Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3690/284/2014 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Rodinný dům čp. 199, který je součástí pozemku p.č. st. 134, s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 134 a p.č. 1008/1, vše v k.ú. Horní Jelení obce Horní Jelení. Horní Jelení 199 / 199, 53374 Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Horní Jelení, k.ú. Horní Jelení, kód k.ú. 642983, LV 166
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
st. 134, 1008/1 Miroslav Chotěnovský, Grégrova 95, 53374 Horní Jelení, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Miroslav Chotěnovský, Grégrova 95, 53374 Horní Jelení, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 834/2014-A, 9.10.2014
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 500 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
15 stran
23.10.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 5.11.2014
8
Datum zpracování :
5.11.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.39 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1928 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
rekonstrukce v r. zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 2 015 () neudržovaná k částečné rekonstrukci chybí
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
5+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 143 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 558
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 688
m2 121
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 558
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 543 400 Kč 0 Kč 997 355 Kč 500 000 Kč 223 200 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální zastavěné části města, v lokalitě s veškerými inženýrskými sítěmi. Jedná se o rodinný dům s výrazně podstandardním vybavením, se značně zanedbanou údržbou. V domě byla pravděpodobně zahájena rekonstrukce, která byla záhy přerušena a dům z tohoto důvodu vypadá jako dlouhodobě neužívaný a neudržovaný, což výrazně negativně ovlivňuje obvyklou cenu. Rovněž vedlejší stavba je neudržovaná a její vliv na celkovou hodnotu je spíše negativní. Nabídka nemovitostí k bydlení v daném regionu převyšuje poptávku. Z výše uvedených důvodů předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Horní Jelení je město s 2 015 obyvateli a základní občanskou vybaveností( OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1-9, zdravotnické zařízení, obchody, restaurace, sportoviště). Město vybaveno inženýrskými sítěmi (vodovod, elektro, plynovod, kanalizace). Autobusové spojení do Holic v Čechách (8 km). Nemovitost se nachází v centrální zastavěné části obce, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél ulice Petra Bezruče, jižně od náměstí. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům je částečně podsklepený objekt nepravidelného půdorysu, s jedním nadzemním podlažím, podkrovím využitým do 2/3 zastavěné plochy 1. NP a sedlovou střechou. Základové konstrukce jsou pasy bez izolace, obvodové konstrukce zděné, tl. 45 cm. Krytina sedlové střechy z pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasáda břízolitová, vnější obklady jsou směrem do ulice z břidlice. Vnitřní omítky vápenné, částečně v 1.NP odstraněny, vnitřní obklady otlučeny. Podlahy obytných místností jsou betonové, nášlapné vrstvy chybí, podlahy ostatních místností z teracové dlažby. Schody jsou z teraca, dveře jsou hladké plné částečně prosklené, interiérové dveře z menší části chybí, okna dvojitá špaletová. Vytápění chybí. V domě rozvedena studená i teplá voda, zdroj teplé vody byl demontován, stejně tak i vodovodní baterie. Vybavení kuchyně chybí. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC - bylo demontováno. Elektroinstalace je světelná i motorová, poškozená, nefunkční, částečně demontovaná. Bleskosvod chybí. Dispozice: V 1.NP: 3 pokoje, kuchyně, koupelna s WC, chodba a komora. V podkroví: 2 pokoje, půda. Dům je ve špatném stavebně - technickém stavu, delší dobu neobydlený, s dlouhodobě zanedbanou údržbou. Bez rozsáhlejší investice neobyvatelný. Příslušenství tvoří zděná kolna sloužící jako garáž a sklad paliva - neudržovaná.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1928 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
-3-
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení - Na nemovitostech váznou zástavní práva exekutorská, smluvní, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Rizika ostatní - Stavebně-technický stav neodpovídá stáří domu. Bez větších investic je objekt neobyvatelný.
RIZIKO ANO
Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 166 Kraj: Obec: Ulice:
CZ053 Pardubický 574996 Horní Jelení
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0532 Pardubice 642983 Horní Jelení
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 8506293642
Miroslav Chotěnovský
Grégrova 95, 53374 Horní Jelení
Stavby
je součástí
část obce Horní Jelení
č.p. 199
Bydlení
Pozemky st. 134 1008/1
1/1
Stavební parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
384 m 2 174 m
pozemku p.č. st. 134 zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP podkroví Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP - celkem 1.NP - celkem podkroví - celkem
Zastavěná plocha 17,43 m2 120,89 m2 42,92 m2
Podlahová plocha 13,00 m2 96,00 m2 34,00 m2
-4-
Koeficient
Započitatelná plocha podlaží 13,00 m2 96,00 m2 34,00 m2
Započitatelná plocha 13,00 m2 96,00 m2 34,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 4,38*3,98*(1,86+0,30) = 1.NP 12,27*7,89*(0,10+2,66+0,30)+8,45*2,85*3,10 = podkroví 6,83*7,89*(0,30+3,40/2)+5,44*7,89*(2,72+2,05/2)+2,85*1,55* = 1,50+1,22*2,42/2*3,01 Obestavěný prostor - celkem: =
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 37,65 m3 370,90 m3 279,59 m3 688,14 m3
121 688,14 4 500 100,00 3 096 619 84 16 75,00 774 155
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemková parcela p.č. st 134 o výměře 384 m2 - zastavěná plocha a nádvoří. Pozemková parcela p.č. 1008/1 o výměře 174 m2 - zahrada. V místě je možnost napojení na potřebné inženýrské sítě včetně zemního plynu, přístup je po veřejné zpevněné komunikaci. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ceny pozemků se v obdobných obcích regionu pohybují v rozpětí 300 až 500,- Kč za 1m2, podle vybavení inženýrskými sítěmi a umístění v obci. Oceňované pozemky jsou kompletně napojeny na inženýrské sítě a nacházejí se v centru obce. Určitým negativem je celková menší výměra pozemku a sevřenost okolní zástavbou. Na základě výše uvedených skutečností přepokládám jednotkovou cenu daných pozemků 400,- Kč za m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
st. 134 1008/1
Výměra m2 384 174 558
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 400 1/1 400 1/1 Hodnota pozemků celkem:
-5-
Celková cena pozemku Kč 153 600 69 600 223 200
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Horní Jelení 297,00 673 2 300 000 7 744 0,46 RD Horní Jelení, Prostorný rodinný dům v obci Horní Jelení. Dům má 2 bytové jednotky. Ve
Upravená cena Foto Kč/m2 3 554
zvýšeném přízemí se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1 a v podkroví 4+1. Celý dům je podsklepen. V suterénu se nachází garáž pro 2 auta, dílna, prádelna, kotelna a sklad na dřevo. Topení je ústřední na tuhá paliva. Přípojka na plyn je na hranici pozemku. Vlastní studna. Nedílnou součástí je okrasná zahrada s krytým posezením. Dům se nachází v klidné části města.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - stavebně zcela dokončen - koeficient 0,75; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně zcela dokončen; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Horní Jelení 336,00 1 000 2 495 000 7 426 0,41 RD Horní Jelení, Rodinný dům s plochou střechou, zcela podsklepený a se dvěmi
3 068
nadzemními podlažími. Dispozice 7+1 (možno užívat jako dvougenerační 2x 3+1) s dvojgaráží a čtyřmi suterénními místnostmi v obci Horní Jelení. V podsklepené – suterénní části se nachází tři prostorné místnosti, prádelna a kotelna s elektrickým kotlem a kotlem na TP. V prvním nadzemním podlaží je dispozice následující: zádveří, chodba, kuchyň, tři neprůchozí pokoje, balkon, komora a koupelna s vanou a toaletou. Ve druhém nadzemním podlaží je dispozice následující: chodba se vstupem na terasu o velikosti cca 20 m2, kuchyň, tři neprůchozí pokoje z toho jeden je s balkonem, komora a koupelna s vanou a toaletou. Na podlahách jsou parkety, dlažba a PVC. Zahrada je travnatá s keři i vzrostlými stromy, s posezením a bazénem. Na zahradě je dvojgaráž a tři parkovací stání, dále je zde také vlastní vrtaná studna. Objekt je napojen na městský vodovod a na hranici pozemku je plyn. Klidná ulice s minimálním provozem, v blízkosti lesa.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - stavebně zcela dokončen - koeficient 0,75; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně zcela dokončen; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Horní Jelení 135,20 541 1 390 000 10 281 0,44 RD Horní Jelení, RD 3+1 v klidné části obce Horní Jelení. Dům je po částečné rekonstrukci v roce 2000. Dispozice: klenutý sklep, 1. NP chodba, obýv. pokoj s kachlovými kamny, kuchyň, koupelna, WC, kotelna s kotlem na dřevoplyn, podkroví: dva pokoje a půda. Na pozemku samostatná garáž. U domu je vlastní studna i obecní vodovod, septik a je možnost napojení na obecní kanalizaci, na domě je HUP.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - stavebně zcela dokončen - koeficient 0,75; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně zcela dokončen; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad;
-6-
4 497
Horní Jelení 156,00 900 1 250 000 8 013 0,48 RD Horní Jelení, Rodinný dům 2+1 v klidné části obce Horní Jelení. K domu patří zahrada
3 882
o rozloze 700 m2. Dům je jednopodlažní a částečně podsklepen. Vytápění objektu je etážové s kotlem na plyn v kombinaci s ohřevem vody. Součástí domu jsou technické místnosti sloužící jako sklad a dílna. Rozvod vody dálkový + vlastní zdroj vody. Studna se nachází na zahradě. Dům je ve dobrém stavu s okamžitou možností k nastěhování. Prodej v rámci insolvenčního řízení.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - stavebně zcela dokončen - koeficient 0,75; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně zcela dokončen; Vliv pozemku - větší pozemek;
Stanovená jednotková cena:
3 800 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
543 400 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 166 ze dne 21.8.2014 . Snímek katastrální mapy. Fotodokumentace nemovitosti.
počet stran A4 v příloze 3 1 4
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
