Znalecký posudek zjištění ceny obvyklé
č. 2305 - 95/2015 o ceně nemovitosti - bytu 2 + 1 č. 392/4, Jarní 11, LV č. 1745, s podílem na společných částech domu a pozemku 5069/219368, obec a okres Jihlava, katastrální území Horní Kosov.
Objednatel posudku:
JUDr. Marie Sárová, soudní exekutor, Fritzova 2 Jihlava 586 01
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení
Cenový předpis použitý pro ocenění:
Podpůrně vyhláška Ministerstva financí
České
republiky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Datum, ke kterému se ocenění provádí:
7. září 2015
Datum provedení místního šetření:
7. září 2015
Datum vypracování posudku:
7. září 2015
Posudek vypracoval:
Zdeněk Thomayer, Úsobí 183, 582 54 tel. 724 140 780
Znalecký posudek obsahuje 24 stran a předává se ve dvou vyhotoveních
1. Nález 1.1. Popis bytu a objektu v němž se byt nachází. Jihlava v rámci ČR umístěna přibližně v polovině trasy Praha - Brno. Od sjezdu z D1 do centra Jihlavy cca 6 km. V rámci regionu je Jihlava krajským městem kraje Vysočina.. Dům č.p. 392 v němž se oceňovaný byt nalézá je bytový dům situovaný v sídlištní zástavbě na ulici Jarní v městské části Jihlavy - Horní Kosov. Jde o soubor bytových domů s pravidelným půdorysným tvarem přibližně písmene „L“. Lokalita méně vyhledávaná s horší možností parkování v severozápadním kvadrantu města Jihlavy s místním názvem "Horní Kosov". Docházkové vzdálenosti do centra Jihlavy do 40 min. Od centrálního Masarykova náměstí cca 2,70 km vzdušnou čarou severozápadním směrem. V místě zastávka MHD, škola, školka, zdr. zařízení, zákl. služby a restaurační zařízení. Hypermarket Penny do 0,9 km. V Jihlavě kompletní občanská vybavenost s veškerými úřady. Dům č.p. 392 v němž se oceňovaný byt nalézá je řadový koncový bytový dům situovaný v sídlištní zástavbě na Jarní ulici v městské části Jihlavy - Horní Kosov. Jedná se o standardní deskový typový panelový objekt stavební soustavy T - 06 B. Dům je ukončený plochou střechou. Hlavní vstup do objektu je přímo z ulice Jarní. Uliční průčelí domu je orientováno jižním směrem. Terén v rozsahu předmětného domu je rovinný. Pozemky kolem objektu jsou mírně svažité, přivráceny k východu. Dům je napojen na veřejný vodovod, rozvod plynu, elektrickou distribuční síť, odkanalizování provedeno do veřejné kanalizace. Dům kolaudován v roce 1990. Pozemky jsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků bytů ve výši spoluvlastnických podílů.
1.2. Podklady pro vypracování posudku 1.2.1. Výpis z katastru nemovitostí zpracovaný Katastrálním úřadem v Jihlavě 1.2.2. Snímek z katastrální mapy 1 : 1000. 1.2.3. Prohlášení vlastníka zpracované při přípravě prodeje bytů. 1.2.4. Smlouva o převodu bytu. 1.2.5. Informace získané z pasportu domu. 1.2.6. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ). 1.2.7. Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů 1.2.8. Místní šetření včetně zaměření bylo provedeno znalcem 7. září 2015.
2. Posudek Zjištění obvyklé ceny nemovitostí Následné zjištění obecné ceny nemovitostí není platné pro daňové účely v souvislosti s převodem nemovitostí, kde je nutno použít administrativní cenu nemovitostí zjištěnou v části A tohoto posudku. 1. Popis oceňovaných nemovitostí Předmětný byt se nachází ve druhém nadzemním podlaží domu. Oceňovaný byt č. 392/4 se nachází nalevo od výstupního ramene schodiště z mezipodesty na podestu. Vzhledem k podestě je byt orientován k západu. Podlahy v obytných místnostech PVC, skladovací boxy mají podlahy provedeny z cementového potěru. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovnými podhledy. Vnitřní omítky hladké. Dveře hladké plné i prosklené, okna plastová. Kuchyň vybavena běžným sporákem a typovou kuchyňskou linkou. V koupelně ocelová vana a umývadlo, záchod běžný splachovací. Hygienické a instalační jádro je umakartové. Vytápění centrální. Provedeny rozvody studené a teplé vody, dále rozvod zemního plynu, odkanalizování provedeno od všech hygienických zařízení, elektroinstalace světelná. Do všech bytů v domě zaveden domácí telefon a rozvod od společné televizní antény. Pro zpracování odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly použity podklady zjištěné u několika místních realitních kanceláří a realizované prodeje v roce 2013 - 2015. Technický stav Technický stav domu průměrný oprava střechy Technický stav jednotky průměrný Byt s původním vybavením a umakartovým jádrem v relativně dobrou údržbou. Konstrukce základy svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn
Provedení z armovaného betonu železobetonový montovaný skelet Plochá střecha železobetonového sendvič. panelu v tl. do 30 cm vápenná omítka štuková
Konstrukce okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Provedení plastová s dvojsklem PVC a plovoucí centrální studené a teplé centrální ohřev
Konstrukce izolace proti zemní vlhkosti stropy střešní krytina vnější úpr. povrchů
Provedení s izolací vodorovnou i svislou betonové montované Asfaltové izolační pásy Pohledový beton
schodiště
betonové s teracovými stupni
Konstrukce dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
Provedení lakované i prosklené betonová mazanina světelný rozvod je proveden
1.NP bytu - výčet místností Podlahové plochy kuchyně pokoj WC Ostatní plochy balkon Sklepy / komory sklep Podlahové plochy
52.83 m 2
11.97 m 2
obývací pokoj
11.94 0.92
předsíň koupelna
15.94 m 2 7.36 2.56
2.27 m 2
1.135 m 2
2.0 m 2
1.00 m 2
Ostatní plochy
2.27 m 2
Sklepy a komory
2.0 m 2
2. Obvyklá ( obecná, tržní ) cena nemovitostí Obvyklá cena nemovitostí je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout a za kterou se podobné nemovitosti obchodují. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji, resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Úroveň obvyklých cen je odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Slovo obvyklá vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci, nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít i vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, tj. nezohledňují se mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. 3. Metody zjištění obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad tržní ceny je hodnocení prováděno třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - Zjištění věcné hodnoty jde o zjištění reprodukční cenu věci sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad , které znemožňují okamžité užívání věci. Obdobou věcné hodnoty je cena zjištěná nákladovým způsobem. - Zjištění výnosové hodnoty
- Srovnávací metoda
zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitostí.
srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek.
Pro stanovení ceny obvyklé v tomto případě použijeme srovnávací metodu. Podpůrně použijeme příslušná ustanovení platné vyhlášky i realizované, popř. na internetu nabízené obchody obdobných nemovitostí. 3.1. Srovnávací metoda s použitím vyhlášky. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy
3 4
Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby)
Hodnocení znaku II. Nabídka odpovídá poptávce
Pi 0,00
V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu
0,00
0,00 0,00
5
6
Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko
II. Bez dalších vlivů
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
0,00
1,00
5 Index trhu:
å
Pi) = 1,000 IT = P6 × (1 + i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby I. 2 Převažující zástavba v okolí pozemku I. a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. 4 Možnost napojení pozemku na I. inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. 7 8 9
Osobní hromadná doprava Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti Obyvatelstvo
10 11
Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené
IV. II. I. II. II.
Hodnocení znaku Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku Rezidenční zástavba
Pi 1,00 0,04
Okrajové části obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku MHD – centrum obce Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí Průměrná nezaměstnanost Bez dalších vlivů
–0,05 0,00 –0,01 0,00 0,03 0,00 –0,10 0,00 0,00
11 Index polohy:
IP = P1 × (1 +
å Pi) = 0,910 i=2
I. Pozemky Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Základní cena pozemku: Index trhu: IT = 1,000
Jihlava 3 ZC = 1 160,– Kč/m2
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a velikost II. Tvar bez vlivu na využití pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Index omezujících vlivů:
IO = 1 +
å Pi = 1,000 i=1
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index polohy: IP = 0,910 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,910 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 055,6000 Kč/m2 Parc. č. Název 1149/1 zastavěná plocha a nádvoří 1149/2 zastavěná plocha a nádvoří 1149/3 zastavěná plocha a nádvoří 1149/4 zastavěná plocha a nádvoří Součet:
Výměra [m2] 215 175 176 214 780
Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 226 954,– 184 730,– 185 785,60 225 898,40 823 368,– 823 368,– Kč
Rekapitulace cen pozemků: Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Jednotka – spoluvlastnický podíl: 5 069 / 219 368 II. Byt
823 368,– Kč 823 368,– Kč 19 025,80 Kč
Jednotka – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Podlahová plocha
52,83 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Vysočina Obec: Jihlava Počet obyvatel: 50 510 Základní cena (ZC): 16 761,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke světovým III. Ostatní světové strany - s výhledem stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora užívané spolu s bytem nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1990 Stáří stavby (y): 25 Koeficient pro úpravu (s): 0,875 9 Index konstrukce a vybavení
(IV = (1 +
å Vi) × V10):
0,814
i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):
13 643,45 Kč/m2
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 –0,10 0,00 0,00 0,00 1,00*
Index trhu (IT): Index polohy (IP): Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 52,83 × 13 643,45 × 1,000 × 0,910
1,000 0,910 =
655 912,95 Kč
+ =
19 025,80 Kč 674 938,75 Kč 674 938,75 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 823 368,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 5 069 / 219 368 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 19 025,80 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Jednotka – určená cena: 3.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí srovnávací metodou
Srovnávací metoda se provádí na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi a hlavně na základě porovnání uskutečněných prodejů nemovitostí svým charakterem, velikostí a lokalitou srovnatelných s oceňovanou nemovitostí. Na základě těchto zjištěných skutečností je odhadována prodejní cena se zohledněním situace na trhu k roku 2015 pro srovnatelné nemovitosti nejprůkaznější. Pro daný účel posudku a daný charakter nemovitostí se jeví tento způsob odhadu obecné ceny jako nejoptimálnější a nejprůkaznější i přes nevelký vzorek evidovaných realizovaných převodů obdobných nemovitostí v obdobných místech ve srovnatelném čase. Jako podklad pro srovnání jsou uvedeny tři nabídky obdobných bytů v podobných lokalitách. 1) Jarní, Jihlava - Horní Kosov, Brokers' Team Dr. E. Beneše 1480, 27711 Neratovice, 56 m2 1 090 000,-Kč
Internetová nabídka
2+1 s balkonem a užitné ploše 56 m2 ve 3. patře panelového domu v Jihlavě - Horní Kosov. Hlavními přednostmi jsou dobrá disposice bytu, kdy všechny místnosti mají samostatný vchod ústící do prostorné předsíně a nedávná rekonstrukce od níž se byt prakticky nevyužíval. K bytu náleží sklepní kóje.Kompletní rekonstrukce bytu proběhla před dvěma lety. Bylo vymalováno, instalována plastová okna, plovoucí podlahy, prostorné vestavěné skříně v předsíni a vyzděno bytové jádro. V kuchyni je nová kuchyňská linka s plynovým sporákem. Nová je rovněž koupelna s rohovou vanou a samostatná toaleta. Byt se nachází v 3. patře 3.patrového domu v klidné části Jihlavy - Horní Kosov. V okolí domu je klidová zóna, zeleň i dětské hřiště. V blízkém okolí veškerá občanská vybavenost (mateřská i základní škola, pošta, obchody, nemocnice atd.).
.
2) Zimní, Realitní agentura Ing. Václav Polanský, 55 m2, 1 000 000,-Kč Internetová nabídka 2+1 s balkonem ve čtvrtém patře panelového domu v Jihlavě. Jedná se o byt v družstevním vlastnictví. Na domě nová zateplená fasáda a plastová okna z roku 2010. V bytě telef. přípojka, internet, měřiče tepla, termoregulační ventily. Nábytek a zařízení v ceně.K bytu přísluší sklepní jednotka. Základní a mateřská škola 200m od domu, MHD 300m, Penny market, večerka.
3) Jarní 2, TB Reality, 51 m2, 650 000,-Kč Realizovaný prodej 2+1 v OV Jarní. Původní stav. Vytápění bytu je dálkové ústřední. Plastová okna, vchodové dveře. V bytě umakartové jádro. Kuchyň je vybavená původní kuchyňskou linkou s plynovým sporákem. V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost. Zastávka MHD cca 150 m od domu.
Z výše uvedeného, z umístění v lokalitě a ze skutečného stavu oceňované nemovitosti vyplývá, že by se sjednávané ceny obdobných bytů pohybovaly v případě konkrétního prodeje přibližně v dolní hranici výše uvedených nabídek. Internetové nabídky je nutné ponížit minimálně o 15 %. Sjednávané ceny obdobných bytů by se pohybovaly v případě konkrétního prodeje v dolní hranici rozpětí srovnání ( 12 745,- až 16 546- Kč/m2 ). Pomineme-li horní hodnotu prodávaných nemovitostí lze uvést, že na základě výše uvedeného a na základě stavu domu je odpovídající konečná obvyklá cena stanovena na 740 000,- Kč, tj, cca 14 000,-Kč/m2 užitné plochy bytu.
Jsem toho názoru, že oceňovaný byt má k datu ocenění a vzhledem k podpůrnému výpočtu, vybavení a uvedeným porovnávacím nemovitostem cenu obvyklou 740 000,-Kč.
3. Závěr OBJEKTIVNÍ OBVYKLÁ CENA K ROKU 2015 ČINÍ: pro nemovitosti v k.ú. Horní Kosov (byt 2+1 č. 392/4 v domě Jarní 11) 740 000,- Kč
V Úsobí dne 7. září 2015
Zdeněk Thomayer
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.3.1999 , č.j. Spr. 233/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem č. 2305-95/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. V Úsobí dne 7. září 2015
Zdeněk Thomayer
