Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3481/025/2014 6
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pozemek p.č. st. 3838 s rekreační chatou č.e. 657 a pozemky p.č. 650/20 a p.č. 661/9, vše v k.ú. Náchod obce Náchod. Náchod 657, 54701 Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Náchod, k.ú. Náchod, kód k.ú. 701262, LV 7628 st. 3838, 650/20, 661/9 Michal Gundza, Slunečná 657, 54701 Náchod, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Michal Gundza, Slunečná 657, 54701 Náchod, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:Č.j:010/2014-A, 30.1.2014
NEMOVITOST:
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 700 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13 stran
V Borohrádku, dne 20.2.2014
19.2.2014
Datum zpracování :
20.2.2014
Počet příloh:
7
Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1985 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Konstrukce: Využití: Okolí :
/ plyn telefon
Příjezd: Přípojky:
MHD dálnice/silnice I. tř Okrajová část - ostatní 20 434 (stagnace) dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro železnice
OBJEKT INDIVIDUÁLNÍ REKREACE SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 92 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 628
rekonstrukce v r. zateplení okna,
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
autobus silnice II.,III.tř
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 274
m2 39
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 628
OP
ZP
m3
m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 745 200 Kč 0 Kč 656 589 Kč 700 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centrální zastavěné části bývalého okresního města, ve velmi klidné lokalitě. Chata je celoročně obyvatelná. Údržba je zanedbaná. Přístup je po svažité nezpevněné komunikaci, pozemek u chaty je rovněž výrazně svažitý. Nabídka srovnatelných nemovitostí je nižší než poptávka. Na základě výše uvedených skutečností předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Náchod se rozkládá na obou březích řeky Metuje. Bylo založeno v roce 1254. V samotném centru města se nachází celá řada historických staveb (renesanční zámek s francouzskou zahradou, gotický kostel, novorenesanční radnice). Náchod je hraniční město s přímou vazbou na polskou Kudowu Zdroj a další příhraniční města. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost - Městský úřad, mateřské, základní a střední školy, Obchodní akademie, Vyšší odborná škola, Okresní ředitelství Policie, Městská knihovna, Muzeum, Dům dětí a mládeže, zimní stadion, plavecký bazén.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící nepodsklepenou rekreační chatu, se dvěma nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Podkroví je využito. Základové konstrukce jsou pasy s izolací, obvodové konstrukce jsou cihelné tl. 30 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinku. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější omítka vápenocementová. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné. Podlahy obytných a ostatních místností jsou betonové s PVC. Vytápění je ÚT s kotlem na plyn a alternativně i s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelná i motorová. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické zařízení tvoří sprchový kout, umývadlo, WC. Objekt pro rodinnou rekreaci. Dispoziční řešení - 1.NP - kotelna, dílna, spíž. 2.NP - WC, koupelna, pokoj s kuchyňským koutem podkroví - pokoj
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1985 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní, exekutorské, nařízení exekuce a rozhodnutí soudu o úpadku, viz zápisy na LV 7628 oddíl C.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 7628 Kraj: Obec: Ulice:
CZ052 Královéhradecký 573868 Náchod
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0523 Náchod 701262 Náchod
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 7810203225
Michal Gundza
Slunečná 657, 54701 Náchod
1/1
Stavby část obce Náchod
Stavba pro individuální rekreaci č.e. 657
Pozemky st. 3838 650/20 661/9
Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN
38 m 2 295 m 2 295 m
na pozemku p.č. st. 3838
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada
Výpočet věcné hodnoty stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.NP 2.NP podkroví
Zastavěná plocha 38,72 m2 42,82 m2 34,22 m2
Započitatelná plocha podlaží 31,00 m2 34,00 m2 27,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP 1.NP 1.NP - celkem 2.NP 2.NP 2.NP - celkem podkroví podkroví podkroví - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
31,00 m2 31,00 m2
1,00
31,00m2 31,00 m2
34,00 m2 34,00 m2
1,00
34,00m2 34,00 m2
27,00 m2 27,00 m2
1,00
27,00m2 27,00 m2
-4-
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
(5,90*5,80+1,50*3,00)*(0,10+2,40) (5,90*5,80+1,50*3,00+1,30*3,15)*2,95 5,90*5,80*2,95/2
= = = =
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Obestavěný prostor 96,80 m3 126,30 m3 50,47 m3 273,58 m3
39 273,58 4 000 100,00 1 094 315 29 71 40,00 656 589
Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou svažité. Jsou napojeny na veřejný rozvod vody, elektřiny a zemního plynu. Jsou přístupné z veřejné nezpevněné komunikace.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Celková výměra pozemků:
st. 3838 650/20 661/9
Výměra m2 38 295 295 628
Jednotková cena Kč/m2
Vlastnický podíl 1/1 1/1 1/1
Výpočet porovnávací hodnoty
Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Náchod 65,00 2 086 790 000 12 154 0,630 Rekreační chata Náchod, Chata na vlastním pozemku o výměře 2.086 m2 v Náchodě u Rybárny. Stavba pochází z roku 1985, je zděná z cihel, podsklepená, s jedním nadzemním podlažím s přístupem po terase. Uvnitř se nachází kuchyňský kout a obytná místnost. Podkroví přístupné po stahovacích schodech - půdní vestavba je připravena k dokončení. Zaveden vodovod, elektro, možnost vytápění lokálními kamny. Záchod je venku suchý. Přístup k chatě je možný ze silnice po svažitém pozemku, nebo mírnější zezadu po účelové komunikaci
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení nižší standard vybavení; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění bez právních závad; -5-
Upravená cena Foto Kč/m2 7 657
Červený Kostelec 42,00 382 549 000 13 071 0,640 Horní Kostelec Rekreační chata Červený Kostelec, Zděná chata v Červeném Kostelci – část Horní Kostelec,
8 365
oblast V Ráji. Chata se nachází u lesa s výhledem do údolí. Dis.: kuchyň, společenská místnost s kamny, malá koupelna. V podkroví je prostorná ložnice s balkonem. Za chatou je WC. Chata je podsklepena. Elektřina 230/400V, voda veřejná, trativod, vytápění na TP. Na zahradě jsou ovocné a okrasné dřeviny, zastřešené posezení. Pozemek je oplocen. Příjezd zajištěn.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Nové Město nad 27,00 385 315 000 11 667 0,710 Metují Rekreační chata Nové Město nad Metují, Zděná dvoupodlažní rekreační chata v Novém
8 284
Městě nad Metují. Sítě: elektřina: 230 (220) V, 400 (380) V - zavedena do objektu, voda zavedena též - splachovací záchod, kanalizace není, řešeno vsakovací jímkou.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Variační koeficient před úpravami: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
4,73 % 7 657 Kč/m2 8 102 Kč/m2 8 365 Kč/m2
Stanovená jednotková cena:
8 100 Kč/m2
Variační koeficient po úpravách: Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena:
3,91 % 704 444 Kč 745 384 Kč 769 580 Kč
Porovnávací hodnota:
745 200 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7628 ze dne 6.1.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 19.2.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 3 3 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
