Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3780/018/2015 6
Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Stavba Borohrádek čp. 235 bydlení, která je součástí pozemku p.č. st. 311 a pozemky p.č. st.311 a p.č. 556/4, to vše v k.ú. Borohrádek obce Borohrádek. Nádražní 235 / 235, 51724 Borohrádek Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Borohrádek, k.ú. Borohrádek, kód k.ú. 607614, LV 793 st. 311, 556/4 Leoš Kaplan, Pod Zámečkem 1761/17, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Leoš Kaplan, Pod Zámečkem 1761/17, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
Leoš Kaplan; č. obj.:,
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Adresa objednatele: Pod Zámečkem 1761 / 17, 50006 Hradec Králové telefon: IČ:
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 500 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
14 stran
27.1.2015 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 29.1.2015
8
Datum zpracování :
29.1.2015
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.3 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby:
Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0 / 294
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 2 193
rekonstrukce v r. 1970 zateplení okna,
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
MHD dálnice/silnice I. tř Širší centrum - ostatní 2 108 (stagnace) k celkové rekonstrukci
OP
ZP
m3 2 666
m2 210
Rozesta- Typ věnost % 100,00
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro železnice
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 2 193
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 588 000 Kč 0 Kč 351 400 Kč 500 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centrální části města s dobrou občanskou vybaveností. Vzhledem k možnému způsobu využití - restaurace se jedná o málo atraktivní nemovitost, nabízí se možnost přestavby na byty. Současný stavebně-technický stav je špatný - zejména nutná celková rekonstrukce interiéru. U objektu je větší pozemek, převážná část je však pod úrovní okolního terénu a je výrazně podmáčená. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav není v obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Borohrádek je město s 2 100 obyvateli a s průměrnou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ 1 i 2 st., pošta, restaurace, obchody, sportoviště). Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centrální zastavěné části města, v těsném sousedství vlakového nádraží.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o zcela podsklepenou stavbu s dvěma nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Obsahuje restaurační a ubytovací prostory. Základové pasy jsou bez izolace, nosné zdivo je zděné tl. 60 cm, stropy rovné, krov dřevěný vázaný s krytinou z plechových šablon, fasáda vápenocementová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady jsou provedeny v menším rozsahu, v několika místnostech byly odstraněny. Podlahy jsou z prken na sraz a z cementové dlažby. Okna jsou dřevěná zdvojená, venkovní dveře dřevěné, interiérové dveře chybí. Rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vnitřní hygienické vybavení je standardní, WC, pisoáry, avšak většinou nefunkční. Elektroinstalace je vytrhána. Kuchyň není vybavena. V 1.NP se nachází restaurační provoz se sálem a kuchyní, se skladovacím a sociálním zázemím. Ve 2. NP jsou prostory k ubytování a sociální zázemí. V podkroví je půda. Objekt pochází z roku 1900 a v roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce (nová střešní krytina a klempířské konstrukce, výměna oken, nové sociální zázemí, nová elektroinstalace, nové rozvody ZTI). Objekt je dlouhodobě opuštěný, interiér zdevastovaný - vytrhaná elektroinstalace, částečně odstraněné obklady a rozvody vody, poškozené zařizovací předměty, odstraněné topení. Bez rozsáhlé rekonstrukce není objekt provozuschopný.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1900 Dílčí rekonstrukce v r. 1970 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
-3-
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO ANO ANO
Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Stavba je v katastru nemovitostí evidována jako rodinný dům. Ve skutečnosti se jedná o objekt občanské vybavenosti restauraci s ubytováním.
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitých věcech váznou zástavní práva exekutorská a smluvní, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 793 pro k.ú. Borohrádek.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 793 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 576131 Borohrádek Nádražní
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0524 Rychnov nad Kněžnou 607614 Borohrádek 235
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 7307183334
Leoš Kaplan
Pod Zámečkem 1761/17, 50006 Hradec Králové
Stavby část obce Borohrádek st. 311 556/4
Stavební parcela Pozemková parcela
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 235
Pozemky
na pozemku p.č. st. 311 2
Parcela KN Parcela KN
1/1
967 m 2 1 226 m
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP 2.NP
Zastavěná plocha 210,25 m2 210,25 m2
-4-
Užitná plocha podlaží 147,00 m2 147,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP 1.NP - celkem 2.NP 2.NP 2.NP - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Užitná plocha
147,00 m2 147,00 m2
1,00
147,00m2 147,00 m2
147,00 m2 147,00 m2
1,00
147,00m2 147,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP (15,80*16,40-5,75*8,50)*(0,10+2,24+0,30) 1.NP (15,80*16,40-5,75*8,50)*(3,36+0,30) 2.NP (15,80*16,40-5,75*8,50)*(3,48+0,30) zastřešení (15,80*16,40-5,75*8,50)*(1,30+2,60/2) Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor
[m2] [m3]
= = = = =
Obestavěný prostor 555,05 m3 769,50 m3 794,73 m3 546,64 m3 2 665,91 m3
210 2 665,91
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou svažité a podmáčené. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu, přístup je po veřejné komunikaci se zpevněným povrchem
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků:
st. 311 556/4
Výměra m2 967 1 226 2 193
Jednotková cena Kč/m2 300 50
Vlastnický podíl 1/1 1/1
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Kostelec nad Orlicí 865,00 1 655 3 490 000 4 035 0,33 Kostelec nad Orlicí, Pension s restaurací nacházející se v Kostelci nad Orlicí. Dis.: I.NP restaurace, kuchyň, sál, soc. zázemí, II. a III. NP 12 zařízených pokojů s vlastním soc. zázemím. IV. NP a V. NP 2x 2+kk pronajaté dlouhodobě a garsoniera. Velká oplocená zahrada s bazénem, ohništěm, průlezkami a kůlnou, sauna.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav dobrý stavebně-technický stav - koeficient 0,80; Vliv pozemku - lepší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - zařízení v provozu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější -5-
Upravená cena Foto Kč/m2 1 332
lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - dobrý stavebně-technický stav; Vliv pozemku - lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění zařízení v provozu;
Sopotnice 320,00 432 1 900 000 5 938 0,39 Sopotnice, Hostinec v obci Sopotnice. Součástí hostince je lokál 50 míst, salónek 25 míst,
2 316
sál 120 míst, dále vybavená kuchyň, soc. zařízení pro hosty i pro personál. Vše po rekonstrukci.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,85; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav dobrý stavebně-technický stav - koeficient 0,80; Vliv pozemku - malý pozemek - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - zařízení v provozu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - dobrý stavebně-technický stav; Vliv pozemku - lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění zařízení v provozu; Bačetín 630,00 557 3 000 000 4 762 0,51 Bačetín, Restaurace se sálem a ubytováním v obci Bačetín. Objekt je rozdělen do třech
2 429
nadzemních podlaží, když v prvním se nachází restaurace s výčepem, kuchyň, salonek, skladové místnosti a toalety. Ve druhém podlaží se nachází velký sál s pódiem a výčepem, byt 2+1 a toalety. Ve třetím nadzemním podlaží - podkroví, je pět pokojů, které mají společné toalety a sprchy v mezipatře. Objekt se nachází na trase směrem do turistického centra Orlických hor - Deštné v Orlických horách, které je vzdáleno 11km.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - dobrý stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění zařízení v provozu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - dobrý stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - zařízení v provozu;
Stanovená jednotková cena:
2 000 Kč/m2
Porovnávací hodnota:
588 000 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 793 ze dne 27.1.2015. Snímek katastrální mapy ze dne 27.1.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 3 4 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
