ZNALECKÝ POSUDEK č. 3163 77/2014
o ceně bytové jednotky č. 1177/2 včetně všech součástí, příslušenství a odpovídajícího podílu na pozemku parc.č. 2319 a 2320, vše v obci a k.ú. Beroun, ul. Družstevní
Objednatel znaleckého posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Mgr. Pavel Dolanský - soudní exekutor Palackého 31/2 266 01 Beroun
Účel znaleckého posudku:
zjištění ceny obvyklé
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 31.3.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]_
Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 3.4.2014
11
stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je: označit a ocenit cenou obvyklou nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené v podílu 1/6 spoluvlastnického podílu, a to bytu č. 1177/2 a odpovídajícím podílu na pozemcích parc.č. 2319 a 2320, vše v obci Beroun, k.ú. Beroun, ul. Družstevní
2. Základní informace Bytová jednotka č. 1177/2 Družstevní 1177 266 01 Beroun Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun Počet obyvatel: 18 919 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m2
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.3.2014.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 31.3.2014, č.j. 015 EX 5855/2013-29 výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Beroun, list vlastnictví č. 9155 pro k.ú. Beroun, ze dne 31.3.2014 informace sdělené paní Janou Holzlovou informace z realitních servrů o prodeji obdobných nemovitostí v dané lokalitě skutečnosti zjištěné při místním šetření kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi Městem Beroun (strana prodávající) a paní Janou Hölzlovou a Petrem Hölzlem (strana kupující), ze dne 28.4.2004
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. Vnitřní prohlídka bytu nebyla znalci umožněna, informace o vnitřním vybavení získány ústně od paní Jany Hölzlové
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1177/2 situovaná v 1. NP bytového zděného domu z roku 1953 v obci Beroun, ul. Družstevní. Budova je zděná, má 2. NP, střecha valbová, krov dřevěný, střešní krytina tašková, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda původní břizolitová, na mnoha místech opadaná. Vytápění i ohřev vody dálkové. Radiátory žebrové, rozvody v železných trubkách. Schody betonové s povrchem teraso. Oceňovaná bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3 + 1 + příslušenství. Okna plastová, -2-
v obývacím pokoji, koupelně a WC původní dřevěná zdvojená. V koupelně starý keramický obklad. Dlažba na WC, v koupelně, na chodbě. V kuchyni PVC. V pokojích dřevěné vlys + koberec. V kuchyni sporák na plyn. Byt je v původním, vcelku udržovaném stavu. Před sedmi lety vyměněny okna, v minulosti pak měněny stoupačky (voda - plast). Novější sporák na plyn. V plánu na letošní rok rekonstrukce střešní krytiny.
Ocenění ceny obvyklé je provedeno variantním způsobem, a to třemi metodami. a)
Cenový předpis pro rok 2014
První výpočet je proveden podle cenového předpisu, který je byl vytvořen pro stanovení ceny bytů v osobním vlastnictví a zde je přiměřeně aplikován. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají. Od roku 2009 se v cenovém předpisu používá tzv. porovnávací metoda spočívající v hodnocení znaků bytové jednotky na základě charakteristiky kvalitativních pásem Na základě tohoto hodnocení je pak upravena základní cena bytové jednotky daná v cenovém předpise Skutečností zde bude, že ne vždy je ve smlouvě uvedena skutečně cena sjednaná, v řadě případů se poplatníci přiznají jen k ceně podle předpisu, poněvadž daň se platí z té z nich, která je vyšší. Zkušenosti z poslední doby přesto ukazují, že v řadě případů se již ceny podle cenového předpisu blíží ceně obecné. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší Z tohoto důvodu lze cenu bytu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu považovat za přiměřenou a zvolený postup jako jednu z variantních metod.
b)
Výnosová metoda:
Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku (event. podílu na pozemku) a příslušenství.
-3-
c)
Porovnávací hodnota - dle současných internetových nabídek:
Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru „sreality.cz” nemovitosti, které svou velikostí, typem a lokalitou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce na bytu I IV 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav -4-
Pi -0,06 -0,01 0,00 -0,02 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,910 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - nedaleko centra III
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,910 * 1,000 * 1,040 = 0,946 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 450,Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 2319
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2320 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
-5-
Index
Koef.
0,946
Výměra [m2] 180,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 317,70
181,00
2 317,70
Upr. cena [Kč/m2] 2 317,70 Cena [Kč] 417 186,419 503,70 836 689,70
Pozemek - zjištěná cena
=
836 689,70 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
836 689,70Kč 836 689,70 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
836 689,70 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Beroun 59 let 29 140,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 9,9 * 1,00 = 22,2 * 1,00 = 14,7 * 1,00 = 12,4 * 1,00 = 7,6 * 1,00 = 2,7 * 1,00 = 1,4 * 1,00 = 9,7 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: sklepní kóje: Započítaná podlahová plocha bytu:
9,90 m2 22,20 m2 14,70 m2 12,40 m2 7,60 m2 2,70 m2 1,40 m2 0,97 m2 71,87 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – -6-
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III IV III
0,00 0,05 0,85
(předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 59 let: s = 1 - 0,005 * 59 = 0,705 9
Index vybavení
Σ Vi) * V10 * 0,705 = 0,683
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce na bytu I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 -0,01 0,00 -0,02 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,910 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - nedaleko centra III 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
-7-
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,02
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 29 140,- Kč/m2 * 0,683 = 19 902,62 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 71,87 m2 * 19 902,62 Kč/m2 * 0,910 * 1,040= 1 353 731,79 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 353 731,79 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 836 689,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 71 / 520 Hodnota spoluvlastnického podílu: 836 689,70 Kč * 71 / 520 = 114 240,32 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
114 240,32 Kč
Byt - zjištěná cena
=
1 467 972,11 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt
1 467 972,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 467 972,10 Kč
Celkem
1 467 972,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 467 970,- Kč
b) Výnosová metoda V současnosti se byty velikosti 3 + 1 v Berouně nabízejí k dlouhodobému pronájmu v rozmezí 7.00Kč/měs - 9.000Kč/měs. Vnitřní prohlídka bytu nebyla znalcem provedena, dle vyjádření se jedná o původní byt, průměrně udržovaný. Pro výpočet předpokládaného nájemného je stanovena dolní hranice (7.000Kč/měs bez poplatků)
-8-
PŘÍJMY: byt:
čistý nájem:
celkový roční příjem:
12 x 7.000Kč/měs = 84.000Kč/rok
84.000Kč
NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti (bez sdruženého pojištění) - náklady na opravu a údržbu + odpisy (pouze byt)
odhad: odhad:
náklady celkem:
13.000Kč/rok
1.000Kč/rok 1.000Kč/měs
míra kapitalizace: Podle vyhl. 441/2013Sb pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou je stanovena míra kapitalizace ve výši 5,5%, peněžní bankovní ústavy stanovují při poskytování hypotečních úvěrů míru kapitalizace ve výši 3-5%. Tato vyšší míra kapitalizace je zdůvodněna mimo jiné i tím, aby v případě propadnutí zástavy došlo k rychlému prodeji zastavené nemovitosti, tedy pokrývají zvýšené riziko. Běžné úroky z vkladů se dnes pohybují max do 1,5% z vložené částky. Míru kapitalizace stanovuji v tomto případě ve výši 5,5%. 1.291.000Kč Výnosová hodnota: (84.000 - 13.000) / 0,055 = Pozn: Tato částka zjednodušeně uvádí, že při dané úrokové míře (míře kapitalizace) a při investici 1.291.000Kč do nákupu této nemovitosti dostaneme zisk z této nemovitosti odpovídající úrokům při vložení stejné částky do banky na dlouhodobý vklad.
c) Porovnávací metoda - dle internetových nabídek Metoda spočívá v tom, zjistit ceny bytů nabízených na volném trhu v dané lokalitě a daném čase. Z internetovém servru byl proveden přehled aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě. V příloze tohoto posudku jsou čtyři nabídky bytů o velikosti 70 - 90m2 v Berouně, v cihlové zástavbě.
1 2 3 4
velkost bytu plocha bytu cena bytu
technický stav
3+1 3+ kk 3+1 3+1
velmi dobrý velmi dobrý dobrý dobrý
81m2 85m2 71m2 71m2
1.499.000Kč 2.250.000Kč 1.699.000Kč 1.797.000Kč
koef. tech. stavu 0,9 0,9 1,0 1,0
cena za 1m2 plochy bytu 16.655Kč/m2 23.824Kč/m2 23.930Kč/m2 27.873Kč/m2
Průměrná cena podlahové plochy: 1/4 * (16.655 + 23.824 + 23.930 + 27.873) = 23.071Kč/m2 Cena obsahuje provizi realitní kanceláře, zpravidla 3% Ceny srovnávaných bytových jednotek jsou ceny poptávané, nikoliv dosažené - dohodnuté. S ohledem na současnou realitní a finanční krizi je nutno takové ceny v naprosté většině označit za „zbožná přání” prodávajících, výsledná kupní cena pak je u těchto nemovitostí nemovitostí být nižší, zpravidla 10%. S ohledem na výše uvedené je nutno cenu upravit koeficientem 0,9.
-9-
Upravená cena podlahové plochy: 0,97 * 0,9 * 23.071Kč/m2 = 20.141Kč/m2 Skutečná užitná podlahová plocha obytných místností činí cca 71m2. Výsledná cena oceňovaného bytu získaná na základě porovnání z nabídek obdobných nemovitostí v dané lokalitě: 71m2 * 20.141Kč/m2 = 1.430.000Kč
C. CELKOVÁ REKAPITULACE: 1) 2) 3)
Výpočet dle cenového předpisu Výnosová metoda: Porovnávací metoda - zdroj realitní servery:
1.468.000Kč 1.291.000Kč 1.430.000Kč
D. VÝSLEDNÁ CENA: Na základě výše uvedených výpočtů stanovuji budoucí cenu obvyklou (tržní) oceňované (slovy: nemovitosti v daném místě a času, ve výši 1.450.000Kč jedenmiliónčtyřistapadesáttisíc Kč)
E. ZÁVĚR: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Poslední metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou zpravidla nejvíce blíží. Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy 1.450.000Kč) je platná ze předpokladu, že byt by byl v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu. Cena podílu ve výši id. 1/6 odpovídá částce 241.666Kč, po zaokrouhlení 242.000Kč - 10 -
Z výpisu z KN vyplývá, že na nemovitosti vázne věcné břemeno (dle listiny). Jedná se věcné břemeno umístnění, užívání, přístupu, provozování, údržby a oprav úkrytu civilní obrany. Toto věcné břemeno nemá žádný negativní vliv na cenu nemovitosti. Spíše by se dalo hovořit, že v případě válečného ohrožení, má toto břemeno pozitivní vliv (úkryt civilní obrany). Znalci nejsou známé žádné skutečnost ohledně toho, zda je nemovitost pronajmuta, tedy zda existují nějaké nájemní smlouvy. S největší pravděpodobností však nemovitost pronajmuta třetí osobě nebude, žádné informace od objednatele i paní Jany Hölzlové Dle výpisu z KN byla na nemovitost zahájena exekuce. Exekuční příkazy neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
V Praze 3.4.2014
Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]_ Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.6.
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3163 57/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 70/2014.
- 11 -
