Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3609/203/2014 6
Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pozemek p.č. 1364, součástí je stavba Kostelec nad Orlicí, čp. 188, rodinný dům, a pozemek p.č. 1365, to vše v k.ú. Kostelec nad Orlicí obce Kostelec nad Orlicí. Trávnická 188 / 188, 51741 Kostelec nad Orlicí Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Kostelec nad Orlicí, k.ú. Kostelec nad Orlicí, kód k.ú. 670197, LV 1962 1364, 1365 Lenka Benková, Trávnická 188, 51741 Kostelec nad Orlicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Lenka Benková, Trávnická 188, 51741 Kostelec nad Orlicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:694/2014-A, 17.7.2014
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ:
e-mail: DIČ: CZ25023
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: 642 29 718 DIČ: CZ5807201972
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 550 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
10 stran
1.8.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 6.8.2014
Datum zpracování : 3
6.8.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.36 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI rekonstrukce v r. 2009 Rekonstrukce: celková dveře
stavba dokončena v r. 1920
dílčí
změna stavby v r.
střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zateplení
okna,
ostatní
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - smíšená zástavba 6 178 (stagnace) neudržovaná k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 114 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 389
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 697
m2 143
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 389
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 638 400 Kč 0 Kč 1 569 338 Kč 550 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné části města s velmi dobrou občanskou vybaveností, avšak v těsném sousedství průmyslového areálu společnosti FERODO. I přes provedenou rekonstrukci se jedná o objekt s nižším standardem vybavení, který není stavebně zcela dokončen (fasáda přístavby, drobné úpravy interiéru). Kromě toho lze očekávat výměnu cementových tašek a výměnu původní fasády s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti. U domu je malý pozemek. §Udržba je zanedbaná. Parkování je možné před domem. Nabídka obdobných nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu výrazněji pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla v obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Kostelec nad Orlicí je město s pověřeným úřadem. Ve městě je velmi dobrá občanská vybavenost (MÚ, pošta, MŠ, ZŠ, střední škola, zdravotnická zařízení, finanční úřad, banky, síť obchodů a služeb, sportoviště). Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centra města, v souvislé zástavbě rodinných domů podél Trávnické ulice, nedaleko železniční zastávky a průmyslového areálu společnosti FERODO.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům, řadový krajní, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou se štítem. Podkroví není využito. Se sousedním objektem tvoří dvojdomek. Základové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti (na fasádě se projevuje vzlínavá vlhkost), obvodové konstrukce jsou ze zdiva tl. 45 cm. Krytinu sedlové střechy tvoří cementové tašky, nad přístavbou jsou vlnité bitumenové desky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je vápenocementová, přístavba je bez omítky. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Podlahy obytných místností jsou vlýskové a plovoucí z lamina a podlahy vedlejších místností jsou z cementové a keramické dlažby. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké plné. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Jsou instalovány radiátory, bez kotle a částečně bez rozvodů. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Proveden je rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Elektroinstalace je světelná i motorová. Dům není opatřen bleskosvodem. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo a WC. Na základě odborného posouzení předpokládám vznik domu na počátku minulého století (ve výpočtech uvažuji rok 1920). Kolem roku 2009 byla provedena přístavba, ve které je umístěno sociální zázemí a částečná rekonstrukce výměna oken, nová krbová kamna, plovoucí podlaha v kuchyni. Údržba je zanedbaná. Dispozice: kuchyň, 3 pokoje, spíž, chodba, koupelna, WC.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1920 Dílčí rekonstrukce v r. 2009 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
-3-
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 1962 pro k.ú. Kostelec nad Orlicí.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1962 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 576361 Kostelec nad Orlicí Trávnická
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0524 Rychnov nad Kněžnou 670197 Kostelec nad Orlicí 188
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 505814024
Lenka Benková
Trávnická 188, 51741 Kostelec nad Orlicí
Stavby část obce Kostelec nad Orlicí
č.p. 188
Rodinný dům
Pozemky 1364 1365
1/1
je součástí
Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
222 m 2 167 m
na pozemku p.č. 1364
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP
Zastavěná plocha 143,37 m2
Započitatelná plocha podlaží 114,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP 1.NP - celkem
Podlahová plocha 114,00 m2 114,00 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
1,00
114,00m2 114,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
(8,60*10,50+6,10*8,70)*3,30 8,60*10,50*3,50/2+6,10*8,70*2,50/2
-4-
= = =
Obestavěný prostor 473,12 m3 224,36 m3 697,48 m3
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
143 697,48 4 500 100,00 3 138 676 94 50,00 1 569 338
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. Pozemek p.č. 1364 je téměř zcela zastavěn rodinným domem čp. 188, nezastavěná část vytváří malý dvorek. Pozemek p.č. 1365 je zahrada ve funkčním celku.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
1364 1365
Výměra m2 222 167 389
Jednotková cena Kč/m2
Vlastnický podíl 1/1 1/1
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Kostelec nad Orlicí 200,00 249 1 895 000 9 475 0,570 RD Kostelec nad Orlicí, RD ve velmi klidné části obce Kostelec nad Orlicí. Vnitřní prostory
Upravená cena Foto Kč/m2 5 401
po částečné rekonstrukci, nové podlahy, koupelny. V přízemí dispozice 2+1, v patře 3+kk. Vytápění tuhými palivy a el. přímotopy. Z boku budovy komerční prostory dříve využívané jako masna a výrobna uzenin - k podnikání nebo rozšíření přízemního bytu nebo samostatná bytová jednotka ke komerčním účelům.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější části města - koeficient 0,80; Velikost objektu - větší hůře prodejný objekt - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější části města; Velikost objektu - větší hůře prodejný objekt; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Kostelec nad Orlicí 95,00 196 575 000 6 053 0,810 RD Kostelec nad Orlicí, Prodej RD v Kostelci n.O., z počátku min. století, většina konstrukcí
4 903
a vybavení původní, v nižším standardu provedení. Dispozice: chodba, kuchyň, 2x pokoj, koupelna, garáž, sklep, půda.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější části města - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - malý pozemek - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější části města; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - malý pozemek; Kostelec nad Orlicí 157,00 232 990 000 6 306 0,760 RD Kostelec nad Orlicí, Zrekonstruovaný rodinný dům (tvoří s oceňovaným RD dvojdomek) v klidné části města Kostelec n. Orlicí. Dispozice domu je 2 x 2+1. V přízemí se nachází kuchyně, 2 pokoje, koupelna a komora. V prvním patře 2 pokoje, kuchyně, koupelna, dvorek. V zadní části nemovitosti kolna. Přístup k nemovitosti po obecní komunikaci, parkování u domu. Předsíň, spíž, komora.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení mírně vyšší standard vybavení;
-6-
4 793
Kostelec nad Orlicí 138,00 576 1 400 000 10 145 0,710 RD Kostelec nad Orlicí, Řadový vnitřní dům nedaleko centra Kostelce nad Orlicí. Za domem
7 203
prostorná, klidná zahrada. Dispozice obsahuje v přízemí 4 pokoje, koupelnu, WC a chodbu. V podkroví jeden pokoj. Pozemek celkem 576 m2. Zastavěná plocha domu 165 m2. Užitná plocha místností : kuchyň (25,4 m2), pokoj (26,5 m2), ložnice (26,5 m2), pokoj (20,4 m2), půdní pokoj (22 m2), koupelna (4,8 m2). Vytápění plynové lokální. Nová střešní krytina.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější části města - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější části města; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek;
Stanovená jednotková cena:
5 600 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
638 400 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1962 ze dne 10.7.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 1.8.2014.
počet stran A4 v příloze 2 1
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3151/017/2013 znaleckého deníku.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
