 1.2.2. Snímek z katastrální mapy 1 : 1000. 1.2.3. Místní šetření včetně zaměření bylo provedeno znalcem 30. září 2014, 1. listopadu 2014, 9.
listopadu 2014. 1.2.4. Smlouva o převodu. 1.2.5. Informace poskytnuté nájemcem části objektu. 1.2.6. Podpůrně Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). 1.2.7. Podpůrně Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů 1.2.8. Podpůrně metodika Oberbank AG pro stanovení tržní hodnoty jako celku – Příjmová (výnosová) metoda.
2. Posudek Zjištění obvyklé ceny nemovitostí 1. Popis oceňovaných nemovitostí Jedná se o standardní zděný rohový objekt se sedlovou střechou s nepravidelným půdorysem. Hlavní vstup do objektu je z ulice v úrovni 1.NP. Uliční průčelí domu je orientováno jihovýchodním směrem. Terén v rozsahu předmětného domu je rovinný. Pozemky kolem objektu jsou rovněž rovinné. Dům je napojen na veřejný vodovod, elektrickou distribuční síť, odkanalizování provedeno do veřejné kanalizace. Svislé konstrukce zděné, krovy dřevěné, krytina a klampířské konstrukce plechové. Podlahy dlažby, dřevěné a plovoucí. Okna plast a střešní dřevěné, vytápění krb jak v NBP tak v podkrovním bytě. Omítky vápenné štukové, bez finální barevné úpravy. Vnitřní vápenné štuky, obklady dřevěné a nátěry dřevěných konstrukcí. Dům č.p. 56 se skládá z objektu restaurace a podkrovního bytu, k domu dále náleží vedlejší stavba skladu piva, průchod do dvora, průjezd do dvora, další skladové prostory a dvě garáže ve dvoře. Pozemek 77/1 zatížen věcným břemenem chůze pro paní Novákovou Boženu (r.č. 356104/403) na pozemek p.č. 75. V objektu se nachází v 1.NP restaurace s cca 70 místy se sociálním zařízením pro hosty a kuchyní. Místa pro hosty v 1.NP (91,80m2 včetně WC i kuchyně) i na galerii (78,76m2 včetně WC pro ženy) a venkovní posezení před restaurací. K restauraci patří sklad piva (6,80m2). Vedle průjezdu další skladové prostory (cca 28,00m2), průchod do dvora (3,22m2) a průjezd (17,51m2). Vytápění krbovými kamny, podlahy dlažby, stropy dřevěné trámové, okna plast, dvře dřevěné, WC standardní, bar a pult. Ohřev vody el. bojler, dřevěné doplňky. Podkrovní byt se skládá z pokoje s kk (55,03m2), koupelny s WC (12,35m2), ložnice (18,85m2) a předsíňky (4,67m2), dále k bytu náleží půdní prostory s malou světlou výškou – vhodné pouze ke skladování a stavebně nedokončené schodiště do dvora. Objekt v současném stavu od roku 2011. Celkový dojem z vnitřních prostor restaurace a podkrovního bytu pozitivní. Nutno ale konstatovat, že stavby spojující objekt č.p. 56 s garážemi na pozemcích 77/2 a 77/3 nejsou zakresleny do mapy kn, stejně tak schodiště k podkrovnímu bytu není zakresleno ani dokončeno. Přístup do podkrovního bytu nedokončen, problémy s elktroinstalací (při zapnutí světel vypínají pojistky), pohled z ortofoto budí dojem, že schodiště ve dvoře a samotný přístup do bytu zřízen částečně na na p.č.st. 77/4, na níž stojí sousední objekt RD č.p. 5. Sále je objekt užíván v rozporu se zápisem do KN, kde je veden jako RD, přičemž nadpoloviční plochy objektu využívány jako restaurace a její zázemí. Věcné břemeno vypočteno dle standardní metody v souvislosti s možným ročním užitkem z pronájmu pozemku, ve skutečnosti toto omezení podle mého názoru podstatně snižuje možnost prodeje objektu třetím osobám - vliv právních vztahů na prodejnost negativní. Pro zpracování odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly použity podklady zjištěné znalcem u několika místních realitních kanceláří a internetové nabídky.
Majitel nebyl v době prohlídky přítomen, znalci nebylo umožněno nahlédnout do podkladů, nebyly doloženy nájemní smlouvy ani projektová dokumentace stavby domu. Informace o stavu a vybavení poskytl zástupce nájemce. Pro výpočet využito fiktivní nájemné odpovídající pronájmům obdobných nemovitostí v okolí Jihlavy, popř. v samotné Jihlavě. 2. Obvyklá ( obecná, tržní ) cena nemovitostí Obecná cena nemovitostí je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji, resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Slovo obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci, nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít i vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, tj. nezohledňují se mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. 3. Metody zjištění obecné ceny nemovitostí Pro odhad tržní ceny je hodnocení prováděno třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - Zjištění věcné hodnoty
- Zjištění výnosové hodnoty
- Srovnávací metoda
jde o zjištění reprodukční cenu věci sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad , které znemožňují okamžité užívání věci. Obdobou věcné hodnoty je cena zjištěná nákladovým způsobem. zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitostí.
srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek.
Pro stanovení ceny obvyklé v tomto případě použijeme výnosovou metodu. Podpůrně pro ucelený náhled použijeme příslušná ustanovení platné vyhlášky i realizované, popř. na
internetu nabízené obchody obdobných nemovitostí a dále metodiku Oberbank AG pro stanovení tržní hodnoty jako celku – Příjmová (výnosová) metoda.
3.1. Výnosová hodnota s podpůrným použitím vyhlášky. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Osdtatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu:IT = P6 × (1 + å Pi) = 0,910
Pi –0,0 5 0,00
0,00 –0,0 4 0,00
1,00
i=1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 5
Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku
Pi 0,65 0,08
II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci
–0,0 3 –0,0 8
II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce
–0,0 1
6
Dopravní dostupnost k IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11 Index polohy: IP = P1 × (1 + å Pi) = 0,657
–0,0 3 0,03 0,05 0,00 0,00 0,00
i=2 Oddíl 1 č.p. 56 – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění (v tomto případě vzhledem pouze k podpůrnému výpočtu výměry zplanimetrovány a částečně odhadnuty) Budova: G1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,037 Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
6,50 m 115,00 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
6,50 m 115,00 m2
Obestavěný prostor (OP): OP 115×6,5+115×4,00/2
977,50 = m3
Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha
Obj. podíl 6,30 % 15,00 % 8,20 % 6,10 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní
5. 6. 7. 8. 9. 10 . 11 . 12 . 13 . 14 . 15 . 16 . 17 . 18 . 19 . 20 . 21 . 22 . 23 . 24 . 25 . 26 .
Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody
2,70 % 0,60 % 7,10 % 3,20 % 3,10 % 2,80 %
Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
Dveře
3,80 % Standardní
Vrata
0,00 % Neuvažuje se
Okna
5,90 % Standardní
Povrchy podlah
3,30 % Standardní
Vytápění
4,90 % Standardní
Elektroinstalace
5,80 % Standardní
Bleskosvod Vnitřní vodovod
0,30 % Nevyskytuje se 3,30 % Standardní
Vnitřní kanalizace
3,20 % Standardní
Vnitřní plynovod Ohřev vody
0,30 % Nevyskytuje se 2,20 % Standardní
Vybavení kuchyní
1,80 % Standardní
Vnitřní hygienické vybavení
4,30 % Standardní
Výtahy Ostatní
1,40 % Nevyskytuje se 4,40 % Standardní
Instalační prefabrikovaná jádra
0,00 % Neuvažuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 17 Bleskosvod . 20 Vnitřní plynovod . 24 Výtahy
1,0000 –0,54 × 1,852 × 0,30 %
– 0,0030
–0,54 × 1,852 × 0,30 %
– 0,0030
–0,54 × 1,852 × 1,40 %
– 0,0140
. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
= 0,9800 Ocenění:
Základní jednotková cena (ZC):
2 710,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9774 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,6231 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9800 Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0370 Základní jednotková cena upravená: 3 403,10 = Kč/m3 Základní cena upravená: 977,50 m3 × 3 403,10 Kč/m3
=
3 326 530,25 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: 100 × 3 / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: 3 326 530,25 Kč × 3,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
99 795,91 Kč 3 226 734,34 Kč
č.p. 56 – určená cena:
3 226 734,34 Kč
Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Jihlava 2 Základní cena pozemku: ZC = 1 160,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,910 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Index omezujících vlivů: IO = 1 + å Pi = 1,000 i=1
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index polohy: IP = 0,657 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,598 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 693,6800 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 77/1 zastavěná plocha a nádvoří 115
Cena [Kč] 79 773,20
Pozemky – určená cena:
79 773,20 Kč
Rekapitulace nákladových cen: č.p. 56
3 226 734,34 Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu – § 31 a § 32 Roční nájemné: Roční nájemné Obytné plochy: 60 000,– Kč Ostatní plochy: Ostatní plochy celkem: Roční nájemné celkem:
180 000,– Kč 18 000,– Kč 198 000,– Kč 258 000,– Kč
Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: 103 200,– Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka – nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 79 773,20 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: + 3 988,66 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: 107 188,66 Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 258 000,– Kč – 107 188,66 Kč = Účel užití stavby: Nemovité věci pro hromadné ubytování a stravování Míra kapitalizace: 7,5 % / Cena určená výnosovým způsobem (CV):
150 811,34 Kč 7,50 % 2 010 817,87 Kč
Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: C – bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Cena určená nákladovým způsobem (CN): = 3 226 734,34 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,20 × | CV – CN | Cena určená kombinací nákladového a výnosového způsobu:
2 254 001,16 Kč
Oddíl 2 Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Jihlava 2 Základní cena pozemku: ZC = 1 160,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,910 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Index omezujících vlivů: IO = 1 + å Pi = 1,000
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
i=1 Index polohy: IP = 0,657 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,598 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 693,6800 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 77/1 zastavěná plocha a nádvoří 591
Cena [Kč] 409 964,88
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění: Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 2 450,25 Kč Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 10 24 502,50 Kč Úprava ceny věcným břemenem: – 24 502,50 Kč Cena po úpravě: = 385 462,38 Kč Pozemky – určená cena:
385 462,38 Kč
Oddíl 1 Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu
Oddíl 1 – cena činí ke dni odhadu celkem:
2 254 001,16 Kč
Oddíl 2 Výsledné ceny: Pozemky Oddíl 2 – výsledná cena činí celkem:
385 462,38 Kč 385 462,38 Kč
Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
2 639 463,54 Kč 2 639 460,– Kč
Zjištěná cena: 2 639 460,– Kč Cena slovy: dvamilionyšestsettřicetdevěttisícčtyřistašedesát Kč 3.2. Výnosová hodnota s podpůrným použitím metodiky Oberbank AG. Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou 15% z potenciálního hrubého příjmu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 3 000 000 Kč TRŽNÍ HODNOTA – VÝNOSOVÁ METODA - RESTAURACE Hrubý příjem – 15 000 / p.m x 12
180 000,00 Kč
Náklady spojené s pronájmem nemovitosti – 15 %
- 27 000,00 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
Kapitalizační míra ( R ) Ekonomická zbytková životnost v letech Výnosová hodnota ( V ) Výnosová hodnota zaokrouhlená
168 750 Kč
8,00 % 50 1 687 500,00 Kč 1 690 000 Kč
TRŽNÍ HODNOTA – VÝNOSOVÁ METODA – PODKROVNÍ BYT Hrubý příjem – 5 000 / p.m x 12
60 000,00 Kč
Náklady spojené s pronájmem nemovitosti – 15 %
- 9 000,00 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
112 500 Kč
Kapitalizační míra ( R )
4,00 %
Ekonomická zbytková životnost v letech
50
Výnosová hodnota ( V )
1 125 000,00 Kč
Výnosová hodnota zaokrouhlená
1 125 000 Kč
TRŽNÍ HODNOTA – VÝNOSOVÁ METODA – GARÁŽE VE DVOŘE – 2x Hrubý příjem – 1 500 / p.m x 12
18 000,00 Kč
Náklady spojené s pronájmem nemovitosti – 15 %
- 2 700,00 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
22 500 Kč
Kapitalizační míra ( R )
6,00 %
Ekonomická zbytková životnost v letech
30
Výnosová hodnota ( V )
225 000,00 Kč
Výnosová hodnota zaokrouhlená
225 000 Kč
Věcné břemeno – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění (12,11+4,27+11,94+4,35) : 2 = 16,335 VB dle Gpl 16,335 * 2,00 = 32,67 Plocha věcného břemene 1500,00 * 0,05 = 75,00 Cena nájmu za 1m2 pozemku cana 1 500,- Kč/m2 75,00 * 32,67 = 2 450,25 Roční užitek celkem za plochu dotčenou VB Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 10
=
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene: Hodnota věcného břemene zaokrouhleno:
= =
–24 505,– Kč –24 500,– Kč
2 450,50 Kč 24 505,– Kč
Výnosová hodnota celkem – věcné břemeno
3 013 000 Kč
Výnosová hodnota celkem zaokrouhleno
3 000 000 Kč
NOI V = ------------ x 100 R fiktivní (F), vypočteno na základě nájemného, které je obvyklé v místě a čase 3.3. Stanovení obecné ceny nemovitostí srovnávací metodou Srovnávací metoda se provádí na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi a hlavně na základě porovnání uskutečněných prodejů nemovitostí svým charakterem, velikostí a lokalitou srovnatelných s oceňovanou nemovitostí. Pro daný účel posudku a daný charakter nemovitostí se jeví tento způsob odhadu obvyklé ceny vzhledem k mizivému vzorek evidovaných realizovaných převodů obdobných nemovitostí jako neprůkazný. Pro informaci uvádím současné internetové nabídky. Internetové nabídky je nutné ponížit o cca 10 – 20 % a přihlédnout k velikosti objektů. Popisy ponechány od realitních kanceláří zprostředkujících prodej. 1) Řehořov. Objekt je v provozu a leží na hlavním tahu Jihlava - Velké Meziříčí. Dispozice: 1. NP - restaurace, kuchyně, venkovní terasa s pozesením a velkým venkovním krbem, provozní a technické zázemí. 2. NP - ubytovací prostory ve 2 až 5 lůžkových pokojích, luxusní koupelna. V suterénu je vinný sklep, kde je po celý rok stálá teplota. K restauraci penzionu patří zahrada, garáž a parkoviště před objektem. Vytápění celého domu je ústředním topením s plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva. Dům se prodává s veškerým vybavením. Široké možnosti využití - podnikání, rekreace, bydlení, semináře, školení. 4 740 000,- Kč
2) Restaurace v atraktivní lokalitě na okraji Jihlavy. Objekt byl donedávna v provozu a leží na hlavním tahu Jihlava - Pelhřimov. Dispozice: 1. NP - restaurace s barem, kuchyně, kancelář, venkovní terasa s pozesením a venkovním krbem, provozní a technické zázemí. 2. NP - byt 1+1 s novou koupelnou. V suterénu je garáž, druhá kuchyně, sklady. K restauraci patří zahrada a parkoviště před objektem. Vytápění celého domu je elektrickými přímotopy společně s podlahovým vytápěním. Dům se prodává s veškerým vybavením. Široké možnosti využití podnikání, rekreace, bydlení, semináře, školení. 4 500 000,- Kč
3) Restaurace se zahrádkou a dvěma zrekonstruovanými byty (2+1 a 4+1) v krajském městě Jihlava. Tato nemovitost se nachází na okraji krajského města Jihlavy. V přízemí objektu jsou prostory restaurace, které zahrnují místnost s výčepem, hernu s kulečníkem, hezký salónek, kuchyň a sociální zařízení. Prostory restaurace poskytují místa k sezení pro zhruba 60 osob. Z restaurace je přímý vstup na přilehlou oplocenou zahrádku, která je ideální pro pořádání různých oslav a posezení - svou rozlohou (cca 650 m2) a tudíž i kapacitou zhruba kolem 120 osob rozhodně nepatří k nejmenším. V nemovitosti se nachází také klenutý sklep s výtahem, který je ideální pro skladování sudů s pivem, pro což je v současné chvíli také využíván. V přízemí se nachází ještě také 2 garáže a technické zázemí objektu. Byty mají společnou verandu, z níž je dále možný vstup na velkou terasu, ze které je krásný výhled do okolí domu. Z této terasy se dá sejít na udržovanou zahradu u domu a také do obývacího pokoje bytu 4+1. Tento byt byl zrekonstruován v roce 2007. Rekonstrukce bytu 2+1 proběhla v roce 1999. Velkou výhodou celého objektu je možnost kombinovaného vytápění. Jak v restauraci, tak v obou bytech jsou umístěna krbová kamna, dále je pak k dispozici plynový a elektrický kotel a také kotel na tuhá paliva. Čerstvě je na této nemovitosti také nová střecha (viz. fotografie).
Z výše uvedeného a ze skutečného stavu oceňované nemovitosti vyplývá, že by se sjednávané ceny obdobných nemovitostí mohly pohybovat v případě konkrétního prodeje přibližně v hladině výpočtu výnosové ceny pro bankovní instituce.
Jsem toho názoru, že oceňovaný objekt č.p. 56 má k datu ocenění a uvedeným metodám výpočtu cenu obvyklou 3 000 000,-Kč.
3. Závěr
OBJEKTIVNÍ OBVYKLÁ CENA K ROKU 2014 ČINÍ: pro nemovitosti v k.ú. Pístov (objekt budovy č.p. 56 a pozemku p.č.st. 77/1, včetně všch součástí a příslušenství) 3 000 000,- Kč
V Úsobí dne 10. listopadu 2014
Zdeněk Thomayer
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.3.1999 , č.j. Spr. 233/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem č. 2175-153/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. V Úsobí dne 10. listopadu 2014
Zdeněk Thomayer
