Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3681/275/2014 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník jednotky:
Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Bytová jednotka č. 1554/44 vč. podílu na společných částech domu čp. 1554 a na pozemku p.č. st. 1834/4, vše v k.ú. Přelouč obce Přelouč. Boženy Němcové 1554 / 1554, Přelouč Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Přelouč, k.ú. Přelouč, kód k.ú. 734560, LV 11617 st. 1834/4 SJM, Kopecký Petr a Kopecká Petra, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Kopecký, Staré Hradiště 167, 53352 Petra Kopecká, Staré Hradiště 167, 53352 SJM, Kopecký Petr a Kopecká Petra, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Petr Kopecký, Staré Hradiště 167, 53352 Petra Kopecká, Staré Hradiště 167, 53352 EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:Č.j: 898/2014- A, 9.10.2014
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217
e-mail: DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail:
[email protected] IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 700 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13 stran
14.10.2014 Počet příloh:
V Borohrádku, dne 16.10.2014
7
Datum zpracování :
16.10.2014
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.39 Otisk razítka
Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r. střecha, fasáda zateplení okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
dílčí dílčí
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1554/44
8
Typ
8. NP
2+1
Konstrukce: Využití: Okolí :
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Počet podlaží celkem:
rekonstrukce v r. ostatní okna dveře
Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - smíšená zástavba 9 057 (růst) dobře udržovaná neudržovaná k částečné rekonstrukci dálkové (zdroj mimo budovu)
z toho podzemní:
0
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
47,71
2,12
0,00
ks
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
autobus silnice II.,III.tř
8
Počet bytů/nebytů
50/2
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku m2
m2
49,83
48,77
Kč/m2
209 / 10 000
14 353 Kč/m2
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 785 197 Kč 0 Kč 512 092 Kč 700 000 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí ve městě s velmi dobrou občanskou vybaveností, v klidné lokalitě. Dům je udržovaný, byt je dlouhodobě neužívaný a bude vyžadovat zvýšené náklady na údržbu. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. U domu je horší parkování. Nabídka obdobných nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěno porovnávacím způsobem. Výše zástavy není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.
-2-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Přelouč je součástí Pardubického kraje a leží na řece Labi v nadmořské výšce 220 m. Převážná část obyvatel Přelouče žije v lokalitě městského typu, asi 1000 obyvatel žije v 7 místních částech, kde převládá bydlení venkovského typu. Místní části: Klenovka, Lhota, Lohenice, Mělice, Škudly, Štěpánov a Tupesy. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části města, ve smíšené zástavbě rodinných a bytových domů, nedaleko vlakového nádraží.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Bytový dům čp. 1554 je objekt s osmi nadzemními podlažími a s plochou střechou. Základové konstrukce jsou pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou panelové. Krytina střechy je modifikované PVC, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka minerální stěrka s kontaktním zateplením. Schody jsou teracové, v domě je výtah, elektroinstalace je světelná i motorová. Dům je opatřen bleskosvodem. Bytová jednotka se nachází v 8. NP. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní obklady v běžném rozsahu. Podlahy jsou betonové s PVC a z keramické a cementové dlažby. Okna jsou plastová, dveře hladké plné. Vytápění je ÚT z centrální domovní kotelny. V bytě je rozvod studené i teplé vody, ohřev teplé vody je centrální. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádru. Bytový dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, průběžně udržovaný, údržba bytu je zanedbaná. Dispoziční řešení : 2+1
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 8 Počet bytový/nebytových jednotek: 50 / 2
okna
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE ANO
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její kolaudací
-3-
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území
Nemovitost:
byla v minulosti zaplavena
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení - Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkaz k prodeji, prohlášení konkursu a rozhodnutí o úpadku, viz LV 11617 oddíl C.
RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ053 Pardubický 575500 Přelouč Boženy Němcové
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0532 Pardubice 734560 Přelouč 1554
Vlastníci SJM
Podíl
Kopecký Petr a Kopecká Petra Petr Kopecký Petra Kopecká
1/1 Staré Hradiště 167, 53352 Staré Hradiště 167, 53352
Stavby na LV
není součástí
část obce Přelouč
č.p. 1554
Bytový dům
na pozemku p.č. st. 1834/4
Jednotky na LV 11617 Číslo jednotky: 1554/44
Spoluvlastnický podíl: 209 / 10 000
Pozemky na LV st. 1834/4
Stavební parcela
Parcela KN
407 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry kuchyň s jídelnou byt pokoj byt pokoj byt chodba byt balkon byt WC byt koupelna byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Podlahová plocha 9,66 m2 14,40 m2 13,32 m2 6,90 m2 2,12 m2 0,99 m2 2,44 m2 49,83 m2
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 1,00 1,00
50 48,77 21 000 100,00 1 024 183 44 56 50,00 512 092
-4-
Započítaná plocha 9,66 m2 14,40 m2 13,32 m2 6,90 m2 1,06 m2 0,99 m2 2,44 m2 48,77 m2
Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek je zastavěn stavbou bytového domu a je napojen na kompletní inženýrské sítě. Je přístupný z veřejné zpevněné komunikace.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 1834/4
Výměra [m2] 407 407
Spoluvlastnický podíl 209 / 10 000
Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Byt Přelouč
Přelouč - Náměstí 17.listopadu
Byt 2+1 v osobním vlastnictví o CP 53 m2 ve 3. patře panelového domu v Přelouči, Náměstí 17. listopadu. Dispozice bytu: chodba, kuchyň, 2 pokoje, koupelna a WC. V bytě plastová okna a žaluzie. V celé délce pokoje vestavěná skříň se zrcadlem, nové vstupní protipožární dveře do bytu. K bytu náleží sklepní kóje. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav -
lepší údržba;
panelový bytový dům
53,00
3.NP/8
2+1
1 000 000
18 868
Byt Přelouč
0,81
15 283
Přelouč - B. Němcové
Byt 2+1 v původním udržovaném stavu. Místnosti jsou oddělené se samostatným vstupem do každé z nich. Jádro je zděné, koupelna a WC jsou odděleny. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav -
lepší údržba;
panelový bytový dům
45,00
5.NP/8
2+1
895 000
19 889
Byt Přelouč
0,81
16 110
Přelouč - Studentská
bytu o dispozici 1+1 ve zvýšeném přízemí revitalizovaného bytového domu s výtahem. Byt je v původním udržovaném stavu, pouze s novými plastovými okny. Dispozičně se skládá z předsíně, komory, koupelny společné s toaletou, kuchyně a jedné obytné místnosti. K bytu náleží sklepní kóje. Parkování bezplatně před domem. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav -
lepší údržba;
panelový bytový dům
40,00
1.NP/6
1+1
950 000
-5-
23 750
0,77
18 169
Byt Přelouč
Přelouč - Jižní
Byt 1+1, Přelouč, ul. Jižní. Podlahová plocha činí 36 m2, nachází se ve 4. patře s výtahem. Součástí bytu je sklepní kóje a balkón umístěný v mezipatře s orientací na SZ. V domě nové vchodové dveře a částečné zateplení. Bezproblémové parkování u domu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Provedení a vybavení vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a
vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba;
36,00
4.NP/6
Stanovená jednotková cena:
1+1
735 000
16 100 Kč/m2
20 417
0,73
Porovnávací hodnota:
14 838
785 197 Kč
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11617 ze dne 9.9.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 14.10.2014.
Znalecká doložka:
počet stran A4 v příloze 2 4 1
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
