Znalecký posudek č. 2252 -24 - 16 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Nemovité věci: - pozemek parcelní číslo St. 419 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 440 m2, na kterém stojí stavba: Kamenice, č.p. 265, způsob využití: rodinný dům (LV č. 1039), včetně garáže a vedlejších staveb (zděná dílna s kurníkem, dřevěný sklad), všech součástí a příslušenství, vše evidované k datu ocenění na listu vlastnictví číslo 264 pro obec Kamenice a katastrálním území Kamenice u Jihlavy, okres Jihlava, kraj Vysočina. - pozemek parcelní číslo 1246/9 – trvalý travní porost o výměře 444 m2, stavba Kamenice, č.p. 265, způsob využití: rodinný dům, na pozemku parcelní číslo St. 419 (LV č. 264), včetně všech součástí, příslušenství a trvalých porostů, vše evidované k datu ocenění na listu vlastnictví číslo 1039 pro obec Kamenice a katastrálním území Kamenice u Jihlavy, okres Jihlava, kraj Vysočina.
rodinný dům čp. 265 v k.ú. Kamenice u Jihlavy
Účel: stanovení obvyklé ceny výše citovaných nemovitých věcí pro potřeby objednatele a) stanovení celkové ceny všech nemovitých věcí evidovaných na listu vlastnictví číslo 264 a 1039, pro obec Kamenice a katastrální území Kamenice u Jihlavy b) stanovení ceny pozemku parcelní číslo St. 419, evidovaného na listu vlastnictví číslo 264, pro obec Kamenice a katastrální území Kamenice u Jihlavy c) stanovení podílu ve výši id. ¾ na pozemku parcelní číslo St. 419, evidovaného na listu vlastnictví číslo 264, pro obec Kamenice a katastrální území Kamenice u Jihlavy Předpis pro ocenění: obvyklá cena je stanovena na základě zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 2 – Způsoby oceňování majetku a služeb obvyklou cenou) a dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.
Vyhotovení č: 1
Použitá metoda: porovnávací Datum místního šetření: 07.03.2016 Ocenění: 07.03.2016 Datum vypracování: 09.03.2016 Objednatel posudku: Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem; IČ: 28741552, zapsaná v obchodním rejstříku u Krajského soudu v Ústí nad Labem, oddíl C, vložka 29968 Odhad vyhotovil: Ing. Bořivoj Pejchal, U Bašty 124/1, 594 01 Velké Meziříčí; tel: 723 725 220, e-mail:
[email protected] (znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Brně dne 27.02.1995, č.j. Spr. 2905/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné) 1.
PODKLADY
-
žádost o vypracování znaleckého posudku – provedení odhodu předmětu dobrovolné dražby v rámci insolventního řízení, ze dne 22.02.2016, č.j. 23/16 pokyn Hypoteční banky, a.s. (zajištěný věřitel v insolventním řízení dlužníka) výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví číslo 264 a 1039, obec Kamenice a katastrální území Kamenice u Jihlavy), ze dne 22.07.2015 kopie katastrální mapy, katastrální území Kamenice u Jihlavy, získaná z nahlížení do katastru nemovitostí situace širších vztahů fotodokumentace ke dni 07.03.2016
-
List vlastnictví číslo 264 (obec Kamenice, katastrální území Kamenice u Jihlavy) ¾ - Kratochvíl Karel, Kamenice č.p. 265, 588 23 Kamenice r.č. 830929/4301 ¼ - Kratochvílová Stanislava, Kamenice č.p. 265, 588 23 Kamenice r.č. 535420/167 List vlastnictví číslo 1039 (obec Kamenice, katastrální území Kamenice u Jihlavy) 1/1 - Kratochvílová Stanislava, Kamenice č.p. 265, 588 23 Kamenice r.č. 535420/167 2. POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ A OBSAH OCENĚNÍ Předmětem ocenění je pozemek parcelní číslo St. 419 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 440 m2, na kterém stojí stavba: Kamenice, č.p. 265, způsob využití: rodinný dům (LV č. 1039), včetně garáže a vedlejších staveb (zděná dílna s kurníkem a dřevěný sklad), všech součástí a příslušenství, vše evidované k datu ocenění na listu vlastnictví číslo 264 pro obec Kamenice a katastrálním území Kamenice u Jihlavy, okres Jihlava, kraj Vysočina a pozemek
2
parcelní číslo 1246/9 – trvalý travní porost o výměře 444 m2, stavba Kamenice, č.p. 265, způsob využití: rodinný dům, na pozemku parcelní číslo St. 419 (LV č. 264), včetně všech součástí, příslušenství a trvalých porostů, vše evidované k datu ocenění na listu vlastnictví číslo 1039 pro obec Kamenice a katastrálním území Kamenice u Jihlavy, okres Jihlava, kraj Vysočina. Pozemky parcelní číslo St. 419 a 1246/9 tvoří z hlediska užívání jednotný funkční celek s rodinným domem čp. 265, garáží, vedlejšími stavbami, předzahrádkou před domem, malým dvorkem a zahradou za domem, vše v obci Kamenice a katastrálním území Kamenice u Jihlavy. Oceňované nemovité věci jsou situované v zástavbě samostatně stojících rodinných a bytových domů, naproti areálu zemědělského družstva, po pravé straně komunikace, při výjezdu z obce Kamenice, směr Jihlava. Rodinný dům čp. 265 Původní část domu (veranda, dvě místnosti, kuchyně, ložnice a sklep pod ložnicí) byla postavena v roce 1953. V roce 1968 byla provedena přístavba levé části domu (dvě obytné místnosti), v roce 1973 byl vybudován další sklep (kde byl zřízena kotelna, prádelna a schody) a jedna místnost v přízemí byla přestavěna na kuchyň. V roce 1990 byl dům plynofikovaný, v roce 2015 byla provedena výměna oken směrem do ulice a v bočních stěnách. Technický stav domu je dlouhodobě zanedbaný, běžná údržba není prováděna (kromě výše uvedené výměny oken a plynofikace). K datu ocenění je v domě zadní koupelna ve fázi rekonstrukce. Stavba je připojena na elektrickou energii, na zemní plyn, veřejný vodovod, kanalizace z původní části domu je svedena do obecního kanalizačního sběrače a kanalizace z přístavby je do tohoto obecního kanalizačního sběrače svedena přes septik na dvoře. Dům je založený na základových pásech, s izolací přízemí proti zemní vlhkosti, zdivo zděné z cihel plných pálených tl. 45 cm, stropy v suterénu s rovným podhledem, nad přízemím jsou dřevěné trámové s vápennou omítkou na rákosové rohože, sedlová střecha s polovalbami, krytá pálenými střešními taškami, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné štukové, fasádní omítky vápenné štukové (bez fasádního nátěru), vnější obklady soklu chybí, vnitřní keramické obklady jsou v původní koupelně a v kuchyních, na WC chybí, schody do sklepu betonové se zbytky obložení PVC, bez zábradlí, schody na půdu betonové s provizorním zábradlím, dveře dřevěné standardní, okna dřevěná EURO směrem do ulice a v bočních obvodových stěnách, směrem do zahrady jsou původní dřevěná dvojitá okna, na podlahách ve dvou obytných místnostech jsou dřevěná prkna, v ostatních místnostech jsou koberce na betonové mazanině, v ostatních vedlejších místnostech jsou keramické dlažby, PVC a betonová mazanina, vytápění ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn a kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace světelná a motorová, zdrojem teplé užitkové vody je elektrický bojler, rozvod vody studené a teplé, v původní koupelně je vana a umyvadlo, zadní koupelna je rozestavěná bez zařizovacích předmětů, WC samostatné, splachovací (bez obkladů), v původní kuchyni jsou dva elektrické sporáky (jeden má funkční pouze roubu a druhý pouze vrchní plotýnky), odsavač par a kuchyňská linka, v zadní kuchyni je kuchyňská linka včetně spotřebičů (která bude dle sdělení spolumajitele domu pana Karla Kratochvíla demontována a to vzhledem k tomu, že je jiného vlastníka), odkanalizování od všech zařizovacích předmětů, bleskosvod chybí. Dispozice domu: V 1. podzemním podlaží (suterén) je jedna sklepní místnost s kotlem ústředního topení na zemní plyn s vyústěním spalin do fasády, kotelna s kotlem ústředního topení na tuhá paliva a uhelnou, prádelna s vanou a starým, litinovým umyvadlem a elektrickým bojlerem, kombinovaným s ústředním topením a schodiště.
3
V 1. nadzemním podlaží (přízemí) je veranda, přední kuchyně, koupelna, WC, tři obytné místnosti, schody na půdu, chodba a zadní kuchyně. V podkroví je stavebně neupravený půdní prostor. Garáž Jedná se o zděnou, nepodsklepenou, přízemní stavbu obdélníkového tvaru, s pultovou střechou, situovanou v přední části dvora, na pozemku parcelní číslo St. 419, po pravé straně rodinného domu čp. 265. K datu ocenění není garáž zkolaudována. Stavba je založena na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo zděné, stropy ze stropních desek HURDIS do ocelových válcovaných nosníků, pultová střecha, krytá pozinkovaným plechem, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, omítky venkovní vápenné štukové, vnitřní omítky vápenné štukové, okno dřevěné, vrata dřevěná, dvoukřídlová, otvíravá, dřevěné dveře, na podlaze je betonová mazanina, elektroinstalace světelná a motorová. Stavba byla postavena v roce 1998 (dle sdělení paní Stanislavy Kratochvílové). Technický stav stavby odpovídá způsobu užívání a stáří. Vedlejší stavba – dílna s kurníkem Jedná se o zděnou, částečně podsklepenou, přízemní stavbu obdélníkového tvaru, se sedlovou střechou a pultovou střechou nad přistavěným kurníkem, situovanou za rodinným domem čp. 265, na pozemku parcelní číslo St. 419. Stavba je založena na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je převážně zděné, pouze u části kurníku z dřevěné konstrukce, jednostranně obité, stropy nad dílnou s rovným podhledem, v zadní části stavby a kurníku stropy chybí, sedlový krov, krytý cementovými taškami, pultový krov nad kurníkem je krytý pozinkovaným plechem, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, omítky venkovní a vnitřní vápenné štukové, okna dřevěná a sklobetonová, dveře dřevěné a svlakové, na podlaze je betonová mazanina, dřevěná vrata v dílně. Stavba byla postavena v roce 1968 (dle sdělení paní Stanislavy Kratochvílové). Technický stav stavby odpovídá způsobu užívání, běžná údržba je mírně zanedbaná. Vedlejší stavba – dřevěný sklad Jedná se o dřevěnou, nepodsklepenou, přízemní stavbu obdélníkového tvaru, s pultovou střechou, situovanou v zadním, pravém rohu dvora, za rodinným domem čp. 265, na pozemku parcelní číslo St. 419. Stavba je bez základů, obvodové stěny jsou z dřevěné konstrukce, jednostranně obitými dřevěnými prkny, strop tvoří pultová střecha, krytá pozinkovaným plechem, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, dřevěná svlaková vrata, na podlaze je betonová mazanina, všechny ostatní konstrukce chybí. Stavba byla postavena v roce 1968 (dle sdělení paní Stanislavy Kratochvílové). Technický stav stavby odpovídá způsobu užívání a stáří stavby. Venkovní úpravy Jedná se o venkovní úpravy u domu čp. 265: - přípojka veřejného vodovodu (do domu) - přípojka dešťové a splaškové kanalizace (do obecního, kanalizačního sběrače) - betonový septik na dvoře (na splaškovou kanalizaci) - přípojka zemního plynu - zděný pilíř pro hlavní uzávěr plynu, z vápenopískových cihel (v předzahrádce, na hranici pozemku) - přípojka elektrické energie - dřevěný, plaňkový plot (na kamenné sloupky, po pravé straně zahrady) - dřevěný, prkenný plot (na ocelové sloupky, mezi garáží a dřevěným skladem) 4
-
dřevěný, plaňkový plot včetně plotových vrátek (mezi dvorem a zahradou) drátěný plot do ocelových rámů, na ocelové sloupky (podél přední strany předzahrádky včetně betonové podezdívky) dřevěný, plaňkový plot včetně plotových vrátek (po pravé straně předzahrádky) dřevěná, plaňková vrata (u vjezdu do dvora) zpevněná plocha (části dvora, z betonové mazaniny a lomového kamene) zpevněná plocha (před vjezdem do garáže) ocelový sušák na prádlo (ve tvaru „T“, na zahradě) skleník z ocelové konstrukce (na betonové podezdívce, v pravém, zadním rohu zahrady) fóliovník (ve středu zahrady) zbytky zděného pařeniště (na zahradě, před skleníkem)
Pozemky Jedná se o pozemek parcelní číslo St. 419 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 440 m2, na kterém stojí stavba: Kamenice, č.p. 265, způsob využití: rodinný dům (LV č. 1039), včetně garáže, vedlejších staveb (zděná dílna s kurníkem, dřevěný sklad), všech součástí, příslušenství, včetně dvorku a předzahrádky, vše v obci Kamenice a katastrálním území Kamenice u Jihlavy, okres Jihlava, kraj Vysočina a dále se jedná o pozemek parcelní číslo 1246/9 – trvalý travní porost o výměře 444 m2, včetně všech součástí, příslušenství a trvalých porostů, vše v obci Kamenice a katastrálním území Kamenice u Jihlavy, okres Jihlava, kraj Vysočina. Tyto pozemky parcelní číslo St. 419 a 1246/9 jsou užívané společně v jednotném funkčním celku. Trvalé porosty Jedná se o ovocné stromy a keře na zahradě, na pozemku parcelní číslo 1246/9, za rodinným domem čp. 265, v obci Kamenice a katastrálním území Kamenice u Jihlavy.
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY: Obvyklá (tržní) cena Obvyklou (tržní) cenou se pro účely ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro stanovení této obvyklé ceny, byla použita metoda porovnávací. Srovnatelné nemovité věci obchodované v kraji Vysočina prostřednictvím realitní kanceláře Reality Vysočina se sídlem ve Velkém Meziříčí, Náměstí 80/4.
5
A. Rodinný dům Jabloňov (u Velkého Meziříčí) (samostatný rodinný dům; chodba, dvě kuchyně, dva pokoje, spíž, koupelna, WC; ústřední topení, el., veřejný vodovod, jímka, přípojka plynu; vedlejší stavby, garáž, dvůr, zemní sklep, stodola; zast. plocha 504 m2; zahrada 1979 m2; pole za zahradou 1880 m2; nutná částečná rekonstrukce) prodej – rok 2015 inzerovaná cena – 1.800.000,00 Kč kupní cena – 1.200.000,00 Kč
B. Rodinný dům Měřín, ul. Zarybník (řadový, rodinný dům; v přízemí průjezd, veranda, chodba s kotlem ústř. topení na zemní plyn, kuchyně, dva pokoje, WC, koupelna, spíž; v podkroví dva pokoje a půda; vedlejší stavby, dřevník, chlévy, dílna, studna; všechny inž. sítě vč. zemního plynu; pozemek celkem 882 m2) prodej – rok 2015 inzerovaná cena – 1.400.000,00 Kč kupní cena – 1.400.000,00 Kč
C. Rodinný dům Dolní Heřmanice (u Velkého Meziříčí) (rodinný dům; v suterénu chodba a dva sklepy, v přízemí zádveří, koupelna s WC, komora, kuchyně, dvě obytné místnosti; všechny inž. sítě vč. zemního plynu; výměnek – sklep, zádveří, komora, kuchyně, jeden pokoj, WC; předzahrádka, chlévy, stodoly, průjezd, studna; pozemek celkem 3315 m2) prodej – rok 2015 inzerovaná cena – 1.600.000,00 Kč kupní cena – 1.500.000,00 Kč
6
D. Rodinný dům Vídeň (u Velkého Meziříčí) (rodinný dům; průjezd, veranda, kuchyně, velký pokoj, koupelna, WC, spíž, komora, tři pokoje, v podkroví jeden pokoj; všechny inž. sítě, sklad, stodola, garáž, studna; pozemek celkem 1017 m2) prodej – rok 2015 inzerovaná cena – 1.400.000,00 Kč kupní cena – 1.200.000,00 Kč
E. Rodinný dům Fankův Zhořec (za Měřínem) (rodinný dům; skepy, dům po rekonstrukci, kuchyně, tři pokoje, koupelna s WC, spíž; vedlejší stavby, el., voda z vlastní studny, jímka; pozemek celkem 1343 m2, louka 2559 m2 prodej – rok 2014 inzerovaná cena – 1.200.000,00 Kč kupní cena – 1.200.000,00 Kč
7
Stanovení obvyklé ceny výše citovaných nemovitých věcí a) stanovení celkové ceny všech nemovitých věcí evidovaných na listu vlastnictví číslo 264 a 1039, pro obec Kamenice a katastrální území Kamenice u Jihlavy Obvyklá cena výše citovaných nemovitých věcí (tj. pozemek parcelní číslo St. 419 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 440 m2, na kterém stojí stavba: Kamenice, č.p. 265, způsob využití: rodinný dům, včetně garáže a vedlejších staveb (zděná dílna s kurníkem a dřevěný sklad), pozemek parcelní číslo 1246/9 – trvalý travní porost o výměře 444 m2, stavba Kamenice, č.p. 265, způsob využití: rodinný dům, na pozemku parcelní číslo St. 419, včetně všech součástí, příslušenství a trvalých porostů), vše evidované k datu ocenění na listu vlastnictví číslo 264 a 1039 pro obec Kamenice a katastrálním území Kamenice u Jihlavy, okres Jihlava, kraj Vysočina, byla stanovena vzhledem k dané lokalitě, technickému stavu domu a vedlejších staveb, nevhodnému dispozičnímu řešení domu, provedeným postupným přístavbám a rekonstrukcím, stáří domu, plynofikaci, výměně oken v přední a boční části domu, napojení na všechny inženýrské sítě, dlouhodobě zanedbané údržbě, chybějící izolaci suterénu, nedokončené zadní koupelně, velikosti a tvaru pozemků, charakteru a množství venkovních úprav, na základě vlastní databáze a zkušenostem z realizovaných prodejů v realitní kanceláři Reality Vysočina, Náměstí 80/4, Velké Meziříčí a partnerských kanceláří z Moravy. Obvyklou cenu stanovuji na částku ve výši: 1.400.000,00 Kč (slovy:jedenmiliončtyřistatisíckorunčeských)
b) stanovení ceny pozemku parcelní číslo St. 419, evidovaného na listu vlastnictví číslo 264, pro obec Kamenice a katastrální území Kamenice u Jihlavy Obvyklá cena pozemku parcelní číslo St. 419 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 440 m2, byla stanovena na základě situování pozemku v okrajové části obce Kamenice, v katastrálním území Kamenice u Jihlavy, v zástavbě samostatně stojících rodinných a bytových domů, s ohledem na zasíťování pozemku, velikost, orientaci a tvar pozemku, vybavenost obce, stabilizované území, není zde povodňové riziko, pozemek není v žádném ochranném pásmu, je rovinatý, přístup k pozemku je po zpevněné komunikaci, na pozemku je možnost parkování. Obvyklou cenu stanovuji na částku ve výši: 220.000 ,00 Kč (slovy:dvěstědvacettisíckorunčeských)
c) stanovení podílu ve výši id. ¾ na pozemku parcelní číslo St. 419, evidovaného na listu vlastnictví číslo 264, pro obec Kamenice a katastrální území Kamenice u Jihlavy Obvyklá cena podílu ve výši id. ¾ pozemku parcelní číslo St. 419 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 440 m2, byla stanovena na základě situování pozemku v okrajové části obce Kamenice, v katastrálním území Kamenice u Jihlavy, v zástavbě samostatně stojících rodinných a bytových domů, s ohledem na zasíťování pozemku, velikost, orientaci a tvar pozemku, vybavenost obce, stabilizované území, není zde povodňové riziko, pozemek není 8
v žádném ochranném pásmu, je rovinatý, přístup k pozemku je po zpevněné komunikaci, na pozemku je možnost parkování.
Obvyklou cenu podílu ve výši id. 3/4 stanovuji na částku ve výši: 165.000 ,00 Kč (slovy:jednostošedesátpěttisíckorunčeských)
Poznámka: Jedná se o cenu obvyklou zjištěnou dle zákona č. 151/1997 Sb., § 2 o oceňování majetku a dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Velké Meziříčí dne 09.03.2016 Ing. Bořivoj Pejchal
otisk znalecké pečeti
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Brně dne 27.02.1995, č.j. Spr. 2905/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2252 – 24 – 16 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. Velké Meziříčí dne 09.03.2016 Ing. Bořivoj Pejchal 9
Posudek je vypracován jedenkrát v elektronické podobě, dvakrát v listinné podobě, kdy jedno vyhotovení je předáno objednateli posudku, jedno vyhotovení zůstává v archivaci u vyhotovitele posudku. Posudek obsahuje …………….. stran včetně titulního listu.
Příloha: - list vlastnictví číslo 264 a 1039 (obec Kamenice, katastrální území Kamenice u Jihlavy) - snímek katastrální mapy (z nahlížení do katastru nemovitostí, kat. území Kamenice u Jihlavy) - fotodokumentace
10
11
