ZNALECKÝ POSUDEK Stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. pro účely exekučního řízení Výtisk č. 3
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. pro účely exekučního řízení
Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Mgr. Jan Vedral, Exekutorský úřad Praha 3, sídlem Praha 1, Senovážné náměstí 977/24, PSČ 110 00
Číslo znaleckého posudku:
416-24/2016
Znalecký posudek vyhotovil:
Ing. Rastislav Machů, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací podniků, jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 24.11.2005 č.j. Spr. 500/2005
Jmenování Znalce k provedení znaleckého úkonu:
Ke zpracování tohoto znaleckého posudku byl Znalec jmenování Exekutorským úřadem Praha 3, soudním exekutorem Mgr. Janem Vedralem na základě Usnesení č.j. 140 EX 00225/16-057 dne 8.8.2016 (Usnesení nabylo právní moci dne 8.8.2016)
Ocenění provedeno ke dni:
8.8.2016
Počet listů znaleckého posudku:
96 stran textu bez příloh (přílohy jsou řazeny samostatně)
Počet vyhotovených výtisků znaleckého posudku:
3
Datum vyhotovení znaleckého posudku:
(výtisky s pořadovými čísly 1 až 2 pro Objednatele, výtisk s pořadovým číslem 3 pro archiv Znalce) 6.9.2016
Cafetrade, s.r.o.
Obsah 1.
VŠEOBECNÉ ÚDAJE ................................................................................................. 8 1.1. Předmět znaleckého posudku .......................................................................................................... 8 1.2. Objednatel a Znalec .......................................................................................................................... 8 1.3. Zdroje informací a ověření vstupních dat ...................................................................................... 8 1.4. Předpoklady a omezující podmínky .............................................................................................. 11 1.5. Hodnotová báze............................................................................................................................... 11 1.6. Základní zásady aplikované při zpracování posudku ................................................................. 11 1.7. Faktory zohledněné posudkem...................................................................................................... 13 1.8. Den ocenění ..................................................................................................................................... 13 1.9. Zásada „Stand-alone basis“ a „Going concern“ ......................................................................... 14 1.10. Zásada „Highest and Best Use“ .................................................................................................. 14 1.11. Platnost a použitelnost znaleckého posudku ............................................................................ 14 1.12. Obtíže při oceňování .................................................................................................................... 15 1.13. Podnik versus Obchodní závod.................................................................................................. 15 1.14. Obchodní tajemství ...................................................................................................................... 15
2.
POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ .............................................................................. 16
3.
STRATEGICKÁ ANALÝZA....................................................................................... 18
3.1. Společnost Cafetrade, s.r.o. ............................................................................................................ 18 3.2. Základní kapitál, struktura společníků, dispozice s obchodním podílem................................ 18 3.3. Podnikatelské zaměření Cílové společnosti ................................................................................. 19 3.1. Organizační struktura společnosti Cafetrade, s.r.o. .................................................................... 20 3.2. Zaměstnanci ..................................................................................................................................... 20 3.3. Nehmotná práva .............................................................................................................................. 21 3.4. Daňová ztráta společnosti Cafetrade, s.r.o. ................................................................................. 21 3.5. Soudní či mimosoudní spory ......................................................................................................... 21 3.6. Účetnictví Cílové společnosti ........................................................................................................ 21 3.6.1. Vymezení účetní jednotky .................................................................................................... 21 3.6.2. Audit........................................................................................................................................ 21 3.6.3. Kategorizace Cílové společnosti ......................................................................................... 22 4. MAKROEKONOMICKÁ ANALÝZA, ANALÝZA ODVĚTVÍ, FINANČNÍ ANALÝZA .......................................................................................................................... 23 4.1. Makroekonomická analýza ............................................................................................................. 23 4.1.1. Česká republika...................................................................................................................... 23 4.1.2. Eurozóna a další teritoria ..................................................................................................... 27 4.1.3. Závěr z Makroekonomické analýzy .................................................................................... 28 4.2. Stručný náhled na situaci v odvětví ............................................................................................... 28 4.2.1. Podnikatelské zaměření ........................................................................................................ 28 Strana 3
Cafetrade, s.r.o.
4.2.2. Konkurence v okolí .............................................................................................................. 28 4.2.3. Situace v turismu ................................................................................................................... 29 4.2.4. Důvody pozitivního vývoje turismu v ČR ......................................................................... 29 4.2.5. Smlouva o nájmu nebytových prostor s Městskou částí Praha 5 ................................... 30 4.2.6. Smlouva o poskytování služeb ............................................................................................ 31 4.2.7. Budoucnost oboru ................................................................................................................ 31 4.3. Finanční analýza Cílové společnosti ............................................................................................. 32 4.3.1. Časový horizont a cíl finanční analýzy ............................................................................... 32 4.3.2. Finanční analýza .................................................................................................................... 32 4.3.3. Závěr z finanční analýzy ....................................................................................................... 40 5. POUŽITÉ ZPŮSOBY OCENĚNÍ ............................................................................ 42 5.1. Metoda diskontovaného peněžního toku DCF equity ............................................................... 42 5.2. Substanční (majetková) metoda ..................................................................................................... 43 5.3. Důvody použití vybraných metod................................................................................................. 44 6.
FINANČNÍ PLÁN ..................................................................................................... 46
6.1. Účel Finančního plánu .................................................................................................................... 46 6.2. Délka trvání Finančního plánu ...................................................................................................... 46 6.3. Východiska pro tvorbu Finančního plánu ................................................................................... 46 6.4. Stručné shrnutí Finančního plánu ................................................................................................. 52 7.
VÝCHOZÍ ÚVAHA PŘED OCENĚNÍM ................................................................. 53
8.
POSUDEK .................................................................................................................. 54
8.1. Výnosová metoda DCF equity ...................................................................................................... 54 8.1.1. Volné peněžní toky (FCFE) ................................................................................................ 54 8.1.2. Náklady na vlastní kapitál..................................................................................................... 58 8.1.3. Dílčí hodnota čistého obchodního majetku ...................................................................... 64 8.1.4. Hodnota neprovozního majetku a závazků....................................................................... 65 8.1.5. Náklady na likvidaci po ukončení životnosti podniku ..................................................... 66 8.1.6. Hodnota čistého obchodního majetku výnosovou metodou ......................................... 66 8.2. Substanční (majetková) metoda ..................................................................................................... 67 8.2.1. Samostatné movité věci a soubory movitých věcí ............................................................ 67 8.2.2. Zásoby..................................................................................................................................... 71 8.2.3. Krátkodobé pohledávky ....................................................................................................... 71 8.2.4. Krátkodobý finanční majetek .............................................................................................. 72 8.2.5. Časové rozlišení aktiv ........................................................................................................... 72 8.2.6. Mimobilanční aktiva.............................................................................................................. 73 8.2.7. Rekapitulace ocenění majetku ............................................................................................. 76 8.2.8. Dlouhodobé závazky ............................................................................................................ 77 8.2.9. Krátkodobé závazky ............................................................................................................. 77 8.2.10. Bankovní úvěry a výpomoci ................................................................................................ 78 8.2.11. Časové rozlišení pasivní ....................................................................................................... 78 Strana 4
Cafetrade, s.r.o.
8.2.12. Mimobilanční pasiva ............................................................................................................. 78 8.2.13. Rekapitulace ocenění závazků (cizí zdroje + časové rozlišení + mimobilanční pasiva) 79 8.2.14. Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. na bázi substanční (majetkové) metody .............................................................................................................. 80 9. ROZPRAVA K DOSAŽENÝM VÝSLEDKŮM ......................................................... 81 9.1. Stanovení hodnoty čistého obchodního majetku Cílové společnosti ...................................... 81 9.2. Zjištění ceny (hodnoty) obchodního podílu bez vlivu srážky za minoritu a omezeného převodu 83 9.3. Aplikace srážky za minoritu ........................................................................................................... 83 9.4. Aplikace vlivu omezeného převodu .............................................................................................. 84 9.5. Stanovení hodnoty oceňovaného obchodního podílu ............................................................... 85 9.6. Hodnota versus cena ....................................................................................................................... 86 10. ČÁSTKA, KTEROU SE OCEŇUJE OBCHODNÍ PODÍL NA SPOLEČNOSTI CAFETRADE, S.R.O. ........................................................................................................ 87 11. ODPOVĚDI NA OTÁZKY STANOVENÉ ZNALCI ............................................... 88 12. CELKOVÁ REKAPITULACE ................................................................................... 90 13. PROHLÁŠENÍ O NEZÁVISLOSTI.......................................................................... 93 14. ZNALECKÁ DOLOŽKA ............................................................................................ 94 15. POUŽITÁ LITERATURA ......................................................................................... 95 16. PŘÍLOHY ................................................................................................................... 96
Strana 5
Cafetrade, s.r.o.
Seznam tabulek Tabulka č. 1: Základní identifikace společnosti Cafetrade, s.r.o. ......................................................... 18 Tabulka č. 2: Ochranné známky ............................................................................................................... 21 Tabulka č. 3: Kategorizace účetních jednotek ........................................................................................ 22 Tabulka č. 4: HDP ve stálých cenách ...................................................................................................... 23 Tabulka č. 5: HDP v běžných cenách ..................................................................................................... 24 Tabulka č. 6: Inflace ................................................................................................................................... 24 Tabulka č. 7: Míra nezaměstnanosti......................................................................................................... 24 Tabulka č. 8: Státní dluhopisy 10Y .......................................................................................................... 24 Tabulka č. 9: Sazba PRIBOR 3M............................................................................................................. 25 Tabulka č. 10: Směnné kurzy .................................................................................................................... 25 Tabulka č. 11: Hrubý domácí produkt ve stálých cenách a inflace Eurozóny .................................. 27 Tabulka č. 12: Relativní struktura dlouhodobého majetku .................................................................. 32 Tabulka č. 13: Relativní struktura oběžných aktiv ................................................................................. 33 Tabulka č. 14: Absolutní struktura oběžných aktiv ............................................................................... 33 Tabulka č. 15: Výkony ............................................................................................................................... 35 Tabulka č. 16: Výkonová spotřeba........................................................................................................... 35 Tabulka č. 17: Ukazatele výkonové spotřeby ......................................................................................... 36 Tabulka č. 18: Provozní a finanční výsledky hospodaření ................................................................... 36 Tabulka č. 19: EBIT a EBITDA .............................................................................................................. 37 Tabulka č. 20: Ostatní provozní a finanční výnosy a náklady.............................................................. 37 Tabulka č. 21: Výsledky hospodaření ...................................................................................................... 38 Tabulka č. 22: Ukazatelé rentability ......................................................................................................... 38 Tabulka č. 23: Ukazatelé likvidity ............................................................................................................. 38 Tabulka č. 24: Doby obratu zásob ........................................................................................................... 39 Tabulka č. 25: Doby obratu krátkodobých pohledávek a závazků z obchodních vztahů ............... 39 Tabulka č. 26: Investice do provozně nutného pracovního kapitálu (I. část) ................................... 54 Tabulka č. 27: Investice do provozně nutného pracovního kapitálu (II. část) .................................. 55 Tabulka č. 28: Výpočet peněžních toků FCFE – I. část ....................................................................... 56 Tabulka č. 29: Výpočet peněžních toků FCFE – II. část ..................................................................... 57 Tabulka č. 30: Porovnání inflace v ČR a USA ....................................................................................... 62 Tabulka č. 31: Náklady na vlastní kapitál ................................................................................................ 64 Tabulka č. 32: Kumulovaný volný peněžní tok FCFE pro vlastníky (I. část) ................................... 65
Strana 6
Cafetrade, s.r.o.
Tabulka č. 33: Kumulovaný volný peněžní tok FCFE pro vlastníky (II. část) .................................. 65 Tabulka č. 34: Ochranné známky............................................................................................................. 73 Tabulka č. 35: Rekapitulace ocenění majetku ......................................................................................... 76 Tabulka č. 36: Rekapitulace ocenění závazků......................................................................................... 79 Tabulka č. 37: Hodnota čistého obchodního majetku společnosti na bázi substanční (majetkové) metody ......................................................................................................................................................... 80 Tabulka č. 38: Srážka za minoritu ............................................................................................................ 84 Tabulka č. 39: Základní identifikace společnosti Cafetrade, s.r.o........................................................ 90
Seznam vzorců Vzorec č. 1: Vzorec pro výpočet nákladů na vlastní kapitál ................................................................ 58 Vzorec č. 2: Míra zadluženosti podniku .................................................................................................. 60 Vzorec č. 3: Vztah mezi betou zadlužené společnosti a betou při nulovém zadlužení ................... 60 Vzorec č. 4: Hodnota čistého obchodního majetku na bázi výnosové metody ................................ 66 Vzorec č. 5: Výpočet technické hodnoty ................................................................................................ 70
Strana 7
Cafetrade, s.r.o.
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1.1. Předmět znaleckého posudku Na základě Usnesení č.j. 140 EX 00225/16-057 ze dne 8.8.2016, které vydal Soudní exekutor Mgr. Jan Vedral, Exekutorský úřad Praha 3, sídlem Praha 1, Senovážné náměstí 977/24, PSČ 110 00, jsem obdržel znalecký úkol stanovit cenu (hodnotu) obchodního podílu Povinného o velikosti 35,625% na společnosti Cafetrade, s.r.o., sídlem Praha 5, Malá Strana, Zborovská 124/68, PSČ 150 00, IČ 250 35 096, zapsané do Obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 86358 (dále také jen „Cílová společnost“), a to pro účely exekučního řízení. Povinným je společník na Cílové společnosti p. Petr Svoboda, nar. 23.10.1972 (dále také jen „Povinný“), oprávněným je p. Jan Bejsovec, nar. 26.2.1965, trvale bytem Praha-Smíchov, Janáčkovo nábřeží 476/43, PSČ 150 00 (dále také jen „Oprávněný“). Popis předmětu ocenění je uveden v kapitole č. 2 - Popis předmětu ocenění, použité metodické přístupy k ocenění jsou součástí kapitoly č. 5 - Použité způsoby ocenění. V Usnesení č.j. 140 EX 00225/16-057 se Znalci ke zpracování znaleckého posudku ukládá následující: a) uveďte cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu; b) uveďte cenu obecnou, za níž je obchodní podíl v dražbě prodejný; c) uveďte jiné okolnosti související s obchodním podílem dle zvážení Znalce. Předmětem ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku je obchodní podíl ve vlastnictví p. Petra Svobody, nar. 23.10.1972 ve výši 35,625% na základním kapitálu Cílové společnosti, který odpovídá vkladu ve výši 152 tis. Kč, a to pro účely exekučního řízení.
1.2. Objednatel a Znalec Objednatelem znaleckého posudku je soudní exekutor Mgr. Jan Vedral, Exekutorský úřad Praha 3, sídlem Praha 1, Senovážné náměstí 977/24, PSČ 110 00 (dále také jen „Objednatel“). Znalecký posudek zpracoval Ing. Rastislav Machů, znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací podniků (dále také jen „Znalec“). Ke zpracování tohoto znaleckého posudku byl Znalec jmenování Exekutorským úřadem Praha 3, soudním exekutorem Mgr. Janem Vedralem na základě Usnesení č.j. 140 EX 00225/16-057 ze dne 8.8.2016.
1.3. Zdroje informací a ověření vstupních dat Znalecký posudek vychází z údajů poskytnutých jeho Objednatelem a managementem společnosti Cafetrade, s.r.o. Tyto zdroje považuji za věrohodné. Pro účely tohoto znaleckého posudku jsem měl k dispozici následující podkladové materiály, z nichž znalecký posudek vychází:
Výpis z Obchodního rejstříku společnosti Cafetrade, s.r.o. s údaji platnými ke dni 1.8.2016 (zdroj: webové stránky https://or.justice.cz/ v sekci pro Obchodní rejstřík); Strana 8
Cafetrade, s.r.o.
Usnesení Exekutorského úřadu Praha 3 č.j. 140 EX 00225/16-057 ze dne 8.8.2016 (zdroj: Objednatel);
Vyrozumění Exekutorského úřadu Praha 3 o zapsání doložky o provedení exekuce do Rejstříku zahájených exekucí a právní moci exekučního příkazu ze dne 8.8.2016 (zdroj: Objednatel);
Rozvaha a výkaz zisku a ztráty společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 (zdroj: Cílová společnost);
Obratová předvaha společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 (zdroj: Cílová společnost);
Rozvaha a výkaz zisku a ztráty společnosti Cafetrade, s.r.o. k 31.12.2015 (zdroj: Cílová společnost);
Rozvaha a výkaz zisku a ztráty společnosti Cafetrade, s.r.o. k 31.12.2014 (zdroj: Cílová společnost);
Rozvaha a výkaz zisku a ztráty společnosti Cafetrade, s.r.o. k 31.12.2013 (zdroj: Cílová společnost);
Účetní soupis dlouhodobého majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 (zdroj: Cílová společnost);
Soupis pohledávek z obchodních vztahů společnosti Cafetrade, s.r.o. ze syntetického účtu č. 311 k 30.6.2016 (zdroj: Cílová společnost);
Přiznání k dani z příjmů právnických osob společnosti Cafetrade, s.r.o. za zdaňovací období od 1.1.2015 do 31.12.2015 (zdroj: Cílová společnost);
Společenská smlouva společnosti Cafetrade, s.r.o. ze dne 16.7.2014 (zdroj: webové stránky https://or.justice.cz/ v sekci pro Sbírku listin);
Smlouva o nájmu nebytových prostor č. 53/2001, uzavřená mezi Hlavním městem Praha – Městskou částí Praha 5 (Pronajímatel) a společnosti ADVANTAGE INVESTMENT SOLUTIONS s.r.o. (Nájemce) dne 12.11.2001 (zdroj: Cílová společnost);
Dodatek č. 2/2007 ke Smlouvě o nájmu nebytových prostor č. 53/2001, uzavřený mezi Městskou částí Praha 5 (Pronajímatel) a společností Cafetrade, s.r.o. (Nájemce) dne 16.3.2007 (zdroj: Cílová společnost);
Dodatek č. 3/2009 ke Smlouvě o nájmu nebytových prostor č. 53/2001, uzavřený mezi Městskou částí Praha 5 (Pronajímatel) a společností Cafetrade, s.r.o. (Nájemce) dne 23.11.2009 (zdroj: Cílová společnost);
Smlouva o úvěru č. 3760/14/021/SME/PRP, uzavřená mezi Raiffeisenbank a.s. (Banka) a společností Cafetrade, s.r.o. (Klient) dne 22.10.2014 (zdroj: Cílová společnost);
Smlouva o finančním leasingu, uzavřená mezi společností IMPULS-Leasing-AUSTRIA s.r.o. (Pronajímatel) a společností Cafetrade, s.r.o. (Nájemce) dne 3.9.2008 (zdroj: Cílová společnost);
Informace o úročených cizích zdrojích dle stavu k 30.6.2016 (zdroj: Cílová společnost);
Strana 9
Cafetrade, s.r.o.
Informace o nehmotných právech, sporech, mimobilančním a neprovozním majetku a závazcích (zdroj: Cílová společnost);
Popisné údaje (zdroj: Cílová společnost);
Další doplňkové podklady, ústní komentáře a vysvětlení (zdroj: Cílová společnost a Objednatel).
Při zpracování znaleckého posudku jsem použil také další zdroje: Vlastní šetření v provozovně Cílové společnosti na adrese Praha 5, Vítězná 124/5, PSČ 150 00 (dne 16.8.2016 za účasti p. Bureše, Ing. Kronďáka a Ing. Berglové, Ph.D.); Operativní konzultace s managementem Cílové společnosti; Právní předpisy; Vlastní archiv;
Materiál „Informace ČNB k oceňování účastnických cenných papírů pro účely povinných nabídek převzetí, veřejných návrhů smlouvy a vytěsnění (OCE)“ – verze 1.0 z července 2010 (viz webové stránky http://www.cnb.cz/);
Metodický materiál „Znalecké posudky pro účely povinných nabídek převzetí a veřejných návrhů smluv o koupi účastnických cenných papírů (ZNAL)“ s přílohami „Obsahové náležitosti znaleckého posudku (ZNAL Příl. 1)“ a „Nedostatky znaleckých posudků (ZNAL Příl. 2)“, který aktualizovala Komise pro cenné papíry v roce 2004 (viz webové stránky http://www.cnb.cz/);
Prezentace Komise pro cenné papíry s označením „Zkušenosti KCP se znaleckými posudky“ z října 2005 (viz webové stránky http://www.cnb.cz/);
Internet a veřejné databáze;
Sbírka listin rejstříkového soudu (webové stránky https://or.justice.cz/ v sekci pro Sbírku listin);
Neveřejná databáze zpravodajského serveru hospodářských novin (webová stránka http://www.vyhledavani.ihned.cz);
Materiál „Makroekonomická predikce České republiky“ vydávaný Ministerstvem financí ČR, odborem Finanční politiky s aktualizací 7/2016 (webové stránky http://www.mfcr.cz/);
Materiál „Economic Forecast – Spring 2016“, který publikovala European Commission, Directorate-General for Economic and Financial Affairs na webových stránkách http://ec.europa.eu/;
Materiál „Analýza vývoje ekonomiky ČR za rok 2015“, který vydává Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR (zdroj: http://www.mpo.cz/); Materiál „Příjezdový cestovní ruch 2015 až 2016 – Závěrečná zpráva za rok 2015, který vydala agentura CzechTourism (zdroj: webové stránky http://www.czechtourism.cz/); Další média (zejména periodika, literatura uvedená v kapitole č. 15 - Použitá literatura, apod.); Další zdroje.
Strana 10
Cafetrade, s.r.o.
1.4. Předpoklady a omezující podmínky Při zpracování tohoto znaleckého posudku jsem vycházel z následujících předpokladů a omezujících podmínek:
Údaje o skutečnostech obsažených ve znaleckém posudku považuji za pravdivé a správné.
Při zpracování tohoto znaleckého posudku jsem vycházel ze zdrojů uvedených v kapitole č. 1.3 - Zdroje informací a ověření vstupních dat. Při zpracování tohoto znaleckého posudku jsem dále využil literaturu uvedenou v kapitole č. 15 - Použitá literatura.
Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou mými osobními, nezaujatými a dle mého názoru profesionálními analýzami, názory a závěry.
V souladu s tím, co je uvedeno v kapitole č. 13 - Prohlášení o nezávislosti, konstatuji, že nemám žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje osobní zájem nebo zaujatost vzhledem k výsledku znaleckého posudku.
1.5. Hodnotová báze Základnou pro stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. pro účely exekučního řízení v tomto znaleckém posudku je objektivizovaná (tržní) hodnota vyjádřená v peněžních jednotkách (v české právní terminologii cena obvyklá). Tato objektivizovaná tržní hodnota je definována v souladu s doporučením Evropského sdružení odhadců majetku TEGoVA (The European Group Of Valuers Of Fixed Assets) jako „finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o dané věci“. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů: „obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, a to ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího, nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě, vyplývající z osobního vztahu k nim“.
1.6. Základní zásady aplikované při zpracování posudku Při zpracování tohoto posudku jsem aplikoval základní zásady akcentující objektivitu ocenění, nezávislost Znalce a transparentnost použitých postupů. Jedná se především o následující zásady: a) Komplexnost Dle mého názoru ocenění nezávisle, nestranně a komplexně přihlíží ke všem známým relevantním skutečnostem, ke kterým mohlo být při jeho zpracování přihlédnuto.
Strana 11
Cafetrade, s.r.o.
b) Úplnost Ocenění považuji za úplné, neboť dle mého mínění obsahuje veškeré náležitosti, které zabezpečují jednoznačně transparentní a plně použitelný výstup. c) Vnitřní konzistence Ocenění je vnitřně konzistentní. Dle mého názoru byly při zpracování tohoto posudku použity postupy a metody v souladu s obecnými předpoklady a principy. d) Nezávislost, nestrannost Konstatuji, že nejsem žádným způsobem závislý na výsledku ocenění (viz prohlášení v kapitole č. 13 Prohlášení o nezávislosti). e) Opakovatelnost ocenění Dle mého mínění je ocenění opakovatelné, což znamená, že je kýmkoliv přezkoumatelné. Vzhledem k transparentním a obecně známým postupům může Objednatel tohoto posudku přezkoumat použitý postup při ocenění. f) Důvodnost a odůvodněnost V tomto posudku byly důvodně a odůvodněně použity takové metodické postupy, které byly vhodné, přiměřené a plně vyhovující relevantním informacím, které jsem měl k dispozici (viz kapitola č. 5 - Použité způsoby ocenění). g) Vzájemná kontrola V rámci tohoto posudku bylo v souladu s přiměřeně aplikovaným nepřímým požadavkem ust. § 143 odst. 3 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) (dále také jen „ZOK“) použito vícero metodických postupů. Více metod tak umožňuje vzájemnou kontrolu dosažených dílčích výsledků. h) Spolehlivost Jak je uvedeno v kapitole č. 1.3 - Zdroje informací a ověření vstupních dat, považuji zdroje, z nichž bylo čerpáno pro účely tohoto posudku, za věrohodné. i) Relevantnost Dle mého názoru jsou údaje použité v tomto posudku relevantní a nezbytné pro kvalitní zpracování. j) Transparentnost Údaje, použité v rámci tohoto znaleckého posudku, jsou transparentní. Jak je uvedeno v kapitole č. 1.3 - Zdroje informací a ověření vstupních dat, znalecký posudek vychází z údajů poskytnutých jeho Objednatelem, managementem Cílové společnosti a získaných z dostupných veřejných zdrojů. Tyto zdroje považuji za věrohodné. Zdroje jednotlivých podkladů a dat jsou ve znaleckém posudku označeny.
Strana 12
Cafetrade, s.r.o.
1.7. Faktory zohledněné posudkem Znalecký posudek vychází z premisy, že faktory, které by mohly významně ovlivnit hledanou hodnotu, by měly být při ocenění zohledněny. Jedná se především o tyto:
účel ocenění;
vymezení předmětu ocenění;
celkový podíl oceňovaného obchodního podílu na základním kapitálu a na hlasovacích právech;
převoditelnost oceňovaného obchodního podílu;
struktura společníků společnosti Cafetrade, s.r.o.;
aktuální podnikatelské aktivity společnosti Cafetrade, s.r.o.;
odvětví, v němž podniká společnost Cafetrade, s.r.o.;
majetková hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o.;
výnosová hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o.;
organizace společnosti Cafetrade, s.r.o.;
zaregistrovaná nehmotná práva;
účetnictví Cílové společnosti;
struktura financování Cílové společnosti;
rizika dalšího fungování Cílové společnosti;
mimobilanční a neprovozní majetek a závazky společnosti Cafetrade, s.r.o.;
rizika podnikání spojená se smluvními vztahy provozovatele s vlastníkem objektu na adrese Praha 5, Vítězná 124/5, PSČ 150 00;
měnová, obchodní, provozní, finanční rizika podnikání v daném oboru;
aktuální podnikatelská rizika v oboru.
Všechny tyto a další faktory byly prošetřovány z dostupných informačních zdrojů a jejich působení a váhy byly přímo či nepřímo zahrnuty do znaleckého posudku.
1.8. Den ocenění Za den ocenění pro stanovení hodnoty obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. považuji termín 8.8.2016 (tento den bylo vydáno Usnesení Exekutorského úřadu Praha 3 č.j. 140 EX 00225/16-057, na základě kterého jsem byl stanoven Znalcem pro daný znalecký úkon). Vzhledem k tomu, že Cílová společnost neprováděla účetní závěrku k datu ocenění, tj. k 8.8.2016, v některých případech jsem pro účely stanovení hodnoty obchodního podílu na Cílové společnosti použil výkazy z poslední Cílovou společností provedené měsíční účetní závěrky, a to k 30.6.2016 (tato závěrka nebyla auditována). Údaje k 31.7.2016 či k jakémukoliv jinému datu před 8.8.2016 nebyly k datu zpracování tohoto posudku k dispozici. Pro účely tohoto posudku nepovažuji posun mezi datem ocenění (tj. k 8.8.2016) a datem vyhotovených výkazů,
Strana 13
Cafetrade, s.r.o.
z nichž se při výpočtu v některých momentech1 vychází (tj. k 30.6.2016), za významný. Údaje k 30.6.2016 považuji za dostatečně reprezentativní a přiměřené účelu ocenění. Aplikace dat z poslední Cílovou společností provedené měsíční účetní závěrky, a to k 30.6.2016, je ve vztahu k datu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku zcela korektní a je v souladu s diskusí v kapitole č. 3.5. materiálu „Informace ČNB k oceňování účastnických cenných papírů pro účely povinných nabídek převzetí, veřejných návrhů smlouvy a vytěsnění (OCE)“ – verze 1.0 z července 2010 (viz webové stránky http://www.cnb.cz/).
1.9. Zásada „Stand-alone basis“ a „Going concern“ Ocenění je prováděno v souladu se zásadou „Stand-alone basis“, tj. oceňuje se tak, jako by nenastaly skutečnosti, kvůli kterým je ocenění prováděno. Ocenění je prováděno za předpokladu nezměněného pokračování podnikatelských aktivit společnosti Cafetrade, s.r.o. i po realizaci transakce, kvůli níž je vyhotoven tento znalecký posudek (tzv. „going concern princip“), byť s omezením (viz kapitola č. 7 - Výchozí úvaha před oceněním).
1.10. Zásada „Highest and Best Use“ V tomto znaleckém posudku jsem vycházel z principu „Highest and Best Use“, což odpovídá nejlepšímu a nejvyššímu využití předmětu ocenění. Aplikace tohoto principu představuje jednu z podmínek definice tržní hodnoty ve smyslu Mezinárodních i Evropských oceňovacích standardů, přičemž nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální užití, které je fyzicky reálné, technicky podložené, finančně přiměřené a směřuje k nejvyšší hodnotě předmětu ocenění (viz např. kapitola č. 3 Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků (VŠE, Praha 2007)).
1.11. Platnost a použitelnost znaleckého posudku Podotýkám, že případné odchylky, které mohou v budoucnosti nastat částečně z důvodu určitých nejistot v tuzemském podnikatelském prostředí, celkového rámcového vývoje české ekonomiky a z dalších rizik vztahujících se k předmětu ocenění, si mohou časem vyžádat odpovídající korekce. Z toho důvodu považuji tento znalecký posudek za platný do doby 6 měsíců od data jeho vyhotovení. Znalecký posudek je použitelný pouze ve vztahu k vymezenému předmětu ocenění specifikovanému v kapitole č. 1.1 - Předmět znaleckého posudku a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoliv jiným případům. Znalecký posudek je zapotřebí vnímat jako konzistentní celek a nelze jeho jednotlivé části samostatně jakkoliv interpretovat. Současně si dovoluji konstatovat, že pokud by došlo k významnějším změnám vstupních údajů, z nichž vycházely propočty v rámci tohoto znaleckého posudku, považoval bych za potřebnou aktualizaci tohoto znaleckého posudku stran nových zjištění.
1
Především při konstrukci substanční (majetkové) metody a výnosové metody DCF equity.
Strana 14
Cafetrade, s.r.o.
1.12. Obtíže při oceňování V průběhu prací na tomto znaleckém posudku jsem se nesetkal s žádnými zvláštními (neobvyklými) potížemi, které by byly nadstandardní při obdobné práci.
1.13. Podnik versus Obchodní závod V tomto znaleckém posudku jsem v některých případech používal historicky původní termín „Podnik“. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů tento termín nahradil pojmem „Obchodní závod“. V obou případech se jedná o totéž. Jinými slovy, pojem Obchodní závod nahradil dříve užívaný pojem Podnik. Obchodní závod je zákonem definován jako organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil, a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti (viz ust. § 502 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále také jen „NOZ“).
1.14. Obchodní tajemství Jak je uvedeno v kapitole č. 1.3 - Zdroje informací a ověření vstupních dat, pro účely tohoto znaleckého posudku jsem od managementu Cílové společnosti disponoval vybranými smluvními dokumenty, na základě nichž si společnost Cafetrade, s.r.o. pronajímá nebytové prostory k provozování podniku Café Savoy. Stejně tak jsem disponoval Úvěrovou smlouvou s Raiffeisenbank a.s. Managementem Cílové společnosti jsem byl upozorněn na to, že tyto smluvní dokumenty je zapotřebí považovat za obchodní tajemství ve smyslu ust. § 504 NOZ. Toto upozornění vnímám a akceptuji jej. Proto jsem v tomto znaleckém posudku uváděl z předmětných Smluv pouze nezbytně nutné informace, potřebné k zachování pravidla přezkoumatelnosti posudku. Předmětné smluvní dokumenty jsem z téhož důvodu neuváděl do příloh znaleckého posudku a jsou uloženy v archivu Znalce.
Strana 15
Cafetrade, s.r.o.
2. POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Společnost Cafetrade, s.r.o. měla k datu ocenění základní kapitál ve výši 400 tis. Kč. Cílová společnost měla k datu ocenění následující společníky: p. Petr Svoboda, nar. 23.10.1972 (Povinný) => obchodní podíl na Cílové společnosti ve výši 35,625% odpovídající vkladu ve výši 152 tis. Kč. Tato osoba je osobou Povinnou. Exekučním příkazem č.j. 140 EX 00225/16-056 ze dne 14.7.2016, vydaným Soudním exekutorem Mgr. Janem Vedralem, Exekutorský úřad Praha 3, pověřeným provedením exekuce, které vydal Obvodní soud pro Prahu 10, kterým byla nařízena exekuce postižením obchodního podílu Povinného, tj. p. Petra Svobody, nar. 23.10.1972, jako společníka ve společnosti Cafetrade, s.r.o., IČ 250 35 096. Povinnému se zakazuje jakkoli s obchodním podílem nakládat; p. Tomáš Karpíšek, nar. 7.8.1969 => obchodní podíl na Cílové společnosti ve výši 35,625% odpovídající vkladu ve výši 133 tis. Kč; p. Oldřich Bureš, nar. 7.3.1975 => obchodní podíl na Cílové společnosti ve výši 23,75% odpovídající vkladu ve výši 95 tis. Kč; p. Roman Frencl, nar. 6.11.1975 => obchodní podíl na Cílové společnosti ve výši 5% odpovídající vkladu ve výši 20 tis. Kč. Společenská smlouva Cílové společnosti ze dne 16.7.2014, kterou jsem měl k dispozici, upravuje podíly jednotlivých společníků na hlasovacích právech takto: „podíl společníka se neurčuje podle poměru jeho vkladu na tento podíl připadající k výši základního kapitálu, ale je určen touto Společenskou smlouvou. Společník může vlastnit i více podílů, a to i jiného druhu“ (viz část první, článek 6 odst. 2. Společenské smlouvy). Společníci se podílejí na zisku určeném valnou hromadou k rozdělení mezi společníky v poměru svých podílů (viz část druhá, článek 1. odst. 2. Společenské smlouvy). Každý společník má jeden hlas na každé celé jedno procento svého podílu (viz část druhá, článek 2. odst. 5. písm. b) Společenské smlouvy). Pokud není v zákoně stanovena kvalifikovaná většina, jsou rozhodnutí přijímána alespoň tří čtvrtinovou většinou (75%) hlasů přítomných společníků (viz část druhá, článek 2. odst. 5. písm. c) Společenské smlouvy), a dále s následujícími výjimkami, pro jejichž schválení je vyžadována tří čtvrtinová většina hlasů všech společníků (viz část druhá, článek 2. odst. 5. písm. d) Společenské smlouvy): -
přijetí rozhodnutí o změně obsahu Společenské smlouvy;
-
rozhodnutí, jehož důsledkem se mění Společenská smlouva (též udělení souhlasu s převodem podílu, se změnou základního kapitálu);
-
rozhodnutí o připuštění nepeněžitého vkladu či o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči společnosti proti pohledávce na splnění vkladové povinnosti;
-
rozhodnutí o zrušení společnosti s likvidací;
-
schválení smlouvy o vypořádání újmy.
Strana 16
Cafetrade, s.r.o.
Společník je oprávněn se souhlasem valné hromady převést svůj podíl nebo jeho část na jiného společníka (viz část druhá, článek 5. odst. 1. Společenské smlouvy). Společník je oprávněn se souhlasem valné hromady převést svůj podíl nebo jeho část na třetí osobu (viz část druhá, článek 5. odst. 2. Společenské smlouvy). Při převodu podílu mají společníci předkupní právo k převáděnému podílu, a to v poměru výše jejich podílů (viz část druhá, článek 5. odst. 4. Společenské smlouvy). Podíl se dědí a podíl lze zastavit za podmínek stanovených zákonem (viz část druhá, článek 5. odst. 5. a 6. Společenské smlouvy). Podíl lze rozdělit za účelem jeho převodu, přechodu nebo jeho rozdělení na více podílů (společník vlastní více podílů stejného druhu) (viz část druhá, článek 5. odst. 7. Společenské smlouvy). Předmětem ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku je obchodní podíl na společnosti Cafetrade, s.r.o. ve výši 35,625% odpovídající vkladu ve výši 152 tis. Kč, který je v majetku p. Petra Svobody, nar. 23.10.1972, a to pro účely exekučního řízení.
Strana 17
Cafetrade, s.r.o.
3. STRATEGICKÁ ANALÝZA 3.1. Společnost Cafetrade, s.r.o. Společnost Cafetrade, s.r.o. je zapsaná do Obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 86358. Její stručná identifikace je následující: Tabulka č. 1: Základní identifikace společnosti Cafetrade, s.r.o. Obchodní firma
Cafetrade, s.r.o.
Sídlo
Praha 5, Malá Strana, Zborovská 124/68, PSČ 150 00
IČ
250 35 096
Právní forma
Společnost s ručením omezeným
Den zápisu do obchodního rejstříku
30.3.1998
Předmět podnikání
Hostinská činnost Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona Prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin
Výpis z Obchodního rejstříku společnosti Cafetrade, s.r.o. s údaji platnými ke dni 1.8.2016 (zdroj: webové stránky https://or.justice.cz/ v sekci pro Obchodní rejstřík) je uveden v příloze č. 2 tohoto znaleckého posudku.
3.2. Základní kapitál, struktura s obchodním podílem
společníků,
dispozice
Společnost Cafetrade, s.r.o. měla k datu ocenění základní kapitál ve výši 400 tis. Kč. Cílová společnost měla k datu ocenění následující společníky: p. Petr Svoboda, nar. 23.10.1972 (Povinný) => obchodní podíl na Cílové společnosti ve výši 35,625% odpovídající vkladu ve výši 152 tis. Kč. Tato osoba je osobou Povinnou. Exekučním příkazem č.j. 140 EX 00225/16-056 ze dne 14.7.2016, vydaným Soudním exekutorem Mgr. Janem Vedralem, Exekutorský úřad Praha 3, pověřeným provedením exekuce, které vydal Obvodní soud pro Prahu 10, kterým byla nařízena exekuce postižením obchodního podílu Povinného, tj. p. Petra Svobody, nar. 23.10.1972, jako společníka ve společnosti Cafetrade, s.r.o., IČ 250 35 096. Povinnému se zakazuje jakkoli s obchodním podílem nakládat; p. Tomáš Karpíšek, nar. 7.8.1969 => obchodní podíl na Cílové společnosti ve výši 35,625% odpovídající vkladu ve výši 133 tis. Kč; p. Oldřich Bureš, nar. 7.3.1975 => obchodní podíl na Cílové společnosti ve výši 23,75% odpovídající vkladu ve výši 95 tis. Kč; p. Roman Frencl, nar. 6.11.1975 => obchodní podíl na Cílové společnosti ve výši 5% odpovídající vkladu ve výši 20 tis. Kč.
Strana 18
Cafetrade, s.r.o.
Dispozice s obchodními podíly na Cílové společnosti jsou detailně popsány v kapitole č. 2 - Popis předmětu ocenění. Za zcela zásadní práva a povinnosti, spojená s oceňovaným obchodním podílem a mající bezprostřední vliv na hledanou hodnotu v tomto znaleckém posudku, považuji následující (zkrácený výběr Znalce): Převod obchodního podílu je podmíněn souhlasem valné hromady (tedy včetně oceňovaného obchodního podílu). O zásadních záležitostech je rozhodováno tří čtvrtinovou většinou hlasů společníků přítomných na valné hromadě, a potažmo tří čtvrtinovou většinou hlasů všech společníků.
3.3. Podnikatelské zaměření Cílové společnosti Podle Výpisu z Obchodního rejstříku, uvedeného v příloze č. 2 tohoto posudku, má společnost Cafetrade, s.r.o. následující podnikatelská oprávnění:
Hostinská činnost;
Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona;
Prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin.
Podle Výpisu z registru ekonomických subjektů (viz webové stránky http://wwwinfo.mfcr.cz) a klasifikace ekonomických činností CZ-NACE vykazovala společnost Cafetrade, s.r.o. následující podnikatelské činnosti:
Stravování v restauracích, u stánků a v mobilních zařízeních => klasifikace podle CZNACE 56100;
Zprostředkování velkoobchodu a velkoobchod v zastoupení => klasifikace podle CZNACE 461;
Nespecializovaný velkoobchod => klasifikace podle CZ-NACE 4690;
Maloobchod v nespecializovaných prodejnách => klasifikace podle CZ-NACE 471;
Maloobchod s nápoji => klasifikace podle CZ-NACE 4725.
Podle webových stránek http://cafesavoy.ambi.cz/cz provozuje Cílová společnost restauraci a kavárnu Café Savoy na adrese Praha 5, Vítězná 124/5, PSČ 150 00.
Strana 19
Cafetrade, s.r.o.
Obrázek č. 1: Restaurace a kavárna Café Savoy (pohled z ulice Vítězná)
Tato restaurace a kavárna navazuje na prvorepublikovou kavárenskou atmosféru. Za speciality tohoto podniku lze považovat bohaté snídaně a pokrmy z gourmet menu. Vlastní pekárna nabízí denně čerstvé cukrářské a pekařské výrobky. Jde o nekuřáckou restauraci na velmi frekventovaném místě v Praze 5 nedaleko Újezda a Národního divadla (přes most Legií). Podnik disponuje cca 100 místy k sezení. Celková užitná plocha prostor činí 447 m2 včetně zázemních prostor. Provozní plochy jsou zhruba poloviční.
3.1. Organizační struktura společnosti Cafetrade, s.r.o. Sídlo společnosti je na adrese Praha 5, Malá Strana, Zborovská 124/68, PSČ 150 00. Společnost Cafetrade, s.r.o. má provozovnu na adrese Praha 5, Vítězná 124/5, PSČ 150 00, kde provozuje restauraci a kavárnu Café Savoy.
3.2. Zaměstnanci Podle Výpisu z registru ekonomických subjektů ARES (viz webové stránky http://wwwinfo.mfcr.cz v sekci pro ARES) byla společnost Cafetrade, s.r.o. z pohledu počtu zaměstnanců k datu ocenění zařazena do kategorie 50 až 99 zaměstnanců.
Strana 20
Cafetrade, s.r.o.
3.3. Nehmotná práva Podle databáze Úřadu průmyslového vlastnictví byly ve prospěch společnosti Cafetrade, s.r.o. k datu provedeného náhledu2 platně zaregistrovány následující ochranné známky: Tabulka č. 2: Ochranné známky Číslo
Znění
Datum práva přednosti
Druh
Stav
171899/251349
„CAFE SAVOY“
26.9.2001
Slovní
Platný dokument
489068/327255
„CAFE SAVOY“
30.9.2011
Slovní
Platný dokument
Žádná další nehmotná práva (tj. další ochranné známky, patenty a užitné vzory, průmyslová práva) nebyla v příslušné databázi k datu provedeného náhledu3 identifikována.
3.4. Daňová ztráta společnosti Cafetrade, s.r.o. Měl jsem k dispozici Přiznání k dani z příjmů právnických osob za zdaňovací období od 1.1.2015 do 31.12.2015. Podle tohoto Přiznání nevykazovala společnost Cafetrade, s.r.o. k ultimu roku 2015 žádnou daňovou ztrátu minulých let, kterou by mohla uplatnit proti kladnému daňovému základu v budoucnu.
3.5. Soudní či mimosoudní spory Podle sdělení managementu Cílové společnosti nevedla společnost Cafetrade, s.r.o. k datu ocenění žádné aktivní či pasivní soudní či mimosoudní spory.
3.6. Účetnictví Cílové společnosti 3.6.1. Vymezení účetní jednotky Společnost Cafetrade, s.r.o. je účetní jednotkou dle ust. § 2 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů s povinností vést účetnictví na bázi podvojných zápisů dle ust. § 3 odst. 1 stejného zákona. 3.6.2. Audit Účetnictví společnosti v souladu s ust. § 20 odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů zatím nepodléhá povinnosti ověřování účetní závěrky auditorem. Domnívám se, že podle ust. § 20 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů se pro povinné ověření účetní závěrky auditorem pro společnosti právní formy společnosti s ručením omezeným vyžaduje splnění alespoň dvou podmínek z podmínek taxativně uvedených pod písm. a), tj.:
Náhled do databáze Úřadu průmyslového vlastnictví ČR (viz webové stránky http://www.upv.cz/) byl proveden dne 1.8.2016. 2
Náhled do databáze Úřadu průmyslového vlastnictví (webové stránky http://www.isdv.upv.cz/) byl proveden dne 2.8.2016. 3
Strana 21
Cafetrade, s.r.o.
aktiva nad 40 mil. Kč; čistý roční obrat nad 80 mil. Kč; průměrný přepočtený počet zaměstnanců nad 50 osob. Podle účetních výkazů k 31.12.2015 měla společnost Cafetrade, s.r.o. k uvedenému datu aktiva pod 40 mil. Kč (tj. 13,5 mil. Kč), čistý obrat4 pod 80 mil. Kč (tj. 41,8 mil. Kč) a průměrný přepočtený počet zaměstnanců nad 50 osob (viz kapitola č. 3.2 - Zaměstnanci). Společnost tedy dle mého názoru nesplňuje dvě ze tří kritérií, potřebných k provádění „povinného“ auditu účetní závěrky z pohledu výše uvedeného zákona. 3.6.3. Kategorizace Cílové společnosti Podle ust. § 1b zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále také jen „ZoÚ“) je kategorizace účetních jednotek následující: Tabulka č. 3: Kategorizace účetních jednotek Účetní jednotka Mikro jednotka
Aktiva celkem
Roční úhrn obratu
Průměrný počet zaměstnanců
9 mil. Kč
18 mil. Kč
10
Malá jednotka
100 mil. Kč
200 mil. Kč
50
Střední jednotka
500 mil. Kč
1 mld. Kč
250
nad 500 mil. Kč
nad 1 mld. Kč
nad 250
Velká jednotka
Mikro, malá a střední účetní jednotka je ta, která k předmětnému datu nepřekračuje dvě z uvedených kritérií. Společnost Cafetrade, s.r.o. tak dle mého názoru patří do kategorie „Malých jednotek“.
4
Součet tržeb za prodej zboží a tržeb za prodej vlastních výrobků a služeb.
Strana 22
Cafetrade, s.r.o.
4. MAKROEKONOMICKÁ ANALÝZA, ANALÝZA ODVĚTVÍ, FINANČNÍ ANALÝZA 4.1. Makroekonomická analýza Provedení základní makroekonomické analýzy České republiky, a potažmo Eurozóny považuji za potřebné přinejmenším z toho důvodu, že společnost Cafetrade, s.r.o. může realizovat své podnikatelské aktivity v tuzemsku s „provazbou“ na Evropskou unii, resp. Eurozónu. 4.1.1. Česká republika Makroekonomická analýza byla zpracována s využitím následujících materiálů: Materiál „Makroekonomická predikce České republiky“ vydávaný Ministerstvem financí ČR, odborem Finanční politiky s aktualizací 7/2016 (webové stránky http://www.mfcr.cz/); Materiál „Economic Forecast – Spring 2016“, který publikovala European Commission, Directorate-General for Economic and Financial Affairs na webových stránkách http://ec.europa.eu/; Materiál „Analýza vývoje ekonomiky ČR za rok 2015“, který vydává Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR (zdroj: http://www.mpo.cz/). Stručnou makroekonomickou analýzu jsem pojal způsobem uvedeným níže, tj. konkrétním odhadem hodnot klíčových makroekonomických ukazatelů ČR do roku 2020 se stručným komentářem v závěru této analýzy. Údaje za roky 2016 až 2019 jsou převzaty z materiálu „Makroekonomická predikce České republiky“ (s výjimkou odhadu výnosů státních dluhopisů 10Y a sazby PRIBOR 3M v letech 2018 až 2020. U těchto titulů jde o odhady Znalce). Údaje za rok 2020 odpovídají odhadům Znalce. a) Ekonomický výkon (HDP) – stálé ceny Projekci přírůstků hrubého domácího produktu (HDP) České republiky ve stálých cenách do roku 2020 odhaduji následovně: Tabulka č. 4: HDP ve stálých cenách Období
HDP ve stálých cenách
2016
2,2%
2017 2018
2,4% 2,4%
2019 až 2020
2,4%
b) Ekonomický výkon (HDP) – běžné ceny Projekci přírůstků hrubého domácího produktu (HDP) České republiky v běžných cenách do roku 2020 odhaduji následovně:
Strana 23
Cafetrade, s.r.o.
Tabulka č. 5: HDP v běžných cenách Období
HDP v běžných cenách
2016
2,8%
2017
3,5%
2018
3,7%
2019 až 2020
4,1%
c) Ceny zboží a služeb (inflace) Projekci roční průměrné míry inflace v České republice do roku 2020 předpokládám následovně: Tabulka č. 6: Inflace Období
Inflace
2016
0,5%
2017
1,2%
2018
1,6%
2019 až 2020
1,8%
d) Míra nezaměstnanosti Projekci míry nezaměstnanosti v České republice do roku 2020 předpokládám následovně (průměr): Tabulka č. 7: Míra nezaměstnanosti Období
Míra nezaměstnanosti
2016
4,1%
2017 2018
4,0% 4,0%
2019
3,9%
2020
3,9%
e) Výnos státních dluhopisů (10Y) do doby splatnosti Výnos státních dluhopisů (10Y) do doby splatnosti v České republice do roku 2020 předpokládám následovně: Tabulka č. 8: Státní dluhopisy 10Y Období
Státní dluhopisy 10Y
2016
0,6%
2017 až 2020
0,8%
f) Sazba PRIBOR 3M Sazba PRIBOR 3M v České republice do roku 2020 se bude dle mých předpokladů pohybovat takto:
Strana 24
Cafetrade, s.r.o.
Tabulka č. 9: Sazba PRIBOR 3M Období
PRIBOR 3M
2016
0,3%
2017 až 2020
0,3%
g) Směnné kurzy Průměrné směnné kurzy do roku 2020 předpokládám následovně: Tabulka č. 10: Směnné kurzy Období
Kč / EUR
Kč / USD
2016
27,00
24,40
2017
26,90
24,40
2018
26,20
23,80
2019
25,60
23,30
2020
25,20
23,00
Dále jsem čerpal z textové části materiálu „Makroekonomická predikce České republiky“ vydávaného Ministerstvem financí ČR, odborem Finanční politiky s aktualizací 7/2016 (webové stránky http://www.mfcr.cz/). Česká ekonomika je nadále ve velmi dobré kondici. Podle očekávání se sice meziroční růst ekonomiky v 1. čtvrtletí 2016 po odeznění jednorázového vlivu evropských dotací zpomalil, toto zpomalení však bylo méně intenzivní, než Ministerstvo financí ČR odhadovalo v předchozí predikci. Reálný HDP se ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku zvýšil o 2,7%, mezičtvrtletní růst (po sezónním očištění) dosáhl 0,4%. Nejrychleji rostoucí složkou domácí poptávky byla soukromá spotřeba (růst o 2,6%), což odráží zlepšující se příjmovou situaci domácností v podmínkách téměř zanedbatelné inflace. Růst spotřeby vlády dosáhl 2,5%. Investice do fixního kapitálu nepatrně poklesly (o 0,1%), jelikož se zde projevila vysoká srovnávací základna mimořádně úspěšného roku 2015. Příznivě naopak na růst HDP působilo saldo zahraničního obchodu. Růst vývozu se sice výrazně zpomalil, k obdobné změně dynamiky však došlo i na straně dovozu. Zde se kromě zpomalení růstu vývozu projevil také vývoj investic, které se rovněž vyznačují značnou dovozní náročností. Reálná hrubá přidaná hodnota v 1. čtvrtletí 2016 meziročně vzrostla o 2,4%. Klíčový byl příspěvek zpracovatelského průmyslu, vysoký růst byl zaznamenán rovněž v odvětví obchodu a dopravy. Podle posledního známého údaje z června 2016 se spotřebitelské ceny meziročně zvýšily jen o 0,1%. Nízká inflace je převážně dána hlubokým poklesem cen dováženého zboží, zejména minerálních paliv, a obecně nízkou inflací v globálním měřítku, které převažují nad zatím málo patrnými poptávkovými tlaky. Tato situace napomáhá k růstu reálného disponibilního důchodu domácností a následně i jejich spotřeby. Na trhu práce se ekonomická konjunktura odráží v dynamickém vývoji všech důležitých ukazatelů. Meziroční růst zaměstnanosti o 2,0% v 1. čtvrtletí 2016 byl nejvyšší od konce roku Strana 25
Cafetrade, s.r.o.
2007. Pozitivním rysem je rovněž zvyšování participace. Sezónně očištěná míra nezaměstnanosti (VŠPS) v květnu 2016 dále poklesla na 4,0% a od začátku roku dosahuje nejnižší úrovně v rámci celé EU. Nízká nezaměstnanost a nesoulad mezi nabídkou a poptávkou po práci se již začínají projevovat v akceleraci růstu mezd, která není zcela v souladu se zpomalujícím se růstem produktivity práce. Běžný účet platební bilance dosahuje od roku 2014 přebytku, který se navíc setrvale zvyšuje. V 1. čtvrtletí 2016 dosáhl 1,4% HDP (v ročním vyjádření), a byl tak nejvyšší v historii samostatné ČR. Přebytky bilancí zboží a služeb tak již viditelně převyšují schodek prvotních důchodů, na nějž má největší vliv odliv důchodů z přímých zahraničních investic ve formě dividend a reinvestovaného zisku. V nadcházejícím 2. pololetí roku 2016 i v roce 2017 však lze očekávat o něco méně optimistické vyhlídky. Výsledek referenda o vystoupení Spojeného království z EU výrazně zvýšil nejistoty v evropských ekonomikách i v globálním měřítku. Přestože v době uzávěrky predikce ještě nebyly k dispozici žádné relevantní informace o časovém postupu a způsobu vyjednávání o vystoupení, samotný pokles důvěry ekonomických subjektů v budoucí vývoj je důvodem pro snižování prognóz růstu v ekonomikách, které vystoupení Spojeného království z EU přímo či nepřímo pravděpodobně zasáhne, a to včetně ekonomiky české. Ceny ropy a minerálních paliv stále setrvávají na výrazně nižších úrovních, než jaké byly v předchozích letech obvyklé. V následujícím období by však pravděpodobně měla převážit tendence k jejich postupnému mírnému nárůstu, a tudíž lze očekávat, že tento pozitivní nabídkový šok v dohledné době skončí. Z pohledu struktury užití HDP se zdá nejproblematičtějším faktorem dynamika investic. Propad tvorby hrubého fixního kapitálu ve vládním sektoru pravděpodobně nebude vyvážen soukromými investicemi, v jejichž růstu se kromě zvýšené srovnávací základny roku 2015 negativně promítne také nižší růst hrubého provozního přebytku, pokračující zpomalování růstu úvěrů nefinančním podnikům či nárůst externích rizik. Zhodnocení uvedených skutečností vede ke korekci predikce růstu reálného HDP pro rok 2016 z 2,5% na 2,2%, pro rok 2017 potom z 2,6% na 2,4%. Predikce míry inflace v roce 2016 se mírně snižuje, a to z 0,6% na 0,5%. Stejným směrem a v obdobném rozsahu byla upravena i predikce pro rok 2017, kdy by míra inflace měla dosáhnout 1,2%. Obnovení růstu spotřebitelských cen by tak mělo být pozvolnější a návrat k inflačnímu cíli ČNB pomalejší. Příznivá situace na trhu práce vede k dalšímu snížení předpovědi míry nezaměstnanosti (VŠPS) pro rok 2016 (z 4,4% na 4,1%) i 2017 (z 4,3% na 4,0%). Rovněž se zlepšuje prognóza přebytku běžného účtu platební bilance, který by měl v roce 2016 namísto dříve očekávaných 1,1% HDP dosáhnout 1,5% HDP. Pro rok 2017 byla predikce salda běžného účtu zvýšena z 1,0% HDP na 1,2% HDP. Česká ekonomika se tak zřejmě zařazuje mezi země se strukturálním přebytkem ve vztazích k zahraničí. Z hlediska očekávaných daňových výnosů lze konstatovat, že souhrn změn v predikci vývoje nejdůležitějších daňových základen je víceméně neutrální. Změny pozitivním (tj. vyšší dynamika nominálního objemu mezd a platů) i negativním (pomalejší růst nominální spotřeby domácností a čistého provozního přebytku) směrem se navzájem zhruba kompenzují. Strana 26
Cafetrade, s.r.o.
4.1.2. Eurozóna a další teritoria Na tomto místě jsem si dovolil predikovat ukazatele hrubý domácí produkt ve stálých cenách a inflaci Eurozóny. Přitom jsem vycházel z materiálu „Economic Forecast – Spring 2016“, který publikovala European Commission, Directorate-General for Economic and Financial Affairs na webových stránkách http://ec.europa.eu/: Tabulka č. 11: Hrubý domácí produkt ve stálých cenách a inflace Eurozóny Období
Stav
Hrubý domácí produkt ve stálých cenách
Inflace
Celkem
20045
skutečnost
2,0%
2,2%
x
2005
skutečnost
1,7%
2,2%
x
2006
skutečnost
3,3%
2,2%
x
2007
skutečnost
3,0%
2,1%
x
2008
skutečnost
0,4%
3,3%
x
2009
skutečnost
-4,4%
0,3%
x
2010
skutečnost
2,0%
1,6%
x
2011
skutečnost
1,4%
2,7%
x
2012
skutečnost
-0,7%
2,5%
x
2013
skutečnost
-0,4%
1,4%
x
2014
skutečnost
0,9%
0,4%
x
2015
odhad
1,7%
0,0%
x
2016
predikce
1,6%
0,2%
x
2017
predikce
1,8%
1,4%
x
1,02%
1,61%
Průměr
x
2,63%
Průměrné hodnoty hrubého domácího produktu ve stálých cenách (1,02%) a inflace (1,61%) představují prosté aritmetické průměry údajů z prostředí Eurozóny za roky 2004 až 2017 (skutečnosti + předběžný odhad + predikce). Součet obou těchto průměrných hodnot ve výši 2,63% lze označit za zjednodušený výpočet hrubého domácího produktu v běžných cenách. Podle materiálu „Economic Forecast – Spring 2016“, který publikovala European Commission, Directorate-General for Economic and Financial Affairs na webových stránkách http://ec.europa.eu/ je pro další teritoria odhadován přírůstek hrubého domácího produktu takto: USA => 2,3% (rok 2016) a 2,2% (rok 2017); Japonsko => 0,8% (rok 2016) a 0,4% (rok 2017); Čína => 6,5% (rok 2016) a 6,2% (rok 2017); Celý svět => 3,1% (rok 2016) a 3,4% (rok 2017).
5
ČR vstoupila do Evropské unie (nikoliv do Eurozóny) dne 1.5.2004.
Strana 27
Cafetrade, s.r.o.
4.1.3. Závěr z Makroekonomické analýzy Osobně se domnívám, že potenciál pro velmi solidní ekonomický růst České republiky je stále aktuální. Pravdou je, že zřejmě již nebude tak silný, jako byl především v roce 2015. Přírůstek hrubého domácího produktu ČR ve stálých cenách za 2. pololetí 2016 činil 2,5% (např. stejné období roku 2015 bylo ve výši 4,4% - viz webové stránky http://www.kurzy.cz/). Provázanost na ekonomický vývoj ČR lze dle mého názoru spatřovat v následujících momentech: „umělá“ podpora České národní banky kurzu Kč versus klíčové světové měny (což výrazně podporuje export, ale také „zlevňuje“ dovolené pro zahraniční turisty platící EUR a USD v ČR); otázka dopadů „BREXITu“ na tuzemskou ekonomiku; vlivy tzv. „ukrajinské krize“ na ekonomiku Eurozóny; dopady tzv. „migrační krize“ na ekonomiku Evropské unie. Celkově přinejmenším ve střednědobém horizontu očekávám další pozitivní vývoj české ekonomiky, byť ne na tak vysokém rychlostním stupni, jako tomu bylo v roce 2015.
4.2. Stručný náhled na situaci v odvětví Náhled na odvětví byl zpracován na základě vlastního názoru Znalce. 4.2.1. Podnikatelské zaměření Jak je uvedeno v kapitole č. 3.3 - Podnikatelské zaměření Cílové společnosti, Cílová společnost provozuje restauraci a kavárnu Café Savoy na adrese Praha 5, Vítězná 124/5, PSČ 150 00. 4.2.2. Konkurence v okolí Provozovaná restaurace a kavárna se nachází na velmi frekventovaném místě blízko samého centra Prahy. Přibližně 300 m západním směrem je Újezd, přes most Legií (a Vltavu) se lze pěšky dostat k Národnímu divadlu a dále po Národní třídě na Jungmannovo náměstí a Můstek. I z toho je patrné, že místo, kde se Café Savoy nachází, je velmi lukrativní. V okolí se nachází řada restauračních zařízení, kaváren a dalších „občerstvovacích“ bodů. V bezprostřední blízkosti Café Savoy je několik menších kaváren, cukráren či čajoven, které ovšem nelze z hlediska velikosti, poskytovaných služeb a renomé považovat za přímou konkurenci Café Savoy. Za konkurenční lze dle mého názoru považovat např. Kavárnu Slavia (která je situována na východním břehu Vltavy na Národní třídě), Bella Vida Café na Malostranském nábřeží ve vzdálenosti cca 200 m od Café Savoy, restaurace Pastař na Malostranském nábřeží (vzdálenost cca 150 m od Café Savoy) či Restaurant Kolkovna Olympia na Vítězné ulici ve vzdálenosti přibližně 50 m od Café Savoy. Restaurace a kavárna Café Savoy je unikátní v tom, že jednak je otevřená každodenně od 8 hod. (o víkendu od 9 hod.) a jednak je přizpůsobená obvyklému trendu zejména zahraničních turistů snídat mimo svůj hotel ve městě. Café Savoy poskytuje snídaně, obědy, večeře, polední či gourmet menu. V Café Savoy lze posedět u kávy, čaje či sladkého dortu. Strana 28
Cafetrade, s.r.o.
4.2.3. Situace v turismu Prosperitu a objemy tržeb Café Savoy velmi podstatně ovlivňuje úroveň turismu v okolí podniku. „Čím větší počet turistů se v okolí podniku objeví, tím příznivější pro podnik to je“. O tom není třeba dle mého názoru diskutovat. Dále jsem v této kapitole částečně využil zjištění z materiálu „Příjezdový cestovní ruch 2015 až 2016 – Závěrečná zpráva za rok 2015, který vydala agentura CzechTourism (zdroj: webové stránky http://www.czechtourism.cz/). Podle odhadu navštívilo v roce 2015 Českou republiku téměř 27,8 mil. účastníků cestovního ruchu (turistů). Z toho 14,4 mil. bylo jednodenních turistů, 10,9 mil. zahraničních turistů a 2,4 mil. tranzitujících turistů. Ve srovnání s rokem 2014 vzrostl počet turistů o 2,2 mil. (+8,6%). Podle odhadu utratili účastníci cestovního ruchu v roce 2015 v České republice celkem 206 mld. Kč. Ve srovnání s rokem 2014 to bylo +5 mld. Kč (+2,4%). Obecně přitom platí, že nejčastější zahraniční turisté v České republice jsou z Německa (17%), ze Slovenska (9%), z Itálie (7%), z Velké Británie (6%), z Ruska (6%). Zpravidla přijíždějí na dovolenou a nejčastěji navštěvují Prahu (74%). Největší část výdajů celkem utratí za dopravu a ubytování, během pobytu pak za zboží a jídlo. Zahraniční turisté v průměru stráví v České republice 5,8 dne. Stejně tak obecně platí, že Praha je dlouhodobě lákadlem pro třetinu všech návštěvníků. Podle článku „Turistů přibývá a hoteliéři čekají další dobrý rok“, uveřejněném v Hospodářských novinách dne 14.5.2015, byznys tuzemských hotelů jde už dva roky nahoru a optimistické vyhlídky mu lidé z branže přisuzují i na ten letošní. Především pražské hotely ustály loňský odliv ruských turistů, které vystřídalo větší množství turistů z Evropy a více skupin z Asie, hlavně z Číny. Hoteliéři a analytici se shodují, že oživení bude pokračovat. „Jsem přesvědčený, že k růstu hotelového trhu dojde i v letošním roce,“ říká Josef Bára, šéf hotelové sítě EuroAgentur, která zahrnuje pět desítek hotelů po celém Česku. U pražských hotelů očekává růst byznysu o dvě až tři procenta. Výraznější meziroční zlepšení než v Praze, a to na úrovni přes pět procent, předpokládá v regionech. Od prosince 2016 by měl být zahájen daňový projekt označovaný jako EET (Elektronická evidence tržeb). Globálně by se toto nemělo dle mého názoru dotknout „poctivých“ podnikatelů v restauracích či kavárnách. Otázkou spíše je, zda zpočátku (než si projekt „sedne“ a každý podnikatel si na něj zvykne) nebudou technické sounáležitosti činit potíže běžnému provozu. Pakliže by tomu tak bylo, jsem toho názoru, že se bude jednat pouze o přechodné (dočasné) problémy. 4.2.4. Důvody pozitivního vývoje turismu v ČR Růst turismu v České republice má dle mého názoru několik důvodů. Jedním z nich je obecná bezpečnostní situace ve světě. Turisté opouštějí tradiční letoviska v Egyptě, Tunisku, v Turecku, na Bali, apod. z důvodů obav o svou bezpečnost v důsledku útoků radikálních islamistů na tamější cíle.
Strana 29
Cafetrade, s.r.o.
Stejně tak někteří turisté upouštějí od krátkodobějších výletů do evropských metropolí (např. do Bruselu, Paříže, Londýna, apod.), kde v minulosti taktéž byly podobné útoky. Česká republika patří mezi bezpečná turistická místa s dobrou zážitkovou nabídkou pamětihodností a zajímavostí. Pro turisty je navíc pobyt poměrně levný v důsledku podpory tuzemské měny Českou národní bankou (ČNB „uměle“ drží kurz Kč nad hranicí 27 Kč za EUR). Tato skutečnost značně podporuje vývozní schopnosti Českých exportérů a zároveň podporuje turismus (turisté za EUR obdrží více Kč, než by tomu bylo bez intervencí ČNB, a tudíž si toho mohou více koupit a utratit). Např. jak se uvádí na webových stránkách http://www.ttg.cz/ v článku „Praha je pro turisty z USA pátou nejlevnější evropskou destinací“ ze dne 30.8.2015, po Istanbulu, Bukurešti, Krakově a Budapešti je Praha považována za velmi levnou dovolenkovou destinaci (srovnání proběhlo z pohledu výše cestovných výdajů, cen ubytování, letenek a nákladů na týdenní dovolenou). Na stejných webových stránkách byl dne 23.11.2015 uveřejněn článek „Průzkum CzechTourism: Tuzemsko očima Čechů“. Článek reaguje na průzkum této agentury, jak si v souvislosti s turistickou atraktivitou stojí Česká republika v očích Čechů ve srovnání se zahraničím. Českou republiku tak obyvatelé porovnávali s Rakouskem, Německem, Itálií, Slovenskem, Chorvatskem, Maďarskem a Polskem. V celkovém hodnocení jsme se umístili na druhém místě hned za Rakouskem. Z průzkumu dále vyplynulo, že: Česká republika je top destinací v poměru cena-výkon; Hlavními devízami České republiky jsou zajímavá turistická místa; V ČR je široká nabídka vzácných kulturních památek, wellness aktivit a adrenalinových sportů. 4.2.5. Smlouva o nájmu nebytových prostor s Městskou částí Praha 5 Měl jsem k dispozici Smlouvu o nájmu nebytových prostor č. 53/2001, uzavřenou mezi Hlavním městem Praha – Městskou částí Praha 5 (Pronajímatel) a společností ADVANTAGE INVESTMENT SOLUTIONS s.r.o. (Nájemce) dne 12.11.2001, a to se dvěma následnými Dodatky k této Smlouvě. Původním Nájemcem předmětných nebytových prostor tak byl jiný subjekt, než je společnost Cafetrade, s.r.o. Oba Dodatky ke Smlouvě byly již uzavřeny s Cílovou společností. Původní Smlouva č. 53/2001 byla uzavřena dne 12.11.2001 na dobu určitou do 31.10.2016. Ustanovení čl. III. odst. 2 Smlouvy zní takto: „Pronajímatel touto Smlouvou zakládá pro Nájemce jeho právo na prodloužení nájmu o 10 let, přičemž Nájemce toto své právo přijímá.“ A dále ustanovení čl. III. odst. 3 Smlouvy zní: „výše uvedené právo na prodloužení nájmu za podmínek stanovených touto Smlouvou se bude považovat za využité, pokud Nájemce doručí Pronajímateli písemné oznámení o uplatnění práva na prodloužení doby nájemního poměru založeného touto Smlouvou“. Nájemce může právo na prodloužení doby nájmu uplatnit nejdříve tři měsíce před uplynutím doby nájmu, nejpozději však do prvního dne posledního kalendářního měsíce nájemního poměru (ust. čl. III. odst. 4 Smlouvy).
Strana 30
Cafetrade, s.r.o.
4.2.6. Smlouva o poskytování služeb Společnost Cafetrade, s.r.o. (Nabyvatel) má se společností AMBI CZ, s.r.o., IČ 639 84 881 (Poskytovatel) uzavřenou Smlouvu o poskytování služeb ze dne 3.5.2004 (tuto Smlouvu jsem neměl k dispozici). Poskytovatel se zavazuje touto Smlouvou poskytnout Nabyvateli servisní služby při provozování jeho restaurace Café Savoy na adrese Praha 5, Vítězná 124/5, PSČ 150 00. Nabyvatel hradí Poskytovateli protiplnění za poskytované servisní služby, marketing a propagaci a ostatní služby (např. správa pokladen, služby IT, apod.). 4.2.7. Budoucnost oboru Domnívám se, že na místě, kde je situováno Café Savoy, se bude neustále pohybovat velké množství lidí a tedy potenciálních zákazníků. Obecně dle mého názoru platí, že restaurace či kavárna, která je zavedená a je dislokovaná na příznivém místě, má velkou perspektivu využití. Určitou neznámou na úroveň turismu (a to nejen v okolí Café Savoy) je dopad ukončení intervencí České národní banky na tuzemskou měnu (dle posledních odhadů by k tomuto mělo dojít zhruba v polovině roku 2017). Otázkou je, zda i potom bude obecně Česká republika pro zahraniční návštěvníky (platící EUR či USD) stejně tak atraktivní, jako doposavad. Domnívám se, že ano. Turistické trendy se neustále mění a poslední dobou mají silnou vazbu na bezpečnost (viz kapitola č. 4.2.4 - Důvody pozitivního vývoje turismu v ČR). Podnikání restauračního zařízení (kavárny) v konkrétní lokalitě mohou poměrně značně ovlivnit i události, které podnikatel nemůže ovlivnit (např. vlastník komunikace na ulici Vítězná se rozhodne tuto komunikaci rekonstruovat s příslušným hlukem do prostor restaurace. Stejně tak může dojít k havárii vody, plynu, k rekonstrukci tramvajové tratě či bytového domu v blízkosti, apod.). Jak je uvedeno v kapitole č. 4.2.3 - Situace v turismu, šéf uvedené hotelové sítě předpokládá u pražských hotelů nárůst byznysu o 2% až 3%. Nevidím důvod, proč by se stejným způsobem neměl vyvíjet i obor restaurací a kaváren, který v Praze taktéž čerpá zejména z ubytovaných zahraničních turistů. Dle mého názoru bude vývoj v odvětví, v němž podniká společnost Cafetrade, s.r.o., ovlivňovat v blízké budoucnosti zejména několik klíčových faktorů:
vývoj turismu v Praze a bezprostředním okolí Café Savoy;
intervence České národní banky do tuzemské měny;
vývoj a síla ekonomiky ČR;
konkurenční prostředí;
podmínky pro podnikání a související legislativní prostředí;
politická a ekonomická situace v ČR a v EU;
apod.
Strana 31
Cafetrade, s.r.o.
4.3. Finanční analýza Cílové společnosti 4.3.1. Časový horizont a cíl finanční analýzy Jak je uvedeno v kapitole č. 3.3 - Podnikatelské zaměření Cílové společnosti, společnost Cafetrade, s.r.o. vznikla dne 30.3.1998. Finanční analýza společnosti Cafetrade, s.r.o. byla provedena s využitím výsledků hospodaření za zdaňovací období let 2012 až 2015. Dále jsem měl k dispozici průběžná data k 30.6.2016. Cílem finanční analýzy Cílové společnosti bylo posouzení minulého a stávajícího stavu hospodaření společnosti a především identifikace eventuálních rizik (především provozních a finančních) souvisejících s fungováním společnosti a jejich využití při zpracování následného Finančního plánu. Finanční analýza by měla dát odpověď na otázku, zda je budoucnost společnosti nějakým způsobem ohrožena problémy jejího finančního fungování. 4.3.2. Finanční analýza Základní poznatky a závěry zjištěné prostřednictvím takto koncipované finanční analýzy jsou tyto: Objemy bilanční sumy Cílové společnosti v letech 2012 až 2015 spíše oscilovaly. V roce 2012 představovala bilanční suma objem 15,4 mil. Kč, v roce 2013 to bylo 15,4 mil. Kč, v roce 2014 se jednalo o 16,9 mil. Kč a v roce 2015 to bylo 13,5 mil. Kč (k ultimu 6/2016 činila bilanční suma 12,3 mil. Kč). Celkově došlo mezi lety 2012 až 2015 k poklesu bilanční sumy Cílové společnosti o cca 12,4%. Relativní struktura dlouhodobého majetku Cílové společnosti byla v období od roku 2012 do 6/2016 následující: Tabulka č. 12: Relativní struktura dlouhodobého majetku Ukazatel
2012
2013
2014
2015
6/2016
Nehmotný majetek
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Hmotný majetek
100%
100%
100%
100%
100%
Finanční majetek
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Dlouhodobý majetek Cílové společnosti byl v období od roku 2012 do 6/2016 reprezentován pouze dlouhodobým hmotným majetkem – samostatnými movitými věcmi. Vykazované čisté investice6 do dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku (tj. s vyloučením vlivů změn stavu dlouhodobého finančního majetku) byly v Cílové společnosti následující (kladná hodnota znamená, že v daném období Cílová společnost investovala do hmotného a
Čisté investice představují rozdíl mezi konečnými celoročními stavy dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku (tj. bez vlivu změn stavu dlouhodobého finančního majetku). 6
Strana 32
Cafetrade, s.r.o.
nehmotného majetku v globálu více než činil objem odpisů daného období. Záporná hodnota vypovídá o opaku): -
v roce 2013 => +0,6 mil. Kč;
-
v roce 2014 => -1,1 mil. Kč;
-
v roce 2015 => -2,1 mil. Kč;
-
v období 1-6/2016 => -0,1 mil. Kč.
Relativní struktura oběžných aktiv Cílové společnosti byla následující (údaje jsou přiměřeně zaokrouhleny): Tabulka č. 13: Relativní struktura oběžných aktiv Ukazatel
2012
Zásoby
2014
2015
6/2016
40,9%
40,8%
31,6%
35,4%
38,9%
Dlouhodobé pohledávky
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Krátkodobé pohledávky
44,8%
44,1%
26,9%
30,6%
37,6%
Krátkodobý finanční majetek
14,3%
15,1%
41,5%
34,0%
23,5%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Celkem
2013
Absolutní struktura oběžných aktiv Cílové společnosti byla následující (údaje jsou v mil. Kč a jsou přiměřeně zaokrouhleny): Tabulka č. 14: Absolutní struktura oběžných aktiv Ukazatel
2012
2013
2014
2015
6/2016
Zásoby
1,6
1,5
1,7
1,9
1,9
Dlouhodobé pohledávky
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Krátkodobé pohledávky
1,8
1,7
1,4
1,6
1,8
Krátkodobý finanční majetek
0,6
0,6
2,2
1,8
1,1
Celkem
4,0
3,8
5,3
5,3
4,8
Cílová společnost vykazovala po celou sledovanou dobu základní kapitál v neměnné výši 400 tis. Kč.
Cílová společnost vykazovala k 6/2016 výsledek hospodaření běžného účetního období ve výši +15,0 mil. Kč. Neuhrazená ztráta minulých let byla -11,7 mil. Kč. Výsledek hospodaření minulých let činil +3,0 mil. Kč. Hodnoty ukazatele podíl cizích zdrojů na celkových pasivech byly v uvedených obdobích následující: -
v roce 2012 => 115,1%;
-
v roce 2013 => 114,7%;
-
v roce 2014 => 103,4%;
-
v roce 2015 => 70,5%;
-
v období 1-6/2016 => 43,8%. Strana 33
Cafetrade, s.r.o.
Zadluženost Cílové společnosti vykazovala v letech 2012 až 2014 hodnoty nad 100%, tzn. že společnost měla záporný vlastní kapitál. V roce 2015 byla hodnota tohoto ukazatele na relativně příznivější úrovni 70,5%. Zadluženost na úrovni 43,8% ke konci období 6/2016 považuji za poměrně přijatelnou s ohledem na daný obor podnikání (viz kapitola č. 3.3 Podnikatelské zaměření Cílové společnosti). Objemy vlastního kapitálu Cílové společnosti byly v období od roku 2012 do 6/2016 následující: -
v roce 2012 => -2,5 mil. Kč;
-
v roce 2013 => -2,4 mil. Kč;
-
v roce 2014 => -0,9 mil. Kč;
-
v roce 2015 => +3,8 mil. Kč;
-
v období 1-6/2016 => +6,8 mil. Kč.
Cílová společnost vykazovala v letech 2012 až 2014 každoročně zápornou úroveň vlastního kapitálu. Do kladných čísel se tento trend „zlomil“ až v roce 2015. Podle sdělení managementu Cílové společnosti a dle mých výpočtů Cílová společnost ve sledovaných obdobích nevyplácela svým společníkům podíly na zisku. Hodnoty pracovního kapitálu (rozdíl mezi krátkodobými aktivy7 a krátkodobými pasivy8) Cílové společnosti byly v období od roku 2012 do 6/2016 následující: -
v roce 2012 => -2,9 mil. Kč;
-
v roce 2013 => -3,8 mil. Kč;
-
v roce 2014 => -2,3 mil. Kč;
-
v roce 2015 => +2,5 mil. Kč;
-
v období 1-6/2016 => +5,7 mil. Kč.
Cílová společnost vykazovala v letech 2012 až 2014 záporné hodnoty pracovního kapitálu. Od roku 2015 tomu bylo naopak. Kladná hodnota znamená, že v daném období krátkodobá aktiva převyšovala krátkodobé závazky.
Společnost Cafetrade, s.r.o. evidovala po celou sledovanou dobu časové rozlišení aktiv v objemu mezi 5,7 mil. Kč až 7,5 mil. Kč. Jde o investici provozovatele Café Savoy do různých úprav a rekonstrukcí v objektu. Pro postupné daňové odpisování tohoto objemu nemá doposavad společnost Cafetrade, s.r.o. souhlas od vlastníka objektu.
Společnost Cafetrade, s.r.o. měla k 30.6.2016 následující úročené cizí zdroje (celkem 1 885 tis. Kč): -
krátkodobé bankovní úvěry ve výši 1 231 tis. Kč (na základě Smlouvy o úvěru uzavřené s Raiffeisenbank a.s.9);
7
Zásoby + krátkodobé pohledávky + krátkodobý finanční majetek + časové rozlišení v aktivech.
8
Krátkodobé závazky + krátkodobé bankovní úvěry + krátkodobé finanční výpomoci + časové rozlišení v pasivech.
Strana 34
Cafetrade, s.r.o.
jiné závazky ve výši 654 tis. Kč (úvěry na pořízení osobních automobilů).
Nákladové úroky měly ve sledovaných letech tyto objemy: -
v roce 2012 => 559 tis. Kč;
-
v roce 2013 => 424 tis. Kč;
-
v roce 2014 => 374 tis. Kč;
-
v roce 2015 => 240 tis. Kč;
-
v období 1-6/2016 => 82 tis. Kč.
Výkony vykazovaly v období od roku 2012 do 6/2016 následující průběh (údaje jsou přiměřeně zaokrouhleny a jsou v mil. Kč): Tabulka č. 15: Výkony Ukazatel
2012
Výkony
2013
30,0
meziroční index
x
2014
2015
6/2016
31,1
33,4
41,8
3,7%
7,3%
25,0%
23,1 x
Cílová společnost vykazovala v letech 2014 až 2015 poměrně solidní nárůsty výkonů.
Absolutní objemy výkonové spotřeby měly ve sledovaných obdobích následující hodnoty (údaje jsou přiměřeně zaokrouhleny a jsou v mil. Kč): Tabulka č. 16: Výkonová spotřeba Ukazatel
2012
Spotřeba materiálu a energie meziroční index
13,5 x
Služby meziroční index Výkonová spotřeba celkem meziroční index
2013
14,7
19,0
8,5%
0,9%
30,3%
6,5
7,3
8,7
-4,4%
11,5%
32,5%
21,1
22,0
27,7
4,2%
4,2%
31,0%
20,3 x
2015
14,6
6,8 x
2014
6/2016 10,5 x 4,4 x 14,9 x
Objemy výkonové spotřeby dle mého názoru poměrně věrně kopírovaly průběh výkonů. Ukazatele spotřeby materiálu a energie (spotřeba materiálu a energie / tržby za prodej vlastních výrobků a služeb) a spotřeby služeb (spotřeba služeb / tržby za prodej vlastních výrobků a služeb) vykazovaly v období od roku 2012 do 6/2016 následující hodnoty (údaje jsou přiměřeně zaokrouhleny):
Úvěr na profinancování rekonstrukce restaurace Café Savoy. Smlouva podepsána dne 22.10.2014. Doba splatnosti 60 měsíců, tj. 5 let, fixní úrok 7,78% p.a. Měsíční splátka činí 34 291,16 Kč. 9
Strana 35
Cafetrade, s.r.o.
Tabulka č. 17: Ukazatele výkonové spotřeby Ukazatel
2012
2013
2014
2015
6/2016
Ukazatel spotřeby materiálu a energie
44,8%
46,9%
44,1%
45,5%
45,2%
Ukazatel spotřeby služeb
22,8%
21,0%
21,8%
20,7%
19,1%
V období 6/2016 došlo k pozitivnímu poklesu obou ukazatelů. Na druhou stranu, podíly v pololetí mohou být ovlivněny sezónností. Hodnoty ukazatele tvorby přidané hodnoty10 v období od roku 2012 do 6/2016 oscilovaly. V roce 2012 činila hodnota tohoto ukazatele 22,8%, v roce 2013 to bylo 21,0%, v roce 2014 činila hodnota tohoto ukazatele 21,8%, v roce 2015 to bylo 20,7% a za období 1-6/2016 to bylo 35,8%. Podíly osobních nákladů na objemech přidané hodnoty v období od roku 2012 do 6/2016 byly následující: -
v roce 2012 => 74,3%;
-
v roce 2013 => 75,5%;
-
v roce 2014 => 66,3%;
-
v roce 2015 => 58,6%;
-
v roce 6/2016 => 58,8%.
Znamená to, že např. v roce 2015 bylo z každé 1 Kč vyprodukované přidané hodnoty vyplaceno v rámci osobních nákladů celkem 0,586 Kč. Hodnoty provozních a finančních výsledků hospodaření v období od roku 2012 do 6/2016 byly následující (údaje jsou přiměřeně zaokrouhleny a jsou v mil. Kč): Tabulka č. 18: Provozní a finanční výsledky hospodaření Ukazatel
2012
2013
2014
2015
6/2016
Provozní výsledek hospodaření
+1,2
+0,8
+2,6
+6,5
+3,3
Finanční výsledek hospodaření
-0,9
-0,8
-0,8
-0,7
-0,3
Ve sledovaných obdobích vykazovala Cílová společnost kladné objemy provozního výsledku hospodaření. Hodnoty ukazatelů EBIT (Earnings Before Interest and Taxes, resp. zisk před úroky a zdaněním) a EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, resp. zisk před úroky, zdaněním, odpisy a amortizací) v období od roku 2012 do 6/2016 byly následující (údaje jsou zaokrouhleny a jsou v tis. Kč):
10
Tvorba přidané hodnoty = přidaná hodnota / (obchodní marže + tržby za prodej vlastních výrobků a služeb).
Strana 36
Cafetrade, s.r.o.
Tabulka č. 19: EBIT a EBITDA Ukazatel
2012
EBIT EBITDA
2013
2014
2015
6/2016
824
497
2 218
6 023
3 112
2 118
2 029
3 794
7 169
3 612
Cílová společnost uskutečňovala ve sledovaných obdobích divestice (odprodeje majetku), a to s následujícími „divestičními“ saldy: -
v roce 2012 => 0,0 mil. Kč;
-
v roce 2013 => +0,3 mil. Kč;
-
v roce 2014 => bez pohybu;
-
v roce 2015 => +0,9 mil. Kč;
-
v roce 6/2016 => bez pohybu.
Vykázané provozní výsledky hospodaření byly v uvedených obdobích nepatrně ovlivněny změnou stavu rezerv a opravných položek (ROP). V případě kladné tvorby ROP byl (v roce 2012 => 4 tis. Kč a v roce 2014 => 22 tis. Kč) provozní výsledek „negativně“ ovlivněn změnou stavu ROP (jinými slovy, pokud by tento vliv nenastal, provozní výsledek hospodaření by byl „příznivější“). V případě záporné tvorby ROP byl (v roce 2013 => -4 tis. Kč) provozní výsledek „pozitivně“ ovlivněn změnou stavu ROP (jinými slovy, pokud by tento vliv nenastal, provozní výsledek hospodaření by byl „nepříznivější“). Cílová společnost vykazovala ve sledovaných obdobích následující objemy ostatních provozních a finančních výnosů a nákladů (údaje jsou přiměřeně zaokrouhleny a jsou v mil. Kč): Tabulka č. 20: Ostatní provozní a finanční výnosy a náklady Ukazatel
2012
2013
2014
2015
6/2016
Ostatní provozní výnosy
0,4
0,2
0,8
1,2
0,5
Ostatní provozní náklady
0,2
0,4
0,4
0,2
0,1
Ostatní finanční výnosy
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Ostatní finanční náklady
0,4
0,4
0,4
0,4
0,2
Výsledky hospodaření za účetní období po a před zdaněním a objemy daní z příjmů v uvedených obdobích byly tyto (údaje jsou přiměřeně zaokrouhleny a jsou v tis. Kč):
Strana 37
Cafetrade, s.r.o.
Tabulka č. 21: Výsledky hospodaření Ukazatel
2012
2013
2014
2015
6/2016
VH před zdaněním
0,3
0,1
1,8
5,8
3,0
VH po zdanění
0,3
0,1
1,5
4,6
3,0
Daň z příjmů za běžnou činnost - splatná
0,0
0,0
0,3
1,2
0,0
Daň z příjmů za běžnou činnost - odložená
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Cílová společnost vykazovala kladný daňový základ k dani z příjmů právnických osob v letech 2014 až 2015. Jak je uvedeno v kapitole č. 3.4 - Daňová ztráta společnosti Cafetrade, s.r.o., měl jsem k dispozici Přiznání k dani z příjmů právnických osob za zdaňovací období od 1.1.2015 do 31.12.2015. Podle tohoto Přiznání nevykazovala společnost Cafetrade, s.r.o. k ultimu roku 2015 žádnou daňovou ztrátu minulých let, kterou by mohla uplatnit proti kladnému daňovému základu v budoucnu. Hodnoty ukazatelů rentability vlastního kapitálu (ROE11), rentability obratu12 a rentability kapitálu (ROI13) byly v období od roku 2012 do 6/2016 následující: Tabulka č. 22: Ukazatelé rentability Ukazatel ROE Rentabilita obratu ROI
2012
2013
2014
2015
6/2016
-10,7%
-3,0%
-179,9%
122,8%
44,6%
0,8%
0,2%
4,6%
10,5%
13,1%
-33,3%
-20,4%
-136,2%
414,4%
59,0%
Hodnoty ukazatelů rentability zejména v roce 2015 byly dle mého názoru velmi příznivé. Hodnoty za 1-6/2016 jsou pouze průběžné. Cílová společnost dosahovala v uvedených obdobích následující hodnoty ukazatelů likvidity: Tabulka č. 23: Ukazatelé likvidity Ukazatel
2012
2013
2014
2015
6/2016
Cash ratio
4,1%
4,1%
14,7%
19,6%
23,1%
Quick ratio
17,1%
16,0%
24,1%
37,2%
60,2%
Current ratio
28,9%
27,0%
35,3%
57,6%
98,4%
Domnívám se, že za doporučované a uznávané limity hodnot těchto ukazatelů jsou i podle odborné literatury považovány tyto14:
11
ROE = HV za účetní období / vlastní kapitál za účetní období.
12
Rentabilita obratu = HV za účetní období / (výkony + tržby za prodej zboží).
13
ROI = (HV za běžnou činnost + daň z příjmu za běžnou činnost + nákladové úroky) / průměrný kapitál.
Strana 38
Cafetrade, s.r.o.
-
likvidita 1. stupně (cash ratio15) > 20% (podle metodiky Ministerstva průmyslu a obchodu ČR16);
-
likvidita 2. stupně (quick ratio17) > 100%;
-
likvidita 3. stupně (current ratio18) > 150%.
Hodnoty těchto ukazatelů nebyly dle mého názoru naplněny ani v „úspěšném“ roce 2015 (viz poznámka pod čarou č. 14).
Ukazatelé doby obratu zásob materiálu19 byly následující: Tabulka č. 24: Doby obratu zásob Ukazatel
2012
Doba obratu materiálu
2013 0
2014 38
2015 41
6/2016 35
32
Hodnoty ukazatelů doby obratu krátkodobých pohledávek z obchodních vztahů20 a ukazatelů doby obratu krátkodobých závazků z obchodních vztahů21 byly následující: Tabulka č. 25: Doby obratu krátkodobých pohledávek a závazků z obchodních vztahů Ukazatel
2012
2013
2014
2015
6/2016
Doba obratu krátkodobých pohledávek
3
1
2
3
2
Doba obratu krátkodobých závazků
23
19
24
16
19
Z výše uvedeného vyplývá, že hodnoty doby obratu krátkodobých pohledávek byly po celou sledovanou dobu podstatně nižší než hodnoty doby obratu krátkodobých závazků. Znamená to, že Cílová společnost v minulosti v průměru dříve inkasovala své pohledávky, než hradila své závazky. Celkově vzato, neměla Cílová společnost žádné významné objemy krátkodobých pohledávek z obchodních vztahů.
Viz str. 49 a 50 v publikaci Petra Růčková – Finanční analýza, metody, ukazatele, využití v praxi (GRADA Publishing, Praha 2007). 14
15
Cash ratio = finanční majetek / cizí kapitál krátkodobý.
Viz str. 49 v publikaci Petra Růčková – Finanční analýza, metody, ukazatele, využití v praxi (GRADA Publishing, Praha 2007). 16
17
Quick ratio = (finanční majetek + krátkodobé pohledávky) / cizí kapitál krátkodobý.
18
Current ratio = (finanční majetek + krátkodobé pohledávky + zásoby) / cizí kapitál krátkodobý.
19
Doba obratu materiálu = (zásoby materiálu / spotřeba materiálu a energie) * počet dní v období.
Doba obratu krátkodobých pohledávek = (krátkodobé pohledávky / (tržby za prodej zboží + tržby za prodej vlastních výrobků a služeb)) * počet dní v období. 20
Doba obratu krátkodobých závazků = (krátkodobé závazky / (náklady vynaložené na prodej zboží + výkonová spotřeba)) * počet dní v období. 21
Strana 39
Cafetrade, s.r.o.
4.3.3. Závěr z finanční analýzy Jak je patrné z kapitoly č. 3.3 - Podnikatelské zaměření Cílové společnosti, Cílová společnost provozuje restauraci a kavárnu Café Savoy na adrese Praha 5, Vítězná 124/5, PSČ 150 00. Cílová společnost vykazovala v letech 2012 až 2013 kladné výsledky hospodaření blízké nule. V roce 2014 byl již zisk 1,5 mil. Kč a v roce 2015 se jednalo o zisk ve výši 4,6 mil. Kč. Za první pololetí roku 2016 činí zisk 3,0 mil. Kč (bez propočtu alikvóty k dani z příjmů právnických osob). Z pohledu tržeb dosahovala Cílová společnost každoročně nárůsty – mezi lety 2013 a 2012 to bylo +3,7%, mezi lety 2014 a 2013 se jednalo o +7,3% a mezi lety 2015 a 2014 to bylo +25,0%. Dle mého názoru nárůsty zejména v letech 2014 a 2015 korespondovaly s obecným růstem zájmu turistů o Českou republiku, a potažmo o Prahu. Domnívám se, že oba dosažené nárůsty jsou spíše jednorázové až extrémní a nedomnívám se, že by se měly v dalších obdobích ve stejné míře dlouhodobě opakovat. Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb za 1-6/2016 činily 23,1 mil. Kč. Pokud budeme abstrahovat od sezónnosti, potom alikvótní přepočet tržeb na celorok odpovídá sumě přes 46 mil. Kč (to by znamenalo nárůst oproti skutečnosti roku 2015 v poměru +10,5%). Společnost Cafetrade, s.r.o. vykazovala až do roku 2014 záporný vlastní kapitál (společnost byla de facto předlužená ve smyslu příslušných ust. zákona č. 182/2006, o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů). Cílová společnost dosahovala v roce 2015 příznivé hodnoty ukazatelů rentability a nízké hodnoty ukazatelů likvidity. Zadluženost Cílové společnosti vykazovala v letech 2012 až 2014 hodnoty nad 100%, tzn. že společnost měla záporný vlastní kapitál. V roce 2015 byla hodnota tohoto ukazatele na relativně příznivější úrovni 70,5%. Hodnoty doby obratu krátkodobých pohledávek Cílové společnosti byly po celou sledovanou dobu podstatně nižší než hodnoty doby obratu krátkodobých závazků. Znamená to, že Cílová společnost v minulosti v průměru dříve inkasovala své pohledávky, než hradila své závazky. Celkově vzato, neměla Cílová společnost žádné významné objemy krátkodobých pohledávek z obchodních vztahů. Měl jsem k dispozici Přiznání k dani z příjmů právnických osob za zdaňovací období od 1.1.2015 do 31.12.2015. Podle tohoto Přiznání nevykazovala společnost Cafetrade, s.r.o. k ultimu roku 2015 žádnou daňovou ztrátu minulých let, kterou by mohla uplatnit proti kladnému daňovému základu v budoucnu. Cílová společnost vykazovala kladný daňový základ k dani z příjmů právnických osob v letech 2014 až 2015. Výsledky hospodaření za 1-6/2016 potvrzují dle mého názoru příznivý obrat v hospodaření z roku 2015. Jak je uvedeno v kapitole č. 4.3.1 - Časový horizont a cíl finanční analýzy, finanční analýza by měla dát odpověď na otázku, zda je budoucnost společnosti nějakým způsobem ohrožena problémy jejího finančního fungování. Musím konstatovat, že žádné viditelné problémy tohoto typu jsem při Strana 40
Cafetrade, s.r.o.
finanční analýze společnosti Cafetrade, s.r.o. nezaznamenal. Domnívám se, že Cílová společnost vykazovala v letech 2014 a 2015 příznivé výsledky hospodaření (byla v relativně dobré ekonomické kondici). Pakliže v nich bude Cílová společnost pokračovat, neměl bych u tohoto subjektu obavy z budoucnosti. Daný subjekt může dle mého názoru s mírným optimismem pohlížet do budoucna. V této kapitole nehodnotím rizika, která souvisí se smluvním vztahem mezi vlastníkem objektu na adrese Praha 5, Vítězná 124/5, PSČ 150 00 (tj. Městská část Praha 5) a provozovatelem restaurace a kavárny Café Savoy v tomto objektu (tj. společnost Cafetrade, s.r.o.).
Strana 41
Cafetrade, s.r.o.
5. POUŽITÉ ZPŮSOBY OCENĚNÍ Za účelem stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. pro účely exekučního řízení, což je předmětem tohoto znaleckého posudku, byly použity následující standardní metodické postupy (v souladu s přiměřeně aplikovaným nepřímým požadavkem ust. § 143 odst. 3 ZOK bylo použito vícero metodických postupů): 1) Metoda diskontovaného peněžního toku DCF equity (jednofázová); 2) Substanční (majetková) metoda. Oba metodické postupy vycházejí z metod pro ocenění podniku. Tímto postupem je možno stanovit hodnotu čistého obchodního majetku společnosti. Výsledná hodnota čistého obchodního majetku, dosažená jednotlivými metodami, odpovídá vždy samostatně dílčí hodnotě 100% obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. Postup, který jsem zvolil v případě stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o., je vícekrokový, a to: 1) V prvém kroku jsem stanovil hodnotu čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o., která ve skutečnosti odpovídá hodnotě obchodního podílu ve výši 100% na dané společnosti. 2) Ve druhém kroku jsem alikvótně propočetl hodnotu čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. (zjištěnou dle ad 1) na velikost oceňovaného obchodního podílu. 3) S ohledem na předmět ocenění (viz kapitola č. 2 - Popis předmětu ocenění) a strukturu společníků na Cílové společnosti (viz kapitola č. 3.2 - Základní kapitál, struktura společníků, dispozice s obchodním podílem) jsem při zpracovávání tohoto posudku uvažoval „srážku“ za oceňovaný Menšinový obchodní podíl. Jak např. vyplývá z kapitoly č. 7.2.1. publikace Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003) obchodní či akciový podíl vždy podléhá určité srážce v případě neexistujícího velkospolečníka či velkoakcionáře (pouze při ocenění podílu nad 95% tomu tak není). 4) Do propočtu jsem dále zahrnul skutečnost, že oceňovaný obchodní podíl má omezenou převoditelnost (viz kapitola č. 3.2 - Základní kapitál, struktura společníků, dispozice s obchodním podílem) a je podmíněn souhlasem valné hromady. Jinými slovy, dražba předmětu ocenění může úspěšně proběhnou pouze za předpokladu, že stávající společníci prostřednictvím valné hromady dají souhlas s převodem postiženého obchodního podílu na třetí osobu anebo se mohou účastnit dražby pouze tito společníci. Shrnutí a finální výpočty v rámci tohoto postupu jsou diskutovány v kapitole č. 9 - Rozprava k dosaženým výsledkům.
5.1. Metoda diskontovaného peněžního toku DCF equity Cílem této metody je stanovení reálné hodnoty čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. Strana 42
Cafetrade, s.r.o.
Metodický postup metody DCF equity vychází z postupů popsaných v publikaci => Miloš Mařík – Určování hodnoty firem (Ekopress, Havlíčkův Brod 2003)22. Výnosová metoda diskontovaného peněžního toku DCF equity (dvoufázová metoda) je založena na koncepci stanovení „časové hodnoty peněz a relativního rizika investice“. Předmět ocenění je považován za investici, na kterou je potřeba efektivně vynaložit finanční prostředky. Budoucí očekávané výnosy a náklady spojené s investicí jsou převedeny na současnou hodnotu za použití odpovídající diskontní míry (resp. nákladů na vlastní kapitál). Tato metoda umožňuje zhodnotit veškeré budoucí hotovostní toky (tj. výnosy i náklady) investice s rozložením v čase (vztažením budoucích hotovostních toků k současnosti). Metoda diskontovaného peněžního toku DCF equity vychází z představy, že budoucí období lze rozdělit na dvě fáze: 1) První fáze zahrnuje období, po které je znalec schopen posoudit věrohodný Finanční plán hospodaření subjektu do budoucna. 2) Druhá fáze pak obsahuje zbytek časového horizontu od konce první fáze do nekonečna (tuto dobu zohledňuje tzv. „terminální hodnota“). V našem případě a z důvodů popsaných v kapitole č. 7 - Výchozí úvaha před oceněním, jsem aplikoval pouze jednofázovou modifikaci, a to v délce předpokládaného desetiletého horizontu. Zjištěné hodnoty jsou zohledněny z hlediska času prostřednictvím diskontní míry. Pro účely této výnosové metody se používají tzv. náklady na vlastní kapitál. Ty je možno identifikovat několika způsoby. Velmi rozšířeným postupem je identifikace nákladů na vlastní kapitál na základě tzv. „Modelu CAPM“ (capital asset pricing model). Tento model je založen na rozlišení diverzifikovaného a nediverzifikovaného rizika. Důležitým prvkem modelu CAPM je tzv. „přímka cenných papírů“, která odvozuje střední očekávanou výnosnost cenného papíru od očekávané bezrizikové výnosnosti a průměrné prémie za riziko na kapitálovém trhu. Riziková prémie, která je součástí výpočtu, je chápána jako rozdíl mezi očekávaným výnosem cenného papíru a bezrizikovou mírou. Vypočtená diskontní míra bývá zpravidla ještě upravena o tzv. průměrné tempo růstu, které snižuje „náročnost“ hodnoty diskontní míry, kterou je diskontována terminální hodnota. V našem případě jsem ovšem terminální hodnotu nekalkuloval. K výsledné hodnotě je zapotřebí ještě přičíst zvlášť oceněný neprovozní majetek (tedy majetek, který oceňovaný subjekt nepotřebuje k provozu). Výsledek představuje hodnotu čistého obchodního majetku dané společnosti, která odpovídá hodnotě obchodního podílu ve výši 100% na Cílové společnosti.
5.2. Substanční (majetková) metoda Cílem této metody je stanovení reálné hodnoty čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o., a to k datu ocenění.
22
Str. 170 a násl.
Strana 43
Cafetrade, s.r.o.
Tento způsob ocenění je založen na simulaci principu náhrady výdajů na pořízení majetkové podstaty (substance) podniku dané společnosti. Základním logickým předpokladem této metody je, že kupující majetkové substance by nezaplatil za předmětná aktiva (majetek) více, než činí náklady na jejich pořízení. Při použití tohoto způsobu jsou jednotlivé druhy aktiv individuálně oceněny. Součet oceněných aktiv (majetku) po odpočtu dluhů (závazků) představuje hodnotu čistého obchodního majetku dané společnosti. Substanční (majetková) metoda předpokládá další „fungování“ oceňovaného subjektu. V tomto se rozchází pojetí substanční (majetkové) metody a likvidační (majetkové) metody. Cílem substanční (majetkové) metody je nalézt odpověď na otázku, kolik by stálo znovuvybudování podniku (obchodního závodu), který je předmětem ocenění (viz kapitola č. 6.2 v publikaci Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003)). Jinými slovy, jaká je hodnota obchodního podílu na společnosti, která by byla předmět znovuvybudování. Pro jednotlivé části majetku a závazků jsou používány různé způsoby ocenění, které se vztahují ke konkrétnímu majetku, jeho druhu a formě, dostupným podkladům a účelu ocenění. Substanční hodnota obchodního podílu na společnosti (resp. její čistý obchodní majetek) je tvořena rozdílem souboru majetku a závazků. Ocenění v tomto případě vychází z údajů uvedených v účetních výkazech k 30.6.2016 (viz kapitola č. 1.8 - Den ocenění).
5.3. Důvody použití vybraných metod Hlavní důvody, které mně vedly k použití vybraných metod, jsou tyto: Výnosová metoda DCF equity reprezentuje hledisko investora, který na svou potenciální investici pohlíží z hlediska budoucích výnosů (tzn. porovnává vynaložené prostředky s jejich návratností v budoucnosti). Investor porovnává výnosnost investice z hlediska času s jinými alternativními možnostmi pro investování. Metoda vychází z předpokladu pokračování podnikatelských aktivit dané společnosti. Substanční (majetková) metoda umožňuje identifikovat hodnotu čistého obchodního majetku společnosti na základě reálné hodnoty jednotlivých majetkových a závazkových titulů k datu ocenění. Ve skutečnosti se jedná o individuální přecenění každého majetkového a závazkového titulu dané společnosti (příp. po kategoriích). Společnost Cafetrade, s.r.o. představuje běžný podnikatelský subjekt pohybující se na vymezeném trhu. Dle mého názoru je třeba hodnotu čistého obchodního majetku této společnosti spatřovat jednak v její majetkové struktuře (tj. v majetkovém složení) a jednak ve výnosovém potenciálu, kterého takto strukturovaná společnost dosahuje a bude dosahovat v důsledku očekávaných hospodářských výsledků v budoucnosti. Proto jsem se rozhodl poměřit hodnotu předmětného čistého obchodního majetku, resp. jmění společnosti Cafetrade, s.r.o. z pohledu majetkové a výnosové metody. Při volbě metodických postupů, vhodných pro stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o., jsem vycházel především ze skutečnosti, že podnikání Cílové společnosti je doprovázeno transparentními výnosovými a nákladovými toky, z nichž lze po dobu
Strana 44
Cafetrade, s.r.o.
trvání Smlouvy o nájmu nebytových prostor (viz kapitola č. 7 - Výchozí úvaha před oceněním) sestavit korektní Finanční plán, jehož hodnoty lze otestovat z pohledu výnosové metody. Pro daný účel ocenění jsem zvažoval použití i dalších standardních metod, nicméně výběr výše popsaných metod ocenění je dle mého názoru pro účely stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. pro účely exekučního řízení vhodný, přiměřený, dostatečný a odpovídající. Použitím zvolených metod je de facto zajištěn vícestranný pohled na hodnotu předmětu ocenění. Jde o pohled výnosový a majetkový.
Strana 45
Cafetrade, s.r.o.
6. FINANČNÍ PLÁN 6.1. Účel Finančního plánu Zpracovaný Finanční plán v žádném případě nenahrazuje standardní Finanční a obchodní plán, který společnost Cafetrade, s.r.o. vyhotovuje pro vlastní obchodní a finanční potřebu. Cílem Finančního plánu je propočet hodnoty čistého obchodního majetku Cílové společnosti ve vztahu k ocenění, cíle Finančního a obchodního plánu společnosti je nutno spatřovat především v zajištění chodu společnosti se zohledněním všech provozních a finančních aspektů hospodaření.
6.2. Délka trvání Finančního plánu Délka trvání Finančního plánu, tj. do roku 2026, jednak koresponduje s náhledem Znalce na věrohodnost a schopnost posouzení očekávaných budoucích výsledků hospodaření společnosti Cafetrade, s.r.o. a jednak kopíruje dobu trvání Smlouvy o nájmu nebytových prostor (viz kapitola č. 4.2.5 - Smlouva o nájmu nebytových prostor s Městskou částí Praha 5) po předpokládaném využití prolongace Smlouvy provozovatelem restaurace a kavárny Café Savoy (viz kapitola č. 7 - Výchozí úvaha před oceněním). Domnívám se, že provádět Finanční plán s delším časovým horizontem by nebylo v tomto případě ocenění korektní a nemuselo by beze zbytku naplňovat zásadu věrohodnosti. Finanční plán, zpracovaný managementem Cílové společnosti, jsem neměl k dispozici. Podle vyjádření managementu Cílové společnosti je tvorba takovéhoto Finančního plánu velmi obtížná. Jak je uvedeno v kapitole č. 4.2.7 - Budoucnost oboru, podnikání v oboru a na konkrétním místě může být ovlivněno i událostmi, které nelze dopředu očekávat, a které nelze předpovědět. Proto Cílová společnost žádný podobný Plán nevypracovává.
6.3. Východiska pro tvorbu Finančního plánu Pro účely stanovení hodnoty čistého obchodního majetku Cílové společnosti výnosovou metodou jsem zpracoval Finanční plán, a to do roku 2026. Východiskem byly minulé výsledky hospodaření Cílové společnosti, zjištění v rámci strategické analýzy (viz kapitola č. 3 - Strategická analýza), makroekonomické analýzy (viz kapitola č. 4.1 - Makroekonomická analýza) a situačního náhledu na odvětví (viz kapitola č. 4.2 - Stručný náhled na situaci v odvětví) a dále také vlastní odhady dalšího vývoje hospodaření Cílové společnosti (vycházející z této kapitoly). Stručná východiska tohoto Finančního plánu jsou tato: Finanční plán byl zpracován do roku 2026. Finanční plán byl koncipován se zohledněním předpokládané inflace.
Investice do majetku jsem ve Finančním plánu do roku 2026 pojal takto: -
U veškerého dlouhodobého hmotného majetku, který měla společnost Cafetrade, s.r.o. zaúčtován k datu ocenění, jsem akceptoval stávající odpisové plány.
Strana 46
Cafetrade, s.r.o.
23
-
Nové investice do samostatných movitých věcí a souborů movitých věcí v letech 2016 až 2026 jsem každoročně ve Finančním plánu kalkuloval do úrovně jejich odpisů (zůstatkové objemy tohoto majetku jsou tedy po celou dobu trvání Finančního plánu stejné). Domnívám se, že tento „minimalistický“ investiční předpoklad bude muset Cílová společnost dodržet za účelem naplnění očekávaných tržeb a zajištění konkurenceschopnosti Cílové společnosti.
-
Při výše popsané modelaci investic do dlouhodobého majetku jsem zčásti také vycházel z disponibilní analýzy minulosti v souladu s doporučením prof. Maříka23 a provedl jsem vlastní analýzu stavu majetku Cílové společnosti.
Tržby za prodej zboží a náklady vynaložené na prodej zboží jsem ve Finančním plánu neuvažoval. Důvodem byly nulové či zcela zanedbatelné obraty v minulých letech. Výjimkou z tohoto pravidla bylo převzetí částky, která byla skutečně dosažená k 30.6.2016, a to ve stejném objemu k ultimu roku 2016.
Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb jsem ve Finančním plánu kalkuloval takto: -
Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb Cílové společnosti v roce 2016 jsem kalkuloval podle algoritmu: „((Stav za 1-6/2016 / 6) * 12) * (1 + alikvóta hrubého domácího produktu ČR v běžných cenách za 7-12/2016). Přírůstky tohoto ukazatele jsem převzal z kapitoly č. 4.1.1 - Česká republika. Použil jsem tedy prostý alikvótní dopočet skutečného stavu k 30.6.2016 na celorok s úpravou o očekávanou alikvótu přírůstku uvedeného ukazatele.
-
Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb Cílové společnosti v letech 2017 až 2019 jsem kalkuloval podle následujícího algoritmu: „objem předchozího roku * (1 + hrubý domácí produkt ČR v běžných cenách aktuálního roku)“. Přírůstky tohoto ukazatele jsem převzal z kapitoly č. 4.1.1 - Česká republika. Vývoj ukazatele tržeb za prodej vlastních výrobků a služeb jsem v letech 2017 až 2019 tedy spojil s výkonem české ekonomiky.
-
Od roku 2020 až do konce Finančního plánu (tj. do roku 2026) jsem vypočtenou hodnotu předchozího období upravil koeficientem založeným na střední hodnotě součtu průměrného přírůstku inflace a hrubého domácího produktu ve stálých cenách Eurozóny24 v letech 2004 až 2017, a to ve výši 2,63% (viz kapitola č. 4.1.2 - Eurozóna). Česká republika vstoupila do Evropské unie 1.5.2004 a podle mého názoru se bude někdy po roce 2020 nacházet před vstupem do Eurozóny (samozřejmě za předpokladu, že ČR bude chtít vstoupit do této zóny). O potenciálním vstupu do Eurozóny k tomuto datu se v článku „Přijetí Eura se odkládá. Nejdříve v roce 2020“ z Mladé fronty dnes ze dne 14.3.2015 vyjádřil v rozhovoru guvernér ČNB Jiří Rusnok, a to:: „můj odhad je, že do roku 2020 ke vstupu Česka do Eurozóny nedojde“. Domnívám se, že přírůstky tohoto
Viz str. 120 a násl. z publikace Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003).
24 Hodnoty
za roky 2004 až 2015 jsou skutečnosti, hodnoty za roky 2016 až 2017 jsou predikce (odhady) z materiálu „Economic Forecast – Spring 2016“, který publikovala European Commission, Directorate-General for Economic and Financial Affairs na webových stránkách http://ec.europa.eu/.
Strana 47
Cafetrade, s.r.o.
ukazatele v ČR se ve střednědobém až dlouhodobém horizontu přiblíží, resp. vyrovnají hodnotám tohoto ukazatele v Eurozóně. Takto nastavenou hodnotu je možno považovat za názor Znalce, byť podložený daným výpočtem.
Výkonová spotřeba v letech 2016 až 2026 je ve Finančním plánu kalkulována podílem na tržbách za prodej vlastních výrobků a služeb. Pro kalkulaci tohoto ukazatele ve sledovaných letech jsem vycházel ze střední hodnoty relativního podílu výkonové spotřeby na tržbách, skutečně vykázaného v celoročních obdobích let 2012 až 2015. Jinými slovy, relativní hodnota tohoto ukazatele byla po celou dobu trvání Finančního plánu stejná, absolutní objemy výkonové spotřeby se tomuto pravidlu přizpůsobily. Hlavním důvodem, proč jsem ve Finančním plánu použil objemy výkonové spotřeby na bázi odvozených údajů z minulého období, je skutečnost, že se jedná o reálné minulé výsledky, které byly skutečně v minulosti docíleny. Dle mého názoru mají tato data vysokou vypovídací schopnost, poněvadž vycházejí z nedávné skutečnosti. Vycházel jsem přitom z toho, že společnost Cafetrade, s.r.o. realizuje takovou podnikatelskou činnost, u níž by nemělo docházet k významným výkyvům ve výkonové spotřebě směrem nahoru či dolů (v relativním vyjádření).
Objemy mzdových nákladů v letech 2016 až 2026 jsou ve Finančním plánu nastaveny takto: „(objem mzdových nákladů předchozího celoročního období / objem tržeb za prodej vlastních výrobků a služeb předchozího celoročního období) * objem tržeb za prodej vlastních výrobků a služeb aktuálního období“. Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění jsem ve Finančním plánu kalkuloval podle zákona. Podle ust. § 7 zákona č. 589/1992 Sb., o pojistném na sociální zabezpečení a příspěvku na státní politiku zaměstnanosti, ve znění pozdějších předpisů činí toto pojištění hrazené zaměstnavatelem za zaměstnance 25,0%. Podle ust. § 2 zákona č. 592/1992 Sb., o pojistném na veřejné zdravotní pojištění, ve znění pozdějších předpisů činí toto pojištění hrazené zaměstnavatelem za zaměstnance 9,0%. „Stropy“ pojistného (tedy úroveň mzdových nákladů, které již nepodléhají odvodu pojištění) jsem neuvažoval. Hodnoty ve Finančním plánu zhruba odpovídají algoritmu: „(objem nákladů na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění předchozího celoročního období / objem mzdových nákladů předchozího celoročního období) * objem mzdových nákladů aktuálního období“. Před konstrukcí sociálních nákladů je dle mého názoru zapotřebí poukázat na jejich strukturu k 30.6.2016, a to: -
zaměstnanecké výhody => 355 tis. Kč;
-
zákonné úrazové pojištění => 20 tis. Kč.
V letech 2012 až 2015 byly objemy celoročních sociálních nákladů v rozmezí od 23 tis. Kč do 46 tis. Kč. Z toho plyne, že institut tzv. „zaměstnaneckých výhod“ vstoupil do této kategorie až v průběhu roku 2016. -
v roce 2016 jsem sociální náklady kalkuloval podle algoritmu: zaměstnaneckých výhod + (ostatní sociální náklady k 30.6.2016 * 2)“;
Strana 48
„objem
Cafetrade, s.r.o.
-
v letech 2017 až 2026 ve Finančním plánu nastavil takto: „((sociální náklady předchozího celoročního období / (mzdové náklady + náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění předchozího celoročního období)) * (mzdové náklady + náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění aktuálního celoročního období)“.
Daně a poplatky jsou v letech 2016 až 2026 každoročně upravovány o odhady přírůstku inflace ČR. Inflační přírůstky jsem převzal z kapitoly č. 4.1.1 - Česká republika. Základnou pro odhad objemu v roce 2016 byl celoroční údaj za rok 2015. Ostatní provozní a finanční výnosy a náklady byly v předchozích letech poměrně rozkolísané (viz kapitola č. 4.3.2 - Finanční analýza). Proto jsem je ve Finančním plánu nastavil takto: -
V roce 2016 jsem převzal hodnoty, které byly vykázány k 30.6.2016;
-
V letech 2017 až 2026 jsem tento ukazatel vždy kalkuloval v nulových neutrálních hodnotách.
Společnost Cafetrade, s.r.o. vykazovala k datu ocenění úročené cizí zdroje, a to: -
krátkodobé bankovní úvěry ve výši 1 231 tis. Kč;
-
jiné závazky ve výši 654 tis. Kč.
Krátkodobé bankovní úvěry, jejichž detail je představen v kapitole č. 4.3.2 - Finanční analýza, jsem ve Finančním plánu postupně splácel dle propozic z příslušné úvěrové Smlouvy. Ostatní úročené cizí zdroje (tj. dlouhodobé jiné závazky, resp. úvěry na pořízení osobních automobilů) jsem ve Finančním plánu kalkuloval po celou dobu trvání ve stejných objemech. Průběžné a postupné splátky těchto úvěrů jsem ve Finančním plánu nahrazoval novým čerpáním těchto úvěrů do původní úrovně úvěrů. Vycházím z předpokladu, že Cílová společnost bude potřebovat k naplnění svých investičních aktivit i nadále úročené cizí zdroje, a to přinejmenším ve stejné úrovni, jako byl jejich stav k 30.6.2016. Domnívám se, že jsem tímto přístupem současně zachoval pravidlo pro „minimalizaci nákladů na využívané finanční zdroje“, tj. tzv. „optimalizaci kapitálové struktury“. Vycházím z toho, že společnost Cafetrade, s.r.o. bude racionálně se chovající subjekt, který bude využívat úročené cizí zdroje za účelem optimalizace kapitálové struktury. Výnosové úroky jsem ve Finančním plánu kalkuloval v nulových úrovních. Reagoval jsem tímto na řádově v tis. Kč nulové zůstatky této kategorie k datu ocenění, ale i v předchozích letech. Nákladové úroky => výpočet dle algoritmu: „objem úročených cizích zdrojů za aktuální období * příslušné úrokové sazby“. Daňové zatížení společnosti Cafetrade, s.r.o. z titulu daně z příjmů právnických osob v letech 2016 až 2026 koresponduje ve Finančním plánu s platným zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (v roce 2016 a dále => 19,0%). Objemy daní z příjmů právnických osob v letech 2016 až 2026 jsem vždy vypočítal podle
Strana 49
Cafetrade, s.r.o.
následujícího algoritmu: „(provozní výsledek hospodaření + finanční výsledek hospodaření + mimořádný výsledek hospodaření) * daňová sazba aktuálního období“. Ve Finančním plánu společnosti Cafetrade, s.r.o. jsem nekalkuloval s daňovou ztrátou minulých let. Jak je uvedeno v kapitole č. 3.4 - Daňová ztráta společnosti Cafetrade, s.r.o., měl jsem k dispozici Přiznání k dani z příjmů právnických osob za zdaňovací období od 1.1.2015 do 31.12.2015. Podle tohoto Přiznání nevykazovala společnost Cafetrade, s.r.o. k ultimu roku 2015 žádnou daňovou ztrátu minulých let, kterou by mohla uplatnit proti kladnému daňovému základu v budoucnu. V souladu s metodikou pro tvorbu provozně nutného pracovního kapitálu25 jsem ve Finančním plánu v rámci tohoto ukazatele posuzoval provozně potřebné objemy krátkodobého finančního majetku. Při mých propočtech jsem vycházel především z porovnání stavu krátkodobého finančního majetku s hodnotou ukazatele cash ratio (metodika tohoto ukazatele je vysvětlena v kapitole č. 4.3 - Finanční analýza Cílové společnosti). Již na tomto místě si dovoluji konstatovat, že minimální doporučovaná hodnota ukazatele cash ratio (viz kapitola č. 4.1 na str. 49 v publikaci Petra Růčková – Finanční analýza, metody, ukazatele, využití v praxi (GRADA Publishing, Praha 2007) představuje hladinu ve výši 20,0%. V této publikaci je hranice 20% cash ratio označena jako minimální, přičemž k vykrytí určitých potenciálních a případných provozních „nahodilých“ potřeb v průběhu hospodaření společnosti je doporučována vyšší hranice (některé prameny uvádějí 60%, v americké literatuře je doporučováno rozmezí od 90% do 110%). Cílová společnost dosahovala v minulých obdobích hodnoty podobné minimálně doporučované hladině tohoto ukazatele, a to: za 1-6/2016 => 23,1%, v roce 2015 => 19,6%, resp. v roce 2014 => 14,7%. K datu ocenění se tedy dle mého názoru nedá hovořit o existenci „neprovozního“ a „odejmutelného“ krátkodobého finančního majetku. Jeho souhrnný stav k 30.6.2016 pouze mírně přesahoval minimální doporučovanou hladinu (viz výše v odstavci) ukazatele cash ratio. Obecně si lze představit, že při provozování restauračního zařízení (kavárny) bude provozní potřeba krátkodobého finančního majetku vyšší, než v jiném odvětví. Restaurační zařízení musí dle mého názoru neustále vykrývat provozní potřeby (hradit dodavatelům, mít hotovost pro zákazníky, disponovat rezervou pro ad-hoc výdaje, apod.). Za provozní krátkodobý finanční majetek společnosti Cafetrade, s.r.o. jsem pro účely Finančního plánu považoval krátkodobý finanční majetek do úrovně 100% hodnoty ukazatele cash ratio (jedná se o pětinásobek minimální doporučované hranice dle výše uvedené literatury). Dle mého názoru se jedná o relativně přiměřený podíl, který by měl pokrývat provozní hospodářské potřeby Cílové společnosti. Pakliže tedy v plánovaných letech dosáhne objem krátkodobého finančního majetku takové úrovně, která přesáhne výše představený poměr, pak je možno jeho přebývající objem označit za provozně nepotřebný a odejmutelný. Úroveň ohodnocení provozně nutného krátkodobého finančního majetku do této hranice ukazatele cash ratio v sobě také zahrnuje určitou
25
Viz kapitoly č. 3.4.1. a č. 3.5.4 v publikaci Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003).
Strana 50
Cafetrade, s.r.o.
rezervu k vykrytí případných provozních „nahodilých“ potřeb v průběhu hospodaření Cílové společnosti. Objemy krátkodobého finančního majetku Cílové společnosti jsem ve Finančním plánu ponechal v příslušné kategorii. Jsem si vědom skutečnosti, že v realitě může Cílová společnost tyto prostředky (resp. část těchto prostředků) vyplatit svým společníkům jako podíly na zisku, může snížit dobu obratu krátkodobých závazků, může je použít na investice (na úkor úročených cizích zdrojů), může uhradit jistinu bankovních úvěrů a jiných úročených cizích zdrojů, část z nich až do výše hranice provozních prostředků (viz předchozí odstavec) může použít na jakýkoliv účel, apod. Ve Finančním plánu nejsou zohledňovány tzv. „nepravidelné operace“ (tzn. tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu, zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu, tvorba a zúčtování rezerv a opravných položek do nákladů a výnosů, tržby z prodeje cenných papírů a podílů, prodané cenné papíry a podíly, výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů a podílů, náklady z finančního majetku, mimořádné náklady a výnosy, apod.). Důvodem je „nahodilost“ operací a jejich obtížná předpověď. Jedinou výjimkou z tohoto pravidla jsou skutečnosti k 30.6.2016, které jsem převzal také k ultimu roku 2016. Absolutní objemy zásob a krátkodobých závazků z obchodních vztahů byly v letech 2016 až 2026 vypočteny v takových objemech, které odpovídají skutečné hodnotě relativního ukazatele doby obratu zásob a krátkodobých závazků z obchodních vztahů vypočteného dle skutečného stavu dosaženého v roce 2015. Dle mého názoru má tato hodnota pro další propočty odpovídající význam, poněvadž zohledňuje skutečně dosažený relativní stav za minulé celoroční období. Jinými slovy, relativní stavy ukazatele doby obratu zásob a krátkodobých závazků z obchodních vztahů byly ve všech obdobích Finančního plánu shodné, absolutní vstupní objemy se přizpůsobily tomuto požadavku. Při prověřování hodnoty tohoto ukazatele jsem postupně vycházel ze všech faktorů (mimo jiné naznačených v publikaci Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003) na str. 118 a 119), které by mohly mít vliv na změnu avizované doby obratu.
Jak je uvedeno v kapitole č. 4.3 - Finanční analýza Cílové společnosti, doby obratu krátkodobých závazků z obchodních vztahů v letech 2012 až 2015 převyšovaly stejné hodnoty u pohledávek. Z toho plyne, že Cílová společnost v daném období v průměru dříve inkasovala své pohledávky, než hradila své závazky. Domnívám se, že korektní nastavení východisek pro Finanční plán musí vycházet z parity hodnot ukazatelů doby obratu krátkodobých pohledávek i závazků z obchodních vztahů. Tuto skutečnost jsem promítl do Finančního plánu v tom smyslu, že jsem od roku 2016 navázal hodnoty doby obratu krátkodobých závazků z obchodních vztahů na stejné hodnoty u pohledávek.
Náklady příštích období k 30.6.2016 odpovídají částce 5 757 tis. Kč. Jde o investici provozovatele podniku Café Savoy do různých úprav a rekonstrukcí v objektu. Pro postupné daňové odpisování tohoto objemu nemá doposavad společnost Cafetrade, s.r.o. souhlas od vlastníka objektu. Cílová společnost tento objem postupně umořuje od roku 2014. Tuto sumu jsem ve Finančním plánu postupně „rozpustil“ (každoročně o stejný objem umenšený mezi lety 2015 a 2014), a to až do úplného vynulování v roce 2020.
Strana 51
Cafetrade, s.r.o.
Ostatní rozvahové položky, které nejsou zmíněné výše, jsem zpravidla vždy ponechal na výchozích úrovních dosažených k 30.6.2016. Finanční plán neuvažuje s dalším plněním zákonného rezervního fondu Cílové společnosti. Z pohledu výsledku ocenění výnosovou metodou nemá plnění zákonného rezervního fondu žádný vliv (za předpokladu, že prostředky zůstanou v rámci vlastního kapitálu společnosti a nejsou vyplaceny společníkům formou výplat podílů na zisku). Ve Finančním plánu jsem neuvažoval s výplatami podílů na zisku svým společníkům.
6.4. Stručné shrnutí Finančního plánu Finanční plán potřebný pro další výpočty výnosovou metodou jsem zpracoval do roku 2026, tj. po dobu 10-ti let (nepočítaje v to dobu mezi 7/2016 až 12/2016). Délka trvání Finančního plánu, tj. do roku 2026, jednak koresponduje s náhledem Znalce na věrohodnost a schopnost posouzení očekávaných budoucích výsledků hospodaření společnosti Cafetrade, s.r.o. a jednak kopíruje dobu trvání Smlouvy o nájmu nebytových prostor (viz kapitola č. 4.2.5 - Smlouva o nájmu nebytových prostor s Městskou částí Praha 5) po předpokládaném využití prolongace Smlouvy provozovatelem restaurace a kavárny Café Savoy (viz kapitola č. 7 - Výchozí úvaha před oceněním). Dle mého názoru splňuje tento časový horizont požadavky kladené na tvorbu Finančního plánu z hlediska vypovídací schopnosti. Se snahou o maximální objektivitu Znalce jsem meziroční změny klíčového generátoru hodnoty (tržeb za prodej vlastních výrobků a služeb) navázal na přírůstky hrubého domácího produktu ČR, resp. Eurozóny. Ostatní výnosové a nákladové položky jsem propočítal poměrově podle skutečností z minulých období. Podobným způsobem jsem postupoval při konstrukci rozvahových položek. Finanční plán byl koncipován se zohledněním předpokládané inflace. Cílem bylo zpracovat nezkreslený a vyvážený Finanční plán. Dle mého názoru je tento cíl v kontextu východisek, uvedených v předchozí kapitole, splněn. Finanční plán společnosti Cafetrade, s.r.o. (aktiva, pasiva, výkaz zisku a ztráty, výkaz cash flow) je uveden v příloze č. 4 tohoto znaleckého posudku.
Strana 52
Cafetrade, s.r.o.
7. VÝCHOZÍ ÚVAHA PŘED OCENĚNÍM Ocenění obchodního podílu na Cílové společnosti má dle mého názoru určitá specifika, která vyplývají z níže uvedených poznatků. Společnost Cafetrade, s.r.o. má s Městskou částí Praha 5 uzavřenou Smlouvu o nájmu nebytových prostor č. 53/2001, a to ve znění následných Dodatků (detail těchto smluvních ujednání je popsán v kapitole č. 4.2.5 - Smlouva o nájmu nebytových prostor s Městskou částí Praha 5). Původním Nájemcem byl jiný subjekt, než je společnost Cafetrade, s.r.o. Oba Dodatky ke Smlouvě byly již uzavřeny s Cílovou společností. Předmětná Smlouva je uzavřena na dobu určitou (do 31.10.2016) s tím, že Nájemce může uplatnit opci na prolongaci Smlouvy o dalších 10 let. Z dikce jednotlivých ustanovení předmětné Smlouvy dle mého názoru vyplývá, že uplatnění opce je skutečně pouze na Nájemci a Pronajímatel by tuto skutečnost neměl nikterak ovlivnit (měl by ji pouze zaregistrovat). Jinými slovy, dalšímu desetiletému působení společnosti Cafetrade, s.r.o. v prostorách restaurace a kavárny Café Savoy by nemělo nic bránit. Po skončení uvedené prolongace Smlouvy (kterou společnost Cafetrade, s.r.o. bezpochyby využije) je ovšem otázkou, co bude dále. Smlouva skončí (v 10/2026) a otázkou je, zda je možno v tuto chvíli predikovat její prodloužení, resp. uzavření nové Smlouvy se stejným subjektem. Tato skutečnost má přitom na výnosové ocenění hledané hodnoty obchodního podílu podstatný vliv. Dovedu si představit, že situace po uplynutí prolongované Smlouvy je z dnešního pohledu nejasná a neodhadnutelná. Bude-li mít Městská část Prahy 5 zájem o provozování restaurace a kavárny cizím subjektem, může být nově otevřeno výběrové řízení (či tendr) na nejvýhodnější nabídku k pronájmu příslušných nebytových prostor. Stejně tak se Městská část Prahy 5 může rozhodnout žádnou novou Smlouvu s Nájemcem (stávajícím či novým) neuzavírat. Stejně tak může dojít k situaci, kdy provozovatelem restaurace a kavárny bude právě Městská část Prahy 5 či jí pověřený subjekt (nezisková organizace, chráněná dílna, apod.). Za tohoto stavu věcí se domnívám, že z pohledu výnosové metody nelze kalkulovat delší časový horizont trvání podnikatelského subjektu (tj. společnosti Cafetrade, s.r.o.) nad rámec roku 2026, kdy skončí dříve uzavřená Smlouva po předpokládaném využití opce stávajícím provozovatelem. Co bude po tomto datu, nelze ani při sebelepší vůli věrohodně odhadnout. Společnost Cafetrade, s.r.o. nemůže přitom dosahovat podnikatelské výnosy z jiného místa, poněvadž tento subjekt je podnikatelsky navázán pouze na Café Savoy na adrese Praha 5, Vítězná 124/5, PSČ 150. Jsem toho názoru, že pokud bych uvažoval trvání podnikatelských aktivit společnosti Cafetrade, s.r.o. i nad rámec roku 2026, potom by vypočtená výnosová hodnota nemohla naplňovat znaky věrohodnosti a reality.
Strana 53
Cafetrade, s.r.o.
8. POSUDEK 8.1. Výnosová metoda DCF equity Obecný metodický postup je uveden v kapitole č. 5.1 - Metoda diskontovaného peněžního toku DCF equity. Cílem tohoto metodického postupu je identifikace výnosové hodnoty čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. k datu ocenění, resp. k 30.6.2016 (viz kapitola č. 1.8 - Den ocenění). Výpočty vycházejí z Finančního plánu, který byl zpracován do roku 2026 (viz kapitola č. 6 Finanční plán). Finanční plán za společnost Cafetrade, s.r.o. (ve struktuře aktiv, pasiv, výkazu zisku a ztráty, výkazu cash flow) je uveden v příloze č. 4 tohoto znaleckého posudku. 8.1.1.
Volné peněžní toky (FCFE)
FCFE představuje volné peněžní toky na úrovni podnikatelské jednotky. Jedná se o korigovaný provozní hospodářský výsledek (viz poznámka pod čarou č. 31) upravený o odpisy, investice do upraveného provozně nutného pracovního kapitálu a do pořízení dlouhodobého majetku a o ostatní náklady (výnosy), které nemají provozní charakter. Pro účely identifikace ukazatele FCFE je nutno nejprve identifikovat hodnoty investic do provozně nutného pracovního kapitálu. Toto zjištění bylo následující (údaje jsou přiměřeně zaokrouhleny): Tabulka č. 26: Investice do provozně nutného pracovního kapitálu (I. část) (v tis. Kč)
6/2016
2016
2017
2018
2019
2020
Krátkodobé pohledávky
1 794
3 582
3 653
3 731
3 821
3 881
Krátkodobé závazky Zásoby
3 504 1 854
3 360 2 077
3 435 2 149
3 518 2 229
3 613 2 320
3 676 2 381
Časové rozlišení v aktivech
5 757
4 640
3 463
2 286
1 109
60
110
110
110
110
110
110
1 121
680
5 182
9 859
15 031
20 460
0
0
1 023
6 029
11 308
16 674
- provozně nutný
1 121
680
4 159
3 830
3 723
3 786
Změna stavu krátkodobých pohledávek
x
-1 788
-71
-78
-90
-60
Změna stavu krátkodobých závazků
x
-144
76
83
95
63
Změna stavu zásob
x
-223
-73
-80
-91
-61
Změna stavu časového rozlišení v aktivech
x
1 117
1 177
1 177
1 177
1 049
Změna stavu časového rozlišení v pasivech
x
0
0
0
0
0
Změna stavu provozně nutného krátkodobého finančního majetku
x
441
-3 479
329
107
-63
Investice do provozně nutného pracovního kapitálu celkem
x
-597
-2 370
1 431
1 198
928
Časové rozlišení v pasivech Krátkodobý finanční majetek
celkem26
- provozně nenutný
Diskuse k rozdělení krátkodobého finančního majetku na provozně nutné a nenutné objemy je popsána v kapitole č. 6.3 - Východiska pro tvorbu Finančního plánu. 26
Strana 54
Cafetrade, s.r.o.
Tabulka č. 27: Investice do provozně nutného pracovního kapitálu (II. část) (v tis. Kč)
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Krátkodobé pohledávky
3 943
4 006
4 071
4 137
4 205
4 276
Krátkodobé závazky
3 742
3 808
3 877
3 947
4 020
4 094
Zásoby
2 444
2 508
2 574
2 642
2 711
2 782
Časové rozlišení v aktivech
60
60
60
60
60
60
Časové rozlišení v pasivech
110
110
110
110
110
110
Krátkodobý finanční majetek celkem27
25 670
30 354
35 186
40 171
45 312
50 614
- provozně nenutný
21 818
26 435
31 199
36 113
41 182
46 411
3 852
3 918
3 987
4 057
4 130
4 204
-62
-63
-65
-67
-68
-70
65
67
69
70
72
74
-63
-64
-66
-68
-69
-71
Změna stavu časového rozlišení v aktivech
0
0
0
0
0
0
Změna stavu časového rozlišení v pasivech
0
0
0
0
0
0
Změna stavu provozně nutného krátkodobého finančního majetku
-65
-67
-69
-70
-72
-74
Investice do provozně nutného pracovního kapitálu celkem
-124
-127
-131
-134
-138
-141
- provozně nutný Změna stavu krátkodobých pohledávek Změna stavu krátkodobých závazků Změna stavu zásob
Výkyvy v objemech investic do provozně nutného pracovního kapitálu korespondují s východisky uvedenými v kapitole č. 6.3 - Východiska pro tvorbu Finančního plánu. Jde zejména o komentované „sladění“ objemů krátkodobých pohledávek z obchodních vztahů a krátkodobých závazků z obchodních vztahů, objemů zásob, resp. provozně potřebného a nepotřebného krátkodobého finančního majetku ve výchozím období Finančního plánu a postupné „rozpouštění“ časového rozlišení aktiv. Po zjištění hodnot investic do provozně nutného pracovního kapitálu je možno identifikovat FCFE. Koeficient FCFE představuje volné peněžní toky pro vlastníky. Jde o hodnotu FCF upravenou o vliv zadlužení. Výpočet FCFE byl v našem případě proveden následovně (údaje v tabulce jsou přiměřeně zaokrouhleny):
Diskuse k rozdělení krátkodobého finančního majetku na provozně nutné a nenutné objemy je popsána v kapitole č. 6.3 - Východiska pro tvorbu Finančního plánu. 27
Strana 55
Cafetrade, s.r.o.
Tabulka č. 28: Výpočet peněžních toků FCFE – I. část (v tis. Kč)
201628
2018
2019
2020
1 783
4 862
5 086
5 343
5 514
0
0
0
0
0
1 783
4 862
5 086
5 343
5 514
0
0
0
0
0
1 783
4 862
5 086
5 343
5 514
-339
-924
-966
-1 015
-1 048
1 445
3 938
4 119
4 327
4 466
646
1 146
1 146
1 146
1 146
0
0
0
0
0
- Investice do provozně nutného pracovního kapitálu
-597
-2 370
1 431
1 198
928
- Investice do pořízení dlouhodobého provozně nutného majetku33
-646
-1 146
-1 146
-1 146
-1 146
= Volný peněžní tok (FCF)
848
1 568
5 550
5 525
5 394
- Úroky z cizího kapitálu snížené o daňový štít, tj. úrok * (1 – daňová sazba)
-66
-133
-133
-44
-28
-206
-411
-411
-202
0
0
0
0
0
0
576
1 023
5 006
5 279
5 366
Provozní výsledek hospodaření +/
-
Ostatní neprovozní vlivy29
Korigovaný provozní výsledek hospodaření před daněmi a před zahrnutím vlivů nedaňových nákladů +/
-
Nedaňové náklady a výnosy30
Korigovaný provozní výsledek hospodaření před daněmi31 - Daň splatná32 = Korigovaný provozní výsledek hospodaření po úpravě o daň + Odpisy +/
- Ostatní náklady (výnosy), které nemají v daném období charakter výdajů
- Splátky úročených cizích zdrojů + Nově přijaté úročené cizí zdroje Volný peněžní tok (FCFE)
28
2017
Jde o rozdíl mezi stavem k 31.12.2016 a datem ocenění.
V našem případě podle mého názoru není propočet ovlivněn žádnými neprovozními vlivy. Jak je uvedeno v kapitole č. 6.3 - Východiska pro tvorbu Finančního plánu, s nepravidelnými operacemi (resp. s neprovozními vlivy) jsem ve Finančním plánu nekalkuloval. 29
30
Žádné nedaňové náklady a výnosy jsem k datu ocenění neidentifikoval.
31
Korigovaný provozní výsledek hospodaření představuje provozní výsledek očištěný o neprovozní vlivy.
Daň splatná představuje částku, která v souladu s metodikou výnosové metody DCF equity v publikaci Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003) odpovídá součinu korigovaného provozního výsledku hospodaření před daněmi a daňové sazby příslušného období. Nelze ji zaměňovat s daní z příjmů právnických osob vypočtenou ve Finančním plánu. 32
Rozdíl hodnot odpisů a investic do pořízení dlouhodobého provozně nutného majetku koresponduje s „neobnovovanými“ investicemi do technického zhodnocení staveb. V tomto případě jsem neakceptoval pravidlo „investice do výše odpisů“. 33
Strana 56
Cafetrade, s.r.o.
Tabulka č. 29: Výpočet peněžních toků FCFE – II. část (v tis. Kč)
2021
2022
2023
2024
2025
2026
5 689
5 870
6 055
6 244
6 439
6 639
0
0
0
0
0
0
5 689
5 870
6 055
6 244
6 439
6 639
0
0
0
0
0
0
5 689
5 870
6 055
6 244
6 439
6 639
-1 081
-1 115
-1 150
-1 186
-1 223
-1 261
= Korigovaný provozní výsledek hospodaření po úpravě o daň
4 608
4 754
4 904
5 058
5 216
5 378
+ Odpisy
1 146
1 146
1 146
1 146
1 146
1 146
0
0
0
0
0
0
-124
-127
-131
-134
-138
-141
-1 146
-1 146
-1 146
-1 146
-1 146
-1 146
4 484
4 627
4 773
4 924
5 078
5 236
-28
-28
-28
-28
-28
-28
- Splátky úročených cizích zdrojů
0
0
0
0
0
0
+ Nově přijaté úročené cizí zdroje
0
0
0
0
0
0
4 456
4 599
4 745
4 895
5 050
5 208
Provozní výsledek hospodaření +/
-
Ostatní neprovozní vlivy34
Korigovaný provozní výsledek hospodaření před daněmi a před zahrnutím vlivů nedaňových nákladů +/
-
Nedaňové náklady a výnosy35
Korigovaný provozní výsledek hospodaření před daněmi36 - Daň splatná37
+/
- Ostatní náklady (výnosy), které nemají v daném období charakter výdajů
- Investice do provozně nutného pracovního kapitálu - Investice do pořízení dlouhodobého provozně nutného majetku = Volný peněžní tok (FCF) - Úroky z cizího kapitálu snížené o daňový štít, tj. úrok * (1 – daňová sazba)
Volný peněžní tok (FCFE)
Hodnoty volného peněžního toku FCFE oceňovaného subjektu v letech 2016 až 2026 jsou uvedeny ve výše uvedené tabulce, v řádku Volný peněžní tok (FCFE). Určité výkyvy v objemech volného peněžního toku (FCFE) jsou bezesporu ovlivněny výše komentovanými úpravami jednotlivých kategorií v rámci provozně nutného pracovního kapitálu (časového rozlišení aktiv a úvěrů). Z výše uvedené tabulky je patrné, že objemy volného peněžního toku (FCFE) v letech 2016 až 2026 jsou kladné. Aplikovaná výnosová metoda DCF equity, jejíž součástí je také výpočet hodnoty volného peněžního toku (FCFE), je založena na prognóze volných peněžních toků,
V našem případě podle mého názoru není propočet ovlivněn žádnými neprovozními vlivy. Jak je uvedeno v kapitole č. 6.3 - Východiska pro tvorbu Finančního plánu, s nepravidelnými operacemi (resp. s neprovozními vlivy) jsem ve Finančním plánu nekalkuloval. 34
35
Žádné nedaňové náklady a výnosy jsem k datu ocenění neidentifikoval.
36
Korigovaný provozní výsledek hospodaření představuje provozní výsledek očištěný o neprovozní vlivy.
Daň splatná představuje částku, která v souladu s metodikou výnosové metody DCF equity v publikaci Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003) odpovídá součinu korigovaného provozního výsledku hospodaření před daněmi a daňové sazby příslušného období. Nelze ji zaměňovat s daní z příjmů právnických osob vypočtenou ve Finančním plánu. 37
Strana 57
Cafetrade, s.r.o.
které mohou inkasovat společníci (akcionáři) společnosti. Vypočtené FCFE představuje maximální roční objemy podílů na zisku (dividend), tj. peněžních prostředků, které mohou být v daném období ze společnosti odebrány a rozděleny společníkům (akcionářům), aniž by byla ohrožena majetková podstata společnosti. Je tedy logické, že FCFE nemůže nabývat záporných hodnot, jelikož je tím implicitně přijímán předpoklad povinnosti společníků (akcionářů) společnosti vlastními prostředky dodatečně financovat chod společnosti. 8.1.2. Náklady na vlastní kapitál Diskontní míra byla pro účely výpočtu hodnoty čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. výnosovou metodou DCF equity uvažována na úrovni nákladů na vlastní kapitál. Tyto náklady představují koeficient, jehož hodnota zohledňuje hodnocení veškerých rizik vyplývajících z titulu „vlastnictví“ kapitálu investovaného do společnosti. Součástí tohoto koeficientu je také požadovaná výnosnost vlastních investičních prostředků. Náklady na vlastní kapitál byly zjišťovány na bázi metodologie modelu CAPM. Model CAPM (capital asset pricing model) představuje základní model pro odhad nákladů na vlastní kapitál. Je založen na rozlišení diverzifikovaného a nediverzifikovaného rizika. Důležitým prvkem modelu CAPM je tzv. „přímka cenných papírů“, která odvozuje střední očekávanou výnosnost cenného papíru od očekávané bezrizikové výnosnosti a průměrné prémie za riziko na kapitálovém trhu. Riziková prémie, která je součástí výpočtu, je chápána jako rozdíl mezi očekávaným výnosem cenného papíru a bezrizikovou mírou. Tento model se velmi používá zejména v anglosaských zemích. Výpočet nákladů na vlastní kapitál podle tohoto modelu je prováděn podle následujícího schématu38: Vzorec č. 1: Vzorec pro výpočet nákladů na vlastní kapitál nvk = rf + ß * RPT + RPZ + R1 + R2 + R3 kde
nvk jsou náklady na vlastní kapitál rf je bezriziková úroková míra (resp. výnosnost dlouholetých vládních dluhopisů) RPT je riziková prémie kapitálového trhu RPZ je riziková prémie země s úpravou o inflační diferenciál ß je systematické riziko (tzv. koeficient beta cenného papíru)39 R1 je přirážka pro malé subjekty R2 je přirážka pro subjekty s nejasnou budoucností
Standardní vzorec pro výpočet nákladů na vlastní kapitál podle modelu CAPM byl modifikován v souladu s doporučením profesora Maříka (viz Miloš Mařík a kolektiv – Metody oceňování podniku, VŠE, 2003, str. 198 a 199). 38
Koeficient beta je vyjádřením úrovně rizika jednotlivého cenného papíru, a to relativně k riziku kapitálového trhu jako celku. Pokud je ß = 1, je riziko a v důsledku toho i prémie za riziko daného cenného papíru na úrovni průměru kapitálového trhu jako celku. Je-li ß větší nebo menší než 1, je i výnosová přirážka větší nebo menší než průměrná prémie za riziko na kapitálovém trhu. 39
Strana 58
Cafetrade, s.r.o.
R3 je přirážka za nižší likviditu a) Bezriziková úroková míra (bezriziková výnosnost) rf Pro účely stanovení bezrizikové úrokové míry v rámci tohoto znaleckého posudku jsem vycházel z oficiálních webových stránek FRS, tj. Federal Reserve Statistical Release (viz http://www.federalreserve.gov/). Na těchto webových stránkách jsou mimo jiné uvedeny výnosnosti US státních dluhopisů. Aplikaci hodnot z prostředí US finančních trhů považuji v daném případě za korektní. Toto prostředí vykazuje dlouhodobou a stabilizovanou časovou řadu hodnot, které jsou bezpochyby dosažitelné i z pohledu evropského či českého investora. Stávající světová ekonomika je již dle mého názoru natolik globalizovaná, že nic nebrání tomu, aby např. český investor investoval své prostředky do nákupu US státních dluhopisů. Z tohoto pohledu považuji použití daného zdroje pro účely propočtů stran tohoto posudku za vhodné a přijatelné. Pro účely tohoto propočtu jsem akceptoval výnos do doby splatnosti 10-letých dluhopisů dle stavu k datu ocenění, resp. k 30.6.2016, a to ve výši 1,64%. Tento postup jsem zvolil na základě doporučení profesora Maříka uvedeného v kapitole 4.1.6.4. v publikaci Miloš Mařík – Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003). Autor mimo jiné uvádí: „Při oceňování podniku se však doporučuje použít pro stanovení bezrizikové úrokové míry aktiva s takovou délkou životnosti, která by se přibližovala životnosti aktiv podnikových“. V našem případě vycházím z předpokladu omezené životnosti oceňovaného subjektu v tomto horizontu (viz kapitola č. 7 - Výchozí úvaha před oceněním). Stran použití bodové hodnoty k datu ocenění nebo průměru odvozeného z minulých období uvádí v kapitole č. 10.2. publikace Miloš Mařík – Metody oceňování podniků pro pokročilé (Ekopress, Praha 2011): „Podle mého názoru převládají negativa a prognóza odvozená z minulého průměru by neměla být pokud možno používána, zejména ne pro tržní ocenění.“ Hodnotu ve výši 1,64% jsem kalkuloval jako bezrizikovou úrokovou míru po celou dobu trvání propočtu. b) Beta koeficient ß Pro účely tohoto znaleckého posudku jsem akceptoval kalkulace světově uznávaného profesora A. Damodarana (viz jeho webové stránky http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/), z jehož údajů jsem vypočetl průměrnou hodnotu koeficientu Beta k datu ocenění na úrovni 0,62740. Jedná se o „nezadluženou“ betu, kterou jsem dále přepočítal na její „zadluženou“ podobu. I v tomto případě považuji vstupní zdroje z prostředí US finančních trhů za souladné s názorem tuzemského experta na oceňování profesora Maříka - viz např. str. 198 publikace Mařík - Metody oceňování podniku (Praha, Ekopress 2003), „vzhledem k malé využitelnosti a spolehlivosti dat z tuzemského kapitálového trhu doporučujeme základní rovnici modelu CAPM naplnit daty z USA a upravit o aktuální riziko země“.
Jedná se o údaj představující vážený průměr hodnot „Unlevered Beta“ koeficientu vypočteného z celkového počtu 83 amerických společností pro odvětví „Restaurant/Dining“ (0,627). Náhled na webové stránky byl proveden 1.8.2016. Jsem si vědom skutečnosti, že srovnávaný obor není zcela totožný s oborem, v němž podnikatelsky působí společnost Cafetrade, s.r.o. Jedná se ovšem o obor, který je danému velmi blízký a dle mého názoru je jeho použití pro účely daného propočtu zcela reprezentativní. 40
Strana 59
Cafetrade, s.r.o.
Míra zadluženosti podniku ovlivňuje finanční riziko společnosti. Toto riziko jsem v propočtu zohlednil pomocí následujícího vztahu41: Vzorec č. 2: Míra zadluženosti podniku
ß Z ß N * (1 (1 - d) *
CK CK ) ßCK * (1 d ) * VK VK
kde
ßZ je ß vlastního kapitálu u zadlužené společnosti ßN je ß vlastního kapitálu při nulovém zadlužení společnosti ßCK je ß pro cizí kapitál d je sazba daně z příjmů CK je cizí úročený kapitál VK je vlastní kapitál Na velikost ßN má vliv dané odvětví a velikost provozní páky42. Koeficient ßCK je většinou uvažován v nulové hodnotě. Vztah mezi ß zadlužené společnosti a ß při nulovém zadlužení je pak možné vyjádřit následujícím vzorcem: Vzorec č. 3: Vztah mezi betou zadlužené společnosti a betou při nulovém zadlužení
ß Z ß N * (1 (1- d) *
CK ) VK
Poměr cizího a vlastního kapitálu by měl být v tomto případě vyjádřen v tržních hodnotách, což jsem dále v propočtu provedl. Přepočet účetních dat na jejich tržní podobu jsem provedl s využitím tzv. „postupné iterace“ prostřednictvím funkce „Solver“43 v aplikaci Excel. Hodnoty zadluženého beta koeficientu jsem v letech 2016 až 2026 vypočítal na úrovni 0,672. Daňovou sazbu jsem aplikoval ve výši 19,0% po celou dobu propočtu. Rozdílné hodnoty zadluženého i nezadluženého beta koeficientu vypovídají o tom, že společnost Cafetrade, s.r.o. vykazovala k datu ocenění úročené cizí zdroje (viz kapitola č. 4.3 - Finanční analýza Cílové společnosti). c) Riziková prémie kapitálového trhu RPT Východiskem pro zjištění rizikové prémie kapitálového trhu je kalkulace střední očekávané výnosnosti kapitálového trhu (tzv. tržního portfolia). K identifikaci této hodnoty jsem využil dat profesora A. Damodarana (viz jeho webové stránky http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/)44, který uvádí střední očekávanou výnosnost tržního portfolia ve výši 9,50%. Tato částka představuje geometrický průměr výnosnosti US akcií za období let 1928 až 2015.
41
Miloš Mařík a kolektiv – Metody oceňování podniku, Ekopress, Praha 2003, str. 190.
42 Provozní
páka závisí na poměru mezi fixními a variabilními náklady.
43
Stejného efektu bylo dosaženo prostřednictvím funkce „Hledání řešení“ v aplikaci Excel.
44
Náhled na webové stránky byl proveden 1.8.2016.
Strana 60
Cafetrade, s.r.o.
I v tomto případě, považuji aplikaci hodnot z prostředí US finančních trhů za korektní. Toto prostředí vykazuje dlouhodobou a stabilizovanou časovou řadu hodnot, které jsou bezpochyby dosažitelné i z pohledu evropského či českého investora. Stávající světová ekonomika je již dle mého názoru natolik globalizovaná, že nic nebrání tomu, aby např. český investor investoval své prostředky do nákupu US akcií. Z tohoto pohledu považuji použití daného zdroje pro účely propočtů stran tohoto posudku za vhodné a přijatelné. I zde jsem vycházel z doporučení tuzemského experta na oceňování profesora Maříka - viz např. str. 198 publikace Mařík - Metody oceňování podniku (Praha, Ekopress 2003), „vzhledem k malé využitelnosti a spolehlivosti dat z tuzemského kapitálového trhu doporučujeme základní rovnici modelu CAPM naplnit daty z USA a upravit o aktuální riziko země“. Konstrukce tohoto ukazatele je naprosto shodná s příkladem, který uvádí profesor Mařík ve své publikaci Miloš Mařík – Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2007), a to na str. 220. Riziková prémie kapitálového trhu tak byla pro roky 2016 až 2026 vypočtena ve výši 7,86% (tj. rozdíl mezi hodnotou střední očekávané výnosnosti kapitálového trhu ve výši 9,50% a bezrizikovou úrokovou mírou ve výši 1,64% zjištěnou v odstavci a). d) Riziková prémie země RPZ Riziková prémie ČR činí podle ratingu zemí uvedeného na internetových stránkách profesora A. Damodarana (viz jeho webové stránky http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/) výši 1,05% (náhled na webové stránky byl proveden 1.8.2016). Tato riziková prémie ČR de facto dorovnává rozdíly mezi kapitálovými trhy USA (z nichž jsem čerpal pro bezrizikovou úrokovou míru, beta koeficient a rizikovou míru kapitálového trhu) ve vztahu k tuzemskému prostředí a je v souladu s doporučením profesora Maříka - viz např. str. 198 publikace Mařík - Metody oceňování podniku (Praha, Ekopress 2003), „vzhledem k malé využitelnosti a spolehlivosti dat z tuzemského kapitálového trhu doporučujeme základní rovnici modelu CAPM naplnit daty z USA a upravit o aktuální riziko země“. Tuto hodnotu jsem uvažoval pro potřeby tohoto výpočtu. Výsledek de facto představuje pohled daného uznávaného ekonoma profesora A. Damodarana na riziko z pohledu investování v rámci České republiky. e) Inflační diferenciál Profesor Mařík ve výše uvedené publikaci také doporučuje následující: „Pokud diskontní míru kalkulujeme z pohledu českého a nikoliv zahraničního investora, bylo by žádoucí zvýšit rizikovou přirážku země ještě o rozdíly v dlouhodobé prognózované inflaci mezi Českou republikou a USA“. Toto je dle mého názoru náš případ. Srovnání inflačních základen České republiky a USA je následující:
Strana 61
Cafetrade, s.r.o.
Tabulka č. 30: Porovnání inflace v ČR a USA Inflace
2021 až 2026
2016
2017
2018
2019
2020
Česká republika
+0,5%
+1,2%
+1,6%
+1,8%
+1,8%
+1,8%
USA
+1,2%
+2,2%
+2,0%
+1,8%
+1,8%
+1,8%
Rozdíl
-0,7%
-1,0%
-0,4%
0,0%
0,0%
0,0%
Inflační přírůstky ČR jsem převzal z kapitoly č. 4.1.1 - Česká republika (přírůstky v letech 2021 až 2026 odpovídají odhadu Znalce). Inflační koeficienty USA v letech 2016 a 2017 jsem čerpal z materiálu „Economic Forecast – Spring 2016“, který publikovala European Commission, DirectorateGeneral for Economic and Financial Affairs na webových stránkách http://ec.europa.eu/. Inflační přírůstky USA v letech 2018 až 2026 představují názor Znalce. Domnívám se, že z pohledu dlouhodobé prognózy je možno očekávat v obou zemích spíše srovnatelnou inflační základnu. Nižší úrovně inflace v ČR oproti USA, očekávané zejména v letech 2016 až 2018, považuji za dočasné. Proto jsem inflační diferenciál mezi oběma zeměmi pro terminální fázi kalkuloval z dlouhodobého hlediska na nulový. f) Přirážka pro malé subjekty R1 Přirážku pro malé subjekty jsem v případě společnosti Cafetrade, s.r.o. uvažoval na maximální úrovni doporučovaného intervalu (viz Miloš Mařík a kolektiv – Metody oceňování podniku, VŠE, 2003, str. 199), a to ve výši 3,00%. Vycházím z toho, že společnost Cafetrade, s.r.o. představuje z hlediska dosahovaných obratů relativně malý subjekt (s obratem cca 41,8 mil. Kč45). Bilanční suma tohoto subjektu činila k 31.12.2015 cca 13,5 mil. Kč (viz kapitola č. 4.3.2 - Finanční analýza) a společnost měla v roce 2015 více než 50 zaměstnanců (viz kapitola č. 3.2 - Zaměstnanci). Podle klasifikace programu malých a středních podniků (MSP) v rámci Evropské unie přijaté Evropskou komisí v roce 1996 je střední podnik takový, který má méně než 250 zaměstnanců a roční obrat nepřekračuje 40 mil. EUR (tj. cca 1,1 mld. Kč při kurzu 27 Kč / EUR). Svaz průmyslu České republiky považuje střední podnik za subjekt, který má méně než 500 zaměstnanců a roční obrat nepřesahuje 100 mil. Kč. Podle kategorizace společností dle ZoÚ (viz kapitola č. 3.6.3 - Kategorizace Cílové společnosti) patří Cílová společnost mezi „malé“ společnosti. Z pohledu českého podnikatelského prostředí tedy považuji společnost Cafetrade, s.r.o. za malý subjekt. Proto jsem v tomto daném případě aplikoval maximální úroveň této přirážky. Tato úroveň přirážky také koresponduje s očekáváním a určitými nejistotami dalšího vývoje české ekonomiky. Budoucí vývoj proto považuji za zatížený určitými riziky.
Podle pravidel Evropské unie (např. viz webová stránka http://www.prahafondy.eu/) se za malé podniky považují subjekty, které zaměstnávají méně než 50 osob a jejichž roční obrat nebo bilanční suma nepřesahuje 10 mil. EUR (tj. cca 270 mil. Kč při kurzu 27 Kč / EUR). Střední podniky představují subjekty, které zaměstnávají méně než 250 osob a jejichž roční obrat nebo bilanční suma nepřesahuje 43 mil. EUR (tj. cca 1 160 mil. Kč při kurzu 27 Kč / EUR). 45
Strana 62
Cafetrade, s.r.o.
Dle mého názoru je také zapotřebí v rámci ocenění zohlednit případnou „ztrátu“ některého z dosavadních významných klientů, „ztrátu“ některé významné zakázky, pokles cen v oboru, pokles zakázkové náplně, nárůsty cen vstupů a energií, nepříznivou změnu legislativy či jakékoliv jiné riziko související s velikostí dané společnosti, což by i jednotlivě mohlo odchýlit hodnoty plánovaných tržeb dle Finančního plánu (viz kapitola č. 6 - Finanční plán). Dle mého názoru odpovídá zvolená přirážka pro malé subjekty na úrovni 3,00%46 výše koncipované úvaze a rizikům. g) Přirážka pro subjekty s nejasnou budoucností R2 Přirážku pro subjekty s nejasnou budoucností jsem pro účely tohoto posudku uvažoval na horní úrovni doporučovaného intervalu (viz Miloš Mařík a kolektiv – Metody oceňování podniku, VŠE, 2003, str. 199), a to ve výši 3,00%. Podnikání společnosti Cafetrade, s.r.o. je spojeno s jedním konkrétním místem, a to s podnikem Café Savoy na adrese Praha 5, Vítězná 124/5, PSČ 150 00. Cílová společnost nemůže dosahovat své podnikatelské výnosy na jiném místě, neboť s tímto konkrétním místem podnikání je spojena Smlouva o nájmu nebytových prostor, která je uzavřena s Městskou částí Praha 5 (viz kapitola č. 4.2.5 - Smlouva o nájmu nebytových prostor s Městskou částí Praha 5). Tato Smlouva bude dle mých odhadů trvat ještě přinejmenším 10 let (za předpokladu využití opce provozovatelem), přičemž rizika podnikání z titulu situace po ukončení této Smlouvy nejsou předmětem přirážky pro subjekty s nejasnou budoucností. Přesto vnímám určitou pravděpodobnost rizika nejistoty z budoucnosti Cílové společnosti, a to přinejmenším z následujících důvodů: obsazenost a návštěvnost prostor Café Savoy po ukončení intervencí České národní banky na tuzemskou měnu (dle posledních odhadů by k tomuto mělo dojít zhruba v polovině roku 2017). Tím aktem dojde ke zdražení poskytovaných služeb pro zahraniční turisty platící EUR či USD; podnikání restauračního zařízení (kavárny) v konkrétní lokalitě mohou poměrně značně ovlivnit i události, které podnikatel nemůže ovlivnit (např. vlastník komunikace na ulici Vítězná se rozhodne tuto komunikaci rekonstruovat s příslušným hlukem do prostor restaurace. Stejně tak může dojít k havárii vody, plynu, k rekonstrukci tramvajové tratě či bytového domu v blízkosti, apod.); možné tlaky Městské části Praha 5 na změnu smluvních podmínek v průběhu následného desetiletého období (po předpokládaném využití opce provozovatelem); silné konkurenční prostředí v okolí Café Savoy.
Sazba přirážky se nachází v intervalu modelového rozpětí INFA a je blízká průměrné rizikové prémii za velikost podle průzkumu prováděného společností IBBOTSON ASSOCIATES (viz str. 236 a 237 publikace Vítězslav Hálek – Oceňování majetku v praxi (DonauMedia, Bratislava 2009)). Použitá riziková sazba je také v relaci s navrhovanou přirážkou za tržní kapitalizaci pro podniky ČR prezentované v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku, ročník XV, č. 3-4 v článku „Přirážka za tržní kapitalizaci při stanovení nákladů na vlastní kapitál metodou CAPM“ od autora Ing. Františka Prodělala, Ph.D. 46
Strana 63
Cafetrade, s.r.o.
Dle mého názoru odpovídá úroveň zvolené přirážky pro subjekty s nejasnou budoucností výše koncipované úvaze a rizikům. h) Přirážka za nižší likviditu R3 Přirážku za nižší likviditu jsem pro účely tohoto posudku neuvažoval. i) Rekapitulace výpočtu nákladů na vlastní kapitál Náklady na vlastní kapitál, poplatné pro tento případ ocenění, jsem k datu ocenění vypočetl následovně (hodnoty v tabulce jsou přiměřeně zaokrouhleny): Tabulka č. 31: Náklady na vlastní kapitál Položka
2020 až 2026
2016
2017
2018
2019
1,64%
1,64%
1,64%
1,64%
1,64%
Beta koeficient (nezadlužená beta)
0,627
0,627
0,627
0,627
0,627
Beta koeficient (zadlužená beta)
0,672
0,672
0,672
0,672
0,672
Riziková prémie kapitálového trhu
7,86%
7,86%
7,86%
7,86%
7,86%
Riziková prémie země
1,05%
1,05%
1,05%
1,05%
1,05%
-0,70%
-1,0%
-0,40%
0,00%
0,00%
Přirážka pro malé subjekty
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
Přirážka pro subjekty s nejasnou budoucností
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
Přirážka za nižší likviditu
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
13,27%
12,97%
13,57%
13,97%
13,97%
Bezriziková úroková míra
Inflační diferenciál mezi ČR a USA
Náklady na vlastní kapitál
Náklady na vlastní kapitál byly pro účely tohoto znaleckého posudku na bázi modelu CAPM identifikovány výše v tabulce. V případě společnosti Cafetrade, s.r.o. jsem až do roku 2026 kalkuloval přiměřeně vysoké náklady na vlastní kapitál. Úroveň nákladů na vlastní kapitál ovlivnily zejména následující vstupy: použití přirážky pro malé subjekty ((viz odst. f) v této kapitole). použití přirážky pro subjekty s nejasnou budoucností ((viz odst. g) v této kapitole). 8.1.3. Dílčí hodnota čistého obchodního majetku Zjištění kumulovaného FCFE (resp. diskontovaných hodnot FCFE v jednotlivých letech) představuje první fázi v rámci výpočtu hodnoty podniku touto metodou. Kumulované FCFE bylo vypočteno následovně (údaje v tabulce jsou přiměřeně zaokrouhleny):
Strana 64
Cafetrade, s.r.o.
Tabulka č. 32: Kumulovaný volný peněžní tok FCFE pro vlastníky (I. část) (v tis. Kč a v %)
2016
Volný peněžní tok (FCFE)
2017
2018
2019
2020
576
1 023
5 006
5 279
5 366
Celoroční náklady na vlastní kapitál
13,27%
12,97%
13,57%
13,97%
13,97%
Upravené náklady na vlastní kapitál47
6,64%
12,97%
13,57%
13,97%
13,97%
Roční diskontovaný volný peněžní tok FCFE
540
850
3 659
3 386
3 020
Kumulovaný volný peněžní tok FCFE pro vlastníky
540
1 389
5 048
8 434
11 454
Tabulka č. 33: Kumulovaný volný peněžní tok FCFE pro vlastníky (II. část) (v tis. Kč a v %) Volný peněžní tok (FCFE)
2021
2022
2023
2024
2025
2026
4 456
4 599
4 745
4 895
5 050
5 208
Celoroční náklady na vlastní kapitál
13,97%
13,97%
13,97%
13,97%
13,97%
13,97%
Upravené náklady na vlastní kapitál48
13,97%
13,97%
13,97%
13,97%
13,97%
13,97%
2 200
1 992
1 804
1 633
1 478
1 337
13 654
15 646
17 450
19 083
20 561
21 899
Roční diskontovaný volný peněžní tok FCFE Kumulovaný volný peněžní tok FCFE pro vlastníky
Výsledek 21 899 tis. Kč v roce 2026 je jednak hodnota 1. fáze propočtu hodnoty podniku a jednak představuje hodnotu čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. (před oceněním potenciálního neprovozního majetku) v případě, kdy je při výpočtu aplikován pouze jednofázový metodický postup (což je náš případ). 8.1.4. Hodnota neprovozního majetku a závazků Do neprovozního majetku a závazků patří takové tituly, které bezprostředně nesouvisí s provozem, přesto se týkají oceňovaného subjektu a jsou identifikovatelné k datu ocenění (nejedná se tedy o tituly, které jsou predikovány v budoucnu po datu ocenění ve Finančním plánu – např. neprovozní krátkodobý finanční majetek – viz kapitola č. 6.3 - Východiska pro tvorbu Finančního plánu). Jak je psáno v kapitole č. 3.4 publikace Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003), v rámci výnosového ocenění se vychází z předpokladu, že oceňovaný podnik má zpravidla základní podnikatelské zaměření (tzv. „core business“), k jehož výkonu potřebuje určitá „provozní“ aktiva. Tato aktiva, nezbytná pro základní „business“ jsou označována jako aktiva provozně nutná. Všechna ostatní jsou označována za aktiva provozně nenutná, příp. neprovozní.
Přepočtené náklady na vlastní kapitál jsou kalkulovány v případě, že datum ocenění není k ultimu roku, nýbrž v jeho průběhu. 47
Přepočtené náklady na vlastní kapitál jsou kalkulovány v případě, že datum ocenění není k ultimu roku, nýbrž v jeho průběhu. 48
Strana 65
Cafetrade, s.r.o.
Pro účely výnosového ocenění je přitom nutno tato provozní a neprovozní aktiva oddělit a ocenit samostatně. Důvodem k tomuto je skutečnost, že z některých tzv. neprovozních aktiv, které jsou v majetku oceňovaného subjektu, neplynou společnosti žádné prostředky, případně velmi malé, a při oceňování podniku společnosti výnosovou metodou by mohlo vést k „podcenění“ či „nedocenění“ předmětného „neprovozního“ titulu, ačkoliv při jeho samostatném ocenění daný titul může přinášet vlastníkovi podstatně větší hodnotu. V našem případě jsem k datu ocenění neidentifikoval u Cílové společnosti žádný neprovozní majetek (a potažmo ani závazky). 8.1.5. Náklady na likvidaci po ukončení životnosti podniku Jak je uvedeno v kapitole č. 7 - Výchozí úvaha před oceněním, ve specifickém případě ocenění obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. nelze věrohodně předpokládat trvání podnikatelských aktivit společnosti Cafetrade, s.r.o. nad rámec 10-ti let. Je to doba, po kterou má společnost „garantováno“ provozování restaurace a kavárny Café Savoy na adrese Praha 5, Vítězná 124/5, PSČ 150 00 (za předpokladu využití opce k prolongaci provozovatelem). Diskuse v této věci byla provedena v kapitole č. 7 - Výchozí úvaha před oceněním. Protože tedy výnosová metoda v tomto případě kalkuluje s omezenou životností podniku, je dle mého názoru současně zapotřebí identifikovat náklady na likvidaci oceňované entity po ukončení její životnosti. Tyto náklady považuji ovšem za zanedbatelné až nulové, a to s odkazem na podnikatelské zaměření oceňovaného subjektu. Jde o provozování restaurace a kavárny s minimální majetkovou výbavou (objekt je v nájemním vztahu). Významná většina movitého majetku (vybavení), kterým Cílová společnost disponuje, je přemístitelná a využitelná i na jiném místě. Proto se domnívám, že v tomto případě budou případné náklady na likvidaci zcela zanedbatelné. Náklady na likvidaci by bylo zapotřebí také diskontovat ve stejném horizontu, v jakém byla odhadnuta životnost oceňovaného subjektu (jinými slovy, případné náklady na likvidaci by společníci společnosti hradili až po ukončení životnosti společnosti). 8.1.6. Hodnota čistého obchodního majetku výnosovou metodou Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. byla v souladu s principy výnosové metody DCF equity stanovena následovně: Vzorec č. 4: Hodnota čistého obchodního majetku na bázi výnosové metody + Hodnota 1. fáze propočtu => 21 899 tis. Kč + Hodnota 2. fáze propočtu => nekalkulována + Hodnota identifikovaného neprovozního majetku a závazků po ocenění => 0 tis. Kč - Náklady na likvidaci po ukončení životnosti => zanedbatelné = Výsledná hodnota čistého obchodního majetku => 21 899 tis. Kč Výsledná hodnota čistého obchodního majetku (= hodnota pro vlastníky) společnosti Cafetrade, s.r.o. v souladu s principy výnosové metody diskontovaného byla vypočtena ve výši 21 899 tis. Kč. Strana 66
Cafetrade, s.r.o.
Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. byla pro účely tohoto znaleckého posudku v souladu s použitými principy výnosové metody DCF equity k datu ocenění stanovena na úroveň 21 899 tis. Kč, resp. na částku 21 900 tis. Kč po přiměřeném zaokrouhlení.
8.2. Substanční (majetková) metoda Obecný metodický postup je uveden v kapitole č. 5.2 - Substanční (majetková) metoda. Cílem tohoto metodického postupu je identifikace majetkové hodnoty čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. k datu ocenění, resp. k 30.6.2016 (viz kapitola č. 1.8 - Den ocenění). 8.2.1. Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Společnost Cafetrade, s.r.o. měla ve svém účetnictví dle výkazů k 30.6.2016, uvedených v příloze č. 3 tohoto posudku, zaúčtovány samostatné movité věci a soubory movitých věcí v celkovém objemu 10 572 tis. Kč. Jedná se o pořizovací hodnotu. Účetní zůstatková hodnota tohoto majetku byla ke stejnému datu ve výši 1 767 tis. Kč. Jde o samostatné movité věci a soubory movitých věcí zaúčtované v rámci syntetického účtu č. 022 (samostatné movité věci), resp. účtu č. 082 (oprávky k samostatným movitých věcem). Struktura tohoto majetku podle pořizovacích cen byla k datu ocenění následující (převzato z Obratové předvahy k 30.6.2016): majetek zařazený do užívání (účet č. 022028) => 3 109 tis. Kč; samostatné movité věci (účet č. 022100) => 2 965 tis. Kč; majetek zařazený do užívání v roce 2013 (účet č. 022128) => 643 tis. Kč; samostatné movité věci – auta (účet č. 022200) => 2 667 tis. Kč; samostatné movité věci – rok 2014 (účet č. 022300) => 694 tis. Kč; samostatné movité věci – následující (účet č. 022310) => 494 tis. Kč. Disponoval jsem položkovou sestavou samostatných movitých věcí, představených ve výše uvedených kategoriích. Samostatné movité věci a soubory movitých věcí jsem prioritně oceňoval porovnávací metodou. Porovnávací způsob je obecně založen na možnosti odvození hledané ceny od obchodu, který byl se stejnou komoditou proveden v nedávné minulosti (případně se tento obchod dá očekávat). V podstatě se jedná o jednoduchý metodický způsob na bázi srovnání oceňovaného předmětu s obdobnými předměty, které mají odpovídající parametry, jsou situovány do stejného místa a relativně i do blízkého času. Výsledkem zjištění na bázi porovnávací metody je de facto cena potvrzená trhem. V případě, že byl v rámci metody tržního porovnání identifikován předmět nabízený k prodeji v novějším vydání, než byl oceňovaný předmět, potom jsem provedl tzv. „odindexaci“ ceny k datu pořízení předmětu ocenění. Pro účely přepočtů jsem přitom použil inflační indexy z
Strana 67
Cafetrade, s.r.o.
materiálu „Makroekonomická predikce České republiky“, vydaným Ministerstvem financí ČR s aktualizací 7/2016 (webové stránky http://www.mfcr.cz/). V našem případě jsem tuto porovnávací hodnotu odvozoval z nabídek nejrelevantnějších bazarů zařízení restaurací, které publikují své nabídky na webových stránkách, a to (namátkově): http://www.gastrobazarbrno.cz/; http://www.profikuchyne.cz/gastrobazar/; http://www.gastrofit.cz/gastro-bazar/; http://www.technologie-stravovani.cz/gastrobazar/; http://www.gastrobazar.eu/; http://www.gastroprodej.cz/gastro-bazar/; další. Pokud jsem neidentifikoval hodnotu výše uvedeným způsobem, tj. metodou tržního porovnání (tržně porovnávacím přístupem), jednotlivé tituly jsem ocenil individuálně nepřímou nákladovou metodou na bázi věcné hodnoty označovanou jako „Cost of Reproduction - CRN“, případně potažmo přímou nákladovou metodou na úrovni nákladů nahrazení („Replacement cost new – RCN“). Podstatou tohoto metodického přístupu pro ocenění movitého majetku bylo individuální posouzení každého jednotlivého předmětu ocenění, tj. každé jednotlivé položky. Tento způsob ocenění vychází z individuálního přístupu při oceňování každého jednotlivého titulu s přihlédnutím k charakteru daného majetku a používá se k oceňování nehmotného, hmotného movitého, ale i nemovitého majetku v případě, že jeho charakter odpovídá movitému majetku49. Postup při oceňování movitých věcí byl v našem případě následující: Vyžádal jsem si evidovaný položkový soubor majetku a ověřil jsem návaznost účetních pořizovacích a zůstatkových hodnot na účetnictví subjektu. Vycházel jsem z účetních pořizovacích hodnot. Dále jsem stanovil technickou hodnotu předmětů (TH) s přihlédnutím k odpisové skupině, využití zařízení, technickému stavu, vlivu opotřebení, úrovni údržby a technickému vývoji v dané skupině. Výchozí cenou (VCS) pro výpočet časové ceny movitého majetku je účetní brutto hodnota (historická pořizovací cena) zařízení, která je přepočtena na cenovou úroveň k datu ocenění. V našem případě jsem pro účely přepočtů použil ukazatel inflace ČR z materiálu „Predikce vývoje základních makroekonomických indikátorů ČR“ periodicky vydávaným Ministerstvem financí ČR (viz webové stránky http://www.mfcr.cz/). Časová cena (ČC) je součinem technické hodnoty (TH) a výchozí ceny (VCS).
Jedná se o standardní oceňovací postup popsaný např. v publikaci Jan Mlčoch - Oceňování podniku (LINDE, Praha 1998), ale také např. Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2007). 49
Strana 68
Cafetrade, s.r.o.
Věcná hodnota (obecná cena) se vypočte vynásobením časové ceny oceňovaného titulu koeficientem prodejnosti KP. Tento koeficient zohledňuje předpokládanou prodejnost a potenciální využití daného konkrétního předmětu k datu ocenění. Úrovně koeficientu byly individuální v závislosti především na datu pořízení dané položky. Pro aplikaci koeficientu byla obecně přijata zásada: „čím starší předmět ocenění je, tím nižší koeficient“. Výše koeficientu dále závisí na druhu předmětu ocenění. V případech, kdy jde převážně o zařízení nové, lze za objektivní využít i cenu účetní. Ocenění vozového parku bývá zpravidla prováděno individuálně, vždy s přihlédnutím k typu a charakteru vozidla a jeho stáří. Hodnoty jednotlivých titulů bývají často konfrontovány s prodejními cenami autobazarů v ČR (např. webové stránky http://www.aaaauto.cz/). Podle zvážení v některých případech lze vycházet i z ceny účetní, a to především v těch případech, kdy jde o předměty relativně nové. V našem konkrétním případě jsem použil následující vstupní hodnoty: a) Výchozí cena (VCS) Výchozí cena je odvozena z pořizovací hodnoty předmětu ocenění, která je upravena koeficientem inflace mezi datem pořízení a datem ocenění. V tomto případě jsem pro cenové přepočty použil skutečné inflační hodnoty z materiálu „Makroekonomická predikce České republiky“ vydávaný Ministerstvem financí ČR (webové stránky http://www.mfcr.cz/ v sekci pro makroekonomické analýzy s aktualizací 7/2016). Inflační koeficienty jsem aplikoval následovně (vše jsou skutečnosti): -
v roce 1996 => 8,8% (skutečnost);
-
v roce 1997 => 8,5% (skutečnost);
-
v roce 1998 => 10,7% (skutečnost);
-
v roce 1999 => 2,1% (skutečnost);
-
v roce 2000 => 3,9% (skutečnost);
-
v roce 2001 => 4,7% (skutečnost);
-
v roce 2002 => 1,8% (skutečnost);
-
v roce 2003 => 0,1% (skutečnost);
-
v roce 2004 => 2,8% (skutečnost);
-
v roce 2005 => 1,9% (skutečnost);
-
v roce 2006 => 2,5% (skutečnost);
-
v roce 2007 => 2,8% (skutečnost);
-
v roce 2008 => 6,3% (skutečnost);
-
v roce 2009 => 1,0% (skutečnost);
-
v roce 2010 => 1,5% (skutečnost);
-
v roce 2011 => 1,9% (skutečnost);
Strana 69
Cafetrade, s.r.o.
-
v roce 2012 => 3,3% (skutečnost);
-
v roce 2013 => 1,4% (skutečnost);
-
v roce 2014 => 0,4% (skutečnost);
-
v roce 2015 => 0,3% (skutečnost);
-
za období 1-6/2016 => 0,25% (alikvóta z celoroční predikce z materiálu „Makroekonomická predikce České republiky“ vydaného Ministerstvem financí ČR s aktualizací 7/2016 – viz webové stránky http://www.mfcr.cz/)..
Pokud by mezi oceňovanými položkami byly tituly starší roku 1996, pak by tyto položky byly oceněny individuálně. b) Technická hodnota (TH) Technická hodnota vyjadřuje stav daného předmětu ocenění po technické stránce. Vzorec pro výpočet je následující: Vzorec č. 5: Výpočet technické hodnoty kde: VTH = výchozí technická hodnota, ZA = základní amortizace, PS = přirážky a srážky. Zjednodušeně řečeno, technickou hodnotu jsem kalkuloval v návaznosti na datum pořízení konkrétního předmětu, a vycházel jsem z předpokladu neustálých provozních oprav a standardních udržovacích prací stran předmětu ocenění. Úroveň technické hodnoty je dle mých zkušeností standardně v návaznosti na datum pořízení uvažována zhruba takto: -
Datum pořízení v roce 1992 a dříve => 6,0%;
-
Datum pořízení v letech 1993 až 1996 => 12%;
-
Datum pořízení v letech 1997 až 1999 => 32%;
-
Datum pořízení v letech 2000 až 2004 => 48%;
-
Datum pořízení v letech 2005 až 2008 => 56%;
-
Datum pořízení v letech 2009 až 2012 => 64%;
-
Datum pořízení v roce 2013 a později => 90%.
Pokud by mezi oceňovanými položkami byly tituly starší roku 1992, pak by těmto položkám byla přiřazena úroveň technické hodnoty 6,0%. Tato úroveň technické hodnoty odpovídá tzv. „Hold faktoru“ (procentuální vyjádření zbytkové technické hodnoty oceňovaného aktiva, resp. nejmenší možná dosažitelná technická hodnota funkčního aktiva).
Strana 70
Cafetrade, s.r.o.
c) Časová cena (ČC) Cena časová se určí vynásobením výchozí ceny předmětu ocenění (VCS) a jeho technické hodnoty (TH). Cena časová vyjadřuje hodnotu, za kterou by se dal předmět ocenění se shodným opotřebením znovu pořídit k datu ocenění, ovšem bez ohledu na technologický vývoj k datu ocenění, na morální opotřebení daného předmětu ocenění, na módní trendy, apod. d) Koeficient prodejnosti (KP) Koeficient prodejnosti zreálňuje předmět ocenění z pohledu potenciálního prodeje (zájmu) o daný titul na trhu. Dle mého názoru výše provedený výpočet hodnoty daného předmětu ocenění neznamená současně jeho cenu, a to v návaznosti na stav poptávky, situaci na trhu, morální opotřebení, módní trendy, apod. Koeficient prodejnosti jsem taktéž odvozoval od data pořízení daného titulu a od jeho charakteru a předpokládaného morálního a fyzického opotřebení, a to individuálně. Samostatné movité věci a soubory movitých věcí společnosti Cafetrade, s.r.o. byly pro účely tohoto posudku k datu ocenění oceněny na úrovni 5 602 tis. Kč. Položkové přecenění tohoto majetku je součástí přílohy č. 5b) tohoto posudku. 8.2.2. Zásoby Zásoby Cílové společnosti k 30.6.2016 představovaly pořizovací i účetní zůstatkovou hodnotu 1 854 tis. Kč. Jedná se o materiál. Struktura tohoto majetku byla následující: suroviny v kuchyni (analytický účet č. 112100) => 272 tis. Kč; materiál v cukrárně a baru (analytický účet č. 112200) => 1 582 tis. Kč. Podle mých zjištění a v návaznosti na důkladnou diskusi s managementem Cílové společnosti tohoto posudku jsou veškeré zásoby, kterými Cílová společnost disponovala k datu ocenění, bez jakýchkoliv závad, nejsou poškozené či prošlé, nemají nižší hodnotu oproti pořizovací a s vysokou pravděpodobností budou spotřebovány. Jde o zásoby vín, nápojů, potravin a podobných rychloobrátkových titulů. Účtování zásob v Cílové společnosti je na úrovni pořizovacích cen. Zásoby společnosti Cafetrade, s.r.o. byly k 30.6.2016 pro účely tohoto znaleckého posudku oceněny částkou 1 852 tis. Kč. 8.2.3. Krátkodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky společnosti Cafetrade, s.r.o. odpovídaly k datu ocenění pořizovací hodnotě 1 794 tis. Kč a účetní zůstatkové hodnotě 1 794 tis. Kč. Opravné položky k pohledávkám byly k uvedenému datu nulové. Jedná se o: pohledávky z obchodních vztahů (syntetický účet č. 311) => 255 tis. Kč; pohledávky za společníky (syntetický účet č. 355) => 1 000 tis. Kč; krátkodobé poskytnuté zálohy (syntetický účet č. 314) => 300 tis. Kč; Strana 71
Cafetrade, s.r.o.
jiné pohledávky (syntetický účet č. 315) => 239 tis. Kč. Pro účely identifikace jejich reálné hodnoty jsem provedl namátkovou kontrolu zaúčtovaných pohledávek z podkladů, které jsem měl k dispozici. Nezjistil jsem přitom žádnou zjevnou nesprávnost či situaci, která by byla v rozporu s běžně užívanými účetními principy a zásadami pro účtování. Při stanovení hodnoty předmětných krátkodobých pohledávek jsem také vzal v úvahu názor odpovědné osoby, která prověřovala podklady k průběžné účetní závěrce Cílové společnosti k 30.6.2016, a která akceptovala tvorbu opravných položek k předmětným pohledávkám v nulové výši. Vycházím dále z toho, že tato odpovědná osoba mimo jiné analyzovala bonitu pohledávek v účetnictví této společnosti z pohledu tvorby opravných položek k jednotlivým titulům a jednala v souladu s principy účtování aplikovanými ve společnosti Cafetrade, s.r.o. Hodnota krátkodobých pohledávek společnosti Cafetrade, s.r.o. byla k 30.6.2016 identifikována ve výši 1 794 tis. Kč. 8.2.4. Krátkodobý finanční majetek Společnost Cafetrade, s.r.o. evidovala ve svém účetnictví k 30.6.2016 krátkodobý finanční majetek v částce 1 121 tis. Kč. Struktura tohoto majetku byla následující: 1) hotovost v pokladně => 766 tis. Kč; 2) účty v bankách => 355 tis. Kč. Ad 1) Hotovost v pokladně Peněžní prostředky v hotovosti byly v účetnictví společnosti zaúčtovány v rámci syntetických účtů č. 211 (peníze v pokladně v částce 538 tis. Kč) a č. 213 (ceniny v částce 228 tis. Kč). Dokladovou inventarizaci stavu pokladny a cenin k datu ocenění jsem k dispozici neměl. Výkazy společnosti Cafetrade, s.r.o. v příloze č. 3 tohoto posudku dle mého názoru dostatečně dokládají realitu zaúčtovaného majetku. Ad 2) Účty v bankách Účty v bankách jsou evidovány na syntetickém účtu č. 221. Jde o následující zůstatky na bankovních účtech: bankovní účet CZK – Komerční banka => 316 tis. Kč; bankovní účet CZK – Reiffeisen bank => 38 tis. Kč; bankovní účet CZK – Českomoravská záruční a rozvojová banka => 1 tis. Kč. Výpisy z účtů v bance k datu ocenění jsem k dispozici neměl. Výkazy společnosti Cafetrade, s.r.o. v příloze č. 3 tohoto posudku dle mého názoru dostatečně dokládají realitu zaúčtovaného majetku. Hodnotu krátkodobého finančního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 potvrzuji v částce 1 121 tis. Kč, která odpovídá účetní hodnotě tohoto majetku. 8.2.5. Časové rozlišení aktiv Časové rozlišení aktiv společnosti Cafetrade, s.r.o. odpovídalo k 30.6.2016 souhrnné částce 5 757 tis. Kč, a to v rámci nákladů příštích období. Strana 72
Cafetrade, s.r.o.
Podle obratové předvahy Cílové společnosti k 30.6.2016 byla struktura tohoto majetku následující: náklady příštích období => 315 tis. Kč; náklady příštích období – odbydlení do 2005 => 854 tis. Kč; náklady příštích období – náklady 2006 až 2009 => 4 588 tis. Kč. Náklady příštích období obecně představují výdaje běžného období, jež se týkají nákladů v příštích obdobích. Účtuje se zde např. nájemné, pojistné či jiné služby placené předem, apod. Zúčtování nákladů příštích období na příslušný nákladový účet musí být provedeno nejpozději do čtyř let od zaúčtování na syntetický účet č. 381. Jde o investici provozovatele Café Savoy do různých úprav a rekonstrukcí v objektu. Pro postupné daňové odpisování tohoto objemu nemá doposavad společnost Cafetrade, s.r.o. souhlas od vlastníka objektu. Prostředky na dané investice byly Cílovou společností reálně vynaloženy, z účetního pohledu je jejich hodnota tedy na úrovni účetních hodnot. V okamžiku vydání souhlasu vlastníka objektu s odpisováním, bude mít předmětná částka svou vnitřní hodnotu také z pohledu daňových odpisů. Při oceňování časového rozlišení jsem nedisponoval žádnými indiciemi, které by svědčily v neprospěch (ke snížení) zaúčtovaných hodnot. Časové rozlišení aktiv Cílové společnosti jsem ocenil k datu ocenění částkou 5 757 tis. Kč. 8.2.6. Mimobilanční aktiva Do mimobilančních aktiv patří takové tituly, jejichž hodnota není vyčíslena v rozvaze dané společnosti, přesto představují majetek společnosti. Podmínkou zahrnutí identifikovaných titulů do mimobilančních aktiv je jejich ocenitelnost (jinými slovy, zjištění jejich hodnoty). a) Aktivní spory Jak je uvedeno v kapitole č. 3.5 - Soudní či mimosoudní spory, společnost Cafetrade, s.r.o. nevedla k datu ocenění žádné aktivní či pasivní soudní spory (v pozici žalobce či žalovaného). b) Registrovaná nehmotná práva Jak je uvedeno v kapitole č. 3.3 - Nehmotná práva, společnost Cafetrade, s.r.o. měla k datu ocenění Úřadem průmyslového vlastnictví zaregistrována dvě ochranné známky, a to: Tabulka č. 34: Ochranné známky Číslo
Znění
Datum práva přednosti
Druh
Stav
171899/251349
„CAFE SAVOY“
26.9.2001
Slovní
Platný dokument
489068/327255
„CAFE SAVOY“
30.9.2011
Slovní
Platný dokument
Žádná z těchto ochranných známek nebyla k datu provedení náhledu do databáze Úřadu průmyslového vlastnictví zahrnuta do seznamu všeobecně známých ochranných známek či do seznamu ochranných známek prohlášených za proslulé. Dle mého názoru jsou předmětné ochranné známky zapsány do povědomí veřejnosti, přinejmenším odborné a klientské, a to tak, aby jejich vlastníku přinášela přímý a kvantifikovatelný profit. Bezesporu se jedná o ochranné Strana 73
Cafetrade, s.r.o.
známky, které jsou známy u odborné veřejnosti, resp. subjektům, kteří se pohybují na daném trhu. Důkazem tohoto tvrzení jsou dle mého názoru dosahované růstové obraty v tržbách společnosti Cafetrade, s.r.o. za poslední čtyři roky (viz kapitola č. 4.3.2 - Finanční analýza). Jak hodnotu předmětných nehmotných práv (tj. ochranných známek) ocenit? Tyto hodnoty jsou obtížně měřitelné. Přesto se domnívám, že nezpochybnitelnou hodnotu tato nehmotná práva mají a dále jsem se pokusil je ocenit. Základem pro ocenění nehmotných práv bývá zpravidla výnosová metoda. Ta spočívá v identifikaci ročního výnosu, který přináleží vlastníkovi nehmotných práv z titulu jejich držby. Podstatou je rozdělení tržby (či přidané hodnoty, provozního výsledku hospodaření, zisku, apod.) na tu část, která byla dosažena právě kvůli existenci předmětného nehmotného práva a na zbývající část. Identifikovaný výnos je poté přepočten po celou dobu „životnosti“ nehmotných práv a je poměřen příslušnou kapitalizační mírou z pohledu porovnání s alternativním výnosem. V našem případě jsem jakožto hlavní generátor pro nalezení dané hodnoty zvolil objemy dosažených tržeb za prodej vlastních výrobků a služeb v letech 2012 až 2015. Jsem toho názoru, že tento ukazatel je pro výpočet hledané hodnoty nejvěrnější. Dále jsem postupoval takto: veškeré objemy tržeb v letech 2012 až 2015 jsem považoval za ty, které mají vazbu na oceňovaná nehmotná práva; objemy tržeb v letech 2012 až 2015 jsem přepočetl k datu ocenění (resp. k ultimu roku 2015) na úrovni inflace. Tímto se sjednotila základna na bázi tzv. „stálých cen“. Při přepočtu jsem vycházel z údajů o inflaci uvedených v materiálu „Makroekonomická predikce České republiky“ vydávaným Ministerstvem financí ČR (viz webové stránky http://www.mfcr.cz) s aktualizací v 7/2016; přepočtené objemy tržeb spojené s nehmotnými právy jsem ohodnotil vahami významnosti. Za nejvýznamnější hodnotu považuji skutečnost v roce 2015 (váha významnosti 4). Dále skutečnost v roce 2014 (váha významnosti 3), skutečnost v roce 2013 (váha významnosti 2) a za nejméně významnou skutečnost v roce 2021 (váha významnosti 1). Vycházel jsem tedy z principu, že čím „starší“ údaj, tím je pro propočet méně hodnotný; vážený průměr přepočtených a upravených objemů tržeb spojených s nehmotnými právy na bázi výše stanovených vah významnosti tak činí 36 109 tis. Kč. Jde o základnu pro výpočet ročního čistého výnosu. sazbu ročního čistého výnosu jsem odhadl na spodní hranici doporučovaných hladin 50, a to ve výši 1,0% ročně. míru kapitalizace jsem aplikoval na úrovni střední hodnoty sazeb aplikovaných pro výpočet výnosové hodnoty v letech 2016 až 2026 (viz kapitola č. 8.1.2 - Náklady na vlastní
Např. str. 359 publikace Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003) uvádí: „u průměrně zavedené ochranné známky bývá licenční poplatek nejčastěji kolem 1% z objemu výrobků nebo služeb, které jsou oceňovaným označením na trhu skutečně označovány“. 50
Strana 74
Cafetrade, s.r.o.
kapitál). Výpočet vycházel ze standardního modelu CAPM a parametry výpočtu jsou představeny ve stejné kapitole. Dobu životnosti nehmotných práv jsem kalkuloval v rozsahu 10-ti let. Je to maximální počet let užívání práv na označení dle ust. § 17 odst. 3 písm. b) Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. Zároveň tento časový horizont odpovídá úvahám o „bezpečné“ délce podnikání společnost Cafetrade, s.r.o. (viz kapitola č. 7 - Výchozí úvaha před oceněním). Hodnotu nehmotných práv (tj. předmětných ochranných známek) jsem výše uvedeným způsobem a za použití výše označených transparentních parametrů ocenil ve výši 1 900 tis. Kč po přiměřeném zaokrouhlení. c) Daňová ztráta Jak je uvedeno v kapitole č. 3.4 - Daňová ztráta společnosti Cafetrade, s.r.o., měl jsem k dispozici Přiznání k dani z příjmů právnických osob za zdaňovací období od 1.1.2015 do 31.12.2015. Podle tohoto Přiznání nevykazovala společnost Cafetrade, s.r.o. k ultimu roku 2015 žádnou daňovou ztrátu minulých let, kterou by mohla uplatnit proti kladnému daňovému základu v budoucnu. d) Ostatní nehmotná majetková složka Z literatury obecně vyplývá, že kladná částka, zjištěná z rozdílu mezi hodnotou čistého obchodního majetku na bázi výnosové a majetkové metody (ve prospěch výnosového výsledku), může odpovídat hodnotě kompletního nehmotného majetku (know-how) oceňovaného subjektu, o němž není zpravidla účtováno v jeho účetnictví. Současně je vždy zapotřebí zjištěnou hodnotu kompletního nehmotného majetku očistit o vlivy jiných titulů nehmotného majetku, které nejsou předmětem ocenění či jsou jinak identifikovatelné (např. zaúčtované software či ocenitelná práva). Tato skutečnost (tj. vyšší dílčí hodnota výnosového výsledku nad majetkovou hodnotou téhož) v našem případě nastala (viz kapitola č. 9.1 - Stanovení hodnoty čistého obchodního majetku Cílové společnosti). Tato situace nastává poměrně často u subjektů, které se specializují na dosahování výnosů prostřednictvím poskytování služeb (typicky např. subjekty poskytující softwarové služby, obchodníci, poradci, apod.). Tyto subjekty zpravidla nepotřebují ke svému výkonu významnou majetkovou substanci a podnikají na základě svých unikátních schopností, odbornosti, znalostí, apod. Tento jev naopak nebývá častý u výrobních firem, které zpravidla ke svému výkonu potřebují materiálovou základnu (stroje, stavby, apod.). Typickým příkladem může být např. společnost provozující webové stránky www.seznam.cz. Hodnota tohoto portálu se může pohybovat řádově v mld. USD, přičemž jejich majetková základna je dle mého názoru zanedbatelná (jinými slovy, majetkovou metodou by hodnota této firmy vyzněla nevýznamně). V případě společnosti Cafetrade, s.r.o. je identifikace hodnoty nehmotné majetkové složky očekávatelná. Společnost zcela jistě dle mého názoru disponuje know-how z titulu osvědčených postupů při výkonu činnosti, umu obsluhujícího personálu, dovedností týmu kuchařů, operačních postupů, apod.). Know-how je třeba spatřovat také z titulu velmi „viditelného“ místa provozovny, resp. podniku Café Savoy.
Strana 75
Cafetrade, s.r.o.
Hodnota této nehmotné složky je vyčíslitelná v kapitole č. 9.1 - Stanovení hodnoty čistého obchodního majetku Cílové společnosti, a to jakožto rozdíl dílčích hodnot dosažených výnosovou a substanční (majetkovou) metodou. e) Rekapitulace ocenění mimobilančního majetku Pro účely tohoto znaleckého posudku jsem mimobilanční majetek ocenil takto: + aktivní spory => 0 tis. Kč; + registrovaná nehmotná práva => 1 900 tis. Kč; + daňová ztráta => 0 tis. Kč; + ostatní nehmotný majetek => nepromítnuto; celkem => 0 tis. Kč. Hodnotu mimobilančních aktiv společnosti Cafetrade, s.r.o. jsem k 30.6.2016 kalkuloval ve výši 1 900 tis. Kč. 8.2.7. Rekapitulace ocenění majetku Rekapitulace ocenění majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 vypadá následovně: Tabulka č. 35: Rekapitulace ocenění majetku Majetek
Účetní hodnota brutto v tis. Kč
Dlouhodobý nehmotný majetek
Účetní hodnota netto v tis. Kč
Reálná hodnota v tis. Kč
0
0
0
Dlouhodobý hmotný majetek
10 572
1 767
5 602
Dlouhodobý finanční majetek
0
0
0
1 854
1 854
1 854
0
0
0
1 794 255 1 000 300 239
1 794 255 1 000 300 239
1 794 255 1 000 300 239
1 121
1 121
1 121
766 355
766 355
766 355
5 757
5 757
5 757
Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky - pohledávky z obchodních vztahů - pohledávky za společníky - krátkodobé poskytnuté zálohy - jiné pohledávky Krátkodobý finanční majetek - peníze - účty v bankách Časové rozlišení Mimobilanční aktiva -
aktivní spory daňová ztráta registrovaná nehmotná práva ostatní nehmotná majetková složka
Majetek celkem
x
x
1 900
x x x x
x x x x
0 0 1 900 nepromítnuto
21 098
Strana 76
12 293
18 028
Cafetrade, s.r.o.
Hodnota majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 byla souhrnně oceněna částkou 18 028 tis. Kč. 8.2.8. Dlouhodobé závazky Společnost Cafetrade, s.r.o. vykazovala k 30.6.2016 dlouhodobé závazky, o nichž bylo účtováno v účetnictví společnosti, ve výši 654 tis. Kč. Jde o závazky z titulu úvěrů na pořízení osobních automobilů, a to: účet č. 479200 (pořízení automobilu Škoda Superb) => 199 tis. Kč; účet č. 479800 (pořízení automobilu Ford S-Max) => 197 tis. Kč; účet č. 479900 (pořízení automobilu Land Rover Discovery) => 258 tis. Kč. Pro účely identifikace jejich reálné hodnoty jsem provedl namátkovou kontrolu zaúčtovaných závazků z podkladů, které jsem měl k dispozici. Nezjistil jsem přitom žádnou zjevnou nesprávnost či situaci, která by byla v rozporu s běžně užívanými účetními principy a zásadami pro účtování. Při stanovení hodnoty předmětných závazků jsem také vzal v úvahu názor odpovědné osoby, která připravovala podklady k účetním výkazům společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016, a která akceptovala tyto závazky v uvedených účetních hodnotách. Vycházel jsem dále z toho, že tato odpovědná osoba zároveň verifikovala realitu těchto závazků. Nemám důvod se domnívat, že by závazky společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 nepředstavovaly reálné závazky, které bude muset tato společnost v budoucnu skutečně uhradit (resp. které mohly být již po datu ocenění uhrazeny). Krátkodobé závazky společnosti Cafetrade, s.r.o. byly v souhrnu k 30.6.2016 oceněny částkou 654 tis. Kč. 8.2.9. Krátkodobé závazky Společnost Cafetrade, s.r.o. vykazovala k 30.6.2016 krátkodobé závazky, o nichž bylo účtováno v účetnictví společnosti, ve výši 3 504 tis. Kč. Struktura těchto krátkodobých závazků byla následující: závazky z obchodních vztahů (viz syntetický účet č. 321) => 1 532 tis. Kč; závazky k zaměstnancům (viz syntetický účet č. 331) => 503 tis. Kč; závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění (viz syntetický účet č. 336) => 270 tis. Kč; stát-daňové závazky a dotace (viz syntetické účty č. 341, č. 342, č. 343 a č. 345 ) => 214 tis. Kč; krátkodobé přijaté zálohy (viz syntetický účet č. 324) => 668 tis. Kč; dohadné účty pasivní (viz syntetický účet č. 389) => 245 tis. Kč; jiné závazky (viz syntetické účty č. 325 a č. 379) => 72 tis. Kč.
Strana 77
Cafetrade, s.r.o.
Pro účely identifikace jejich reálné hodnoty jsem provedl namátkovou kontrolu zaúčtovaných závazků z podkladů, které jsem měl k dispozici. Nezjistil jsem přitom žádnou zjevnou nesprávnost či situaci, která by byla v rozporu s běžně užívanými účetními principy a zásadami pro účtování. Při stanovení hodnoty předmětných závazků jsem také vzal v úvahu názor odpovědné osoby, která připravovala podklady k účetním výkazům společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016, a která akceptovala tyto závazky v uvedených účetních hodnotách. Vycházel jsem dále z toho, že tato odpovědná osoba zároveň verifikovala realitu těchto závazků. Nemám důvod se domnívat, že by závazky společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 nepředstavovaly reálné závazky, které bude muset tato společnost v budoucnu skutečně uhradit (resp. které mohly být již po datu ocenění uhrazeny). Krátkodobé závazky společnosti Cafetrade, s.r.o. byly v souhrnu k 30.6.2016 oceněny částkou 3 504 tis. Kč. 8.2.10. Bankovní úvěry a výpomoci Bankovní úvěry a výpomoci společnosti Cafetrade, s.r.o. byly k 30.6.2016 zaúčtovány v sumě 1 231 tis. Kč. Jde o krátkodobý bankovní úvěr od Raiffeisenbank a.s., o němž Cílová společnost účtuje na syntetickém účtu č. 231. Jedná se o provozní úvěr. Ani v tomto případě nemám důvod se domnívat, že by tento závazek nepředstavoval reálný závazek, který bude muset tato společnost v budoucnu skutečně uhradit (resp. jehož část mohla být již po datu ocenění uhrazena). Bankovní úvěry a výpomoci Cílové společnosti k 30.6.2016 jsem pro účely tohoto znaleckého posudku akceptoval v účetní hodnotě 1 231 tis. Kč. 8.2.11. Časové rozlišení pasivní Časové rozlišení Cílové společnosti k 30.6.2016 představovalo částku 110 tis. Kč zaúčtované v rámci výnosů příštích období. Výnosy příštích období zahrnují příjmy běžného účetního období, které věcně patří do výnosů v příštích obdobích (např. nájemné přijaté předem, přijaté předplatné, apod.). O těchto závazcích se zpravidla účtuje na účtu č. 384. Pro účely tohoto znaleckého posudku považuji tyto položky za součást závazků a akceptuji jejich účetní hodnotu v souhrnné výši 110 tis. Kč. 8.2.12. Mimobilanční pasiva Do mimobilančních pasiv patří takové tituly, jejichž hodnota není vyčíslena v rozvaze dané společnosti, přesto představují závazky společnosti. Podmínkou zahrnutí identifikovaných titulů do mimobilančních pasiv je jejich ocenitelnost (jinými slovy, zjištění jejich hodnoty).
Strana 78
Cafetrade, s.r.o.
Jak je uvedeno v kapitole č. 3.5 - Soudní či mimosoudní spory, nevede Cílová společnost k datu ocenění žádné pasivní soudní či mimosoudní spory, které by mohly vést k případnému plnění s charakterem mimobilančních závazků. Žádná mimobilanční pasiva jsem u společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 neidentifikoval. 8.2.13. Rekapitulace ocenění závazků (cizí zdroje + časové rozlišení + mimobilanční pasiva) Rekapitulace ocenění závazků společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 vypadá následovně: Tabulka č. 36: Rekapitulace ocenění závazků Účetní hodnota v tis. Kč
Reálná hodnota v tis. Kč
0
0
654
654
3 504
3 504
1 532
1 532
- závazky k zaměstnancům
503
503
- závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění
270
270
- stát-daňové závazky a dotace
214
214
- krátkodobé přijaté zálohy
668
668
- dohadné účty pasivní
245
245
72
72
1 231
1 231
110
110
Závazky (v tis. Kč) Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky - závazky z obchodních vztahů
- jiné závazky Bankovní úvěry a výpomoci Časové rozlišení Mimobilanční pasiva
x
Závazky celkem
0 5 499
5 499
Hodnota závazků (tj. cizí zdroje + časové rozlišení + mimobilanční pasiva) společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 byla identifikována ve výši 5 499 tis. Kč.
Strana 79
Cafetrade, s.r.o.
8.2.14. Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. na bázi substanční (majetkové) metody Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 s použitím substanční (majetkové) metody je následující: Tabulka č. 37: Hodnota čistého obchodního majetku společnosti na bázi substanční (majetkové) metody Souhrn majetku a závazků Majetek celkem
Reálná hodnota v tis. Kč 18 028
Závazky (cizí zdroje + časové rozlišení + mimobilanční pasiva) celkem Netto substanční hodnota celkem
5 499 12 529
Souhrn přeceněné hodnoty čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 je uveden v příloze č. 5a) tohoto znaleckého posudku. Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. byla pro účely tohoto znaleckého posudku v souladu s použitými principy substanční (majetkové) metody k datu ocenění stanovena na úroveň 12 529 tis. Kč, resp. 12 500 tis. Kč po přiměřeném zaokrouhlení směrem dolů.
Strana 80
Cafetrade, s.r.o.
9. ROZPRAVA K DOSAŽENÝM VÝSLEDKŮM Jak je uvedeno v kapitole č. 5 - Použité způsoby ocenění, postup, který jsem zvolil v případě stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o., je vícekrokový, a to: 1) V prvém kroku jsem stanovil hodnotu čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o., která ve skutečnosti odpovídá hodnotě obchodního podílu ve výši 100% na dané společnosti. 2) Ve druhém kroku jsem alikvótně propočetl hodnotu čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. (zjištěnou dle ad 1), která připadá na velikost oceňovaného obchodního podílu. 3) S ohledem na předmět ocenění (viz kapitola č. 2 - Popis předmětu ocenění) a strukturu společníků na Cílové společnosti (viz kapitola č. 3.2 - Základní kapitál, struktura společníků, dispozice s obchodním podílem) jsem při zpracovávání tohoto posudku uvažoval „srážku“ za oceňovaný Menšinový obchodní podíl. Jak např. vyplývá z kapitoly č. 7.2.1. publikace Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003) obchodní či akciový podíl vždy podléhá určité srážce v případě neexistujícího velkospolečníka či velkoakcionáře (pouze při ocenění podílu nad 95% tomu tak není). 4) Do propočtu jsem dále zahrnul skutečnost, že oceňovaný obchodní podíl má omezenou převoditelnost (viz kapitola č. 3.2 - Základní kapitál, struktura společníků, dispozice s obchodním podílem) a je podmíněn souhlasem valné hromady. Jinými slovy, dražba předmětu ocenění může úspěšně proběhnou pouze za předpokladu, že stávající společníci prostřednictvím valné hromady dají souhlas s převodem postiženého obchodního podílu na třetí osobu anebo se mohou účastnit dražby pouze tito společníci.
9.1. Stanovení hodnoty čistého obchodního majetku Cílové společnosti Za účelem stanovení hodnoty čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o., která ve skutečnosti odpovídá hodnotě ve výši 100% obchodního podílu na dané společnosti, byla použita výnosová metoda DCF equity a substanční (majetková) metoda. Dílčí výsledky, dosažené jednotlivými metodickými způsoby, byly následující: 1) Výnosová metoda DCF equity => 21 900 tis. Kč; 2) Substanční (majetková) metoda => 12 500 tis. Kč; Jednotlivými metodickými postupy byly dosaženy významně odlišné dílčí hodnoty čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. Z výsledků vyplývá, že přeceněná hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o., posuzovaná prostřednictvím substanční (majetkové) metody, je násobně nižší oproti stejné hodnotě dosažené výnosovou metodou. Tento
Strana 81
Cafetrade, s.r.o.
fakt lze dle mého názoru vysvětlit tím, že Cílová společnost vznikla za účelem poskytování služeb a není tak závislá na objemu majetkové podstaty51. Cílem substanční (majetkové) metody je nalézt odpověď na otázku, kolik by stálo znovuvybudování podniku (obchodního závodu), který je předmětem ocenění (viz kapitola č. 6.2 v publikaci Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003)). Jinými slovy, jaká je hodnota obchodního podílu na společnosti, která by byla předmět znovuvybudování. Výnosovou metodu považuji v tomto daném případě ocenění za stěžejní. Vychází z verifikovaného Finančního plánu Cílové společnosti (viz příloha č. 4 tohoto posudku) a reaguje na budoucí očekávané finanční toky. V souladu s přiměřeně aplikovaným nepřímým požadavkem ust. § 143 odst. 3 ZOK bylo při ocenění použito vícero metodických postupů. Oba použité metodické postupy mají dle mého názoru své opodstatnění, svůj význam a účel. Pro účely stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. jsem se po zvážení dle mého názoru všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonil k dílčí hodnotě vypočtené výnosovou metodou DCF equity. Důvodem k tomuto rozhodnutí byly především následující skutečnosti:
Dílčí výsledek, dosažený výnosovou metodou, vypovídá dle mého názoru o skutečné hodnotě čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. Tato metoda na rozdíl od majetkové metody nezohledňuje pouze hodnotu majetku a závazků ke konkrétnímu datu, nicméně vychází z očekávaných finančních toků, které společnost s mírou pravděpodobnosti dosáhne v budoucnosti. Jinými slovy, tento výsledek v sobě zahrnuje i potenciální profity oceňovaného subjektu, které pravděpodobně nastanou v budoucnosti, a které zohledňuje zpracovaný Finanční plán (viz kapitola č. 6 - Finanční plán).
Použití dílčího výsledku, dosaženého výnosovou metodou DCF equity, koresponduje dle mého názoru také s předpokladem, že tato společnost bude i po uskutečnění transakce, kvůli níž je zpracován tento znalecký posudek, pokračovat v podnikatelské činnosti v nezměněné podobě, byť s omezením (viz kapitola č. 7 - Výchozí úvaha před oceněním). Výsledek dosažený touto metodou je „podepřen“ dle mého názoru reálnými hodnotami ze sestaveného Finančního plánu (viz kapitola č. 6 - Finanční plán).
Výnosová metoda v sobě zahrnuje kromě jiného také hodnotu nehmotného majetku (know-how), o němž není v účetnictví společnosti účtováno.
Z literatury obecně vyplývá, že kladná částka, zjištěná z rozdílu mezi hodnotou čistého obchodního majetku na bázi výnosové a majetkové metody (ve prospěch výnosového výsledku), může odpovídat hodnotě kompletního nehmotného majetku (know-how) oceňovaného subjektu, o němž není zpravidla účtováno v jeho účetnictví. Současně je vždy zapotřebí zjištěnou hodnotu kompletního nehmotného majetku očistit o vlivy jiných titulů nehmotného majetku, které nejsou předmětem ocenění či jsou jinak identifikovatelné (např. zaúčtované software či ocenitelná práva).
Např. subjekty, zabývající se IT službami, poradenstvím či službami různého charakteru, nemusí zpravidla disponovat takřka žádným relevantním majetkem, a přesto jsou velmi hodnotné z titulu dosahovaných výsledků hospodaření. 51
Strana 82
Cafetrade, s.r.o.
Dle mého názoru takto identifikovaný výsledek hodnoty čistého obchodního majetku odpovídá požadavku na stanovení objektivizované tržní hodnoty a respektuje potřeby tohoto daného případu ocenění z hlediska praktického použití. Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. byla pro účely tohoto znaleckého posudku v souladu s použitými principy výše popsaných metodických postupů k datu ocenění identifikována na úrovni 21 900 tis. Kč.
9.2. Zjištění ceny (hodnoty) obchodního podílu bez vlivu srážky za minoritu a omezeného převodu Jak vyplývá z kapitoly č. 2 - Popis předmětu ocenění, předmětem ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku je obchodní podíl na společnosti Cafetrade, s.r.o. ve výši 35,625% odpovídající vkladu ve výši 152 tis. Kč, který je v majetku p. Petra Svobody, nar. 23.10.1972, a to pro účely exekučního řízení. Jestliže tedy v předchozí kapitole byla hodnota čistého obchodního majetku Cílové společnosti stanovena na částku 21 900 tis. Kč, potom hodnota čistého obchodního majetku připadající na oceňovaný obchodní podíl, a to bez vlivu srážky za minoritu, činí 7 802 tis. Kč (tj. 21 900 tis. Kč * 0,35625). Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o., odpovídající hodnotě obchodního podílu ve výši 35,625%, který je v majetku p. Petra Svobody, nar. 23.10.1972, byla k datu ocenění v souladu s použitými principy výše uvedených metodických postupů stanovena ve výši 7 802 tis. Kč. Tato cena (hodnota) neobsahuje vliv srážky za minoritu a omezeného převodu.
9.3. Aplikace srážky za minoritu V předchozí kapitole jsem stanovil hodnotu oceňovaného obchodního podílu, resp. hodnotu čistého obchodního majetku připadající na oceňovaný obchodní podíl. V těchto propočtech nejsou ovšem promítnuty vlivy tzv. „srážky za minoritu“ a omezeného převodu obchodního podílu. V daném případě se domnívám, že se v našem případě ocenění jedná o „učebnicový případ“, v němž je nutno „srážku za minoritu“ aplikovat. Cílová společnost má vícero společníků, přičemž žádný z nich není tzv. „velkospolečníkem“ (výrazným majoritním společníkem). Srážka (diskont) hodnoty obchodního podílu v držení menšinového (minoritního) společníka de facto zohledňuje nižší úroveň účasti tohoto společníka na rozhodování v Cílové společnosti, na určování její strategie, na správě jejího majetku, na zjišťování tržní pozice, na rozhodování o provozních záležitostech, o výplatě podílů na zisku, apod. K úrovním hledaného diskontu se vyjadřuje řada odborníků v literatuře. Dle mého názoru je v našem případě možno aplikovat zjištění z publikace Bellinger, B., Vahl, G. – Unternehrmensbewertung in Teorie und Praxi (Wiesbaden, Tabler 1992). Tuto problematiku převzal také profesor Mařík v rámci publikace Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003). Strana 83
Cafetrade, s.r.o.
V publikaci Bellinger, B., Vahl, G. – Unternehrmensbewertung in Teorie und Praxi (Wiesbaden, Tabler 1992) jsou tedy srážky za minoritu vypočteny takto: Tabulka č. 38: Srážka za minoritu
Třída
Podíl na celkovém počtu akcií
1
Srážka ze základní hodnoty jedné akcie v situaci, kdy: Neexistuje velkoakcionář
Existuje velkoakcionář
0,0% – 9,9%
30%
50%
2
10,0% - 24,9%
25%
35%
3
25,0% - 49,9%
15%
x
4
50,0% -74,9%
10%
x
5
75,0% - 94,9%
5%
x
6
95,0% - 100,0%
0%
x
Ačkoliv model z uvedené publikace je vztažen k akciím, stejně tak jej lze použít pro obchodní podíly. Z výše uvedeného vyplývá, že při vlastnictví obchodního podílu v souhrnné jmenovité hodnotě odpovídající podílu 35,625% na základním kapitálu a při neexistenci tzv. „velkospolečníka“, se k oceňovanému obchodnímu podílu vztahuje srážka na úrovni 15%.
9.4. Aplikace vlivu omezeného převodu Jak vyplývá z kapitoly č. 2 - Popis předmětu ocenění, předmětem ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku je obchodní podíl, jehož převod je Společenskou smlouvou omezen souhlasem valné hromady. Za zcela zásadní práva a povinnosti, spojená s oceňovaným obchodním podílem a mající bezprostřední vliv na hledanou hodnotu v tomto znaleckém posudku, považuji následující (zkrácený výběr Znalce): Převod obchodního podílu je podmíněn souhlasem valné hromady (tedy včetně oceňovaného obchodního podílu). O zásadních záležitostech je rozhodováno tří čtvrtinovou většinou hlasů společníků přítomných na valné hromadě, a potažmo tří čtvrtinovou většinou hlasů všech společníků. Jinými slovy, pokud nebudou stávající společníci (resp. valná hromada) souhlasit s převodem draženého obchodního podílu, k převodu nedojde. Znamená to tedy, že žádný cizí společník mimo stávající okruh společníků nemůže vstoupit do společnosti bez souhlasu stávajících společníků (resp. valné hromady). Tato skutečnost je bezesporu limitující a snižuje hodnotu oceňovaného obchodního podílu. Dále si dovolím simulovat situaci pro případ, že valná hromada nevydá souhlas s převodem oceňovaného obchodního podílu. Dle mého názoru by měly nastat následující kroky: v rámci dražby nedojde k vydražení oceňovaného obchodního podílu (není podstatné, zda někdo složí či nesloží dražební jistotu, zda se nějaký zájemce zúčastní dražby či nikoliv). Zkrátka, příklep na dražbě nebude učiněn. Strana 84
Cafetrade, s.r.o.
exekutorem bude nařízena nová opakovaná dražba. pokud ani při opakovaném dražebním jednání nebude učiněn příklep (bez ohledu na důvod), tak dle ust. § 320ab odst. 8 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů52 postihuje výkon rozhodnutí pohledávku z práva na vypořádání. Účast Povinného ve společnosti tak zaniká doručením vyrozumění o neúspěšně opakované dražbě společnosti. v souladu s ust. § 36 ZOK přináleží společníkovi při zániku jeho účasti vypořádací podíl. Pohledávka tohoto společníka (Povinného) z práva na vypořádání je zároveň postižena výkonem rozhodnutí (viz předchozí odstavec). podíl společníka, jehož účast zanikla jinak než převodem podílu, se považuje za uvolněný podíl (viz ust. § 212 odst. 1 ZOK). Společnost uvolněný obchodní podíl prodá (ust. § 213 odst. 1 ZOK) nebo rozhodne o přechodu uvolněného podílu na zbývající společníky za protiplnění nejméně ve výši vyplaceného vypořádacího podílu (ust. § 215 odst. 1 ZOK), jinak sníží základní kapitál o vklad společníka, jehož účast ve společnosti zanikla (ust. § 215 odst. 1 ZOK). Oprávněný vyinkasuje pohledávku z práva na vypořádání (do výše vymáhané pohledávky s příslušenstvím) a účast Povinného ve společnosti bude ukončena. Jinými slovy, bez součinnosti s valnou hromadou, resp. stávajícími společníky nemůže obchodní podíl Povinného nabýt žádná cizí osoba. K vyčíslení této „právní vady“ neexistují dle mého názoru žádné metodiky. Zohlednění dané skutečnosti je vždy na individuálním posouzení Znalce. „Nápomoc“ k řešení dané problematiky podává Ing. Oxana Šnajberg v článku „Úroková míra jako nástroj zohlednění právní vady nemovité věci“, uveřejněném v periodiku Oceňování č. 3/2014. Autorka v článku analyzuje problematiku právních vad nemovitostí a doporučuje rozložení rizikové přirážky z tohoto titulu v rozmezí 20% až 30%. Jsem si vědom skutečnosti, že problematika v uvedeném článku se týká nemovitostí. Na druhou stranu, nespatřuji velký rozdíl mezi oceňováním právně vadné nemovitosti od právně vadného obchodního podílu. V našem případě se domnívám, že za adekvátní srážku výše popsané právní vady lze považovat diskont na úrovni 25%. Tento poměr odpovídá střední hodnotě rozmezí z předchozího odstavce a zároveň stanovení úrovně tohoto koeficientu představuje subjektivní náhled Znalce.
9.5. Stanovení hodnoty oceňovaného obchodního podílu Jak je uvedeno v kapitole č. 2 - Popis předmětu ocenění, předmětem ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku je obchodní podíl na společnosti Cafetrade, s.r.o. ve výši 35,625% odpovídající vkladu ve výši 152 tis. Kč, který je v majetku p. Petra Svobody, nar. 23.10.1972, a to pro účely exekučního řízení.
Nepodaří-li se prodat podíl ani v opakované dražbě nebo není-li podíl převoditelný, postihuje výkon rozhodnutí pohledávku z práva na vypořádání. Účast povinného ve společnosti s ručením omezeným zaniká doručením vyrozumění o neúspěšné opakované dražbě společnosti s ručením omezeným. Na výkon rozhodnutí postihující pohledávku Povinného z práva na vypořádání se použijí obdobně ust. § 312 odst. 3 a § 313 až 316 a § 317 odst. 3. 52
Strana 85
Cafetrade, s.r.o.
Jestliže v kapitole č. 9.2 - Zjištění ceny (hodnoty) obchodního podílu bez vlivu srážky za minoritu a omezeného převodu, byl podíl hodnoty čistého obchodního majetku na Cílové společnosti připadající na oceňovaný obchodní podíl o velikosti 35,625% vypočten ve výši 7 802 tis. Kč, potom po zahrnutí srážky za minoritu a omezeného převodu bude její hodnota následující: hodnota bez srážky za minoritu a omezeného převodu => 7 802 tis. Kč; srážka za minoritu => 15%; srážka za omezený převod => 25%; součet obou srážek => 40%; hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. po zohlednění srážky za minoritu a omezeného převodu => 4 681 tis. Kč, tj. 7 802 tis. Kč * (100% - 15% 25%). Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o., odpovídající hodnotě obchodního podílu ve výši 35,625%, který je v majetku p. Petra Svobody, nar. 23.10.1972, a po zohlednění srážky za minoritu a omezeného převodu, byla k datu ocenění v souladu s použitými principy výše uvedených metodických postupů stanovena ve výši 4 681 tis. Kč.
9.6. Hodnota versus cena Pokud budu vycházet z ust. § 13 odst. 1 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů, resp. ust. § 33 odst. 5 zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů, je zřejmé, že legislativa požaduje po Znalci pro účely veřejné nedobrovolné dražby zjištění či odhad ceny předmětu dražby. Domnívám se, že úkolem Znalce nemůže být zjištění či odhad ceny, nýbrž hodnoty. Cenu předmětu dražby určí dle mého názoru až samotný průběh dražby. Hodnota není skutečnost, ale odhad pravděpodobné ceny (viz např. kapitola č. 1.3 MAŘÍK, Miloš, Metody oceňování podniku: Proces ocenění - základní metody a postupy. 3. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2011), z čehož nepřímo plyne, že zjištěná (odhadnutá) cena může být odlišná od hodnoty. V tomto znaleckém posudku jsem vycházel z výše uvedených zákonných ustanovení a znalecký posudek jsem tomu terminologicky přizpůsobil.
Strana 86
Cafetrade, s.r.o.
10.ČÁSTKA, KTEROU SE OCEŇUJE OBCHODNÍ PODÍL NA SPOLEČNOSTI CAFETRADE, S.R.O. Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. byla k datu ocenění v souladu s výše popsanou metodikou tohoto znaleckého posudku stanovena na částku: 21 900 tis. Kč (Slovy: Dvacet jedna miliónů devět set tisíc korun českých)
Hodnota (cena) obchodního podílu ve výši 35,625% na společnosti Cafetrade, s.r.o., který byl k datu ocenění v majetku p. Petra Svobody, nar. 23.10.1972, byla k tomuto datu v souladu s výše popsanou metodikou tohoto znaleckého posudku stanovena na částku: 4 681 tis. Kč (Slovy: Čtyři milióny šest set osmdesát jedna tisíc korun českých)
Otisk znalecké pečeti
Podpis Znalce
…………………………………. Ing. Rastislav Machů
Strana 87
Cafetrade, s.r.o.
11. ODPOVĚDI NA OTÁZKY STANOVENÉ ZNALCI V Usnesení č.j. 140 EX 00225/16-057 se Znalci ke zpracování znaleckého posudku ukládá následující: a) uveďte cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu; b) uveďte cenu obecnou, za níž je obchodní podíl v dražbě prodejný; c) uveďte jiné okolnosti související s obchodním podílem dle zvážení Znalce. Ad a) Cena zjištěná dle platného znaleckého předpisu. Platným znaleckým předpisem je míněn zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů (dále také jen „Oceňovací zákon“), a potažmo Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále také jen „Oceňovací vyhláška“). Podle ust. § 23 Oceňovacího zákona se při ocenění podílu nebo vypořádacího podílu společníka postupuje podle ZOK. Podle ust. § 36 odst. 2 ZOK se výše vypořádacího podílu ke dni zániku účasti společníka v obchodní korporaci stanoví z vlastního kapitálu zjištěného z mezitímní, řádné nebo mimořádné účetní závěrky sestavené ke dni zániku účasti společníka v obchodní korporaci. Podle odst. 3 stejného ustanovení, se toto nepoužije, liší-li se podstatně reálná hodnota majetku společnosti od jeho ocenění v účetnictví. V takovém případě se při určení výše vypořádacího podílu vychází z reálné hodnoty… Společenská smlouvy může určit jiný vhodný způsob určení vypořádacího podílu. Podle části druhé, článku 1. odst. 5 Společenské smlouvy Cílové společnosti se výše vypořádacího podílu stanoví ke dni zániku účasti společníka ve společnosti z vlastního kapitálu zjištěného z mezitímní, řádné nebo mimořádné účetní závěrky sestavené ke dni zániku účasti společníka ve společnosti. Vypořádací podíl se určí poměrem podílů společníků ve společnosti. Jinými slovy, dikce Společenské smlouvy ve vztahu k výpočtu hodnoty vypořádacího podílu není odlišná od ZOK. Jak je patrné z porovnání hodnoty vlastního kapitálu Cílové společnosti (viz výkazy v příloze č. 3 tohoto posudku) a přeceněné hodnoty čistého obchodního majetku stejného subjektu výnosovou metodou (viz kapitola č. 8.1.6 - Hodnota čistého obchodního majetku výnosovou metodou), dá se takřka s jistotou aplikovat ust. § 36 odst. 3 ZOK ve smyslu podstatného rozdílu mezi reálnou hodnotou majetku od jeho ocenění v účetnictví. Z toho plyne, že i cena oceňovaného obchodního podílu dle platného znaleckého předpisu odpovídá částce 4 681 tis. Kč. Tato cena (hodnota) odpovídá podílu oceňovaného obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. na hodnotě čistého obchodního majetku (po zohlednění srážek za minoritu a omezení převodu) téže společnosti k datu ocenění. Ad b) Cena obecná, za níž je obchodní podíl v dražbě prodejný Cena obecná, resp. cena obvyklá dle mého názoru odpovídá českou právní terminologií tržní hodnotě, která je hodnotovou bází v rámci tohoto znaleckého posudku (viz kapitola č. 1.5 -
Strana 88
Cafetrade, s.r.o.
Hodnotová báze). Jinými slovy, cena obecná, resp. cena obvyklá (tedy hodnota téhož) odpovídá částce uvedené v kapitole č. 10 - Částka, kterou se oceňuje obchodní podíl na společnosti Cafetrade, s.r.o. Domnívám se tedy, že cena (hodnota) obecná, za niž je obchodní podíl na společnosti Cafetrade, s.r.o. o velikosti 35,625% v majetku Povinného v dražbě prodejný, odpovídá částce 4 681 tis. Kč. Ad c) Jiné okolnosti související s obchodním podílem Oceňovaný obchodní podíl na společnosti Cafetrade, s.r.o. o velikosti 35,625% v majetku Povinného s sebou při oceňování nese tzv. „srážku za minoritu“ (v souladu např. se zněním kapitoly č. 7.2.1. publikace Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003) a zároveň má dle mého názoru právní vadu. Právní vada oceňovaného obchodního podílu spočívá dle mého názoru v tom, že tento obchodní podíl je převoditelný pouze se souhlasem valné hromady. Jinými slovy, pokud dojde k dražbě obchodního podílu v majetku Povinného, převod musí odsouhlasit valná hromada Cílové společnosti (tj. stávající společníci). Pokud tito nebudou mít zájem o kladné uskutečnění dražby, tato bude neúspěšná a příklep nebude učiněn. Z toho titulu a dle mého názoru je reálné, že dražba proběhne úspěšně pouze v tom případě, kdy dražitelem (osoba, která bude mít zájem obchodní podíl vydražit – koupit) bude některý ze stávajících společníků, a to po vzájemné dohodě společníků. Tato skutečnost dle mého názoru určitým způsobem „devalvuje“ hodnotu draženého obchodního podílu ve vztahu k tržní hodnotě.
Strana 89
Cafetrade, s.r.o.
12.CELKOVÁ REKAPITULACE Na základě Usnesení č.j. 140 EX 00225/16-057 ze dne 8.8.2016, které vydal Soudní exekutor Mgr. Jan Vedral, Exekutorský úřad Praha 3, jsem obdržel znalecký úkol stanovit cenu (hodnotu) obchodního podílu Povinného o velikosti 35,625% na společnosti Cafetrade, s.r.o., IČ 250 35 096. Povinným je společník na Cílové společnosti p. Petr Svoboda, nar. 23.10.1972, oprávněným je p. Jan Bejsovec, nar. 26.2.1965. Předmětem tohoto znaleckého posudku je stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o., který je vymezen v kapitole č. 2 - Popis předmětu ocenění, pro účely exekučního řízení. Popis předmětu ocenění je uveden v kapitole č. 2 - Popis předmětu ocenění, použité metodické přístupy k ocenění jsou součástí kapitoly č. 5 - Použité způsoby ocenění. Předmětem ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku je obchodní podíl ve vlastnictví p. Petra Svobody, nar. 23.10.1972 ve výši 35,625% na základním kapitálu Cílové společnosti, který odpovídá vkladu ve výši 152 tis. Kč, a to pro účely exekučního řízení
Objednatelem znaleckého posudku je soudní exekutor Mgr. Jan Vedral, Exekutorský úřad Praha 3, sídlem Praha 1, Senovážné náměstí 977/24, PSČ 110 00. Znalecký posudek zpracoval Ing. Rastislav Machů, znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací podniků. Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nevznikla povinnost jmenování Znalce soudem.
Základní charakteristika společnosti Cafetrade, s.r.o. je následující:
Tabulka č. 39: Základní identifikace společnosti Cafetrade, s.r.o. Obchodní firma
Cafetrade, s.r.o.
Sídlo
Praha 5, Malá Strana, Zborovská 124/68, PSČ 150 00
IČ
250 35 096
Právní forma
Společnost s ručením omezeným
Den zápisu do obchodního rejstříku
30.3.1998
Předmět podnikání
Hostinská činnost Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona Prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin
Základnou pro stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. v tomto znaleckém posudku je objektivizovaná (tržní) hodnota.
V průběhu prací na tomto znaleckém posudku jsem se nesetkal s žádnými zvláštními (neobvyklými) potížemi, které by byly nadstandardní při obdobné práci.
Strana 90
Cafetrade, s.r.o.
Za den ocenění pro stanovení hodnoty obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. považuji termín 8.8.2016 (tento den bylo vydáno Usnesení Exekutorského úřadu Praha 3 č.j. 140 EX 00225/16-057, na základě kterého jsem byl stanoven Znalcem pro daný znalecký úkon). Vzhledem k tomu, že Cílová společnost neprováděla účetní závěrku k datu ocenění, tj. k 8.8.2016, v některých případech jsem pro účely stanovení hodnoty obchodního podílu na Cílové společnosti použil výkazy z poslední Cílovou společností provedené měsíční účetní závěrky, a to k 30.6.2016 (tato závěrka nebyla auditována). Údaje k 31.7.2016 či k jakémukoliv jinému datu před 8.8.2016 nebyly k datu zpracování tohoto posudku k dispozici. Pro účely tohoto posudku nepovažuji posun mezi datem ocenění (tj. k 8.8.2016) a datem vyhotovených výkazů, z nichž se při výpočtu v některých momentech53 vychází (tj. k 30.6.2016), za významný. Údaje k 30.6.2016 považuji za dostatečně reprezentativní a přiměřené účelu ocenění
Ocenění je prováděno v souladu se zásadou „Stand-alone basis“, tj. oceňuje se tak, jako by nenastaly skutečnosti, kvůli kterým je ocenění prováděno. Ocenění je prováděno za předpokladu nezměněného pokračování podnikatelských aktivit společnosti Cafetrade, s.r.o. i po realizaci transakce, kvůli níž je vyhotoven tento znalecký posudek (tzv. „going concern princip“), byť s omezením (viz kapitola č. 7 - Výchozí úvaha před oceněním). V tomto znaleckém posudku jsem vycházel z principu „Highest and Best Use“, což odpovídá nejlepšímu a nejvyššímu využití předmětu ocenění. Aplikace tohoto principu představuje jednu z podmínek definice tržní hodnoty ve smyslu Mezinárodních i Evropských oceňovacích standardů, přičemž nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální užití, které je fyzicky reálné, technicky podložené, finančně přiměřené a směřuje k nejvyšší hodnotě předmětu ocenění (viz např. kapitola č. 3 Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků (VŠE, Praha 2007)). Za účelem stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o. pro účely exekučního řízení byly použity standardní metodické postupy, a to výnosová metoda DCF equity a substanční (majetková) metoda. V souladu s přiměřeně aplikovaným nepřímým požadavkem ust. § 143 odst. 3 ZOK bylo použito vícero metodických postupů. Postup, který jsem zvolil v případě stanovení ceny (hodnoty) obchodního podílu na společnosti Cafetrade, s.r.o., je vícekrokový, a to:
53
-
V prvém kroku jsem stanovil hodnotu čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o., která ve skutečnosti odpovídá hodnotě obchodního podílu ve výši 100% na dané společnosti.
-
Ve druhém kroku jsem alikvótně propočetl hodnotu čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. (zjištěnou dle výše), která připadá na velikost oceňovaného obchodního podílu.
-
S ohledem na předmět ocenění (viz kapitola č. 2 - Popis předmětu ocenění) a strukturu společníků na Cílové společnosti (viz kapitola č. 3.2 - Základní kapitál, struktura
Především při konstrukci substanční (majetkové) metody a výnosové metody DCF equity.
Strana 91
Cafetrade, s.r.o.
společníků, dispozice s obchodním podílem) jsem při zpracovávání tohoto posudku uvažoval „srážku“ za oceňovaný Menšinový obchodní podíl. Jak např. vyplývá z kapitoly č. 7.2.1. publikace Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003) obchodní či akciový podíl vždy podléhá určité srážce v případě neexistujícího velkospolečníka či velkoakcionáře (pouze při ocenění podílu nad 95% tomu tak není). -
Do propočtu jsem dále zahrnul skutečnost, že oceňovaný obchodní podíl má omezenou převoditelnost (viz kapitola č. 3.2 - Základní kapitál, struktura společníků, dispozice s obchodním podílem) a je podmíněn souhlasem valné hromady. Jinými slovy, dražba předmětu ocenění může úspěšně proběhnou pouze za předpokladu, že stávající společníci prostřednictvím valné hromady dají souhlas s převodem postiženého obchodního podílu na třetí osobu anebo se mohou účastnit dražby pouze tito společníci.
Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. byla pro účely tohoto znaleckého posudku v souladu s použitými principy výnosové metody DCF equity k datu ocenění, resp. k 30.6.2016 stanovena na úroveň 21 900 tis. Kč. Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. byla pro účely tohoto znaleckého posudku v souladu s použitými principy substanční (majetkové) metody k datu ocenění, resp. k 30.6.2016 stanovena na úroveň 12 500 tis. Kč.
Pro účely stanovení hodnoty čistého obchodního majetku, resp. obchodního podílu ve výši 100% na společnosti Cafetrade, s.r.o., jsem se po zvážení dle mého názoru všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonil k hodnotě vypočtené výnosovou metodou (důvody jsou popsány v kapitole č. 9 - Rozprava k dosaženým výsledkům).
Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o. byla pro účely exekučního řízení v souladu s použitými principy výše popsaných metodických postupů k datu ocenění identifikována na úrovni 21 900 tis. Kč. Do propočtu jsem dále promítl vliv srážky za minoritu a omezeného převodu. Hodnota čistého obchodního majetku společnosti Cafetrade, s.r.o., odpovídající hodnotě obchodního podílu ve výši 35,625%, který je v majetku p. Petra Svobody, nar. 23.10.1972, a po zohlednění srážky za minoritu a omezeného převodu, byla k datu ocenění v souladu s použitými principy výše uvedených metodických postupů stanovena ve výši 4 681 tis. Kč.
Strana 92
Cafetrade, s.r.o.
13.PROHLÁŠENÍ O NEZÁVISLOSTI Prohlašuji, že:
v současné době nemám a ani v budoucnu neočekávám žádnou účast na společnosti Cafetrade, s.r.o.;
nejsem v zaměstnaneckém nebo jakémkoliv jiném závislém poměru ke společnosti Cafetrade, s.r.o., ani na žádném ze stávajících společníků, ani ke společnostem či osobám s těmito subjekty personálně nebo ekonomicky spojeným,
nemám žádné současné ani budoucí zájmy na předmětné společnosti Cafetrade, s.r.o., jejíž obchodní podíl je předmětem ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku, či na Povinném či Oprávněném, a prohlašuji, že nemám žádný osobní zájem nebo zaujatost vzhledem k předmětu ocenění;
odměna za tento znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech a vyjádřeních.
Podpis Znalce
…………………………………. Ing. Rastislav Machů
Strana 93
Cafetrade, s.r.o.
14. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 24.11.2005 č.j. Spr 500/2005 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací podniků. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 416-24/2016 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti
Podpis Znalce
…………………………………. Ing. Rastislav Machů
Strana 94
Cafetrade, s.r.o.
15. POUŽITÁ LITERATURA Kromě zdrojů uvedených v kapitole č. 1.3 - Zdroje informací a ověření vstupních dat jsem ke zpracování tohoto znaleckého posudku využil poznatků a podnětů získaných z následující literatury: Publikace Odhadce a oceňování majetku (vydává Česká komora odhadců majetku) a Oceňování (vydává Institut pro oceňování majetku); Jana Skálová – Účetní a daňové souvislosti zákona o obchodních korporacích (Wolters Kluwer, 2015); Miloš Mařík - Oceňování podniku (Ekopress, Praha 1996); Miloš Mařík - Určování hodnoty firem (Ekopress, Havlíčkův Brod 1998); Miloš Mařík – Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2007); Miloš Mařík – Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2011); Miloš Mařík – Metody oceňování podniků pro pokročilé (Ekopress, Praha 2011); Miloš Mařík - Metody oceňování podniků (Ekopress, Praha 2003); Pavla Maříková, Miloš Mařík - Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňování podniku (Ekopress, Havlíčkův Brod 2001); Hana Vomáčková – Účetnictví akvizicí, fúzí a jiných vlastnických transakcí (BOVA POLYGON, Praha 2005); Pavla Maříková, Miloš Mařík - Diskontní míra v oceňování (VŠE, Praha 2001); Karel Čada – Oceňování nehmotného majetku (VŠE, Praha 2002); Eva Kislingerová - Oceňování podniku (C. H. Beck, Praha 1999); Jan Mlčoch - Oceňování podniku (LINDE, Praha 1998); Petra Růčková – Finanční analýza, metody, ukazatele, využití v praxi (GRADA Publishing, Praha 2007); Josef Valach a kolektiv - Finanční řízení podniku (Ekopress, Praha 1997); Zdenek S. Blaha, Irena Jindřichovská – Jak posoudit finanční zdraví firmy (Management Press, Praha 1995); Copeland, Koller, Murrin - Stanovení hodnoty firem (VICTORIA PUBLISHING, Praha 1995); Samuelson, Nordhaus - Ekonomie (Svoboda, Praha 1991); Heyne - Ekonomický styl myšlení (VŠE, Praha 1991); R.A.Brealey, S.C.Myers - Teorie a praxe firemních financí (VICTORIA PUBLISHING, Praha 1992); Ibbotson Associates – SBBI 2004 Valuation Edition Yearbook, Ibbotson Associaties 2004; R.C.Clark - Firemní právo (VICTORIA PUBLISHING, Hradec Králové 1992).
Strana 95
Cafetrade, s.r.o.
16. PŘÍLOHY Příloha č. 1 => Usnesení Exekutorského úřadu Praha 3 č.j. 140 EX 00225/16-057 dne 8.8.2016 Příloha č. 2 => Výpis z Obchodního rejstříku společnosti Cafetrade, s.r.o. Příloha č. 3 => Účetní výkazy společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016 Příloha č. 4 => Finanční plán společnosti Cafetrade, s.r.o. do roku 2026 Příloha č. 5 => Substanční (majetková) hodnota a) Souhrn přecenění b) Samostatné movité věci a soubory movitých věcí
Strana 96
P Ř Í L O H A č. 1 Usnesení Exekutorského úřadu Praha 3 č.j. 140 EX 00225/16-057 dne 8.8.2016
sp. zn.: 140 EX 00225/16-057
USNESENÍ Soudní exekutor, Mgr. Jan Vedral, Exekutorský úřad Praha 3, se sídlem Senovážné náměstí 977/24, 110 00 Praha 1, pověřený provedením exekuce na základě pověření Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 6.6.2016 pod č. j. 54 EXE 2932/2016-14,, a kterým byla nařízena exekuce podle pravomocného a vykonatelného exekučního titulu, kterým je notářský zápis JUDr. František Bouček notář ze dne 25.2.2015 pod č. j.: N 53/2015; NZ 43/2015, ve věci uspokojení pohledávky oprávněné(ho) Jan Bejsovec, nar. 26.2.1965, bytem Janáčkovo nábřeží 476/43, 150 00 Praha-Smíchov, právní zástupce: Mgr. Jan Petřík, Týnská 633/12, 110 00 Praha 1, proti povinné(mu) Petr Svoboda, nar. 23.10.1972, bytem Za kovárnou čp. 422 / čo. 19, 109 00 Praha 10, za účasti manžela(ky) povinné(ho): Slávka Svobodová, Za kovárnou čp. 422 / čo. 19, 109 00 Praha 10, pro vymožení povinnosti 2 000 000,00 Kč s příslušenstvím, náklady oprávněného a náklady exekuce, které budou v průběhu exekučního řízení stanoveny, rozhodl podle § 52, § 55b, zák. č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnost takto: 1) Podle § 320ab, odst. 2, zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád se u s t a n o v u j e znalec , z oboru ekonomika, ceny podniků, Ing. Rastislava Machů, Voskovcova 1075/57, 152 00 Praha 5-Hlubočepy, kterému se ukládá, aby podal písemně do 30 dnů znalecký posudek ve trojím vyhotovení. 2) Úkolem znalce je ocenit obchodní podíl povinného ve společnosti Cafetrade, s.r.o., IČ: 25035096, se sídlem Zborovská 124/68, 150 00 Praha 5, společnost zapsána v obchodním rejstříku , vedeného Městským soudem v Praze v oddílu C, vložce 86358, výše podílu povinného 35,625% 3) Ve znaleckém posudku se ustanovenému znalci ukládá uvést zejména: a) cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu b) cenu obecnou, za níž je obchodní podíl v dražbě prodejný c) jiné okolnosti související s obchodním podílem dle zvážení znalce O d ů v o d n ě n í : Soudní exekutor vede na základě pověření, které vydal Obvodní soud pro Prahu 10 dne 6.6.2016 pod č. j.: 54 EXE 2932/2016-14 exekuční řízení, které je na Exekutorském úřadu Praha 3 vedeno pod sp. zn.: 140 EX 00225/16. Jelikož se nepodařilo dlužnou částku ve prospěch oprávněného, náklady oprávněného a náklady exekuce vymoci jiným způsobem, rozhodl soudní exekutor o uspokojení pohledávky vydražením ve výroku uvedeného obchodního podílu, kdy je potřeba pro stanovení nejnižšího podání vypracování znaleckého posudku. Vzhledem ke skutečnostem popsaných v odůvodňovací části rozhodl soudní exekutor tak, jak je uvedeno v části výrokové. Poučení:
Proti tomuto usnesení n e l z e podat odvolání (§ 202 odst. 1, písm. a), zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád ve spojení s § 52 odst. 1, 2, zák. č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti). Stanovená lhůta pro podání posudku je závazná, jen ze závažných důvodů může znalec požádat o její prodloužení. Nemůže-li znalec vyžádaný úkon provést, je povinen to oznámit s příslušným odůvodněním neprodleně exekutorovi. Nedodržení stanovené nebo dohodnuté lhůty může mít za následek snížení odměny, popřípadě může exekutor navrhnout soudu opatření dle § 53 zák. č. 99/1963 Sb., zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, tj. uložení pokuty až do výše 50.000,- Kč. Soudní exekutor podle § 127, zák. č. 99/1963 Sb., zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, povinnému a společnosti Cafetrade, s.r.o., IČ: 25035096, se sídlem
Zborovská 124/68, 150 00 Praha 5 ukládá, aby znalci poskytli součinnost, předložili mu doklady jím požadované a potřebné k určení ceny oceňovaného obchodního podílu. Účastníci řízení mají právo vyjádřit se k osobě znalce do 5 dnů od doručení tohoto usnesení, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí (§ 17, zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád ve spojení s § 52, odst. 1, zák. č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti). V Praze dne 8.8.2016
L. S. Za správnost vyhotovení: Markéta Svobodová pověřená soudním exekutorem Mgr. Janem Vedralem
Mgr. Jan Vedral soudní exekutor v. r.
P Ř Í L O H A č. 2 Výpis z Obchodního rejstříku společnosti Cafetrade, s.r.o.
Výpis z obchodního rejstříku, vedeného Městským soudem v Praze oddíl C, vložka 86358
Datum zápisu: Spisová značka: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma: Předmět podnikání:
30. března 1998 C 86358 vedená u Městského soudu v Praze Cafetrade, s.r.o. Zborovská 124/68, Malá Strana, 150 00 Praha 5 250 35 096 Společnost s ručením omezeným hostinská činnost Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona Prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin
Statutární orgán: Jednatel:
Počet členů: Způsob jednání: Společníci: Společník:
OLDŘICH BUREŠ, dat. nar. 7. března 1975 č.p. 212, 411 86 Bechlín Den vzniku funkce: 13. dubna 2004 1 Jednatel zastupuje Společnosti samostatně. PETR SVOBODA, dat. nar. 23. října 1972 Za kovárnou 422/19, Dolní Měcholupy, 109 00 Praha 10 Exekučním příkazem č.j. 140 EX 00225/16-056 ze dne 14.7.2016, vydaný soudním exekutorem Mgr. Janem Vedralem, Exekutorský úřad Praha 3, pověřený provedením exekuce, které vydal Obvodní soud pro Prahu 10, č.j. 54 EXE 2932/2016-14 , kterým byla nařízena exekuce postižením obchodního podílu povinného Petr Svoboda , bytem Za kovárnou 422/19, Dolní Měcholupy, 109 00 Praha 1, jako společníka ve společnosti Cafetrade s.r.o. se sídlem Zborovská 124/68, Praha 5, PSČ 150 00, identifikační číslo 250 35 096 zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, v oddíle C, vložce 86358. Povinnému se zakazuje jakkoli s obchodním podílem nakládat. Exekučním příkazem č.j. 151 EX 449/16-71 ze dne 20.7.2016, vydaný soudním exekutorem JUDr. Filipem Exnerem, Exekutorský úřad Praha 7, pověřený provedením exekuce, které vydal Obvodní soud pro Prahu 10, č.j. 54 EXE 3468/2016-11 , kterým byla nařízena exekuce postižením obchodního podílu povinného Petr Svoboda , bytem Za kovárnou 422/19, Dolní Měcholupy, 109 00 Praha 1, jako společníka ve společnosti Cafetrade s.r.o. se sídlem Zborovská 124/68, Praha 5, PSČ 150 00, identifikační číslo 250 35 096 zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, v oddíle C, vložce 86358. Povinnému se zakazuje jakkoli s obchodním podílem nakládat. Exekučním příkazem č.j. 132 EX 771/16-42 ze dne 25.7.2016, vydaný soudním exekutorem Mgr. Janem Fendrychem, Exekutorský úřad Praha 2, pověřený provedením exekuce, které vydal Obvodní soud pro Prahu 10, č.j. 49 EXE 1886/2016-24 , kterým byla nařízena exekuce postižením obchodního podílu povinného Petr Svoboda, dat. nar. 23.10.1972, jako společníka ve společnosti Cafetrade s.r.o., identifikační číslo 250 35 096 zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, v oddíle C, vložce 86358. Povinnému se zakazuje jakkoli s obchodním podílem nakládat.
Údaje platné ke dni: 1. srpna 2016 05:48
1/2
oddíl C, vložka 86358
Podíl:
Společník:
Podíl:
Společník:
Podíl:
Společník:
Podíl:
Základní kapitál: Ostatní skutečnosti:
Vklad: 152 000,- Kč Splaceno: 100% Obchodní podíl: 35,625 % TOMÁŠ KARPÍŠEK, dat. nar. 7. srpna 1969 U krbu 3091/37, Strašnice, 100 00 Praha 10 Vklad: 133 000,- Kč Splaceno: 100% Obchodní podíl: 35,625 % OLDŘICH BUREŠ, dat. nar. 7. března 1975 č.p. 212, 411 86 Bechlín Vklad: 95 000,- Kč Splaceno: 100% Obchodní podíl: 23,75 % ROMAN FRENCL, dat. nar. 6. listopadu 1975 č.p. 122, 278 01 Zlončice Vklad: 20 000,- Kč Splaceno: 100% Obchodní podíl: 5% 400 000,- Kč Obchodní korporace se podřídila zákonu jako celku postupem podle § 777 odst. 5 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech.
Údaje platné ke dni: 1. srpna 2016 05:48
2/2
P Ř Í L O H A č. 3 Účetní výkazy společnosti Cafetrade, s.r.o. k 30.6.2016
Obchodní firma nebo jiný název účetní jednotky
ROZVAHA
Cafetrade, s.r.o.
............................................................................
v plném rozsahu
Minimální závazný výčet informací podle vyhlášky č. 500/2002 Sb
............................................................................ Sídlo nebo bydliště účetní jednotky a místo podnikání liší-li se od bydliště
30.6.2016 ke dni ..............................
Zborovská 124/68 ............................................................................
(v celých tisících Kč) IČ
Praha 5 ............................................................................
25035096
150 00 ............................................................................
TEXT
Označení
a
b
Číslo řádku c
AKTIVA CELKEM
001
A.
Pohledávky za upsaný základní kapitál
002
B.
Dlouhodobý majetek
003
B. I.
Dlouhodobý nehmotný majetek
004
B. I. 1.
Zřizovací výdaje
005
2.
Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje
006
3.
Software
007
4.
Ocenitelná práva
008
5.
Goodwill
009
6.
Jiný dlouhodobý nehmotný majetek
010
7.
Nedokončený dlouhodobý nehmotný majetek
011
8.
Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek
012
B. II.
Dlouhodobý hmotný majetek
013
B. II. 1.
Pozemky
014
2.
Stavby
015
3.
Samostatné hmotné movité věci a soubory hmotných movitých věcí
016
4.
Pěstitelské celky trvalých porostů
017
5.
Dospělá zvířata a jejich skupiny
018
6.
Jiný dlouhodobý hmotný majetek
019
7.
Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek
020
8.
Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek
021
9.
Oceňovací rozdíl k nabytému majetku
022
B. III.
Dlouhodobý finanční majetek
023
B. III. 1.
Podíly - ovládaná osoba
024
2.
Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem
025
3.
Ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly
026
4.
Zápůjčky a úvěry - ovládaná nebo ovládající osoba, podstatný vliv
027
5.
Jiný dlouhodobý finanční majetek
028
6.
Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek
029
7.
Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek
030
Česká republika ............................................................................ Běžné účetní období Brutto 1
Korekce 2
Min. úč. období Netto 3
Netto 4
21 098
-8 805
12 293
13 523
10 572
-8 805
1 767
1 893
10 572
-8 805
1 767
1 893
10 572
-8 805
1 767
1 893
TEXT
Označení
a
b
Číslo řádku c
Běžné účetní období Brutto 1
Korekce 2
Min. úč. období Netto 3
Netto 4
C.
Oběžná aktiva
031
4 769
4 769
5 247
C. I.
Zásoby
032
1 854
1 854
1 858
C. I. 1.
Materiál
033
1 854
1 854
1 858
2.
Nedokončená výroba a polotovary
034
3.
Výrobky
035
4.
Mladá a ostatní zvířata a jejich skupiny
036
5.
Zboží
037
6.
Poskytnuté zálohy na zásoby
038
C. II.
Dlouhodobé pohledávky
039
C. II. 1.
Pohledávky z obchodních vztahů
040
2.
Pohledávky - ovládaná nebo ovládající osoba
041
3.
Pohledávky - podstatný vliv
042
4.
Pohledávky za společníky
043
5.
Dlouhodobé poskytnuté zálohy
044
6.
Dohadné účty aktivní
045
7.
Jiné pohledávky
046
8.
Odložená daňová pohledávka
047
C. III.
Krátkodobé pohledávky
048
1 794
1 794
1 605
C. III. 1.
Pohledávky z obchodních vztahů
049
255
255
377
2.
Pohledávky - ovládaná nebo ovládající osoba
050
3.
Pohledávky - podstatný vliv
051
4.
Pohledávky za společníky
052
1 000
1 000
5.
Sociální zabezpečení a zdravotní pojištění
053
6.
Stát - daňové pohledávky
054
7.
Krátkodobé poskytnuté zálohy
055
300
300
931
8.
Dohadné účty aktivní
056
9.
Jiné pohledávky
057
239
239
297
C. IV.
Krátkodobý finanční majetek
058
1 121
1 121
1 784
059
766
766
554
355
355
1 230
C. IV. 1. Peníze 2.
Účty v bankách
060
3.
Krátkodobé cenné papíry a podíly
061
4.
Pořizovaný krátkodobý finanční majetek
062
D. I.
Časové rozlišení
063
5 757
5 757
6 383
D. I. 1.
Náklady příštích období
064
5 757
5 757
6 323
2.
Komplexní náklady příštích období
065
3.
Příjmy příštích období
066
60
TEXT
Označení
a
b
Číslo řádku c
Stav v běžném účetním období 5
Stav v minulém účetním období 6
PASIVA CELKEM
067
12 293
13 523
A.
Vlastní kapitál
068
6 794
3 764
A. I.
Základní kapitál
069
400
400
A. I. 1.
Základní kapitál
070
400
400
2.
Vlastní akcie a vlastní obchodní podíly (-)
071
3.
Změny základního kapitálu
072
A. II.
Kapitálové fondy
073
A. II. 1.
Ážio
074
2.
Ostatní kapitálové fondy
075
3.
Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků
076
4.
Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách obchodních korporací
077
5.
Rozdíly z přeměn obchodních korporací
078
6.
Rozdíly z ocenění při přeměnách obchodních korporací
079
A. III.
Fondy ze zisku
080
40
40
A. III. 1.
Rezervní fond
081
40
40
2.
Statutární a ostatní fondy
082
A. IV.
Výsledek hospodaření minulých let
083
3 324
-1 297
A. IV. 1. Nerozdělený zisk minulých let
084
15 006
10 385
2.
Neuhrazená ztráta minulých let
085
-11 682
-11 682
3.
Jiný výsledek hospodaření minulých let
086
A. V. 1.
Výsledek hospodaření běžného účetního období /+ -/
087
3 030
4 621
A. V. 2.
Rozhodnuto o zálohách na výplatu podílu na zisku /-/
088
B.
Cizí zdroje
089
5 389
9 534
B. I.
Rezervy
090
B. I. 1.
Rezervy podle zvláštních právních předpisů
091
2.
Rezerva na důchody a podobné závazky
092
3.
Rezerva na daň z příjmů
093
4.
Ostatní rezervy
094
B. II.
Dlouhodobé závazky
095
654
657
B. II. 1.
Závazky z obchodních vztahů
096
2.
Závazky - ovládaná nebo ovládající osoba
097
3.
Závazky - podstatný vliv
098
4.
Závazky ke společníkům
099
5.
Dlouhodobé přijaté zálohy
100
6.
Vydané dluhopisy
101
7.
Dlouhodobé směnky k úhradě
102
8.
Dohadné účty pasivní
103
9.
Jiné závazky
104
654
657
10.
Odložený daňový závazek
105
Označení
TEXT
a
b
Číslo řádku c
Stav v běžném účetním období 5
Stav v minulém účetním období 6
B. III.
Krátkodobé závazky
106
3 504
7 491
B. III. 1.
Závazky z obchodních vztahů
107
1 532
1 206
2.
Závazky - ovládaná nebo ovládající osoba
108
3.
Závazky - podstatný vliv
109
4.
Závazky ke společníkům
110
5.
Závazky k zaměstnancům
111
503
447
6.
Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění
112
270
233
7.
Stát - daňové závazky a dotace
113
214
1 413
8.
Krátkodobé přijaté zálohy
114
668
517
9.
Vydané dluhopisy
115
10.
Dohadné účty pasivní
116
245
854
11.
Jiné závazky
117
72
9
B. IV.
Bankovní úvěry a výpomoci
118
1 231
1 386
B. IV. 1. Bankovní úvěry dlouhodobé
119
2.
Krátkodobé bankovní úvěry
120
1 231
1 386
3.
Krátkodobé finanční výpomoci
121
C. I.
Časové rozlišení
122
110
225
C. I. 1.
Výdaje příštích období
123
2.
Výnosy příštích období
124
2 812
115 110
Pozn:
Sestaveno dne:
Podpisový záznam statutárního orgánu účetní jednotky nebo podpisový záznam fyzické osoby, která je účetní jednotkou
17.8.2016
Oldřich Bureš
Právní forma účetní jednotky
Předmět podnikání
společnost s ručením omezeným
hostinská činnost
110
Obchodní firma nebo jiný název účetní jednotky Minimální závazný výčet informací podle vyhlášky č. 500/2002 Sb
Cafetrade, s.r.o.
VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY
............................................................................
v plném rozsahu
............................................................................ Sídlo nebo bydliště účetní jednotky a místo podnikání liší-li se od bydliště
30.6.2016 ke dni ..............................
Zborovská 124/68 ............................................................................
(v celých tisících Kč) IČ
150 00 ............................................................................
25035096
Česká republika ............................................................................
TEXT
Označení
a
Praha 5 ............................................................................
b
Číslo řádku c
Skutečnost v účetním období běžném 1
minulém 2
5
7
03
5
7
Výkony
04
23 128
41 789
II. 1.
Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb
05
23 128
41 789
2.
Změna stavu zásob vlastní činnosti
06
3.
Aktivace
07
B.
Výkonová spotřeba
08
14 862
27 695
B. 1.
Spotřeba materiálu a energie
09
10 455
19 031
B. 2.
Služby
10
4 407
8 664
+
Přidaná hodnota
11
8 271
14 101
C.
Osobní náklady
12
4 860
8 263
C. 1.
Mzdové náklady
13
3 353
6 152
C. 2.
Odměny členům orgánů obchodní korporace
14
C. 3.
Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění
15
1 132
2 086
C. 4.
Sociální náklady
16
375
25
D.
Daně a poplatky
17
32
63
E.
Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku
18
500
1 146
III.
Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu
19
2 242
III. 1.
Tržby z prodeje dlouhodobého majetku
20
2 242
III. 2.
Tržby z prodeje materiálu
21
F.
22 Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu
F. 1.
Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku
23
2.
Prodaný materiál
24
G.
Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní oblasti a komplexních nákladů příštích období 25
IV.
Ostatní provozní výnosy
26
523
1 194
H.
Ostatní provozní náklady
27
70
228
V.
Převod provozních výnosů
28
I.
Převod provozních nákladů
29
*
Provozní výsledek hospodaření
30
3 332
6 465
I.
Tržby za prodej zboží
01
A.
Náklady vynaložené na prodané zboží
02
+
Obchodní marže
II.
1 372 1 372
TEXT
Označení
a
Číslo řádku c
b
Skutečnost v účetním období běžném 1
minulém 2
VI.
Tržby z prodeje cenných papírů a podílů
31
J.
Prodané cenné papíry a podíly
32
VII.
Výnosy z dlouhodobého finančního majetku
33
VII. 1.
Výnosy z podílů v ovládaných osobách a v účetních jednotkách pod podstatným vlivem
34
2.
Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů a podílů 35
3.
Výnosy z ostatního dlouhodobého finančního majetku
36
VIII.
Výnosy z krátkodobého finančního majetku
37
K.
Náklady z finančního majetku
38
IX.
Výnosy z přecenění cenných papírů a derivátů
39
L.
Náklady z přecenění cenných papírů a derivátů
40
M.
41 Změna stavu rezerv a opravných položek ve finanční oblasti
X.
Výnosové úroky
42
N.
Nákladové úroky
43
XI.
Ostatní finanční výnosy
44
O.
Ostatní finanční náklady
45
XII.
Převod finančních výnosů
46
P.
Převod finančních nákladů
47
*
Finanční výsledek hospodaření
48
Q.
Daň z příjmů za běžnou činnost
49
1 162
Q. 1.
- splatná
50
1 162
2.
- odložená
51
**
Výsledek hospodaření za běžnou činnost
52
XIII.
Mimořádné výnosy
53
R.
Mimořádné náklady
54
S.
Daň z příjmů z mimořádné činnosti
55
S. 1.
- splatná
56
2.
- odložená
57
*
Mimořádný výsledek hospodaření
58
T.
Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům (+/-) 59
***
Výsledek hospodaření za účetní období (+/-)
****
Výsledek hospodaření před zdaněním
82
240
220
442
-302
-682
3 030
4 621
60
3 030
4 621
61
3 030
5 783
Pozn:
Sestaveno dne:
Podpisový záznam statutárního orgánu účetní jednotky nebo podpisový záznam fyzické osoby, která je účetní jednotkou
17.8.2016
Oldřich Bureš
Právní forma účetní jednotky
Předmět podnikání
společnost s ručením omezeným
hostinská činnost
P Ř Í L O H A č. 4 Finanční plán společnosti Cafetrade, s.r.o. do roku 2026
Cafetrade, s.r.o.
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
AKTIVA (v tis. Kč)
2012
2013
2014
2015
6/2016
2016
2017
2018
AKTIVA CELKEM DLOUHODOBÝ MAJETEK DLOUHODOBÝ NEHMOTNÝ MAJETEK DLOUHODOBÝ HMOTNÝ MAJETEK Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek DLOUHODOBÝ FINANČNÍ MAJETEK OBĚŽNÁ AKTIVA ZÁSOBY Materiál Zboží DLOUHODOBÉ POHLEDÁVKY KRÁTKODOBÉ POHLEDÁVKY Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky za společníky, členy družstva a za účastníky sdružení Stát - daňové pohledávky Krátkodobé poskytnuté zálohy Jiné pohledávky KRÁTKODOBÝ FINANČNÍ MAJETEK ČASOVÉ ROZLIŠENI Náklady příštích období Příjmy příštích období
15 433 4 479 0 4 479 4 479 0 0 4 018 1 645 0 1 645 0 1 797 271 0 321 1 060 145 576 6 936 6 936 0
15 415 5 093 0 5 093 4 904 189 0 3 820 1 559 1 543 16 0 1 685 122 0 335 1 197 31 576 6 502 6 502 0
16 881 4 022 0 4 022 4 022 0 0 5 335 1 686 1 678 8 0 1 434 200 0 0 1 079 155 2 215 7 524 7 500 24
13 523 1 893 0 1 893 1 893 0 0 5 247 1 858 1 858 0 0 1 605 377 0 0 931 297 1 784 6 383 6 323 60
12 293 1 767 0 1 767 1 767 0 0 4 769 1 854 1 854 0 0 1 794 255 1 000 0 300 239 1 121 5 757 5 757 0
12 745 1 767 0 1 767 1 767 0 0 6 338 2 077 2 077 0 0 3 582 2 043 1 000 0 300 239 680 4 640 4 580 60
16 215 1 767 0 1 767 1 767 0 0 10 985 2 149 2 149 0 0 3 653 2 114 1 000 0 300 239 5 182 3 463 3 403 60
19 872 1 767 0 1 767 1 767 0 0 15 819 2 229 2 229 0 0 3 731 2 192 1 000 0 300 239 9 859 2 286 2 226 60
Cafetrade, s.r.o.
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
PASIVA (v tis. Kč)
2012
2013
2014
2015
6/2016
2016
2017
2018
PASIVA CELKEM VLASTNÍ KAPITÁL ZÁKLADNÍ KAPITÁL Základní kapitál KAPITÁLOVÉ FONDY REZERVNÍ FONDY, NEDĚLITELNÝ FOND A OSTATNÍ FONDY ZE ZISKU Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ MINULÝCH LET Nerozdělený zisk minulých let Neuhrazená ztráta minulých let Jiný výsledek hospodaření minulých let VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ BĚŽNÉHO UČETNÍHO OBDOBÍ CIZÍ ZDROJE REZERVY DLOUHODOBÉ ZÁVAZKY Jiné závazky KRÁTKODOBÉ ZÁVAZKY Závazky z obchodních vztahů Závazky ke společníkům, členům družstva a k účastníkům sdružení Závazky k zaměstnancům Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění Stát - daňové závazky a dotace Krátkododobé přijaté zálohy Dohadné účty pasivní Jiné závazky BANKOVNÍ ÚVĚRY A VÝPOMOCI Krátkodobé bankovní úvěry ČASOVÉ ROZLIŠENÍ Výdaje příštích období Výnosy příštích období
15 433 -2 473 400 400 0
15 415 -2 400 400 400 0
16 881 -857 400 400 0
13 523 3 764 400 400 0
12 293 6 794 400 400 0
12 745 7 596 400 400 0
16 215 11 402 400 400 0
19 872 15 388 400 400 0
40
40
40
40
40
40
40
40
40 -3 178 8 504 -11 682 0
40 -2 913 8 769 -11 682 0
40 -2 839 8 843 -11 682 0
40 -1 297 10 385 -11 682 0
40 3 324 15 006 -11 682 0
40 3 324 15 006 -11 682 0
40 7 156 18 838 -11 682 0
40 10 962 22 644 -11 682 0
265
73
1 542
4 621
3 030
3 832
3 805
3 986
17 765 0 4 013 4 013 13 752 1 307 10 218 392 204 276 0 1 238 117 0 0 141 31 110
17 681 0 3 653 3 653 12 445 1 139 9 068 383 197 135 266 1 236 21 1 583 1 583 134 84 50
17 452 0 2 625 2 625 13 150 1 457 9 068 436 222 547 374 890 156 1 677 1 677 286 286 0
9 534 0 657 657 7 491 1 206 2 812 447 233 1 413 517 854 9 1 386 1 386 225 115 110
5 389 0 654 654 3 504 1 532 0 503 270 214 668 245 72 1 231 1 231 110 0 110
5 039 0 654 654 3 360 1 367 0 522 272 214 668 245 72 1 025 1 025 110 0 110
4 703 0 654 654 3 435 1 415 0 540 281 214 668 245 72 614 614 110 0 110
4 374 0 654 654 3 518 1 467 0 560 292 214 668 245 72 202 202 110 0 110
Cafetrade, s.r.o.
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY (v tis. Kč)
2012
2013
2014
2015
6/2016
2016
2017
2018
Tržby za prodej zboží OBCHODNÍ MARŽE V Ý K O NY Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb VÝKONOVÁ SPOTŘEBA Spotřeba materiálu a energie Služby PŘIDANÁ HODNOTA OSOBNÍ NÁKLADY Mzdové náklady Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění Sociální náklady Daně a poplatky Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní oblasti a komplexních nákladů příštích období Ostatní provozní výnosy Ostatní provozní náklady PROVOZNÍ HOSPODÁŘSKÝ VÝSLEDEK VÝNOSY Z DLOUHODOBÉHO FINANČNÍHO MAJETKU Výnosové úroky Nákladové úroky Ostatní finanční výnosy Ostatní finanční náklady FINANČNÍ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ DAŇ Z PŘÍJMU ZA BĚŽNOU ČINNOST Splatná VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ ZA BĚŽNOU ČINNOST DAŇ Z PŘÍJMŮ Z MIMOŘÁDNÉ ČINNOSTI MIMOŘÁDNÝ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ ZA UČETNÍ OBDOBÍ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ PŘED ZDANĚNÍM
0 0 30 035 30 035 20 302 13 463 6 839 9 733 7 236 5 358 1 832 46 165 1 294 2 000 2 000
0 0 31 133 31 133 21 148 14 607 6 541 9 985 7 543 5 607 1 912 24 147 1 532 330 0
0 0 33 419 33 419 22 040 14 744 7 296 11 379 7 543 5 595 1 925 23 74 1 576 0 0
7 7 41 789 41 789 27 695 19 031 8 664 14 101 8 263 6 152 2 086 25 63 1 146 2 242 1 372
5 5 23 128 23 128 14 862 10 455 4 407 8 271 4 860 3 353 1 132 375 32 500 0 0
5 5 46 904 46 904 31 396 21 271 10 125 15 513 9 641 6 905 2 341 395 63 1 146 0 0
0 0 48 545 48 545 32 495 22 015 10 479 16 051 9 979 7 147 2 423 409 64 1 146 0 0
0 0 50 341 50 341 33 697 22 830 10 867 16 645 10 348 7 411 2 513 424 65 1 146 0 0
4
-4
22
0
0
0
0
0
378 224 1 188 0 0 559 4 368 -923 0 0 265 0 0 265 265
161 410 848 0 0 424 0 351 -775 0 0 73 0 0 73 73
805 356 2 613 0 0 374 0 395 -769 302 302 1 542 0 0 1 542 1 844
1 194 228 6 465 0 0 240 0 442 -682 1 162 1 162 4 621 0 0 4 621 5 783
523 70 3 332 0 0 82 0 220 -302 0 0 3 030 0 0 3 030 3 030
523 70 5 115 0 0 164 0 220 -384 899 899 3 832 0 0 3 832 4 731
0 0 4 862 0 0 164 0 0 -164 893 893 3 805 0 0 3 805 4 698
0 0 5 086 0 0 164 0 0 -164 935 935 3 986 0 0 3 986 4 922
Cafetrade, s.r.o.
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Skutečnost
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
VÝKAZ CASH FLOW (v tis. Kč)
2012
2013
2014
2015
6/2016
2016
2017
2018
STAV PENĚŽNÍCH PROSTŘEDKŮ A PENĚŽNÍCH EKVIVALENTŮ NA POČÁTKU ROKU VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ ZA ÚČETNÍ OBDOBÍ Úpravy o nepeněžní operace Odpisy dlouhodobého majetku Změna stavu zásob Změna stavu pohledávek a časového rozlišení Změna stavu závazků a časového rozlišení PENĚŽNÍ TOKY Z PROVOZNÍ ČINNOSTI Investice do dlouhodobého majetku Ostatní investice PENĚŽNÍ TOKY Z INVESTIČNÍ ČINNOSTI Zvýšení (snížení) úvěrů Zvýšení (snížení) dlouhodobých závazků Zvýšení (snížení) vlastního kapitálu PENĚŽNÍ TOKY Z FINANČNÍ ČINNOSTI
x
576
576
2 215
1 784
1 784
680
5 182
x x x x x x x x x x x x x x
73 0 1 532 86 546 -1 314 923 -2 146 0 -2 146 1 583 -360 0 1 223
1 542 0 1 576 -127 -771 857 3 077 -505 0 -505 94 -1 028 1 -933
4 621 0 1 146 -172 970 -5 720 845 983 0 983 -291 -1 968 0 -2 259
3 030 0 500 4 437 -4 102 -131 -374 0 -374 -155 -3 0 -158
3 832 0 1 146 -219 -234 -4 246 280 -1 020 0 -1 020 -361 -3 0 -364
3 805 0 1 146 -73 1 106 76 6 060 -1 146 0 -1 146 -411 0 0 -411
3 986 0 1 146 -80 1 099 83 6 234 -1 146 0 -1 146 -411 0 0 -411
ČISTÉ ZVÝŠENÍ (SNÍŽENÍ) PENĚŽNÍCH PROSTŘEDKŮ A PENĚŽNÍCH EKVIVALENTŮ
x
0
1 639
-431
-663
-1 104
4 503
4 677
STAV PENĚŽNÍCH PROSTŘEDKŮ A PENĚŽNÍCH EKVIVALENTŮ NA KONCI ROKU
x
576
2 215
1 784
1 121
680
5 182
9 859
Cafetrade, s.r.o.
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
AKTIVA (v tis. Kč)
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
AKTIVA CELKEM DLOUHODOBÝ MAJETEK DLOUHODOBÝ NEHMOTNÝ MAJETEK DLOUHODOBÝ HMOTNÝ MAJETEK Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek DLOUHODOBÝ FINANČNÍ MAJETEK OBĚŽNÁ AKTIVA ZÁSOBY Materiál Zboží DLOUHODOBÉ POHLEDÁVKY KRÁTKODOBÉ POHLEDÁVKY Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky za společníky, členy družstva a za účastníky sdružení Stát - daňové pohledávky Krátkodobé poskytnuté zálohy Jiné pohledávky KRÁTKODOBÝ FINANČNÍ MAJETEK ČASOVÉ ROZLIŠENI Náklady příštích období Příjmy příštích období
24 048 1 767 0 1 767 1 767 0 0 21 172 2 320 2 320 0 0 3 821 2 282 1 000 0 300 239 15 031 1 109 1 049 60
28 550 1 767 0 1 767 1 767 0 0 26 723 2 381 2 381 0 0 3 881 2 342 1 000 0 300 239 20 460 60 0 60
33 884 1 767 0 1 767 1 767 0 0 32 057 2 444 2 444 0 0 3 943 2 404 1 000 0 300 239 25 670 60 0 60
38 694 1 767 0 1 767 1 767 0 0 36 867 2 508 2 508 0 0 4 006 2 467 1 000 0 300 239 30 354 60 0 60
43 657 1 767 0 1 767 1 767 0 0 41 830 2 574 2 574 0 0 4 071 2 532 1 000 0 300 239 35 186 60 0 60
48 776 1 767 0 1 767 1 767 0 0 46 949 2 642 2 642 0 0 4 137 2 598 1 000 0 300 239 40 171 60 0 60
54 056 1 767 0 1 767 1 767 0 0 52 229 2 711 2 711 0 0 4 205 2 666 1 000 0 300 239 45 312 60 0 60
59 499 1 767 0 1 767 1 767 0 0 57 672 2 782 2 782 0 0 4 276 2 737 1 000 0 300 239 50 614 60 0 60
Cafetrade, s.r.o.
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
PASIVA (v tis. Kč)
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
PASIVA CELKEM VLASTNÍ KAPITÁL ZÁKLADNÍ KAPITÁL Základní kapitál KAPITÁLOVÉ FONDY REZERVNÍ FONDY, NEDĚLITELNÝ FOND A OSTATNÍ FONDY ZE ZISKU Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ MINULÝCH LET Nerozdělený zisk minulých let Neuhrazená ztráta minulých let Jiný výsledek hospodaření minulých let VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ BĚŽNÉHO UČETNÍHO OBDOBÍ CIZÍ ZDROJE REZERVY DLOUHODOBÉ ZÁVAZKY Jiné závazky KRÁTKODOBÉ ZÁVAZKY Závazky z obchodních vztahů Závazky ke společníkům, členům družstva a k účastníkům sdružení Závazky k zaměstnancům Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění Stát - daňové závazky a dotace Krátkododobé přijaté zálohy Dohadné účty pasivní Jiné závazky BANKOVNÍ ÚVĚRY A VÝPOMOCI Krátkodobé bankovní úvěry ČASOVÉ ROZLIŠENÍ Výdaje příštích období Výnosy příštích období
24 048 19 671 400 400 0
28 550 24 109 400 400 0
33 884 28 689 400 400 0
38 694 33 415 400 400 0
43 657 38 291 400 400 0
48 776 43 320 400 400 0
54 056 48 508 400 400 0
59 499 53 857 400 400 0
40
40
40
40
40
40
40
40
40 14 948 26 630 -11 682 0
40 19 231 30 913 -11 682 0
40 23 669 35 351 -11 682 0
40 28 249 39 931 -11 682 0
40 32 975 44 657 -11 682 0
40 37 851 49 533 -11 682 0
40 42 880 54 562 -11 682 0
40 48 068 59 750 -11 682 0
4 283
4 438
4 580
4 726
4 876
5 030
5 187
5 349
4 267 0 654 654 3 613 1 528 0 583 304 214 668 245 72 0 0 110 0 110
4 330 0 654 654 3 676 1 568 0 598 312 214 668 245 72 0 0 110 0 110
5 084 0 1 343 654 3 742 1 609 0 614 320 214 668 245 72 0 0 110 0 110
5 169 0 1 361 654 3 808 1 651 0 630 328 214 668 245 72 0 0 110 0 110
5 257 0 1 380 654 3 877 1 695 0 646 337 214 668 245 72 0 0 110 0 110
5 346 0 1 399 654 3 947 1 739 0 663 346 214 668 245 72 0 0 110 0 110
5 438 0 1 418 654 4 020 1 785 0 681 355 214 668 245 72 0 0 110 0 110
5 532 0 1 438 654 4 094 1 832 0 699 364 214 668 245 72 0 0 110 0 110
Cafetrade, s.r.o.
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY (v tis. Kč)
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Tržby za prodej zboží OBCHODNÍ MARŽE V Ý K O NY Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb VÝKONOVÁ SPOTŘEBA Spotřeba materiálu a energie Služby PŘIDANÁ HODNOTA OSOBNÍ NÁKLADY Mzdové náklady Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění Sociální náklady Daně a poplatky Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní oblasti a komplexních nákladů příštích období Ostatní provozní výnosy Ostatní provozní náklady PROVOZNÍ HOSPODÁŘSKÝ VÝSLEDEK VÝNOSY Z DLOUHODOBÉHO FINANČNÍHO MAJETKU Výnosové úroky Nákladové úroky Ostatní finanční výnosy Ostatní finanční náklady FINANČNÍ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ DAŇ Z PŘÍJMU ZA BĚŽNOU ČINNOST Splatná VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ ZA BĚŽNOU ČINNOST DAŇ Z PŘÍJMŮ Z MIMOŘÁDNÉ ČINNOSTI MIMOŘÁDNÝ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ ZA UČETNÍ OBDOBÍ VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ PŘED ZDANĚNÍM
0 0 52 405 52 405 35 078 23 766 11 312 17 327 10 772 7 715 2 616 441 66 1 146 0 0
0 0 53 783 53 783 36 000 24 391 11 610 17 782 11 055 7 918 2 685 453 67 1 146 0 0
0 0 55 197 55 197 36 947 25 032 11 915 18 250 11 346 8 126 2 755 465 69 1 146 0 0
0 0 56 647 56 647 37 918 25 690 12 228 18 730 11 644 8 339 2 828 477 70 1 146 0 0
0 0 58 137 58 137 38 915 26 365 12 549 19 222 11 950 8 559 2 902 490 71 1 146 0 0
0 0 59 665 59 665 39 937 27 058 12 879 19 727 12 264 8 784 2 978 502 72 1 146 0 0
0 0 61 233 61 233 40 987 27 769 13 218 20 246 12 587 9 014 3 057 516 74 1 146 0 0
0 0 62 843 62 843 42 065 28 499 13 565 20 778 12 918 9 251 3 137 529 75 1 146 0 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 0 5 343 0 0 55 0 0 -55 1 005 1 005 4 283 0 0 4 283 5 288
0 0 5 514 0 0 35 0 0 -35 1 041 1 041 4 438 0 0 4 438 5 479
0 0 5 689 0 0 35 0 0 -35 1 074 1 074 4 580 0 0 4 580 5 654
0 0 5 870 0 0 35 0 0 -35 1 109 1 109 4 726 0 0 4 726 5 835
0 0 6 055 0 0 35 0 0 -35 1 144 1 144 4 876 0 0 4 876 6 020
0 0 6 244 0 0 35 0 0 -35 1 180 1 180 5 030 0 0 5 030 6 209
0 0 6 439 0 0 35 0 0 -35 1 217 1 217 5 187 0 0 5 187 6 404
0 0 6 639 0 0 35 0 0 -35 1 255 1 255 5 349 0 0 5 349 6 604
Cafetrade, s.r.o.
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
Finanční plán
VÝKAZ CASH FLOW (v tis. Kč)
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
STAV PENĚŽNÍCH PROSTŘEDKŮ A PENĚŽNÍCH EKVIVALENTŮ NA POČÁTKU ROKU VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ ZA ÚČETNÍ OBDOBÍ Úpravy o nepeněžní operace Odpisy dlouhodobého majetku Změna stavu zásob Změna stavu pohledávek a časového rozlišení Změna stavu závazků a časového rozlišení PENĚŽNÍ TOKY Z PROVOZNÍ ČINNOSTI Investice do dlouhodobého majetku Ostatní investice PENĚŽNÍ TOKY Z INVESTIČNÍ ČINNOSTI Zvýšení (snížení) úvěrů Zvýšení (snížení) dlouhodobých závazků Zvýšení (snížení) vlastního kapitálu PENĚŽNÍ TOKY Z FINANČNÍ ČINNOSTI ČISTÉ ZVÝŠENÍ (SNÍŽENÍ) PENĚŽNÍCH PROSTŘEDKŮ A PENĚŽNÍCH EKVIVALENTŮ STAV PENĚŽNÍCH PROSTŘEDKŮ A PENĚŽNÍCH EKVIVALENTŮ NA KONCI ROKU
9 859
15 031
20 460
25 670
30 354
35 186
40 171
45 312
4 283 0 1 146 -91 1 087 95 6 520 -1 146 0 -1 146 -202 0 0 -202
4 438 0 1 146 -61 989 63 6 575 -1 146 0 -1 146 0 0 0 0
4 580 0 1 146 -63 -62 65 5 667 -1 146 0 -1 146 0 689 0 689
4 726 0 1 146 -64 -63 67 5 811 -1 146 0 -1 146 0 18 0 18
4 876 0 1 146 -66 -65 69 5 960 -1 146 0 -1 146 0 19 0 19
5 030 0 1 146 -68 -67 70 6 112 -1 146 0 -1 146 0 19 0 19
5 187 0 1 146 -69 -68 72 6 268 -1 146 0 -1 146 0 20 0 20
5 349 0 1 146 -71 -70 74 6 428 -1 146 0 -1 146 0 20 0 20
5 172
5 429
5 210
4 683
4 832
4 985
5 142
5 302
15 031
20 460
25 670
30 354
35 186
40 171
45 312
50 614
P Ř Í L O H A č. 5a) Substanční (majetková) hodnota Souhrn přecenění
Substanční (majetková) metoda - Cafetrade, s.r.o. Aktiva k 30.6.2016 AKTIVA CELKEM Pohledávky za upsaný základní kapitál DLOUHODOBÝ MAJETEK Dlouhodobý nehmotný majetek
Účetní hodnota brutto (v tis. Kč)
Účetní hodnota netto (v tis. Kč)
21 098
Reálná hodnota (v tis. Kč)
12 293
18 028
0
0
0
10 572
1 767
5 602
0
0
0
Dlouhodobý hmotný majetek
10 572
1 767
5 602
Samostatné movité věci a soubory movitých věcí
10 572
1 767
5 602
0
0
0
4 769
4 769
4 769
Dlouhodobý finanční majetek OBĚŽNÁ AKTIVA Zásoby
1 854
1 854
1 854
Materiál
1 854
1 854
1 854
0
0
0
1 794
1 794
1 794
255
255
255
1 000
1 000
1 000
Krátkodobé poskytnuté zálohy
300
300
300
Jiné pohledávky
239
239
239
1 121
1 121
1 121
Peníze
766
766
766
Účty v bankách
355
355
355
ČASOVÉ ROZLIŠENÍ
5 757
5 757
5 757
Náklady příštích období
5 757
5 757
5 757
0
0
1 900
Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky za společníky, členy družstva a za účastníky sdružení
Krátkodobý finanční majetek
MIMOBILANČNÍ AKTIVA
Pasiva k 30.6.2016 PASIVA CELKEM
Účetní hodnota (v tis. Kč)
Reálná hodnota (v tis. Kč)
12 293
18 028
VLASTNÍ KAPITÁL (ČISTÝ OBCHODNÍ MAJETEK)
6 794
12 529
CIZÍ ZDROJE
5 389
5 389
0
0
Dlouhodobé závazky
654
654
Jiné závazky
654
654
Krátkodobé závazky
3 504
3 504
Závazky z obchodních vztahů
Rezervy
1 532
1 532
Závazky k zaměstnancům
503
503
Závazky ze sociálního zabezpečení a zdravotního pojištění
270
270
Stát - daňové závazky a dotace
214
214
Krátkodobé přijaté zálohy
668
668
Dohadné účty pasivní
245
245
72
72
Jiné závazky Bankovní úvěry a výpomoci
1 231
1 231
Krátkodobé bankovní úvěry
1 231
1 231
ČASOVÉ ROZLIŠENÍ
110
110
Výnosy příštích období
110
110
0
0
MIMOBILANČNÍ PASIVA
P Ř Í L O H A č. 5b) Substanční (majetková) hodnota Samostatné movité věci a soubory movitých věcí
Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Inventární číslo
Název majetku
Účet
Rok pořízení majetku
Rok pořízení leasingu
Pořizovací hodnota leasingu v Kč
Pořizovací (účetní) Pořizovací (účetní) Pořizovací (účetní) hodnota hodnota hodnota celkem v Kč v Kč v Kč
Reálná hodnota v Kč
Škoda Octavia 1AH 8091
022200
2011
436 324,00
120 000,00
Ford S-Max 3AC 3184
022200
2012
648 333,30
230 000,00
Peugeot Expert Furgon 1.6 Hdi 7A2 9100
022200
2013
165 289,30
70 000,00
Land Rover Discovery 3AS 2562
022200
2013
1 148 760,00
480 000,00
Škoda Superb
022200
2016
Samostatné movité věci - auta
022200
1501
espresso kávovar Mirage Triplette
022310
2015
251 267,00
146 000,00
1502
jízdní kolo
022310
2015
46 217,00
27 000,00
1503
rozvalovačka těsta SF500 B
022310
2015
46 900,00
27 000,00
1504
mlýnek Nuova Simonelli Mythos One
022310
2015
44 310,00
26 000,00
1602
kávovar MarcoJet 6
022310
2016
58 654,00
1603
jízdní kolo
022310
2016
46 571,00
Samostatné movité věci - následující
022310
19
GS Technik (sestava baru, výčepní stůl, apod.
022300
2014
182 494,00
88 000,00
20
Winterhalter - podstolová myčka
022300
2014
99 245,00
48 000,00
22
Chladírenský servis Jedlička
022300
2014
71 382,00
35 000,00
24
Omega CZ - hnětač spirální
022300
2014
140 945,00
70 000,00
25
VOTP - kotel Beretta
022300
2014
122 836,00
60 000,00
26
KlimaTech - vzduchotechnika
022300
2014
77 244,00
37 000,00
Samostatné movité věci - rok 2014
022300
reverzní osmoza 3M
022128
2013
60 240,00
28 000,00
135
lavičky masív 5 ks
022128
2013
56 000,00
26 000,00
135
světelné zdroje M.Látka
022128
2013
237 612,00
109 000,00
140
konvektomat Alba Combimaster
022128
2013
163 037,00
75 000,00
141
podstolová myčka UC-S
022128
2013
58 000,00
27 000,00
022128
2013
8 559,00
4 000,00
Celkem
Celkem
Celkem 126
157 119
oprava účtování /FAP Kronen instalace konvektomatu + demontáž starého soubor kuchyň.náčiní a barových pomůcek /Topgast
268 017,00 2 398 706,60
388 694,00
694 146,00
268 017,00
105 225,00
0,00
230 000,00 2 666 723,60
1 130 000,00
48 000,00 38 000,00 493 919,00
694 146,00
312 000,00
338 000,00
022128
2013
21 734,70
10 000,00
96
zařazení mlýnky Mazzer Kony
022128
2013
37 190,00
17 000,00
120
etážová horkovz.pec DC3
022128
Celkem
Zařazení do užívání - 2013
022128
1
chladicí stůl
2
bar
3
konvektomat
4
vyrobnik ledu
6
lust krist.
7
lust krist.
8
kozena lavice
9
skladové regaly
10
zidle a stoly 90ks
11
cukr stul, mram.deska
12
cukrarska chla.vytrina 2ks
13
horkov.trouba
14
el.vyhr.vent.kynarna
15
plyn.sporak-skrin.
16
saladeta
17
el.univ.robot
18
lis na testo
19
chladici agregat
022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100
2008
426 300,00
1 000,00 643 372,70
Poznámka
103 000,00 Odkup po ukončeném finančním leasingu 0,00
643 372,70
399 000,00
2004
41 360,00
3 000,00 do 31.12.2006
2004
76 760,00
6 000,00 do 31.12.2007
2004
95 400,00
7 000,00 do 31.12.2007
2004
71 079,00
5 000,00 do 31.12.2007
2004
21 630,00
2 000,00
2004
21 630,00
2 000,00
2004
142 250,00
11 000,00
2004
57 000,00
4 000,00
2004
306 606,00
23 000,00
2004
93 304,00
7 000,00
2004
117 414,00
9 000,00
2004
129 701,00
10 000,00
2004
55 190,00
4 000,00
2004
66 649,00
5 000,00
2004
43 396,00
3 000,00
2004
66 062,00
5 000,00
2004
70 138,00
5 000,00
2004
130 982,00
10 000,00
Inventární číslo
Název majetku
20
vyrobnik slehacky bar
21
lustr kristalovy
22
ozvuceni restaurace
24
trouba parni
25
šokovaci prac.stul
27
mycka
28
stul s prac. des.chlazeny
29
saladeta
30
myčka nádobí průmyslova
31
vinoteka
32
horkovzdusna pec
33
stropní lustr
34
klimatizacni soustava sut.
35
vinoteka nabytek suter.
36
kuchyn vybaveni suter.
37
kancelarsky nabytek
38
chladici vitrina
39
interierove vybaveni
40
interierove vybaveni
41
varna deska, odsavač
42
kavovar pračka a sušička stroj na těsto Kronen tresorag -firesafe skříň
Celkem Celkem
Zařazení do užívání + Samostatné movité věci
Účet 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100 022028+0 22100
Samostatné movité věci a soubory movitých věcí)
Rok pořízení majetku
Rok pořízení leasingu
Pořizovací hodnota leasingu v Kč
Pořizovací (účetní) Pořizovací (účetní) Pořizovací (účetní) hodnota hodnota hodnota celkem v Kč v Kč v Kč
Reálná hodnota v Kč
2004
54 112,00
4 000,00
2004
21 630,00
2 000,00
2004
89 865,00
7 000,00
2004
238 547,00
18 000,00
2004
147 690,00
11 000,00
2004
65 500,00
5 000,00
2005
80 114,00
6 000,00 do 2010
2006
52 437,00
5 000,00 do 2010
2006
154 800,00
14 000,00 do 2010
2006
40 335,00
4 000,00 do 2010
2006
183 440,00
17 000,00 od04.07
2007
35 800,00
4 000,00 od07.08.
2008
709 802,00
77 000,00 od08.08
2008
126 339,00
14 000,00 od08.08
2008
291 683,00
32 000,00 od09.08
2008
51 596,00
6 000,00 od12.08
2008
72 470,00
8 000,00 od12.08
2008
304 920,00
33 000,00 od12.08
2008
1 374 039,00
149 000,00 od12.08
2008
101 588,00
11 000,00 od 11.09
2009
40 327,00
5 000,00 od 12.09
2011
82 520,80
20 000,00 od 9/2012
2012
105 740,00
35 000,00 od 5/2012
2012
41 550,00
2012
6 073 395,80
0,00
6 073 395,80
622 000,00
10 198 315,10
373 242,00
10 571 557,10
5 602 000,00
x
x
Poznámka
14 000,00 od 5/2012
x
