ZNALECKÝ POSUDEK č. 2626 187-1/2011 o ceně pozemku parc.č. 660/24 v k.ú. Mantov, obec Chotěšov, okr. Plzeň - jih
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 266 01 Beroun
Účel posudku:
zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklké, podle stavu ke dni 26.9.2011 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol tel.: 777 196 035 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 7.10.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny nemovitosti a jejího příslušenství, a to: 1) pozemku parc.č. 660/24, o výměře 17072m2, druh: orná půda, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih, pro obec Chotěšov, katastrální území Mantov, na listu vlastnictví č. 970, popis: zemědělský půdní fond 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek parc.č. 660/24 Adresa nemovitosti: k.ú. Mantov 332 14 Chotěšov Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Chotěšov Katastrální území: Mantov 2 762 Počet obyvatel: 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.9.2011 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitosti pro k.ú. Mantov, číslo listu 970, ze dne 16.9.2011 - Usnesení o ustanovení znalce vydané Exekutorským úřadem Beroun, č.j. 015 EX 975/2010-30 ze dne 19.9.2011 - skutečnosti zjištěné při místním šetření - informace získané na Městským úřadě Chotěšov - aktuální informace o prodeji obdobných nemovitostí v dané lokalitě získané z webových stránek realitních kanceláří - kopie katastrální mapy uvedené lokality 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku 6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů.
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 660/24 situovaný na jižním okraji obce Chotěšov, resp. části obce Mantov, okr. Plzeň -jih. Přístup na pozemek je možný na severním okraji přímo z obecní komunikace. Pozemek je rovinatý, neoplocený, využívaný k zemědělské činnosti. Při východním okraji pozemku vede vrchní vedení 22kV, na severním okraji oceňovaného pozemku stojí trafostanice. Pozemek je připojitelný tedy přímo na elektrický proud a také obecní kanalizaci, neboť ta vede v komunikaci Mantov - Stod. Ve vzdálenosti cca 30m vedou ostatní inženýrské sítě, a to vodovod a plyn. Obec Chotěšov nemá v současné době zpracován územní plán obce. Oceňovaný pozemek leží mimo zastavěnou část obce, což vyplývá z opatření obecné povahy Městského úřadu Stod - odboru výstavby ze dne 30.6.2010 (účinnost dne 22.7.2010), kde jsou vyznačena zastavěné části území obce.
B. Posudek: Ocenění je provedeno dvěma početními postupy: a) Ocenění dle cenového předpisu b) Porovnávací metoda
a) Ocenění dle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a1) Pozemek - § 27 - § 32 Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území Celková úprava ceny:
40,00 % 40,00 %
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
orná půda 660/24 42112 orná půda 660/24 41300 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 15863 2,53 40,00 1209 8,71 40,00 17072 Mezisoučet
UC [Kč/m2] 3,54 12,19
Cena [Kč] 56 155,02 14 737,71 70 892,73 * 1,0000
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
70 892,73
Pozemek - zjištěná cena 892,73 Kč
= 70
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Pozemek Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
=
70 892,73 Kč
70 890,- Kč
b) Ocenění porovnávací metodou: Oceňovaný pozemek parc.č. 660/24 je dle KN veden (a i užíván) jako pozemek zemědělský. Územní plán obec zpracován nemá, oceňovaný pozemek leží mimo zastavěné území obce. Výše uvedené však nevylučuje, že by nebylo možné severní část oceňovaného pozemku využít jako pozemek stavební. Znamenalo by to samozřejmě požádat příslušné úřady a vydání souhlasu. Dle názoru znalce by přicházel v úvahu pozemek o výměře cca 1000m2 (i vzhledem k blízkosti vrchního el. vedení 22kV). Současné ceny stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybují v průměru kolem 400Kč/m2. Vzhledem k tomu, že oceňovaný pozemek není v současné době (ke dni ocenění) pozemkem stavebním, ale je vcelku reálná možnost část o výměře cca 1000m2 za stavební považovat (jak bylo uvedeno výše, samozřejmě to závisí na orgánech státní správy), přesto je nutné toto riziko v ceně pozemku zohlednit. Jako přiměřené riziko je stanoveno ve výši 50%. (cena ve výši 200Kč/m2) Výměra zemědělského pozemku spadajícího do ochranného pásma 22kV (7m od krajního vodiče) činí cca 5.000m2 Cena zemědělského pozemku pod ochranným pásmem: 4 Kč/m2 (pozn. zaokrouhlená cena dle BPEJ) Celková cena: 5.000m2 * 4Kč/m2 = 20.000Kč Výměra zbývajícího zemědělského pozemku (mimo plochy 1.000m2 s kterou se uvažuje jako stavební): 11.072m2 Cena zemědělského pozemku: 10Kč/m2 Celková cena: 11.072m2 * 10Kš/m2 = 110.720Kč
Výměra „stavebního” pozemku: 1.0000m2 Cena „stavebního” pozemku: 200Kč/m2 Celková cena: 1.000m2 * 200Kč/m2 = 200.000Kč
Celková cena po zaokrouhlení: 330.000Kč
C: Celková rekapitulace: a) b)
Cena dle cenového předpisu Cena porovnávací metodou:
70.890Kč 330.000Kč
Cena obvyklá pozemku parc.č. 660/24 v k.ú. Mantov činí 330.000 Kč (slovy třistatřicetisíc Kč) V Praze, 7.10.2011 Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol tel.: 777 196 035 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2626 187-1/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 140/2011.
