Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3714/308/2014 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:
Jednotka - byt, bytová jednotka č. 543/4 v bytovém domě čp. 543 na pozemku p.č. st. 634/1, včetně příslušenství a podílu na společných částech domu čp. 543 a na pozemku p.č. st. 634/1, to vše v k.ú. Ústí nad Orlicí obce Ústí nad Orlicí. Lanškrounská 543 / 543, 56501 Ústí nad Orlicí Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, k.ú. Ústí nad Orlicí, kód k.ú. 775274, LV 4771
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
st. 634/1 Martin Kalous, Náměstí 5. Května 4, 56164 Jablonné nad Orlicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Martin Kalous, Náměstí 5. Května 4, 56164 Jablonné nad Orlicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 1107/2014-A, 31.10.2014
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 650 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
14 stran
12.11.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 24.11.2014
6
Datum zpracování :
24.11.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.42 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
dílčí dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
2
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
543/4
2. NP
Typ
5+kk
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění:
Počet podlaží celkem:
rekonstrukce v r. 1990 ostatní okna dveře
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - smíšená zástavba 14 472 (stagnace) dobře udržovaná dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn
z toho podzemní:
0
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
85,66
0,00
0,00
ks
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
2
Počet bytů/nebytů
8/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m2
m2
85,66
85,66
Kč/m2
1 570 / 10 000
7 588 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 710 978 Kč 0 Kč 685 269 Kč 650 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě s velmi dobrou občanskou vybaveností. Byt je umístěn v rušné lokalitě u jedné z hlavních silnic procházejících městem. Dům je starší, průměrně udržovaný. Byt je průběžně modernizovaný, poslední rekonstrukce však proběhla před cca 20-ti lety. Údržba je zanedbaná. Nabídka nemovitostí k bydlení výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Ústí nad Orlicí je bývalé okresní město s velmi dobrou občanskou vybaveností. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severovýchodním okraji centrální části města, v soustředěné zástavbě domů podél ulice Letohradská.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Bytový dům je nepodsklepený objekt půdorysu „otevřeného” písmene L, se dvěmi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové konstrukce jsou pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou zděné tl. 45cm. Krytinu střechy tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinku. Fasádní omítka vápenocementová. Schody jsou z teraca, v domě není výtah. Elektroinstalace je světelná i motorová. Dům je opatřen bleskosvodem. Bytová jednotka se nachází ve 2. NP vchodu 543, napravo od schodiště. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady v běžném rozsahu. Podlahy jsou betonové s PVC, plovoucí z lamina, z keramické dlažby a z cementové dlažby. Okna EURO s dvojsklem, dveře náplňové. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. V bytě je rozvod studené i teplé vody, ohřev teplé vody zajišťuje kotel ÚT. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádru. O stáří objektu nejsou žádné informace, podle použitých konstrukcí předpokládám dobu vzniku v 30-tých letech minulého století. V 90-tých letech prošel byt celkovou modernizací, v roce 2010 byla vyměněna okna.Použité konstrukce a vybavení jsou standardní, údržba je zanedbaná.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 2
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytový/nebytových jednotek: 8 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele -3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 4771 pro k.ú. Ústí nad Orlicí.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ053 Pardubický 579891 Ústí nad Orlicí Lanškrounská
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0534 Ústí nad Orlicí 775274 Ústí nad Orlicí 543
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 7109073664
Martin Kalous
Náměstí 5. Května 4, 56164 Jablonné nad Orlicí
Stavby na LV 4358
1/1
není součástí
část obce Ústí nad Orlicí
č.p. 543
Bytový dům
na pozemku p.č. st. 634/1
Jednotky na LV 4771 Číslo jednotky: 543/4
Spoluvlastnický podíl: 1 570 / 10 000
Pozemky na LV 4358 st. 634/1
Stavební parcela
Parcela KN
397 m
2
Rozestavěná jednotka
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry kuchyń byt koupelna byt pokoj byt pokoj byt pokoj byt pokoj byt pokoj byt chodba byt WC byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 6,63 m2 8,55 m2 16,72 m2 12,59 m2 7,02 m2 9,43 m2 11,46 m2 12,09 m2 1,16 m2 85,66 m2
-4-
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Započítaná plocha 6,63 m2 8,55 m2 16,72 m2 12,59 m2 7,02 m2 9,43 m2 11,46 m2 12,09 m2 1,16 m2 85,66 m2
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
86 85,66 20 000 100,00 1 713 172 79 21 60,00 685 269
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý a je zcela zastavěn stavbou bytového domu. Je napojen na kompletní inženýrské sítě, přístup je po pozemcích ve vlastnictví obce.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 634/1
Výměra [m2] 397 397
-5-
Spoluvlastnický podíl 1 570 / 10 000
Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Byt Ústí nad orlicí
Ústí nad Orlicí
Byt 3+1 v OV s balkonem ve 3.NP zděného cihlového domu. Klidné místo v zeleni, v zástavbě bytových domů, nedaleko centra města. Obytná podlahová plocha bytu 66,81 m2 (plus balkon a 2 sklepy). Byt je v původním stavu. Podlahy jsou vlýskové, renomovány cca před 5-ti lety, v chodbě a kuchyni pak PVC, topení a ohřev vody vlastní karmou, koupelna s vanou. Dům po částečné rekonstrukci - nová střecha včetně zateplení, oprava balkonu, v celém domě vsazena nová plastová okna včetně žaluzií, vyměněny stoupačky, nové vchodové dveře se zvonkovým otvíráním. Bezproblémové parkování u domu, v přímém sousedství zbudováno dětské hřiště. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - klidnější lokalita - koeficient 0,85; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - hůře umístěný byt v domě - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - klidnější lokalita; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - hůře umístěný byt v domě;
zděný bytový dům
70,00
3.NP/3
3+1
850 000
12 143
Byt Ústí nad orlicí
0,64
7 772
Ústí nad Orlicí
Nový zděný byt 3+kk, dvě lodžie, 3. podlaží, v ceně vlastní označené parkovací místo a kuchyňská linka. K dispozici obytná kuchyň s linkou, sporákem a digestoří, 2 pokoje, koupelna s vanou, umyvadlem, chodba, WC, sklep. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v klidnější lokalitě - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - novostavba - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v klidnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav novostavba;
81,00
3.NP/4
3+kk
1 450 000
17 901
Byt Ústí nad Orlicí
0,46
8 234
Ústí nad Orlicí
Nabízíme k prodeji byt 3+1 o CP 74 m2 v obci Ústí nad Orlicí v klidné části na okraji obce Hylváty. Byt je po rekonstrukci, nová kuchyň, koupelna a nová okna. V koupelně je nová rohová vana a sprchový kout. K bytu náleží zděný prostorný sklep. Zděná bytovka je ve fázi revitalizace, nová fasáda, nová střecha, zateplená půda i sklepy, nové dveře. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - klidnější lokalita, avšak dále od centra - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - klidnější lokalita, avšak dále od centra; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav;
zděný bytový dům
74,00
2.NP/3
3+1
1 310 000
-6-
17 703
0,58
10 268
Byt Ústí nad Orlicí
Ústí nad Orlicí
Byt o velikosti 3+1 nacházející se v 6. podlaží (z osmi) bytového domu v lokalitě nedaleko centra. Byt lze převést do osobního vlastnictví. Vytápění je ústřední dálkové. Byt má nová plastová okna, plovoucí podlahy. Nebytovým prostorem je sklep v suterénu domu. V domě je nový výtah. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v klidnější lokalitě - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - panelový bytový dům - koeficient 1,15; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v klidnější lokalitě; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění panelový bytový dům;
panelový bytový dům
70,00
6.NP/8
Stanovená jednotková cena:
3+1
699 000
8 300 Kč/m2
9 986
Porovnávací hodnota:
0,70
6 990
710 978 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4771 ze dne 14.10.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 12.11.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 3 2 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
